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Maklerprovision, Bestellerprinzip, Courtage: Was dürfen Makler noch?

Seit Juni 2015 gilt für Makler das Bestellerprinzip, Mieter müssen Maklergebühren nur noch in bestimmten Fällen zahlen. Aber was ist mit hohen Ablösesummen? Oder bei bereits gezahlten Provisionen? Und wie erkenne ich einen guten Makler?
Klare Regeln für Makler
Schlüssel gegen Geld. Makler bekommen für ihre Dienste eine Provision. Aber von wem? © dpa

Wer eine Wohnung mieten oder kaufen möchte oder eine Gewerbeimmobilie sucht, landet meist bei einem Makler. Sie kassieren Provisionen und haben die Macht bei der Mieterauswahl. Doch in erster Linie sind sie Dienstleister, die sich an klare Regeln halten müssen. Zudem gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Was also dürfen Makler noch und welche Rechte haben Wohnungssuchende im Bezug auf Maklertätigkeiten?

Was bedeutet das Bestellerprinzip bei Maklern?

Hinter dem etwas hölzernen Ausdruck steckt eine einfache Regelung: Wer einen Makler bestellt, muss für seine Dienste auch zahlen. Das gilt für Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Ausnahmen vom Bestellerprinzip bei Maklern

Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermietung von Wohnraum. Beim Kauf von Immobilien kommt es nicht zum Tragen.

Vorsicht bei der Maklerklausel

Wann müssen Mieter für einen Makler Provision zahlen?

Mieter müssen ab dem 1. Juni 2015 die Courtage nur zahlen, wenn sie selber einen Makler mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragen. Die Wohnung muss der Makler dann auch nur für diesen Mieter finden. Für eine Wohnung, die sich bereits im Bestand des Maklers befindet, muss der Interessent nicht zahlen. Denn hier hat ja der Vermieter bereits den Auftrag zur Vermittlung erteilt.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Laut dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf die Maklerprovision höchstens zwei Monatsmieten, ohne Betriebskostenvorauszahlungen, zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Zusatzgebühren sind unzulässig: Der Makler darf vom Wohnungssuchenden keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen verlangen. Ein Makler verlangte von Mietinteressenten eine Bearbeitungsgebühr von 89,25 Euro für das Anfertigen des Mietvertrags. Die Richter des Landgerichtes Bonn entschieden, dass eine solche Gebühr unwirksam ist (Az.: 8 S 192/13).

Haben Makler immer Anspruch auf eine Provision?

Nein. Nur, wenn es zu einem Vertragsabschluss zwischen Käufer und Verkäufer kommt, erhält der Makler ein Erfolgshonorar - egal, wie viel er dafür tun musste. Das Landgericht Hamburg entschied, eine Provision ist auch fällig, wenn ein Kaufinteressent vom Makler ein Exposé erhält, später aber direkt mit dem Verkäufer verhandelt und sich beide ohne Makler einigen (Az.: 322 O 341/09). Laut Bundesgerichtshof (BGH) darf zwischen der Besichtigung und dem Kauf jedoch maximal ein Jahr liegen, damit noch ein Provisionsanspruch besteht (Az.: III ZR 379/04).

Ausnahmen, wann keine Maklerprovision gezahlt werden muss

Bei Mietverträgen gilt: Der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn durch den Mietvertrag, den er vermittelt hat, das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird. Der Provisionsanspruch entfällt auch, wenn er eine Sozialwohnung vermittelt.

Sperrmüll

Welche Tricks könnten Makler probieren?

Die Regelungen im Gesetz sind eindeutig, sie können nicht einfach umgangen werden. Lassen Makler Mietinteressenten zum Beispiel bei der Besichtigung einen Auftrag unterschreiben, um sie zur Zahlung der Courtage zu verpflichten, ist das unzulässig. Auch hohe Ablösesummen für Einrichtungsgegenstände, die Vermieter nun möglicherweise fordern, um sich das Geld auf Umwegen zurückzuholen, sind nicht erlaubt. Tricks sind also verboten. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro.

Kann man gezahlte Maklerprovisionen zurückfordern?

Wer nach dem 1. Juni 2015 zu Unrecht Provision gezahlt hat, kann das Geld zurückfordern. Dafür bleiben Mietern grundsätzlich drei Jahre Zeit. Erst nach Ablauf dieser Frist verjähren die Ansprüche.

Ist ein Mietvertrag ungültig, wenn der Makler falsche Angaben macht?

Der Mietvertrag ist wirksam, auch wenn der Makler falsche Angaben gemacht hat. Ob gegebenenfalls Schadenersatzansprüche gegen den Makler geltend gemacht werden können, hängt nicht zuletzt von der Frage ab, ob der Makler schuldhaft, also letztlich vorsätzlich gehandelt hat. Dies dürfte in aller Regel nicht nachweisbar sein, denn der Makler übernimmt in der Regel Zahlen und Daten des Vermieters. Makler müssen Kunden aber ungefragt informieren, wenn sie von Mängeln einer Immobilie wissen, entschied das Oberlandesgericht Hamburg (Az.: 13 U 27/10).

Welche Ausbildung oder Qualifikation brauchen Makler?

In Deutschland braucht man nicht viel, um als Makler arbeiten zu dürfen: Ein Gewerbeschein und der Nachweis, das man keine Straftaten begangen hat- mehr verlangt das Gesetz nicht (BGB Paragraf 652ff). Eine vorgeschriebene Ausbildung oder Prüfung gibt es nicht. Immobilienmakler können aber beispielsweise ein Zertifikat nach der Maklernorm DIN EN 15733 erlangen. Die Norm definiert unter anderem die fachliche Mindestqualifikation, die erforderlichen Verhaltensregeln und die wesentlichen Informationspflichten von Immobilienmaklern.

Wie prüft man die Qualität eines Maklers?

«Jeder professionell arbeitende Makler wird Zeugnisse seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können», sagt Jürgen Michael Schick, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (ivd). Außerdem sei ein wichtiger Qualitätsnachweis die Mitgliedschaft in einem Berufsverband. Dieser verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, damit sie auf dem aktuellen Wissensstand sind. Aber: Selbst wer in einem Berufsverband ist, könnte sich als schwarzes Schaf entpuppen.

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Quelle: kra/dpa
Aktualisierung: Freitag, 10. Februar 2017 12:53 Uhr

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(Bilder: Homeday; dpa; Movago GmbH; Wunderflats GmbH; Enrico Verworner/ www.enrico-verworner.de; Birgit Lieske / www.pixelio.de)