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Einliegerwohnung: Was dafür spricht und was dagegen

Eine separate Wohneinheit im Haus bringt nicht nur Vorteile. Höhere Baukosten und größerer Planungsaufwand sind nur zwei Aspekte, die Bauherren bei der Entscheidung bedenken müssen.
Extra Hausschlüssel zu vergeben?
Extra Hausschlüssel zu vergeben? Eine Einliegerwohnung kann einem Bauherren künftig Mieteinnahmen bescheren. © dpa

Warum nicht gleich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen? Mit einer Einliegerwohnung bietet das Eigenheim nicht nur der eigenen Familie ein Zuhause. Es kann auch Mieteinnahmen bringen.

Was genau ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine Wohnung in einem Eigenheim, die autonom vermietbar ist. «Es muss nicht immer die klassische Singlewohnung im Dachgeschoss oder in der unteren Etage sein. Auch eine zweite Wohnung in einem Doppelhaus kann eine Einliegerwohnung sein», erklärt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland. «Entscheidend ist, dass sie sowohl einen separaten Zugang als auch überschneidende Räume mit der Hauptwohnung hat.» Warum - und warum nicht - sollten Bauherren diese extra Investition tätigen?

Was spricht für eine Einliegerwohnung?

Mieteinnahmen: Vorher alles gut durchrechnen

«Sie sind der häufigste Grund, sich für eine Einliegerwohnung zu entscheiden», sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Sie rät, im Vorfeld genau durchzurechnen, ob die Mieteinnahmen die zusätzlichen Kosten decken. Möglich ist auch eine Vermietung als Ferienwohnung. Oder: «Eine Einliegerwohnung ist ideal als Alterssitz für die Eltern. Sie leben in ihrer eigenen Wohnung, sind aber nah bei den Kindern», ergänzt Wagner. Wichtig ist, an Verwandte nicht wesentlich unter dem Marktwert zu vermieten, denn sonst sind die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten steuerlich nicht voll abziehbar.

Altersvorsorge: Rente aufbessern, Pflege bedenken

Oft wird die Einliegerwohnung erst vermietet, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Dann lässt sich mit den Mieteinnahmen die Rente aufbessern. Zu diesem Punkt gehört noch ein weiterer Aspekt: Die abgeschlossene Wohnung im selben Haus ist besonders praktisch, wenn man im Alter täglich Hilfe benötigt. Pflegekräfte haben kurze Wege und können sich in ihrer Freizeit zurückziehen.

Sonderkündigungsrecht: Übliche Fristen nicht bindend

Gerade wenn man unter einem Dach wohnt, sollte die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmen. Doch hier hat die Einliegerwohnung einen Vorteil: «Klappt das Miteinander gar nicht, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht», erläutert Engel-Lindner. Wohnt er im selben Haus mit nicht mehr als zwei Parteien, muss er sich nicht an übliche Kündigungsfristen halten.

Steuerrechtliche Vorteile: Gesondertes Konto anlegen

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen steuerlich geltend machen. Er kann auf der anderen Seite aber auch die Ausgaben rund um die Vermietung absetzen. Dazu gehören zum Beispiel Darlehenszinsen oder Aufwendungen zum Erhalt des Mietobjekts. «Voraussetzung für die Anerkennung der Kosten ist, dass sie klar abgrenzbar sind gegenüber den restlichen Kosten des Hauses», erklärt Wagner. «Optimalerweise trennt man dafür die beiden Wohneinheiten beim Bau- und Darlehensvertrag und nutzt auch ein gesondertes Konto für die Einliegerwohnung.»

Doppelte Förderung: Darlehen für jede Wohneinheit

Bauherren, deren Haus die Anforderungen der KfW-Standards erfüllt, können die zinsgünstigen Darlehen gleich zweimal in Anspruch nehmen - und zwar für jede Wohneinheit.

Was spricht gegen eine Einliegerwohnung?

Enge Nachbarschaft: Klare Regeln aufstellen

Die Bewohner kommen sich näher als in Mehrfamilienhäusern, nutzen oft Flure oder den Garten gemeinsam. «Darüber muss man sich im Klaren sein», betont Wagner. «Besonders wenn fremde Menschen die Wohnung mieten, sollten eindeutige Regelungen gefunden werden, was wie genutzt werden darf.» Die Verbrauchskosten werden am besten separat erfasst und abgerechnet, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Höhere Baukosten: Einliegerwohnung erhöht Gesamtkosten

Zwar ist der Bau einer Einliegerwohnung im Vergleich zu einer einzelnen Eigentumswohnung relativ günstig, er erhöht aber die Gesamtkosten.

Planungsaufwand: Architekt statt Bauträgerhaus

So ein Haus will gut geplant sein. «Einfach ein Bauträgerhaus anzupassen, das funktioniert meist nicht», erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Sie rät, einen Architekten zu beauftragen. Außerdem lässt nicht jeder Bebauungsplan eine Mietwohnung im Haus zu. «Bauherren sollten sich im Vorfeld bei ihrer Kommune erkundigen, welche Auflagen und Zusatzkosten auf sie zukommen, zum Beispiel durch den Nachweis von Pkw-Stellflächen»

Wiederverkaufswert: Auf die Lage kommt es an

Ein Haus mit Einliegerwohnung zu verkaufen kann ein gutes, aber auch ein schlechtes Geschäft sein. «Es kommt auf die Lage an», sagt Wagner. «In Ballungsgebieten wird man wahrscheinlich bessere Preise erzielen als in ländlichen Gebieten.»

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Aktualisierung: 26. Juni 2017

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(Bilder: dpa; Homeday; Wunderflats GmbH; www.enrico-verworner.de; Birgit Lieske / www.pixelio.de)