Anlage 1 AV Wohnen

Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Richtwerte aus dem Produkt der nachfolgend beschriebenen Parameter gebildet werden.

Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung.

(Nummer 3.2 AV-Wohnen)

Der Richtwert für die angemessene monatliche Bruttokaltmiete wird ermittelt durch die abstrakt angemessene Wohnfläche (dazu Nummer 1.1) multipliziert mit der Summe aus der Nettokaltmiete (Nummer 1.3) und den kalten Betriebskosten (Nummer 1.4) pro Quadratmeter.

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –).

Zwar sind die bisher für die Bestimmung der angemessenen Wohnflächen zugrundeliegenden Vorschriften inzwischen durch dieDie Ausführungsvorschriften zur Festlegung der Wohnungsgrößen nach § 27 Absatz 4 desWohnraumförderungsgesetz Gesetzesvom über17. April 2018 (ABl. S. 2095) legen die sozialemaßgeblichen WohnraumförderungWohnungsgrößen (AVfür Wohnberechtigte im sozia-len Wohnungsbau fest. Maßgeblich ist eine Wohnungsgröße, wenn sie es ermöglicht, dass auf jede haushaltsangehörige Person ein Wohnraum entfällt. Abweichend davon dürfen Ein-einhalb- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche bis zu §50 27m² Absatz 4 WoFG) vom 03.09.2013 und durch die Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 (WFB 2014) vom 25.03.2014 ersetzt worden, die bestehenden Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (1. Förderweg) sind jedoch auf Grundlage der vorangegangenen Bestimmungen gebaut undauch an BerechtigteEinzelpersonen vergeben worden. In den aktuellen AV zu § 27 Absatz 4 WoFG wird allein auf Wohnräume abgestellt. Eine angemessene Wohnfläche kann auf dieser Grundlage nicht bestimmtüberlassen werden. AufNach derden Grundlageseit derdem Jahr 2014 wieder bestehenden neuen FörderbestimmungenWohnraumförderungsbestimmungen existiertwurden nochbisher keinnur nennenswerterwenige WohnraumTausende neue Sozialwoh-nungen fertiggestellt. Dieser wird erstErst zukünftig entstehenwerden im größeren Umfang neue Sozialwohnungen fer-tiggestellt und vergeben werden. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung zurückgegriffenzu-rückgegriffen.

DieDa Grundlagein den Ausführungsvorschriften zu § 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 keine Quadratmeter-Werte für Mehrpersonenhaushalte genannt werden, wird auf die Bestimmung der abstrakt angemessenen WohnungsgrößeWohnflächen gemäß § 2 Absatz 2 des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in AbhängigkeitBerlin vonin deraktueller ZahlFassung derabgestellt.
Als Mitgliederangemessen dergilt Bedarfsgemeinschaftdanach (s. u. Berechnungstabelledie unter 2. –– Spalte 1)2 bildenaufgeführte daherWohnfläche.
Gleichwohl weiterhinwird festgehalten, dass die zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG (unveröffentlichten) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 15.12.2004, die (vgl. Hinweis 8) an die zuvor ergangenen Bekanntmachungen – hier Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 20.10.1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) – anknüpfen (BSG a.a.O.). Diese hatten für 1-Personenhaushalte einedurchschnittliche Wohnfläche von höchstens 50 m² und für 2-PersonenhaushalteRaum-Wohnungen einein WohnflächeBerlin von höchstens 60 m² vorgesehen.
Bei den 2-Personenhaushalten wird für den Personenkreisunter der Alleinerziehenden mit einem Kind eine Sonderregelung getroffen, da hier regelmäßig ein größerer Wohnflächenbedarf als bei Paarhaushalten besteht. In entsprechender Anwendung vonin § 2 Abs.Absatz 2 Wohnraumgesetzdes Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (WoGals Berlin)angemessen wird insoweit eine angemessenefestgelegten Wohnfläche von 65 qmQuadratmetern zugrunde gelegt.
Da in den oben genannten Arbeitshinweisen keine m²-Werte für Mehrpersonenhaushalte ab drei Personen genannt sindliegen, wirddie imWohnungsbaubestimmungen Einklangzur mit der ständigen RechtsprechungFörderung des SozialgerichtsWohnungsneubaus Berlinebenfalls insoweitunter aufdiesen Werten liegen und auch die Wohnungsbauförderbestimmungenvorherrschenden 1990 vom 16. Juli 1990 (ABl. S. 1379) zurückgegriffen. Dabei wurde die entsprechende Zimmerzahl der jeweiligen Haushaltsgröße zugeordnet.
Damit wird die tatsächliche Zusammensetzung des Berliner Wohnungsmarkts im Sozialen Wohnungsbau berücksichtigt, insbesondere die starke Phase der Wohnraumförderung in den 70erBaupreise und 80erKlimaaktivitäten Jahrenzu des letzten Jahrhunderts. In der Geltungszeit der bisher zugrunde gelegten Wohnungsbauförderbestimmungen 1992 wurden deutlich wenigerkleineren Wohnungen im 1. Förderweg errichtet als im Zeitraum zwischen 1973 und 1991. Zudem galt die Herabsetzung der förderfähigen Wohnflächen aus dem Jahr 1992 nicht für die Förderung von eigen-genutztem Wohnraum. Deshalb wird die mit der Änderung der Wohnungs-bauförderbestimmungen vom 13. Dezember 1992 (ABl. 1993, S.98) erfolgte Absenkung der maßgeblichen Wohnflächen nicht mehr berücksichtigt.
Im Ergebnis werden für 3-Personenhaushalte 80 m², für 4-Personenhaushalte 90 m² und für jede weitere Person plus 12 m² zugrunde gelegttendieren.

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u.1.3).

Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro m²Quadratmeter ist der Berliner Mietspiegel 20172021. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungsstandard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (siehe hierzu u.a. BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –-) die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden.
Allerdings muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels das Kriterium der Verfügbarkeit von Wohnraum berücksichtigt werden und sichergestellt werden, dass es in ausreichendem Maß Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (vgl.vergleich BSG-Urteil vom 13.04.2011 – B 14 AS 106/10 R -).
Durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 2819.04.2015 Mai 2020 (GVBl. S.101 343) zur Umsetzung der Mietpreisbremse ist Berlin auch weiterhin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt worden, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem ist dieDie Einwohnerzahl im Land Berlin ist in den letzten Jahren bis Ende 2019 stark gestiegen. Gemäßund Pressemitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg Nr. 35 vom 24.02.2017 erhöhte sichhat die EinwohnerzahlWohnungsnachfrage Berlins im Jahr 2016 um 60.500 Personenerhöht.
Zugleich sank die Leerstandsquote bei Wohnungen in Berlin in den letzten Jahren erheblichweiter. Sie lag im Jahre 20152019 etwa im Wohnungsbestand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei nur noch 1,76% (siehe DrucksacheBBU 18/10202Marktmonitor 2020, Seite 11 und 65 ff.). Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften des AbgeordnetenhausesBBU von Berlin; Antwort des Senats aufbeträgt die SchriftlicheLeerstandsquote Anfrageunter des1 Abgeordneten Stefan Förster% (FDP)vergleich vomIBB 19.01.2017Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 73).
Die hierdurch bestehende aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt macht es deshalb erforderlich, neben Wohnungen der einfachen Wohnlage auch alle Wohnungen der mittleren Wohnlage in die Berechnung einzubeziehen (s.siehe Mietspiegeltabelle; zur Zulässigkeit der Einbeziehung mittlerer Wohnlagen: BSG, Urteil vom 10.09.2013 – B 4 AS 77/12 R).
Die Berücksichtigung der mittleren Wohnlagen bedeutet nicht automatisch auch, dass ein höherer Wohnstandard vorliegt. Deren Berücksichtigung stellt vielmehr sicher, dass eine Vielzahl an Wohnungen mit einfachem Standard berücksichtigt wird (einfache Wohnlagen = 438.000, inkl. mittlere Wohnlagen 1.126.000 Wohnungen).
Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung (Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC bzw. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad mit Innen-WC) werden nicht einbezogen, da Leistungsberechtigte auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden könnenkann. In der aktuellen Mietspiegeltabelle werden diese Wohnungen – wie auch zuvor beimbei Mietspiegelden Mietspiegeln ab 2015 – nicht in einer eigenen Spalte dargestellt, da sie im Berliner Wohnungsbestand nur noch selten vorkommen. AufgrundDer dessenBerliner siehtMietspiegel weist für jeden Wohnungstyp jeweils eine Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Die Miete einer normalen Wohnung mit 3 von 6

Standardausstattung in üblicher Qualität wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der MietspiegelSpanne 2017einzuordnen sein. Wohnungen mit einem einfachen Wohnstandard werden daher grundsätzlich im unteren Bereich der ausgewiesenen Mietpreisspanne (regelmäßig bis zum Mittelwert) zu verorten sein. Die Berücksichtigung der ausgewiesenen Mittelwerte deckt daher das Spektrum der Mietpreise für Wohnungen in Berlin mit Minderausstattungeinfachen weiterhinStandard einengut pauschalen Abschlag vor, der jedoch in die Richtwertbildung nicht einbezogen wirdgab.

Zu Grunde gelegt wird deshalb der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, wobeidies wäre nur angezeigt, wenn lediglich Wohnungen im einfachen Wohnstandard in den jeweiligen Mietspiegelfeldern abgebildet würden. Dabei ist zu berücksichtigen ist, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische Mittelwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.

Deswegen wird der m²Quadratmeter-Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfachen und mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfachen und mittleren Lage geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen und mittleren Lage jeweils ohne Wohnungen mit Minderausstattung gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro m²Quadratmeter ist der Berechnungstabelle unter 2. –– Spalte 3 zu entnehmen.

Die Vorgehensweise, den Berliner Mietspiegel zur Angemessenheitsbestimmung heranzuziehen, stellt sicher, dass Wohnungen, die in Folge durchgeführter (energetischer) Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig höhere Nettokaltmieten ausweisen, in die Bestimmung des angemessenen Mietpreises einfließen und somit für Bezieher/innen von Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II und XII nicht verschlossen bleiben.

Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro m²Quadratmeter zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten BetriebskostenvorauszahlungBetriebskostenvorauszah-lung zum Berliner Mietspiegel 20172019 in Euro pro m²Quadratmeter, welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des WohnlagenverzeichnissesWohnlagenver-zeichnisses zum Berliner Mietspiegel 20172019“ veröffentlicht werden wird. Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten DurchschnittswerteDurch-schnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten BetriebskostenvorauszahlungenBetriebskos-tenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, die sich anhand des Wohnungsbestands als gewichtetergewichte-ter Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Durchschnittswertes und Anzahl der Wohnungen in der jeweiligen BaualtersklasseBaualters-klasse (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) geteilt durch die Gesamtanzahl der WohnungenWoh-nungen (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte gewichtete Durchschnittsbetrag für kalte Betriebskosten pro m²Quadratmeter wurde mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland fortgeschrieben (+1,1 %). Der berücksichtigte Durchschnittswert für kalte Betriebskosten ist der folgenden Berechnungstabelle unter Spalte 4 zu entnehmen:.

Hinweis
Die neuen Richtwerte ab 1. Oktober 2023 sind dem Rundschreiben Soz 03/2023 zu entnehmen

(siehe oben unter 1.)

Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) beliefen sich Endemit desStand JahresNovember 20162020 auf 6,4072 Euro/ pro Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 12,9706 Euro/ pro Quadratmeter monatlich (IBB -Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB und SenStadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,3778 Euro/ pro Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser Ausführungsvorschriften eingeflossen sind.

Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen,. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden und das Hauptziel der AV Wohnen – Wohnungserhalt – besser umgesetzt werden.

In den zuletzt ergangenen Entscheidungen des Bundessozialgerichts vom 3. September 2020 (B 14 AS 37/19 R und B 14 AS 40/19 R) wurde darauf hingewiesen, dass für ein schlüssiges Konzept ein weiteres Kriterium zu berücksichtigen ist und hat auf die „hinreichende Verfügbarkeit von Wohnraum“ abgestellt.
Eine solche Ermittlung bedeutet für zukünftig geltende Werte immer eine Prognose für die Zukunft, welche aufgrund der Auswertungen der Vergangenheit abgegeben werden kann. Diese Betrachtung kommt regelmäßig aber immer nur dann zum Tragen, wenn die individuellen Wohnkosten als sozialhilferechtlich nicht angemessen beurteilt werden.
Entsprechend der Methodenfreiheit des kommunalen Trägers stellt das Land Berlin bei der Ermittlung verfügbaren Wohnraums auf den qualifizierten Mietspiegel ab. Soweit ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss daher nicht auf Datengrundlagen wie den Angebotsmieten zurückgegriffen werden (BSG vom 17.09.2020 – B 4 AS 22/20 R RdNr 32; BSG vom 16.6.2015 – B 4 AS 44/14 R – SozR 4-4200 § 22 Nr 85 RdNr 22; BSG vom 16.6.2015 – B 4 AS 45/14 R – juris RdNr 22).
Dies belegt auch die exemplarische Auswertung der Datengrundlage für den Berliner Mietspiegel 2019, welche ergeben hat, dass die Kosten von fast 70% der knapp 1,4 Millionen Wohnungen, welche vom Mietspiegel erfasst werden, innerhalb der für das Jahr 2018 geltenden Bruttokaltmietrichtwerten lagen.
Bei über 22.000 Wohnungen, welche im Jahr 2018 (01.01. – 31.08.2018) neu angemietet wurden, lag die Bruttokaltmiete innerhalb der Richtwerte der AV-Wohnen. Im Vergleich wurden bei unter 4.300 Haushalten die Kosten auf die angemessenen Unterkunftskosten gesenkt, so dass auch die Überprüfung bestätigt, dass bei der Ermittlung der Richtwerte auf Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels die Anmietbarkeit unterstellt werden kann.
Die Ermittlung der angemessenen Wohnkosten im Angemessenheit-Konzept in Berlin ist somit auch nach dem Kriterium der Anmietbarkeit schlüssig dargelegt.
Zusätzlich wird im Rahmen der konkreten Angemessenheitsprüfung sichergestellt, dass bei nachgewiesener erfolgloser Wohnungssuche von einer Kostensenkung abzusehen ist (Nummer 7.1 der AV-Wohnen).
Festzuhalten bleibt, dass die AV-Wohnen kein Instrument der Wohnraumbeschaffung ist und damit auch nicht das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben vermag. Die Erhöhung der abstrakten Angemessenheitswerte würde zu keiner Entspannung der Wohnungsmarktlage führen.
Vorrangiges Ziel der AV-Wohnen ist es, mit Hilfe eines schlüssigen Konzepts, die angemessenen Kosten für eine Unterkunft im einfachen Wohnstandard auf einem gegebenen Wohnungsmarkt nachvollziehbar und abstrakt zu ermitteln.

GemäßZur NummerUmsetzung 3des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms 2018 (BEK 2030) wird ein Klimabonus eingeführt.2 AbsatzDurch 3den Klimabonus soll den leistungsberechtigten Personen die das Marktsegment der Ausführungsvorschriftenenergetisch wird fürsanierten Wohnungen in Bezug auf deren Anmietung er-öffnet werden.
Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gem. Bundesheizspiegel 2020 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,00 Euro und 22,00 Euro.
Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gem. Verbraucherzentrale 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr, dieso im 1. Förderweg errichtet wurden,dass eine ÜberschreitungHeizkostenersparnis von mindestens 6,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,50 Euro monatlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Dementsprechend wurde unter Berücksichtigung der Richtwertejeweils fürangemessenen angemesseneWohnflächen Bruttokaltmietenein zugelassenKlimabonus festgelegt.

Die durchschnittlichenGesamtaufwendungen Nettokaltmietenfür proUnterkunft Quadratmeterund im Sozialen WohnungsbauHeizung (1.gegebenenfalls Förderweginklusive der zentralen Warmwasserbereitungskosten) beliefendürfen sichunter EndeBerücksichtigung des JahresKlimabonus 2016den aufRichtwert 6,40 Euro/Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 1,97 Euro/Quadratmeter monatlich (IBB Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB und SenStadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,37 Euro/Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäßnach Nummer 3.2 Absatzzuzüglich 2gegebenenfalls ineines VerbindungZuschlages mit Anlage 1nach Ziffer 3.5.1 und die Heizkosten nach 5.2 diesernicht Ausführungsvorschriften eingeflossen sindüberschreiten.