Wohnaufwendungenverordnung (WAV) - Konzept (Archiv)

ARCHIV: Konzept zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung (Begründung gemäß § 22b Abs. 2 der Zweiten Buches Sozialgesetzbuch)

Anlage zur Wohnaufwendungenverordnung (WAV)

vom 03. April 2012 (GVBl. S. 99); die Änderungen zum 1. August 2013 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 (Archiv) vom 16. Juli 2013 (GVBl. S. 348) die Änderungen zum 1. März 2014 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2014 (Archiv) vom 27. Februar 2014 (GVBl. S. 63)

— Hinweis zum Urteil des Bundessozialgerichtes vom 04.06.2014 —

Durch das BSG-Urteil vom 04.06.2014 wurde die WAV für unwirksam erklärt.
  • Bis zur Neuregelung gelten übergangsweise die Richtwerttabellen , welche zur Bestimmung der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung im Sinne des § 22 SGB II herangezogen werden, weiterhin.
  • Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem Schreiben der Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales an die Berliner Bezirksämter und Jobcenter vom 05.06.2014 zum zweiten Normenkontrollverfahren zur WAV.

Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttowarmmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Gesamtangemessenheitsgrenzen aus dem Produkt folgender Parameter gebildet werden.

1. Die der Gesamtangemessenheitsgrenze zu Grunde liegenden Parameter

1.1. Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnfläche

(§ 22b Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 SGB II)

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R -). Die Grundlage für die Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Abhängigkeit von der Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft (s. u. Berechnungstabelle unter 2.1. – Spalte 2) bilden grundsätzlich die zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG (unveröffentlichten) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 15.12.2004, die (vgl. Hinweis 8) an die zuvor ergangenen Bekanntmachungen – hier Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 20.10.1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) – anknüpfen (BSG a.a.O.). Darin ist für 1-Personenhaushalte eine Wohnfläche von 50 m² und für 2-Personenhaushalte eine Wohnfläche von 60 m² vorgesehen.

Da in den oben genannten Arbeitshinweisen keine m²-Werte für Mehrpersonenhaushalte ab 3 Personen genannt sind, kann insoweit nur auf die allgemeine Regelung des Hinweises Nummer 8 zurückgegriffen werden, wonach eine Wohnung als angemessen anzusehen ist, wenn auf jeden Haushaltangehörigen ein Wohnraum entfällt.

Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche je Bedarfsgemeinschaft wird auf die zuletzt gültigen Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Richtlinien für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin – Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1990 – vom 16. Juli 1990 (Amtsblatt für Berlin S. 1379) in der Fassung der Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Richtlinien für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin vom 13. Dezember 1992 (Amtsblatt für Berlin 1993 S. 98) zurückgegriffen, und zwar dort auf die Anlage 1 Abschnitt II Nummer 1 Buchstabe a.

Danach werden Bauvorhaben gefördert, bei denen für 3-Zimmer-Wohnungen eine Wohnungsgröße von 75 m², bei 4-Zimmer-Wohnungen von 85 m² und für jeden weiteren Raum von zusätzlich 12 m² nicht überschritten wird. Dies wird entsprechend der Relation des Hinweises Nummer 8 der Arbeitshinweise zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG „ein Zimmer pro Haushaltsangehöriger“ auf die Anzahl der Personen der Bedarfsgemeinschaft übertragen.

1.2. Ermittlung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises – bruttokalt –

( § 22b Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II)

1.2.1. Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabes

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der qualifizierte Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u. 1.2.2.).

1.2.2. Bestimmung des zu berücksichtigenden Quadratmeterpreises – nettokalt -

  • Anpassung zum 1. August 2013 (Archiv)
    Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro m² ist der Berliner Mietspiegel in der jeweils aktuellen Fassung. Dabei handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungsstandard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll gemäß § 22a Absatz 3 SGB II die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden. Zurückgegriffen wird deshalb auf alle Wohnungen der einfachen Wohnlage. Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung gemäß den Spalten 1 und 3 der Berliner Mietspiegeltabelle sowie Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC, deren Werte die Mietspiegeltabelle nicht enthält, werden hierbei nicht einbezogen, da die Leistungsempfangenden auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden können.

Zu Grunde gelegt wird der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, wobei zu berücksichtigen ist, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische Mittelwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.

Deswegen wird der m²- Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfachen Lage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfachen Lage ohne Spalte 1 und 3 geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen Lage ohne Spalte 1 und 3 gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro m² ist der Berechnungstabelle unter 2.1. – Spalte 3 zu entnehmen.

Die Vorgehensweise, den Berliner Mietspiegel zur Angemessenheitsbestimmung heranzuziehen, stellt sicher, dass Wohnungen, die in Folge durchgeführter (energetischer) Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig höhere Nettokaltmieten ausweisen, in die Bestimmung des angemessenen Mietpreises einfließen und somit für Bezieher/innen von Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II und XII nicht verschlossen bleiben.

Durch den Rückgriff auf den qualifizierten Mietspiegel und durch die erfolgte Gewichtung kann im Einklang mit der Rechtsprechung des BSG davon ausgegangen werden, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft auf dem Wohnungsmarkt gibt (BSG vom 13. April 2011 – B 14 AS 106/10 R -). Damit berücksichtigt das Berliner Konzept, wie nach § 22a Absatz 3 SGB II gefordert, die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, insbesondere hinsichtlich der Verfügbarkeit von Wohnraum des einfachen Standards und der Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen.

1.2.3. Zu berücksichtigende Betriebskosten

  • Anpassung zum 1. August 2013 (Archiv)
    Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt zunächst die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro m² zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die jeweils mit dem Berliner Mietspiegel veröffentlichte Betriebskostenübersicht. Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Mietspiegelanhang veröffentlichten Durchschnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich abgerechneten Betriebskosten zu Grunde gelegt.

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für kalte Betriebskosten pro m² ist der Berechnungstabelle unter 2.1. – Spalte 4 zu entnehmen.

1.3 Ermittlung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises – bruttowarm -

(§ 22b Absatz 1 Satz 2 und 3 SGB II)

1.3.1. Bestimmung der angemessenen Heizkosten

  • Anpassung zum 1. März 2014 (Archiv)
  • Anpassung zum 1. August 2013 (Archiv)

(§ 22b Absatz 1 Satz 2 SGB II)

Schließlich ist in einem letzten Schritt für die Bemessung des Richtwerts die Höhe Heizkosten pro m² zu ermitteln.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die Angemessenheit der Heizkosten solange zu bejahen, wie diese unter dem Grenzwert eines bundesweiten oder kommunalen Heizspiegels liegen, ab dem unangemessenes Heizen indiziert ist. Zur Bestimmung dieses Grenzwertes für den Regelfall einer mit Öl, Erdgas oder Fernwärme beheizten Wohnung werden die von der co2online gGmbH in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund erstellten und durch das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit geförderten „Kommunalen Heizspiegel“ bzw. – soweit diese für das Gebiet des jeweiligen Trägers fehlen – der „Bundesweite Heizspiegel“ herangezogen.
Da ein dem bundesweiten Heizspiegel vergleichbarer „Kommunaler Heizspiegel“ für Berlin fehlt, wird im Einklang mit den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung der von der co2online gGmbH in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund erstellte bundesweite Heizspiegel als Grundlage für die Beurteilung der Angemessenheit von Heizkosten herangezogen.

Da diese Grundsätze auch bei der Bildung einer Gesamtangemessenheitsgrenze gelten müssen, werden für den jeweils in den Richtwert als Bruttowarmmiete einfließenden Grenzwert die Werte aus der Spalte „zu hoch“ des bundesweiten Heizspiegels zu Grunde gelegt. Der jeweilige Grenzwert ist der Tabelle unter 2.2. zu entnehmen.

Für Wohnraum, der nicht mit den vom Heizspiegel erfassten Heizenergieträgern beheizt wird, liegen vergleichbare repräsentative Erhebungen nicht vor. Es ist sachgerecht, in diesen Fällen die Angemessenheit auf der Grundlage der teuersten sich aus dem Heizspiegel ergebenden Heizenergieart zu bestimmen. Damit stellt dieser Wert die absolute Obergrenze für angemessene Heizkosten dar, der in die Gesamtangemessenheitsgrenze einfließt.

1.3.2. Zu berücksichtigende Warmwasserbereitungskosten

  • Anpassung zum 1. März 2014 (Archiv)
  • Anpassung zum 1. August 2013 (Archiv)
    Gemäß § 20 Absatz 1 Satz 1 SGB II sind die Kosten zur Erzeugung von Warmwasser nicht mehr vom Regelbedarf umfasst. Sie sind für Wohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung als Bedarf nach § 22 SGB II im Rahmen der Kosten für Unterkunft und Heizung zu berücksichtigen. Für Wohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung ist demzufolge zur Ermittlung der abstrakten Angemessenheit der in der Tabelle in Ziffer 2.3. nach Größe der Bedarfsgemeinschaft und Gebäudefläche ausgewiesene Richtwert für eine Bruttowarmmiete um den Wert zu erhöhen, der sich aus dem Produkt des im bundesweiten Heizspiegel für zentrale Warmwasserbereitung jeweils ausgewiesenen Betrages und der maßgeblichen abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ergibt. Dies ist erforderlich, weil die auf Grundlage der Werte aus der Tabelle des bundesweiten Heizspiegels ermittelten Grenzwerte sich nur auf die Raumwärme beziehen.

Der entsprechende Wert aus dem bundesweiten Heizspiegel 2011 beträgt 2,10 € pro qm und Jahr, was 0,175 € pro qm und Monat entspricht.

Die entsprechenden Zuschläge zum jeweiligen Richtwert aus Tabelle 2.3. sind Tabelle 2.4. zu entnehmen.

2. Richtwerte als Gesamtangemessenheitsgrenze

  • Anpassung zum 1. August 2013 (Archiv)
  • Anpassung zum 1. März 2014 (Archiv)

(§ 22b Absatz 1 Satz 3 SGB II)

Die nachfolgenden Richtwerte zur Bestimmung der abstrakten Angemessenheit von Bruttowarmmieten werden auf der Grundlage der Ziffer 1 dieses Konzepts aus dem Produkt von abstrakt angemessener Wohnungsgröße und dem jeweiligen angemessenen m²-Preis für eine Bruttowarmmiete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels für das Jahr 2011 ermittelt. Nach Maßgabe des § 7 der Verordnung erfolgte Fortschreibungen werden im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin veröffentlicht. Die Angemessenheitsprüfung bezieht sich allein auf das Ergebnis des Produkts (Richtwert), nicht jedoch auf die einzelnen Faktoren des Produkts (sog. Produkttheorie).

2.1. Richtwertbestandteile bruttokalt – Beträge bis 31.07.2013

  • Die Neufassung zum 1. August 2013 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 (Archiv).
    (§ 22b Absatz 1 Satz 1 SGB II)
1 2 3 4 5 6
Anzahl der Personen pro Bedarfs- gemeinschaft (BG) Abstrakt angemessene Wohnungs- größe in m² Nettokalt- miete nach Mietspiegel 2011 (gewichteter Mittelwert aus einfacher Wohnlage nach BG-Größe) in €/m² Durchschnitts- wert kalte Betriebskosten nach Mietspiegel- Anhang 2011 in €/m² Richtwert- bestandteil bruttokalt Summe aus Spalte 3 und 4 in €/m² Richtwert- bestandteil bruttokalt Produkt aus Spalte 2 und 5 monatlich in €
1 Person 50 4,91 1,44 6,35 317,50
2 Personen 60 4,91 1,44 6,35 381,00
3 Personen 75 4,86 1,44 6,30 472,50
4 Personen 85 4,86 1,44 6,30 535,50
5 Personen 97 4,93 1,44 6,37 617,89
jede weitere Person 12 4,93 1,44 6,37 76,44

2.2. Grenzwerttabelle zu Ziffer 1.3.1. – angemessene Heizkosten – pro Bedarfsgemeinschaftsgröße nach „Bundesweitem Heizspiegel“ 2011 – Beträge bis zum 31.07.2013

  • Die Neufassung zum 1. März 2014 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2014 (Archiv)
  • Die Neufassung zum 1. August 2013 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 (Archiv)
    (§ 22b Absatz 1 Satz 2 SGB II)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Energie- träger Gebäude- fläche Preis pro m²/Jahr Preis pro m²/Monat Spalte 3 geteilt durch 12 Grenzwert je BG nach Anzahl der Pers. Produkt Spalte 4 und Tab. 2.1, Spalte 2
1 P. 2 P. 3 P. 4 P. 5 P. zusätzl. Person
in m² in € in € mtl. in € mtl. in € mtl. in € mtl. in € mtl. in € mtl. in €
Heizöl 100-250 19,20 1,60 80,00 96,00 120,00 136,00 155,20 19,20
251-500 18,20 1,52 76,00 91,20 114,00 129,20 147,44 18,24
501-1000 17,30 1,44 72,00 86,40 108,00 122,40 139,68 17,28
über 1000 16,70 1,39 69,50 83,40 104,25 118,15 134,83 16,68
Erdgas 100-250 17,00 1,42 71,00 85,20 106,50 120,70 137,74 17,04
251-500 16,10 1,34 67,00 80,40 100,50 113,90 129,98 16,08
501-1000 15,40 1,28 64,00 76,80 96,00 108,80 124,16 15,36
über 1000 14,90 1,24 62,00 74,40 93,00 105,40 120,28 14,88
Fern- wärme 100-250 21,60 1,80 90,00 108,00 135,00 153,00 174,60 21,60
251-500 20,50 1,71 85,50 102,60 128,25 145,35 165,87 20,52
501-1000 19,40 1,62 81,00 97,20 121,50 137,70 157,14 19,44
über 1000 18,70 1,56 78,00 93,60 117,00 132,60 151,32 18,72

2.3. Richtwerttabelle Gesamtangemessenheitsgrenze – Beträge bis 31.07.2013

  • Die Neufassung zum 1. März 2014 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2014 (Archiv).
  • Die Neufassung zum 1. August 2013 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 (Archiv).
(§ 22b Absatz 1 Satz 3 SGB II)

Die sich aus den Differenzierungen des bundesweiten Heizspiegels ergebenden differenzierten Richtwerte im Sinne einer Gesamtangemessenheitsgrenze sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen.

1 2 3 4 5 6 7 8 9
Heizöl Heizöl Erdgas Erdgas Fernwärme Fernwärme
Größe der BG nach Anzahl der Pers. Bruttokalt gem. Tabelle unter 2.1 Spalte 6 Gebäude- fläche Grenzwert Heizkosten Richtwert Brutto- warm Summe aus Spalte 2 und 4 Grenzwert Heizkosten Richtwert Brutto- warm Summe aus Spalte 2 und 6 Grenzwert Heizkosten Richtwert Brutto- warm Summe aus Spalte 2 und 8
mtl. in € in m² mtl. in € mtl. in € (aufgerundet) mtl. in € mtl. in € (aufgerundet) mtl. in € mtl. in € (aufgerundet)
1 317,50 100-250 80,00 398,00 71,00 389,00 90,00 408,00
251-500 76,00 394,00 67,00 385,00 85,50 403,00
501-1000 72,00 390,00 64,00 382,00 81,00 399,00
über 1000 69,50 387,00 62,00 380,00 78,00 396,00
2 381,00 100-250 96,00 477,00 85,20 467,00 108,00 489,00
251-500 91,20 473,00 80,40 462,00 102,60 484,00
501-1000 86,40 468,00 76,80 458,00 97,20 479,00
über 1000 83,40 465,00 74,40 456,00 93,60 475,00
3 472,50 100-250 120,00 593,00 106,50 579,00 135,00 608,00
251-500 114,00 587,00 100,50 573,00 128,25 601,00
501-1000 108,00 581,00 96,00 569,00 121,50 594,00
über 1000 104,25 577,00 93,00 566,00 117,00 590,00
4 535,50 100-250 136,00 672,00 120,70 657,00 153,00 689,00
251-500 129,20 665,00 113,90 650,00 145,35 681,00
501-1000 122,40 658,00 108,80 645,00 137,70 674,00
über 1000 118,15 654,00 105,40 641,00 132,60 669,00
5 617,89 100-250 155,20 774,00 137,74 756,00 174,60 793,00
251-500 147,44 766,00 129,98 748,00 165,87 784,00
501-1000 139,68 758,00 124,16 743,00 157,14 776,00
über 1000 134,83 753,00 120,28 739,00 151,32 770,00
für jede weitere Person 76,44 100-250 19,20 96,00 17,04 94,00 21,60 99,00
251-500 18,24 95,00 16,08 93,00 20,52 97,00
501-1000 17,28 94,00 15,36 92,00 19,44 96,00
über 1000 16,68 94,00 14,88 92,00 18,72 96,00

2.4. Zuschläge zum Richtwert gemäß Ziffer 1.3.2. für Wohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung – Beträge bis 31.07.2013

  • Die Neufassung zum 1. März 2014 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2014 (Archiv).
  • Die Neufassung zum 1. August 2013 entnehmen Sie bitte der WAV-Fortschreibungsverordnung 2013 (Archiv).

Alle Richtwerte sind in Wohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung um das Produkt aus 0,175 € pro qm und der jeweils angemessenen Wohnungsgröße zu erhöhen.

Größe der Bedarfsgemeinschaft Zuschlag zum jeweiligen Richtwert gemäß Tabelle unter 2.3 für zentrale Warmwasserversorgung in € pro Monat (kaufmännisch gerundet)
1 Person 9,00
2 Personen 11,00
3 Personen 13,00
4 Personen 15,00
5 Personen 17,00
Für jede weitere Person 2,00