Liegenschaftskonzept für Berlin

Mit dem Konzept zur „Transparenten Liegenschaftspolitik“ hat das Land Berlin umfangreiche Leitlinien zum künftigen Umgang mit landeseigenen Grundstücken auf den Weg gebracht. Ziel ist eine nachhaltige Stadtentwicklungspolitik mit langfristig-strategischer Ausrichtung. Dabei sollen einerseits fiskalische Ziele verfolgt werden, also Erlöse für den Landeshaushalt durch Grundstücksverkäufe erzielt werden. Andererseits ist ausdrücklich auch eine Wertschöpfung durch die Realisierung wirtschafts-, wohnungs-, kultur- und stadtentwicklungspolitischer Ziele vorgesehen.

Das von der Senatsverwaltung für Finanzen erarbeitete Konzept sieht folgende Verfahren vor:

Portfolioanalyse

In diesem Schritt wird bestimmt, wie mit landeseigenen Grundstücken zukünftig umgegangen werden soll: Soll Berlin sie behalten? Oder können sie verkauft werden? Wie setzt Berlin die Grundstücke für die Berlinerinnen und Berliner am besten ein? Das entscheidet sich einerseits nach fachpolitischen Einschätzungen, also ob ein Grundstück gebraucht wird, damit eine öffentliche oder Verwaltungsaufgabe erfüllt werden kann. Zum anderen entscheidet sich dieses nach immobilienwirtschaftlichen Kriterien, also danach, ob die Nutzung eines Grundstücks auch effizient geschieht. Zunächst clustert daher der so genannte Portfolioausschuss – bestehend aus Vertretern der Fachverwaltungen, Bezirke und Finanzverwaltung – das Liegenschaftsvermögen des Landes nach zukunftsorientierten Schwerpunkten. Dabei sollen die Grundstücke identifiziert werden, die jetzt und perspektivisch für die Daseinsvorsorge vorgesehen sind und nicht zum Verkauf stehen. Ausschließlich Grundstücke, für die keine fachpolitische Perspektive identifiziert wird, sollen dann dem Liegenschaftsfonds zum Verkauf übertragen werden. Die Portfolioanalyse hebt das Berliner Liegenschaftswesen nun mit einem weiteren Schritt auf eine moderne zeitgenössische Grundlage.

Berlin hat eine Fläche von rund 89.000 Hektar (890 km²). Etwa 420 km² der Fläche des Landes Berlin befinden sich per 01.05.2014 im Eigentum des Landes Berlin. 93 % davon dienen ausweislich der Angaben des Automatisierten Liegenschaftsbuches (ALB) nach den bislang vorgenommenen Einschätzungen der Verwaltung der Erfüllung von Aufgaben der Daseinsvorsorge und sind als Fachvermögen gekennzeichnet. 64 % des Fachvermögens sind Gewässer und Grünflächen und 25 % sind Verkehrsflächen. Gewässereigentum Berlins meint, das Land Berlin ist Eigentümer ab “Gewässern II. Ordnung”. Dazu zählen z.B. der Lietzensee in Charlottenburg, der Orankesee, der Obersee in Hohenschönhausen, der Weiße See in Weißensee oder der Grunewaldsee. Übriges Fachvermögen im Land Berlin, also außer Gewässer, Grün- und Verkehrsflächen, können beispielsweise Verwaltungsgebäude, Schulen, Kitas, Sportplätze, Kultureinrichtungen, oder Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen sein. 3 % sind Grundstücke, die für Fachaufgaben nicht mehr benötigt werden; sie sind derzeit als sogenanntes Finanzvermögen gebucht.

Liegenschaftskonzept_klein
Bild: SenFin
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Vergabeverfahren

Grundstücke, die für eine Vermarktung an den Liegenschaftsfonds übertragen wurden, werden entweder im Rahmen eines bedingungsfreien Bieterverfahrens, durch Direktvergaben oder unter Nutzung eines konzeptorientierten Entwicklungsverfahrens veräußert. Voraussetzung für eine Direktvergabe sowie ein konzeptorientiertes Entwicklungsverfahren ist eine durch eine Fachverwaltung begründete Stadtrendite. Mit der Stadtrendite soll nachvollzogen werden können, also transparent werden, worin das Interesse Berlins besteht, wenn ein Grundstück zielgerichtet zum Kauf angeboten werden soll. Für die Beurteilung der Stadtrendite, also dieses Zieles, verlangt das Konzept daher nachvollziehbare fachpolitische Kriterien. Unter dem Begriff der Stadtrendite werden gleichzeitig die nötigen rechtlichen Absicherungen gebündelt, um das fachpolitische Interesse im Zweifel durchsetzen zu können. Grundsätzlich erfolgen Direktvergaben und konzeptorientierte Entwicklungsverfahren unter der Vereinbarung einer Nutzungsbindung, in der Regel für den Zeitraum von 15 Jahren. Besteht das besondere stadtpolitische Interesse Berlins für einen darüber hinausgehenden Zeitraum, kann die Vergabe auch durch Erbbaurechte erfolgen.

Schwerpunkt Wohnungsbau

Einen starken Schwerpunkt hat die neue Liegenschaftspolitik zur Unterstützung des Wohnungsbaus: Um die Schaffung preiswerten Wohnraums in Berlin zu sichern, werden geeignete Grundstücke des Liegenschaftsfonds an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften direkt vergeben. In Zusammenhang mit dem vom Senat verabschiedeten Bündnis für soziale Wohnungspolitik wurden hierfür bereits Grundstücke identifiziert, von denen bislang zehn als Sachwerteinlage an die Wohnungsbaugesellschaften vergeben wurden. Weitere Grundstücke werden noch im Rahmen einer Bedarfsermittlung identifiziert.

Transparenz und Controlling

Nicht nur die Vergabe von Grundstücken soll transparent sein, auch die daran anschließende Kontrolle: Werden Grundstücke durch Direktvergabe oder ein konzeptorientiertes Entwicklungsverfahren vergeben und ist daher eine Stadtrendite auszuweisen, dann werden die Transaktionen durch die veranlassende Fachverwaltung regelmäßig hinsichtlich der Nutzungsziele evaluiert.