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Drucksache - VI/0525
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Begründung Stand Auswertung TÖB/Auslegung Anlage 2 zur BA-Vorlage............./07
Die Bezirksverordnetenversammlung möge die vom Bezirksamt in seiner Sitzung am 04.12.2007 beschlossene anliegende BA-Vorlage Nr. 130/07 über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der öffentlichen Auslegung zum Bebauungsplan XV-64ba im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Niederschöneweide zur Kenntnis nehmen.
Abt. Bauen und StadtentwicklungApp.-Nr.: 2202
Bezirksamtsvorlage Nr. 130/07 Ex. zur B e s c h l u s s f a s s u n g in der Sitzung des Bezirksamtes Treptow-Köpenick am 04.12.2007
1. Gegenstand der Vorlage:
Bebauungsplan XV-64ba („Bärenquell“) im Bezirk Treptow-Köpenick von Berlin, Ortsteil Niederschöneweide -Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der öffentlichen Auslegung
2. Berichterstatter:
Bezirksstadtrat Herr Hölmer
3. Zur Beratung hinzuziehende Personen:
keine
4. Beschlussentwurf:
I. Das Bezirksamt beschließt im Rahmen der Abwägung das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der öffentlichen Auslegung für das Bebauungsplanverfahren XV-64ba, das in die Begründung (Anlage 2) zum Bebauungsplanentwurf XV-64ba (Anlage 1) unter den Punkten 5.2.7 und 5.2.8 eingearbeitet wurde.
II. Mit der Durchführung des Beschlusses wird die Abteilung Bauen und Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt, beauftragt.
III. Die Bezirksverordnetenversammlung wird über diesen Beschluss in Kenntnis gesetzt (Anlage 3).
5. Begründung:
Die für die Aufstellung des Bebauungsplans XV-64ba erforderlichen Verfahrensschritte wurden gemäß § 6 Abs. 1 und 2 AGBauGB durchgeführt. Die Anregungen wurden gegeneinander sowie untereinander abgewogen und in die in der Anlage 2 enthaltene Begründung eingearbeitet.
6. Rechtsgrundlagen:
-für die Zuständigkeit: §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 1 Satz 2 AZG, § 36 Abs. 2 lit. m BezVG i.V.m. § 1 AGBauGB
-materielle Rechtsgrundlagen: §§ 3 Abs. 2 und 4 BauGB i.V.m. § 6 AGBauGB
7. Haushaltsmäßige Auswirkungen:
Der abgeschlossene städtebauliche Vertrag vom 24. November 2004 (UR-Nr. 262/2004 des Notars Hosak) zwischen dem Land Berlin und der Bärenquell-Brauerei Berlin GmbH regelt die Übernahme der Kosten für sämtliche Erschließungsmaßnahmen im öffentlichen und privaten Raum einschließlich der Herstellung der Planstraße 64 ba / 1 und des Spreeuferweges im Geltungsbereich. Kosten für die öffentliche Hand entstehen nicht. Die öffentliche Verkehrsfläche Planstraße 64 ba / 1 ist nach dem städtebaulichen Vertrag kosten- und lastenfrei an das Land Berlin zu übergeben.
Auswirkungen auf den Bezirkshaushalt ergeben sich daraus nicht.
8. Mitzeichnungen:
keine
Rainer Hölmer Bezirksstadtrat
Anlagen: Anlage 1 - Entwurf zum B-Plan XV-64ba Anlage 2 - Begründung zum Bebauungsplanentwurf XV-64ba Anlage 3 - BVV-Vorlage zur Kenntnisnahme
Bebauungsplan XV-64ba "Bärenquell"
für das Grundstück Schnellerstraße 137 sowie eine Teilfläche des Grundstücks Schnellerstraße 135,136 im Bezirk
BEGRÜNDUNG
mit Umweltbericht
November 2007
IPLANUNGSGEGENSTAND................................................... 1. Veranlassung und Erforderlichkeit........................................... 2.Plangebiet............................................................ 2.1 Abgrenzung des Geltungsbereichs..................................... 2.2Bestand – Realnutzung und Eigentumsverhältnisse......................... 2.2.1 Historische Entwicklung 2.2.2 Städtebauliche Struktur des Umfelds 2.2.3 Erschließung 2.2.4 Ver- und Entsorgung 2.2.5 Einschätzung der Freiraumpotenziale 2.2.6 Geologische und hydrologische Verhältnisse 2.2.7 Altlasten 2.2.8 Eigentumsverhältnisse 2.3Planungsvorgaben / Planerische Ausgangssituation......................... IIPLANINHALT 12 1.Entwicklung der Planungsüberlegungen...................................... 2.Intention des Plans / Planungsziele 13 2.1Generelle Zielvorstellungen........................................... 2.2Städtebauliches Konzept............................................ 3.Wesentlicher Planinhalt.................................................. 3.1Baugebiete...................................................... 3.2Öffentliche Verkehrsflächen.......................................... 3.3Ruhender Verkehr................................................. 3.4Grünverbindungen an Gewässern...................................... 3.5Denkmalschutz................................................... 3.6Wasserschutzgebiet................................................ 4.Umweltbericht......................................................... 4.1 Einleitung........................................................ 4.1.1Inhalt und Ziel des Bebauungsplans 4.1.1.1Intention des Bebauungsplans 4.1.1.2Angaben zum Vorhabenstandort 4.1.1.3Art des geplanten Vorhabens - Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplans 4.1.1.4Art, Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden des geplanten Vorhabens 4.1.2In Fachgesetzen und -plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes 4.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen..................... 4.2.1 Räumlicher Untersuchungsumfang Bestandsaufnahme und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes 4.2.3Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchfürung der Planung 4.2.4Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 4.2.5Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt 4.2.6Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung nach dem BauGB 4.2.7Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung nach dem Bundesnaturschutzgesetz 4.2.8 Weiterführende Qualifizierungsmaßnahmen.......................... 4.2.9In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten 4.3.1Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf aufgetretene Schwierigkeiten bei der Erarbeitung der Unterlagen 4.3.2Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt (Monitoring) 4.3.3Allgemein verständliche Zusammenfassung 5.Begründung und Abwägung einzelner Festsetzungen............................ 5.1Entwicklungsfähigkeit aus dem FNP und LaPro............................ 5.2Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden............................ 5.2.1Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit............................ 5.2.2Frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger Öffentlicher Belange zum Bebauungsplan XV 64 5.2.3Weiteres Verfahren nach Durchführung der Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB 5.2.4Auswertung und Abwägung der Beteiligung der TÖB gem. § 4 (1) BauGB 40 5.2.5Beschluss über die Abwägung und die Teilung des Bebauungsplans........ 5.2.6Weiterführung des Bauleitplanverfahrens............................ 5.2.7Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB 56 5.2.8Öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB........................ 5.3Ergebnis der Abwägung 69
5.3.1Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 5.3.2Erneuerung vorhandener Ortsteile, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, Belange des Denkmalschutzes 5.3.3Belange des Umweltschutzes 5.3.4Belange der Wirtschaft, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung 5.4 Begründung der Festsetzungen....................................... 5.4.1Art der baulichen Nutzung 5.4.2Maß der baulichen Nutzung 5.4.3Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Höhe der baulichen Anlage 5.4.4Erschließung 5.4.5 Stellplatzkonzept 5.4.6Belange von Natur, Landschaft und Umwelt.......................... 5.4.7Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 5.4.8Entwässerung................................................ III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1.Auswirkungen auf die Zentrenstruktur........................................ 2. Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr.................. 3.Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung........................... IVVERFAHREN.............................................................. VRECHTSGRUNDLAGEN..................................................... VIAnhang zum Bebauungsplan XV-64ba vom 17.Mai 2006............................. 1. Textliche Festsetzungen................................................. 2. Pflanzliste zum Bebauungsplan XV-64ba vom 17.05.2006......................... 1
Begründung Stand Auswertung TÖB/Auslegung Anlage 2 zur BA-Vorlage............./07
IPLANUNGSGEGENSTANDDas Gelände der ehemaligen Brauerei Bärenquell auf dem Grundstück Schnellerstraße 137 liegt seit der Einstellung des Brauereibetriebes Mitte der 90er Jahre brach, die denkmalgeschützte Bausubstanz verfällt. Auf Grund der Größe der Fläche und der zentralen Lage im direkten Anschluss an das Stadtteilzentrum Schöneweide und im Bereich zu der entwickelnden Fachmarktagglomeration an der Schnellerstraße kann durch die Reaktivierung der Fläche für eine neue Nutzung und durch die Wiedereingliederung in das städtische Gefüge ein wesentlicher städtebaulicher Beitrag für die Stabilisierung und Aufwertung des Zentrumsbereiches am S-Bahnhof Schöneweide geleistet werden. Zur Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des Areals zwischen Spree, Brückenstraße, S-Bahnhof Schöneweide und Bahndamm bis hin zur Karlshorster Straße hat das Bezirksamt Treptow am 30.11.1999 die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XV-64 beschlossen. Mit der Einleitung des Verfahrens werden für den Gesamtbereich als städtebauliche Ziele die Entwicklung eines Stadtteilzentrums mit der Einordnung von Einzelhandelsflächen, Dienstleistungs- und Büronutzungen, die Entwicklung von Gewerbeflächen, die Sicherung von Wohnen im nordwestlichen Bereich der Brückenstraße, die Verbesserung der verkehrlichen Erschließung, die städtebauliche Aufwertung der Schnellerstraße als Hauptverkehrsachse sowie die Sicherung eines durchgängig öffentlichen Spreeuferbereiches verfolgt. Auf Grund der unterschiedlichen Ausgangssituationen in den einzelnen Teilbereichen beschloss das Bezirksamt Treptow-Köpenick am 17.07.2001 die Teilung des Bebauungsplans XV-64 in die Bebauungspläne XV-64a (südlich der Schnellerstraße) und XV-64b (nördlich der Schnellerstraße). Die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XV-64a wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am 27.04.2004 öffentlich bekannt gemacht. Auch für die Flächen innerhalb des Bebauungsplans XV-64 b liegen unterschiedliche städtebauliche Rahmenbedingungen und Planungsvoraussetzungen vor. Um daraus resultierende Verzögerungen für die Umsetzung der Bauabsichten der Bauherrin für das Gelände der ehemaligen Brauerei Bärenquell zu vermeiden und um damit auch die Sicherung denkmalgeschützter Bausubstanz zu gewährleisten, beschloss das Bezirksamt Treptow-Köpenick am 07.12.2004 die Teilung des Bebauungsplans XV-64b in die Bebauungspläne XV-64ba und XV-64bb. Die Erforderlichkeit der Aufstellung des Bebauungsplans XV-64ba ist gegeben, da eine Bebaubarkeit der Fläche entsprechend der verfolgten Planungsziele nach § 34 BauGB nicht möglich ist. Die Eigentümerin, die Bärenquell-Brauerei Berlin GmbH mit Sitz am Standort, Schnellerstraße 137 in 12439 Berlin, möchte für einen Investor die Entwicklung eines Baumarkts/Gartencenters auf ihren Liegenschaften ermöglichen. Da für die verbleibenden Flächen konkrete Investitionsabsichten gegenwärtig noch fehlen, das Brauereigelände aber in seiner Gesamtheit einer städtebaulichen Neuordnung zugeführt werden soll, wird auf die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans verzichtet.
Die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XV-64ba zur Vorbereitung der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB im Februar 2005 durchgeführt; dabei wurde u. a. der Untersuchungsrahmen und –umfang der Umweltprüfung festgelegt. Die Ergebnisse der Umweltprüfung fanden wiederum ihren Niederschlag im Umweltbericht, der Teil dieser Begründung ist. Die Umweltprüfung und der Umweltbericht waren Teil der durchgeführten Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2 bzw. 4 Abs. 2 BauGB und wurden folgerichtig mit öffentlich ausgelegt. 2.1 Abgrenzung des GeltungsbereichsDer Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64ba liegt im Ortsteil Niederschöneweide des Bezirks Treptow-Köpenick und umfasst das Gelände der ehemaligen Brauerei Bärenquell (Schnellerstraße 137) und eine Teilfläche des Grundstücks Schnellerstraße 135,136 zwischen der Schnellerstraße im Südwesten und der Spree im Nordosten. Nordwestlich befindet sich das Kraftwerk Niederschöneweide, im Südosten schließt sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64bb an. Der Geltungsbereich des vorliegenden Plans hat eine Größe von insgesamt ca. 4,6 ha und umfasst die in der Gemarkung Treptow 110500 liegenden Flurstücke 39 (Flur 125), 1 (Flur 126), 12 (Flur 131) und 1 (Flur 132) und 17 (Flur 131).sowie anteilig das Flurstück 2 (Flur 132), Flurstück 13 (Flur 131), Flurstück 16 (Flur 131) und 18 (Flur 131). 2.2Bestand – Realnutzung und Eigentumsverhältnisse2.2.1 Historische EntwicklungDas Gelände der ehemaligen Brauerei Bärenquell liegt seit der Aufgabe der Brauereinutzung Mitte der 90 er Jahre brach und ist gegenwärtig in geringem Umfang mit temporären Zwischennutzungen belegt. Die Bausubstanz verfällt auf Grund der fehlenden Nutzungsmöglichkeiten. 2.2.2 Städtebauliche Struktur des UmfeldsDer Bereich nördlich des S-Bahnhofs Schöneweide ist ein klassischer altindustriell geprägter Standort. Nach Aufgabe der gewerblichen Nutzungen wurden in den vergangenen Jahren teilweise bereits neue Nutzungen und Baustrukturen entwickelt, so das Stadtteilzentrum Schöneweide in Verbindung mit weiteren Gewerbe und Dienstleistungsbetrieben unmittelbar am S-Bahnhof. Nördlich der Schnellerstraße liegen die ehemaligen Industriestandorte nach wie vor brach.
2.2.3 ErschließungDie Schnellerstraße im Südwesten ist Bestandteil einer großräumigen Straßenverbindung (B 96 a) und in Stufe I im übergeordneten Straßennetz eingeordnet. 2.2.4 Ver- und EntsorgungAn der Schnellerstraße steht eine Trafo - Station. Entlang der Spree verlaufen im Uferbereich elektrische Versorgungs- und Fernwärmeleitungen. An der Schnellerstraße steht eine Trafo - Station. Entlang der Spree verlaufen im Uferbereich elektrische Versorgungs- und Fernwärmeleitungen. Der Bereich des Bebauungsplans ist fernwärmeerschlossen. 2.2.5 Einschätzung der FreiraumpotenzialeDie Flächen sind weitgehend eben und fast vollständig versiegelt bzw. bebaut. Grünflächen sind nur im geringen Umfang im Plangebiet vorhanden. Während der vergangenen Jahre des Leerstandes hat sich auf dem Gelände vorwiegend in den Randbereichen vereinzelt Spontanvegetation entwickelt. Auf dem Grundstück befindet sich geschützter Baumbestand. Das Spreeufer im Nordosten ist mit einer Uferverbauung befestigt und nicht öffentlich zugänglich. Die Wasseroberfläche befindet sich ca. 3 bis 4 m unterhalb des Geländeniveaus. Entlang der Schnellerstraße ist eine Straßenbaumpflanzung vorhanden. 2.2.6 Geologische und hydrologische VerhältnisseDie Oberflächengeologie des Planungsgebiets ist durch Aufschüttung und Versiegelung überformt. Für den Geltungsbereich liegt bisher kein Baugrundgutachten vor. Das Untersuchungsgebiet befindet sich in der Trinkwasserschutzzone IIIA um das Wasserwerk Johannisthal[1]. 2.2.7 AltlastenDas Grundstück Schnellerstraße 137 ist im Altlastenverdachtsflächenkataster und der ALV-Nr. 7512 eingetragen, aber derzeit offenbar keine Ursache für festgestellte Verschmutzungsfahnen in der Umgebung, deren Quellen auf den Grundstücken Schnellerstraße 135-136 (ALV-Fläche 7513) und vor allem 131 bis 134 (ALV-Fläche 7514) der ehemaligen Berliner Metallhütten- und Halbzeugwerke zu suchen sind. Dort liegen erhebliche Kontaminationen vor.[2] Eine Anfrage beim Referat Boden- und Altlastensanierung, Bodenschutz des Senats ergab im August 2005 lediglich eine Bestätigung dieser bei Aufschüttungshorizonten üblichen, allgemeinen Gefährdungslage und keine neuen Erkenntnisse über weitere konkrete Befunde auf der ALV-Fläche Nr. 7512. 2.2.8 EigentumsverhältnisseDas Grundstück der ehemaligen Brauerei befindet sich im Eigentum der Bärenquell-Brauerei Berlin GmbH. Die Fläche der ehemaligen Wasserstraße (neu: Planstraße 64 ba / 1) gehört zum Vermögen der TLG. Die Schnellerstraße ist öffentliches Eigentum.
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Baufläche | Künftige Nutzung | Flächengröße | zulässige Versiegelung gem. Baunutzungsverordnung | ergibt Versiegelung (Potenzial) |
Sondergebiet | Baumarkt / Fachmärkte unspez. | 35.970 m2 | 0.80 (GRZ) | 28.775 m2 |
Kerngebiet MK | unspez. kerngebietstypisch | 4.865 m2 | 1.00 (GRZ) | 4.865 m2 |
Öffentl. Verkehrsfl. | - | 4.750 m2 | - | 4.455 m2 |
Summe: | - | 45.585 m2 | - | 38.095 m2 |
Konkrete Projektpläne, die eine weitere Beschreibung von Vorhaben ermöglichen würden, liegen nicht vor. Es handelt sich derzeit um eine Angebotsplanung.
4.1.2In Fachgesetzen und -plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes
- Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt neben Bauflächen entlang der Spree einen übergeordneten Ufergrünzug als Verbindung zwischen Havel- und Müggelseen dar.
- Landschaftsprogramm
Im Landschaftsprogramm ist der Geltungsbereich als „Industrie- und Gewerbefläche“ dargestellt. Das Untersuchungsgebiet liegt im "Vorranggebiet Grundwasserschutz".
Als allgemeine Anforderungen mit Bezug zum Geltungsbereich formuliert das LaPro im Plan Naturhaushalt / Umweltschutz den Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, die Förderung flächensparender Bauweise, den Boden- und Grundwasserschutz, die Dach- und Wandbegrünung, die Vermeidung von Bodenversiegelungen, die eine wesentliche Verminderung der Grundwasserneubildung oder des Grundwasserdargebotes zur Folge haben, die vorrangige Altlastensuche und –sanierung, sowie den besonderen Schutz von bestehenden Gewässern mit Grundwasseranschluss.
Der Geltungsbereich ist in Bezug auf den Biotop- und Artenschutz und auf das Landschaftsbild als "Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen", in Uferlage zur Spree auch als "überformte Niederung" eingetragen. Es handelt sich in jedem Fall um einen "städtisch geprägten Raum" (nicht siedlungs- oder landschaftsgeprägt). "Bedeutende Einzelbiotope", "bedeutsame Nebenvorkommen", "Schutzgebiete / Schutzwürdige Gebiete / Biotopverbindungssysteme" sind nicht eingetragen. Die Karte verzeichnet lediglich für die südlich der Schnellerstraße liegenden Bahnflächen die "vorrangige Entwicklung für sonstige Arten (Grünzüge, Bahnböschungen, breite unbefestigte Straßenränder)". Zielsetzung ist die Entwicklung von naturräumlichen Strukturen, die wieder den Lagebezug zur Spree berücksichtigen. Auch sind zusätzliche strukturelle Angebote nach dem Prinzip des integrierten Naturschutzes zu schaffen. Als „Maßnahmenschwerpunkt" im Bereich Landschaftsbild gilt die "Wiederherstellung und Aufwertung linearer Landschaftselemente". Damit ist die Reintegration des Spreeufers in den erlebbaren Stadtraum angesprochen. Als weiterer wesentlicher Aspekt sind die Belange der Denkmalpflege zu betrachten.
In Bezug auf die Erholung und Freiraumnutzung ist das Planungsgebiet als "sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren" eingetragen, zählt somit weder zu den Wohnvierteln mit Versorgungsbedarf noch zu den städtischen Freiräumen. Der Spreeuferbereich ist als zu entwickelnder "Grünzug" berücksichtigt (Potenzial). Das nächst gelegene Wohnquartier an der Brückenstraße ist mit der I. Dringlichkeitsstufe verbesserungsbedürftig im Hinblick auf die Versorgung mit Freiflächen im öffentlichen und privaten Bereich. Ziel ist die Erschließung zusätzlicher Freiräume auch im Zusammenhang mit der Unterversorgung des Wohnquartiers Brückenstraße (Spreeufergrünzug).
4.2Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
4.2.1 Räumlicher Untersuchungsumfang
Das Untersuchungsgebiet umfasst einen größeren Umgriff als den eigentlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans und setzt sich aus schutzgutspezifischen Teil-Untersuchungsgebieten wie folgt zusammen:
- Im Schutzgutbereich Landschaftsbild ist der Teilraum zu bestimmen, in den das geplante Bauensemble visuell hineinwirkt. Im Südwesten wird das Untersuchungsgebiet durch die bewachsene Böschung der Bahnstrecke Berlin-Cottbus sowie das Einkaufzentrum Schöneweide begrenzt. In den übrigen Himmelsrichtungen ergibt sich eine Begrenzung des Untersuchungsbereiches durch die Gebäudekanten des Baumarktes an der Karlshorster Straße in nordwestlicher Richtung sowie die Sichtbeziehungen auf die abgeräumte Industrie- und Gewerbebrache südöstlich des Geltungsbereichs bis zur Brückenstraße und in Richtung Norden zum gegenüberliegenden Spreeufer .
- Kultur- bzw. Sachgüter können visuell beeinträchtigt werden, indem Sichtbezüge verbaut oder auch nur zugepflanzt werden. Auch sind materielle Beeinträchtigungen durch Grundwasserabsenkung oder Erschütterungen denkbar. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans gilt ein Ensembleschutz nach dem Denkmalrecht. Im Rahmen der Umweltprüfung wird festgestellt, ob sich weitere Kultur- oder Sachgüter im Einflussbereich nachteiliger Auswirkungen befinden könnten. Als Suchraum gilt das für den Schutzgutbereich Landschaftsbild festgelegte Untersuchungsgebiet.
- Beim Schutzgut Boden entspricht der Suchraum dem Geltungsbereich des Bebauungsplans. Dort sind Erd- und Gründungsarbeiten, Hoch- und Tiefbaumaßnahmen durchzuführen. Nur im Einzelfall ist auch für benachbarte Flächen eine vorübergehende Beanspruchung von Bodenstandorten etwa durch Bautätigkeiten denkbar. Verkehrstätigkeiten können ebenfalls nachteilige Auswirkungen auf Bodenstandorte entlang von Straßen haben. Da jedoch benachbarte Flächen hoch versiegelt sind und keine neuen Straßen gebaut werden sollen, sind diese Effekte zu vernachlässigen und führen nicht zu einer Ausweitung des Untersuchungsgebiets. Das zum Schutzgutkomplex Boden gehörende Bodenwasser wird wegen der Trinkwasserschutzzonen-Problematik separat betrachtet.
- Beim Schutzgut Wasser wird das Boden- und Oberflächenwasser untersucht. Beim Bodenwasser ist die Trinkwasserschutzzone zu berücksichtigen. Die räumliche Festlegung muss sich an der Grundwasserfließrichtung orientieren, die - abgelenkt durch den Absenktrichter des Wasserwerks Johannisthal - nach West bis Südwest gerichtet ist. Die potenzielle Beeinträchtigung des Wasserwerks südlich der Südostallee, bzw. eine Beeinträchtigung der Trinkwasserreserven ist Untersuchungsgegenstand. Auslöser können dabei nur Eingriffe am Vorhabenort selbst sein, das Hauptaugenmerk ist deshalb auf den Geltungsbereich gerichtet (Schutzgut Boden). Damit wird indirekt auch der Wirkraum im Grundwasserstrom erfasst. Flächen südöstlich des Geltungsbereichs sind nicht potenziell betroffen. Andererseits könnten Altlastenfahnen von dort mit dem Grundwasserstrom eingetragen werden. Deshalb ist es sinnvoll, die Industriebrachen bis zur Brückenstraße einzubeziehen. Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurde außerdem eine mögliche Ausdehnung des Suchraums bis zum Britzer Zweigkanal diskutiert, da jenseits der Karlshorster Straße z.T. erhebliche Bodenbelastungen vorliegen, die durch Wasserhaltungsmaßnahmen im Geltungsbereich mobilisiert werden könnten. Die Umweltprüfung wird deshalb auf einen erweiterten Suchraum eingehen, (Untersuchungsraum entspricht dem Untersuchungsraum des Schutzgutes Landschaftsbild, ausgenommen hierbei wird die Wohnbebauung an der Brückenstraße) ohne einen bis zum Britzer Zweigkanal erweiterten Suchraum vollflächig abzuhandeln. Dies wäre unverhältnismäßig.
- Im Schutzgutbereich Oberflächenwasser wird die Spree als Vorfluter einbezogen. Es genügt die schematische Darstellung eines Untersuchungsfensters auf einen 20 m tiefen Teilabschnitt zwischen Karlshorster Straße und Brückenstraße. Beeinträchtigungen
sind in Einleitungen sowie in der Form der Ufergestaltung auf diesem Abschnitt zu suchen.
- Im Schutzgutbereich Klima sind in diesem Fall anlagebedingte Wirkfaktoren maßgeblich (die Klimawirksamkeit betriebsbedingter Emissionen gilt hier schon vorab als nicht erheblicher Faktor). Folglich genügt auch hier die Bewertung der Entwicklung im Geltungsbereich. Zur Konfliktanalyse gehört aber auch die Einschätzung der Bedeutung im übergeordneten städtischen Klimasystem (eventueller Einfluss auf Kaltluftentstehungsgebiete und übergeordnete Luftleitbahnen).
- Beim Schutzgut Luft muss hauptsächlich die Belastungsentwicklung entlang der Verkehrswege (betriebsbedingte Auswirkungen) geklärt werden. Die Schnellerstraße mit den nächsten Knotenpunkten ist deshalb Teil des Suchraums. Schwerpunkte sind Kreuzungs- und Einmündungsbereiche, in denen eine zusätzliche Verkehrslast die Verkehrsabwicklung und damit auch die Emissionssituation nachteilig beeinflussen könnte. Die Emissionsausbreitung ist abhängig von der Porosität der Randbebauung an Straßen, dem Relief und den bodennahen Windverhältnissen. Nach KÖPPEL et.al. (1998) "ist grundsätzlich davon auszugehen, dass im Nahbereich von Straßen, etwa 100 bis 200 m beidseitig der Trassen, erhöhte Schadstoffkonzentrationen vorliegen". Es wird daher ein Korridor von etwa 100 m links und rechts der Achse der Schnellerstraße untersucht. Darüber hinaus werden die nächst gelegenen Wohnstandorte an der Brückenstraße sowie sonstige empfindliche Nutzungen punktuell berücksichtigt. Beim Scoping-Termin wurde angeregt, auch Wohngebiete jenseits der Spree zu untersuchen, da diese im Kunden-Einzugsbereich geplanter Handelseinrichtungen liegen und folglich zusätzliche Verkehrsbelastungen zu erwarten haben. Die UP geht darauf ein, ohne alle Wohngebiete des mutmaßlichen Kunden-Einzugsbereichs als Teil des Untersuchungsgebiets darzustellen.
- Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch sind neben der Analyse der Lufthygiene insbesondere über eine Untersuchung der Lärmsituation sowie über eine Ermittlung, ob sich in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet sensible Nutzungen befinden, einzuschätzen. Im Sachgebiet Lärmschutz ist der Straßenverkehr ebenfalls Haupt-Wirkfaktor. Es sind ähnliche Ausbreitungsmuster wie bei der Lufthygiene zu erwarten, die Untersuchungsgebiete sind also vergleichbar, wenn auch beide nicht flächenscharf abzubilden. Punktuelle Schwerpunkte auch jenseits der Spree werden berücksichtigt. Ansonsten gilt für Lärm und Lufthygiene der bereits unter „Landschaftsbild“ definierte Suchraum.
- Im Schutzgutbereich Flora und Fauna genügt die Untersuchung der anlagebedingten Auswirkungen im Geltungsbereich, da im näheren Umkreis keine wertvollen oder besonders wertvollen Biotope zu finden sind. Zum Nachweis werden im Bestandsplan jedoch auch Biotope der Umgebung des Geltungsbereichs eingezeichnet. Zu einer Bewertung des Geltungsbereichs gehört eine Darstellung seiner Bedeutung innerhalb des Biotopverbundsystems.
Die Flächen innerhalb der wie folgt beschriebenen Umrisslinie werden also in die Untersuchungen einbezogen:
Von der Stubenrauchbrücke gegen den Lauf der Spree parallel zum Ufer bis zur Treskowbrücke, nach Südwesten abknickend, der östlichen Seite der Brückenstraße folgend, vor der Schnellerstraße nach Südosten schwenkend, die Kreuzung Schnellerstraße / Brückenstraße einbeziehend, dann parallel zur Schnellerstraße stadteinwärts, hinter dem Einkaufszentrum nach Südwesten bis an den Bahndamm der Linie Berlin-Cottbus führend, dem Verlauf des Bahndamms folgend und nach dem Kreuzungspunkt Schnellerstaße / Karlshorster Straße / neue Rixdorfer Straße wieder in Richtung Stubenrauchbrücke zum Ausgangspunkt.
Außerhalb dieser Flächen sollen als Ergebnis der Frühzeitigen Behördenbeteiligung zusätzlich die oben beschriebenen Fragestellungen in den Schutzgutbereichen Boden(wasser) sowie Lufthygiene / Verkehrslärm punktuell aufgeklärt werden.
Bestandsaufnahme und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes
Schutzgut | Situation | Empfindlichkeit[5] | Bewertung |
Boden Filterfunktion/ Biotopfunktion | erhebliche Vorbelastungen durch Aufschüttungen, Versie-gelungen und Verdichtungen; nicht versiegelte Flächen verfügen über sehr geringen Humusanteil und nur schwach ausgeprägten Oberboden; Versiegelungsgrad im Plangebiet 98 %; (SO 98,4%, MK 96%, öff. Verkehrsfläche 94%) | gering | ökologische Funk-tion des Bodens insgesamt gering; Vorbelastungen größtenteils irreversibel, Altlasteneinflüsse vorhanden; |
Bodenwasser Grundwasser
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Untersuchungsgebiet liegt innerhalb der Trinkwasser-schutzone IIIA um das Wasserwerk Johannisthal; Flurabstand ist mit 3 – 4 m gering, die Verschmutzungs-empfindlichkiet des Grundwas-sers ist auf Grund der Beschaf-fenheit der Deckschicht hoch; Wasserdurchlässigkeit des Bodens ist sehr hoch; auf Grund des hohen Versiegelungsgrades ist das Verhältnis zwischen Grundwasserneubildung und Oberflächenabfluss ungünstig;
Altlastenverdacht besteht, vor-handene Grundwasserbelastungen in der Umgebung können jedoch nicht ursächlich dem Geltungsbereich zugeordnet werden; |
hoch |
Das Grundwasser ist vor Beeinträchtigungen weitgehend ungeschützt; Die Wasserhaushaltsbilanz ist starl verbesserungswürdig;
Eingriffe im Boden-bereich können zur Mobilisierung von Schadstoffen im Boden, auch auf den benachbarten Grundstücken, führen; |
Oberflächen-wasser | durch Uferverbauungen und fehlende Eigendynamik als sehr stark beeinträchtigt und naturfern einzustufen;
es liegen erhöhte Belastungen vor (Güteklasse III), jedoch besteht ein Trend zur Verbesserung der Verhältnisse
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mittel
| der Bebauungsplan beinhaltet keine wasserrechtlichen Maßnahmen und berührt den ökomorphologischen Zustand nicht;
die chemisch biologische Wassergüte ist Gegenstand wasserrechtlicher Vorschriften, sie bleibt vom Bebauungsplan unbeeinflusst;
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Klima
| es handelt sich um eine stadtklimatische Zone mit "mäßigen Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen (Zone 3)[6], um einen Belastungsbereich 4b[7]; Austauschprozesse mit der Spree als Luftleitbahn sind durch die Bebauung der Ufer beeinträchtigt;
| mittlere Empfind-lichkeit gegen-über Nut-zungs-intensi-vierungen | durch die Planung entstehen keine erheblichen Veränderungen gegenüber dem Bestand bezüglich der großklimatischen Situation; Kleinklima wird negativ durch Park- und Lieferverkehr beeinflusst |
Luft | Hauptbelastungsfaktor ist der Straßenverkehr; innerhalb der Bauflächen derzeit keine verkehrliche Belastung durch Fahr- und Lieferverkehr vorhanden; eine besondere Akkumulation von Schadstoffen ist im Geltungsbereich aufgrund der aufgelockerten Bebauungsstruktur nicht vorhanden; die Durchlüftungsbedingungen sind vergleichsweise günstig: die Prüfwerte für Benzol, Ruß, PM 10-Staub und Stickstoffdioxid nach der 23. BImSchV werden an der Schnellerstraße, der Siemensstraße und der Edisonstraße teilweise überschritten; | hoch | Der Verkehr erhöht sich laut Erschließungs-gutachten durch die geplanten Vorhaben um weniger als 3 % der vorhandenen Belastung; dies kann als zu vernachlässigend bewertet werden;
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Tiere und Pflanzen
| Das biotische Potenzial der Flächen ist gering, wertvolle Flächen für Flora und Fauna sind nicht vorhanden; nur 2,3 % des Geltungsbereichs sind Vegetationsflächen mit Ruderalcharakter; darauf befinden sich 12 geschützte Bäume; an der Schnellerstraße befinden sich Straßenbaumpflanzungen; Biotoptypen des Geltungsbereichs sind in Berlin noch häufig anzutreffen; Nischen- und fugenreiche Mauern sowie Großgehölze bieten Bruthabitate für Vögel und Fledermausarten; konkrete Hinweise auf das Vorkommen geschützter Fledermäuse gab es bei den Begehungen nicht; als weitere Säuger Marder, Ratten und Mäuse potentiell vorhanden; Konkrete Hinweise auf das Vorkommen gefährdeter Tierarten gibt es nicht; Schnellerstraße und Spree sind wirksame Austauschbarrieren; Lagebeziehungen zu ähnlichen und auch zu komplementären Biotopen sind ungünstig; |
Gering beim Biotopbestand; Mittel beim Eingriff in den geschütz-ten Baumbestand
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Die Bäume entlang der Schnellerstraße werden durch die Planung nicht beeinträchtigt;
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Mensch Lärmschutz Verkehr
Erholungsraum
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erhebliche Vorbelastung durch Verkehrslärm vorhanden; Werte der 16. BImSchV sind größtenteils deutlich überschritten; besonders empfindliche Objekte oder Wohnnutzungen liegen nicht im Einwirkungsbereich des Vorhabens
Gebiet hat keine Bedeutung für die Erholung; Flächen sind nicht öffentlich zugänglich und stark verlärmt;
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hoch
gering
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Grenzwerte werden bereits überschritten; empfindliche Nutzungen sind jedoch nicht vorhanden; Verkehrsbelastung erhöht sich durch die Vorhaben nur minimal;
Keine Erholungsfunktion vorhanden; die Spreelage bietet jedoch Potenziale für erholungswirksame Verbindungen; |
Landschaft, Kultur- und sonstige Sachgüter | ursprünglicher Naturraum ist aufgrund der anthropogenen Überformung nicht mehr erkennbar; denkmalge-schützte Industriearchitektur ist gestalterisch wertvolles Element; lokale identitätsstiftende Sichtbezie-hungen sind in diesem Zusammenhang vorhanden; gleichzeitig stellen die großräumigen Brachen eine visuelle Beeinträchtigung dar; Nähe zur Spree ist vor Ort kaum erlebbar; | mittel | Stadtraum bedarf einer Neudefinition und Wiedereingliederung ins städtische Gefüge; denkmalgeschützte Bausubstanz und die Spreeuferlage bieten gestalterische Anknüpfungs-punkte; |
Zusammenfassende Bewertung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist gegenwärtig insgesamt von geringer Bedeutung für Natur und Landschaft. Das Gebiet hat durch seine Lage innerhalb der Wasserschutzzone IIIA des Wasserwerkes Johannisthal lediglich Bedeutung für die Grundwasserneubildung. Eine hohe Empfindlichkeit besteht in Bezug auf die mögliche Mobilisierung von Bodenschadstoffen. Mittlere Empfindlichkeiten bestehen gegenüber den mit Nutzungsintensivierungen verbundenen Auswirkungen auf Klima, Luftschadstoff- und Lärmsituation.
Komplexe Ursache-Wirkungsketten bleiben aus. Gerade in den Schutzgutbereichen, die zuvorderst Wechselwirkungen initiieren, ist nicht mit schwer wiegenden Eingriffen zu rechnen.
4.2.3Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchfürung der Planung
Schutzgut | mögliche Wirkfaktoren | zu erwartende Entwicklung |
Boden Filterfunktion/ Biotopfunktion | Versiegelung wird von rund 98 % auf rund 84 % reduziert;(SO 98,4% zu 80%, MK 96% zu 96%, öffentliche Straße 94% zu 94%) Standort kann wieder mehr Bodenfunktionen übernehmen; Altlastenverdacht wird aufgeklärt; es kommt zu positiven Umweltauswirkungen; | geringe Eingriffsintensität bei geringer Empfindlichkeit; Bewertung des Eingriffs als kompensierbar eingeschätzt; Gesamtbewertung - Konfliktpotenzial nicht erheblich; zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: keine
|
Bodenwasser Grundwasser | Konkrete Wasserbewirtschaftungskonzepte oder Gefährdungsabschätzungen liegen nicht vor; Versiegelung wird abnehmen, der Zustand wird sich verbessern, sofern keine Schadstoffe mobilisiert werden; Altlastenverdacht kann geklärt werden; | geringe Eingriffsintensität bei hoher Empfindlichkeit; Bewertung des Eingriffs als kompensierbar eingeschätzt; Gesamtbewertung - mittleres Konfliktpotenzial; zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: eventuelle Gefährdung durch Mobilisierung von Bodenschadstoffen |
Oberflächen-wasser | Detailplanungen fehlen; die bestehenden Gesetze schließen jedoch eine erhebliche vorhabenbedingte Gefährdung der Spree aus; mit der Durchführung der Vorhaben werden zusätzliche Rückhaltekapazitäten für Niederschlagswasser geschaffen; | geringe Eingriffsintensität bei mittlerer Empfindlichkeit; Bewertung des Eingriffs als kompensierbar eingeschätzt; Gesamtbewertung - geringes Konfliktpotenzial zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: keine |
Klima | der vorgesehene Rückgang der Versiegelung bringt eine Zunahme an ausgleichswirksamen Vegetationsflächen mit sich; die örtlichen klimatischen Bedingungen werden durch die Zunahme der verkehrsbedingten Emmissionen beeinflusst; eine erhebliche Verschlechterung der Luftaustauschbedingungen ist nicht zu befürchten, da das Volumen der Baumasse insgesamt zurückgehen wird; | geringe Eingriffsintensität bei mittlerer Empfindlichkeit; Bewertung des Eingriffs als kompensierbar durch entsprechende Maßnahmen eingeschätzt; Gesamtbewertung - geringes Konfliktpotenzial, zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: keine |
Luft | durch Liefer- und Kundenverkehr erfolgt eine Erhöhung der Schadstoffimmissionen auf dem Baugrundstück SO; unter Beachtung der Vorbelastung durch Straßenverkehr im Plangebiet ist laut Verkehrsgutachten die Intensivierung der Schadstoffimmissionen insgesamt jedoch als nicht erheblich einzuschätzen, | mittlere Eingriffsintensität bei hoher Empfindlichkeit, Bewertung des Eingriffs als kompensierbar eingeschätzt; Gesamtbewertung - mittleres Konfliktpotenzial zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: eventuelle dauerhafte Überschreitung kritischer Konzentrationswerte können nicht ausgeschlossen werden, Unwägbarkeiten bleiben bestehen; die ohnehin desolate Situation wird durch das Vorhaben nur unwesentlich beeinflusst; |
Tiere und Pflanzen Lebensraum (Biotop)/ Biotopvernetz-ung | Biotopstruktur wird sich grundlegend ändern; ruderalisierte Vegetationsflächen werden gärtnerisch gestalteten Freiflächen weichen; der Anteil an vorhandenen Vegetationsflächen erhöht sich bezogen auf das gesamte Plangebiet; es wird sich insgesamt keine grundlegende Veränderung der bisherigen Habitatstrukturen einstellen; voraussichtlicher Verlust von 9 geschützten Bäumen; Temporärer Verlust von Brutmöglichkeiten für Avifauna, dauerhafter Verlust von Nischenbiotopen und Habitatstrukturen an verlassenen Gebäuden; | beim Biotop (Flora) geringe Eingriffsintensität mit geringer Empfindlichkeit; Bewertung des Eingriffs als kompensierbar eingeschätzt; Gesamtbewertung - geringes Konfliktpotenzial; Eingriff in den geschützten Baumbestand ist durch Baumpflanzungen (auf Grundlage der BaumSchVoBln) auszugleichen; zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: keine sollte ein Eingriff in Faunabestand vorhanden sein (Beseitigung von Niststätten von Fledermäusen oder Vögeln) sind entsprechende Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen einer Befreiung (§ 62 BNatSchG) festzulegen; |
Mensch Lärmschutz / Verkehr
Erholungsraum | das zusätzliche zu erwartende Verkehrsaufkommen wird laut Verkehrsgutachten nicht zu einer erheblichen Veränderung der derzeitigen Belastungsverhältnisse führen; besonders empfindliche Nutzungen werden nicht zusätzlich beeinträchtigt;
Der Spreeuferbereich wird öffentlich zugänglich und als begrünte Freifläche gestaltet; neue Erholungsräume und Wegeverbindungen werden geschaffen; | geringe Eingriffsintensität bei hoher Empfindlichkeit; Bewertung des Eingriffs als kompensierbar eingeschätzt; Gesamtbewertung - mittleres Konfliktpotenzial zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: keine; die ohnehin desolate Situation wird durch das Vorhaben nur unwesentlich beeinflusst;
geringe Eingriffsintensität bei geringer Empfindlichkeit; Gesamtbewertung - geringes Konfliktpotenzial zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: keine
|
Landschafts-bild, Kultur- und sonstige Sachgüter | der größte Teil der denkmalgeschützten Bausubstanz wird abgerissen; der Geltungsbereich wird weitgehend überformt; die vorgesehene Bebauung kann in der Nachbarschaft zur verbleibenden bzw. vorhandenen Bebauung als verträglich angesehen werden;. die Uferzone wird öffentlich zugänglich, neue begrünte Freiflächen werden geschaffen; | mittlere Eingriffsintensität bei mittlerer Empfindlichkeit; das Landschaftsbild kann landschaftsgerecht neu gestaltet werden; Gesamtbewertung mittleres Konfliktpotenzial zu erwartende erhebliche nachteilige Auswirkungen: Verlust der Denkmalsubstanz. |
Zusammenfassende Bewertung
Erhebliche nachteilige Auswirkungen sind durch die Mobilisierung von Bodenschadstoffen möglich. Gleichzeitig ermöglicht der Bebauungsplan jedoch die Klärung und ggf. Lösung der Altlastenproblematik und somit einen zusätzlichen Schutz des Grundwassers. Weitere erhebliche nachteilige Auswirkungen ergeben sich durch den Verlust denkmalgeschützter Bausubstanz in großem Umfang. Eine punktuelle Zunahme der Schadstoffbelastung der Luft kann nicht ausgeschlossen werden. Das Verkehrsgutachten stuft die Zunahme der Verkehrsbelastung durch das Vorhaben als vernachlässigbar ein, somit können nachteilige Veränderungen der Luftschadstoff- und Lärmbelastung nicht ursächlich dem Vorhaben zugeordnet werden.
4.2.4Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Verzicht auf die Durchführung der Ziele des Bebauungsplans wird die bisher kennzeichnende Brachlage des Geländes auf unabsehbare Zeit erhalten bleiben. Denkbar wäre auch eine sukzessive Teilentwicklung des Innenbereichs gemäß § 34 BauGB. Gegen die Wahrscheinlichkeit einer solch kleinteiligen Entwicklung sprechen jedoch die Erfahrungen der zurück liegenden Jahre und die Größe der ungenutzten Flächen an der Spree.
Bezogen auf die einzelnen Schutzgüter ergibt sich bei Nichtdurchführung der Planung folgende Situation:
Null-Prognose Boden
Alle Bodenfunktionen bleiben weiterhin extrem eingeschränkt. Die Gefährdungslage durch Altlasten bleibt bis auf weiteres diffus, weshalb die Beibehaltung des hohen Versiegelungsgrads als Schutz gegen eine unkontrollierte Mobilisierung befürwortet werden muss.
Null-Prognose Bodenwasser
Die örtliche Wasserhaushaltsbilanz bleibt unbefriedigend. Die Altlasten stellen eine latente Gefährdung des Boden- und Grundwassers dar. Mit der Zeit verschärft sich dieses Problem in der Tendenz, da die bestehenden Versiegelungen zunehmend brüchig und wasserdurchlässig werden. Verunreinigungen an oder nahe der Oberfläche infiltrieren den Bodenkörper.
Null-Prognose Oberflächenwasser
Bei ausbleibender Wiederaufnahme einer Nutzung werden keine zusätzlichen Einleitungen in die Kanalsysteme anfallen. Andererseits muss auch hier eine fortdauernde Brachlage als diffuses Risiko gelten, das allein schon durch ein marodes, teilverfülltes Kanalsystem auf dem Grundstück zu begründen ist.
Null-Prognose Klima
Die ungünstigen Verhältnisse bleiben zunächst bestehen. Längerfristig würde sich mit zunehmendem Verfall der Einrichtungen auf dem Grundstück eine mehrschichtige Ruderalvegetation einstellen, die dann mikroklimatische Bedingungen wieder leicht positiv beeinflussen würde.
Null-Prognose Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt
Innerstädtische Industriebrachen können wertvolle wärmeliebende Pflanzen- und Tiergemeinschaften hervorbringen. Die Null-Prognose würde in diesem Fall auf Dauer Vorteile gegenüber der Durchführung des Bebauungsplans ergeben und schließlich in eine von Birken und Eschenahorn geprägte Vorwaldgesellschaft münden. Im Vergleich zu einem durch Nutzung und Pflege eher statischen Lebensraum der Grünanlagen von Gewerbeflächen würde ein dynamischer Sukzessionsprozess entstehen, der zwischenzeitig immer wieder auch Lebensraum für spezialisierte Arten schafft und zu einer größeren biologischen Vielfalt führt. Wegen der derzeit extrem hohen Versiegelung würde dieser Prozess jedoch zunächst nur sehr langsam in Gang kommen können bzw. initiiert werden müssen.
Null-Prognose menschl. Gesundheit (Lufthygiene, Lärmvors.)
Mit der Nutzung im Geltungsbereich würden auch die nutzungsbedingten Zusatzbelastungen ausbleiben. Fortdauernde Brachen in der jetzigen Größe würden für Niederschöneweide aber auch eine Verfehlung der Sanierungsziele bedeuten und den Randlagencharakter verfestigen. Dies wären erfahrungsgemäß schlechte Rahmenbedingungen für die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse der dann noch verbleibenden Ortsteil-Bevölkerung.
Null-Prognose Landschaft, Kultur- und sonstige Sachgüter
Das Brauereiensemble bliebe zunächst erhalten, wäre aber dem fortschreitenden Verfall ausgesetzt und könnte ohne umfangreiche Sicherungs- und/oder Sanierungsinvestitionen nicht einer sonstigen Nutzung zugeführt werden. Wegen der zunehmenden Gefahren bliebe eine öffentliche Zugänglichkeit ausgeschlossen. Auch ein weiterer Abschnitt des Spreeufergrünzugs erscheint derzeit ohne eine Entwicklung auch der Brauereiflächen nicht zu verwirklichen.
4.2.5Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt
Das Vorhaben bringt in Bezug auf die meisten Schutzgüter eine Verbesserung bzw. zumindest keine Verschlechterung gegenüber dem Ist-Zustand mit sich. Dennoch sind zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt bezüglich einzelner Schutzgüter Maßnahmen erforderlich, die im folgenden Text näher benannt werden.
Schutzgut Boden und Bodenwasser:
Der Schutz der Schutzgüter Boden und Bodenwassers während der Bauphase ist durch die entsprechenden Gesetze und Richtlinien (Bodenschutz-Richtlinien und -Normen; Erlass einer Baustellenordnung zum Schutz von Boden und Bodenwasser, Beachtung und Kontrolle der Einbauwerte der Berliner Liste) gewährleistet. Eine wesentliche Maßnahme zum Schutz der Schutzgüter Boden und Bodenwasser ist die weitere Klärung des Altlastenverdachtes und ggf. die Lösung einer bestehenden Altlastenproblematik. Eine abschließende Lösung dieses Problems erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens und der Baudurchführung.
Die Festsetzung eines entsprechenden Nutzungsmaßes im Bebauungsplan sichert die Neuanlage unversiegelter Böden, die zukünftig naturhaushaltswirksame Funktionen übernehmen können und zur Versickerung von Niederschlagswasser zur Verfügung stehen.
Auf Grund der Lage des Plangebietes innerhalb der Trinkwasserschutzzone wird eine Versickerung von unbelastetem Niederschlagswasser auf den Grundstücksfreiflächen vorgeschlagen, soweit wasserrechtliche Belange dem nicht entgegenstehen. Insgesamt ist mit der Umsetzung der Planung und der Klärung der Altlastenproblematik bzgl. des Schutzgutes Bodens eine Verbesserung des Ausgangszustandes verbunden.
Schutzgut Klima und Luft:
Eine Minderung der durch die Erhöhung verkehrsbedingter Immissionen verursachten Auswirkungen insbesondere im Bereich des Kleinklimas und der Luftschadstoffe wird durch die Sicherung von Baumpflanzungen sowie die Errichtung von Dachflächen mit extensiv begrünten Dächern erreicht .
Bei einer großräumigeren Betrachtung ist davon auszugehen, dass durch die Erhöhung der vorhabenbedingten Verkehrsbelastung von keiner erheblichen Verschlechterung der Gesamtsituation aufgrund der hohen Vorbelastung auszugehen ist. Dennoch sind Baumpflanzungen und die extensive Dachbegrünung Maßnahmen, die sich gegen den Konzentrationstrend einer weiteren Verschlechterung der Gesamtsituation richten und somit im Zusammenhang der Verbesserung der Luftgüte am vorhandenen Standort als unbedingt erforderlich eingeschätzt werden.
Schutzgut Biotop:
Aus der Umsetzung des im Bebauungsplan vorgegebenen Nutzungsmaßes resultiert eine Erhöhung der Vegetationsflächen. Im Bereich des Biotopbestandes sind somit keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.
Zur Sicherung des Ausgleichs in den geschützten Baumbestand werden die textlichen Festsetzungen Nr. 8 und Nr. 9 aufgenommen. Über diese textlichen Festsetzungen wird gesichert, dass auf der Sondergebietsfläche mindestens 24 Bäume gepflanzt werden. Eine detaillierte Berechnung des erforderlichen Baumersatzes erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.
Als eingriffsvermeidende Maßnahme sind Fällungen außerhalb der Brutzeit durchzuführen.
Sollten im Rahmen von Abrissarbeiten Niststätten von Vögeln oder Fledermäusen festgestellt werden, so ist als Grundlage zu deren Beseitigung ein entsprechender Befreiungsantrag an die Oberste Naturschutzbehörde zu stellen. Entsprechende Ausgleichsmaßnahmen werden im Rahmen der Erteilung der Befreiung festgelegt.
Schutzgut Mensch
Es wird auf die Lärmemissionen des Heizwerks Schöneweide hingewiesen, die im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu Konflikten führen würden.
Bei der geplanten gewerblichen Nutzung sind diese Emissionen jedoch unproblematisch.
Schutzgut Landschaftsbild, Kultur- und Sonstige Sachgüter:
Ein Teil der denkmalgeschützten Bausubstanz kann erhalten werden. Durch die Reaktivierung der Brachfläche kann ein neues Stück Stadt geschaffen und wieder belebt werden. Durch die Herstellung einer durchgehenden Grün- und Wegeverbindung am Spreeufer bekommt die Fläche eine neue Bedeutung in Bezug auf das Landschaftsbild.
Die Aufnahmen von textlichen Festsetzungen für Baumpflanzungen dienen der Aufwertung und Strukturierung des vorhandenen Orts- und Landschaftsbildes.
4.2.6Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung nach dem BauGB
Der Geltungsbereich XV-64ba ist im Bestand dem Innenbereich zuzuordnen, eine planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben erfolgt demzufolge auf der Grundlage von § 34 BauGB. Hinsichtlich der möglichen Nutzungsart sei „sinngemäß auf die in § 8 Baunutzungsverordnung grundsätzlich geregelten Nutzungsarten abzustellen“ (Gewerbegebiete). Eine Grundstücksausnutzung von ca. 70 % wird als „typisch für diesen Bereich“ innerhalb des Sondergebietes bezeichnet.
Für die planungsrechtliche Eingriffsregelung bedeutet dies, eine Neubebauung im Umfang von ca. 10 % ist ausgleichsrelevant, denn für das Sondergebiet ist eine GRZ von 0.8 zur Festsetzung vorgesehen.
Für das geplante Kerngebiet, als Entwicklung im denkmalgeschützten Bestand, entspricht das nach § 34 BauGB zulässige Nutzungsmaß dem ausgewiesenen Nutzungsmaß des Bebauungsplans. In diesem Bereich ist somit kein Eingriffstatbestand vorhanden.
Bezüglich der im Bebauungsplan zu sichernden öffentlichen Straßenverkehrsflächen besteht kein Baurecht auf der Grundlage von § 34 BauGB. Ausgleichsmaßnahmen sind im Bereich der öffentlichen Straßenverkehrsflächen jedoch nicht erforderlich, da es sich im Bereich der Schnellerstraße um einen Bestandserhalt bzw. im Bereich des Straßenneubaus um eine Baumaßnahme auf bereits vollständig versiegelten Flächen handelt.
4.2.7Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung nach dem Bundesnaturschutzgesetz
Im Rahmen der Eingriffsbilanzierung nach dem Bundesnaturschutzgesetz wurde ein Vergleich der Bestands- und Planungssituation durchgeführt. Die ökologische Wertigkeit des Bestands sowie deren Funktion für den Naturhaushalt wurden als sehr gering eingeschätzt. Auf Grund dieses niedrigen Ausgangswertes verbessert sich die Wertigkeit bei Umsetzung der Planung auch ohne Berücksichtigung von Minderungs- oder Ausgleichsmaßnahmen unter der Annahme, dass die zulässige GRZ von 0,8 ausgeschöpft, aber nicht überschritten wird und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch angelegt werden.
Im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Naturschutzrecht sind Ausgleichsmaßnahmen also nicht erforderlich. Es besteht aber unabhängig davon aus städtebaulichen Gründen die Zielvorgabe, ökologische Mindeststandards zu gewährleisten.
Bezüglich der Bewertung des geschützten Baumbestandes ist von einem Eingriff in den geschützten Baumbestand im Rahmen der Umsetzung der Planung auszugehen. Auf Grund des Vorhandenseins von Baurecht auf der Grundlage von § 34 BauGB ist eine detaillierte Bewertung des Eingriffs in den geschützten Baumbestand verbunden mit der Festlegung entsprechender Ausgleichsmaßnahmen auf der Grundlage der BaumschVO Bln im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durchzuführen.
Im Rahmen der Umweltprüfung erfolgte jedoch eine grundsätzliche Einschätzung der Erheblichkeit des Eingriffs in den geschützten Baumbestand. Es ist dabei davon auszugehen, dass die Umsetzung der Baumaßnahmen voraussichtlich mit einem Verlust von 9 der vorhandenen 12 geschützten Bäumen verbunden sein wird. Unter Berücksichtigung von Abschlägen bei der Baumzustandsbewertung wurde eine erforderliche Pflanzung von 42 Bäumen mit einem Stammumfang von 14 - 16 cm ermittelt.
Die in den Bebauungsplan aufgenommenen textlichen Festsetzungen Nr. 8 und 9 sind demzufolge neben städtebaulichen Gründen auch zur Sicherung des Ausgleichs in den geschützten Baumbestand erforderlich.
Als eingriffsmindernde Maßnahme wird die textliche Festsetzung Nr. 7 zur wasser- und luftdurchlässigen Gestaltung von Wegeflächen aufgenommen.
Zum Schutz freibrütender Vögel (Nester, Gelege, halbflügge Jungvögel) und ggf. anderer zu beräumender Flächen lebender Arten dürfen Maßnahmen der Vegetationsbeseitigung unter Beachtung der Zugriffs- und Störverbote des § 42 Abs. 1 Nr. BNatSchG grundsätzlich nicht in der Kernzeit der Fortpflanzungsperiode von Mitte April bis Ende Juli erfolgen. Sofern die Maßnahmen innerhalb des zulässigen Zeitraums (August bis Mitte April) aus objektiv unabweisbaren Gründen nicht abschließend durchgeführt werden können, bedarf es der unmittelbaren Aufsicht durch eine ornithologisch fachkundige Person sowie einer Einbeziehung der Oberen Naturschutzbehörde.
4.2.8 Weiterführende Qualifizierungsmaßnahmen
Im Kapitel 4.2.7 wurde festgestellt, dass auch ohne die Berücksichtigung von Ausgleichsmaßnahmen keine erheblichen und nachhaltigen Auswirkungen im Bereich der Schutzgüter der Eingriffsregelung (ausgenommen hierbei ist der Eingriff in den geschützten Baumbestand) verbleiben. Im vorliegenden Fall besteht jedoch die besondere Situation, dass die lufthygienische Vorbelastung des Plangebietes bereits im Bestand als sehr hoch einzuschätzen ist. Die Umsetzung der Bauvorhaben würde insbesondere im Schutzgut Luft (als ein im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtendes Schutzgut) zu einer weiteren Verfestigung des vorbelasteten Ausgangszustandes führen, bei der Umsetzung weiterer Bauvorhaben in unmittelbarer Plangebietsnähe wären zukünftig Summationseffekte nicht auszuschließen. Da es im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklung kein planerisches Ziel sein kann, städtebauliche Mißstände dauerhaft zu verfestigen, ist die Berücksichtigung weiterer Qualifizierungsmaßnahmen erforderlich. Die Sicherung eines aus städtebaulichen Gründen erforderlichen landschaftsökologischen Mindeststandards dient der Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt und ist im Rahmen eines nachhaltigen Klimaschutzes erforderlich.
Als geeignete Qualifizierungsmaßnahme wird die extensive Dachbegrünung von Teilflächen der Gebäudekörper entsprechende der textlichen Festsetzung Nr. 11 festgesetzt.
Diese Maßnahme richtet gegen den Konzentrationstrend einer weiteren Verschlechterung des Gesamtzustandes und beeinflusst die Luftgüte am Standort positiv. Die Maßnahme ist geeignet, eine standortbezogene Gesamtentwicklung positiv zu beeinflussen und gerade auch den betreffenden Risiken zu begegnen.
4.2.9In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Der vorliegende Bebauungsplan ist nicht das Ergebnis einer Standortfindung für ein bestimmtes Projekt, sondern es geht um eine Möglichkeit zur Reaktivierung einer Brachfläche im Rahmen einer Angebotsplanung.
Die Reaktivierung dieser Brache und deren Wiedereingliederung in das städtische Gefüge ist erklärtes städtebauliches Ziel des Bezirks und gleichzeitig berechtigtes Interesse der Grundstückseigentümerin. Eine Nutzungsmöglichkeit, die den weitgehenden Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz ermöglicht hätte, konnte trotz intensiver Bemühungen in den vergangenen Jahren nicht gefunden werden. In der Konzentration auf den Erhalt einzelner wesentlicher denkmalgeschützter Gebäude bei gleichzeitiger Preisgabe des Großteils des Gesamtensembles sieht der Bezirk die einzige mögliche Kompromisslinie. Der Standort ist gegenwärtig so zu bewerten, dass gerade mäßig intensive Folgenutzungen wie die Vorgesehene auch nach Umweltaspekten eher zu begrüßen als abzulehnen sind.
Der B-Plan nimmt die in § 1 BauGB formulierten Aufgaben der Bauleitplanung wahr und verfolgt konkret definierte Ziele zur Sanierung des Stadtteils Schöneweide. Unter Berücksichtigung der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des Bauleitplans kommen in der Umgebung lediglich die südöstlich benachbarten Flächen eines künftigen Bebauungsplans XV-64bb als Alternativstandort für vergleichbare Nutzungen in Frage. Dort werden aber dieselben städtebaulichen Ziele verfolgt. Eine Verlagerung ergäbe deshalb keinen Sinn und brächte keinen Vorteil nach Umweltaspekten Die Untersuchung weiterer Alternativstandorte wird somit als nicht sinnvoll eingeschätzt.
Desweiteren ist ein Verzicht auf eine Überplanung und damit die Manifestierung der Brachfläche auf unbestimmte Zeit weder mit dem öffentlichen Interesse an der Reaktivierung des Standortes noch mit dem privaten Interesse der Grundstückseigentümerin an der Vermarktung der Flächen vereinbar.
4.3Zusätzliche Angaben
4.3.1Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf aufgetretene Schwierigkeiten bei der Erarbeitung der Unterlagen
Für die Bewertungsprozesse im Rahmen dieses Fachgutachtens wurden die in Berlin gebräuchlichen Kriterien des AUHAGEN-Modells sowie Methoden des Umweltatlas herangezogen. Die Bilanzierung im Rahmen der Eingriffsbewertung stützt sich u.a. auf das ebenfalls seit langen Jahren gebräuchliche Biotopflächenfaktor-Modell BFF. Verkehrstechnische Belange wurden durch ein separates Fachgutachten[8] ermittelt.
Bei der Grundlagenermittlung haben sich keine gravierenden Schwierigkeiten ergeben. Es liegen genügend Erkenntnisse und auch Beurteilungskriterien vor, um die Auswirkungen des vorliegenden Bebauungsplans zu prognostizieren und zu prüfen.
Da es sich um eine Angebotsplanung handelt, liegen keine Detailinformationen über das künftige Erschließungskonzept und die Lastreserven der nächstgelegenen Verkehrsknotenpunkte unter Berücksichtigung aller aktuellen und absehbaren Einflussfaktoren vor.
Auch zu standort- und vorhabenbezogenen Auswirkungen auf bekannte Altlasteneinflüsse fehlen detaillierte Erkenntnisse. Es gibt unter den herangezogenen Informationen jedoch keine Hinweise, die für einen besonderen Aufklärungsbedarf noch auf der Planungsebene des Bebauungsplans (Angebotsplanung) sprechen. Die Tatsache einer diffusen Gefährdungssituation wird im Planverfahren nicht zuletzt auch durch die Stellungnahmen der zuständigen Fachbehörden thematisiert. Sie ist der Grundstückseigentümerin bekannt. Für nachgeordnete Planungsphasen wird eine möglichst baldige, weiter führende Detailerkundung empfohlen.
4.3.2Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt (Monitoring)
Nach Nr. 3b der Anlage zu § 2 Abs. 4 BauGB muss der Umweltbericht beschreiben, welche Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) von Seiten der Gemeinde festgelegt werden. Die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und der planerischen Zurückhaltung gelten allerdings auch diesbezüglich. Im vorliegenden Fall sind unter den zu erwartenden betriebsbedingten Auswirkungen vor allem die Verkehrsemissionen geeignet, kritische Werte zu begünstigen, so dass entsprechende Überwachungsmaßnahmen gerechtfertigt erscheinen.
Die vorhandenen Überwachungsinstrumente auf landesweiter Ebene bspw. mit der Lärmkarte, dem Luftreinhalteplan, dem Luftgütemessnetz BLUME oder anderen Grundlagenerhebungen im Rahmen des Umweltatlas sind im Rahmen des Monitorings geeignete Überwachungsinstrumente.[9]
Desweiteren sollte die Altlastensituation nach erfolgter Sanierung im Rahmen einer sogenannten Erfolgskontrolle kontrolliert werden.
Die zum Ausgleich vorgesehenen Bepflanzungen werden hinsichtlich Qualität und Quantität durch Ortsbesichtigung im Rahmen der Bauabnahme überprüft.
4.3.3Allgemein verständliche Zusammenfassung
Das Plangebiet liegt im Südosten Berlins an der Spree und ist Bestandteil des Ortsteils Niederschöneweide im Bezirk Treptow-Köpenick. Es ist bebaut. Die Gebäude der ehemaligen Bärenquell-Brauerei stehen jedoch größtenteils leer.
Der derzeitige Versiegelungsgrad des Geltungsbereichs beträgt 98 %. Die Fläche liegt auf Aufschüttungen mit einer Vornutzungsgeschichte, die dem Planvorhaben in Bezug auf Nutzungsintensität vergleichbar ist. Sie ist durch Verkehrs-Immissionen vorbelastet und verfügt weder über einen ausgeprägten landschaftsästhetischen Eigenwert noch über eine Erholungseignung.
Die Auswertung des Landschaftsprogramms ergab, mit Ausnahme der zu beachtenden Spreeuferlage und der Lage in der Wasserschutzzone IIIA, keine Erkenntnisse über besondere Empfindlichkeiten, Maßnahmen- oder Handlungsschwerpunkte des Natur-, Landschafts- und Umweltschutzes. Sensible Nutzungen in der näheren Umgebung des Geltungsbereichs (Wohngebiete, Krankenhäuser, Schulen etc.) sind nicht vorhanden.
Naturschutzrechtliche oder andere Schutzgebiete sind nicht berührt. Zu beachten sind allerdings Denkmalschutzvorbehalte (Bauensemble der ehemaligen Borussia-Brauerei).
Im vorliegenden Fall, der Entwicklung von Flächen für Fachmärkte, handelt es sich um eine Form des nicht produzierenden Gewerbes. Das bedeutet, es sind keine Produktionsprozesse zu berücksichtigen, die möglicherweise auch noch mit einem besonders hohen Ressourcenverbrauch, einem hohen Emissionsspektrum und –volumen oder gar einem hohen Havarierisiko verbunden sein könnten. Die Ansprüche an die Umweltverträglichkeit von Bau, Anlage und Betrieb von Handelseinrichtungen sind vergleichsweise gering.
Auf der Basis der Bestandsanalyse wurde eine Bewertung des Konfliktpotenzials in den einzelnen Schutzgutbereichen durchgeführt. Die möglichen Klassifizierungen des Konfliktpotenzials waren dabei: "nicht erheblich" / "gering" / "mittel "/ "hoch" / "sehr hoch" / "extrem hoch" (Ausschlussempfehlung). Die Klassifizierungen berücksichtigen jeweils die 'Empfindlichkeit' des Schutzgutes gegenüber Nutzungsintensivierung, die 'Eingriffsintensität' (also die Quantität der Wirkfaktoren) und schließlich die Aussichten auf eine 'Kompensierbarkeit' (Qualität und Dauer der Wirkfaktoren).
Die Konfliktanalyse ergab folgende Ergebnisse:
Auswirkungen Boden:Konfliktpotenzial "nicht erheblich"
Auswirkungen Bodenwasser:Konfliktpotenzial "mittel"
Auswirkungen Oberflächengewässer:Konfliktpotenzial "gering"
Auswirkungen Klima:Konfliktpotenzial "gering"
Auswirkungen Tiere, Pflanzen, biolog. Vielfalt:Konfliktpotenzial "nicht erheblich"
Auswirkungen Menschl. Gesundheit (Luft):Konfliktpotenzial "mittel"
Auswirkungen Menschl. Gesundheit (Lärm):Konfliktpotenzial "mittel"
Auswirkungen Landschaft, Kulturgüter ...:Konfliktpotenzial "mittel"
Für diese Konfliktbewertung sind vor allem folgende Grundzüge der Planung ausschlaggebend:
- Es sind keine Nutzungen vorgesehen, die schon nach Art oder Umfang geeignet wären, die Umwelt in einem besonderen Maß oder einer besonderen Weise zu gefährden. Im näheren Umfeld des Geltungsbereiches sind außerdem keine sensiblen Nutzungen angesiedelt.
- Künftige Gebäude werden an Stelle bisheriger Gebäudekubaturen errichtet. Nutzungen des künftigen Kerngebiets sollen in zu erhaltende Gebäudesubstanz integriert werden. Die Bestandsbewertung lässt für die Planung insgesamt eine gegenüber dem Bestand verringerte Beanspruchung durch Grundflächen erwarten.
- Die Erschließung erfolgt weitestgehend über bereits bestehende Straßen bzw. Grundstückszufahrten. Die dafür notwendigen Knotenpunkte an der Schnellerstraße sind für diese Zwecke bereits ausgebaut. Straßenbegleitende Grünbestände an der Schnellerstraße bleiben erhalten. Das zusätzliche Verkehrsaufkommen führt im Einzugsgebiet der Handelseinrichtungen nicht zu einer signifikanten Veränderung der Gesamtbelastung.
- Das Verfahren ermöglicht die Erschließung eines weiteren öffentlichen Spreeuferabschnitts.
- Komplexe Wechselwirkungen (Ursache-Wirkungsketten) sind nicht zu erwarten.
Als potenzielle Haupt-Konfliktpunkte sind der Kunden- und Lieferverkehr, einschließlich der bis dato nicht vollständig zu beschreibenden Organisation des ruhenden Verkehrs, der zu erwartende Abriss eines großen Teils des Bauensembles der ehemaligen Borussia-Brauerei (Bärenquell) und der nicht vollständig aufgeklärte Einfluss von und auf Altlastenverdachtsflächen im Spreeverlauf zu nennen.
Das Kompensationskonzept enthält u. a. folgende Maßnahmenschwerpunkte:
Schutzmaßnahmen:
Beachtung und Kontrolle der Bodenschutz-Richtlinien und -Normen bei Baumaßnahmen
Erlass einer Baustellenordnung zum Schutz von Boden und Bodenwasser
Ausschluss von Fällmaßnahmen während der Brutzeit (Verzicht auf Ausnahmeanträge)
Beachtung und Kontrolle der Einbauwerte nach Berliner Liste
Vermeidungs- / Minderungsmaßnahmen:
Ausschluss zusätzlicher Versiegelung im Sondergebiet (jenseits einer GRZ 0.8)
Wasser- und luftdurchlässiger Aufbau von Wegeflächen
Erhalt wesentlicher Teile des Bauensembles der ehemaligen Borussia-Brauerei
Ausgleichsmaßnahmen:
Ausgleichs-Anpflanzung von Bäumen
Anpflanzung von sonstigen Vegetationsflächen
Anlage eines Ufergrünzugs an der Spree
Qualifizierungsmaßnahmen:
Anteilige Dachbegrünung
Mit den Maßnahmen können die vorhabenbedingten negativen Auswirkungen des Vorhabens gemindert oder ausgeglichen werden, so dass keine erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigungen verbleiben und die Umweltverträglichkeit des Vorhabens gegeben ist.
Die Untersuchungen dieser Studie haben nicht alle Fragen restlos klären können, vor allem weil vorhabenbezogene Unterlagen und fachgutachterliche Detailaussagen zu den Sachgebieten Verkehr und Altlasten nicht vorlagen. Erhebliche Zusatzbelastungen erscheinen aber auch in diesen Sachgebieten selbst ohne konkreten abschließenden Nachweis nicht als sehr wahrscheinlich.
5.1Entwicklungsfähigkeit aus dem FNP und LaPro
Entwicklung aus dem FNP
Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233, S. 1450), stellt das Gelände der ehemaligen Brauerei überwiegend als Bestandteil einer Gewerbliche Baufläche dar. Daran anschließend erfolgt unter Bezug auf das Stadtteilzentrum Bahnhof Schöneweide die Kennzeichnung von „Gemischter Baufläche M2“ mit Einzelhandelkonzentration beidseitig der Schnellerstraße bzw. entlang der Brückenstraße. Weiterhin dargestellt sind entlang des Uferbereiches ein Grünzug in symbolischer Breite und die Schnellerstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße. Zudem erfolgt die Kennzeichnung der Lage innerhalb eines Wasserschutzgebietes.
Grundsätzliches Ziel des Bebauungsplans ist neben einer Kerngebietsausweisung für die denkmalgeschützten Gebäude die Festsetzung eines Sondergebietes für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel. Die Gesamtfläche liegt dabei oberhalb der Darstellungsschwelle des FNP von 3 ha.
Gemäß den Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen können aus gewerblichen Bauflächen im Regelfall nur Gewerbe- oder Industriegebiete festgesetzt werden. In besonders begründeten Einzelfällen können aber auch Mischnutzungen oder Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsnutzungen – auch größer 3 ha – entsprechend ihrem Störgrad entwickelt werden (Entwicklungsgrundsatz 8- RL-FNP, Pkt, 5.2.1.). Voraussetzung ist dabei, dass negative stadtstrukturelle Auswirkungen insbesondere hinsichtlich der Zentrenstruktur nicht zu erwarten sind. Gleiches gilt sinngemäß für die Entwicklung von Standorte für großflächigen Einzelhandel aus Gemischten Bauflächen M2, da der Regelfall eine Entwicklung entsprechender Sondergebiete bzw. von Kerngebieten nur für Bereiche mit dargestellter Einzelhandelskonzentrationen vorsieht.
Der Geltungsbereich ist Bestandteil des Zentrenbereiches um den Bahnhof Schöneweide und Teil der zu entwickelnden Fachmarktagglomeration (FMA) Schnellerstraße/Bahnhof Schöneweide in Verbindung mit dem Stadtteilzentrum Schöneweide
Im Hinblick auf die generalisierte Darstellung von Einzelhandelskonzentrationen in Stadtteilzentren (RL-FNP, Pkt. 4), die mit der Darstellung einer gemischten Baufläche M2 verbunden ist, ist eine Übereinstimmung der Ziele des Bebauungsplans mit den Vorgaben des FNP in diesem Teilbereich gegeben. Der Schwerpunkt des zentrenrelevanten Einzelhandels im Stadtteilzentrum Schöneweide befindet sich im Einkaufszentrum unmittelbar am S-Bahnhof sowie entlang der Brückenstraße. Die Industriebrachen hingegen sollen der Aufnahme großflächiger Einzelhandelseinrichtungen überwiegend aus nicht zentrenrelevanten. Sortimentsbereichen dienen und können damit das Stadtteilzentrum in seiner Funktion sinnvoll ergänzen und in seiner Bedeutung und Anziehungskraft stärken.
Gegenstand der Prüfung ist nunmehr primär die Frage der Verträglichkeit der Entwicklung aus der dargestellten gewerblichen Baufläche. Hierzu ist festzustellen, dass die vorgesehenen großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen vor allem in einer Konkurrenzsituation zu ähnlichen Angeboten im südöstlichen Umland Berlins (Waltersdorf, A 10-Center Wildau, Müggelpark Gosen) stehen. Eine Konkurrenzsituation zum Stadtteilzentrum Schöneweide soll durch Einschränkung der zulässigen zentrenrelevanten Sortimente/ Angebote verhindert werden.
Durch die direkte sektorale Wettbewerbssituation zu den großen Einzelhandelsschwerpunkten im Umland kann im günstigen Fall Kaufkraft in der Stadt gebunden werden und somit zu einer Stärkung der lokalen Einzelhandelsstruktur beigetragen werden, von der vor allem auch das bestehende Stadtteilzentrum profitieren könnte. Die Fläche der ehemaligen Brauerei wird in die Weiterentwicklung des Stadtteilzentrums Schöneweide im Rahmen der Entwicklung von „Zentren neuen Typs“ als neue Form von städtischen Zentren und Fachmarktagglomerationen einbezogen. Durch Orientierung auf nicht zentrenrelevante Angebote und Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente ist eine Verträglichkeit gegenüber dem Stadtteilzentrum gesichert. Im Hinblick auf die Möglichkeit der Anknüpfung sowohl an bestehende Fachmärkte als auch an das Stadtteilzentrum (Bahnhof) Schöneweide ist für den Standort eine entsprechend differenzierte Entwicklung vorgesehen. Dies wird im Rahmen der Sicherung der denkmalgeschützten Bausubstanz im Anschluss an den Zentrenbereich Schöneweide durch die Ausweisung eines Kerngebietes in Anpassung an die örtliche Situation entsprechend umgesetzt.
Unter Abwägung der Auswirkungen auf die Zentrenstruktur können die Entwicklungsgrundsätze des FNP somit als gewahrt angesehen werden. Die Grundkonzeption des FNP wird durch die beschriebenen Abweichungen nicht berührt.
Durch die Ausweisung einer Fläche zum Anpflanzen mit einer Breite von 15 m mit integriertem öffentlichen Wegerecht wird die Forderung des FNP`s nach einem öffentlichen Ufergrünzug umgesetzt.
Entwicklung aus dem Landschaftsprogramm
Der Teilplan "Landschaftsbild" des Landschaftsprogramms stellt den gesamten Bereich in der Rubrik "Städtisch geprägte Räume" als "Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen" dar. Im Speeuferbereich ist ein gewässerbegleitender Grünzug zu entwickeln.
Die Entwicklungsmöglichkeiten des Naturhaushalts können durch die mit der Realisierung der Vorhaben verbundenen Entsiegelungsmaßnahmen und durch in den Bebauungsplan aufgenommene Begrünungsmaßnahmen verbessert werden (siehe dazu textliche Festsetzungen Nr. 8, 9, 10 und 11). Eine Maßnahme im Rahmen des Bodenschutzes ist die textliche Festsetzung Nr. 7. Mit der Sicherung einer öffentlich nutzbaren Grün- und Wegeverbindung entlang der Spree wird eine zentrale städtebauliche und landschaftsplanerische Zielvorstellung umgesetzt. Somit werden auch die Vorgaben des Landschaftsprogramms berücksichtigt.
Die vorliegende Planung kann somit aus dem Landschaftsprogramm entwickelt werden.
5.2Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
5.2.1Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB fand für den Bebauungsplan XV-64 in der Zeit vom 28.02.2000 bis 27.03.2000 im Bezirksamt Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt - Stadtplanungsamt - statt. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde am 18.02.2000 in der Tagespresse bekannt gemacht. Die Ausstellung wurde von 20 Bürgern besucht. Fünf Bürger äußerten sich schriftlich zu den ausgestellten Planungszielen.
Das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung machte eine Änderung der Planungsziele des Aufstellungsbeschlusses vom 30.11.1999 nicht erforderlich.
Auswertung und Abwägung der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB vom 28.02. bis 27.03.2000 für den Bebauungsplan XV - 64
Bürger 1 (Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V.):
Das zurzeit brachliegende Gewerbegebiet ist größtenteils versiegelt und einer erneuten Bebauung ist nichts entgegenzusetzen, da durch die entsprechenden Maßnahmen der Versiegelungsgrad sicher verringert werden kann. Zudem kann der Grünzug entlang des Spreeufers entsprechend dem FNP realisiert werden.
Fraglich ist jedoch, wie mit dem Problem der Altlastensanierung umgegangen werden soll. Eine Ausweisung als Wohngebiet kann hier nicht die richtige Lösung sein.
Bezirksamt: Wird zur Kenntnis genommen.
Für die im Eigentum der TLG befindlichen Flächen liegen bereits Altlastenuntersuchungen vor. Es steht außer Frage, dass im Rahmen der Entwicklung eines Wohngebietes sowie anderer empfindlicher Nutzungsarten (z.B. öffentlicher Spielplatz) in dem betroffenen Gebiet eine entsprechend des Gutachtens erforderliche Altlastensanierung vorausgesetzt wird. In diesem Zusammenhang ist auch zu prüfen, ob die künftige Nutzung unter Beachtung des erforderlichen Sanierungsaufwandes entwickelbar ist.
Hinsichtlich der Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungnsplans XV – 64 ba wurde unter Einbeziehung der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umweltschutz, Verbraucherschutz, Abt III C (ehemals Stadtentwicklung Abt. IX C) festgestellt, dass die Grundstücke Schnellenstraße 135, 136 und 137 mit Altlasten belastet sind und somit im Bodenbelastungskataster aufgeführt werden (Flächen 7512 und 7513). Die Ausweisung sensibler Nutzungen ist im Bebauungsplan XV – 64 ba nicht geplant. Dennoch ist eine Einbeziehung der für Altlasten zuständigen Senatsbehörde zur Festlegung erforderlicher Sanierungsmaßnahmen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens notwendig.
Bürger 2 (Bärenquell-Brauerei Berlin GmbH):
Es wird darum gebeten, das gesamte Gelände der Brauerei in die städtebaulichen Überlegungen einzubeziehen. Es wird die Bereitschaft hinsichtlich eventueller Abstimmungen etc. bekundet.
Bezirksamt: Wurde bereits berücksichtigt.
Das Gelände der Brauerei liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans und ist damit schon Bestandteil der städtebaulichen Überlegungen. Der Hinweis auf die Gesprächsbereitschaft wird zur Kenntnis genommen.
Bürger 3 (SEPA):
Es wird vorgeschlagen, die Nutzungsgrenze des Sondergebietes südlich der Schnellerstraße (siehe Konzeptvarianten A und B) in Richtung der bestehenden Grundstücksgrenze der Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH zu verschieben und diese bei der weiteren Bearbeitung des Bebauungsplans zu berücksichtigen.
Bezirksamt: Wird zur Kenntnis genommen.
Im Rahmen der Bürgerbeteiligung wurden Konzeptvarianten vorgestellt, in denen die Grenzen zwischen den einzelnen Nutzungskategorien nicht parzellenscharf dargestellt wurden. Dies war in dieser Bearbeitungsphase auch nicht die Absicht, da grundsätzlich das städtebauliche Konzept zur Debatte stand. Unter Beachtung der Planungsziele erfolgt im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes in Vorbereitung der Trägerbeteiligung eine flurstücksbezogene Ausweisung (soweit dies im Geltungsbereich möglich ist) und damit eine Prüfung der einzelnen Abgrenzungen.
Bürger 4 (Betroffenenvertretung Berlin-Oberschöneweide):
Es wird befürchtet, dass mit dem Bebauungsplan in seiner jetzigen Form die Abtrennung Oberschöneweides von der Entwicklungsachse Innenstadt - Großflughafen Schönefeld eingeleitet wird. Die im Entwurf des Bebauungsplans dargestellte Einkaufszentrumsentwicklung steht im Widerspruch zu den im FNP dargestellten Zielen.
Die Planungen für die Verkehrsführung(hier Entlastungsstraße, Fehlen eines Gesamtkonzeptes), insbesondere für den ÖPNV werden für unzureichend gehalten.
Bezirksamt: Wird nicht berücksichtigt.
Nach Aufgabe eines großen Teils der bisherigen gewerblichen Nutzung erfordert dies eine städtebauliche Neuordnung des Bereiches Nieder- und Oberschöneweide. Neben der Umsetzung standortbezogener Planungsziele, die sich in dem der Bereichsentwicklungsplanung (BEP) des Bezirkes Treptow sowie in den Untersuchungsergebnissen des Bezirkes Köpenick zugrundeliegenden Nutzungs- und Strukturkonzept niederschlagen und unter Beachtung der gesamtstädtischen Zielstellung einer Stärkung und Vervollständigung des polyzentralen Zentrengefüges läuft gegenwärtig ein FNP Änderungsverfahren gemäß § 2 Abs. 4 BauGB für den gesamten Bereich (öffentliche Auslegung vom 7. Februar bis 10. März 2000).
Planungsziel ist die Realisierung einer attraktiven Nutzungsmischung aus gewerblicher Nutzung, Dienstleistungs- und Kultureinrichtungen, Wohnnutzung und Einzelhandel unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Substanz. Damit werden auch die Aufwertung der vorhandenen Wohnbereiche und ihre Verknüpfung mit der Spree erreicht. Die Symbole der Einzelhandelskonzentration werden entsprechend der präzisierten Entwicklungskonzeption der Bezirke Treptow (Brücken- und Schnellerstraße) und Köpenick (Wilhelminenstraße) verändert. Im Zusammenhang mit der Änderung werden Wohnbaufläche W 2 und gemischte Baufläche M 2 arrondiert. Um den notwendigen städtebaulich-funktionalen Zusammenhang des Ortsteiles Niederschöneweide beiderseits der Brückenstraße herzustellen, dem geplanten Stadtteilzentrum die notwendigen Impulse für die Entwicklung geben zu können, die Südostachse in ihrer Funktion und Bedeutung als Hauptachse des Südostraumes zu stärken und ihr eine entsprechende baulich-räumliche Fassung zu geben, sind die dafür notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. Das ist vor allem die der Erschließung des Gebietes dienende künftige Entlastungsstraße sowie die dadurch erzielte Reduzierung des Durchgangsverkehrs in der Spreestraße, die Realisierung eines ampelgerechten Knotenpunktes der Entlastungsstraße mit der Schnellerstraße sowie die Aufweitung der Schnellerstraße im Zusammenhang mit dem neu zu schaffenden Knotenpunkt. Die städtebauliche und funktionale Wertigkeit der Brückenstraße als Achse des Sanierungsgebietes Niederschöneweide sowie als Bezugspunkt zum Bahnhof Schöneweide soll in diesem Zusammenhang eingebunden und gestärkt werden. Der Argumentation der angeblichen Abtrennung des Ortsteiles Oberschöneweide von der Entwicklungsachse durch eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gemäß den erläutertem Konzept im derzeit desolaten Ortsteilgefüge Niederschöneweides kann nicht nachvollzogen werden, da gerade auch von der künftigen baulichen Entwicklung eines funktionierenden Bereiches entlang der Brückenstraße Impulse zur generellen Entwicklung des Gesamtbereiches ausgehen können. Die Notwendigkeit und Realisierung der SOV wird durch den Bebauungsplan nicht in Frage gestellt. Die sogenannte Entlastungsstraße kann und wird diese Funktion auch nicht übernehmen, da sie im verfolgten Konzept ausschließlich der Erschließung des Gebietes bzw. der Aufnahme des Durchgangsverkehrs aus der Spreestraße dient. Des Weiteren kann der Bebauungsplan Fragen der übergeordneten Verkehrsplanung wie in diesem Fall gefordert nicht lösen. Die Straßenbahntrasse verbleibt in der Brückenstraße. Hinsichtlich der Anbindung der Entlastungsstraße an die Brückenstraße sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens (Flächenvorhaltung) sowie in Fragen der verkehrsorganisatorischen Maßnahmen gesonderte Untersuchungen bzw. Studien der entsprechenden Fachabteilungen erforderlich. Zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung im Ortsteil Niederschöneweide wurde unter Beachtung der genannten Fakten und unter Berücksichtigung der parallel laufenden Untersuchungen (u.a. Planwerk Südost) die Aufstellung des Bebauungsplans erforderlich.
Bürger 5:
Das Gebiet des Bebauungsplans sollte um die Flächen vor dem Bahnhof Schöneweide zwischen Grünauer Straße, Sterndamm, Bahnanlagen und der jetzigen Bebauungsplangrenze erweitert werden. Diese Fläche gehört zu den zu entwickelnden Flächen des Stadtteilzentrums dazu. Dies entspricht auch der vor kurzem in der öffentlichen Auslegung befindlichen Änderung des FNP für diesen Bereich.
Um die genannte Fläche optimal nutzen zu können und um attraktivere Umsteigebeziehungen zwischen Straßenbahn und S- und Regionalbahn herzustellen, sollte die Straßenbahntrasse in geradliniger Verlängerung zur Brückenstraße unter den Bahnanlagen hindurch zur jetzigen Wendeschleife geführt werden. Prinzipiell sollte diese Unterführung auch für Linienbusse nutzbar sein bzw. in deren Vorfeld sollte der Haltestellenbereich für Linienbusse angeordnet werden. Diese Tunnelführung ist auch Gegenstand anderer langfristiger Planungsüberlegungen. Dementsprechend sollte für diesen Bereich eine Verkehrsfläche im Bebauungsplan festgesetzt werden.
Bezirksamt: Wird nicht berücksichtigt.
Unter dem Gesichtspunkt der Entwicklung eines Stadtteilzentrums in der beabsichtigten Größenordnung, der Vorgaben gemäß STEP Zentren/Einzelhandel, der städtebaulichen Fassung und Aufwertung des Stadtraumes beiderseits der Schnellerstraße sowie dessen Integration in den Ortsteil wird die Erforderlichkeit der Einbeziehung der genannten Fläche in diesen Bebauungsplan nicht gesehen. Diese Feststellung schließt ein grundsätzliches Planungserfordernis für diesen Bereich nicht aus, das zurzeit jedoch nicht Priorität ist.
Die Führung der Straßenbahn in der Verlängerung der Brückenstraße unter den Bahnanlagen zur bestehenden Wendeschleife auf der südlichen Bahnhofsseite bedeutet einen hohen baulich-konstruktiven und damit finanziellen Aufwand. Dieser wiederum wäre erst dann gerechtfertigt, wenn sich das städtische Leben an diesem Ort zu einer hohen Dichte und Intensität entwickeln würde, die eine solche Maßnahme als geeignete räumliche Antwort auf einen solchen Verdichtungsprozess erzwingt. Zudem würden sich die Umsteigebeziehungen zwischen Straßenbahn/S- und Regionalbahn nicht so entscheidend verbessern, dass diese Maßnahme allein dadurch gerechtfertigt wäre. Des Weiteren werden gegenwärtig auch Untersuchungen geführt, die unter anderem bei einem reduzierten Aufwand aber bei einem gleichen Effekt hinsichtlich Anschluss Bahnhof Schöneweide eine Erweiterung im Bereich Sterndamm / Bahntrasse favorisieren.
Das in beiden Varianten dargestellte Kerngebiet südlich der Schnellerstraße mit dem unter Denkmalschutz gestellten Bahngebäude sollte nach Nordwesten erweitert werden. Ein Teil dieser Fläche würde zur Verkehrsfläche (siehe angesprochene Tunnelführung unter der Bahnanlage). Die denkmalgeschützten Gebäude könnten dadurch auch besser zur Geltung kommen. Um die Verringerung der Kerngebietsfläche auszugleichen sollte sie zu Lasten des Sondergebietes verschoben und leicht erweitert werden. Die erwähnte Fläche für die Erweiterung des Geltungsbereiches sollte ebenfalls als Kerngebiet ausgewiesen werden. Mit diesen Ausweisungen ließe sich ein ÖPNV orientiertes Stadtteilzentrum herstellen.
Bezirksamt: Wird zur Kenntnis genommen.
Im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt eine Prüfung und konkretisierte Ausweisung der einzelnen Nutzungen u.a. unter Beachtung des Denkmalschutzes.
Mit der Errichtung der öffentlichen Entlastungsstraße sollte die Spreestraße von der Grünauer Straße her für den Fahrzeugverkehr gesperrt werden. Die Erschließung der Spreestraße ist durch die Schnellerstraße weiterhin gewährleistet. Damit würde die Wohnnutzung in der Spreestraße endlich wieder ohne gravierende Gesundheitsrisiken möglich sein.
Bezirksamt: Wird zur Kenntnis genommen.
Gemäß den Planungszielen des Bebauungsplans dient die sogenannte Entlastungsstraße neben der Verbesserung der verkehrlichen Erschließung des Gebietes auch der Reduzierung des Durchgangsverkehrs in der Spreestraße. Die verkehrsorganisatorischen Maßnahmen liegen in der Verantwortung der Straßenverkehrsbehörde und sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Die Fläche zwischen Brückenstraße und der öffentlichen Entlastungsstraße sollte m.E. Kerngebiet sein (Variante B). Auch auf der nördlichen Seite der Entlastungsstraße sollte ein durchgehender Streifen als Kerngebiet ausgewiesen werden.
Die Kerngebietsfläche auf der nördlichen Seite der Schnellerstraße sollte sich an der Schnellerstraße konzentrieren und nicht in die Tiefe gehen wie in der Variante A dargestellt.
Das allgemeine Wohngebiet sollte sich wie in der Variante B dargestellt unter Berücksichtigung der erwähnten Anregung ausgewiesen werden.
Zwischen dem allgemeinem Wohngebiet und dem Kerngebiet sollte das in der Variante B dargestellte Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen ausgewiesen werden. Zum allgemeinen Wohngebiet hin sollte noch eine Grünfläche eingeordnet werden.
Bei der Grünfläche entlang der Spree, im Bereich des Gewerbegebietes der ehemaligen Brauerei, sollte prinzipiell die Möglichkeit eines Schiffsanlegers für Warenumschlag offen gelassen werden.
Bezirksamt: Wird zur Kenntnis genommen.
Im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes erfolgen eine Prüfung bzw. konkrete Gebietsausweisungen mit textlichen Festsetzungen. Die im Konzept dargestellten Nutzungen lassen sich so gestalten, dass ein verträgliches Nebeneinander gesichert werden kann. Zum Beispiel der künftige Wohnungsbau entlang der Entlastungsstraße kann in sich so zoniert und gestaltet werden, dass mindestens eine straßenabgewandte ruhige Hauptwohnseite entsteht.
Hinweis: der Bereich liegt im heutigen Bebauungsplan XV-64 bb und ist nicht Inhalt des Bebauungsplanverfahrens.
Bzgl. des Schiffsanlegers ist festzuhalten, dass dieser Aspekt nicht Regelungsgehalt des vorliegenden B-Plans ist. Ggf. sind hier Vereinbarungen zwischen den Investoren des Sondergebietes und dem Wasser- und Schifffahrtsamt zu treffen.
5.2.2Frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger Öffentlicher Belange zum Bebauungsplan XV 64
Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB[10] sowie § 6 Abs. 2 AGBauGB wurden 36 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, mit Anschreiben vom 27.10.2000 um schriftliche Stellungnahme zum Bebauungsplanvorentwurf XV-64 bis zum 30.11.2000 gebeten. Grundlage bildeten der Bebauungsplanvorentwurf mit Begründung vom 24.10.2000 sowie der Landschaftsplanerische Fachbeitrag vom 24.10.2000 und die Umweltverträglichkeitsstudie vom 19.10.2000 für das geplante Einkaufszentrum am Bahnhof Schöneweide. Diese Beteiligung stellt eine frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange für den vorliegenden Bebauungsplan dar.
Insgesamt gingen 30 Stellungnahmen ein, von denen 25 Träger öffentlicher Belange Anregungen und Hinweise äußerten, die in die Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen gegeneinander und untereinander nach § 1 Abs. 6 BauGB einbezogen wurden.
Für den Teilbebauungslan XV-64 ba wurde der Untersuchungsrahmen und -umfang der Umweltprüfung mit den Trägern öffentlicher Belange bei einem Termin zur Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB (i.d.F. vom 24.06.04) am 10.02.2005 im Rathaus Köpenick abgestimmt. Protokoll und Teilnehmerliste sind im Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick hinterlegt. Die von den Behörden hervorgebrachten Anregungen wurden im Umweltbericht berücksichtigt.
5.2.3Weiteres Verfahren nach Durchführung der Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB
Für den vorliegenden Bebauungsplan XV-64 ba ergaben sich im Ergebnis der Auswertung der im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB (i.d.F. vom 27.08.97) in der Zeit vom 27.10.2000 bis 30.11.2000 eingegangenen Anregungen folgende Änderungen (ergänzender Hinweis: der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplan XV – 64 ba war seinerzeit mit GE 2 bzw. GE 3 festgesetzt).
In der Folge sollen daher allein die Aspekte, welche sich auf die getroffenen Festsetzungen die den Geltungsbereich des Bebauungsplans XV- 64 ba beziehen, wiedergegeben und behandelt werden.
Durchgeführte Änderung:
- Ausweisung von Baugrenzen und Baulinien entlang der Schnellerstraße, Mindestbauhöhen in den GE 12,0 m (entspricht 47,1 m über NHN).
Wesentliches Ergebnis war die Teilung des Bebauungsplans XV-64 in die Bebauungspläne XV-64a (südlich der Schnellerstraße) und XV-64b (nördlich der Schnellerstraße), um eine zügige Fortführung des Verfahrens XV-64a und damit die zügige Realisierung der Bauvorhaben zu gewährleisten.
5.2.4Auswertung und Abwägung der Beteiligung der TÖB gem. § 4 (1) BauGB
Zur Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des Areals zwischen Spree, Brückenstraße, S-Bahnhof Schöneweide und Bahndamm bis hin zur Karlshorster Straße hat das Bezirksamt Treptow, wie bereits eingangs erläutert, 1999 die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XV-64 beschlossen.
Auf Grund der unterschiedlichen Ausgangssituationen in den einzelnen Teilbereichen beschloss das Bezirksamt Treptow-Köpenick 2001 die Teilung des Bebauungsplans XV-64 in die Bebauungspläne XV-64a (südlich der Schnellerstraße) und XV-64b (nördlich der Schnellerstraße).
Auch für die Flächen innerhalb des Bebauungsplans XV-64-b liegen unterschiedliche städtebauliche Rahmenbedingungen und Planungsvoraussetzungen vor. Um daraus resultierende Verzögerungen für die Umsetzung der Bauabsichten der Bauherrin für das Gelände der ehemaligen Brauerei Bärenquell zu vermeiden und um damit auch die Sicherung denkmalgeschützter Bausubstanz zu gewährleisten, beschloss das Bezirksamt Treptow-Köpenick 2004 die Teilung des Bebauungsplans XV-64b in die Bebauungspläne XV-64ba und XV-64bb.
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplan XV – 64 ba war damals mit GE 2 und GE 3 festgesetzt. Nunmehr sind hingegen MK- und SO-Gebiete zzgl. erforderlicher öffentlicher Erschließungsflächen Gegenstand der Planung.
Die Träger öffentlicher Belange (TÖB) wurden gem. § 4 (1) BauGB vom 27.10.2000 bis 30.11.2000 zum Bebauungsplan XV – 64 ba beteiligt:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Geschäftszeichen IV C 1-9), Schreiben vom 14.12.2000:
Allgemeine Hinweise:
(...) bezugnehmend auf Ihr o. g. Schreiben nehmen wir als Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf XV-64 wie folgt Stellung:
Der räumliche Geltungsbereich des o. g. B-Planentwurfs liegt zum größten Teil im mit der 10. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18.11.1994 förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Treptow-Niederschöneweide.
Somit sind mit der bezirklichen Planungsabsicht auch gesamtstädtische Belange berührt.
Gegen die geplanten Festsetzungen bestehen hinsichtlich der grundsätzlichen übergeordneten Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Treptow-Niederschöneweide erhebliche Bedenken.
(1)
Die geplanten Festsetzungen sind bislang SenStadt IV C auch nicht zur Abstimmung vorgelegt worden, obwohl hierdurch die Grundzüge der Planung berührt sind.
Bezirksamt:
Die entsprechenden Abstimmungen wurden im Anschluss an die Auswertung der Trägerbeteiligung nachgeholt. Die weiteren gem. AGBauGB erforderlichen Informationsschritte für Bebauungsplanverfahren wurden entsprechend der anstehenden Beschlüsse des Bezirksamts durchgeführt.
Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht, den Bebauungsplan XV – 64 in die Teilbebauungspläne XV- 64 ba und Xv – 64 bb zu teilen,erfolgte die Beteilingung der entsprechenden Senatsabteilungen.
(2)
Zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung, S. 26 der Begründung
Ohne Begründung ist nicht nachvollziehbar, weshalb nach Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB die dem Diskussionsstand des Entwurfs zur BEP entsprechende Variante A verworfen und die widersprechende Variante B zur Grundlage des weiteren Entwurfs des Bebauungsplans gemacht wurde.
Bezirksamt:
Auch die Variante B entspricht im vollen Umfang den Planungszielen des Aufstellungsbeschlusses vom 30.11.1999. Daher ist die Aussage, dass das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ergab, dass eine Änderung der Planungsziele des Aufstellungsbeschlusses vom 30.11.1999 nicht erforderlich war, nicht unrichtig. Der Bebauungsplanentwurf wird, wie unter (1) ausgeführt, geändert.
(3)
Ergänzung des B-Planentwurfs durch Festsetzungen, die der Ausformulierung einer städtebaulichen Kante an der Schnellerstraße (Baulinie, geeignete Bauhöhen) und einer baulichen Vermittlung zwischen der Brauerei und der Wohnbebauung an der Brückenstraße führen.
Bezirksamt:
Der Anregung wird gefolgt. Es werden Baugrenzen und Baulinien entlang der Schnellerstraße ausgewiesen, Mindestbauhöhen von 12,0 m (entspricht 47,1 m über NHN).
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Geschäftszeichen I B 11) (Schreiben vom 20.12.2000)
Folgende allgemeine Hinweise wurden gegeben:
(...) wegen des besonders hohen Abstimmungserfordernisses im Zusammenhang mit der Bedeutung des Stadtteilzentrums Schöneweide im Rahmen des gesamtstädtischen Zentrenkonzeptes hat die gesetzte Frist für die Stellungnahme zur Beteiligung als Träger öffentlicher Belange nicht ausgereicht. Entsprechende Anträge auf Fristverlängerung wurden mit Schreiben I B 11 vom 20.11.00 und I C 15 vom 12.12.00 gestellt. Die Gründe für die beantragten Fristverlängerungen wurden Ihnen in einem Gespräch bei Senatsbaudirektor Dr. Stimmann am 04.12.00 dargelegt.
In diesem Gespräch haben Sie zugesagt, die Änderungen der Ausweisungen für Art und Maß der Nutzung im Sinne der aus gesamtstädtischer Sicht vorgesehenen Zentrumsentwicklung im B-Planverfahren zu berücksichtigen.
In der folgenden Stellungnahme werden diese Ziele und die grundsätzlichen Bedenken gegen die vorgelegte Plankonzeption nochmals erläutert:
Allgemeine Planungsziele
Im Stadtentwicklungsplan Zentren/Einzelhandel (StEP Zentren/EH) und der derzeit laufenden Vertiefung („Zentrenkonzept Berlin 2000“) wird festgestellt, dass der Südostraum trotz seiner positiven Bevölkerungsentwicklung und der ohnehin vorhandenen Kaufkraftstärke einen der höchsten Kaufkraftabflüsse im Stadtgebiet aufweist. Wegen der geringen qualitativen und quantitativen Zentrenausstattung weist Köpenick eine Kaufkraftbindung von nur 76 %, Treptow von nur 59 % auf Aus diesem Grund sieht der Stadtentwicklungsplan vor, den Bereich um den Bahnhof Schöneweide zu einem Stadtteilzentrum auszubauen.
Für die Konzentration der zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen wird aus der Sicht der Einzelhandelsentwicklung im o. g. Zentrenkonzept Berlin 2000 dem Flächenpotential zwischen Brückenstraße, Schnellerstraße und Spree die höchste Eignung zugesprochen, wenn die Situation für die stadtauswärts fahrenden Linksabbieger (IV) deutlich verbessert wird. Eine Einzelhandelsentwicklung beidseitig der Schnellerstraße wird aus betriebswirtschaftlicher Sicht ebenfalls für durchaus denkbar eingeschätzt, wenn die erhebliche Barrierewirkung der 6-spurigen Schnellerstraße für Fußgänger gemindert wird und die Einzelhandelsstruktur eine besondere sich ergänzende Attraktion erhält.
Im Zentrenkonzept Berlin 2000 wird außerdem festgestellt, dass das Stadtteilzentrum Schöneweide zu den Standorten gehört, die aufgrund der guten PKW-Erreichbarkeit an den großen Radialen der Stadt eine besondere Eignung im Rahmen der Entwicklung von „Zentren neuen Typs“ hat, mit denen eine neue Form von städtischen Zentren und Fachmarktagglomerationen entwickelt werden soll. Im Falle von Schöneweide liegt die spezielle Form dieses Zentrentyps in Kombination mit einem integrierten Stadtteilzentrum vor, deren städtischer Charakter neben Fachmärkten auch einen wesentlichen Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten erfordert.
In den „Zentren neuen Typs“ soll eine besondere städtebauliche Qualität umgesetzt werden, für die insbesondere folgende Anforderungen zu erfüllen sind:
•Abgestimmtes, einheitliches Gesamtmanagement,
•Die Entwicklung einer verbindlichen Gestaltsatzung, damit der intendierte Zentrencharakter durch städtebauliche Gestaltung unterstützt wird,
•die grundsätzliche Orientierung der Einzelhandelsfunktion zur Einkaufsstraße (öffentlicher Raum), damit die beabsichtigten architektonisch/städtebaulichen Qualitäten auch nutzungsstrukturell die Herausbildung eines urbanen Charakters mit Aufenthaltsqualität und Nutzerattraktivität erhält.
Zur städtebaulichen Struktur des Bereiches wurden im Planwerk Südostraum (Vertiefungsbereich Schöneweide) exemplarische Vorschläge gemacht. Schwerpunkte sind die städtische Gliederung der Blöcke und eine deutliche Orientierung des Stadtteils zur Spree. Einzelhandelsgroßformen von der grünen Wiese sind dafür ungeeignet und müssen durch Festsetzung städtisch dimensionierter Blockstrukturen im Kontext der Bestandsbebauung (Baugrenzen, Mindestgeschoßanzahl/-Traufhöhe) verhindert werden. Als Grundlage dieser Festsetzungen muss ein städtebauliches Gesamtkonzept entwickelt werden.
Außerdem liegt der größte Teil des Geltungsbereichs des B-Plans XV-64 im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Treptow-Schöneweide (10. VO über die förml. Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18.11.94). Die Entwicklung der Wohnnutzung und die Beseitigung der städtebaulichen Mißstände - auch im Straßenraum beiderseits der Schnellerstraße - sowie die Pflege der örtlichen Identität und des Stadtbildes zählen zu den vordringlichen Sanierungszielen. Diese Aspekte wurden in der TÖB-Stellungnahme der Abt. IV unseres Hauses vertieft behandelt.
Entsprechend dem lfd. Verfahren zur Flächennutzungsplanänderung Spreeufer Schöneweide 27/98 soll das Stadtteilzentrum Schöneweide sich sowohl zur Schnellerstraße orientieren als auch die Hinwendung des Stadtteils Schöneweide zur Spree unterstützen. Die Orientierung der Einzelhandelsfunktion zum öffentlichen Raum trifft daher sowohl für die neue Entlastungsstraße und Brückenstraße als auch für die Schnellerstraße zu. Entsprechend ist die Signatur für Einzelhandelskonzentration im FNP-Änderungskonzept konzipiert worden.
Aus den dargestellten Zielen leiten sich folgende Änderungserfordernisse für die Teilflächen der Planungskonzeption ab:
(1)
Plankonzeption Uferbereich
Ergänzend zur Stellungnahme SenStadt I E (Schrb. I E 112 vom 20.11.00) weisen wir darauf hin, dass wir vorschlagen werden, die Konzeption für den Ufergrünzug zwischen Siemensbrücke und dem geplanten „Kaisersteg“ am südlichen Spreeufer im Rahmen des lfd. landschaftsplanerischen Vertiefungsgutachtens zum Planwerk Südostraum zu bearbeiten. Die Auswahl der Vertiefungsbereiche wird mit dem beteiligten Stadtplanungsamt Treptow/Köpenick abgestimmt. Neben konzeptionellen Vorschlägen sollen auch Strategien für eine möglichst effiziente und für die öffentliche Hand kostengünstige Umsetzungs-, Herstellungs- und Pflegestrategie von öffentlich zugänglichen Grün- und Freiflächen erarbeitet werden. Der Abschnitt im Geltungsbereich des B-Plans XV-64 ist ein besonders geeignetes Beispiel für ein „Huckepack-Verfahren“ (Grünflächenrealisierung im Zusammenhang mit einer Bauinvestition).
Bezirksamt
Der im B-Plan XV-64 integrierte Uferbereich ist Bestandteil des Vertiefungsgutachtens zum Planwerk Südostraum. Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob die im Rahmen des Vertiefungsgutachtens entwickelten Strategien für den konkreten Standort geeignet sind und ggf. im Rahmen eines abzuschließenden städtebaulichen Vertrages berücksichtigt werden können.
(2)
Auch in diesem Block ist eine stärkere städtische Gliederung auf der Grundlage des unter 1. geforderten städtebaulichen Gesamtkonzeptes durch entsprechende Festsetzungen im B-Plan (Baugrenzen, Mindestgeschoßanzahl/-traufhöhe) zu sichern. Wichtiges städtebauliches Ziel ist die Hinwendung des Stadtteils zur Spree. Anregungen zu dieser Zielsetzung gibt das Leitbildkonzept des Planwerks Südostraum Berlin. Der in ihrem Haus vorliegende städtebauliche Entwurf von Kleihues + Kleihues (Stand 10/00) gibt ein Beispiel für die Verknüpfung der Radiale mit der Spree, ist aber sonst grundsätzlich überarbeitungsbedürftig.
Bezirksamt
Das Bezirksamt hat eine Teilung des Bebauungsplans XV - 64 in einen Bereich nördlich der Schnellerstraße und einen Bereich südlich der Schnellerstraße vorgenommen. Die beiden Teilbereiche wurden auf der Verfahrensebene getrennt weitergeführt. Der Bebauungsplan XV – 64 ba berücksichtigt eine Öffnung des Stadtteils zur Spree durch die Sicherung einer Fläche zum Anpflanzen mit einem integrierten öffentlichen Wegerecht entlang des Spreeufers. Diese Maßnahme ist auch durch den abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag in ihrer Umsetzung gesichert.
(3)
Es ist ein Gesamtkonzept beiderseits der Schnellerstraße und Entlastungsstraße erforderlich. Vorliegende Teilkonzepte können berücksichtigt werden, soweit sie bereits abgestimmt und entsprechend überarbeitet sind. Durch die Orientierung der Bauflächen zum Straßenraum soll eine Erhöhung der min. Vollgeschossanzahl und Traufhöhe (jetzt min. II VG und 12,5 m ü. Straßenmitte) und damit eine adäquate städtebauliche Gestaltung im Kontext der vorhandenen Wohnbebauung und der als Ensemble unter Denkmalschutz stehenden ehem. Bärenquell Brauerei erreicht werden.
Bezirksamt
Entlang der Schnellerstraße werden Mindestbauhöhen, Baugrenzen und Baulinien ausgewiesen.
Zusammenfassung
BVV-Beschluss Nr.: IV-T/440: Mit dem dargestellten Konzept wird dem Beschluss Nr.: IV-T/440 der BVV-Treptow entsprochen „Das Bezirksamt wird ersucht, im B-Plan XV-64 hinsichtlich der Entwicklung der Flächen beiderseits der Schnellerstraße (Bavaria- und TLG-Gelände) nur einer Lösung zuzustimmen, die es beiden Seiten ermöglicht, jeweils eine Bebauung zu realisieren. Das Interesse des Bezirkes sollte darin liegen, dass beide Flächen im städtebaulichen Einklang einer Bebauung zugeführt werden, damit eine positive Entwicklung des Umfeldes initiiert wird“. Dieser Beschluss stützt sich unter anderem auf das Nutzungskonzept der BEP-Treptow 2, das ebenfalls Kerngebiete auf beiden Seiten der Schnellerstraße vorsieht.
StEP Gewerbe und EpB: Auf der Basis dieses wirtschaftlich tragfähigen Gesamtkonzeptes soll der bestehende Dissens zwischen SenStadt und SenWiTech zur Entlassung der Fläche südöstlich der ehem. Bärenquell Brauerei aus dem „Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich“ EpB und aus dem StEP Gewerbe aufgelöst werden. Die Abwägung soll entsprechend den Angaben im EpB und im StEP-Gewerbe im FNP-Änderungsverfahren „Spreeufer Schöneweide 27/98“ erfolgen.
FNP-Änderungsverfahren: zu 3.3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (s. Seite 21 der Begründung):
Erst wenn eine Änderung des B-Planentwurfs im Sinne der hier dargestellten Zentrumskonzeption auf der Grundlage eines überarbeiteten städtebaulichen Gesamtkonzeptes erfolgt ist könnte erforderlichenfalls - wenn das FNP-Änderungsverfahren sich z. B. durch die ausstehende Standortentscheidung für die FHTW weiter verzögert - das Verfahren für die Herbeiführung einer Planreifeerklärung für Teilbereiche der im Verfahren befindlichen FNP-Änderung eingeleitet werden.
Auch eine Zustimmung unseres Hauses zur Herauslösung von Teilflächen aus dem Geltungsbereich des B-Planentwurfs XV-64 zur Einleitung vorhabenbezogener Bebauungspläne würde voraussetzen, dass die Grundzüge der Planung und die gesamtstädtischen Belange der Zentrenentwicklung im Gesamtkonzept angemessen berücksichtigt sind.
Bezirksamt
Die Zusammenfassung der Hinweise wird zur Kenntnis genommen.
Das angeführte FNP-Änderungsverfahren wurde zwischenzeitlich in Abstimmung mit der Senatsverwaltung durchgeführt, Zustimmung und beschriebene Teilung des Bebauungsplans XV-64 erfolgten.
Eine Abstimmung sich ergänzender Einzelhandelskonzepte beiderseits der Schnellerstraße ist von unserer Seite gegenüber Ihrer Abteilung, den Grundstückseigentümern und Investoren immer wieder angemahnt worden, ohne dass bisher ein entsprechendes Ergebnis vorgelegt wurde. Ich biete dazu nochmals die Vermittlung unserer Abteilung Stadt- und Freiraumplanung an.
Da mit - wie sicher auch Ihnen - an einer besonderen städtebaulichen Qualität auch im Sinne der Attraktivität dieses gesamtstädtisch bedeutsamen Standortes gelegen ist, biete ich die Unterstützung der Architekturwerkstatt unseres Hauses bei der Herausarbeitung eines Gesamtkonzeptes an.
Bezirksamt
Grundsätzlich wird die Notwendigkeit einer Abstimmung sich ergänzender Einzelhandelskonzepte beiderseits der Schnellerstraße vom Bezirksamt Treptow-Köpenick gesehen. Da die Investoren / Grundstückseigentümer ihre Planungsabsichten mit unterschiedlicher Intensität betrieben haben, ist trotz mehrfacher Versuche dieses nicht zustande gekommen.
Im Ergebnis der TÖB-Auswertung werden für den Bereich nördlich der Schnellerstraße nunmehr auch zentrenrelevante Nutzungen ermöglicht. Als Voraussetzung für die Weiterführung des B-Plan-Verfahrens in diesem Bereich im Sinne einer gesamtheitlichen Entwicklung des Standortes „Stadtteilzentrum Schöneweide“ werden konkrete Planungsabsichten der Eigentümer erwartet, auf deren Grundlage die B-Plan-Ausweisungen konkretisiert werden können.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Geschäftszeichen VII B 31) (Schreiben vom 28.11.2000)
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64 befinden sich Teilflächen der Schnellerstraße (B 96 a) und der Brückenstraße, die Bestandteil des bestehenden übergeordneten Hauptverkehrsstraßennetzes sind. In diesem Zusammenhang besteht aus unserer Sicht folgender Klärungsbedarf:
Im Zusammenhang mit der Entscheidung zur Erschließung der Flächen SO 1 und SO 2 über den neuen LSA-gesteuerten Knotenpunkt Schnellerstraße/Erschließungsstraße 4/ Planstraße 64 ba / 1 ergibt sich für den B-Planbereich ein neues Erschließungskonzept. Die Lage dieses neuen Knotens wird auf Grund der etwa mittigen Lage zu den benachbarten bestehenden LSA-Knotenpunkten aus verkehrsplanerischer Sicht befürwortet. Die Entlastungsstraße sollte, wie bisher geplant die Spreestraße (verkehrsorganisatorische Maßnahmen sind erforderlich) entlasten. Relevant hierfür ist allerdings, wie auch heute schon, nur der von stadtauswärts kommende Verkehr, der in Richtung Oberschöneweide und weiter nach Karlshorst fährt. Der in diese Gebiete von stadteinwärts kommende Verkehr ist überörtlich über die geplante Südostverbindung bzw. die Karlshorster Straße zu führen. Der Zielverkehr in die Gebiete SO 2, GE 2, MK 2, MI 2 und 3 sowie WA 2 aus Richtung Stadt wird über den voll angebundenen LSA-Knoten mit der Planstraße 64 ba / 1 geführt. Somit sollte die Entlastungsstraße nur eingeschränkt angebunden werden (rechts Ein- und Ausbiegen). In diesem Zusammenhang sollten die Querschnitte der Planstraße 64 ba / 1, Erschließungsstraße und Entlastungsstraße überprüft werden. Unseres Erachtens sollten diese auf Grund der zwar unterschiedlichen Funktionen, aber doch gleichrangigen Bedeutung einheitliche Straßenquerschnitte erhalten.
Bezirksamt
Der Anregung wird gefolgt. Die Entlastungsstraße wird mit Rechts-Ein-und-Ausbiegen nur eingeschränkt angebunden. Die Breite der Straßenverkehrsflächen Planstraße 64 ba / 1, Entlastungsstraße und Erschließungsstraße 1 werden im weiteren Verfahren innerhalb des geplanten Teilbebauungsplans nördlich der Schnellerstraße überprüft.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Zeichen I E 112) (Schreiben vom 20.11.2000)
Zum Landschafts-/Artenschutzprogramm (Nr. 11 Abs. 2 ZustKat AZG)
Im Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm, Programmplan „Erholung und Freiraumnutzung“, ist ein übergeordneter Grünzug als Grünfläche/Parkanlage dargestellt. Als Teil des gesamtstädtischen Freiraumsystems ist die Herstellung der Erlebbarkeit der Spree und ihrer Uferbereiche von großer Bedeutung.
Grünzüge sollen gemäß Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm mindestens 30-40m breit sein (siehe Landschafts-/Artenschutzprogramm, Begründung/Erläuterung S. 149), eine Reduzierung auf 5 m entspricht nicht der übergeordneten Bedeutung und Funktion.
Grundsätzliches Entwicklungsziel von Natur und Landschaft ist nach § 2 des Berliner Naturschutzgesetzes hier die Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen, die Entwicklung und Neuanlage von Grünflächen/Parkanlagen mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten und damit die Verbesserung der Aufenthaltsqualität.
Die artenschutzrechtlichen Belange gemäß Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ in Verbindung mit dem Programmplan „Erholung und Freiraumnutzung“ sind in Bezug auf bestehende und zu entwickelnde Artenreservoire/Verbindungsbiotope zu prüfen.
Bezirksamt
Innerhalb des Bebauungsplans XV – 64ba wird eine Fläche zum Anpflanzen mit einer Breite von 15 m sowie einem integriertem öffentlichem Wegerecht ausgewiesen. Die Vorgabe des Lapros nach einer übergeordneten Grünverbindung entlang des Gewässers wird somit umgesetzt. Artenschutzrechtliche Belange wurden im Rahmen der Umweltprüfung geprüft.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Zeichen VIII D 251) (Schreiben vom 29.11.2000)
Zu dem o. g. B-Plan(Entwurf) nehmen wir für die Wasserbehörde des Landes Berlin (Ref. VIII D) und für unser Altlastenref. IX C (Bodenschutz) wie folgt gemeinsam Stellung. Gegen den o. g. B-Plan bestehen zurzeit erhebliche grundsätzliche Bedenken. Die Niederschlagsentwässerung ist in dem vorliegenden B-Plan-Entwurf nicht geklärt.
(1) Oberflächengewässer:
Langfristig ist ein Ufergrünzug mit einer Breite von 30 m im Gebiet GE 3, wie im Landschaftsplanerischen Fachbeitrag (LFB)/Pkt. B 3.15 vorgeschlagen, vorzusehen. Trotz der beschriebenen Schwierigkeiten sollte konsequenterweise versucht werden, entlang der Spree eine öffentliche Parkanlage auszuweisen. Ein Pflanzgebot bei Abriss des vorhandenen Gebäudes sollte im B-Plan festgesetzt werden.
Bezirksamt
Die Ausweisung eines 30 m breiten uferbegleitenden Grünzuges ist aus landschaftsplanerischer Sicht wünschenswert, aus städtebaulicher Sicht unter Berücksichtigung der Belanges der baulichen Grundstücksverwertung jedoch unverhältnismäß. Da mit der Festsetzung einer 15 m breiten Fläche zum Anpflanzen mit integriertem öffentlichen Wegerecht alle freiraumplanrischen Funktionen eines öffentlichen Grünzuges erfüllt werden können, wird im Rahmen der Abwägung auf einen 30 m breiten Ufergrünzug verzichtet. Nach dem aktuellen Planstand wird kein Gewerbegebiet sondern ein Sondergebiet im Bebauungsplan XV – 64 ba ausgewiesen.
(2) Entwässerung:
Der vorliegende B-Planentwurf enthält in seinen textlichen Festsetzungen keine Angaben zur Niederschlagsentwässerung.
Die im LFB und in der UVP getroffenen allgemeinen Aussagen zur Niederschlagsentwässerung (dezentrale grundstücksbezogene Regenwasserrückhaltung und –behandlung, Anordnung von Brauchwasserbehältern zur Sammlung und Weiterverwendung von Niederschlagswasser, Einleitung in die Spree etc.) fehlen im Begründungstext bzw. finden in den textlichen Festsetzungen keinen Niederschlag.
Bezirksamt
Festsetzungen zur Niederschlagsentwässerung sind gemäß §1 Abs. 3 und § 9 Abs. 1 erster Halbsatz BauGB nur aus städtebaulichen Gründen möglich (s. RS II E 11- 6150/3/2 v. Sen Bau Wohn am 6.10.99).
Die Begründung wird um Aussagen zur Niederschlagsentwässerung ergänzt (siehe dazu Punkt 5.4.8). Textliche Festsetzungen werden nicht aufgenommen.
(3) Grundwasserreinhaltung:
Das Plangebiet liegt in der Schutzzone III A des Wasserschutzgebietes Johannisthal.
Der geplante Versiegelungsgrad von bis zu 1,00 (GRZ) ist für die Lage im Wasserschutzgebiet erheblich zu hoch. Eine gewerbliche Nutzung insbesondere der westlichen Bereiche ist wasserwirtschaftlich nicht tolerierbar, da von einer solchen Nutzung in der Regel vielfältige Gefährdungen des hier hoch anstehenden und nicht geschützten Grundwassers ausgehen. Die ordnungsgemäße Regenwasserentsorgung des Gebietes ist nicht gesichert. Es muss außerdem von einem desolaten Schmutzwassersystem ausgegangen werden, das betrifft auch dort vorhandene Grundstücke. Deshalb bedarf das Planungsgebiet vor Baubeginn einer gründlichen Sanierung. Erst danach können verbindliche Aussagen zur benannten Niederschlagswasserversickerung erfolgen. Eine Versickerung ist nur erlaubnisfähig, wenn eine Grundwasserverunreinigung nicht zu besorgen ist.
Bezirksamt
Die Lage in der Schutzzone III A des Wasserschutzgebietes steht gewerblichen Flächennutzungen bzw. Kerngebietsnutzungen nicht grundsätzlich entgegen.
Entsprechende Festsetzungen sind möglich, wenn die Regelungen der Wasserschutzgebietsverordnung Johannisthal/Altglienicke vom 31.8.1999 eingehalten werden.
Die Planungsziele des Bebauungsplans sind aus den vorbereitenden Bauleitplanungen des Landes Berlin (FNP) abgeleitet (Bzgl. Art und Maß der Nutzung). In der weiteren Vorbereitung der Vorhaben ist zu sichern, dass durch die gewerblichen Nutzungen zusätzliche Grundwasserverunreinigungen nicht entstehen.
(4) Altlasten:
Für den o. g. Geltungsbereich trifft unsere Stellungnahme zur Einleitung des B-Plans vom 31.08.1999 zu
(Anm.: In o.g. Stellungnahme wurden die Altlastenverdachtsflächen genannt)
Bezirksamt
Auf Grund der sowohl vom Senat als auch vom bezirklichen Umweltamt eingeschätzten Erheblichkeit der Kontamination in Boden und Grundwasser wurden die Altlastenbereiche nördlich der Schnellerstraße gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB im B-Plan-Entwurf gekennzeichnet. Weiterführende Altlastenuntersuchungen und diesbezügliche Abstimmungen mit der zuständigen Senatsabteilung werden im weiteren Verfahren notwendig.
Senatsverwaltung für Finanzen (Schreiben vom 21.11.2000)
An fachlichen Interessen sind aufgrund unserer Zuständigkeit für 1. Dingliche Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: Keine Bedenken.
I. Haushaltswirtschaftliche Aspekte (vgl. Nr. 5 Abs. 2 ZustKat):
Wir beanstanden, dass der Entwurf - wie in der Begründung (Seite 35) ausgeführt – nur unzureichende Aussagen über die haushaltsrechtlichen Auswirkungen der geplanten Maßnahmen enthält.
Es wird lediglich erwähnt, dass die Auswirkungen des Bebauungsplans keine finanziellen Auswirkungen bedingen, da die Aussicht besteht, mit den Investoren bzw. Eigentümern städtebauliche Verträge gem. § 11 BauGB abzuschließen.
Vor weiterer Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen ist die Erfassung der von Berlin zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung (insbesondere im Rahmen städtebaulicher Verträge / der I-Planung) aus unserer Sicht zwingend erforderlich. Bekanntlich werden die Handlungsspielräume immer enger und neu zu beginnende Maßnahmen können künftig nur in äußerst begrenztem Umfang aufgenommen werden.
Wir verweisen auch ausdrücklich auf das Schreiben von SenStadt (I D 12-6150/2/2töb) vom 7.07.2000 zur Trägerbeteiligung bei SenFin, um dessen Beachtung wir - auch für künftige Fälle - bitten.
Im Zusammenhang mit der Schnellerstraße wird ausgeführt (Seite 20 der Begründung), dass die betroffenen Grundstücksteile vom Land Berlin übernommen werden müssen, aber die Kosten jedoch ggf. durch städtebaulichen Vertrag den künftigen Eigentümern der Grundstücke übertragen werden können. Es handelt sich hier um eine reine Vermutung, so dass diese Kosten erst einmal festzustellen und auszuweisen sind. Was passiert nämlich, wenn diese Kosten nicht durch einen städtebaulichen Vertrag vom Land Berlin abgewendet werden können. Wie sieht dann die Finanzierung aus?
Anzumerken ist, dass der Ansatz des Titels 820 64 - Erwerb von Grundstücken für das Verwaltungs- und das Stiftungsvermögen - (Kapitel 29 90) des Haushaltsjahres 2000 drastisch gekürzt worden ist. Beträge können bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht mehr disponiert werden. Demzufolge ist der Grunderwerb finanziell nicht abgesichert. Für weitere Haushaltsjahre kann derzeitig keine Aussage getroffen werden, da das Anmeldeverfahren für den Erwerb von Grundstücken möglicherweise geändert wird.
Für das Haushaltsjahr 2001 ist mit weiteren Kürzungen bei diesem Titel 820 64 zu rechnen! Zwar kann eine planerische Flächenvorsorge (für Gemeinbedarfs- und Infrastruktureinrichtungen) auch unabhängig von der Investitionsplanung erfolgen, weil die Festsetzung eines Bebauungsplans nicht zur Verwirklichung verpflichtet. Hiervon zu trennen sind jedoch finanzielle Auswirkungen, die ausgelöst von Bebauungsplänen für gesetzliche
Ansprüche auf Geldentschädigungen und Grundstücksübernahmen (§§ 39 ff BauGB) anfallen können und unabhängig von der Investitionsplanung sind. Hierfür ist die Kostenfrage jedoch vor Ausstellung des Bebauungsplanverfahrens zu klären.
Die finanziellen Auswirkungen des Bebauungsplanentwurfs sind daher vor der öffentlichen Auslegung zu überarbeiten und wir sind von der Änderung spätestens zum Zeitpunkt der Unterrichtung über die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB) über die inhaltliche Änderung zu unterrichten.
II. Weitere originäre Aufgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen liegen für uns nicht vor.
Bezirksamt
Durch die Festsetzung öff. Straßenverkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB auf privatem Grundeigentum entsteht für das Land Berlin zunächst eine originäre Übernahmepflicht. Diese entsteht jedoch erst mit dem Rechtswirksamwerden der Rechtsverordnung durch ihre Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Berlin.
Die erforderlichen städtebaulichen Verträge bzgl. des B-Plans XV-64 ba wurden zwischenzeitlich zur Unterzeichnung gebracht und notariell beurkundet; hierin ist sowohl die kostenfreie Übertragung der Flächen an das Land Berlin als auch die Übernahme der entsprechenden Erstellungs- bzw. ggf. Umbaukosten der künftigen öffentlichen Straßenverkehrsflächen durch den planbegünstigten Investor geregelt. Nach der Eigentumsübertragung und der öff. Widmung gem. Berliner Straßengesetz sind jedoch die Unterhaltungskosten (Straßenreinigung etc.) vom Land bzw. vom Bezirk zu übernehmen. Dies betrifft jedoch nicht den in der obigen Stellungnahme genannten Titel 820 64. Als Ergebnis der entsprechenden Vereinbarungen gem. § 11 BauGB wird der Titel 820 64 nicht in Anspruch genommen.
Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie (Schreiben vom 20.12.2000)
Gegen die geplanten Festsetzungen des o. g. Bebauungsplanentwurfes haben wir erhebliche Bedenken.
(1)
Der Geltungsbereich des o. g. Bebauungsplanentwurfes liegt innerhalb der Flächenkulisse des EpB, ausgenommen der Bereich zwischen geplanter Entlastungsstraße und Brückenstraße (Hervorhebung MS). Dieser Bereich ist lt. vorliegendem Bebauungsplanentwurf als Mischgebiet (MI 1), Kerngebiet (MK 1 und MK 2) und Allgemeines Wohngebiet (WA1) geplant festzusetzen. Ebenfalls nicht Bestandteil des EpB ist der Bereich zwischen Schneller- und Erschließungsstraße, der als Sondergebiet festgesetzt werden soll (Sondergebiet 1). Der nordwestlich angrenzende Teilbereich, der Bestandteil des EpB ist, soll als Sondergebiet (Sondergebiet 2), als Mischgebiet (MI 3), als Wohngebiet (WA 2) und als Gewerbegebiet (GE 1, 2 + 3) festgesetzt werden.
Unsere Zustimmung findet die Festsetzung der Gewerbegebiete nördlich der Erschließungsstraße 4 und der Planstraße 64 ba / 1. Ebenso unproblematisch sind die o. g. geplanten Festsetzungen außerhalb des EpB-Bereiches zwischen Brücken- und Entlastungsstraße.
Bezirksamt
Das EpB - vormals ISK - ist kein Stadtentwicklungsplan. Das EpB ist ein durch Senatsbeschluss konkretisierter abwägungserheblicher öffentlicher Belang, der aufgrund seines Charakters als städtebaupolitischer Beschluss zwingend in die bauleitplanerische Abwägung gem. § 1 Abs. 6 BauGB einzustellen und dort städtebaulich argumentativ zu bearbeiten ist. In der bauleitplanerischen Abwägung gem. § 1 Abs. 6 BauGB kann dieser Belang durch andere öffentliche und private Belange überwunden werden. An dieser Stelle sei auch darauf hingewiesen, dass - trotz der inhaltlichen Länge und Tiefe der Auflistung der öffentlichen Belange in § 1 Abs. 5 BauGB - entsprechend der fortlaufenden Rechtsprechung des BVerwG öffentliche und private Belange gleichwertig sind. Das BauGB konstituiert keinen Vorrang der öff. Belange vor den privaten. Dem EpB hält der Bezirk die folgenden städtebaulichen Erwägungen entgegen:
Die städtebauliche Situation im Bereich zwischen Planstraße 64 ba / 1, Spree, Entlastungsstraße und Schnellerstraße (SO 2/MI 3 /WA 2) stellt sich derzeit wie folgt dar:
1. Weder der TLG als Schlüsseleigentümer noch der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie ist es während der letzten 10 Jahren gelungen, ein in diesem Bereich realisierbares Konzept zu präsentieren.
2. Die Einbeziehung des Bereichs in das ISK seit 1992/1993 jetzt Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) hat nicht zu der von der Senatsverwaltung für Wirtschaft angestrebten Re-Industrialisierung bzw. gewerblichen Neunutzung der Flächen geführt.
3. Die Fläche ist darüber hinaus Bestandteil eines f .f. Sanierungsgebiets. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind gem. § 136 BauGB zügig durchzuführen. Es ist zu konstatieren, dass - unter Einbeziehung der Periode der Vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 BauGB - der Bereich ebenfalls seit fast einer Dekade dem Besonderen Städtebaurecht unterliegt. Eine irgendwie geartete Annäherung der Realität auch an die gegenwärtig in der Diskussion befindlichen potentiellen neuen oder modifizierten Sanierungsziele lässt sich nicht feststellen.
Es spricht somit einiges dafür, dass die Ziele von ISK/EpB an dieser Stelle die realen Potentiale der Fläche im Stadtraum verfehlen. Es spricht des Weiteren aus der Sicht des Bezirksamts einiges dafür, dass der Belegung durch das ISK/EpB i. V. m. der Sanierungsbefangenheit der Fläche die städtebaulich gewünschte Neunutzung der Fläche eher behindern als befördern.
Hinweis: Vorstehende Abwägung ist insofern zu relativieren, da das unter Federführung der Senatverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen (im Jahr 2004) überarbeitete Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich vorliegenden Geltungsbereich nicht mehr berücksichtigt.
(2)
Positiv wird von uns die geplante Festsetzung der Gewerbegebiete GE 1, 2 + 3 beurteilt. Anzumerken ist hierbei jedoch, dass für das Gebiet GE 2 erhebliche Denkmalschutzauflagen bestehen, d. h., eine gewerbliche Nutzung im Sinne produzierender bzw. produktionsorientierter Unternehmen ist erschwert. Vor diesem Hintergrund ist die „großzügige“ Festsetzung für Einzelhandels- und Wohnflächen auf ursprünglich gewerblich zu nutzenden Flächen besonders kritisch zu sehen.
Bezirksamt
Wird zur Kenntnis genommen.
Diese Abwägung durch das Bezirksamt hat sich insofern zwischenzeitlich überholt, als dass nunmehr innerhalb des vorliegenden Bebauungsplans MK- und SO-Gebiete festgesetzt werden; begründet durch die B-Planteilung sind Konflikte mit angrenzendem Wohnen nicht (mehr) gegeben.
Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin (Schreiben vom 09.11.2000)
Anregung: In unmittelbarer Nähe zum Plangebiet befindet sich des HKW Schöneweide der BTB mit zwei Kohlestaubfeuerungen je ~ 24 MW und einem 80,0 m Schornstein. Die im Jahr 1997 errichtete genehmigungsbedürftige Anlage entspricht dem neuesten Stand der Technik und wurde nach Erfüllung der Genehmigungsvoraussetzungen des § 5 BImSchG von uns genehmigt.
Im Hinblick auf eine künftige Gewerbebebauung sehen wir sowohl bezüglich der vom HKW ausgehenden Luftschadstoffe und Lärmemissionen keine Probleme.
Bezirksamt
Wird zur Kenntnis genommen.
Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes, Wasser- und Schifffahrtsamt Berlin (Schreiben vom 13.11.2000)
Gegen den Inhalt des o. g. Bebauungsplanverfahrens habe ich bei Einhaltung der WSV (Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes) eigenen Grundstücksgrenze keine Einwände.
(1)
Bei der Bepflanzung des Uferstreifens im Zuge eines geplanten, für die Öffentlichkeit zugänglichen, durchgängigen Spreeuferbereichs ist zu beachten, dass die Unterhaltung der Bundeswasserstraße Spree-Oder-Wasserstraße (SOW), nach § 7 Abs. 1 Bundeswasserstraßengesetz (WaStrG) Hoheitsaufgabe des Bundes ist, die nach der WSV, hier vertreten durch das WSA Berlin, wahrgenommen wird.
Hierbei ist zu beachten, dass die hoheitlichen Aufgaben der WSA des Bundes sich nicht nur auf das Gewässerbett einer Bundeswasserstraße samt ihrer Ufer und Betriebswege erstrecken, sondern auch die für eine ordnungsgemäße Unterhaltung nach §§ 7 ff WaStrG erforderlichen Uferstreifen erfassen (vgl. dazu § 1 Abs. 4 Nr. 2 WaStrG).
Zu den Unterhaltungsaufgaben der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung gehört auch das Freischneiden, Freiholzen der Ufer in Bereichen von sogenannten festen Schifffahrtszeichen, an den für die Schifffahrt unübersichtlichen Stellen und aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht.
Die Bepflanzung ist mit mir dahingehend abzustimmen, dass Beeinträchtigungen für den Verkehr auf der Bundeswasserstraße durch Sichtbehinderungen für die Schifffahrt und durch Bewuchs verdeckte Schifffahrtszeichen, ausgeschlossen werden.
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Hinweise zur Kenntnis, sie werden im Rahmen der Ausführungsplanung berücksichtigt.
Bewag Aktiengesellschaft (Grundstücke Asset Management) (Schreiben vom 28.11.2000)
(...) gegen den o. g. Entwurf haben wir grundsätzlich keine Bedenken.
In dem betrachteten Gebiet sind Bewag-Kabelanlagen vorhanden.
Bestandspläne sind in der Anlage beigefügt. Als fachlichen Ansprechpartner, unter Angabe der Eingabe Nr. 5/001549, nennen wir Ihnen Herrn Wiedemann, Tel.: 267 - 10931.
Die Bewag-Richtlinien zum Schutz der Bewag-Kabelanlagen sind zu beachten.
Anlagen: Bestandspläne , Richtlinien zum Schutz der Bewag-Kabelanlagen - Bereich Netze.
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Hinweise zur Kenntnis.
Bewag Aktiengesellschaft (Wärme Region Südost) (Schreiben vom 27.11.2000)
(...) den uns vorliegenden Entwurf zum o. g. Bebauungsplan haben wir zur Kenntnis genommen und auf die Belange der BewagWärme geprüft.
In den betreffenden Bereich ist kein Anlagenbestand der BewagWärme vorhanden. Aus planerischer Sicht ist die Bewag daran interessiert, den Investoren ein Angebot zur umweltfreundlichen Wärmeversorgung anzubieten. Wir bitten Sie uns in Ihre weiteren Planungen einzubeziehen.
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Hinweise zur Kenntnis.
Bewag Aktiengesellschaft (Grundstücke) (Schreiben vom 07.12.2000)
(...) ergänzend zu unserer Stellungnahme vom 28.11.2000 übergeben wir Ihnen den Trassenplanausschnitt NBM 3117-00, 30-kV-Kabelanlage nach UW BMHW, mit der Darstellung der 30-kV Kabel 354 und 355 einschließlich Begleitkabel (gelb markiert).
Wir bitten um Kenntnisnahme und Hinzufügung des Plans zur Ihnen bereits vorliegenden Stellungnahme (Anlage).
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Hinweise zur Kenntnis.
GASAG Berliner Gaswerke Aktiengesellschaft (Schreiben vom 29.11.2000)
(...) unsere Stellungnahme bedingt keine Änderung des Entwurfs zum o. g. Bebauungsplan. Sie verliert nach 12 Monaten ihre Gültigkeit bezüglich der Aussagen zu den vorhandenen GASAG-Anlagen und geplanten GASAG-Maßnahmen. Von uns sind derzeitig keine Änderungs- bzw. Erweiterungsmaßnahmen an unserem Anlagenbestand innerhalb des o. g. Bebauungsplangebietes vorgesehen.
Zu den Zielen des o. g. Bebauungsplanentwurfes und den textlichen Festsetzungen bestehen seitens der GASAG Berliner Gaswerke AG keine Einwände.
Sicherung der Leitungsrechte von GASAG-Anlagen
Veränderungen bzw. Beeinträchtigungen von Leitungsrechten durch Änderungen des öffentlich gewidmeten Straßenlandes bzw. durch Eigentümerwechsel von Privatflächen, in denen u. U. Gasleitungsbestand vorhanden ist, sind aus den zugesandten Unterlagen nicht erkennbar. Falls sich doch durch den geplanten Verkauf von Grundstücken bzw. Teilbereichen dieser Flächen oder durch eine geplante Entwidmung von bisher öffentlichen Straßenflächen die Notwendigkeit zur Sicherung der Leitungsrechte von Gasleitungen bzw. -anlagen ergeben sollte, bitten wir Sie, uns umgehend zu benachrichtigen.
Trassenbedarf / Demontage von z. Z. drucklosen Gasleitungen
Falls in den einzelnen Baubereichen vorhandene, z. Z. drucklose Gasleitungen die Bauausführung behindern sollten oder diese Trassen für die Neulegung von Leitungsabschnitten anderer Leitungsverwaltungen benötigt werden sollten, können die betreffenden Teilabschnitte dieser Gasleitungen im Rahmen der Tiefbauleistungen des jeweiligen Bauherren freigelegt und nach Rücksprache mit unserem o. g. Rohrnetzkontrolleur von uns getrennt und freigespült und durch uns oder den Bauherren demontiert werden. Die gleiche Verfahrensweise trifft bei eventuellen Behinderungen von geplanten Straßenausbaumaßnahmen durch diese Gasleitungen zu.
(Es folgen Allgemeine sicherheitstechnische Hinweise und Forderungen)
Bezirksamt:
Das Bezirksamt nimmt die Hinweise zur Kenntnis.
Berliner Stadtreinigungsbetriebe BSR (Schreiben vom 17.11.2000)
Bauliche- oder Grundstückinteressen der Berliner Stadtreinigungsbetriebe werden nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt. Detaillierte Forderungen in straßenreinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst nach Vorlage der Bauentwurfszeichnungen gestellt werden. Belange der Abfallbeseitigung sind der beigefügten Anlage zu entnehmen.
Anlage: Bebauungsplan XV-64 vom 27.10.2000
Bitte beachten Sie, dass die Erschließungsstraßen, um eine ordnungsgemäße Entsorgung von Abfällen und Wertstoffen zu gewährleisten, eine Mindestbreite von 3,25 m vorweisen und so befestigt sein müssen, dass diese mit einem Fahrzeuggesamtgewicht von 26 t dauernd benutzt werden können. Entsprechende Radien sind anzulegen. Zufahrtswege (Sackgassen) von über 15 m Länge erfordern einen Wendeplatz von 25 m Durchmesser.
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Hinweise zur Kenntnis. Die erforderlichen Dimensionierungen der öffentlichen Erschließungsstraßen sind berücksichtigt.
Landesbetrieb für Informationstechnik (Schreiben vom 27.11.2000)
Aufgrund des eingereichten Planentwurfes haben wir festgestellt, dass keine Belange des Landesbetriebes für Informationstechnik betroffen sind.
Weitere Einzelheiten entnehmen Sie ggf. bitte den beigefügten Unterlagen.
(Anm. des Plangebers: Dem Schreiben des Landesbetriebes für Informationstechnik waren keine Unterlagen beigefügt).
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis
Handwerkskammer Berlin (Schreiben vom 06.12.2000)
Die Ziele des o.g. Bebauungsplanentwurfs begrüßen wir, insbesondere die Absicht, mittels der Entwicklung eines Gewerbegebietes einen Teil des traditionellen Gewerbestandortes Niederschöneweide zu sichern.
Gleichwohl bestehen unsererseits Bedenken gegen die Formulierung der textlichen Festsetzung 1.4, derzufolge im GE 3 nur Gewerbebetriebe zulässig sein sollen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Hierzu ist festzustellen, dass die allgemeine Zweckbestimmung der Gebietstypen entsprechend Absatz 1 der Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung) nicht änderbar ist. So dienen Gewerbegebiete i. S. des § 8 (1) Baunutzungsverordnung "vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben". Die TF 1.4 hingegen, sieht - bezogen auf Gewerbegebiete(GE) - unzulässigerweise eine allgemeine Zweckbestimmung vor, die jener von Mischgebieten (MI) entspricht. Im Interesse einer planerischen Konfliktlösung, die einerseits die benachbarte Wohnfunktion durch strengere Emissionsvorgaben schützt und andererseits den Gewerbestandort tatsächlich auch für Betriebe des produzierenden Gewerbes sichert, halten wir für die Fläche 3 statt einer GE-Ausweisung, die Festsetzung von eingeschränktem Gewerbegebiet (e GE) für sinnvoll.
Bezirksamt:
Ein Bebauungsplan trifft seine Festsetzungen in Zeichnung und/oder Text. Aus planungsrechtlicher Sicht sind beide Darstellungsformen äquivalent. Der Festsetzungsinhalt des "eingeschränkten Gewerbegebiets" kann daher auch durch eine entsprechende textliche Festsetzung gesichert werden.
Im weiteren Bebauungsplanverfahren werden die Möglichkeiten zur planerischen Konfliktlösung zwischen Wohnen und Gewerbe nochmals überprüft werden.
Diese Abwägung durch das Bezirksamt hat sich insofern zwischenzeitlich überholt, als dass nunmehr innerhalb des vorliegenden Bebauungsplans MK- und SO-Gebiete festgesetzt werden; begründet durch die B-Planteilung sind Konflikte mit angrenzendem Wohnen nicht (mehr) gegeben)
Erzbistum Berlin, Erzbischöfliches Ordinariat - Liegenschaften (Schreiben vom 07.11.2000)
Nach Prüfung vorliegender Unterlagen teilen wir Ihnen mit, dass die von uns wahrzunehmenden öffentlichen Belange durch Ihre Planung nicht berührt werden.
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Evangelische Kirche in Berlin-Brandenburg, Konsistorium (Schreiben vom 21.12.2000)
Die uns zu der o. g. Planung zugesandten Unterlagen geben uns nach Rückfragen bei der zuständigen Kirchengemeinde keinen Anlass, aus unserer Verantwortung zur Wahrung kirchlicher Interessen im Rahmen der Trägerschaft öffentlicher Belange, gegen den derzeitigen Planungsstand Einsprüche geltend zu machen.
Bezirksamt
Das Bezirksamt nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL 8 (Schreiben vom 27.11.2000)
I. An fachlichen Belangen sind aus unserer Sicht zu benennen:
1. Zur Raumordnung und Landesplanung (Nr. 8 Abs. 1 ZustKat AZG bzw. Art. 13 Landesplanungsvertrag) folgende
a) Ziele der Raumordnung (für die Ziele der Raumordnung gilt die Anpassungspflicht aus § 1 Abs. 4 BauGB und § 4 Abs. 1 ROG):
Dem B-Plan-Entwurf steht Ziel 3.1.1 des Landesentwicklungsplans für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin (LEP eV), wonach die übergeordneten Grünverbindungen im Siedlungsbereich zur Verknüpfung der Freiräume und zum Aufbau eines ökologisch wirksamen Freiraumverbundsystems in ihrer Erholungs-, Verbindungs- und ökologischen Ausgleichsfunktion zu erhalten und weiter zu entwickeln sind, nicht entgegen, da am Spreeufer ein öffentlicher, begrünter Fuß- und Radweg vorgesehen ist.
b) Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung (für Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung gilt die Berücksichtigungspflicht aus § 4 Abs. 2 ROG):
II. Weitere originäre Aufgaben der GL für die Trägerbeteiligung aufgrund fachgesetzlicher Regelungen liegen nicht vor.
Bezirksamt
Wird zur Kenntnis genommen.
EisenbahnImmobilien Management - Deutsche Bahn Gruppe (Schreiben vom 17.11.2000)
Ein Planungsziel des Bebauungsplans ist die Entwicklung eines Stadtteilzentrums am Bahnhof Schöneweide. Ein Bestandteil dieses geplanten Zentrums sind anzusiedelnde Fachmärkte.
Im Bereich der Schnellerstraße sollen derartige Fachmärkte nach Aussage von Betreibern möglichst auf stadtauswärts liegenden Grundstücken angesiedelt werden. Gründe hierfür liegen zum einen in der höheren Verkehrsfrequenz. Zum anderen werden derartige Fachmärkte, wenn sie nicht gezielt direkt angefahren werden, bevorzugt erst nach einem Besuch der Innenstadt aufgesucht.
Wir legen deshalb Widerspruch gegen die beabsichtigten Ausweisungen des Bebauungsplans ein und regen an, zumindest eine Teilfläche unseres Objektes Schnellerstraße 20 a - d als Sondergebiet (gegebenenfalls unter Reduzierung der Fläche Sondergebiet2) auszuweisen, um die Ansiedlung von Fachmärkten auf der aus immobilienwirtschaftlich sinnvolleren Straßenseite der Schnellerstraße zu ermöglichen.
Bezirksamt
Der Verweis auf die Verkehrsfrequenz ist nur ein Teilaspekt für die Verortung von Fachmärkten. Gewichtig ist ebenso die optimale Anbindung an den ÖPNV und die angestrebte städtebauliche Aufwertung des Bahnhofsvorplatzes. Der Anregung kann damit nicht gefolgt werden.
Mit der Einordnung eines weiteren Kerngebiets MK 3 nördlich der Schnellerstraße wird eine bipolare Entwicklung des Stadtzentrums beiderseits der Schnellerstraße in Bahnhofsnähe und Brückenstraße möglich.
Der Polizeipräsident in Berlin - Landespolizeiverwaltungsamt - Straßenverkehrsbehörde (Schreiben vom 29.11.2000)
Gegen den o. g. Bebauungsplan haben wir keine Bedenken.
Bezirksamt
Wird zur Kenntnis genommen.
Berliner Wasserbetriebe (Schreiben vom 24.11.2000)
Im Bereich des B-Plans befinden sich Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe.
(1) Wasserversorgung
Das B-Plan-Gebiet ist nur teilweise erschlossen, zur inneren Erschließung müssen entsprechend des jeweiligen Erfordernisses Trinkwasserleitungen in geplanten öffentlichen Straßen eingebaut werden.
(2) Schmutzentwässerung
In geplanten öffentlichen Straßen ist der Bau von Schmutzwasserkanälen erforderlich, Vorflut bilden Schmutzwasserkanäle in der Schnellerstraße.
Bezirksamt zu (1) und (2)
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie sind jedoch nicht B-Plan-relevant. Die BWB werden in die Planungen der öffentlichen Straßen zum gegebenen Zeitpunkt einbezogen.
(3) Regenentwässerung
B-Plan befindet sich im Einzugsgebiet des verrohrten Kannegrabens. Deshalb wurde ein Regenentwässerungskonzept für die Schnellerstraße aufgestellt, welches die Ableitung der Regenwassermengen über den geplanten Stauraumkanal vorsieht. Zusätzlich versiegelte Grundstücksflächen können über die Regenwasservorreinigungsanlage in die Spree eingeleitet oder müssen auf dem Grundstück zurückgehalten werden. Da die Regenwasserkanäle in Schnellerstraße nur im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen, können öffentliche Straßen nur im Zusammenhang mit der Kanalerweiterung des Vorfluters angeschlossen werden. Die Erarbeitung eines Regenwasserkonzeptes für vorhandene öffentliche Straßen ist erforderlich.
Regenentwässerung für B-Plan-Gebiet ist im Rahmen des Verfahrens mit dem Senat (Wasserbehörde) abzustimmen.
Bezirksamt zu (3)
Für den Bereich südlich der Schnellerstraße wurden sowohl für die Entwässerung der Bauflächen als auch der öffentlichen Straßenflächen (Vorplatz) fachtechnische Untersuchungen erstellt. Sie bildeten die Grundlage für einen Antrag auf wasserrechtliche Genehmigung bei der Wasserbehörde. Das Regenwasserversickerungskonzept ist unter Pkt. 5.4.8 aufgenommen.
Der Bereich nördlich der Schnellerstraße wird u. a. als vorliegender B-Plan weitergeführt. Im Rahmen der Weiterführung dieses B-Plan-Verfahrens wurde ein Regenentwässerungskonzept erstellt. Siehe hierzu Unterpkt. 5.4.8.
5.2.5Beschluss über die Abwägung und die Teilung des Bebauungsplans
Der BA-Beschluss über die Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und die Teilung des Geltungsbereiches XV-64 in die Bebauungspläne XV-64a und XV-64b erfolgte am 17.07.2001 unter der Nr. 98/01.
Der BA-Beschluss über die Teilung des Bebauungsplans XV-64b in die Bebauungspläne XV-64ba und XV-64bb erfolgte am 7.12.2004.
5.2.6Weiterführung des Bauleitplanverfahrens
Gemäß § 244 Abs. 1 BauGB wurde das vorliegende Verfahren, da es nicht bis zum 20.07.2006 abgeschlossen werden konnte, nach den Vorschriften des BauGB i. d. F. vom 23.09.04 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.12.06 (BGBl. I S. 3316), weitergeführt.
Die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Februar 2005 durchgeführt, hierbei wurde u. a. der Untersuchungsrahmen und –umfang der Umweltprüfung festgelegt.
Die Ergebnisse der Umweltprüfung fanden wiederum ihren Niederschlag im Umweltbericht, der Teil dieser vorliegenden Begründung ist.
Die Umweltprüfung und der Umweltbericht sind Teil der durchgeführten Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2 bzw. 4 Abs. 2 BauGB und wurden auch öffentlich ausgelegt.
5.2.7Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB
Die Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 02.06.2006 zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum 12.07.2006 aufgefordert. Parallel zur Behördenbeteiligung fand die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB statt.
Insgesamt gingen 26 Stellungnahmen ein. Die geäußerten Anregungen und Hinweise wurden in die Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen gegeneinander und untereinander nach § 1 Abs. 7 BauGB einbezogen:
IHK Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung, Schreiben vom 21.9.20067
Keine Einwendungen.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin ‑ LAGetSi ‑, Schreiben vom 26.7.2006
Keine Einwände
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
WGI‑Westfälische Gesellschaft für Geoinformation und Ingenieurdienstleistung mbH als Vertreterin der GASAG Berliner Gaswerke AG, Schreiben vom 23.6.2006
Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe der Gasleitung unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.) festzustellen.
In Ihrem angefragten räumlichen Bereich befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck > 4 bar.
Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.
Als Anlage übergeben wir Ihnen die aktuellen Bestandsplanunterlagen der Gasrohrnetzanlagen.
Die Hausanschlussleitungen, die in den letzten Monaten neu verlegt wurden, sind noch nicht in den Bestandsplänen enthalten. Es existiert noch keine Aufnahmeskizze.
Bezirksamt
Die Hinweise werden Kenntnis genommen; sie sind erst für die nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren relevant.
Die Leitungen der GASAG liegen in den öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Schnellerstraße und sind dort allgemein zulässig. Das Erfordernis einer Sicherung durch ein Leitungsrecht besteht daher nicht.
Die Planung wird nicht geändert.
Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL 8, Schreiben vom 4.7.2006
Die Gemeinsame Landesplanung stellt die Vereinbarkeit des Bebauungsplans mit den Zielen der Raumordnung fest.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
Bezirksamt Friedrichshain‑Kreuzberg von Berlin, Abteilung für Stadtentwicklung und Bauen, Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung, Fachbereich Stadtplanung, Schreiben vom 5.7.2006
Es bestehen keine grundsätzlichen Einwände.
Für problematisch erachtet wird aber die geplante Ergänzung dieser Flächen um weitere 2.250 m2 Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten.
Es muss befürchtet werden, dass bei der geplanten Kombination von zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten die im Einzugsbereich des Hauptzentrums Hermannplatz / Kottbusser Damm ‑ Karl‑Marx‑Straße liegenden Ergänzungsflächen des Stadtteilzentrums Schöneweide bei unterstellter erhöhter Konsumentennachtrage ggf. Kaufkraft vom bipolaren Hauptzentrum Hermannplatz / Kottbusser Damm ‑ Karl‑Marx‑Straße abgezogen wird und hierdurch eine erwünschte städtebauliche Entwicklung erschwert wird.
Da die Zentren im Bezirk Friedrichshain‑Kreuzberg ohnehin unter einer sehr niedrigen Kaufkraft der Bevölkerung zu leiden haben, könnten ggf. Entwicklungstendenzen angeschoben werden, die den Bestand des bipolaren Hauptzentrums Hermannplatz / Kottbusser Damm ‑ Karl‑Marx‑Straße langfristig infrage stellen könnten.
Bezirksamt
Der am 22. März 2005 durch den Senat beschlossene StEP Zentren 2020 schreibt das im StEP „Zentren und Einzelhandel“ beschriebene Zentrenkonzept fort. Neben der Benennung von Prioritäten beim Handlungsbedarf der einzelnen Zentren werden auch Komplementärstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bestimmt. Im Bereich Schnellerstraße/ Bahnhof Schöneweide ist daher im Zusammenhang mit der weiteren Stabilisierung des Stadtteilzentrums Bahnhof Schöneweide auch die Entwicklung einer Fachmarktagglomeration (FMA) vorgesehen. Das Plangebiet ist Bestandteil der geplanten FMA Entwicklung. Neben den typischen aperiodischen Sortimentsanteilen sollen auch Branchen bedingte zentrenrelevante Randsortimente zugelassen werden. Der erreichte Anteil von 2 250 m² Verkaufsfläche (VFl) – 12,8 % von der Gesamtverkaufsfläche - weicht nur unwesentlich von den in der Regel gem. AV großfächiger Einzelhandel als zentrenverträglich angenommenen 10% ab. Insbesondere unter der Maßgabe des bestehenden räumlichen Zusammenhanges mit dem zu entwickelnden Stadtteilzentrum Bahnhof Schöneweide ist das Plangebiet vom (zentrenrelevanten) Verkaufsflächen-Angebot und von der Flächenverfügbarkeit auch ein Baustein für die angestrebte Stabilisierung und Ausprägung des Zentrums. Allein für das Stadtteilzentrum ist gem. StEP Zentren 2020 ein Zuwachs auf etwa 36 000 m2 Verkaufsfläche, d.h. um etwa 19 000 m² VFl, vorgesehen. Ziel ist hier die Schaffung eines in sich geschlossenen Zentrums. Ein Entwicklungserfordernis wird dabei insbesondere zwischen Schnellerstraße und Spree gesehen. Unter Beachtung aller Planungen im Umfeld inklusive der Angebote im Plangebiet im maßgeblichen zentrenrelevanten Sortimentsbereich wird dieser Schwellenwert nicht ausgeschöpft.
Die geplante Entwicklung bewegt sich innerhalb der vorgegebenen und abgestimmten Entwicklungsstrategie. Der Umfang der Verkaufsflächen und die Sortimentsstruktur sind dabei zentrenverträglich und im Sinne der gesamtstädtischen Entwicklungsstrategie entwickelt worden.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IV S 1, Schreiben vom 16.6.2006
Keine Bedenken.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
BA Treptow‑Köpenick Abt. Umwelt, Grün und Immobilienwirtschaft Amt für Umwelt und Natur, FB Naturschutz, UmNat IV, Schreiben vom 19.6.2006
Keine Einwände.
Die Sicherung des Ufergrünzuges (textl. Festsetzung Nr. 10) mit einem Wegerecht für die Öffentlichkeit wird ausdrücklich begrüßt. In Bezug auf die Bepflanzung (Erläuterung S.68) weise ich jedoch auf die Einwendungen bzw. rechtlichen Erläuterungen des WSA hin.
Da neben einer umfänglich versiegelten Fläche nur 2,3% der Gesamtfläche Vegetationsflächen mit Ruderalvegetation sind, ist jede Vergrößerung von Vegetationsflächen im Zusammenhang mit einer Neuordnung des Geländes bedeutsam.
Dem Verlust geschützter Bäume wird im B‑Plan Rechnung getragen durch die textliche Festsetzung Nr. 8 und zusätzlich durch Festsetzung Nr. 9 zur Baumpflanzung in der Stellplatzanlage. Hier muss dann im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens darauf geachtet werden, dass den Bäumen zwischen den versiegelten Stellplätzen auch ausreichender Lebensraum zur Verfügung gestellt wird. Ein Baum mit 14 cm StU ist jedoch kein Baum größerer Pflanzklasse. (s. S. 67 Erläuterung zu TF 8 erster Absatz letzter Satz).
Insgesamt kann festgestellt werden, dass keine erheblichen oder nachhaltigen Auswirkungen auf die Schutzgüter zu erwarten sind. Ausnahme ist hierbei das Schutzgut Luft (hierfür wurde als Qualitätsverbesserung die Dachbegrünung mit aufgenommen), der Verlust geschützter Bäume und der Verlust der Niststätten geschützter Tiere in und an den alten Gebäuden. Eine Artenvielfalt, wie sie derzeit möglicherweise auf der Brache gegeben ist, kann nach Realisierung des Vorhabens auch bei entsprechenden Neuangeboten von Niststätten wegen einer künftig stärkeren Frequentierung des Grundstücks nicht mehr erwartet werden.
In Bezug auf die Dachbegrünung gebe ich noch den Hinweis, dass eine Dachneigung von 30° aus fachlicher Sicht für bedenklich gehalten wird. In der Regel wird die Begrünung bei einer Neigung von 15° bis höchstens 20° realisiert.
Bezirksamt
(Informell, Auszug aus dem Schreiben des WSA):
„Bei der Bepflanzung des Uferstreifens im Zuge eines geplanten, für die Öffentlichkeit zugänglichen, durchgängigen Spreeuferbereich ist zu beachten, dass die Unterhaltung der Bundeswasserstraße Spree-Oder-Wasserstraße (SOW), nach § 7 Abs. 1 Bundeswasserstraßengesetz (WaStrG) Hoheitsaufgabe des Bundes ist, die nach der WSV, hier vertreten durch das WSA Berlin, wahrgenommen wird.
Hierbei ist zu beachten, dass die hoheitlichen Aufgaben der WSA des Bundes sich nicht nur auf das Gewässerbett einer Bundeswasserstraße samt ihrer Ufer und Betriebswege erstrecken, sondern auch die für eine ordnungsgemäße Unterhaltung nach §§ 7 ff WaStrG erforderlichen Uferstreifen erfassen (vgl. dazu § 1 Abs. 4 Nr. 2 WaStrG).
Zu den Unterhaltungsaufgaben der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung gehört auch das Freischneiden, Freiholzen der Ufer in Bereichen von sogenannten festen Schifffahrtszeichen, an den für die Schifffahrt unübersichtlichen Stellen und aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht.
Die Bepflanzung ist mit dem WSA dahingehend abzustimmen, dass Beeinträchtigungen für den Verkehr auf der Bundeswasserstraße durch Sichtbehinderungen für die Schifffahrt und durch Bewuchs verdeckte Schifffahrtszeichen, ausgeschlossen werden.“
Die Art der Bepflanzung sowie die dauerhafte Pflege des Ufergrünzuges sind im Rahmen der Ausführungsplanung mit dem WSA abzustimmen. Dies ist jedoch kein bebauungsplanrelevanter Belang.
Da die zu pflanzenden Bäume zur Sicherung des ökologischen Ausgleichs in den geschützten Baumbestand entsprechend des landschaftsplanerischen Fachgutachtens einen Stammumfang von mindestens 14 cm haben müssen, ist nicht die nach BaumSchVBln übliche Größenklasse von 12-14 cm Stammumfang gemeint, sondern eine Größenklasse von 14-16 cm. Demzufolge ist von einer Festsetzung einer "größeren" Pflanzklasse auszugehen. Zur Vermeidung von Irritationen wird innerhalb der Begründung der textlichen Festsetzung Nr. 8 und 9 die zu pflanzende Pflanzgröße näher erläutert.
Um die gestalterische Freiheit der Bauherren nicht unnötig einzuschränken, wurde auf die Festsetzung von Dachformen verzichtet. Es ist davon auszugehen, je geringer der Neigungswinkel der Dachfläche ist, umso kostengünstiger ist eine Umsetzung der Dachbegrünungsmaßnahme. Aus fachlicher Sicht ist eine Begrünung von Dachflächen mit einem Neigungswinkel bis zu 30 ° mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand möglich. Sollten vom Bauherren andere Gestaltungsformen als das typische Flach- oder flach geneigte Dach präferiert werden, so sind diese Dachformen grundsätzlich möglich, jedoch ggf. mit größeren baulichen Aufwendungen verbunden.
Die Planung wird nicht geändert.
ITDZ Berlin, Schreiben vom 12.6.2006
Keine Bedenken.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
BLN Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e. V., Schreiben vom 19.6.2006
Bei dem Grundstück an der Schnellerstraße handelt es sich zurzeit um einen unattraktiven und unzugänglichen Bereich, dessen einziger Reiz noch von den alten Backsteingebäuden ausgeht. Es sollte daher Ziel der zukünftigen Planung sein, möglichst viele Teile der Gebäude zu erhalten.
Eine Aufwertung des Gebietes stellt der durch den Bebauungsplan festgesetzte öffentliche Grünzug entlang der Spree dar. Es stellt sich die Frage, ob nicht die Möglichkeit bestünde, diesen von 15 m auf 20 m zu erweitern, um eine bessere Entwicklung der Vegetation und eine größere Erholungsnutzung zu erzielen. Auch die Ausmaße von 5 m für Geh‑ und Radweg halten wir für überdimensioniert. Da derzeit die angrenzenden Grundstücke unzugänglich für die Öffentlichkeit sind, besteht für Rad‑ und Fußgänger nicht die Möglichkeit eine größere zusammenhängende Strecke zurückzulegen. Der Grünzug lädt also viel mehr zum Verweilen als zum Wandern und Radfahren ein, wozu braucht man dann die 5 m?
Bezirksamt
Die Gebäude auf dem Grundstück der ehemaligen Brauerei Bärenquell sind einzeln und als Gesamtanlage Denkmal. In den vergangenen Jahren konnte jedoch trotz intensiver Bemühungen keine ökonomisch tragfähige Nutzung für den Denkmalbestand gefunden werden. In Übereinstimmung mit den zuständigen Denkmalbehörden wird der teilweise Abriss der Denkmalsubstanz zugelassen, um damit insgesamt eine ökonomisch tragfähige Nutzung der Liegenschaft zu ermöglichen und zumindest den Bestand der verbleibenden Denkmalsubstanz durch entsprechende Maßnahmen zu sichern. Erhalten bleiben das Verwaltungsgebäude, das Beamtenwohnhaus, das Sudhaus sowie das Flaschenlagergebäude mit Einfassungsmauer und Remisen. Entsprechende Regelungen enthält auch der zum Bebauungsplan XV-64ba in Abstimmung mit den zuständigen Denkmalbehörden geschlossene städtebauliche Vertrag.
Die entsprechende Festsetzung dient der gestalterischen Aufwertung des Uferbereichs. Die Fläche mit Bindung zum Anpflanzen weist eine Breite von ca. 15 m auf, in diese Fläche ist neben der Bepflanzung der künftige Uferweg einzuordnen. Zur Sicherung eines unfallfreien Begegnungsverkehrs zwischen Fußgängern und Radfahrern ist eine Wegbreite von 5 m aus verkehrsplanerischer Sicht erforderlich, eine Reduzierung dieser Wegbreite ist somit nicht möglich. Eine Verbreiterung des Grünzuges auf eine Breite von 20 m würde unverhältnismäßig in die Eigentumsrechte des Investors eingreifen und wird aus diesem Grund im Planverfahren nicht weiter verfolgt.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass der innerhalb des vorliegenden B-Plans befindliche Bereich des Uferwanderweges nicht isoliert zu betrachten ist; vielmehr ist er Teil eines geplanten größeren und zusammenhängenden Rad- und Fußwegenetzes entlang der Spree. Die Planung wird nicht geändert.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IX C, Schreiben vom 21.6.2006
Die o. g. Grundstücke werden im Berliner Bodenbelastungskataster mit den Nummern 7512 (Schnellerstr. 137) und 7513 (Schnellerstr. 135/136) geführt.
Fläche 7512:
Auf dem Grundstück der ehem. Bärenquell‑Brauerei wurden oberflächennah, an die Auffüllung (0,6 ‑ 1,7 m mächtig) gebundene Schwermetallbelastungen nachgewiesen. Ein Schadstoffaustrag in den gewachsenen Boden konnte nicht festgestellt werden. Grundwasseruntersuchungen wurden nicht durchgeführt.
Fläche 7513:
Auf dem Grundstück der ehem. Trommelfabrik liegt eine, an die Auffüllung (Bauschutt, Schlacken) gebundene Schwermetall‑ und Arsenbelastung vor. Lokal konnten auch Verunreinigungen durch PAK, Cyanide und MKW ermittelt werden. Eine Verlagerung der Schadstoffe (Schwermetalle) durch infiltrierende Wässer in die tiefere, grundwasserbeeinflusste Bodenzone konnte lokal im Grenzbereich zu BMHW 11 detektiert werden.
Gegen den Bebauungsplanentwurf bestehen bezüglich Altlasten keine Bedenken.
Bezirksamt
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
BTB Blockheizkraftwerks- Träger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin, Schreiben vom 26.6.2006
An der nordöstlichen Grenze des Grundstücks Schnellerstraße 137 befindet sich unser Heizkraftwerk Schöneweide. Für das Erreichen unseres Grundstücks benötigen wir das uneingeschränkte Wegerecht für die Zufahrt zur Schnellerstraße, die sich auf dem zum Bebauungsplanentwurf gehörigen Gebiet befindet.
Die BTB hält im Bereich der Fläche ABCDA Leitungen zur Wärme- und Stromversorgung. Wir bitten Sie, die weitere Sicherung dieser Leitungen zu beachten.
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zu unserer Erzeugeranlage (Kraft-Wärme-Kopplung) und der Leitungen ist die BTB in der Lage, umweltfreundlich und kostengünstig Wärme und Strom bereitzustellen.
Bezirksamt
Das Kraftwerk ist als verkehrlich erschlossen i. S. des BauGB zu bewerten; das Grundstück grenzt an die öffentl. Verkehrsflächen der Schnellerstraße und der Karlshorster Straße. Inwiefern die künftige Erschließung des Kraftwerks auch weiterhin über das Grundstück Schnellerstraße 137 abgewickelt werden kann ist ggf. Gegenstand eines privatrechtlichen Vertrages zwischen den betroffenen Grundstückseigentümern.
Die angesprochenen Versorgungsleitungen werden durch die TF 13 zugunsten der zuständigen Unternehmensträger gesichert.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Planung wird nicht geändert.
Berliner Feuerwehr, Serviceeinheit Bau und Grundstücke, Schreiben vom 28.6.2006
Keine Bedenken.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X OF, Schreiben vom 29.6.2006
Es wurden folgende Bereiche der Abt. X beteiligt: X OA, X OF, X OI, X OS, X OW, X PI E, X PB, X PS A, X PS E, X PW, X PI A.
Dazu liegen aus den genannten Fachbereichen nachfolgende Stellungnahmen vor:
X OA: Die Ermittlungen haben keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln in dem o. g. Bereich ergeben.
Es kann aber das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden. Sollte sich bei der Durchführung von Erd‑ bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen und Meldung zu erstatten.
X OW
Gegen die vorgelegten Planungsabsichten bestehen von Seiten des Objektbereiches Wasser grundsätzlich keine Bedenken. Nach Recherchen sind neben dem Land Berlin auch private Eigentümer für die von der Festsetzung des Bebauungsplans betroffenen Uferwände und Grundstücksflächen verantwortlich.
Alle baulichen Veränderungen an den Uferwänden der Spree bzw. im 10 m Bereich von den Gewässern müssen in jedem Fall der Wasserbehörde, Gewässerinstandhaltung und dem Wasser- und Schifffahrtsamt Berlin zur detaillierten Prüfung und Stellungnahme vorgelegt werden.
Von den anderen Beteiligten liegen keine Hinweise bzw. Einwendungen vor.
Bezirksamt
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und im Zuge der Baugenehmigungsverfahren bzw. im Zuge des Bauprozesses Berücksichtigung finden.
Die Planung wird nicht geändert.
TLG IMMOBILIEN GmbH, Schreiben vom 20.6.2006
Mit Schreiben vom 31.01.2005 an Herrn Bezirksstadtrat Dr. Schmitz hatten wir unsere Einwände zur Teilung des B‑Plans XV‑64b (Beschluss 373/04) wie folgt geltend gemacht:
Die Teilung ist nicht zweckmäßig. Die entstandenen Teilgebiete haben aus Sicht der städtebaulichen Neuordnung kein homogenes Nutzungskonzept, da durch die Teilung Teilbereiche ohne Klärung der zukünftigen Nutzung verbleiben.
Die Belange der TLG IMMOBILIEN GmbH als betroffene Grundstückseigentümerin haben bei der Teilung keine Berücksichtigung gefunden.
Wir erneuern die vorgenannten Einwände nunmehr im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Teilbebauungsplanes XV‑64ba und bitten um Berücksichtigung.
Ergänzend weisen wir darauf hin, dass in den B‑Plan XV‑64ba Grundstücksflächen für zukünftige Verkehrsflächen einbezogen wurden, die der TLG gehören. Das Grundstück der TLG liegt ansonsten außerhalb des betreffenden B‑Plans im Teilbereich des B‑Plans XV64bb.
Diese Verfahrensweise der nicht zeitgleichen Entwicklung der Teilbebauungspläne stellt einen Eingriff in die Rechte der TLG IMMOBILIEN GmbH dar, da eine Umsetzung des Planes XV‑64ba ohne die Verkehrsflächen nicht möglich ist.
Dadurch ist, wie mit Schreiben vom 31.01.05 dargestellt, eine Vorwegnahme bzw. Einschränkung eines regelungsbedürftigen Inhalts des in der Verhandlung befindlichen städtebaulichen Vertrages entstanden.
Der in Verhandlung befindliche städtebauliche Vertrag muss zuvorderst abgeschlossen werden, bevor der Teilbebauungsplan XV‑64ba im Verfahren fortgesetzt werden kann.
Soweit unsere Einwände keine Berücksichtigung finden, kündigen wir an, Klage nach § 47 VwGO erheben zu wollen. Wir bedanken uns bereits vorab für Ihre Bemühungen.
Bezirksamt
Wie der TLG bekannt ist, ist die Teilung des B-Plans XV-64b aus städtebaulichen Gründen erfolgt. Die Begründung hierfür ist schlüssig und liegt der TLG vor. Der BA-Beschluss über die Teilung des Bebauungsplans XV-64b in die Bebauungspläne XV-64ba und XV-64bb erfolgte am 7.12.2004. Die Veröffentlichung im Amtsblatt von Berlin erfolgte am 07.01.2005.
Neben der städtebaulichen Erforderlichkeit erfolgte die festgestellte Teilung der beiden Bebauungspläne XV- 64 ba und XV - 64 bb u. a. auch aufgrund der unterschiedlichen Bedeutung und „Schwere“ der Altlastenproblematik innerhalb der Teilflächen. Dieser Aspekt konnte auch im Jahre 2006 nicht abschließend und befriedigend geklärt werden.
Hieraus resultiert die Tatsache, dass, wie richtig dargelegt, der Bebauungsplan XV-64 ba bzgl. seines Verfahrensstandes weiter fortgeschritten ist als der Bebauungsplan XV-64 bb.
Die innerhalb des Bebauungsplans XV-64 ba festgesetzte Verkehrsfläche der Planstraße 64 ba/1 (ehemalige Wasserstraße) dient sowohl der Erschließung des B-Plans XV -64 ba als auch der künftigen Nutzungen innerhalb des B-Plans XV - 64 bb. Entsprechende Erschließungskonzepte und städtebauliche Entwürfe sind der TLG bekannt. Sie bilden bzw. bildeten die Grundlage für die Festsetzungen der in Rede stehenden benachbarten B-Pläne.
Außerdem hat die TLG seit dem 12.11.2004 kontinuierlich in ihren Vertragsentwürfen zum städtebauliche Vertrag unter § 5 ihre Bereitschaft zur Abgabe der erforderlichen Erschließungsfläche für das Nachbargrundstück Schnellerstraße 137-138 angeboten, wenn der Nachbar auf seine Kosten eine öffentliche Erschließungsstraße errichtet. Diese Herstellungsverpflichtung hat die Bärenquell-Brauerei GmbH im städtebaulichen Vertrag übernommen.
Eine Einschränkung der Erschließung für den künftigen B-Plan XV - 64 bb ist folgerichtig nicht gegeben.
Ebenso ist kein Widerspruch zu den Planungsabsichten des Bezirks erkennbar.
Ergänzende Regelungen bzgl. der verkehrlichen Erschließungsproblematik (z. B. Fragen der Finanzierung etc.) sind innerhalb des städtebaulichen Vertrages zum B-Plan XV - 64 ba getroffen.
Die Planung wird nicht geändert.
Wasser‑ und Schifffahrtsamt Berlin, Schreiben vom 26.6.2006
Unsere Belange werden durch den o. g. Bebauungsplan nicht berührt.
Vorausgesetzt, dass Ihre Planungsgrenze mit der Eigentumsgrenze der WSV des Bundes identisch ist, stimme ich dem Bebauungsplan zu.
Bei der Bepflanzung des Uferstreifens im Zuge eines geplanten, für die Öffentlichkeit zugänglichen durchgängigen Spreeuferbereichs ist zu beachten, dass die Unterhaltung der Bundeswasserstraße durch das WSA Berlin, wahrgenommen wird.
Des weiteren weise ich auf den § 31 WaStrG hin, wonach für Anlagen Dritter, wie Steganlagen zur privaten oder gewerblichen Nutzung, Uferbefestigungen, Brücken, Grundwasserabsenkungen, Einleitungen ins Gewässer, etc. ein entsprechendes Genehmigungsverfahren durchzuführen ist.
Bezirksamt
Der Geltungsbereich des B-Plans ist identisch mit der Eigentumsgrenze der WSV.
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die Planung wird nicht geändert.
VATTENFALL EUROPE BERLIN AG & Co. KG, Schreiben vom 28.6.2006
Im Planungsgebiet befinden sich keine Fernwärmeanlagen der Wärme Berlin .
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
VATTENFALL EUROPE BERLIN AG & Co. KG, Schreiben vom 7.7.2006
In dem betrachteten Gebiet befinden sich Vattenfall Kabelanlagen und eine Station K2650.
Die Leitungsrechte für die gekennzeichneten Anlagen müssen gesichert werden. Pläne im Maßstab 1:500 mit den gekennzeichneten Anlagen/ Kabeltrassen sind beigefügt.
Für die geplante Bebauung sind evtl. geringe Kabelumlegungen erforderlich.
Pläne erhalten Sie bei Bedarf in unserem Bereich Netzservice, Tel. 267- 11334.
Im Gehwegbereich des B-Plans befinden sich zum Teil Ölkabel, welche außer Betrieb sind, und geborgen werden könnten.
In der Schnellerstraße befinden sich mehrere 30 kV Kabel inklusive Begleitkabel. Dies wurde im B-Plan gelb markiert.
Bezirksamt
Die Trafostation K 2650 ist nicht Gegenstand des vorliegenden B-Plans. Innerhalb des Stä-dtebaulichen Vertrages zum B-Plan wird sichergestellt, dass die Energieversorgung für dieses und ggf. die angrenzenden Grundstücke weiterhin gesichert bleibt; die Ver- und Entsorgungsmaßnahmen für das Plangebiet (Wasser, Abwasser, Gas, Strom, ggf. Fernwärme, Telefon) werden von den jeweiligen Versorgungsunternehmen nach deren Anschlussbedingungen in Abstimmung mit der Bauherrin durchgeführt. Die Bauherrin wird die erforderlichen Vereinbarungen mit den Versorgungsunternehmen rechtzeitig schließen.
Die angesprochenen 30 kV-Kabel und Begleitkabel befinden sich im öffentlichen Straßenland der Schnellerstraße; eine Sicherung durch die Festsetzung eines Leitungsrechts ist daher nicht erforderlich.
Die Planung wird nicht geändert.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II A, Schreiben vom 4.7.2006
Keine Bedenken oder Anregungen.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung VIII D, Schreiben vom 4.7.2006
Ufergrünzug
Die planungsrechtliche Sicherung und Herstellung des öffentlich begehbaren Uferbereiches entlang der Spree im Plangebiet begrüße ich.
Umweltbericht
Zum Umweltbericht stelle ich fest, dass meinen Anregungen in der Stellungnahme vom 08.02.2005 bzgl. der Untersuchungen auf die Schutzgüter Wasser und Boden zu 1. Grundwasserschutz, 2. Altlasten und Grundwasserschutz und 3. Oberflächengewässer nicht gefolgt wurde.
Niederschlagsentwässerung
Der Wasserbehörde ist bisher weder ein Regenwasserversickerungskonzept noch ein Regenentwässerungskonzept wie unter Pkt. 5.4 (u. a. auf Seite 57) der Begründung zum o. g. B-Planentwurf dargelegt bekannt. Ich rege dringend an, umgehend die Entwässerungskonzepte mir zur Abstimmung vorzulegen.
Gemäß den wasserrechtlichen Anforderungen ist eine Einleitung von Niederschlagsgewässer von Verkehrsflächen in Gewässer nur nach erfolgter Vorreinigung erlaubnisfähig. Die Niederschlagswässer müssen so aufbereitet werden, dass eine jährliche Schmutzfrachtreduzierung von 80% dauerhaft gewährleistet ist. Bei der Erarbeitung eines Entwässerungskonzeptes ist dieser Forderung Rechnung zu tragen. Die Auswirkungen eines 20%igen Schmutzfrachteintrages in die Spree sind im Umweltbericht auszuweisen.
Grundwasserschutz
Für das Planungsgebiet sind die Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung Johannisthal/Altglienicke vom 31.08.1999 verbindlich. Insbesondere sind deshalb die folgenden wasserrechtlichen Anforderungen zu beachten:
Die geplante Nachverdichtung kann nur in dem Maße erfolgen, wie die abwassertechnische Erschließung voranschreitet.
Schwachbelastetes Niederschlagswasser darf nur auf altlastenfreien Flächen oberflächig über die belebte Bodenschicht versickert werden.
Die textliche Festsetzung Pkt. 7 steht im Widerspruch zur geltenden o. g. Wasserschutzgebietsverordnung und muss deshalb dahingehend geändert bzw. ergänzt werden, dass die Verkehrsflächen (Straßen‑ und Kfz‑Stellflächen) in wasserundurchlässiger Bauweise herzustellen sind und dort anfallendes Niederschlagswasser nur über die belebte Bodenzone oberflächig versickert werden darf.
Für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers sind die dazu erforderlichen Versickerungsflächen im B‑Plan festzusetzen.
Altlasten
Im Planungsbereich befinden sich die Altlastenflächen 7512 (Schnellerstr. 137) und 7513 (Schnellerstr. 135 / 136).
Fläche 7512
Auf dem Grundstück der ehem. Bärenquell‑Brauerei wurden oberflächennah, an die Auffüllung (0,6‑1,7 m mächtig) gebundene Schwermetallbeiastungen nachgewiesen. Ein Schadstoffaustrag in den gewachsenen Boden konnte nicht festgestellt werden. Grundwasseruntersuchungen wurden nicht durchgeführt.
Fläche 7513
Auf dem Grundstück der ehem. Trommelfabrik liegt eine, an die Auffüllung (Bauschutt, Schlacken) gebundene Schwermetall‑ und Arsenbelastung vor. Lokal konnten auch Verunreinigungen durch PAK, Cyanide und MKW ermittelt werden. Eine Verlagerung der Schadstoffe (Schwermetalle) durch infiltrierende Wässer in die tiefere, grundwasserbeeinflusste Bodenzone konnte lokal im Grenzbereich zu BMHW 11 detektiert werden.
Bezirksamt
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Innerhalb des vorliegenden Umweltberichts als Teil der Begründung werden gemäß § 2a BauGB die ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes dargestellt.
Grundlage für die Erarbeitung des Umweltberichts war die parallel erarbeitete Umweltprüfung (L P + B, Matull, Carsten: Umweltprüfung mit integrierter Eingriffsregelung zum Bebauungsplan XV-64ba des Berliner Bezirks Treptow-Köpenick, Konstanz, Februar 2006) als Fachgutachten, in welchem die von der geplanten Bebauung auf die Schutzgüter Boden, Grund- und Oberflächenwasser verursachten Auswirkungen sowie die Altlastenproblematik umfangreich betrachtet wurden. Hierzu Textpassagen des Umweltberichts: „Die Altlasten stellen eine latente Gefährdung des Boden- und Grundwassers dar. (...) Der Schutz der Schutzgüter Boden und Bodenwassers während der Bauphase ist durch die entsprechenden Gesetze und Richtlinien (Bodenschutz-Richtlinien und -Normen; Erlass einer Baustellenordnung zum Schutz von Boden und Bodenwasser, Beachtung und Kontrolle der Einbauwerte der Berliner Liste) gewährleistet. Eine wesentliche Maßnahme zum Schutz der Schutzgüter Boden und Bodenwasser ist die weitere Klärung des Altlastenverdachtes und ggf. die Lösung einer bestehenden Altlastenproblematik. Eine abschließende Lösung dieses Problems erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens (...)“
Da das Bebauungsplanverfahren XV-64ba derzeit eine Angebotsplanung darstellt, ist die Erarbeitung eines detaillierten Entwässerungskonzeptes zur Zeit nicht möglich. Nach genauer Projektkenntnis wird das geforderte Entwässerungskonzept in Abstimmung mit SenStadt VIII D und IX C erarbeitet. Aus heutiger Sicht des Plangebers sind keine Änderungs- oder Korrekturbedarfe erkennbar. Den Anforderungen des § 2 a BauGB wird entsprochen.
Die textliche Festsetzung 7 steht nicht im Widerspruch zur geltenden Wasserschutzgebietsverordnung, da sie ausschließlich eine wasser- und luftdurchlässige Gestaltung von Wegeflächen regelt. Somit sind Verkehrsflächen, die Pkw- bzw. Lkw-Verkehren und Parkflächen dienen, von dieser Festsetzung ausgenommen. Eine Versiegelung dieser Flächen ergibt sich auf der Grundlage der Trinkwasserschutzverordnung.
Die geforderte Verortung von entsprechenden Versickerungsflächen wird zeichnerisch nicht festgesetzt, da ein städtebauliches Erfordernis (gem. § 9 Abs. 1 erster Halbsatz BauGB) hierfür nicht gegeben ist. Darüber hinaus käme es bei entsprechender Festsetzung zu einer nicht gewollten / unzulässigen Doppelregelung, da dieser Sachverhalt durch das BWG bereits hinreichend bestimmt ist. Der angesprochene Nachweis der Versickerung des Niederschlagswassers wird vielmehr im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren im Einvernehmen mit der Wasserbehörde des Landes erbracht werden.
Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz III C (ehemals SenStadt IX C) Boden‑ und Grundwassersanierung, Bodenschutz wird in das Baugenehmigungsverfahren eingebunden.
Die Planung wird nicht geändert.
Berliner Wasserbetriebe, Schreiben vom 30.6.2006
Die mit Schreiben vom 24.11.2004 geäußerten Ausführungen haben weiterhin Bestand und wurden unter Punkt 5.2.4 / Seite 56/57 der Begründung des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes ausreichend berücksichtigt.
Für die Jahre 2007/2008 planen die Berliner Wasserbetriebe im Geltungsbereich flächen-deckende Sanierungsmaßnahmen an den Entwässerungskanälen.
Bezirksamt
Die Hinweise der Berliner Wasserbetriebe werden zur Kenntnis genommen.
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen, Schreiben vom 4.7.2006
Keine Bedenken.
Bezirksamt
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
BSR Berliner Stadtreinigungsbetriebe, Schreiben vom 3.7.2006
Bauliche- oder Grundstücksinteressen sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt.
Detaillierte Forderungen in reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der Entwurfzeichnungen (Straßenneubau/ -umbau) gestellt werden.
Bezirksamt
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Sie sind für die nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren relevant.
Es besteht kein Abwägungsbedarf.
Senatsverwaltung für Finanzen, Schreiben vom 4.6.2006
Keine Bedenken, da gem. den Ausweisungen des vorliegenden Entwurfs keine Kosten für das Land Berlin entstehen.
Bezirksamt
Die erforderlichen städtebaulichen Verträge bzgl. des B-Plans XV-64 ba wurden zwischenzeitlich zur Unterzeichnung gebracht und notariell beurkundet; hierin ist sowohl die kostenfreie Übertragung der Flächen an das Land Berlin als auch die Übernahme der entsprechenden Herstellungs- bzw. ggf. Umbaukosten der künftigen öffentlichen Straßenverkehrsflächen durch den planbegünstigten Investor geregelt.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I B 16, Schreiben vom 5.7.2006
1. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regional planerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1)
Es ist hierzu nichts vorzutragen.
2. Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen
Es ist hierzu folgendes vorzutragen:
Die Hinweise der Stellungnahme von 1 A 32 (siehe Anlage, hier nachfolgend) bitte ich zu berücksichtigen.
Weitere Hinweise:
Der Bereich des B-Planes ist fernwärmeerschlossen. Diese Aussage ist unter 2.2.4 mit aufzunehmen und auch auf eine künftige Nutzung der Fernwärme zu orientieren.
Der B-Plan befindet sich im Bauschutzbereich des Flughafens Tempelhof (Anflugsektor). Das steht zwar den Planungszielen nicht entgegen, ist aber unter 2.3. mit zu benennen.
Es sollte sichergestellt werden, dass die südöstlich gelegene Planstraße für die Erschließung der angrenzenden Grundstücke (Vertiefungsbereich des Planwerks Südostraum) mitgenutzt werden kann.
Bezirksamt
Die beiden Hinweise betr. der Fernwärme und des Bauschutzbereichs Flughafen Tempelhof sowie zur Aufhebung der Planfeststellung werden in der Begründung redaktionell ergänzt.
Es handelt sich bei der angesprochenen Planstraße 64 ba1 um eine öffentliche Straßenverkehrsfläche; insofern steht einer Mitbenutzung durch künftige Nutzer im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64bb nichts entgegen.
Die Planung wird nicht geändert.
SenStadt I A 32, Schreiben vom 22.6.2006 (Anlage zum Schreiben SenStadt I B 16 vom 5.7.2006)
Grundsätzlich sollte im Bebauungsplan auf eine einheitliche Terminologie geachtet werden.
1. In den textlichen Festsetzungen sowie in der Begründung der Festsetzungen (Pkt. 5.4.1, TF 2) sind folgende Änderungen vorzunehmen
> Sowohl beim Baumarkt als auch bei den sonstigen Fachmärkten sind neben den Verkaufsflächen auch die Geschossfläche anzugeben, da sich die Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf die Bruttogrundfläche (ehem. Bruttogeschossfläche) bezieht. (siehe Ausführungsvorschrift über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin, Pkt. 2.2, Ziffer 3. b). Sowohl beim Baumarkt als auch bei den sonstigen Fachmärkten ist zu formulieren: "Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente darf 10 % der realisierten Bruttogrundfläche, höchstens jedoch 1.200 m2 Bruttogrundfläche nicht überschreiten.
2. In Pkt. 3.1 zweiter Absatz ist zu ändern:
> Satz 3: "Maximal 10% der Geschossfläche, das heißt maximal 1.200 m2 dürfen für zentrenrelevante Randsortimente genutzt werden."
> Letzter Satz: "Davon können maximal 10% der Geschossfläche, das heißt maximal 600 m2 für zentrenrelevante Randsortimente genutzt werden."
Möglich ist, dass in einem Klammerzusatz auf die entsprechende Verkaufsfläche hingewiesen wird.
3. In Pkt. 3.1, Satz 2 sowie 4.1.1.4, Satz 3 wird der Eindruck vermittelt, dass im MK eine Verkaufsflächengröße festgesetzt werden kann. Da dies jedoch nur geschossweise möglich ist, sollte entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 1 formuliert werden:
> Pkt. 3. 1, Satz 2‑. "Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoss zulässig. Das entspricht einer Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente von ca. 1.000 m2.
> Pkt. 4.1.1.4, Satz 3: "Die maximal zulässige Verkaufsfläche wird durch die Beschränkung von Einzelhandelsbetrieben auf das Erdgeschoss auf insgesamt ca. 1.000 m2 begrenzt.
Bezirksamt
Die Begründung wird in den angesprochenen Punkten ergänzt bzw. redaktionell angepasst.
Eine zusätzliche Angabe der „Bruttogrundfläche“ in der TF 2 ist nicht erforderlich. In der Begründung wird der Begriff der Verkaufsfläche (so wie in den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 06. August 2001, ABl. Nr. 49, S.4140, Anhang 2, Pkt.2.4 definiert) eindeutig erläutert.
Danach umfasst die Verkaufsfläche alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen, einschließlich der Gänge, Treppen, Kassenzonen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Freiflächen. Auch für den Verkauf zugängliche Lagerflächen gelten als Verkaufsfläche. Freiflächen zählen zu den Verkaufsflächen, soweit sie dauerhaft bzw. saisonal und nicht nur kurzfristig für den Verkauf genutzt werden.
Bei der „Bruttogrundfläche“ handelt es sich nicht um einen planungsrechtlich eingeführten Begriff. Bei einer zusätzlichen Aufnahme in die TF 2 (neben der Verkaufsfläche) wäre im Zweifelsfalle unklar, welcher der beiden Begriffe ausschlaggebend wäre. Die rechtliche Eindeutigkeit dieser Festsetzung würde dadurch eher gemindert werden.
Die Planung wird nicht geändert.
SenStadt I E 122, Schreiben vom 26.06.2006
Im Hinblick auf die spätere Vorhabensrealisierung wird auf die beiliegende Stellungnahme des Bereiches Artenschutz (nachfolgend) verwiesen.
Aus landschaftsplanerischer Sicht rege ich an, die Fläche ABFEA breiter als 15 m festzusetzen. Gerade in Nachbarschaft zu einem großflächigen Baumarkt scheint mir der Grünzug sonst doch sehr beengt und eine qualitätsvolle Ausgestaltung schwierig.
Bezirksamt
Die entsprechende Festsetzung dient der gestalterischen Aufwertung des Uferbereichs. Die Fläche mit Bindung zum Anpflanzen weist eine Breite von ca. 15 m auf In diese Fläche ist neben der Bepflanzung auch der künftige Uferweg einzuordnen. Vor dem Hintergrund der vergleichsweise hohen baulichen Ausnutzung der Grundstücke entlang der Spree ist die Anlage des begrünten Uferstreifens mit integriertem öffentlichen Wegerecht, der zudem Bestandteil der nichtüberbaubaren Grundstücksflächen ist, für die Eigentümer zumutbar und verhältnismäßig.
Die Planung wird nicht geändert.
SenStadt I E 223, Schreiben vom 26.6.2006
Belange des Artenschutzes
I. Dem B‑Plan stehen keine rechtlichen Hinderungsgründe aufgrund der Verbote des § 42 Abs.1 BNatSchG entgegen.
II. Ergänzend zu den in der Planbegründung, Seite 24 (unten), enthaltenen Ausführungen wird zur Beachtung bei den späteren Vorhabensrealisierungen auf folgende Anforderungen hingewiesen:
Zum Schutz freibrütender Vögel ( Nester, Gelege, halbflügge Jungvögel ) und ggf. anderer auf zu beräumenden Flächen lebender Arten dürfen Maßnahmen der Vegetationsbeseitigung unter Beachtung der Zugriffs‑ und Störverbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG grundsätzlich nicht in der Kernzeit der Fortpflanzungsperiode von Mitte April bis Ende Juli erfolgen. Sofern die Maßnahmen innerhalb des zulässigen Zeitfensters (August bis Mitte April) aus objektiv unabweisbaren Gründen nicht abschließend durchgeführt werden können, bedarf es der unmittelbaren Aufsicht durch eine ornithologisch fachkundige Person. Sich dann ggf. ergebende Verzögerungen im Bauablauf sind als zumutbar hinzunehmen. Eine Befreiung, die von den Verboten des Störens eines ggf. ablaufenden Aufzuchtsgeschehens, des Tötens oder Verletzens von Tieren sowie des Zerstörens von Gelege suspendiert, wird nicht in Aussicht gestellt.
Bezirksamt
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die Begründung wird innerhalb des Kapitels Eingriffs-‚ Ausgleichsbewertung nach dem Bundesnaturschutzgesetz wie folgt ergänzt: " Zum Schutz freibrütender Vögel ( Nester, Gelege, halbflügge Jungvögel ) und ggf. anderer auf zu beräumenden Flächen lebender Arten dürfen Maßnahmen der Vegetationsbeseitigung unter Beachtung der Zugriffs‑ und Störverbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG grundsätzlich nicht in der Kernzeit der Fortpflanzungsperiode von Mitte April bis Ende Juli erfolgen. Sofern die Maßnahmen innerhalb des zulässigen Zeitfensters (August bis Mitte April) aus objektiv unabweisbaren Gründen nicht abschließend durchgeführt werden können, bedarf es der unmittelbaren Aufsicht durch eine ornithologisch fachkundige Person sowie einer Einbeziehung der Oberen Naturschutzbehörde.“Die Planung wird nicht geändert.
5.2.8Öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB
Der Bebauungsplan XV-64ba lag gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 13.06.2006 bis einschließlich 12.07.2006 bei gleichzeitiger Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 2 BauGB (siehe unter Pkt. 5.2.7) im Bezirksamt Treptow-Köpenick, Stadtplanungsamt, öffentlich aus.
Grundlage bildeten der Bebauungsplanentwurf vom 17. Mai 2006 mit Begründung und Grunstücksverzeichnis. Als umweltrelevante Informationen lagen Gutachten zur Umweltprüfung mit integrierter Eingriffsregelung sowie ein Verkehrsgutachten vor.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 09. Juni 2006 in der Tagespresse und am 02. Juni 2006 im Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht.
Die Möglichkeit der Einsichtnahme wurden von insgesamt 22 Personen wahrgenommen, schriftliche Stellungnahmen von Bürgern sind nicht eingegangen, die Abwägung der Stellungnahmen der Träger und Behörden sind unter Punkt 5.2.7.eingestellt.
Ergebnis der Behördenbeteiligung und der öffentlichen Auslegung
Im Ergebnis der Abwägung zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sind keine Änderungen der Bebauungsplans XV-64ba erforderlich.
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde wie folgt ergänzt bzw. redaktionell angepasst:
•Auf Anregung des BA Treptow‑Köpenick Abt. Umwelt, Grün und Immobilienwirtschaft Amt für Umwelt und Natur, FB Naturschutz, UmNat IV (Schreiben vom 19.6.2006) wurde die Begründung zu den textlichen Festsetzungen Nr. 8 und Nr. 9 um eine Erläuterung zum Stammumfang bzw. zur Größenklasse der zu pflanzenden Bäume ergänzt.
•Auf Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I B 16 (Schreiben vom 5.7.2006) wurde die Begründung um Hinweise zur Fernwärmeerschließung und zum Bauschutzbereich des Flughafens Tempelhof ergänzt.
•Auf Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I A 32 (Schreiben vom 5.7.2006) wurde die Begründung um Erläuterungen und Klarstellungen zu den sich aus der Festsetzung der höchstzulässigen Verkaufsflächen für zentrenrelevante Randsortimente (TF 2) voraussichtlich ergebenden Geschossflächen für diese Nutzungen ergänzt.
•Auf Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E 223 (Schreiben vom 26.6..2006) wurde die Begründung um Erläuterungen zum Schutz freibrütender Vögel und anderer Arten ergänzt.
5.3Ergebnis der Abwägung
5.3.1Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Das Plangebiet stellt einen vor allem durch die Immissionsbelastung der Schnellerstraße erheblich vorbelasteten Bereich dar. Die vorgesehene Einzelhandelsnutzung sowie die ergänzenden Dienstleistungen sind gleichzeitig in Hinblick auf Immissionen relativ unempfindliche Nutzungen. Angrenzend an den Geltungsbereich ist keine Wohnnutzung vorhanden, so dass durch die vorgesehenen Nutzungen keine zusätzlichen Beeinträchtigungen schutzbedürftiger Nutzungen hervorgerufen werden. Die Einordnung entspricht somit vom Grundsatz her dem vorausschauenden planerischen Immissionsschutz des § 50 BImSchG.
Wohnnutzung ist im Geltungsbereich grundsätzlich nicht zulässig. Die vorgesehenen Nutzungen besitzen in der Regel wenig Außenbezug, so dass von einem ausreichenden Schutz für Kunden und Beschäftigte ausgegangen werden kann.
Für im MK mögliche Büro- und Dienstleistungsnutzungen sind besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG erforderlich, um gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleisten zu können. Dies kann jedoch im Rahmen des nachgelagerten Baugenehmigungsverfahrens gewährleistet werden.
5.3.2Erneuerung vorhandener Ortsteile, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, Belange des Denkmalschutzes
Das Gelände der ehemaligen Brauerei mit seiner denkmalgeschützten Bausubstanz steht seit etwa 10 Jahren weitgehend leer und verfällt zusehends. Die ursprünglich beabsichtigte Reaktivierung einer gewerblichen Nutzung im denkmalgeschützten Baubestand erwies sich im Zusammenhang mit den sich ändernden wirtschaftlichen und demographischen Rahmenbedingungen als nach gegenwärtigem Stand nicht durchführbar. Seit dem Jahr 2002 wurde mit Zustimmung des Landesdenkmalamtes nach einer Möglichkeit gesucht, die Fläche bei teilweisem Abriss der Bausubstanz im westlichen Bereich zu entwickeln, wenn gleichzeitig der östliche Teil der Bausubstanz in Stand gesetzt werden könnte. Auch diese Bemühungen blieben ohne Erfolg.
Um diese weithin sichtbare und relativ zentral im Ortsteil Schöneweide gelegene Fläche nicht auf unabsehbare Zeit weiterem Verfall preiszugeben, wird in Übereinstimmung mit den zuständigen Denkmalbehörden der teilweise Abriss der Denkmalsubstanz auf dem westlichen Teil des Grundstücks sowie der Abriss des auf dem östlichen Teil zur Spree hin gelegenen Kellereigebäudes zugelassen, um damit insgesamt eine ökonomisch tragfähige Nutzung der Liegenschaft zu ermöglichen und zumindest den Bestand der verbleibenden Denkmalsubstanz durch entsprechende Maßnahmen sichern zu können. Erhalten bleiben das Verwaltungsgebäude, das Beamtenwohnhaus, das Sudhaus sowie das Flaschenlagergebäude mit Einfassungsmauer und Remisen. Entsprechende Regelungen zur Instandsetzung enthält der zum Bebauungsplan XV-64ba in Abstimmung mit den zuständigen Denkmalbehörden geschlossene Vertrag.
Der Erhalt der gesamten Bausubstanz ist im Ergebnis der Bemühungen der vergangenen Jahre ökonomisch nicht möglich, das Festhalten an diesem Ziel der Eigentümerin nicht zumutbar. Der in Übereinstimmung mit den Denkmalbehörden gefundene Kompromiss ermöglicht auf der einen Seite die wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes und auf der anderen Seite den Erhalt eines Teiles der Denkmalsubstanz.
Mit der Reaktivierung einer Nutzung gelingt die funktionale und bauliche Wiedereingliederung der Fläche in den Stadtgrundriss. Die Schnellerstraße kann baulich neu gefasst werden, der Uferbereich wird öffentlich zugänglich und das erste Teilstück der Entlastungsstraße auf der Fläche der ehemaligen Wasserstraße, neu: Planstraße 64 ba / 1, wird realisiert. Somit wird ein wesentlicher Beitrag zur städtebaulichen Erneuerung in Schöneweide geleistet.
5.3.3Belange des Umweltschutzes
Als potenzielle Haupt-Konfliktpunkte sind der Kunden- und Lieferverkehr, einschließlich die bis dato nicht vollständig zu beschreibende Organisation des ruhenden Verkehrs, der zu erwartende Abriss eines großen Teils des Bauensembles der ehemaligen Borussia-Brauerei (Bärenquell) und der nicht vollständig aufgeklärte Einfluss von und auf Altlastenverdachtsflächen im Spreeverlauf zu nennen.
Das Kompensationskonzept enthält die unter den textlichen Festsetzungen Nrn. 7 - 11 aufgeführten Maßnahmen.
Mit den Maßnahmen können die vorhabenbedingten negativen Auswirkungen des Vorhabens gemindert oder ausgeglichen werden, so dass keine erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigungen verbleiben und die Umweltverträglichkeit des Vorhabens gegeben ist.
5.3.4Belange der Wirtschaft, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung
Die übergeordneten räumlichen Planungen sehen im Bereich Schnellerstraße / Brückenstraße / Grünauer Straße die Entwicklung des Stadtteilzentrums Schöneweide auf beiden Seiten der Schnellerstraße vor.
Der STEP Einzelhandel empfiehlt für das Stadtteilzentrum Schöneweide insgesamt ca. 25.000 m2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente (vgl. Anlage 2 zur Senatsvorlage Nr. 2043/99, S.68.) Von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde eine Erhöhung auf bis zu 29.000 m2 Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf beiden Seiten der Schnellerstraße als städtebaulich begründet angesehen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Geschäftszeichen I B11 Schreiben vom 20.12.2000). Darüber hinaus empfahl die Senatsverwaltung die Entwicklung von weiteren 13 000 m2 Verkaufsfläche für nicht zentrenrelevante ergänzende Fachmarktsortimente.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64a südlich der Schnellerstraße wird insgesamt eine Verkaufsfläche von 18.000 m2 ermöglicht, davon 15.000 m2 für zentrenrelevante Sortimente. Für den Bereich nördlich der Schnellerstraße (Bebauungsplan XV-64b) verbliebe somit auf Basis der ursprünglichen Konzeption ein Entwicklungsspielraum von 10 000 bis 14 000 m2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante sowie von 10 000 m2 Verkaufsfläche für nicht zentrenrelevante Sortimente. Das Einkaufszentrum unmittelbar am S-Bahnhof Schöneweide südlich der Schnellerstraße (XV-64a) wurde bereits realisiert.
Die intensiven öffentlichen und privaten Bemühungen zur Vermarktung der Flächen nördlich der Schnellerstraße auf der Basis dieser Konzeption blieben ohne Erfolg. Da eine Entwicklung der Flächen jedoch sowohl im öffentlichen als auch im privaten Interesse zeitnah anzustreben ist und die Festsetzungen eines Bebauungsplans auch umsetzbar sein müssen, wurde die Konzeption für die vorliegenden Flächen insbesondere hinsichtlich der Art und des Umfangs der zulässigen Einzelhandelsflächen in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung überarbeitet. Die zentrenrelevanten Sortimente bleiben dabei schwerpunktmäßig auf das bestehende Einkaufszentrum südlich der Schnellerstraße (Bebauungsplan XV-64a) beschränkt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64b werden überwiegend Flächen für nicht zentrenrelevante Sortimente in einem Umfang, der über die ursprünglich beabsichtigten Verkaufsflächengrößen hinausgeht, vorgesehen.
Im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans werden Flächen für einen Baumarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 12 500 m2 einschließlich 10 % zentrenrelevanter Randsortimente sowie für weitere Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von ca. 5 000 m2 einschließlich 10 % zentrenrelevanter Randsortimente geschaffen. Im Kerngebiet wird eine Verkaufsfläche von 1 000 m2 ohne Sortimentsbeschränkung ermöglicht.
Die Reaktivierung der Brachflächen nördlich der Schnellerstraße für eine neue Nutzung ist städtebaulich und im öffentlichen Interesse geboten, um die Fläche nicht auf unabsehbare Zeit dem Verfall preiszugeben. Gleichzeitig hat auch die Grundstückseigentümerin ein berechtigtes Interesse an der ökonomischen Verwertung der Liegenschaft. Die Nutzung der Fläche für den Einzelhandel mit überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimenten bei teilweisem Abriss der Denkmalsubstanz stellt einen Kompromiss dar, der unter heutigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen realisierbar ist. Das Stadtteilzentrum kann durch Einzelhandelsflächen für überwiegend nicht zentrenrelevante Sortimente in verkehrlich gut erschlossener Lage sinnvoll ergänzt und gestärkt werden.
Die Reaktivierung der Flächen wirkt sich positiv auf die benachbarten gewerblichen Flächen aus. Das Stadtteilzentrum kann als Einzelhandelszentrum im öffentlichen Bewusstsein besser wahrgenommen und verankert werden, die Auslastung der vorhandenen Betriebe wird sich dadurch vermutlich verbessern.
Die Vereinbarkeit mit der Zentrenstruktur wird im Kapitel III.1 nachgewiesen.
5.4Begründung der Festsetzungen
5.4.1 Art der baulichen Nutzung
Kerngebiet (MK) gemäß § 7 Baunutzungsverordnung und Sondergebiet (Sondergebiet) gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung
Im Bereich der verbleibenden denkmalgeschützten Bausubstanz wird ein MK festgesetzt. Somit sind hier Nutzungen zulässig, die das Stadtteilzentrum funktional sinnvoll ergänzen und die an diesem durch Immissionen erheblich vorbelasteten Standort relativ konfliktfrei eingeordnet werden können. Zum anderen entsprechen die zulässigen Nutzungen im Kerngebiet von ihren räumlichen Anforderungen her am ehesten den baulich räumlichen Vorgaben der Denkmalsubstanz und dürften vergleichsweise gut zu integrieren sein. Diese Nutzungsmöglichkeiten bieten gute Voraussetzungen, um den Erhalt der Bausubstanz auch ökonomisch tragfähig zu gestalten. Die Einbeziehung in das Sondergebiet würde in der denkmalgeschütztes Bausubstanz ein weniger breites Nutzungsspektrum ermöglichen und somit den Erhalt unter Umständen erschweren.
Der verbleibende Bereich des ehemaligen Brauereigeländes wird als Sondergebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe festgesetzt. Entsprechend den übergeordneten Planungen werden hier im Sinne der Anknüpfung an bestehende Fachmärkte als auch zur Ergänzung des Stadtteilzentrums (Bahnhof) Schöneweide Einzelhandelsflächen für nicht zentrenrelevante Sortimente geschaffen. Ziel ist die Entwicklung einer Fachmarktagglomeration (FMA) an der Schnellerstraße in funktionaler Ergänzung des Stadtteilzentrums.
TF1:Im Kerngebiet MK sind die in § 7 Abs. 2 Nr. 5 und 7 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nicht zulässig. Ausnahmen gemäß § 7 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung sind nicht zulässig. Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoss zulässig.
Rechtsgrundlage § 1 Abs. 5, 6 und 7 BauNVO
Tankstellen sind mit den vorhandenen Gegebenheiten der denkmalgeschützten Bausubstanz nicht vereinbar. Im näheren Umfeld sind bereits zahlreiche Tankstellen vorhanden und auch weiterhin zulässig. Auf Grund der erheblichen Vorbelastungen durch Verkehrsimmissionen von der Schnellerstraße ist die Zulässigkeit von schutzbedürftigen Nutzungen wie Wohnungen auf ein Mindestmaß zu beschränken. Zulässig sind demnach nur Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 Baunutzungsverordnung, die aus betrieblichen Gründen erforderlich sein können und denen aus diesem Grund nur eine geringere Schutzwürdigkeit zugebilligt werden kann.
Durch die Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandel lediglich auf das Erdgeschoss wird die Verkaufsfläche im MK in Übereinstimmung mit der Gesamtkonzeption für den Geltungsbereich der Bebauungspläne XV-64ba und XV-64bb auf die zulässige Größenordnung von ca. 1 000 m2 beschränkt. Die Beschränkung der Verkaufsflächen ergibt sich bei der Integration der Nutzung aufgrund von baulich räumlichen Vorgaben der zu erhaltenden Denkmalsubstanz. Eine Einschränkung hinsichtlich zulässiger Sortimente wird nicht getroffen, um durch möglichst hohe Flexibilität und auch Rentabilität den Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz zu sichern.
TF2:Das Sondergebiet dient der Unterbringung großflächiger Einzelhandelsbetriebe als Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten.
Allgemein zulässig sind:
Ein Baumarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 10 000 m2 unter Dach und bis zu 2 500 m2 im Freilager. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments darf 10 % der realisierten Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Sonstige Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 5 000 m2 für nicht zentrenrelevante Sortimente. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments darf 10 % der realisierten Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Ausnahmsweise zulässig sind:
Dienstleistungsbetriebe,
Schank- und Speisewirtschaften,
sonstige Einzelhandelsbetriebe ohne zentrenrelevante Sortimente, sofern die festgesetzte zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird.
Rechtsgrundlage § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO
Die Festsetzung sichert die Zulässigkeit eines Baumarktes und sonstiger Fachmarktflächen in Übereinstimmung mit der Gesamtkonzeption. Durch die Sortimentsbeschränkung wird sichergestellt, dass die im Stadtentwicklungsplan „Zentren und Einzelhandel Teil 1: Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels - Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur" (STEP Einzelhandel) empfohlene und mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmte zentrenrelevante Verkaufsfläche nicht überschritten wird.[11]
Es wird davon ausgegangen, dass die Verkaufsfläche rd. 80 % der realisierten Geschossfläche einnimmt.
Demzufolge beträgt die Geschossfläche für den Baumarkt voraussichtlich ca. 12.000 m2 unter Dach. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments beträgt maximal 1.000 m2 Verkaufsfläche unter Dach; dies entspricht etwa 1.200 m2 Geschossfläche. Das Freilager geht nicht in die Geschossfläche ein. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments beträgt hier maximal 250 m2.
Die Geschossfläche für die sonstigen Fachmärkte beträgt nach der obigen Annahme voraussichtlich ca. 6.000 m2. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments beträgt maximal 500 m2 Verkaufsfläche bzw. ca. 600 m2 Geschossfläche.
Die Vorgaben der „Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin“[12] werden eingehalten.[13]
Begriffsbestimmungen zu den textlichen Festsetzungen:
Die Verkaufsfläche umfasst alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen, einschließlich der Gänge, Treppen, Kassenzonen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Freiflächen. Auch für den Verkauf zugängliche Lagerflächen gelten als Verkaufsfläche. Freiflächen zählen zu den Verkaufsflächen, soweit sie dauerhaft bzw. saisonal und nicht nur kurzfristig für den Verkauf genutzt werden.[14]
Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebots. Es muss einem bestimmten Kernsortiment sachlich zugeordnet und hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnet sein.[15]
Fachmärkte im Sinne dieser Festsetzung sind Einzelhandelsbetriebe, in denen Waren eines abgegrenzten, zusammenhängenden Sortimentsbereichs überwiegend in Selbstbedienung angeboten werden. [16]
Die Einstufung in zentrenrelevante bzw. nicht zentrenrelevante Sortimente richtet sich nach dem Anhang I der Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin[17]
Der in den o.g. Ausführungsvorschriften verwendete Begriff der Bruttogrundfläche
(ehem. Bruttogeschossfläche) entspricht dem planungsrechtlichen Begriff der Geschossfläche nach § 20 Abs. 3 BauNVO.
5.4.2Maß der baulichen Nutzung
Im MK wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in Verbindung mit den Bestimmungen des Denkmalgesetzes der Erhalt der vorhandenen Bausubstanz gesichert. Die bestehende Bebauung und die rechtlichen Vorgaben lassen nur einen sehr begrenzten Spielraum für mögliche bauliche Erweiterungen. Da aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine weiteren Vorgaben oder Beschränkungen für etwaige bauliche Ergänzungen erforderlich sind, wird auf die Festsetzung einer GRZ und einer GFZ verzichtet.
Im Sondergebiet entspricht die zulässige GRZ von 0,8 ebenfalls dem Höchstwert des § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung. Die möglichst intensive bauliche Ausnutzung der Grundstücke entspricht der beabsichtigten zentralen Funktion des Bereiches mit hoher baulicher Dichte. Eine hohe bauliche Dichte auf dieser Fläche, die zum einen im Bestand bereits nahezu vollständig überbaut ist und die zum anderen auf Grund ihrer Lage keine besondere Wertigkeit für den Naturhaushalt oder für Erholungsnutzungen besitzt, entspricht gleichzeitig dem planerischen Grundsatz des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
In Verbindung mit der Festsetzung zur Zulässigkeit von maximal 2 Vollgeschossen ist die stadtbildverträgliche Einordnung der Baumassen abgesichert. Aus der festgesetzten GRZ von 0,8 in Verbindung mit der teilweise vorgesehenen Zweigeschossigkeit ergibt sich die Festsetzung der GFZ mit 1,6 als Höchstmaß.
TF3:Im Sondergebiet SO sind Überschreitungen im Sinne von § 19 Abs. 4 Satz 4 der Baunutzungsverordnung, bezüglich der nach § 17 der Baunutzungsverordnung zulässigen Obergrenze für die Grundfläche, ausgeschlossen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 20 BauGB i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB
Der Ausschluss von Überschreitungen der festzusetzenden Grundflächenzahlen gewährleistet, dass die Qualifizierungsbemühungen nicht durch zusätzliche Versiegelungen unterlaufen werden. Im Sondergebiet sollen dazu Grundflächen in der Größenordnung von rund 7.000 m2 unversiegelt gehalten werden. Darauf sind wesentliche Naturhaushaltsfunktionen angewiesen. Mit dem Bebauungsplan ist auch die Zielsetzung einer Aufklärung und Teilsanierung der diffusen Gefährdungslage durch Altlasteneinflüsse verbunden. Dies ist nur durch offensive Revitalisierung von Böden zu erzielen.
Die Überschreitung eines Versiegelungsgrades von 80 % - welche die Baunutzungsverordnung im begründeten Ausnahmefall zulässt, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt - ist außerdem zur Erreichung der städtebaulichen Primärziele nicht notwendig und deshalb wirksam zu vermeiden.
5.4.3Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Höhe der baulichen Anlage
Auf die Festsetzung einer Bauweise wird mit Ausnahme des Bereichs unmittelbar entlang der Schnellerstraße verzichtet, da die Anordnung der Baukörper auf den Grundstücken bereits durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Baugrenzen in ausreichendem Maße geregelt wird.
Entlang der Schnellerstraße ist im Sondergebiet die Festsetzung einer Baulinie erforderlich, um das Planungsziel der stadträumlichen Fassung der Schnellerstraße mit einer einheitlichen Bauflucht zu sichern. Erst in Verbindung mit der Festsetzung der Baulinie kann auch die Festsetzung zur Mindesthöhe in diesem Bereich wirksam werden. Die Baulinie nimmt Bezug auf den verbleibenden denkmalgeschützten Baubestand. Die Festsetzung entspricht den im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64a südlich der Schnellerstraße getroffenen Festsetzungen, die dort in der baulichen Umsetzung bereits zu einer räumlichen Fassung der Schnellerstraße geführt haben. Entsprechend der Breite der Straßenfront wird ein Baukörper mit einer Länge von mindestens 50,0 m und einer Höhe von mindestens 12,0 m als erforderlich angesehen, um eine raumbildende Wirkung zu erzielen. Damit ausreichend Spielraum in der Bauausführung und für die Einordnung einer Zufahrt verbleibt, erfolgt die Festsetzung einer Baulinie auf einer Länge von 30,0 m in Verbindung mit der Festsetzung einer abweichenden Bauweise, die einen Baukörper mit einer Länge von mindestens 50,0 m vorschreibt[18], und in Verbindung mit der Festsetzung zur Mindestbauhöhe von 12,0 m [19].
Die Festsetzung verdeutlicht, dass der Baukörper unmittelbar an der Straße zu errichten ist. Dies ist auf Grund der Grundstücksbreite und der verbleibenden Zufahrtmöglichkeiten in Verbindung mit der Zufahrt über die Planstraße 64 ba / 1 möglich. Die Interessen der Eigentümer sind somit nicht beeinträchtigt, die beabsichtigte Nutzung des Grundstückes ist ohne unzumutbare Einschränkungen möglich. Die Festsetzung ist umsetzbar.
Die rückwärtigen Baugrenzen entsprechen der Begrenzung der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belegten Flächen. Eine Notwendigkeit für weitergehende Regelungen besteht nicht. In den rückwärtigen Bereichen ist die bauliche Nutzung der Grundstücke somit weitgehend uneingeschränkt möglich.
TF4:Für das Sondergebiet SO wird in dem Bereich der Schnellerstraße eine abweichende Bauweise in der Art festgesetzt, dass ein Baukörper mit einer Mindestlänge von 50m, gemessen parallel zur Schnellerstraße, direkt an der Straßenbegrenzungslinie zu errichten ist.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 3 BauNVO
Entlang der Schnellerstraße ist im Sondergebiet die Festsetzung einer Baulinie erforderlich, um das Planungsziel der stadträumlichen Fassung der Schnellerstraße mit einer einheitlichen Bauflucht zu sichern.[20] Entsprechend der Breite der Straßenfront wird ein Baukörper mit einer Länge von mindestens 50,0 m Länge als erforderlich angesehen, um eine raumbildende Wirkung zu erzielen. Damit ausreichend Spielraum in der Bauausführung und für die Einordnung einer Zufahrt verbleibt erfolgt die Festsetzung einer Baulinie auf einer Länge von 30,0 m in Verbindung mit der Festsetzung einer abweichenden Bauweise die einen Baukörper mit einer Länge von mindestens 50,0 m vorschreibt.
Festsetzungen zum Grenzabstand sind im Zusammenhang mit der abweichenden Bauweise nicht erforderlich. An die vorhandene denkmalgeschützte Bebauung des MK wäre ein unmittelbarer Anbau möglich, ebenso aber auch ein Abrücken. Auch in Hinblick auf die nordwestliche Grundstücksgrenze sind beide Möglichkeiten denkbar. Regelungen des Abstandsrechtes bleiben hiervon unberührt und sind im bauordnungsrechtlichen Verfahren zu prüfen.
TF5:Im Sondergebiet SO hat die Oberkante der baulichen Anlagen der Hauptgebäude an der Baulinie bzw. der Baugrenze an der Schnellerstraße mindestens 47,0 m über NHN zu betragen.
Rechtsgrundlage § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
Durch die Festsetzung einer Mindesthöhe in Verbindung mit der Festsetzung einer Baulinie und der abweichenden Bauweise wird die stadträumliche Fassung der Schnellerstraße sichergestellt. Die mittlere Höhe der Fahrbahnoberkante der Schnellerstraße beträgt im Geltungsbereich ca. 35,0 m über NHN. Die Festsetzung sichert somit eine minimale Höhe der baulichen Anlagen von 12,0 m über der mittleren Höhe der Fahrbahnoberkante Schneller-straße.
Die festgesetzte Mindesthöhe entspricht den im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64a südlich der Schnellerstraße festgesetzten Mindesthöhen und orientiert sich auch am verbleibenden denkmalgeschützten Baubestand. Die Höhenentwicklung entspricht dem städtebaulichen Gesamtkonzept für den Bereich zwischen Knoten Rixdorfer Straße / Schnellerstraße / Karlshorster Straße und Bahnhofsvorplatz.
In den rückwärtigen Bereichen sind Vorgaben zur Mindesthöhe städtebaulich nicht erforderlich und auch nicht gewollt, um Nutzungen nicht zusätzlich einzuschränken bzw. zu erschweren.
5.4.4Erschließung
Im Zuge der bisherigen Bebauungsplanverfahren XV-64 und XV-64a wurden die Lösungen für die Erschließung des Stadtteilzentrums Schöneweide nördlich und südlich der Schnellerstraße in einem Verkehrsgutachten[21] geprüft und mit der entsprechenden Fachabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt. Das Gutachten bestätigt die Realisierbarkeit der Planstraße 64 ba / 1 als Verbindung zwischen Schnellerstraße und Brückenstraße.
Die Straße entlastet zum einen die Spreestraße vom Anliegerverkehr zur Brückenstraße, zum anderen dient sie der Erschließung der Nutzungen im Geltungsbereich sowie der Nutzungen im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans XV-64bb auf dem ehemaligen BMHW Gelände.
In einem weiteren Gutachten wurde das im Zusammenhang mit den im vorliegenden Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen abgeschätzt,[22] dies unter der Voraussetzung, dass die Uferstraße noch nicht und die Planstraße 64 ba / 1 nur im festgesetzten Umfang realisiert sind. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass auch im ungünstigsten Fall die zu erwartende Zusatzbelastung unter 3 % der vorhandenen Verkehrsbelastung liegt und somit zu vernachlässigen ist, gleichzeitig wird die Erschließung über die Planstraße 64 ba / 1 als ausreichend angesehen. Die Gutachter empfehlen die Einrichtung einer Bushaltestelle im Bereich des Knotens Schnellerstraße / Planstraße 64 ba / 1, um die Anbindung durch den ÖPNV zu verbessern. Dies ist im weiteren Verlauf des Verfahrens zu prüfen.
Im Geltungsbereich ist unmittelbar von der Schnellerstraße nur eine Grundstückszufahrt als Lieferzufahrt vorgesehen. Ein- und Ausfahrt erfolgen jeweils nur vorwärts, eine Wendemöglichkeit ist auf den Baugrundstücken vorzusehen. Deren Absicherung erfolgt mittels Grunddienstbarkeit, entsprechende Regelungen wird der noch abzuschließende Erschließungsvertrag enthalten.
Schnellerstraße
Für die Schnellerstraße ist eine Straßenraumbreite von regulär mindestens 35,5 m vorgesehen, die anteilig im Bebauungsplan berücksichtigt wird. Auf jeder Seite der Straße sind getrennte Rad- und Fußwege sowie jeweils ein Baumstreifen vorgesehen. Straßenbegleitgrün ist im Geltungsbereich bereits vorhanden. Die für die Verbreiterung der Schnellerstraße am Knotenpunkten Schnellerstraße / Planstraße 64 ba / 1 erforderlichen Flächen sind im Bebauungsplan XV-64a berücksichtigt. Der Knotenpunkt ist bereits einschließlich einer Linksabbiegemöglichkeit von der Schnellerstraße so weit ausgebaut, dass ein Anschluss der Planstraße 64 ba / 1 mit geringen baulichen Maßnahmen erfolgen kann. Eine weitere Verbreiterung der Schnellerstraße im Geltungsbereich ist nicht erforderlich.
Planstraße 64 ba / 1
Der Knotenpunkt Schnellerstraße / Erschließungsstraße südlich der Schnellerstraße / Planstraße 64 ba / 1 wurde bereits entsprechend ausgebaut. Eine Linksabbiegemöglichkeit von der Schnellerstraße in die Planstraße 64 ba / 1 ist möglich. Mit der Anbindung der Planstraße 64 ba / 1 ist die Errichtung einer Lichtsignalanlage am Knotenpunkt erforderlich, dies wurde bei den vorangegangenen Planungen und Baumaßnahmen bereits berücksichtigt. Für die Planstraße 64 ba / 1 wird eine öffentliche Verkehrsfläche in einer Breite von 21 m festgesetzt. Vorgesehen ist der alleeartige Ausbau mit Fahrbahn und beidseitigen Park- und Baumstreifen sowie Rad- und Gehwegen. Die Planstraße 64 ba / 1 gehört auf einer Länge von 100 m zum Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans und dient der Erschließung der im Geltungsbereich vorgesehenen Nutzungen für den Individualverkehr und teilweise für die Anlieferung. Eine Wendemöglichkeit ist, zumindest bis zum weiteren Ausbau der Planstraße 64 ba / 1, im Bereich des Sondergebietes vorgesehen, entsprechende Regelungen enthält der begleitende städtebauliche Vertrag.
Der verbleibende Abschnitt der Planstraße 64 ba / 1 einschließlich der Anbindung an die Brückenstraße ist Gegenstand des Bebauungsplans XV-64bb.
ÖPNV
Die nächstgelegener Haltepunkte der S- Bahn und Straßenbahn befinden sich am S-Bahnhof Schöneweide. Der S- Bahnhof ist vom Geltungsbereich fußläufig nur entlang der stark befahrenen Schnellerstraße zu erreichen, die Anbindung ist somit eher ungünstig. Die nächstgelegenen Straßenbahn- und Bushaltestellen sind ca. 350 m entfernt. Eine Buslinie fährt unmittelbar am Geltungsbereich vorbei, hält jedoch nicht. Die festgesetzten nicht zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere der Baumarkt, werden vorwiegend von den Kunden mit dem PKW aufgesucht. Die Festsetzungen berücksichtigen somit die eher ungünstige Erreichbarkeit mit dem ÖPNV. Die Einrichtung einer zusätzlichen Haltestelle in direkter Nähe zum Geltungsbereich wird im weiteren Verfahren geprüft.
Fuß- und Radwege
Die Anbindungen mit Fuß- und Radwegen wird sich im Zuge der Realisierung der Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-64bb erheblich verbessern. Wegeverbindungen sind sowohl entlang der Spree als auch unmittelbar von der Brückenstraße aus vorgesehen. Gegenwärtig ist der Bereich ausschließlich entlang der stark befahrenen Schnellerstraße zu erreichen. Die vorgesehenen Nutzungen haben als Zielgruppe jedoch vorwiegend mit dem PKW anreisende Kunden, so dass die Lage an der stark befahrenen Schnellerstraße diesbezüglich als günstig zu bewerten ist.
TF6:Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr.11 BauGB
Durch diese Festsetzung wird ausgeschlossen, dass die im Bestandsplan dargestellte Straßeneinteilung als maßgeblich für die Festsetzung der Straßenverkehrsfläche aufgefasst werden könnte.
5.4.5 Stellplatzkonzept
Die erforderlichen Stellplätze können im Sondergebiet eingeordnet werden. Die Ein- und Ausfahrt erfolgt über die Planstraße 64 ba / 1. Diese Stellplätze sind anteilig den Nutzungen im Sondergebiet und MK zuzuordnen. Entsprechende Regelungen enthält der begleitende städtebauliche Vertrag bzw. der noch abzuschließende Erschließungsvertrag.
5.4.6Belange von Natur, Landschaft und Umwelt
TF7:In dem Sondergebiet SO und in dem Kerngebiet MK ist eine Befestigung von Wegen nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 4 Satz 3 NatSchGBln
Die Festsetzung dient dem Schutz des Naturhaushalts, insbesondere dem Schutz des Bodens und des Wassers.
Die Festsetzung entspricht dem Grundsatz des § 1a BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen ist. Dies bezieht sich nicht allein auf den Umfang, sondern auch auf die Intensität von Flächenversiegelungen. Bei einer Teildurchlässigkeit bleiben die Bodenfunktionen befestigter Standorte anteilig erhalten. Der Oberflächenabfluss wird gemindert und die Grundwasserneubildung gefördert. Die Maßnahme dient dem Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB.
TF8:Im Sondergebiet SO ist pro 1.500 m2 Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 14 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB
Die Festsetzung dient der landschaftsökologischen Mindest-Qualifizierung des Sondergebiets und trägt zur Verbesserung der Ortsbildentwicklung sowie zur städtebaulichen Aufwertung des Erscheinungsbildes des Sondergebietes bei. Die textliche Festsetzung dient der Sicherung des ökologischen Ausgleichs innerhalb des geschützten Baumbestands, entsprechend des landschaftlichen Fachgutachtens. Danach müssen die zu pflanzenden Bäume einen Stammumfang von mindestens 14 cm haben. Im Gegensatz zur BaumschVO Bln üblichen Größenklasse von 12-14 cm Stammumfang ist somit die größere Pflanzklasse von 14-16 cm Stammumfang zu verwenden.
Bäume gliedern die Landschaft. Das ist bei zu erwartenden gewerblichen Zweckfassaden innerhalb des Sondergebietes ein sinnvoller Beitrag zur Entwicklung visueller Qualitäten. Bäume binden Staub, produzieren Frischluft und beschatten Flächen, die durch Wärmespeicherung einen unerwünschten Wärmeinseleffekt begünstigen. Aus städtebaulichen sowie ausgleichsrelevanten Gründen ist die Festsetzung einer bestimmten Pflanzgröße für zu pflanzende Bäume erforderlich. Von Bäumen größerer Pflanzklassen geht, bedingt durch ihre Pflanzgröße, eine Initialwirkung aus, eine Strukturierung und Gliederung des Plangebietes wird somit besser erreicht.
Die Forderung zur Pflanzung eines Baumes pro 1500 m2 Grundstücksfläche stellt keine unzumutbare Härte dar. Der Bemessungsschlüssel der Festsetzungsformulierung führt zu einer Pflanzung von mindestens 24 Bäumen. Mit der Anrechenbarkeit von Bestandsbäumen soll ein Anreiz zur Erhaltung von Bäumen gegeben werden.
Aufgrund der mit dem Bebauungsplan zu sichernden Sondergebietsnutzung wird die Neupflanzung von Bäumen auf Laubbäume beschränkt. Die Pflanzung von Arten der Begründung beigefügten Pflanzliste wird empfohlen.
TF9:Im Sondergebiet SO sind ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je fünf Stellplätze ist ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 14 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.
Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 25a BauGB
Die Festsetzung dient der Gliederung und Strukturierung von Stellplatzanlagen und gewährleistet somit eine bessere Einordnung von Stellplatzanlagen in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild. Die Bepflanzungen leisten auch einen Beitrag zur Minderung von Luftschadstoff-Immissionen.
Die Bepflanzung ist mit hochstämmigen Laubbäumen zu realisieren. Aufgrund des erforderlichen Aufwandes zur Fruchtbeseitigung bei der Pflanzung von Obstbäumen beschränkt sich die Festsetzung nur auf die Pflanzung von Laubbäumen. Damit die Bäume bereits von Anfang an ihre Funktionen für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild erfüllen können, wurde ein Stammumfang der zu pflanzenden Bäume von mindestens 14 cm festgesetzt. Im Gegensatz zur nach BaumschVO Bln üblichen Größenklasse von 12-14 cm Stammumfang ist somit die größere Pflanzklasse von 14-16 cm Stammumfang zu verwenden.
Das Verhältnis Baumpflanzung zu Stellplätzen ist so bestimmt, dass trotz der Baumpflanzungen eine optimale Stellplatzanordnung möglich ist.
Die textliche Festsetzung ist neben städtebaulichen Gründen zur Sicherung des Ausgleichs des Eingriffs in den geschützten Baumbestand erforderlich.
Die Pflanzung von Arten der der Begründung beigefügten Pflanzliste wird empfohlen.
TF10:Die Fläche ABCDA zur Umgrenzung von Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist in der Weise zu bepflanzen, dass der Eindruck eines ununterbrochenen Ufergrünzugs entsteht. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für den Uferweg, notwendige Grundstückszuwegungen und Uferbefestigungen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25 b BauGB
Die textliche Festsetzung ist zur Sicherung einer übergeordneten Grünverbindung entlang der Spree erforderlich.
Das Gewässer Spree stellt landschaftlich und stadträumlich eine Besonderheit dar, welche es zu betonen gilt. Aus diesem Grund ist unmittelbar am Gewässer Spree angrenzend eine Fläche mit Bindung zum Anpflanzen so zu bepflanzen, dass der Eindruck eines ununterbrochenen Ufergrünzuges entsteht. Die Bindung zum Anpflanzen gilt nicht für den ausgewiesenen Uferweg, notwendige Grundstückszuwegungen und Uferbefestigungen.
Die textliche Festsetzung dient der gestalterischen Aufwertung des Uferbereichs. Die Fläche mit Bindung zum Anpflanzen weist eine Breite von ca. 15 m auf, in diese Fläche ist neben der Bepflanzung der Uferweg einzuordnen.
Vor dem Hintergrund der hohen baulichen Ausnutzung der Grundstücke entlang der Spree ist die Anlage eines begrünten Uferstreifens mit integriertem öffentlichen Wegerecht entlang der Spree, der zudem Bestandteil der nichtüberbaubaren Grundstücksflächen ist, für die Eigentümer zumutbar und verhältnismäßig.
Eine Bepflanzung der Fläche auf der Grundlage der dem Begründungstext beiliegenden Pflanzliste wird empfohlen.
TF11:Im Sondergebiet SO sind mindestens 35 % der Dachfläche der überbaubaren Grundstücksflächen extensiv zu begrünen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB
Die Festsetzung dient der Aufwertung und Strukturierung des vorhandenen Orts- und Landschaftsbildes, der Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt sowie dem Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen.
Sie ist außerdem zum Schutz des Lokalklimas im Interesse einer nachhaltigen Stadtentwicklung erforderlich sowie angesichts des städtebaulich beabsichtigten baulichen Nutzungsgrades gerechtfertigt und zumutbar.
Die Dachbegrünung ist eine im Rahmen der Umweltprüfung vorgeschlagene erforderliche Maßnahme zur Sicherung eines ökologischen Mindeststandards sowie zur Minderung der von den Vorhaben ausgehenden verkehrlichen Belastungen. Extensiv begrünte Dächer leisten einen Beitrag zur Minderung von Luftschadstoff-Immissionen und dienen somit der Reduzierung der auf das Schutzgut Mensch vom Vorhaben ausgehenden negativen Umweltauswirkungen. Die Maßnahme richtet sich gegen den Konzentrationstrend einer weiteren Verschlechterung des lufthygienischen Gesamtzustandes innerhalb des Plangebietes und beugt somit zukünftigen negativen Summationseffekten vor.
Da die Erhöhung der verkehrlichen Belastungen vorrangig durch die baulichen Maßnahmen im Sondergebiet verursacht wird und die denkmalschutzwürdigen Bestandsgebäude innerhalb des Kerngebietes für eine derartige Maßnahme ungeeignet sind, bezieht sich die textliche Festsetzung nur auf das Sondergebiet. In den Sondergebieten sind zweckorientierte Neubauen mit ausgedehnten Dachflächen zu erwarten, die sich für eine Begrünung eignen.
Um in die gestalterische Freiheit des Bauherren nicht einzugreifen, wird keine Dachform festgesetzt. Jedoch sind Dachflächen mit einem Neigungswinkel bis maximal 30°, welche für die festgesetzten Nutzungsarten mögliche und typische Gestaltungselemente sind, für eine extensive Dachbegrünung mit einem angemessenen Kostenaufwand geeignete Gestaltungselemente. Sollten vom Bauherren andere Gestaltungsformen präferiert werden, so sind diese grundsätzlich möglich, jedoch mit größeren baulichen Aufwendungen verbunden. Zur Minderung von Kosten und Pflegeaufwand wird lediglich eine extensive Begrünung der Dächer festgesetzt.
Zur Vermeidung unverhältnismäßiger Restriktionen für den baulichen Entwurf wird in der Festsetzung ein prozentualer Anteil der zu begrünenden Dachflächen festgesetzt. Bei der Realisierung der extensiven Dachbegrünung in diesem Umfang wird ein ökologischer Mindeststandard bei geringem Pflegeaufwand gesichert. Gleichsam verbleiben ausreichende Spielräume für die Realisierung von Dachflächen, die sich für eine Begrünung nicht oder nur mit sehr hohem Aufwand eignen (z.B. Überdachungen von Ladezonen und Höfen).
Die Pflanzung von Arten der der Begründung beigefügten Pflanzliste wird empfohlen.
5.4.7Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
TF12:Die Fläche ABCDA ist auf einer Breite von 5,0 m mit einem Geh- und Fahrradrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten.
Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
Die textliche Festsetzung ist zur Sicherung einer übergeordneten Wegeverbindung entlang der Spree erforderlich.
Das Gewässer Spree stellt landschaftlich und stadträumlich eine Besonderheit dar, welche es für die Erholungsnutzung zu erschließen gilt. Aus diesem Grund wird unmittelbar am Gewässer Spree angrenzend eine öffentliche Wegefläche mit einer Breite von 5,0 m planungsrechtlich gesichert. Die öffentliche Wegefläche ist Bestandteil einer Fläche mit einer Bindung zum Anpflanzen, welche so zu bepflanzen ist, dass der Eindruck eines ununterbrochenen Ufergrünzuges entsteht. Da die öffentliche Wegefläche als übergeordnete Wegeverbindung fungiert, ist die Sicherung eines öffentlichen Geh- und Radfahrechtes erforderlich. Durch die textliche Festsetzung wird der Uferbereich für die gesamte Bevölkerung nicht nur sichtbar, sondern auch erlebbar gemacht. Sie dient in Verbindung mit der textlichen Festsetzung zur Fläche zum Anpflanzen der gestalterischen Aufwertung des Uferbereichs.
Die Fläche zum Anpflanzen mit integriertem öffentlichem Wegerecht übernimmt die Funktionen eines übergeordneten Grünzuges und wird somit den Vorgaben aus FNP Berlin und LaPro gerecht.
Um innerhalb der Fläche zum Anpflanzen ausreichende Freiflächen mit einer entsprechenden Aufenthaltsqualität zu sichern sowie eine öffentliche Zugänglichkeit verbunden mit einem unfallfreien Begegnungsverkehr zwischen Fußgängern und Radfahrern zu ermöglichen, wurde eine Wegbreite von 5,0 m festgesetzt. Damit der Ausführungsplanung der gewässerbegleitenden Grünverbindung nicht vorgegriffen und die Gestaltungsfreiheit nicht eingeschränkt wird, wird die erforderliche Wegefläche innerhalb des Bebauungsplans nicht verortet. Es ist jedoch davon auszugehen, dass eine Überlagerung der öffentlich nutzbaren Wegefläche mit der mit einem Leitungsrecht belasteten Fläche möglich und planerisch im Hinblick auf eine Sicherung einer qualitativ hochwertigen Gestaltung der begrünten Freiflächen sinnvoll ist (die mit einem Leitungsrecht belasteten Flächen dürfen nicht mit tiefwurzelnden Pflanzen bepflanzt werden). Die Planung des uferbegleitenden Grünzuges ist mit dem Bezirksamt Treptow-Köpenick abzustimmen.
Da der Eingriff in das private Eigentum bei der Sicherung eines Ufergrünzuges so gering wie möglich gehalten werden sollte, erfolgte auf Privatflächen entlang der Spree nur im Bereich der öffentlichen Wegefläche die Ausweisung einer öffentlichen Nutzung. Um den Interessenkonflikt zwischen einer hohen baulichen Verwertung der Baugrundstücke und den Forderungen der Sicherung von öffentlich zugänglichen Bereichen entlang der Spree zu lösen, wurden die Grundstücksfreiflächen der Sondergebiete entlang der Spree mit einer Fläche zum Anpflanzen mit integriertem öffentlichem Geh- und Radfahrecht belegt. Die aufgenommenen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen führen zur Lösung dieses Interessenkonfliktes und werden allen Interessen gerecht.
Vor dem Hintergrund der hohen baulichen Ausnutzung der Grundstücke innerhalb des Sondergebietes ist die Anlage eines begrünten Uferstreifens mit integriertem öffentlichem Wegerecht entlang der Spree für die Eigentümer zumutbar und verhältnismäßig.
TF13:Die Fläche ABFEA ist mit einem unterirdischen Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.
Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
Die Festsetzung der Leitungsrechte dient der Absicherung bereits im Uferbereich vorhandener Leitungstrassen.
5.4.8Entwässerung
Für die Entwässerung des Grundstücks Schnellerstraße 137 wird auf das bestehende Leitungssystem zurückgegriffen. Sollten im Rahmen der Detailplanung weitere Maßnahmen erforderlich werden, sind diese im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens in Abstimmung mit der Wasserbehörde und den BWB festzulegen.
Bzgl. der Entwässerung der Planstraße 64 ba / 1 ist ein Entwässerungskonzept im Zusammenhang mit der Straßenplanung zu erarbeiten. Dieses ist ebenfalls im Rahmen der Ausführungsplanung mit den zuständigen Behörden abzustimmen.
III. Auswirkungen des Bebauungsplans
Im Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel (Teil 1) sowie im Stadtentwicklungsplan Zentren 2020“(Standorte für Einzelhandel und Freizeit) wird festgestellt, dass der Südostraum trotz seiner positiven Bevölkerungsentwicklung und der ohnehin vorhandenen Kaufkraftstärke einen der höchsten Kaufkraftabflüsse im Stadtgebiet aufweist. Wegen der geringen qualitativen und quantitativen Zentrenausstattung weist der Bezirk mit Stand 2003 eine Kaufkraftbindung zwischen 89 und 95 aus und liegt damit deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 99. Aus diesem Grund sieht der Stadtentwicklungsplan vor, den Bereich um den Bahnhof Schöneweide zu einem Stadtteilzentrum auszubauen. [23]
Für die Konzentration der zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen wird aus der Sicht der Einzelhandelsentwicklung im StEP Zentren 2020 dem Flächenpotenzial zwischen Brückenstraße, Schnellerstraße und Spree gegenüber dem bereits realisierten Einkaufszentrum Schöneweide die höchste Eignung zugesprochen, wenn die Situation für die stadtauswärts fahrenden Linksabbieger (IV) deutlich verbessert wird. Eine Einzelhandelsentwicklung beidseitig der Schnellerstraße wird aus betriebswirtschaftlicher Sicht ebenfalls für durchaus denkbar eingeschätzt, wenn die erhebliche Barrierewirkung der 6-spurigen Schnellerstraße für Fußgänger gemindert wird und die Einzelhandelsstruktur eine besondere sich ergänzende Attraktion erhält.[24]
Im StEP Zentren 2020 wird außerdem festgestellt, dass das Stadtteilzentrum Schöneweide zu den Standorten gehört, die aufgrund der guten PKW-Erreichbarkeit an den großen Radialen der Stadt eine besondere Eignung im Rahmen der Entwicklung von „Zentren neuen Typs“ hat, mit denen eine neue Form von städtischen Zentren und Fachmarktagglomerationen entwickelt werden soll. Im Falle von Schöneweide liegt die spezielle Form dieses Zentrentyps in Kombination mit einem integrierten Stadtteilzentrum vor, deren städtischer Charakter neben Fachmärkten auch einen wesentlichen Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten erfordert.[25]
Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen innerhalb städtischer Zentren Berlins bzw. in engem räumlichen Zusammenhang mit zentralen Versorgungsbereichen ist in der Regel raumordnungsrechtlich unproblematisch, wenn deren Nutzungen nach Art, Lage und Umfang der Versorgungsfunktion des jeweiligen Städtischen Zentrums und seinem Verflechtungsbereich entsprechen und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährden oder beeinträchtigen.[26] Die zulässigen Verkaufsflächen liegen im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente deutlich unter dem im Geltungsbereich des Bebauungsplan XV-64a Zulässigen. Das Gelände der ehemaligen Brauerei ist über den ÖPNV deutlich schlechter erschlossen als das unmittelbar am S-Bahnhof gelegene Einkaufszentrum. Auch die fußläufige Erreichbarkeit ist angesichts des hohen Verkehrsaufkommens auf der Schnellerstraße und noch fehlender von dieser unabhängiger Fuß- und Radwegeverbindungen als ungünstiger zu bezeichnen. Auf Grund fehlender benachbarter Wohn- oder Handelsnutzungen ist keine Frequentierung durch Laufkundschaft vorhanden. Somit ist davon auszugehen, dass die vorgesehenen Nutzungen nach Art, Lage und Umfang als dem vorhandenen Stadtteilzentrum untergeordnet einzustufen sind.
Der Geltungsbereich wird in Übereinstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und entsprechend der zu Grunde liegenden verschiedenen städtebaulichen Konzeptionen als Teil des Stadtteilzentrums Schöneweide mit Ausrichtung auf nichtzentrenrelevante Sortimente im Hinblick auf die Entwicklung einer Fachmarktagglomeration (FMA) im Anschluss an bestehende Fachmärkte angesehen. Da gegenwärtig ein baulich räumlicher Zusammenhang zum Stadtteilzentrum auf Grund der zwischengelagerten Brachflächen und fehlender Straßen- und Wegeverbindungen nur bedingt vorhanden ist, wird im folgenden jedoch dargelegt, dass die mit diesem Bebauungsplan zulässigen Einzelhandelsflächen auch dann als zentrenverträglich einzustufen sind, wenn sie isoliert vom Stadtteilzentrum betrachtet werden, zumal der Standort zugleich Bestandteil der FMA Schnellerstraße ist.
Der Standort befindet sich in einem engem räumlichen Zusammenhang mit einem zentralen Versorgungsbereich und gilt damit - vorbehaltlich der Prüfung der funktionalem Einbindung - als integrierter Standort.[27] Diese ist bei Ansiedlungen außerhalb der städtischen Zentren und außerhalb des S-Bahn-Ringes gegeben, wenn eine Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung und der Zentrenstruktur Berlins sowie sonstige negative stadtstrukturelle Auswirkungen ausgeschlossen sind[28]. Der Standort ist zudem gemäß StEP Zentren 2020 Bestandteil der zu entwickelnden Fachmarktagglomeration Schnellerstraße im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dem Stadtteilzentrum Bahnhof Schöneweide. Der Umfang und die Sortimentsstruktur sind entsprechend zentrenverträglich zu entwickeln.
Wird durch Festsetzungen in einem Bebauungsplan gewährleistet, dass in dem großflächigen Handelsbetrieb lediglich nicht zentrenrelevante Hauptsortimente zulässig sind, kann in der Regel von einer Zentrenverträglichkeit ausgegangen werden. Die Zentrenverträglichkeit ist in der Regel anzunehmen, wenn für die angebotenen Randsortimente – soweit sie zentrenrelevant sind – 10 % der Verkaufsfläche, höchstens 800 m2 Verkaufsfläche , nicht überschritten werden.[29] Dies trifft sowohl auf den Baumarkt als auch auf die übrige Fachmarktfläche zu.
Ein Anschluss der vorgesehenen Nutzungen an die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen ist grundsätzlich möglich. Im Rahmen der im November 2000 durchgeführten Trägerbeteiligung zum Bebauungsplan XV-64 wurden von den zuständigen Trägern der Ver- und Entsorgung keine wesentlichen Beschränkungen oder Konflikte benannt. Die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen, Um- und Ausbauten des Leitungsbestandes sind gemäß begleitendem städtebaulichem Vertrag durch Private vorzunehmen und zu finanzieren.
Im Zuge der bisherigen Bebauungsplanverfahren XV-64 und XV-64a wurden die Lösungen für die Erschließung des Stadtteilzentrums Schöneweide nördlich und südlich der Schnellerstraße in einem Verkehrsgutachten[30] geprüft und mit der entsprechenden Fachabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt. Das Gutachten bestätigt die Realisierbarkeit der Planstraße 64 ba / 1 als Verbindung zwischen Schnellerstraße und Brückenstraße. Die Straße entlastet die Spreestraße vom Anliegerverkehr in Richtung Brückenstraße, zum anderen dient sie der Erschließung der Nutzungen im Geltungsbereich sowie der Nutzungen im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans XV-64bb auf dem ehemaligen BMHW Gelände.
In einem weiteren Gutachten wurde das im Zusammenhang mit den im vorliegenden Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen abgeschätzt.[31] Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass auch im ungünstigsten Fall die zu erwartende Zusatzbelastung unter 3 % der vorhandenen Verkehrsbelastung liegt und somit zu vernachlässigen ist, gleichzeitig wird die Erschließung über die Plansstraße 64 ba / 1 als ausreichend angesehen. Die Einrichtung einer zusätzlichen Bushaltestelle ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Im Geltungsbereich ist unmittelbar von der Schnellerstraße nur eine Grundstückszufahrt als Lieferzufahrt vorgesehen. Ein- und Ausfahrt erfolgen jeweils nur vorwärts, eine Wendemöglichkeit ist auf den Baugrundstücken vorzusehen. Die Absicherung erfolgt über eine Grunddienstbarkeit. Entsprechende Regelungen wird der noch abzuschließende Erschließungsvertrag enthalten.
Der parallel zum Bebauungsplan abgeschlossene städtebauliche Vertrag vom 14. November 2004 zwischen dem Land Berlin und der Bärenquell-Brauerei GmbH regelt die Übernahme der Kosten für sämtliche Erschließungsmaßnahmen im öffentlichen und privaten Raum einschließlich der Herstellung der Planstraße 64 ba / 1 und des Spreeuferweges im Geltungsbereich. Kosten für die öffentliche Hand entstehen nicht. Die öffentliche Verkehrsfläche Planstraße ba / 1 ist nach Herstellung gemäß städtebaulichem Vertrag kosten- und lastenfrei an das Land Berlin zu übergeben.
IVVERFAHREN
Die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie sowie für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie die Gemeinsame Landesplanung (GL) wurden mit Schreiben vom 12.08.1999 gemäß § 3 a AGBauGB über die Absicht, den Bebauungsplan XV-64 aufzustellen, informiert. Von Seiten der Senatsverwaltungen wurde mitgeteilt, dass grundsätzlich keine Bedenken bestehen. Ein entsprechendes FNP-Änderungsverfahren wurde zwischenzeitlich abgeschlossen. Die Fläche der ehemaligen Brauerei wurde aus dem Entwicklungskonzept für den Produktionsgeprägten Bereich in Berlin entlassen.
Nach Aufstellungsbeschluss Nr. 94/99 durch das Bezirksamt Treptow für den Bebauungsplan XV-64 am 30.11.1999 und Veröffentlichung im Amtsblatt von Berlin am 22.12.1999 erfolgte die Durchführung der ebenfalls am 30.11.1999 beschlossenen frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB vom 28.02.2000 bis 27.03.2000. Die Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erfolgte mit Bezirksamtsbeschluss Nr. 60/00 am 20.06.00.
Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wurden 36 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, mit Anschreiben vom 27.10.2000 um schriftliche Stellungnahme zum Bebauungsplanvorentwurf XV-64 bis zum 30.11.2000 gebeten. Grundlage bildeten der Bebauungsplanvorentwurf mit Begründung vom 24.10.2000 sowie der Landschaftsplanerische Fachbeitrag vom 24.10.2000 und die Umweltverträglichkeitsstudie vom 19.10.2000 für das geplante Einkaufszentrum am Bahnhof Schöneweide.
Der BA-Beschluss über die Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und die Teilung des Geltungsbereiches XV-64 in die Bebauungspläne XV-64a und XV-64b erfolgte am 17.07.2001 unter der Nr. 98/01.
Die Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XV-64a wurde am 27. April 2004 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf Seite 198 veröffentlicht und wurde damit am 28. April 2004 rechtskräftig.
Der BA-Beschluss über die Teilung des Bebauungsplans XV-64b in die Bebauungspläne XV-64ba und XV-64bb erfolgte am 7.12.2004. Die Veröffentlichung im Amtsblatt von Berlin erfolgte am 07.01.2005.
Die Bezirksverordnetenversammlung wurde über die Bezirksamtsbeschlüsse in Kenntnis gesetzt.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 02.06.2006 zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum 12.07.2006 aufgefordert. Es gingen 26 schriftliche Stellungnahmen ein.
Gleichzeitig zur Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 13.06.2006 bis einschließlich 12.07.2006 statt. Grundlage bildeten der Bebauungsplanentwurf vom 17. Mai 2006 mit Begründung und Grunstücksverzeichnis. Als umweltrelevante Informationen lagen Gutachten zur Umweltprüfung mit integrierter Eingriffsregelung sowie ein Verkehrsgutachten vor. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 09. Juni 2006 in der Tagespresse und am 02. Juni 2006 im Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht. Die Möglichkeit der Einsichtnahme wurden von insgesamt 22 Personen wahrgenommen, schriftliche Stellungnahmen von Bürgern sind nicht eingegangen.
VRECHTSGRUNDLAGEN
Denkmalschutzgesetz (DSchGBln) vom 24.04.95 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert durch Art. II des Gesetzes vom 14.12.05 (GVBl. S. 754)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i. d. F. des BNatSchGNeuregG vom 25.03.2002 (BGBI. I S. 1193), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 10.05.07 (BGBI.I S. 666, 670)
Gesetz über Naturschutz- und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) i. d. F. vom 09.11.2006 (GVBl. S. 1074)
Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.04 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.12.06 (BGBl. I S. 3316)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 07.11.99 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03.11.05 (GVBl. S. 692)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.01.90 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22.04.93 (BGBl. I S. 466)
Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) i. d. F. der Neubekanntmachung vom 08.01.04 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233, 1450)
Aufgestellt: Berlin, den
Bezirksamt Treptow – Köpenick von Berlin
Abteilung Bauen und Stadtentwicklung
HölmerLöbel
BezirksstadtratAmtsleiterin
Stadtplanungsamt
VIAnhang zum Bebauungsplan XV-64ba vom 17.Mai 2006
TF1:Im Kerngebiet MK sind die in § 7 Abs. 2 Nr. 5 und 7 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nicht zulässig. Ausnahmen gemäß § 7 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung sind nicht zulässig. Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoss zulässig.
Rechtsgrundlage § 1 Abs. 5, 6 und 7 BauNVO
TF2:Das Sondergebiet SO dient der Unterbringung großflächiger Einzelhandelsbetriebe als Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten.
Allgemein zulässig sind:
Ein Baumarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 10 000 m2 unter Dach und bis zu 2 500 m2 im Freilager. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments darf 10 % der realisierten Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Sonstige Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von insgesamt maximal 5 000 m2 für nicht zentrenrelevante Sortimente. Der Anteil des zentrenrelevanten Randsortiments darf 10 % der realisierten Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Ausnahmsweise zulässig sind:
Dienstleistungsbetriebe,
Schank- und Speisewirtschaften,
sonstige Einzelhandelsbetriebe ohne zentrenrelevante Sortimente, sofern die festgesetzte zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird.
Rechtsgrundlage § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO
TF3:Im Sondergebiet SO sind Überschreitungen im Sinne von § 19 Abs. 4 Satz 4 der Baunutzungsverordnung, bezüglich der nach § 17 der Baunutzungsverordnung zulässigen Obergrenze für die Grundfläche, ausgeschlossen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 20 BauGB i.V.m. § 1a Abs. 3 BauGB
TF4: Für das Sondergebiet SO wird in dem Bereich der Schnellerstraße eine abweichende Bauweise in der Art festgesetzt, dass ein Baukörper mit einer Mindestlänge von 50 m, gemessen parallel zur Schnellerstraße, direkt an der Straßenbegrenzungslinie zu errichten ist.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 3 BauNVO
TF5:Im Sondergebiet SO hat die Oberkante der baulichen Anlagen der Hauptgebäude an der Baulinie bzw. der Baugrenze an der Schnellerstraße mindestens 47,0 m über NHN zu betragen.
Rechtsgrundlage § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
TF6:Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr.11 BauGB
TF7:Im Sondergebiet SO und im Kerngebiet MK ist eine Befestigung von Wegen nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 4 Satz 3 NatSchGBln
TF8:Im Sondergebiet SO ist pro 1.500 m2 Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 14 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und Nr. 25 b BauGB
TF9:Im Sondergebiet SO sind ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je fünf Stellplätze ist ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 14 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.
Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 25 a BauGB
TF10:Die Fläche ABCDA zur Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist in der Weise zu bepflanzen, dass der Eindruck eines ununterbrochenen Ufergrünzugs entsteht. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für den Uferweg, notwendige Grundstückszuwegungen und Uferbefestigungen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB
TF11:Im Sondergebiet SO sind mindestens 35 % der Dachfläche der überbaubaren Grundstücksflächen extensiv zu begrünen.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB
TF12Die Fläche ABCDA ist auf einer Breite von 5,0 m mit einem Geh- und Fahrradrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten.
Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
TF13:Die Fläche ABFEA ist mit einem unterirdischen Leitungsrecht zu Gunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.
Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
Hinweis:
Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 8, 9, 10 und 11 wird die Verwendung von Arten der der Begründung beigefügten Pflanzliste vom 17.05.2006 empfohlen.
Nachrichtliche Übernahme:
1.Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Johannisthal.
2.Der Geltungsbereich liegt innerhalb des seit 1994 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Niederschöneweide (GVBl. vom 3.12.1994, S. 472).
Bäume für die Baugebiete | Sträucher | ||
Acer campestre Aesculus hippocastanum Betula pendula Carpinus betulus Corylus colurna Crataegus monogyna Malus sylvestris Populus tremula Pyrus pyraster Quercus petraea Sorbus aucuparia Sorbus aria Tilia cordata Tilia x intermedia
Bäume für den Uferbereich:
Populus x canescens Prunus padus Salix alba Salix caprea Sorbus aucuparia
| Feld-Ahorn Roß-Kastanie Sand-Birke Hainbuche Baumhasel Weiß-Dorn Holzapfel Zitter-Pappel Holzbirne Trauben-Eiche Eberesche Mehlbeere Winter-Linde Holländische Linde
Grau-Pappel Traubenkirsche Silber-Weide Sal-Weide Eberesche
| Amelanchier ovalis Colutea arborescens Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Euonymus europaeus Ligustrum vulgare Lonicera tatarica Lonicera xylosteum Philadelphus coronarius Ribes sanguineum Rosa arvensis Rosa canina Rosa glauca Rosa majalis Rosa rubiginosa Salix caprea Salix purpurea Sambucus nigra Spiraea arguta Syringa vulgaris Viburnum lantana
| Gewöhnliche Felsenbirne Gewöhnl. Blasenstrauch Kornelkirsche Roter Hartriegel Haselnuß Weißdorn Pfaffenhütchen Gewöhnlicher Liguster Tatarische Heckenkirsche Gewöhnl. Heckenkirsche Europ. Pfeifenstrauch Blutjohannisbeere Feld-Rose Hunds-Rose Hecht-Rose Zimt-Rose Wein-Rose Sal-Weide Pupur-Weide Schwarzer Holunder Schneespiere Gewöhnlicher Flieder Wolliger Schneeball
|
Dachbegrünung (extensive Sedum-Gras-Kraut-Begrünung) | |||
Brachythecium rutabulum Sedum album Sedum reflexum Sedum sexangulare Sedum spurium Bromus tectorum Festuca spec. Poa annua
| Krücken-Kegelmoos Weiße Fetthenne Felsen-Sedum Milder Mauerpfeffer Kaukasus-Sedum Dach-Trespe Schwingel Einjähriges Rispengras
| Poa compressa Poa pratensis ssp. Angustifolia Allium flavium Allium schoenoprasum Dianthus carthusianorum Calamintha acinos Hieracium pilosella Thymus serpyllum | Flaches Rispengras Wiesen-Rispengras
Gelber Lauch Schnittlauch Karthäuser-Nelke Steinquendel Kleines Habichtskraut Feld-Thymian |
1
[1] Der Zusatz „A“ besagt, dass sich das Untersuchungsgebiet in der Zone der so genannten 500-Tage-Isochrone befindet. Das Grundwasser erreicht mit dem Grundwasserstrom die Brunnengalerien des nächst gelegenen Wasserwerks innerhalb von 500 Tagen.
[2] SAFETEC Umwelt Consulting Berlin (1999) Abfallrechtliche Untersuchung bzw. Gefährdungsabschätzung Stufe II a, Detailuntersuchung. Standort 1005 Berlin-Schöneweide Objekt Schöneweise / Schnellerstraße (EIM Fläche) Berlin
[3] ABl. vom 28.11.2003
[4] Landschaftsprogramm (LaPro Berlin) einschl. Artenschutzprogramm für Berlin i.d.F.d.B. vom 29.07.1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27.06.2006 (ABl. S.2350)
[5] mögliche Bewertungsstufen: gering – mittel - hoch
[6] vgl. Karte a04.05 des Umweltatlas
[7] vgl.Karte 04/07 Umweltatlas
[8] GRI Gesellschaft für Gesamtverkehrsplanung, Regionalisierung und Infrastrukturplanung mbH: Bebauungsplan XV-64ba Berechnung des Verkehrsaufkommens, Berlin 31.08.2005
[9] Dies stimmt prinzipiell auch, wenn Datengrundlagen z.T. lediglich auf Berechnungen beruhen (so. bspw. Luftschadstoffkonzentrationen an der Randbebauung von Straßen).
[10] i.d.F. vom 27. August1997
[11] vgl. Kapitel III.1
[12] ABl. Nr. 49, S.4140, Anhang 2, Pkt.2.4
[13] vgl. Kapitel III.1
[14] Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 29. September 2007, ABl. Nr. 50, S.2957, Anhang 3, Pkt.7
[15] Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 29. September 2007, ABl. Nr. 50, S.2957, Anhang 3, Pkt. 9
[16] ebenda, Anhang 3, Pkt. 4
[17] ebenda, Anhang I
[18] vgl. TF3
[19] vgl. TF 5
[20] vgl. Kapitel 5.4.3
[21] GRI Gesellschaft für Gesamtverkehrsplanung, Regionalisierung und Infrastrukturplanung mbH: Verkehrliche Anbindung des geplanten Einkaufszentrums BHF. Schöneweide, Berlin 11.07.2000 und März 2001
[22] GRI Gesellschaft für Gesamtverkehrsplanung, Regionalisierung und Infrastrukturplanung mbH: Bebauungsplan XV-64ba Berechnung des Verkehrsaufkommens, Berlin 31.08.2005
[23] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Geschäftszeichen IB11), Schreiben vom 20.12.2000 zum Bebauungsplan XV-64
[24] ebenda
[25] ebenda
[26] Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 29. September 2007, ABl. Nr. 50, S.2957, Pkt. 2.3/ Pkt. 3.4
[27] Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 29. September 2007, ABl. Nr. 50, S.2957, Pkt 2.3.
[28] Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin vom 29. September 2007, ABl. Nr. 50, S.2957, Pkt. 3.5.
[29] ebenda, Pkt. 3.5.5. (2)
[30] GRI Gesellschaft für Gesamtverkehrsplanung, Regionalisierung und Infrastrukturplanung mbH: Verkehrliche Anbindung des geplanten Einkaufszentrums BHF. Schöneweide, Berlin 11.07.2000 und März 2001
[31] GRI Gesellschaft für Gesamtverkehrsplanung, Regionalisierung und Infrastrukturplanung mbH: Bebauungsplan XV-64ba Berechnung des Verkehrsaufkommens, Berlin 31.08.2005
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