Auszug - Sachstandsbericht zum B-Plan Amtswäldchen Herr Glotzbach ist als Vorhabensträger zu 19.30 Uhr eingeladen.  

Herr Glotzbach ist als Vorhabensträger zu 19.30 Uhr eingeladen.

Herr Schild erläutert, weshalb seine Fraktion diesen TOP gefordert hat: Laut einer Kleinen Anfrage des Kollegen Knack könnte das Areal relativ schnell entwickeln werden. Im B-Plan-Verfahren ist eine öffentliche Beteiligung erforderlich. Im Kontext der Parkplatz-Situation in der Altstadt, der existierenden Entwicklungskonzeption, der Tatsache, dass das Amtswäldchen als wilder Parkplatz fungiert, findet dennoch keine Entwicklung statt. Welche Überlegungen gibt es beim Bezirksamt gegebenenfalls lenkungsfähige Änderungen zu berücksichtigen?

Frau  Zeidler (Stadt AL)zum Verfahrensstand: Der vorhabenbezogene B-Plan befindet sich zwar in Abstimmung, läuft jedoch nicht prioritär, da eine  momentane Konzentration auf Wohnungsbau besteht. Eine Zusammenarbeit mit dem Vorhabenträger besteht. Die Einführung Parkraumbewirtschaftung hatte damals das Vorhaben fraglich gemacht. Der Vorhabenträger hält weiter daran fest und möchte es realisieren. Benötigte Gutachten, Zuarbeiten kamen erst in 2015. Mit  dem Anliegen eines einfachen Baugenehmigungsverfahrens und eventuelle Genehmigungshindernisse durch städtebaulichen Vertrag auszuräumen hat sich das Bezirksamt  befasst, sieht aber keine rechtliche Grundlage zur Anwendung  des § 34c Baugesetzbuch (BauGB). Bei großflächigen Einzelhandelszentrum besteht gemäß Gesetzgebung § 11 (3) Baunutzungsverordnung  Planerfordernis wenn kein Sondergebiet. Das besteht nicht. Zudem haben weitere rechtliche Gründe gegen ein Verfahren gemäß § 34 c BauGB gesprochen.

Herr Glotzbach als Vorhabenträger äußert sich und stellt zuerst seine bisherigen Projekte in Kurzform vor: Die Firma wurde 1997 gegründet, 48 Projekte wurden in Berlin realisiert, davon 12 in Treptow-Köpenick, es wurden Wohnungen gebaut, aber auch Tagespflegeeinrichtungen. Am Wegedornzentrum werden weitere Wohnungen durch Neubau und Aufstockung geschaffen. 2008 wurde das Grundstück in der Jägerstraße gekauft , 2011 wurde der B-Plan aufgestellt, die frühe Bürgerbeteiligung war Ende 2011/Anfang 2012. Seit dem wurden zwei Lärmgutachten, sechs Verkehrsgutachten, zwei Handelsgutachten erstellt. Trotz Gutachten und Gespräche gab es keine Entwicklung. In den letzten vier bis acht Wochen gab es eine neue Qualität der Zusammenarbeit. Es soll eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgen.

Herr Schild: In 2010 gab es eine ähnliche Situation im B-Plan-Verfahren mit der Absicht Parkplätze durch städtebaulichen Vertrag zu sichern. Geht es um eine öffentliche Beteiligung und der der BVV, kann das B-Plan-Verfahren eingestellt werden und nach § 34c BauGB gebaut werden. Die Öffentlichkeit kann auch dann beteiligt werden – wo liegt der Punkt, warum nicht nach § 34 BauGB gebaut werden darf? Zudem beinhaltete die Planung auch, Busparkplätze durch das Vorhaben zu erhalten.

Frau Stantien: Wie lange ist der vorhabenbezogene B-Plan gültig? Wie viele Wohneinheiten (WE) sollen entstehen? Schließlich soll Wohnungsbau prioritär behandelt werden. Eine Frage zu den Handelsgutachten: Was ist dort der Kernpunkt dort, in welcher Form ist im Rahmen des Zentren- und Einzelhandelskonzepts  geprüft worden? Jetzt bestehende rund 70 Parkplätze auf Sandfläche, sollen rund 200 werden, es sollte mal ein Parkhaus entstehen, warum war das Parkhaus verworfen worden? Könnte man  gewährleisten, dass  und PKW- und Busparkplätze für Veranstaltungen zur Verfügung stehen?

Herr Hölmer: Ging davon aus, dass die Diskussion um § 34 BauGB erledigt sein, weil das Amt auf Gutachten und dem Rechtsanwalt reagiert hat. In Zusammenarbeit mit Vorhabenträger hat er festgestellt, dass B-Plan-Verfahren gescheut werden. Das Bezirksamt hat frühzeitig die Erforderlichkeit eines B-Plan-Verfahrens angemeldet. Das Angebot, den  B-Plan zügig durchzuführen gab es, dann stockte es mit den erforderlichen Zuarbeiten durch den Vorhabenträger. Jetzt fehlen im Stadtentwicklungsamt die personellen Kapazitäten. Das B-Plan-Verfahren soll gemeinsam mit dem Vorhabenträger fortgeführt werden, im Rahmen seiner Kapazitäten möchte das Amt schleunig vorankommen.

Frau Zeidler. Erläutert nochmals, weshalb nicht der § 34 BauGB in Betracht kommt. Zudem muss bei der Großflächigkeit der Handelsfläche mit 180 Parkplätzen das Rücksichtnahmegebot geprüft werden. Das muss im B-Plan-Verfahren ausgeräumt werden. Das B-Plan-Verfahren gilt so lange, bis der Bauherr die Fristen zur Ausführung nicht einhält, dann hätte das Bezirksamt die Möglichkeit das Verfahren entschädigungslos aufzuheben. 40 WE sollen entstehen. Die Einzelhandelsgutachten waren für den Abgleich mit dem Zentren- und Einzelhandelskonzept erforderlich.

Der Vorhabenträger erläutert, dass das Parkhaus nicht eigenen Vorstellung entspricht, andere Bieter hatten im Verfahren dieses Angebot unterbreitet. Beim Parkplatz geht man von einer durchgängigen Belegung von 20 – 60 % aus, Bedarf nur sporadisch, sieht aber einen Beitrag für die Entlastung der Altstadt. Er merkt an, dass er kein Problem mit B-Plänen hat.

Herr Schild: Sowohl Parkplatznutzung als auch Einzelhandelssituation in der Altstadt existiert und schließen das Vorhaben nicht aus. Er  kann die Argumentation, weshalb kein Verfahren nach § 34 BauGB möglich ist, nicht verstehen.

Frau Stantien fragt, was für Handel angeboten wird auf  800 bis 1000 qm. In der Altstadt gibt es äußerst sensible Struktur, sie befürchtet, dass einiges wegbrechen könnte. Was sagen die Gutachten dazu aus? Bei den Parkplätzen sieht sich auch einen höheren Bedarf durch das Rathaus Köpenick. Gab es dazu Verhandlungen mit dem Bezirksamt oder ist dies beabsichtigt?

Herr Welters: Wir haben Aufstellungsbeschluss  des vorhabenbezogenen B-Plan-Verfahren durch die BVV zur Kenntnis genommen. Eine Beschlusslage nach § 34 BauGB ist nicht gegeben, die Parksituation sollte im Rahmen des B-Plan geklärt werden. Stellt eine Frage an den Vorhabenträger: Wenn das jetzt in Arbeit ist, es nun befördert wird, warum möchten Sie nun nach § 34 BauGB bauen? Wenn nach § 34 BauGB gebaut wird, ist die BVV raus. Er lehnt das für größere Bauvorhaben wegen möglicher Beeinträchtigungen des Wohnumfeldes ab, da dieses dann nicht mehr durch BVV beeinflussbar ist.

Herr Glotzbach: Das Grundstück wurde in 2008 gekauft, 2010 ging es los, jetzt geht es weiter, Konstruktivität seit einigen Wochen, ein nochmaliges Verkehrsgutachten wurde vom Bezirksamt gefordert, Gespräch mit zuständigen Bearbeitern geführt, BA-Vorlage, Durchführungsvertrag soll bis Ende des Jahres abgeschlossen werden - wenn dem so ist, dann ist er damit einverstanden, dass das Verfahren so weitergeführt wird.

Herr Welters fragt noch einmal nach, ob es beim angekündigten Zeitplan bis Ende des Jahres für die BA-Vorlage bleibt.

Frau Dr. Walker bestätigt, dass die BVV bei Verfahren nach § 34 BauGB raus ist, das Anliegen ist deutlich geworden. Die Beteiligung der Öffentlichkeit ist bei B-Plan-Verfahren anders, als nach § 34 BauGB. Für das Argument Sondergebiet bittet sie Frau Zeidler um nähere Erläuterungen.

Frau Zeidler: Ein Nahversorgungshandel mit 1000 qm  ist als großflächiger Handel nur mit einem B-Plan zulässig, nach § 34 BauGB ist er nur zulässig, wenn sich Vorhaben in die Umgebung einfügt. Entsprechendes ist in der Umgebung  nicht vorhanden.  Die Zulässigkeit ist eine Verwaltungsentscheidung und keiner politischen Argumentation zugängig, das Bezirksamt hat die Argumente dem Rechtsanwalt des Vorhabenträgers dargelegt und keine Widerworte erhalten. Versprechen kann das Amt eine Planung bis zum Jahresende aufgrund der personellen Situation nicht.

Herr Förster fragt nach den Eigentumsverhältnissen: Wurde das Grundstück bereits rechtskräftig erworben oder ist dies abhängig von der Baugenehmigung? Der Bezirk erhält 30 % vom Verkaufserlös. Die Zeitschiene soll verbindlich dargelegt werden. Die Personalsituation ist bekannt, alte B-Pläne werden nicht aufgehoben, die Hauptarbeit hat der Vorhabenträger. Wann kann ein BVV-Beschluss erfolgen, wenn Vorlage bis zum Ende des Jahres fertig sein könnte?

Herr Pönitz: Hinweis auf Parkfläche, nicht unbedingt nur Parkplatz da relativ hoher Baumbestand. Gibt es auch Umweltgutachten? Ja, nach Behördenbeteiligung sind diese Bestandteil des B-Plans. Wären mehrstufige Parkmöglichkeiten möglich?

Antwort Vorhabenträger: Nur ein Anbieter hat dies mal diskutiert, die Stellplatzanlage in der Fläche soll gärtnerisch gestaltet werden.

Herr Schild fragt wiederum nach, weshalb nicht nach § 34 BauGB gebaut und keine verbindliche Zusage erfolgen kann?

Herr Welters fragt, welche Zusage das Bezirksamt zum B-Plan machen kann?

Herr Hölmer erwidert, dass eine verbindliche Zusage nicht möglich ist, da es zu viele Unwägbarkeiten gäbe. Verbindlich zusagen kann man, dass das B-Plan-Verfahren mit Nachdruck betrieben wird. Das Bezirksamt hat nach wie vor großes Interesse an der Entwicklung der Parkflächen. Zu Beginn waren  es zwei Grundstücke, eines Senat, eines Bezirk, dann hat das Bezirksamt nach Zusage des Liegenschaftsfonds zugestimmt, für Parkflächen das Grundstück abzugeben, das ist nach wie vor die Planungsrichtung.

Frau Zeidler: Die Verträglichkeit mit dem Einzelhandel in der Altstadt ist bestätigt. Die Gutachten sind noch nicht vollständig gelesen, daher kann die Frage jetzt nicht beantwortet werden.

Herr Glotzbach: Gutachten spiegelt den letzten Stand des Zentren- und Einzelhandelskonzept, welches im Bezirk diskutiert wurde, wieder.

Herr Welters schlägt vor, den Vorgang auf Wiedervorlage für fünf Monate zu legen. Dies lehnt Herr Schild ab. Erneute Diskussion zur Zeitschiene. Frau Stantien schlägt vor, den B-Plan als TOP auf die Tagesordnung vom 08. Juni zu setzten.

Herr Hölmer erklärt, dass das Bezirksamt jeweils im Bericht des Bezirksamtes über Fortschritte berichten wird. Die Thematik wird am 08.Juni nochmals auf die Tagesordnung gesetzt.