Drucksache - 1611/XIX  

Begründung:

1. Anlass und Erforderlichkeit

Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens 7-81 VE war der Antrag auf einen Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB für das Grundstück Gotenstr. 52-53 / Tempelhofer Weg 39-47 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg.

Gleichzeitig besteht die Notwendigkeit, das bestehende Planungsrecht (beschränktes Arbeitsgebiet) für die geplante und dringend benötigte Wohnbebauung anzupassen.

Der Standort der Schöneberger Linse war einer der vier großen Ver- und Entsorgungsstandorte Berlins. Auf dem Grundstück Gotenstraße Ecke Tempelhofer Weg befand sich der Standort der BEWAG (nach Übernahme Vattenfall Europe), heute sind auf dem Grundstück noch das denkmalgeschützte Verwaltungs- und Fertigungsgebäude sowie eine Werkstatt und Lagerflächen vorhanden.

Das Grundstück Gotenstr. 52-53 / Tempelhofer Weg 39-47 befindet sich in Privateigentum. Der Vorhabenträger plant dort die Errichtung von Wohngebäuden mit sechs Vollgeschossen und einem gemischt genutzten Gebäude mit sieben Vollgeschossen. Dabei sind insgesamt ca. 530 Wohneinheiten und 13 Gewerbeeinheiten inklusive einer Kita vorgesehen.

Dem Bezirksamt liegt ein Antrag gem. § 12 Abs. 2 BauGB auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren für das benannte Projekt vor. Das Projekt wurde im Vorfeld im Wesentlichen mit dem Bezirksamt abgestimmt und scheint geeignet der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes gerecht zu werden.

2. Plangebiet

Das Plangebiet liegt im Ortsteil Schöneberg des Bezirks Tempelhof-Schöneberg auf der sogenannten Schöneberger Linse, einem Gewerbe- und Mischgebiet, das durch die Ringbahn, den Sachsendamm und die Bahnhöfe Schöneberg und Südkreuz begrenzt wird.

Das Vorhabengebiet wird durch die Ringbahn im Norden, das BSR-Grundstück im Osten, den Tempelhofer Weg im Süden und die Gotenstraße im Westen begrenzt und umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha. Die unmittelbare Umgebung besteht aus Gewerbe- und Wohngebieten.

Die westlich angrenzenden Gewerbeflächen setzen sich aus mehreren kleingewerblichen Nutzungen (Autohandel, Kfz-Werkstätten) sowie Betriebswohnen zusammen. Südwestlich, gegenüber vom Vorhabengebiet, befindet sich eine viergeschossige Wohnnutzung aus den 1920er Jahren. Östlich grenzt an das Vorhabengebiet der Recyclinghof der BSR an. Südlich vom Vorhabengebiet befindet sich derzeit eine Brachfläche, die ebenfalls zu einem großen Teil zu einer Wohnbaufläche entwickelt werden soll.

Der Gebäudebestand auf dem Gelände setzt sich aus dem denkmalgeschützten ehemaligen Verwaltungs- und Fertigungsgebäude der BEWAG, das heute von mehreren Dienstleitungsunternehmen als Büroflächen genutzt wird, sowie einer Werkstatt für Kabelproduktion und Lagerflächen zusammen. Der südliche Grundstücksteil ist überwiegend versiegelt und umfasst die Bestandsgebäude, Stellplatzanlagen, Wege sowie eine parkähnlich gepflegte Rasen- und Beetfläche entlang des Tempelhofer Wegs. Der nördliche Teil liegt brach und ist nahezu unversiegelt und von naturschutzrechtlich geschützten silbergrasreichen Pionierfluren und ruderalen Staudenfluren geprägt. Dies ergab die Frühjahrserfassung, weitere Kartierungen werden im Verlaufe des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt werden, um die Biotoptypen und deren Schutzbedürftigkeit exakt zu ermitteln.

Durch die unmittelbare Lage an der Ringbahn ist mit erheblichen Lärmbelastungen im Vorhabengebiet zu rechnen. Diese werden im Laufe des Verfahrens gutachterlich ermittelt werden. Es wird zum jetzigen Kenntnisstand davon ausgegangen, dass durch lärmrobusten Städtebau und aktive / passive Schallschutzmaßnahmen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt werden können.

3. Planungsrechtliche Ausgangssituation

Gemäß dem Entwurf zum Bebauungsplan XI-231ab ist eine Festsetzung als Mischgebiet und Kerngebiet mit einer Blockrandbebauung, 5-7 geschossig, mit einer GFZ von bis zu 2,7 vorgesehen. Diese Planung ist überholt und wird vom Bezirk nicht weiterverfolgt. Als Ergebnis diverser Workshops und städtebaulicher Werkstattverfahren soll an diesem Standort Wohn- und Mischnutzung realisiert werden.

Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S.742) i. V. m. den ff. Fluchtlinien und den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 1958 weist die Fläche als beschränktes Arbeitsgebiet, Baustufe V/3 aus.

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31) stellt die westliche Teilfläche des Grundstücks als „gemischte Baufläche M2“ und die östliche Teilfläche des Grundstücks als „gemischte Baufläche M1“ dar. Dies sind Bereiche mit mittlerer bzw. hoher Nutzungsintensität und -dichte sowie überwiegendem Mischgebietscharakter. Gemäß Entwicklungsgrundsatz 1 des FNP in Verbindung mit den Ausführungsvorschriften zum Flächennutzungsplan vom 8. September 2006 ist die geplante Festsetzung eines Baugebietes mit der Zweckbestimmung „allgemeines Wohngebiet/Mischgebiet“ dann aus einem Mischgebiet M2/M1 entwickelbar, wenn die überplante Fläche kleiner als drei Hektar ist und sichergestellt ist, dass Funktionen und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben. Diesem Grundsatz wird mit der Planung entsprochen. Die geplante Nutzung umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha und stellt im Kontext mit der westlich und östlich angrenzenden gewerblichen Nutzung insgesamt die Zweckbestimmung der gesamten Fläche als Mischgebiet nicht in Frage.

4. Vorhaben

Durch den Plan wird eine Arrondierung vorwiegender Wohnnutzung mit einem wohnverträglichen Geschäftszentrum (Nahversorgung) auf einer zum Teil ungenutzten und untergenutzten Gewerbebrache angestrebt. Diese Arrondierung entspricht grundsätzlich den bezirklichen und gesamtstädtischen Zielen. Der Deckung des Bedarfs an Wohnungen wird in Anbetracht der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in Berlin mit dem Projekt Rechnung getragen. Als Art der Nutzung ist „allgemeines Wohngebiet“ (WA) und „Mischgebiet (MI) vorgesehen. Die Ausweisung als Mischgebiet im südlichen Teilbereich des Grundstücks trägt zur Belebung entlang des Tempelhofer Wegs bei, der als lebendige Quartiersachse entwickelt werden soll. Das Gebäude im Südwesten des Vorhabengebiets wird für Wohnen für ältere Menschen in den oberen Geschossen (6.400 qm), Ärztehaus im 1. und 2. Obergeschoss (3.200 qm) und gewerblichen, wohnverträglichen Nutzungen (Nahversorgung, Dienstleister, etc.) in der Erdgeschosszone (1.300 qm) gegliedert. Das denkmalgeschützte Bestandsgebäude (6.600 qm) wird weiterhin wohnverträgliche Gewerbenutzung beinhalten. Die Wohnnutzung im mittleren und nördlichen Bereich des Vorhabengebiets wird sich in unterschiedliche Wohnformen für verschiedene Nutzergruppen auf insgesamt ca. 35.000 qm gliedern (Familien, Studentenwohnen, Mehrgenerationenhaus). Insgesamt sollen 434 Wohnungen und 94 Studentenwohnungen entstehen.

Das Bauvorhaben auf dem 2,5 ha großen Grundstück umfasst 53.400 qm BGF Neubau und 6.600 qm Bestandsgebäude. Als bauliche Dichte werden eine GRZ von 0,37 und eine GFZ von 2,36 rechnerisch erreicht. die Festsetzung im Bebauungsplan erfolgt durch Baukörperausweisungen. Die Höhenentwicklung beläuft sich auf sechs Vollgeschosse plus ein Staffelgeschoss bzw. sieben Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss im Gebäude mit Seniorenwohnen, Ärztehaus und Gewerbe als Nutzung und wird im Bebauungsplan als Höhe der Oberkante in Meter über Normalnull festgesetzt.

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bei dem der Vorhabenträger sämtliche Planungs- und Gutachterkosten übernimmt, werden dem Bezirk keine Kosten entstehen. Die hoheitlichen Aufgaben im Rahmen der Bebauungsplanverfahren werden vom Fachbereich Stadtplanung übernommen.

6. Mitteilungsverfahren

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) und die zuständige Senatsverwaltung (SenStadt II C) wurden mit Schreiben vom 15. Juli 2015 über die Absicht unterrichtet, für den oben genannten Bereich einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auf der Grundlage des § 12 Baugesetzbuch aufzustellen.

Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme GL5.23-0557/2015 vom 30.07.2015) lässt sich zum derzeitigen Planungsstand kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.

Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Stellungnahme II C 25-6146/07-81VE.1 vom 19.08.2015) bestehen grundsätzlich keine Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung der vorhabenbezogenen Bebauungspläne. Die Wohnungsbauleitstelle begrüßt die Absicht des Bezirks, mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-81VE die planungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung von Wohngebäuden sowie gemischt genutzten Gebäuden mit insgesamt ca. 530 Wohneinheiten, 13 Gewerbeeinheiten inklusive einer Kita zu schaffen. Es wird angemerkt: „Der Entwurf des Bebauungsplans berührt dringende Gesamtinteressen Berlins gem. § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB. Die Reduzierung von Engpässen auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist eine gesamtstädtische Aufgabe. Das geplante Wohnungsbauvorhaben hat aufgrund seiner Größe und Eigenart mit ca. 530 WE eine gesamtstädtische Relevanz für den Berliner Wohnungsmarkt. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen weist den Standort als Teil des Schwerpunktgebietes für den Wohnungsneubau „Südkreuz“ aus.“ sowie „Der Geltungsbereich des B-Planentwurfes 7-81VE grenzt an die Bahnanlagen der Deutschen Bahn (S-Bahn- und Fernbahnring) als übergeordnete Verkehrsanlagen. Damit werden aus verkehrlicher Sicht auch dringende Gesamtinteressen Berlins gem. § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB berührt, deren Beeinträchtigungen nicht ausgeschlossen werden können.“ Weiterhin wird geäußert: „Die Wohnungsbauleitstelle weist des Weiteren darauf hin, dass bei den für das Vorhaben abzuschließenden städtebaulichen Verträgen die Leitlinie für das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung in der jeweils gültigen Fassung (derzeit 14.04.2015) angewendet werden soll.“ Das Verfahren zum vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-81 VE wird daher gem. § 7 AGBauGB durchgeführt.

7. Rechtsgrundlagen

-          Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748)

-               Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.Juni 2015 (GVBl. S. 283)

-               Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692)