Drucksache - 1167/XIX  

Die Bezirksverordnetenversammlung hat am 17.09.2014 folgenden Beschluss gefasst:

Die Bezirksverordnetenversammlung ersucht das Bezirksamt zu prüfen, inwieweit über das Mittel der Abwendungsvereinbarung in den bezirklichen Milieuschutzgebieten zusätzlich Einfluss auf die ausgewogene Entwicklung des Wohnungsbestandes genommen werden kann und – soweit diese Möglichkeit grundsätzlich gesehen wird – den Mitgliedern der BVV bis Jahresende 2014 die Optionen darzustellen.

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Dazu wird berichtet:

Um in den sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Tempelhof-Schöneberg „Einfluss auf die ausgewogene Entwicklung des Wohnungsbestandes“ nehmen zu können, stehen mehrere Instrumente zur Verfügung.

Allgemeines Vorkaufsrecht: Dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg (Gemeinde) steht im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung beim Verkauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist gemäß § 24 Abs. 3 BauGB die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit und die Angabe des Verwendungszwecks des Grundstücks; in den meisten Fällen wird es dabei um eine Wohnnutzung gehen.

Will der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben, so tut er dies in der Regel zu den Bedingungen des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer.

Der Bezirk kann jedoch gemäß § 28 Abs. 3 BauGB den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks bestimmen, wenn der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überschreitet. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt auch dann die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn ansonsten Modernisierungen geplant sind, die unterhalb der Schwelle der Änderung einer baulichen Anlage liegen (über die Mindestanforderungen hinausgehend) oder wenn eine anschließende Aufteilung in Wohneigentum beabsichtigt ist. 

Im Falle der Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts kann jedoch die zeitliche Komponente zu Problemen führen. Nach Bekanntgabe des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrags beginnt für den Bezirk eine Frist von zwei Monaten, in der die Ausübung des Verkaufsrechts geprüft, beschlossen und beschieden werden muss. Andernfalls erlischt das Vorkaufsrecht der Gemeinde. Als weitere Anforderung ist jedoch zu konstatieren, dass die Gemeinde (Berlin/Bezirk) dann auch über die finanziellen Mittel verfügen muss, um den Kaufpreis zu belegen.

Vorkaufsrecht zu Gunsten Dritter: Alternativ zum allgemeinen Vorkaufsrecht kann der Bezirk das ihm zustehende Vorkaufsrecht auch zu Gunsten eines Dritten ausüben, wenn sich dieser Dritte gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB dazu verpflichtet, die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung des Grundstücks umzusetzen. Der Dritte muss daher sicherstellen, die mit der sozialen Erhaltungsverordnung angestrebten Ziele durch sein Handeln zu erreichen. Dazu sind ggf. vertragliche Vereinbarungen zu schließen. Des Weiteren gelten die sonstigen Regelungen des allgemeinen Vorkaufsrechts gemäß § 24 BauGB.

Abwendungsvereinbarung: Um eine Nicht-Ausübung des angekündigten gemeindlichen Vorkaufsrechts zu vermeiden kann sich ein Vorhabenträger gem. § 27 BauGB gegenüber dem Bezirk vertraglich dazu verpflichten, die mit der sozialen Erhaltungsverordnung angestrebten Ziele durch sein eigenes Handeln zu erreichen. Der Vorhabenträger wendet dadurch das gemeindliche Vorkaufsrecht ab.

Umwandlungsverordnung:

Um in sozialen Erhaltungsgebieten auf eine ausgewogene Entwicklung des Wohnungsbestandes hinzuwirken, besteht dort die Möglichkeit zur Anwendung einer auf Landesebene zu erlassenden sogenannten „Umwandlungsverordnung“ gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Durch diese wird die Begründung von Wohnungseigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt, sodass die mit der Umwandlung verbundenen Ziele und Motive aus erhaltungsrechtlicher Sicht geprüft werden und die Umwandlung ggf. versagt wird. Die Bedingungen, unter denen die Umwandlung in Eigentum genehmigt oder versagt wird, wären bis zum Erlass einer Umwandlungsverordnung zu erarbeiten und zu veröffentlichen.