Drucksache - 1119/XIX  

 
 
Betreff: a) Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 7-73 VE für die Grundstücke Tempelhofer Weg 13-24, Sachsendamm 67-71 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg im beschleunigtem Verfahren gemäß § 13a BauGB (ohne Durchführung einer Umweltprüfung)

b) Änderung des Geltungsbereichs des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans XI-231ab im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg
Status:öffentlich  
 Ursprungaktuell
Initiator:BezirksamtBezirksamt
Verfasser:Frau Dr. Klotz, SibyllSchöttler, Angelika
Drucksache-Art:Mitteilung zur KenntnisnahmeMitteilung zur Kenntnisnahme
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtentwicklung Kenntnisnahme
11.06.2014 
29. öffentliche Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung mit Abschlussbericht zur Kenntnis genommen   
Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin Entscheidung
21.05.2014 
33. öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin überwiesen   

Sachverhalt
Anlagen:
Mitteilung zur Kenntnisnahme
Übersichtsplan 7-73 VE_140319

Begründung

 

Begründung                            1. Anlass und Erforderlichkeit

 

Für das Gesamtgebiet der Schöneberger Linse wurde 1993 ein städtebaulicher Wettbewerb von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Kooperation mit den (damaligen) Bezirken Schöneberg und Tempelhof ausgeschrieben und 1994 entschieden. Der überarbeitete Wettbewerbsentwurf war in modifizierter Form Grundlage für die städtebaulichen Neuplanungen in diesem Bereich und fand seinen Niederschlag in den Bebauungsplanentwürfen XI-231 und XI-213. Ziel dieser Bebauungspläne war die Schaffung neuen Planungsrechts für 10 Baufelder westlich des damals geplanten und zwischenzeitlich realisierten Bahnhofs Südkreuz. Im Laufe des Verfahrens hat es sich herausgestellt, dass die Fortführung des ursprünglichen Bebauungsplanverfahrens XI-231 aufgrund der hohen Regelungsdichte und der geänderten wirtschaftlichen Rahmen-bedingungen nur block-/grundstücksweise erfolgen kann.

 

Im Zusammenhang mit der aktuellen Absicht eines Vorhabenträgers, auf den bisher gewerblich genutzten Grundstücken Tempelhofer Weg 13-24, Sachsendamm 67-71 Wohnungsbau zu realisieren und somit die bereits bestehende Wohnnutzung auf den benachbarten Grundstücken zu ergänzen, ist die Überprüfung der bisherigen planungsrechtlichen Ziele für dieses Teilgebiet erforderlich. Parallel zum beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das o.g. Neubauvorhaben besteht die Notwendigkeit, das Planungsrecht (beschränktes Arbeitsgebiet) auch für das direkt angrenzende Grundstück an den Bestand (Wohnen) anzupassen.

 

 

Trotz des räumlichen Zusammenhangs kann die Änderung der planungsrechtlichen Grundlagen für die Bestandssicherung einerseits und die geplante Erweiterung der Wohnnutzung andererseits nicht in einem Planverfahren durchgeführt werden. Aufgrund des konkreten Vorhabens ist es beabsichtigt für das Neubauprojekt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen. Die Aufnahme der Wohnbebauung an der Gotenstraße in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entspricht nicht den Anforderungen der Rechtssprechungen für Ergänzungsflächen gemäß § 12 Abs. 4 BauGB. Weder ist die einbezogene Fläche von untergeordneter Bedeutung, noch handelt es sich um eine sachnotwendige Ergänzung des Vorhabens. Es sind daher zwei getrennte Bebauungsplanverfahren erforderlich (siehe Übersichtsplan).

 

Der Vorhabenträger hat das Grundstück am Sachsendamm 67-70, Tempelhofer Weg 13-24 erworben und plant dort die Errichtung von Wohngebäuden mit fünf bzw. sechs Vollgeschossen plus einem Staffelgeschoss. In das Vorhaben ist auch das unbebaute Grundstück Sachsendamm 71 einbezogen. Hierzu hat der betreffende Grundstückseigentümer sein Einverständnis schriftlich erklärt. Es sind insgesamt ca. 305 Wohneinheiten und 8 Gewerbeeinheiten inkl. einer Kita mit ca. 30 Plätzen geplant. Am Sachsendamm und am Tempelhofer Weg wird der Blockrand geschlossen. Dort sollen in den Erdgeschossen auch Büros bzw. kleine Läden möglich sein.

 

Dem Bezirksamt liegt ein Antrag gem. § 12 Abs. 2 BauGB auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für ein Projekt mit den dargelegten konkreten Inhalten vor, das im Vorfeld im Wesentlichen mit dem Bezirksamt abgestimmt wurde und das geeignet erscheint, der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes gerecht zu werden.

 

Wie eingangs erwähnt, liegt das Vorhabengebiet im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans (mit der heutigen Bezeichnung) XI-231ab. Die Aufstellung des Bebauungsplans wurde erstmalig am 11.04.1995 beschlossen. Der Geltungsbereich wurde in den Folgejahren durch mehrere Bezirksamtsbeschlüsse reduziert. Für das Vorhabengrundstück ist die Festsetzung eines Mischgebietes mit bis zu 8-geschossigen Gebäuden und einer GRZ von 0,6 vorgesehen. Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende Konzept ist allerdings bereits über zehn Jahre alt und stammt aus einem früheren Planverfahren. Diese Ziele sind mittlerweile obsolet. Der Bebauungsplanentwurf XI-231ab dient als Rahmenplan und soll anhand von Teilbebauungsplänen präzisiert und qualifiziert werden.

 

Da dieser Bebauungsplan nicht festgesetzt ist, sind Vorhaben nach den Vorschriften des Baunutzungsplans von 1960 zu beurteilen. Er weist in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin von 1958 (BO 58) als übergeleiteter rechtsverbindlicher Bebauungsplan den Geltungsbereich als beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe V/3 aus. Danach sind dort Gewerbegebiete mit max. fünf Geschossen, einer GRZ von höchstens 0,5 und einer BMZ von 6,0 zulässig.

 

 

Da das Vorhaben eine Nutzungsänderung darstellt und eine höhere bauliche Ausnutzung vorsieht, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

 

Gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung festgesetzt wird, die weniger als 20.000 m² beträgt, wobei auch Grundflächen von anderen Bebauungsplänen, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-73 VE dient der Sicherung bzw. der Entwicklung des Wohnens in der Innenstadt. Bei einer Grundstücksgröße von ca. 10.700 m² und einer geplanten Grundfläche von 4.600 m², ist die höchstens zulässige Grundfläche für ein Verfahren nach § 13a BauGB weit unterschritten. Auch unter Berücksichtigung des östlich anschließenden Bebauungsplans 7-74 (s. Übersichtsplan), der im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang steht und zur Sicherung der bestehenden Wohnnutzung an der Gotenstraße dienen soll, wird der Schwellenwert von 20.000 m² Grundfläche nicht überschritten.

 

Darüber hinaus darf der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung unterliegen, nicht vorbereiten oder begründen. Die geplante Gebietsart „Allgemeines Wohngebiet“ begründet hier keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben.

 

Da die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13 a BauGB vorliegen, wird das Bebauungsplanverfahren 7-73 VE als beschleunigtes Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt.

 

 

2. Plangebiet

Der Geltungsbereich des beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB umfasst die Grundstücke Tempelhofer Weg 13-24, Sachsendamm 67-71 sowie die angrenzenden Verkehrsflächen jeweils zur Hälfte. Die Größe des Plangebiets (ohne Straßenverkehrsflächen) beträgt ca. 10.700 m².

 

Das Plangebiet liegt am Rand der südlichen Berliner Innenstadt, südlich der Ringbahn im Osten des Ortsteils Schöneberg, in der Nähe des S- und Fernbahnhofs Südkreuz. Südlich verläuft der Sachsendamm, der eine wichtige Verbindungsfunktion zwischen den Stadtteilzentren Schöneberg/Hauptstraße und Tempelhof/Tempelhofer Damm besitzt sowie als Zubringer zur Stadtautobahn A 100 fungiert und entsprechend stark befahren ist.

 

Die Bebauung im direkten Umfeld des Geltungsbereiches weist eine heterogene Nutzungs- und Baustruktur auf. Entlang des Sachsendamms und der Gotenstraße befinden sich, mit Ausnahme der Vorhabengrundstücke, Wohngebäude in geschlossener Blockrandbebauung. Die Bebauung ist viergeschossig, in der Gotenstraße zusätzlich mit einem Dachgeschoss. Entlang des Tempelhofer Weges sowie im Blockinneren zwischen den Straßen Sachsendamm, Tempelhofer Weg und Gotenstraße befinden sich diverse gewerbliche Nutzungen in bis zu dreigeschossigen Gebäuden, dabei verteilen sich die Nutzungen mit gewerblichem Charakter entlang des Tempelhofer Weges, während im Blockinneren ausgedehnte Garagenanlagen dominieren, die teilweise mit Kleingewerbe genutzt werden. Das Vorhabengebiet selbst wird durch mehrere Autowerkstätten und durch Kfz-Handel genutzt. Südlich des Geltungsbereiches befinden sich ein Möbel-Markt (Möbel Kraft) sowie Sportanlagen inkl. Schwimmbad.

 

 

3. Planerische Ausgangssituation

Baunutzungsplan:

Als verbindliches Planungsrecht gilt der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961, S. 742) i. V. m. den ff. Fluchtlinien und den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 1958; darin ist der Bereich als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe V/3 ausgewiesen.

 

Flächennutzungsplan:

Im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (Abl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. September 2013 (ABl. S. 2070) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche (M 2) dargestellt.

 

Bereichsentwicklungsplanung:

Das Nutzungskonzept des Bereichsentwicklungsplans Schöneberg-Ost (Stand: 1997) sieht in Anlehnung an das vorgenannte Wettbewerbsergebnis für das Plangebiet Kerngebiet, Wohnnutzung (W 1), einen öffentlichen Platz zur Aufweitung des Tempelhofer Weges sowie einen Kita-Standort als Wohnfolgeeinrichtung vor.

 

 

4. Vorhaben

Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die teilweise im Block bereits vorhandene Wohnnutzung zu ergänzen. Das städtebauliche und architektonische Konzept sieht vor, sowohl zum Tempelhofer Weg als auch zum Sachsendamm den Blockrand zu schließen, um insbesondere die Lärmemmissionen des Sachsendamms aus dem Blockinnenbereich fernzuhalten. Im Blockinneren sind drei in Nord-Süd-Richtung ausgerichtete Gebäude vorgesehen. Am Tempelhofer Weg sind die Gebäude so weit eingerückt, dass eine nachträgliche Verbreiterung des Straßenquerschnittes möglich sein wird.

 

Während die straßenbegleitenden Gebäude sowie das nördliche Gebäude im Blockinnenbereich mit fünf Vollgeschossen zuzüglich Staffelgeschoss geplant sind, sieht die Planung für die beiden übrigen Gebäude sechs Vollgeschosse plus ein Staffelgeschoss vor.

 

Die Blockrandbebauung nimmt die Traufhöhe der angrenzenden Bebauung, insbesondere entlang der Gotenstraße von 14,0 m auf. Insgesamt wird durch die Bebauung eine Fläche entsprechend einer GRZ von 0,43 in Anspruch genommen, die Geschossfläche entspricht einer GFZ von 2,47. Die GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauGB liegt bei 0,62.

 

Die Anlage der Tiefgaragen stellt sicher, dass Kfz-Verkehr weitestgehend aus dem Blockinnenbereich herausgehalten werden kann, (Ausnahme Rettungsfahrzeuge). Die meisten Gebäude weisen darüber hinaus Mieterkeller auf. Diese können auch zum Abstellen von Fahrrädern verwendet werden. Weitere Fahrradstellplätze werden oberirdisch vor den jeweiligen Gebäuden nachgewiesen.

In der nördlichen Blockrandbebauung zum Tempelhofer Weg soll die Kindertagesstätte untergebracht werden, deren Freiflächen sich auf der Rückseite im Blockinneren anschließen.

 

 

5. Wesentlicher Planinhalt

Die Arrondierung der Wohnnutzung in dem zuvor vorwiegend gewerblich geprägten Bereich entspricht grundsätzlich den bezirklichen und gesamtstädtischen Zielen. Der Deckung des Bedarfs an innerstädtischen Wohnungen im Bezirk wird damit Rechnung getragen. Als Art der Nutzung ist allgemeines Wohngebiet (WA) vorgesehen.

 

Des weiteren soll das Ziel des vorgenannten städtebaulichen Wettbewerbsergebnisses (Schöneberger Linse), den Tempelhofer Weg auf insgesamt 26,0 m zu verbreitern und als urbanen Stadtraum zu entwickeln, weiterverfolgt werden. Für diesen Zweck wird der 5,0 m breite derzeitige Vorgartenbereich des Grundstückes der Straßenverkehrsfläche zugeordnet.

 

 

6. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bei dem der Vorhabenträger sämtliche Planungs- und Gutachterkosten übernimmt, werden dem Bezirk keine Kosten entstehen.

 

 

6. Ergebnis des Mitteilungsverfahrens

Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme GL 5.21-0177/2014 vom 01.04.2014) und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Stellungnahme II C 24-6151/07-73 VE.1 vom 24.04.2014) bestehen keine Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans 7-73 VE und die gleichzeitige Geltungsbereichsreduzierung des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans XI-231ab.

 

 

8. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S: 1548)

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 693)

 

 
 

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