Drucksache - 0780/XIX  

des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin über

1. die Aufhebung des Bezirksamtsbeschlusses zur Aufstellung des Bebauungsplans XI-228 für die Grundstücke Bessemerstraße 84/102 und Eythstraße 14/66 im Bezirk Schöneberg (BA-Beschluss Nr. 522 vom 23.05.1995),

2. die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-65 VE für das Grundstück Bessemerstraße 84, Eythstraße 66 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg

Begründung

1. Einstellung des Bebauungsplanverfahrens XI-228

Für den südwestlichen Bereich des Gewerbegebietes Bessemerstraße wurden Mitte der 1990er Jahre drei Bebauungsplanverfahren eingeleitet, neben dem Bebauungsplan XI-228 auch die Verfahren XI-226 und XI-227. Während die Bebauungsplanverfahren XI-226 und XI-227, entsprechend dem Industrieflächensicherungskonzept des Senats, die Neuordnung des Gewerbestandortes an der Bessemerstraße zum Ziel hatten, sollte das Gewerbegrundstück Bessemerstraße 84 / Eythstraße 66 im Bebauungsplan XI-228 in ein allgemeines Wohngebiet umgewandelt werden.

Mit Schaffung ausreichender Wohnpotentiale Mitte der 1990 er Jahre nahm der Bedarf an der Errichtung weiterer Wohnungen ab. Die Entwicklung von Wohnbauten auf dem in Rede stehenden Grundstück ließ sich nicht mehr begründen und Investoren fragten das Grundstück nicht mehr nach. Somit ruhte das Bebauungsplanverfahren nach Abschluss der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im Jahre 1995. Die Einstellung dieses Bebauungsplanverfahrens war zwischenzeitlich angedacht und wieder verworfen.

In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt erneut verändert. Der im Auftrag des Bezirksamtes erarbeitete Wohnungsmarktbericht (Juni 2012) prognostiziert vor dem Hintergrund des demographischen Wandels für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg eine deutliche Zunahme der Wohnraumnachfrage. Der Bedarf liegt hiernach bei Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen und Wohnbedürfnisse (Kleinstwohnungen, barrierefreie, altengerechte, preisgünstige Wohnungen u.a.). Die rd. 3.330 Wohneinheiten, die bereits als Wohnungsbaupotenziale für den Bezirk ermittelt wurden (hierzu gehörte auch das in Rede stehende Plangebiet), können den erforderlichen Bedarf an Wohnungen nicht vollständig abdecken. Somit sind zusätzliche Wohnbaustandorte erforderlich. Vor diesem Hintergrund wurde u.a. das Grundstück Bessemerstraße 84/Eythstraße 66 erneut als Wohnbaufläche thematisiert.

Für das Grundstück Bessemerstraße 84 / Eythstraße 66 liegt dem Bezirk seit Anfang Oktober 2012 ein Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vor (vgl. unter 2.). Vor Einleitung eines neuen (vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes für das in Rede stehende Grundstück ist der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan XI-228 aufzuheben.

2. Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 7-65VE

Anlass und Erforderlichkeit

Vor dem Hintergrund der aktuellen berlinweiten Wohnungsnachfrage wurde ein Investor im Bezirksamt vorstellig und unterbreitete Vorschläge für ein Wohnbauprojekt auf dem Grundstück Bessemerstraße 84 / Eythstraße 66. Vorabstimmungen haben stattgefunden.

Für die Realisierung dieses Wohnbauprojektes liegt dem Bezirk seit Anfang Oktober 2012 ein Antrag gemäß § 12 Abs. 2 BauGB auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens vor. Ziel und Inhalte des Projektes wurden im Rahmen von Vorgesprächen mit dem Fachbereich Stadtplanung sowie mit anderen Behörden erörtert und weiterentwickelt.

Die Entscheidung über die Aufstellung, des neuen Bebauungsplans, ergibt sich einerseits aus dem Antrag auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan und andererseits aus der damit verbundenen Beschränkung des Plangebietes auf das Vorhabengrundstück Bessemerstraße 84 / Eythstraße 66.

Planungsrechtliches Erfordernis ergibt sich sowohl aus der geltenden Ausweisung von Teilen des Plangebietes als beschränktes Arbeitsgebiet als auch aus der Lage der als allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Flächen hinter der rückwärtigen Bebauungstiefe (s. verbindliches Planungsrecht). Das geltende Planungsrecht steht der Realisierung eines Wohnprojektes entgegen.

Plangebiet

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB umfasst das Grundstück Bessemerstraße 84 / Eythstraße 66. Die Größe des Grundstücks beträgt ca. 24.600 m². Die vor dem Grundstück liegenden jeweiligen Straßenflächen (20 m bzw. 6 m breit) liegen nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, da sie durch die Straßenfluchtlinien ausreichend gesichert sind und nicht dem Vorhaben zuzurechnen sind.

Auf dem Grundstück hatte sich ein Busunternehmen angesiedelt. Freiflächen werden überwiegend als Buspark- und -abstellplatz genutzt. In den bestehenden ein- bis zweigeschossigen Gewerbebauten befinden sich, soweit sie nicht leer stehen, Lagernutzungen. Der Baumbestand im westlichen Grundstücksteil (ca. 3.400 m²) erfüllt gemäß Landeswaldgesetz die Kriterien eines Waldes. Die Haupterschließung erfolgt über eine Zufahrt von der Bessemerstraße (hier liegt das Grundstück mit ca. 20 m Breite an der Bessemerstraße). Das Grundstück liegt darüber hinaus mit einem ca. 6 m breiten Weg an der Eythstraße. Hier ist die Eythstraße als Wendehammer für BVG-Busse ausgebildet. Die Nutzung des Weges als Ausfahrt ist mit dem BVG-Betrieb nicht vereinbar.

Im Norden grenzt das Plangebiet an das Gewerbegebiet Bessemerstraße. Hier befinden sich neben produzierendem Gewerbe auch Dienstleistungsunternehmen. Östlich der Bessemerstraße setzt sich das Gewerbegebiet fort.

Direkt östlich, aber auch südlich grenzt an das Plangebiet fünfgeschossiger Wohnungsbau der unter Denkmalschutz stehenden Lindenhofsiedlung (Lindenhof II). Diese Bebauung verleiht dem Plangebiet den Charakter eines Blockinnenbereichs. Das Plangebiet liegt niedriger als das angrenzende Wohngrundstück und ist diesem gegenüber durch eine hohe Mauer abgegrenzt. Die abgeschirmte Lage wird durch die schmalen Zufahrten und die westlich anschließende Bahnanlage verstärkt.

Das Plangebiet ist verhältnismäßig schlecht an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Die Grünanlagen Insulaner und das Schöneberger Südgelände sind noch fußläufig erreichbar. Schulen, Kindertagesstätten sowie Einkaufsmöglichkeiten sind günstig gelegen, zum Teil fußläufig zu erreichen.

Verbindliches Planungsrecht

Der Baunutzungsplan weist den nördlichen Teil des Geltungsbereichs als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe V/3 (GRZ 0,3, GFZ 1,5, BMZ 6,0) aus.

Der südliche Teil des Plangebietes ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

Die zulässige Bebaubarkeit gemäß der Baustufe II/3 (GRZ 0,3, GFZ 0,6) steht jedoch im Widerspruch zur zulässigen Bebauungstiefe von 13 m gerechnet von der Straßenfluchtlinie (gemäß §§ 7 Nr. 16 und § 8 Nr. 1.a) der Bauordnung 1958). Da das allgemeine Wohngebiet im Blockinnenbereich vollständig hinter der 13 m-Bebauungstiefe liegt, ist planungsrechtlich keine Bebauung zulässig.

Im Plangebiet bzw. auf den Straßen gelten förmlich festgesetzte Bau- und Straßenfluchtlinien aus dem Jahr 1911 fort. Die Straßenfluchtlinien entsprechen dem Bestand. Die Baufluchtlinie verläuft unter Berücksichtigung eines Vorgartenstreifens hierzu parallel zu den Straßen.

Vorbereitende Bauleitplanung

Im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 7. März 2013 (ABl. S. 432) ist das Plangebiet überwiegend als Wohnbaufläche W 2 (GFZ bis 1,5) dargestellt. Für den nördlichen, ca. 40 m breiten Grundstücksbereich erfolgt jedoch die Darstellung als gewerbliche Baufläche. Damit ist der in Rede stehende Bereich auch Gegenstand des Stadtentwicklungsplanes Industrie und Gewerbe.

Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung Schöneberg-Ost (1997) stellt das Plangebiet im Wesentlichen als Wohnbaufläche W2 mit einer GFZ -Höchstgrenze von 1,2 dar. Im westlichen Teil des Geltungsbereichs (im Bereich des Waldes) sieht das Nutzungskonzept ferner Grünflächen mit den Zweckbestimmungen Parkanlage und Spielplatz sowie Standorte für eine Kindertagesstätte und eine Jugendeinrichtung sowie einen Spielplatz vor.

Vorhaben

Das Wohnbauvorhaben verfolgt das Ziel der Entwicklung eines Wohnquartiers mit ca. 200 Wohneinheiten (maximal: GRZ 0,3 und GFZ 1,5, incl. Staffelgeschosse, bezogen auf die als Baugebiet festzusetzenden Grundstücksflächen). Geplant ist eine abschirmende sechsgeschossige Zeilenbebauung gegenüber dem Gewerbeareal im Norden und der Bahntrasse im Westen. Zusätzlich ist im westlichen Teil des Plangebiets ein in die Zeilenbebauung integriertes zehngeschossiges Punkthochhaus geplant. Südlich der Wohnriegel sind acht viergeschossige Wohngebäude mit Staffelgeschoss vorgesehen. Der Investor hat zugesagt, einen noch festzulegenden Anteil, sozial verträglicher Wohnungen (z.B. bezahlbare Mietwohnungen, Genossenschaftswohnungen) zu errichten. Die Nettokaltmiete soll sich entweder am unteren Rand des Mietspiegels für das Gebiet orientieren oder an einer noch festzulegende Mietobergrenze, die sich am bisherigen sozialen Wohnungsbau orientieren soll. 

Zu den Wohnungen: ca. 4 % 1-Zimmerwohnungen (ca. 45 m²), ca. 22% 2-Zimmerwohnungen (durchschnittlich 70 m²), ca. 42 % 3-Zimmerwohnungen (ca. 90 bis 100 m²), ca. 26 % 4-Zimmerwohnungen (ca. 110 bis 150 m²) und 5 % 5 ½-Zimmerwohnungen (ca. 160 m²). Alle Wohnungen sind über Fahrstühle erreichbar.

Im Eingangsbereich an der Bessemerstraße soll ein „Torhaus“ für Büros sowie Räume für freie Berufe entstehen. Die Anpassung an die vorhandenen Gebäude (straßenseitig) ist noch nicht abgeschlossen, da die endgültige Abstimmung mit der Denkmalpflege noch aussteht. Diese Abstimmung wird im weiteren Bebauungsplanverfahren stattfinden. In jedem Fall wird die Gestaltung Rücksicht auf die vorhandenen Denkmale nehmen.

Eine Kindertagesstätte soll zweigeschossig in das Punkthochhaus integriert werden. Eine Freifläche wird der Einrichtung direkt zugeordnet.

Eine Überschneidung der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen soll nicht zulässig sein.

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über die Bessemer Straße.

Im westlichen Plangebiet ist ein allen Anforderungen entsprechender Wendehammer

vorgesehen. Mögliche Ausfahrten über die Eythstraße für die Müllabfuhr sind mit den

zuständigen Stellen zu klären. Für die innere Erschließung sind Privatstraßen vorgesehen,

die südliche soll verkehrsberuhigt gestaltet werden. Die ca. 170 Stellplätze (d.h. für 85 % der

Wohnungen je ein Stellplatz) sollen bis auf die behindertengerechten, in Tiefgaragen

untergebracht werden. Ca. 2.000 m² der Waldfläche sollen erhalten und als Bestandteil der

Freifläche gesichert werden. Die genaue Flächengröße und Lage wird im weiteren Verfahren

abgestimmt.

Zwei, den bauordnungsrechtlichen Vorgaben entsprechende Spielplätze sollen angelegt werden. Sie werden planungsrechtlich gesichert. Potenzielle Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und dem Spielplatz für ältere Kinder sind vor Beginn der frühzeitigen Beteiligungsverfahren zu klären, da sich hieraus eine Änderung des städtebaulichen Konzeptes ergeben kann. Der Investor hat zugesagt, die öffentliche Zugänglichkeit für die Spielbereiche zu gewährleisten.

Freiflächen sind gärtnerisch anzulegen, auch oberhalb von Tiefgaragen. Eine Erdabdeckung mit 80 cm soll garantiert werden. Das gibt die Möglichkeit auch Baumpflanzungen vorzunehmen. Ein Pflanzkonzept bzw. die Ermittlung von Ersatzpflanzungen für zu fällende, geschützte Bäume bzw. für Waldflächen steht noch aus.

Klärungsbedarf, Gutachten

Das Projekt ist auf der Grundlage städtebaulicher Entwürfe im Fachbereich Stadtplanung

sowie in anderen Fachbehörden vorgestellt und erörtert worden. Nicht alle Aspekte /

Konflikte konnten abschließend ermittelt, geklärt und koordiniert werden. Zustimmung bzw.

Klärung, teilweise auf der Grundlage von Gutachten, besteht mit den zuständigen

Fachämtern insbesondere bzgl. der verkehrlichen Erschließung, der Lärm- und

Luftbelastung, bauordnungsrechtlichen Vorgaben, des Denkmalschutzes, der Spielplatz- und

Freiflächenplanung, des Arten- und Naturschutzes, der Altlasten, des Waldbestandes,

Abstandsflächen, Rettungswege. Hieraus können sich im weiterem Verfahren noch

Änderungen ergeben.

Die Bewältigung immissionsschutzrechtlicher Konflikte zwischen dem geplanten

Wohngebiet, welches an ein bestehendes und planungsrechtlich gesichertes Gewerbegebiet

heranrückt, und den zulässigen Emissionen des Gewerbegebietes muss ausschließlich im

Bebauungsplan 7-65VE erfolgen. Geplant sind städtebauliche und architektonische

Maßnahmen, wie Gebäudekörperstellung, Raumanordnungen sowie Schallschutzfenster.

Planungsrechtliche Beschränkungen des Gewerbegebietes sind nicht geplant bzw.

städtebaulich oder rechtlich möglich.

Für alle umweltrechlichen Belange wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine

Umweltprüfung stattfinden, die die Ergebnisse in einem Umweltbericht zusammenfasst und

entsprechende Handlungsnotwendigkeiten aufzeigt. Der Umweltbericht unterliegt der

Abwägung.

Der Vorhabenträger hat zum Nachweis, dass er in der Lage ist, das Vorhaben durchzuführen, seine finanzielle Bonität nachzuweisen. Diese wird er zeitnah nach Fassung dieses Aufstellungsbeschlusses, spätestens vor Beginn der frühzeitigen Beteiligungsverfahren nach § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB vorlegen. Aus der Finanzierungsbestätigung muss hervorgehen, dass das Kreditinstitut die voraussichtliche Wirtschaftlichkeit des Projektes geprüft hat, die Bereitstellung der erforderlichen Mittel übernimmt und somit die Bonität des Vorhabenträgers nachgewiesen wurde.

Weiteres Vorgehen

Auf der Grundlage eines noch abzustimmenden Bebauungsplanentwurfs sowie

Begründungsentwurfes sollen als nächste Verfahrensschritte die frühzeitigen Träger- und

Öffentlichkeitsbeteiligungen durchgeführt werden.

3. Mitteilungsverfahren

Mit Schreiben vom 22. November 2012 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz sowie die Gemeinsame Landesplanung gemäß § 5 AGBauGB über die Einstellung des Bebauungsplanes XI-228 und über die Aufstellung des  Bebauungsplanes  7-65VE informiert. Bedenken wurden keine vorgetragen. Die genannten Hinweise werden im Rahmen des Verfahrens berücksichtigt. Hingewiesen wurde unter anderem darauf, dass die Regelungen zum Immissionsschutz nicht zu Lasten der nördlich angrenzenden gewerblichen Nutzungen erfolgen dürfen. Darüber hinaus wird empfohlen, die Planunterlagen vor Durchführung der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz zur rechtlichen Klärung vorzulegen.

4. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bei dem der Vorhabenträger sämtliche Planungs-, einschließlich Gutachter-, und Erschließungskosten übernimmt, werden dem Bezirk keine Kosten entstehen.

5. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 11. November 2012 (GVBl. S. 693)