Drucksache - 0575/XIX
Das Bezirksamt bittet, den mit beiliegender Bezirksamtsvorlage – zur Kenntnis zu nehmen.
Begründung
Ziel des Bebauungsplanes 7-64 ist die planungsrechtliche Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung der in Rede stehenden Flächen nach nunmehr erfolgter Fertigstellung des Bahnhofs Südkreuz.
Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens war der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 20. Juni 2012, in dem das Bezirksamt ersucht wurde für die in Rede stehenden Flächen „verbindliches Baurecht für die Bebauung mit einer gewerblichen Blockrandbebauung in ‚Berliner Traufhöhe‘ zu schaffen und die Flächen durch Einleitung entsprechender Schritte, ggf. in Zusammenarbeit mit weiteren zuständigen Stellen, für den Markt zu mobilisieren.“
Entwicklung der Planungsüberlegungen: Die in Rede stehenden Grundstücke waren Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens XI-213, welches 1991 eingeleitet wurde. Aufgrund von Planfeststellungsbeschlüssen für die BAB 100 und für den Bahnhof Südkreuz, war die Festsetzung verbindlichen Planungsrechts für die in Rede stehenden Grundstück in absehbarer Zeit nicht möglich. Aus diesem Grunde hatte das Bezirksamt am 6. Juli 2010 die Einstellung des Bebauungsplanes XI-213 beschlossen. Für das Baufeld I an der Hedwig-Dohm-Straße erfolgte im gleichen Beschluss die Aufstellung des Bebauungsplanes 7-47. Die Grundstücke an der Suadicanistraße und am Ballonfahrerweg waren jedoch aufgrund fehlender Planungshoheit (Planfeststellung) nicht in den Geltungsbereich einbezogen worden. Die BVV wurde entsprechend über die Beschlüsse unterrichtet. Mit Einstellung des Bebauungsplanverfahrens XI-213 sind die in Rede stehenden Flächen, welche nicht planfestgestellt sind, als unbeplanter Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB einzustufen, wobei ein fiktives Planerfordernis besteht. Die Suadicanistraße ist in ihrem alten Verlauf (Flurstück 30) gewidmetes Straßenland. Die Anträge auf Freistellung bzw. Aufhebung der Planfeststellungen erfolgten mit Schreiben vom 31. März 2010 bzw. mit Schreiben vom 12. April 2010. Die Aufhebung der Planfeststellung für die BAB 100, welche das Grundstück Suadicanistraße 2, Sachsendamm 53-54 betraf, wurde mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung VII- E 11 festgestellt. Die Freistellung der südlichen Fläche des Grundstücks Suadicanistraße 2, Sachsendamm 53-54 sowie des ganzen Flurstücks 127 steht dagegen noch aus. Bis zur Freistellung liegt für diese Flächen keine kommunale Planungshoheit vor. Der Entwurf zum Bebauungsplan XI-213 sah für die Grundstücke Suadicanistraße 2-3, Sachsendamm 53-54 sowie für das Flurstück 127 der Flur 69 (Sachsendamm, Ballonfahrerweg) die Festsetzung eines Kerngebietes bei geschlossener Bauweise (reine Baukörperausweisungen) vor. Einzelhandel sollte nur im Erdgeschoss zulässig sein (großflächiger Einzelhandel war somit zulässig). Regelungen zu Vergnügungsstätten, Bordellen und zum Schutz der vorhandenen Wohnbevölkerung waren nicht vorgesehen. Es war darüber hinaus eine große Tiefgarage geplant, ohne dass die problematische Erschließungssituation über den Sachsendamm zwischen Ballonfahrerweg mit Ampelregelung und Suadicanistraße geklärt war. Vor dem Grundstück Sachsendamm 54-53 befindet sich darüber hinaus eine Bushaltestelle. Der realisierte Ausbau der Suadicanistraße und des Sachsendammes sollte bestandsbestätigend gesichert werden.
Beschreibung des Plangebietes und seiner Umgebung Das Plangebiet liegt direkt südlich des Bahnhofsgeländes Südkreuz zwischen zwei Gleistrassen und wird im Süden durch den Sachsendamm begrenzt. Auf dem Grundstück Suadicanistraße 3 befindet sich ein Gründerzeitwohnhaus. Die übrigen Flächen sind aufgrund ihrer Planbefangenheit ungenutzt (im Rahmen des Bahnhofbaus wurde die Fläche als Lagerplatz genutzt). Westlich der Suadicanistraße befindet sich ein Treppenbereich als Zugang zum Bahnhof Südkreuz. Südlich parallel zum Sachsendamm verläuft die Autobahn A 100. Das Plangebiet liegt somit zwischen Verkehrstrassen isoliert im Stadtgebiet. Gleichzeitig ist es optimal an das öffentliche Verkehrsnetz (S-Bahn, Fernbahn, Bus, Hauptverkehrsstraße, Autobahn) angebunden.
Planungsüberlegungen: Die Rahmenbedingungen für die in Rede stehenden Flächen (relativ geringe Größe; dreiecksförmiger Zuschnitt des Baugebietes; Eigentumsverhältnisse: privater Eigentümer und Liegenschaftsfonds; hohe Schallbelastung, insbesondere am Sachsendamm; problematische Erschließungssituation, sowohl für das Grundstück Suadicanistraße 3 als auch für das Grundstück Sachsendamm 53-54; intaktes Wohnhaus mit Schallschutzfenstern im Bestand; optimale Anbindungen an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr; gute Anbindung an die Autobahn) lassen nur einen eingeschränkten Entwicklungsspielraum zu. Um die Belange der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen, sowohl derzeit als auch zukünftig, die Belange des privaten Eigentümers sowie vorhandene und potentielle Nutzungskonflikte ermitteln und berücksichtigen zu können, sind detaillierte Bestandsaufnahmen und Abstimmungen erforderlich. Hiervon unabhängig bestehen folgende Planungsüberlegungen: Bei Beibehaltung der Wohnnutzung auf dem Grundstück Suadicanistraße 3, von der grundsätzlich auszugehen ist, wird die Entwicklung einer störungsunempfindlichen, jedoch gleichzeitig nicht emittierenden Nutzung auf dem Grundstück Suadicanistraße 2 / Sachsendamm 53-54 und Flurstück 127 angestrebt. In Frage kommen neben Büronutzungen, ein Beherbergungsunternehmen und / oder kleinere kulturelle, soziale oder sportliche Einrichtungen. Läden / Gastronomiebetriebe im Erdgeschoss sind möglich. Als Art der baulichen Nutzung kommen grundsätzlich für das ganze Baugebiet ein Mischgebiet bzw. für das Baugebiet am Sachsendamm ein mit den beteiligten Eigentümern / Investoren abzustimmendes Sondergebiet (z.B. Hotel und Tagungsstätte, Büro- und Verwaltungsgebäude) in Frage. Aufgrund der problematischen Erschließungssituation sind maximal eine kleine Tiefgarage und Nutzungen mit minimalem Lieferverkehr möglich. Die geschlossene Bauweise in Verbindung mit der Berliner Traufhöhe werden dabei das Maß der baulichen Nutzung bestimmen. Die Sicherung von Straßenverkehrsfläche erfolgt bestandsbestätigend in Abstimmung mit den zuständigen Behörden.
Vorbereitende Bauleitplanung Gemäß den Darstellungen des Flächennutzungsplanes liegt das Plangebiet im Bereich der generalisierten nachrichtlichen Übernahme von Bahngelände. Eine Entwickelbarkeit eines Baugebietes entsprechend den beschriebenen Zielen für das ca. 3.500 m² Plangebietes ist aus dem Flächennutzungsplan gegeben. Dies ergibt sich aus der Größe des Gebietes unter 3 ha sowie aus der vorhandenen Bebauung.
Erforderlichkeit: Das Bebauungsplanverfahren ist erforderlich, um für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sicherzustellen. Nach geltendem Recht kann die nördliche Teilfläche des Grundstücks Suadicanistraße 2 / Sachsendamm 53-54 gemäß § 34 BauGB mit einem Wohn-/ gemischt genutzten Gebäude bebaut werden. Dies steht den städtebaulichen Zielsetzungen des Bezirks entgegen.
Mitteilungsverfahren Mit Schreiben vom 22. August 2012 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz sowie die Gemeinsame Landesplanung gemäß § 5 AGBauGB über die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes informiert. Bedenken wurden keine vorgetragen. Die Hinweise werden im Rahmen des Verfahrens berücksichtigt.
Haushaltsmäßige Auswirkungen Es werden keine erwartet.
RechtsgrundlageBaugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 11. November 2012 (GVBl. S. 693)
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