Begründung

Ziel und Zweck des Bebauungsplanverfahrens

Ziel des Bebauungsplanes 7-58 B für die Grundstücke Tempelhofer Damm 2/6, Kaiserkorso 155 im Ortsteil Tempelhof ist die Sicherung der vorhandenen Nutzungsstruktur. Die Nutzungsvielfalt des Stadtquartiers soll erhalten und gestärkt werden. Verdrängungen, z.B. durch Vergnügungsstätten und Bordelle sollen vermieden werden.

Derzeit sind alle Grundstücke als Kerngebiete festgesetzt. Tatsächlich fügen sich die Grundstücke bzgl. Gebäudestruktur und Nutzung (Wohnen, Dienstleistung, Handel) in die umgebende Mischgebietsnutzung ein.

Im Bebauungsplanverfahren wird geprüft, ob die Festsetzung eines Mischgebiet für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Das Maß der baulichen Nutzungen, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen sollen gegenüber geltendem Recht nicht geändert werden.

Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit

Da das Bebauungsplanverfahren gemäß Aufstellungsbeschluss vom 17. April 2012 auf der Grundlage von § 13 a BauGB als vereinfachtes Verfahren ohne Umweltprüfung durchgeführt wird, erfolgte keine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, sondern eine Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB. Der Zeitraum, in dem sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen informieren konnte, wurde auf zwei Wochen festgelegt.

Die Öffentlichkeitsbeteiligung wurde im Amtsblatt von Berlin Nr. 38, vom 7. September 2012, Seite 1628, ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus erfolgte eine Unterrichtung der Bewohner des Gebietes und der Umgebung durch das Verteilen bzw. Aushängen von Informationszetteln.

Ab dem 12. September 2012 wurde neben einer einleitenden Information zur Öffentlichkeitsbeteiligung sowohl eine Übersicht des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes als auch der Begründungsentwurf auf der bezirklichen Homepage im Internet veröffentlicht, und zwar für den Zeitraum der Öffentlichkeitsbeteiligung.

Die Öffentlichkeitsbeteiligung fand in der Zeit vom 12. September bis einschließlich 25. September 2012 statt. Öffentlich ausgelegt wurde eine Übersicht mit dem Geltungsbereichs des Bebauungsplanes 7-58B nebst Begründungsentwurf ohne Umweltbericht.

Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB

Elf Bürger nutzten die Gelegenheit und ließen sich über die Planung und mögliche Auswirkungen unterrichten. Drei schriftliche Stellungnahmen, hiervon waren zwei wortgleich, wurden abgegeben.

1. Bürgeräußerung (zwei identische Schreiben mit vier Unterschriften, vom 23. September 2012)

„Wir möchten dem Vorschlag, Stop der Verbreitung von Spielstätten und Bordellen im oben genannten Wohngebiet, zustimmen.

Dem Zuzug von Gewerbe ist nichts entgegenzusetzen, solange die Wohnnutzung überwiegt.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit in diesem beschleunigten Verfahren ist für uns aber auch ein Punkt zur Kritik.

Aus der Anschrift ergibt sich, dass die Abteilung des Amtes auch für Gesundheit, Soziales und Stadtentwicklung zuständig ist.

Nun ist zur Verbreitung von Vergnügungsstätten plötzlich Schnelligkeit gefragt.

Was gedenkt man gegen den stetig steigenden und gesundheitsschädlichen Lärm vor unseren Häusern zu unternehmen? (Lüften – aber nur wenn niemand im Raum ist.)

Wie kann man die vielen Veranstaltungen auf dem Tempelhofer Feld erfolgreich koordinieren? Der damit verbundene Lärm und die Parkplatznot sollten vermieden werden. (Besuch fährt wieder nach Hause, da es keinen Parkplatz gibt.)

Es wird immer nur von Beauftragten zur Konzeptentwicklung gesprochen, doch kommt von einer sinnvollen Umsetzung hier leider nichts an. (Kosten!)

Vielleicht ist dieser Bebauungsplan ein Anfang für eine erfolgversprechende Zusammenarbeit zwischen den zuständigen Ämtern und den betroffenen Bürgern.

Oder gehören wir nicht zu den betroffenen Anwohnern?“

Stellungnahme des Fachbereich Stadtplanung:

Da sich die Bürgeräußerung nicht nur auf das Bebauungsplanverfahren bezieht, sondern von allgemeinem Interesse für das Bezirksamt und die Bezirksverordnetenversammlung sein kann, wurde sie hier im vollen, und somit teilweise auch widersprüchlichen, Wortlaut wiedergegeben.

In der weiteren Abwägung wird nur auf die planungsrechtlich relevanten Hinweise eingegangen:

Die Zustimmung zur Planung bzgl. Vergnügungsstätten und Bordellen wird positiv zur Kenntnis genommen. „Zur Verbreitung von Vergnügungsstätten“, ist, wie in der Bürgeräußerung dargelegt, jedoch im vorliegenden Planverfahren keine „Schnelligkeit gefragt“ noch sind die Vergnügungsstätten über den Bestand hinaus erwünscht. Kerngebietstypische Nutzungen sollen zukünftig auch nur noch bedingt zulässig sein. Das Bebauungsplanverfahren wird auf der Grundlage von § 13 a BauGB als beschleunigtes Verfahren (dies ist ein feststehender Rechtsbegriff) durchgeführt, dies bedeutet ein effizienteres Bebauungsplanverfahren.

In einem Mischgebiet kann der prozentuale Anteil der Wohnnutzung planungsrechtlich jedoch nicht festgeschrieben werden. Ein Überwiegen der Wohnnutzung könnte nur in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO oder in einem besonderem Wohngebiet gemäß § 4 a BauNVO sichergestellt werden. Beide Baugebiete kommen jedoch aufgrund der hohen Lärm- und Luftbelastung am Tempelhofer Damm nicht in Frage. Bei dem Tempelhofer Damm, Bundesstraße 96, handelt es sich um eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße mit hohem Verkehrsaufkommen (30.001 – 40.000 Kfz/ Tag, Straßenabschnitt vor dem Plangebiet) und damit mit erheblichen Emissionen (bzgl. NOx und PM 10 weit überdurchschnittlich; Schallwerte tags > 70 – 75 dB(A) und nachts > 60- 65 dB(A)).

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 7-58B kann nur auf die vorhandene Vorbelastung reagiert werden. Dies soll auf zweierlei Weise erfolgen. Zum einen verhindert die angestrebte Herabzonung von einem Kerngebiet auf ein Mischgebiet die Ansiedlung von weiteren emittierenden Nutzungen sowie die Zunahme von Anliefer- und Besucherverkehren. Zum anderen ermöglicht die Ausweisung eines Mischgebietes die Nutzung der lärmbelasteten Gebäudeteile durch gewerbliche Nutzer und die ruhigeren Wohneinheiten der rückwärtigen Gebäudeteile bzw. der zum Kaiserkorso hin orientierten als Wohnungen. Die Ausweisung eines Mischgebietes trägt somit nicht nur dem Nutzungsbestand mit einem hohem Wohnanteil Rechnung, sondern auch der Lage an einer stark emittierenden Straße.

Die Reduzierung verkehrlicher Emissionen bedarf anderer aktiver bzw. passiver Maßnahmen, die nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens sein können.

2. Bürgeräußerung mit Schreiben vom 25. September 2012 (ergänzt durch ein weiteres Schreiben als Anlage zum Schreiben vom 25. September 2012 mit Bestands- und Zielplänen bzgl. Nutzungen des Plangebietes vom 12. Oktober 2012)

a.      Es wird kritisiert, dass das Bezirksamt nicht das Gespräch mit dem Eigentümer aller drei Grundstücke des Plangebietes vor Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens gesucht hat. Erfahren hat der Eigentümer und sein Bevollmächtigter von dem Bebauungsplanverfahren erst durch die Informationszettel, die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung verteilt wurden.

b.      Es wird befürchtet, dass durch die Umwandlung eines Kerngebietes in ein Mischgebiet „bestehende gegenwärtig rechtmäßige und bestandsgeschützte Nutzungen“, für die bereits gutachterliche Leistungen beauftragt wurden und die mit den „planerischen Überlegungen des Bezirks kollidieren“, langfristig gefährdet sind.

c.      Soweit die Planung, so wie angedacht, festgesetzt wird, ist von einer erheblichen Wertminderung auszugehen. Es wird nicht gesehen, dass eine Entschädigung für die drei Grundstücke des Eigentümers im Bebauungsplan vorgesehen ist.

d.      Die Ausweisung der drei Grundstücke 1988 im Bebauungsplan XIII-225 als Kerngebiet sowie die Darstellung der Grundstücke im Flächennutzungsplanes aus dem Jahre 1965 wird im historischen Kontext, insbesondere in Verbindung mit dem Flughafen Tempelhof, ausführlich nachvollzogen. Es erfolgt ein Abriss über die gewerblichen Nutzung des Gebäudes. Als Fazit wird festgehalten, dass sich die Nutzungen „kontinuierlich und stets unter Einschluss von Nutzungen gemäß § 7 BauNVO weiterentwickelt“ haben.

e.      Es wird auf den Denkmalschutz eines der drei Gebäude sowie auf die Notwendigkeit es wirtschaftlich zu nutzen, verwiesen. „Mittelfristig [ist] mit einer Unterschutzstellung“ der anderen Gebäude aufgrund vielfältig dargelegter Überlegungen „zu rechnen“. In diesem Zusammenhang werden die Planungen für die drei Grundstücke dargelegt: Erhöhung des Gewerbeanteils; Erdgeschoss „unter grundsätzlichem Einschluss eines Großteils der § 7 BauNVO“ zulässigen Nutzungen, Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken oder das Wohnen nicht störenden gewerblichen Nutzungen, die Neuerrichtung von Balkonen an den Brandwänden zu Nachbargrundstücken. Die im Ergänzungsschreiben beigefügten Zeichnungen legen die Planungen je Geschoss und Nutzungseinheit grafisch dar. Demnach sind neben Wohnen, kleineren Büro-/Gewerbeeinheiten, Verwaltung, einem Kino/Gewerbe im Erdgeschosse des Gebäudes Kaiserkorso 155 und der bereits vorhandenen Vergnügungsstätte keine weiteren Nutzungen geplant.

f.        Vor dem Hintergrund der zu erwartenden mittelfristigen Nutzung im städtischen Umfeld erscheint die Herabzonung des Kerngebietes als kurzsichtig. Da das derzeit untergenutzte Flughafengebäude mittelfristig nachhaltig genutzt werden wird, ist „eine Fortführung der Kerngebietnutzungen auf den betroffenen Grundstück erforderlich“. Auf die geplante Landesbibliothek und andere Senatsplanung auf dem ehemaligen Flughafengelände wird verwiesen.

g.      Es wird ein Planerfordernis bzgl. der Bauweise gesehen, da die rückwärtigen Gebäudeteile auf dem Grundstück Tempelhofer Damm 4 außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegen. Dies widerspricht auch den Zielen des Bebauungsplanes, nämlich einer bestandsorientierten Festsetzung.

Stellungnahme des Fachbereich Stadtplanung:

Einleitend ist festzuhalten, dass die auf sieben Seiten niedergeschriebenen Bedenken gegen das Bebauungsplanverfahren nur auf Missverständnissen beruhen; insbesondere auf Missverständnissen durch Unkenntnis über das im Mischgebiet umfangreich zulässige Nutzungsspektrum.

Zu a.: Gemeinden sind gemäß § 1 Abs. 3 BauGB verpflichtet, Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Darüber hinaus sind sie von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen (vgl. § 2 Abs. 1 BauGB). Wegen städtebaulicher Fehlentwicklungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg aufgrund überholter und nicht mehr opportuner Kerngebietsausweisungen, kam es wiederholt zu Nutzungskonflikten, insbesondere zwischen Vergnügungsstätten und den sensiblen Wohnnutzungen. So auch im Plangebiet. Ein Informationsgespräch mit Grundstückseigentümern über die städtebaulichen Ziele vor Aufstellung des Bebauungsplanes wäre zwar grundsätzlich möglich, bei der Fülle an im Bezirk zu bearbeitenden Bebauungsplanverfahren jedoch personell nicht leistbar. Mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt für Berlin am 22. Juni 2012, erfolgte die gemäß § 2 Abs. 1 BauGB vorgeschriebene ortsübliche Bekanntmachung. Die Öffentlichkeitsbeteiligung wurde darüber hinaus ebenfalls im offiziellen Organ des Landes Berlin, dem Amtsblatt, ortsüblich bekannt gemacht. Die Verteilung der Informationszettel war ein zusätzlicher Service des Fachbereichs Stadtplanung.

Zu b.: Genehmigte Nutzungen genießen auch bei Änderung des Planungsrechts Bestandsschutz. Gemäß der Anlage des Ergänzungsschreiben vom 12. Oktober 2012 befinden sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt im Gebäude nur Wohnungen, Büros, eine ca. 480 m² große leerstehende Gewerbeeinheit sowie eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Die dargelegte Zielplanung zählt darüber hinaus nur noch „Verwaltung“ als weitere angestrebte Nutzung auf, wobei der Anteil an Büro / Gewerbeeinheiten zulasten bestehender Wohnnutzungen erhöht werden soll. Darüber hinaus ist ein Dachgeschossausbau für Wohnungen geplant.

Sämtliche Nutzungen im Bestand und gemäß Planung des Eigentümers, mit Ausnahme der kerngebietstypischen Vergnügungsstätte, sind in Mischgebieten allgemein zulässig. In Kerngebieten wären dagegen die gemäß Eigentümerplanung zu ergänzenden Wohnungen nicht zulässig, da sie über den Ausnahmerahmen eines Kerngebietes hinaus gehen. Vor diesem Hintergrund geht die Zielsetzung des Bebauungsplanes mit den Interessen des Eigentümers absolut konform.

Das Maß der baulichen Nutzung, welches für einen Dachgeschossausbau entscheidend ist, ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.

Zu c.: Ein Entschädigungstatbestand gemäß § 42 BauGB liegt nicht vor. Die Änderung der Planung wird nach mehr als sieben Jahren erfolgen, da der Bebauungsplan XIII-225 vor fast 25 Jahren festgesetzt wurde. Somit könnte rein rechtlich nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangt werden. Tatsächlich handelt es sich um zwei reine Wohngrundstücke und ein gemischt genutztes Gebäude. Folglich liegt ein Anspruch auf eine Entschädigung somit bei Änderung von Kern- in Mischgebiet nicht vor.

Zu d.: Der Flächennutzungsplan aus dem Jahre 1965 ist nicht mehr aktuell. Die gesamtstädtischen Ziele haben sich in den letzten fast 50 Jahren wiederholt geändert, auch für das Plangebiet und den Flughafen Tempelhof. Die Ziele des Bebauungsplanes XIII-225 aus dem Jahre 1988, nämlich die Entwicklung eines Kerngebietes auf den in Rede stehenden Grundstücken, haben sich nicht erfüllt. Sowohl die bezirklichen (Bebauungsplan 7-58B mit geplantem Mischgebiet) als auch Senatspläne (Flächennutzungsplan mit Wohnbaufläche) tragen nunmehr den aktuellen stadtentwicklerischen Zielen Rechnung, auch vor dem Hintergrund der angestrebten Ziele für das ehemalige Flughafengelände. Der vorgetragene Zusammenhang zwischen dem Plangebiet und dem ehemaligen Flughafengelände wird im Fachbereich Stadtplanung nicht gesehen / nachvollzogen. Das Plangebiet gehört eindeutig nutzungs- und baustrukturell zum Wohngebiet Neu-Tempelhof. Die Bauten des Plangebietes wurden als Wohnhäuser errichtet. Außer der aktuell angesiedelten kerngebietstypischen Spielhalle, fand keine kerngebietstypische Nutzung im Plangebiet statt.

Zu e.: Die Unterschutzstellung der Gebäude Tempelhofer Damm 4 und 6 ist nicht geplant. Der Anbau von Balkonen steht nicht im Widerspruch zur geplanten Gebietsänderung. Im Gegenteil, denn die Wohnungen, für die Balkone vom Eigentümer vorgesehen werden, sollen durch die Festsetzung als Mischgebiet gesichert werden. Hiervon unabhängig bedürfen die Balkone der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Die Nutzung der Grundstücke gemäß der o.g. Zielplanung des Eigentümers als Wohn- und Bürohaus mit teilweiser Ladenzone entspricht dem Nutzungsspektrum eines Mischgebietes. Die Verwertungsbedenken des Eigentümers können vor diesem Hintergrund nicht nachvollzogen werden.

Zu f.: Wie oben dargelegt gehört das Plangebiet zum wohngeprägten Ortsteil Neu-Tempelhof. Die Ansiedlung zentraler Nutzungen westlich des Tempelhofer Dammes hat sich während der letzten 25 Jahre nicht realisiert und ist nicht mehr verfolgtes Ziel. Das historische Flughafengebäude sowie geplante Baugebiete am Rande des ehemaligen Flugfeldes bieten ausreichende Entwicklungspotentiale für vielfältige Nutzungen, auch kerngebietstypische Nutzungen.

Zu g.: Ein Planerfordernis bzgl. der Bauweise ist nicht ersichtlich. Die rückwärtigen Gebäudeteile Tempelhofer Damm 4 genießen Bestandsschutz. Das hohe Nutzungsmaß im Bestand, bauordnungsrechtliche Abstandsflächen sowie die Anforderungen an gesundes Wohnen und Arbeiten stehen einer planungsrechtlichen Sicherung der rückwärtigen Gebäude auf dem Grundstück Tempelhofer Damm 4 entgegen. Die Formulierung „bestandsorientierte Sicherung“ bzgl. der Ziele des Bebauungsplanes bezieht sich nur auf die Nutzungsart, denn nur dieses ist Gegenstand der Planung.

Die Öffentlichkeitsbeteiligung hat keine neuen Erkenntnisse ergeben.

Das Bebauungsplanverfahren wird nunmehr auf der Grundlage tiefergehender Bestandsuntersuchungen weitergeführt.

Nächster Verfahrensschritt

Als nächster Verfahrensschritt wird die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Hierfür wird ein erster Bebauungsplanentwurf mit textlichen Festsetzungen erarbeitet.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Es werden keine erwartet.

Rechtsgrundlage

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 24. Februar 2011 (GVBl. S. 58)