Drucksache - 0396/XIX  

Das Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg bittet, die mit beiliegender Bezirksamtsvorlage -zur Kenntnisnahme- zu Pkt.                der Tagesordnung vom     .             2012 vorgelegte Rechtsverordnung zur Festsetzung der 2. Verlängerung der Veränderungssperre 7 – 45 / 59 zu beschließen.

Begründung

Die o.g. Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baunutzungsplanes, der in diesem Bereich beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe II/2 (GRZ höchstens 0,4 und BMZ 1,6) ausweist.

Zudem liegen die o.a. Grundstücke im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes 7 - 45, aufgestellt mit Beschluss des Bezirksamtes am 24.06.2010 und ortsüblich bekannt gemacht am 26.09.2010 im Amtsblatt Nr. 44 auf der Seite 2277.

Dessen beabsichtigter Planinhalt ist die Festsetzung eines Mischgebietes nach den Vorschriften der aktuellen Baunutzungsverordnung, überwiegend mit den Nutzungsmaßen GRZ 0,2 und GFZ 0,4 in offener Bauweise.

Bis auf einen nördlichen Teil des Geltungsbereiches, der bereits durch großflächigen Einzelhandel geprägt ist, soll auf den weiteren Flächen Einzelhandel künftig ausgeschlossen werden bzw. nur sehr eingeschränkt in Verbindung mit Produktions-, Verarbeitungs- und Verkaufsstätten zulässig sein.

Hierdurch sollen die verbindlich formulierten Ziele des beschlossenen bezirklichen Zen-trenkonzepts unterstützt werden und ungewollte Veränderungen im Zentrengefüge unterbleiben.

Für die o. a. Grundstücke sowie für weitere, südlich angrenzende Flächen, wurde u.a. folgender Vorbescheidsantrag eingereicht:

Neubau eines Nahversorgungszentrums mit zwei (großflächigen) Einzelhandelseinrichtungen und einer Geschossfläche von 3.800 m².

Dieser Antrag widerspricht den Zielen des i.V. befindlichen Bebauungsplanes 7 - 45, der in diesem Teil des Geltungsbereiches neben der Festsetzung Mischgebiet auch eigenständige Einzelhandelsnutzungen ausschließen soll.

Auf Grund des Verfahrensstandes des Bebauuungsplanes 7 – 45 kommt bisher eine Versagung des obigen Antrages noch nicht in Betracht.

Eine Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben ist im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planungsziele des Bebauungsplanes 7 – 45 durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

Da dies hier der Fall ist, musste der Antrag gemäß § 15 Abs. 1 BauGB zurückgestellt werden.

Der Fachbereich Genehmigen (heute: BWA UD) war der Empfehlung des Fachbereichs Planen (heute: Stapl) nachgekommen und hat das Vorbescheidgesuch gemäß § 15 Abs. 1 BauGB mit bauaufsichtlichem Bescheid vom 14.07.2010 (zugestellt: 21.09.2010, mit der Geltungsdauer ab 27.04.2010) auf die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt.

Da der obige Antrag auch nach einem Widerspruchsverfahren aufrechterhalten bleibt (Klageverfahren VG Berlin - VG 19 K 129.11 -) und aufgrund der voraussichtlichen Dauer dieses Verfahrens, dessen Klageschriftsatz btr. die Grundstücke Nuthestr. 50 - 57 am 26.5.2011 bei Gericht eingereicht wurde, der Bebauungsplan 7 – 45 bis zum April 2013 nicht festgesetzt werden kann, ist nunmehr zur weiteren Sicherung der Planungsziele der Erlass einer 2. Verlängerung der Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 2 BauGB erforderlich, damit der Antrag durch den Fachbereich Bauaufsicht und Untere Denkmalschutzbehörde abschließend negativ beschieden werden kann.

Die Dauer der Veränderungssperre ergibt sich aus § 17 BauGB (zwei Jahre zuzüglich ein Verlängerungsjahr und ein 2. Verlängerungsjahr ab der Zustellung der vorläufigen Zurückstellung des Baugesuchs am 27.04.2010 - siehe Bescheid vom 14.07.2010 !-).

Diese zweite, also nochmalige Verlängerung einer Veränderungssperre ist gemäß § 17 Abs. 2 BauGB nur dann möglich, wenn besondere Umstände dies erfordern.

Den Fristen des § 17 BauGB liegt die Annahme des Gesetzgebers zugrunde, dass die Bauleitplanung unter normalen Umständen innerhalb von drei Jahren abgeschlossen werden sollte. Zu berücksichtigen ist immer, dass mit der Veränderungssperre eine entschädigungslose Eigentumsbegrenzung einhergeht, die zeitlich begrenzt bleiben muss.

Eine zweite Verlängerung der Veränderungssperre ist daher nur dann gerechtfertigt, wenn außergewöhnliche Verhältnisse, die außerhalb des Einflussbereichs der Gemeinde liegen, dies bedingen (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 100. Lfg. 2011, § 17, Rn 31).

Erforderlich ist zudem, dass besondere Umstände vorliegen, die die weitere Sicherung der Planung erfordern (ebenda, Rn 32) und dass diese kausal für die zeitliche Dauer sind, ohne dass ein Fehlverhalten der Gemeinde vorliegt (ebenda Rn 37). Es kann sich um Besonderheiten des Umfanges, des Schwierigkeitsgrades oder des Verfahrensablaufes handeln.

Diese besonderen Umstände sind in diesem Fall festzustellen, denn das Verfahren des Bebauungsplanes, welches ursprünglich im Einvernehmen mit dem Inverstor/Vorhabenträger für einen großen Teil des Plangebietes aufgestellt wurde, kann nur noch unter erschwerten Bedingungen und nach erheblichen Verzögerungen weitergeführt werden.

Der betreffende Grundstückseigentümer, dem die bauliche Nutzung für einen großflächigen Einzelhandel auf einer südlichen Teilfläche durch Zurückstellung der Bauvoranfragen, Veränderungssperre und negativem Bescheid verwehrt wurde, hat neben dem Klageverfahren gegen diesen Bescheid auch die Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt aufgekündigt.

Der Investor, dem durch die vorherigen Verhandlungen und durch die Anlage zu dem Kostenübernahmevertrag bekannt war, dass großflächiger Einzelhandel auch auf den Flächen, über die er eine Verfügungsbefugnis hat, nicht möglich sein würde, hat den Kostenübernahmevertrag im November 2011 unterschrieben. Mitte März 2012 hat er sodann zunächst unterstellt, der Bezirk habe diese Anlage nachträglich dem Vertrag hinzugefügt. Er sei von der Haltung und den Planungen des Bezirks überrascht. Durch die Aktenlage dokumentiert ist die durchgehend einheitliche Haltung des Bezirks, der insbesondere auch kaum Handhabe dazu hätte, das bezirkliche Einzelhandelskonzept an dieser Stelle umzustoßen.

In Kenntnis der negativen Vorbescheide und nach Einreichung entsprechender Klagen hat der Investor den Kostenübernahmevertrag für (teilweise) diesselben Grundstücke unterschrieben, die von der Veränderungssperre belegt waren. Er legte überdies eine Entwurfsplanung für die Nutzung als Mischgebiet mit überwiegender Wohnbebauung vor.

Der Bezirk war durch das Verhalten des Investors überrascht und die zeitliche Verzögerung ist u.a. darauf zurückzuführen, dass durch den Investor in diesem Frühjahr sowohl das Betreten der Grundstücke für notwendige mit dem Bebauungsplanverfahren zusammenhängende Untersuchungen (Altlasten, Umweltprüfung) verwehrt wurde, als auch die vertraglich gesicherte Finanzierung des Bebauungsplanverfahrens aufgekündigt wurde und die weitere Finanzierung durch vorübergehende haushaltstechnische Maßnahmen sichergestellt werden mussten, bis zu einer gerichtlichen Durchsetzung der Zahlung.

Erst nach intensivem schriftlichen und telefonischen Kontakt und Androhung von Zwangsmitteln mit Polizeibegleitung, wurde im Mai der Zugang erlaubt, der aber für die landschaftplanerischen Untersuchungen fast zu spät war. Diese Begutachtung sowohl des Bodens (Altlasten) und auch die landschaftsplanerischen Untersuchungen starteten mit erheblicher Verzögerung; dazu gehörte auch die Aufnahme des Baumkatasters, wodurch erst die vorhandene waldartige Fläche im Zentrum des Gebietes offenkundig wurde.

Abstimmungen darüber, ob es sich hierbei um einen Wald handelt oder nicht, haben erst kürzlich zum Ergebnis geführt, dass dieses nicht der Fall ist.

Weitere zeitaufwändige Abstimmungen mit Verzögerungen mussten mit der DB getroffen werden.

Das seit 1997 laufende Planfestellungsverfahren der Bahnstrecke ab südlich des S-Bahnhofs Schichauweg bis zur Stadtgrenze führte erst kürzlich (und nach vielfältigen Versuchen) zu einem Gespräch, bei dem die Schnittlinie zwischen den gewidmeten Bahnanlagen und im Verfahren befindlichen, also planungsbehafteten/-befangenen Bahnflächen und den Flächen, die der Planungshoheit der Gemeinde unterliegen, abgestimmt werden konnten. Dazu gehören ebenso temporär zu Bahnzwecken zu nutzende Flächen als auch die Verortung notwendiger Flächen für Wege- und Fahrrechte zugunsten der DB zwischen Nuthestraße und der Bahnlinie.

Ein geplanter Rad- und Fussweg entlang der Berlin-Dresdener Eisenbahn musste kurzfristig aufgegeben werden. Hierdurch sind wiederum grundsätzliche Überlegung mit dem FB Tief notwendig geworden, ob die den Plan begrenzende schmale Nuthestraße für den überörtlichen Fahrradweg ausreichend dimensioniert ist. Diese Abstimmungen sind auch bis heute noch nicht abgeschlossen. Ebenso fehlen die Nachweise der Finanzierbarkeit zu erwerbender Straßenverkehrsflächen und deren zeitnaher Anlegung.

Aus diesem Grund ist es notwendig, die bis April 2013 laufende Veränderungssperre um ein weiteres Jahr zu verlängern, um das Bebauungsplanverfahren zügig zum Abschluss zu bringen.

Rechtsgrundlagen

§§ 14 Abs. 1, 16 und 17 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Haushaltsmäßige und personalwirtschaftliche Auswirkungen

Keine.