Drucksache - 1924/XVIII  

1. des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin über die Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes 7-50B:

Der Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans 7-50 B wurde um das Grundstück Pallasstraße 7 reduziert.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-50 B umfasst nunmehr die Grundstücke Kurfürstenstraße 150- 152, Potsdamer Straße 111/147, 124/140, 162/192, 169/203, Blumenthalstraße 7-10, Bülowstraße 25-26, 45, 75-90, Kulmer Straße 37, Alvenslebenstraße 25-26, Winterfeldtstraße 1-17, Pallasstraße 1-6A, 28-35, Goebenstraße 1-3, 17, Steinmetzstraße 6-10, 26 B, 38-39 B und Grunewaldstraße 1 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg.

2. des Bezirksamtes Tempelhof - Schöneberg von Berlin über die Verordnung über die Veränderungssperre 7–50B/ 61 für die Grundstücke Kurfürstenstraße 150- 152, Potsdamer Straße 111/147, 124/140, 162/192, 169/203, Blumenthalstraße 7-10, Bülowstraße 25-26, 45, 75-90, Kulmer Straße 37, Alvenslebenstraße 25-26, Winterfeldtstraße 1-17, Pallasstraße 1-6 A, 28-35, Goebenstraße 1-3, 17, Steinmetzstraße 6-10, 26 B, 38-39 B und Grunewaldstraße 1 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg

(siehe beiliegenden Übersichtsplan).

Das Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg bittet, die mit beiliegender Bezirksamtsvorlage -zur Kenntnisnahme- zu Pkt.                der Tagesordnung vom    .             2011 vorgelegte Rechtsverordnung zur Festsetzung der Veränderungssperre 7 – 50B / 61  zur Kenntnis zu nehmen.

Begründung

Geltungsbereichsreduzierung:

Bei dem Grundstück Pallasstraße 7 handelt es sich um eine öffentliche Grünfläche (Parkanlage) sowie um eine Straßenverkehrsfläche im Eigentum des Landes Berlin. Planbedarf für diese Fläche besteht nicht.

Einleitung:

Im Bereich der Potsdamer Straße und Umgebung sind noch eine Vielzahl von Grundstücken als Kerngebiete festgesetzt. Entsprechend besteht ein Interesse kerngebietstypische Nutzungen (insbesondere Vergnügungsstätten und Bordelle) hier anzusiedeln und auch gerichtlich durchzusetzen. Im Rahmen des Bebauungsplanes 7-50B soll eine bestandsbestätigende Festsetzung als Misch- bzw. allgemeines Wohngebiet erfolgen. Bis zur Festsetzung des Bebauungsplanes 7-50B ist zum Schutz des Planungszieles eine Veränderungssperre für das ganze Plangebiet geboten.

Ziel des Bebauungsplans 7-50B ist es, die vorhandene Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe bestandsorientiert zu erhalten und planungsrechtlich zu sichern. Die gesamtstädtischen Ziele gemäß dem Flächennutzungsplan (Gemischte Baufläche M 2 im nördlichen Bereich; überwiegend Wohnbaufläche W 1) sollen auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung umgesetzt werden. Von besonderer Bedeutung ist dabei die Wohnnutzung, denn sie trägt wesentlich zur Nutzungsvielfalt und Belebung innerstädtischer Bereiche bei und ist gleichzeitig, aufgrund der teilweise geltenden Festsetzung ”Kerngebiet”, die am stärksten von Verdrängung und Störung bedrohte Nutzungsart. Das vorhandene Wohnen ist auf den Kerngebietsgrundstücken überwiegend nur eingeschränkt zulässig bzw. überhaupt nicht zulässig.

Außerdem sollen potentielle Nutzungskonflikte in den Bereichen, die sich selbst nach jahrzehntelanger Festsetzung als Kerngebiet nicht zu einem solchen entwickelt haben und sich aus städtebaulicher Sicht nicht mehr zu einem zentralen Bereich entwickeln sollen, durch eine bestandsorientierte Festsetzung als Misch- bzw. Wohngebiet ausgeschlossen werden.

Zusätzlich ist im Plangebiet, gerade vor dem Hintergrund des Wohnens und der bereits erfolgten Ansiedlung von Vergnügungsstätten in der Umgebung des Plangebietes und dem Straßenstrich, einer Ausdehnung und der Entwicklung zu einem Vergnügungszentrum und der Ansiedlung von Bordellen gezielt entgegenzusteuern.

Entgegen der Zielsetzung der vorangegangenen Bebauungsplanverfahren für den Bereich an der Potsdamer Straße und Umgebung soll der Bebauungsplan 7-50 B keine Verflechtung zwischen kerngebietstypischen Nutzungen und Wohnnutzung mehr sichern. Hintergrund sind die Stärkung der kommunalen Innenentwicklung (Sicherung des Wohnens in Innenstadtgebieten), die Änderung der gesellschaftlichen Freizeitgestaltung (erhöhte Nachfrage nach Vergnügungsstätten, z.B. Spielhallen und Wettbüros) sowie die Legalisierung der Prostitution (mit entsprechenden Genehmigungsanträgen).

Das mit den Sanierungsbebauungsplänen teilweise angestrebte Nebeneinander von Wohnen und kerngebietstypischen Nutzungen ließ sich nicht reibungsfrei umsetzen. Derartige Nutzungskonflikte sollen durch den Bebauungsplan 7-50 B vermieden werden.

Das Plangebiet 7-50B zeichnet sich sowohl nutzungsstrukturell als auch bzgl. der Gebäudestruktur als sehr heterogen aus.

Der nördliche Abschnitt der Potsdamer Straße und die Bülowstraße sind trotz ihrer zentralen Bedeutung als Teil des Stadtteilzentrums Potsdamer Straße durch eine Mischung aus Wohnen und gewerblicher Nutzungen geprägt. Wobei wohn- und gewerbliche Nutzungen auf den meisten Grundstücken stattfinden, nur auf einzelnen Grundstücken findet ausschließlich eine gewerbliche Nutzung (z.B. Bürobauten oder einem Hotel) statt.

Die Wohnnutzung prägt im besonderen Maße den Abschnitt der Potsdamer Straße südlich der Bülowstraße und den Block an der Kulmer Straße: neben gewerblicher Nutzung der Erdgeschosse (Handel, Gastronomie, Büronutzung) findet man südlich der Potsdamer Straße nur vereinzelt rein gewerblich (Hotel, Handel, Büro) genutzte Bauten bzw. Gebäude mit Mischnutzung.

Zu einem Kerngebiet hat sich kein Bereich des Plangebietes entwickelt.

Auffällig ist, neben dem Leerstand einzelner Läden und Geschosse, der Leerstand ehemaliger Verwaltungsbauten am Heinrich-von-Kleist-Park.

In den Seitenstraßen dominiert die Wohnnutzung und ergänzend Wohnfolgenutzungen im Erdgeschoss. Im Plangebiet eingestreut findet man verschiedene soziale und Gemeinbedarfseinrichtungen.

Die Potsdamer Straße und Kurfürstenstraße sowie die Wohnseitenstraßen Froben- und Kurmärkische Straße werden durch den Straßenstrich genutzt. Vergnügungsstätten haben sich entlang der Potsdamer Straße überwiegend zwischen Kurfürsten- und Pallas-/ Goebenstraße angesiedelt. Gegen ungenehmigte Nutzungen wird jedoch bauordnungsrechtlich vorgegangen.

Neben gründerzeitlicher Mietshausbebauung sowie Wohnbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren, welche teilweise im Rahmen der Sanierung entstanden, und Verwaltungsgebäude aus den 1930 Jahren befindet sich auch der Wohnhochhauskomplex „Pallasseum“ im Plangebiet. Aber auch moderne Verwaltungs- und Geschäftsbauten prägen das Stadtbild mit.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplan 7-50B befindet sich das Grundstück Kurfürstenstraße 150-151 / Potsdamer Straße 124/126, für welches eine Umnutzung der oberen Etagen in ein Bordell (Laufhaus) beantragt worden war. Die Versagung dieser Nutzung auf der Grundlage von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 1990 wurde gerichtlich bestätigt. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig.

Auslöser für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens 7-50 B (Aufstellungsbeschluss vom 12. April 2011, Amtsblatt vom 6. Mai 2011, Seite 816) war das beantragte Bordell sowie ungenehmigte Nutzungsänderung sowie in Bauberatungen nachgefragte Ansiedlungen von Vergnügungsstätten.

Zwischenzeitlich wurde ein Antrag auf Zusammenlegung und Nutzungsänderung zweier Gaststätten zu einem Wettbüro für das Grundstück Potsdamer Straße 172 zurückgestellt.

Darüber hinaus wird zeitnah die Zurückstellung einer Cocktailbars sowie eines Cafes mit Wettbüro für das Grundstück Goebenstraße 3/ Steinmetzstraße 26B erfolgen.

Das versagte Bordell und die zurückgestellten Vergnügungsstätten widersprechen den Zielen des i.V. befindlichen Bebauungsplanes 7-50B, der durch die Festsetzung Mischgebiet und allgemeines Wohngebiet künftig die Belange des Wohnens und des ruhigen Gewerbes stärken soll. Darüber hinaus stehen die beantragten Nutzungen im Widerspruch zur angrenzenden und überwiegend entsprechend planungsrechtlich gesicherten Wohnnutzung und Gemeinbedarfseinrichtungen, z.B. Schulen, Kindertagesstätte und Jugendeinrichtungen.

Ferner gehört das Plangebiet überwiegend zum Bereich des Quartiersmanagements „Schöneberger Norden.“ Durch die ständige Präsenz des Quartiersmanagements und die mit erheblichen Kosten verbundene Betreuung des sensiblen Gebietes und seiner Bewohner wurde bislang ein lebenswertes Umfeld aufgebaut. Dabei ist die Ausgewogenheit der vorhandenen Nutzungen ein bedeutsamer Faktor. Bordelle und Vergnügungsstätten würden den Aktivitäten im Rahmen des Quartiersmanagements zur Stabilisierung der Nachbarschaft zuwiderlaufen und den städtebaulichen Zielen entgegenstehen.

Auch für die Zukunft besteht ein Veränderungsdruck für das gesamte Gebiet des Bebauungsplanes, wie mündliche Anfragen bzgl. Nutzungsänderungen für Vergnügungsstätten und Bordelle zeigen.

Trotz der langjährigen Bemühungen der Gemeinde, die mit hohem personellen und finanziellen Aufwand betrieben wurden (Sanierungsgebiet, Quartiersmanagement), den traditionellen Charakter der Potsdamer und Kurfürstenstraße als Vergnügungsviertel aufzuheben und die Wohnfunktion zu stärken, siedeln sich aufgrund der noch geltenden Kerngebietsausweisung weiterhin ungenehmigte Vergnügungsstätten an oder werden beantragt bzw. im Rahmen von Bauberatungen nachgefragt.

Aus diesen Gründen aber auch aufgrund der Größe des Plangebietes erfolgte der Erlass der Veränderungssperre für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-50B.

Auf Grund des Verfahrensstandes des Bebauungsplanes 7–50B (zur Zeit Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) kommt bisher eine Versagung der genannten Anträge noch nicht in Betracht.

Eine Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben ist für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planungsziele des Bebauungsplanes 7-50B durch Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

Die Dauer der Veränderungssperre ergibt sich aus § 17 BauGB (zwei Jahre ab der Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs vom 5. August 2011).

Rechtsgrundlagen

§§ 14 Abs. 1, 16 und 17 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 6), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 24. Februar 2011 (GVBl. S. 58)

Haushaltsmäßige und personalwirtschaftliche Auswirkungen

Keine.