Begründung

 

Ausgangssituation:

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-B 1-1 umfasst die Baugrundstücke

 

"A"    zwischen Bundesautobahn A 100 (Stadtring), Schöneberger Straße, Arenholzsteig, Eresburgstraße und Ortsteilgrenze zu Schöneberg mit Ausnahme der Grundstücke Eresburgstraße 7/11, Arenholzsteig 4, Schöneberger Straße 28 A

"B"    zwischen Bundesautobahn A 100 (Stadtring), östlicher Verlängerung der Germaniastraße, Germaniastraße, Sachsenhauser Straße, Teilestraße, Komturstraße, Germaniastraße, Ringbahnstraße und Ringbahnstraße 58 einschließlich der Grundstücke Germaniastraße 12-26, 150-158, Borussiastraße 37-40, Ringbahnstraße 1-19 und Oberlandstraße 36-41,

"C"    zwischen S-Bahn-Südring, Bezirksgrenze zu Neukölln, Oberlandstraße und Neukölln - Mittenwalder Eisenbahn,

"D"    zwischen Ordensmeisterstraße, Komturstraße, Teltowkanal und östlicher Grundstücksgrenze des Hafens Tempelhof (Tempelhofer Damm 227/235) einschließlich der Grundstücke Ordensmeisterstraße 36-41, Albrechtstraße 135/145,

"Q"    zwischen Teltowkanal, Komturstraße, Teilestraße, Sachsenhauser Straße, Germaniastraße und deren östlicher Verlängerung, Bundesautobahn A 100 (Stadtring), Oberlandstraße, Schaffhausener Straße, Bundesautobahn A 100 (Stadtring), Autobahndreieck Tempelhof Abzweig Neukölln, Gottlieb-Dunkel-Straße, nördlicher Grenze des Parkfriedhofs Tempelhof, Schätzelbergstraße, Ullsteinstraße und östlicher Grenze des Grundstücks Ullsteinstraße 114/142 einschließlich der Grundstücke Oberlandstraße 26-35, Gottlieb-Dunkel-Straße 30-42 und 42 B sowie 43-46 und Ullsteinstraße 67/111 und mit Ausnahme der Grundstücke Ullsteinstraße 112, Gottlieb-Dunkel-Straße 20-22 / Industriestraße 30-31 sowie Industriestraße 27-29,

"R"    zwischen Gottlieb-Dunkel-Straße, Tempelhofer Weg, Bezirksgrenze zu Neukölln und Neukölln-Mittenwalder Eisenbahn,

"S"    zwischen Berlin-Dresdener Eisenbahn, Röblingstraße und Attilastraße mit Ausnahme der Grundstücke Röblingstraße 36/38

"W"   Alarichstraße 12-17 und Wolframstraße 84-96

"X"    zwischen der Autobahn A 100, Haberechtstraße und Tempelhofer Weg und

"Y"    Ullsteinstraße 53 bis 63

im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteile Tempelhof und Mariendorf,

 

sowie das Gelände

"E"    zwischen Berlin-Dresdener Eisenbahn, Teltowkanal, Ringstraße, Rathausstraße, Großbeerenstraße und Kitzingstraße abzüglich des Grundstücks Ringstraße 11-27 sowie eines 35 m tiefen Geländestreifens entlang der Ringstraße zwischen Ringstraße 27 bis 110 m westlich der Straßeneinmündung Rathausstraße (reduziert um den Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-30),

"F"    Wilhelm-von-Siemens-Straße 15 und 23,

"G"    des Grundstückes Trachenbergring 93,

"H"    der Grundstücke Malteserstraße 135/167 und Symeonstraße 2, 2 A, 4/8, 3/5,

"I"      der Grundstücke Hossauer Weg 33/51 und Mauserstraße 90 (teilweise),

"T"    zwischen Bezirksgrenze zu Steglitz, Berlin-Dresdener Eisenbahn, Kitzingstraße, Großbeerenstraße, Wilhelm-von-Siemens-Straße, den Grundstücken Wilhelm-von-Siemens-Straße 34/36 L, Untertürkheimer Straße 16, Untertürkheimer Straße, Hirzerweg, Titlisweg, dem Grundstück Daimlerstraße 97/111 / Benzstraße 2/12, Verlängerung der westlichen Grundstücksgrenze bis zur Berlin-Dresdener Eisenbahn und Berlin-Dresdener Eisenbahn, den rückwärtigen Grenzen der Grundstücke Belßstraße 2/4 / Marienfelder Allee 2/4, Belßstraße 6/10 und 14/36 H einschließlich des Grundstücks Belßstraße 12 und mit Ausnahme des Grundstückes Trachenbergring 93 sowie mit Ausnahme der Grundstücke Benzstraße 40/56,

"U+J"   zwischen Säntisstraße, Richard-Tauber-Damm, Buckower Chaussee und Berlin-Dresdener Eisenbahn mit Ausnahme der planfestgestellten Bahnflächen

im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteile Mariendorf und Marienfelde,

 

sowie das Gelände

"K"    der Grundstücke Motzener Straße 5, Nahmitzer Damm 28/32 und Buckower Chaussee 99,

(ohne "M" zwischen Blohmstraße, Landesgrenze und südlicher Verlängerung der Egestorffstraße (Bebauungsplan 7-33),)

"V"    zwischen Schichauweg, Königsgraben einschließlich Röthepfuhl und Freseteich, Motzener Straße, Zehrensdorfer Straße und Säntisstraße, Berlin-Dresdener Eisenbahn, Buckower Chaussee und den Grundstücken Buckower Chaussee 135 / Halker Zeile 2, Rapstedter Weg 4/16, Fignerweg 15, 16, Rapstedter Weg 22/68 A, Dörfelweg 12 A, 20/22 und westlicher Verlängerung des Dörfelweges, Berlin-Dresdener Eisenbahn, dem Industriegleisanschluss Marienfelde, Motzener Straße, einschließlich der Grundstücke Motzener Straße 39/41, Poleigrund 2, 8 (teilweise), 14/16, 18/20 und ausgenommen der Grundstücke Motzener Straße 5, Nahmitzer Damm 28/32 und Buckower Chaussee 99, sowie der Grundstücke Motzener Straße 22/30, Sperenberger Straße 8/14 und eines südöstlichen Teilbereiches des Grundstückes Sperenberger Straße 15

im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteile Marienfelde und Lichtenrade.

 

Ausgenommen aus dem Geltungsbereich sind alle planfestgestellten Eisenbahnflächen und sonstige planfestgestellte öffentliche Verkehrsflächen.

 

Beim gesamten Plangebiet handelt es sich um Gewerbe- und Industriegebiete (in den Ortsteilen des ehemaligen Bezirks Tempelhof), die durch die Festsetzungen des generellen Textbebauungsplanes XIII-B 1 (f. 12.07.2005) auf die einheitliche planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage der Baunutzungsverordnung 1990 übergeleitet wurden und die nicht durch aktuelle, laufende Bebauungsplanverfahren parallel überplant werden.

Um einzelne Bereiche, die nach der Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-B 1 ins Verfahren genommen wurden und deren Festsetzung noch nicht erzielt wurde, wurde der ursprüngliche Gesamtbereich reduziert.

 

Anlass und Erforderlichkeit:

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-B 1-1 sind Häufungen von vorgebrachten Anfragen und Anträgen zur Ansiedlungsmöglichkeit von Einzelhandelsunternehmen auf Gewerbeflächen, vorwiegend in den Ortsteilen Mariendorf und Marienfelde, deren Bauflächen für die Erhaltung, Sicherung und Weiterentwicklung vorhandener städtebaulicher und funktionaler Strukturen, insbesondere des verarbeitenden Gewerbes gesichert werden sollen.

Die betroffenen Grundstücke liegen stadträumlich nicht in den Gebieten, die zur Versorgung der Bevölkerung benötigt werden.

 

Der Bebauungsplan ist für die städtebaulich Entwicklung und Ordnung des Gebietes erforderlich.

 

Planungsrechtliche Situation

 

Flächennutzungsplan:

Nahezu der gesamte Geltungsbereich, ausgenommen der eingeschlossenen Bahnflächen und anderen planfestgestellten Verkehrsflächen und kleineren Grünflächen (z. B. Uferstreifen am Teltowkanal), ist im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330), als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Als nicht gewerbliche Bauflächen sind lediglich die Fläche I (östlich des Hossauer Weges) sowie X (südlich Haberechtstraße) dargestellt. Beide sind im FNP als Wohnbauflächen dargestellt.

 

Eigentumsverhältnisse:

Die Eigentumsverhältnisse variieren grundstücksweise. Die überwiegende Mehrzahl der Grundstücke befindet sich im Eigentum der ansässigen Betriebe.

 

UVP-Pflicht

Die neue textliche Festsetzung als Ergänzung des bestehenden Bebauungsplans XIII-B 1 verursacht keine UVP-Pflicht.

 

Altlasten

Es ist davon auszugehen, dass für wesentliche Teile des Untersuchungsgebiets mit einem Vorhandensein von Altlasten gerechnet werden muss. Der Bedarf an einer weitergehenden Untersuchung entsteht hingegen durch den Bebauungsplan nicht.

Die gewerblichen Bauflächen als solche werden hiervon nicht berührt, da sie bereits als solche genutzt werden und auch weiterhin keine andere Nutzung vorgesehen ist.

Konkrete Aussagen zu Altlasten sind im Einzelnen gegebenenfalls im Bauantragsfall oder in nachgehenden qualifizierten Bebauungsplanverfahren zu treffen.

 

BEP Tempelhof

Die künftigen Festsetzungen dieses Textbebauungplans stimmen im wesentlichen mit den Aussagen der BEP Tempelhof überein. Für gewerbliche Flächen mit abweichenden Planungszielen und -vorstellungen werden ggf. noch qualifizierte Bebauungspläne aufgestellt.

 

Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)

Auch dieser Bebauungsplan greift damit die Problematik der sukzessiven Aufgabe traditionell produzierend-verarbeitend genutzter Flächen und deren Umnutzung in Richtung Handel und Dienstleistungen (auch unterhalb des Maßstabs von großflächigem Einzelhandel) auf und soll diese Entwicklung in stadtstrukturell verträglichem Rahmen regeln. Hierzu gehört auch die vorrangige Sicherung ausgewählter Bereiche für produzierende und verarbeitende Betriebe. Damit folgt der Bebauungsplan im Grundsatz dem ”Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich” (EpB) vom 7. September 1999, überarbeitet Dezember 2004. Während dieses jedoch eine notwendigerweise pauschale Betrachtung auf gesamtstädtischer Ebene darstellt, soll der Bebauungsplan diese Ziele sowohl rechtlich als auch inhaltlich vertiefen.

 

Zentrenkonzept des Bezirks (auszugsweise)

Für den Bezirk Tempelhof - Schöneberg lassen sich, bezogen auf die Absicht dieses Bebauungsplanes, auf Basis des STEP Zentren 2020, des Orientierungsrahmens für bezirkliche Zentrenkonzepte, der bezirksspezifischen Analyseergebnisse (angebots- und nachfrageseitig) sowie der allgemeinen Entwicklungstrends folgende Ziele und Leitlinien formulieren.

Gemeinsame (bezirksübergreifende) Ziele zur Einzelhandelsentwicklung (Auswahl) sind:

·         Polyzentralität erhalten, vorhandene Zentren stärken

·         Verkaufsflächenzuwachs an der hierarchisch gestuften Aufgabenteilung der Zentren orientieren

·         Einzelhandelsentwicklungen an falschen Standorten vermeiden

·         Fachmärkte vorrangig in zentralen Lagen ansiedeln

·         Negative Auswirkungen von Fachmärkten an nicht integrierten Standorten auf benachbarte Zentren begrenzen

·         Bei Waren des längerfristigen Bedarfs Ansiedlungsbegehren in zentralen Lagen bevorzugen

·         Den Flächenzuwachs steuern

·         Bestehende Zentren aufwerten

·         Umsetzung der Ziele koordinieren

 

Im Verlauf der vergangenen Jahre hat sich gezeigt, dass die Zielsetzungen für verschiedene Kommunen weitgehend identisch sind. Auch die gemeinsamen für alle bezirklichen Zentrenkonzepte geltenden Leitlinien des Orientierungsrahmens für bezirkliche Zentrenkonzept formulieren diese fast allgemeingültigen Zielsetzungen als Oberziele, so dass sie dem planungsrechtlichen Konzept und den übrigen erarbeiteten Maßnahmenansätzen für den Bezirk Tempelhof - Schöneberg zugrunde gelegt wurden:

 

Gemeinsame Leitlinien zur Einzelhandelsentwicklung (bezirksübergreifend) sind somit auch:

·         Sicherung (und Stärkung) einer flächendeckenden, verbrauchernahen Grund- und Nahversorgung für alle Bevölkerungsgruppen

·         Erhaltung und Stärkung der städtischen Zentren

·         Definition, Sicherung der Funktion sowie Ausbau zu attraktiven und multifunktionalen Zentrumsbereichen von Bezirkszentren (Haupt-, Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren)

·         Konzentration von Einzelhandels-Neuansiedlungen, kommunalen, kulturellen und gastronomischen Einrichtungen sowie Dienstleistungsanbietern auf bezirkliche Zentren

·         Vorrangige Ansiedlung von Nahversorgungsangeboten innerhalb der abgegrenzten Zentrenbereiche (außerhalb nur, wenn Betriebe der Sicherung der Nahversorgung dienen [fußläufige Zuordnung: 500 m-Radius] und keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren bestehen)

·         Vermeidung von Neuansiedlungen von Nahversorgern an nicht-integrierten Standorten

·         Einfügung neuer Einzelhandelsbetriebe in die städtebaulichen Strukturen des Umfeldes

 

Dennoch sollen/müssen die übergeordneten Leitlinien des Orientierungsrahmens durch lokale, auf die Problemlage in den einzelnen Berliner Bezirken bezogene Zielsetzungen (hier: durch einen Textbebauungsplan) ergänzt und präzisiert werden.

Für Tempelhof - Schöneberg lassen sich ergänzend folgende Ziele formulieren:

·         Sicherung einer „nachhaltigen“ Bezirksentwicklung, d.h. langfristig angelegten Entwicklung des Einzelhandels durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen

·         Definition und hierarchische Untergliederung von zentralen Versorgungsbereichen auf allen Ebenen (inkl. Wohngebietszentren)

·         Sicherung einer hierarchisch angelegten Versorgungsstruktur mit einer zukunftsfähigen „Arbeitsteilung“ der Einzelhandelsstandorte (inkl. Sonderstandorte des großflächigen Einzelhandels)

·         Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe

·         Konsequente Steuerung des zentren- bzw. nicht zentrenrelevanten Einzelhandels durch das bauleitplanerische Instrumentarium

·         Aufgabenteilung/Ergänzung der zentralen Versorgungsbereiche durch vorhandene Einzelhandelsstandorte außerhalb der Zentrenstruktur (zentrenverträgliche Sonderstandorte und Einzelbetriebe mit örtlicher Bedeutung)

·         Verkürzung der Wege („Stadt der kurzen Wege")

 

Grundsätzlich geht es darum, die gewachsenen Zentren in ihren Versorgungsfunktionen so zu stärken, dass sie nicht nur überleben, sondern ihrer gesamtstädtischen, bezirklichen oder lokalen Bedeutung auch zukünftig uneingeschränkt gerecht werden.

Das ist u.a. dann möglich, wenn an nicht integrierten Standorten künftig kein zentrenrelevanter Einzelhandel mehr zugelassen wird, weil somit der Einzelhandel an „falschen Standorten“ vermieden wird.

 

 

Planungsziel und -inhalt:

Wesentlicher Planinhalt ist die textliche Festsetzung:

 

„ Im Gewerbe– und Industriegebiet sind Einzelhandelsbetriebe nur zulässig, wenn es sich hierbei um Verkaufsflächen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetrieb zugehörig und diesem vom Umfang untergeordnet sind.“

 

Hiermit sollen die verbindlich formulierten Ziele des abgestimmten Zentrenkonzepts unterstützt werden und ungewollte Veränderungen im Zentrengefüge unterbleiben.

 

Der Bebauungsplan XIII-B 1-1 soll als Textbebauungsplan durchgeführt werden.

 

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) sowie die zuständige Senatsverwaltung (SenStadt I B) wurden mit Schreiben vom 24.11.2009 über die Absicht unterrichtet, für den o.g. Bereich ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen.

 

Mit Schreiben vom 9.12.2009 teilte GL 5.2 mit:

Ziele der Raumordnung stehen der angezeigten Planung nicht entgegen.

Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet im Gestaltungsraum Siedlung, dieser räumt den Kommunen / Bezirken zur Binnendifferenzierung große Spielräume ein.

 

SenStadt I B 16 teilte mit Schreiben vom 18.11. 2009 mit:

Auf Grundlage der hier vorgelegten Bebauungsplanunterlagen bestehen gegen die Planabsicht keine Bedenken.

Die geplanten Festsetzungen sind aus dem FNP entwickelbar.

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen:

Haushaltsmäßige Kosten, die nicht bereits in der Haushaltsplanung eingestellt sind (wie Personal und Gutachtermittel), werden voraussichtlich nicht entstehen.

 

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 22. Oktober 2008 (GVBl. S. 292).