Drucksache - 0351/XVIII  

Begründung

1. Anlass und Erforderlichkeit

Das ca. 12 ha große Gelände der Fa. Schindler an der Ringstraße wurde bis 1999 für die Herstellung und Montage von Aufzügen genutzt. Seit der Produktionsverlagerung stehen die auf dem Grundstück vorhandenen denkmalgeschützten Hallen überwiegend leer. Lediglich die Verwaltungsgebäude sind noch vollständig in Nutzung. Für die leerstehenden Hallen und die unbebauten Grundstücksteile soll eine Nachnutzung erfolgen. Für eine industrielle Produktion wird seitens des Eigentümers keine ökonomische Tragfähigkeit gesehen. Statt dessen wurde eine Nutzungskonzeption entwickelt, die eine kommerzielle Sport- und Freizeitnutzung zum Inhalt hat.

Die Polaris Development GmbH & Co. KG beabsichtigt auf dem o.g. Gelände und Teilflächen des benachbarten GASAG Areals (ca. 11,5 ha) eine Skihalle, eine Badelandschaft und Entertainmenteinrichtungen mit dazugehörigen Freiflächen und Stellplatzanlagen zu errichten. Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Umsetzung des vorliegenden Konzepts zur Realisierung der in Berlin in dieser Form einmaligen Sport- und Freizeitanlage mit einem regionalen Einzugsbereich. Das derzeit gültige Planungsrecht widerspricht der vorgesehenen Planung eines Sondergebietes für Sport- und Freizeit- und Vergnügungseinrichtungen, so dass hier die Erforderlichkeit zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans besteht. Mit dem Bebauungsplan 7-25 VE sollen die dafür erforderlichen Voraussetzungen geschaffen werden. In diesem Zusammenhang sollen die dem Vorhabengebiet angrenzenden, derzeit als Industriegebiet ausgewiesenen Flächen in Gewerbegebiet umgewandelt werden, um Nutzungskonflikte in der Gemengelage zu vermeiden. Zusätzlich soll im Bereich der Ringstraße, entsprechend dem Flächennutzungsplan ein Grünstreifen zum Schutz der gegenüberliegenden Wohnbebauung festgesetzt werden.

2. Plangebiet

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erfasst die größtenteils als Industriegebiet ausgewiesenen Grundstücke zwischen Ringstraße, Rathausstraße, Großbeerenstraße und Lankwitzer Straße sowie Teilflächen des westlich angrenzenden GASAG-Geländes im Ortsteil Mariendorf. Das Plangebiet ist Teil eines weiträumigen Gewerbe- und Industriegebietes, welches sich beiderseits der Lankwitzer Straße zwischen Ringstraße, Großbeerenstraße und der S-Bahntrasse erstreckt.

Das Vorhabengebiet innerhalb des obenbeschriebenen Geltungsbereichs erfasst Teilflächen des Werkgeländes der Firma Schindler, Teilflächen des GASAG-Geländes und kleinere bezirkeigene Grundstücksflächen an der Ringstraße.

Das Plangebiet ist von der Ring-, Rathaus- und Großbeerenstraße sowie Lankwitzer Straße aus ortsüblich erschlossen.

3. Planerische Ausgangssituation

Flächennutzungsplan:

Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004, zuletzt geändert am 14. März 2006  (Abl. S. 1211) ist der nördliche Teil des Plangebiets als Grünfläche und der südliche Teil als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Baunutzungsplan:

Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961, S. 742) weist die Fläche des Geltungsbereiches überwiegend als reines Arbeitsgebiet der Baustufe 6 (GRZ 0,6,    BMZ 8,4) aus. Im Nordosten und Osten sind ein Streifen als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe 6 sowie ein weiterer Geländestreifen parallel zur Ringstraße als Nichtbaugebiet ausgewiesen.

Bestehende Bebauungspläne:

Das Plangebiet liegt ferner im Geltungsbereich des am 12.07.2005 festgesetzten Textbebauungsplans XIII-B 1, der die im Baunutzungsplan vorgesehenen Ausweisungen reines Arbeitgebiet bzw. beschränktes Arbeitsgebiet auf Industriegebiet gemäß § 9 bzw. Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung 1990 überleitet.

Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB):

Das Plangebiet ist Teil des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (Großbeerenstraße-Nord).

Ferner ist das ausgedehnte Werksgelände als Denkmalbereich (Gesamtanlage) in der Berliner Denkmalliste eingetragen (Askania-Werke, 1938-1940 von Hans Altmann).

4. Projektbeschreibung

Dem Bezirk liegt ein Antrag Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens vor. Auf eine Gesamtfläche von 23,4 ha sind im Einzelnen folgendes geplant:

-          Skihalle mit einer Fläche von 27.500 m², einer Länge von 305 m und einer Höhe von 70 m.

-          Badelandschaft einschließlich Wellness-, Beauty- und Gastronomie-einrichtungen mit einer Fläche von insgesamt 16.500 m² zuzüglich Wasserpark mit einer Fläche von 13.500 m² und Erweiterungsflächen im Außenbereich

-          ”Central Plaza” (Entertainment, Disco, Bühne und Gastronomie) mit einer Fläche von 27.000 m² einschließlich 4.000 m² (BGF) Merchandising- und Shoppingflächen

-          Stellplatzanlage mit ca. 850 Stellplätzen

-          Öffentlich zugängliche Grünfläche einschl. Kinderspielplatz mit einer Fläche von 15.000 m².

Entsprechend seiner Funktion und zur Dokumentation seiner Eigenständigkeit soll das Vorhaben eine besondere bauliche Gestaltung erhalten. Unter Einbeziehung der denkmalgeschützten Hallen auf dem Vorhabengrundstück ist eine moderne bauliche Ergänzung vorgesehen, die aus der bebauten Umgebung bewusst herausragt und sich davon auch in Ergänzungsteilen unterscheidet, die höhenmäßig der Umgebung entsprechen. Geplant ist ein Baukörper, der sich weder in den Kontext des benachbarten Industriegebietes stellt und auch nicht die Assoziation zur Alpenlandschaft sucht.

Die Stellplätze für das Vorhaben befinden sich im Blockinneren und damit abgeschirmt von der benachbarten Bebauung.

Neben der Kernfläche  enthält der Wasserpark eine Erweiterungsfläche. Notwendige Abschirmungen zur gewerblich-industriell genutzten Nachbarschaft  sowie zum vorhabeneigenen Parkplatz sind in das Konzept eingeflossen. Hierfür wird eine Fläche mit 20 m Breite entlang der Außengrenzen der Wasserpark-Erweiterung vorgehalten, in den entsprechende Anlagen untergebracht werden sollen.

6. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Keine

Das Bebauungsplanverfahren wird auf Kosten des Antragstellers durchgeführt. Die erforderlichen Tätigkeiten zur Steuerung des Verfahrens sowie zur Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben werden von den Mitarbeitern des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg durchgeführt.

6. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819).