Drucksache - 0288/XVIII  

 
 
Betreff: Vorlage zur Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße.....
Status:öffentlich  
 Ursprungaktuell
Initiator:BezirksamtBezirksamt
Verfasser:Herr Krömer, BerndBand, Ekkehard
Drucksache-Art:Vorlage zur BeschlussfassungVorlage zur Beschlussfassung
Beratungsfolge:
Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin Entscheidung
16.05.2007 
8. öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin ohne Änderungen in der BVV beschlossen (Beratungsfolge beendet)   

Sachverhalt
Anlagen:
Vorlage zur Beschlussfassung

Da der Text dem Büro der BVV nicht in elektronischer Form vorlag, entnehmen Sie bitte den Inhalt der Vorlage zur Beschlussfassung der beigefügten Anlage

V O R L A G E                                                                                           - zur Beschlussfassung -

 

des Bezirksamtes Tempelhof - Schöneberg von Berlin gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) über die Festsetzung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE vom 19.02.2007 mit Deckblatt vom 27.04.2007 für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße, der östlichen Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer Damm im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteil Tempelhof

 

 

Das Bezirksamt bittet,

 

 

den mit beiliegender Bezirksamtsvorlage – zur Beschlussfassung – zu Pkt.   der
TO     vom      .05.2007 vorgelegten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE vom 19.02.2007 mit Deckblatt vom 27.04.2007 nebst Begründung und Abwägung sowie den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans      7-20 VE zu beschließen.

 

 

Begründung: siehe Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE

 

 

Rechtsgrundlagen:

 

·         Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

·         Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692)

·         Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819)

 

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen: keine

 

 

Anlagen:

 

·         Begründung gemäß § 9 Abs.8 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE mit Geltungsbereichsplan (Anlg. 2),

·         Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
7-20 VE (Anlg. 3)

 

 

Berlin Tempelhof - Schöneberg,            . Mai 2007

 

 

 

 

            Band                                                                                  Krömer

Bezirksbürgermeister                                                             Bezirksstadtrat

 


Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin

Abteilung Bauwesen

Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Begründung

 

nach § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch

 

zum

 

vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE

 

 

für das Gelände zwischen

 

der Ordensmeisterstraße, der östlichen Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110,

dem Teltowkanal und dem Tempelhofer Damm

 

im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Tempelhof

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 


 

Inhaltsverzeichnis

I.     Planungsgegenstand                                                                                                         6

1.    Veranlassung und Erforderlichkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans                     6

2.    Beschreibung des Planungsgebietes                                                                                     6

2.1   Lage und Funktion im Stadtgebiet                                                                                       6

2.2   Geltungsbereich                                                                                                                7

2.3   Bestand                                                                                                                           7

2.3.1     Bauliche Anlagen und Nutzungen                                                                            7

2.3.2     Verkehr                                                                                                                8

2.3.3     Technische Infrastruktur / Erschließung                                                                   8

2.3.4     Eigentumssituation                                                                                                9

2.4   Planungsrechtliche Ausgangssituation                                                                                9

2.4.1     Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan                           9

2.4.2     Stadtentwicklungsplan Zentren                                                                              11

2.4.3     Landschaftsprogramm und Landschaftsplan                                                           12

2.4.4     Hafenkonzept                                                                                                      12

2.4.5     Bereichsentwicklungsplanung                                                                               13

2.4.6     Baunutzungsplan                                                                                                 13

2.4.7     Bebauungsplan XIII-49-4                                                                                       13

2.4.8     Angrenzende Bebauungspläne                                                                              13

2.4.9     Planfestgestellte Anlagen                                                                                     13

2.4.10   Denkmale                                                                                                           15

II.    Planinhalt                                                                                                                           15

1.    Entwicklung der Planungsüberlegungen                                                                             15

2.    Intention des Planes                                                                                                             17

3.    Wesentlicher Planinhalt                                                                                                       18

3.1   Grundzüge der Abwägung (Städtebauliche Ziele)                                                                18

III.   Umweltbericht                                                                                                                   19

1.    Lage und Abgrenzung des Untersuchungsraumes                                                               19

2.    Kurzdarstellung der Inhalte und wichtigsten Ziele und Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes     19

2.1   Beschreibung der wichtigsten Ziele                                                                                   19

2.2   Umweltrelevante Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes                         20

2.3   Bedarf an Grund und Boden                                                                                              20

3.    Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten relevanten Ziele des Umweltschutzes                                                                                                                   20

3.1   Fachgesetzliche Regelungen                                                                                            20

3.1.1     Bau- und Planungsrecht                                                                                       20

3.1.2     Umwelt- und Naturschutzrecht                                                                              20

3.2   Fachpläne                                                                                                                       24

3.2.1     Landschaftsprogramm                                                                                          24

3.2.2     Landschaftsplanung                                                                                             25

3.3   Schutzgebiete                                                                                                                 25

4.    Bestandserfassung und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes                               26

4.1   Mensch                                                                                                                                   26

4.1.1     Wohn- und Wohnumfeldfunktion                                                                            26

4.1.2     Freizeit- und Erholungsfunktion                                                                             26

4.1.3     Verkehrsbelastung                                                                                               26

4.1.4     Lärmimmissionen                                                                                                27

4.2   Pflanzen und Tiere                                                                                                           27

4.2.1     Vegetationsbestand und Biotoptypen                                                                     27

4.2.2     Tiere                                                                                                                   28

4.3   Naturräumliche Ausgangssituation und geologische Verhältnisse                                         29

4.4   Boden                                                                                                                            29

4.4.1     Bodenarten und -typen                                                                                         29

4.4.2     Bodenbelastungen                                                                                               30

4.5   Wasser                                                                                                                          32

4.5.1     Grundwasser                                                                                                       32

4.5.2     Grundwasserneubildung                                                                                       32

4.5.3     Oberflächengewässer                                                                                           32

4.5.4     Trinkwasserschutzgebiete                                                                                    32

4.6   Klima / Luft                                                                                                                     33

4.6.1     Regionalklimatische Verhältnisse                                                                          33

4.6.2     Lufthygienische Situation                                                                                      33

4.7   Ortsbild                                                                                                                          34

4.8   Kultur- und sonstige Sachgüter                                                                                         34

4.9   Zusammenfassende Wertung des Umweltzustandes unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials der Schutzgüter im Untersuchungsraum                                                                                  34

5.    Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung       35

5.1   Mensch                                                                                                                                  35

5.1.1     Freizeit- und Erholungsfunktion                                                                             35

5.1.2     Historische Stadtkulisse                                                                                       35

5.1.3     Verkehrsbelastung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche                                   35

5.1.4     Lärmimmissionen                                                                                                37

5.2   Pflanzen und Tiere                                                                                                           39

5.2.1     Vegetation                                                                                                          39

5.2.2     Einzelbäume                                                                                                       39

5.2.3     Lebensraum Fauna                                                                                              39

5.2.4     Biotopflächenfaktor                                                                                              40

5.3   Boden / Wasser                                                                                                              41

5.3.1     Bodenversiegelung                                                                                               41

5.3.2     Infiltrationsvermögen                                                                                             41

5.3.3     Oberflächengewässer                                                                                           42

5.4   Klima / Luft                                                                                                                     42

5.4.1     Lokalklimatisch und lufthygienisch wirksame Grünstrukturen                                   42

5.4.2     Lufthygienische Situation                                                                                      42

5.5   Ortsbild                                                                                                                          43

5.5.1     Erscheinungsbild des historischen Ensembles                                                       43

5.6   Kultur- und Sachgüter                                                                                                      43

5.7   Wechselwirkungen                                                                                                          43

6.    Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 44

6.1   Mensch                                                                                                                                  44

6.1.1     Freizeit- und Erholungsflächen                                                                              44

6.1.2     Historische Stadtkulisse                                                                                       44

6.1.3     Verkehrsbelastung                                                                                               44

6.1.4     Lärmimmissionen                                                                                                45

6.2   Pflanzen und Tiere                                                                                                           46

6.2.1     Vegetation / Einzelbäume / Lebensraum Fauna                                                      46

6.3   Boden / Wasser                                                                                                              46

6.3.1     Bodenversiegelung / Infiltrationsvermögen                                                               46

6.4   Klima / Luft                                                                                                                     46

6.4.1     Lufthygienische Situation                                                                                      46

6.5   Ortsbild / Kultur- und Sachgüter                                                                                        46

7.    Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung sowie zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen     46

7.1   Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen                                                                  46

7.1.1     Erhaltung von Einzelbäumen                                                                                 47

7.1.2     Verwendung sickerfähiger Beläge                                                                          47

7.1.3     Dachbegrünung                                                                                                   47

7.1.4     Schutzmaßnahmen für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse                            47

7.1.5     Maßnahmen zur Minderung von Lärmimmissionen                                                  48

7.1.6     Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastungen                                49

7.1.7     Bewertung der Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen                                      49

7.2   Ausgleichsmaßnahmen                                                                                                   49

7.2.1     Entsiegelung und Herstellung gärtnerisch anzulegender Flächen                              49

7.2.2     Baumpflanzungen                                                                                                49

7.2.3     Fassadenbegrünung                                                                                             50

7.2.4     Dachbegrünung                                                                                                   50

7.2.5     Nisthilfen / Quartiere für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse                           50

8.    Aussagen zur Eingriffsregelung                                                                                            51

8.1   Prüfung der Eingriffsrelevanz des Vorhabens                                                                      51

8.2   Eingriffs- / Ausgleichsbilanz                                                                                              52

8.2.1     Methodische Vorgehensweise                                                                               52

8.2.2     Zusammenfassung der Bilanzierung                                                                      52

9.    In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten                                             54

9.1   Standortalternativen                                                                                                         54

9.2   Bebauungsalternativen                                                                                                     54

10.   Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung                 55

10.1 Bodenuntersuchungen                                                                                                     55

10.1.1   Bodenuntersuchung auf dem ehemaligen Schrottplatzgelände                                 55

10.1.2   Bodenuntersuchung auf dem Hauptgrundstück                                                       55

10.1.3   Altlastenuntersuchung Hafen Tempelhof                                                                 55

10.2 Grundwasseruntersuchungen                                                                                            55

10.3 Verkehrsplanerische Studie                                                                                              56

10.4 Schalltechnisches Gutachten                                                                                           56

10.5 Lufthygienisches Gutachten                                                                                             56

10.6 Eingriffs-/Ausgleichsgutachten einschließlich Einzelbaum- und Biotoptypenkartierung           56

11.   Monitoring                                                                                                                            56

12.   Allgemein verständliche Zusammenfassung                                                                        57

IV.   Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen                                              58

1.    Art der Nutzung                                                                                                                    58

1.1   Sonstiges Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum"                59

1.2   Einzelhandelsuntersuchung                                                                                              61

1.3   Wasserfläche                                                                                                                  64

2.    Maß der Nutzung                                                                                                                  64

3.    Technische Infrastruktur                                                                                                       70

4.    Verkehrserschließung                                                                                                          70

4.1   Allgemeine Rahmenbedingungen                                                                                      70

4.2   Ein- und Ausfahrten                                                                                                         71

4.3   Festsetzung der Zahl der Stellplätze                                                                                 72

4.4   Einteilung der Straßenverkehrsfläche und Straßenbegrenzungslinien                                    73

4.5   Öffentlicher Personenverkehr                                                                                            73

5.    Geh-, Fahr- und Leitungsrechte                                                                                            73

5.1   Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der Straßenbaulast                                           73

5.2   Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Trägers der Wasserentsorgung                     73

5.3   Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn                                                74

5.4   Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elektroversorgung                            74

5.5   Geh- und Radfahrrechte zugunsten der Allgemeinheit                                                         74

5.6   Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes und der Nutzer der Liegestelle am Teltowkanal                                                                                               75

6.    Grünfestsetzungen                                                                                                               75

6.1   Flächen zum Anpflanzen                                                                                                  76

6.2   Baumpflanzungen auf dem Vorplatz zum Tempelhofer Damm                                              77

6.3   Dachbegrünung                                                                                                               77

6.4   Befestigung von Wegen und Zufahrten                                                                               77

6.5   Fassadenbegrünung                                                                                                        78

7.    Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutzbelangen                                                          78

7.1   Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe                                                      78

7.2   Werbeanlagen                                                                                                                 78

7.3   Erfordernis weiterer Regelungen zur Lärmminderung                                                           78

7.3.1     In der Abwägung zu berücksichtigende Rechtsvorschriften                                       79

7.3.2     Zurechenbarkeit von Verkehrslärmerhöhungen außerhalb des Plangebiets                79

7.3.3     Abwägungsrelevante Aspekte                                                                               80

7.3.4     Abwägungsergebnis und Maßnahmen                                                                   80

7.4   Erfordernis weiterer Regelungen zur Verringerung der Belastung mit Luftschadstoffen            83

8.    Nachrichtliche Übernahmen                                                                                                 84

8.1   Bauschutzbereiche                                                                                                          84

8.2   Denkmalbereich                                                                                                              84

8.3   Planfestgestellte Anlagen                                                                                                 84

V.    Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans                                       84

1.    Bestehende bauliche Anlagen und Nutzungen                                                                    84

2.    Auswirkungen auf die Umwelt                                                                                             84

3.    Finanzielle Auswirkungen                                                                                                    84

VI.   Verfahren                                                                                                                           85

1.    Antrag                                                                                                                                  85

2.    Mitteilung der Planungsabsicht                                                                                            85

3.    Aufstellungsbeschluss                                                                                                          85

4.    Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange              85

5.    Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit                                                                           87

6.    Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit                                                                          87

7.    Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange                                88

7.1   Verfahren und Verlauf                                                                                                       88

7.2   Stellungnahmen und Abwägung                                                                                        88

8.    Öffentlichkeitsbeteiligung                                                                                                    89

8.1   Verfahren                                                                                                                        89

8.2   Stellungnahmen und Abwägung                                                                                        90

9.    Ergebnis / Änderungen im Anschluss an die Öffentlichkeitsbeteiligung                               94

VII.  Rechtsgrundlagen                                                                                                            95

 


Planungsgegenstand

Veranlassung und Erforderlichkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Die Grundstücksgesellschaft Objekt Tempelhofer Hafen mbH & Co. KG beabsichtigt, auf dem Grund­stück Tempelhofer Damm 227-235, dem so genannten Hafen Tempelhof ein Ein­kaufszentrum mit ergänzenden Nutzungen aus den Bereichen Dienstleistung, Freizeit, Gastronomie und Kultur zu er­richten. Für die planungsrechtliche Sicherung des Vorhabens wurde am 9. Dezember 2005 die Auf­stellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beantragt.

Die Regelungen des Baunutzungsplans erlauben – im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzungs­struktur – nicht die Feinsteuerung des Umfanges der Verkaufsflächen. Das geplante Vorhaben weicht auch von der nach den Darstellungen des Baunutzungsplans möglichen Bebauungs­dichte ab. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan XIII-49-4 für einen Teil der Fläche des Vorhabens öf­fentli­che Stra­ßenver­kehrsflä­che fest. Auch für die ange­messene Berücksichtigung der Belange des Denkmalschut­zes sind diffe­renzierte bauleitplanerische Regelungen erforderlich. Aus diesen Gründen ist die Durchführung eines Bebauungs­planver­fahrens erforder­lich. Das Bezirksamt hat daher am 11. April 2006 die Aufstellung eines vorhabenbe­zoge­nen Bebauungsplans beschlossen.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-20VE ersetzt für das Plangebiet den Baunutzungsplan, den festgesetzten Bebauungsplan XIII-49-4 und den Landschaftsplan XIII-L-3.

Ziel der vorhabenbezogenen Bebauungsplanung ist es, im Plangebiet eine der Lage im gesamtstädti­schen Gefüge ange­messene Nutzung zu ermöglichen, eine gestalterische Aufwertung herbeizuführen und die inner­städtische Funktionsvielfalt zu stärken.

-          Beschreibung des Planungsgebietes

Lage und Funktion im Stadtgebiet

Das Plangebiet "Hafen Tempelhof" liegt im Zentrum des Bezirks Tempelhof-Schöneberg, etwa 1.000 m südlich des Rathauses Tempelhof. Es bildet den südlichen Abschluss des besonderen Stadtteilzentrums am Tempelhofer Damm. Gegenwär­tig ist das Plangebiet untergenutzt. Mit seiner sehr guten An­bindung an die vielfäl­tigen bestehenden und künftigen Ein­kaufsmöglichkeiten und kultu­rellen Ein­richtungen ("ufafabrik") verfügt das Umfeld über attraktive An­zie­hungspunkte. Die Lage des Plangebietes am Wasser stellt ein we­sentliches Potenzial für die künf­tige Entwick­lung dar. Das Berli­ner Zen­trum ist über den Tempelhofer Damm (Bun­desstraße B 96) sowie die U-Bahn Linie 6 (Station Ull­steinstraße) schnell er­reichbar.

Das nähere Umfeld des Plangebietes wird durch sehr unterschiedliche Nutzungen geprägt. Nördlich der Ordensmeisterstraße befindet sich eine bis zu 11-geschossige Bebauung, die oberhalb des 1. Vollgeschosses vorwiegend Wohnnutzung aufweist. Im 1. Vollgeschoss befindet sich ein Parkdeck und teilweise gewerbliche Nutzung. Im Gebäudeteil am Tempelhofer Damm herrschen Einzelhandel, Gastro­nomie und Dienstleistungen vor. Östlich des Hafengeländes sind gewerbliche Nutzungen prä­gend. Südlich des Plangebietes ist das vielfältig genutzte Ullsteinhaus städtebaulich prägend. Insbe­sondere das Mode-Center-Berlin mit seinen weit über 200 Mietern setzt hier nutzungsstrukturelle Ak­zente.

Westlich des Vorhabengrundstückes schließt sich nach dem als Barriere wirkenden Tempelhofer Damm bzw. der Stubenrauchbrücke im Abschnitt nördlich der Viktoriastraße eine gründerzeit­liche Wohnbebauung mit kleinteiliger Einzelhan­dels-, Dienstleistungs- und Gastronomienutzung an. Süd­lich davon prägt der Neubau des Finanzamtes Tempelhof das Erscheinungsbild. Am Ufer befindet sich eine öffentliche Grünan­lage, die sich am Teltowkanal entlang über den Bezirk Steglitz-Zehlendorf bis nach Potsdam er­streckt.

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich wird begrenzt durch die Ordens­meister­straße im Norden, die Grenze des Ha­fenareals im Osten (östliche Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110), den Teltowkanal im Süden und den Tempelhofer Damm im Westen. Die Ordensmeisterstraße ist bis zur Straßenmitte Teil des Plangebietes. Die Flurstücksgrenze zwischen dem öffentlichen Straßenland des Tempelhofer Damms / Stubenrauchbrücke und dem Vorhabengrundstück bildet die westliche Grenze des Gel­tungsberei­ches. Die planfestgestellte Wasserfläche des Teltowkanals ist – mit Ausnahme einer kleinen Teilflä­che im Bereich der Hafenzufahrt – nicht Bestandteil des Plan­gebietes. Der Geltungsbereich des vorhabenbe­zogenen Be­bauungsplans umfasst damit die für das Vorha­ben erforderlichen Grundstü­cke, kleinere Teilflächen die im Zusammenhang mit der Bundeswasserstraße Teltowkanal stehen und eine Teilfläche der Ordensmeisterstraße. Es besteht kein Planungserfordernis zur Einbeziehung von weiteren Ver­kehrs- oder Was­serflächen. Die Einordnung zusätzlicher Abbiegespuren, die Verände­rung von Mittelin­seln und die Anpassung von Bordsteinkanten tangieren nicht die festgesetzten Ver­kehrsflächen (vgl. Kapitel -, Seite 70).

Insgesamt umfasst das Plangebiet damit eine Fläche von 4,8 ha.

Bestand

·                          Bauliche Anlagen und Nutzungen

Der Tempelhofer Hafen wurde zwischen 1901 und 1906 im Zusammenhang mit dem im Juni 1906 eröffneten Teltowkanal errichtet. Unmittelbar anschließend folgte bis 1908 die Errichtung des noch vorhandenen Speichergebäudes. Über Jahrzehnte war der Hafen ein wichtiger Umschlagplatz. Zu­nächst wurde vorwiegend Getreide umgeschlagen, ab Mitte der 30er Jahre verlagerte sich der Schwerpunkt auf Kohle. Nach dem 2. Weltkrieg war die Nutzung aufgrund von Kriegsschäden und politischen Umständen zunächst nur eingeschränkt möglich. Später war das Speichergebäude eines von etwa 700 Lagern der so genannten Senatsreserve, die die Versorgung Berlins im Fall einer zwei­ten Blockade sicherstellen sollte. Nach dem Mauerbau 1962 wurde die Hafeneinfahrt verbreitert. Auf­grund der Sperrung des westlichen Teils des Kanals wurde dadurch Schiffen das Wenden erleichtert.

Bis 1981 war auf dem Teltowkanal aus politischen Gründen kein relevanter Schiffsverkehr möglich. Erst im November 1981 wurde die Schifffahrt auch von / nach Westen wieder möglich und die Hafen­nutzung in begrenztem Umfang wieder auf­genommen.

Nach der Wiedervereinigung sank die Bedeutung des Hafens als Umschlagplatz zusehends. Die Se­natsreserve wurde aufgelöst. Mittlerweile wurde auch die Hafennutzung vollständig aufgegeben. Wa­renumschlag fin­det nicht mehr statt. Im Speichergebäude nördlich des Hafenbeckens lagert eine Spe­ditionsfirma ver­schiedene Güter. Teilflächen des Hafens werden durch verschiedene, nicht was­serbe­zogene Gewerbebetriebe genutzt. Auf der östlichen Mole befand sich bis 2006 ein Schrotthandel. Die Nutzung wurde aufgrund der beabsichtigten Umnutzung aufgegeben.

Zu den weiterhin prägenden Elementen des Plangebietes gehören insbesondere

-           das Speichergebäude (vgl. Kapitel -, Seite 15),

-           das Hafenbecken sowie

-           bestehende Krananlagen.

Das Speichergebäude hat eine Länge von ca. 120 m und eine Breite von ca. 25 m. Es besteht aus einem Keller und bis zu sechs Geschossen mit einer Fläche von jeweils bis zu ca. 3.000 m². Im von Erkern durchbrochenen Mansarddach mit im Mittelteil gestuftem Satteldach sind die ursprünglich vor­handenen Gauben nicht mehr erhalten. Die Krananlagen sind außer Betrieb.

Darüber hinaus befinden sich insbesondere im westlichen Grundstücksteil Baracken, Schuppen und Container und ein der Versorgung der U-Bahn dienendes Gleichrichterwerk. Die noch teilweise vor­handenen Gleise der Hafenbahn, die bis zur Colditzstraße führten und keinen Anschluss an das all­gemeine Eisenbahnnetz haben, gelten nicht als planfestgestellt. Nach Aussage der Landeseisen­bahnbehörde handelt es sich nicht um Gleisanlagen, die einer Freistellung von Bahnbetriebszwecken (Entwidmung) bedürfen. Die nicht mehr nutzbaren Gleise wurden vom bisherigen Eigen­tümer mit dem Grundstück an den Vorhabenträger ver­äußert. Die Landeseisenbahnbehörde hat einer Umnutzung schriftlich zugestimmt.

Erhalten ist ebenfalls ein historisches Waagengebäude südöstlich des Speichergebäudes.

Im südwestlichen Teil des Hafenbeckens befindet sich eine Schiffsliegestelle des Außenbezirkes Neukölln des Was­ser- und Schifffahrtsamtes Berlin, die auch künftig im Hafenbecken angeordnet sein muss. Es handelt sich dabei um 3 Dalben, einen Zugangssteg und einen Stromanschluss. Zusätzlich befindet sich auf dem Flurstück 110/76 – vor der Liegestelle – eine Parkmöglichkeit für ca. 7 Fahr­zeuge mit einer Zufahrt.

Im Nordwesten des Plangebietes befindet sich im öffentlichen Straßenland ein Wartehäuschen der BVG, das zur Realisierung des Vorhabens versetzt werden muss.

Das viereckige Hafenbecken (Abmessungen ca. 180 m x 80 m) hat eine Wasserfläche von ca. 1,5 ha. Das Hafengelände selbst liegt ca. 6 bis 8 m tiefer als die umgebenden Straßen und die östlich an­grenzenden Grundstücke. Die Zufahrt erfolgt über eine Rampe von der Ordensmeisterstraße.

·                          Verkehr

Das Plangebiet ist durch den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße verkehrlich gut er­schlossen. Der die westliche Begrenzung des Plangebietes bildende Tempelhofer Damm (B 96) ist eine wichtige Nord-Süd-Straßenverbindung zwischen der Berliner Innenstadt und dem Umland. Über ihn ist direkt der Berliner Ring (A 10) zu erreichen. Die tägliche Verkehrsbelastung (DTV) liegt bei etwa 44.100[1] Kfz/24h (Tempelhofer Damm Nord) bis 50.800 Kfz/24h (Tempelhofer Damm Süd). Der Lkw-Anteil beträgt etwa 3,4 % (Tempelhofer Damm Nord) bzw. 3,3 % (Tempelhofer Damm Süd).

Die Ordensmeisterstraße im Norden des Plangebietes ist Teil einer wichtigen überbezirklichen Ost-West-Verbindung mit einer täglichen Verkehrsbelastung (DTV) von rd. 12.300 Kfz/24h bei einem Lkw-Anteil von ca. 3,9 %. Über die Komturstraße besteht ein direkter Anschluss an den Berliner Stadtring (A 100, Anschlussstelle Oberlandstraße). Die Friedrich-Karl-Straße weist eine Belastung von ca. 14.400 Kfz/24h bei einem Lkw-Anteil von 3,1 % auf.

Die Anbindung im ÖPNV ist durch die U-Bahn-Linie 6, deren Bahnhof Ullsteinstraße unmittelbar an das Plangebiet grenzt, sehr gut. Über die U 6 ist in wenigen Minuten der S-Bahnhof Tempelhof mit ver­schiedenen Linien der Ringbahn zu erreichen. Bis zum Bahnhof Friedrichstraße sind es mit der U-Bahn 15 Minu­ten. Die Buslinie 170 verkehrt in der Ordensmeister­straße und schafft eine direkte Ver­bindung zum Rathaus Steglitz im Westen und zur Baumschulen­straße (Bezirk Treptow-Köpenick) im Osten.

·                          Technische Infrastruktur / Erschließung

Aufgrund der Lage im Stadtgebiet sind alle relevanten, zur Ver- und Entsorgung erforderlichen Me­dien vorhanden. Zur infrastrukturellen Sicherung des Vorhabens wurden Abstimmungen mit den rele­van­ten Leitungsverwaltungen durchgeführt. Aufgrund dessen kann davon ausgegangen werden, dass die Ver- und Entsorgung insbesondere mit den Medien Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation ge­sichert ist.

Auf dem Grundstück selbst befindet sich parallel zum Tempelhofer Damm ein Ei-Kanal der Berliner Wasserbetriebe, der nicht verlegt werden kann und bei der künftigen Bebauung be­rücksichtigt werden muss. Ein weiterer Ei-Kanal, der der Entwässerung der nördlich des Plangebietes gelege­nen Berei­che dient (Oberflächenentwässerung), führt über den östlichen Teil des Vorha­ben­grund­stü­ckes zum Ha­fenbecken.

Auf dem nördlichen bzw. westlichen Teil des Vorhabengrundstückes (Flurstück 110/56) befinden sich zwei Netzstationen und zwei Übergabestationen. Die beiden Netzstationen und eine Übergabestation dienen der Versorgung der Nutzungen im Plangebiet und werden in das künftige Vorhaben integriert. Die zweite Übergabe­station befindet sich innerhalb des planfestgestellten Gleichrichterwerkes, das erhalten wird.

Im südlichen Gehwegbereich der Ordensmeisterstraße liegt eine gusseiserne Gas­versorgungsleitung mit einer durchschnittlichen Deckung von 1,0 m. Über bruchgefährdeten, gusseisernen Gasleitungen darf nicht mit schweren Baugeräten bzw. Verdichtungsmaschinen gearbeitet werden. Die Gasleitung befindet sich nicht innerhalb der künftig überbaubaren Flä­che. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass die Umsetzung des Vorha­bens Auswirkungen auf die Gasleitung haben kann. Die ggf. erforder­lichen Maßnahmen zur Sicherung der Gasleitung sind je­doch nicht bebauungs­planrelevant. Mit dem zustän­digen Leitungsträger hat der Vorhabenträger parallel zum Bebauungsplanverfahren eine Ver­legung der Leitung vereinbart. Die entsprechenden Maßnahmen sollen ab Mai 2007 begonnen wer­den.

·                          Eigentumssituation

Die Eigentumssituation der Flächen, auf denen das Vorhaben realisiert werden soll, stellt sich wie folgt dar:

Das Kerngrundstück an der Ordensmeisterstraße mit dem unter Denkmalschutz stehenden Speicher­gebäude sowie Teilflächen am Tempelhofer Damm wurde vom Vorhabenträger mit notariellem Ver­trag vom 28. Juni 2004 angekauft. Der Kaufvertrag umfasst auch einen Teil der Wasserfläche (Flur­stück 1336/110). Für das zur Umsetzung des Vorhabens erforderliche Flurstück 258, das noch öffent­lich als Verkehrsfläche gewidmet ist, wurde zwischen dem Vorhabenträger und dem Land ein Kauf­vertrag geschlossen. Die formell erforderliche Einzie­hung des Straßenlandes erfolgt durch den Bezirk Tempel­hof-Schöne­berg. Für eine Nutzung durch Fußgän­ger im Bereich der Ecke Ordensmeister­straße / Tem­pelhofer Damm weiterhin erforderliche Flächen werden durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemein­heit gesi­chert.

Für die Landfläche zwischen dem Stammgrundstück und dem Teltowkanal ist ein Kaufvertrag mit der Was­ser- und Schiff­fahrtsverwaltung des Bundes abgeschlossen. Die zur War­tung und Instand­haltung der Spundwand er­forderlichen Geh- und Fahrrechte sowie die sonstigen erforderlichen Rechte zu­gunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung werden im Zu­sammenhang mit dem Er­werb grund­buchlich gesichert. Für die im Eigentum der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung verblei­bende Was­serfläche (Flurstück 1334/110, teilweise) wurde ein Nutzungsvertrag mit der Dauer von 30 Jahren abgeschlossen.

Damit kann der Vorhabenträger über die zur Realisierung des Vorhabens erforderlichen Grundstücke verfügen. In der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird daher der Begriff "Vorha­bengrundstück" für die oben genannten Teilflä­chen insgesamt verwendet.

Planungsrechtliche Ausgangssituation

·                          Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt die Art der Bodennutzung für das gesamte Stadtgebiet ent­sprechend den voraussehbaren Bedürfnissen in den Grundzügen dar. Aus den Aus­sa­gen der vorbereitenden Bauleitplanung sind die Inhalte des vorhabenbezogenen Be­bau­ungs­plans zu entwickeln, wo­bei die Entwicklungsgrund­sätze zum Flächen­nut­zungs­plan zu beachten sind. Der Flächennutzungsplan bil­det als Planungsin­strument mit gesamt­städtischer Wirkung die planungsrechtliche Vorausset­zung für die städtebauliche Neuordnung.

Im Flächennutzungs­plan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche (M2), dargestellt. Unmittelbar nördlich der Ordensmeisterstraße schließt sich die Darstel­lung "Einzelhan­delskonzentration" an. Die Flächen östlich des Plangebiets sind bis zum Lorenzweg ebenfalls als ge­mischte Baufläche M2, danach als gewerbliche Bauflächen dargestellt.

Der westlich an das Plangebiet grenzende Tempelhofer Damm ist als überörtliche Hauptverkehrs­straße ein­gestuft. Der Teltowkanal und die an das Plangebiet grenzende U-Bahn-Linie 6 sind nach­richtlich übernommen. Parallel zum Teltowkanal ist eine Grünfläche als Teil einer überörtlichen Grün­verbin­dung dargestellt.

Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. In diesem Gebiet sind insbeson­dere Maß­nahmen zum Immissionsschutz und zur Emissionsminderung sicherzu­stellen. So sind beispielsweise für die Gebäudebeheizung nur besonders emissionsarme Brennstoffe einzusetzen.

Der Flächennutzungsplan bestimmt die Grundzüge der städte­baulichen Entwicklung. Seine zeichneri­schen Darstellungen sind regelmäßig nicht parzellenscharf und enthalten keine exakte Grenz­ziehung. Die Darstellungen des Flächennutzungsplans sind als Bereichs- und Entwicklungs­charakterisierung anzusehen (vgl. Löhr in: Battis, Krautzberger, Löhr, BauGB, § 5 Rn. 8). Dementsprechend ist ein Be­bauungsplan auch dann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, wenn er von einzelnen zeichne­rischen Darstellungen abweicht, solange sich die Festsetzungen des Be­bauungsplans innerhalb der Grundkonzeption des Flächennutzungsplans halten (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.01.1979, BauR 1979, S. 206). Dieser Rechtslage entsprechend bestimmen auch die Berliner Ausführungsvor­schriften zum Flächennutzungsplan unter Ziff. 4.1, dass die Einzelhan­delskonzentrationen "generalisiert für den Bereich ihrer vorhandenen bzw. geplanten Ausdehnung" dargestellt sind. In dieselbe Richtung geht die Regelung in den Berliner Ausführungsvorschriften für großflächige Einzel­handelseinrichtun­gen, dort TZ 4.2, Kap. 1, wonach Gebiete für großflä­chige Einzelhandelseinrichtungen grundsätzlich in den mit dem Symbol "Einzelhandelskonzentration" gekennzeichneten Bereichen geplant wer­den sollen und bei der Beurteilung, ob ein geplantes Vorhaben innerhalb oder außerhalb des mit dem Symbol Einzelhandelskonzentration darge­stellten Bereichs liegt, zu berücksichtigen ist, dass das Symbol "nicht grundstücksscharf, sondern generalisiert" dargestellt ist.

Daraus folgt, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan zwar nicht unmittelbar innerhalb der zeich­nerischen Darstellung "Einzelhandelskon­zentration" liegt, dass er jedoch – unmittelbar an das Zei­chen angrenzend – noch innerhalb des Bereichs liegt, der von der Grundkonzeption des Flächennut­zungs­plans für großflächigen Einzelhandel vorgesehen ist. Dem Flächennutzungsplan kann entnom­men werden, dass er die Grund­konzeption verfolgt, dass der für Einzelhandelskonzentration vorge­sehene Bereich des Tempelhofer Damms in etwa von der Stadtautobahn im Nor­den bis zum Teltow­kanal im Süden reicht.

Der Umstand, dass die Bebauungsstruktur nördlich und südlich der Or­densmeisterstraße unter­schied­lich ist und dass die kerngebietsähnlichen Nutzungsstrukturen im Bestand nördlich der Or­densmeis­terstraße enden, führt nicht dazu, dass abweichend von der sonst nur generalisierenden Bereichsaus­sage hier eine parzellenscharfe Darstellung gewollt war. Die historische Entwicklung des Bereichs und die tatsächliche stadtstrukturelle Situation sagen noch nichts darüber aus, welche städtebaulichen Ziele vom Flächennutzungsplan verfolgt werden. Die Ziele des Plans ergeben sich nicht aus den tat­sächlichen Strukturen, sondern aus den Darstellun­gen. Diesen lässt sich entnehmen, dass der Be­reich des Tempelhofer Hafens nicht als gewerbliche Baufläche, wie es der Bestand nahe­legen würde, sondern – genauso wie die Fläche nördlich der Ordens­meisterstraße – als gemischte Baufläche, M2, dargestellt ist. Die Entwick­lung des ehemaligen Gewerbegebiets zu einer kernge­bietstypischen Struktur ist somit im Flächennutzungsplan bereits angelegt.

Diese Interpretation wird weiterhin durch die Aussagen des Stadtentwick­lungsplans Zentren 2020 gestützt (vgl. folgendes Kapitel). Dort wird die Fläche des Tempelhofer Hafens in den Bereich des Stadtteilzentrums Tempelhofer Damm einbe­zogen. Der Stadtentwicklungsplan präzisiert somit die im Flächennut­zungsplan bezeichnete bereichsbezogene Darstellung und zeigt auf, wel­che Entwicklun­gen aus dem Flächennutzungsplan zulässig und sinnvoll sind.

Soweit der Stadtentwicklungsplan Zentren den Hinweis enthält, dass zur Realisierung von Freizeit- und Einzelhandelsnutzungen am Hafen Tem­pelhof eine Änderung des Flächennutzungsplans nicht erforderlich sei, gibt diese Aussage lediglich die Rechtslage wieder. Eine Einschränkung auf nicht zentrenrelevante Sortimente kann aus dieser Aussage nicht hergeleitet werden.

Selbst wenn die Auffassung vertreten würde, dass der vorhabenbezo­gene Bebauungsplan von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, wäre dies zulässig, weil die Grundkonzeption des Flächennut­zungsplans unberührt bleibt. Wie bereits ausgeführt, kann dem Flächen­nutzungsplan die Grundkonzeption entnommen werden, dass Einzelhan­delskonzentrationen bis zum Tempelhofer Ha­fen stadtstrukturell gewollt sind. Somit widerspricht auch eine unbeschränkte Festsetzung von groß­flächigen Einzelhandelsnutzungen im sonstigen Sondergebiet, selbst wenn dieses dem Charakter eines Kerngebiets nachempfunden wurde, nicht der Grundkonzeption. Es wird dadurch auch nicht das Gewicht verschoben, das nach dem Flächennutzungsplan einer Baufläche im Verhältnis zu ande­ren Bauflächen nach Qualität und Quantität zukommt. Dies zeigt sich bereits darin, dass auch die Fläche des Tempelhofer Hafens genauso wie die Flächen am Tempelhofer Damm, die nördlich der Ordens­meisterstraße liegen, als gemischte Baufläche (M 2) dargestellt sind.

Dem Flächennutzungsplan kann auch keine Regelung dahingehend ent­nommen werden, dass groß­flächiger Einzelhandel am Rande der darge­stellten Einzelhandelskonzentrationen unzulässig wäre. Vielmehr ent­spricht es gerade allgemeinen städtebaulichen Zielen, die "Magneten" eines Zentrums an den Rändern der Kerngebiete anzuordnen, um durch­gehend attraktive Zentrenbereiche zu schaffen. Die fußläufige Nähe zu den vorhandenen Zentrenstrukturen spricht gerade für die Einbeziehung der Fläche des Tempelhofer Hafens in das Zentrum Tempelhofer Damm. Im Übrigen wird das vorgese­hene Einkaufszentrum einen sehr markant wahrnehmbaren und gestalterisch betonten Eingangsbe­reich zum Tem­pelhofer Damm erhalten. Auch die Tatsache, dass das geplante Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum mit Kraftfahrzeugen anfahrbar ist, führt nicht etwa zu einer Schwächung des Zentrums Tempelhofer Damm, sondern gerade zu dessen Stärkung, weil ein attraktiver südlicher Pol am Rande des zentralen Bereichs Kunden­ströme, die bisher in andere Stadt­teilzentren Berlins oder der Umlandge­meinden gefahren sind, in den Bereich des Tempelhofer Damms zurück­holen kann. Die dadurch zu erwartende Stärkung des Stadtteilzentrums Tempelhofer Damm wurde auch gutachterlich belegt.

Da der Standort nicht außerhalb der im Flächennutzungsplan vorgesehe­nen Einzelhandelskonzentra­tion liegt, handelt es sich auch nicht lediglich um eine funktionale Ergänzung des Stadtteilzentrums Tempelhofer Damm und bedarf nicht der Beschränkung auf nicht zentrenschädliche Sortimente.

Auch wenn der vorhabenbezogene Bebauungsplan außerhalb der Darstellung der Einzelhandelskon­zentra­tion läge, wären die Kriterien für die Entwicklungsfähigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe an dem Standort gegeben. Die Voraus­setzungen hierfür sind einerseits in den Berliner Ausführungs­vorschriften zum Flächennutzungsplan, unter TZ 4.3, andererseits in den Berliner Ausführungsvor­schriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen, unter TZ 2.4, 1. Kap., dargestellt. Alle dort geforderten Kriterien sind ge­geben, weil der Standort sowohl dem Stadtentwicklungsplan Zentren ent­spricht als auch den Zielen der Raumordnung. Das Entwicklungsgebot bleibt darüber hinaus ge­wahrt, weil die maßgebenden Ziele der Raumordnung gem. § 16 Abs. 6 Satz 1 i.V.m. § 9 LEPro beachtet werden. Das Berliner Zentren­kon­zept (vgl. auch folgendes Kapitel) ist eine Konkretisierung des § 16 Abs. 6 Satz 2 LEPro.

Insoweit hat die für die Ziele der Raumordnung zuständige Gemeinsame Planungsabteilung aus­drücklich festgestellt, dass das Zentrum an dem geplanten Standort den Zielen der Raumordnung entspreche. Ebenso hat die zuständige Senats­verwaltung für Stadtentwicklung die Entwickelbarkeit aus dem Flächen­nutzungsplan bestätigt.

Eine Einschränkung der kerngebietsspezifischen Sortimentsgruppen würde demgegenüber zu einer Schwächung des geplanten Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums führen mit der Folge, dass die erhoffte Aufwertung des gesamten Stadtteilzentrums gefährdet wäre.

Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Flächen­nutzungsplan entwi­ckelt ist.

·                          Stadtentwicklungsplan Zentren

Im 1999 vom Senat beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel ist der Tempel­hofer Damm als besonderes Stadtteilzentrum dargestellt. Seit der Erarbeitung des Stadtent­wick­lungs­plans Zentren hat sich der Einzelhandel in Berlin durch Neuansiedlungen und Erweiterun­gen weiter dynamisch entwickelt. Darüber hinaus wird ein Strukturwandel im Handel immer deutli­cher. Hierzu zählen u.a. eine betriebliche Konzentration im Rahmen der Globalisierung, eine wach­sende Filialisie­rung, die Tendenz zu immer großflächigeren Betriebsformen und die Vermischung von Ein­zelhandel und Freizeit[2]. Mit dem im März 2005 beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 wurde das Zentrenkonzept von 1999 unter Berücksichtigung der eingetretenen Entwicklungen fortge­schrieben. An dem Ziel, die polyzentralen Strukturen zu erhalten und vorhandene Zentren zu stärken, wird dabei unverändert festgehalten. Die vorhandenen Zentren sollen "durch Nutzung ihrer Flächen­potenziale für neue Handels- und Freizeiteinrichtungen sowie durch unterstützende Maß­nahmen sta­bilisiert und weiter entwickelt werden."[3] Der Tempelhofer Damm ist weiterhin als besonde­res Stadt­teilzentrum eingestuft. Charakteristisch für diese Zentrenstufe sind neben einer Vielzahl ein­zelner Nutzungen, bezogen auf das vorliegende Vorhaben, Shopping-Center mit einer Verkaufsfläche von 10.000 bis 20.000 m². In Karte 2 des StEP Zentren 2020[4], wird der Tempelhofer Damm bis an den Teltowkanal heran als zentren­tragender Stadtraum mit höchster / hoher Urbanität dargestellt.

Allerdings wird für das besondere Stadtteilzentrum Tempelhofer Damm, wie auch in zwei weiteren Zentren dieser Stufe, für die künftige Entwicklung dringender Handlungsbedarf für Qualifizierungs­maßnahmen gesehen, um eine Herabstufung zu vermeiden. Als Maß­nahme werden konkret die "Re­ali­sierung von Freizeit- und Einzelhandelsangeboten am Hafen Tempelhof" und "die Modernisie­rung und Sanierung des Abschnitts zwischen Rathaus Tempelhof und Hafen" ge­nannt[5]. Für die ­vorhan­dene Verkaufsfläche von 26.500 m² wird ein Zielkor­ridor von 40.000 bis 50.000 m² im Jahr 2020, d.h. ein Netto-Zuwachs von bis zu 23.500 m² gesehen.

Als Anforderungen an die städtebauliche Integration von Projekten in bestehenden Zentren werden u.a. genannt:

         angemessenes Größenverhältnis zwischen Vorhaben und vorhandenem Zentrum,

         Hinwendung zum öffentlichen Raum,

         Vernetzung mit dem Umfeld,

         Beitrag des Stellplatzangebotes zur Stärkung des Zentrums insgesamt,

         keine großen ebenerdigen Parkplätze,

         eigenständiger architektonischer (gestalterischer) Beitrag zum Stadtbild,

         öffentliche Nutzbarkeit von Teilflächen ohne Einkaufsfunktion.        

Bereits in einer durch das Bezirksamt beauftragten und 2002 fertiggestellten Markt- und Standortana­lyse wurde dargelegt (Seite 42 der Untersuchung "Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrenge­füge" des Büros Dr. La­demann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommu­nalbera­tung mbH), dass es aus Gut­achtersicht wünschenswert und auch notwen­dig ist, die Flächenvorgabe von maximal 50.000 m² für das besondere Stadtteil­zentrum nur als eine Zielgrö­ßenordnung zu betrachten und eine leichte Überschreitung (bis 55.000 m² zuzulassen). Seit 2002 hat sich die Wett­bewerbssitu­ation im Hinblick auf die Entwicklung der Verkaufsflächen in anderen Zentrumsstandorten wei­ter ver­schärft, so dass sowohl von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, als auch von der zuständi­gen Abtei­lung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung keine Hinderungs­gründe bezüglich der Verkaufsflä­chenerweiterung am Tempelhofer Damm (Hafen Tempelhof und Rathaus-Galerie) gese­hen wurden. Darüber hinaus wurde in einer Plausibilitätsuntersuchung (Februar 2004) von der GfK-Prisma festge­stellt, dass die im o.g. Gutachten zugrunde gelegte 'kritische Masse' von 15.000 m² Verkaufsfläche bezogen auf den Standort am Hafen Tem­pelhof nicht ausreichend ist, um ein at­trakti­ves und funktio­nierendes multifunktionales Zentrum zu betreiben. Daher werden am Hafen Tempelhof insgesamt 19.500 m² Verkaufsfläche zugelassen. Diese Regelung berücksichtigt die Aus­sagen des Stadtent­wicklungsplans Zentren und entspricht dem dort nie­dergelegten Ziel, einen attraktiven Mag­neten für den Bereich zu schaffen.

Die auf 2020 projizierten Verkaufsflächenausstattungen des Stadtent­wicklungsplans Zentren verste­hen sich zudem eindeutig als Orientierungswerte (s. z.B. StEP 2020, S. 15, letzter Absatz) und nicht als verbindliche Fest­schreibungen.

Darüber hinaus zeigt sich – unberührt von den teilweise sehr schwierigen marktseitigen Rahmenbe­dingungen in einigen Einzelhandelsbranchen – in den letzten Jahren eine enorme Flächennachfrage durch den Einzelhan­del, die vor allem auf moderne Mietflächen zielt und aus dem Bestand nur selten zu befriedigen ist. Dieses führt – auch bei konstanten oder sogar rückläufigen Umsatzvolumina im Einzelhandel – automatisch zu steigen­den Ausstattungsgraden mit Verkaufsfläche, so dass Aussa­gen zu flä­chenseitigen Entwicklungsrahmen ohnehin kontinuierlich überprüft und an die tatsächlichen Ge­gebenheiten und Entwicklungen angepasst werden müssen.

Unter diesen Aspekten ist es vertretbar, den im StEP Zentren genannten Maximalwert durch die Vor­haben am Rathaus und am Hafen Tempelhof zusammen um rd. 20 % zu überschreiten, auch wenn der Zielwert damit vor 2020 erreicht wird.

·                          Landschaftsprogramm und Landschaftsplan

Die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Land­schafts­pfle­ge für das Land Berlin sind im Landschaftsprogramm vom 19. Juli 1994 flächendeckend für Berlin dargestellt. Für das Plangebiet gilt zudem der 2001 festgesetzte Landschaftsplan XIII-L-3. Dieser setzt für das Plange­biet einen Biotop­flächenfaktor (BFF) von 0,3 fest. Die Inhalte des Landschaftsprogramms und des Landschaftsplans sind im Umweltbericht in den Ka­piteln -, Seite 24 und -, Seite 25 dargestellt.

·                          Hafenkonzept

Im Jahr 2000 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemeinsam mit der BEHALA ein Gut­achten zur Hafenentwicklung in Auftrag gegeben. Zielsetzung war es, die vorhandenen und geplanten wasserseitigen Umschlagstellen in Berlin auf ihre Zukunftsfähigkeit hin zu untersuchen. Im Ergebnis des Hafenkonzeptes sieht der Senat von Berlin u.a. für den Hafen Tempelhof keinerlei Perspektive als Hafenstandort und hat den Standort aus der Hafenplanung entlassen. Der Hafen selbst, der durch die Molen deutlich vom Teltowkanal getrennt ist, ist nicht Bestandteil der Bundeswasserstraße. Er unter­liegt damit – mit Ausnahme einer kleinen Fläche im Bereich der Hafeneinfahrt (vgl. Kapitel -, Seite 13) – der Planungshoheit des Landes Berlin.

·                          Bereichsentwicklungsplanung

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Für eine Grünverbindung ist über das Hafengelände eine Wegebeziehung in Richtung Norden zum Fran­ckepark und nach Westen zum bereits vorhandenen Uferweg vorgesehen.

·                          Baunutzungsplan

Die planungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet richtet sich nach den Darstellungen des Baunutzungsplans für Berlin vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) in Ver­bindung mit den Regelungen der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (BO 58) und den nach dem preußischen Fluchtliniengesetz von 1875 förmlich festgestellten und über­ge­leiteten Bau- und Straßenfluchtlinien.

Der Baunutzungsplan stellt das gesamte Plangebiet als "beschränktes Arbeitsgebiet" dar. Hier sind gemäß § 7 Nr. 10 BO 58 zulässig:

a)  gewerbliche Betriebe, wenn sie keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können,

b)  Gebäude für Verwaltung, Geschäfts- und Bürohäuser,

c)  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal.

Es gilt die Baustufe IV/3. Zulässig ist im beschränkten Arbeitsgebiet dieser Baustufe eine Grundflä­chenzahl bis 0,5 bei einer Baumassenzahl von 4,8.

Eine förmlich festgestellte Straßenfluchtlinie befindet sich an der Ordensmeisterstraße.

·                          Bebauungsplan XIII-49-4

Für Teilflächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gilt der am 25.02.1963 festgesetzte Be­bauungsplan XIII-49-4. An der Einmündung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm ist eine Aufweitung der Ordensmeisterstraße nach Süden festgesetzt, die in dieser Form nie realisiert wurde. Sie geht in zwei Stufen auf die heutige südliche Grenze der Straße und endet auf Höhe der östlichen Gebäudekante des Speichergebäudes. Ein schmaler, als private Grünfläche festgesetzter Streifen entlang des Tem­pelhofer Damms ist mit einem Leitungsrecht zu belasten. Die Fläche darf nur mit leicht zu beseitigen­dem Pflaster oder flach wurzelnden Anpflanzungen versehen werden. Entlang der Ordensmeisterstraße und des Tempelhofer Damms ist eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Der Bebauungsplan XIII-49-4 wird durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan teilweise geän­dert.

·                          Angrenzende Bebauungspläne

Nördlich der Ordensmeisterstraße gilt der am 08.01.1972 festgesetzte Bebauungsplan XIII-182. Er setzt für die Ordensmeisterstraße Straßenverkehrsfläche und auf der privaten Grundstücksfläche ein Kerngebiet mit bis zu 13-geschossigen Baukörpern fest, die von einer privaten Grünfläche umgeben sind. Südlich des Plangebietes beginnt am Südufer des Teltowkanals der Geltungsbereich des Be­bauungsplans XIII-94 (festgesetzt am 22.05.1973). Südlich eines Grünstreifens von 5,0 m ist ein In­dustriegebiet festgesetzt.

Öst­lich des Plangebietes gilt der Bebauungsplan XIII-B1 zur Überleitung auf §§ 8 und 9 BauNVO '90 (festgesetzt am 12.07.2005, GVBl. S. 431). Großflächiger Einzelhandel ist in diesem Bereich, der Teil der Fläche 20 des Ent­wicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin ist, ausge­schlossen.

·                          Planfestgestellte Anlagen

U-Bahn

Die Trasse der U 6, die zwischen Alt-Tegel und Alt-Mariendorf verkehrt, verläuft unmittelbar westlich des Plangebietes. Der Abschnitt zwischen dem Südring (Bahnhof Tempelhof) und Alt-Mariendorf wurde 1966 eröffnet. Die Anlagen wurden durch Beschluss vom 13. April 1960 planfestgestellt. Im Südwesten des Plangebietes befindet sich ein der Versorgung der U-Bahn dienendes ebenfalls plan­fest­gestelltes Gleichrichterwerk. Parallel zum Tempelhofer Damm verläuft zwischen Ordensmeister­straße und dem Gleichrichterwerk ein Kabel, das der Elektroversorgung des Gleichrichterwerkes dient.

Teltowkanal und Hafenbecken

Unmittelbar südlich des Plangebietes grenzt der Teltow­kanal an. Er ist als planfestgestellte Bun­des­wasserstraße erster Ordnung in das Verzeich­nis der dem allgemeinen Verkehr dienenden Binnen­wasserstra­ßen des Bundes (lfd. Nr. 57) eingetragen und in Anlage 1 zu § 2 des Berliner Was­serge­setzes genannt. Die Hafenfläche ist hierbei nicht erwähnt. Nach Aussage des Wasserstraßen-Neu­bauamtes dient der Hafen Tempelhof, der nicht mehr den aktuellen Anforderungen entspricht, nicht dem allgemeinen Schiffsverkehr. Die Wiederbelebung ist damit ausgeschlossen. Insofern unterliegt der Hafen Tem­pelhof (Wasser- und Landfläche) nicht der Plan­feststellung nach dem Bundeswasser­straßengesetz, sofern er nicht in Teilbereichen (siehe unten) vom aktuellen Planfest­stellungsbe­schluss betroffen ist. Die Wasser- und Schifffahrtsdirektion hat diese Auffassung mit Schreiben vom 20. November 2006 bestätigt.

Nach Plänen des Bundes soll die Binnenschifffahrts-Strecke Han­nover-Magdeburg-Berlin für Groß­motorschiffe ausgebaut werden. Dieses Projekt ist als "Verkehrsprojekte Deutsche Einheit Nr. 17" im Bundesver­kehrswegeplan als vordringlicher Bedarf enthalten und hat eine Vergrößerung des Was­serbettes zur Folge. Das Planfeststellungsverfahren ist abgeschlossen (Planfeststellungsbeschluss von 24.06.2002). Eine diskutierte Anhebung der Stubenrauchbrücke im Zuge des Tempelhofer Damms ist nicht Bestandteil des Planfeststellungsbeschlusses. Die Bauarbeiten haben in der ersten Jahres­hälfte 2006 mit dem Setzen der Spundwände begonnen.

Das Vorhaben ist von der Planfeststellung tangiert durch:

-           die Teilfläche einer Liegestelle am Teltowkanal,

-           einen Betriebsweg,

-           eine Baustelleneinrichtungsfläche,

-           einen Fuß- und Radweg,

-           eine planfestgestellte Teilfläche im Bereich der Hafenzufahrt.

Im Rahmen des Ausbaus des Teltowkanals entsteht eine im Südosten des Plangebietes endende, 200 m lange Liegestelle für die Binnenschifffahrt, die nach Aussage des Was­serstraßen-Neubau­am­tes – trotz Planfeststellung unter Vorbehalt – zwingend bereits gegenwärtig berücksichtigt werden muss. Die landseitigen Betriebsflächen an der Liegestelle bleiben im Eigentum der Wasser- und Schiff­fahrtsverwaltung. Es ist erforderlich, diese Liegestelle an eine öffentliche Straße anzubinden. Der entsprechende Betriebsweg, der über das Hafengelände führt, dient auch der Ver- und Entsor­gung der dort liegenden Schiffe, so wie als Zufahrt für Rettungsfahrzeuge. Der Betriebsweg wird grund­buchlich gesichert.

Die Baustelleneinrichtungsfläche – die sich nach den Planfeststellungsunterlagen ausschließlich auf der Wasserfläche befindet – ist für das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren ohne Be­deu­tung, da es sich nur um eine temporäre Nutzung handelt. Nutzungen auf der Wasserfläche sind im plan­festgestellten Bereich erst zulässig, wenn die Baustelleneinrichtung nicht mehr erforderlich ist.

Als Ausgleichsmaßnahme Bestandteil der Planfeststellung ist ein Fuß- und Radweg, der nach den Planfeststellungsunterlagen über das Vorhabengrundstück und die vorhandene Zufahrt zum Tempel­hofer Damm führt und am Wulfila-Ufer (westlich der Stubenrauchbrücke) an den vorhandenen Be­stand anschließt. Eine Fortsetzung des Weges unter der Stubenrauchbrücke ist nach Aussage der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung aufgrund der bestehenden Hö­henniveaus nicht möglich. Gemäß Planfeststellungsbeschluss ist die Wasser- und Schifffahrtsverwaltung zur Herstellung des Fuß- und Radweges und der Tragung der Herstellungskosten verpflichtet.

Im Bereich der Hafenzufahrt ragt die Planfeststellungsgrenze in das Plangebiet hinein. Dieser Teil unterliegt der Planfeststellung, um die unterschiedlichen Niveaus zwischen Teltowkanal (4,25 m Tiefe) und dem Hafenbe­reich (ca. 2,60 m Tiefe) auszugleichen. Maßnahmen, die dieses Ziel nicht in Frage stellen, tangieren die Planfeststellung nicht.

Für Belange des Landeswasserrechtes (Wasserwirtschaft) liegt die Zuständigkeit bei der Senatsver­waltung für Stadtentwicklung. Für Anlagen, die auf dem Wasser errichtet werden, ist nach dem Berli­ner Wassergesetz (§§ 62 ff) eine separate wasserbehördliche Genehmigung erforderlich. Das was­serbehördliche Genehmigungsverfahren erfolgt formal getrennt vom Bebauungsplan- bzw. Bauge­nehmigungsverfahren.

·                          Denkmale

Das Plangebiet (Tempelhofer Damm 227-235) ist mit dem 1901 bis 1906 von Christian Havestadt und Max Contag errichteten Hafen Tempelhof in der Denkmalliste des Landes Berlin als Denkmalbereich (Gesamtanlage) enthalten. Das 1906-08 von Christian Havestadt, Max Contag, Wiig, Schmidt und Braun errichtete Lagerhaus und die Begrenzung des Hafenbeckens sind wesentliche Bestandteile dieser Gesamtan­lage.

Östlich angrenzend steht das Fabrik- und Verwal­tungsgebäude mit Pfört­nerhaus am Lorenzweg 5 unter Denkmal­schutz. Unmit­telbar südlich auf der gegenüber liegenden Seite des Teltowkanals prägt das denkmalgeschützte Ullsteinhaus den städtischen Raum. Westlich des Tempelho­fer Damms be­findet sich in der Friedrich-Karl-Straße 1/3 / Tempelho­fer Damm 226 ein weiteres denkmal­ge­schütz­tes Gebäude (ehem. Tivoli).

Nach Aus­kunft der Bodendenkmalpflege beim Landesdenkmalamt Berlin sind im Plangebiet keine Bo­den­denkmale bekannt. Das Landesdenkmalamt, Archäologische Denk­mal­pflege, weist vorsorglich darauf hin, dass nach § 3 Abs. 1 des Geset­zes zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmal­schutzgesetz Berlin - DSchG Bln) vom 24. April 1995 (GVBI. S. 274), geändert durch Art. II Nr. 1 u. 2 d. Ges. v. 4.7.1997 (GVBl. S. 376), Art. IV d. Ges. v. 17.5.1999 (GVBI. S. 178), Art. XLVI d. Ges. v.16. 07. 2001 (GVBI. S. 260), Art. IV d. Ges. v. 29. 09.2005 (GVBI. S. 495), und Art. II d. Ges. v. 14. 12. 2005 (GVBI. S. 754) wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten an der Fundstelle sofort einzustel­len und die Entdeckung unverzüglich der Unte­ren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen hat. Das Lan­desdenkmalamt Berlin empfiehlt daher, vor Beginn von Baumaßnahmen und insbe­sondere bei Bo­deneingriffen dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, mit einem angemessenen zeitlichen Vor­lauf das geplante Vorhaben anzuzeigen.

Die Regelungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin sind in die Ab­wägung eingestellt worden.

Planinhalt

-          Entwicklung der Planungsüberlegungen

Für das Areal am Hafen Tempelhof wurde am 2.7.2002 durch das Be­zirksamt Tempelhof-Schöneberg ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungs­plan 7-5 zwischen Ordensmeisterstraße und Teltowka­nal gefasst. Die frühzeitige Bür­ger­beteiligung wurde im November 2002 durchgeführt.

Mit dem Verfahren sollte Planungsrecht für eine nachhaltige Stadtentwicklung geschaffen werden. Das ehemalige Hafengelände sollte nutzungsstrukturell und gestalterisch aufgewertet und einer neuen Funktion als südlicher Schwerpunkt des Bezirkszentrums Tempelhofer Damm zugeführt wer­den.

Als Ziel der Planung wurde eine attraktive Nutzungsmischung aus Dienstleistungs- und Einzelhan­delsflächen, Gastronomie, Kultur, Hotellerie und Wohnen genannt. Die denkmalgeschützten Gebäude sollten erhalten und durch neue Gebäude ergänzt werden. Für das Hafengelände war die Festset­zung eines Kerngebietes beabsichtigt. Die verkehrliche Anbindung des Hafengeländes sollte über eine fußläufige Anbindung an den Tempelhofer Damm über platzartige Aufenthaltsflächen und neue Park­häuser verbessert werden. Ein direkter Anschluss an den U-Bahnhof Ullsteinstraße wurde ange­strebt. Die Freiflächen um das Hafenbecken sollten als Aufenthaltsflächen neu gestaltet werden.

Die Diskussio­nen zu dem Bebauungsplanentwurf und verschiedene "runde Tische" (Juni 2002 bis Februar 2003) mündeten in eine Be­zirksamts­vorlage zu den Rahmenbedingungen der künftigen städte­baulichen Entwicklung. Als städtebauliche Leitthesen wurden im Ergebnis der runden Tische insbesondere for­muliert:

-           möglichst weitgehende Freihaltung von Hauptsichtbeziehungen zu den Denkmalen Ullsteinhaus, SEL-Gebäude und Spei­chergebäude,

-           keine neuen städtebaulichen Dominanten,

-           Inszenierung des Speichers als Zentrum des Tempelhofer Hafens,

-           Wahrung "respektvoller Abstandsflächen" sowie Zurückhaltung in der Gestaltung der Neubauten zugunsten des Speichers,

-           räumliche Fassung des Hafens an der West- und Ostseite,

-           städtebauliche Arrondierung des Tempelhofer Damms bis an den Brückenbereich, Aufnahme der Raumkante an Tempelhofer Damm,

-           Anbindung des Hafens an den Tempelhofer Damm durch Schaffung attraktiver Eingangsberei­che,

-           Zurückhaltung in der baulichen Dichte zugunsten der freiraumplanerischen Standortqualität,

-           Sichtbarmachung des Geländesprungs durch Terrassen, Platzstrukturen und Treppenanlagen,

-           Integration der Parkplätze in den Baukörper, Schaffung eines autofreien Hafeninnenbereiches.

Im Rahmen des "runden Tisches" wurde eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt. Aufgabe der Gutachter war es, die generellen standortseitigen Rahmenbedingungen des Bezirks Tempelhof-Schö­neberg darzustellen und zu bewerten, sowie Möglichkeiten für die Platzierung von Einzel­han­delsnut­zungen an drei Standorten, darunter dem Vorhabengrundstück, aufzuzeigen. Hierzu wurde ein gro­bes Struktur- und Entwicklungskonzept erstellt, das eine zumindest zeitgleiche Entwicklung sowohl des Standortes am Rathaus, als auch des Hafens Tempelhof vorsah. Während ein Wechsel des In­vestors und eine erneute Ausschreibung der Grundstücke am Rathaus zu einer Verzögerung führte, erwarb ein Vorhabenträger Grundstücke am Hafen. An dem Standort am Rathaus wurde seitens des Be­zirksamtes unabhängig davon weiter festgehalten. Die ursprüngliche Absicht des Bezirksamtes, die­sen Standort zeitlich zu­erst zu ent­wickeln, konnte jedoch nicht umgesetzt werden. Die Entwicklung des Tempelhofer Damms zur Stärkung der ansässigen Betriebe und der Qualifizierung der Einkaufs­straße war und ist weiterhin Ziel des Bezirksamtes. Dabei war es das Bestreben, beide Standorte zeitgleich zu entwickeln. Je­doch war die Steuerung aufgrund unterschiedlicher Eigentumsverhältnisse schwierig. Aufgrund der aktuellen Entwicklung – die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum vorhaben­bezogenen Bebauungsplan für das Projekt am Rathaus wurde im April 2007 durchgeführt – kann davon ausgegangen werden, dass beide Pro­jekte weitgehend zeitgleich realisiert werden kön­nen.

Im Sommer 2004 kaufte der Vorhabenträger wesentli­che zur Umsetzung des Pro­jektes erforderliche Grundstücke an der Ordensmeisterstraße an. Für den überwiegenden Teil des Hafenbe­ckens und der Molen wurde seitens der Bundeswasserstraßenverwal­tung ein Verkauf an den Vorhabenträ­ger in Aussicht gestellt. Mittlerweile sind die Verkaufsverhandlungen mit dem Wasser- und Schifffahrtsamt abgeschlossen (vgl. Kapitel - Eigentumssituation, Seite 9). Die Landflächen wurden durch den Vorhabenträger erworben, für die Wasserfläche (Flurstück 1334/110) wurde ein Nutzungsvertrag mit einer Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen.

Nach dem Kauf des Hauptgrundstückes hat ­­der Vorhabenträger im Dezem­ber 2005 einen Antrag auf Ein­lei­tung eines vorhabenbezogenen Bebau­ungsplanverfah­rens ge­stellt­­­, dem nicht grund­sätzlich zu widersprechen war. In mehreren Abstimmungsphasen mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg und den politischen Gremien wurde das städtebauliche Konzept den Zielen des Runden Ti­sches an­gepasst, und zwar sowohl unter städte­baulichen und denkmal­recht­lichen, als auch unter zentrenrele­van­ten As­pekten. Die zuständigen Fach­behörden wurden mit einbezogen. Mit der beab­sichtigten Zweckbestimmung "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Frei­zeit- und Kulturzentrum” wird den Zielen des Runden Tisches Rech­nung getragen.

Abschließend forderte die Bezirksverordnetenversammlung in ihrem Be­schluss vom 16. November 2005 das Bezirksamt auf, unverzüglich die planungsrechtlichen Voraus­setzungen für das im Aus­schuss für Stadtplanung am 1. November 2005 vorgestellte Konzept "Kultur-Markt-Erlebnis" zu schaffen. Als Verkaufsfläche sollen demnach bis zu 19.500 m² ermöglicht werden. Die Anzahl der Stellplätze soll der Verkaufsfläche angepasst werden. In der gleichen Sitzung wurde das Bezirksamt beauftragt, sich bei der BVG und dem Vorhabenträger dafür einzusetzen, dass der U-Bahnhof Ull­steinstraße behindertengerecht umgestaltet wird. Gleichzeitig soll das Projekt am Rathaus Tempelhof intensiv weiter betrieben werden.

Das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Hafen Tempelhof zugrunde liegende städte­bauli­che Konzept für den Hafen Tempelhof ist das Ergebnis eines intensiven Diskussi­onspro­zesses zwischen dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, der Senatsver­waltung für Stadtentwick­lung, der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen (jetzt: Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technolo­gie und Frauen) und dem Vor­ha­benträ­ger. Dabei wurde sowohl die weitere Entwicklung des Tempel­hofer Damms berück­sich­tigt (Rat­haus-Galerie[6], die sich ebenfalls zur Stärkung des Tempel­hofer Damms entwickeln können), als auch die Entwicklung als Standort selbst.

Im Februar 2006 wurde das Bezirksamt erneut ersucht, das Projekt "Kultur – Markt – Erlebnis" am Tempelhofer Hafen voranzutreiben. Die Bezirksverordnetenversammlung bestätigte die Verkaufsflä­che von 19.500 m² für Einzelhandel und machte deutlich, dass weder eine Beschränkung von Sorti­menten, noch die Begrenzung der Flächen für einzelne Sortimente durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan oder die städtebaulichen Verträgen erfolgen soll. Der Eingangsbereich an der Ecke Tem­pelhofer Damm / Or­densmeisterstraße soll im Zusammenspiel mit dem Vorhaben als verbinden­des Element zwi­schen Speichergebäude und Vorhaben fungieren.

Um für den Platz am Tempelhofer Damm, für die Außenanlagen des Hafenareals, die Molen und die Wasserfläche des Hafenbeckens attraktive Gestaltungs- und Nutzungsvorschläge zu erhalten, wurde im Sommer 2006 ein konkurrierendes Gutachterverfahren im Rahmen einer Mehrfachbeauftra­gung durchgeführt, an dem sechs renommierte Büros teilgenommen haben.

Ziel des Gutachterverfahrens war es, für die Freianlagen und das Hafenbecken umsetzbare Gestal­tungs- und Nutzungsvorschläge zu erhalten, die der Bedeutung des Standortes für die Stadt gerecht werden und eine Anziehungskraft auf die Bevölkerung im näheren und weite­ren Wohn­umfeld aus­üben. Entste­hen soll ein öffentlich zugänglicher Freiraum, der zum Fla­nieren, Ausru­hen und Treffen einlädt und zur Funktionsstärkung des Bezirkszentrums am Tem­pelhofer Damm beiträgt. Der Hafen Tempelhof soll mit der Neugestaltung wieder stärker ins Bewusst­sein der Anwohner gerückt und in das Netz bestehender Frei­räume eingebunden wer­den.

In der Beurteilung des Auswahlgremiums heißt es zum Siegerentwurf:

"Das Büro West 8 entwickelt zum Tempelhofer Damm einen begrünten Vorplatz und definiert das Hafenareal als Ort vielfältigster Aktionen. Äußerst überzeugend wirkt der Vorschlag, im Hafenbecken umlaufend konsequent hafentypi­sche Anlegestege anzuordnen und die Nutzbar­keit der Wasserfläche über flexibel einsetzbare Pontons weiter zu erhöhen. Die Anforderungen des Denkmalschutzes wer­den über den deutli­chen Abstand zwischen Stegen und bestehender Hafenkante ebenso elegant um­gesetzt wie die unterschiedlichsten Anforderungen an Liege­plätze. Die Molen sind als baumüber­stan­dene Grünfläche und Liegewiese mit gastronomisch nutzba­ren Pavillons konzipiert und für Besu­cher attraktiv gestaltet."

Im Rahmen der weiteren Abstimmung der Umsetzung des Ergebnisses des Gutachterverfahrens wurde durch den Vorhabenträger vorgeschlagen, statt des bisher vorgesehenen rechteckigen Bau­körpers oberhalb des Gehwegniveaus am Tempelhofer Damm einen skulpturalen Solitär zu errichten, der einen Blick auf das Speichergebäude erlaubt und niedriger als der bisher vorgesehene Baukörper ist. Dieser Vorschlag wurde seitens des Bezirksamtes als positive Weiterentwicklung begrüßt und in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen.

-          Intention des Planes

Auf der Fläche des Hafens Tempelhof soll ein modernes Zen­trum mit Handel, Dienstleistungen, Gas­tronomie, Freizeiteinrichtungen und kulturelle Nutzungen auf einer Ge­schossfläche von insgesamt 62.750 m² (ohne Technikgeschosse) realisie­rt werden. Gastronomie und freizeitbezogene Nutzungen tragen zur Belebung des Hafenbeckens bei.

Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch einen Neubau an der Ordens­meisterstraße zwischen dem Tempelhofer Damm und der Grundstücksgrenze im Os­ten ergänzt. Hier soll ein Ein­kaufszentrum mit kerngebietstypischen Nutzungen entste­hen. Ergänzend zu Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von insgesamt bis zu 19.500 m² sollen weitere ge­werblich genutzte Flächen (z. B. Dienstleistung, Gastro­nomie, Kultur-, Sport-, Fitness- und Freizeiteinrichtungen sowie Büronut­zungen in be­grenztem Um­fang) realisiert werden. Das Erdge­schoss, das 1. Oberge­schoss sowie teil­weise das 2. Obergeschoss des Speicherge­bäudes werden in diese Nutzung ein­bezogen. Eine Be­schränkung der Sortimente bzw. der Flächen für einzelne Sortimente soll nicht erfolgen.

Oberhalb des 3. Obergeschosses des Speichergebäudes liegt der Nutzungsschwer­punkt auf den o.g. gewerblichen Nut­zungen sowie bei kulturellen Einrichtungen. Er­gänzend werden Be­herbergungsge­werbe und / oder Einrichtungen der Gesundheits- und Wellnessbranche ermöglicht.

Die Erschließung der Parkgeschosse an der Ordensmeisterstraße mit 600 Stellplätzen sowie die An­liefe­rung erfolgen über die Ordensmeisterstraße.

Östlich des Hafenbeckens sollen Spiel- und Sportanlagen sowie Gas­tro­nomie realisiert werden. Der an den Tempelhofer Damm grenzende westliche Grundstücksteil wird durch Einbindung der Laden­pas­sage in das Einkaufszentrum integriert. Von diesem Gebäudeteil soll eine Verbindung zum U-Bahnhof Ullsteinstraße geschaffen wer­den. Aufgrund der technischen Gegebenheiten wird nahe der vorhandenen Erschließungstreppe der U-Bahn auf dem Tempelhofer Damm ein oberirdischer Zugang über einen attraktiven Solitärbau ermöglicht. Gleichzeitig soll das Hafengelände über eine in diesem Bereich angeordnete Treppe und einen unabhängig von Ladenöffnungszeiten betrie­benen Aufzug für Fußgänger und Radfahrer erreichbar sein. Auf dem durch die Bebauung am Tem­pelhofer Damm ent­stehenden Platz sind temporäre (Wochen-)Märkte möglich. Die erforderlichen Re­gelungen werden im Durchführungsvertrag getroffen.

Das bisher für die Öffentlichkeit unzugängliche Areal wird durch die Festsetzungen allgemein zu­gäng­lich gemacht und ent­sprechend seiner stadträumlichen Lage attraktiv gestaltet. Gleichzeitig wird die im Flächennutzungs­plan am Teltowkanal dargestellte Grünverbindung am Teltowkanal geschaf­fen.

-          Wesentlicher Planinhalt

Grundzüge der Abwägung (Städtebauliche Ziele)

Entsprechend der Intention des Planes wird die beabsichtigte Nutzung durch ein sonstiges Sonderge­biet mit der Zweckbestimmung "Einkaufs- Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum" gesichert. Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen soll hierbei an der Ordensmeisterstraße und am Tem­pelhofer Damm liegen.

Die zielgerichtete Umsetzung des Konzeptes unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschut­zes erfordert eine spezifische Festsetzung von Baugrenzen und Gebäudehöhen zur Bestimmung der Bebauungs- und Höhenstruktur.

An der Ordensmeisterstraße wird eine geschlossene Bebauung er­möglicht, mit der der Straßenraum der Ordensmeisterstraße baulich-räumlich gefasst wird. Die Höhe der künftigen Bebauung entlang der Ordensmeisterstraße liegt entsprechend der städte­bauli­chen Konzeption in der Regel bei einer Ober­kante von ca. 12 bis 15 m über Gehweg. Die Hauptzufahrten für die Belieferung des Gebietes sowie für Nutzer werden an der Ordensmeister­straße an­geordnet.

Eine Unterbrechung des Gebäudes in Verlängerung der Wencke­bach­straße durch die die Blickbeziehun­gen auf das Hafenbecken erhalten werden würden, ist aus funktionalen Gründen nicht möglich. Die Ge­staltung der Fassaden – die nicht Gegenstand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Be­bau­ungsplans ist, zu der je­doch im Durchführungsvertrag (Projektplanung) nähere Regelungen ge­troffen werden – soll Zäsuren aufweisen, damit ein monotoner Eindruck vermieden wird. Zum Tem­pelhofer Damm erfolgt eine platzartige Auf­weitung.

Die Geschosse des Neubaus und des Speichers sind in mehreren Ebenen über Brücken miteinander verbunden.

Die Zahl der Stellplätze wird begrenzt, um eine stadt- und umgebungs­verträgliche Nutzung hinsicht­lich des Verkehrsaufkommens zu gewährleisten.

Prägendes Element des Außenraumes werden die denkmalgeschützte Gesamtanlage des Hafens sowie das Speichergebäude. Der historische Speicher wird durch die Einbindung in das Gesamtpro­jekt unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes einer dauerhaften und vollständigen Nutzung zu­geführt, die den Erhalt des Baudenkmals für die Zukunft sichert. Die Wasserfläche des Hafens wird in das Konzept eingebunden und soll zur Unverwechsel­barkeit und Identität des Ortes beitragen. Sie wird in Anlehnung an ihre ursprüngliche Kontur unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen der Schifffahrt wieder hergestellt.

Zum Tempelhofer Damm überbrückt die Bebauung den Niveauunterschied von ca. 7 bis 9 m zwi­schen Stubenrauch­brücke und Hafengelände. Hier soll auf Straßenniveau ein attraktiver Stadtplatz entste­hen, der auch für temporäre Märkte wie Wochenmarkt, Weihnachtsmarkt u.ä. genutzt werden kann. Ober­halb des Straßenni­veaus ist ein Bau­körper vorgesehen, der den Ort definiert, dabei jedoch Sicht­be­züge auf den Hafen weiterhin gewährleistet.

Der östlich des Hafenbeckens geplante Neubau vermittelt zwischen dem Niveau des Hafens und dem höher gelegenen Nachbarareal. Auf Geländeniveau des Hafens soll eine kompakte Bebau­ung ent­stehen, die eine Beibehaltung der Sichtbezüge vom Hafen auf das östlich gelegene Baudenkmal ge­währleistet.

Um diese Ziele umzusetzen, werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Art und Maß der Nut­zung der einzel­nen Flächen, die mit Leitungsrechten zu belastenden Flächen und die Zu­fahrtsbe­reiche festgesetzt. Nachricht­lich übernommen werden die denkmalgeschützte Gesamtanlage einschließ­lich des Speichergebäudes und die plan­festgestellten Anlagen.

Die Regelungen im Durchführungsvertrag, insbesondere zur Finanzierung erforderli­cher Umbaumaß­nahmen im öffentlichen Straßenland, zum Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft und zum Umgang mit vorhandenen Bodenbe­las­tungen sind Grundlage der Abwägung.

 

Umweltbericht

Im Rahmen der Bauleitplanung wird für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. In der Umweltprüfung erfolgt eine schutzgutbezogene Bestandsauf­nahme und Bewer­tung des aktuellen Zustandes der Umwelt im Untersuchungsraum, eine Ermittlung der voraussichtlich zu erwarten­den erheblichen vorhabenbedingten Umweltauswirkungen, sowie Hin­weise zu deren Vermeidung, Verminderung und Kompensation, unter Berücksichtigung der Fest­set­zungen im vorhabenbezogenen Bebauungs­plan.

-          Lage und Abgrenzung des Untersuchungsraumes

Der Untersuchungsraum umfasst den Geltungsbereich des vorhaben­bezogenen Bebauungsplans 7-20VE, nachfolgend als Plangebiet be­zeichnet, sowie darüber hinaus gehende Bereiche, die im Hin­blick auf zu erwartende bzw. mögliche Umweltauswirkungen im potenziellen Wirk­­raum des Vorha­bens liegen. Diese Be­reiche umfassen im Westen und Norden den Tempelhofer Damm und die Or­dens­meisterstraße einschließlich der angrenzenden Wohn­bebauung, im Osten die Randbereiche der an­grenzenden Gewerbeflächen und im Süden den Teltowkanal.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hat eine Fläche von ca. 4,8 ha.

-                                              Kurzdarstellung der Inhalte und wichtigsten Ziele und Inhalte des vorhaben­be­zogenen Bebauungsplanes

Beschreibung der wichtigsten Ziele

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll ein durch den Vorhabenträger beantragtes und mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg abgestimmtes Vorhaben, die Errichtung eines modernen Zen­trums mit Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Freizeiteinrichtungen mit einer Ge­schossfläche von insgesamt 62.750 m² auf der Fläche des Hafens Tempelhof planungsrechtlich er­mög­licht werden. Das brachliegende Hafengelände wird damit einer langfristigen attraktiven, der Lage im Stadtgebiet entsprechenden Nutzung zugeführt.

Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch Neubauten an der Ordensmeister­straße sowie entlang des Tempelhofer Dammes und an der Grundstücksgrenze im Osten ergänzt. Hier liegt der Schwerpunkt des Ein­kaufszentrums mit kerngebietstypischen Nutzungen. Er­gänzend zu Einzelhan­dels­betrieben mit einer Verkaufsfläche von maximal 19.500 m² (entspricht einer Brutto-Fläche von ca. 25.000 m²) sollen auf dem Hafenge­lände weitere 10.200 m² (netto, entspricht ca. 12.750 m² brutto) gewerblich ge­nutzte Flächen (z. B. Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur-, Sport-, Fitness- und Frei­zeitein­richtungen sowie Büronutzungen in begrenztem Umfang) rea­lisiert werden. Das Erdge­schoss, das 1. Obergeschoss sowie teilweise das 2. Obergeschoss des Speichergebäudes werden in diese Nutzung einbezogen. Die Ladenstraße soll eine Fläche von ca. 4.500 m² erhalten. Durch Parkge­schosse und den Anlieferbereich, die aufgrund ihrer Geschosshöhe als Vollgeschosse zu rechnen sind, werden ca. 14.000 m² (brutto) in Anspruch genommen. Sonstige Flächen (Treppenräume, Tech­nik- und Funktionsflächen u.ä. Verkehrsflächen) beanspruchen etwa 6.500 m².

Die am Tempelhofer Damm liegende Bebauung westlich des Hafenbeckens wird durch Einbindung der Laden­passage in das Einkaufszentrum integriert. Auf dem auf Höhe des Tempelhofer Damms entstehenden Vorplatz sollen temporär Wochenmärkte ab­gehalten werden. Ein bis zu 8 m über das Vorplatzniveau erhöhter skulpturaler Solitärbau nimmt ne­ben gastronomischen Betrieben auch einen Zugang zum Hafengelände auf (Treppen­anlage und ei­nen Fahrstuhl). Darüber hinaus soll durch Er­gänzung des südlichen Zugangs zum U-Bahnhof Ull­steinstraße um einen Aufzug ein behindertenge­rechter Zugang zur U-Bahn hergestellt werden. ­Hierfür ist voraussichtlich ein Plangenehmigungsver­fahren erforderlich.

Auf der östlichen Hafenseite sollen vorrangig freizeitbezogene Nutzungen sowie Gastronomie reali­siert werden. Auch auf den Molen sind gastronomische Nutzungen vorgesehen.

Auf der Wasserfläche des Hafens werden freizeitbezogene Wassernutzungen wie Stege, Liegeplätze für Sportboote, Veranstaltungsschiffe sowie die Liege­stelle eines Arbeitsschiffes des Wasser- und Schifffahrtsamtes angeordnet. Die beiden Molen sollen durch eine Handkurbelfähre miteinander ver­bunden wer­den.

Die Erschließung der Parkgeschosse mit maximal 600 Stellplätzen sowie die Anlieferung erfolgen über die Ordensmeisterstraße.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf Kapitel - Wesentlicher Planinhalt (Seite 18) verwiesen.

Umweltrelevante Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungspla­nes

Die umweltrelevanten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind in den Kapiteln - Grünfestsetzungen (Seite 75) und - Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutz­belangen (Seite 78) dargestellt. Sie umfassen Regelungen zur Begrünung von Flächen, zu Baumpflanzun­gen und zur Begrünung von Fassaden sowie zum Ausschluss luftverunreinigender Brennstoffe.

Bedarf an Grund und Boden

Mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebau­ungsplanes folgender Flächenbedarf verbunden:

 

Art der Nutzung

Fläche

Anteil

überbaubare Fläche

Sonstiges Sondergebiet

30.329 m²

 63 %

       22.609 m²

Gleichrichterwerk BVG (nachr. Übernahme)

612 m²

1 %

            275 m²

Öffentliche Verkehrsfläche

2.368 m²

5 %

-

Private Wasserfläche (Hafenbecken)

13.520 m²

28 %

-

Planfestgestellte Landfläche WSA

388 m²

1 %

-

Planfestgestellte Wasserfläche (Hafeneinfahrt)

822 m²

2 %

-

Gesamtfläche:

48.039 m²

100 %

       22.884 m²

Bezugshöhe dieser Bilanz ist das Geländeniveau des Hafens

 

-          Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten relevanten Ziele des Umweltschutzes

Fach­ge­setz­liche Re­ge­lungen

·                          Bau- und Planungsrecht

Gesetzliche Grundlage für den Umweltbericht bildet das Baugesetzbuch (BauGB).

Innerhalb des städtebaulichen Verfahrens des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist ge­mäß BauGB im Rahmen der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) ein Umweltbericht gemäß § 2a BauGB zu erstellen, der die ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes dar­legt.

Danach sind im Umweltbericht insbesondere die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebau­ungsplans, die Umwelt im Plangebiet, Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen sowie die zu erwartenden erheblichen Umweltauswirkungen zu be­schreiben.

·                          Umwelt- und Natur­schutz­recht

Bundesnaturschutzgesetz

Im Rahmen des Umweltberichtes werden die zu erwartenden Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima und Lufthygiene, Tiere und Pflanzen, Orts- und Landschaftsbild, Mensch, Kultur- und andere Sachgüter ermittelt, beschrieben und bewer­tet. Bestandteil ist zudem die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß § 21 Bundesnatur­schutzge­setz (BNatSchG). Sie um­fasst die Ermittlung und Bewertung der nach Umsetzung von Ver­meidungs- und Minde­rungsmaß­nahmen verbleibenden, erheblichen Beeinträchtigungen von Natur und Land­schaft, die Benennung erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen sowie die Erstellung einer ab­schließen­den Ein­griffs- / Aus­gleichsbilanz. Zum Artenschutz wird auf das entsprechende Kapitel in diesem Ab­schnitt hingewiesen.

 

Bundes-Bodenschutzgesetz

Der Boden ist als Schutzgut Gegenstand der Betrachtung des Umweltberichtes. Der Schutz des Bo­dens wird durch eigenständige Gesetze, das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG vom 17.3.1998, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 9.12.2004) und das Berliner Bodenschutzgesetz (BlnBodSchG vom 24.6.2004) geregelt.

Ziel des Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wieder herzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen wie Stoffeinträge, Verdichtung, Erosion und Bodenver­siegelungen abzuwehren. Bodenbeeinträchtigungen und Altlasten sowie hierdurch hervorgerufene Gewässerverunreinigungen sind zu sanieren und es ist Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen.

Die Konkretisierung des Gesetzes erfolgt durch die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 16. Juli 1999 (geändert durch Artikel 2 der Verordnung vom 23.12.2004). Sie ent­hält die notwendigen Standards, um die Anforderungen an den Bodenschutz und die Altlastensanie­rung bundesweit zu vereinheitlichen. Hierzu zählen fachliche Anforderungen zur Untersuchung und Be­wertung von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten sowie Prüf-, Maßnahmen- und Vor­sor­gewerte zur Einschätzung von Belastungen, Durchführung von Vorsorgemaßnahmen und Sanie­run­gen.

 

Berliner Naturschutzgesetz

Der § 2 des Berliner Naturschutzgesetzes ergänzt folgende Ziele, die für die städtebauliche Entwick­lung des Plangebietes von Belang sind:

-           Flächen sind sparsam zu nutzen. Die erneute Inanspruchnahme genutzter und bebauter Fläche hat Vorrang vor der Inanspruchnahme bislang ungenutzter Flächen.

-           Bei der Bauleitplanung ist sicherzustellen, dass ein den Möglichkeiten des Standorts ge­mäßer und für Naturschutz und Landschaftspflege notwendiger Anteil an Grünflächen und Grünbestän­den erhalten bleibt.

Nach § 6 des Berliner Naturschutzgesetzes sind bei der Festlegung der Entwicklungs­ziele die im Plangebiet zu erfüllenden öffentlichen Aufgaben sowie die wirtschaftlichen Funktionen der Grundstü­cke einschließlich ihrer Zweckbestimmungen zu berück­sichtigen.

 

Baumschutzverordnung

Bäume stehen nach § 1 der Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baum­schutzver­ordnung - BaumSchVO) wegen ihrer Bedeutung für die Leistungs­fähigkeit des Na­turhaushalts, insbe­sondere als Lebensgrundlage wild lebender Tiere, zur Gliede­rung und Belebung des Landschaftsbil­des sowie zur Verbesserung des Stadt­klimas, unter besonde­rem Schutz. Der gesetzliche Schutz gilt für Laubbäume und Waldkiefern jeweils ab 80 cm Stammumfang; bei mehrstämmigen Bäumen gilt ein Mindestumfang von 50 cm (jeweils ge­messen in 1,3 m Höhe über dem Boden).

Die Beseitigung geschützter Bäume darf gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 BaumSchVO nur dann zu­gelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unter wesentlichen Be­schränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzumut­bar beeinträchtigt wird. Für den Verlust geschützter Bäume sind Ersatz­pflanzungen vorzu­nehmen (ökologischer Ausgleich). Kön­nen auf den Grundstücken keine oder keine ausrei­chenden Ersatzpflanzungen vorgenommen werden, ist gemäß § 6 BaumSchVO eine Aus­gleichsabgabe zu zahlen.

 

Artenschutz

Die Belange des Artenschutzes sind im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) geregelt. In § 10 BNatSchG sind die besonders geschützten Arten definiert. Es handelt sich um Tiere und Pflanzen, die in nationalen und europäischen Verordnungen und Richtlinien (Bundesartenschutzverordnung, Euro­päische Artenschutzverordnung, Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, Europäische Vogelschutz-Richt­linie) genannt sind. Die nach diesen Richtlinien streng geschützten Arten unterliegen zusätzlichen Schutz­bestimmungen. § 42 Abs. 1 BNatSchG verbietet u.a. wild lebende Tiere der besonders ge­schützten Arten zu töten oder ihre Nist-, Brut-, Wohn- oder Zufluchtsstätten zu zerstören sowie bei den streng geschützten Arten zusätzlich die Störung an ihren Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtsstät­ten.

Die artenschutzrechtlichen Verbote gelten auch für Eingriffe, die durch den vorhabenbezogenen Be­bauungsplan vorbereitet bzw. zugelassen werden sollten, d.h., die Verbote nach § 42 BNatSchG sind als striktes Recht zu beachten und können nicht in der Abwägung überwunden werden. Unter be­stimmten Umständen sind Befreiungen nach § 62 BNatSchG möglich.

Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens ist daher zu prüfen, ob der Umset­zung der Planung artenschutzrechtliche Regelungen entgegen stehen. Auch wenn dem vorhabenbe­zogenen Bebauungsplan diese Hinderungsgründe nicht entgegen stehen, ergeben sich aufgrund der Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG ggf. für die Planumsetzung Anforderungen und Rechts­folgen.

Zur Bewertung dieser Aspekte ist der Gebäudebestand vor Durchführung baulicher Maßnahmen auf das Vorkommen von Nistplät­zen geschützter gebäudebrütender Vögel und Fledermausquartiere durch eine nachweislich ornitho­logisch fachkundige Person zu untersuchen. Dabei ist zu beachten, dass die Zugriffsverbote des § 42 Abs. 1 Nr.1 BNatSchG nicht nur die Tiere selbst, sondern auch de­ren Lebensstätten erfassen. Der Schutzstatus dieser Lebensstätten besteht aufgrund der genetischen Fixierung der genannten Arten auf diese Bereiche unabhängig von einer jahreszeitlich bedingten Nut­zungsphase oder vorüberge­henden Abwesenheit der Tiere. Sollten entsprechende Vorkommen fest­gestellt werden, bedarf es wegen der berührten Zugriffs- und Störungsverbote des § 42 Abs.1 Nr. 1, Nr.3 BNatSchG einer na­turschutzrechtlichen Befreiung nach § 62 BNatSchG durch die oberste Natur­schutzbehörde. Die Beseitigung von Bäumen oder anderen Vegetationsbeständen hat nach den ge­setzli­chen Rege­lungen zum Schutz besonders geschützter Arten (insbes. Vögel) sowie aus Grün­den des Artenschut­zes außerhalb der Fortpflanzungsperiode, d.h. von März bis September, zu erfol­gen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Befreiungen möglich.

Lärmimmissionen

Im Bereich der städtebaulichen Planung wird in der Regel von den schalltechnischen Orientierungs­werten des Beiblattes 1 zur DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) ausgegangen. Diese sind jedoch rechtlich nicht verbindlich. Es handelt sich vielmehr um Orientierungswerte im Sinne eines er­wünsch­ten Zieles.

Orientierungswerte (Verkehr) der DIN 18005

Gebietsart

Orientierungswert tags
[dB(A)]

Orientierungswert nachts [dB(A)]

Allgemeines Wohngebiet

55

45

Mischgebiet

60

50

Gewerbegebiet / Kerngebiet

65

55

 

Für die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf die Umgebung sind die Anforderungen der TA-Lärm maßgebend, da diese beim zukünftigen Betrieb des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums zur Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen durch Geräuschimmissionen einzu­halten sind. Entsprechend der Gebietseinstufung der nächstgelegenen Immissionsorte ergeben sich folgende Beurteilungskriterien:

Immissionsrichtwerte der TA-Lärm

Gebietsart

Immissionsrichtwert tags
[dB(A)]

Immissionsrichtwert nachts [dB(A)]

Allgemeines Wohngebiet

55

40

Mischgebiet

60

45

Gewerbegebiet

65

50

 

Beurteilungszeitraum tags: 06:00 - 22:00 Uhr

Beurteilungszeitraum nachts: 22:00 - 06:00 Uhr

Bezugszeiten für den Beurteilungspegel: tags: 16 Stunden

Bezugszeiten für den Beurteilungspegel nachts: lauteste Nachtstunde

 

Für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit an Werktagen (06:00 - 07:00 Uhr und 20:00 - 22:00 Uhr) erfolgt für Allgemeine Wohngebiete (WA) ein Zuschlag von + 6 dB(A).

Zudem gilt der Immissionsrichtwert für die Tages- und Nachtzeit auch dann als überschritten, wenn der Schallimmissionspegel den Immissionsrichtwert auch nur kurzzeitig um mehr als 30 dB(A) tags bzw. 20 dB(A) nachts überschreitet.

Im Sinne der TA-Lärm sind auch die Fahrzeuggeräusche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentli­chen Verkehrsflächen in einem Abstand von bis zu 500 m von dem Betriebsgrundstück zu beurteilen. Da­nach sind die Geräuschimmissionen in Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten durch Maß­nahmen organisatorischer Art soweit wie möglich zu mindern, wenn:

        die Verkehrsgeräusche den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche Tag oder Nacht rechne­risch um mindestens 3 dB(A) erhöhen,

        keine Vermischung mit dem übrigen Verkehr erfolgt ist und

        die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV erstmals oder weitgehend überschritten werden.

Für die angrenzenden Gebiete gelten folgende Immissionsgrenzwerte:

Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV:

Gebietsart

Immissionsgrenzwert tags
[dB(A)]

Immissionsgrenzwert nachts [dB(A)]

Allgemeines Wohngebiet

59

49

Mischgebiet

64

54

Gewerbegebiet

69

59

 

Unabhängig davon gelten die o.g. Grenzwerte nach dem Immissionsschutzrecht nur für den hier nicht vorliegenden Fall des Neubaus oder der wesentlichen Änderung von Straßen und Schienenwegen.

Durch die in Berlin als technische Baubestimmung eingeführte DIN 4109 ist bei Hochbaumaßnahmen ein ausreichender Schallschutz im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen. Eine Sicherung von Schallschutzmaßnahmen bezogen auf das Vorhaben im Plangebiet ist aufgrund des­sen im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich.

Neben der Prüfung bezüglich der Genehmigungsfähigkeit der geplanten Nutzungen des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums im Sinne der TA-Lärm, sind im Rahmen der Bauleitpla­nung Geräuschimmissionen, die am Tag einen Beurteilungspegel von 70 dB(A) überschreiten, be­sonders zu würdigen.

Die VLärmSchR 97[7] enthält folgende Immissionsgrenzwerte der Lärmsanierung, oberhalb derer ge­sunde Wohnverhältnisse nicht generell vorausgesetzt werden können:

Immissionsgrenzwerte der VLärmSchR 97

Gebietsart

Immissionsgrenzwert tags
[dB(A)]

Immissionsgrenzwert nachts [dB(A)]

Allgemeines Wohngebiet

70

60

Mischgebiet

72

62

Gewerbegebiet

75

64

 

Grundsätzlich sollte deshalb vermieden werden, dass am Tag an Gebäudefassaden mit Fenstern von überwiegend zum Wohnen, zum Unterrichten oder zur Kranken- und Altenpflege bestimmten Räumen (im Sinne der VLärmSchR 97) ein Beurteilungspegel von 70 dB(A) überschritten wird.

Bei diesen Lärmwerten handelt es sich zudem gemäß Bundesverwal­tungsgericht um Werte, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen können.

 

Luftreinhaltung

EU-Richtlinien, insbesondere die Luftqualitäts-Rahmenrichtlinie (Richtlinie 96/62/EG von 1996) und deren Tochterrichtlinien bilden die Grundlage der neuen europäischen Luftreinhaltestrategie. Mit ih­nen wurden Grenzwerte für Luftschadstoffe festgelegt, die innerhalb bestimmter Fristen eingehalten wer­den müssen. Dieses betrifft Luftschadstoffe wie Schwefeldioxid, Feinstaub (PM10), Stickstoffdioxid (NOX), Benzol, Kohlenmonoxid und Ozon. Die Umsetzung in nationales Recht erfolgte – für die ge­nannten Stoffe mit Ausnahme von Ozon – durch Immissionsgrenzwerte nach der Zweiundzwanzigs­ten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (22. BImSchV). Werden die jeweiligen Immissionsgrenzwerte überschritten, müssen Maßnahmen zur Verminderung oder Ver­meidung der vorrangig vom Kfz-Verkehr verursachten Schadstoffe geprüft werden.

In der 22. BImSchV sind für die beiden für das Plangebiet wesentlichen Stoffe, Stickstoffdioxid und Feinstaub, folgende Immissionsgrenzwerte festgesetzt:

 

NO2

Zulässiger Jahresmittelwert:

2005  50 µg/m³

2008  44 µg/m³

2010  40 µg/m³

Maximal 18 Stunden mit Überschreitungen des Stundenmittelwertes von 200 µg/m³ sind zulässig.

 

PM10

Jahresmittelwert: 40 µg/m³

An maximal 35 Tagen ist eine Überschreitung des Tagesmittelwertes von 50 µg/m³ zulässig.

 

Im Rahmen der Genehmigung von schadstoffemittierenden Anlagen kommt darüber hinaus die Tech­nische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA-Luft) zur Anwendung.

Fachpläne

·                          Landschaftsprogramm

Das Landschaftsprogramm vom 19. Juli 1994 wurde auf Grundlage des Berliner Na­tur­schutzgesetzes flächendeckend für Berlin aufgestellt. In Karten, Text und Begründung sind die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Land­schafts­pfle­ge für das Land Berlin dargestellt. Das Landschaftspro­gramm und der Flächen­nut­zungsplan sind aufein­an­der be­zogen und ergänzen einander.

Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz

Das Plangebiet ist im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz als Fläche für Industrie und Gewerbe dargestellt. Hier zählen die Sanierung von Altanlagen, der Schutz angrenzender Gebiete vor Im­missi­onen, die Förderung der flächensparenden Bauweise und emissionsarmer Technologien, Bo­den- und Grundwasserschutz sowie Dach- und Fassadenbegrünung zu den Entwicklungszielen und Maßnah­men. Aufgrund der Darstellung im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche ist das Plangebiet je­doch entsprechend den nördlich und westlich bzw. südlich angrenzenden Bereichen eher dem Sied­lungsgebiet zuzuordnen. Ziel des Landschaftsprogramms in diesen Bereichen sind eine Erhöhung der naturwirksamen Flächen (Dach-, Hof-, Fas­sa­den­begrünung), die Förderung emissionsarmer Heiz­systeme und eine dezentrale Regenwasser­versi­cke­rung. Boden- und Grundwasser­schutz sind zu berücksichtigen.

Teilplan Erholung und Freiraumnutzung

Das Plangebiet ist als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren dargestellt. Als Ziele werden die Erschließung von Freiflächen und Erholungspotenzialen sowie die Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung genannt. Am Teltowkanal ist die Neuanlage und Verbesserung eines Grünzu­ges dargestellt. Ein Teilbereich des Hafengebietes ist Bestandteil eines zu ent­wi­ckelnden Grünzuges vom Franckepark über die Ordensmeisterstraße an die uferbeglei­tende Grün­verbindung.

Teilplan Landschaftsbild

Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen, in dem der Erhalt und die Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche angestrebt werden. In Ge­wer­begebieten und auf Infrastrukturflächen soll der Grünanteil entwickelt werden (Dach- und Wand­be­grünung). Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sollen beseitigt werden.

Teilplan Biotop- und Artenschutz

Im Teilplan Biotop- und Artenschutz ist das Plangebiet ebenfalls als Teil eines städtischen Über­gangsbereiches mit Mischnutzungen dargestellt. Als allgemeine Ziele sind unter anderem der Schutz, die Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen, die Schaf­fung zusätzli­cher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes formuliert.

Teilplan gesamtstädtische Ausgleichskonzeption

Im Rahmen der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption sind keine Maßnahmen im Plange­biet oder seinem Umfeld vorgesehen.

Die mit dem Landschaftsprogramm zum Ausdruck kommenden Belange wurden in die Abwä­gung eingestellt.

·                          Landschaftsplanung

Für das Plangebiet gilt der 2001 festgesetzte Landschaftsplan XIII-L-3. Dieser setzt für das Plange­biet einen Biotopflächenfaktor (BFF) von 0,3 fest.

Der BFF benennt das Verhältnis naturhaushaltswirksamer Flächen zur gesamten Grund­stücksfläche, dabei werden den einzelnen Teilflächen eines Grundstückes je nach ihrer "ökologischen Wertigkeit" Anrechnungsfaktoren zugeordnet.

 

Diese betreffen im Plangebiet folgende Flächen mit folgender Wertigkeit:

Flächentyp

Flächenart

Biotopwert

Versiegelte Flächen

Belag luft- und wasserundurchlässig

0,0

teilversiegelte Flächen

Belag wasser- und luftdurchlässig z.B. Klin­ker

0,3

halboffene Fläche

Belag luft- und wasserdurchlässig, z.B. Ra­sen­schotter, Holzpflaster, wassergebun­dene Wege­decke etc.

0,5

Dachbegrünung

Extensive oder intensive Begrünung von Dach­flächen

0,7

Vertikalbegrünung

Begrünung fensterloser Außenwände bis zu einer Höhe von 10 m

0,5

Vegetationsflächen mit Boden­anschluss

Pflanzflächen

1,0

 

Schutzgebiete

Das Plangebiet ist weder Teil eines potenziellen oder gemeldeten Fauna-Flora-Habitat-Gebietes (FFH-Gebiet), noch eines Europäischen Vogelschutzgebietes. Es befindet sich zudem nicht in der Nachbarschaft entsprechender Schutzgebiete. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan berührt daher nicht die Erhaltungsziele oder Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.

-          Bestandserfassung und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes

·                          Mensch

·                          Wohn- und Wohnumfeldfunktion

Im Plangebiet ist keine Wohnnutzung vorhanden. Im unmittelbaren Umfeld an der Ordens­meister­straße befinden sich Wohngebäude (Blockrandbebauung nordöstlich des Vorhabens), ­mehrge­schos­siger Wohnungsbau der 70er-Jahre mit Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungs­nutzung in den Erd­ge­schossen unmittelbar nördlich des Vorhabens und gemischt genutzte Gebäude und einen Ver­wal­tungsstandort auf der gegenüber liegenden Seite des Tempelhofer Damms.

Gebiete mit vorhandener Wohnfunktion sind vom Grundsatz als gegenüber Luft- und Lärm­belastung empfindlich einzustufen. Die Wohnbebauung im Untersuchungsraum ist aufgrund der hohen Ver­kehrsbelastung des Tempelhofer Damms, der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße stark vorbelastet.

Die Wohnumfeldqualität im Untersuchungsraum z.B. in Form wohnungsnaher Erholungs- und Spiel­möglichkeiten ist als gering einzustufen, da mit Ausnahme einer strukturarmen und durch Verkehrs­lärm vorbelasteten Grünfläche an dem mehrgeschossigen Gebäudekomplex nördlich der Ordens­meisterstraße keine diesbezüglichen Einrichtungen vorhanden sind.

Vom Plangebiet gehen derzeit keine nennenswerten Beeinträchtigungen auf die Wohnnut­zung aus, da das Gebiet mehr als 6 m unter dem Niveau der o.g. Straßen liegt und zudem kein, in größerem Umfang lärm- oder luftschadstoffemitierendes Gewerbe (mehr) vorhanden ist. Ein Schrottplatz wurde 2006 geräumt. Kunden- und Zuliefer­ver­kehr findet lediglich in geringem bis mäßigem Umfang über die südlich der Ordensmeister­straße befindliche Erschließungsstraße (Rampe) statt.

·                          Freizeit- und Erholungsfunktion

Das Plangebiet übernimmt aufgrund seiner derzeit gewerblichen Nutzung keine Funktion für die Frei­zeit- und Erholungsnutzung. Betriebsfremden Personen ist das Betreten verboten. Das Hafenbecken wird als Bootsanlegestelle für einige Motorboote ge­nutzt. Es handelt sich bei den Anlegestellen aber nicht um für Freizeit oder Tourismus bedeutsame Nutzungen.

Eine Freifläche liegt vor dem überwiegend durch Wohnun­gen genutzten Gebäude an der Ordens­meisterstraße. Diese ist in weiten Teilen versiegelt und nur unzu­reichend mit Spiel­möglichkeiten und Mobiliar für den Aufenthalt ausgestattet. Sie grenzt direkt an die private Stellplatzanlage und die stark befahrene Ordensmeisterstraße an und wird be­reits im gegenwärtigen Bestand nicht ihrer Funktion gerecht.

In Hinblick auf die derzeitige Unwirtlichkeit des Plangebietes und der Freifläche vor dem Gebäude in Verbindung mit hohen Verkehrsbelastungen der angrenzenden Straßen ist der Wert der Erho­lungs­funktion des Untersuchungsraumes insgesamt als gering bzw. nicht vorhanden einzustufen.

·                          Verkehrsbelastung

Das Plangebiet ist durch den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße verkehrlich er­schlos­sen. Der die westliche Begrenzung des Plangebietes bildende Tempelhofer Damm (B 96) ist eine wichtige Nord-Süd-Straßenverbindung zwischen der Berliner Innenstadt und dem Umland. Über ihn ist direkt der Berliner Ring (A 10) zu erreichen. Die durchschnittliche tägliche Verkehrs­belastung (DTV) liegt bei 44.100[8] Kfz/24h (Tempelhofer Damm Nord) bis 50.800/24h (Tempelhofer Damm Süd). Der Lkw-An­teil beträgt etwa 3,4 % (Tempelhofer Damm Nord) bis 3,3 % (Tempelhofer Damm Süd).

Die Ordensmeisterstraße im Norden des Plangebietes ist Teil einer wichtigen überbezirkli­chen Ost-West-Verbindung mit einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsbelastung (DTV) von 12.300 Kfz/24h[9] bei einem Lkw-Anteil von ca. 3,9 %. Über die Komturstraße besteht ein direkter Anschluss an den Berliner Stadtring (A 100, Anschlussstelle Oberlandstraße).

·                          Lärmimmissionen

Aufgrund der Verkehrsbelastung sind auch die verkehrsbedingten Emissionen im aktuellen Zustand hoch. Für den Tempelhofer Damm (einschließlich des Kreuzungsbereiches mit der Ordensmeister­straße und der Friedrich-Karl-Straße) wurden Werte von bis zu 75,6 dB(A) tags und bis zu 69,0 dB(A) nachts im Umfeld des Plangebietes (Umkreis von 500 m) ermittelt. In der Ordensmeisterstraße liegen die Werte östlich des Vorhabengrundstücks bei bis zu 70,6 dB(A) tags und bis zu 60,8 dB(A) nachts. Für die Friedrich-Karl-Straße wurden Werte von bis zu 71,3 dB(A) tags und bis zu 64,9 dB(A) nachts ermittelt. Am Mariendorfer Damm auf Höhe der Eisenacher Straße liegen die Immissionen gegenwär­tig bei bis zu 75,2 dB(A) tags und 69,1 dB(A) nachts.[10]

Pflanzen und Tiere

·                          Vegetationsbestand und Biotoptypen

Das Plangebiet stellt ein zum Teil gewerblich genutztes, zum Teil brachliegendes ehemaliges Hafen­gelände innerhalb eines hochverdichteten Innenstadtgebietes dar. Der ehemaligen Nutzung entspre­chend weist das Gebiet, abgesehen von der offenen Wasserfläche des Ha­fenbeckens, einen sehr hohen Versiegelungsgrad (Gebäude sowie Lager- und Verkehrsflä­chen) und einen dem entspre­chend geringen Anteil an vegetationsbedeckten Flächen auf. Die im Untersuchungsraum ausgebil­dete Ve­getation weist keine besonderen Standortansprüche auf. Sie besiedelt Flächen ohne beson­dere Aus­bildungen. Ausgeprägte Wechselwirkungen bestehen hier dem entsprechend nicht.

Flächige Vegetationsbestände beschränken sich im Wesentlichen auf die Böschungen der Zufahrts­rampe im Norden des Gebietes. Sie werden von gehölzgeprägten Biotopstrukturen aus Laubgebü­schen, -gehölzen und Baumreihen eingenommen. Die Baumschicht, die über­wiegend aus heimischen Laubbaumarten wie Spitzahorn und Winterlinde gebildet wird, weist einen relativ hohen Anteil an mit­telalten bis älteren Bäumen auf. Die im östlichen Teil der Böschungen vorhandene dichte Strauch­schicht setzt sich vor allem aus Liguster, Flieder und einigen Zierstraucharten zusammen.

Linienhafte Gehölzstrukturen finden sich in Form von Baumreihen bzw. schmalen Gehölz­streifen auf den Uferböschungen des Hafenbeckens sowie entlang der Straßenbrücke des Tempelhofer Damms am westlichen Rand des Plangebietes. Bei den Ufergehölzen handelt es sich um lückige, überwie­gend junge Bestände (Birke, Spitzahorn) mit frischen Gras- und Staudenfluren im Unterwuchs. Die direkt am Brückenbauwerk des Tempelhofer Damms ste­hende Baumreihe besteht aus Eschenahorn mittleren Alters.

Auf kleineren unversiegelten Flächen innerhalb der vorhandenen gewerblichen Nutzflächen sind fragmentarisch ruderale Gras- und Staudenfluren ausgebildet.

Außerhalb des Vorhabengrundstücks beschränkt sich der Vegetationsbestand auf eine Straßenbaum­reihe aus mittelalten Linden an der Ordensmeisterstraße (südlicher Gehwegbereich) sowie eine Ra­senfläche im Bereich der nördlich an­grenzenden Wohnbebauung. Hinzu kommt urbanes Kleingrün in Form von Pflanzbeeten und -trögen.

Der das Plangebiet im Süden begrenzende Teltowkanal stellt ein künstliches Gewässer mit vollstän­dig (Spundwand) verbauten Ufern dar. Ge­wässertypische Begleitvegetation ist nicht ausgebildet. Das an den Teltowkanal angeschlos­sene Hafenbecken wird ebenfalls von naturfern verbauten bzw. teil­ver­bauten (befestigte Böschungen) Ufern einge­fasst.

Die im Untersuchungsraum vorhandenen Biotoptypen wurden im Rahmen der Begutachtung des Ein­griffs in Natur und Landschaft[11] erfasst und gemäß der Liste der Bio­topty­pen Berlins eingestuft.

Im Plangebiet wurde der gesamte Baumbestand mit Angabe von Art, Stammumfang, Kro­nen­durch­messer und einer Vitalitätseinschätzung erfasst. Die gemäß Ber­liner Baumschutzverordnung ge­schütz­ten Bäume mit einem Stammumfang ³ 80 cm in 1,3 m Höhe wurden gesondert dargestellt.[12]

Der Baumbestand der Böschungsbereiche im Gebiet besteht vornehmlich aus Acerarten (Acer ne­gundo, Acer platophyllos) und Tilia platophyllos.

Wertbestimmende Biotopbestände sind die o.g. Gehölzbestände an den nördlichen Ram­penbö­schun­gen, da sie die einzigen flächigeren Vegetationsstrukturen im Untersuchungs­raum darstellen und auf­grund ihrer teilweise dichten Bestandstruktur und des vorhandenen Anteils an älteren Laub­bäumen verschiedene Habitatstrukturen für die Fauna bereithalten. Die Vitalität des Baumbestandes ist insge­samt als hoch einzustufen.

Im Kontext zur Lage im verdichteten Innenstadtbereich ist den Beständen ein mittlerer, für einzelne Altbäume hoher Biotopwert zuzuordnen.

Die übrigen kleinflächigen Vegetationsbestände sind von geringem bis maximal mäßigem Wert. Die versiegelten bzw. bebauten Flächen, die den überwiegenden Teil des Untersu­chungsraumes ein­neh­men, besitzen keinen Wert für das Schutzgut. Davon ausgenommen sind Gebäude mit potenziel­ler Eignung als Teillebensraum (Quartier) für bestimmte Tierar­ten.

·                          Tiere

Aufgrund seiner innerstädtischen Lage, des hohen Versiegelungsgrades und der geringen Größe und Ausstattung der vorhandenen Biotopstrukturen besitzt das Plangebiet insgesamt nur eine unterge­ordnete Bedeutung als Lebens- und Nah­rungsraum für die Tierwelt. Zudem sind die zumeist kleinflä­chigen Biotope starken Störeffekten (Lärm, Betretung, Mülleintrag) aus direkt angrenzenden Straßen und anderen Nutzflächen ausgesetzt.

Als vergleichsweise hochwertige Lebensräume im Untersuchungsraum sind die Gehölze und Baum­reihen an der Rampenböschung einzustufen, da sie aufgrund des Altholzanteils und der z.T. dichten Bestände einige Nist-, Nahrungs- und Rückzugsräume insbesondere für Vögel bereithalten.

Es ist davon auszugehen, dass im Plangebiet insgesamt nur wenige, ubiquitäre, d.h. weit verbreitete Tierarten ohne spezielle Lebens­raumansprüche und mit geringer Störungsemp­findlichkeit vorkom­men. Bezogen auf die Avi­fauna gehört das Plangebiet zu den in Berlin häufigen innerstädtischen Le­bensräumen, die hauptsächlich in Berlin verbreitete, nicht sel­tene oder gefährdete Arten beherber­gen (Klasse V der Brutvogelbestandsbilanzierung ge­mäß Umweltatlas Berlin). Aufgrund der na­tur­räumli­chen Ausstattung ist das Vorkommen gefährdeter Vogelarten der Roten Listen Ber­lins für das Plange­biet weitgehend auszuschlie­ßen.

Für das denkmalgeschützte, in weiten Teilen ungenutzte Speichergebäude ist eine potenzielle Eig­nung bzw. Nutzung als Fle­dermausquartier und gebäudebrütender Vögel gegeben. Hierzu wurde eine gesonderte Untersuchung[13] durchgeführt.

Aufgrund der Tatsache, dass die Untersuchungen zu gebäudebrütenden Vögeln nach Ab­schluss der Brutperiode stattfanden, wurden nicht nur anhand von Indizien (sichtbare Nester) die festgestellten Neststandorte dargestellt, vielmehr wurde das gesamte Nistplatzpotenzial des Lagergebäudes aufge­zeigt. Analog wurde bei der Artengruppe der Fledermäuse vorge­gangen.

Obwohl zunächst nur eine Begehung durchgeführt wurde, waren aufgrund der durchgeführten Poten­zialerfassung hinreichende Aussagen zu möglichen Beeinträchtigungen und daraus abzuleitenden, erforderlichen Maßnahmen möglich.

Die Gutachter kamen zu folgenden Ergebnissen: Die Artenzusammensetzung des Gehölzbestandes (Linde spec., Ulme spec., Rosskastanie, Spitz-Ahorn, Hybrid-Pappel) als auch die strukturelle Be­schaffenheit (Unterwuchs, zahlreiche Sträucher) lässt vermuten, dass die gehölzbestandenen Berei­che von kommunen gebüsch- bzw. baumbrüten­den Vogelarten wie Amsel (Turdus merula), Buchfink (Fringilla choelebs), Grün­fink (Carduelis chloris), Rin­geltaube (Columba palumbus) als Brutstätte auf­gesucht werden. Im Lagergebäude wurden keine Nester festgestellt. Zudem wird eingeschätzt, dass ein Nist­potenzial aufgrund der mit Bauschaum abgedichteten Fugen und Spalten im Gebäude nicht besteht. Die untersuchten Gebäudefassaden weisen aufgrund ihrer Dimensionierung und ihres bauli­chen Zu­standes ein umfangreiches Nistplatzpotenzial auf. Hinsichtlich der Niststätten ergibt sich das in nachfolgender Ta­belle dargestellte Potenzial. Hinzu kommen mehrere potenzielle Fledermausquar­tiere, die nach visueller Einschätzung auch als Brutplatz für gebäudebrütende Vögel geeignet sein können.

 

Übersicht der an den Fassadenseiten erfassten Nistplätze bzw. potenziellen Nist­plätzen

Fassadenseite

Anzahl sichtbarer bzw.
po­tenzieller Niststätten

potenzielle Niststätten
von Turmfalke oder Dohle

West

13

-

Ost

11

-

Süd

12

1

Nord

34

2

Summe

70

3

 

Im Lagergebäude wurden keine Indizien festgestellt, die auf ein Fledermausquartier hindeu­ten. Den­noch wird insbesondere einem Kellergang ein besonders hohes Potenzial als Fleder­maus-Winter­quartier eingeräumt. Während der Fassadenuntersuchungen wurden keine Fledermäuse festgestellt, die aus dem Ge­bäude ein- oder ausflogen. Aufgrund der saisonal ausgeprägten Quartiernutzung kann jedoch ange­nommen werden, dass zumindest einzelne Fassadenteile im Jahresverlauf als Fle­der­mausquartier fungieren. Ergänzend fand im Februar 2007 im Hinblick auf das potenzielle Fleder­maus-Vorkommen eine weitere Begehung statt, die keine Anhaltspunkte für entsprechende Vorkom­men ergab.

Naturräumliche Ausgangssituation und geologische Verhältnisse

Geologisch befindet sich das Untersuchungsgebiet gem. der geologischen Übersichtskarte von Berlin und Umgebung im Bereich der Teltower Hochfläche, auf der Geschiebemergel und vereinzelt Deck­sande der Weichseleiszeit anzutreffen sind. Im Holozän schnitten hier Ausläufer der Flussniederun­gen schmale Rinnen ein und lagerten oberflächennah Ablage­rungen aus Flusssanden, z.T. vermischt mit Faulschlämmen sowie Mulden und Torfe ab, die eine zunehmende Verlandung eines Feuchtge­bietes anzeigen. Die Tiefenlage der Geschie­bemergel ist nicht bekannt.[14]

Der Teltowkanal wurde offensichtlich bei seinem Bau in einer Rinne ausgeführt, die mit or­ganischen Sedimenten (z.B. Torf) gefüllt ist. Organische Sedimente wurden bei den aktuel­len Untersuchungen nicht angetroffen.[15]

Boden

·                          Bodenarten und -typen

Bodenaufschlüsse in den Kernrammbohrungen (bis max. 5 m) im Bereich des Schrottplat­zes (östlich des Hafenbeckens / östliche Mole) zeigten unterhalb der im Mittel 0,3 m mächtigen Versiegelung, eine 0,4 bis 1,0 m mäch­tige sandige Auffül­lung. Darunter folgen schwachbindige, feinsandige Mittel­sande, denen lokal schluffige Feinsande (Geschiebelehm bzw. -mergel) zwischengelagert waren. Organi­sche Verbindungen wurden nicht er­bohrt. Ausschließlich in einer Bohrung wurde von 0,5 m bis zur End­teufe von 3 m ein durchgängiger Ge­schiebemergel angetroffen, der die oben er­wähnte Hoch­flächen­bildung der Weichselglaziales cha­rakterisiert.[16]

Entsprechend den dargestellten geologischen Ausgangsbedingungen würden Parabrauner­den den natürlichen Hauptbodentyp im Untersuchungsraum darstellen.

Aufgrund der vollständigen anthropogenen Überformung und großflächigen Versiegelung sind im Un­tersuchungsraum jedoch seit langem keine natürlich gewachsenen Böden vor­handen. In den Bö­schungsbereichen sind sekundäre Bodenbildungen unter Gehölzbestän­den ausgebildet. Ihnen ist ein mäßiger bodenökologischer Wert zuzuordnen. Die übrigen Flächen besitzen keinen bzw. einen nur geringen bodenökologischen Wert.

Dieses gilt auch für das Großkopfsteinpflaster, das gegenüber unversiegelten Flächen eine geringe ökologische Bedeutung besitzt. Diese besteht überwiegend in seiner Infiltrationsfähigkeit für Nieder­schlagswasser. Weitergehende ökologische Funktionen können ihm nicht beigemessen werden, was sich auch in der entsprechenden Einstufung gemäß ”Verfahren zur Bewertung von Ein­griffen im Land Berlin” widerspiegelt. Die Infiltrationsfunktion der Pflasterflächen ist durch ihre Einstufung als teilver­siegelte Flächen bei der Bewertung des Schutzgutes Boden berück­sichtigt worden.

Bezogen auf das Plangebiet beträgt der Versiegelungsgrad, abzüglich des Hafenbeckens, ca. 82 %.

·                          Bodenbelastungen

Im Folgenden werden die Ergebnisse der Gutachten, die in Bezug auf mögliche Bodenbelastungen im Plangebiet durchgeführt wurden, zusammenfassend dargestellt. Diese bereits im Vorfeld des vorha­benbezogenen Bebauungsplanverfahrens in Abstimmung mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg durchgeführten Untersuchungen zu Bodenbelastungen wurden überwiegend durch die ehemaligen Grundstückseigentümer beauftragt. Aufgrund dessen wird bei der folgenden Darstellung zwischen dem Hauptgrundstück, d.h. den Flächen am Tempelhofer Damm und an der Ordensmeis­terstraße einerseits und der Fläche auf dem östlichen Teil des Vorhabengrundstückes unterschieden.

Für das Hauptgrundstück wurden zwei Untersuchungen zur Ermittlung von Bodenbelastungen durch­geführt.

Die Firma Angetec stellte 2002 fest, dass im Wesentlichen auf dem Grundstück keine signifikanten großräumigen Belastungen vorhanden sind[17]. Der Boden einer Teilfläche am Hafenkai (ehem. Schiffsla­dezone) überschreitet den für ein Wohn­gebiet zulässigen Gehalt an Blei. In Bezug auf eine zukünftige Nutzung wäre dieser Uferbe­reich aber wohl in die Kategorie Freizeitanlagen einzu­ordnen, deren An­forderungen eingehalten wer­den. Alle anderen Untersuchungen auf dem Grund­stück erga­ben die Einhaltung der Prüfwerte nach der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) auch für Wohnzwecke. Die strengeren Kriterien für Kinderspielflächen werden, neben dem bereits genannten Abschnitt am Hafen­kai, außerdem am Containerplatz (an östlicher Giebelseite des Spei­chergebäu­des), aufgrund des Bleigehaltes nicht erfüllt.

Der nicht in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung enthaltene Parameter MKW (Mineral­ölkohlenwasserstoffe) wurde punktuell bereits im September 2001[18] an einer Stelle der Fläche, an der westlichen Grundstücksgrenze (Schrotthandel) deutlich vorkommend, ermit­telt. Die im Zusammen­hang mit diesem Gutachten jetzt durchgeführten MKW-Messungen auf ausgewählten anderen Flä­chen ergaben keine auffälligen Werte.

Die im September 2003 durch das Büro AIG Engineering Group für tiefere Bodenschichten ergän­zend durchgeführten Unter­suchungen[19] ergaben für den Böschungsbereich entlang der Zufahrt von der Or­densmeisterstraße, dass der intensiv mit Bauschutt und hausmüllähnlichen Abfällen durch­setzte Bo­den die Zuordnungswerte der LAGA[20] Z1.2 und zum Großteil auch des Zuordnungs­wertes Z2 über­schreitet. Dieses Material ist generell für eine Verwertung nicht geeignet. Die Zusammenset­zung und chemische Belastung machen eine Deponierung des Bodens erforder­lich, sobald das Mate­rial bei Baumaßnahmen aufgenommen wird.

Im Grundwasser wurde nordwestlich des Speichergebäudes eine Beeinträchtigung des Grundwas­sers durch LCKW[21] festgestellt. Eine konkrete Zuordnung der Stoffe zum Untersuchungsgebiet war nicht möglich. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Messstelle direkt neben einem Abwasserkanal liegt, der altersbedingt undicht sein könnte. Da die festgestellten Konzentrationen gering sind, be­stehe keine Gefahr über den Wirkungspfad Bodenluft-Mensch.

Die im September 2001 formulierte vermutete Grundwassergefährdung durch die LHKW-Verunreini­gung[22] des wassergesättigten Bodens im östlichen Teil des Plangebietes wurde durch die durch­ge­führ­ten ergänzenden Grundwasserprobeentnahmen nicht be­stätigt. Gleiches gilt für den Ver­dacht, dass von den in den Böschungsbereichen vorgefunde­nen erhöhten Belastungen mit Schwer­metallen Gefahren für das Grundwasser ausgehen könnten.

Die Hafenbeckensedimente weisen nur geringe Verunreinigungen auf.

Insgesamt stellen die Gutachter fest, dass sich aus Gefahren­abwehrgründen kein Handlungsbedarf ergibt. Das Gelände ist nach den Prüfwerten der Bundes-Boden­schutz- und Altlastenverordnung für Gewerbezwecke und als Freizeitanlage ohne Vorbehalt nutzbar. Im Februar 2004 wurden ergän­zende Untersuchungen[23] durchgeführt, die keine Hinweise auf eine erhöhte Belastung des Grund­was­sers mit Schwermetallen ergaben. Die im Grundwasser nachgewiesenen LCKW stammen nach Ein­schätzung der Gutachter aus einer Quelle, die sich nicht auf dem Vorhabengrundstück be­findet.

Der östliche Teil des Plangebietes wird unter der Nr. 237 im Bodenbelastungskataster ge­führt. Die Aufnahme erfolgte aufgrund der langjährigen Nutzung von Teil­flächen östlich des Hafenbeckens als Schrottplatz.

Für den gesamten Bereich des ehemaligen Schrottplatzes, der zum Zeitpunkt der Untersuchung noch genutzt wurde, kommen Gutachter[24] im September 2001 zu folgenden Ergebnissen:

In den Bohrungen auf den Flächen der Scherenschrott-Lagerfläche, der Kfz-Entleerung mit einem Benzinabscheider und der Lagerfläche auf der westlichen Mole wurden oberflächennahe Bodenver­un­reinigungen durch Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) vorgefunden. "Auf der östlichen Landzunge des Hafenbeckens wurde eine erhebliche Kontamination durch leichtflüchtige haloge­nierte Kohlen­wasserstoffe (LHKW ...) ... festgestellt."

 "Die vorgefundenen MKW-Kontaminationen der oberflächennahen Schichten scheinen an den unter­suchten Stellen keine Mobilität aufzuweisen und stellen somit keine Gefährdung für das Grundwasser dar. Daher sind momentan keine weiteren Maßnahmen notwendig. Allerdings müsste der Boden bei Baumaßnahmen als verunreinigter Boden entsorgt werden. Ein Wie­dereinbau vor Ort wäre nicht mög­lich."

Es wurde empfohlen, das Ausmaß der Schäden im Bereich der alten Schrottschere und auf der östli­chen Mole näher zu untersuchen.

Im Oktober 2003 wurde die AIG Engineering Group beauftragt, die aufgrund einer orientierenden Un­tersuchung ermittelten Altlastenverdachtsflächen näher zu untersuchen. Eine dritte Fläche wurde in die Untersuchungen ergänzend aufgenommen.[25]

Bei den Flächen handelt es sich um den Standort der alten Schrottschere in der Nähe des Gebäudes auf dem östlich angrenzenden Grundstück, den Standort der neuen Schrottschere (Standort in der Nähe des Hafenbeckens) und eine Fläche von ca. 40 x 20 m auf der östlichen Mole.

Im Bereich der alten Schrottschere wurden lokal begrenzte MKW-Kontaminationen festgestellt. Der Verdacht von Bodenbelastungen im Bereich der neuen Schrottschere hingegen wurde durch die Un­tersuchungen nicht erhärtet. Eine punktuelle schädliche Verunreinigung von Boden und Grundwasser konnte zwar nicht ausgeschlossen werden, eine großflächige Verunreinigung ist jedoch unwahr­schein­lich. Der Bereich auf der östlichen Mole weist nach Feststellungen der Gutachter massive Kon­taminatio­nen mit LHKW auf. Durch die Beprobung von Grundwasser wurde festgestellt, dass eine Verunreini­gung des Grundwassers eingetreten ist. Es wurde darauf hingewiesen, dass sich eine Ent­siege­lung der Fläche negativ auf die Belastungen auswirken kann. Im Ergebnis wurde festgehalten, dass weder Gefahren für die menschliche Gesundheit, noch für den natürlichen Bewuchs bestehen, jedoch hinsichtlich der Grundwasserverunreinigung weiterführende Untersuchungen empfohlen.

Im August 2005 wurde im Auf­trag der Umweltverwaltung des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg von Berlin, aufbau­end auf den zu­vor genannten Gutachten ein Gutachten[26] zur "Quantifizierung des Schad­stoffaustrages aus ei­nem LCKW-Schaden"[27] er­stellt. Auf Basis des Ergebnisses die­ses Gut­ach­tens nahm das Amt für Umwelt, Natur und Tiefbau, Fachbereich Umwelt des Be­zirksamtes Tem­pel­hof-Schöneberg im April 2006 wie folgt Stellung:

"Aus der bodenschutzrechtlichen Zuständigkeit heraus sind derzeit keine weitergehenden ordnungs­behördlichen Maßnahmen zu verlangen, da bei derzeitiger Nutzung keine unmittel­bare Gefahrensitu­ation vorliegt. Der am Standort nachgewiesene Grundwasserschaden ist örtlich durch die Geometrie der Hafenmauern eingegrenzt. Eine vertikale Verlagerung des belasteten Grundwassers in tiefere Bereiche des Grundwasserleiters kann nach dem Ergeb­nis der Grundwasseruntersuchungen und der vorgenommenen Modellierungen ... ebenfalls ausgeschlos­sen werden.

Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse wird der Standort weiterhin als Altlast im Bodenbe­lastungs­kataster geführt. Im Falle einer Umnutzung, Entsiegelung bzw. sonstiger Baumaß­nahmen ist der Sachverhalt allerdings nochmals zu überprüfen."

Weiterhin wird der Hinweis gegeben, dass Vorhaben im Plangebiet frühzeitig mit dem Um­weltamt abzustimmen sind. Ebenso behält sich die Behörde vor, die Belastungssituation im Grundwasser zu einem späteren Zeitpunkt bzw. bei einer Veränderung der standörtlichen Bedingungen nochmals zu überprüfen. Daher sind die vorhandenen Grundwasser­messstellen zu erhalten und gegen Be­schä­digungen zu sichern.

Insgesamt ist festzustellen, dass das Plangebiet im Bereich der östlichen Mole, östlich der Wasserflä­che und im Bereich der Zufahrtsrampe von der Ordensmeisterstraße hohe bzw. erhebli­che Bo­den­belastungen aufweist, die bei der weiteren Planung zu berücksichtigen sind. Die Bodenbelastungen begründen keinen unmittelbaren Handlungsbedarf bzw. Maßnahmen nach § 4 des Bundes­bo­den­schutzgesetzes und stehen den geplanten Nutzungen nicht entgegen, da eine Sanierung im Zuge der Baumaßnahmen möglich ist.

Wasser

·                          Grundwasser

Nach den vorliegenden Unterlagen wirkt der Teltowkanal als Vorfluter des umliegenden Grundwas­sers, d.h., der Grundwasserspiegel befindet sich im Untersuchungsgebiet gering­fügig höher als der Wasserspiegel des Teltowkanals und entwässert teilweise in diesen. Der Hauptgrundwasserleiter ist im Untersuchungsgebiet erst in größerer Tiefe zu erwarten, und damit so lange nicht relevant für die Baumaßnahme, soweit keine Hinweise auf eine tiefrei­chende Grundwasserkontamination vorliegen.

Der Hauptgrundwasserleiter unter dem Geschiebemergel dürfte laut Kartenlage des Um­weltatlas Ber­lin einen Flurabstand von 10 m haben (Grenzbereich der Signaturen 5-10 und größer 10 m).

Hinsichtlich der vorhandenen bzw. potenziellen Belastungen des Grundwassers wird auf die vorste­henden Ausführungen verwiesen.

·                          Grundwasserneubildung

Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades ist die Grundwasserneubildungsrate im Gebiet gering.

·                          Oberflächengewässer

Das künstlich angelegte Hafenbecken ist im Bereich der ehemaligen Be- und Entladeram­pen entlang des Speichergebäudes mit einer Kaimauer versehen, der Großteil des restlichen Ha­fenbeckens ist mit Wasserbausteinen aber auch Böschungspflaster eingefasst.

Entlang den Molen des ebenfalls künstlich angelegten Teltowkanals sind in Teilbereichen neue Schüttungen mit Wasserbausteinen vorgenommen worden, die im Zuge der Umsetzung des Plan­feststellungsbeschlusses zum Ausbau des Teltowkanals im Sommer 2006 durch Spundwände ersetzt wurden. Insgesamt handelt es sich im Plangebiet um eine anthropogen überformte Uferkante, die entsprechend der technischen und funktionalen An­forderungen ausgebildet ist.

Die Gewässergüte des Oberflächengewässers wird gemäß Umweltatlas Berlin als mäßig bis stark belastet eingestuft.

·                          Trinkwasserschutzgebiete

Der Untersuchungsraum liegt außerhalb von Trinkwasserschutzzonen.

Klima / Luft

·                          Regionalklimatische Verhältnisse

Das Plangebiet befindet sich regionalklimatisch gesehen im Übergangsbereich zwischen ozeani­schem und kontinentalem Klima.

Durch die Lage im Innenstadtbereich werden insbesondere durch den Wärmeeffekt des städtischen Ballungsraumes die allgemeinen klimatischen Verhältnisse überlagert. Das Plangebiet lässt sich dem Bereich von hohen Veränderungen gegenüber den Freilandver­hältnissen zuordnen.[28] Das bedeutet, dass die durchschnittliche jährliche Lufttemperatur mit 10 - 10,5° C um 3,0 - 3,5° C über der entspre­chenden Temperatur im Berliner Umland liegt. Der Jahresnieder­schlag liegt im Durchschnitt bei 560 mm; die Hauptwindrichtung ist West bis Südwest.

Hinsichtlich der klimatischen Funktionen befindet sich das Plangebiet in einem Belastungs­bereich[29], der durch hohen Versiegelungsgrad bei gleichzeitig geringem Vegetationsanteil ge­kennzeichnet ist. Lokalklimatisch spiegelt sich das in den relativ hohen Durchschnittstem­pe­raturen, einer geringen nächtlichen Abkühlung und einem insge­samt mittleren bis hohen Ri­siko für bioklimatische Belastun­gen wider. Mindernd auf diese Extrembelastung wirkt sich die Lage am Teltowkanal aus, die in ufer­nahen Bereichen für Durchlüftung sorgt.

Die im Plangebiet vorhandenen baumbestandenen Böschungsflächen entlang der Zufahrt von der Ordensmeisterstraße besitzen innerhalb dieses inner­städtischen Belastungsge­bie­tes eine lokalklima­ti­sche Ausgleichsfunktion, da sie kleinräumig für Frischluftproduktion und eine Erhöhung der Luft­feuchte sorgen. Stark belastend wirkt sich hier jedoch der Tem­pelho­fer Damm aus, da er zum einen als Barriere für den Frischlufttransfer fungiert und zum ande­ren durch Eintrag belasteter und er­wärm­ter Luft in das Plangebiet deren Ausgleichs­funktion beeinträch­tigt.

Der Baumbestand im Plangebiet besitzt im Hinblick auf die bestehenden Belastungen eine mittlere lufthygienische Ausgleichsfunktion als Frischluftproduzent.

·                          Lufthygienische Situation

Die lufthygienische Situation des Plangebietes wird durch die Lage im Innenstadtbereich und die an­grenzenden stark befahrenen Straßen gekennzeichnet. Für das Plangebiet sind bezüglich der Lufthy­giene die Stoffe Stickstoffdioxid (NOX) und Feinstaub (PM10) relevant. Andere Luftschadstoffe (Schwefeldioxid, Blei, Kohlenmonoxid, Benzol und Ozon) stellen aufgrund gebietsübergreifender Maßnahmen wie dem Einsatz schwefelarmer Brennstoffe oder eingeführter technischer Maßnahmen gegenwärtig kein akutes Problem dar bzw. können nur auf gesamtstaatlicher Ebene gelöst werden (Ozon). Darüber hinaus werden durch die Nutzungen im Plangebiet keine Emissionen hervorgerufen, die wesentliche Auswirkungen auf die eine Belastung mit den genannten Luftschadstoffen haben. Zudem ist die Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe durch textliche Festsetzung ausgeschlos­sen.

Die höchsten NO2-Konzentrationen[30] werden gegenwärtig aufgrund der Straßenschlucht im nördli­chen Teil des Tempelhofer Damms ermittelt. Hier liegen die Jahresmittelwerte der Gesamtbelastung zwi­schen 60 und 70 µg/m³. Dieses Immissionsniveau ist höher als der im Jahr 2004 gemes­sene Mit­tel­wert von ca. 58 µg/m³ an der BLUME-Messstelle[31] Tempelhofer Damm, an der eine Im­missi­ons­grenz­wertüberschreitung (50 µg/m³) festgestellt wurde. Im Bereich der Ordensmeister­straße und der Fried­rich-Karl-Straße ist das Immissionsniveau aufgrund der erheblich geringeren Verkehrs­be­lastung und der zum Teil offenen Bebauungsstruktur deutlich geringer. Der für das Jahr 2005 gül­tige Grenz­wert von 50 µg/m³ wird mit Immissionswerten etwas über 40 µg/m³ eingehalten.

Auch bei PM10 werden die höchsten Konzentrationen im nördlichen Teil des Tempelhofer Damms ermittelt[32]. Hier liegen die Jahresmittelwerte der Gesamtbelastung zwischen 34 und 38 µg/m³. Dieses Immissionsniveau korrespondiert sehr gut mit dem im Jahr 2004 gemessenen Jahresmittelwert von ca. 37 µg/m³ an der BLUME-Messstelle Tempelhofer Damm.

Im Bereich der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße ist das Immissionsniveau aufgrund der erheblich geringeren Verkehrsbelastung und der vergleichsweise offenen Bebauungsstruktur deutlich geringer. Hier liegen die Jahresmittelwerte von PM10 unter 30 µg/m³.

Die Ermittlung der Überschreitung des zulässigen Tagesmittelwertes wird aus der Jahresmittelwert­konzentration abgeleitet. Die Abschätzung zeigt, dass im Bereich des Tempelhofer Damms mit Über­schreitungen des Immissionsgrenzwertes für die Überschreitungen des maximal zulässigen Tages­mittelwertes von 50 µg/m³ zu rechnen ist. Im Bereich der Ordensmeisterstraße ist im Istzustand von einer Einhaltung des Immissionsgrenzwertes auszugehen.

Ortsbild

Das Ortsbild im Untersuchungsraum wird durch das imposante Erscheinungsbild des vierge­schossi­gen, 120 m langen und 26 m tiefen Lagergebäudes (Baujahr 1906-1908) mit seinen Laderampen so­wie der hafentypischen historischen Infrastruktur, den historischen Lastkrä­nen, den Gleisanlagen und den flächig vorhandenen, originären Bodenbelägen geprägt. Die bis zu 6 m hohen baumbestan­denen Böschungsbereiche geben dem Ensemble zudem eine grüne Kulisse.

Das historische Ensemble hat insgesamt einen hohen identitätsstiftenden Wiedererken­nungswert für den Bezirk. Seine Bedeutung ist als hoch einzuschätzen. Störend und beeinträchtigend auf dieses in der Denkmalliste des Landes Berlin eingetragene Hafen­ensemble wirken die containergebundenen, ungeordneten Lagernutzungen auf den Freiflächen des Hafengeländes, die Schrottplatzanlage sowie die ungegliederten und z.T. vermüllten Kleingewerbe­flächen.

Kultur- und sonstige Sachgüter

Das Plangebiet (Tempelhofer Damm 227/235) ist mit dem 1901 bis 1906 von Christian Ha­vestadt und Max Contag errichteten Hafen Tempelhof in der Denkmalliste des Landes Berlin als Denkmalbereich (Gesamtanlage) enthalten. Das 1906-08 von Christian Havestadt, Max Contag, Wiig, Schmidt und Braun errichtete Lagerhaus und die Begrenzung des Hafen­be­ckens sind wesentli­che Bestandteile dieser Gesamtan­lage.

Östlich angrenzend steht das Fabrik- und Verwaltungsgebäude mit Pförtnerhaus am Lorenz­weg 5 unter Denkmalschutz. Unmittelbar südlich auf der gegenüber liegenden Seite des Teltowkanals prägt das denkmalgeschützte Ullsteinhaus den städtischen Raum. Westlich des Tempelhofer Damms be­findet sich in der Friedrich-Karl-Straße 1/3 / Tempel­hofer Damm 226 ein weiteres denkmal­ge­schütz­tes Gebäude (ehem. Tivoli).

Zusammenfassende Wertung des Umweltzustandes unter Be­rücksichti­gung des Entwicklungspotenzials der Schutzgüter im Untersuchungsraum

Für das Schutzgut Mensch weist das im verdichteten Innenstadtbereich gelegene Plange­biet als überwiegend gewerblich genutzte bzw. brachliegende Fläche heute bzgl. seiner umweltrelevanten Funktionen (Wohnen, Freizeit, Erholung) nur eine geringe Be­deutung auf.

Die angrenzenden Gebiete am Tempelhofer Damm, an der Ordensmeister­straße und an der Fried­rich-Karl-Straße besitzen eine hohe Wohnfunktion und sind, auch aufgrund der bereits bestehenden ver­kehrsbedingten Vorbelastung, als empfindlich gegenüber Lärm- und Schad­stoffimmissionen ein­zustu­fen.

Für Pflanzen und Tiere ist der Untersuchungsraum insgesamt von geringer Bedeutung. Wertbe­stim­mend sind die vorhandenen Gehölzbestände an der Rampenböschung südlich der Ordensmeis­ter­straße, denen eine mittlere Wer­tigkeit zukommt. Die großflächig vorhandenen versiegelten Ge­werbe- und Verkehrsflächen sind da­gegen nahezu ohne schutzgutrelevanten Wert. Wertbestim­mende Struk­turen für die Tierwelt sind als Nist- und Lebensstätten die Gehölzbestände südlich der Ordens­meister­straße sowie das Speichergebäude.

Für die Schutzgüter von Boden und Wasser besitzt das Plangebiet aufgrund des sehr ho­hen Ver­sie­gelungsgrades und der damit verbundenen geringen Infiltrationsrate einen insge­samt geringen bis mittleren Wert. Die vorhandenen Bodenbelastungen mindern darüber hinaus die Bodenqualität.

Dem Schutzgut Klima / Luft kommt aufgrund der Lage des Gebietes im hoch verdichteten stark vor­belasteten innerstädtischen Raum eine insgesamt geringe Bedeutung zu. Innerhalb dieses klimati­schen Belastungsraumes besitzen die vorhandenen Gehölzstrukturen sowie die offene Wasserflä­che des Hafens eine kleinräumig wirksame, lokalklimatische und lufthygienische Ausgleichsfunktion.

Das Ortsbild ist aufgrund des identitätsstiftenden Charakters des alten Speichergebäude­komplexes und dessen Alleinstellungsmerkmal im Bezirk als hochwertig einzustufen.

Dem Schutzgut Sach- und Kulturgüter ist aufgrund der geringen städtebaulichen Überfor­mung des Gebietes, der historischen Bedeutung und dem denkmalpflegerischen Ensemble­schutz ein hoher Wert zuzuordnen.

-          Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung

Mensch

·                          Freizeit- und Erholungsfunktion

Die positiven Auswirkungen auf den Menschen, insbesondere im Hinblick auf die Wohnqua­lität und das Wohnumfeld sowie die Erholungsfunktion bestehen vor allem in der Schaffung von Erholungsflä­chen am Teltowkanal. Ergänzend dazu wird die Aufenthaltsqualität auf dem Tempelhofer Damm durch die plateau- bzw. platzartige Erweiterung der Ostseite der Brücke aufgewertet.

·                          Historische Stadtkulisse

Insbesondere für die Bewohner des mehrgeschossigen Gebäudekomplexes an der Ordensmeister­straße geht der Blick auf eine von Bäumen gesäumte "grüne Böschungs­kante" mit historischer Ge­bäu­dekulisse (Hafengebäude) zum Teil verloren. Entsprechendes gilt für die Sicht aus der Wencke­bachstraße. Die Planung sieht hier vor, die Böschung durch ein viergeschossiges Gebäude (davon drei Vollgeschosse oberhalb des Niveaus der Ordensmeister­straße) mit offenem Parkdeck zu erset­zen und die Zufahrt von der Ordensmeisterstraße in das künf­tige Gebäude zu führen. Abgesehen vom Verlust der Bäume auf der Böschung wird die historische Nordfassade durch das künftige Ge­bäude, das mit einem offenen Parkdeck und diversen Aufbauten der Gebäude­technik versehen wird, verdeckt und der Ausblick sowohl vom Gehweg an der Ordensmeisterstraße und der Wenckebach­straße, als auch von den unteren Wohngeschossen der angrenzenden Bebauung an der Ordens­meisterstraße erheblich beeinträchtigt.

·                          Verkehrsbelastung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche

Die Erschließung für den Kfz-Verkehr und die Anlieferung erfolgen künftig über die Ordensmeister­straße. Hier befinden sich die Ein- und Ausfahrten zu bzw. von den drei vorgesehenen Park­decks für Kun­den- und Besucherstellplätze und die Zufahrten zu den Lieferzonen.

Im Ergebnis der verkehrsplanerischen Studie wurde festgestellt, dass ca. 666 Stellplätze für den Kun­den- und Besucherver­kehr erfor­der­lich und ausreichend sind, mindestens jedoch 600 Stellplätze rea­lisiert werden sollten. Dabei wurden alle Nutzungen, auch die im Außenbereich geplanten Gastrono­miebe­triebe, berücksichtigt. Der hieraus resultierende Bedarf ist jedoch saiso­nal begrenzt. Darüber hinaus ist die schwerpunktmäßige Nutzung der Gastro­nomiebetriebe (Biergärten) eher in den Abend­stunden zu erwarten. Die durch die geringere zeitliche Überschneidung entstehende mögliche Ver­ringerung der erforderlichen Stellplätze in der Spitzenstunde wurde in der Verkehrsstudie nicht in An­satz gebracht.

Aufgrund der beabsichtigten Festsetzung von maximal 600 Stellplätzen (vgl. Kapitel 0 Festsetzung der Zahl der Stellplätze, Seite 72) ist die­ses Grundlage der Berechnungen der Gut­achter zur künftigen Verkehrsbelastung. Darüber hinaus wird der Lieferverkehr berücksichtigt.

Auf Grundlage des zusätzlich zu erwartenden Verkehrsaufkommens (Summe Quell- und Zielverkehr) von 7.000 Kfz-Fahrten/Werktag, von denen jeweils 50 % nach / von Westen und nach Osten fahren, wurde die im Jahr 2015 zu er­wartende Verkehrsbelastung prognostiziert. Ergänzend haben die Ver­kehrsgutachter auch das vor­aussichtliche Verkehrsaufkommen für das in Aussicht genommene Jahr der Eröffnung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzen­trums im Jahr 2008 abge­schätzt. Das Verkehrsaufkommen im Prognosejahr 2015 wurde anhand des Prognosemodells der Senatsver­waltung für Stadtentwicklung berechnet.

Gegenüber dem Ist-Zustand steigt die ­Ver­kehrsbe­lastung demnach in der Ordensmeisterstraße (von 2005 bis 2008 +2.700 Kfz/24h; von 2009 bis 2015 +300 Kfz/24h) und in der Friedrich-Karl-Straße (von 2005 bis 2008 +300 Kfz/24h; von 2009 bis 2015 +5.800 Kfz/24h) an. Auf dem Tempelhofer Damm nimmt das Verkehrsaufkommen gemäß der Prognose aufgrund längerfristi­ger Tenden­zen der Ver­kehrsentwicklung, beispielsweise dem Lückenschluss der BAB 113 im Bereich Schönefeld, mit dem eine direkte Straßenverbindung vom südlichen Berliner Ring A 10 zum Auto­bahnstadtring A 100 ge­schaffen wird, ab.

 

Entwicklung der Verkehrsbelastungen bei Realisierung des Vorhabens (Tag)[33]

Straße

DTV-Bestand (2005)

DTV prognostiziert mit Vorhaben (Planfall 2008)

DTV prognostiziert mit Vorhaben (Planfall 2015)

Tempelhofer Damm nördl. Ordensmeisterstraße

44.100

40.700

38.700

Tempelhofer Damm südl. Ordensmeisterstraße

50.800

47.000

41.500

Ordensmeisterstraße

12.300

15.000

15.300

Friedrich-Karl-Straße

14.400

14.700

20.500

 

Aufgrund der multifunktionalen Nutzung des Zentrums, die partiell auch außerhalb der üblichen Öff­nungszeiten stattfindet, wurde ergänzend die künftige Verkehrsbelastung nachts ermittelt.          

Entwicklung der Verkehrsbelastungen bei Realisierung des Vorhabens (Nacht)[34]

Straße

Verkehrs­belas­tung - Bestand (2005)

Verkehrsbelas­tung - prognostiziert mit Vorhaben
(Planfall 2008)

Verkehrsbelas­tung - prognostiziert mit Vorhaben
(Planfall 2015)

Tempelhofer Damm nördl. Ordensmeisterstraße

5.700

5.300

5.000

Tempelhofer Damm südl. Ordensmeisterstraße

6.600

6.100

5.400

Ordensmeisterstraße

1.600

2.000

2.000

Friedrich-Karl-Straße

1.900

1.900

2.700

 

Im Ergebnis stellen die Gutachter fest, dass die Betrachtungen zu den verkehrlichen Entwicklungen sehr deutlich zeigen, dass sich die Verkehrsbelastungen auf dem Tempelhofer Damm (nörd­lich Or­densmeisterstraße) von der Ist-Situation zum Prognose-Planfall 2015 deutlich verringern. Die Situ­ation auf dem Tempelhofer Damm verbessert sich damit gegenüber der gegenwärtigen Situation trotz der Realisierung des Vorhabens.

Nach der Prognose 2015 ist die Belastung in der Friedrich-Karl-Straße künftig deutlich höher als zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Dies ist aber nicht auf das Vorhaben zurückzuführen. Hier wirken sich, wie der Prognose-Nullfall (vgl. Kapitel -, Verkehrsbelastung, Seite 44) zeigt, allgemeine verkehrli­che und städtebauliche Entwicklungen bis zu dem Prog­nosejahr 2015 aus.

Für die oben genannten Straßen sind aus verkehrstechnischer Sicht keine weiteren Untersuchungen erforderlich.

Der Anstieg der Verkehrsbelastungen in der Ordensmeisterstraße ergibt sich aus der Erschließung des Vorhabens über die Ordensmeisterstraße. Eine verkehrstechnische Betrachtung der östlich gele­genen Knotenpunkte wird von den Gutachtern als nicht erforderlich angesehen. Am nächstgelegenen Kno­tenpunkt kreuzt mit der Colditzstraße eine untergeordnete Straße, die nach Feststellung der Gut­achter nur eine geringe Verkehrsbelastung hat. Auch weisen die Prognoseberechnungen keine Ver­kehrsbelastungen auf, die eine vertiefende Betrachtung nahe legen. Entsprechendes gilt auch für den östlich folgenden Knotenpunkt mit der Komturstraße.

Da für das voraussichtliche Jahr der Eröffnung des Vorhabens (2008) kein Netzmodell zur Prognose­berechnung zu Verfügung steht, wurde die Verkehrsbelastungen für diesen Zeitpunkt aus der Ver­kehrszählung 2005 ab­geleitet (Prognose-Nullfall 2008) und durch Addition der Verkehrsbelastun­gen zum Vorhaben (Prog­nose-Planfall 2008) erzeugt. Ausgehend von den tatsächlichen Belastungen 2005 wurden für den Tempelhofer Damm nach eingehender Diskussion mit der zuständigen Fachab­teilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bis 2008 von einer Verringerung der Belastung auf dem Tempelhofer Damm von 10 % ausgegangen, während auf der Friedrich-Karl-Straße und der Or­densmeisterstraße eine Verringerung von 5 % erwartet wird. Das zusätzliche, vorhabenbedingte Ver­kehrsaufkommen (werktäglich 3.500 Kfz/24h = DTV 3.300 Kfz/24h) verteilt sich auf einzelnen Straßen wie folgt:

        Tempelhofer Damm (Nord) + 30 %

        Friedrich-Karl-Straße + 30 %

        Tempelhofer Damm (Süd) + 40 %

        Ordensmeisterstraße + 100 %.

Dieses bedeutet für die Friedrich-Karl-Straße beispielsweise eine Belastung von rd. 13.700 Fahrzeu­gen (95 % von 14.400). Hinzu kommen rd. 1.000 vorhabenbedingte Fahrten (30% von 3.300). In der Summe resultiert daraus ein DTV 2008 in der Friedrich-Karl-Straße von rd. 14.700 Fahrzeugen/24h.

Verkehrliche Wirkungen (z. B. Verdrängungseffekte), wie sie sich aus Um­le­gungsrechnungen erge­ben, sind in diesem Verkehrsbelastungszahlen nicht berück­sichtigt, sodass diese Belastungswerte 2008 die obere Grenze der zu erwartenden Verkehrsbelas­tung darstellen und die Berechnungen Er­gebnisse auf der "sicheren Seite" liefern.

Aus verkehrstechnischer Sicht werden die Prognosebelastungen 2008 und 2015 als hinreichend ge­nau angesehen, um die verkehrstechnischen Auswirkungen näher zu untersuchen. Diese beziehen sich im Wesentlichen auf den Knotenpunkt Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße / Friedrich-Karl-Straße.

Für diesen Knotenpunkt wird von den Verkehrsgutachtern vorgeschla­gen, durch die Verschwen­kung der beiden bestehenden westlichen Geradeausspuren im Tempel­hofer Damm eine Linksabbiegespur mit einer Aufstelllänge von ca. 30 m anzuord­nen, um den Verkehrsfluss zu optimie­ren. Dadurch wür­den auf einer Länge von ca. 60 m die seitli­chen Park­flä­chen am westlichen Fahr­bahn­rand entfallen. Die in diesem Bereich vor­han­dene Nachtbushaltestelle kann auf die südliche Seite des Knotenpunk­tes verlegt werden. Um das Linksabbiegen in die Ordensmeister­straße zu ermöglichen, müssen die Mittelinseln in der Or­dens­meisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße den Schleppkur­ven angepasst werden. Darüber hinaus sind Ummarkierungsmaßnahmen sowie eine An­passung der Sig­nalsteue­rung der Lichtsignal­anlage erforderlich. An der Einmündung der Wencke­bachstraße in die Ordens­meister­straße und an der Einmündung der Ordensmeisterstraße in den Tem­pelhofer Damm sind da­rüber hinaus Gehweganpassungen erforderlich. Die geringfügigen Änderun­gen der Stra­ßenver­kehrs­fläche haben keinen Einfluss auf die Höhe der Verkehrsbelastung. Das Schutz­gut Mensch ist dadurch nicht beeinträchtigt. Durch die Einrichtung der Linksabbiegespur im Tempel­hofer Damm sind positive Wir­kungen für das Wohngebiet nördlich der Ordensmeisterstraße zu er­warten, da dadurch die bisher hier vorhandenen Schleichverkehre künftig auf der Hauptver­kehrs­straße gebündelt werden.

·                          Lärm­im­mis­si­onen

In einem schalltechnischen Gutachten[35] wurden die Auswirkungen des geplanten Einkaufs-, Dienst­leistungs-, Frei­zeit- und Kulturzentrums auf das Umfeld ermittelt. Hierbei wurde zwischen den ge­werb­lichen Geräuschen, die unmittelbar von dem Gelände des Zentrums emittiert werden und Ge­räu­schen, die durch die Verkehre im öffentlichen Straßenraum hervorgerufen werden, unterschie­den.

Die Beurteilung erfolgt nach der TA-Lärm. Im Sinne der TA-Lärm sind dabei auch die Fahrzeuggeräu­sche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen in einem Abstand von bis zu 500 m von dem Vorhabengrundstück zu beurteilen. Geräuschimmissionen in Mischgebieten und allge­meinen Wohngebieten sind durch Maßnahmen organisatorischer Art soweit wie möglich zu mindern, wenn:

        die Verkehrsgeräusche den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche Tag oder Nacht rechne­risch um mindestens 3 dB(A) erhöhen,

        keine Vermischung mit dem übrigen Verkehr erfolgt ist und

        die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV[36] erstmals oder weitgehend überschritten werden.

Für das Erfordernis von Maßnahmen müssen die drei Kriterien insgesamt erfüllt sein.

"Die Berechnungen belegen, dass die Geräuschimmissionen der gewerblichen Nutzungen des Ein­kaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums die Richtwerte der TA-Lärm einhalten. Auch die zu erwartenden Spitzenpegel liegen im zulässigen Bereich." [37]

Maßnahmen zur Minderung dieser Verkehrsgeräuschimmissionen im Sinne der TA-Lärm sind nicht erforderlich, da der erforderliche Wert von 3,0 dB(A) unterschritten wird. Im Sinne der Kriterien der TA-Lärm ist das Vorhaben verträglich mit der umliegenden Nachbarschaft. .

Unabhängig von den Regelungen der TA-Lärm wurden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vor­habens auf die durch Verkehre auf öffentlichen Straßen hervorgerufenen Lärmbelastungen unter­sucht, da die Entwicklung der Lärmbelastung ungeachtet der Reglungen der TA-Lärm in die Abwä­gung eingehen muss(vgl. Kapitel 0 Er­for­der­nis wei­te­rer Re­ge­lun­gen zur Lärm­min­de­rung, Seite 78).

Im Anwohnerbereich der mit Verkehren stark belasteten Ordensmeisterstraße liegen die durch Ver­kehre auf öffentlichen Straßen hervorgerufenen Beurteilungspegel gegenwärtig unter 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts. Lediglich östlich des Vorhabens an der Einmündung des Lorenzweges errei­chen sie bis zu 70,6 dB(A) tags und 60,8 dB(A) nachts. Aufgrund der zusätzlichen Verkehre und durch Än­derungen der Verkehrsströme treten an diesen Immissionsorten Zunahmen der Ge­räusch­bela­stungen auf.

Diese prognostizierten Zunahmen gegenüber der Ist-Situation betragen unmittelbar nördlich des Vor­habens in allen untersuchten Fällen maximal 2,1 dB(A) tags und 2,4 dB(A) nachts. Die Unterschiede zwischen den Prognose-Nullfällen und den Prognose-Planfällen liegen am Tag bei maximal 2,0 dB(A), nachts bei maximal 2,7 dB(A). Die Werte, ab denen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausge­schlos­sen werden kann, werden jedoch in den Planfällen 2008 und 2015 unterschritten.

Im Bereich der Einmündung des Lorenzweges wird durch den vorgese­henen Umbau der Ampel auf eine reine Fußgängeranforderungs-Ampel die Lärmbelastung tags gemindert, sodass sich im Ergeb­nis tagsüber eine Reduktion gegenüber der Ist-Situation von 1,2 bis 2,4 dB(A) ergibt. Für den Nacht­zeitraum stellt sich die Situation anders dar, da die Ampel bereits gegenwärtig nachts abgeschaltet ist. Die Lärmbelastung steigt nachts gegenüber dem Ist-Zustand um bis zu 1,1 dB(A). Sowohl für den Prognosehorizont 2008, als auch für 2015 lie­gen die Unter­schiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall in diesem Bereich, in dem bereits gegen­wärtig teilweise der Wert von 60 dB(A) nachts überschritten wird, ohne weitere Maß­nahmen bei ma­ximal 1,4dB (A) 2008 bzw. 0,9 dB(A) 2015.

An den besonders exponierten Immissionsorten im Einflussbereich der lichtzeichengeregelten Kreu­zung der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße mit dem Tempelhofer Damm liegen die durch den Verkehr auf den öffentlichen Straßen hervorgerufenen Beurteilungspegel auch künftig über 70 dB(A) tags und über 60 dB(A) nachts. Die absolute Lärmbelastung steigt bis 2015 nördlich der Friedrich-Karl-Straße gleichzeitig um bis zu 0,4 dB(A), während sie südlich der Friedrich-Karl-Straße um bis zu 0,3 dB(A) sinkt. Die Differenz zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2015 liegt bei maximal 0,4 dB(A).

Weiter entfernt vom Knotenpunkt liegen die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Plan­fall bei maximal 0,1 dB(A). Allerdings ist die Lärmbelastung am Tempelhofer Damm auf Höhe der Friedrich-Wilhelm-Straße trotz einer absoluten Abnahme gegenüber dem Ist-Zustand (bis -0,8 dB(A) tags und -0,5 dB(A) nachts) weiterhin über den Werten von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts. Der Tageswert am Tempelhofer Damm auf Höhe der Viktoriastraße wird sich weitgehend unter 70 dB(A) bewegen, wäh­rend nachts 60 dB(A) trotz einer absoluten Verringerung (Ist-Situation – Planfall 2015) um 0,9 dB(A) weiterhin überschritten werden.

In der Friedrich-Karl-Straße steigt die absolute Belastung im Vergleich zur Ist-Situation bis 2015 um bis zu 1,5 dB(A). Im Planfall 2015 werden die Werte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts überwie­gend überschritten. Der Vergleich von Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall zeigt jedoch, dass diese Zunahme auch ohne Realisierung des Vorhabens zu erwarten ist. Die prognostizierten Belas­tungen von Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2015 sind identisch, teilweise liegen sie im Plan­fall 0,1 dB(A) niedriger. Für das Jahr 2008 wird eine Differenz zwischen Prognose-Nullfall und Prog­nose-Planfall von maximal 0,5 dB(A) ermittelt.

Am Mariendorfer Damm auf Höhe der Eisenacher Straße liegen die Unterschiede der Lärmbela­stun­gen zwischen dem Prognose-Nullfall und dem Prognose-Planfall bei maximal 0,1 dB(A) im Jahr 2008. Für das Jahr 2015 stellten die Gutachter keine Unterschiede fest.

Gemäß Aussage der Gutachter ist eine geringe Differenz von bis zu 0,4 dB(A) für die Anwohnerschaft nicht wahrnehmbar. Somit werden durch den Betrieb des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums keine wahrnehmbaren zusätzlichen Belastungen erreicht. Da jedoch die Werte über den vom Bundesverwaltungsgericht als gesundheitsgefährdend eingestuften Werten von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts liegen, sind sie als erheblich einzustufen. Die Situa­tion in der Ordensmeis­ter­straße unterschei­det sich hiervon aufgrund der höheren Differenzen nicht nur beim Vergleich von Planfall und Nullfall, sondern auch bei der Entwicklung der absoluten Bela­s­tung.

Pflanzen und Tiere

·                          Vegetation

Mit Umsetzung des Vorhabens geht der Vegetationsbestand im Plangebiet mit Ausnahme von 11 Bäumen im Hafen, einem Straßenbaum in der Ordensmeisterstraße und Teilen der Ufervegetation am Teltowkanal vollständig im Um­fang von 5.600 m² verloren. Hierbei ist ergänzend zu berücksichti­gen, dass ein Teil der Ufervegetation bereits aufgrund der Umsetzung des Plan­feststellungsbeschlus­ses zum Ausbau des Teltowkanals abgängig ist und in diesem Rahmen ausgegli­chen wird.

·                          Einzelbäume

Mit der Umsetzung des Bauvorhabens werden auf dem Vorhabengrundstück 50 Bäume, die gem. Berliner Baumschutz­verordnung unter Schutz stehen, gefällt. Sie bedingen gem. Berliner Baum­schutz­verordnung ein Ausgleichserfordernis von 457 Bäumen mit einem Stamm­umfang von 12/14 cm. In der Ordensmeisterstraße entfallen weitere sieben unter Baumschutz stehende Bäume, die einen Ausgleich von 61 Bäumen mit einem Stamm­umfang von 12/14 cm erfordern.

·                          Lebensraum Fauna

Mit dem Gehölz- und Vegetationsverlust verbunden ist der Verlust von Lebensräumen der Fauna. Dabei ist der Verlust der Gehölzbestände an den Rampenböschungen (ca. 3.700 m²) mit der ver­gleichsweise höchsten Beeinträchtigungsintensität verbunden, da diese innerhalb des hoch verdich­teten innerstädtischen Umfeldes potenziell wichtige Brut- und Nahrungsha­bitate insbesondere für die Avifauna darstellen.

Im Zuge der Sanierung und Umgestaltung des Speichergebäudes sowie der Integration in die ge­planten Neubauten werden darüber potenziell vorhandene Teillebensräume von Ge­bäude besie­deln­den Tierarten (Vögel, Fledermäuse) beeinträchtigt.[38]

Eine ggf. erforderliche Befreiung von den Zugriffsverboten des § 42 Abs. 1 Nr.1 BNatSchG, die so­wohl die Tiere selbst, als auch deren Lebensstätten erfassen, wurde dem Vorhabenträger in Aussicht gestellt mit den Maßgaben, dass sämtliche zu beseitigende geschützte Niststätten zum Zeltpunkt der Entfernung unbesetzt sind, d.h. weder Jung- oder Nistvögel noch Gelege zu Schaden kommen und grundsätzlich im Verhältnis 1:1 durch künstliche Nisthilfen zu kompensieren sind. Entsprechendes gilt für ggf. vorhandene Fleder­mausquartiere. Für die weiteren Verbote (Töten, Verletzen) wird keine Be­freiung gewährt.

Sofern es bauablaufbedingt nicht möglich ist, die Beseitigung von Bäumen oder anderen Vegetations­beständen entsprechend den gesetzlichen Rege­lungen zum Schutz besonders geschützter Arten (insbes. Vögel) sowie aus Gründen des Artenschut­zes außerhalb der Fortpflanzungsperiode, d.h. von September bis März vorzunehmen, ist zur Beachtung der zwingenden Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 3 BNatSchG durch ornithologisch fachkundige Begleitung zu gewährleisten, dass nicht mit der Vegetationsbeseitigung mit Jungvögeln oder Eiern belegte Niststätten oder solche Vegetations­be­stände beseitigt werden, die halbflüggen Jungvögeln als überlebensnotwendiges Schutzgehölz die­nen. Eine Befreiung wurde bei Vorliegen dieses Sachverhalts ebenfalls nicht in Aussicht gestellt. Die Einzelheiten richten sich nach dem entsprechenden Fachrecht.

·                          Biotopflächenfaktor

Für die Berechnung des aufgrund der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans er­reichbaren Biotopflächenfaktors (BFF) wird die Fläche des Vorhabengrundstückes (Sonstiges Son­dergebiet und Gleichrichterwerk) in einer Größe von 30.941 m² betrachtet, da die BFF-Festsetzung baugrund­stücksbezogen ist.

Den Belangen von Natur und Landschaft – und zugleich den Zielen des Landschaftsplanes – wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch zeichnerische und textliche Fest­setzungen zur Begrünung entsprochen (vgl. Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75).

Aus den Festsetzungen ergibt sich folgende Berechnung des Biotopflächenfaktors:


Flächenbezeichnung

Fläche
in m²

Faktor

für den BFF an­rechen­ba­rer An­teil

 

Naturhaushaltwirksame Biotopflächen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fassadenbegrünung 1
(Punkte M-N, südliche Fassade "Kinderland")
vertikale Fläche = (17,5 m x 10 m + 6,0 x 8,6); abzgl. 10%
[39]

200,00

0,5

100,0

Fassadenbegrünung 2
(Punkte C-G, Fassade gegenüber des Gleichrichterw.),
vertikale Fläche = 20,0 m x 7 m (anteilig), abzgl. 10%

130,00

0,5

65,00

Fassadenbegrünung 3
(Punkte K-L, westlich der Zufahrtsrampe),
vertikale Fläche = 75 m x 10,0 m, abzgl. 10%

670,00

0,5

335,00

Dachbegrünung Fläche c (25 %) und d (85 %)

745,00

0,7

500,50

Mole Ost [40]

gärtnerisch gestaltete Freiflächen (Fläche h)

abzgl. Wege 95 m x 3,0 m

abzgl. Gebäude Molengastronomie

abzgl. Feuerwehrfläche (Schotterrasen)

 

 

1.723,00
- 285,00

- 250,00

- 50,00

1.138,00

0,7

796,60

Mole West

gärtnerisch gestaltete Freiflächen (Fläche g)

abzgl. Wege 130 m x 3,0 m

abzgl. Gebäude Molengastronomie

abzgl. Feuerwehrfläche (Schotterrasen)

 

2.154,00
- 390,00

- 250,00

- 50,00

1.464,00

1,0

1.464,00

 

 

 

 

 

Summe Vegetationsflächen
Grundflächen (inkl. Grundfläche Fassadenbegrünung)

3.412,00

 

3.261,10

 

 

 

 

 

 

Teilversiegelte Flächen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

nicht überbaubare Flächen (historisches Groß­stein­pflaster); Berechnungsgrundlage für den BFF: 90 % der nicht über­bau­baren Flächen ohne Flächen mit Bin­dungen zum Anpflanzen

4.890,00

0,3

1.320,30

Wassergebundene Wegdecke / Schotterrasen (innerhalb der Flächen h und g)

775,00

0,5

387,50

 

 

 

 

 

Summe teilversiegelte Flächen

5.665,00

 

1.707,80

 

 

 

 

 

 

Versiegelte Flächen, Bebauung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Weg, versiegelt (Zufahrtsrampe)

947,00

0

0

Gebäude, exkl. begrünte Dachfläche. 745,00 m²

20.917,00

0

0

 

 

 

 

 

Summe versiegelte Flächen, Bebauung

21.864,00

 

0

 

 

 

 

 

Naturhaushaltwirksame Fläche

 

4.968,40

Grundstücksfläche Vorhabengrundstück

30.941,00

 

 

Biotopflächenfaktor

0,16

 

 

 

 

Insgesamt führt das Vorhaben zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Schutzgutes Pflanzen und Tiere.

Boden / Wasser

·                          Bodenversiegelung

Die Größe des Plangebietes beträgt im Bestand rd. 48.100 m². Das Vorhabengrundstück umfasst eine Fläche von 44.461 m², davon künftig 30.941 m² Landflächen. Gegenstand der folgenden Be­trachtung ist das Vorhabengrundstück, da außerhalb keine vorhabenbedingten Veränderungen erfol­gen, die Auswirkungen auf die Bodenversiegelung haben.

Im Bestand sind

        ca. 11.083 m²        vollversiegelte Fläche (Industrie- und Gewerbeerschließungsflächen, Wege, Ge­bäude etc.),

        ca. 13.663 m²        teilversiegelte Flächen (Großsteinpflasterflächen extensiv genutzt, Wege),

        ca.   5.600 m²        unversiegelte Fläche (offener Boden, Gehölzflächen).

Auf dem Vorhabengrundstück sollen gem. dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan fol­gende be­baute und unbebaute Flächen festgesetzt werden:

        ca. 22.609 m²        vollversiegelte Fläche innerhalb des Vorhabengrundstückes (Gebäude, ­Erschlie­ßungsflächen, Zufahrten, Wege, etc.),

        ca.   5.665 m²        teilversiegelte Flächen (Großsteinpflasterflächen extensiv genutzt, Wege innerhalb der Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen),

        ca.   2.667 m²        unversiegelte Fläche (gärtnerisch angelegte Grünflächen).

Setzt man die teilversiegelten Flächen mit den vollversiegelten Flächen in ein Verhältnis von 2 : 1 so ergibt sich eine Neuversiegelung im Bezug zum Bestand von 7.527 m².

 

Teilversiegelung

Vollversiegelung

Gesamtversiegelung
bei Ansatz von 2:1 für teilversiegelte Flächen

Bestand

           13.663 m²

           11.083 m²

17.914,5 m²     entspr. Summe: (13.663/2) +11.083

Planung

           5.665 m²

           22.609 m²

25.441,5 m²     entspr. Summe: (5.665/2) +22.609

Bilanz Neuversiegelung  Differenz:  Planung   Bestand

7. 527 m²     entspr. Summe: 25.441,5-17.914,5

 

Im Bereich der neu versiegelten Flächen gehen die ökologischen Bodenfunktionen vollstän­dig verlo­ren. Die Beeinträchtigung des Schutzgutes ist daher als erheblich einzustufen.

·                          Infiltrationsvermögen

Die zusätzliche Bodenversiegelung hat eine Re­duzierung des Infilt­rationsver­mö­gens für Nieder­schlags­wasser zur Folge. Trotz der grundsätzlich geringen Grund­wasserneubil­dungs­rate im Gebiet ist dies, auch im Hinblick auf den bereits hohen Versiegelungsgrad im innerstädtisch gepräg­ten Untersu­chungsraum als eine erhebliche Beeinträchtigung des lokalen Wasserhaushaltes zu wer­ten.

·                          Oberflächengewässer

Aufgrund der Planung muss ein vorhandener Regenwasserkanal an die östliche Grundstücksgrenze verschoben werden. Durch die Verlegung des Regenwasserkanals ändert sich der Schmutzfrachtein­trag in das Hafenbecken nicht.

Im Zuge der Hafenentwicklung sollen Steganlagen, Liegeplätze für Sportboote, Gastronomie- und Veranstaltungsschiffe und weitere Anlagen, die max. 25 % der Fläche des Hafenbeckens (private und planfestgestellte Wasserfläche) beanspruchen, gebaut werden. Die Anlagen sind öffentlich zugäng­lich und dienen der Freizeitnutzung (Caféterrasse, Bühne, Anlege­stelle). Durch die Anlagen und Nut­zun­gen sind keine Beeinträchtigungen der Oberflä­chenwasserqualität zu er­warten.

Im Zuge der Wiederherstellung des Hafenbeckens in Anlehnung an die historische Kontur wird die westliche Mole er­weitert. Hydrologische Auswirkungen auf die Wasserqualität im Hafenbecken durch die ver­änderten Einströ­mungsverhältnisse vom Teltowkanal sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht zu erwarten.

Klima / Luft

·                          Lokalklimatisch und lufthygienisch wirksame Grünstrukturen

Mit dem Verlust der vorhandenen Vegetationsbestände im Umfang von ca. 5.600 m² inklusive des Baumbestandes gehen Grünstrukturen mit Bedeutung für Lokalklima und Lufthy­giene im Untersu­chungsraum verloren, sodass die lokalklimatische Situation erheblich be­einträchtigt wird.

·                          Lufthygienische Situation[41]

Im Bereich des Tempelhofer Damms nimmt die absolute NO2-Belastung (Jahresmittelwert) in den Plan­fällen kontinuierlich ab. Im Vergleich zum Nullfall 2008 ist die NO2-Belastung im Planfall 2008 ge­ringfügig höher, da hier die Verkehrsbelastung durch das Vorhaben unwesentlich an­steigt. Die Be­lastung liegt nach der Prognose 2015 sowohl im Planfall, als auch im Nullfall über dem Grenzwert von 40 µg/m³.

An der dem Vorhaben gegenüber liegenden Bebauung an der Ordens­mei­sterstraße werden im Jahr 2008 NO2-Werte zwischen 42,0 und 42,7 µg/m³ prognostiziert, die da­mit den im Jahr 2008 zulässigen Immissi­onswert von 44 µg/m³ einhalten. In einem räumlich eng be­grenzten Bereich an der Südseite der Ordens­meisterstraße, d.h. im Bereich des südlichen Gehweges vor dem Vorhaben treten Emissi­onen auf, die den zulässigen Jahresmittelwert (NO2) ­von 44 bzw. 40 µg/m³ in den Planfällen 2008/2015 überschreiten. Diese räumlich eng begrenzte Mehrbelastung wird im Wesentlichen durch den Parkverkehr im Parkhaus verursacht.

In der Friedrich-Karl-Straße wird verglichen mit dem Null­fall eine nur geringfügig höhere NO2-Be­las­tung im Planfall prognostiziert, die 2008 unter dem Immis­sionsgrenz­wert liegt und den 2015 niedri­ge­ren Immissi­onsgrenzwert um 0,1 µg/m³ überschreitet, ­wobei der prognostizierte Wert im Planfall et­was niedriger ist als im Nullfall.

Insgesamt sind die vorhabenbedingten Auswirkungen durch NO2-Immissionen als gering einzustufen.

Der Jahresmittelwert für PM10 wird in allen untersuchten Fällen eingehalten. Die höchsten Werte lie­gen am Tempelhofer Damm. Der Einfluss des Vorhabens ist nur gering (Differenz Plan­fall / Nullfall zwischen 0,6 µg/m³ und 0,9 µg/m³).

Bei den Tagesmittelwerten für PM10 werden für 2008 und 2015 am Tempelhofer Damm aufgrund der be­stehenden Vorbelastung die häufigsten Überschreitungen ermittelt. Die Unterschiede zwischen dem Planfall und dem Nullfall liegen hier bei vier bzw. einem Tag, an dem nach der Prognose 2008/2015 der zulässige Tagesmittelwert zusätzlich überschritten wird. An der Wohnbebauung in der Ordens­meister­straße wird der Grenzwert für PM10 eingehalten. Lediglich auf der Südseite der Or­densmeister­straße etwa mittig zur Nordfassade des geplanten Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kultur­zentrums liegen die PM10-Werte so hoch, dass der Tagesmittelwert voraussichtlich an 39 Tagen (zu­lässig sind 35 Tage) über­schritten wird. In der Friedrich-Karl-Straße werden die Immissi­onsgrenzwerte eingehalten.

Insgesamt ist festzustellen, dass durch das Vorhaben keine signifikanten Mehrbelastungen an Luft­schad­stoffen zu erwarten sind. Die Überschreitungen der Grenzwerte am Tempelhofer Damm werden durch die gesamtstädtisch bedingte Verkehrsent­wicklung hervorgerufen.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass bei den Prognosen eine konstante Vorbelastung ange­nom­men wurde. Der "Luftreinhalte- und Aktionsplan Berlin 2005-2010" geht für das Jahr 2010 hinge­gen von einem Rückgang der Feinstaub- und NO2-Vorbelastung um 7% - 10%, d.h. um mindestens 2 µg/m³ aus. Wird dieses berücksichtigt, sinken die o.g. Werte entspre­chend. In der Konsequenz würde in der Fried­rich-Karl-Straße auch 2015 im Nullfall und im Planfall der NO2-Grenzwert ein­gehal­ten. Selbst am Tempel­hofer Damm südlich der Ordensmeisterstraße wäre die Anzahl der Über­schrei­tungen des zulässigen Ta­gesmittel­wertes bei der Feinstaubbelastung grenzwertkonform.

Ortsbild

·                          Erscheinungsbild des historischen Ensembles

Das Erscheinungsbild des Hafens Tempelhof und seine Wirkung auf den angrenzenden Stadtraum wer­den verändert. Der Charakter der mit unbebauten Flächen umgebenen "groß­zügig" erscheinen­den histori­schen Hafenanlage geht aufgrund der Neube­bauung in Teilbereichen verloren.

Als starke visuelle Beeinträchtigung wird auch der Wegfall der mit Gehölzen bestandenen Böschung ent­lang der Zufahrt zum Hafen gesehen. Wird die Ordensmeisterstraße derzeit durch die grüne Ku­lisse der Böschungsvegetation und von Straßenbäumen gesäumt, wird das Bild hier zukünftig von Straßenbäumen mit dazwischen liegenden Zufahrten und dem dahinter liegenden künftigen Gebäude dominiert.

Gleichzeitig bleibt das dem Verfall preisgegebene Hafengebäude aufgrund der beabsichtig­ten Ent­wick­lung erhalten, es wird saniert und somit wiederbelebt. Vorhandene fehl- und untergenutzte Flä­chen im Plangebiet (Schrottplatz, Kleinstgewerbe) werden besei­tigt.

Zudem erhält das Hafenbecken durch die neue Konturierung seinen historischen Zustand wieder und durch die beabsichtigte Neuanlage von Stegen und Anlegeplätzen wieder eine wasserbezogene Be­deu­tung.

Der Eingriff in das historische Ortsbild kann aufgrund der Aufwertung der Nutzung des z.T. fehl- bzw. un­tergenutzten Geländes bei gleichzeitigem Erhalt der historischen Bausubstanz des Hafengebäudes und der Lastenkräne als gering eingestuft werden.

Kultur- und Sach­güter

Die unter Denkmalschutz stehenden Objekte einschließlich Pflasterflächen im Bereich des Hafens Tem­pelhof bleiben im Zuge der Umsetzung des Vorhabens weitgehend erhalten und werden in die geplanten baulichen Anlagen integriert. Ein Teil der Pflasterflächen geht jedoch durch Überbauung verloren. Somit ist zunächst eine Beeinträchtigung des Denkmalkomplexes durch Flächenreduzierung festzustellen.

Im Zuge der Umsetzung des Vorhabens erfolgen die Sanierung des Speichers sowie eine Neuverle­gung des Großsteinpflasters. Damit erfolgt eine dauerhafte Sicherung und substanzielle Aufwertung des sanie­rungsbedürftigen Gebäudes und der Pflasterflächen.

Insgesamt sind mit dem Vorhaben daher keine erheblichen Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter im Gel­tungsbereich verbunden.

Wechselwirkungen

Unter den Wechselwirkungen werden die Beziehungen bzw. das Wirkungsgefüge zwischen den ein­zelnen Bestandteilen des Ökosystems verstanden. Durch direkte oder indirekte Vorhabensauswirkun­gen kann es über die Beeinträchtigung eines bestimmten Umweltbestandteils durch seine ökosyste­mare Verknüpfung auch zu Auswirkungen auf einen oder mehrere andere Umweltbestandteile kom­men. Wechselwirkungen bestehen grundsätzlich zwischen den abiotischen Schutzgütern Boden, Wasser, Klima einerseits und der Vegetation und ihrer Bedeutung als Lebensraum für die Tierwelt andererseits. In Abhängigkeit von den vorhandenen Standortverhältnissen und den Ansprüchen der belebten Umwelt an den Standort können die Wechselwirkungen unterschiedlich stark ausgeprägt sein.

Die im Untersuchungsraum ausgebildete Vegetation weist keine besonderen Standortansprüche auf. Sie besiedelt Flächen ohne besondere Standorteigenschaften. Ausgeprägte Wechselwirkungen be­stehen hier dem entsprechend nicht.

Weitere Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern bestehen im Untersuchungsraum nicht.

-          Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung

Da es sich im vorliegenden Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, wird für die Prog­nose des Umweltzustandes im Untersuchungsgebiet bei Nichtdurchführung der Planung davon ausge­gangen, dass das überwiegend versiegelte Grundstück auch zukünftig gewerblich genutzt wird und das entsprechend des heutigen Kenntnisstandes auch weiterhin keine Maßnahmen an den stark sanierungs­bedürftigen unter Denkmalschutz stehenden baulichen Anlagen (Speichergebäude) erfol­gen, weil die wirtschaftlich nicht tragfähige Nutzung dieses nicht zulässt. Die alternativ mögliche An­nahme, dass eine Umnutzung auf Grundlage des bestehenden Planungsrechtes erfolgt, führt zu überwiegend stärkeren Beeinträchtigungen, als bei einer Beibehaltung der Ist-Situation.

Mensch

·                          Freizeit- und Erholungsflächen

Das Gelände bleibt der Öffentlichkeit auch weiterhin unzugänglich, da dieses den Sicherheitsinteres­sen der ansässigen Betriebe widerspricht. Lediglich der direkte Zugang zum Teltowkanal ist durch das Plan­feststellungsverfahren zum Ausbau des Teltowkanals gewährleistet.

·                          Historische Stadtkulisse

Der Blick auf das historische Speichergebäude bleibt entsprechend der gegenwärtigen Situation er­halten. Entsprechendes gilt auch für die das Ensemble störenden Schuppen und Behelfsbauten.

·                          Verkehrsbelastung

Die Verkehrsbelastung auf den öffentlichen Straßen unterscheidet sich – mit Ausnahme der Ordens­meis­terstraße – zwischen dem prognostizierten Nullfall (ohne Realisierung des Vorhabens) und dem prognos­tizierten Planfall (mit Realisierung des Vorhabens) nur unwesentlich. In der Ordensmeister­straße, in der sich die Ein- und Ausfahrten befinden, ist die Verkehrsbelastung bei Nicht-Durch­füh­rung des vorhabenbe­zogenen Bebauungsplanverfahrens 14 % niedriger.

Im Einzelnen stellen die Gutachter fest, dass die Differenzbelastung zwischen Prognose-Nullfall 2015 und Prog­nose-Planfall 2015 nörd­lich des Knotenpunkts Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße bei nur 0,5 % liegt. Dieses ist ein vernachlässigbar geringer Einfluss des Vorhabens. Ähnlich sieht es auf dem Tempelhofer Damm südlich des Knotenpunkts mit der Ordensmeisterstraße aus. Die Ver­kehrsbelas­tung sinkt ge­genüber der Ist-Situation um rd. 22 %. Der Unterschied zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall beträgt lediglich 2 %.

In der südlich parallel zur Ordensmeisterstraße verlaufenden Ullsteinstraße liegt das Verkehrsauf­kommen 2015 im Prognose-Planfall höher als im Prognose-Nullfall. Das Verkehrsaufkommen bleibt aber im Prognose-Planfall 2015 deutlich unter der aktuellen Verkehrsbelastung (Verringerung um rd. 13 %).

 

Vergleich der Verkehrsbelastung Prognose-Nullfall / Prognose-Planfall 2015 (Tag)[42]

Straße

Anteil Nullfall / Planfall

DTV prognostiziert ohne Vorhaben (Nullfall 2015)

DTV prognostiziert mit Vorhaben (Planfall 2015)

Tempelhofer Damm nördl. Ordensmeisterstraße

99%

38.500

38.700

Tempelhofer Damm südl. Ordensmeisterstraße

98%

40.700

41.500

Ordensmeisterstraße

86%

13.200

15.300

Friedrich-Karl-Straße [43]

101%

20.700

20.500

 

Vergleich der Verkehrsbelastung Prognose-Nullfall / Prognose-Planfall 2015 (Nacht)[44]

Straße

Anteil Nullfall / Planfall

Verkehrsbelastung prognostiziert ohne Vorhaben (Nullfall 2015)

Verkehrsbelastung prognostiziert mit Vorhaben (Planfall 2015)

Tempelhofer Damm nördl. Ordensmeisterstraße

100%

5.000

5.000

Tempelhofer Damm südl. Ordensmeisterstraße

98%

5.300

5.400

Ordensmeisterstraße

85%

1.700

2.000

Friedrich-Karl-Straße

100%

2.700

2.700

 

Entwicklung der Verkehrsbelastungen ohne Realisierung des Vorhabens (Tag)[45]

Straße

DTV-Bestand (2005)

DTV prognostiziert ohne Vorhaben (Nullfall 2008)

DTV prognostiziert ohne Vorhaben (Nullfall 2015)

Tempelhofer Damm nördl. Ordens­meisterstraße

44.100

39.700

38.500

Tempelhofer Damm südl. Ordens­meisterstraße

50.800

45.700

40.700

Ordensmeisterstraße

12.300

11.700

13.200

Friedrich-Karl-Straße

14.400

13.400

20.700

 

Entwicklung der Verkehrsbelastungen ohne Realisierung des Vorhabens (Nacht)[46]

Straße

Verkehrs­belas­tung - Bestand (2005)

Verkehrsbelas­tung - prognostiziert ohne Vorhaben
(Nullfall 2008)

Verkehrsbelas­tung - prognostiziert ohne Vorhaben
(Nullfall 2015)

Tempelhofer Damm nördl. Ordens­meisterstraße

5.700

5.100

5.000

Tempelhofer Damm südl. Ordens­meisterstraße

6.600

6.000

5.300

Ordensmeisterstraße

1.600

1.500

1.700

Friedrich-Karl-Straße

1.900

1.800

2.700

·                          Lärmimmissionen

Die verkehrsbedingten Lärmimmissionen entwickeln sich gemäß der durchgeführten Prognose unein­heit­lich. Im Prognosezeitraum ist bis 2008 auf allen Straßen von einer Verringerung zwischen 0,2 und 0,4 dB(A) auszugehen. Nach 2008 steigt die Lärmbelastung dann wieder um bis zu 1,7 dB(A) an den Immis­sionsorten in der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße an. Am Tempelhofer Damm verrin­gert sich die Belastung weiter, ohne jedoch einen Wert unter 70 dB(A) zu unterschreiten. Eine Ausnahme bildet hier lediglich der Immissionsort südlich des Tempelhofer Damms, bei dem der Wert wie auch im Planfall, knapp unter 70 dB(A) liegt. Im Saldo kommt es zwischen 2005 und 2015 unter der Vorausset­zung, dass das Vorhaben nicht realisiert wird und sich keine neuen Nutzungen auf dem Gelände ansie­deln sowohl zu einer Verringerung um bis zu 1,1 dB(A), als auch zu Erhöhun­gen um bis zu 1,4 dB(A). In der Ordensmeisterstraße erhöht sich die Lärmbelastung geringfügig (max. + 0,1 dB(A)), am Tempelhofer Damm sinkt sie um bis zu 1,1 dB(A). In der Friedrich-Karl-Straße steigt die Lärmbelastung um bis zu 1,4 dB(A) und überschreitet damit nach 2008 die Grenze von 70 dB(A).

Pflanzen und Tiere

·                          Vegetation / Einzelbäume / Lebensraum Fauna

Aufgrund der extensiven Nutzung des Geländes sind für die Schutzgüter Pflanzen / Tiere und Vege­tation eine sukzessive Weiterentwicklung (Zunahme der Biomasse durch Gehölzwachstum) innerhalb der vor­handenen Freiflächen zu erwarten, die jedoch zur Gewährleistung der gewerblichen Nutzung auch redu­ziert werden kann.

Boden / Wasser

·                          Bodenversiegelung / Infiltrationsvermögen

Für das Schutzgut Boden / Wasser ist zumindest von einer Beibehaltung des hohen Versiegelungs­grades auszugehen. Unter Umständen, insbesondere bei Beibehaltung einer gewerblichen Nutzung kann das vom Erfordernis bestehen, die Versiegelung auf bis zu 100 % aus Gründen des Boden­schutzes zu erhö­hen. Das Infiltrationsvermögen könnte dadurch weiter reduziert werden.

Klima / Luft

Für das Schutzgut Klima sind bei Erhalt der derzeitigen Nutzung keine Auswirkungen zu erwarten.

·                          Lufthygienische Situation[47]

Insgesamt nehmen die NO2-Jahresmittelwerte im Nullfall 2008 verglichen mit dem Istzustand deutlich ab. Im Mittel liegen die NO2 Jahresmittelwerte um 3 - 4 µg/m³ unter den Werten des Istzustandes. Die höchs­ten Konzentrationen werden aufgrund der Straßenschlucht im nördlichen Teil des Tempel­hofer Damms ermittelt. Hier liegen die Jahresmittelwerte der Gesamtbelastung zwischen 57 und 65 µg/m³. Es ist daher davon auszugehen, dass auch im Nullfall 2008 der für das Jahr 2008 gültige Grenzwert von 44 µg/m³ im Bereich des Tempelhofer Dammes nicht eingehalten wird.

Für den Bereich der Ordensmeisterstraße und Friedrich-Karl-Straße zeigen die Modellrechnungen für den Nullfall 2008/2015, dass infolge der geringeren Emissionen der NO2 Grenzwert von 44 bzw. 40 µg/m³ eingehalten wird.

Bei PM10 ist im Nullfall 2008 / 2015 eine flächenhafte Reduzierung der Immissionsbelastung zu er­warten. Die höchsten Werte werden im Bereich des Tempelhofer Damms erreicht. An den betrachte­ten Immissi­onspunkten liegen sie unter dem zulässigen Jahresmittelwert. Entsprechendes gilt für die niedrigeren Werte im Bereich der Ordensmeisterstrasse und der Friedrich-Karl-Straße. Beim Tages­mittelwert sind sowohl 2008, als auch 2015 im Nullfall Immissionsgrenzwertüberschreitungen am Tempelhofer Damm zu erwarten. Im Bereich der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße wird die Anzahl der zulässi­gen Überschreitungen des Tagesmittelwertes eingehalten.

Ortsbild / Kultur- und Sachgüter

Aufgrund des sanierungsbedürftigen Zustandes der Gebäudesubstanz (Speichergebäude, Nebenge­bäude, Baracken) sind bei weiterem Ausbleiben von Sanierungsmaßnahmen die Gebäude längerfris­tig dem Verfall preisgegeben, sodass für die Schutzgüter Ortsbild und Kultur- und Sachgüter eine erhebliche Verschlechterung zu erwarten ist. Auch die historische Waage wird weiter verfallen.

-          Maß­­nah­­men zur Ver­mei­dung und Min­de­rung sowie zum Aus­gleich nach­teili­ger Um­welt­aus­wir­kun­gen

Nachfolgend werden nach Darstellung möglicher Vermeidungs- und Minderungsmaß­nahmen die verblei­benden Umweltauswirkungen schutzgutbezogen beschrieben und die im Plangebiet vorgese­he­nen Aus­gleichsmaßnahmen benannt.

Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen

Im Hinblick auf die geplante weitgehende Neugestaltung des Plangebietes bestehen nur in begrenz­tem Umfang Möglichkeiten zur Umsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung von Um­weltaus­wirkungen.

·                          Erhaltung von Einzelbäumen

(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Pflanzen und Tiere)

Innerhalb des Vorhabengrundstücks können maximal 11 Einzelbäume (davon 6 Bäume unter Baum­schutz) im östlichen Bereich des Hafenbeckens erhalten und so­mit ein kleiner Beitrag zur initialen Durch­grünung des neu gestalteten Plangebietes geleistet werden. Hinzu kommen 6 Straßenbäume, von denen 4 die Kriterien der Baumschutzverordnung erfüllen, die nicht aufgrund der neuen Zufahrten entfallen müs­sen.

·                          Verwendung sickerfähiger Beläge

(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Boden und Wasser)

Zur Minderung des Verlustes an Infiltrationsfläche für Niederschlagswasser wird für die Wege die Ver­wendung sickerfähiger Beläge festgesetzt (z.B. die breitfugige Verlegung des historischen Pflas­ters).

·                          Dachbegrünung

(Minderungsmaßnahme für die Schutzgüter Wasser, Klima / Lufthygiene, Pflanzen und Tiere)

Ein Teil der Dachfläche auf dem östlich des Hafenbeckens gelegenen Gebäude ist zu begrünen. Die Dachbegrünung umfasst 25 % der überbaubaren Fläche mit einer Oberkante von 45 m über NHN. Die etwas tiefer gelegene, 6 m breite Fläche ist mit Ausnahme von erforderlichen Erschließungsflä­chen und technischen Einrichtungen, zu begrünen. Die genannten Nutzungen umfassen ca. 15 % der Fläche. Die Anlage der Dachbegrünung trägt zur Rückhaltung des Regenwasserabflusses im Ge­biet bei. Zudem leis­tet die Dachbegrünung einen Bei­trag zur Entlastung der lokalklimatischen und luft­hy­gienischen Situ­ation des durch Versiegelung be­lasteten Gebietes.

·                          Schutzmaßnahmen für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse

(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Pflanzen und Tiere)

Die Gutachter[48] gaben folgende Empfehlungen, die dazu dienen sollen, die Ziele der Objektsanierung und -entwicklung mit den Erfordernissen des Artenschutzes zu vereinbaren und eventuelle negative Auswir­kungen des Vorhabens soweit möglich zu vermeiden und unvermeidbare Auswirkungen in ihrer Wirkung zu minimieren.

Bei der Durchführung der Baumaßnahmen bzw. vorbereitenden Arbeiten (z. B. Ein­rüsten der Fassa­den) müssen die Belange des Artenschutzes beachtet werden, d.h. dass diese Tätigkeiten nach Mög­lichkeit außerhalb der Brutzeit der Vögel stattfinden; als wenig konfliktträchtig kann für die Durchfüh­rung von Baumaßnahmen im Allgemeinen der Zeitraum September bis Februar angese­hen werden. Werden arten­schutzrelevante Maßnahmen außerhalb dieses Zeitraumes durchgeführt, sind die ent­sprechenden natur­schutzrechtlichen Regelungen anzuwenden. Die Maß­nahme ist durch das Fach­recht gesichert.

Die Fassaden weisen zudem potenzielle Fledermausquartiere auf, wie z.B. tiefe Mauerfu­gen, Spalten zwischen Dachbalken und Mauer, abstehender Putz. Aufgrund des artspezi­fisch und jahres­zeitlich variie­renden Aktivitätsmusters kann nicht ausgeschlossen werden, dass zumindest Teile die­ser Struktur zu Beginn der Bauarbeiten von einzelnen Fledermaus­arten als Quartier genutzt werden. Da­her sollten zur Vermeidung baubedingter Eingriffswir­kungen diese Fassadenbereiche unmittelbar vor Beginn der Bau­maßnahmen untersucht wer­den. Die Maß­nahme ist durch das Fach­recht gesichert.

Für die verbleibenden Eingriffswir­kungen, wie bspw. der sanierungsbe­dingte Verlust von Niststätten und Quartierstrukturen für Fledermäuse, werden Empfehlungen für eine Kompensation gegeben (siehe Kapitel III.7.2.5 Nisthilfen / Quartiere für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse, Seite 50).

·                          Maßnahmen zur Minderung von Lärmimmissionen

(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Mensch)

Zur Minderung der im Planfall über den Werten von 70 bzw. 60 dB(A) liegenden verkehrsbedingten Lärm­belastung und deutlicher Steigerungen aufgrund des Vorhabens können im Bereich der mit er­heb­lichen vorhabenbedingten Auswirkungen eingestuften Ordensmeisterstraße und im Knoten­punkt Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße / Friedrich-Karl-Straße und in der Friedrich-Karl-Straße gemäß schalltech­nischer Untersuchung folgende Maßnahmen umgesetzt wer­den:

-           Einbau einer lärmmindernden Asphaltschicht (dünne Schichten im Heißeinbau auf Versiege­lung; DSH-V-Asphalt),

-           Senkung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 auf 30 km/h.

Da für die Wirksamkeit des DSH-V-Asphalts keine wissenschaftlichen Untersuchungen vorliegen, erfolgte im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eine Untersuchung[49] an zwei beispiel­haf­ten Strecken in Berlin-Reinickendorf, auf denen der spezielle Asphaltbelag ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05” ausgeführt war und deren örtliche Randbedingungen sich für die Beurteilung des Asphaltes eignen. Nach Rücksprache mit dem Bezirksamt Reinickendorf, wurden zwei geeignete Untersuchungsstrecken an der Karolinenstraße und der Zeltinger Straße ausgewählt, bei denen die zulässige Höchstgeschwindigkeit 50 km/h beträgt. In beiden Fällen wurde der Asphalt im Jahre 2005, also vor etwa 2 Jahren in den Straßen eingebracht. Die Verlegung des Asphaltes er­folgte ohne gesonderte schalltechnische Qualitätsüberprüfung im Vorfeld oder während des Einbrin­gens.

Im Ergebnis stellten die Gutachter fest, dass die Messwerte für beide Messorte deutlich unter den Schallimmissionen liegen, die sich für die Verkehrssituationen bei einer Berechnung gemäß RLS 90 erge­ben. ”Am Messpunkt in der Zeltinger Straße liegen die gemessenen Werte um ca. 3.5 dB unter den berechneten Werten und am Messpunkt in der Karolinenstraße um ca. 1.3 dB. Diese verringerte Ge­räuschentstehung an einer Straße mit Asphalt in der Ausführung ’dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05’ entspricht den einschlägigen Erfahrungen mit diesem Fahrbahnbelag. Danach sind für Asphalte in der Ausführung ‚dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05’ Pegelminderun­gen von 4 bis 8 dB gegenüber dem ’nicht geriffelter Gussasphaltes’ zu erwarten. Diese Werte können jedoch nur bei einem besonders güteüberwachten Asphalt erreicht werden, bei dem die Textur und der Schallabsorptionsgrad im Vorfeld und auch während der Ausführung überwacht werden. Andern­falls ist – wie in der vorliegenden Untersuchung – mit geringeren Pegelminderungen zu rechnen. Wichtig ist, dass diese Aussage auch für eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h gilt … Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geräuschmindernde Wirkung von Asphalten in der Aus­führung ’dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05’ für eine zulässige Höchstgeschwin­dig­keit von 50 km/h in der Literatur belegt ist und durch Messungen in dem hier vorliegenden Feldver­such bestätigt werden konnte.” [50]

Ein zunächst favorisierter Austausch des vorhandenen Asphalts gegen einen zwei­schichtigen offen­po­rigen Asphalt wurde aus Wirtschaftlichkeitsgründen in der späteren Unterhaltung und des fehlen­den Nachweises der Wirksamkeit bei Geschwindig­keiten unter 50 km/h abgelehnt.

Auch eine Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit führt zu Lärmminderungen im erforder­lichen Umfang. "Eine Senkung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h auf 30 km/h führt je nach Lkw-Anteil zu einer Reduzierung der Verkehrsgeräusche um ca. 2 bis 2,5 dB(A)." [51]

Die verschiedenen Möglichkeiten wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens intensiv geprüft. In diesem Zusammenhang wurde auch die Option von pas­siven Schallschutzmaßnahmen ­(Schall­schutzfenster) in die Abwägung einbezogen. Im Ergebnis hat der Plangeber für die Or­densmeister­straße und die Friedrich-Karl-Straße die Anordnung von Tempo 30 be­antragt. Sollte eine entspre­chende Anordnung nicht bis zur Inbetriebnahme des Vorhabens erfol­gen, hat sich der Vorha­benträ­ger im Durchführungsvertrag verpflichtet auf Abschnitten dieser Stra­ßen, wie auch auf dem Tempel­hofer Damm (zwischen Burgemeisterstraße und Viktoriastraße) eine lärmmindernde Asphalt­schicht (dünne Schichten im Heißeinbau auf Versiege­lung - DSH-V-Asphalt) aufzubringen, soweit erforderlich auch die Binderschicht im erforderlichen Umfang zu erneuern und die entsprechenden Kosten zu übernehmen (ausführliche Abwägung vgl. Kapitel 0 Er­for­der­nis wei­te­rer Re­ge­lun­gen zur Lärm­min­de­rung, Seite 78).

Die Umwandlung der Lichtzeichen geregelten Einmündung des Lorenzweges in die Ordensmei­ster­straße in einen Lichtzeichen geregelten Fußgängerüberweg wurde bei der Prognose bereits als 2008 um­zuset­zende Maßnahme berücksichtigt. Sie hat jedoch nur lokal begrenzte Auswirkungen, sodass weitere Maß­nahmen auch in der Ordensmeisterstraße erforderlich sind.

·         Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastungen

Zur Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Schadstoffmobilisierungen aus vorhandenen Altlas­ten werden folgende Vorkehrungen getroffen:

Das Land Berlin stellt mit dem Durchführungsvertrag sicher, dass geeignete Maßnahmen getroffen wer­den, damit die Bodenbelastungen der Realisierung des Vorhabens und den künftigen Nutzungen nicht entgegen stehen. Voraussichtlich wird es, neben einem Bodenaustausch bei Teilflächen, erfor­derlich, im überwiegenden Teil der östlichen Mole unterirdisch eine wasserundurchlässige Deck­schicht zu ersetzen, um eine weitergehende Mobilisierung des vorhandenen Grund­wasserschadens zu vermeiden. Die sach­gerechte Behandlung, De­klaration bzw. Ent­sorgung des anfallen­den Boden­aushubs erfolgt im Rahmen der Umset­zung der Baumaßnahme in enger Abstimmung mit dem be­zirklichen Um­weltamt.

·                          Bewertung der Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen

Auch nach Umsetzung der dargestellten Maßnahmen verbleiben nachteilige Auswirkungen auf die Schutzgüter Pflanzen und Tiere, Boden / Wasser, Klima / Luft. Sie sind über Ausgleichsmaßnahmen zu kompensieren.

Den Zielen des Landschaftsprogramms wird entsprochen durch

        Maßnahmen zur Bodensanierung,

        Festsetzung von Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung,

        Erschließung von Freiflächen für die Öffentlichkeit,

        Erhalt und Entwicklung des charakteristischen Stadtbildes (u.a. Südfassade des Speichergebäu­des, Hafenkontur)

        Beseitigung von Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes (bisher fehlgenutzte Freiflächen) so­wie

        Neuanlage einer Grünverbindung am Teltowkanal und Schaffung einer Verbindung zum Francke­park.

Ausgleichsmaßnahmen

·                          Entsiegelung und Herstellung gärtnerisch anzulegender Flächen

Im Bereich der Molen sind gemäß textlicher Festsetzung 6.1 (Flächen g und h mit Bindungen zum An­pflanzen) gärtnerisch angelegte Flächen herzustellen. Dazu werden rd. 3.500 m² bisheriger Ver­kehrs- und Lagerflächen entsiegelt und begrünt bzw. mit wassergebundenen Wegen ausgestattet (Flächen g und h abzügl. 500 m² Molengastronomie). Die Maßnahme gleicht in geringem Umfang die Neuversie­ge­lung und den Verlust von Grün­flächen aus, obwohl die Fläche h aus Gründen des Bo­denschutzes zumindest teil­weise unterirdisch versiegelt werden muss.

Es verbleibt unter naturschutzfachlichen Aspekten eine Neuversiegelung von rd. 7.500 m² und ein Biotop­verlust von rd. 2.900 m² (Bestand Vegetationsfläche 5.600 m² - Vegetationsfläche Planung 2.667 m²).

·                          Baumpflanzungen

Gemäß textlicher Festsetzung 6.1 sind im Bereich der Molen (Flächen g und h) 20 Einzelbäume mit einem Mindeststammumfang von 0,25 m zu pflanzen. Darüber hinaus sind 18 Einzelbaumpflanzun­gen der o.g. Pflanzqualität auch auf der Vorplatzfläche auf dem Dach des westlich gelegenen Ge­bäu­de­neubaus (Flä­che a) vorzunehmen (textliche Festsetzung 6.2).

Die Baumpflanzungen gleichen einen Teil der Baumverluste im Plangebiet aus. Zudem tra­gen sie zu einer Gliederung der Platzräume und Grünflächen und damit zur Erhöhung ihrer Aufenthalts­qualität bei, mittel- bis langfristig erfüllen sie mit zunehmendem klimawirksamem Grünvolumen zudem eine lokal wirksame, lufthygienische Ausgleichsfunktion.

·                          Fassadenbegrünung

An der Ostfassade des Einkaufszentrums (parallel zur künftigen Zufahrtsrampe), an der Südfassade des Ge­bäudes nördlich des Gleichrichterwerkes sowie entlang der Südfassade des Gebäudes östlich des Hafenbeckens sind Fassadenbegrünungen vorgesehen. Fassadenöffnungen (Fenster) sind in diesen Bereichen nur in geringfügigem Umfang vorgesehen. Diese sind von der Begrünungsver­pflichtung ausge­nommen, ohne dass es einer ausdrücklichen Regelung in der textlichen Festsetzung hierzu bedarf.

Die Fassadenbegrünungen tragen zur Reduzierung der kleinklimatischen und lufthygienischen Belas­tungssituation und zur Erhöhung des Grünvolumens im Plangebiet bei.

Die Fassadenbegrünungen umfassen eine Wandfläche von insgesamt rund 1.000 m². Davon entfal­len auf die Fassadenbegrünung zwischen den Punkten M und N (südliche Fassade des Gebäudes östlich des Hafenbeckens) ca. 200 m², zwischen den Punkten C und G (gegenüber dem Gleichrich­terwerk), ca. 130 m² und zwischen den Punkten K und L (westlich der Zufahrtsrampe) ca. 670 m². Bei der Berechnung der Flächen wurde ein Anteil von rd. 10 % für Fassadenöffnungen in Abzug ge­bracht.

·                          Dachbegrünung

Auf dem Dach des östlich des Hafenbeckens zulässigen Gebäudes (Flächen c und d) wird eine Dach­begrünung festgesetzt, die vergleich­bar mit der Funktion der Fassadenbegrünung neben der klein­räumig wirksamen, lufthygieni­schen Ausgleichs­funktion auch eine Erhöhung des Grünvolumens im Gebiet dar­stellt. Insgesamt müssen hier aufgrund der textlichen Festsetzungen mindes­tens 745 m² begrünt werden. Da die Ver­pflich­tung zum Anpflanzen nicht für erforderliche Erschließungsflächen und tech­nische Einrich­tungen gilt, wurde bei der Fläche d ein Anteil von 15 % für diese Flächen in Abzug gebracht.

·                          Nisthilfen / Quartiere für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse

Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan stehen keine naturschutzrechtlichen Hinderungs­gründe entge­gen. Aufgrund der Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatschG ergeben sich jedoch für die weitere Planumsetzung Anforderungen und Rechtsfolgen, die zur frühest­möglichen Herstellung von Planungs- und Rechtssicherheit des Vorhabenträgers berücksichtigt werden. Ggf. erforderliche Befreiungen nach § 62 BNatschG wurden seitens der zuständigen Fachbehörde in Aussicht gestellt, wenn die notwendigen Kompensationsmaßnahmen sichergestellt sind. Diese Ein­griffe unterliegen damit nicht der Abwägung nach § 1a Abs. 4 BauGB. Sie werden auch nicht durch die "Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Ber­lin" erfasst. Über den biotischen Kompensati­onsbedarf hinaus wurden daher durch unabhängige Gutachter[52] Empfeh­lungen für den Ausgleich der verbleibenden Eingriffswirkungen bezüglich der Fauna, wie bspw. dem sanie­rungsbe­dingten Verlust von Niststätten von gebäudebrütenden Vögeln und Quartier­strukturen für Fleder­mäuse, gegeben. Diese sind im Folgenden auf­geführt.

Kompensation gebäudebrütende Vögel

Es wird davon ausgegangen, dass durch die Sanierung des Lagergebäudes der überwie­gende Teil der Niststätten bzw. potenziellen Niststätten verloren geht. Diese Strukturen sollen durch geeignete Nisthil­fen kompensiert werden. Grundsätzlich bieten sich hierzu diverse Stellen am Lagergebäude an. Möglich ist eine Anordnung an bzw. in der Fas­sade, unter der Dachtraufe / im Traufprofil oder im Dachkastenbe­reich, wobei Lösungen unmittelbar in oder unter der Dachtraufe bevorzugt werden soll­ten.

In der folgenden Tabelle ist der Kompensationsvorschlag der Gutachter für Nisthilfen für Gebäudebrü­ter dargestellt:

Fassadenseite des Speichergebäudes

Künstliche Nisthilfen (Art / Anzahl)

West

Haussperling                     4

Mauersegler                      6

Hausrotschwanz              1

Bachstelze                        1

Ost

Haussperling                     3

Mauersegler                      8

Hausrotschwanz              1

Bachstelze                        1

Dohle                                5

Süd

Haussperling                     5

Mauersegler                    10

Dohle                                5
Turmfalke                          1

Nord

Haussperling                     3

Mauersegler                      3

Summe

                                        57

Die entsprechenden Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag gesichert.

Kompensation Fledermausquartiere

Aus dem an den Fassaden vorgefundenen Potenzial an Fledermausquartieren und der An­nahme, dass diese Strukturen mit der Sanierung des Gebäudes verloren gehen werden, re­sultiert ein ent­spre­chender Kompensationsbedarf. Die Kompensation der potenziellen Fas­sadenquartiere kann nach Aussage der Gutachter durch den Einbau so genannter Fledermaussteine, Fassadenbretter oder adäquater Quartier­strukturen am Lagergebäude (z.B. an oder in der Fassade, unter der Dach­traufe/im Traufprofil oder im Dachkastenbereich) erfolgen. Quantitativ wird an den Fas­saden von ei­nem Bedarf von 30 ersatzweise zu schaffenden Quartiersstrukturen ausge­gan­gen. Dabei sollten so­wohl spalten- als auch kastenförmige Quartiere geschaffen werden. Aufgrund der Vielzahl möglicher Anbringung­sorte stellen die nachfolgend aufgeführten An­gaben erste Hinweise dar: 

-           15 spaltenförmige Quartiere mit den Innenabmessungen (HxB) von ca. 100x30cm

-           15 kastenförmige Quartiere mit den Innenabmessungen (HxBxT) von ca. 50x25x10cm.

Eine Sicherung der genannten Maßnahmen erfolgt ebenfalls im Durchführungsvertrag. Eine zusätzli­che Aufnahme in die textlichen Festsetzungen ist nicht erforderlich, zumal die erforderlichen Maß­nahmen bereits aus Gründen des Artenschutzes durchgesetzt werden können.

In den Kellerräumen wurden keine Indizien gefunden, die auf ein Fledermausquartier hinwei­sen. Je­doch hätten sich insbesondere in dem südlichen Kellergang Indizien (Kotpellets am Boden) nicht er­kennen lassen, da der Boden dieses Kellerganges weitgehend mit Sägespä­nen bedeckt war. Von den Gutachtern wird diesem Kellergang allerdings ein besonders hohes Potenzial als Fledermaus-Winter­quartier einge­räumt. Ergänzend fand im Februar im Hinblick auf das poten­zielle Fledermaus-Vorkom­men eine weitere Begehung statt, die keine Anhalts­punkte für entsprechende Vorkommen ergab. Sollte sich trotz fehlender Indizien diese Vermutung bestätigen, sind Maß­nahmen auf Grund­lage des Bundesnaturschutzgesetzes durchzuführen.

-          Aussagen zur Eingriffsregelung

Prüfung der Eingriffsrelevanz des Vorhabens

Eingriffe im Sinne des Naturschutzrechtes sind:

"Veränderungen der Gestalt oder der Nutzung von Grundflächen oder der Veränderung des mit der be­lebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funk­tionsfä­higkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchti­gen können” (§ 18 Abs.1 BNatschG 2002, § 14 NatSchGBln 2004). Nach § 21 Abs. 1 BNatschG ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen, die Eingriffe in Natur und Landschaft erwarten lassen, über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entschei­den.

Auf Grundlage des aktuellen Standes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist mit der Umset­zung der Planung grundsätzlich eine umfassende Veränderung der Bestandssituation im Plangebiet verbun­den, die mit dem Verlust des vorhandenen Biotopbestandes verbunden ist. Bei der Ermittlung des verblei­benden Kompensationsbedarfes ist die Regelung nach § 1a Abs. 3 BauGB zu berücksich­tigen, wonach ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Ent­scheidung erfolgt sind oder zulässig waren.

Die bisherige planungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet richtet sich im Wesentlichen nach den Darstellungen des Baunutzungsplans für Berlin vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) in Ver­bindung mit den Regelungen der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. No­vember 1958 (BO 58) und den nach dem preußischen Fluchtlinienge­setz von 1875 förmlich festgestellten und überge­leiteten Bau- und Straßen­fluchtlinien. Eine förmlich festgestellte Straßen­fluchtlinie befindet sich an der Ordensmeister­straße. Bauflucht­linien sind im Plangebiet nicht förmlich festgesetzt. Es ist daher möglich, Gebäude direkt an der Stra­ßenfluchtlinie bzw. an der Straße zu errichten.

Der Baunutzungsplan stellt das gesamte Plangebiet als "beschränktes Arbeitsgebiet" dar. Es gilt die Bau­stufe IV/3. Zulässig ist im beschränkten Arbeitsgebiet dieser Baustufe eine Grundflä­chenzahl bis höchs­tens 0,5 bei und eine Baumassenzahl von 4,8.

Für eine Teilfläche im nordwestlichen Teil des Plangebietes setzt der Bebauungsplan XIII-49-4 Stra­ßenverkehrsfläche fest. Ein schmaler, als private Grünfläche festgesetzter Streifen entlang des Tem­pelhofer Damms ist mit einem Leitungsrecht zu belasten. Die Fläche darf nur mit leicht zu beseitigen­dem Pflaster oder flach wurzelnden Anpflanzungen versehen werden. Entlang der Ordensmeister­straße und des Tempelhofer Damms sind Straßenbegrenzungslinien festgesetzt.

Gemäß den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung ist für das geplante Sondergebiet eine Grundflächenzahl von 0,73 vorgesehen. Die für das Plangebiet bisher zulässige Grundflächenzahl wird damit überschritten. Vor diesem Hintergrund ist zu konstatie­ren, dass mit der Umsetzung des Vorhabens ein Eingriff in Natur und Landschaft verbunden ist.

Eingriffs- / Ausgleichsbilanz

Der Verursacher eines Eingriffs ist gem. § 14a NatSchGBln verpflichtet, vermeidbare Beeinträchti­gungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen innerhalb einer zu bestimmenden Frist auszugleichen. Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.

In Kapitel -, Seite 46 ff sind die in die Planung eingestellten Maßnahmen zur Vermeidung, Minde­rung und zum Aus­gleich von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft dargestellt. Im Rahmen einer vorha­benbezo­gen erstellten Eingriffs- / Ausgleichsbilanz wird unter Berücksichtigung dieser Maß­nahmen sowie auf Grundlage einer Ermittlung der vorhaben­beding­ten Veränderungen der Flä­chenanteile der Biotoptypen und Nutzungen im Plan­gebiet der erforderliche verbleibende Ausgleichs­bedarf festge­stellt.

Die Ergebnisse der Eingriffs-/Ausgleichsbilanz[53] sind nachfolgend zusammenfassend dargestellt.

·                          Methodische Vorgehensweise

Als Methodik zur Bilanzierung des Eingriffes wird das "Verfahren zur Ermittlung von Kostenäquiva­lenten"[54] auch so genanntes "Einfaches Verfahren" (gem. Ausführung in "Verfahren zur Bewertung und Bilanzie­rung von Eingriffen im Land Berlin", Hrsg. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E) ver­wendet, das vor allem für die Anwendung bei kleinräumigen Vorha­ben im Rahmen der Bauleitpla­nung entwickelt wurde.

·                          Zusammenfassung der Bilanzierung

Der Eingriff in die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes wurde differenziert betrach­tet, und zwar für

        die biotischen Komponenten (Vegetationsflächen),

        die abiotischen Komponenten (Neuversiegelung) und

        den Baumbestand.

Die vorhandenen Biotopflächen (biotische Komponenten) von rd. 5.600 m² umfassen ca. 18 % des Vorhabengrundstückes. Sie liegen überwiegend an der Or­densmeisterstraße und damit in einem Be­reich, in dem eine Bebauung auch ohne Bebauungs­planverfahren wahrscheinlich ist. Daher kann davon ausgegangen werden, dass bereits aufgrund der bestehenden planungsrechtlichen Situation ein Großteil der Biotopflächen bebaut werden darf. Auch unter Zugrundelegung des theoretischen Falls, dass die künftige Bebauung über das Gebiet gleichmäßig verteilt sind, käme man bei einer Grundflächenzahl von 0,5 auf mindestens 50 %, bei übli­chen versiegelten Nebenflächen in einem Gewerbege­biet eher in den Be­reich von bis zu 90 % der zulässigen Beseitigung dieser Vegetations­flä­chen. Gleichzeitig ist aller­dings zu be­rücksichtigen, dass ein Erhalt des historischen Pflasters auf­grund des Denkmalrech­tes durch­setzbar wäre und zudem ein Biotopflächenfaktor von 0,3 sicher­zu­stellen wäre. Im Ergebnis wird daher davon ausgegangen, dass 80 % der durch das Vorhaben beein­trächtigten Vegetationsflächen bereits aufgrund der Festsetzungen des Baunutzungsplans und des Bebauungsplans XIII-49-4 beseitigt werden könnten.

Insgesamt müssen im Zuge der Realisierung des Vorhabens auf dem Vorhabengrundstück 50 Bäume, die gem. Berliner Baum­schutzverordnung unter Schutz stehen, gefällt werden. Aufgrund der Regelungen der Berliner Baumschutzverordnung wurde davon ausgegangen, dass, unabhängig von der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Bebauung, der Eingriff in den Baumbestand in der Grö­ßenordnung der Baumschutzverordnung in die Abwägung einzustellen ist.

Aus der nach dem Baunut­zungsplan zulässigen GRZ von 0,5 ergibt sich eine durch Gebäude über­baubare Fläche von 15.470 m² bei einer Grundstücksfläche von 30.941 m². Die zulässige Bebauung ist damit deutlich höher, als im Bestand (5.087 m²) vorhanden. Allerdings sind im Bestand weitere 5.996 m² auf dem Vorhabengrundstück vollständig versiegelt (Summe der Vollversiegelung: 11.083 m²), darüber hinaus sind weitere 13.663 m² teilversiegelt.

Nach § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung von 1968 i.V.m. dem Bebauungsplan XIII-A werden zudem die Grundflächen von Neben­anlagen, sowie Anla­gen, die nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zu­gelassen werden können, nicht auf die GRZ angerech­net. Nach den Darstellungen des Baunutzungsplans kann die versiegelte Fläche daher den Anteil von 50 % des Vorhabengrundstücks noch deutlich überschreiten. Darüber hinaus sind jedoch weitere Re­gelungen (Denkmalrecht, Landschaftsplan) zu berücksichtigen. Von der Zulässigkeit einer höheren Versiegelung als 50 % wird jedoch zur Ermittlung des Eingriffs nicht ausge­gangen, da im Hinblick auf die Re­gelungen des Denkmalschutzes mit einem weitgehenden Erhalt des historischen Pflasters zu rechnen ist und in gewissem Umfang Realisierungsmög­lichkeiten für den Biotopflächen­faktor von 0,3 gewährleistet bleiben müssen. Daher wird die aufgrund der zeichnerischen Festsetzungen durch Ge­bäude über eine GRZ von 0,5 hinausgehende bebaubare Fläche als bisher nicht zulässiger Eingriff in die abiotischen Komponenten des Naturhaushalts eingestuft.

Auf dieser Grundlage wurden nach der oben dargestellten Vorgehensweise so genannte Kostenäqui­valente ermittelt. Das Kostenäquivalent für den erforderlichen Ausgleich ergibt sich aus der Addition der entsprechen­den Teilkosten­äquivalente der Biotoptypen, Bäume und der Neuversiegelung. Das Kostenäquivalent stellt den für den Eingriff erforderlichen Kompensationsumfang unter Berücksichti­gung des bereits auf Grundlage des geltenden Planungsrechtes zulässigen Eingriffes dar. Dem wer­den die für das Plan­gebiet festgesetz­ten Maßnahmen zur Begrünung und zum Anpflanzen gegen­übergestellt. Die Be­rechnung ergibt fol­gende Teilkostenäquivalente und folgendes Kostenäquivalent:

Komponenten des Natur­haushaltes

Verlustart

Ausgleichs­erfordernis

Ausgleich im Plangebiet

Biotische Komponenten des Naturhaushaltes

Biotopverlust

   14.485,20 €

     70.031,00 €

Baumverlust

150.410,00 €

     82.760,00 €

Abiotische Komponenten des Naturhaushaltes

Neuversiegelung

   92.807,00 €

             entfällt

Bestand

Kostenäquivalent

256.662,20 €

   152.791,00 €

 

Für das Vorhabengrundstück ergibt sich damit ein nicht im Plangebiet umsetzbares Ausgleichserfor­dernis im Umfang von 104.911,20 EUR.

Über die dargestellten Ausgleichsmaßnahmen hinaus sind die Kompensationsmöglichkeiten für den Ver­lust der Biotope im Plangebiet weitgehend ausgeschöpft. Unter Umständen sind noch einzelne Baum­pflanzungen möglich, die jedoch zu keiner vollständigen Kompensation führen. Eine vollstän­dige Kom­pensation des Eingriffs in Natur und Landschaft kann nur über zusätzliche Maßnahmen außer­halb des Plange­bietes erreicht werden.

Für die Eingriffe in Natur und Landschaft im öffentlichen Straßenland (Baumfällungen) wurde darüber hinaus ein im Plangebiet nicht ausgleichbarer Kompensationsbedarf im Wert von 19.852,00 EUR er­mittelt. Ein Eingriff in die biotischen und abiotischen Komponenten erfolgt in diesem Bereich nicht.

Insgesamt ergibt sich damit ein nicht im Plangebiet umsetzbares Ausgleichserfordernis im Umfang von 123.723,20 EUR.

Der im Plangebiet nicht durchführbare Ausgleich erfolgt durch Maßnahmen außerhalb des Plangebie­tes, und zwar durch Finanzierung eines Teilbeitrages zur Sanierung des Klarensees im Alten Park (Entschlammung, Herstellung naturnaher Ufer) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, der im Durchfüh­rungs­vertrag gesichert ist. Diese außer­halb des Vertragsgebiets vorgesehenen Maßnahmen werden vom Bezirk durchgeführt.

Der Eingriff in Natur und Landschaft ist über diese Maßnahmen kompensiert.       

-          In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten

Standortalternativen

Vorrangiges Planungsziel ist die Wiederbelebung des Standortes am Hafen Tempelhof, be­reits aus die­sem Grund scheiden andere Standorte als Alternative zur Umsetzung des städte­bauli­chen Zieles aus. Zudem handelt es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, d.h. der Vorhabenträger verfügt über diesen Standort, sodass aufgrund fehlender Verfügbarkeit anderer Grundstücke, auf de­nen der Vorhabenträger sein Projekt realisieren könnte, Standort­alternati­ven ebenfalls nicht in Frage kommen.

Die Entwicklung zu einem Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums an diesem Stand­ort entspricht darüber hinaus den übergeordneten Planungszielen und dem Interesse des Bezirk­sam­tes, die Brachfläche einer adäquaten Nutzung zuzuführen.

Bebauungsalternativen

Im Rahmen des Runden Tisches wurden verschiedene Möglichkeit der Nachnutzung des Ge­ländes erör­tert (vgl. Kapitel - Entwicklung der Planungsüberlegungen, Seite 15). Eine Realisierung dieser Nut­zungskonzepte ist aus wirtschaftlichen Gründen gescheitert.

Die Entscheidung für eine modifizierte Nutzungsmischung mit einem höheren Anteil an Ein­zelhan­delsflä­chen bei gleichzeitiger Beibehaltung des Zieles einer öffentlichen Zugänglichkeit des Areals (Außenflä­chen) ermöglicht eine Nutzung der Brache, die gleichzeitig der Stärkung des Stadtteilzen­trums am Tem­pelhofer Damm dient und durch die Nutzung eines vorgenutzten Standortes zur Stär­kung der Innenent­wicklung beiträgt und damit dem Grundsatz der Nachhal­tigkeit entspricht.

Bereits im Vorfeld der Antragstellung wurden zudem mögliche Bebauungsalternativen zwi­schen dem Be­zirksamt und dem Vorhabenträger erörtert. Aufgrund der Lage des Vorha­bengrundstü­ckes im Denkmalbe­reich ist die Variationsbreite einer möglichen Bebauung gering. Erhebliches Gewicht wurde einem Erhalt bzw. einer Wiederherstellung des Hafen­beckens in Anlehnung an die historische Kontur und einer weitestmöglichen Ein­sehbarkeit des Geländes und Erkennbarkeit des histo­rischen Spei­cherge­bäudes vom Tempelhofer Damm aus eingeräumt. Dieses führte dazu, dass die Bebauung in diesen Bereichen nicht wesentlich über das Straßenniveau hinaus­ragen darf. Auf einen ursprüng­lich an der Ecke Tempelhofer Damm / Ordensmeis­terstraße vor­gesehenen Baukörper mit bis zu drei Ge­schos­sen wurde verzichtet. Gleichzeitig soll das Ha­fenbecken öf­fentlich zugänglich sein und auf den Molen parallel zum Teltowkanal aufgrund der übergeord­neten Planung ein Grünzug entstehen, so­dass eine umfangreiche Bebauung hier ausscheidet. Auf der östlichen Seite des Hafenbeckens ist eine höhere Bebauung als bisher mit bis zu 45,0 m über NHN auf­grund der Beeinträchtigung von Nachbarbelan­gen nicht möglich. Aus diesen Gründen verbleibt für den Schwerpunkt der Bebauung lediglich der Bereich an der Ordens­meisterstraße.

Für die Gestaltung und Nutzung der Außenanlagen wurde im Rahmen des vorhabenbezogenen Be­bau­ungsplanverfahrens darüber hinaus ein Gutachterverfahren durchgeführt (vgl. Kapitel - Entwicklung der Planungsüberlegungen, Seite 15). Die verschiedenen Konzepte waren Gegenstand der Abwägung.

Des Weiteren wurde geprüft, ob durch Beschränkung der Betriebszeiten des Parkhauses die Lärm­belas­tung der Nutzungen im Umfeld reduziert werden kann. Da in den Nachtstunden nur eine be­grenzte Nut­zung erfolgt (insbes. freizeitbezogene Nutzungen und Gastronomie) sind in den Nacht­stunden weniger Stell­plätze erforderlich, sodass das oberste Parkdeck ab 22.00 Uhr geschlossen wer­den muss. Eine entsprechende Regelung wurde in den Durchführungsvertrag aufgenommen.

-          Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung

Bodenuntersuchungen

·                          Bodenuntersuchung auf dem ehemaligen Schrottplatzgelände

Die DOR Metallhandel GmbH beauftragte im August 2001 die TRION Bröge Enßlin Hopf PartG mit einer orientierenden Altlastenuntersuchung des Bodens auf dem Grundstück Tempelhofer Damm 227-235, und zwar für den östlichen Teil des Grundstückes, der zum Zeitpunkt der Untersuchung als Schrottplatz ge­nutzt wurde und die westliche Mole. Es wurden 8 Kern­rammbohrungen mit Endtiefen zwischen 3 und 5 m abgeteuft und in Anlehnung an die BBodschV beprobt.

·                          Bodenuntersuchung auf dem Hauptgrundstück

Im Auftrag der Teltower Kreiswerke GmbH untersuchte die Angtec Analysen – und Geräte­technik GmbH im Dezember 2002 das Areal des Grundstückes Tempelhofer Damm 227-235 (überwiegender Teil des Vorhabengrundstücks mit Ausnahme des östlich gelegenen Schrottplatzgeländes) auf mögli­che Schad­stoffbelastungen des Bodens. Zur Untersuchung wurden 6 Mischproben (aus dem Horizont 0-10 cm) aus unterschiedlich genutzten Teilflächen des Hafengeländes gebracht und entsprechend den Prüfwerten für Industrie- und Gewerbegrundstücke der Bun­desbodenschutz- und Altlastenver­ordnung (BBodSchV) auf folgende Parameter geprüft: Ar­sen, Blei, Cadmium, Cyanide, Chrom, Ni­ckel, Queck­silber, Benzo(a)pyren, Hexachlorbenzol, Hexachlorcyclohexan, PCP und PCB untersucht. Zu­sätzlich wurden die Probeentnah­men der Verkehrsflächen auf Mineralölkohlenwasserstoffe unter­sucht.

·                          Altlastenuntersuchung Hafen Tempelhof

Ergänzend zu o.g. Bodengutachten wurde die Firma AIG Engineering Group beauftragt eine ab­schlie­ßende Bewertung der möglichen Gefahren für Schutzgüter entsprechend dem BBodSchG und WHG (Gefährdungsabschätzung) vorzuneh­men. Die Feldarbeiten erfolgten vom Ja­nuar bis Mai 2003. Es wur­den 10 Ram­kernsondierungen und 3 Baggerschürfungen durchgeführt. Zusätzlich wurden 3 Grundwas­sermessstellen errichtet. Zur Beurteilung der Hafensedimente erfolgte die Sedimentent­nahme mittels 3 Rammkernsondierungen von einem Boot aus. Eine Inaugenschein­nahme der Bau­substanz hinsichtlich möglicher Schadstoffanteile erfolgte mittels Begehung und Un­tersuchung von Materialprobenahmen.

Die chemischen Untersuchungsparameter orientieren sich an den für die die jeweiligen Me­dien (Bo­den, Sediment, Grundwasser) relevanten potenziellen Schadstoffen. Zusätzlich wurde eine reprä­sen­tative Auswahl von Bodenmaterialien einer vollständigen Analyse ent­sprechen der LAGA-Richtli­nie 20 unterzo­gen.

Grundwasseruntersuchungen

Nach Durchsicht des zuvor genannten Gutachtens der Firma AIG Engineering durch das Umweltamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg wurde selbige Firma im August September 2003 nochmals be­auftragt, eine ergänzende Grundwasserbeprobung aus zwei Messstellen auf dem Hauptgrundstück zu entnehmen und nach Schwermetallen zu untersuchen.

Im August 2005 wurde von der Firma BGC (Boden- und Grundwasser – Consulting GmbH), im Auf­trag der Umweltverwaltung des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg von Berlin, aufbau­end auf die zu­vor ge­nannten Gutachten ein ergänzendes Gutachten: "Quantifizierung des Schadstoffaustrages aus einem LCKW-Schaden[55] am Hafen Tempelhof in 12099 Berlin” für die Bodenbelastung im Bereich der östli­chen Mole er­stellt.

Verkehrsplanerische Studie

In einer verkehrsplanerischen Studie wurde die innere und äußere Erschlie­ßungssi­tuation für den Kun­den- und Lieferverkehr des geplanten Einkaufszentrums unter­sucht. Ge­genstand der Untersu­chung waren die Qualität des Verkehrsablaufs im öffentlichen Stra­ßenraum, insbesondere im Hinblick auf die Knoten­punktbereiche Tempelhofer Damm / Ordensmeis­terstraße sowie Parkhausein- und -ausfahrt und den Bereich der Ab­fertigungsanlagen, sowie die Ermittlung der erfor­derlichen Stellplatz­zahl und des künftigen Verkehrsaufkommens für die Prognosezeitpunkte 2008 und 2015. Als schwie­rig erwies sich hierbei insbe­sondere die Prognose des Verkehrsaufkom­mens für den voraussichtli­chen Zeitpunkt der Eröffnung des Vorhabens, da für das Jahr 2008 kein Netzmodell, die erforderliche Grundlage einer Prognose, vorlag.

Schalltechnisches Gutachten

Zur Ermittlung der schalltechnischen Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurde unter Berück­sichti­gung der Daten der o.g. verkehrsplanerischen Studie für die frühzeitige Beteiligung ein schall­technisches Gutachten erstellt, das aufgrund der fortgeschrittenen Planung überarbeitet und insbe­sondere um Aussa­gen zum Nacht-Zeitraum ergänzt wurde. Hierbei wurde auch die im Außenraum beabsichtigte gastrono­mische Nutzung berücksichtigt.

Lufthygienisches Gutachten

Zur Ermittlung der lufthygienischen Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurde ein Gutachten erstellt, in dem Schadstoffimmissionen für die fünf Szenarien Istzustand, Nullfall 2008/2015 (Schad­stoffbelastung in 2008/2015 ohne Realisierung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kultur­zentrums) und Plan­fall 2008/2015 (Schadstoffbelastungen in 2008/2015 nach Realisierung des Ein­kaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums) berechnet werden.

Eingriffs-/Ausgleichsgutachten einschließlich Einzelbaum- und Biotopty­pen­kar­tierung

Eine erste Bestandsaufnahme der Biotoptypen und Kartierung der Einzelbäume, die gem. Berliner Baumschutzverordnung unter Baumschutz stehen, erfolgte im März 2006 am unbe­laubten Gehölz. Eine ergänzende differenzierte Einschätzung der Vitalität der Bäume und der Bewertung der Biotop­typen erfolgte innerhalb der Vegetationsperiode im belaubten Zu­stand im Juli 2006. Die Zuordnung der Biotoptypen erfolgte nach der aktuell gültigen Biotoptypenliste Berlins.[56]

-          Monitoring

Durch die Regelungen zur Umweltüberwachung nach § 4c BauGB und nach der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB wird die Gemeinde verpflichtet, die erheblichen Auswirkun­gen der Durchfüh­rung der Bauleitpläne auf die Umwelt zu überwachen, um insbesondere unvorherge­sehene nachtei­lige Aus­wirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu er­greifen.

Es war der ausdrückliche Wille des Gesetzgebers, keine Parallelstrukturen aufzubauen, son­dern für das Monitoring bestehende Informationssysteme zur Umweltsituation hierfür zu nutzen und Doppel­arbeit zu vermieden. Die zuständigen Fachbehörden sollen dem Plangeber die im Rahmen ihrer Tä­tigkeit ermittelten relevanten Daten zur Verfügung stellen.

Das in Bezug auf das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren erforderliche Monitoring umfasst im Wesentlichen die Bodenbelastungen und die Lärmbelastung durch den motori­sierten Verkehr auf den öffentlichen Straßen.

Die in Teilen des Plangebietes vorhandenen Bodenbelastungen sind auch künftig zu überwa­chen. Dieses ist Gegenstand der Tätigkeit des bezirklichen Umweltamtes. Die beabsichtigte Entsiegelung auf der östlichen Mole ist dem FB Umwelt des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg anzuzeigen. Der FB Umwelt wird die in diesem Zusam­menhang erforderlichen Maßnahmen, z. B. eine unterirdische Versiegelung der östlichen Mole, an­ordnen. Bereits angeordnet wurde der Erhalt von Grundwasser­messstellen auf dem Vorhabengrund­stück, die ebenfalls der Überwachung der Auswirkungen von potenziellen Bodenbelastungen dienen.

Belastete Böden sind den fachgesetzlichen Regelungen entsprechend fachgerecht zu entsor­gen. Hierüber ist ein Nachweis gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg zu erbringen.

Auswirkungen auf den Menschen können insbesondere durch die im Umfeld des Plangebietes vor­handenen Lärmbelastungen hervorgerufen werden, die aus dem Verkehrsaufkommen auf den öffent­lichen Straßen resultieren. Die entsprechende Umweltüberwachung erfolgt, aufgrund der komplexen Einflussfaktoren im Rahmen der üblichen Tätigkeit durch die Fachbehörde bei der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz. Ergänzend wird der Vorha­benträger im Durchfüh­rungs­vertrag zu Lärm­messungen nach Fertigstellung des Vorhabens ver­pflichtet, um den Effekt von lärmmindernden Maßnahmen zu überprüfen. Die Verpflichtung umfasst eine Messung des Verkehrs­lärms ½ Jahr nach Inbetriebnahme des Vorhabens sowie ein weiteres Mal im Jahr 2015. ­Die Mess­punkte und Messreihen sind mit dem FB Umwelt abzustimmen.

Zur Überwachung der Luftreinhaltung, die hier nicht als erheblich eingestuft wurde, besteht be­reits ein Berlin weites Messnetz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, das prinzipiell für Monitoring­zwe­cke geeignet ist. Allerdings werden im Ergebnis des lufthygienischen Beitrags zur Umweltprüfung keine erheblichen Auswirkungen auf die Luftqualität erwartet, sodass ein luft­hy­gienisches Monitoring nicht erforderlich ist.

-          Allgemein verständliche Zusammenfassung

Im Umweltbericht erfolgt im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB auf Grundlage einer Bestandsaufnahme und Bewer­tung des aktuellen Zustandes der Umwelt im Untersuchungsraum, eine Ermittlung der zu erwarten­den vorhabenbedingten Umweltauswirkungen für die Schutzgüter: Mensch Boden, Wasser, Klima, Pflanzen/Tiere, Ortsbild, Kultur und Sachgüter.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hat eine Fläche von ca. 4,8 ha.

Der Vorhabenträger beabsichtigt, auf der Fläche des Hafens Tempelhof ein modernes Zen­trum mit Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Freizeiteinrichtungen auf einer Geschossfläche von insgesamt 62.750 m² zu realisieren.

Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch Neubauten an der Ordensmeister­straße sowie entlang des Tempelhofer Dammes und an der Grundstücksgrenze im Osten ergänzt. Hier soll ein Ein­kaufszentrum mit kerngebietstypischen Nutzungen entstehen. Er­gänzend zu Einzelhandels­betrieben sollen weitere gewerblich ge­nutzte Flächen (z.B. Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur-, Sport-, Fit­ness- und Freizeitein­richtungen sowie Büronutzungen in begrenztem Umfang) realisiert werden.

Der Untersuchungsraum umfasst den Geltungsbereich des vorhaben­bezogenen Bebauungsplans 7-20VE Tempelhofer Hafen, sowie darüber hinaus gehende Bereiche, die im Hinblick auf zu erwartende bzw. mögliche Umweltauswirkungen im potenziellen Wirkraum des Vorhabens liegen. Diese Be­reiche umfassen im Westen und Norden den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße einschließ­lich der angrenzenden Wohn­bebauung, im Osten die Randbereiche der angrenzenden Gewerbeflä­chen und im Süden den Teltowkanal.

Die Darstellung der Bewertung der aktuellen Bestandsituation der Schutzgüter sowie die Darstellung der zu erwartenden Umweltauswirkungen erfolgt auf der Grundlage der durchgeführten Kartierungen und Fachgutachten.

Im Anschluss daran werden Hinweise zu deren Vermeidung, Verminderung und Kompensation sowie Ausgleichsmaßnahmen, unter Berücksichtigung der Festset­zungen im vorhabenbezogenen Bebau­ungs­plan benannt.

In Hinblick auf die geplante weitgehende Neugestaltung des Plangebietes bestehen nur in begrenz­tem Umfang Möglichkeiten zur Umsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich von Umweltauswirkungen. Diese beinhalten die

        Erhaltung von Einzelbäumen, Neupflanzung von Bäumen und Neuanlage von Vegetationsfläche (Ausgleichs- und Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Pflanzen und Tiere)

        Verwendung sickerfähiger Beläge (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Boden und Was­ser)

        Dachbegrünung (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Wasser, Klima / Lufthygiene, Pflan­zen und Tiere)

        Schutzmaßnahmen für gebäudebrütende Vögel (Ausgleich- und Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Tiere)

        Maßnahmen zur Minderung der Lärmimmissionen (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Mensch)

        Maßnahmen zur Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastung (Minderungsmaß­nahme für das Schutzgut Mensch).

 

Auch nach der Umsetzung der dargestellten Maßnahmen verbleiben nachteilige nicht vermeid- oder ausgleichbare Auswirkungen:

eine Neuversieglung von 7.527 m²,

ein Biotopverlust von 2.933 m²,

ein Baumverlust von 57 Einzelbäumen die gem. BaumSchVO unter Schutz stehen,

Auswirkungen auf lokalklimatische Verhältnisse durch Vegetationsverlust.

 

Der Umfang der dafür erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen wird im Zuge der Eingriffsbilanzierung nach dem Verfahren zur Ermittlung von Kostenäquivalenten bilanziert und beträgt umgerechnet in Geldwert 124.763,20 Euro, davon entfallen 104.911,20 EUR auf das Vorhabengrundstück und 19.852,00 EUR auf Bäume im öffentlichen Straßenraum.

Dieser Ausgleich erfolgt außerhalb des Plangebietes durch Maßnahmen, die im Durchführungsver­trag gesichert werden.

Das Monitoring umfasst im Wesentlichen die Bodenbelastungen und die Lärmbelastung durch den motori­sierten Verkehr auf den öffentlichen Straßen. Hinsichtlich der Bodenbelastungen, sowie der Luft- und Lärmbelastungen sind fachrechtliche Regelungen bzw. gesamtstädtische Überwachungs­strukturen vorhanden, die auch im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens ge­nutzt werden können.

Aufgrund des Einsatzes eines speziellen Asphalts ist eine darüber hinausgehende Überwachung der Wirksamkeit der Maßnahme erforderlich, die im Durchführungsvertrag gesichert wird.

 

Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen

Die Abwägung der einzelnen Festsetzungen erfolgt auf Grundlage der vorhergehenden grundsätzli­chen Überlegungen. Im Folgenden wird die Abwägung bezogen auf die einzelnen Festsetzungen kon­kreti­siert. Sie bezieht die Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung mit ein.

-          Art der Nutzung

              (zeichnerische Festsetzung)

Im Plangebiet wird entsprechend des beabsichtigten Gesamtvorhabens eine Mischung von Einzel­handel, kulturellen Nutzungen, Dienstleistungen und Freizeiteinrichtungen verschiedener Art er­mög­licht. Gemäß den vor­hergehend dargestellten Zielen und der Funktion des Gebietes wird als Art der Nut­zung sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 der Baunutzungsverordnung festgesetzt. Die Festset­zung eines sonstigen Sondergebietes ist erforderlich, um die städte­bauli­chen Ziele zu erreichen und die notwendige Konflikt­bewältigung zu gewährleisten.

Die Schwerpunkte der einzelnen Nutzungen sind unter Berücksichtigung der spezifischen städte­bau­lichen Situation räumlich ungleich verteilt. Während an der Ordensmeister­straße und dem Tempel­hofer Damm die Einzelhandelsnut­zung dominiert, soll sie auf der östlichen Mole nur eine ein­ge­schränkte Bedeutung haben. Hier, auf den begrünten Molen und im Hafenbecken liegt der Schwer­punkt bei freizeitbezogenen und gastronomischen sowie kulturellen Angeboten.

Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes ist auch notwendig, weil sich die angestrebte Nut­zungsmi­schung in diesem Bereich von den Gebiets­typen der §§ 2 bis 9 BauNVO wesentlich unter­scheidet. Insbeson­dere die zur angemessenen Beurteilung der Aus­wirkungen auf die gesamtstädti­sche Zen­trenstruktur notwen­dige Be­grenzung der Verkaufsfläche ist ein wesentlicher Aspekt für die Festset­zung eines sonstigen Sonderge­bietes. Darüber hinaus werden im sonstigen Sondergebiet selbstständige Büro- und Ver­wal­tungsgebäude nicht zugelassen, sodass die Festsetzung eines Kern­gebietes nicht mög­lich ist. Die Festsetzung des sonstigen Sondergebietes mit der Zweckbestim­mung "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum" ist eine Festsetzung im Sinne von § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO, da ergänzend zum Einkaufszentrum auch ein multifunktionaler Charakter durch die funktio­nelle Zusammenfassung be­stimmter, aufeinander bezo­gener Anlagen, die im Zuläs­sigkeitska­talog bestimmt sind, erfolgt. Ergän­zend zu Einzelhandels­betrie­ben sind im sonstigen Son­dergebiet Anlagen für kultu­relle, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Dienstleis­tungsbetriebe, Einrichtungen der Gastronomie sowie bestimmte Ver­gnügungsstätten zulässig. Nicht zulässig sind Vergnügungs­stätten zur Schau­stellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Vi­deo- oder ähnli­che Vorführungen, da diese dem Ziel der Aufwertung des Standortes widersprechen.

Das Hafenbecken soll in Anlehnung an seine historische Kontur rekonstruiert werden. Die westliche Mole wird hierzu wieder in Anlehnung an die historische Kontur, die noch anhand der ursprünglichen Flurstücksgrenze nachvollziehbar ist, hergestellt. Darüber hinaus wird die nachträglich erfolgte Er­weite­rung des Ha­fenbeckens im nordwestlichen Bereich wie­der rückgängig gemacht.

Die Wasserfläche des Hafens wird in die künftige Nutzung integriert. Hier sind Stege, Pontons, Liege­plätze sowie Veranstaltungsschiffe (z. B. Restaurant-/ Gastronomieschiffe) und / oder Veranstal­tungs­büh­nen (als Pontons oder Veranstaltungsschiff) möglich.

 

Art und Umfang der Nutzung (Flächenbilanz)

Flächennutzung

Fläche in m²

Anteil

Sonstiges Sondergebiet

30.329

 

63 %

 

Gleichrichterwerk (nachrichtliche Übernahme)

612

 

1 %

 

Private Wasserfläche (Hafenbecken)

13.520

 

28 %

 

Planfestgestellte Landfläche (WSA)

388

 

1 %

 

Planfestgestellte Wasserfläche (Hafeneinfahrt)

822

 

2 %

 

Verkehrsfläche

2.368

 

5 %

 

Gesamt

48.039

 

100 %

 

Bezugshöhe dieser Flächenbilanz ist das Geländeniveau des Hafens.

Sonstiges Sonder­gebiet "Ein­kaufs-, Dienst­leistungs-, Freizeit- und Kultur­zen­trum"

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzungen 1.1)

Im sonstigen Sondergebiet soll ein Zentrum für Handel, Dienstleistung, Kultur und Freizeit, d.h. ein Ein­kaufs­zentrum mit groß­zügigen Mall-Flächen, Dienstleistungsbetrieben und gastronomi­schen An­geboten, die ergänzt wer­den durch kulturelle Nutzungen sowie Ein­richtungen der Freizeit-, Sport- und Well­nessbranche, entstehen.

Einzelhandel in Kom­bination mit freizeitbezogenen Nutzun­gen gehört zu den typischen Nutzungsar­ten in städtischen Zen­tren. Einzelhandel hat eine erhebliche Bedeutung für die Attraktivi­tätssteigerung des Berei­ches und bildet den Schwerpunkt der Nutzungen. Die zulässige Fläche für Einzelhandel im Be­reich dieses vorhabenbe­zogenen Bebauungsplans wird aus gesamtstädtischen und städtebauli­chen Erwägungen heraus auf eine Verkaufsfläche von maximal 19.500 m² in Einzelhandelsbetrieben be­schränkt. Ein wesentlicher Grund hierfür ist das Ziel, eine einseitige Nutzung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums im besonderen Stadtteilzentrum am Tempelhofer Damm zu vermeiden.

Die Verkaufsfläche umfasst alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen der einzelnen Einzelhandelsbetriebe im Einkaufszentrum, einschließlich der innerhalb der Einzelhandels­betriebe liegenden Gänge, Treppen, Kassenzonen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schau­fenster und Freiflächen. Zur Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe zählen auch für den Kunden zugängliche Lagerflächen sowie Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, ferner der Kassenvorraum, einschließlich des Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsor­gen des Verpackungsmaterials sowie der Windfang. Freiflächen von Einzelhandelsbetrieben zählen zu den Verkaufsflächen, soweit sie dauerhaft bzw. saisonal und nicht nur kurzfristig (maximal 30 Tage im Jahr) für den Verkauf genutzt werden.

Nicht zu den Verkaufsflächen gehören die Verkehrsflächen der Mall (Ladenstraße), auch wenn diese temporär für wechselnde Verkaufsausstellungen auf nicht mehr als 500 m² genutzt werden, Flächen für die Gastronomie, Flächen für die Lebensmittelzubereitung, die von Kunden zwar einsehbar sind, die jedoch durch Glasscheiben und Türen vollständig von den Verkaufsräumen und Thekenberei­chen abgegrenzt sind, Flächen für Dienstleistungsbetriebe, Flucht-, Liefer- und Rettungswege, die nicht bzw. nur im Notfall für den Kunden zugänglich sind sowie die Platzflächen außerhalb des Ein­kaufs­zentrums, auch wenn dort Wochenmärkte (bis zu zweimal pro Woche) oder ähnliche temporäre Ver­anstaltungen (an bis zu 30 Tagen pro Jahr) stattfinden. Die Verkehrsflächen der Mall werden ge­gen­über den Flächen der Einzelhandelsbetriebe in der Regel durch bewegliche Türen, die nach Ge­schäfts­schluss geschlossen werden, abgegrenzt. Soweit jedoch Teilflächen der Mall vor den Einzel­handelsbetrieben dauerhaft (mehr als 30 Tage im Jahr) oder in einer Tiefe von mehr als 1,50 m für die Warenpräsentation der Mieter genutzt werden, gehören diese Teilflächen zu den Verkaufsflä­chen.

Die Platzflächen außerhalb des Einkaufszentrums gelten jedoch dann und insoweit als Verkaufsflä­chen, als dort dauerhaft Verkaufsstände für im Einkaufszentrum angesiedelte Ein­zelhandelsbetriebe eingerichtet und betrieben werden.

Eine differenzierte Regelung der Sortimente erfolgt – hier im besonderen Stadtteil­zentrum – nicht. Eine Sortimentsbegrenzung als planerische Feinsteuerung kommt insbe­sondere in Betracht, um aus städtebaulichen Gründen Standorte von innenstadtrelevanten Einzel­handelsbetrie­ben vor Standorten am Stadtrand und in Gewerbebetrieben abzusichern, d.h. zum Schutz des besonderen Stadtteilzen­trums vor negativen Beeinträchtigungen. Da es sich hier um ei­nen Standort in Zentrumslage (vgl. Ka­pitel - Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, Seite 9) handelt, ist kein zwingendes Erfordernis für eine ergänzende Festset­zung herzuleiten.

Eine dem Differenzierungsgrad im 2002 erstellten Gutachten[57] entspre­chende Zuweisung einzelner Sorti­mentsbereiche auf verschiedene Standorte innerhalb des besonde­ren Stadtteilzen­trums er­scheint städte­baulich eher problematisch. Derart differenzierte Festsetzungen setzen voraus, dass städtebauliche Gründe dafür ange­führt werden können, dass innerhalb des be­sonderen Stadtteilzentrums an einem be­stimmten Standort bestimmte Warengruppen der zentrenre­levanten Sor­timente nicht angeboten werden dürfen, die einem anderen Teil des Stadtteilzentrums vorbehalten sind. Damit würde eine Überdifferenzierung geschaffen, die das Instrument der Bauleit­planung über­fordert. Der Be­bauungs­plan würde innerhalb des Zentrums erheblich in das Marktge­schehen ein­greifen und somit die Flexi­bilität, die erforderlich ist, um auf neuere Entwicklung in der Einzelhandels­branche zu reagieren, er­heblich einschränken. Dies wäre einer langfristigen Stärkung des gesamten Zen­trums nicht dienlich. Vielmehr muss der in der Bauleitplanung vorgege­bene Rah­men für die vor­gesehenen Nutzungen auch langfristig tragfähig sein. Auch soweit weitere Sortiments­beschränkun­gen im Rahmen der Fest­setzungen eines Sondergebiets zulässig sind, muss nicht von gegebenen Möglichkeiten vollständig Gebrauch gemacht werden. Der Plangeber bestimmt im Rah­men seiner planerischen Gestaltungs­freiheit, welches Maß an Konkretisierung von Festsetzungen der jeweiligen Situa­tion angemessen ist. Er kann dabei auch eine gewisse planerische Zu­rückhaltung üben (vgl. BVerwG, NVwZ 1998, 659). Da sich das Vorhaben am Hafen Tempelhof innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums befindet, ist eine weitere Differenzierung, welche Sortimente an diesem Standort angeboten werden dür­fen, etwa um insoweit einen Wettbewerb zwischen verschiedenen Standorten zu verhindern, nicht vor­gesehen. Die Verteilung der Warenangebote innerhalb des Zentrums wird deshalb nicht durch Fest­setzungen des vorhabenbezogenen Bebauungs­plans geregelt.

Auf dem Vorplatz am Tempelhofer Damm sind temporäre Marktnutzungen wie Wochenmärkte oder Weihnachtsmärkte einschließlich der erforderlichen technischen Ausstattung der Vorplatzfläche mög­lich, die zur Belebung der Außenflächen beitragen. Die Belieferung soll vom Tempelhofer Damm aus erfolgen. Detailregelungen erfolgen im Durchführungs­ver­trag.

Dienstleistungsbetriebe zählen untrennbar zu den Nutzungen eines Einkaufszentrums. Vor­rangig ent­sprechen publikums- und endverbraucherorientierte Dienstleistungen beispielsweise Rei­sebüros, Banken, Friseurbetriebe oder Reinigungen dem Charakter des sonstigen Sondergebietes.

Gastronomische Angebote sind ein wichtiger Baustein des Konzeptes und mittlerweile etablierter Be­standteil vieler Einkaufszentren. Hierbei kann es sich beispielsweise um Restaurants mit Sitzplät­zen oder Imbiss-ähnliche Betriebe handeln.

Neben dem ausschließlich der Versorgung dienenden Einkauf (Routineeinkäufe) hat sich in den ver­gangenen Jahren ein verändertes Verbraucherverhalten herausgebildet. Hierbei spielt die Verknüp­fung von Einkaufen und Freizeiterlebnis eine wichtige Rolle. Daher zählen auch Einrichtungen der Kultur, Unterhaltungs- und Freizeitbranche sowie Vergnügungs­stätten zu den zulässigen Nutzungen. Wich­tige er­gän­zende Nutzungen sind Einrichtungen der Sport-, Fitness-, Gesundheits- und Well­nessbran­che. Die im sonstigen Sondergebiet zulässigen Nutzungen müssen aufgrund ihrer Nut­zungs­­scharakte­ristika und der städtebaulichen Struktur nicht zwingend nur über das Einkaufszen­trum er­reichbar sein. Sie können auch über separate Zugänge verfügen, und sind damit unabhängig von den Öffnungs­zeiten des Einkaufszentrums nutzbar. Insbeson­dere in den oberen Geschossen des Spei­chergebäu­des und auf der östlichen Mole sind Nutzungen vorgesehen, die unabhängig vom ei­gentli­chen Ein­kaufszentrum zugänglich sein werden. Hierbei handelt es sich um kul­turelle und frei­zeitbe­zogene Nutzungen und / oder Ein­richtungen der Ge­sundheits- und Wellnessbranche. Zulässig sind auch Be­triebe des Be­herbergungsge­werbes.

Selbstverständlich sind auch ergänzende Nutzungen, die im Zusammenhang mit den zulässigen Nut­zungen ste­hen, zulässig. Hierzu zählen sowohl das Center-Management, als auch Büro- und Verwal­tungsnut­zungen, die für den Betrieb der einzelnen zulässigen Nutzungen erforderlich sind.

Wohnungen für Auf­sichts- und Bereit­schaftspersonen, sowie für Be­triebsinhaber und Be­triebs­­leiter sind im ge­samten sonstigen Sondergebiet ausnahmsweise zulässig. Eine darüber hinausgehende Wohnnut­zung wird im Hinblick auf den möglichen Störgrad durch die anderen zulässigen Nutzungen nicht zugelassen.

Einzelhandelsuntersuchung

Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens wurde eine Einzelhandelsuntersu­chung durchgeführt. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist demnach im Vergleich zu den rele­vanten Wettbewerbsstand­orten schwach positioniert; das Zentrum am Tempelhofer Damm, hat in den letzten Jahren an Stel­lenwert eingebüßt. "Insbesondere fehlt es dem Einkaufsbereich Tempelhofer Damm an qualifizierten Angeboten, die das vorhandene Angebotsspektrum, das – neben Karstadt – vor allem auf die Grund­versorgung abzielt, im Fachmarkt-/Fachgeschäftssegment ergänzt.

Unter diesen Aspekten ist eine Stärkung des Einkaufsbereiches Tempelhofer Damm durch zeitge­mäße Angebote nicht nur sinnvoll, sondern auch zwingend erforderlich, um im Bezirk adäquate Ver­sorgungsstrukturen zur Verfügung zu stellen."[58]

"Zentraler Bearbeitungspunkt des Gutachtens ist es aufzuzeigen, ob aufgrund der EKZ-Planung am Tempelhofer Hafen zentrale relevante Versorgungszentren im Bezirk Tempelhof-Schöneberg sowie den angrenzenden Bezirken beeinträchtigt werden.

So wird ... zu den möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen für den relevanten Ein­zelhandel (Stichwort: Umsatzumverteilungs- und -umlenkungsprozesse) in den relevanten Wettbe­werbs- bzw. Betrachtungsstandorten in Form von Modell-Rechnungen sowie zu möglichen städte­baulichen Auswirkungen (Stichwort: 'Umstrukturierung') als Folge von Betriebsaufgaben, induziert durch Umsatzumverteilungseffekte, gutachterlich Stellung genommen.

Untersuchungsrelevant sind vereinbarungsgemäß die folgenden zentralen Standorte:

-           Tempelhofer Damm (Besonderes Stadtteilzentrum),

-           Schloßstraße (Hauptzentrum),

-           Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße (Stadtteilzentrum),

-           Mehringdamm/Hallesches Tor (Stadtteilzentrum),

-           Hermannplatz/Kottbusser Damm/Karl-Marx-Straße (bipolares Hauptzentrum),

-           Johannisthaler Chaussee (Stadtteilzentrum) und

-           Mariendorfer Damm (Ortsteilzentrum)."[59]

"Unter Berücksichtigung der spezifischen Situation des Mikro-Standortes, der relevanten bestehen­den und perspektivischen Wettbewerbssituation sowie der spezifischen generellen Leistungsfähigkeit der im Branchen- und Besatzmix des Einkaufszentrums ’Tempelhofer Hafen’ vorgesehenen Einzel­handels­unternehmen (gemäß der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Aufstellung der Mietflä­chen vom 13. März 2006) haben die Gutachter für die geplante Centeranlage in Berlin-Tempelhof einen Brutto-Zielumsatz (inkl. MwSt.) geschätzt." Die zum Zeitpunkt der Untersuchung absehbaren Nutzungen, entsprechen einem typischen Branchenmix eines entspre­chenden Einkaufszentrums.

Hinsichtlich dieser Umsatzannahme des Vorhabens im Plangebiet "sowie der hierauf aufbauenden Verträglichkeitsuntersuchung wurde seitens der Gutachter dabei ausdrücklich eine hohe ’Messlatte’ im Sinne einer 'Worst-Case-Betrachtung' angesetzt, d.h. dass nach dem Prinzip der Vorsicht für die ge­plante Verkaufsfläche ein relativ hoher Umsatzwert als maximale Berechnungsgrundlage dient." [60]

"Basierend auf dem für das geplante Einkaufszentrum ’Tempelhofer Hafen’ angenommenen Brutto-Zielumsatzvolumen (inkl. Mehrwertsteuer) in Höhe von max. rd. 81,9 Mio. Euro p.a. stellt sich die an­zunehmende Situation der Umsatzrekrutierung für das Einzugsgebiet im Rahmen einer Modell­rech­nung wie folgt dar:

-           Ein wesentlicher Umsatzposten, der im Hinblick auf mögliche Umsatzumverteilungen/-neuorien­tierungen zu benennen ist, besteht in diesem Fall aus der Rückgewinnung von derzeit aus dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg abfließender Kaufkraft. Dies ist nicht zu­letzt darauf zurück­zufüh­ren, dass im Bezirksgebiet Tempelhof-Schöneberg eine Unterversorgung zu konsta­tieren ist, aus der erhebliche Kaufkraftabflüsse (u.a. zur Schloßstraße, zu den ’Gropius Passa­gen’, in die City West und in das südliche Umland) resultieren dürften. Diese Kaufkraftab­flüsse dürften hinsicht­lich ihrer räumlichen Orientierung sehr weit über das Berliner Stadtgebiet und Umland streuen und hinsichtlich ihrer (teilweise möglichen) Rückgewinnung im Bezirksge­biet selbst umvertei­lungs­neutral zu bewerten sein. Explizit werden diese anzunehmenden Um­satz­umverteilungen für die vier folgenden Standortbereiche/Zentren untersucht und dargestellt:

-           Schloßstraße (Hauptzentrum),

-           Mehringdamm/Hallesches Tor (Stadtteilzentrum),

-           Hermannplatz/Kottbusser Damm/Karl-Marx-Straße (bipolares Hauptzentrum) und

-           Johannisthaler Chaussee (Stadtteilzentrum).

-           Weitere Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen sind im Bezirksgebiet selbst zu erwarten, die für die folgenden Standortbereiche/Zentren aufgezeigt werden

-      Tempelhofer Damm (Besonderes Stadtteilzentrum),

-      Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße (Stadtteilzentrum) und

-      Mariendorfer Damm (Ortsteilzentrum)."[61]

 

Im Ergebnis stellen die Gutachter die folgenden einzelnen Sachverhalte fest:

-           "Nach den Modellrechnungen werden in den sieben untersuchungsrelevanten Zentren insgesamt rd. 44,7 bis 49,7 Mio. Euro umverteilt, was gemessen an dem dort insgesamt getätigten Umsatz­volumen von rd. 1,48 Mrd. Euro einer gesamten durchschnittlichen Umverteilungsquote von rd. 3,0 bis 3,4 % entspricht. Damit werden rd. 55 bis 61 % des prospektiven Zielumsatzes der ge­planten Centeranlage in den untersuchungsrelevanten Zentren umverteilt, wobei die Auswirkun­gen auf diese Standortlagen in der Modellrechnung unter dem Aspekt einer Worst Case Be­trachtung etwas übergewichtet werden. Mit anderen Worten: Hier wird der ungünstigste Fall dar­gestellt.

-           Die höchsten prozentualen Umsatzumverteilungen werden angesichts der räumlichen Nähe er­wartungsgemäß für das besondere Stadtteilzentrum Tempelhofer Damm selbst zu erwarten sein. Die absolute Umsatzumverteilung bewegt sich dort gemäß den Modellrechnungen in einer Spanne von rd. 11,2 bis 12,4 Mio. €, was – bezogen auf den derzeitigen Umsatz von rd. 122,2 Mio. € p.a. – einer Umverteilungsquote von rd. 9,1 bis 10,1 % entspricht.      
Warengruppenspezifisch werden dabei in der Worst-Case-Betrachtung Umverteilungsquoten von bis zu 16,7 % (Bekleidung, Textilien, Schuhe/Lederwaren) bzw. rd. 14,8 % (Technik) zu erwarten sein. Bei der Bewertung dieser Umverteilungsquoten ist aber darauf hinzuweisen, dass der ge­samte Einkaufsbereich (einschließlich des Planvorhabens) seine Position trotz der Umverteilun­gen deutlich verbessern wird. Den Gesamtumsatz, der sich heute für den gesamten Einkaufsbe­reich auf rd. 122 Mio. € beläuft, wird durch das Projekt ’Tempelhofer Hafen’ mit dem angenom­me­nen Umsatz von rd. 82 Mio. € - selbst bei den zu erwartenden Umverteilungen von bis zu rd. 12,4 Mio. € - auf über 190 Mio. € steigern können; den Umsatzumverteilungen in Höhe von rd. 10,1 % im ungünstigsten Fall steht also eine Umsatzsteigerung von bis zu rd. 57 % gegenüber.

-           Auch die zu erwartenden durchschnittlichen Raumleistungen des bestehenden Einzelhandels (unter Berücksichtigung der Umsatzumverteilungen) von rd. 3.900 Euro/m² VKF zeigen, dass hier im Berliner Vergleich keinesfalls unübliche Werte erreicht werden und somit auch unter be­triebs­wirtschaftlichen Aspekten keine 'kritischen' Werte erreicht werden.           
Damit wird die Position des Einkaufsstandortes Tempelhofer Damm eindeutig gestärkt und die Versorgungssituation im seit vielen Jahren erheblich unterversorgten 'Altbezirk' Tempelhof bzw. dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg erheblich verbessert. Dieses entspricht auch dem polyzentri­schen Ansatz des Berliner Zentrenkonzeptes, in dessen Kontext der Tempelhofer Damm seiner zugewiesenen Funktion als ’besonderes Stadtteilzentrum’ bisher nicht adäquat gerecht wird.       
Zudem werden Kaufkraftabflüsse in das Berliner Umland (die vor allem den Einkaufszentren ent­lang des Berliner Ringes zugute kommen) reduziert und damit auch der Einzelhandelsstand­ort Berlin insgesamt gestärkt.

-           Auch die zu erwartenden Umverteilungsquoten für das Ortsteilzentrum Mariendorfer Damm (Um­verteilungsquoten von insgesamt rd. 7,0 - 7,7 %) sind als recht hoch einzuschätzen, da der Ma­ri­endorfer Damm exakt die Achse markiert, die für das Einzugsgebiet des Einkaufsbereiches Tem­pelhofer Damm (zukünftig mit EKZ ’Tempelhofer Hafen’) maßgeblich ist. Allerdings liegen die abso­luten Werte der Umverteilung auf sehr niedrigem Niveau (insgesamt max. 1,2 Mio. € - das entspricht gerade einmal einem Drittel des Umsatzes eines üblichen Lebensmittel-Discoun­ters), sodass trotz der warengruppenspezifischen Umverteilungsquoten von bis zu 15,4 % (in den tex­tilen Sortimenten) keine Gefährdung der für ein Ortsteilzentrum maßgeblichen Nahver­sorgungs­situation zu erwarten ist.

-           In den übrigen untersuchungsrelevanten Zentren bewegen sich die zu erwartenden Umvertei­lungsquoten auf einem niedrigen einstelligen Niveau. Hierbei reicht die Spanne (jeweils Maxi­malwerte) von rd. 0,5 % (Mehringdamm / Hallesches Tor) bis rd. 2,9 % (Schloßstraße - waren­gruppenspezifisch bis max. 5,0 %) sodass auch hier nach geltenden Maßstäben keine städte­baulichen Auswirkungen zu erwarten sind."[62]

Die Gutachter kommen abschließend zu dem Gesamtergebnis, dass "mit den aufgezeigten rechneri­schen Umsatz-Umverteilungsquoten in Folge der geplanten Etablie­rung eines rd. 19.500 m² VKF gro­ßen Einkaufszentrums der Schwellenwert von 10 %, ab denen mög­liche städtebauliche Auswir­kun­gen nicht auszuschließen sind, nahezu in allen untersuchten Zentren deutlich unterschritten wird, zumal wenn man berücksichtigt, dass der angenommene Zielumsatz und die Modellrechnung ein 'Worst-Case-Szenario' darstellen."

Insgesamt stellen die Gutachter fest, dass die höchsten Umsatzeinbu­ßen im Bereich Tempelhofer Damm - bis zu insgesamt rd. 10,1 % mit warengruppenspezifisch teil­weise höheren Werten selbst (vgl. 2. Spiegelstrich auf S. 21) - zu erwarten sind, dieses aber durch den erheblichen Bedeutungs­gewinn für das Zentrum insgesamt mehr als aufgewogen wird.

Eine wie auch immer geartete Gefährdung der bestehenden einzelhändlerischen und städtebaulichen Strukturen in den übrigen untersuchungsrelevanten Standortlagen / Zentren durch die Neuetablierung des geplanten Einkaufszentrums kann angesichts der teilweise sehr geringen absoluten Umvertei­lungsvolumina und der überwiegend sehr geringen Umverteilungsquoten ausgeschlossen werden." [63]

Wasserfläche

              (zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzung 1.2)

Die – insbesondere freizeitbezogene und kulturelle – Nutzung der Wasserfläche ist ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtkonzeptes. Die Hafen- und Wasserfläche wird stärker einer öffentlichen Nut­zung zugänglich gemacht als im bisherigen Bestand. Zur Erarbeitung von Vorschlägen für potenzielle Nutzungen wurde im Sommer 2006 ein Gutachterverfahren zu den Außenanlagen durchgeführt, in dessen Rahmen auch Vorschläge für die wasserseitige Nutzung unterbreitet wurden.

Mit dem Entwurf des 1. Preisträgers, der Grundlage der weiteren Realisierungsplanung und der Fest­setzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, wird das Konzept eines Stadthafens mit einem vielfältigen Angebot verfolgt. Es wurde vorgeschlagen, im Hafenbecken umlaufend hafentypi­sche Anlegestege anzuordnen und die Nutzbarkeit der Wasserfläche über flexibel einsetzbare Pon­tons weiter zu erhöhen. Die Anforderungen des Denkmalschutzes wurden über einen deutlichen Ab­stand zwischen Stegen und bestehender Hafenkante umgesetzt. Liegeplätze und Veranstaltungs­schiffe tragen zur Belebung des Hafenbeckens bei.

Dementsprechend sind innerhalb der Wasserfläche mit der Zweckbestimmung "Freizeit, Erholung und Kultur" wasserseitige Nutzungen zugelassen. Entsprechend dem gegenwärtigen Planungsstand han­delt es sich um Steganlagen, Pontons, Liegeplätze für Sportboote sowie dauernd verankerte Gastro­no­mie- und Veranstaltungsschiffe. Um eine Verbindung für Fußgänger zwischen den Molen zu er­möglichen, wird eine Handkurbelfähre zugelassen. Darüber hinaus ist es aus schifffahrtstechni­schen Gründen erforderlich, die Liegestelle eines Arbeitsschiffes des Wasser- und Schifffahrtsamtes im Ha­fenbecken zuzulassen.

Die Sicherung eines Mindestumfangs an wasserseitigen Nutzungen auf 10 % der Was­serflä­che er­folgt im Rahmen des Durchführungsvertrages. Damit die Was­serfläche gleichzeitig als prä­gendes Element erkennbar bleibt, wird der Umfang dauerhafter Nutzungen im vorhabenbezogenen Be­bau­ungsplan auf 25 % der privaten und plan­festgestellten Wasserfläche begrenzt. Da die Was­serfläche auch durch die Liege­stelle des Wasser- und Schifffahrtsamtes genutzt wird, ist es gerecht­fertigt und erforderlich, auch die planfestgestellte Wasserfläche als Berechnungsgrundlage mit heran­zuziehen, da ansonsten für die übrigen Nutzungen zu wenig Fläche verbleiben würde.

Für die Realisierung der einzelnen Nutzungen ist ergänzend eine wasserrechtliche Genehmigung er­for­derlich.

-          Maß der Nutzung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt im sonstigen Son­dergebiet Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum bauliche Anlagen durch die Ausweisung der Grundflächen mittels Bau­grenzen unter An­gabe der zulässigen Oberkanten als Höchstmaß sowie der zulässigen Geschossflä­che (Bau­körper­ausweisung) fest.

Geschossfläche

(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.4)

Insgesamt sind im Plangebiet künftig 62.750 m² Ge­schoss­fläche zuläs­sig. In dieser Fläche enthalten sind sowohl die Flächen für Stellplätze in Vollgeschossen (Geschosshöhe von bis zu 3,2 m und da­mit über der Grenze von 2,3 m), als auch die Flächen für gas­tronomische Nutzungen auf den Molen (zur Zusammensetzung der Geschossfläche vgl. Kapitel - Kurzdarstellung der Inhalte und wichtigsten Ziele und Inhalte des vorhaben­be­zogenen Bebauungsplanes, Seite 19). Die Ge­schossflächenzahl liegt damit im sonstigen Sonderge­biet bei 2,0. Die durch § 17 Abs. 1 BauNVO zulässige Obergrenze des Maßes der bauli­chen Nut­zung mit einer GFZ von 2,4 für sonstige Sonder­gebiete wird damit nicht überschritten.

Typisch für Einkaufszentren ist es, dass die Geschosshöhe in Teilbereichen, z.B. in den Mall-Flächen, eine Höhe von 3,5 m überschreitet. Diese Flächen gehen aufgrund der Tatsache, dass eine maximale Oberkante für die Gebäude festgesetzt wird, gemäß der Baunutzungsverordnung nur einfach, d.h. als ein Geschoss, in die Berechnung der Geschossfläche ein.

Aufgrund der Nutzungen im sonstigen Sondergebiet ist mit einem großen Umfang an Technik-Flä­chen zu rech­nen (teilweise Vollklimatisierung mit einem damit verbundenen hohen Technik-Anteil). Der Umfang erforderlicher Tech­nik-Flächen ist für das sonstige Sondergebiet zum gegenwärtigen Zeit­punkt nicht sicher prognostizierbar. Gleichzeitig soll das Erfordernis von Technikflächen nicht zu einer übermäßi­gen Reduktion der ange­strebten Nutzflächen führen. Daher werden diese Flächen nicht auf die zulässige Geschossfläche angerechnet. Da die Technikgeschosse voraussichtlich als Staffelge­schosse im Sinne der Bauordnung für Berlin einzu­stufen sind, hat die Festsetzung im We­sentlichen klarstellen­den Charakter.

Da es sich bei den potenziellen Nutzungen auf der Wasserfläche um spezielle Anlagen handelt, die sich nicht auf dem Baugrundstück befinden und deren Geschossfläche zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht ab­schließend bestimmbar ist, sind etwaige Geschossflächen dieser Nutzungen nicht ent­hal­ten. Darüber hinaus ist für diese Nutzungen eine gesonderte wasserrechtliche Genehmi­gung er­forderlich.

Grundfläche

Städtebauliches Ziel ist es, das Hafengelände einer langfristig tragfähigen Nutzung zuzuführen, bei denen auch die öffentlichen Interessen ange­messen berücksichtigt werden. Grundlage der neuen Nutzung ist ein städtebauliches Konzept, mit dem eine Bebauung von Teilflä­chen einhergeht. In die Abwägung der Festsetzung der überbaubaren Fläche ist auch der künftige Versiegelungsgrad im Plangebiet eingegangen, der wie in der gegenwärtigen Situation auch künftig hoch sein wird.

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen als Baukörper­festsetzung, zum Teil als erweiterte Baukörperfestsetzung festgesetzt, d.h., die überbaubare Grundstücksfläche entspricht der maximal zulässigen Grundfläche der baulichen Anlagen. Die so durch die Planzeichnung kon­kret be­stimmte Fläche der Baukörper ist eine Festsetzung im Sinne des § 16 BauNVO zur Bestim­mung des Maßes der Nutzung und Be­rech­nungsgrundlage für die Grundflächenzahl (GRZ) gem. § 19 BauNVO; zudem legt sie zugleich die über­baubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest.

Aus diesen Festsetzungen resultiert für das Vorhabengrundstück eine GRZ von 0,73. Die durch § 17 Abs. 1 BauNVO zulässige Obergrenze des Maßes der bau­lichen Nutzung hinsichtlich der GRZ von 0,8 wird damit eingehalten.

Unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte und der Abwägung einer tragfähigen künftigen Nut­zung gegenüber einer umfangreicheren Entsie­gelung und Begrünung wurde eine Entscheidung zu­gunsten des vorge­stellten Konzeptes getroffen. Hierbei ist auch die Festsetzung des Biotopflächen­faktors von 0,3 durch den für das Plangebiet geltenden Landschaftsplan in die Abwägung eingegan­gen, auch wenn in die Berechnung des Biotopflächenfaktors auch überbaubare Flächen (z. B. Dach­begrünung) eingerechnet werden. Dieses geschah auch im Hinblick darauf, dass die Außenanlagen nach Umsetzung des Konzeptes insgesamt bes­ser nutzbar sind. Zudem wird die öf­fentliche Zugäng­lichkeit gesichert, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht gegeben ist. Berücksichtigt wurde auch, dass die Wasserfläche des Hafens, die aus formellen Gründen nicht in die Berechnung der GRZ ein­bezogen werden kann (Die Wasserfläche zählt, obwohl sie Teil des privaten Grund­stückes ist, nach der Baunut­zungsverordnung nicht zum Bauland, das die Berechnungs­grundlage der Grundflächen­zahl bildet), dazu beiträgt, dass nicht der Ein­druck einer hochverdichteten Bebauung entsteht.

Baugrenzen und Gebäudehöhen / Bauweise

(zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzungen 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 und 3.5)

Die Baugrenzen und Gebäudehöhen orientieren sich an dem mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schö­neberg abgestimmten städtebaulichen Konzept und den in Kapitel 0 dar­gelegten städtebaulichen Zielen. Die Baugrenzen ermöglichen gegenüber dem konkreten Vorhaben in der Regel einen gering­fügigen Spielraum von weniger als einem Meter. An städtebaulich bedeutenden Stellen, insbesondere der Eingangssituation an der Ecke Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße und am Westgiebel des Speichergebäudes wurde auf diesen Spielraum verzichtet. Für den Solitär zwischen Hafenbe­cken und Tempelhofer Damm erfolgt die Festsetzung eines Baufeldes, innerhalb dem ein skulptura­ler Baukör­per errichtet werden soll.

Die Oberkanten der Gebäude werden bezo­gen auf Meter über NHN festgelegt. Die Notwendigkeit einer Festset­zung in Metern über NHN ergibt sich aus den erheblichen Gelände­unterschieden im Plangebiet.

An der Ordensmeisterstraße wird ein Baukörper mit einer Höhe von 55,0 m über NHN, dieses ent­spricht etwa einer Höhe von 12,5 bis 15 m über dem Gehwegniveau, zugelassen. Damit wird eine räumliche Schließung des Straßenraumes erreicht. Die Gestaltung der Fassade ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Hierzu werden im ­Durchführungsver­trag Regelungen getroffen werden, die eine lang gestreckte monotone Fassa­den­struktur verhindern.

Dachaufbauten, die ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen dienen (z. B. Treppen­haus­kerne, Aufzugsüberfahrten, Lüftungs- / Klimaanlagen), sind im Gebäudeteil an der Ordensmeis­terstraße unter bestimmten Voraussetzungen ober­halb der zulässigen Oberkante von 55,0 m über NHN zulässig.

Dachaufbauten zur Aufnahme technischer Einrichtungen wie Lüftungs-/ Klimaanlagen dürfen eine Höhe von 60,5 m über NHN nicht überschreiten und müssen im Bereich vor dem historischen Spei­cher­gebäude einen Abstand von mindestens 10,5 m von der dem öffentlichen Straßenland zuge­wand­ten Baugrenze sowie einen Abstand von mindestens 15 m vom denkmalgeschützten Speicher­ge­bäude haben, durch den eine mögliche Beeinträchtigung minimiert wird. Sie sind damit so ange­ordnet, dass sie von der Ordensmeisterstraße nicht erkenn­bar sind. Im neuen Gebäudeteil östlich des Spei­chergebäudes beträgt der Mindestabstand der Dach­aufbauten von der Ordensmeisterstraße 6,0 m. Um die Sichtbarkeit der Dachaufbauten vom Tem­pelhofer Damm aus zu minimieren, wird darüber hinaus ein Mindestabstand von der östlichen Stra­ßen­begrenzungslinie des öffentlichen Straßenlan­des festgelegt. Eine weitere Verschiebung ist aus technischen Gründen nicht möglich.

Trep­penhäuser und Aufzüge sind aus technischen Gründen auch unmittelbar an den Baugrenzen bzw. Gebäudeaußenkanten erforderlich. Um eventuelle Beeinträchtigungen des Denkmals zu mini­mieren, wird ihre Höhe auf 58,0 m über NHN und ihre jeweilige Fläche auf 150 m² begrenzt.

Des Weiteren wird eine Überschreitung der zulässigen Oberkante um 1,0 m zur Herstellung von Brüstungen zugelassen.

Erforderliche Antennen, Schornsteine, sowie Ansaug- und Abluftrohre von Lüftungsanlagen können auch oberhalb der jeweiligen Oberkanten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen.

Der Umfang der Dachaufbauten auf dem Gebäudeteil an der Ordensmeisterstraße (OK 55,0 m über NHN) wird auf eine Fläche von 3.500 m² begrenzt. Dieses entspricht auch unter Berücksichtigung der 120 m² umfassenden Dachaufbauten auf dem Gebäude östlich des Hafenbeckens einem Anteil von rd. 16 % der gesamten überbaubaren Fläche im Plangebiet. Hierbei ist zu berücksichti­gen, dass we­sentliche Teile des Vorhabens, insbe­sondere der neue Platz am Tempelhofer Damm, das historische Speichergebäude und die bis zu 43,6 m bzw. 45,0 m über NHN hohe Bebauung auf der östlichen Mole für Dachaufbauten nicht bzw. nur in sehr einge­schränktem Umfang in Frage kommen. Daher ist es erforderlich, die Dachaufbauten im Wesent­lichen auf der Bebauung an der Ordensmeisterstraße zu konzentrieren.

Zum Speichergebäude schließen sich nach Norden die Verkehrsflächen des Einkaufszentrums an, deren Überda­chung mindestens 5 m niedriger ist als der Hauptbaukörper an der Ordensmeister­straße und damit auch baulich die Zäsur zum denkmalgeschützten Speichergebäude deutlich macht. Die Traufhöhe des denkmalgeschützten Speichergebäudes – die untere Traufhöhe liegt bei etwa 50,1 m über NHN – wird darüber hinaus durch die Festsetzung einer Oberkante von 49,6 m berücksichtigt. Hiermit wird erreicht, dass der Anschluss des Mall-Daches mindestens 0,5 m unterhalb der Traufhöhe des Spei­chergebäudes erfolgt.

Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch Baugrenzen in sei­nem Bestand festgeschrie­ben. Aufgrund der Baugrenzen für das Einkaufszentrum ist der Westgiebel vollständig freige­stellt und vom Tempelhofer Damm erkennbar. Auf Hafenniveau muss die neue Rampe vor dem Westgiebel des Speichergebäudes, mit der die Höhe zwischen dem Hafenniveau und dem Fußbodenniveau des Neu­baus überbrückt wird (ca. 1 m), einen Abstand vom Speichergebäude einhalten, damit die Ein­gangs­treppe entsprechend der historischen Situation erhalten werden kann. Festgesetzt werden dar­über hinaus die Traufhöhe und die First­höhe des bestehenden Gebäudes in den jeweiligen Gebäu­deteilen. ­Zur Nutzung des Ge­bäu­des und Wiederherstellung des historischen Charakters sind Gau­ben auch oberhalb einer Linie, die sich durch Verbindung von Trauf- und First­höhe ergibt, zulässig. Die denk­malrechtlichen Ver­pflich­tungen bleiben von den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungs­plans unberührt.

Von der östlichen Grundstücksgrenze hält der Hauptbaukörper einen Abstand von 6,5 m ein. In die­sem Bereich wird eine Zufahrtsrampe zum Hafengelände ermöglicht, die sowohl als Feuer­wehrzu­fahrt, als auch zur Erschließung der Liegestelle am Teltowkanal und als Zugang für Fußgän­ger und Radfahrer dient. Diese Rampe – die zum Nachbargrundstück hin eine geschlossene Wand aufweist – beginnt auf dem Höhenniveau der Ordensmeisterstraße (42,7 m über NHN). Bei der Höhenfestset­zung wurde berücksichtigt, dass zur seitlichen Begrenzung zum Nachbargrundstück eine Stützwand erforderlich ist, die das Niveau des öffentlichen Straßenlandes um bis zu 1,4 m überschreitet. Unter­halb der Rampe wird ein Regenwasserkanal (vgl. Kapitel 0, Seite 73) untergebracht.

Zum Tempelhofer Damm wird planungsrechtlich eine Bebauung bis an die Grundstücksgrenze er­möglicht, die jedoch durch bestehende Leitungsrechte und notwendige Abstände für Instandhal­tungs­arbeiten an der Stubenrauchbrücke eingeschränkt ist. Die Lage der Baugrenze unmittelbar am Tem­pelhofer Damm ist dennoch erforderlich, um eine Deckelung dieser Bereiche zu ermöglichen. Es soll vermieden werden, dass hier zwischen der öffentlichen Straße und dem Vorhaben eine Lücke ent­steht. Im Eingangsbereich Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße werden Gebäudehöhen ange­strebt, die der Höhenlage des östli­chen Gehweges des Tempelhofer Damms entsprechen. Durch text­liche Festsetzung wird ergän­zend geregelt, dass eine Überschreitung dieser Oberkante von 41,1 m über NHN durch Rampen, die der Verbindung mit den angrenzenden Flächen, die sich auf anderen Niveaus befinden, durch aus Sicherheitsgründen erforderliche Brüstungen und Attiken aus­nahms­weise zugelassen werden kann.

Die Höhe der Bebauung östlich des Tempelhofer Damms mit 42,1 m ü. NHN orientiert sich an dem höchstgelegenen Punkt des Tempelhofer Damms im Bereich der künftigen Bebauung. Hierdurch wird eine schräge Fläche vermieden, die die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt hätte. Darüber hinaus ermöglicht die Festsetzung die Realisierung einer ausreichenden Erdschicht für Baumpflanzungen. Der Höhenunterschied zwischen dem Gehweg Tempelhofer Damm und der entstehenden Platzfläche soll durch Treppen und Rampen überbrückt werden.

Die Oberkante der Bebauung von 42,1 m über NHN am Tempelhofer Damm kann durch Geländer, Attiken und Lichtkuppeln aus­nahmsweise überschritten wer­den. Diese Einrichtungen können zur Be­lich­tung der auf Hafenni­veau gelegenen Nutzungen und aus Sicherheitsgründen erforderlich sein. Insbesondere Richtung Hafenbecken und Teltowkanal ist aufgrund des dort bestehenden Höhenun­terschiedes von ca. 7 m eine bauliche Absicherung erforderlich.

Oberhalb des Niveaus von 42,1 m über NHN ist darüber hin­aus ein Bau­körper mit einer Höhe von 5 m am Tempelhofer Damm (47,1 m über NHN) und bis zu 8 m zum Hafengelände hin über Niveau des Platzes (50,1 m über NHN) zu­läs­sig, der den Ort definiert, gleichzeitig jedoch Sichtbezüge auf das Hafen­becken und das Spei­cher­gebäude ermöglicht. Seine westliche Grenze bildet das Leitungs­recht zugunsten der Ber­liner Wasserbetriebe. Zur Ermöglichung eines adäquaten und den techni­schen Vorschriften entspre­chen­den Einganges kann eine Überschreitung dieser Begrenzung auf einer Länge von bis zu 12 m um maximal 2 m zugelassen werden. Der Baukörper nimmt einen Ein­gang zum Einkaufs­zentrum, der gleich­zeitig Zugang zum Hafengelände ist, und weitere Nutzungen (ins­besondere Gas­tronomie), die zur Be­le­bung des Bereiches beitragen sollen, auf.

Nach Süden hält die künftige Bebauung einen Abstand von mehr als 5 m zum Gleichrichterwerk der U-Bahn. Hiermit wird den Anforderungen des ­Emissionsschutzes (elektromagnetische Felder) in aus­rei­chendem Umfang Rechnung getragen. ­Nach den Empfehlungen der zuständigen Fachbehörde (Senats­verwaltung für Stadtentwicklung) für die planerische Praxis bei Anlagen, von denen elektro­magneti­sche Felder ausgehen, ist dieser Ab­stand ausreichend, um im Normalfall am Rand der emp­foh­lenen Abstände sicher unterhalb der kriti­schen Werte/Grenzwerte zu liegen. Die Vorgaben der 26. BImSchV werden damit eingehalten.

Östlich des Hafenbeckens wird ein Baukörper unmittelbar an der Grundstücksgrenze er­möglicht. Eine Bebauung an der Grundstücksgrenze ist erforderlich, da zwischen dieser und dem Hafenbecken nur eine begrenzte Grundstücksbreite zur Verfügung steht. Zum Teltowkanal hin wird die Bebauungs­kante auf dem Nachbargrundstück aufgenommen, im Norden ein Abstand von mindestens 12 m von der Be­bauung des Einkaufszentrums eingehalten. Die Gebäudehöhe des Hauptbaukörpers orientiert sich an dem Gebäude auf dem benachbarten Grundstück. Bezug genommen wird hier auf die dort vorhande­ne Terrasse. In einem Abstand von mindestens 6 m darf die Bebauung 1,4 m höher sein, d.h. bis zu 45,0 m über NHN reichen. Brüstungen und andere Absturzsicherungen, die aufgrund der geplanten Nutzung der Dachfläche (Spielfläche) erforderlich sind, werden auf eine Höhe von 47,0 m über NHN, d.h. in der Regel maximal 2,0 m über der Oberkante begrenzt.

Zur Erschließung der Dachfläche des Gebäudes wird ermöglicht, dass die Oberkante auf einer Fläche von bis zu 100 m² um bis zu 4,0 m überschritten werden kann. Dieser Aufbau darf gleichzeitig als Spielgerät (Kletterturm) dienen. Oberhalb der Oberkante ist darüber hinaus das Aufstellen von Spiel­ge­räten zulässig. Darüber hinaus kann ein zweiter Dachaufbau mit einer Grundfläche von 20 m² und einer Höhe von 3,5 m über der zulässigen Oberkante, der aus Gründen des Brand­schutzes für einen zweiten baulichen Rettungsweg erforderlich ist, zugelassen werden.

Damit die Freifläche am Wasser auch außerhalb der Öffnungszeiten vom Tempelhofer Damm aus zugänglich ist, wird westlich des Speichergebäudes eine Überschreitung der Baugrenze um bis zu 4 m zur Errichtung einer Treppenanlage, die denkmalrechtlichen Anforderungen genügen muss, aus­nahmsweise zugelassen. Eine weitere Überschreitung zur Herstellung einer Treppenanlage wird im Bereich des weiter südlich gelegenen Solitärs ermöglicht. Es können beide Treppenanlagen realisiert werden.

Des Weiteren kann östlich des Speichergebäudes in Verlängerung des vorgesehenen Einganges an der Ordensmeisterstraße ein Vortreten vor die Baugrenze durch eine Treppenanlage zugelassen wer­den, um die Einbindung der Außenanlagen am Hafen in das Quartier zu verbessern. Eine behin­der­tengerechte Zugangsmöglichkeit besteht an dieser Stelle über Aufzüge im Gebäude.

Darüber hinaus treten einzelne Bauteile auf dem Baugrundstück, insbesondere Drehtüren, voraus­sichtlich bis zu ca. 3 m vor die Baugrenze. Dieses betrifft nicht die am öffentlichen Straßenland lie­genden Baugrenzen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen vor die Bau­grenze in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Insofern wurde davon abgesehen, hier spe­zielle Regelungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu treffen.

Zur Belebung des Hafenareals auch außerhalb der Öffnungszeiten des Einkaufszentrums wird auf den Molen jeweils ein Gebäude zur Nutzung durch Schank- und Speisewirtschaften zugelassen. Die Zulässigkeit wird textlich geregelt, um in begrenztem Umfang eine Flexibilität bei der Anordnung der baulichen Anlagen auf den Molen zu ermöglichen. Um die Funktion der Freifläche nicht zu stark zu beeinträchtigen, wird die Grundfläche jedes Gebäudes auf 250 m² begrenzt. Die Höhe der Gebäude darf höchs­tens 41,0 m über NHN betragen und liegt damit unter dem Niveau des Tempelhofer Damms / der Stubenrauchbrücke auf Höhe der Molen. Durch die Geschossflächen der jeweiligen Gebäude darf die insgesamt im Plangebiet zulässige Geschossfläche von 62.750 m² nicht über­schritten werden.

Einschränkung der Abstandsflächen

(zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzung 2.2)

Gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungs­plänen insbesondere die all­gemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeits­verhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu be­rücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstands­flächenregelungen der Bauordnung für Berlin. In § 6 BauOBln sind die bauordnungs­rechtlich erforderlichen Mindestab­stände festgelegt.

Für sonstige Sondergebiete enthält die Bauordnung für Berlin keine besonderen Regelungen zu Ab­standsflä­chen, sodass von einer Abstandsfläche von 0,4 H auszugehen ist. Der Gesetzgeber hat auf eine besondere Regelung verzichtet, da den Besonderheiten von Sondergebieten im Rahmen der Bauleitplanung und ggf. durch Abweichungen nach § 68 BauOBln hinreichend Rechnung getragen werden kann. Unter Berücksichti­gung der tatsäch­lich an­grenzenden Nutzungen, wird zum Tempel­hofer Damm und zur Ordensmeis­terstraße von einer Abstandsfläche von 0,4 H ausgegangen, d.h. hier wird nicht von der nach der Bauordnung für Berlin gegebenen Möglichkeit zur Festsetzung gerin­gerer Abstandsflächen (§ 6 Abs. 8 BauOBln) Gebrauch gemacht. Zur östlichen Grundstücksgrenze (be­schränktes Ar­beitsgebiet) wird eine geringere Abstandfläche festgesetzt. Zur Ordensmeister­straße beträgt die maximale Gebäudehöhe 55,0 m über NHN, im Bereich der Trep­penhäuser können 58,0 m über NHN erreicht werden. Die zulässigen Dachaufbauten können unbe­rücksichtigt bleiben, da sie so weit von der straßenseitigen Grundstücksgrenze zurücktreten, dass sie keine zusätzlichen Abstands­flächen auslösen. Das Gelän­deniveau der Ordensmeisterstraße liegt bei ca. 40,2 bis 42,6 m über NHN. Ausgehend von der un­günstigsten Geländehöhe (40,2 m über NHN) liegt die relevante Gebäu­dehöhe bei ca. 18 m über Ge­lände. Bei einer erforderlichen Abstandsfläche von 0,4 H ergibt sich ein Abstand von 7,2 m – im un­günstigsten Fall. Bis zur Straßenmitte sind es an der schmalsten Stelle mindestens 10 m. Zur Or­densmeister­straße ist daher auch bei vollständiger Ausnutzung der zulässi­gen Baugrenzen und Ge­bäudehöhen keine Überschreitung der bauord­nungs­rechtlich er­for­derlichen Abstandsfläche gegeben.

Die Breite des Tempelhofer Damms beträgt an der ungünstigsten Stelle ca. 35 m, d.h. 17,5 m bis zur Straßenmitte. Gebäude könnten unter Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvor­schriften demnach eine Höhe von bis zu 43,75 m über Gelände haben. Diese Höhe wird durch den maximal 8 m hohen Baukörper bei weitem nicht erreicht.

Aufgrund der Breite des Teltowkanals von ca. 38 m und des Abstandes der Gebäude im Plangebiet vom Ufer ist diese Situation offensichtlich abstandsflächenrechtlich unproblematisch.

Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstände, seit In-Kraft-Treten der novellierten Bauordnung für Berlin am 1. Februar 2006 keine städtebauliche Kompo­nente mehr haben, sondern allein sicherheitsrelevante Aspekte berücksichtigen. Aus städtebauli­chen Gründen sind die Abstände daher ggf. größer zu fassen als die Mindestabstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin. Da der tatsächli­che Abstand der Gebäude zu den genannten Straßen und zum Teltowkanal deutlich größer ist als nach der Bau­ordnung für Berlin erforderlich und dieses z. B. für die Bebauung nördlich der Ordensmeisterstraße durch einen Bebauungsplan gesi­chert ist, ist eine Verrin­gerung der Gebäudehöhen im Plangebiet nicht erforderlich und die nachbar­rechtlichen Belange sind ausreichend gewürdigt.

Genauer zu betrachten ist lediglich die östliche Grundstücksgrenze, an die unmittelbar angebaut wer­den kann.

Im Bereich der Zufahrtsrampe wird eine Stützwand an die östliche Grundstücksgrenze angebaut. Da sich auf dem benachbarten Grundstück eine Böschung befindet, entsteht unmittelbar an der Grund­stücksgrenze eine ca. 8 m hohe Wand. Auch eine Überschreitung des Geländeniveaus auf dem be­nachbarten Grundstück um bis zu 1,5 m ist aufgrund der beabsichtigten Festsetzungen des vorha­benbezogenen Bebauungsplans zulässig. Hinsichtlich der Abstandsflächen ist dieses unproblema­tisch, da eine Be­bauung auf dem Nachbargrundstück ohnehin nur bei geschlossener Bebauung mög­lich ist. Der erfor­derliche Brandschutzabstand von mindestens 5,0 m wird – oberhalb des Straßenni­veaus – auf dem Vorha­bengrundstück ge­währleistet. Die dort zulässige Wand löst zwar formell eine (aufgrund des ansteigenden Geländeniveaus schräge) Abstandsfläche von bis zu 8 m aus, da das Geländeniveau des Hafengeländes zugrunde zu legen ist. Bezogen auf das Straßenniveau (42 m über NHN) würde die Abstandsfläche lediglich 5,2 m betragen und vollständig auf dem Vorha­bengrundstück liegen. Aus diesen Gründen ist die Einschränkung der nach der Bauordnung für Berlin erforderlichen Abstandsfläche vertretbar.

Östlich des Hafenbeckens soll ebenfalls eine Bebauung direkt an die Grundstücksgrenze ermög­licht werden. Überwiegend steht hier auf dem Nachbargrundstück bereits ein Gebäude (ehemali­ger Bun­ker), das auf die Grundstücksgrenze gebaut wurde, sodass hier ein Anbau städtebaulich geradezu zwingend ist. Allerdings befinden sich in der Grenzwand einzelne Öffnungen (insbes. Entlüftung). Zur Sicherstellung der Funktion dieser Öffnungen in der Nachbarbebauung zum Vor­habengrundstück erfolgt eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und dem Nachbareigentü­mer. Die Belange des Nachbarn werden damit durch die Zulässigkeit einer Be­bauung an der Grund­stücks­grenze nicht beeinträchtigt. In dem Bereich, in dem kein Gebäude auf dem Nachbargrundstück an­grenzt, wird un­mittelbar an der Grundstücksgrenze die Höhe der Ter­rasse, des angrenzenden Ge­bäudes nicht über­schritten. In einem Abstand von mindestens 6 m kann die Bebauung um 1,5 m hö­her sein. Durch die Festsetzung der Baugrenzen entlang der östlichen Grundstücksgrenze werden die bauord­nungsrechtlichen Anforderungen an die Abstände von Gebäuden bewusst unterschritten.

Der Vorrang des vorhabenbezogenen Bebauungs­plans gegenüber der bauordnungs­rechtlichen Ab­standsflächentiefe ist nur bei "ausdrücklicher" planerischer Aus­weisung ge­geben. Die zeichnerischen Festsetzungen, die eine Bebau­ung an der östlichen Grundstücksgrenze ermöglichen, set­zen sich aufgrund der Festsetzung des Baukörpers gem. § 6 Abs. 8 BauOBln ausdrückli­ch über die Abstands­flächen­regelungen des § 6 BauOBln hinweg.

Dass in der Wand an der Grundstücksgrenze auf dem Vorhabengrundstück weder Fenster, Türen, noch sonstige Öffnungen sein dürfen und die Wand als Brandwand ausgebildet sein muss, ergibt sich bereits aus anderen Rechtsvor­schriften, sodass hierzu keine Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfor­derlich ist.

-          Technische Infrastruktur

Bedingt durch die Lage des Plangebietes sind die wichtigsten Medien vorhanden. Nach Aussage der zuständigen Versorgungsunternehmen sind die be­stehenden technischen Anlagen und Netzkapazitä­ten für eine Versorgung der künftigen Bebauung im Plangebiet grundsätzlich ausreichend. Ein Erfor­dernis, weitere Standorte der technischen Infrastruk­tur innerhalb des Geltungsbereiches vorzusehen, besteht nicht. Für zwei erforderliche Regenwasser­kanäle und eine Elektroleitung zum Gleichrichter­werk werden die Leitungsrechte gesichert (vgl. Kapitel - Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Seite 73).

-          Verkehrserschließung

Allgemeine Rahmenbedingungen

Die Erschließung für den Kfz-Verkehr und die Anlieferung erfolgen über die Ordensmeisterstraße. Hier befinden sich die Ein- und Ausfahrten zu bzw. von den drei vorgesehenen Parkdecks für Kun­den- und Besucherstellplätze. Ein Rückstau auf die Ordens­meisterstraße bei Einfahrt wird verhindert, in dem die Schranken erst nach der Einfahrt in das Gebäude im 1. Parkdeck angeord­net werden.

Mindestens 49 m entfernt von der Grundstücksgrenze am Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße beginnt der Anlieferbereich für Kleintransporter (bis 7,5 t), die im Gebäude auf Straßenniveau halten und nach dem Be- und Entladen in Richtung Osten das Gebäude wieder verlassen.

Der Anlieferhof für größere Fahrzeuge im Parkgeschoss 1 ist über eine Zufahrt von der Ordensmeis­terstraße aus über eine Rampe zu erreichen, die auf Höhe der Wenckebachstraße ca. 7 m von der östlichen Grundstücksgrenze entfernt liegt. Er bietet Platz für 6 Lkw und mehrere Klein­lieferwagen. Durch organisatorische Maßnahmen soll gewährleistet werden, dass eine zügige Abwicklung des Lieferverkehrs erfolgt und Wartezeiten im öffentlichen Straßenland vermieden wer­den.

Die Feuerwehrzufahrt zum Hafengelände erfolgt von der Ordensmeister­straße an der östlichen Grundstücksgrenze. Die Neigung der Rampe ist gemäß der Berliner Ausfüh­rungsvorschriften für Feu­erwehrflächen mit höchstens 10 % vorgeschrieben. Die Rampe erreicht so ein Zwischenpodest, das um die hafenseitige Gebäudeecke herumführt.

In einer verkehrsplanerischen Studie wurden die innere und äußere Erschließungssituation für den Kun­den- und Lieferverkehr des geplanten Einkaufszentrums und die Auswirkungen auf das öffentli­che Straßenland untersucht.[64] Gegenstand der Untersu­chung waren die Qualität des Verkehrsablaufs im öffentlichen Straßenraum, insbesondere im Hinblick auf die Knotenpunktbereiche Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße sowie Parkhausein- und -ausfahrt und den Bereich der Ab­fertigungs­anlagen.

Im Ergebnis wurde festgestellt, dass mindestens 600 Stellplätze für den Kunden- und Besucherver­kehr realisiert werden sollten, wenngleich sich rechnerisch eine erforderliche Stellplatzzahl von maxi­mal 666 ergibt. Mit erhöhtem Park­platzsuchverkehr in den angrenzenden Wohngebieten ist dennoch nicht zu rechnen. In der Ordensmeisterstraße ergibt sich aufgrund der künftigen Nut­zung werktags eine zusätzliche Belastung von 3.500 Kfz/24h. Dieses entspricht einem DTV (durchschnittlicher tägli­cher Verkehr) von 3.300 Kfz/24h. Unabhängig davon steigt die durchschnittliche tägliche Verkehrsbe­lastung in der Or­densmeisterstraße von gegenwärtig 12.300 Kfz/24h auf ca. 15.000 Kfz/24h im Jahr 2008 und auf ca. 15.300 Kfz/24h im Jahr 2015. Ohne Realisierung des Vorhabens wäre die Belas­tung östlich des Vor­ha­bens mit ca. 11.700 Fahrzeugen im Eröffnungsjahr 2008 (Prognose-Nullfall) und ca. 13.170 Fahr­zeugen im Jahr 2015 (Prognose-Nullfall) geringer. Die nur geringe Zunahme in der Or­densmeister­straße zwischen 2008 und 2015 resultiert daraus, dass durch den Ziel- und Quell­verkehr vom/zum Vorhaben sich der Durchgangsverkehr auf anderen Routen verlagert. Die Tatsache, dass die tägliche Belastung in der Ordensmeisterstraße nicht um 3.300 Kfz/24h steigt, ist ebenfalls auf die­sen Effekt zurückzuführen.

Die Verkehrsstärke auf dem Tempelhofer Damm wird, auch aufgrund längerfristiger Tendenzen ins­gesamt sinken. Während gegenwärtig 44.100 Kfz/24h gezählt werden (Tempelhofer Damm Nord, DTV 2005), wird diese Zahl auf 40.700 Kfz/24h (2008) und 38.700 Kfz/24h (2015) sinken. Die für 2015 prognostizierte Belastung von 41.500 Kfz/24h für den Tempelhofer Damm Süd wird aufgrund länger­fristiger Tendenzen deut­lich unter dem gegenwärtigen Verkehrsaufkommen von 50.800 Kfz/24h und auch unter dem des Eröffnungsjahres 2008 von 47.000 Kfz/24h liegen (vgl. Kapitel - Verkehrsbelastung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche, Seite 35). Der Unter­schied zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall liegt für das Eröffnungsjahr zwischen 1.000 (Tempelhofer Damm Nord) und 1.300 Kfz/24h (Tempelhofer Damm Süd), im Prognosejahr 2015 zwischen 200 (Tempelhofer Damm Nord) und 700 Kfz/24h (Tempelhofer Damm Süd).

In der Friedrich-Karl-Straße steigt das Verkehrsaufkommen von gegenwärtig 14.400 Kfz/24h auf 14.700 Kfz/24h im Jahr 2008 und auf 20.500 im Jahr 2015. Der Unterschied zwischen Prognose-Planfall und Prog­nose-Nullfall im Eröffnungsjahr 2008 liegt bei 1.300 Fahrzeugen. Für das Jahr 2015 wird eine nahezu identische Belastung bei Nullfall und Planfall prognostiziert.[65]

Hinsichtlich der funktionellen Aufteilung des öffentlichen Straßenlandes werden durch die Gutachter folgende Maßnahmen empfohlen bzw. als erforderlich angesehen:

"Die Ein- und Ausfahrt auf die Ordensmeisterstraße befindet sich schräg gegenüber der Einmündung Wenckebachstraße. Zur deutlichen Trennung der Abbiegevorgänge Einmündung / Zufahrt wird auf der Ostseite der Wenckebachstraße eine Gehwegvorstreckung eingeordnet."[66]        

"Durch die Verschwenkung der beiden bestehenden westlichen Geradeausspuren im T-Damm ist die Realisierung einer zusätzlichen Linksabbiegespur möglich. In diesem Bereich würden die seitlichen Parkflächen in Längsaufstellung am westlichen Fahrbahnrand entfallen ... Die in diesem Bereich vor­handene Nachtbushaltestelle sollte auf die südliche Seite des Knotenpunktes verlegt werden.

Um das Linksabbiegen von Norden in die Ordensmeisterstraße zu ermöglichen, müssen die Mittelin­seln in der Ordensmeisterstraße und dem Tempelhofer Damm den Schleppkurven angepasst wer­den. Darüber hinaus sind Ummarkierungsmaßnahmen sowie eine Anpassung der Signalsteuerung der Lichtsignal­anlage erforderlich.

Zur Erhaltung der Leistungsfähigkeit am Knotenpunkt Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße muss in der Friedrich-Karl-Straße der Rechtsabbieger einen eigenen Fahrstreifen mit einer Länge von ca. 30 m im Prognosejahr 2015 bzw. ca. 36 m im Eröffnungsjahr 2008 erhalten. Das derzeit zeitbe­grenzte Halteverbot muss somit in ein ganztägiges Halteverbot umgewandelt werden."[67] Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass "davon auszugehen (ist), dass die Einrichtung einer zu­sätzlichen Ab­biegemöglichkeit auf dem Tempelhofer Damm von Norden in die Ordensmeisterstraße auch positive Wirkungen auf das Wohngebiet nördlich der Ordensmeisterstraße hat. Durch die bisher fehlenden Abbiegemöglichkeiten vom Tempelhofer Damm sind Schleichver­kehre durch das Wohnge­biet zu er­warten, die nun besser auf die Hauptverkehrsstraße gebündelt werden konnten." [68]

Für den Bau des Gebäudes wird ein Teil der vorhandenen öffentlichen Ver­kehrsfläche an der Ein­mündung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm in Anspruch genommen. Der Kreu­zungsbereich wird ange­passt, um den verringerten Verkehrsraum entsprechend der Anforde­rungen nutzen zu können.

Der genaue Umfang der Umbauten und die Finanzierung der Maßnahmen im öffentlichen Straßen­raum werden im Durchführungsvertrag geregelt.

Ein- und Ausfahrten

              (zeichnerische Festsetzung)

Um den Verkehrsfluss, insbesondere auf dem Tempelhofer Damm nicht durch den Erschließungsver­kehr vom/zum Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum zu beeinträchtigen und zur Berücksichtigung der erforderlichen Bushaltestelle Ordensmeisterstraße / Tempelhofer Damm, wer­den Einfahrtsbereiche, d.h. Bereiche für Ein- und Ausfahrten in der Or­densmeisterstraße festge­setzt. Diese müssen einen Abstand von mindestens 49 m von der westli­chen Grundstücksgrenze (Einmün­dung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm) haben und dürfen nicht gegenüber der Einmündung der Wenckebachstraße liegen. Die Festsetzung betrifft jedoch nicht die konkrete Aus­gestal­tung von Gehwegüberfahrten. Unabhängig davon wurden Anforderun­gen, die sich aus dem Berliner Straßengesetz, insbesondere aus den Ausfüh­rungs­vor­schriften zu § 7 des Berliner Straßen­gesetzes über Geh- und Radwege (AV Geh- und Rad­wege), erge­ben, bei der Bemessung der Breiten für die Ein- und Ausfahrten berücksichtigt. Die Zulässigkeit von Gehwegüberfahrten für die temporäre Nut­zung des Vorplatzes am Tempelhofer Damm (Fläche a) richtet sich nach dem Stra­ßenverkehrs­recht sowie nach dem Berliner Straßengesetz und seinen Ausführungsvorschriften.

Festsetzung der Zahl der Stellplätze

              (textliche Festsetzung 4.1)

Die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können das Volumen des Durchgangs­verkehrs nicht und das Volu­men des Ziel- und Quellverkehres nur mittelbar beeinflussen. Daher ist es erfor­derlich, um übermä­ßige Verkehrsbelastungen insgesamt zu vermeiden, auf den Ziel- und Quell­verkehr entweder durch eine Anpassung der Nutzungsmaße und / oder durch eine Be­schränkung des Parkraumes ein­zuwir­ken. Unter der Prämisse, dass das geplante Bau­vo­­lumen sowie die geplante Nutzungs­struktur zum Tragen kommen sollen, besteht nur die Möglichkeit, die Zahl der zulässigen Stellplätze zu be­schrän­ken.

In einer gutachterlichen Untersuchung wurde ein Aufkommen (Summe Quell- und Zielverkehr) von 7.000 Kfz-Fahrten/Werktag ermittelt. Dieses Aufkommen ermöglicht eine adäquate Erschlie­ßung des Vorhabens und kann gleichzeitig durch das vorhandene Straßennetz – unter Berücksichti­gung der im Plangebiet be­absichtigten Änderungen – bewältigt werden. Damit wer­den sowohl die privaten wie auch die öffentli­chen Belange berücksichtigt.

Die Stellplatzermittlung erfolgte auf Grundlage des zu erwartenden Tagesziel und -quellverkehrsauf­kommens zu und vom geplanten Einkaufszentrum nach Nachfragegruppen (z. B. Kunden, Besucher, Beschäftigte) getrennt. Berücksichtigung finden darüber hinaus der Anteil des motorisierten Individu­alverkehrs (MIV) am Gesamtverkehr und der Umschlaggrad. Berücksichtigt wurden darüber hinaus so genannte Verbundeffekte, mit denen berücksichtigt wird, dass auf dem Areal mehrere Einrichtun­gen vorhanden sind, die ein relevantes Kundenverkehrsaufkommen aufweisen und Kunden mehrere der auf dem Grundstück angebotenen Nutzungen wahrnehmen, ohne es zu verlassen. Des Weiteren wurden Mitnahmeeffekte (wer heute schon durch die Ordensmeisterstraße fährt macht einen Abste­cher zum Einkaufszentrum) berücksichtigt, die etwa 10 % des Ziel- und Quellverkehrs ausmachen.

Aufgrund der bestehenden ÖPNV-Anbindung und der längeren Verweildauer der Besucher und Kun­den im Einkaufszentrum, den Freizeit- und Er­holungsangeboten sowie der Gastronomie, sind für diese Nutzun­gen nach Angaben der Verkehrsgutachter 666 Pkw-Stell­plätze erforderlich. Aus gut­ach­terli­cher Sicht wird empfohlen, eine Zahl von 600 Stellplätzen jedoch nicht zu unterschreiten.

Die Zahl der im Plangebiet zulässigen Stellplätze wird auf Basis des Gutachtens gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO auf insge­samt 600 begrenzt. Der gutachterlich ermittelte Bedarf berücksichtigt nicht den saisonal unterschiedlichen Bedarf der gastronomischen Nutzungen im Außenbereich und die Tatsa­che, dass die schwerpunktmäßige Nutzung der Gastro­nomiebetriebe (Biergärten) eher in den Abend­stunden zu erwarten ist. Hinzu kommt, dass die verlängerten Ladenöffnungszeiten eine zusätzliche Verteilung und damit eine Verringerung der in der Spitzen­stunde erforder­lichen Stellplätze erwarten lassen. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die Reduzierung der Stellplatzanzahl auf 600 Stellplätze eine erhebliche Verknappung der regulären Parkplätze im öffentlichen Straßenland zur Folge haben und ein Parksuchverkehr im Umfeld entstehen wird. Die Zulässigkeit weiterer Stellplätze im Plangebiet würde entweder ein höhe­res Gebäude an der Ordensmeisterstraße, eine grö­ßere überbaubare Fläche oder einen Eingriff in das Grundwasser durch eine Tiefgarage erfordern. Dieses ist im Hinblick auf Belange des Denkmalschutzes und des Umweltschutzes nicht vertretbar, zumal damit nur eine Spitzenbe­lastung abgedeckt würde. Die Begrenzung auf 600 Stellplätze kann zwar dazu führen, dass insbesondere in Spitzenzeiten der Anteil der ÖPNV-Nutzer über dem von den Gut­achtern angesetzten Ansatz von 55 % liegt. Dieser kann jedoch durch die vorhandenen Ver­kehrsmit­tel bewältigt werden. Unmittelbar westlich des Vorhabens befindet sich der U-Bahnhof Ull­steinstraße. Bis zum Bahnhof Friedrichstraße sind es mit der U-Bahn 15 Minu­ten. Zum S-Bahnhof Tempelhof, von dem aus die Weiterfahrt mit ver­schiedenen Linien der Ringbahn möglich ist, sind es 4 Minuten. Von der Ordensmeister­straße schafft die tagsüber im 10-Minuten-Takt fahrende Buslinie 170 eine direkte Ver­bindung zum Rathaus Steglitz im Westen und zur Baumschulen­straße (Bezirk Treptow-Köpenick) im Osten.

Zwar ist das oberste Parkgeschoss aus Gründen des Lärmschutzes in den Nachtstunden geschlos­sen, allerdings ist der Stellplatzbedarf in die­ser Zeit auch geringer als tagsüber, sodass hieraus keine Probleme für die Parkplatzbelegung im Umfeld des Plangebietes resultie­ren.

Zur Umsetzung des Ziels einer stadtverträglichen Einordnung des Vorhabens ist die Begrenzung der Zahl der Stellplätze daher erforderlich und vertretbar.

Die Abstellmöglichkeiten für Lieferfahrzeuge sind in dieser Anzahl nicht enthal­ten.

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze nicht zulässig, um die Nutzung der Außenanlagen nicht zu beeinträchtigen.

Einteilung der Straßenverkehrsfläche und Straßenbegrenzungslinien

              (textliche Festsetzungen 4.2 und 4.3)

Die bestehende Einteilung der Straßen (Gehwege / Fahrbahn) ist in der Planunterlage dargestellt und nicht Gegenstand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die erforderliche Veränderung in Teilbe­reichen ist beabsichtigt (vgl. Kapitel 0 Allgemeine Rahmenbedingungen, Seite 70) aber nicht dargestellt, da diese im Durchführungsvertrag geregelt wird.

Die Geltungsbereichsgrenze im Westen des Plangebietes ist gleichzeitig die östliche Straßenbegren­zungslinie des Tempelhofer Damms. Da dieses nicht zeichnerisch dargestellt werden kann, erfolgt eine entsprechende textliche Festsetzung, dass zwischen den Punkten ABCD entlang der Flur­stücks­grenze eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt wird.

Öffentlicher Personenverkehr

Dem schienengebundenen öffentlichen Ver­kehr kommt für die Erreichbarkeit des Plan­ge­bietes eine wichtige Rolle zu. Ein direkter Zugang vom Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum zum U-Bahnhof ist aufgrund technischer Restriktionen (Hö­henlage der U-Bahn, Regenwasserkanal) nicht möglich. Dennoch ist eine attraktive Anbindung über den nordöstlichen U-Bahn-Ausgang gege­ben. Von dort kann über das Vorhaben auch das Hafenge­lände erreicht werden. Darüber hinaus finan­ziert der Vorhabenträger den Einbau eines Fahrstuhls in den U-Bahnhof, damit dieser künftig auch von mobilitätseingeschränkten Menschen problemlos ge­nutzt werden kann.

-          Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Aufgrund der Lage des Vorhabengrundstückes am Teltowkanal und auf dem Grundstück befindlicher und zu erhaltender Nutzungen sind verschiedene Geh-, Fahr- und Leitungsrechte erforderlich, die planungsrechtlich vorbereitet werden.

Geh- und Fahr­recht zu­gunsten des Trägers der Straßenbaulast

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.1)

Um für die an das Vorhaben grenzende Stubenrauchbrücke die erforderliche Bauwerksprüfung und ggf. erforderliche Wartungsarbeiten zu gewährleisten, ist eine Erreichbarkeit eines Streifens parallel zur Stubenrauchbrücke für Wartungspersonal- und -fahrzeuge erforderlich. Der Bereich parallel zur Stubenrauchbrücke ist daher mit einem entsprechenden Recht zu belasten. Erreichen kann der Trä­ger der Straßenbaulast die Flächen über die Zufahrt von der Ordensmeisterstraße (Fläche b) und die Fläche l am Hafen. Vor Beginn der Bauarbeiten wird hierzu ein Gestattungsvertrag zwischen dem Land Berlin und dem Vorhabenträger abgeschlossen. Das Fahrrecht umfasst auch die Nut­zung einer erforderlichen Wendemöglichkeit.

Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Trägers der Wasserentsor­gung

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.2)

Die beiden im Plangebiet befindlichen Regenwasserkanäle sind auch künftig erforderlich. Der Re­gen­wasserkanal am Tempelhofer Damm, teilweise auf dem Vorhabengrundstück verlaufende Kanal, wird in seiner vorhandenen Lage gesichert (Flächen n und o).

Der im östlichen Teil des Grundstückes vorhandene Regenwasserkanal kann in der gegenwärtigen Lage nicht erhalten werden. Er wird im Rahmen der Realisierung des Vorhabens an die östliche Grundstücksgrenze (Fläche b) verlegt und verläuft unterhalb der künftigen Zufahrtsrampe zum Hafen. Hierzu ist die entsprechende Fläche mit einem Leitungsrecht zugunsten des Unternehmens­trägers der Wasser­ent­sorgung zu belasten. Am Hafenbecken, in das das Regenwasser wie bisher eingeleitet werden soll, ist eine Aufweitung des Leitungsrechtes zur Anlage erforderlicher technischer Einrich­tungen (Sandfang) erforderlich.

Die Leitungsrechte umfassen auch die zur Wartung und Instandhaltung der Leitung erforderlichen Flächen.

Die Zulässigkeit der Zufahrtsrampe (textliche Festsetzung 2.3) bleibt von dem Leitungsrecht unbe­rührt. Über sie führt auch das Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers, das erforderlich ist, um diesen Kanal und weiterführend über die Fläche l am Hafen den parallel zur Stubenrauchbrücke / Tempelhofer Damm verlaufenden Kanal mit Wartungspersonal und -fahrzeugen zu erreichen.

Das Fahrrecht umfasst auch die Nutzung einer erforderlichen Wendemöglichkeit.

Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.3)

Um die Trafos des im südwestlichen Teil des Vorhabengrundstücks gelegenen Gleichrichterwerks aus­tauschen zu können, wird ein Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn vorbe­reitet. Dieses führt über die Rampe an der Ordensmeisterstraße (Fläche b) weiter vor dem Speicher­ge­bäude am Hafenbecken entlang (Fläche l) zum Gleichrichterwerk. Das Fahrrecht umfasst auch die Nutzung einer erforderlichen Wendemöglichkeit.

Eine Zugänglichkeit durch Einzelpersonen ist über eine Treppe innerhalb der nach­richtlich übernom­menen planfestgestellten Fläche möglich. Darüber hinaus können die der Allgemeinheit zur Verfü­gung stehenden Zugänge vom Vorplatz zum Hafengelände (vgl. Kapitel 0 Geh- und Rad­fahr­rechte zugunsten der Allgemeinheit, Seite 74) ebenfalls ge­nutzt werden, sodass die Einräu­mung ei­nes Gehrechtes nicht erforderlich ist.

Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elektroversorgung

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.4)

Parallel zur Stubenrauchbrücke befindet sich eine Elektroleitung, die der Versorgung des planfestge­stellten Gleichrichterwerkes dient und auch künftig erforderlich ist. Die Fläche ist mit einem entspre­chenden Leitungsrecht zu belasten.

Geh- und Rad­fahr­rechte zugunsten der Allgemeinheit

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.5)

Gemäß Planfeststellungsbeschluss für den Ausbau des Teltowkanals ist ein Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zwischen dem Teltowkanal und der Ordensmeisterstraße einzuräumen. Da dieses – aufgrund der Bestandssituation zum Zeitpunkt des Planfeststellungsbeschlusses – über die parallel zur Ordensmeisterstraße verlaufende Zufahrtsrampe zum Hafengelände geführt wurde, ist im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens eine Konkretisierung erforderlich. Das Geh- und Radfahr­recht soll unver­ändert vom Teltowkanal (östliche Mole) Richtung Norden zur Ordensmeisterstraße geführt werden. Die Anbindung an die Ordens­meisterstraße erfolgt an der östli­chen Grundstücks­grenze über die neue Zufahrtsrampe. Hiermit wird, ergänzend zur Möglichkeit, das Hafengelände während der Öffnungszeiten durch das neue Gebäude zu erreichen, zusätzlich die Möglichkeit geschaffen, das Hafengelände zeitlich uneingeschränkt in Nord-Süd-Richtung zu durch­queren und den im Norden gelegenen Franckepark zu erreichen.

Um entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplans darüber hinaus parallel zum Teltow­kanal eine öf­fentliche Zugänglichkeit zu sichern, sollen die beiden Molenköpfe (Flächen k und m) mit einem Geh- und Radfahrrecht belastet werden. Durch eine Handkurbelfähre, deren Realisierung im Rahmen des Durchführungsvertrages gesichert wird, werden die beiden Molenköpfe direkt verbun­den. Da die Hafeneinfahrt durch die Fähre nicht verschmälert werden darf, werden die Geh- und Radfahr­rechte zur Innenseite der Molen geführt. Für die Fähre muss zudem eine wasserrechtliche Genehmi­gung eingeholt werden. Abstimmungen mit der zuständigen Wasserbehörde und dem Was­ser- und Schiff­fahrtsamt haben stattgefunden, sodass eine Machbarkeit grundsätzlich als gegeben angesehen wer­den kann. Regelungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind nicht erforderlich. Die Si­che­rung der Finanzierung erfolgt ebenfalls mit dem Durchführungsvertrag. Eine langfristig vor­gese­hene Fort­setzung des Weges Richtung Westen wird durch entsprechende Geh- und Radfahr­rechte vorbe­reitet (Flächen l und n).

Um eine Zugänglichkeit des gesamten Hafenareals für die Öffentlichkeit auch außerhalb der Öff­nungszeiten zu gewährleisten und eine Alternative zur Verbindung über die Handkurbelfähre anzu­bieten, ist auch die Fläche l mit einem Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu be­lasten. Über Treppenanlagen, die das Hafengelände mit dem Vorplatz verbinden, wird die öffentliche Erreichbarkeit vom Tempelhofer Damm aus gewährleistet. Im geplanten Solitär wird ein von außen zugänglicher Aufzug errichtet, der einen behindertengerechten Zugang zum Hafengelände, ebenfalls außerhalb der Öffnungszeiten des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums ermög­licht.

Das Geh- und Radfahrrecht darf sich mit den Rechten zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsver­waltung einschließlich der Nutzer der Liegestelle sowie zu­gunsten des Un­ternehmensträgers der U-Bahn (vgl. Kapitel 0 Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn, Seite 74), überla­gern, da hier von einer ver­gleichs­weise gerin­gen Nutzung ausgegangen werden kann, die das Geh- und Radfahrrecht zuguns­ten der Allgemein­heit auf derselben Fläche nicht beeinträchtigen. Beim Geh- und Radfahrrecht ist ggf. durch geeignete Markie­rungen dafür Sorge zu tragen, dass Konflikte zwischen den Nutzer­gruppen vermie­den werden. Eine Überlagerung der Geh- und Fahrrechte mit den Leitungsrechten (vgl. Kapitel 0, Seite 73) ist unproblematisch, da letztge­nannte unterir­disch verlau­fen und die Geh- und Fahr­rechte nicht be­schränken.

Das Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit innerhalb der Fläche p soll die Situation an der Ecke Tem­pelhofer Damm / Ordensmeisterstraße für Fußgänger verbessern. Eine Festsetzung als öffentli­ches Straßenland erfolgt nicht, da eine Unterbauung ermöglicht werden soll, sofern die Fläche nicht durch Leitungsrechte in Anspruch genommen wird.

Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Wasser- und Schifffahrts­verwal­tung des Bundes und der Nutzer der Liegestelle am Teltowkanal

              (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.6)

Auf der östlichen Mole im südöstlichen Teil des Plangebietes am Teltowkanal endet eine Liegestelle für die Berufsschifffahrt (vgl. Kapitel -, Seite 6), die im Plangebiet nachrichtlich übernommen wird. Zur Ver- und Entsor­gung ist eine Erreichbarkeit über das Vorha­bengrundstück er­for­derlich. Da­her ist zwischen der Or­densmeisterstraße und dem Teltowkanal (Flä­chen b und j) ein Streifen in einer Breite von 4,5 m mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu­gunsten der Wasser- und Schifffahrts­verwaltung des Bundes und der Nutzer der Liegestelle zu be­lasten. Die Festsetzung entspricht inhalt­lich dem Planfeststel­lungsbeschluss für den Teltowkanal. Die Nennung sowohl der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung, als auch der Nutzer der Liegestelle ist erforderlich, da es sich um unterschied­liche Nutzerkreise han­delt. Während die Wasser- und Schifffahrtsverwaltung die entsprechenden Rechte zu Wartungsarbei­ten und der technischen Versorgung der Liegestelle benötigt, ist die Fläche für die Nutzer der Liege­stelle erforderlich, um diese erreichen oder verlassen zu können und eine oberirdische Anbindung für die Ver- und Entsorgung zu gewährleisten.

Die planungsrechtliche Vorbereitung eines Geh- und Fahrrechtes zugunsten der Wasser- und Schiff­fahrtsverwaltung des Bundes zur westlichen Seite des Hafenbeckens (Fläche l) ist erforderlich, um die Erreichbarkeit der Liegestelle eines Arbeitsschiffes im Hafenbecken zu gewährleisten.

Die Fahrrechte umfassen auch die Nutzung erforderlicher Wendemöglichkeiten.

Eine weitergehende Si­che­rung der Zugänglichkeit des Teltowkanal-Ufers für erforderliche Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Diese er­folgt im Rah­men des Grundstücks­kaufvertrages zwischen dem Vorhabenträger und der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung. Entsprechendes gilt für Spundwandverankerungen im gesamten Uferbereich des Teltowkanals und der Hafeneinfahrt, die als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

-          Grünfestsetzungen

Es ist das planerische Ziel, die künftig der Öffentlichkeit zugänglichen Außenanlagen attraktiv zu ge­stalten. Darüber hinaus soll das Ziel des Flächennutzungsplanes, eines uferbegleitenden Grünzuges planungsrechtlich gesichert werden. Darüber hinaus erfolgt durch das Vorhaben ein Eingriff in Natur und Landschaft, der soweit wie möglich innerhalb des Plangebietes ausgeglichen werden soll.

Für die Gestaltung der Freiflächen wurde im Sommer 2006 ein Gutachterverfahren durchgeführt. Die planungsrechtliche Ausgangssituation (Darstellungen des Flächennutzungsplans, Landschaftsplan u.a.) war dabei von den Gutachtern zu berücksichtigen. Die Ergebnisse des Gutachterverfahrens sind in die Abwägung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan eingeflossen.

Unabhängig davon sind die Festsetzungen des Landschaftsplans eines Biotopflächenfaktors von 0,3 in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Ergebnis des Umweltberichtes wurde festgestellt, der Biotop­flächenfaktor, der sich aufgrund der beabsichtigten Festsetzungen ergibt, bei 0,16 liegt und damit unter dem im Land­schaftsplan festgesetzten Biotopflächenfaktor.

Eine weitere Erhöhung ist nicht möglich. Die Ausschöpfung weiterer naturhaushaltwirksamer Flä­chen­potenziale ist aufgrund der städtebaulichen Ziele und der Anforderungen des Denkmalschutzes (z.B. Erhalt des historischen Pflasters im Hafenbereich) nicht gegeben.

 

Bereits in Nr. 7 der Verordnung zum Landschaftsplan heißt es:

"Minderung bei Baudenkmälern

Bei Grundstücken mit Baudenkmälern kann der festgesetzte Biotopflächenfaktor unterschritten wer­den, soweit dies aus Gründen des Denkmalschutzes erforderlich ist."

Belange des Denkmalschutzes, die weiteren Begrünungsmaßnahmen entgegenstehen sind insbe­sondere:

        der Erhalt des vorhandenen und die Ergänzung des historischen Großsteinpflasters, das in die BFF-Berechnung mit einem Faktor von 0,3 eingeht,

        Fassadenbegrünungen sind aus Gründen des Denkmalschutzes nur in begrenztem Umfang mög­lich.

Darüber hinaus führen Gründe des Bodenschutzes zur Verringerung des BFF. Die östliche Mole kann aufgrund einer unterirdischen Versiegelung (Kompromisslösung aus Gründen des Bodenschutzes, um zumindest eine ober­irdische Begrünung zu erreichen) nur mit einem Faktor von 0,7 angerechnet wer­den.

Die angestrebte Belebung des Hafens erfordert die Anlage von Wegen entlang des Teltowka­nals (zur geplanten Handkurbelfähre) und eine begrenzte gastronomische Nutzung auf den Molen.

Die Dachfläche des Kinderlandes soll sich überwiegend begrünt darstellen. Um eine freizeitbezogene Nutzung der Dachfläche im Zusammenhang mit der Gebäudenutzung zu ermöglichen, wurde nur die Teilfläche des Daches in die Berechnung einbezogen, die als begrünt und ohne intensive Nut­zung eingestuft werden kann.

Weitere Dachflächenbegrünungen sind aufgrund der vorgesehenen Nutzung oder aufgrund techni­scher Aufbauten nicht möglich.

Allerdings erfolgen Baumpflanzungen auf den Molen und auf dem Vorplatz zum Tempelhofer Damm, die nicht in die Berechnung des BFF eingehen. Weitere Pflanzungen auf dem Vorha­bengrundstück sowie weitere Fassadenbegrünungen sind aus Gründen des Denkmalschutzes und der beabsichtig­ten Fassadengestaltung nicht möglich.

Aus den dargestellten Gründen wäre ein Biotopflächenfaktor von 0,3 nur bei Zurückstellung der Be­lange des Denk­malschutzes und mit deutlichen Änderungen der städtebaulichen Ziele und des Kon­zeptes erreichbar. Einer entsprechenden Änderung steht aber entgegen, dass ein besonderes städte­bauliches Interesse an der beabsichtigten Struktur und Gestaltung besteht. Deshalb wird in der textli­chen Festsetzung Nr. 8 bestimmt, dass im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebau­ungsplanes die im Landschaftsplan XIII-L-3 enthaltenen Regelungen zum Biotopflächenfaktor außer Kraft treten.

Flächen zum Anpflanzen

              (textliche Festsetzung 6.1)

Zur Umsetzung des Zieles des Flächennutzungsplans, am Teltowkanal einen durchgehenden Grün­zug zu sichern und als Ausgleich für die Bebauung auf den weiteren Grundstücksteilen wird auf den Molen (Flächen g und h) eine Fläche mit Bindungen zum Anpflanzen festgesetzt. Die Festsetzung dient gleichzeitig dem Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft.

Innerhalb dieser Flächen sind insgesamt 20 Bäume neu zu pflanzen. Die Baumpflanzungen gleichen zu einem Teil die aufgrund der Umsetzung des Vorhabens erforderlichen Baumfällungen aus. Eine Aufteilung der Baum­pflan­zungen auf die jeweilige Mole erfolgt nicht, da aufgrund der aus Gründen des Bodenschutzes erfor­derlichen unterirdischen Versiegelung der östlichen Mole hier unter Umstän­den die Möglichkeit zu Baumpflanzungen, insbesondere mit dem festgesetzten Stammumfang nur eingeschränkt möglich sein kann.

Innerhalb der Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen sind öffentliche Wege zulässig, die in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen sind. Darüber hinaus sind innerhalb der Flächen zum An­pflanzen bauliche Anlagen für gastronomische Nutzungen im Umfang von 250 m² je Mole zulässig.

Für die Böschungsflächen westlich und östlich des Hafenbeckens erfolgten keine Begrünungsfestset­zungen, da hier auch Belange des Denkmalschutzes zu berücksichtigen sind. Unab­hängig davon ist eine Begrünung der Böschungsflächen nach den beab­sichtigten Festsetzungen des vorhabenbezo­genen Bebauungsplans mög­lich.

Baumpflanzungen auf dem Vorplatz zum Tempelhofer Damm

              (textliche Festsetzung 6.2)

Der um bis zu ca. einen Meter (Erdaufschüttung) gegenüber dem Tempelhofer Damm erhöhte Vor­platz soll mit großen Granitplatten befestigt und mit einem Baumhain versehen werden. Hierzu wird die Pflanzung von mindestens 18 Bäumen mit einem Stammumfang von jeweils mindestens 0,25 m festgesetzt. Die Bäume, die zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität am stark befahrenen Tempelhofer Damm beitragen, mindern auch den Eingriff in Natur und Landschaft. Die Erdschicht muss mindes­tens 0,8 m betragen, damit die Bäume sich angemessen entwickeln können.

Dachbegrünung

              (textliche Festsetzung 6.3)

Auf der Dachfläche des Gebäudes westlich des Hafenbeckens (Flächen c und d) sollen freizeitbezo­gene Nutzungen erfolgen. Diesen Nutzungen steht eine teilweise Begrünung der Dachflächen nicht entgegen. Es erfolgt daher die Festsetzung, dass ein Anteil von 25 % der überbaubaren Fläche mit einer Oberkante von 45,0 m über NHN zu begrünen ist (Dachbegrünung). Der 6,0 m breite Streifen zum Nachbargebäude (OK 43,6 m über NHN) ist, bis auf in geringem Umfang erforderliche Erschlie­ßungsflächen und technische Einrichtun­gen vollständig zu begrünen. Für eine ausreichende Wirk­samkeit der Begrünung ist eine Erdschicht von mindestens 0,6 m erforderlich.

Die Dachbegrünung trägt zur optischen Aufwertung für die Nutzer der Gebäude auf dem unmittelbar östlich angrenzenden Grundstück bei und hat in gewissem Umfang lokalklimatisch positive Auswir­kungen (z. B. Staubbindung). Zudem wird die Verdunstung begünstigt und überschüssiges Nieder­schlagswasser zeitlich verzögert dem Wasserkreislauf zugeführt. Die begrünten Flächen sind dar­über hinaus Lebensraum von Kleintieren und von Vögeln. Aufgrund der Mächtigkeit der Substratschicht von mindestens 0,6 m wirkt die Dachbegrünung kaltluft­bildend. Die Maßnahme gleicht damit einen Teil des Eingriffes in Natur und Landschaft aus.

Einer gesonderten Festsetzung der Dachneigung zur Sicherung der Dachbegrünung bedarf es nicht, da durch den Bezug auf die überbaubare Fläche der zu begrünende Anteil eindeutig bestimmbar ist. Die Dachfläche ist zudem so auszubilden, dass die zu begrünende Fläche auch realisierbar ist.

Weitere, über den festgesetzten Umfang hi­nausgehende Dachbegrünun­gen wurden geprüft, sind je­doch aus unter­schiedlichen Gründen nicht möglich. Das Speichergebäude muss aus Gründen des Denkmalschutzes seine historische Dacheindeckung behal­ten. Die Bebauung westlich des Hafenbe­ckens soll als Vorplatz gestaltet werden. Die Dachaufbauten entlang der Ordensmeisterstraße kön­nen aus technischen Gründen nicht begrünt werden.

Befestigung von Wegen und Zufahrten

  (textliche Festsetzung 6.4)

Die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen im Bereich um das Hafenbecken soll sicherstellen, dass ein möglichst hoher Anteil des Niederschlages vor Ort versickern kann und dem Grundwasser zugeführt wird. Damit wird ein Teil der durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichten zusätzlichen Versiegelung ausgeglichen. Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen, wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen werden daher nicht zugelas­sen. Gleichzeitig sind die Ansprüche aus den künftigen Nutzungen und Belange des Denkmalschut­zes zu berücksichtigen. Ein Großteil der Flächen wird daher im historisch vorhandenen Großstein­pflaster mit Splitunterbau ausgeführt. Dieses genügt den Anforderungen der textlichen Festsetzung. Im Handbuch des Landes Berlin zum Biotopflächenfaktor wird hierzu ausge­führt: "Teilversiegelte Flä­chen, das heißt, Flächen mit luft- und wasserdurchlässigen Belägen, die in gewissem Umfang Ver­sickerung, aber in der Regel keinen Pflanzenbewuchs zulassen, wie zum Bei­spiel Klinker, Groß­stein­pflaster, Kleinsteinpflaster, Mosaikpflaster, Holzpflaster, Betonverbundsteine oder Platten (mit Fuge auf Sand-/Schotterunterbau), Sandflächen, Schotter, wassergebundene De­cke, offener, stark ver­dichteter Boden, durchlässige Kunststoffbeläge, Rasengittersteine oder Ra­sen­klinker auf intensiv genutzten Flächen (zum Beispiel Stellplätze, Zufahrten) ... haben den Anrech­nungsfaktor 0,3."

Fassadenbegrünung

(textliche Festsetzung 6.5)

Durch die Begrünung von Fassaden kann der Grünanteil im Plangebiet erhöht werden. Fassadenbe­grünung trägt darüber hinaus zur Staubbindung und Verbesserung des Kleinklimas bei. Aufgrund der Belange des Denkmalschutzes und der daraus resultierenden baulichen Gestaltung der Neubauten ist eine Begrünung von Fassaden, die dem Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft dienen, nur in begrenztem Umfang möglich. Insbesondere große Fassadenabschnitte, die weder über Schau­fenster, noch Ein- und Ausgänge verfügen, sind hierfür geeignet. Dabei handelt es sich im Ein­zelnen um folgende Flächen:

-           östliche, parallel zur Zufahrtsrampe liegende Fassade,

-           südliche Fassade gegenüber dem Gleichrichterwerk,

-           südliche, zum Teltowkanal ausgerichtete Fassade des Gebäudes auf der östlichen Hafenseite.

Fassadenöffnungen (z.B. Fenster) sind von der Begrünungsverpflichtung ausgenommen. Es ist da­von auszugehen, dass diese einen Anteil von rd. 10 % nicht überschreiten. Um angemessene Wuchsbe­dingungen für die Pflanzen zu gewährleisten, wird ein maximaler Pflanz­abstand von 0,8 m in einem mindestens 1 m² großen Pflanzbeet empfohlen.

-          Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutz­belangen

Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe

              (textliche Festsetzung 5.1)

Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung gemäß dem Flächennutzungs­plan. Die Festsetzung zum Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe dient dem Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen in einem dicht bebauten Innen­stadtbereich. Da­her wird allgemein nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL zugelassen. An­dere Brenn­stoffe dürfen ver­wendet wer­den, wenn im Einzelnachweis dargelegt wird, dass die zu­läs­si­gen Emissions­werte, die den Emis­sionswerten von Heizöl EL entsprechen, nicht überschrit­ten wer­den. Zulässig ist auch die Ver­wen­dung von Fernwärme. Eine separate Festsetzung hierzu ist nicht erforderlich, da es sich bei Fern­wärme nicht um einen Brenn­stoff handelt. Die Errichtung und der Betrieb von Feue­rungsanlagen ab einer bestimmten Größenordnung bedürfen einer Genehmigung nach dem Bun­desimmissions­schutz­gesetz. Diese Vorschriften bleiben durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan unberührt.

Werbeanlagen

Im sonstigen Sondergebiet sind Werbeanlagen grundsätzlich zulässig. Dieses gilt allerdings nicht, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Bauge­biets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind (Rücksichtnahmegebot). Hier­mit und durch die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen (§ 3 Abs. 1 BauOBln) gibt es eine Hand­habe, Wer­beanlagen, die die Nutzungsqualität der gegenüber dem Vorhaben liegenden Wohnnut­zung belästi­gen oder stören, zu unterbinden. Darüber hinaus sind die Bestimmungen des Denkmal­schutz­geset­zes zu beachten. Ergänzend werden im Durchführungsvertrag Regelungen zu Art, Um­fang und Anord­nung von Werbeanlagen getroffen, mit denen neben gestalterischen Aspekten auch Belange der Nachbarn berücksichtigt werden.

Er­for­der­nis wei­te­rer Re­ge­lun­gen zur Lärm­min­de­rung

Im Umweltbericht wurde für die Straßen im Umfeld des Plangebietes festgestellt, dass aufgrund des Verkehrsaufkommens auf öffentlichen Straßen mit Lärmimmissionen zu rechnen ist, die im Prognose-Planfall (mit Vorhaben) in der Regel über denen des Prognose-Nullfalls (ohne Vorhaben) liegen. Im Rahmen der Abwägung ist daher das Erfordernis von Maßnahmen zur Lärmminderung und ggf. er­forderlicher textlicher Festsetzungen und weiterer Regelungen zu prüfen.

·         In der Abwägung zu berücksichtigende Rechtsvorschriften

Die durch das geplante Vorhaben zu erwartende Lärmbelastung ist im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB zu berücksichtigen. Hierbei sind die im Kapitel - Umwelt- und Natur­schutz­recht (Seite 20) auch bezüglich des Lärmschutzes dargestellten gesetzlichen Regelun­gen, Richtlinien und Normen berücksichtigen.

Die Vorschriften des § 41 Abs. 1 BImSchG i.V.m. § 1 der 16. BImSchV finden für das vorliegende Vorhaben keine Anwendung. Diese Vorschriften sind nur dann anzuwenden, wenn Gegenstand der Planung wesentliche Änderung öffentlicher Straßen aufgrund eines erheblichen baulichen Eingriffs oder einer Erweiterung ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben, weil der vorhabenbezo­gene Bebau­ungsplan keinen erheblichen baulichen Eingriff in eine Straße zum Gegenstand hat.

Damit gelten weder die strikten Grenzwerte der 16. BImSchV noch die Regelung, dass oberhalb der eine mögliche Gesundheitsgefährdung markierenden Grenzen von 70 dB(A) (tags) / 60 dB(A) (nachts) in jedem Fall bei einer wesentlichen Änderung der Straße eine Lärmsanierungsmaßnahme durchzu­führen ist. Im Rahmen der Ab­wägung kommt den Grenzwerten der 16. BImSchV jedoch eine Orientie­rungsfunktion hinsichtlich der hinzunehmenden Lärmbelastung zu. Darüber hinaus werden Lärmwerte im Bereich der Gesundheitsgefährdung im Rahmen der Abwägung beson­ders berücksich­tigt.

·         Zurechenbarkeit von Verkehrslärmerhöhungen außerhalb des Plange­biets

Zu den bei der Ausweisung von größeren Baugebieten zu bewältigenden Problemen gehört auch die außerhalb des Plangebiets zu erwartende Zunahme des Verkehrs, soweit sie in einem adäquat kau­salen Zusammenhang mit der Planung steht und mehr als nur geringfügig ist.

In dem Zusammenhang ist zu prüfen, inwieweit die für das Vorhaben im Plangebiet prognostizierten Erhöhungen der Lärmimmissionen in den anliegenden Straßen dem Vorhaben zugeordnet werden können und mehr als geringfügig sind. Die Frage stellt sich insbesondere, weil die Lärmerhöhungen an Immissionsorten, die nicht unmittelbar an dem Vorhaben liegen, nur sehr geringfügig ansteigen, und zwar weit unter dem Bereich, der für das menschliche Ohr noch wahrnehmbar ist (bis ca. 2,0 dB(A)).

Dabei ist zunächst zu prüfen, ob eine Zunahme des Verkehrslärms durch die Planung überhaupt zum notwendigen Abwägungsmaterial gehört und schutzwürdige Interessen der Anlieger betrifft, denn ge­wisse – geringfügige – Veränderungen der Ver­kehrssituation müssen nach der Rechtsprechung hin­genommen werden, ohne dass dies zum Gegen­stand der Abwägung gemacht werden muss. Dies gilt zumal für stark befahrene Verkehrsstraßen, deren Belastung von zahlreichen Faktoren in der nä­heren und ferneren Umgebung abhängig ist.

Darüber hinaus ist die Frage, welche Erhöhungen des Dauerschallpegels die Abwägungserheblich­keit begründen, zu klären. Eine eindeutige abschließende Rechtsprechung liegt hierzu nicht vor. Das Bun­desverwaltungsgericht hat festgestellt, dass keine Regelung dahingehend aufgestellt werden könne, dass bereits die Erhöhung des Dauerschallpegels um 1,5 dB(A) oder das Erreichen der in § 1 Abs. 2 der 16. BImSchV genannten Schallpegel eine Abwägungserheblichkeit begründe. Allerdings ist hierbei jeweils zu berücksichtigen, dass in jedem Fall eine Abwägung des Einzelfalls zu erfolgen hat. Das OVG Rheinland-Pfalz hat in einem anderen Einzelfall entschieden, dass bereits eine Erhö­hung des Lärmpegels um 0,3 bis 0,5 dB(A) abwägungsbeachtlich sei, weil es sich um eine Lärmzu­nahme han­dele, die zu einer bereits vorhandenen hohen Lärmbelastung noch hinzu trete, sodass die Beur­tei­lungspegel von mindestens 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts entstünden. Diese Entschei­dung be­traf allerdings Wohnbereiche an einer Straße, die zu einem neuen Baugebiet führt.

Führt man die beiden Grundgedanken der Rechtsprechung, nämlich dass die Abwägungsrelevanz sowohl ein schutzwürdiges Interesse in den Fortbestand einer bestimmten Verkehrslage erfordert als auch dass abwägungserheblich nur Lärmerhöhungen sind, die tatsächlich zu einer nicht unerhebli­chen Verschlechterung der Situation führen, so kann daraus gefolgert werden, dass Lärmerhöhun­gen, die an Immissionsorten zwar gerade noch berechenbar sind, die jedoch in keiner Weise mehr tatsäch­lich auf die Situation der Bewohner Einfluss nehmen, nicht mehr abwägungsrelevant sind, selbst wenn an den Immissionsorten bereits die Sanierungswerte überschritten sind.

Wo die anzunehmende Grenze liegt, hängt von verschiedenen Umständen ab. Verkehrslärmerhö­hungen von über 0,5 dB(A) könnten unter Umständen von der Rechtsprechung als beachtlich ange­sehen werden. Auf der sicheren Seite wird eine Beurteilung liegen, wonach in der konkreten Situation am Tempelhofer Damm jedenfalls die auf Modellberechnungen beruhenden erwarteten Lärmerhö­hungen unter diesem Wert liegen. In diesen Minimalbereichen kommt es nicht zu einer erheblichen Verschlechte­rung der Situation. Darüber hinaus können in diesem Minimalbereich bereits geringste Veränderun­gen von modelltheoretischen Parametern und Rundungsvorgaben zu Abweichungen füh­ren, die kei­nen Bezug zu einer Veränderung der tatsächlichen Belastung haben. Ein schutzwürdiges Vertrauen auf den Fortbestand der vorgegebenen Situation kann insoweit nicht angenommen wer­den.

·         Abwägungsrelevante Aspekte

Im Rahmen der Abwägung ist einerseits zu berücksichtigen, dass Lärmerhöhungen, die nicht nur ge­ringfügig sind, in Bereichen, in denen bereits derzeit die Grenze der möglichen Gesundheitsgefah­ren erreicht oder überschritten wird, einer Kompensation bedürfen. Andererseits sind auch folgende As­pekte ebenfalls in die Abwägung einzustellen:

Für die überwiegende Zahl der Immissionsorte, bei denen eine Differenz zwischen Prognose-Planfall und Prognose-Nullfall festgestellt wurde, verringert sich die absolute Verkehrs- und Lärmbelastung im Untersuchungszeitraum, weil den geringfügigen Erhöhungen des Verkehrs durch das Vorhaben zu erwartende Reduzierungen der Verkehrsbelastung und der Lärmimmissionen durch überörtliche Ent­wicklungen gegenüberstehen. Hierbei ist insbesondere die Entlastung des Tempelhofer Damms durch die Fertigstellung der Autobahnverbindung zum Flughafen BBI zu nennen. Für diese entla­s­tende Straßenbaumaßnahme besteht Planungsrecht und die Finanzierung ist in die öffentlichen Haus­halte eingestellt.

Weiterhin ist im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, dass für mehrere Immissionsorte für den Planfall 2015 errechnet wurde, dass das Hinzukommen des geplanten Vorhabens nicht zu einer Er­höhung der Lärmwerte führen wird. Dies hängt mit den zu erwartenden Änderungen der Umverteilung von Verkehrsströmen zusammen. Soweit für dieselben Immissionsorte für den Planfall 2008 eine Steige­rung von Lärmimmissionen berechnet wurde, ist dies nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass für den Planfall 2008 ein anderes Berechnungsmodell verwandt wurde, bei dem Änderungen der Um­verteilung der Verkehrsströme nicht berücksichtigt sind. Es wird jedoch in der Abwägung berücksich­tigt, dass für die betreffenden Immissionsorte mittelfristig keine Lärmerhöhung durch das Vorhaben zu erwarten ist.

In die Abwägung eingestellt wird auch, dass das Vorhaben auf einer Fläche verwirklicht wird, die pla­nungsrechtlich bisher als Gewerbegebiet ('beschränktes Arbeitsgebiet gem. Baunutzungsplan') aus­gewiesen ist. Jede Nutzung, die gewerbetypisch ist, wäre derzeit auch ohne Aufstellung eines Be­bauungsplans genehmigungsfähig. Dazu gehören auch verkehrslärmintensive Vorhaben, wie z.B. Speditionen oder Briefverteilzentren. Auch durch diese Vorhaben würde es im Vergleich zur Ist-Situa­tion zu einer Erhöhung der Lärmimmissionen kommen. Insoweit führt die Aufstellung des vorhaben­bezogenen Bebauungsplans im Vergleich zur jetzigen planungsrechtlichen Situation nicht zu einer wesentlich unterschiedlichen rechtlichen Zulässigkeit verkehrslärmerhöhender Nutzungen.

·                          Abwägungsergebnis und Maßnahmen

In der Ordensmeisterstraße unmittelbar nördlich des Vorhabens wurden durch die Gutachter mit teilweise über 2,0 dB(A) die höchsten Differenzen zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall festgestellt. Gleichzeitig steigt die absolute Lärmbelastung sowohl tags, als auch nachts an. Die Werte von 70 bzw. 60 dB(A) werden in diesem Block, der durch Bebauungsplan als Kerngebiet fest­gesetzt ist, nicht erreicht. De facto befindet sich jedoch im nördlich angrenzenden Gebäude oberhalb des 1. Vollgeschosses nahezu ausschließlich Wohnnutzung. Zudem sind die Steigerungen in einem Umfang zu verzeichnen, der für das menschliche Ohr bereits wahrnehmbar ist. Aufgrund dessen wer­den hier Maßnahmen zum Schutz vor Lärmimmissionen als erforderlich angesehen. Darüber hinaus werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Kerngebiete, die in der Ist-Situation zumindest tagsüber eingehalten werden, künftig sowohl tags, als auch nachts überschritten. Eine Ausnahme bilden ledig­lich die Werte für die Tagesbelastung oberhalb des 7. Obergeschosses der Bebauung am Tempelho­fer Damm (nördlich der Ordensmeisterstraße, vom Tempelhofer Damm abgewandte Seite). Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass auf dem Vorhabengrundstück bereits aufgrund des bis­herigen Pla­nungsrechtes Nutzungen zulässig sind, die Einfluss auf das Verkehrsaufkommen haben können. Dennoch besteht aufgrund der aus dem Vorhaben resultierenden Zusatzbelastung Hand­lungsbedarf zur Minderung der Lärmbelastung.

Westlich des Vorhabens, d.h. zwischen der Wenckebachstraße und dem Lorenzweg liegen die Diffe­renzen zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall bei bis zu 1,3 dB(A) tags und 1,9 dB(A) nachts. Nördlich der Ordensmeisterstraße grenzt in diesem Bereich Wohnnutzung an, südlich davon handelt es sich um ein Gewerbegebiet. Die absolute Belastung tags sinkt aufgrund des geplanten Umbaus der Ampel in eine reine Bedarfsampel für Fußgänger künftig deutlich, trotz der Realisierung des Vorhabens. Der Umbau der Lichtsignalanlage am Lorenzweg ist durch das Land Berlin in Ab­stimmung mit der BVG bereits für das Jahr 2007 vorgese­hen und kann als finanziell gesichert einge­stuft werden. Die absoluten Werte bleiben jedoch über den Orientierungswerten der DIN 18005. Auf­grund der Tagesbelastung wären in diesem Bereich dennoch keine weiteren Maßnahmen erforder­lich, da sich die Situation insgesamt deutlich verbessert, auch wenn diese Maßnahme unmittelbar an der Einmündung der Wencke­bachstraße kaum noch Auswirkungen hat. Im Einmündungsbereich wir­ken sich allerdings die östlich angrenzend erforderlichen Maßnahmen lärmmindernd aus.

Auf die Nachtwerte hat der Umbau der Ampel allerdings keine Auswirkungen, da die Ampel nachts bereits gegenwärtig abgeschal­tet ist. Die absoluten Werte der nächtlichen Lärmbelastung steigen. Sie erreichen zwar nur am östlichsten Immissionsort auf Höhe des Lorenzweges – wie bereits in der Ist-Situation - einen Wert von über 60 dB(A), liegen aber deutlich über dem Orientierungswert der DIN 18005 für Wohngebiete und selbst über dem für Kerngebiete. Unter Berücksichtigung der nördlich angrenzenden empfindlichen Nutzung, des Umfangs der absoluten Lärmsteigerung, des erreichten Lärmniveaus und der signifikanten Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall sind auch in diesem Bereich Maßnahmen erforderlich. Da Richtung Osten bis zur Colditzstraße keine wesentlichen Straßen queren, ist davon auszugehen, dass sich die Situation bis zur Colditzstraße nicht wesentlich ändert und Maßnahmen bis hier erforderlich sind.

In der Friedrich-Karl-Straße sind für das Jahr 2015 nach der Prognose keine Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall zu erwarten. Allerdings liegt die Differenz zwischen Prog­nose-Nullfall und Prognose-Planfall 2008 bei bis zu 0,5 dB(A) und insbe­sondere nachts wird der Grenzwert von 60 dB(A) überschritten. Gleichzeitig steigt die Lärmbelastung gegenüber der Ist-Situa­tion um bis zu 1,5 dB(A). Auch wenn 2015 die Belastungen im Prognose-Nullfall und Prognosefall nahezu identisch sind, ist zumindest ein Teil des bis dahin erheblich steigenden Verkehrsauf­kom­mens auf das Vorhaben zurückzuführen. Die Friedrich-Karl-Straße ist darüber hinaus – mit Aus­nahme des Einmündungsbereiches zum Tempelhofer Damm – als Wohngebiet einzustufen. Die Ori­entierungs­werte der DIN 18005 werden, wie bereits in der Ist-Situation, deutlich überschritten. Aus diesen Grün­den ist es erforder­lich und angemessen, auch in der Friedrich-Karl-Straße lärm­mindernde Maßnah­men durchzuführen, auch wenn der überwiegende Teil der langfristigen zusätzlichen Lärm­belastung auf gesamtstädtische Entwicklungen zurückzuführen ist. Die Entwicklung des Verkehrsauf­kommens westlich der Kreuzung mit der Werderstraße kann kaum noch eindeutig dem Vor­haben zugeordnet werden. Spätestens ab dem Ende der beidseitigen Blockrandbebauung auf Höhe der Friedrich-Franz-Straße sind keine signifikanten Erhöhungen mehr zu erwarten.

Am Tempelhofer Damm konzentrieren sich die Auswirkungen des Vorhabens auf einen begrenzten Bereich im Umfeld des Knotens nordwestlich des Vorhabens. Die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall liegen hier bei bis zu 0,4 dB(A), wobei die höheren Differenzen für den Bereich südlich der Friedrich-Karl-Straße prognostiziert werden. Gleichzeitig sinkt hier trotz der Reali­sierung des Vorhabens die absolute Lärmbelastung, bleibt jedoch deutlich oberhalb von 70 dB(A) und damit auch über den Orientierungswerten der DIN 18005 für Kerngebiete. Unmittelbar nördlich der Friedrich-Karl-Straße am Tempelhofer Damm liegt der Unterschied zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2015 bei maximal 0,1 dB(A) (2008: 0,3 dB(A)). Im Vergleich zur Ist-Situation bleibt die Lärmbelastung 2015 jedoch konstant bzw. steigt um bis zu 0,2 dB(A) im Erdge­schoss. Auch wenn es sich um einen Knotenpunkt einer Hauptverkehrsstraße handelt, bei dem die Anwohner auf­grund seiner gesamtstädtischen Funktion in gewissem Umfang mit einer Steigerung der Lärmbelas­tung rechnen müssen, ist zu konstatieren, dass sich die Lärmsitu­ation nicht verbessert. Obwohl die Diffe­renzen von 0,3 dB(A) an der Grenze zu einer relevanten Lärmveränderung liegen und nur 2008 auf­treten, werden auch hier Maßnahmen zur Lärmminderung als erforderlich angesehen, da sich die Reflektionen der künftigen Gebäude im Plangebiet hier auswirken.

Am nächstgelegenen Immissionsort am Tempelhofer Damm Richtung Norden (auf Höhe der Fried­rich-Wilhelm-Straße) liegen die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall im Jahr 2015 tagsüber im Erdgeschoss und im 3. Obergeschoss bei 0,1 dB(A). In den anderen Ge­schossen und nachts werden keine Unterschiede prognostiziert. In der Prognose für das Jahr 2008 liegen die Unterschiede bei 0,1 bis 0,2 dB(A). Die absolute Lärmbelastung sinkt im Vergleich zum Ist-Zustand sowohl tagsüber, als auch nachts um mindestens 0,5 dB(A) bis 2015. Die absoluten Werte liegen dennoch deutlich über 70 dB(A) und über dem Orientierungswert der DIN 18005 für Kernge­biete. Auf­grund des insgesamt ge­ringfügigen Einflusses durch das Vorhaben und der Tatsache, dass es auf­grund der Gesamtentwick­lung insgesamt zu einer Verringerung kommt, besteht kein Erforder­nis, nördlich dieses Immissions­ortes Maßnahmen zur Lärmminderung durchzuführen. Die Ausführun­gen gelten entsprechend Richtung Süden für den Abschnitt zwischen der Friedrich-Wilhelm-Straße und der Burge­meisterstraße. Für diesen Abschnitt kann davon ausgegangen werden, dass die Be­lastun­gen auf­grund der identischen Verkehrsbelastung und vergleichbarer Bebauungs­struktur nicht höher sind als am Immissionsort auf Höhe der Friedrich-Wilhelm-Straße. Südlich der Burge­meisterstraße kann sich der Einfluss des Knotens Tempelhofer Damm / Friedrich-Karl-Straße / Or­densmeisterstraße auswirken, sodass maximal bis hier – wie am Knoten direkt – vom Erfordernis lärmmin­dernder Maßnah­men ausgegangen wird.

Für den Immissionsort am Tempelhofer Damm auf Höhe der Viktoriastraße (südlich des Knotens) werden sowohl für das Jahr 2008, als auch für das Jahr 2015 Unterschiede zwischen dem Prognose-Nullfall und dem Prog­nose-Planfall von 0,1 dB(A) prognostiziert. Im Jahr 2015 werden für den Prog­nose-Nullfall und den Prognose-Planfall sogar identische Belas­tungen prognostiziert. Die absolute Belastung sinkt gleich­zeitig bis 2015 um 1,0 dB(A) tags und 0,9 dB(A) nachts. Gleichwohl bleibt die nächtliche Belastung 2015 über 60 dB(A). Da der Einfluss des Vorhabens sehr gering ist – sich letzt­lich im Rahmen von Rundungsgenauigkeiten befindet – und die Belastung im Nachtzeitraum im Plan­fall 2015 nicht höher ist als im entsprechenden Prognose-Nullfall, sind süd­lich der Viktoriastraße keine dem Vorhaben zu­zurechnenden lärmmindernden Maßnahmen erforder­lich. Zudem schließt unmittel­bar südlich des Immissionsortes keine Wohnnutzung an. Nördlich der Viktoriastraße können sich je­doch die Verkehrs­belastungen am Knoten Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße sowie u. U. Reflektionen des Vor­habens auswirken. Daher besteht hier in gewissem Umfang ein Erfordernis für lärmmindernde Maßnahmen.

Am Mariendorfer Damm sind sowohl die vorhandenen, als auch die prognostizierten Belastungen erheblich. Bereits gegenwärtig werden teilweise 75,0 dB(A) tags überschritten, nachts werden nahezu 70 dB(A) erreicht. Für das Jahr 2015 wird ein weiteres Ansteigen der Lärmbelastung prognostiziert. Dif­ferenzen zwischen Nullfall und Planfall treten im Jahr 2015 jedoch nicht auf, d.h. das Vorhaben hat keinen Einfluss auf die mittelfristige Entwicklung der Lärmbelastung in diesem Bereich. Lediglich im Jahr 2008 liegt die prognostizierte Belastung im Prognose-Planfall 0,1 dB(A) höher als im Prognose-Nullfall. Angesichts der Tatsache, dass es sich hierbei um eine Betrachtung des ungünstigsten Falles handelt, ist es nicht angemessen, hier den Vorhabenträger zu Maßnahmen zu verpflichten, zumal 0,1 dB(A) als unerheblich einzustufen sind.

Im Ergebnis sind daher aufgrund des Vorhabens maximal in folgenden Bereichen Maßnahmen zur Lärmmin­derung erforderlich:

-           Ordensmeisterstraße zwischen Tempelhofer Damm und Colditzstraße (östliches Ende der Wohnbe­bauung),

-           Friedrich-Karl-Straße zwischen Tempelhofer Damm und Friedrich-Franz-Straße (westliches Ende der beidseitigen Blockrand-Wohnbebauung) sowie

-           Tempelhofer Damm zwischen Burgemeisterstraße und Viktoriastraße.

Maßnahmen zur Lärmminderung

In der Abwägung der verschiedenen in Frage kommenden Maßnahmen (s. Kapitel - Maßnahmen zur Minderung von Lärmimmissionen, Seite 48) wird aktiven Schallschutzmaßnahmen der Vorrang gegenüber passiven Maßnahmen gegeben, da diese sich umfassender positiv auf die Verringerung der Lärmbelastung auswirken.

Im Ergebnis der Abwägung wird für den Straßenzug Ordensmeisterstraße – Friedrich-Karl-Straße vorrangig die Anordnung von Tempo 30 ange­strebt. Für die genannten Straßen wurde durch das Be­zirksamt die Einführung von Tempo 30 beantragt. Diese Maßnahme führt zu einer Verringerung der Lärmbelastung, kann jedoch nicht im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans verbindlich und abschließend gesichert werden. Zudem können nega­tive Auswirkungen auf die Belastung mit Luftschadstoffen nicht ausge­schlossen werden, insbesondere wenn nur auf kurzen Abschnitten die Geschwindigkeit reduziert wird. Diese müssen im Rahmen der Abwägung gegenüber den deutlichen Verbesserungen der Lärm­situation zurücktreten. Die Geschwindigkeitsbegrenzung muss mindestens in den o.g. Straßenab­schnitten umgesetzt werden.

Für den Fall, dass für die Ordensmeisterstraße und Fried­rich-Karl-Straße bis zur Inbetriebnahme des Vorhabens Tempo 30 ange­ordnet wird, verpflichtet sich der Vorhabenträger, die erforderliche Be­schil­derung einrichten zu lassen. Falls die Anordnung von Tempo 30 nicht bis zur Inbetriebnahme des Vorhabens erfolgt, verpflichtet sich der Vorha­benträger zur Herstellung einer lärmmindernden Deck­schicht, und zwar DSH-V-Asphalt (dünne Schichten im Heißeinbau auf Versiegelung) auf den ge­nann­ten Straßenabschnitten, da hiermit voraussichtlich eine effektive Lärm­minderung sowohl tags, als auch nachts erreicht wird. Für den Umfang der möglichen Lärmminderung liegen auf Basis von Unter­suchungen[69] Einschätzungen von Gutachtern und Angaben von Herstellern vor, die dieses er­warten lassen. Gegenüber einem ungeriffelten Gussasphalt ist eine Geräuschminderung von min­destens 3 dB(A) zu erwarten. Gegenüber der heutigen Situation mit schlechtem Straßenzustand wird die Ge­räuschminderung diese 3 dB(A) noch übersteigen. Im Rahmen des Monitorings ist die Wirk­samkeit durch Lärmmessungen zu prüfen. Zur Wirksamkeit ist darüber hinaus eine intakte Binder­schicht erfor­derlich. Es wird im Rahmen des Durchführungsvertrages sichergestellt, dass eine fachge­rechte Aus­führung erfolgt und die Binderschicht im Rahmen der Maßnahme im erforderlichen Umfang saniert wird.

Aufgrund der Ver­kehrsbedeutung des Tempelhofer Damms kann hier aufgrund von Vorgesprächen kaum davon ausgegangen werden, dass ei­nem Antrag auf An­ordnung von Tempo 30 stattgegeben wird. Daher wurde für den Abschnitt des Tempel­hofer Damms zwischen Burgemeisterstraße und Viktoriastraße mit dem Vorhabenträger ein Aus­tausch der Asphalt-Deckschicht sowie eine Sanierung der Binderschicht im erforderlichen Umfang im Durchführungsvertrag vereinbart.

Darüber hinaus wurde der Einsatz von Lärmschutzfenster zur Konfliktbewältigung geprüft. Schall­schutzfenster stellen nach genauer Prüfung jedoch keine Alternative dar, da

        aktive Schallschutzmaßnahmen möglich sind,

        Schallschutzfenster nur auf Innenräume und nur selektiv wirken

        die Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zur Erhöhung der Lärmbelastung stehen.

Dieser Lösungsweg wurde daher nicht weiter verfolgt.

Aktiver Schallschutz durch Lärmschutzwände kommt in diesem innerstädtischen Bereich aufgrund des nur begrenzt zur Verfügung stehenden Raumes und aus städtebaulichen Gründen nicht in Be­tracht und wurde daher nicht näher untersucht.

Da der Lärm­konflikt durch die dargestellten Maßnahmen in ausreichendem Umfang bewältigt werden kann, sind keine weiteren Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erforderlich.

Erfordernis weiterer Regelungen zur Verringerung der Belastung mit Luft­schad­stoffen

Hinsichtlich der künftigen Schadstoffbelastung der Luft stellt sich die Situation wie folgt dar.

Insgesamt verringert sich die Belastung mit Luftschadstoffen bis 2015 kontinuierlich. Der Jahresmit­telwert für NO2 wird lediglich in den Planfällen 2008 und 2015 am Tempelhofer Damm und auf der Südseite der Ordensmeisterstraße überschritten. Der Einfluss des vorhabenbedingten Verkehr­sauf­kommens auf die Luftbelastung am Tempelhofer Damm ist dabei insgesamt nur marginal. Die Über­schreitung in der Ordensmeisterstraße betrifft einen räumlich eng begrenzten Bereich.

Die Überschreitung der zulässigen PM10-Immissi­onswerte (Tagesmittelwerte) tritt ebenfalls nur an den o.g. Immissionsorten auf. Im eng begrenzten Bereich südlich der Ordensmeisterstraße betrifft dieses 4 Tage mehr als zulässig. Der Einfluss des Vorhabens auf den Tempelhofer Damm ist marginal. Auf­grund der gesamtstädtisch bedingten Luftbelastung am Tempelhofer Damm sind im Fall einer Über­schreitung der zulässigen Werte darüber hinaus Maßnahmen auf Grundlage des im August 2005 vom Senat verabschiedeten "Luftreinhalte- und Aktionsplans Berlin 2005-2010" zu erwarten. Mit dem Luft­reinhalte- und Aktionsplan des Landes Berlin steht ein adäquates Instrument zur Verringerung der Grenzwertüberschreitung auf gesamtstädtischer Ebene zur Konfliktbewältigung zur Verfü­gung. Der "Luftreinhalte- und Aktionsplan Berlin 2005-2010" geht für das Jahr 2010 von einem Rückgang der Feinstaub- und NO2-Vorbelastung um 7% - 10% aus. Dieses führt dazu, dass selbst am Tempelhofer Damm südlich der Ordensmeisterstraße die Anzahl der Überschreitungen des Tagesmittel­wertes bei der Feinstaubbelastung grenzwertkonform wäre. Inso­fern besteht kein Handlungsbedarf im vorha­benbe­zogenen Bebauungsplan für weitere Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Luftschadstof­fen.

-          Nachrichtliche Übernahmen

Bauschutzbereiche

Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Flughafens Tempelhof und im Anlagenschutzbereich der Radaranlage Tegel. Nach den §§ 12-15 und 18a des Luftverkehrsgesetzes (LuftVG) in der Fas­sung vom 29. März 1999 (BGBl. I S. 550), zuletzt geändert durch Gesetz vom 6.4.2004 (BGBl. I, S. 550) Artikel 2 gelten die hieraus resultierenden Bestimmungen für alle baulichen Vorhaben.

Bauliche Anlagen, die die danach zulässige Höhe überschreiten oder Bauten mit metallgedecktem Flachdach größer 400 m² dürfen nur realisiert werden, wenn die Zustimmung der Luftfahrtbehörde (SenStadt, Referat VII G) erfolgt.

Denkmalbereich

Der Denkmalbereich Tempelhofer Damm 227 / 235 (vgl. Kapitel -) wird nachrichtlich über­nom­men. Im Bereich der westlichen Mole weicht die Darstellung in der Denkmalkarte vom vorhandenen Bestand ab. Weder die 1962 erfolgte Erweiterung der Hafeneinfahrt, noch der Einschnitt im nordwest­lichen Bereich des Hafenbeckens sind berücksichtigt. Unabhängig von der Darstellung in der Denk­malkarte wird die Abgrenzung des Denkmalbereiches im vorhabenbezogenen Bebauungsplan bezo­gen auf die vorhandenen Landflächen dargestellt, da sich der Denkmalschutz nicht mehr auf Anlagen beziehen kann, die bereits vor längerer Zeit beseitigt wurden. Dessen ungeachtet bleibt eine Wieder­herstellung des Hafenbeckens in Anlehnung an die historische Situation Ziel der Bebauungsplanung. Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes sind in die Abwägung eingeflossen. Eine denkmal­rechtliche Genehmigung ist unabhängig davon erforderlich.

Planfestgestellte Anlagen

Nachrichtlich übernommen werden die vorhandenen planfestgestellten Anlagen der U-Bahn (Gleich­richterwerk) und die planfestgestellte Fläche des Teltowkanals im Bereich der Hafeneinfahrt und ein Teil der Liegestelle am Teltowkanal.

 

Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

-          Bestehende bauliche Anlagen und Nutzungen

Das denkmalgeschützte Speichergebäude bleibt erhalten und wird in die künftige Bebauung in­te­griert. Im Zuge der Realisierung des geplanten Vorhabens erfolgt darüber hinaus eine Instandset­zung. Die auf dem Grundstück vorhandenen Baracken werden beräumt, die Nutzung als Schrottplatz wurde bereits aufgegeben. Aufgrund der Planung entfallen im Plangebiet einzelne Arbeitsplätze. Gleichzeitig ent­steht im Plangebiet eine Vielzahl neuer Arbeitsstätten.

-          Auswirkungen auf die Umwelt

Die umweltschützenden Belange werden in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB berück­sichtigt.

Um die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege hinreichend kon­kret ermitteln und darüber hinaus die zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft bestimmen zu können, wurde ein Umweltbericht erstellt. Die Ergebnisse sind in die Ab­wä­gung eingeflossen.

-          Finanzielle Auswirkungen

Dem Land Berlin entstehen durch das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren keine Kosten. Durch den Verkauf des Flurstückes 258 werden Einnahmen erzielt. Die mit der Umsetzung des Vor­habens verbundenen Kosten, einschließlich der Kosten für die erforderlichen Anpassungen im öffent­lichen Straßenland und der Erweiterung der westlichen Mole sind durch den Vorhabenträger zu über­nehmen. Sämtliche Maßnahmen die Kosten verursachen, werden im Durchführungsvertrag geregelt. Da das Vorhabengrundstück im Privateigentum verbleibt, werden auch etwaige Folgekosten, z.B. für die Pflege der öffentlich zugänglichen Außenanlagen, den Betrieb der Handkurbelfähre etc. vom Vor­habenträger übernommen.

Ein Planungsschaden entsteht nicht. Die entsprechenden Regelungen sind gem. § 12 Abs. 3 BauGB bei einem vorhabenbezogenen Bebau­ungsplan nicht anwendbar. Entsprechendes gilt für hoheitliche bodenordnende Maßnahmen.

Verfahren

-          Antrag

Die Grundstücksgesellschaft Objekt Tempelhofer Hafen mbH & Co. KG hat am 9. Dezember 2005 für die planungsrechtliche Sicherung des Vorhabens die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau­ungsplans beantragt und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung von Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet.

-          Mitteilung der Planungsabsicht

Mit Schreiben vom 01. März 2006 teilte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg der Senatsverwal­tung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung die Absicht mit, für das Ge­lände am Hafen Tempelhof, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Die Senats­ver­waltung für Stadt­entwicklung erklärte mit Schreiben vom 28.03.2006, dass gegen die Aufstellung des vorha­benbezo­genen Bebauungsplans zur Errichtung eines Zentrums für Handel, Kultur und Frei­zeit auf dem Grundstück Tempelhofer Damm 227/235 keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. Einer Ver­kaufs­fläche von 19.500 m² als maximal möglicher Verkaufsfläche für das gesamte Plange­biet wurde zuge­stimmt. Die Verkaufsfläche sowie die Nutzungsmischung im Plangebiet sollten ver­traglich gere­gelt werden.

Aufgrund der berührten dringenden Gesamtinteressen Berlins (Zentrenstruktur, übergeordnete und örtliche Straßenverbindungen, wichtige Radwegeverbindung am Teltowkanal) ist das vorhabenbezo­gene Bebauungs­planverfahren nach § 7 AGBauGB durchzuführen.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 27. März 2006 mitgeteilt, dass der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans das Ziel 1.0.1 des LEP eV sowie das Ziel aus § 3 Abs. 3 LEPro und Ziel 1.1 des Flächennutzungsplans Berlin unterstützt. Darüber hinaus unterstütze es § 17 Abs. 5 LEPro und stehe im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro, wenn sichergestellt wird, dass sich das Zentrum am Hafen als Bestandteil der Einkaufsstraße Tempelhofer Damm dar­stellt.

-          Aufstellungsbeschluss

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 11. April 2006 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Be­bauungsplans 7-20VE beschlos­sen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 26 (S. 1940) am 2. Juni 2006 öffentlich bekannt gemacht.

-          Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Be­lange

Mit Schreiben vom 21.06.2006 wurden 35 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sowie 14 bezirkliche Dienststellen um Stel­lungnahme zum Planentwurf gebeten. Es gingen von den Behör­den und sonstigen Trägern öffentlicher Belange insgesamt 25 schriftliche Stellung­nahmen ein:

-           3   äußerten Bedenken bzw. baten um eine Modifikation der Planung,

-           7   gaben er­gänzende Hin­weise, die überwiegend die Umset­zung der Planung betrafen,

-           15 teilten mit, dass ihrerseits keine Hinweise zur Planung gegeben wer­den.

Die gewünschten Änderungen betrafen

-           Definition der Verkaufsflächen (vgl. Kapitel 0 Sonstiges Sonder­gebiet "Ein­kaufs-, Dienst­leistungs-, Freizeit- und Kultur­zen­trum", Seite 59)

-           erforderliche Breiten für Leitungsrechte der Berliner-Wasserbetriebe (vgl. Kapitel 0 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Trägers der Wasserentsor­gung, Seite 73)

-           eine Elektroleitung parallel zur Stubenrauchbrücke bis zum Gleichrichterwerk (vgl. Kapitel 0 Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elektroversorgung, Seite 74)

Die weiteren Hinweise der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange betrafen im Einzelnen

-           die Berücksichtigung der Regelungen zum Artenschutz (vgl. Kapitel 0 Fach­ge­setz­liche Re­ge­lungen, Seite 20),

-           die Bitte um erneute Prüfung der Entwidmungsbedürftigkeit der im Hafen liegenden Eisenbahn­anla­gen (vgl. Kapitel - Bauliche Anlagen und Nutzungen, Seite 7),

-           das Erfordernis einer Zufahrt zum Hafengelände zur Stubenrauchbrücke sowie erforderliche Rege­lungen im Durchführungsvertrag zur Brückenwartung (vgl. Kapitel 0 Geh- und Fahr­recht zu­gunsten des Trägers der Straßenbaulast, Seite 73),

-           den Umfang und die Art der Nutzungen auf der Wasserfläche und das Erfordernis einer wasser­rechtlichen Genehmigung für diese Nutzungen (vgl. Kapitel 0 Wasserfläche, Seite 64),

-           eine vorhandene Gasleitung im südlichen Gehweg der Ordensmeisterstraße (vgl. Kapitel Technische Infrastruktur / Erschließung, Seite 8),

-           die erforderliche Sicherung einer Zuwegung zum planfestgestellten Gleichrichterwerk (vgl. Kapi­tel 0 Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn, Seite 74),

-           Belange der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung im Hinblick auf das dauerhafte Erfordernis einer Liegestelle im Hafenbecken (vgl. Kapitel - Bauliche Anlagen und Nutzungen, Seite 7 und 0 Wasserfläche, Seite 64),

-           Notwendigkeit der Vermeidung eines künstlich initiierten Kaufkraftabflusses aus anderen Zentren (vgl. 0 Einzelhandelsuntersuchung, Seite 61).

 

Bei den bezirklichen Dienststellen ergibt sich folgendes Bild:

-           1   Dienststelle bat um Änderungen,

-           2   gaben Hinweise,

-           4   teilten mit, dass sie keine Bedenken gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf haben,

-           7   äußerten sich nicht.

Die geäußerten Änderungswünsche betrafen

-           die Verbindung der Uferbereiche am Teltowkanal mit dem Franckepark (vgl. Kapitel 0 Geh- und Rad­fahr­rechte zugunsten der Allgemeinheit, Seite 74),

-           die Berücksichtigung der Festsetzungen des Landschaftsplans (vgl. Kapitel - Landschaftsplanung, Seite 25 und Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75),

-           das Erfordernis der Erfassung der Bäume, deren Vitalität und die Anzahl der erforderlichen Er­satz­pflanzungen sowie ei­ner Untersuchung von Gebäudebrütern und sonstiger besonders ge­schützter Arten (vgl. Kapitel - Vegetationsbestand und Biotoptypen, Seite 27 und Kapitel - Tiere, Seite 28),

-           das Erfordernis weiterer textlicher Festsetzungen zum Pflanzen von Bäu­men als Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft (vgl. Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75).

Die Hinweise betrafen

-          das Erfordernis einer erneuten Prüfung der planungsrechtlichen Einstufung der Gleise der Hafen­bahn (vgl. Kapitel - Bauliche Anlagen und Nutzungen, Seite 7),

-          die Lage und Breite der Zufahrten in der Ordensmeisterstraße und den erforderlichen Abstand zur Einmündung in den Tempelhofer Damm (vgl. Kapitel 0 Ein- und Ausfahrten, Seite 71),

-          Ein- und Ausfahrten am Tempelhofer Damm (vgl. Kapitel 0 Sonstiges Sonder­gebiet "Ein­kaufs-, Dienst­leistungs-, Freizeit- und Kultur­zen­trum" Seite 59 f),

-          die Auswirkungen vorhandener Bodenbelastungen auf eine mögliche Begrünung der östlichen Mole (vgl. Kapitel - Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastungen, Seite 49),

-          erforderliche Untersuchungen zur nächtlichen Lärmbelastung (vgl. Kapitel - Lärm­im­mis­si­onen, Seite 37),

-          Prognoseberechnungen (Lärm- und Lufthygiene) für den Zeitpunkt der Inbetriebnahme (vgl. Ka­pitel - Lärmimmissionen, Seite 27 und Kapitel - Lufthygienische Situation, Seite 42).

-          Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Zeitgleich zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt.

Der Entwurf des Bebauungsplans hat gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 19. Juni 2006 bis einschließlich 19. Juli 2006 öffentlich ausgelegen.

Hierzu erfolgten Veröffentlichungen in den Tageszeitungen "Der Tagesspiegel" und "Berliner Mor­genpost". Darüber hinaus wurde eine Hauswurfsendung an etwa 1.000 Anwohner und Gewerbe­trei­bende verteilt, mit der über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung informiert wurde. Pa­rallel zur Ausle­gung der Unterlagen im Bezirksamt konnten Plan und Begründung im Internet eingesehen wer­den. Die Abgabe von Stellungnahmen über ein bereitgestelltes Formular war ergänzend möglich.

Insgesamt gingen drei Stellungnahmen ein. Eine weitere Stellungnahme wurde vom Eigentü­mer ei­nes Nachbargrundstücks angekündigt, wurde jedoch nicht abgegeben.

In einer Stellungnahme wurde auf den notwendigen Ausgleich für den Eingriff in Natur und Land­schaft verwiesen, der nach Möglichkeit im Plangebiet ausgeglichen werden sollte und eine Einhaltung des Biotopflächenfaktors und eine Freihaltung der Außenanlagen von Stellplätzen eingefordert.

Eine weitere Stellungnahme befasste sich mit möglichen Auswirkungen auf ein außerhalb des Plan­gebiets gelegenes Grundstück. Es ist allerdings nicht erkennbar, dass die Festsetzungen negative Rückwirkungen auf das Grundstück haben.

Die dritte Stellungnahme thematisiert den Bebauungsplanentwurf und die Festsetzungen in allen Ein­zelheiten. Schwerpunktmäßig geht es um

-          eine ausführliche Berücksichtigung des Planungsvorlaufs,

-          Zweifel an den Fachgutachten zur Einzelhandelsentwicklung und zur Verkehrsprognose,

-          Bedenken gegenüber der Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan,

-          die Befürchtung, dass Verkaufsflächen zu Lasten anderer Nutzungen weiter ausgedehnt werden,

-          den Eindruck, dass die angestrebte Aufenthaltsqualität des Freiraums in den Hintergrund getreten sei,

-          der Umfang der Dachaufbauten, der zu hoch sei und im Hinblick auf das Denkmal nicht zu einem überzeugenden Ergebnis führe,

-          das Erfordernis eines Gutachtens zur Lufthygiene,

-          die erforderliche Bewertung des Gewerbelärms,

-          die nicht ausreichende Bewältigung der Lärmproblematik.

 

-          Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass aus den Stellungnahmen, die vollständig in die Überarbei­tung des Bebauungsplans eingeflossen sind, keine wesentlichen Änderungen des Bebauungsplans resultieren, aber zu Modifikationen in mehreren Details führten. Die meisten Stellungnahmen betrafen die Begründung zum Bebauungsplan, die unter Berücksichtigung der Stellungnahmen überarbeitet wurde. Darüber hinaus wurden die Fachgutachten zu den Themen Verkehr, Lärm und Lufthygiene und der Umweltbericht im Hinblick auf die Stellungnahmen ergänzt und zusätzliche Regelungen in den Durchführungsvertrag aufgenommen, z. B. zur Sicherung einer Mindestfläche für kulturelle Nut­zungen und für Gastronomie, Freizeit, Dienstleistungen.

Im Hinblick auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan führten die Stellungnahmen insbesondere zu folgenden Änderungen der Festsetzungen:

        Aufnahme von Festsetzungen zur Begrünung,

        Modifizierung der Ein- und Ausfahrten an der Ordensmeisterstraße,

        Aufnahme eines Leitungsrechtes für die Elektroversorgung parallel zur Stubenrauchbrücke,

        Konkretisierung der Lage von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten,

        Ausschluss von Stellplätzen und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen,

        Verringerung des Umfanges an Dachaufbauten und Vergrößerung des Abstandes der Dachauf­bau­ten vom Tempelhofer Damm und der Ordensmeisterstraße.

Weitere der gegebenen Hinweise, zum Beispiel zum konkreten Umgang mit den vorhandenen Bo­denbe­lastungen, können erst im Zuge der Reali­sierung des Vorhabens berücksichtigt werden.

 

Das Bezirksamt hat die Auswertung dieses Verfahrensschrittes in seiner Sitzung am 5. Dezember 2006 beschlossen.

-                          Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Verfahren und Verlauf

Mit Schreiben vom 02.03.2007 wurden 35 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 des Baugesetz­buchs sowie bezirkliche Dienststellen um Stellungnahme zum Planentwurf gebe­ten. Es gingen von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange insgesamt 25 schriftli­che Stellungnahmen ein, von denen 10 Hinweise gaben. Die übrigen Behörden und Träger öffentli­cher Be­lange teilten mit, dass sie keine Bedenken haben bzw. das Vorhaben unterstützen. unterstüt­zen. Darüber hinaus wurden 7 Fachbereiche des Bezirksamtes beteiligt, die vollständig antworteten. Zwei Fachbereiche gaben Hinweise. Es wurden Stellungnahmen berücksichtigt, die über die gesetzte Frist hinaus bis zum 25.04.07 eingingen.

Stellungnahmen und Abwägung

Die relevanten Hinweise der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange betrafen im Einzel­nen folgende Aspekte:

Das IT-Dienstleistungszentrum wies auf möglicherweise im Plangebiet liegende Leitungen, die NBB (GASAG) auf geplante Leitungsbaumaßnahmen hin. Eine Überprüfung der Lage der Leitungen ergab, dass sich diese nicht im Plangebiet befinden bzw. im Zuge der Baumaßnahme in Abstimmung mit dem Leitungsträger (GASAG) verlegt werden.

Hinweise auf mögliche Schwächen des Gutachtens zur Lufthygiene hinsichtlich der zugrunde geleg­ten Daten wurden von der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz vorge­tragen. Die Annahmen des Lufthygiene-Gutachtens wurden nochmals intensiv – auch in Abstimmung mit dem bezirklichen Umweltamt – überprüft. Insgesamt ergab sich, dass die Gutachter mit einer ins­gesamt konservativen Methode herangegangen sind. Die Gutachter legten darüber hinaus Nach­weise für die Repräsentativität ihrer Annahmen vor. In einer Abstimmung zwischen dem Bezirksamt (FB Umwelt) und der Behörde wurde festgestellt, dass sich aus den gemachten Hinweisen zu den Ansätzen des Gutachtens keine durchgreifenden Bedenken ergeben. Dem Ansatz des Gutachtens kann also gefolgt werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilten mit, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar ist und mit den Zielen der Lan­desplanung in Einklang steht.

Das Wasser- und Schifffahrtsamt wies auf seine Belange hin. Hinsicht­lich der Zweckbestimmung wurde angemerkt, dass der Hafen auch der Wasser- und Schifffahrtsver­waltung als Liegestelle dient. Diese Funktion war in den textlichen Festsetzungen bereits berücksich­tigt. Zur textlichen Festsetzung 6.1 wurde darauf hingewiesen, dass aufgrund der Nutzung der West­mole als temporäre Baustellen­einrichtungsfläche keine Baumpflanzungen auf der Fläche g vorge­nommen werden können. Im Be­reich der Uferböschung des Hafenbeckens sind jedoch Pflanzungen möglich. Dieses widerspricht nicht der textlichen Festsetzung. Darüber hinaus wurde geltend ge­macht, dass die Zufahrt zum Ha­fenbecken ausreichend bemessen sein muss, d.h. für Hafenein­fahrt eine Breite von 35 m erfor­derlich ist. Der Anregung wurde entsprochen. Weitere Hinweise betra­fen temporäre Nutzungen, für die darüber hinaus teilweise noch ein Plan­fest­stellungs­verfahren erfor­derlich ist. Diese wurden in den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berück­sichtigt.

Das Tiefbauamt wies auf notwendige Aktualisierungen der Begründung hin, die aus der parallel zur Beteiligung abschließend abgestimmten Lösung des Lärmkonfliktes gefunden wurden. Die Begrün­dung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde entsprechend angepasst.

Der FB Umwelt des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg teilte mit, dass die Prüfung der Umwelt­auswirkungen des Vorhabens ergab, dass das Vorhaben hinsichtlich seiner Umweltauswirkungen ordnungsgemäß errichtet und betrieben werden kann.

Die Planung des Vorhabens erfülle den rechtlichen Rahmen der TA-Lärm, die gebietsbezogenen Lärm-Immissionsrichtwerte in der Nachbarschaft werden eingehalten. Die anlagenbezogenen Ver­kehrsgeräusche auf dem Straßenland sind – entsprechend der Darstellung in der Begründung zum vor­haben­bezogenen Bebauungsplan – gemäß TA-Lärm nicht als Anlagengeräusch zu berück­sichti­gen weil die entsprechenden Bedingungen nicht erfüllt sind. Die Anforderungen der 16. BImSchV werden damit nicht wirksam.

Auch die untersuchten Immissionswerte zur Lufthygiene (Feinstaub und Stickstoffdioxid) geben nach Auffassung des FB Umwelt zu keinen durchgreifenden Zweifeln gegen den Betrieb des Vorhabens Anlass. Im Wesentlichen werden die Immissionsgrenzwerte der 22. BImSchV eingehalten.

Zum anderen wirke das Vorhaben in seinem Umfeld einer gewachsenen städtebaulichen Situation, die hinsichtlich des Verkehrslärmschutzes als stark vorbelastet einzustufen ist. Insbesondere die der­zeitige Situation am Tempelhofer und Mariendorfer Damm aber auch in der Friedrich-Karl-Straße sei als problematisch einzustufen, weil die Grenzen, über denen ein gesundes Wohnen nicht mehr gesi­chert erscheint, bereits heute erheblich überschritten sind. Auch in der Prognose 2015 sind hier hohe Belastungen zu erwarten.

Im Bebauungsplan-Verfahren seien diesbezüglich Lösungsmöglichkeiten zu prüfen und soweit mög­lich eine Verschlechterung der Situation durch Maßnahmen zu verhindern. Für die Verwendung eines lärmmindernden Fahrbahnbelags ist dessen akustische Wirksamkeit nachzuweisen und aufrechtzuer­halten. Alternativ sollten Schallschutzfenster sinngemäß nach 24. BImSchV vorgesehen werden.

Darüber hinaus wurde zu Details Stellung genommen, die im Einzelnen geprüft wurden und in die Überarbeitung der Begründung eingeflossen sind.

-                          Öffentlichkeitsbeteiligung

Verfahren

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20VE wurde nach fristgerechter Bekannt­ma­chung im Amtsblatt für Berlin, Nr. 8 vom 23. Februar 2007, Seite 438, gemäß § 3 Abs. 2 des Bau­ge­setzbuchs in der Zeit vom 5. März bis 5. April 2007 im Rathaus Tempelhof öffentlich ausgelegt. Ne­ben der Planzeichnung und der Begründung zum Bebauungsplan (einschließlich Umweltbericht) wur­den die umweltbezogenen Stellungnahmen sowie Fachgutachten zum Eingriff in Natur und Land­schaft, zum Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren, zur Lufthygiene, zu Lärm­emissio­nen, zum Verkehrsaufkommen und zu Bodenbelastungen zur Einsichtnahme bereit­gehalten.

Ergänzend wur­den die Planzeichnung einschließlich textlicher Festsetzungen und die Begründung als Zusatzangebot auf den Internet-Seiten des Bezirksamtes präsentiert. Über ein Formular bestand die Möglichkeit zu schriftlichen Äußerungen. In der Bekannt­machung der öffentlichen Auslegung wurde auf das Zusatzan­gebot hingewiesen.

Darüber hinaus erfolgten Veröffentlichungen in den Tageszeitungen "Der Tagesspiegel" und "Berliner Morgen­post", mit denen über die öffentliche Auslegung informiert wurde. Im Umfeld des Vorhabens wurde eine Hauswurfsendung verteilt, in der auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen wurde.

In den Veröffentlichungen wurden die Bürger darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen unberücksichtigt bleiben können und gemäß § 47 Verwaltungsgerichtsordnung ein Antrag un­zulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend ge­macht werden können.

Insgesamt nahmen 118 Bürgerinnen und Bürger Einsicht in die Planunterlagen oder erhielten auf te­lefonische Nachfrage Auskunft zu den geplanten Festsetzungen. Es gingen 24 schriftliche Stellung­nahmen ein, von denen keine verspätet war. Ein in einer Stellungnahme angekündigtes Gutachten ging 20 Tage nach dem Ende der Öffentlichkeitsbeteiligung ein, wurde jedoch im Rahmen der Abwä­gung berücksichtigt.

Stellungnahmen und Abwägung

Den Schwerpunkt der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragenen Themen bildeten die Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen im Umfeld des Vorhabens. Es wurde die Befürchtung geäußert, dass insbesondere die nördlich angrenzenden Straßen durch das aus dem Vorhaben resul­tierende Verkehrsaufkommen zusätzlich belastet werden. Es wurde vorgeschlagen, verkehrslenkende Maßnahmen (Straßensperrungen) vorzunehmen, um diese zu vermeiden. Darüber hinaus wurde – bedingt durch das Vorhaben – eine extreme Verknappung der Parkplätze im öffentlichen Straßenland befürchtet und die Einführung einer Parkraumbewirtschaftung gefordert und darauf hingewiesen, dass die Aussagen zum Verkehr an keiner Stelle Wechsel­wirkungen zwischen den Standorten am Hafen und am Rathaus berücksichtigten.

Die Befürchtungen einer zusätzlichen Belastung der Anliegerstraßen werden nicht geteilt. Es ist da­von auszugehen, dass die Nutzung der angrenzenden Wohnstraßen als "Abkür­zung" aufgrund der ge­planten und im Rahmen des Durchführungsvertrag gesicherten zusätzlichen Linksabbiegespur vom Tempel­hofer Damm in die Ordensmeisterstraße nicht zunehmen, sondern ab­nehmen wird. Das der­zeitige Umgehen des Linksabbiegeverbots in die Ordensmeisterstraße durch die Nutzung der Kaise­rin-Augusta-Straße und der Wen­ckebachstraße ist aufgrund dessen nicht mehr erforderlich. Das Be­fahren der Wenckebachstraße und Friedrich-Wilhelm-Straße Richtung Norden wird darüber hinaus nicht als "Abkürzung" betrachtet. Beim Durchfahren der Wohnstraßen ist zudem mit einer geringeren Reisegeschwindigkeit und zusätzli­chen Behinderungen wie bei­spielsweise Müllfahrzeugen zu rech­nen.

Hinsichtlich der verkehrli­chen Wechselwirkungen, insbesondere die Auswirkungen auf Knoten- / Ein­mündungsbereiche sind aufgrund der Entfernung, des teilweise ande­ren Einzugsbereiches und der jeweils vorgesehenen Ein- und Ausfahrts­bereiche keine verkehrlichen Konflikte zu erwarten. Auch hinsichtlich der möglichen Kumulation der Auswirkungen beider Vorhaben sind unter Berücksichti­gung der Begrenzung der Zahl der Stellplätze keine gravierenden Auswir­kungen zu erwarten.

Für das Vorhaben am Tempelhofer Damm werden auf dem Vorhabengrundstück in ausreichendem Umfang Stellplätze zur Verfügung stehen. Bei vorhandenen Einkaufszentren ist zudem zu beobach­ten, dass aufgrund der kurzen Wege die Parkhäuser gut angenommen werden. Mit erhöhtem Park­platzsuchverkehr in den Wohngebieten ist daher nicht zu rechnen, sodass sich hieraus keine Ver­schärfung der Parkplatz-Situation ergibt. Ein Erfordernis zur Einführung einer Park­raumbewirtschaf­tung be­steht aufgrund der bisherigen Kenntnisse nicht. Sollte sich zu einem spä­teren Zeitpunkt erge­ben, dass ein Erfordernis der Parkraumbe­wirtschaf­tung mit Anwohnerparken besteht, ist dieses unab­hängig vom vorhaben­bezo­genen Bebauungsplan umsetzbar.

Zur Minderung der Lärm- und Schadstoffbelastung wurde in mehreren Stellungnahmen die Einfüh­rung von Tempo 30-Regelungen vorgeschlagen, für die man sich unabhängig von dem Vorhaben bereits längere Zeit einsetze. Diese Anregungen betrafen insbesondere die Ordensmeisterstraße und die Friedrich-Karl-Straße. In diesem Zusammenhang wurde in der Einwendung darauf hingewiesen, dass die Lärmbelastung in der Ordensmeisterstraße nicht nur zwischen Tempelhofer Damm und Lo­renzweg auftrete, sondern bis zur Friedrich-Wil­helm-Straße Maßnahmen erforderlich seien.

Zur Lärmminderung in der Friedrich-Karl-Straße und in der Ordensmeisterstraße wird die Anordnung von Tempo 30 angestrebt. Falls die Anordnung von Tempo 30 nicht bis zur Inbetriebnahme des Vor­habens erfolgt, verpflichtet sich der Vorhabenträ­ger zur Herstellung einer lärmmindernden Deck­schicht in der Ordens­meisterstraße zwischen dem Tempelhofer Damm und der Colditzstraße (östli­ches Ende der Wohnbebauung) und in der Friedrich-Karl-Straße zwi­schen dem Tempelhofer Damm und der Friedrich-Franz-Straße (westli­ches Ende der beidseitigen Blockrand-Wohnbebauung). Der Bereich, in dem Lärmschutzmaßnahmen in der Ordensmeisterstraße durchzuführen sind, wurde ent­sprechend der Anregung erweitert (vgl. Kapitel - Abwägungsergebnis und Maßnahmen, Seite 80 ff).

Zur Sicherung einer multifunktionalen Nutzungsstruktur wurde vorgeschlagen, den Investor dazu zu bewegen und zu verpflichten, tatsächlich genügend attraktive Fläche an kulturelle Ein­richtungen und andere, nicht dem Einkaufen dienende Nutzungen zu verwenden. Konkret wurde vorgeschlagen, ein Kino einzuordnen.

Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, mindestens 7.000 m² Geschossfläche für Nutzungen der Gastronomie (einschl. der Flächen im Hafenbecken und auf der Mole), Freizeit, Dienstleistungen oder Kultur anzubieten und nicht für Einzelhandel oder Büros zu nutzen. Davon sind für den Bereich Kultur (z. B. Ausstellungen, Galerien, Ateliers, Proberäume, Musik, Tanzschulen, The­ater, Kinos) mindestens 1.000 m² Geschossfläche anzubieten. Mit diesen Regelungen wird der Anre­gung entsprochen.

Im Hinblick auf die künftige Bebauung wurde darauf hingewiesen, dass sich diese nach Norden ab­schotte und die bestehende Sichtachse der Wenckebach­straße auf das Hafengelände und das Ull­steingebäude gänzlich zerstört werde. Es wurde vorgeschlagen, den neuen Gebäudekomplex zu unterbrechen oder zumindest den Haustechnik-Komplex aus der Sichtachse herauszunehmen. Auch die Gestaltung der Nordseite des Vorhabens wurde in diesem Zusammenhang kritisiert. Die "Hinwen­dung zum öffentlichen Raum" erfolge ausschließlich in Richtung Süden und Westen, in keiner Weise jedoch in Richtung Norden, obwohl gerade auf dieser Seite ein Wohnquartier angrenzt, das zum Zentrum Tempelhofs gehört. Es wäre daher dringend geboten, über die Fassaden / Gebäudegestal­tung der Nordseite im Sinne einer "Hinwendung zum öffentlichen Raum" noch einmal nachzudenken.

Die künftig bebaubaren Flächen wurden unter verschiedenen Aspekten abgewogen. Hierbei wurde auch die Schaffung einer Verbindung zwischen Wenckebachstraße und dem Hafengelände mit in die Abwägung einbezogen. Eine Unterbrechung des künftigen Gebäudes ist zwar aus funktionalen Grün­den nicht möglich, allerdings befindet sich in Verlängerung der Wenckebachstraße ein Zugang zum künftigen Ge­bäude. Die Flächen für die Haustechnik wurden so angeordnet, dass sie einen Mindest­abstand vom denkmalgeschützten Speichergebäude ein­halten, durch den eine mögliche Beeinträchti­gung minimiert wird. Da­rüber hinaus erfolgt die Festsetzung eines Mindestabstandes vom Straßen­land, durch den die Dachaufbauten für Haustechnik nicht bzw. in möglichst geringem Umfang von den öffentlichen Straßen aus erkennbar sind. Eine weitere Verschiebung ist aus technischen Gründen nicht möglich.

Dem Bezug zum öffentlichen Raum auf der Westseite (zum Tem­pel­hofer Damm) und der Südseite (zum Hafenbecken) wird eine Priorität eingeräumt, gleich­wohl wird auch die Nordseite berücksichtigt. Das bisher öf­fent­lich nicht zugängliche Hafengelände wird erstmals der Öffent­lichkeit all­gemein zu­gänglich ge­macht. Das geplante Einkaufszentrum erhält an der Nordwestecke einen präg­nanten, gestalterisch betonten Eingangsbereich zum Tempelhofer Damm, durch den die Anbindung nach Norden, also in Richtung des Karstadt-Kaufhauses gegeben ist. In diesem Bereich ist auch mit der größeren Fußgän­gerfrequenz zu rechnen als Richtung Nord-Osten, zu dem abseits der Einzelhan­delsnutzungen lie­genden Wenckebach-Kran­kenhaus. Für die Anordnung der Erschließung verbleibt damit nur noch die Nordseite. In dem Interesse, sowohl entlang des Tempelhofer Damms als auch ent­lang der Ordens­meister­straße sowie im Bereich des Hafenbeckens eine lang gestreckte, mono­tone Fassadenstruktur zu vermeiden, wurde durch das Bezirksamt mit dem Vorhabenträger die künf­tige Fassadenstruktur ab­gestimmt und im Durchführungsvertrag gesichert. Ein darüber hinaus­gehen­der Eingriff in die Gestal­tung ist nicht angemessen.

In zwei Stellungnahmen wird darauf hingewiesen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans von den Aussagen des Stadtentwicklungsplans abweichen würden. Nahezu das gesamte Verkaufsflä­chenpotenzial des Tempelhofer Damms werde ausschließlich außerhalb des bestehenden Kernge­biets in einer externen Neuentwicklung realisiert. Da auch bei einer Verkaufsfläche von 15.000 m² für das Vorhaben am Hafen Tempelhof mit schweren Strukturschäden im Kerngebiet Tempelhofer Damm gerechnet werden müsse, sei eine darüber hinausgehende Festsetzung von Verkaufsflächen ohne Sortimentsbeschränkung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE auszuschließen. Be­rück­sichtige man beide Standorte, die vor 2010 den vollen Betrieb aufnehmen sollen, steige die Ver­kaufs­fläche am Tempelhofer Damm bereits auf 61.000 m². Damit werde der Zielwert des Stadtent­wick­lungsplans Zentren von 50.000 m² für 2020 bereits im Jahr 2010 um mehr als 20 Prozent über­troffen.

Die Rückschlüsse der Einwender aus dem Stadtentwicklungsplan Zentren im Hinblick auf die Abgren­zung des besonderen Stadtteilzentrums am Tempelhofer Damm sind nicht nachvollziehbar. Dem Stadtentwicklungsplan ist zu entnehmen, dass sich der Bereich des Hafens Tempelhof für einen wei­teren Magneten am Endpunkt des Tem­pelhofer Damms eignet. Die speziellen gutachterlichen Unter­suchungen zu dem Standort am Hafen kommen zu dem Ergebnis, dass ein attraktives Zentrum für den Bereich mit Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturnutzungen die ihm zugedachte Magnetfunktion nur dann errei­chen kann, wenn die notwendigen Verkaufsflächen für die gewünschte Attraktivität bereitgestellt werden. Für die 2002 als 'ausreichend' bezeichnete kritische Masse von 15.000 m² Verkaufsfläche gibt es in Berlin inzwischen verschiedene Beispiele von Einrichtungen die­ser Dimensionierung, die die Erwartungen eher nicht erfüllt haben. Deshalb ist die zulässige Ver­kaufsfläche auf 19.500 m² erweitert worden. Hieran wird festgehalten.

Die auf 2020 projizierten Verkaufsflächenausstattungen des Stadtent­wicklungsplans Zentren ver­ste­hen sich zudem eindeutig als Orientierungswerte und nicht als verbindliche Fest­schreibungen. Bereits in der durch das Bezirksamt beauftragten und 2002 fertiggestellten Markt- und Standortana­lyse wurde dargelegt (Seite 42 der Untersuchung "Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrenge­füge" des Büros Dr. La­demann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommu­nalbera­tung mbH), dass es aus Gut­achtersicht wünschenswert und auch notwen­dig sei, für das besondere Stadt­teil­zentrum eine leichte Überschreitung (bis 55.000 m²) zuzulassen. Seit 2002 hat sich die Wett­be­werbssituation im Hinblick auf die Entwicklung der Verkaufsflächen in anderen Zentrumsstandorten wei­ter verschärft, so dass sowohl von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, als auch von der zuständigen Abtei­lung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung keine Hinderungs­gründe bezüglich der Verkaufsflä­chenerweiterung am Tempelhofer Damm (Hafen Tempelhof und Rathaus-Galerie) gesehen wurden. Darüber hinaus zeigt sich – unberührt von den teilweise sehr schwierigen marktsei­tigen Rahmenbe­dingungen in einigen Einzelhandelsbranchen – in den letzten Jahren eine enorme Flächennachfrage durch den Einzelhan­del, die vor allem auf moderne Mietflächen zielt und aus dem Bestand nur selten zu befriedigen ist. Unter diesen Aspekten ist es vertretbar, den im StEP Zentren genannten Maximal­wert um rd. 20 % zu überschreiten.

In einer Stellungnahme wurde der formelle Aspekt der Entwicklungsfähigkeit aus dem Flächennut­zungsplan angezweifelt. Dieses wurde – abgeleitet aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans – damit begründet, dass das Plangebiet nicht Teil des besonderen Stadtteilzentrums am Tempelhofer Damm sei. Es wurde in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass das Symbol der Einzel­handelskonzentration vor dem Plangebiet endet. Auch die historische Entwicklung spreche für diese Interpretation. Wenn im Hafengebiet künftig zentrenrelevante Sortimente zugelas­sen werden sollten, sei eine Erweiterung der Einzelhandelskonzentrati­onsfläche im Flächennutzungsplan hierfür eine un­abdingbare Vorausset­zung.

Die Entwicklungsfähigkeit aus dem Flächennutzungsplan wurde erneut geprüft. Im Ergebnis kann daran festgehalten werden, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Flächennutzungs­plan entwickelt ist. Die Tatsache, dass im Flächennutzungsplan die Darstellung "Einzelhandelskon­zentration" am Tempelhofer Damm nördlich der Or­densmeisterstraße endet, führt nicht dazu, dass die vorgesehene Einzel­handelsnutzung südlich der Ordensmeisterstraße dem Entwicklungsgebot des Flächennutzungsplans widerspricht. Der Flächennutzungsplan bestimmt lediglich die Grundzüge der städte­baulichen Entwicklung. Seine zeichnerischen Darstellungen sind deshalb regelmäßig nicht par­zellenscharf und sie enthalten keine exakte Grenz­ziehung. Auch die historische Entwicklung des Be­reichs und die tatsächliche stadtstrukturelle Situation sagen noch nichts darüber aus, welche städte­baulichen Ziele vom Flächennutzungsplan verfolgt werden. Da der Standort innerhalb der im Flächen­nutzungsplan vorgesehe­nen Einzelhandelskonzentration liegt bedarf es keineswegs der Beschrän­kung auf nicht zentrenschädliche Sortimente.

Unter Bezugnahme auf ein Gutachten aus dem Jahr 2002 ("Der Tempelhofer Damm im Berliner Zen­trengefüge", Dr. Lademann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommu­nalberatung mbH) wird eine differenzierte Festlegung einzelner Sortimente gefordert. Es wird darauf hingewiesen, dass die Gutachter eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf 11.000 bist 13.000 m² gefordert hätten. Des Weiteren betone das Gutachten, dass alles daran gesetzt werden müsse, einen in etwa zeitglei­chen Entwicklungs- und Realisierungshorizont für die Standorte am Rathaus und am Hafen zu erreichen.

Aufgrund der Stellungnahme hat sich der Plangeber erneut mit dem Thema auseinandergesetzt. Eine dem im Gutachten darge­stellten Differenzierungsgrad entsprechende Zuweisung einzelner Sorti­mentsbereiche auf verschiedene Standorte innerhalb des besonderen Stadtteilzen­trums erscheint städtebaulich problematisch. Derart differenzierte Festsetzungen setzen voraus, dass städtebauliche Gründe dafür ange­führt werden können, dass innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums an einem be­stimmten Standort bestimmte Warengruppen der zentrenrelevanten Sor­timente nicht angeboten werden dürfen, die einem anderen Teil des besonderen Stadtteilzentrums vorbehalten sind. Damit würde eine Überdifferenzierung geschaffen, die das Instrument der Bauleitplanung überfordert. Der vorhabenbezogene Be­bauungsplan würde innerhalb des Zentrums erheblich in das Marktge­schehen eingreifen und somit die Flexibilität, die erforderlich ist, um auf neuere Entwicklung in der Einzelhan­delsbranche zu reagieren, erheblich einschränken.

Um zur Positionierung des Tempelhofer Damms im gesamtstädti­schen Gefüge ein attraktives – auch über den bisherigen Zielkorridoren liegendes – Angebot durch ein multifunktionales Zentrum zu schaffen, ist der Standort am Hafen besonders geeignet. Die­ses wird unterstützt durch die Ver­kaufs­fläche von 19.500 m², zumal im Ergebnis einer Plausibilitätsuntersuchung (Gfk-Prisma, Februar 2004) von der GfK festgestellt wurde, dass die in der Einwendung auf Basis des Gutachtens von 2002 be­nannte 'kritische Masse' von 15.000 m² Verkaufsfläche bezogen auf den Standort am Hafen Tem­pelhof nicht ausreichend ist, um das Ziel eines at­traktiven und funktionierenden Zentrum zu er­reichen. Der Standort am Rathaus ­wird damit nicht in Frage gestellt.

Nach den gegenwärtigen Zeitplänen für die jeweiligen Projekte soll jedoch das Vorhaben am Hafen Tempelhof im Herbst 2008, die Rathaus-Galerie im Frühjahr 2009 in Betrieb gehen. Dieses ist im We­sentlichen als zeitgleich anzusehen.

Zur dargestellten Einzelhandels-Thematik wurde ergänzend (verspätet) ein Gutachten des Büros Dr. Lademann & Partner nachgereicht. Die Hinweise der Gutachter betreffen im Wesentlichen die oben bereits behandelten Aspekte. Die Gutachter stellen zudem fest, dass sich der bereits 2002 absehbare Tra­ding-down-Prozess am Tempelhofer Damm weiter verstärkt hat. Im Hin­blick auf das Projekt am Hafen wird dargelegt, dass dieses nicht mit den ursprünglichen Entwicklungsüberlegungen des Gut­achtens des Büros Lademann & Partner von 2002 übereinstimme. Die Überschneidung der Bran­chen- und Sortimentsstruktur des Vorha­bens am Rathaus und am Hafen berge die Gefahr, dass das Pro­jekt am Rathaus nicht mehr realisierbar sei. Dieses Projekt am Rathaus sei jedoch nach Überzeu­gung der Gutachter zur Zentrenstärkung 'aus der Mitte her­aus' erforderlich.

Die Gfk-Prisma kommt im Gegensatz dazu zu dem Schluss, dass durch die Etablierung beider Ein­kaufszentren, die jeweils kein vollständiges Angebotsspektrum abbilden können auch Standortver­bund- und Synergieeffekte zum Tragen kommen. Diese können demnach auch zu einer Verbesse­rung der Position der Anbieter im Einkaufsbereich Tempelhofer Damm führen. Für den Einkaufsbe­reich Tempelhofer Damm ist damit ein so genanntes 'Knochenprin­zip' möglich. Hierbei erfüllt die Lage des Karstadt Warenhauses eine wichtige Funktion im Spannungsfeld zwischen den bei­den Polen. Aus Sicht der Gutachter besteht mit der Realisierung beider Vorhaben eindeutig die Chance, den gesamten Einkaufsbereich Tempelhofer Damm zu stärken.

An dem Rathaus-Standort, der durch dieses vorhabenbezogene Bebauungs­planverfahren nicht in Frage gestellt ist, wird seitens des Bezirksamtes unverändert festgehalten. Der Hinweis auf die sich weiter fortsetzende Abwärtsentwicklung macht den dringenden Handlungsbedarf für eine zukunftsori­entierte Entwicklung am Tempelhofer Damm deutlich. Aufgrund der Einwendungen wurden die Kapi­tel - Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, Seite 9, - Stadtentwicklungsplan Zentren, Seite 11 und 0, Sonstiges Sonder­gebiet "Ein­kaufs-, Dienst­leistungs-, Freizeit- und Kultur­zen­trum", Seite 59 ergänzt.

In zwei Stellungnahmen wurden weitere umweltbezogene Themen angesprochen.

Unter Bezug auf den gesetzlichen Artenschutz wurde auf die Notwendigkeit einer Berücksichtigung im Bebauungsplanverfahren hingewiesen. Es wurde bemängelt, dass nur eine Begehung stattgefun­den hat, die für eine Bewertung der Fauna nicht ausreichend sei.

Der Auffassung wird nicht gefolgt, denn trotz des eingeschränkten Untersuchungsumfangs waren aufgrund der durchgeführten Potenzialerfassung hinreichende Aussagen zu möglichen Beeinträchti­gungen und daraus abzuleitenden Maßnahmen möglich. Ergänzend fand im Februar 2007 im Hinblick auf das poten­zielle Fledermaus-Vorkommen eine weitere Begehung statt, die keine Anhalts­punkte für entsprechende Vorkommen ergab. Insgesamt wird der Thematik im Bebauungsplanverfahren in aus­reichendem Umfang Rechnung getragen (vgl. Kapitel - Maß­­nah­­men zur Ver­mei­dung und Min­de­rung sowie zum Aus­gleich nach­teili­ger Um­welt­aus­wir­kun­gen, Seite 46).

Auch wurde gefordert, den Biotopflächenfaktor von 0,3 einzuhalten. Zu diesem Zweck könnte eine umfangreichere Dachbegrünung festgesetzt werden. Auch der von den Gutachtern vorgeschlagene Einbau von Nistmöglichkeiten solle festgesetzt werden.

Im Rahmen des vorhabenbezoge­nen Bebauungsplanverfahrens wurde die Möglichkeit der Festset­zung von unversiegelten Flächen und Begrü­nungsmaßnahmen intensiv geprüft und zwischen dem Bezirksamt und dem Vorhabenträger erörtert. Im vorha­benbezogenen Bebauungsplan erfolgen Fest­setzungen zur Begrünung und Bepflanzung von Flächen sowie zur Dach- und Fassadenbegrünung (vgl. Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75). Die Möglichkeiten zur Anlage von Grün- und Frei­flä­chen im Plangebiet wurden unter Be­rücksichtigung der städtebaulichen und gestalterischen Be­lange vollstän­dig ausgenutzt. Im Ergebnis der Abwägung wurde festge­stellt, dass unter Berücksichti­gung der besonderen Situation am Hafen Tempel­hof ein Biotopflächenfaktor von 0,3 nicht realisierbar ist. Durch die Fest­setzungen wird ein Biotopflächenfaktor von 0,16 erreicht. Da sich nach § 8 Abs. 4 des Berliner Naturschutzgesetzes Bebauungsplan und Landschaftsplan nicht widersprechen dürfen ist es erforderlich, den Landschaftsplan XIII-L-3 für den Geltungsbereich dieses vorhabenbezo­genen Be­bauungsplans aufzuheben. Die von den Gutachtern vorgeschlagenen Nistmöglichkeiten werden im Rahmen des Durchführungsvertrages gesichert.

Des Weiteren wurde die Auffassung vertreten, das Landschaftsprogramm, die Bereichsentwicklungs­planung und die städtebaulichen Leitthesen aus dem Jahr 2003 seien nicht in ausreichendem Um­fang umgesetzt worden. Beispielsweise handele es sich bei der Verbindung zum Franckepark nicht um eine Grünverbindung. Bedenken wurden geäußert gegenüber der hohen Dichte und dem Anbau von neuen Gebäuden an das Speichergebäude.

Die im Rahmen der so genannten runden Tische 2002 / 2003 formulierten Ziele wurden entgegen der vorgetragenen Auffassung grundsätzlich weiterverfolgt, auch wenn sie nicht in jedem Detail umgesetzt werden konnten. Das Landschaftsprogramm und die Bereichsentwicklungsplanung sind informelle Planungen, die in die Abwägung eingegangen sind. Wesentliche Aspekte des Landschaftsprogramms - wie beispielsweise die Grünverbindung am Teltowkanal - werden durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert. Auch die in der Bereichsentwicklungsplanung dargestellte Verbindung Richtung Franckepark wird durch ein Geh- und Radfahrrecht gewähr­leistet. Hinsichtlich der Gestaltung der Verbindung, der Nutzungsdichte und der Einbindung des Speichergebäudes wurden im Rahmen der Abwägung tragfähige Kompromisse gefunden.

Darüber hinaus wurde auf missverständliche oder unzureichende Erläuterungen im Umweltbe­richt hingewiesen. Die entsprechenden Abschnitte wurden im erforderlichen Umfang überarbeitet.

In einer weiteren Stellungnahme wurde ein ökologisches Baukonzept gefordert. Konkret wird an­geregt, Dach- und Fassadenbegrünungen festzusetzen sowie Photovoltaikanlagen, Blockheizkraft­werke mit Kraft-Wärme-Kopplung, Solarkollektoren etc. vorzuschreiben.

Neben den dargelegten Begrünungsmaßnahmen (Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75) und der Bestimmung, dass als Brennstoffe im Plangebiet lediglich die Verwendung von Erd­gas oder Heizöl EL und im Hinblick auf den Schadstoffausstoß vergleichbare Brennstoffe zugelassen sind (Ka­pitel 0 Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe, Seite 78), erfolgen keine weite­ren Festsetzungen. ­­

-                          Ergebnis / Änderungen im Anschluss an die Öffentlichkeitsbeteiligung

Nach der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde durch Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 8 be­stimmt, dass im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die im Landschafts­plan XIII-L-3 vom 30.10.2001 (GVBl. S. 578) enthaltenen Regelungen zum Biotopflächenfaktor außer Kraft gesetzt werden. Da mit dieser Klarstellung keine materiellen Änderungen verbunden sind, war es nicht erforderlich, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan erneut öffentlich auszulegen.

Darüber hinaus wurde die Hafeneinfahrt von rd. 30,6 m auf 35 m vergrößert. Die Fläche des sonsti­gen Sondergebietes verringerte sich dadurch um rd. 160 m². Aufgrund der Geringfügigkeit der Ände­rung war keine Wiederholung der Behördenbeteiligung bzw. der Öffentlichkeitsbeteiligung erforder­lich. Der Anregung des zuständigen Trägers wurde hiermit nachgekommen, sodass auch daraus kein erneutes Beteiligungserfordernis resultiert. Das Landesdenkmalamt und die untere Denkmalschutz­behörde sehen ihre Belange als dadurch nicht beeinträchtigt an.

Die Abgrenzung des Denkmalbereiches wurde im Nordwesten an die Darstellung in der Denkmal­karte angepasst.

Darüber hinaus erfolgten einzelne redaktionelle Klarstellungen und Korrekturen in den textlichen Fest­setzungen.

Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geän­dert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 3316)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578); zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 133) zuletzt geändert durch Artikel. 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466)

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fas­sung vom 25. März 2002 (BGBl I 2002, 1193), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 9. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 2833)

 

 

 

Berlin, den 3. Mai 2007

Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin

Abteilung Bauwesen

 

 

 

   K r ö m e r                                                                                                           W a g n e r

Bezirksstadtrat             Fachbereichsleiterin

 

 

 


Anlage:

 

Textliche Festsetzungen

1.              Art der baulichen Nutzung

1.1          Das sonstige Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum" dient vor­wiegend der Unterbringung von großflächigen und sonstigen Einzelhandelsbe­trieben, Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Dienstleistungs­betrieben sowie Einrich­tungen der Gastronomie.

Zulässig sind:

1.   Einkaufszentrum, großflächige und sonstige Einzelhandelsbetriebe mit einer Ver­kaufsfläche von insgesamt höchstens 19.500 m² bezogen auf die Summe der Verkaufsflä­chen der ein­zel­nen Einzelhandelsbetriebe,

2.   Dienstleistungsbetriebe,

3.   Einrichtungen der Gastronomie,

4.   Betriebe des Beherbergungsgewerbes,        

5.   Einrichtungen der Kultur, Unterhaltungs- und Freizeitbranche,

6.   Vergnügungsstätten; dies gilt nicht für die Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche Vorführungen; Einrichtungen die­ser Art sind unzulässig,

7.   Einrichtungen der Sport-, Fitness-, Gesundheits- und Wellnessbranche,

8.   Verwaltungsnutzungen, die den Zwecken des sonstigen Sondergebietes dienen.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen.

1.2          Innerhalb der Wasserfläche mit der Zweckbestimmung Freizeit, Erholung und Kultur sind Steg­anlagen, Pontons, Liegeplätze für Sportboote, Gastronomie- und Veranstaltungs­schiffe, eine Handkurbelfähre und die Liegestelle eines Arbeitsschiffes des Wasser- und Schifffahrtsamtes zulässig. Die Nutzungen dürfen insgesamt maximal 25 % der privaten und der nachrichtlich übernommenen Wasser­flä­che im Plangebiet in Anspruch nehmen.

2.              Maß der baulichen Nutzung

2.1          Eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante von 41,1 m über NHN durch Rampen, Ge­länder und Attiken kann ausnahmsweise zugelassen werden.

2.2          Eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante von 42,1 m über NHN durch Rampen, Ge­län­der, Lichtkuppeln und Attiken kann ausnahmsweise zu­gelas­sen werden.

2.3          Innerhalb der Fläche b ist eine Zufahrtsrampe mit einer Höhe von bis zu 42,7 m über NHN ein­schließlich der erforderli­chen Stütz­wände mit einer Höhe von bis zu 44,1 m über NHN zulässig.

2.4          Oberhalb der festgesetzten Oberkante von 55,0 m über NHN sind Dachaufbauten, die aus­schließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen einschließlich Treppenhäuser dienen, bis zu einer Höhe von 60,5 m über NHN zulässig, wenn sie zwischen den Punk­ten H und J min­de­stens 10,5 m, zwischen den Punkten J und K mindestens 6,0 m von der dem öffentli­chen Stra­ßenland der Ordensmeisterstraße zugewandten Baugrenze zu­rückgesetzt sind, von der Stra­ßenbegrenzungslinie zum Tempelhofer Damm einen Ab­stand von mindestens 22 m ein­halten und einen Abstand von mindestens 15 m vom denkmalgeschützten Spei­chergebäude haben. Treppenhäuser und Aufzüge bis zu einer Grundfläche von jeweils 150 m² und bis zu ei­ner Höhe von 58,0 m über NHN sowie Brüstungen mit einer Höhe von bis zu 56,0 m über NHN sind auch direkt an den Bau­grenzen zulässig.
Antennen, Schornsteine, sowie Ansaug- und Abluftrohre von Lüftungsanlagen oberhalb der festgesetzten Oberkanten können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn Be­lange des Denkmalschutzes nicht entgegen stehen.     
Die Dachaufbauten dürfen insgesamt eine Grundfläche von bis zu 3.500 m² nicht über­schrei­ten. Die entsprechenden Flächen sind nicht auf die Geschossfläche anzurechnen.

2.5          Innerhalb der Flächen c und d sind Brüstungen und andere Absturzsicherungen mit einer Höhe von bis zu 47,0 m über NHN zulässig.

2.6          Innerhalb der Fläche c sind oberhalb der festgesetzten Oberkante von 45,0 m über NHN ein Dachaufbau, der der Erschließung der Dachfläche dient (Treppenräume und Aufzugs­anlagen) und als Spielgerät (Kletterturm) fungiert, bis zu einer Grundfläche von 100 m² und bis zu einer Höhe von 49,0 m über NHN sowie Spielgeräte zulässig. Ausnahmsweise kann ein zweiter Dachaufbau (Treppenraum) mit einer Grundfläche von bis zu 20 m² und einer Höhe von 48,5 m über NHN zugelassen werden.

3.              Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

3.1          Innerhalb der Fläche e kann ein Vortreten einer Treppenanlage bis zu der Linie zur Ab­gren­zung des Umfanges von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungs­verord­nung zugelassen werden.

3.2          Innerhalb der Fläche f kann ein Vortreten einer Treppenanlage bis zu der Linie zur Ab­gren­zung des Umfanges von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunut­zungsver­ordnung zu­gelassen werden.

3.3          Zwischen den Punkten E und F kann ein Vortreten einer Treppenanlage um bis zu 4,0 m zu­gelassen werden.

3.4          Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen g und h ist die Errichtung jeweils eines Gebäudes für Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Das jeweilige Gebäude darf eine Grundflä­che von 250 m² und eine Höhe von 41,0 m über NHN nicht überschreiten.

3.5          Zwischen den Punkten O und P kann ein Vortreten vor die Baugrenze um bis zu 2,0 m zu­ge­lassen werden.

4.              Weitere Arten der Nutzung

4.1          Im sonstigen Sondergebiet sind maximal 600 Kfz-Stellplätze zulässig. Auf den nicht über­bau­baren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig.

4.2          Die Grenze des Geltungsbereichs zwischen den Punkten ABCD ist entlang der Flur­stücks­grenze zugleich Straßenbegrenzungslinie.

4.3          Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des vorha­benbezogenen Bebauungsplans.

5.              Immissionsschutz

5.1          Im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erd­gas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist zuläs­sig, wenn sichergestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeldioxid (SOx), Stick­stoffoxid (NOx) und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetz­ten Brennstoffes vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL ent­sprechen.

6.              Grünfestsetzungen

6.1          Die Flächen zum Anpflanzen (g und h) sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Innerhalb der Flächen g und h sind insgesamt 20 Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 0,25 m zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Ver­pflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Zufahrten, Wege und bauliche Anlagen. Eine Befesti­gung von We­gen und Zufahrten ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Auf­bau herzustel­len. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befesti­gungen wie Beton­unter­bau, Fugenver­guss, Asphaltierungen und Betonierungen sind un­zulässig.

6.2          Auf der Fläche a (Platzfläche auf Straßenniveau) sind mindestens 18 Bäume mit einem Stamm­umfang von mindestens 0,25 m zu pflanzen. Die Erdschicht muss mindestens 0,8 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu er­halten.

6.3          Die überbaubare Fläche d und 25 % der überbaubaren Fläche c sind zu begrünen (Dachflä­chen). Die Erd­schicht muss mindestens 0,6 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Ver­pflich­tung zum Anpflanzen gilt nicht für erforderliche Erschließungsflächen und tech­ni­sche Einrich­tungen.

6.4          Innerhalb der Flächen j und l ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in was­ser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit we­sentlich min­dernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Beto­nierungen sind unzulässig.

6.5          Die Außenwandflächen zwischen den Punkten C und G, K und L sowie zwischen den Punkten M und N sind mit selbstklimmenden / rankenden / schlingenden Pflanzen zu be­grünen. Es wird die Verwendung folgender Pflanzen empfohlen:          
- Parthenocissus quinquefolia ´engelmannii`,          
- Hedera helix.

7.              Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

7.1          Die Flächen n und o sind mit einem Geh- und Fahrrecht, die Flächen b und l in einer Breite von 3,5 m mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der Straßenbau­last (Brü­ckenwar­tung) zu belasten.

7.2          Die Flächen n, o und b sind mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, die Fläche l in ei­ner Breite von 3,5 m mit einem Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Was­server- und entsorgung zu belasten.

7.3          Die Flächen b, l und n sind in einer Breite von 3,5 m mit einem Fahrrecht zugunsten des Unter­nehmensträgers der U-Bahn zu belasten.

7.4          Die Fläche o ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elek­tro­ver­sorgung zu belasten.

7.5          Die Flächen b, j, k, l, m, n sind in einer Breite von 3,0 m mit einem Geh- und Radfahr­recht, die Fläche p ist mit einem Gehrecht, zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.

7.6          Die Flächen b und j sind in einer Breite von 4,5 m mit einem Geh-, Fahr- und Leitungs­recht zugunsten der zuständigen Bundeswasserstraßenverwaltung und der Nutzer der Liege­stelle am Teltowkanal zu belasten. Die Fläche l ist in einer Breite von 4,5 m mit ei­nem Fahr­recht zu­gunsten der zuständigen Bundeswasserstraßenverwaltung zu belasten. Ein Zu­gang zur Was­serfläche des Hafenbeckens ist zu ermöglichen.

8.              Außerkrafttreten bisheriger Vorschriften

Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Fest­set­zungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, sowie die im Landschaftsplan XIII-L-3 vom 30.10.2001 (GVBl. S. 578) enthaltenen Regelungen zum Biotopflächenfaktor außer Kraft.

 

 


o                                                                                                                                                                                                                                Anlage 3

·                                                                                                                                                                      

Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 7-20 VE

im Bezirk Tempelhof - Schöneberg,

Ortsteil Tempelhof

 

 

§                                                                                                                                             Vom      .           2007

 

Auf Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005  (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

 

§ 1

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-20 VE vom 19. Februar 2007 mit Deckblatt vom 27. April 2007 für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße, der östlichen Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer Damm im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteil Tempelhof, wird festgesetzt.

Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-49-4 zur Verbreiterung des Tempelhofer und Mariendorfer Dammes zwischen Burgemeisterstraße und Ullsteinstraße im Bezirk Tempelhof, vom 25. Februar 1963 (GVBl. S.352), festgesetzten Bebauungsplan und den durch Verordnung über die Festsetzung des Landschaftplanes L-3 Tempelhof -Nord im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteile Tempelhof und Mariendorf, vom 30. Oktober 2001 (GVBl. S. 578), festgesetzten Landschaftsplan.

 

 

§ 2

 

Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Geoinformation und Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz, Fachbereich Planen und Fachbereich Genehmigen, kostenfrei eingesehen werden.

 

 

§ 3

 

Auf die Vorschriften über

 

1.    die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche   (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

2.         das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44  Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

 

 

 

§ 4

 

(1)   Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

 

1.           eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

 

2.           eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

 

3.           nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

 

4.           eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

 

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

(2)        Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

 

§ 5

 

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

 

 

Berlin, den                                2007

 

§                                                                                                                                             Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin

 

 

 

-           

·                     Bezirksbürgermeister                                           Bezirksstadtrat

 

 


o                                                                                                                                                                                                                                Anlage 3

·                                                                                                                                                                      

Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 7-20 VE

im Bezirk Tempelhof - Schöneberg,

Ortsteil Tempelhof

 

 

§                                                                                                                                             Vom      .           2007

 

Auf Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005  (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

 

§ 1

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-20 VE vom 19. Februar 2007 mit Deckblatt vom 27. April 2007 für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße, der östlichen Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer Damm im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteil Tempelhof, wird festgesetzt.

Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-49-4 zur Verbreiterung des Tempelhofer und Mariendorfer Dammes zwischen Burgemeisterstraße und Ullsteinstraße im Bezirk Tempelhof, vom 25. Februar 1963 (GVBl. S.352), festgesetzten Bebauungsplan und den durch Verordnung über die Festsetzung des Landschaftplanes L-3 Tempelhof -Nord im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteile Tempelhof und Mariendorf, vom 30. Oktober 2001 (GVBl. S. 578), festgesetzten Landschaftsplan.

 

 

§ 2

 

Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Geoinformation und Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz, Fachbereich Planen und Fachbereich Genehmigen, kostenfrei eingesehen werden.

 

 

§ 3

 

Auf die Vorschriften über

 

1.    die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche   (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

3.         das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44  Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

 

 

 

§ 4

 

(1)   Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

 

5.           eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

 

6.           eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

 

7.           nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

 

8.           eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

 

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

(2)        Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

 

§ 5

 

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

 

 

Berlin, den                                2007

 

§                                                                                                                                             Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin

 

 

 

-           

·                     Bezirksbürgermeister                                           Bezirksstadtrat

 

 



[1]     Quelle für alle Angaben zur Verkehrsbelastung: Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[2]     vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 13

[3]     vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 18

[4]     vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 27

[5]     vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 60

[6]     Bei dem Begriff "Rathaus-Galerie" handelt es sich um die aktuelle Bezeichnung des Projektes am Rathaus. Zuvor lautete die Bezeichnung "Rathaus-Passagen".

[7]  Richtlinien für den Verkehrslärmschutz an Bundesfernstraßen in der Baulast des Bundes - VLärmSchR 97 -, 1997

[8]     Quelle: Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[9]     Quelle: Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[10]    Quelle: Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007

[11]    Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007

[12]    Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007

[13]    Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH

[14]   Quelle: Orientierende Bodenuntersuchungen, TRION, Bröge Enßlin Hopf PartG, Geologen, September 2001

[15]    Altlastenuntersuchungen Hafen Tempelhof der AIG Engineering Group Limited, 19. September 2003

[16]   Orientierende Bodenuntersuchungen TRION, Bröge Enßlin Hopf PartG, Geologen, September 2001

[17]    Gutachten zu Bodenuntersuchungen, Angtec Analysen- und Gerätetechnik, Dezember 2002

[18]    Orientierende Bodenuntersuchungen auf dem Schrottplatzgelände Tempelhofer Damm 227-335, TRION – Bröge Enßlin Hopf PartG, September 2001

[19]    Altlastenuntersuchungen Hafen Tempelhof, AIG Engineering Group, September 2003

[20]    Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA), ein Arbeitsgremium der Umweltministerkonferenz

[21]    LCKW = Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe, eine Untergruppe der LHKW‘s

[22]    LHKW = Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe

[23]    Altlastenuntersuchungen Hafen Tempelhof, Nachuntersuchungen, AIG Engineering Group, Februar 2004

[24]    Orientierende Bodenuntersuchungen auf dem Schrottplatzgelände Tempelhofer Damm 227-335, TRION – Bröge Enßlin Hopf PartG, September 2001

[25]    Gefährdungsabschätzung eines Schrottplatzes, AIG Engineering Group, Januar 2004

[26]    Quantifizierung des Schadstoffaustrages aus ei­nem LCKW-Schaden, BGC Boden- und Grundwasser – Consulting GmbH, August 2005

[27]    LCKW = Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe, eine Untergruppe der LHKW‘s

[28]    Quelle: Umweltatlas, Stadtklimatische Zonierung im Vergleich mit Freilandverhältnissen, Senatsverwaltung für Stadt­ent­wicklung, 2001

[29]    Quelle: Umweltatlas, Klimafunktionen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 1993

[30]    Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Februar 2007

[31]    BLUME = Berliner Luftgüte-Messnetz

[32]    Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Februar 2007

[33]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[34]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[35]    Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007

[36]    16. Sechzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes

[37]    Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007

[38]    vgl. Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH

[39]    Der Abzug von 10 % erfolgt zur Berücksichtigung von Fenstern und anderen Fassadenöffnungen.

[40]    Die Angaben zu den einzelnen Flächen beruhen auf überschlägigen Ermittlungen auf Basis der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Projektplanung. Geringfügige Abweichungen im Rahmen der Umsetzung haben keinen Einfluss auf den Biotopflächenfaktor.

[41]    Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Februar 2007

[42]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[43]    Der Unterschied ist auf eine Modellungenauigkeit zurückzuführen. Es ist davon auszugehen, dass die Verkehrbelastung in beiden Fällen identisch ist.

[44]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[45]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[46]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[47]    Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Seite 30-33

[48]    Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH

[49]    Schalltechnische Untersuchung eines Asphalts in der Ausführung ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05”, acouplan, März 2007, Seite 9

[50]    Schalltechnische Untersuchung eines Asphalts in der Ausführung ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05”, acouplan, März 2007

[51]    Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007

[52]    Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH

[53]    Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007

[54]    Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E "Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Ber­lin", 2003/2004

[55]    Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe, z.B. in Ölschlämmen enthalten. Untergruppe der LHKW - Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe

[56]    Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007

[57]    "Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrengefüge", Büro Dr. Lademann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH, Hamburg 2002

[58]    Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstu­die / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 19

[59]    Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstu­die / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 29

[60]    Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstu­die / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 25

[61]    Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstu­die / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 30

[62]    Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstu­die / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 31f.

[63]    Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstu­die / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 36

[64]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007

[65]    Der rechnerisch ermittelte Unterschied von 200 Fahrzeugen bewegt sich im Rahmen der erreichbaren Genauigkeit inner­halb der mathematischen Modellrechnung.

[66]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007, Seite 11

[67]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2006, Seite 21

[68]    Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2006, Seite 20

 

[69]    Schalltechnische Untersuchung eines Asphalts in der Ausführung ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05”, acouplan, März 2007, Seite 9

 
 

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