Drucksache - 0288/XVIII
V O R L A G E - zur Beschlussfassung -des Bezirksamtes Tempelhof - Schöneberg von Berlin gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) über die Festsetzung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE vom 19.02.2007 mit Deckblatt vom 27.04.2007 für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße, der östlichen Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer Damm im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteil Tempelhof Das Bezirksamt bittet, den mit
beiliegender Bezirksamtsvorlage – zur Beschlussfassung – zu
Pkt. der Begründung: siehe Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB zum Entwurf
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE Rechtsgrundlagen: ·
Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006
(BGBl. I S. 3316) ·
Gesetz zur
Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S.
692) ·
Bezirksverwaltungsgesetz
(BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch
Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819) Haushaltsmäßige
Auswirkungen: keine Anlagen: ·
Begründung gemäß
§ 9 Abs.8 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20 VE mit
Geltungsbereichsplan (Anlg. 2), ·
Entwurf der
Rechtsverordnung zur Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Berlin Tempelhof - Schöneberg, . Mai 2007 Band Krömer Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat Bezirksamt
Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abteilung Bauwesen Amt für Planen,
Genehmigen und Denkmalschutz Begründung nach § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE für das Gelände zwischen der Ordensmeisterstraße, der östlichen Grenze der
Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer Damm im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil
Tempelhof Inhaltsverzeichnis I. Planungsgegenstand 6 1. Veranlassung und Erforderlichkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 6 2. Beschreibung des Planungsgebietes 6 2.1 Lage und Funktion im Stadtgebiet 6 2.2 Geltungsbereich 7 2.3 Bestand 7 2.3.1 Bauliche Anlagen und Nutzungen 7 2.3.2 Verkehr 8 2.3.3 Technische Infrastruktur / Erschließung 8 2.3.4 Eigentumssituation 9 2.4 Planungsrechtliche Ausgangssituation 9 2.4.1 Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 9 2.4.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 11 2.4.3 Landschaftsprogramm und Landschaftsplan 12 2.4.4 Hafenkonzept 12 2.4.5 Bereichsentwicklungsplanung 13 2.4.6 Baunutzungsplan 13 2.4.7 Bebauungsplan XIII-49-4 13 2.4.8 Angrenzende Bebauungspläne 13 2.4.9 Planfestgestellte Anlagen 13 2.4.10 Denkmale 15 II. Planinhalt 15 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 15 2. Intention des Planes 17 3. Wesentlicher Planinhalt 18 3.1 Grundzüge der Abwägung (Städtebauliche Ziele) 18 III. Umweltbericht 19 1. Lage und Abgrenzung des Untersuchungsraumes 19 2. Kurzdarstellung der Inhalte und wichtigsten Ziele und Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 19 2.1 Beschreibung der wichtigsten Ziele 19 2.2 Umweltrelevante Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 20 2.3 Bedarf an Grund und Boden 20 3. Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten relevanten Ziele des Umweltschutzes 20 3.1 Fachgesetzliche Regelungen 20 3.1.1 Bau- und Planungsrecht 20 3.1.2 Umwelt- und Naturschutzrecht 20 3.2 Fachpläne 24 3.2.1 Landschaftsprogramm 24 3.2.2 Landschaftsplanung 25 3.3 Schutzgebiete 25 4. Bestandserfassung und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes 26 4.1.1 Wohn- und Wohnumfeldfunktion 26 4.1.2 Freizeit- und Erholungsfunktion 26 4.1.3 Verkehrsbelastung 26 4.1.4 Lärmimmissionen 27 4.2 Pflanzen und Tiere 27 4.2.1 Vegetationsbestand und Biotoptypen 27 4.2.2 Tiere 28 4.3 Naturräumliche Ausgangssituation und geologische Verhältnisse 29 4.4 Boden 29 4.4.1 Bodenarten und -typen 29 4.4.2 Bodenbelastungen 30 4.5 Wasser 32 4.5.1 Grundwasser 32 4.5.2 Grundwasserneubildung 32 4.5.3 Oberflächengewässer 32 4.5.4 Trinkwasserschutzgebiete 32 4.6 Klima / Luft 33 4.6.1 Regionalklimatische Verhältnisse 33 4.6.2 Lufthygienische Situation 33 4.7 Ortsbild 34 4.8 Kultur- und sonstige Sachgüter 34 4.9 Zusammenfassende Wertung des Umweltzustandes unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials der Schutzgüter im Untersuchungsraum 34 5. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 35 5.1 Mensch 35 5.1.1 Freizeit- und Erholungsfunktion 35 5.1.2 Historische Stadtkulisse 35 5.1.3 Verkehrsbelastung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche 35 5.1.4 Lärmimmissionen 37 5.2 Pflanzen und Tiere 39 5.2.1 Vegetation 39 5.2.2 Einzelbäume 39 5.2.3 Lebensraum Fauna 39 5.2.4 Biotopflächenfaktor 40 5.3 Boden / Wasser 41 5.3.1 Bodenversiegelung 41 5.3.2 Infiltrationsvermögen 41 5.3.3 Oberflächengewässer 42 5.4 Klima / Luft 42 5.4.1 Lokalklimatisch und lufthygienisch wirksame Grünstrukturen 42 5.4.2 Lufthygienische Situation 42 5.5 Ortsbild 43 5.5.1 Erscheinungsbild des historischen Ensembles 43 5.6 Kultur- und Sachgüter 43 5.7 Wechselwirkungen 43 6. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 44 6.1 Mensch 44 6.1.1 Freizeit- und Erholungsflächen 44 6.1.2 Historische Stadtkulisse 44 6.1.3 Verkehrsbelastung 44 6.1.4 Lärmimmissionen 45 6.2 Pflanzen und Tiere 46 6.2.1 Vegetation / Einzelbäume / Lebensraum Fauna 46 6.3 Boden / Wasser 46 6.3.1 Bodenversiegelung / Infiltrationsvermögen 46 6.4 Klima / Luft 46 6.4.1 Lufthygienische Situation 46 6.5 Ortsbild / Kultur- und Sachgüter 46 7. Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung sowie zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen 46 7.1 Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen 46 7.1.1 Erhaltung von Einzelbäumen 47 7.1.2 Verwendung sickerfähiger Beläge 47 7.1.3 Dachbegrünung 47 7.1.4 Schutzmaßnahmen für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse 47 7.1.5 Maßnahmen zur Minderung von Lärmimmissionen 48 7.1.6 Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastungen 49 7.1.7 Bewertung der Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 49 7.2 Ausgleichsmaßnahmen 49 7.2.1 Entsiegelung und Herstellung gärtnerisch anzulegender Flächen 49 7.2.2 Baumpflanzungen 49 7.2.3 Fassadenbegrünung 50 7.2.4 Dachbegrünung 50 7.2.5 Nisthilfen / Quartiere für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse 50 8. Aussagen zur Eingriffsregelung 51 8.1 Prüfung der Eingriffsrelevanz des Vorhabens 51 8.2 Eingriffs- / Ausgleichsbilanz 52 8.2.1 Methodische Vorgehensweise 52 8.2.2 Zusammenfassung der Bilanzierung 52 9. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten 54 9.1 Standortalternativen 54 9.2 Bebauungsalternativen 54 10. Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung 55 10.1 Bodenuntersuchungen 55 10.1.1 Bodenuntersuchung auf dem ehemaligen Schrottplatzgelände 55 10.1.2 Bodenuntersuchung auf dem Hauptgrundstück 55 10.1.3 Altlastenuntersuchung Hafen Tempelhof 55 10.2 Grundwasseruntersuchungen 55 10.3 Verkehrsplanerische Studie 56 10.4 Schalltechnisches Gutachten 56 10.5 Lufthygienisches Gutachten 56 10.6 Eingriffs-/Ausgleichsgutachten einschließlich Einzelbaum- und Biotoptypenkartierung 56 11. Monitoring 56 12. Allgemein verständliche Zusammenfassung 57 IV. Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 58 1. Art der Nutzung 58 1.1 Sonstiges Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum" 59 1.2 Einzelhandelsuntersuchung 61 1.3 Wasserfläche 64 2. Maß der Nutzung 64 3. Technische Infrastruktur 70 4. Verkehrserschließung 70 4.1 Allgemeine Rahmenbedingungen 70 4.2 Ein- und Ausfahrten 71 4.3 Festsetzung der Zahl der Stellplätze 72 4.4 Einteilung der Straßenverkehrsfläche und Straßenbegrenzungslinien 73 4.5 Öffentlicher Personenverkehr 73 5. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 73 5.1 Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der Straßenbaulast 73 5.2 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Trägers der Wasserentsorgung 73 5.3 Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn 74 5.4 Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elektroversorgung 74 5.5 Geh- und Radfahrrechte zugunsten der Allgemeinheit 74 5.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes und der Nutzer der Liegestelle am Teltowkanal 75 6. Grünfestsetzungen 75 6.1 Flächen zum Anpflanzen 76 6.2 Baumpflanzungen auf dem Vorplatz zum Tempelhofer Damm 77 6.3 Dachbegrünung 77 6.4 Befestigung von Wegen und Zufahrten 77 6.5 Fassadenbegrünung 78 7. Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutzbelangen 78 7.1 Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe 78 7.2 Werbeanlagen 78 7.3 Erfordernis weiterer Regelungen zur Lärmminderung 78 7.3.1 In der Abwägung zu berücksichtigende Rechtsvorschriften 79 7.3.2 Zurechenbarkeit von Verkehrslärmerhöhungen außerhalb des Plangebiets 79 7.3.3 Abwägungsrelevante Aspekte 80 7.3.4 Abwägungsergebnis und Maßnahmen 80 7.4 Erfordernis weiterer Regelungen zur Verringerung der Belastung mit Luftschadstoffen 83 8. Nachrichtliche Übernahmen 84 8.1 Bauschutzbereiche 84 8.2 Denkmalbereich 84 8.3 Planfestgestellte Anlagen 84 V. Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 84 1. Bestehende bauliche Anlagen und Nutzungen 84 2. Auswirkungen auf die Umwelt 84 3. Finanzielle Auswirkungen 84 VI. Verfahren 85 1. Antrag 85 2. Mitteilung der Planungsabsicht 85 3. Aufstellungsbeschluss 85 4. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 85 5. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 87 6. Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 87 7. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 88 7.1 Verfahren und Verlauf 88 7.2 Stellungnahmen und Abwägung 88 8. Öffentlichkeitsbeteiligung 89 8.1 Verfahren 89 8.2 Stellungnahmen und Abwägung 90 9. Ergebnis / Änderungen im Anschluss an die Öffentlichkeitsbeteiligung 94 VII. Rechtsgrundlagen 95 PlanungsgegenstandVeranlassung und Erforderlichkeit des vorhabenbezogenen BebauungsplansDie Grundstücksgesellschaft
Objekt Tempelhofer Hafen mbH & Co. KG beabsichtigt, auf dem Grundstück
Tempelhofer Damm 227-235, dem so genannten Hafen Tempelhof ein Einkaufszentrum
mit ergänzenden Nutzungen aus den Bereichen Dienstleistung, Freizeit,
Gastronomie und Kultur zu errichten. Für die planungsrechtliche Sicherung des
Vorhabens wurde am 9. Dezember 2005 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans beantragt. Die Regelungen des
Baunutzungsplans erlauben – im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzungsstruktur
– nicht die Feinsteuerung des Umfanges der Verkaufsflächen. Das geplante
Vorhaben weicht auch von der nach den Darstellungen des Baunutzungsplans
möglichen Bebauungsdichte ab. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan XIII-49-4
für einen Teil der Fläche des Vorhabens öffentliche Straßenverkehrsfläche
fest. Auch für die angemessene Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes
sind differenzierte bauleitplanerische Regelungen erforderlich. Aus diesen
Gründen ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Das
Bezirksamt hat daher am 11. April 2006 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans beschlossen. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan 7-20VE ersetzt für das Plangebiet den Baunutzungsplan, den
festgesetzten Bebauungsplan XIII-49-4 und den Landschaftsplan XIII-L-3. Ziel der
vorhabenbezogenen Bebauungsplanung ist es, im Plangebiet eine der Lage im
gesamtstädtischen Gefüge angemessene Nutzung zu ermöglichen, eine
gestalterische Aufwertung herbeizuführen und die innerstädtische
Funktionsvielfalt zu stärken. - Beschreibung des PlanungsgebietesLage und Funktion im StadtgebietDas Plangebiet "Hafen Tempelhof" liegt im Zentrum des Bezirks Tempelhof-Schöneberg, etwa 1.000 m südlich des Rathauses Tempelhof. Es bildet den südlichen Abschluss des besonderen Stadtteilzentrums am Tempelhofer Damm. Gegenwärtig ist das Plangebiet untergenutzt. Mit seiner sehr guten Anbindung an die vielfältigen bestehenden und künftigen Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen ("ufafabrik") verfügt das Umfeld über attraktive Anziehungspunkte. Die Lage des Plangebietes am Wasser stellt ein wesentliches Potenzial für die künftige Entwicklung dar. Das Berliner Zentrum ist über den Tempelhofer Damm (Bundesstraße B 96) sowie die U-Bahn Linie 6 (Station Ullsteinstraße) schnell erreichbar. Das nähere Umfeld des Plangebietes wird durch sehr unterschiedliche Nutzungen geprägt. Nördlich der Ordensmeisterstraße befindet sich eine bis zu 11-geschossige Bebauung, die oberhalb des 1. Vollgeschosses vorwiegend Wohnnutzung aufweist. Im 1. Vollgeschoss befindet sich ein Parkdeck und teilweise gewerbliche Nutzung. Im Gebäudeteil am Tempelhofer Damm herrschen Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen vor. Östlich des Hafengeländes sind gewerbliche Nutzungen prägend. Südlich des Plangebietes ist das vielfältig genutzte Ullsteinhaus städtebaulich prägend. Insbesondere das Mode-Center-Berlin mit seinen weit über 200 Mietern setzt hier nutzungsstrukturelle Akzente. Westlich des Vorhabengrundstückes schließt sich nach dem als Barriere wirkenden Tempelhofer Damm bzw. der Stubenrauchbrücke im Abschnitt nördlich der Viktoriastraße eine gründerzeitliche Wohnbebauung mit kleinteiliger Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomienutzung an. Südlich davon prägt der Neubau des Finanzamtes Tempelhof das Erscheinungsbild. Am Ufer befindet sich eine öffentliche Grünanlage, die sich am Teltowkanal entlang über den Bezirk Steglitz-Zehlendorf bis nach Potsdam erstreckt. GeltungsbereichDer Geltungsbereich wird begrenzt durch die Ordensmeisterstraße im Norden, die Grenze des Hafenareals im Osten (östliche Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110), den Teltowkanal im Süden und den Tempelhofer Damm im Westen. Die Ordensmeisterstraße ist bis zur Straßenmitte Teil des Plangebietes. Die Flurstücksgrenze zwischen dem öffentlichen Straßenland des Tempelhofer Damms / Stubenrauchbrücke und dem Vorhabengrundstück bildet die westliche Grenze des Geltungsbereiches. Die planfestgestellte Wasserfläche des Teltowkanals ist – mit Ausnahme einer kleinen Teilfläche im Bereich der Hafenzufahrt – nicht Bestandteil des Plangebietes. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst damit die für das Vorhaben erforderlichen Grundstücke, kleinere Teilflächen die im Zusammenhang mit der Bundeswasserstraße Teltowkanal stehen und eine Teilfläche der Ordensmeisterstraße. Es besteht kein Planungserfordernis zur Einbeziehung von weiteren Verkehrs- oder Wasserflächen. Die Einordnung zusätzlicher Abbiegespuren, die Veränderung von Mittelinseln und die Anpassung von Bordsteinkanten tangieren nicht die festgesetzten Verkehrsflächen (vgl. Kapitel -, Seite 70). Insgesamt umfasst das Plangebiet damit eine Fläche von 4,8 ha. Bestand· Bauliche Anlagen und NutzungenDer Tempelhofer Hafen wurde zwischen 1901 und 1906 im Zusammenhang mit dem im Juni 1906 eröffneten Teltowkanal errichtet. Unmittelbar anschließend folgte bis 1908 die Errichtung des noch vorhandenen Speichergebäudes. Über Jahrzehnte war der Hafen ein wichtiger Umschlagplatz. Zunächst wurde vorwiegend Getreide umgeschlagen, ab Mitte der 30er Jahre verlagerte sich der Schwerpunkt auf Kohle. Nach dem 2. Weltkrieg war die Nutzung aufgrund von Kriegsschäden und politischen Umständen zunächst nur eingeschränkt möglich. Später war das Speichergebäude eines von etwa 700 Lagern der so genannten Senatsreserve, die die Versorgung Berlins im Fall einer zweiten Blockade sicherstellen sollte. Nach dem Mauerbau 1962 wurde die Hafeneinfahrt verbreitert. Aufgrund der Sperrung des westlichen Teils des Kanals wurde dadurch Schiffen das Wenden erleichtert. Bis 1981 war auf dem Teltowkanal aus politischen Gründen kein relevanter Schiffsverkehr möglich. Erst im November 1981 wurde die Schifffahrt auch von / nach Westen wieder möglich und die Hafennutzung in begrenztem Umfang wieder aufgenommen. Nach der Wiedervereinigung sank die Bedeutung des Hafens als Umschlagplatz zusehends. Die Senatsreserve wurde aufgelöst. Mittlerweile wurde auch die Hafennutzung vollständig aufgegeben. Warenumschlag findet nicht mehr statt. Im Speichergebäude nördlich des Hafenbeckens lagert eine Speditionsfirma verschiedene Güter. Teilflächen des Hafens werden durch verschiedene, nicht wasserbezogene Gewerbebetriebe genutzt. Auf der östlichen Mole befand sich bis 2006 ein Schrotthandel. Die Nutzung wurde aufgrund der beabsichtigten Umnutzung aufgegeben. Zu den weiterhin prägenden Elementen des Plangebietes gehören insbesondere - das Speichergebäude (vgl. Kapitel -, Seite 15), - das Hafenbecken sowie - bestehende Krananlagen. Das Speichergebäude hat eine Länge von ca. 120 m und eine Breite von ca. 25 m. Es besteht aus einem Keller und bis zu sechs Geschossen mit einer Fläche von jeweils bis zu ca. 3.000 m². Im von Erkern durchbrochenen Mansarddach mit im Mittelteil gestuftem Satteldach sind die ursprünglich vorhandenen Gauben nicht mehr erhalten. Die Krananlagen sind außer Betrieb. Darüber hinaus befinden sich insbesondere im westlichen Grundstücksteil Baracken, Schuppen und Container und ein der Versorgung der U-Bahn dienendes Gleichrichterwerk. Die noch teilweise vorhandenen Gleise der Hafenbahn, die bis zur Colditzstraße führten und keinen Anschluss an das allgemeine Eisenbahnnetz haben, gelten nicht als planfestgestellt. Nach Aussage der Landeseisenbahnbehörde handelt es sich nicht um Gleisanlagen, die einer Freistellung von Bahnbetriebszwecken (Entwidmung) bedürfen. Die nicht mehr nutzbaren Gleise wurden vom bisherigen Eigentümer mit dem Grundstück an den Vorhabenträger veräußert. Die Landeseisenbahnbehörde hat einer Umnutzung schriftlich zugestimmt. Erhalten ist ebenfalls ein historisches Waagengebäude südöstlich des Speichergebäudes. Im südwestlichen Teil des Hafenbeckens befindet sich eine Schiffsliegestelle des Außenbezirkes Neukölln des Wasser- und Schifffahrtsamtes Berlin, die auch künftig im Hafenbecken angeordnet sein muss. Es handelt sich dabei um 3 Dalben, einen Zugangssteg und einen Stromanschluss. Zusätzlich befindet sich auf dem Flurstück 110/76 – vor der Liegestelle – eine Parkmöglichkeit für ca. 7 Fahrzeuge mit einer Zufahrt. Im Nordwesten des Plangebietes befindet sich im öffentlichen Straßenland ein Wartehäuschen der BVG, das zur Realisierung des Vorhabens versetzt werden muss. Das viereckige Hafenbecken (Abmessungen ca. 180 m x 80 m) hat eine Wasserfläche von ca. 1,5 ha. Das Hafengelände selbst liegt ca. 6 bis 8 m tiefer als die umgebenden Straßen und die östlich angrenzenden Grundstücke. Die Zufahrt erfolgt über eine Rampe von der Ordensmeisterstraße. · VerkehrDas Plangebiet ist durch den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße verkehrlich gut erschlossen. Der die westliche Begrenzung des Plangebietes bildende Tempelhofer Damm (B 96) ist eine wichtige Nord-Süd-Straßenverbindung zwischen der Berliner Innenstadt und dem Umland. Über ihn ist direkt der Berliner Ring (A 10) zu erreichen. Die tägliche Verkehrsbelastung (DTV) liegt bei etwa 44.100[1] Kfz/24h (Tempelhofer Damm Nord) bis 50.800 Kfz/24h (Tempelhofer Damm Süd). Der Lkw-Anteil beträgt etwa 3,4 % (Tempelhofer Damm Nord) bzw. 3,3 % (Tempelhofer Damm Süd). Die Ordensmeisterstraße im Norden des Plangebietes ist Teil einer wichtigen überbezirklichen Ost-West-Verbindung mit einer täglichen Verkehrsbelastung (DTV) von rd. 12.300 Kfz/24h bei einem Lkw-Anteil von ca. 3,9 %. Über die Komturstraße besteht ein direkter Anschluss an den Berliner Stadtring (A 100, Anschlussstelle Oberlandstraße). Die Friedrich-Karl-Straße weist eine Belastung von ca. 14.400 Kfz/24h bei einem Lkw-Anteil von 3,1 % auf. Die Anbindung im ÖPNV ist durch die U-Bahn-Linie 6, deren Bahnhof Ullsteinstraße unmittelbar an das Plangebiet grenzt, sehr gut. Über die U 6 ist in wenigen Minuten der S-Bahnhof Tempelhof mit verschiedenen Linien der Ringbahn zu erreichen. Bis zum Bahnhof Friedrichstraße sind es mit der U-Bahn 15 Minuten. Die Buslinie 170 verkehrt in der Ordensmeisterstraße und schafft eine direkte Verbindung zum Rathaus Steglitz im Westen und zur Baumschulenstraße (Bezirk Treptow-Köpenick) im Osten. · Technische Infrastruktur / ErschließungAufgrund der Lage im
Stadtgebiet sind alle relevanten, zur Ver- und Entsorgung erforderlichen Medien
vorhanden. Zur infrastrukturellen Sicherung des Vorhabens wurden Abstimmungen
mit den relevanten Leitungsverwaltungen durchgeführt. Aufgrund dessen kann
davon ausgegangen werden, dass die Ver- und Entsorgung insbesondere mit den
Medien Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation gesichert ist. Auf dem Grundstück
selbst befindet sich parallel zum Tempelhofer Damm ein Ei-Kanal der Berliner
Wasserbetriebe, der nicht verlegt werden kann und bei der künftigen Bebauung berücksichtigt
werden muss. Ein weiterer Ei-Kanal, der der Entwässerung der nördlich des
Plangebietes gelegenen Bereiche dient (Oberflächenentwässerung), führt über
den östlichen Teil des Vorhabengrundstückes zum Hafenbecken. Auf dem nördlichen
bzw. westlichen Teil des Vorhabengrundstückes (Flurstück 110/56) befinden sich
zwei Netzstationen und zwei Übergabestationen. Die beiden Netzstationen und eine
Übergabestation dienen der Versorgung der Nutzungen im Plangebiet und werden in
das künftige Vorhaben integriert. Die zweite Übergabestation befindet sich
innerhalb des planfestgestellten Gleichrichterwerkes, das erhalten wird. Im südlichen Gehwegbereich der
Ordensmeisterstraße liegt eine gusseiserne Gasversorgungsleitung mit einer
durchschnittlichen Deckung von 1,0 m. Über bruchgefährdeten, gusseisernen
Gasleitungen darf nicht mit schweren Baugeräten bzw. Verdichtungsmaschinen
gearbeitet werden. Die Gasleitung befindet sich nicht innerhalb der künftig
überbaubaren Fläche. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass die Umsetzung des
Vorhabens Auswirkungen auf die Gasleitung haben kann. Die ggf. erforderlichen
Maßnahmen zur Sicherung der Gasleitung sind jedoch nicht bebauungsplanrelevant.
Mit dem zuständigen Leitungsträger hat der Vorhabenträger parallel zum
Bebauungsplanverfahren eine Verlegung der Leitung vereinbart. Die
entsprechenden Maßnahmen sollen ab Mai 2007 begonnen werden. · EigentumssituationDie Eigentumssituation der Flächen, auf denen das Vorhaben realisiert werden soll, stellt sich wie folgt dar: Das Kerngrundstück an der Ordensmeisterstraße mit dem unter Denkmalschutz stehenden Speichergebäude sowie Teilflächen am Tempelhofer Damm wurde vom Vorhabenträger mit notariellem Vertrag vom 28. Juni 2004 angekauft. Der Kaufvertrag umfasst auch einen Teil der Wasserfläche (Flurstück 1336/110). Für das zur Umsetzung des Vorhabens erforderliche Flurstück 258, das noch öffentlich als Verkehrsfläche gewidmet ist, wurde zwischen dem Vorhabenträger und dem Land ein Kaufvertrag geschlossen. Die formell erforderliche Einziehung des Straßenlandes erfolgt durch den Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Für eine Nutzung durch Fußgänger im Bereich der Ecke Ordensmeisterstraße / Tempelhofer Damm weiterhin erforderliche Flächen werden durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert. Für die Landfläche zwischen dem Stammgrundstück und dem Teltowkanal ist ein Kaufvertrag mit der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes abgeschlossen. Die zur Wartung und Instandhaltung der Spundwand erforderlichen Geh- und Fahrrechte sowie die sonstigen erforderlichen Rechte zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung werden im Zusammenhang mit dem Erwerb grundbuchlich gesichert. Für die im Eigentum der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung verbleibende Wasserfläche (Flurstück 1334/110, teilweise) wurde ein Nutzungsvertrag mit der Dauer von 30 Jahren abgeschlossen. Damit kann der Vorhabenträger über die zur Realisierung des Vorhabens erforderlichen Grundstücke verfügen. In der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird daher der Begriff "Vorhabengrundstück" für die oben genannten Teilflächen insgesamt verwendet. Planungsrechtliche Ausgangssituation· Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem FlächennutzungsplanDer Flächennutzungsplan stellt die Art der Bodennutzung für das gesamte Stadtgebiet entsprechend den voraussehbaren Bedürfnissen in den Grundzügen dar. Aus den Aussagen der vorbereitenden Bauleitplanung sind die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu entwickeln, wobei die Entwicklungsgrundsätze zum Flächennutzungsplan zu beachten sind. Der Flächennutzungsplan bildet als Planungsinstrument mit gesamtstädtischer Wirkung die planungsrechtliche Voraussetzung für die städtebauliche Neuordnung. Im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche (M2), dargestellt. Unmittelbar nördlich der Ordensmeisterstraße schließt sich die Darstellung "Einzelhandelskonzentration" an. Die Flächen östlich des Plangebiets sind bis zum Lorenzweg ebenfalls als gemischte Baufläche M2, danach als gewerbliche Bauflächen dargestellt. Der westlich an das Plangebiet grenzende Tempelhofer Damm ist als überörtliche Hauptverkehrsstraße eingestuft. Der Teltowkanal und die an das Plangebiet grenzende U-Bahn-Linie 6 sind nachrichtlich übernommen. Parallel zum Teltowkanal ist eine Grünfläche als Teil einer überörtlichen Grünverbindung dargestellt. Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. In diesem Gebiet sind insbesondere Maßnahmen zum Immissionsschutz und zur Emissionsminderung sicherzustellen. So sind beispielsweise für die Gebäudebeheizung nur besonders emissionsarme Brennstoffe einzusetzen. Der Flächennutzungsplan bestimmt die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung. Seine zeichnerischen Darstellungen sind regelmäßig nicht parzellenscharf und enthalten keine exakte Grenzziehung. Die Darstellungen des Flächennutzungsplans sind als Bereichs- und Entwicklungscharakterisierung anzusehen (vgl. Löhr in: Battis, Krautzberger, Löhr, BauGB, § 5 Rn. 8). Dementsprechend ist ein Bebauungsplan auch dann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, wenn er von einzelnen zeichnerischen Darstellungen abweicht, solange sich die Festsetzungen des Bebauungsplans innerhalb der Grundkonzeption des Flächennutzungsplans halten (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.01.1979, BauR 1979, S. 206). Dieser Rechtslage entsprechend bestimmen auch die Berliner Ausführungsvorschriften zum Flächennutzungsplan unter Ziff. 4.1, dass die Einzelhandelskonzentrationen "generalisiert für den Bereich ihrer vorhandenen bzw. geplanten Ausdehnung" dargestellt sind. In dieselbe Richtung geht die Regelung in den Berliner Ausführungsvorschriften für großflächige Einzelhandelseinrichtungen, dort TZ 4.2, Kap. 1, wonach Gebiete für großflächige Einzelhandelseinrichtungen grundsätzlich in den mit dem Symbol "Einzelhandelskonzentration" gekennzeichneten Bereichen geplant werden sollen und bei der Beurteilung, ob ein geplantes Vorhaben innerhalb oder außerhalb des mit dem Symbol Einzelhandelskonzentration dargestellten Bereichs liegt, zu berücksichtigen ist, dass das Symbol "nicht grundstücksscharf, sondern generalisiert" dargestellt ist. Daraus folgt, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan zwar nicht unmittelbar innerhalb der zeichnerischen Darstellung "Einzelhandelskonzentration" liegt, dass er jedoch – unmittelbar an das Zeichen angrenzend – noch innerhalb des Bereichs liegt, der von der Grundkonzeption des Flächennutzungsplans für großflächigen Einzelhandel vorgesehen ist. Dem Flächennutzungsplan kann entnommen werden, dass er die Grundkonzeption verfolgt, dass der für Einzelhandelskonzentration vorgesehene Bereich des Tempelhofer Damms in etwa von der Stadtautobahn im Norden bis zum Teltowkanal im Süden reicht. Der Umstand, dass die Bebauungsstruktur nördlich und südlich der Ordensmeisterstraße unterschiedlich ist und dass die kerngebietsähnlichen Nutzungsstrukturen im Bestand nördlich der Ordensmeisterstraße enden, führt nicht dazu, dass abweichend von der sonst nur generalisierenden Bereichsaussage hier eine parzellenscharfe Darstellung gewollt war. Die historische Entwicklung des Bereichs und die tatsächliche stadtstrukturelle Situation sagen noch nichts darüber aus, welche städtebaulichen Ziele vom Flächennutzungsplan verfolgt werden. Die Ziele des Plans ergeben sich nicht aus den tatsächlichen Strukturen, sondern aus den Darstellungen. Diesen lässt sich entnehmen, dass der Bereich des Tempelhofer Hafens nicht als gewerbliche Baufläche, wie es der Bestand nahelegen würde, sondern – genauso wie die Fläche nördlich der Ordensmeisterstraße – als gemischte Baufläche, M2, dargestellt ist. Die Entwicklung des ehemaligen Gewerbegebiets zu einer kerngebietstypischen Struktur ist somit im Flächennutzungsplan bereits angelegt. Diese Interpretation wird weiterhin durch die Aussagen des Stadtentwicklungsplans Zentren 2020 gestützt (vgl. folgendes Kapitel). Dort wird die Fläche des Tempelhofer Hafens in den Bereich des Stadtteilzentrums Tempelhofer Damm einbezogen. Der Stadtentwicklungsplan präzisiert somit die im Flächennutzungsplan bezeichnete bereichsbezogene Darstellung und zeigt auf, welche Entwicklungen aus dem Flächennutzungsplan zulässig und sinnvoll sind. Soweit der Stadtentwicklungsplan Zentren den Hinweis enthält, dass zur Realisierung von Freizeit- und Einzelhandelsnutzungen am Hafen Tempelhof eine Änderung des Flächennutzungsplans nicht erforderlich sei, gibt diese Aussage lediglich die Rechtslage wieder. Eine Einschränkung auf nicht zentrenrelevante Sortimente kann aus dieser Aussage nicht hergeleitet werden. Selbst wenn die Auffassung vertreten würde, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, wäre dies zulässig, weil die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt bleibt. Wie bereits ausgeführt, kann dem Flächennutzungsplan die Grundkonzeption entnommen werden, dass Einzelhandelskonzentrationen bis zum Tempelhofer Hafen stadtstrukturell gewollt sind. Somit widerspricht auch eine unbeschränkte Festsetzung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen im sonstigen Sondergebiet, selbst wenn dieses dem Charakter eines Kerngebiets nachempfunden wurde, nicht der Grundkonzeption. Es wird dadurch auch nicht das Gewicht verschoben, das nach dem Flächennutzungsplan einer Baufläche im Verhältnis zu anderen Bauflächen nach Qualität und Quantität zukommt. Dies zeigt sich bereits darin, dass auch die Fläche des Tempelhofer Hafens genauso wie die Flächen am Tempelhofer Damm, die nördlich der Ordensmeisterstraße liegen, als gemischte Baufläche (M 2) dargestellt sind. Dem Flächennutzungsplan kann auch keine Regelung dahingehend entnommen werden, dass großflächiger Einzelhandel am Rande der dargestellten Einzelhandelskonzentrationen unzulässig wäre. Vielmehr entspricht es gerade allgemeinen städtebaulichen Zielen, die "Magneten" eines Zentrums an den Rändern der Kerngebiete anzuordnen, um durchgehend attraktive Zentrenbereiche zu schaffen. Die fußläufige Nähe zu den vorhandenen Zentrenstrukturen spricht gerade für die Einbeziehung der Fläche des Tempelhofer Hafens in das Zentrum Tempelhofer Damm. Im Übrigen wird das vorgesehene Einkaufszentrum einen sehr markant wahrnehmbaren und gestalterisch betonten Eingangsbereich zum Tempelhofer Damm erhalten. Auch die Tatsache, dass das geplante Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum mit Kraftfahrzeugen anfahrbar ist, führt nicht etwa zu einer Schwächung des Zentrums Tempelhofer Damm, sondern gerade zu dessen Stärkung, weil ein attraktiver südlicher Pol am Rande des zentralen Bereichs Kundenströme, die bisher in andere Stadtteilzentren Berlins oder der Umlandgemeinden gefahren sind, in den Bereich des Tempelhofer Damms zurückholen kann. Die dadurch zu erwartende Stärkung des Stadtteilzentrums Tempelhofer Damm wurde auch gutachterlich belegt. Da der Standort nicht außerhalb der im Flächennutzungsplan vorgesehenen Einzelhandelskonzentration liegt, handelt es sich auch nicht lediglich um eine funktionale Ergänzung des Stadtteilzentrums Tempelhofer Damm und bedarf nicht der Beschränkung auf nicht zentrenschädliche Sortimente. Auch wenn der vorhabenbezogene Bebauungsplan außerhalb der Darstellung der Einzelhandelskonzentration läge, wären die Kriterien für die Entwicklungsfähigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe an dem Standort gegeben. Die Voraussetzungen hierfür sind einerseits in den Berliner Ausführungsvorschriften zum Flächennutzungsplan, unter TZ 4.3, andererseits in den Berliner Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen, unter TZ 2.4, 1. Kap., dargestellt. Alle dort geforderten Kriterien sind gegeben, weil der Standort sowohl dem Stadtentwicklungsplan Zentren entspricht als auch den Zielen der Raumordnung. Das Entwicklungsgebot bleibt darüber hinaus gewahrt, weil die maßgebenden Ziele der Raumordnung gem. § 16 Abs. 6 Satz 1 i.V.m. § 9 LEPro beachtet werden. Das Berliner Zentrenkonzept (vgl. auch folgendes Kapitel) ist eine Konkretisierung des § 16 Abs. 6 Satz 2 LEPro. Insoweit hat die für die Ziele der Raumordnung zuständige Gemeinsame Planungsabteilung ausdrücklich festgestellt, dass das Zentrum an dem geplanten Standort den Zielen der Raumordnung entspreche. Ebenso hat die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan bestätigt. Eine Einschränkung der kerngebietsspezifischen Sortimentsgruppen würde demgegenüber zu einer Schwächung des geplanten Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums führen mit der Folge, dass die erhoffte Aufwertung des gesamten Stadtteilzentrums gefährdet wäre. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. · Stadtentwicklungsplan ZentrenIm 1999 vom Senat beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel ist der Tempelhofer Damm als besonderes Stadtteilzentrum dargestellt. Seit der Erarbeitung des Stadtentwicklungsplans Zentren hat sich der Einzelhandel in Berlin durch Neuansiedlungen und Erweiterungen weiter dynamisch entwickelt. Darüber hinaus wird ein Strukturwandel im Handel immer deutlicher. Hierzu zählen u.a. eine betriebliche Konzentration im Rahmen der Globalisierung, eine wachsende Filialisierung, die Tendenz zu immer großflächigeren Betriebsformen und die Vermischung von Einzelhandel und Freizeit[2]. Mit dem im März 2005 beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 wurde das Zentrenkonzept von 1999 unter Berücksichtigung der eingetretenen Entwicklungen fortgeschrieben. An dem Ziel, die polyzentralen Strukturen zu erhalten und vorhandene Zentren zu stärken, wird dabei unverändert festgehalten. Die vorhandenen Zentren sollen "durch Nutzung ihrer Flächenpotenziale für neue Handels- und Freizeiteinrichtungen sowie durch unterstützende Maßnahmen stabilisiert und weiter entwickelt werden."[3] Der Tempelhofer Damm ist weiterhin als besonderes Stadtteilzentrum eingestuft. Charakteristisch für diese Zentrenstufe sind neben einer Vielzahl einzelner Nutzungen, bezogen auf das vorliegende Vorhaben, Shopping-Center mit einer Verkaufsfläche von 10.000 bis 20.000 m². In Karte 2 des StEP Zentren 2020[4], wird der Tempelhofer Damm bis an den Teltowkanal heran als zentrentragender Stadtraum mit höchster / hoher Urbanität dargestellt. Allerdings wird für das besondere Stadtteilzentrum Tempelhofer Damm, wie auch in zwei weiteren Zentren dieser Stufe, für die künftige Entwicklung dringender Handlungsbedarf für Qualifizierungsmaßnahmen gesehen, um eine Herabstufung zu vermeiden. Als Maßnahme werden konkret die "Realisierung von Freizeit- und Einzelhandelsangeboten am Hafen Tempelhof" und "die Modernisierung und Sanierung des Abschnitts zwischen Rathaus Tempelhof und Hafen" genannt[5]. Für die vorhandene Verkaufsfläche von 26.500 m² wird ein Zielkorridor von 40.000 bis 50.000 m² im Jahr 2020, d.h. ein Netto-Zuwachs von bis zu 23.500 m² gesehen. Als Anforderungen an die städtebauliche Integration von Projekten in bestehenden Zentren werden u.a. genannt: – angemessenes Größenverhältnis zwischen Vorhaben und vorhandenem Zentrum, – Hinwendung zum öffentlichen Raum, – Vernetzung mit dem Umfeld, – Beitrag des Stellplatzangebotes zur Stärkung des Zentrums insgesamt, – keine großen ebenerdigen Parkplätze, – eigenständiger architektonischer (gestalterischer) Beitrag zum Stadtbild, –
öffentliche Nutzbarkeit von Teilflächen ohne
Einkaufsfunktion. Bereits in einer durch das Bezirksamt beauftragten und 2002 fertiggestellten Markt- und Standortanalyse wurde dargelegt (Seite 42 der Untersuchung "Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrengefüge" des Büros Dr. Lademann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH), dass es aus Gutachtersicht wünschenswert und auch notwendig ist, die Flächenvorgabe von maximal 50.000 m² für das besondere Stadtteilzentrum nur als eine Zielgrößenordnung zu betrachten und eine leichte Überschreitung (bis 55.000 m² zuzulassen). Seit 2002 hat sich die Wettbewerbssituation im Hinblick auf die Entwicklung der Verkaufsflächen in anderen Zentrumsstandorten weiter verschärft, so dass sowohl von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, als auch von der zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung keine Hinderungsgründe bezüglich der Verkaufsflächenerweiterung am Tempelhofer Damm (Hafen Tempelhof und Rathaus-Galerie) gesehen wurden. Darüber hinaus wurde in einer Plausibilitätsuntersuchung (Februar 2004) von der GfK-Prisma festgestellt, dass die im o.g. Gutachten zugrunde gelegte 'kritische Masse' von 15.000 m² Verkaufsfläche bezogen auf den Standort am Hafen Tempelhof nicht ausreichend ist, um ein attraktives und funktionierendes multifunktionales Zentrum zu betreiben. Daher werden am Hafen Tempelhof insgesamt 19.500 m² Verkaufsfläche zugelassen. Diese Regelung berücksichtigt die Aussagen des Stadtentwicklungsplans Zentren und entspricht dem dort niedergelegten Ziel, einen attraktiven Magneten für den Bereich zu schaffen. Die auf 2020 projizierten Verkaufsflächenausstattungen des Stadtentwicklungsplans Zentren verstehen sich zudem eindeutig als Orientierungswerte (s. z.B. StEP 2020, S. 15, letzter Absatz) und nicht als verbindliche Festschreibungen. Darüber hinaus zeigt sich – unberührt von den teilweise sehr schwierigen marktseitigen Rahmenbedingungen in einigen Einzelhandelsbranchen – in den letzten Jahren eine enorme Flächennachfrage durch den Einzelhandel, die vor allem auf moderne Mietflächen zielt und aus dem Bestand nur selten zu befriedigen ist. Dieses führt – auch bei konstanten oder sogar rückläufigen Umsatzvolumina im Einzelhandel – automatisch zu steigenden Ausstattungsgraden mit Verkaufsfläche, so dass Aussagen zu flächenseitigen Entwicklungsrahmen ohnehin kontinuierlich überprüft und an die tatsächlichen Gegebenheiten und Entwicklungen angepasst werden müssen. Unter diesen Aspekten ist es vertretbar, den im StEP Zentren genannten Maximalwert durch die Vorhaben am Rathaus und am Hafen Tempelhof zusammen um rd. 20 % zu überschreiten, auch wenn der Zielwert damit vor 2020 erreicht wird. · Landschaftsprogramm und LandschaftsplanDie Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege für das Land Berlin sind im Landschaftsprogramm vom 19. Juli 1994 flächendeckend für Berlin dargestellt. Für das Plangebiet gilt zudem der 2001 festgesetzte Landschaftsplan XIII-L-3. Dieser setzt für das Plangebiet einen Biotopflächenfaktor (BFF) von 0,3 fest. Die Inhalte des Landschaftsprogramms und des Landschaftsplans sind im Umweltbericht in den Kapiteln -, Seite 24 und -, Seite 25 dargestellt. · HafenkonzeptIm Jahr 2000 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemeinsam mit der BEHALA ein Gutachten zur Hafenentwicklung in Auftrag gegeben. Zielsetzung war es, die vorhandenen und geplanten wasserseitigen Umschlagstellen in Berlin auf ihre Zukunftsfähigkeit hin zu untersuchen. Im Ergebnis des Hafenkonzeptes sieht der Senat von Berlin u.a. für den Hafen Tempelhof keinerlei Perspektive als Hafenstandort und hat den Standort aus der Hafenplanung entlassen. Der Hafen selbst, der durch die Molen deutlich vom Teltowkanal getrennt ist, ist nicht Bestandteil der Bundeswasserstraße. Er unterliegt damit – mit Ausnahme einer kleinen Fläche im Bereich der Hafeneinfahrt (vgl. Kapitel -, Seite 13) – der Planungshoheit des Landes Berlin. · BereichsentwicklungsplanungDie Bereichsentwicklungsplanung (BEP) entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Für eine Grünverbindung ist über das Hafengelände eine Wegebeziehung in Richtung Norden zum Franckepark und nach Westen zum bereits vorhandenen Uferweg vorgesehen. · BaunutzungsplanDie planungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet richtet sich nach den Darstellungen des Baunutzungsplans für Berlin vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) in Verbindung mit den Regelungen der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (BO 58) und den nach dem preußischen Fluchtliniengesetz von 1875 förmlich festgestellten und übergeleiteten Bau- und Straßenfluchtlinien. Der Baunutzungsplan stellt das gesamte Plangebiet als "beschränktes Arbeitsgebiet" dar. Hier sind gemäß § 7 Nr. 10 BO 58 zulässig: a) gewerbliche Betriebe, wenn sie keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, b) Gebäude für Verwaltung, Geschäfts- und Bürohäuser, c) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal. Es gilt die Baustufe IV/3. Zulässig ist im beschränkten Arbeitsgebiet dieser Baustufe eine Grundflächenzahl bis 0,5 bei einer Baumassenzahl von 4,8. Eine förmlich festgestellte Straßenfluchtlinie befindet sich an der Ordensmeisterstraße. · Bebauungsplan XIII-49-4Für Teilflächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gilt der am 25.02.1963 festgesetzte Bebauungsplan XIII-49-4. An der Einmündung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm ist eine Aufweitung der Ordensmeisterstraße nach Süden festgesetzt, die in dieser Form nie realisiert wurde. Sie geht in zwei Stufen auf die heutige südliche Grenze der Straße und endet auf Höhe der östlichen Gebäudekante des Speichergebäudes. Ein schmaler, als private Grünfläche festgesetzter Streifen entlang des Tempelhofer Damms ist mit einem Leitungsrecht zu belasten. Die Fläche darf nur mit leicht zu beseitigendem Pflaster oder flach wurzelnden Anpflanzungen versehen werden. Entlang der Ordensmeisterstraße und des Tempelhofer Damms ist eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Der Bebauungsplan XIII-49-4 wird durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan teilweise geändert. · Angrenzende BebauungspläneNördlich der Ordensmeisterstraße gilt der am 08.01.1972 festgesetzte Bebauungsplan XIII-182. Er setzt für die Ordensmeisterstraße Straßenverkehrsfläche und auf der privaten Grundstücksfläche ein Kerngebiet mit bis zu 13-geschossigen Baukörpern fest, die von einer privaten Grünfläche umgeben sind. Südlich des Plangebietes beginnt am Südufer des Teltowkanals der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-94 (festgesetzt am 22.05.1973). Südlich eines Grünstreifens von 5,0 m ist ein Industriegebiet festgesetzt. Östlich des Plangebietes gilt der Bebauungsplan XIII-B1 zur Überleitung auf §§ 8 und 9 BauNVO '90 (festgesetzt am 12.07.2005, GVBl. S. 431). Großflächiger Einzelhandel ist in diesem Bereich, der Teil der Fläche 20 des Entwicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin ist, ausgeschlossen. · Planfestgestellte AnlagenU-Bahn Die Trasse der U 6,
die zwischen Alt-Tegel und Alt-Mariendorf verkehrt, verläuft unmittelbar
westlich des Plangebietes. Der Abschnitt zwischen dem Südring (Bahnhof
Tempelhof) und Alt-Mariendorf wurde 1966 eröffnet. Die Anlagen wurden durch
Beschluss vom 13. April 1960 planfestgestellt. Im Südwesten des Plangebietes
befindet sich ein der Versorgung der U-Bahn dienendes ebenfalls planfestgestelltes
Gleichrichterwerk. Parallel zum Tempelhofer Damm verläuft zwischen
Ordensmeisterstraße und dem Gleichrichterwerk ein Kabel, das der
Elektroversorgung des Gleichrichterwerkes dient. Teltowkanal und Hafenbecken Unmittelbar südlich
des Plangebietes grenzt der Teltowkanal an. Er ist als planfestgestellte Bundeswasserstraße
erster Ordnung in das Verzeichnis der dem allgemeinen Verkehr dienenden Binnenwasserstraßen
des Bundes (lfd. Nr. 57) eingetragen und in Anlage 1 zu § 2 des Berliner
Wassergesetzes genannt. Die Hafenfläche
ist hierbei nicht erwähnt. Nach Aussage des Wasserstraßen-Neubauamtes dient der
Hafen Tempelhof, der nicht mehr den
aktuellen Anforderungen entspricht, nicht dem allgemeinen
Schiffsverkehr. Die Wiederbelebung ist damit ausgeschlossen. Insofern
unterliegt der Hafen Tempelhof (Wasser-
und Landfläche) nicht der Planfeststellung nach dem Bundeswasserstraßengesetz,
sofern er nicht in Teilbereichen (siehe unten) vom aktuellen Planfeststellungsbeschluss
betroffen ist. Die Wasser- und Schifffahrtsdirektion hat diese Auffassung mit
Schreiben vom 20. November 2006 bestätigt. Nach Plänen des Bundes
soll die Binnenschifffahrts-Strecke Hannover-Magdeburg-Berlin für Großmotorschiffe
ausgebaut werden. Dieses Projekt ist als "Verkehrsprojekte Deutsche
Einheit Nr. 17" im Bundesverkehrswegeplan als vordringlicher Bedarf
enthalten und hat eine Vergrößerung des Wasserbettes zur Folge. Das
Planfeststellungsverfahren ist abgeschlossen (Planfeststellungsbeschluss
von 24.06.2002). Eine diskutierte Anhebung
der Stubenrauchbrücke im Zuge des Tempelhofer Damms ist nicht Bestandteil des
Planfeststellungsbeschlusses. Die Bauarbeiten haben in der ersten Jahreshälfte
2006 mit dem Setzen der Spundwände begonnen. Das Vorhaben ist von der Planfeststellung tangiert durch: - die Teilfläche einer Liegestelle am Teltowkanal, - einen Betriebsweg, - eine Baustelleneinrichtungsfläche, - einen Fuß- und Radweg, - eine planfestgestellte Teilfläche im Bereich der Hafenzufahrt. Im Rahmen des Ausbaus des Teltowkanals entsteht eine im Südosten des Plangebietes endende, 200 m lange Liegestelle für die Binnenschifffahrt, die nach Aussage des Wasserstraßen-Neubauamtes – trotz Planfeststellung unter Vorbehalt – zwingend bereits gegenwärtig berücksichtigt werden muss. Die landseitigen Betriebsflächen an der Liegestelle bleiben im Eigentum der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung. Es ist erforderlich, diese Liegestelle an eine öffentliche Straße anzubinden. Der entsprechende Betriebsweg, der über das Hafengelände führt, dient auch der Ver- und Entsorgung der dort liegenden Schiffe, so wie als Zufahrt für Rettungsfahrzeuge. Der Betriebsweg wird grundbuchlich gesichert. Die Baustelleneinrichtungsfläche – die sich nach den Planfeststellungsunterlagen ausschließlich auf der Wasserfläche befindet – ist für das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren ohne Bedeutung, da es sich nur um eine temporäre Nutzung handelt. Nutzungen auf der Wasserfläche sind im planfestgestellten Bereich erst zulässig, wenn die Baustelleneinrichtung nicht mehr erforderlich ist. Als Ausgleichsmaßnahme Bestandteil der Planfeststellung ist ein Fuß- und Radweg, der nach den Planfeststellungsunterlagen über das Vorhabengrundstück und die vorhandene Zufahrt zum Tempelhofer Damm führt und am Wulfila-Ufer (westlich der Stubenrauchbrücke) an den vorhandenen Bestand anschließt. Eine Fortsetzung des Weges unter der Stubenrauchbrücke ist nach Aussage der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung aufgrund der bestehenden Höhenniveaus nicht möglich. Gemäß Planfeststellungsbeschluss ist die Wasser- und Schifffahrtsverwaltung zur Herstellung des Fuß- und Radweges und der Tragung der Herstellungskosten verpflichtet. Im Bereich der Hafenzufahrt ragt die Planfeststellungsgrenze in das Plangebiet hinein. Dieser Teil unterliegt der Planfeststellung, um die unterschiedlichen Niveaus zwischen Teltowkanal (4,25 m Tiefe) und dem Hafenbereich (ca. 2,60 m Tiefe) auszugleichen. Maßnahmen, die dieses Ziel nicht in Frage stellen, tangieren die Planfeststellung nicht. Für Belange des Landeswasserrechtes (Wasserwirtschaft) liegt die Zuständigkeit bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Für Anlagen, die auf dem Wasser errichtet werden, ist nach dem Berliner Wassergesetz (§§ 62 ff) eine separate wasserbehördliche Genehmigung erforderlich. Das wasserbehördliche Genehmigungsverfahren erfolgt formal getrennt vom Bebauungsplan- bzw. Baugenehmigungsverfahren. · DenkmaleDas Plangebiet (Tempelhofer Damm 227-235) ist mit dem 1901 bis 1906 von
Christian Havestadt und Max Contag errichteten Hafen Tempelhof in der
Denkmalliste des Landes Berlin als Denkmalbereich (Gesamtanlage) enthalten. Das
1906-08 von Christian Havestadt, Max Contag, Wiig, Schmidt und Braun errichtete
Lagerhaus und die Begrenzung des Hafenbeckens sind wesentliche Bestandteile
dieser Gesamtanlage. Östlich angrenzend steht das Fabrik- und Verwaltungsgebäude
mit Pförtnerhaus am Lorenzweg 5 unter Denkmalschutz. Unmittelbar südlich auf
der gegenüber liegenden Seite des Teltowkanals prägt das denkmalgeschützte
Ullsteinhaus den städtischen Raum. Westlich des Tempelhofer Damms befindet
sich in der Friedrich-Karl-Straße 1/3 / Tempelhofer Damm 226 ein weiteres
denkmalgeschütztes Gebäude (ehem. Tivoli). Nach Auskunft der Bodendenkmalpflege beim
Landesdenkmalamt Berlin sind im Plangebiet keine Bodendenkmale bekannt. Das
Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, weist vorsorglich darauf hin,
dass nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz
Berlin - DSchG Bln) vom 24. April 1995 (GVBI. S. 274), geändert durch Art. II
Nr. 1 u. 2 d. Ges. v. 4.7.1997 (GVBl. S. 376), Art. IV d. Ges. v. 17.5.1999
(GVBI. S. 178), Art. XLVI d. Ges. v.16. 07. 2001 (GVBI. S. 260), Art. IV d.
Ges. v. 29. 09.2005 (GVBI. S. 495), und Art. II d. Ges. v. 14. 12. 2005 (GVBI.
S. 754) wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten an der Fundstelle sofort
einzustellen und die Entdeckung unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde
anzuzeigen hat. Das Landesdenkmalamt Berlin empfiehlt daher, vor Beginn von
Baumaßnahmen und insbesondere bei Bodeneingriffen dem Landesdenkmalamt,
Archäologische Denkmalpflege, mit einem angemessenen zeitlichen Vorlauf das
geplante Vorhaben anzuzeigen. Die Regelungen des
Denkmalschutzgesetzes Berlin sind in die Abwägung eingestellt worden. Planinhalt- Entwicklung der PlanungsüberlegungenFür das Areal am Hafen
Tempelhof wurde am 2.7.2002 durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg ein
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 7-5 zwischen Ordensmeisterstraße
und Teltowkanal gefasst. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde im November
2002 durchgeführt. Mit dem Verfahren
sollte Planungsrecht für eine nachhaltige Stadtentwicklung geschaffen werden.
Das ehemalige Hafengelände sollte nutzungsstrukturell und gestalterisch
aufgewertet und einer neuen Funktion als südlicher Schwerpunkt des
Bezirkszentrums Tempelhofer Damm zugeführt werden. Als Ziel der Planung
wurde eine attraktive Nutzungsmischung aus Dienstleistungs- und Einzelhandelsflächen,
Gastronomie, Kultur, Hotellerie und Wohnen genannt. Die denkmalgeschützten
Gebäude sollten erhalten und durch neue Gebäude ergänzt werden. Für das
Hafengelände war die Festsetzung eines Kerngebietes beabsichtigt. Die
verkehrliche Anbindung des Hafengeländes sollte über eine fußläufige Anbindung
an den Tempelhofer Damm über platzartige Aufenthaltsflächen und neue Parkhäuser
verbessert werden. Ein direkter Anschluss an den U-Bahnhof Ullsteinstraße wurde
angestrebt. Die Freiflächen um das Hafenbecken sollten als Aufenthaltsflächen
neu gestaltet werden. Die Diskussionen zu
dem Bebauungsplanentwurf und verschiedene "runde Tische" (Juni 2002
bis Februar 2003) mündeten in eine Bezirksamtsvorlage zu den
Rahmenbedingungen der künftigen städtebaulichen Entwicklung. Als
städtebauliche Leitthesen wurden im Ergebnis der runden Tische insbesondere formuliert: - möglichst weitgehende Freihaltung von Hauptsichtbeziehungen zu den Denkmalen Ullsteinhaus, SEL-Gebäude und Speichergebäude, - keine neuen städtebaulichen Dominanten, - Inszenierung des Speichers als Zentrum des Tempelhofer Hafens, - Wahrung "respektvoller Abstandsflächen" sowie Zurückhaltung in der Gestaltung der Neubauten zugunsten des Speichers, - räumliche Fassung des Hafens an der West- und Ostseite, - städtebauliche Arrondierung des Tempelhofer Damms bis an den Brückenbereich, Aufnahme der Raumkante an Tempelhofer Damm, - Anbindung des Hafens an den Tempelhofer Damm durch Schaffung attraktiver Eingangsbereiche, - Zurückhaltung in der baulichen Dichte zugunsten der freiraumplanerischen Standortqualität, - Sichtbarmachung des Geländesprungs durch Terrassen, Platzstrukturen und Treppenanlagen, - Integration der Parkplätze in den Baukörper, Schaffung eines autofreien Hafeninnenbereiches. Im Rahmen des "runden Tisches" wurde eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt. Aufgabe der Gutachter war es, die generellen standortseitigen Rahmenbedingungen des Bezirks Tempelhof-Schöneberg darzustellen und zu bewerten, sowie Möglichkeiten für die Platzierung von Einzelhandelsnutzungen an drei Standorten, darunter dem Vorhabengrundstück, aufzuzeigen. Hierzu wurde ein grobes Struktur- und Entwicklungskonzept erstellt, das eine zumindest zeitgleiche Entwicklung sowohl des Standortes am Rathaus, als auch des Hafens Tempelhof vorsah. Während ein Wechsel des Investors und eine erneute Ausschreibung der Grundstücke am Rathaus zu einer Verzögerung führte, erwarb ein Vorhabenträger Grundstücke am Hafen. An dem Standort am Rathaus wurde seitens des Bezirksamtes unabhängig davon weiter festgehalten. Die ursprüngliche Absicht des Bezirksamtes, diesen Standort zeitlich zuerst zu entwickeln, konnte jedoch nicht umgesetzt werden. Die Entwicklung des Tempelhofer Damms zur Stärkung der ansässigen Betriebe und der Qualifizierung der Einkaufsstraße war und ist weiterhin Ziel des Bezirksamtes. Dabei war es das Bestreben, beide Standorte zeitgleich zu entwickeln. Jedoch war die Steuerung aufgrund unterschiedlicher Eigentumsverhältnisse schwierig. Aufgrund der aktuellen Entwicklung – die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Projekt am Rathaus wurde im April 2007 durchgeführt – kann davon ausgegangen werden, dass beide Projekte weitgehend zeitgleich realisiert werden können. Im Sommer 2004 kaufte
der Vorhabenträger wesentliche zur Umsetzung des Projektes erforderliche
Grundstücke an der Ordensmeisterstraße an. Für den überwiegenden Teil des
Hafenbeckens und der Molen wurde seitens der Bundeswasserstraßenverwaltung
ein Verkauf an den Vorhabenträger in Aussicht gestellt. Mittlerweile sind die
Verkaufsverhandlungen mit dem Wasser- und Schifffahrtsamt abgeschlossen (vgl.
Kapitel - Eigentumssituation, Seite 9). Die Landflächen wurden durch den Vorhabenträger
erworben, für die Wasserfläche (Flurstück 1334/110) wurde ein Nutzungsvertrag
mit einer Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen. Nach dem Kauf des Hauptgrundstückes hat der Vorhabenträger im Dezember 2005 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt, dem nicht grundsätzlich zu widersprechen war. In mehreren Abstimmungsphasen mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg und den politischen Gremien wurde das städtebauliche Konzept den Zielen des Runden Tisches angepasst, und zwar sowohl unter städtebaulichen und denkmalrechtlichen, als auch unter zentrenrelevanten Aspekten. Die zuständigen Fachbehörden wurden mit einbezogen. Mit der beabsichtigten Zweckbestimmung "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum” wird den Zielen des Runden Tisches Rechnung getragen. Abschließend forderte
die Bezirksverordnetenversammlung in ihrem Beschluss vom 16. November 2005 das
Bezirksamt auf, unverzüglich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das
im Ausschuss für Stadtplanung am 1. November 2005 vorgestellte Konzept
"Kultur-Markt-Erlebnis" zu schaffen. Als Verkaufsfläche sollen
demnach bis zu 19.500 m² ermöglicht werden. Die Anzahl der Stellplätze soll der
Verkaufsfläche angepasst werden. In der gleichen Sitzung wurde das Bezirksamt
beauftragt, sich bei der BVG und dem Vorhabenträger dafür einzusetzen, dass der
U-Bahnhof Ullsteinstraße behindertengerecht umgestaltet wird. Gleichzeitig
soll das Projekt am Rathaus Tempelhof intensiv weiter betrieben werden. Das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Hafen
Tempelhof zugrunde liegende städtebauliche Konzept für den Hafen Tempelhof
ist das Ergebnis eines intensiven Diskussionsprozesses zwischen dem
Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen (jetzt: Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Technologie und Frauen) und dem Vorhabenträger. Dabei wurde
sowohl die weitere Entwicklung des Tempelhofer Damms berücksichtigt (Rathaus-Galerie[6], die
sich ebenfalls zur Stärkung des Tempelhofer Damms entwickeln können), als auch
die Entwicklung als Standort selbst. Im Februar 2006 wurde
das Bezirksamt erneut ersucht, das Projekt "Kultur – Markt –
Erlebnis" am Tempelhofer Hafen voranzutreiben. Die
Bezirksverordnetenversammlung bestätigte die Verkaufsfläche von 19.500 m² für
Einzelhandel und machte deutlich, dass weder eine Beschränkung von Sortimenten,
noch die Begrenzung der Flächen für einzelne Sortimente durch den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan oder die städtebaulichen Verträgen erfolgen
soll. Der Eingangsbereich an der Ecke Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße
soll im Zusammenspiel mit dem Vorhaben als verbindendes Element zwischen
Speichergebäude und Vorhaben fungieren. Um für den Platz am Tempelhofer Damm, für die Außenanlagen des Hafenareals, die Molen und die Wasserfläche des Hafenbeckens attraktive Gestaltungs- und Nutzungsvorschläge zu erhalten, wurde im Sommer 2006 ein konkurrierendes Gutachterverfahren im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung durchgeführt, an dem sechs renommierte Büros teilgenommen haben. Ziel des Gutachterverfahrens war es, für die Freianlagen und das Hafenbecken umsetzbare Gestaltungs- und Nutzungsvorschläge zu erhalten, die der Bedeutung des Standortes für die Stadt gerecht werden und eine Anziehungskraft auf die Bevölkerung im näheren und weiteren Wohnumfeld ausüben. Entstehen soll ein öffentlich zugänglicher Freiraum, der zum Flanieren, Ausruhen und Treffen einlädt und zur Funktionsstärkung des Bezirkszentrums am Tempelhofer Damm beiträgt. Der Hafen Tempelhof soll mit der Neugestaltung wieder stärker ins Bewusstsein der Anwohner gerückt und in das Netz bestehender Freiräume eingebunden werden. In der Beurteilung des Auswahlgremiums heißt es zum Siegerentwurf: "Das Büro West 8 entwickelt zum Tempelhofer Damm einen begrünten Vorplatz und definiert das Hafenareal als Ort vielfältigster Aktionen. Äußerst überzeugend wirkt der Vorschlag, im Hafenbecken umlaufend konsequent hafentypische Anlegestege anzuordnen und die Nutzbarkeit der Wasserfläche über flexibel einsetzbare Pontons weiter zu erhöhen. Die Anforderungen des Denkmalschutzes werden über den deutlichen Abstand zwischen Stegen und bestehender Hafenkante ebenso elegant umgesetzt wie die unterschiedlichsten Anforderungen an Liegeplätze. Die Molen sind als baumüberstandene Grünfläche und Liegewiese mit gastronomisch nutzbaren Pavillons konzipiert und für Besucher attraktiv gestaltet." Im Rahmen der weiteren Abstimmung der Umsetzung des Ergebnisses des Gutachterverfahrens wurde durch den Vorhabenträger vorgeschlagen, statt des bisher vorgesehenen rechteckigen Baukörpers oberhalb des Gehwegniveaus am Tempelhofer Damm einen skulpturalen Solitär zu errichten, der einen Blick auf das Speichergebäude erlaubt und niedriger als der bisher vorgesehene Baukörper ist. Dieser Vorschlag wurde seitens des Bezirksamtes als positive Weiterentwicklung begrüßt und in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen. - Intention des PlanesAuf der Fläche des
Hafens Tempelhof soll ein modernes Zentrum mit Handel, Dienstleistungen, Gastronomie,
Freizeiteinrichtungen und kulturelle Nutzungen auf einer Geschossfläche von
insgesamt 62.750 m² (ohne Technikgeschosse) realisiert werden.
Gastronomie und freizeitbezogene Nutzungen tragen zur Belebung des Hafenbeckens
bei. Das denkmalgeschützte
Speichergebäude wird durch einen Neubau an der Ordensmeisterstraße zwischen
dem Tempelhofer Damm und der Grundstücksgrenze im Osten ergänzt. Hier soll ein
Einkaufszentrum mit kerngebietstypischen Nutzungen entstehen. Ergänzend zu
Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von insgesamt bis zu 19.500 m²
sollen weitere gewerblich genutzte Flächen (z. B. Dienstleistung, Gastronomie,
Kultur-, Sport-, Fitness- und Freizeiteinrichtungen sowie Büronutzungen in begrenztem
Umfang) realisiert werden. Das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss sowie teilweise
das 2. Obergeschoss des Speichergebäudes werden in diese Nutzung einbezogen.
Eine Beschränkung der Sortimente bzw. der Flächen für einzelne Sortimente soll
nicht erfolgen. Oberhalb des
3. Obergeschosses des Speichergebäudes liegt der Nutzungsschwerpunkt auf
den o.g. gewerblichen Nutzungen sowie bei kulturellen Einrichtungen. Ergänzend
werden Beherbergungsgewerbe und / oder Einrichtungen der Gesundheits- und
Wellnessbranche ermöglicht. Die Erschließung der
Parkgeschosse an der Ordensmeisterstraße mit 600 Stellplätzen sowie die Anlieferung
erfolgen über die Ordensmeisterstraße. Östlich des
Hafenbeckens sollen Spiel- und Sportanlagen sowie Gastronomie realisiert
werden. Der an den Tempelhofer Damm grenzende westliche Grundstücksteil wird
durch Einbindung der Ladenpassage in das Einkaufszentrum integriert. Von
diesem Gebäudeteil soll eine Verbindung zum U-Bahnhof Ullsteinstraße geschaffen
werden. Aufgrund der technischen Gegebenheiten wird nahe der vorhandenen
Erschließungstreppe der U-Bahn auf dem Tempelhofer Damm ein oberirdischer
Zugang über einen attraktiven Solitärbau ermöglicht. Gleichzeitig soll das
Hafengelände über eine in diesem Bereich angeordnete Treppe und einen
unabhängig von Ladenöffnungszeiten betriebenen Aufzug für Fußgänger und
Radfahrer erreichbar sein. Auf dem durch die Bebauung am Tempelhofer Damm entstehenden
Platz sind temporäre (Wochen-)Märkte möglich. Die erforderlichen Regelungen
werden im Durchführungsvertrag getroffen. Das bisher für die Öffentlichkeit unzugängliche Areal wird durch die Festsetzungen allgemein zugänglich gemacht und entsprechend seiner stadträumlichen Lage attraktiv gestaltet. Gleichzeitig wird die im Flächennutzungsplan am Teltowkanal dargestellte Grünverbindung am Teltowkanal geschaffen. - Wesentlicher PlaninhaltGrundzüge der Abwägung (Städtebauliche Ziele)Entsprechend der
Intention des Planes wird die beabsichtigte Nutzung durch ein sonstiges
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Einkaufs- Dienstleistungs-,
Freizeit- und Kulturzentrum"
gesichert. Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen soll hierbei an der Ordensmeisterstraße
und am Tempelhofer Damm liegen. Die zielgerichtete Umsetzung des Konzeptes unter Berücksichtigung der
Belange des Denkmalschutzes erfordert eine spezifische Festsetzung von
Baugrenzen und Gebäudehöhen zur Bestimmung der Bebauungs- und Höhenstruktur. An der
Ordensmeisterstraße wird eine geschlossene Bebauung ermöglicht, mit der der
Straßenraum der Ordensmeisterstraße baulich-räumlich gefasst wird. Die Höhe der
künftigen Bebauung entlang der Ordensmeisterstraße liegt entsprechend der
städtebaulichen Konzeption in der Regel bei einer Oberkante von ca. 12 bis
15 m über Gehweg. Die Hauptzufahrten für die Belieferung des Gebietes sowie für
Nutzer werden an der Ordensmeisterstraße angeordnet. Eine Unterbrechung des Gebäudes in Verlängerung der Wenckebachstraße
durch die die Blickbeziehungen auf das Hafenbecken erhalten werden würden, ist
aus funktionalen Gründen nicht möglich. Die
Gestaltung der Fassaden – die nicht Gegenstand der Festsetzungen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, zu der jedoch im Durchführungsvertrag
(Projektplanung) nähere Regelungen getroffen werden – soll Zäsuren
aufweisen, damit ein monotoner Eindruck vermieden wird. Zum Tempelhofer Damm
erfolgt eine platzartige Aufweitung. Die Geschosse des Neubaus und des Speichers sind in
mehreren Ebenen über Brücken miteinander verbunden. Die Zahl der Stellplätze wird begrenzt, um eine stadt- und umgebungsverträgliche Nutzung hinsichtlich des Verkehrsaufkommens zu gewährleisten. Prägendes Element des Außenraumes werden die denkmalgeschützte Gesamtanlage des Hafens sowie das Speichergebäude. Der historische Speicher wird durch die Einbindung in das Gesamtprojekt unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes einer dauerhaften und vollständigen Nutzung zugeführt, die den Erhalt des Baudenkmals für die Zukunft sichert. Die Wasserfläche des Hafens wird in das Konzept eingebunden und soll zur Unverwechselbarkeit und Identität des Ortes beitragen. Sie wird in Anlehnung an ihre ursprüngliche Kontur unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen der Schifffahrt wieder hergestellt. Zum Tempelhofer Damm überbrückt die Bebauung den Niveauunterschied von ca. 7 bis 9 m zwischen Stubenrauchbrücke und Hafengelände. Hier soll auf Straßenniveau ein attraktiver Stadtplatz entstehen, der auch für temporäre Märkte wie Wochenmarkt, Weihnachtsmarkt u.ä. genutzt werden kann. Oberhalb des Straßenniveaus ist ein Baukörper vorgesehen, der den Ort definiert, dabei jedoch Sichtbezüge auf den Hafen weiterhin gewährleistet. Der östlich des Hafenbeckens geplante Neubau vermittelt zwischen dem Niveau des Hafens und dem höher gelegenen Nachbarareal. Auf Geländeniveau des Hafens soll eine kompakte Bebauung entstehen, die eine Beibehaltung der Sichtbezüge vom Hafen auf das östlich gelegene Baudenkmal gewährleistet. Um diese Ziele umzusetzen, werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Art und Maß der Nutzung der einzelnen Flächen, die mit Leitungsrechten zu belastenden Flächen und die Zufahrtsbereiche festgesetzt. Nachrichtlich übernommen werden die denkmalgeschützte Gesamtanlage einschließlich des Speichergebäudes und die planfestgestellten Anlagen. Die Regelungen im Durchführungsvertrag, insbesondere zur Finanzierung erforderlicher Umbaumaßnahmen im öffentlichen Straßenland, zum Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft und zum Umgang mit vorhandenen Bodenbelastungen sind Grundlage der Abwägung. UmweltberichtIm Rahmen der Bauleitplanung wird für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. In der Umweltprüfung erfolgt eine schutzgutbezogene Bestandsaufnahme und Bewertung des aktuellen Zustandes der Umwelt im Untersuchungsraum, eine Ermittlung der voraussichtlich zu erwartenden erheblichen vorhabenbedingten Umweltauswirkungen, sowie Hinweise zu deren Vermeidung, Verminderung und Kompensation, unter Berücksichtigung der Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan. - Lage und Abgrenzung des UntersuchungsraumesDer Untersuchungsraum umfasst den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20VE, nachfolgend als Plangebiet bezeichnet, sowie darüber hinaus gehende Bereiche, die im Hinblick auf zu erwartende bzw. mögliche Umweltauswirkungen im potenziellen Wirkraum des Vorhabens liegen. Diese Bereiche umfassen im Westen und Norden den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße einschließlich der angrenzenden Wohnbebauung, im Osten die Randbereiche der angrenzenden Gewerbeflächen und im Süden den Teltowkanal. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hat eine Fläche von ca. 4,8 ha. - Kurzdarstellung der Inhalte und wichtigsten Ziele und Inhalte des vorhabenbezogenen BebauungsplanesBeschreibung der wichtigsten ZieleMit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll ein durch den Vorhabenträger beantragtes und mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg abgestimmtes Vorhaben, die Errichtung eines modernen Zentrums mit Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Freizeiteinrichtungen mit einer Geschossfläche von insgesamt 62.750 m² auf der Fläche des Hafens Tempelhof planungsrechtlich ermöglicht werden. Das brachliegende Hafengelände wird damit einer langfristigen attraktiven, der Lage im Stadtgebiet entsprechenden Nutzung zugeführt. Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch Neubauten an der Ordensmeisterstraße sowie entlang des Tempelhofer Dammes und an der Grundstücksgrenze im Osten ergänzt. Hier liegt der Schwerpunkt des Einkaufszentrums mit kerngebietstypischen Nutzungen. Ergänzend zu Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von maximal 19.500 m² (entspricht einer Brutto-Fläche von ca. 25.000 m²) sollen auf dem Hafengelände weitere 10.200 m² (netto, entspricht ca. 12.750 m² brutto) gewerblich genutzte Flächen (z. B. Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur-, Sport-, Fitness- und Freizeiteinrichtungen sowie Büronutzungen in begrenztem Umfang) realisiert werden. Das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss sowie teilweise das 2. Obergeschoss des Speichergebäudes werden in diese Nutzung einbezogen. Die Ladenstraße soll eine Fläche von ca. 4.500 m² erhalten. Durch Parkgeschosse und den Anlieferbereich, die aufgrund ihrer Geschosshöhe als Vollgeschosse zu rechnen sind, werden ca. 14.000 m² (brutto) in Anspruch genommen. Sonstige Flächen (Treppenräume, Technik- und Funktionsflächen u.ä. Verkehrsflächen) beanspruchen etwa 6.500 m². Die am Tempelhofer Damm liegende Bebauung westlich des Hafenbeckens wird durch Einbindung der Ladenpassage in das Einkaufszentrum integriert. Auf dem auf Höhe des Tempelhofer Damms entstehenden Vorplatz sollen temporär Wochenmärkte abgehalten werden. Ein bis zu 8 m über das Vorplatzniveau erhöhter skulpturaler Solitärbau nimmt neben gastronomischen Betrieben auch einen Zugang zum Hafengelände auf (Treppenanlage und einen Fahrstuhl). Darüber hinaus soll durch Ergänzung des südlichen Zugangs zum U-Bahnhof Ullsteinstraße um einen Aufzug ein behindertengerechter Zugang zur U-Bahn hergestellt werden. Hierfür ist voraussichtlich ein Plangenehmigungsverfahren erforderlich. Auf der östlichen Hafenseite sollen vorrangig freizeitbezogene Nutzungen sowie Gastronomie realisiert werden. Auch auf den Molen sind gastronomische Nutzungen vorgesehen. Auf der Wasserfläche des Hafens werden freizeitbezogene Wassernutzungen wie Stege, Liegeplätze für Sportboote, Veranstaltungsschiffe sowie die Liegestelle eines Arbeitsschiffes des Wasser- und Schifffahrtsamtes angeordnet. Die beiden Molen sollen durch eine Handkurbelfähre miteinander verbunden werden. Die Erschließung der Parkgeschosse mit maximal 600 Stellplätzen sowie die Anlieferung erfolgen über die Ordensmeisterstraße. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf Kapitel - Wesentlicher Planinhalt (Seite 18) verwiesen. Umweltrelevante Festsetzungen des vorhabenbezogenen BebauungsplanesDie umweltrelevanten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind in den Kapiteln - Grünfestsetzungen (Seite 75) und - Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutzbelangen (Seite 78) dargestellt. Sie umfassen Regelungen zur Begrünung von Flächen, zu Baumpflanzungen und zur Begrünung von Fassaden sowie zum Ausschluss luftverunreinigender Brennstoffe. Bedarf an Grund und BodenMit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes folgender Flächenbedarf verbunden:
Bezugshöhe dieser Bilanz ist das Geländeniveau des
Hafens - Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten relevanten Ziele des UmweltschutzesFachgesetzliche Regelungen· Bau- und PlanungsrechtGesetzliche Grundlage für den Umweltbericht bildet das Baugesetzbuch (BauGB). Innerhalb des städtebaulichen Verfahrens des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß BauGB im Rahmen der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) ein Umweltbericht gemäß § 2a BauGB zu erstellen, der die ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darlegt. Danach sind im Umweltbericht insbesondere die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, die Umwelt im Plangebiet, Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen sowie die zu erwartenden erheblichen Umweltauswirkungen zu beschreiben. · Umwelt- und NaturschutzrechtBundesnaturschutzgesetz Im Rahmen des Umweltberichtes werden die zu erwartenden Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima und Lufthygiene, Tiere und Pflanzen, Orts- und Landschaftsbild, Mensch, Kultur- und andere Sachgüter ermittelt, beschrieben und bewertet. Bestandteil ist zudem die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß § 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). Sie umfasst die Ermittlung und Bewertung der nach Umsetzung von Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen verbleibenden, erheblichen Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft, die Benennung erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen sowie die Erstellung einer abschließenden Eingriffs- / Ausgleichsbilanz. Zum Artenschutz wird auf das entsprechende Kapitel in diesem Abschnitt hingewiesen. Bundes-Bodenschutzgesetz Der Boden ist als Schutzgut Gegenstand der Betrachtung des Umweltberichtes. Der Schutz des Bodens wird durch eigenständige Gesetze, das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG vom 17.3.1998, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 9.12.2004) und das Berliner Bodenschutzgesetz (BlnBodSchG vom 24.6.2004) geregelt. Ziel des Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wieder herzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen wie Stoffeinträge, Verdichtung, Erosion und Bodenversiegelungen abzuwehren. Bodenbeeinträchtigungen und Altlasten sowie hierdurch hervorgerufene Gewässerverunreinigungen sind zu sanieren und es ist Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Die Konkretisierung des Gesetzes erfolgt durch die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 16. Juli 1999 (geändert durch Artikel 2 der Verordnung vom 23.12.2004). Sie enthält die notwendigen Standards, um die Anforderungen an den Bodenschutz und die Altlastensanierung bundesweit zu vereinheitlichen. Hierzu zählen fachliche Anforderungen zur Untersuchung und Bewertung von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten sowie Prüf-, Maßnahmen- und Vorsorgewerte zur Einschätzung von Belastungen, Durchführung von Vorsorgemaßnahmen und Sanierungen. Der § 2 des Berliner Naturschutzgesetzes ergänzt folgende Ziele, die für die städtebauliche Entwicklung des Plangebietes von Belang sind: - Flächen sind sparsam zu nutzen. Die erneute Inanspruchnahme genutzter und bebauter Fläche hat Vorrang vor der Inanspruchnahme bislang ungenutzter Flächen. - Bei der Bauleitplanung ist sicherzustellen, dass ein den Möglichkeiten des Standorts gemäßer und für Naturschutz und Landschaftspflege notwendiger Anteil an Grünflächen und Grünbeständen erhalten bleibt. Nach § 6 des Berliner Naturschutzgesetzes sind bei der Festlegung der Entwicklungsziele die im Plangebiet zu erfüllenden öffentlichen Aufgaben sowie die wirtschaftlichen Funktionen der Grundstücke einschließlich ihrer Zweckbestimmungen zu berücksichtigen. Bäume stehen nach § 1 der Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung - BaumSchVO) wegen ihrer Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, insbesondere als Lebensgrundlage wild lebender Tiere, zur Gliederung und Belebung des Landschaftsbildes sowie zur Verbesserung des Stadtklimas, unter besonderem Schutz. Der gesetzliche Schutz gilt für Laubbäume und Waldkiefern jeweils ab 80 cm Stammumfang; bei mehrstämmigen Bäumen gilt ein Mindestumfang von 50 cm (jeweils gemessen in 1,3 m Höhe über dem Boden). Die Beseitigung geschützter Bäume darf gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 BaumSchVO nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird. Für den Verlust geschützter Bäume sind Ersatzpflanzungen vorzunehmen (ökologischer Ausgleich). Können auf den Grundstücken keine oder keine ausreichenden Ersatzpflanzungen vorgenommen werden, ist gemäß § 6 BaumSchVO eine Ausgleichsabgabe zu zahlen. Artenschutz Die Belange des Artenschutzes sind im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) geregelt. In § 10 BNatSchG sind die besonders geschützten Arten definiert. Es handelt sich um Tiere und Pflanzen, die in nationalen und europäischen Verordnungen und Richtlinien (Bundesartenschutzverordnung, Europäische Artenschutzverordnung, Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, Europäische Vogelschutz-Richtlinie) genannt sind. Die nach diesen Richtlinien streng geschützten Arten unterliegen zusätzlichen Schutzbestimmungen. § 42 Abs. 1 BNatSchG verbietet u.a. wild lebende Tiere der besonders geschützten Arten zu töten oder ihre Nist-, Brut-, Wohn- oder Zufluchtsstätten zu zerstören sowie bei den streng geschützten Arten zusätzlich die Störung an ihren Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtsstätten. Die artenschutzrechtlichen Verbote gelten auch für Eingriffe, die durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorbereitet bzw. zugelassen werden sollten, d.h., die Verbote nach § 42 BNatSchG sind als striktes Recht zu beachten und können nicht in der Abwägung überwunden werden. Unter bestimmten Umständen sind Befreiungen nach § 62 BNatSchG möglich. Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens ist daher zu prüfen, ob der Umsetzung der Planung artenschutzrechtliche Regelungen entgegen stehen. Auch wenn dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan diese Hinderungsgründe nicht entgegen stehen, ergeben sich aufgrund der Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG ggf. für die Planumsetzung Anforderungen und Rechtsfolgen. Zur Bewertung dieser Aspekte ist der Gebäudebestand vor Durchführung baulicher Maßnahmen auf das Vorkommen von Nistplätzen geschützter gebäudebrütender Vögel und Fledermausquartiere durch eine nachweislich ornithologisch fachkundige Person zu untersuchen. Dabei ist zu beachten, dass die Zugriffsverbote des § 42 Abs. 1 Nr.1 BNatSchG nicht nur die Tiere selbst, sondern auch deren Lebensstätten erfassen. Der Schutzstatus dieser Lebensstätten besteht aufgrund der genetischen Fixierung der genannten Arten auf diese Bereiche unabhängig von einer jahreszeitlich bedingten Nutzungsphase oder vorübergehenden Abwesenheit der Tiere. Sollten entsprechende Vorkommen festgestellt werden, bedarf es wegen der berührten Zugriffs- und Störungsverbote des § 42 Abs.1 Nr. 1, Nr.3 BNatSchG einer naturschutzrechtlichen Befreiung nach § 62 BNatSchG durch die oberste Naturschutzbehörde. Die Beseitigung von Bäumen oder anderen Vegetationsbeständen hat nach den gesetzlichen Regelungen zum Schutz besonders geschützter Arten (insbes. Vögel) sowie aus Gründen des Artenschutzes außerhalb der Fortpflanzungsperiode, d.h. von März bis September, zu erfolgen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Befreiungen möglich. Lärmimmissionen Im Bereich der städtebaulichen Planung wird in der Regel
von den schalltechnischen Orientierungswerten des Beiblattes 1 zur DIN 18005
(Schallschutz im Städtebau) ausgegangen. Diese sind jedoch rechtlich nicht
verbindlich. Es handelt sich vielmehr um Orientierungswerte im Sinne eines erwünschten
Zieles. Orientierungswerte (Verkehr)
der DIN 18005
Für die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf die
Umgebung sind die Anforderungen der TA-Lärm maßgebend, da diese beim zukünftigen
Betrieb des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums zur
Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen durch Geräuschimmissionen einzuhalten
sind. Entsprechend der Gebietseinstufung der nächstgelegenen Immissionsorte
ergeben sich folgende Beurteilungskriterien: Immissionsrichtwerte der TA-Lärm
Beurteilungszeitraum tags: 06:00 - 22:00 Uhr Beurteilungszeitraum nachts: 22:00 - 06:00 Uhr Bezugszeiten für den Beurteilungspegel: tags: 16 Stunden Bezugszeiten für den Beurteilungspegel nachts: lauteste Nachtstunde Für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit an Werktagen (06:00 - 07:00 Uhr und 20:00 - 22:00 Uhr) erfolgt für Allgemeine Wohngebiete (WA) ein Zuschlag von + 6 dB(A). Zudem gilt der Immissionsrichtwert für die Tages- und Nachtzeit auch dann als überschritten, wenn der Schallimmissionspegel den Immissionsrichtwert auch nur kurzzeitig um mehr als 30 dB(A) tags bzw. 20 dB(A) nachts überschreitet. Im Sinne der TA-Lärm sind auch die Fahrzeuggeräusche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen in einem Abstand von bis zu 500 m von dem Betriebsgrundstück zu beurteilen. Danach sind die Geräuschimmissionen in Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten durch Maßnahmen organisatorischer Art soweit wie möglich zu mindern, wenn: –
die Verkehrsgeräusche den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche Tag
oder Nacht rechnerisch um mindestens 3 dB(A) erhöhen, –
keine Vermischung mit dem übrigen Verkehr erfolgt ist und –
die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV erstmals oder weitgehend
überschritten werden. Für die angrenzenden Gebiete gelten folgende Immissionsgrenzwerte: Immissionsgrenzwerte der 16.
BImSchV:
Unabhängig davon gelten die o.g. Grenzwerte nach dem Immissionsschutzrecht nur für den hier nicht vorliegenden Fall des Neubaus oder der wesentlichen Änderung von Straßen und Schienenwegen. Durch die in Berlin als technische Baubestimmung eingeführte DIN 4109 ist bei Hochbaumaßnahmen ein ausreichender Schallschutz im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen. Eine Sicherung von Schallschutzmaßnahmen bezogen auf das Vorhaben im Plangebiet ist aufgrund dessen im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich. Neben der Prüfung bezüglich der Genehmigungsfähigkeit der geplanten Nutzungen des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums im Sinne der TA-Lärm, sind im Rahmen der Bauleitplanung Geräuschimmissionen, die am Tag einen Beurteilungspegel von 70 dB(A) überschreiten, besonders zu würdigen. Die VLärmSchR 97[7] enthält folgende Immissionsgrenzwerte der Lärmsanierung, oberhalb derer gesunde Wohnverhältnisse nicht generell vorausgesetzt werden können: Immissionsgrenzwerte der VLärmSchR 97
Grundsätzlich sollte deshalb vermieden werden, dass am Tag an Gebäudefassaden mit Fenstern von überwiegend zum Wohnen, zum Unterrichten oder zur Kranken- und Altenpflege bestimmten Räumen (im Sinne der VLärmSchR 97) ein Beurteilungspegel von 70 dB(A) überschritten wird. Bei diesen Lärmwerten handelt es sich zudem gemäß Bundesverwaltungsgericht um Werte, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen können. Luftreinhaltung EU-Richtlinien, insbesondere die Luftqualitäts-Rahmenrichtlinie (Richtlinie 96/62/EG von 1996) und deren Tochterrichtlinien bilden die Grundlage der neuen europäischen Luftreinhaltestrategie. Mit ihnen wurden Grenzwerte für Luftschadstoffe festgelegt, die innerhalb bestimmter Fristen eingehalten werden müssen. Dieses betrifft Luftschadstoffe wie Schwefeldioxid, Feinstaub (PM10), Stickstoffdioxid (NOX), Benzol, Kohlenmonoxid und Ozon. Die Umsetzung in nationales Recht erfolgte – für die genannten Stoffe mit Ausnahme von Ozon – durch Immissionsgrenzwerte nach der Zweiundzwanzigsten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (22. BImSchV). Werden die jeweiligen Immissionsgrenzwerte überschritten, müssen Maßnahmen zur Verminderung oder Vermeidung der vorrangig vom Kfz-Verkehr verursachten Schadstoffe geprüft werden. In der 22. BImSchV sind für die beiden für das Plangebiet wesentlichen Stoffe, Stickstoffdioxid und Feinstaub, folgende Immissionsgrenzwerte festgesetzt: NO2 Zulässiger Jahresmittelwert: 2005 50 µg/m³ 2008 44 µg/m³ 2010 40 µg/m³ Maximal 18 Stunden mit Überschreitungen des Stundenmittelwertes von 200 µg/m³ sind zulässig. PM10 Jahresmittelwert: 40 µg/m³ An maximal 35 Tagen ist eine Überschreitung des Tagesmittelwertes von 50 µg/m³ zulässig. Im Rahmen der Genehmigung von schadstoffemittierenden Anlagen kommt darüber hinaus die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA-Luft) zur Anwendung. Fachpläne· LandschaftsprogrammDas Landschaftsprogramm vom 19. Juli 1994 wurde auf Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes flächendeckend für Berlin aufgestellt. In Karten, Text und Begründung sind die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege für das Land Berlin dargestellt. Das Landschaftsprogramm und der Flächennutzungsplan sind aufeinander bezogen und ergänzen einander. Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz Das Plangebiet ist im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz als Fläche für Industrie und Gewerbe dargestellt. Hier zählen die Sanierung von Altanlagen, der Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, die Förderung der flächensparenden Bauweise und emissionsarmer Technologien, Boden- und Grundwasserschutz sowie Dach- und Fassadenbegrünung zu den Entwicklungszielen und Maßnahmen. Aufgrund der Darstellung im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche ist das Plangebiet jedoch entsprechend den nördlich und westlich bzw. südlich angrenzenden Bereichen eher dem Siedlungsgebiet zuzuordnen. Ziel des Landschaftsprogramms in diesen Bereichen sind eine Erhöhung der naturwirksamen Flächen (Dach-, Hof-, Fassadenbegrünung), die Förderung emissionsarmer Heizsysteme und eine dezentrale Regenwasserversickerung. Boden- und Grundwasserschutz sind zu berücksichtigen. Teilplan Erholung und Freiraumnutzung Das Plangebiet ist als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren dargestellt. Als Ziele werden die Erschließung von Freiflächen und Erholungspotenzialen sowie die Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung genannt. Am Teltowkanal ist die Neuanlage und Verbesserung eines Grünzuges dargestellt. Ein Teilbereich des Hafengebietes ist Bestandteil eines zu entwickelnden Grünzuges vom Franckepark über die Ordensmeisterstraße an die uferbegleitende Grünverbindung. Teilplan Landschaftsbild Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen, in dem der Erhalt und die Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche angestrebt werden. In Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen soll der Grünanteil entwickelt werden (Dach- und Wandbegrünung). Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sollen beseitigt werden. Teilplan Biotop- und Artenschutz Im Teilplan Biotop- und Artenschutz ist das Plangebiet ebenfalls als Teil eines städtischen Übergangsbereiches mit Mischnutzungen dargestellt. Als allgemeine Ziele sind unter anderem der Schutz, die Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes formuliert. Teilplan gesamtstädtische Ausgleichskonzeption Im Rahmen der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption sind keine Maßnahmen im Plangebiet oder seinem Umfeld vorgesehen. Die mit dem Landschaftsprogramm zum Ausdruck kommenden Belange wurden in die Abwägung eingestellt. · LandschaftsplanungFür das Plangebiet gilt der 2001 festgesetzte Landschaftsplan XIII-L-3. Dieser setzt für das Plangebiet einen Biotopflächenfaktor (BFF) von 0,3 fest. Der BFF benennt das Verhältnis naturhaushaltswirksamer Flächen zur gesamten Grundstücksfläche, dabei werden den einzelnen Teilflächen eines Grundstückes je nach ihrer "ökologischen Wertigkeit" Anrechnungsfaktoren zugeordnet. Diese betreffen im Plangebiet folgende Flächen mit folgender Wertigkeit:
SchutzgebieteDas Plangebiet ist weder Teil eines potenziellen oder gemeldeten Fauna-Flora-Habitat-Gebietes (FFH-Gebiet), noch eines Europäischen Vogelschutzgebietes. Es befindet sich zudem nicht in der Nachbarschaft entsprechender Schutzgebiete. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan berührt daher nicht die Erhaltungsziele oder Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. - Bestandserfassung und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes· Mensch· Wohn- und WohnumfeldfunktionIm Plangebiet ist keine Wohnnutzung vorhanden. Im unmittelbaren Umfeld an der Ordensmeisterstraße befinden sich Wohngebäude (Blockrandbebauung nordöstlich des Vorhabens), mehrgeschossiger Wohnungsbau der 70er-Jahre mit Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsnutzung in den Erdgeschossen unmittelbar nördlich des Vorhabens und gemischt genutzte Gebäude und einen Verwaltungsstandort auf der gegenüber liegenden Seite des Tempelhofer Damms. Gebiete mit vorhandener Wohnfunktion sind vom Grundsatz als gegenüber Luft- und Lärmbelastung empfindlich einzustufen. Die Wohnbebauung im Untersuchungsraum ist aufgrund der hohen Verkehrsbelastung des Tempelhofer Damms, der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße stark vorbelastet. Die Wohnumfeldqualität im Untersuchungsraum
z.B. in Form wohnungsnaher Erholungs- und Spielmöglichkeiten ist als gering
einzustufen, da mit Ausnahme einer strukturarmen und durch Verkehrslärm
vorbelasteten Grünfläche an dem mehrgeschossigen Gebäudekomplex nördlich der
Ordensmeisterstraße keine diesbezüglichen Einrichtungen vorhanden sind. Vom Plangebiet gehen derzeit keine nennenswerten Beeinträchtigungen auf die Wohnnutzung aus, da das Gebiet mehr als 6 m unter dem Niveau der o.g. Straßen liegt und zudem kein, in größerem Umfang lärm- oder luftschadstoffemitierendes Gewerbe (mehr) vorhanden ist. Ein Schrottplatz wurde 2006 geräumt. Kunden- und Zulieferverkehr findet lediglich in geringem bis mäßigem Umfang über die südlich der Ordensmeisterstraße befindliche Erschließungsstraße (Rampe) statt. · Freizeit- und ErholungsfunktionDas Plangebiet übernimmt aufgrund seiner derzeit gewerblichen Nutzung keine Funktion für die Freizeit- und Erholungsnutzung. Betriebsfremden Personen ist das Betreten verboten. Das Hafenbecken wird als Bootsanlegestelle für einige Motorboote genutzt. Es handelt sich bei den Anlegestellen aber nicht um für Freizeit oder Tourismus bedeutsame Nutzungen. Eine Freifläche liegt vor dem überwiegend durch Wohnungen genutzten Gebäude an der Ordensmeisterstraße. Diese ist in weiten Teilen versiegelt und nur unzureichend mit Spielmöglichkeiten und Mobiliar für den Aufenthalt ausgestattet. Sie grenzt direkt an die private Stellplatzanlage und die stark befahrene Ordensmeisterstraße an und wird bereits im gegenwärtigen Bestand nicht ihrer Funktion gerecht. In Hinblick auf die derzeitige Unwirtlichkeit des Plangebietes und der Freifläche vor dem Gebäude in Verbindung mit hohen Verkehrsbelastungen der angrenzenden Straßen ist der Wert der Erholungsfunktion des Untersuchungsraumes insgesamt als gering bzw. nicht vorhanden einzustufen. · VerkehrsbelastungDas Plangebiet ist durch den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße verkehrlich erschlossen. Der die westliche Begrenzung des Plangebietes bildende Tempelhofer Damm (B 96) ist eine wichtige Nord-Süd-Straßenverbindung zwischen der Berliner Innenstadt und dem Umland. Über ihn ist direkt der Berliner Ring (A 10) zu erreichen. Die durchschnittliche tägliche Verkehrsbelastung (DTV) liegt bei 44.100[8] Kfz/24h (Tempelhofer Damm Nord) bis 50.800/24h (Tempelhofer Damm Süd). Der Lkw-Anteil beträgt etwa 3,4 % (Tempelhofer Damm Nord) bis 3,3 % (Tempelhofer Damm Süd). Die Ordensmeisterstraße im Norden des Plangebietes ist Teil einer wichtigen überbezirklichen Ost-West-Verbindung mit einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsbelastung (DTV) von 12.300 Kfz/24h[9] bei einem Lkw-Anteil von ca. 3,9 %. Über die Komturstraße besteht ein direkter Anschluss an den Berliner Stadtring (A 100, Anschlussstelle Oberlandstraße). · LärmimmissionenAufgrund der Verkehrsbelastung sind auch die verkehrsbedingten Emissionen im aktuellen Zustand hoch. Für den Tempelhofer Damm (einschließlich des Kreuzungsbereiches mit der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße) wurden Werte von bis zu 75,6 dB(A) tags und bis zu 69,0 dB(A) nachts im Umfeld des Plangebietes (Umkreis von 500 m) ermittelt. In der Ordensmeisterstraße liegen die Werte östlich des Vorhabengrundstücks bei bis zu 70,6 dB(A) tags und bis zu 60,8 dB(A) nachts. Für die Friedrich-Karl-Straße wurden Werte von bis zu 71,3 dB(A) tags und bis zu 64,9 dB(A) nachts ermittelt. Am Mariendorfer Damm auf Höhe der Eisenacher Straße liegen die Immissionen gegenwärtig bei bis zu 75,2 dB(A) tags und 69,1 dB(A) nachts.[10] Pflanzen und Tiere· Vegetationsbestand und BiotoptypenDas Plangebiet stellt ein zum Teil gewerblich genutztes, zum Teil brachliegendes ehemaliges Hafengelände innerhalb eines hochverdichteten Innenstadtgebietes dar. Der ehemaligen Nutzung entsprechend weist das Gebiet, abgesehen von der offenen Wasserfläche des Hafenbeckens, einen sehr hohen Versiegelungsgrad (Gebäude sowie Lager- und Verkehrsflächen) und einen dem entsprechend geringen Anteil an vegetationsbedeckten Flächen auf. Die im Untersuchungsraum ausgebildete Vegetation weist keine besonderen Standortansprüche auf. Sie besiedelt Flächen ohne besondere Ausbildungen. Ausgeprägte Wechselwirkungen bestehen hier dem entsprechend nicht. Flächige Vegetationsbestände beschränken sich im Wesentlichen auf die Böschungen der Zufahrtsrampe im Norden des Gebietes. Sie werden von gehölzgeprägten Biotopstrukturen aus Laubgebüschen, -gehölzen und Baumreihen eingenommen. Die Baumschicht, die überwiegend aus heimischen Laubbaumarten wie Spitzahorn und Winterlinde gebildet wird, weist einen relativ hohen Anteil an mittelalten bis älteren Bäumen auf. Die im östlichen Teil der Böschungen vorhandene dichte Strauchschicht setzt sich vor allem aus Liguster, Flieder und einigen Zierstraucharten zusammen. Linienhafte Gehölzstrukturen finden sich in Form von Baumreihen bzw. schmalen Gehölzstreifen auf den Uferböschungen des Hafenbeckens sowie entlang der Straßenbrücke des Tempelhofer Damms am westlichen Rand des Plangebietes. Bei den Ufergehölzen handelt es sich um lückige, überwiegend junge Bestände (Birke, Spitzahorn) mit frischen Gras- und Staudenfluren im Unterwuchs. Die direkt am Brückenbauwerk des Tempelhofer Damms stehende Baumreihe besteht aus Eschenahorn mittleren Alters. Auf kleineren unversiegelten Flächen innerhalb der vorhandenen gewerblichen Nutzflächen sind fragmentarisch ruderale Gras- und Staudenfluren ausgebildet. Außerhalb des Vorhabengrundstücks beschränkt sich der Vegetationsbestand auf eine Straßenbaumreihe aus mittelalten Linden an der Ordensmeisterstraße (südlicher Gehwegbereich) sowie eine Rasenfläche im Bereich der nördlich angrenzenden Wohnbebauung. Hinzu kommt urbanes Kleingrün in Form von Pflanzbeeten und -trögen. Der das Plangebiet im Süden begrenzende Teltowkanal stellt ein künstliches Gewässer mit vollständig (Spundwand) verbauten Ufern dar. Gewässertypische Begleitvegetation ist nicht ausgebildet. Das an den Teltowkanal angeschlossene Hafenbecken wird ebenfalls von naturfern verbauten bzw. teilverbauten (befestigte Böschungen) Ufern eingefasst. Die im Untersuchungsraum vorhandenen Biotoptypen wurden im Rahmen der Begutachtung des Eingriffs in Natur und Landschaft[11] erfasst und gemäß der Liste der Biotoptypen Berlins eingestuft. Im Plangebiet wurde der gesamte Baumbestand mit Angabe von Art, Stammumfang, Kronendurchmesser und einer Vitalitätseinschätzung erfasst. Die gemäß Berliner Baumschutzverordnung geschützten Bäume mit einem Stammumfang ³ 80 cm in 1,3 m Höhe wurden gesondert dargestellt.[12] Der Baumbestand der Böschungsbereiche im Gebiet besteht vornehmlich aus Acerarten (Acer negundo, Acer platophyllos) und Tilia platophyllos. Wertbestimmende Biotopbestände sind die o.g. Gehölzbestände an den nördlichen Rampenböschungen, da sie die einzigen flächigeren Vegetationsstrukturen im Untersuchungsraum darstellen und aufgrund ihrer teilweise dichten Bestandstruktur und des vorhandenen Anteils an älteren Laubbäumen verschiedene Habitatstrukturen für die Fauna bereithalten. Die Vitalität des Baumbestandes ist insgesamt als hoch einzustufen. Im Kontext zur Lage im verdichteten Innenstadtbereich ist den Beständen ein mittlerer, für einzelne Altbäume hoher Biotopwert zuzuordnen. Die übrigen kleinflächigen Vegetationsbestände sind von geringem bis maximal mäßigem Wert. Die versiegelten bzw. bebauten Flächen, die den überwiegenden Teil des Untersuchungsraumes einnehmen, besitzen keinen Wert für das Schutzgut. Davon ausgenommen sind Gebäude mit potenzieller Eignung als Teillebensraum (Quartier) für bestimmte Tierarten. · TiereAufgrund seiner innerstädtischen Lage, des hohen Versiegelungsgrades und der geringen Größe und Ausstattung der vorhandenen Biotopstrukturen besitzt das Plangebiet insgesamt nur eine untergeordnete Bedeutung als Lebens- und Nahrungsraum für die Tierwelt. Zudem sind die zumeist kleinflächigen Biotope starken Störeffekten (Lärm, Betretung, Mülleintrag) aus direkt angrenzenden Straßen und anderen Nutzflächen ausgesetzt. Als vergleichsweise hochwertige Lebensräume im Untersuchungsraum sind die Gehölze und Baumreihen an der Rampenböschung einzustufen, da sie aufgrund des Altholzanteils und der z.T. dichten Bestände einige Nist-, Nahrungs- und Rückzugsräume insbesondere für Vögel bereithalten. Es ist davon auszugehen, dass im Plangebiet insgesamt nur wenige, ubiquitäre, d.h. weit verbreitete Tierarten ohne spezielle Lebensraumansprüche und mit geringer Störungsempfindlichkeit vorkommen. Bezogen auf die Avifauna gehört das Plangebiet zu den in Berlin häufigen innerstädtischen Lebensräumen, die hauptsächlich in Berlin verbreitete, nicht seltene oder gefährdete Arten beherbergen (Klasse V der Brutvogelbestandsbilanzierung gemäß Umweltatlas Berlin). Aufgrund der naturräumlichen Ausstattung ist das Vorkommen gefährdeter Vogelarten der Roten Listen Berlins für das Plangebiet weitgehend auszuschließen. Für das denkmalgeschützte, in weiten Teilen ungenutzte Speichergebäude ist eine potenzielle Eignung bzw. Nutzung als Fledermausquartier und gebäudebrütender Vögel gegeben. Hierzu wurde eine gesonderte Untersuchung[13] durchgeführt. Aufgrund der Tatsache, dass die Untersuchungen zu gebäudebrütenden Vögeln nach Abschluss der Brutperiode stattfanden, wurden nicht nur anhand von Indizien (sichtbare Nester) die festgestellten Neststandorte dargestellt, vielmehr wurde das gesamte Nistplatzpotenzial des Lagergebäudes aufgezeigt. Analog wurde bei der Artengruppe der Fledermäuse vorgegangen. Obwohl zunächst nur eine Begehung durchgeführt wurde, waren aufgrund der durchgeführten Potenzialerfassung hinreichende Aussagen zu möglichen Beeinträchtigungen und daraus abzuleitenden, erforderlichen Maßnahmen möglich. Die Gutachter kamen zu folgenden Ergebnissen: Die Artenzusammensetzung des Gehölzbestandes (Linde spec., Ulme spec., Rosskastanie, Spitz-Ahorn, Hybrid-Pappel) als auch die strukturelle Beschaffenheit (Unterwuchs, zahlreiche Sträucher) lässt vermuten, dass die gehölzbestandenen Bereiche von kommunen gebüsch- bzw. baumbrütenden Vogelarten wie Amsel (Turdus merula), Buchfink (Fringilla choelebs), Grünfink (Carduelis chloris), Ringeltaube (Columba palumbus) als Brutstätte aufgesucht werden. Im Lagergebäude wurden keine Nester festgestellt. Zudem wird eingeschätzt, dass ein Nistpotenzial aufgrund der mit Bauschaum abgedichteten Fugen und Spalten im Gebäude nicht besteht. Die untersuchten Gebäudefassaden weisen aufgrund ihrer Dimensionierung und ihres baulichen Zustandes ein umfangreiches Nistplatzpotenzial auf. Hinsichtlich der Niststätten ergibt sich das in nachfolgender Tabelle dargestellte Potenzial. Hinzu kommen mehrere potenzielle Fledermausquartiere, die nach visueller Einschätzung auch als Brutplatz für gebäudebrütende Vögel geeignet sein können. Übersicht der an den Fassadenseiten
erfassten Nistplätze bzw. potenziellen Nistplätzen
Im Lagergebäude wurden keine Indizien festgestellt, die auf ein Fledermausquartier hindeuten. Dennoch wird insbesondere einem Kellergang ein besonders hohes Potenzial als Fledermaus-Winterquartier eingeräumt. Während der Fassadenuntersuchungen wurden keine Fledermäuse festgestellt, die aus dem Gebäude ein- oder ausflogen. Aufgrund der saisonal ausgeprägten Quartiernutzung kann jedoch angenommen werden, dass zumindest einzelne Fassadenteile im Jahresverlauf als Fledermausquartier fungieren. Ergänzend fand im Februar 2007 im Hinblick auf das potenzielle Fledermaus-Vorkommen eine weitere Begehung statt, die keine Anhaltspunkte für entsprechende Vorkommen ergab. Naturräumliche Ausgangssituation und geologische VerhältnisseGeologisch befindet sich das Untersuchungsgebiet gem. der geologischen Übersichtskarte von Berlin und Umgebung im Bereich der Teltower Hochfläche, auf der Geschiebemergel und vereinzelt Decksande der Weichseleiszeit anzutreffen sind. Im Holozän schnitten hier Ausläufer der Flussniederungen schmale Rinnen ein und lagerten oberflächennah Ablagerungen aus Flusssanden, z.T. vermischt mit Faulschlämmen sowie Mulden und Torfe ab, die eine zunehmende Verlandung eines Feuchtgebietes anzeigen. Die Tiefenlage der Geschiebemergel ist nicht bekannt.[14] Der Teltowkanal wurde offensichtlich bei seinem Bau in einer Rinne ausgeführt, die mit organischen Sedimenten (z.B. Torf) gefüllt ist. Organische Sedimente wurden bei den aktuellen Untersuchungen nicht angetroffen.[15] Boden· Bodenarten und -typenBodenaufschlüsse in den Kernrammbohrungen (bis max. 5 m) im Bereich des Schrottplatzes (östlich des Hafenbeckens / östliche Mole) zeigten unterhalb der im Mittel 0,3 m mächtigen Versiegelung, eine 0,4 bis 1,0 m mächtige sandige Auffüllung. Darunter folgen schwachbindige, feinsandige Mittelsande, denen lokal schluffige Feinsande (Geschiebelehm bzw. -mergel) zwischengelagert waren. Organische Verbindungen wurden nicht erbohrt. Ausschließlich in einer Bohrung wurde von 0,5 m bis zur Endteufe von 3 m ein durchgängiger Geschiebemergel angetroffen, der die oben erwähnte Hochflächenbildung der Weichselglaziales charakterisiert.[16] Entsprechend den dargestellten geologischen Ausgangsbedingungen würden Parabraunerden den natürlichen Hauptbodentyp im Untersuchungsraum darstellen. Aufgrund der vollständigen anthropogenen Überformung und großflächigen Versiegelung sind im Untersuchungsraum jedoch seit langem keine natürlich gewachsenen Böden vorhanden. In den Böschungsbereichen sind sekundäre Bodenbildungen unter Gehölzbeständen ausgebildet. Ihnen ist ein mäßiger bodenökologischer Wert zuzuordnen. Die übrigen Flächen besitzen keinen bzw. einen nur geringen bodenökologischen Wert. Dieses gilt auch für das Großkopfsteinpflaster, das gegenüber unversiegelten Flächen eine geringe ökologische Bedeutung besitzt. Diese besteht überwiegend in seiner Infiltrationsfähigkeit für Niederschlagswasser. Weitergehende ökologische Funktionen können ihm nicht beigemessen werden, was sich auch in der entsprechenden Einstufung gemäß ”Verfahren zur Bewertung von Eingriffen im Land Berlin” widerspiegelt. Die Infiltrationsfunktion der Pflasterflächen ist durch ihre Einstufung als teilversiegelte Flächen bei der Bewertung des Schutzgutes Boden berücksichtigt worden. Bezogen auf das Plangebiet beträgt der Versiegelungsgrad, abzüglich des Hafenbeckens, ca. 82 %. · BodenbelastungenIm Folgenden werden die Ergebnisse der Gutachten, die in Bezug auf mögliche Bodenbelastungen im Plangebiet durchgeführt wurden, zusammenfassend dargestellt. Diese bereits im Vorfeld des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens in Abstimmung mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg durchgeführten Untersuchungen zu Bodenbelastungen wurden überwiegend durch die ehemaligen Grundstückseigentümer beauftragt. Aufgrund dessen wird bei der folgenden Darstellung zwischen dem Hauptgrundstück, d.h. den Flächen am Tempelhofer Damm und an der Ordensmeisterstraße einerseits und der Fläche auf dem östlichen Teil des Vorhabengrundstückes unterschieden. Für das Hauptgrundstück wurden zwei Untersuchungen zur Ermittlung von Bodenbelastungen durchgeführt. Die Firma Angetec stellte 2002 fest, dass im Wesentlichen auf dem Grundstück keine signifikanten großräumigen Belastungen vorhanden sind[17]. Der Boden einer Teilfläche am Hafenkai (ehem. Schiffsladezone) überschreitet den für ein Wohngebiet zulässigen Gehalt an Blei. In Bezug auf eine zukünftige Nutzung wäre dieser Uferbereich aber wohl in die Kategorie Freizeitanlagen einzuordnen, deren Anforderungen eingehalten werden. Alle anderen Untersuchungen auf dem Grundstück ergaben die Einhaltung der Prüfwerte nach der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) auch für Wohnzwecke. Die strengeren Kriterien für Kinderspielflächen werden, neben dem bereits genannten Abschnitt am Hafenkai, außerdem am Containerplatz (an östlicher Giebelseite des Speichergebäudes), aufgrund des Bleigehaltes nicht erfüllt. Der nicht in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung enthaltene Parameter MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe) wurde punktuell bereits im September 2001[18] an einer Stelle der Fläche, an der westlichen Grundstücksgrenze (Schrotthandel) deutlich vorkommend, ermittelt. Die im Zusammenhang mit diesem Gutachten jetzt durchgeführten MKW-Messungen auf ausgewählten anderen Flächen ergaben keine auffälligen Werte. Die im September 2003 durch das Büro AIG Engineering Group für tiefere Bodenschichten ergänzend durchgeführten Untersuchungen[19] ergaben für den Böschungsbereich entlang der Zufahrt von der Ordensmeisterstraße, dass der intensiv mit Bauschutt und hausmüllähnlichen Abfällen durchsetzte Boden die Zuordnungswerte der LAGA[20] Z1.2 und zum Großteil auch des Zuordnungswertes Z2 überschreitet. Dieses Material ist generell für eine Verwertung nicht geeignet. Die Zusammensetzung und chemische Belastung machen eine Deponierung des Bodens erforderlich, sobald das Material bei Baumaßnahmen aufgenommen wird. Im Grundwasser wurde nordwestlich des Speichergebäudes eine Beeinträchtigung des Grundwassers durch LCKW[21] festgestellt. Eine konkrete Zuordnung der Stoffe zum Untersuchungsgebiet war nicht möglich. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Messstelle direkt neben einem Abwasserkanal liegt, der altersbedingt undicht sein könnte. Da die festgestellten Konzentrationen gering sind, bestehe keine Gefahr über den Wirkungspfad Bodenluft-Mensch. Die im September 2001 formulierte vermutete Grundwassergefährdung durch die LHKW-Verunreinigung[22] des wassergesättigten Bodens im östlichen Teil des Plangebietes wurde durch die durchgeführten ergänzenden Grundwasserprobeentnahmen nicht bestätigt. Gleiches gilt für den Verdacht, dass von den in den Böschungsbereichen vorgefundenen erhöhten Belastungen mit Schwermetallen Gefahren für das Grundwasser ausgehen könnten. Die Hafenbeckensedimente weisen nur geringe Verunreinigungen auf. Insgesamt stellen die Gutachter fest, dass sich aus Gefahrenabwehrgründen kein Handlungsbedarf ergibt. Das Gelände ist nach den Prüfwerten der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung für Gewerbezwecke und als Freizeitanlage ohne Vorbehalt nutzbar. Im Februar 2004 wurden ergänzende Untersuchungen[23] durchgeführt, die keine Hinweise auf eine erhöhte Belastung des Grundwassers mit Schwermetallen ergaben. Die im Grundwasser nachgewiesenen LCKW stammen nach Einschätzung der Gutachter aus einer Quelle, die sich nicht auf dem Vorhabengrundstück befindet. Der östliche Teil des Plangebietes wird unter der Nr. 237 im Bodenbelastungskataster geführt. Die Aufnahme erfolgte aufgrund der langjährigen Nutzung von Teilflächen östlich des Hafenbeckens als Schrottplatz. Für den gesamten Bereich des ehemaligen Schrottplatzes, der zum Zeitpunkt der Untersuchung noch genutzt wurde, kommen Gutachter[24] im September 2001 zu folgenden Ergebnissen: In den Bohrungen auf den Flächen der Scherenschrott-Lagerfläche, der Kfz-Entleerung mit einem Benzinabscheider und der Lagerfläche auf der westlichen Mole wurden oberflächennahe Bodenverunreinigungen durch Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) vorgefunden. "Auf der östlichen Landzunge des Hafenbeckens wurde eine erhebliche Kontamination durch leichtflüchtige halogenierte Kohlenwasserstoffe (LHKW ...) ... festgestellt." "Die vorgefundenen MKW-Kontaminationen der oberflächennahen Schichten scheinen an den untersuchten Stellen keine Mobilität aufzuweisen und stellen somit keine Gefährdung für das Grundwasser dar. Daher sind momentan keine weiteren Maßnahmen notwendig. Allerdings müsste der Boden bei Baumaßnahmen als verunreinigter Boden entsorgt werden. Ein Wiedereinbau vor Ort wäre nicht möglich." Es wurde empfohlen, das Ausmaß der Schäden im
Bereich der alten Schrottschere und auf der östlichen Mole näher zu
untersuchen. Im Oktober 2003 wurde die AIG Engineering Group beauftragt, die aufgrund einer orientierenden Untersuchung ermittelten Altlastenverdachtsflächen näher zu untersuchen. Eine dritte Fläche wurde in die Untersuchungen ergänzend aufgenommen.[25] Bei den Flächen handelt es sich um den Standort der alten Schrottschere in der Nähe des Gebäudes auf dem östlich angrenzenden Grundstück, den Standort der neuen Schrottschere (Standort in der Nähe des Hafenbeckens) und eine Fläche von ca. 40 x 20 m auf der östlichen Mole. Im Bereich der alten Schrottschere wurden lokal begrenzte MKW-Kontaminationen festgestellt. Der Verdacht von Bodenbelastungen im Bereich der neuen Schrottschere hingegen wurde durch die Untersuchungen nicht erhärtet. Eine punktuelle schädliche Verunreinigung von Boden und Grundwasser konnte zwar nicht ausgeschlossen werden, eine großflächige Verunreinigung ist jedoch unwahrscheinlich. Der Bereich auf der östlichen Mole weist nach Feststellungen der Gutachter massive Kontaminationen mit LHKW auf. Durch die Beprobung von Grundwasser wurde festgestellt, dass eine Verunreinigung des Grundwassers eingetreten ist. Es wurde darauf hingewiesen, dass sich eine Entsiegelung der Fläche negativ auf die Belastungen auswirken kann. Im Ergebnis wurde festgehalten, dass weder Gefahren für die menschliche Gesundheit, noch für den natürlichen Bewuchs bestehen, jedoch hinsichtlich der Grundwasserverunreinigung weiterführende Untersuchungen empfohlen. Im August 2005 wurde im Auftrag der Umweltverwaltung des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg von Berlin, aufbauend auf den zuvor genannten Gutachten ein Gutachten[26] zur "Quantifizierung des Schadstoffaustrages aus einem LCKW-Schaden"[27] erstellt. Auf Basis des Ergebnisses dieses Gutachtens nahm das Amt für Umwelt, Natur und Tiefbau, Fachbereich Umwelt des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg im April 2006 wie folgt Stellung: "Aus der bodenschutzrechtlichen Zuständigkeit heraus sind derzeit keine weitergehenden ordnungsbehördlichen Maßnahmen zu verlangen, da bei derzeitiger Nutzung keine unmittelbare Gefahrensituation vorliegt. Der am Standort nachgewiesene Grundwasserschaden ist örtlich durch die Geometrie der Hafenmauern eingegrenzt. Eine vertikale Verlagerung des belasteten Grundwassers in tiefere Bereiche des Grundwasserleiters kann nach dem Ergebnis der Grundwasseruntersuchungen und der vorgenommenen Modellierungen ... ebenfalls ausgeschlossen werden. Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse wird der Standort weiterhin als Altlast im Bodenbelastungskataster geführt. Im Falle einer Umnutzung, Entsiegelung bzw. sonstiger Baumaßnahmen ist der Sachverhalt allerdings nochmals zu überprüfen." Weiterhin wird der Hinweis gegeben, dass Vorhaben im Plangebiet frühzeitig mit dem Umweltamt abzustimmen sind. Ebenso behält sich die Behörde vor, die Belastungssituation im Grundwasser zu einem späteren Zeitpunkt bzw. bei einer Veränderung der standörtlichen Bedingungen nochmals zu überprüfen. Daher sind die vorhandenen Grundwassermessstellen zu erhalten und gegen Beschädigungen zu sichern. Insgesamt ist festzustellen, dass das Plangebiet im Bereich der östlichen Mole, östlich der Wasserfläche und im Bereich der Zufahrtsrampe von der Ordensmeisterstraße hohe bzw. erhebliche Bodenbelastungen aufweist, die bei der weiteren Planung zu berücksichtigen sind. Die Bodenbelastungen begründen keinen unmittelbaren Handlungsbedarf bzw. Maßnahmen nach § 4 des Bundesbodenschutzgesetzes und stehen den geplanten Nutzungen nicht entgegen, da eine Sanierung im Zuge der Baumaßnahmen möglich ist. Wasser· GrundwasserNach den vorliegenden Unterlagen wirkt der Teltowkanal als Vorfluter des umliegenden Grundwassers, d.h., der Grundwasserspiegel befindet sich im Untersuchungsgebiet geringfügig höher als der Wasserspiegel des Teltowkanals und entwässert teilweise in diesen. Der Hauptgrundwasserleiter ist im Untersuchungsgebiet erst in größerer Tiefe zu erwarten, und damit so lange nicht relevant für die Baumaßnahme, soweit keine Hinweise auf eine tiefreichende Grundwasserkontamination vorliegen. Der Hauptgrundwasserleiter unter dem Geschiebemergel dürfte laut Kartenlage des Umweltatlas Berlin einen Flurabstand von 10 m haben (Grenzbereich der Signaturen 5-10 und größer 10 m). Hinsichtlich der vorhandenen bzw. potenziellen Belastungen des Grundwassers wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. · GrundwasserneubildungAufgrund des hohen Versiegelungsgrades ist die Grundwasserneubildungsrate im Gebiet gering. · OberflächengewässerDas künstlich angelegte Hafenbecken ist im Bereich der ehemaligen Be- und Entladerampen entlang des Speichergebäudes mit einer Kaimauer versehen, der Großteil des restlichen Hafenbeckens ist mit Wasserbausteinen aber auch Böschungspflaster eingefasst. Entlang den Molen des ebenfalls künstlich angelegten Teltowkanals sind in Teilbereichen neue Schüttungen mit Wasserbausteinen vorgenommen worden, die im Zuge der Umsetzung des Planfeststellungsbeschlusses zum Ausbau des Teltowkanals im Sommer 2006 durch Spundwände ersetzt wurden. Insgesamt handelt es sich im Plangebiet um eine anthropogen überformte Uferkante, die entsprechend der technischen und funktionalen Anforderungen ausgebildet ist. Die Gewässergüte des Oberflächengewässers wird gemäß Umweltatlas Berlin als mäßig bis stark belastet eingestuft. · TrinkwasserschutzgebieteDer Untersuchungsraum liegt außerhalb von Trinkwasserschutzzonen. Klima / Luft· Regionalklimatische VerhältnisseDas Plangebiet befindet sich regionalklimatisch gesehen im Übergangsbereich zwischen ozeanischem und kontinentalem Klima. Durch die Lage im Innenstadtbereich werden insbesondere durch den Wärmeeffekt des städtischen Ballungsraumes die allgemeinen klimatischen Verhältnisse überlagert. Das Plangebiet lässt sich dem Bereich von hohen Veränderungen gegenüber den Freilandverhältnissen zuordnen.[28] Das bedeutet, dass die durchschnittliche jährliche Lufttemperatur mit 10 - 10,5° C um 3,0 - 3,5° C über der entsprechenden Temperatur im Berliner Umland liegt. Der Jahresniederschlag liegt im Durchschnitt bei 560 mm; die Hauptwindrichtung ist West bis Südwest. Hinsichtlich der klimatischen Funktionen befindet sich das Plangebiet in einem Belastungsbereich[29], der durch hohen Versiegelungsgrad bei gleichzeitig geringem Vegetationsanteil gekennzeichnet ist. Lokalklimatisch spiegelt sich das in den relativ hohen Durchschnittstemperaturen, einer geringen nächtlichen Abkühlung und einem insgesamt mittleren bis hohen Risiko für bioklimatische Belastungen wider. Mindernd auf diese Extrembelastung wirkt sich die Lage am Teltowkanal aus, die in ufernahen Bereichen für Durchlüftung sorgt. Die im Plangebiet vorhandenen baumbestandenen Böschungsflächen entlang der Zufahrt von der Ordensmeisterstraße besitzen innerhalb dieses innerstädtischen Belastungsgebietes eine lokalklimatische Ausgleichsfunktion, da sie kleinräumig für Frischluftproduktion und eine Erhöhung der Luftfeuchte sorgen. Stark belastend wirkt sich hier jedoch der Tempelhofer Damm aus, da er zum einen als Barriere für den Frischlufttransfer fungiert und zum anderen durch Eintrag belasteter und erwärmter Luft in das Plangebiet deren Ausgleichsfunktion beeinträchtigt. Der Baumbestand im Plangebiet besitzt im Hinblick auf die bestehenden Belastungen eine mittlere lufthygienische Ausgleichsfunktion als Frischluftproduzent. · Lufthygienische SituationDie lufthygienische Situation des Plangebietes wird durch die Lage im Innenstadtbereich und die angrenzenden stark befahrenen Straßen gekennzeichnet. Für das Plangebiet sind bezüglich der Lufthygiene die Stoffe Stickstoffdioxid (NOX) und Feinstaub (PM10) relevant. Andere Luftschadstoffe (Schwefeldioxid, Blei, Kohlenmonoxid, Benzol und Ozon) stellen aufgrund gebietsübergreifender Maßnahmen wie dem Einsatz schwefelarmer Brennstoffe oder eingeführter technischer Maßnahmen gegenwärtig kein akutes Problem dar bzw. können nur auf gesamtstaatlicher Ebene gelöst werden (Ozon). Darüber hinaus werden durch die Nutzungen im Plangebiet keine Emissionen hervorgerufen, die wesentliche Auswirkungen auf die eine Belastung mit den genannten Luftschadstoffen haben. Zudem ist die Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe durch textliche Festsetzung ausgeschlossen. Die höchsten NO2-Konzentrationen[30] werden gegenwärtig aufgrund der Straßenschlucht im nördlichen Teil des Tempelhofer Damms ermittelt. Hier liegen die Jahresmittelwerte der Gesamtbelastung zwischen 60 und 70 µg/m³. Dieses Immissionsniveau ist höher als der im Jahr 2004 gemessene Mittelwert von ca. 58 µg/m³ an der BLUME-Messstelle[31] Tempelhofer Damm, an der eine Immissionsgrenzwertüberschreitung (50 µg/m³) festgestellt wurde. Im Bereich der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße ist das Immissionsniveau aufgrund der erheblich geringeren Verkehrsbelastung und der zum Teil offenen Bebauungsstruktur deutlich geringer. Der für das Jahr 2005 gültige Grenzwert von 50 µg/m³ wird mit Immissionswerten etwas über 40 µg/m³ eingehalten. Auch bei PM10 werden die höchsten Konzentrationen im nördlichen Teil des Tempelhofer Damms ermittelt[32]. Hier liegen die Jahresmittelwerte der Gesamtbelastung zwischen 34 und 38 µg/m³. Dieses Immissionsniveau korrespondiert sehr gut mit dem im Jahr 2004 gemessenen Jahresmittelwert von ca. 37 µg/m³ an der BLUME-Messstelle Tempelhofer Damm. Im Bereich der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße ist das Immissionsniveau aufgrund der erheblich geringeren Verkehrsbelastung und der vergleichsweise offenen Bebauungsstruktur deutlich geringer. Hier liegen die Jahresmittelwerte von PM10 unter 30 µg/m³. Die Ermittlung der Überschreitung des zulässigen Tagesmittelwertes wird aus der Jahresmittelwertkonzentration abgeleitet. Die Abschätzung zeigt, dass im Bereich des Tempelhofer Damms mit Überschreitungen des Immissionsgrenzwertes für die Überschreitungen des maximal zulässigen Tagesmittelwertes von 50 µg/m³ zu rechnen ist. Im Bereich der Ordensmeisterstraße ist im Istzustand von einer Einhaltung des Immissionsgrenzwertes auszugehen. OrtsbildDas Ortsbild im Untersuchungsraum wird durch das imposante Erscheinungsbild des viergeschossigen, 120 m langen und 26 m tiefen Lagergebäudes (Baujahr 1906-1908) mit seinen Laderampen sowie der hafentypischen historischen Infrastruktur, den historischen Lastkränen, den Gleisanlagen und den flächig vorhandenen, originären Bodenbelägen geprägt. Die bis zu 6 m hohen baumbestandenen Böschungsbereiche geben dem Ensemble zudem eine grüne Kulisse. Das historische Ensemble hat insgesamt einen hohen identitätsstiftenden Wiedererkennungswert für den Bezirk. Seine Bedeutung ist als hoch einzuschätzen. Störend und beeinträchtigend auf dieses in der Denkmalliste des Landes Berlin eingetragene Hafenensemble wirken die containergebundenen, ungeordneten Lagernutzungen auf den Freiflächen des Hafengeländes, die Schrottplatzanlage sowie die ungegliederten und z.T. vermüllten Kleingewerbeflächen. Kultur- und sonstige SachgüterDas Plangebiet
(Tempelhofer Damm 227/235) ist mit dem 1901 bis 1906 von Christian Havestadt
und Max Contag errichteten Hafen Tempelhof in der Denkmalliste des Landes
Berlin als Denkmalbereich (Gesamtanlage) enthalten. Das 1906-08 von Christian
Havestadt, Max Contag, Wiig, Schmidt und Braun errichtete Lagerhaus und die Begrenzung des Hafenbeckens sind
wesentliche Bestandteile dieser Gesamtanlage. Östlich angrenzend steht das Fabrik- und
Verwaltungsgebäude mit Pförtnerhaus am Lorenzweg 5 unter Denkmalschutz.
Unmittelbar südlich auf der gegenüber liegenden Seite des Teltowkanals prägt das
denkmalgeschützte Ullsteinhaus den städtischen Raum. Westlich des Tempelhofer
Damms befindet sich in der Friedrich-Karl-Straße 1/3 / Tempelhofer Damm 226
ein weiteres denkmalgeschütztes Gebäude (ehem. Tivoli). Zusammenfassende Wertung des Umweltzustandes unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials der Schutzgüter im UntersuchungsraumFür das Schutzgut Mensch weist das im verdichteten Innenstadtbereich gelegene Plangebiet als überwiegend gewerblich genutzte bzw. brachliegende Fläche heute bzgl. seiner umweltrelevanten Funktionen (Wohnen, Freizeit, Erholung) nur eine geringe Bedeutung auf. Die angrenzenden Gebiete am Tempelhofer Damm, an der Ordensmeisterstraße und an der Friedrich-Karl-Straße besitzen eine hohe Wohnfunktion und sind, auch aufgrund der bereits bestehenden verkehrsbedingten Vorbelastung, als empfindlich gegenüber Lärm- und Schadstoffimmissionen einzustufen. Für Pflanzen und Tiere ist der Untersuchungsraum insgesamt von geringer Bedeutung. Wertbestimmend sind die vorhandenen Gehölzbestände an der Rampenböschung südlich der Ordensmeisterstraße, denen eine mittlere Wertigkeit zukommt. Die großflächig vorhandenen versiegelten Gewerbe- und Verkehrsflächen sind dagegen nahezu ohne schutzgutrelevanten Wert. Wertbestimmende Strukturen für die Tierwelt sind als Nist- und Lebensstätten die Gehölzbestände südlich der Ordensmeisterstraße sowie das Speichergebäude. Für die Schutzgüter von Boden und Wasser besitzt das Plangebiet aufgrund des sehr hohen Versiegelungsgrades und der damit verbundenen geringen Infiltrationsrate einen insgesamt geringen bis mittleren Wert. Die vorhandenen Bodenbelastungen mindern darüber hinaus die Bodenqualität. Dem Schutzgut Klima / Luft kommt aufgrund der Lage des Gebietes im hoch verdichteten stark vorbelasteten innerstädtischen Raum eine insgesamt geringe Bedeutung zu. Innerhalb dieses klimatischen Belastungsraumes besitzen die vorhandenen Gehölzstrukturen sowie die offene Wasserfläche des Hafens eine kleinräumig wirksame, lokalklimatische und lufthygienische Ausgleichsfunktion. Das Ortsbild ist aufgrund des identitätsstiftenden Charakters des alten Speichergebäudekomplexes und dessen Alleinstellungsmerkmal im Bezirk als hochwertig einzustufen. Dem Schutzgut Sach- und Kulturgüter ist aufgrund der geringen städtebaulichen Überformung des Gebietes, der historischen Bedeutung und dem denkmalpflegerischen Ensembleschutz ein hoher Wert zuzuordnen. - Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der PlanungMensch· Freizeit- und ErholungsfunktionDie positiven Auswirkungen auf den Menschen, insbesondere im Hinblick auf die Wohnqualität und das Wohnumfeld sowie die Erholungsfunktion bestehen vor allem in der Schaffung von Erholungsflächen am Teltowkanal. Ergänzend dazu wird die Aufenthaltsqualität auf dem Tempelhofer Damm durch die plateau- bzw. platzartige Erweiterung der Ostseite der Brücke aufgewertet. · Historische StadtkulisseInsbesondere für die Bewohner des mehrgeschossigen Gebäudekomplexes an der Ordensmeisterstraße geht der Blick auf eine von Bäumen gesäumte "grüne Böschungskante" mit historischer Gebäudekulisse (Hafengebäude) zum Teil verloren. Entsprechendes gilt für die Sicht aus der Wenckebachstraße. Die Planung sieht hier vor, die Böschung durch ein viergeschossiges Gebäude (davon drei Vollgeschosse oberhalb des Niveaus der Ordensmeisterstraße) mit offenem Parkdeck zu ersetzen und die Zufahrt von der Ordensmeisterstraße in das künftige Gebäude zu führen. Abgesehen vom Verlust der Bäume auf der Böschung wird die historische Nordfassade durch das künftige Gebäude, das mit einem offenen Parkdeck und diversen Aufbauten der Gebäudetechnik versehen wird, verdeckt und der Ausblick sowohl vom Gehweg an der Ordensmeisterstraße und der Wenckebachstraße, als auch von den unteren Wohngeschossen der angrenzenden Bebauung an der Ordensmeisterstraße erheblich beeinträchtigt. · Verkehrsbelastung und Einteilung der StraßenverkehrsflächeDie Erschließung für den Kfz-Verkehr und die Anlieferung erfolgen künftig über die Ordensmeisterstraße. Hier befinden sich die Ein- und Ausfahrten zu bzw. von den drei vorgesehenen Parkdecks für Kunden- und Besucherstellplätze und die Zufahrten zu den Lieferzonen. Im Ergebnis der verkehrsplanerischen Studie wurde festgestellt, dass ca. 666 Stellplätze für den Kunden- und Besucherverkehr erforderlich und ausreichend sind, mindestens jedoch 600 Stellplätze realisiert werden sollten. Dabei wurden alle Nutzungen, auch die im Außenbereich geplanten Gastronomiebetriebe, berücksichtigt. Der hieraus resultierende Bedarf ist jedoch saisonal begrenzt. Darüber hinaus ist die schwerpunktmäßige Nutzung der Gastronomiebetriebe (Biergärten) eher in den Abendstunden zu erwarten. Die durch die geringere zeitliche Überschneidung entstehende mögliche Verringerung der erforderlichen Stellplätze in der Spitzenstunde wurde in der Verkehrsstudie nicht in Ansatz gebracht. Aufgrund der beabsichtigten Festsetzung von maximal 600 Stellplätzen (vgl. Kapitel 0 Festsetzung der Zahl der Stellplätze, Seite 72) ist dieses Grundlage der Berechnungen der Gutachter zur künftigen Verkehrsbelastung. Darüber hinaus wird der Lieferverkehr berücksichtigt. Auf Grundlage des zusätzlich zu erwartenden Verkehrsaufkommens (Summe Quell- und Zielverkehr) von 7.000 Kfz-Fahrten/Werktag, von denen jeweils 50 % nach / von Westen und nach Osten fahren, wurde die im Jahr 2015 zu erwartende Verkehrsbelastung prognostiziert. Ergänzend haben die Verkehrsgutachter auch das voraussichtliche Verkehrsaufkommen für das in Aussicht genommene Jahr der Eröffnung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums im Jahr 2008 abgeschätzt. Das Verkehrsaufkommen im Prognosejahr 2015 wurde anhand des Prognosemodells der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung berechnet. Gegenüber dem Ist-Zustand steigt die Verkehrsbelastung demnach in der Ordensmeisterstraße (von 2005 bis 2008 +2.700 Kfz/24h; von 2009 bis 2015 +300 Kfz/24h) und in der Friedrich-Karl-Straße (von 2005 bis 2008 +300 Kfz/24h; von 2009 bis 2015 +5.800 Kfz/24h) an. Auf dem Tempelhofer Damm nimmt das Verkehrsaufkommen gemäß der Prognose aufgrund längerfristiger Tendenzen der Verkehrsentwicklung, beispielsweise dem Lückenschluss der BAB 113 im Bereich Schönefeld, mit dem eine direkte Straßenverbindung vom südlichen Berliner Ring A 10 zum Autobahnstadtring A 100 geschaffen wird, ab. Entwicklung der
Verkehrsbelastungen bei Realisierung des Vorhabens (Tag)[33]
Aufgrund der multifunktionalen Nutzung des
Zentrums, die partiell auch außerhalb der üblichen Öffnungszeiten stattfindet,
wurde ergänzend die künftige Verkehrsbelastung nachts ermittelt. Entwicklung
der Verkehrsbelastungen bei Realisierung des Vorhabens (Nacht)[34]
Im Ergebnis stellen die Gutachter fest, dass die Betrachtungen zu den verkehrlichen Entwicklungen sehr deutlich zeigen, dass sich die Verkehrsbelastungen auf dem Tempelhofer Damm (nördlich Ordensmeisterstraße) von der Ist-Situation zum Prognose-Planfall 2015 deutlich verringern. Die Situation auf dem Tempelhofer Damm verbessert sich damit gegenüber der gegenwärtigen Situation trotz der Realisierung des Vorhabens. Nach der Prognose 2015 ist die Belastung in der Friedrich-Karl-Straße künftig deutlich höher als zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Dies ist aber nicht auf das Vorhaben zurückzuführen. Hier wirken sich, wie der Prognose-Nullfall (vgl. Kapitel -, Verkehrsbelastung, Seite 44) zeigt, allgemeine verkehrliche und städtebauliche Entwicklungen bis zu dem Prognosejahr 2015 aus. Für die oben genannten Straßen sind aus verkehrstechnischer Sicht keine weiteren Untersuchungen erforderlich. Der Anstieg der Verkehrsbelastungen in der Ordensmeisterstraße ergibt sich aus der Erschließung des Vorhabens über die Ordensmeisterstraße. Eine verkehrstechnische Betrachtung der östlich gelegenen Knotenpunkte wird von den Gutachtern als nicht erforderlich angesehen. Am nächstgelegenen Knotenpunkt kreuzt mit der Colditzstraße eine untergeordnete Straße, die nach Feststellung der Gutachter nur eine geringe Verkehrsbelastung hat. Auch weisen die Prognoseberechnungen keine Verkehrsbelastungen auf, die eine vertiefende Betrachtung nahe legen. Entsprechendes gilt auch für den östlich folgenden Knotenpunkt mit der Komturstraße. Da für das voraussichtliche Jahr der Eröffnung des Vorhabens (2008) kein Netzmodell zur Prognoseberechnung zu Verfügung steht, wurde die Verkehrsbelastungen für diesen Zeitpunkt aus der Verkehrszählung 2005 abgeleitet (Prognose-Nullfall 2008) und durch Addition der Verkehrsbelastungen zum Vorhaben (Prognose-Planfall 2008) erzeugt. Ausgehend von den tatsächlichen Belastungen 2005 wurden für den Tempelhofer Damm nach eingehender Diskussion mit der zuständigen Fachabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bis 2008 von einer Verringerung der Belastung auf dem Tempelhofer Damm von 10 % ausgegangen, während auf der Friedrich-Karl-Straße und der Ordensmeisterstraße eine Verringerung von 5 % erwartet wird. Das zusätzliche, vorhabenbedingte Verkehrsaufkommen (werktäglich 3.500 Kfz/24h = DTV 3.300 Kfz/24h) verteilt sich auf einzelnen Straßen wie folgt: –
Tempelhofer Damm
(Nord) + 30 % –
Friedrich-Karl-Straße
+ 30 % –
Tempelhofer Damm
(Süd) + 40 % –
Ordensmeisterstraße
+ 100 %. Dieses
bedeutet für die Friedrich-Karl-Straße beispielsweise eine Belastung von rd.
13.700 Fahrzeugen (95 % von 14.400). Hinzu kommen rd. 1.000 vorhabenbedingte
Fahrten (30% von 3.300). In der Summe resultiert daraus ein DTV 2008 in der
Friedrich-Karl-Straße von rd. 14.700 Fahrzeugen/24h. Verkehrliche Wirkungen (z. B. Verdrängungseffekte), wie sie sich aus Umlegungsrechnungen ergeben, sind in diesem Verkehrsbelastungszahlen nicht berücksichtigt, sodass diese Belastungswerte 2008 die obere Grenze der zu erwartenden Verkehrsbelastung darstellen und die Berechnungen Ergebnisse auf der "sicheren Seite" liefern. Aus verkehrstechnischer Sicht werden die Prognosebelastungen 2008 und 2015 als hinreichend genau angesehen, um die verkehrstechnischen Auswirkungen näher zu untersuchen. Diese beziehen sich im Wesentlichen auf den Knotenpunkt Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße / Friedrich-Karl-Straße. Für diesen Knotenpunkt wird von den Verkehrsgutachtern vorgeschlagen, durch die Verschwenkung der beiden bestehenden westlichen Geradeausspuren im Tempelhofer Damm eine Linksabbiegespur mit einer Aufstelllänge von ca. 30 m anzuordnen, um den Verkehrsfluss zu optimieren. Dadurch würden auf einer Länge von ca. 60 m die seitlichen Parkflächen am westlichen Fahrbahnrand entfallen. Die in diesem Bereich vorhandene Nachtbushaltestelle kann auf die südliche Seite des Knotenpunktes verlegt werden. Um das Linksabbiegen in die Ordensmeisterstraße zu ermöglichen, müssen die Mittelinseln in der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße den Schleppkurven angepasst werden. Darüber hinaus sind Ummarkierungsmaßnahmen sowie eine Anpassung der Signalsteuerung der Lichtsignalanlage erforderlich. An der Einmündung der Wenckebachstraße in die Ordensmeisterstraße und an der Einmündung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm sind darüber hinaus Gehweganpassungen erforderlich. Die geringfügigen Änderungen der Straßenverkehrsfläche haben keinen Einfluss auf die Höhe der Verkehrsbelastung. Das Schutzgut Mensch ist dadurch nicht beeinträchtigt. Durch die Einrichtung der Linksabbiegespur im Tempelhofer Damm sind positive Wirkungen für das Wohngebiet nördlich der Ordensmeisterstraße zu erwarten, da dadurch die bisher hier vorhandenen Schleichverkehre künftig auf der Hauptverkehrsstraße gebündelt werden. · LärmimmissionenIn einem schalltechnischen Gutachten[35] wurden die Auswirkungen des geplanten Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums auf das Umfeld ermittelt. Hierbei wurde zwischen den gewerblichen Geräuschen, die unmittelbar von dem Gelände des Zentrums emittiert werden und Geräuschen, die durch die Verkehre im öffentlichen Straßenraum hervorgerufen werden, unterschieden. Die Beurteilung erfolgt nach der TA-Lärm. Im Sinne der TA-Lärm sind dabei auch die Fahrzeuggeräusche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen in einem Abstand von bis zu 500 m von dem Vorhabengrundstück zu beurteilen. Geräuschimmissionen in Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind durch Maßnahmen organisatorischer Art soweit wie möglich zu mindern, wenn: –
die
Verkehrsgeräusche den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche Tag oder Nacht
rechnerisch um mindestens 3 dB(A) erhöhen, –
keine
Vermischung mit dem übrigen Verkehr erfolgt ist und –
die
Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV[36] erstmals oder weitgehend überschritten werden. Für das Erfordernis von Maßnahmen müssen die drei Kriterien insgesamt erfüllt sein. "Die Berechnungen belegen, dass die Geräuschimmissionen der gewerblichen Nutzungen des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums die Richtwerte der TA-Lärm einhalten. Auch die zu erwartenden Spitzenpegel liegen im zulässigen Bereich." [37] Maßnahmen zur Minderung dieser Verkehrsgeräuschimmissionen im Sinne der TA-Lärm sind nicht erforderlich, da der erforderliche Wert von 3,0 dB(A) unterschritten wird. Im Sinne der Kriterien der TA-Lärm ist das Vorhaben verträglich mit der umliegenden Nachbarschaft. . Unabhängig von den Regelungen der TA-Lärm wurden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf die durch Verkehre auf öffentlichen Straßen hervorgerufenen Lärmbelastungen untersucht, da die Entwicklung der Lärmbelastung ungeachtet der Reglungen der TA-Lärm in die Abwägung eingehen muss(vgl. Kapitel 0 Erfordernis weiterer Regelungen zur Lärmminderung, Seite 78). Im Anwohnerbereich der mit Verkehren stark belasteten Ordensmeisterstraße liegen die durch Verkehre auf öffentlichen Straßen hervorgerufenen Beurteilungspegel gegenwärtig unter 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts. Lediglich östlich des Vorhabens an der Einmündung des Lorenzweges erreichen sie bis zu 70,6 dB(A) tags und 60,8 dB(A) nachts. Aufgrund der zusätzlichen Verkehre und durch Änderungen der Verkehrsströme treten an diesen Immissionsorten Zunahmen der Geräuschbelastungen auf. Diese prognostizierten Zunahmen gegenüber der Ist-Situation betragen unmittelbar nördlich des Vorhabens in allen untersuchten Fällen maximal 2,1 dB(A) tags und 2,4 dB(A) nachts. Die Unterschiede zwischen den Prognose-Nullfällen und den Prognose-Planfällen liegen am Tag bei maximal 2,0 dB(A), nachts bei maximal 2,7 dB(A). Die Werte, ab denen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden kann, werden jedoch in den Planfällen 2008 und 2015 unterschritten. Im Bereich der Einmündung des Lorenzweges wird durch den vorgesehenen Umbau der Ampel auf eine reine Fußgängeranforderungs-Ampel die Lärmbelastung tags gemindert, sodass sich im Ergebnis tagsüber eine Reduktion gegenüber der Ist-Situation von 1,2 bis 2,4 dB(A) ergibt. Für den Nachtzeitraum stellt sich die Situation anders dar, da die Ampel bereits gegenwärtig nachts abgeschaltet ist. Die Lärmbelastung steigt nachts gegenüber dem Ist-Zustand um bis zu 1,1 dB(A). Sowohl für den Prognosehorizont 2008, als auch für 2015 liegen die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall in diesem Bereich, in dem bereits gegenwärtig teilweise der Wert von 60 dB(A) nachts überschritten wird, ohne weitere Maßnahmen bei maximal 1,4dB (A) 2008 bzw. 0,9 dB(A) 2015. An den besonders exponierten Immissionsorten im Einflussbereich der lichtzeichengeregelten Kreuzung der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße mit dem Tempelhofer Damm liegen die durch den Verkehr auf den öffentlichen Straßen hervorgerufenen Beurteilungspegel auch künftig über 70 dB(A) tags und über 60 dB(A) nachts. Die absolute Lärmbelastung steigt bis 2015 nördlich der Friedrich-Karl-Straße gleichzeitig um bis zu 0,4 dB(A), während sie südlich der Friedrich-Karl-Straße um bis zu 0,3 dB(A) sinkt. Die Differenz zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2015 liegt bei maximal 0,4 dB(A). Weiter entfernt vom Knotenpunkt liegen die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall bei maximal 0,1 dB(A). Allerdings ist die Lärmbelastung am Tempelhofer Damm auf Höhe der Friedrich-Wilhelm-Straße trotz einer absoluten Abnahme gegenüber dem Ist-Zustand (bis -0,8 dB(A) tags und -0,5 dB(A) nachts) weiterhin über den Werten von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts. Der Tageswert am Tempelhofer Damm auf Höhe der Viktoriastraße wird sich weitgehend unter 70 dB(A) bewegen, während nachts 60 dB(A) trotz einer absoluten Verringerung (Ist-Situation – Planfall 2015) um 0,9 dB(A) weiterhin überschritten werden. In der Friedrich-Karl-Straße steigt die absolute Belastung im Vergleich zur Ist-Situation bis 2015 um bis zu 1,5 dB(A). Im Planfall 2015 werden die Werte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts überwiegend überschritten. Der Vergleich von Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall zeigt jedoch, dass diese Zunahme auch ohne Realisierung des Vorhabens zu erwarten ist. Die prognostizierten Belastungen von Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2015 sind identisch, teilweise liegen sie im Planfall 0,1 dB(A) niedriger. Für das Jahr 2008 wird eine Differenz zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall von maximal 0,5 dB(A) ermittelt. Am Mariendorfer Damm auf Höhe der Eisenacher Straße liegen die Unterschiede der Lärmbelastungen zwischen dem Prognose-Nullfall und dem Prognose-Planfall bei maximal 0,1 dB(A) im Jahr 2008. Für das Jahr 2015 stellten die Gutachter keine Unterschiede fest. Gemäß Aussage der Gutachter ist eine geringe Differenz von bis zu 0,4 dB(A) für die Anwohnerschaft nicht wahrnehmbar. Somit werden durch den Betrieb des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums keine wahrnehmbaren zusätzlichen Belastungen erreicht. Da jedoch die Werte über den vom Bundesverwaltungsgericht als gesundheitsgefährdend eingestuften Werten von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts liegen, sind sie als erheblich einzustufen. Die Situation in der Ordensmeisterstraße unterscheidet sich hiervon aufgrund der höheren Differenzen nicht nur beim Vergleich von Planfall und Nullfall, sondern auch bei der Entwicklung der absoluten Belastung. Pflanzen und Tiere· VegetationMit Umsetzung des Vorhabens geht der Vegetationsbestand im Plangebiet mit Ausnahme von 11 Bäumen im Hafen, einem Straßenbaum in der Ordensmeisterstraße und Teilen der Ufervegetation am Teltowkanal vollständig im Umfang von 5.600 m² verloren. Hierbei ist ergänzend zu berücksichtigen, dass ein Teil der Ufervegetation bereits aufgrund der Umsetzung des Planfeststellungsbeschlusses zum Ausbau des Teltowkanals abgängig ist und in diesem Rahmen ausgeglichen wird. · EinzelbäumeMit der Umsetzung des Bauvorhabens werden auf dem Vorhabengrundstück 50 Bäume, die gem. Berliner Baumschutzverordnung unter Schutz stehen, gefällt. Sie bedingen gem. Berliner Baumschutzverordnung ein Ausgleichserfordernis von 457 Bäumen mit einem Stammumfang von 12/14 cm. In der Ordensmeisterstraße entfallen weitere sieben unter Baumschutz stehende Bäume, die einen Ausgleich von 61 Bäumen mit einem Stammumfang von 12/14 cm erfordern. · Lebensraum FaunaMit dem Gehölz- und Vegetationsverlust verbunden ist der Verlust von Lebensräumen der Fauna. Dabei ist der Verlust der Gehölzbestände an den Rampenböschungen (ca. 3.700 m²) mit der vergleichsweise höchsten Beeinträchtigungsintensität verbunden, da diese innerhalb des hoch verdichteten innerstädtischen Umfeldes potenziell wichtige Brut- und Nahrungshabitate insbesondere für die Avifauna darstellen. Im Zuge der Sanierung und Umgestaltung des Speichergebäudes sowie der Integration in die geplanten Neubauten werden darüber potenziell vorhandene Teillebensräume von Gebäude besiedelnden Tierarten (Vögel, Fledermäuse) beeinträchtigt.[38] Eine ggf. erforderliche Befreiung von den Zugriffsverboten des § 42 Abs. 1 Nr.1 BNatSchG, die sowohl die Tiere selbst, als auch deren Lebensstätten erfassen, wurde dem Vorhabenträger in Aussicht gestellt mit den Maßgaben, dass sämtliche zu beseitigende geschützte Niststätten zum Zeltpunkt der Entfernung unbesetzt sind, d.h. weder Jung- oder Nistvögel noch Gelege zu Schaden kommen und grundsätzlich im Verhältnis 1:1 durch künstliche Nisthilfen zu kompensieren sind. Entsprechendes gilt für ggf. vorhandene Fledermausquartiere. Für die weiteren Verbote (Töten, Verletzen) wird keine Befreiung gewährt. Sofern es bauablaufbedingt nicht möglich ist, die Beseitigung von Bäumen oder anderen Vegetationsbeständen entsprechend den gesetzlichen Regelungen zum Schutz besonders geschützter Arten (insbes. Vögel) sowie aus Gründen des Artenschutzes außerhalb der Fortpflanzungsperiode, d.h. von September bis März vorzunehmen, ist zur Beachtung der zwingenden Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 3 BNatSchG durch ornithologisch fachkundige Begleitung zu gewährleisten, dass nicht mit der Vegetationsbeseitigung mit Jungvögeln oder Eiern belegte Niststätten oder solche Vegetationsbestände beseitigt werden, die halbflüggen Jungvögeln als überlebensnotwendiges Schutzgehölz dienen. Eine Befreiung wurde bei Vorliegen dieses Sachverhalts ebenfalls nicht in Aussicht gestellt. Die Einzelheiten richten sich nach dem entsprechenden Fachrecht. · BiotopflächenfaktorFür die Berechnung des aufgrund der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erreichbaren Biotopflächenfaktors (BFF) wird die Fläche des Vorhabengrundstückes (Sonstiges Sondergebiet und Gleichrichterwerk) in einer Größe von 30.941 m² betrachtet, da die BFF-Festsetzung baugrundstücksbezogen ist. Den Belangen von Natur und Landschaft – und zugleich den Zielen des Landschaftsplanes – wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch zeichnerische und textliche Festsetzungen zur Begrünung entsprochen (vgl. Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75). Aus den
Festsetzungen ergibt sich folgende Berechnung des Biotopflächenfaktors:
Insgesamt führt das Vorhaben zu einer
erheblichen Beeinträchtigung des Schutzgutes Pflanzen und Tiere. Boden / Wasser· BodenversiegelungDie Größe des Plangebietes beträgt im Bestand rd. 48.100 m². Das Vorhabengrundstück umfasst eine Fläche von 44.461 m², davon künftig 30.941 m² Landflächen. Gegenstand der folgenden Betrachtung ist das Vorhabengrundstück, da außerhalb keine vorhabenbedingten Veränderungen erfolgen, die Auswirkungen auf die Bodenversiegelung haben. Im Bestand sind – ca. 11.083 m² vollversiegelte Fläche (Industrie- und Gewerbeerschließungsflächen, Wege, Gebäude etc.), – ca. 13.663 m² teilversiegelte Flächen (Großsteinpflasterflächen extensiv genutzt, Wege), – ca. 5.600 m² unversiegelte Fläche (offener Boden, Gehölzflächen). Auf dem Vorhabengrundstück sollen gem. dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan folgende bebaute und unbebaute Flächen festgesetzt werden: – ca. 22.609 m² vollversiegelte Fläche innerhalb des Vorhabengrundstückes (Gebäude, Erschließungsflächen, Zufahrten, Wege, etc.), – ca. 5.665 m² teilversiegelte Flächen (Großsteinpflasterflächen extensiv genutzt, Wege innerhalb der Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen), – ca. 2.667 m² unversiegelte Fläche (gärtnerisch angelegte Grünflächen). Setzt man die teilversiegelten Flächen mit den vollversiegelten Flächen in ein Verhältnis von 2 : 1 so ergibt sich eine Neuversiegelung im Bezug zum Bestand von 7.527 m².
Im Bereich der neu versiegelten Flächen gehen die ökologischen Bodenfunktionen vollständig verloren. Die Beeinträchtigung des Schutzgutes ist daher als erheblich einzustufen. · InfiltrationsvermögenDie zusätzliche Bodenversiegelung hat eine Reduzierung des Infiltrationsvermögens für Niederschlagswasser zur Folge. Trotz der grundsätzlich geringen Grundwasserneubildungsrate im Gebiet ist dies, auch im Hinblick auf den bereits hohen Versiegelungsgrad im innerstädtisch geprägten Untersuchungsraum als eine erhebliche Beeinträchtigung des lokalen Wasserhaushaltes zu werten. · OberflächengewässerAufgrund der Planung muss ein vorhandener Regenwasserkanal an die östliche Grundstücksgrenze verschoben werden. Durch die Verlegung des Regenwasserkanals ändert sich der Schmutzfrachteintrag in das Hafenbecken nicht. Im Zuge der Hafenentwicklung sollen Steganlagen, Liegeplätze für Sportboote, Gastronomie- und Veranstaltungsschiffe und weitere Anlagen, die max. 25 % der Fläche des Hafenbeckens (private und planfestgestellte Wasserfläche) beanspruchen, gebaut werden. Die Anlagen sind öffentlich zugänglich und dienen der Freizeitnutzung (Caféterrasse, Bühne, Anlegestelle). Durch die Anlagen und Nutzungen sind keine Beeinträchtigungen der Oberflächenwasserqualität zu erwarten. Im Zuge der Wiederherstellung des Hafenbeckens in Anlehnung an die historische Kontur wird die westliche Mole erweitert. Hydrologische Auswirkungen auf die Wasserqualität im Hafenbecken durch die veränderten Einströmungsverhältnisse vom Teltowkanal sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht zu erwarten. Klima / Luft· Lokalklimatisch und lufthygienisch wirksame GrünstrukturenMit dem Verlust der vorhandenen Vegetationsbestände im Umfang von ca. 5.600 m² inklusive des Baumbestandes gehen Grünstrukturen mit Bedeutung für Lokalklima und Lufthygiene im Untersuchungsraum verloren, sodass die lokalklimatische Situation erheblich beeinträchtigt wird. · Lufthygienische Situation[41]Im Bereich des Tempelhofer Damms nimmt die absolute NO2-Belastung (Jahresmittelwert) in den Planfällen kontinuierlich ab. Im Vergleich zum Nullfall 2008 ist die NO2-Belastung im Planfall 2008 geringfügig höher, da hier die Verkehrsbelastung durch das Vorhaben unwesentlich ansteigt. Die Belastung liegt nach der Prognose 2015 sowohl im Planfall, als auch im Nullfall über dem Grenzwert von 40 µg/m³. An der dem Vorhaben gegenüber liegenden Bebauung an der Ordensmeisterstraße werden im Jahr 2008 NO2-Werte zwischen 42,0 und 42,7 µg/m³ prognostiziert, die damit den im Jahr 2008 zulässigen Immissionswert von 44 µg/m³ einhalten. In einem räumlich eng begrenzten Bereich an der Südseite der Ordensmeisterstraße, d.h. im Bereich des südlichen Gehweges vor dem Vorhaben treten Emissionen auf, die den zulässigen Jahresmittelwert (NO2) von 44 bzw. 40 µg/m³ in den Planfällen 2008/2015 überschreiten. Diese räumlich eng begrenzte Mehrbelastung wird im Wesentlichen durch den Parkverkehr im Parkhaus verursacht. In der Friedrich-Karl-Straße wird verglichen mit dem Nullfall eine nur geringfügig höhere NO2-Belastung im Planfall prognostiziert, die 2008 unter dem Immissionsgrenzwert liegt und den 2015 niedrigeren Immissionsgrenzwert um 0,1 µg/m³ überschreitet, wobei der prognostizierte Wert im Planfall etwas niedriger ist als im Nullfall. Insgesamt sind die vorhabenbedingten Auswirkungen durch NO2-Immissionen als gering einzustufen. Der Jahresmittelwert für PM10 wird in allen untersuchten Fällen eingehalten. Die höchsten Werte liegen am Tempelhofer Damm. Der Einfluss des Vorhabens ist nur gering (Differenz Planfall / Nullfall zwischen 0,6 µg/m³ und 0,9 µg/m³). Bei den Tagesmittelwerten für PM10
werden für 2008 und 2015 am Tempelhofer Damm aufgrund der bestehenden
Vorbelastung die häufigsten Überschreitungen ermittelt. Die Unterschiede
zwischen dem Planfall und dem Nullfall liegen hier bei vier bzw. einem Tag, an
dem nach der Prognose 2008/2015 der zulässige Tagesmittelwert zusätzlich
überschritten wird. An der Wohnbebauung in der Ordensmeisterstraße wird der
Grenzwert für PM10 eingehalten. Lediglich auf der Südseite der Ordensmeisterstraße
etwa mittig zur Nordfassade des geplanten Einkaufs-, Dienstleistungs-,
Freizeit- und Kulturzentrums liegen die PM10-Werte so hoch, dass
der Tagesmittelwert voraussichtlich an 39 Tagen (zulässig sind 35 Tage) überschritten
wird. In der Friedrich-Karl-Straße werden die Immissionsgrenzwerte
eingehalten. Insgesamt ist festzustellen, dass durch das Vorhaben keine signifikanten Mehrbelastungen an Luftschadstoffen zu erwarten sind. Die Überschreitungen der Grenzwerte am Tempelhofer Damm werden durch die gesamtstädtisch bedingte Verkehrsentwicklung hervorgerufen. Darüber
hinaus ist zu berücksichtigen, dass bei den Prognosen eine konstante
Vorbelastung angenommen wurde. Der "Luftreinhalte- und Aktionsplan
Berlin 2005-2010" geht für das Jahr 2010 hingegen von einem Rückgang der
Feinstaub- und NO2-Vorbelastung um 7% - 10%, d.h. um mindestens
2 µg/m³ aus. Wird dieses berücksichtigt,
sinken die o.g. Werte entsprechend. In der Konsequenz würde in der Friedrich-Karl-Straße
auch 2015 im Nullfall und im Planfall der NO2-Grenzwert eingehalten.
Selbst am Tempelhofer Damm südlich der Ordensmeisterstraße wäre die Anzahl der
Überschreitungen des zulässigen Tagesmittelwertes bei der
Feinstaubbelastung grenzwertkonform. Ortsbild· Erscheinungsbild des historischen EnsemblesDas Erscheinungsbild des Hafens Tempelhof und seine Wirkung auf den angrenzenden Stadtraum werden verändert. Der Charakter der mit unbebauten Flächen umgebenen "großzügig" erscheinenden historischen Hafenanlage geht aufgrund der Neubebauung in Teilbereichen verloren. Als starke visuelle Beeinträchtigung wird auch der Wegfall der mit Gehölzen bestandenen Böschung entlang der Zufahrt zum Hafen gesehen. Wird die Ordensmeisterstraße derzeit durch die grüne Kulisse der Böschungsvegetation und von Straßenbäumen gesäumt, wird das Bild hier zukünftig von Straßenbäumen mit dazwischen liegenden Zufahrten und dem dahinter liegenden künftigen Gebäude dominiert. Gleichzeitig bleibt das dem Verfall preisgegebene Hafengebäude aufgrund der beabsichtigten Entwicklung erhalten, es wird saniert und somit wiederbelebt. Vorhandene fehl- und untergenutzte Flächen im Plangebiet (Schrottplatz, Kleinstgewerbe) werden beseitigt. Zudem erhält das Hafenbecken durch die neue Konturierung seinen historischen Zustand wieder und durch die beabsichtigte Neuanlage von Stegen und Anlegeplätzen wieder eine wasserbezogene Bedeutung. Der Eingriff in das historische Ortsbild kann aufgrund der Aufwertung der Nutzung des z.T. fehl- bzw. untergenutzten Geländes bei gleichzeitigem Erhalt der historischen Bausubstanz des Hafengebäudes und der Lastenkräne als gering eingestuft werden. Kultur- und SachgüterDie unter Denkmalschutz stehenden Objekte einschließlich Pflasterflächen im Bereich des Hafens Tempelhof bleiben im Zuge der Umsetzung des Vorhabens weitgehend erhalten und werden in die geplanten baulichen Anlagen integriert. Ein Teil der Pflasterflächen geht jedoch durch Überbauung verloren. Somit ist zunächst eine Beeinträchtigung des Denkmalkomplexes durch Flächenreduzierung festzustellen. Im Zuge der Umsetzung des Vorhabens erfolgen die Sanierung des Speichers sowie eine Neuverlegung des Großsteinpflasters. Damit erfolgt eine dauerhafte Sicherung und substanzielle Aufwertung des sanierungsbedürftigen Gebäudes und der Pflasterflächen. Insgesamt sind mit dem Vorhaben daher keine erheblichen Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter im Geltungsbereich verbunden. WechselwirkungenUnter den Wechselwirkungen werden die Beziehungen bzw. das Wirkungsgefüge zwischen den einzelnen Bestandteilen des Ökosystems verstanden. Durch direkte oder indirekte Vorhabensauswirkungen kann es über die Beeinträchtigung eines bestimmten Umweltbestandteils durch seine ökosystemare Verknüpfung auch zu Auswirkungen auf einen oder mehrere andere Umweltbestandteile kommen. Wechselwirkungen bestehen grundsätzlich zwischen den abiotischen Schutzgütern Boden, Wasser, Klima einerseits und der Vegetation und ihrer Bedeutung als Lebensraum für die Tierwelt andererseits. In Abhängigkeit von den vorhandenen Standortverhältnissen und den Ansprüchen der belebten Umwelt an den Standort können die Wechselwirkungen unterschiedlich stark ausgeprägt sein. Die im Untersuchungsraum ausgebildete Vegetation weist keine besonderen Standortansprüche auf. Sie besiedelt Flächen ohne besondere Standorteigenschaften. Ausgeprägte Wechselwirkungen bestehen hier dem entsprechend nicht. Weitere Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern bestehen im Untersuchungsraum nicht. - Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der PlanungDa es sich im vorliegenden Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, wird für die Prognose des Umweltzustandes im Untersuchungsgebiet bei Nichtdurchführung der Planung davon ausgegangen, dass das überwiegend versiegelte Grundstück auch zukünftig gewerblich genutzt wird und das entsprechend des heutigen Kenntnisstandes auch weiterhin keine Maßnahmen an den stark sanierungsbedürftigen unter Denkmalschutz stehenden baulichen Anlagen (Speichergebäude) erfolgen, weil die wirtschaftlich nicht tragfähige Nutzung dieses nicht zulässt. Die alternativ mögliche Annahme, dass eine Umnutzung auf Grundlage des bestehenden Planungsrechtes erfolgt, führt zu überwiegend stärkeren Beeinträchtigungen, als bei einer Beibehaltung der Ist-Situation. Mensch· Freizeit- und ErholungsflächenDas Gelände bleibt der Öffentlichkeit auch weiterhin unzugänglich, da dieses den Sicherheitsinteressen der ansässigen Betriebe widerspricht. Lediglich der direkte Zugang zum Teltowkanal ist durch das Planfeststellungsverfahren zum Ausbau des Teltowkanals gewährleistet. · Historische StadtkulisseDer Blick auf das historische Speichergebäude bleibt entsprechend der gegenwärtigen Situation erhalten. Entsprechendes gilt auch für die das Ensemble störenden Schuppen und Behelfsbauten. · VerkehrsbelastungDie Verkehrsbelastung auf den öffentlichen Straßen unterscheidet sich – mit Ausnahme der Ordensmeisterstraße – zwischen dem prognostizierten Nullfall (ohne Realisierung des Vorhabens) und dem prognostizierten Planfall (mit Realisierung des Vorhabens) nur unwesentlich. In der Ordensmeisterstraße, in der sich die Ein- und Ausfahrten befinden, ist die Verkehrsbelastung bei Nicht-Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens 14 % niedriger. Im Einzelnen stellen die Gutachter fest, dass die Differenzbelastung zwischen Prognose-Nullfall 2015 und Prognose-Planfall 2015 nördlich des Knotenpunkts Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße bei nur 0,5 % liegt. Dieses ist ein vernachlässigbar geringer Einfluss des Vorhabens. Ähnlich sieht es auf dem Tempelhofer Damm südlich des Knotenpunkts mit der Ordensmeisterstraße aus. Die Verkehrsbelastung sinkt gegenüber der Ist-Situation um rd. 22 %. Der Unterschied zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall beträgt lediglich 2 %. In der südlich parallel zur Ordensmeisterstraße verlaufenden Ullsteinstraße liegt das Verkehrsaufkommen 2015 im Prognose-Planfall höher als im Prognose-Nullfall. Das Verkehrsaufkommen bleibt aber im Prognose-Planfall 2015 deutlich unter der aktuellen Verkehrsbelastung (Verringerung um rd. 13 %). Vergleich der
Verkehrsbelastung Prognose-Nullfall / Prognose-Planfall 2015 (Tag)[42]
Vergleich der
Verkehrsbelastung Prognose-Nullfall / Prognose-Planfall 2015 (Nacht)[44]
Entwicklung der
Verkehrsbelastungen ohne Realisierung des Vorhabens (Tag)[45]
Entwicklung
der Verkehrsbelastungen ohne Realisierung des Vorhabens (Nacht)[46]
· LärmimmissionenDie verkehrsbedingten Lärmimmissionen entwickeln sich gemäß der durchgeführten Prognose uneinheitlich. Im Prognosezeitraum ist bis 2008 auf allen Straßen von einer Verringerung zwischen 0,2 und 0,4 dB(A) auszugehen. Nach 2008 steigt die Lärmbelastung dann wieder um bis zu 1,7 dB(A) an den Immissionsorten in der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße an. Am Tempelhofer Damm verringert sich die Belastung weiter, ohne jedoch einen Wert unter 70 dB(A) zu unterschreiten. Eine Ausnahme bildet hier lediglich der Immissionsort südlich des Tempelhofer Damms, bei dem der Wert wie auch im Planfall, knapp unter 70 dB(A) liegt. Im Saldo kommt es zwischen 2005 und 2015 unter der Voraussetzung, dass das Vorhaben nicht realisiert wird und sich keine neuen Nutzungen auf dem Gelände ansiedeln sowohl zu einer Verringerung um bis zu 1,1 dB(A), als auch zu Erhöhungen um bis zu 1,4 dB(A). In der Ordensmeisterstraße erhöht sich die Lärmbelastung geringfügig (max. + 0,1 dB(A)), am Tempelhofer Damm sinkt sie um bis zu 1,1 dB(A). In der Friedrich-Karl-Straße steigt die Lärmbelastung um bis zu 1,4 dB(A) und überschreitet damit nach 2008 die Grenze von 70 dB(A). Pflanzen und Tiere· Vegetation / Einzelbäume / Lebensraum FaunaAufgrund der extensiven Nutzung des Geländes sind für die Schutzgüter Pflanzen / Tiere und Vegetation eine sukzessive Weiterentwicklung (Zunahme der Biomasse durch Gehölzwachstum) innerhalb der vorhandenen Freiflächen zu erwarten, die jedoch zur Gewährleistung der gewerblichen Nutzung auch reduziert werden kann. Boden / Wasser· Bodenversiegelung / InfiltrationsvermögenFür das Schutzgut Boden / Wasser ist zumindest von einer Beibehaltung des hohen Versiegelungsgrades auszugehen. Unter Umständen, insbesondere bei Beibehaltung einer gewerblichen Nutzung kann das vom Erfordernis bestehen, die Versiegelung auf bis zu 100 % aus Gründen des Bodenschutzes zu erhöhen. Das Infiltrationsvermögen könnte dadurch weiter reduziert werden. Klima / LuftFür das Schutzgut Klima sind bei Erhalt der derzeitigen Nutzung keine Auswirkungen zu erwarten. · Lufthygienische Situation[47]Insgesamt nehmen die NO2-Jahresmittelwerte im Nullfall 2008 verglichen mit dem Istzustand deutlich ab. Im Mittel liegen die NO2 Jahresmittelwerte um 3 - 4 µg/m³ unter den Werten des Istzustandes. Die höchsten Konzentrationen werden aufgrund der Straßenschlucht im nördlichen Teil des Tempelhofer Damms ermittelt. Hier liegen die Jahresmittelwerte der Gesamtbelastung zwischen 57 und 65 µg/m³. Es ist daher davon auszugehen, dass auch im Nullfall 2008 der für das Jahr 2008 gültige Grenzwert von 44 µg/m³ im Bereich des Tempelhofer Dammes nicht eingehalten wird. Für den Bereich der Ordensmeisterstraße und Friedrich-Karl-Straße zeigen die Modellrechnungen für den Nullfall 2008/2015, dass infolge der geringeren Emissionen der NO2 Grenzwert von 44 bzw. 40 µg/m³ eingehalten wird. Bei PM10 ist im Nullfall 2008 / 2015 eine flächenhafte Reduzierung der Immissionsbelastung zu erwarten. Die höchsten Werte werden im Bereich des Tempelhofer Damms erreicht. An den betrachteten Immissionspunkten liegen sie unter dem zulässigen Jahresmittelwert. Entsprechendes gilt für die niedrigeren Werte im Bereich der Ordensmeisterstrasse und der Friedrich-Karl-Straße. Beim Tagesmittelwert sind sowohl 2008, als auch 2015 im Nullfall Immissionsgrenzwertüberschreitungen am Tempelhofer Damm zu erwarten. Im Bereich der Ordensmeisterstraße und der Friedrich-Karl-Straße wird die Anzahl der zulässigen Überschreitungen des Tagesmittelwertes eingehalten. Ortsbild / Kultur- und SachgüterAufgrund des sanierungsbedürftigen Zustandes der Gebäudesubstanz (Speichergebäude, Nebengebäude, Baracken) sind bei weiterem Ausbleiben von Sanierungsmaßnahmen die Gebäude längerfristig dem Verfall preisgegeben, sodass für die Schutzgüter Ortsbild und Kultur- und Sachgüter eine erhebliche Verschlechterung zu erwarten ist. Auch die historische Waage wird weiter verfallen. - Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung sowie zum Ausgleich nachteiliger UmweltauswirkungenNachfolgend werden nach Darstellung möglicher Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen die verbleibenden Umweltauswirkungen schutzgutbezogen beschrieben und die im Plangebiet vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen benannt. Vermeidungs- und VerminderungsmaßnahmenIm Hinblick auf die geplante weitgehende Neugestaltung des Plangebietes bestehen nur in begrenztem Umfang Möglichkeiten zur Umsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung von Umweltauswirkungen. · Erhaltung von Einzelbäumen(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Pflanzen und Tiere) Innerhalb des Vorhabengrundstücks können maximal 11 Einzelbäume (davon 6 Bäume unter Baumschutz) im östlichen Bereich des Hafenbeckens erhalten und somit ein kleiner Beitrag zur initialen Durchgrünung des neu gestalteten Plangebietes geleistet werden. Hinzu kommen 6 Straßenbäume, von denen 4 die Kriterien der Baumschutzverordnung erfüllen, die nicht aufgrund der neuen Zufahrten entfallen müssen. · Verwendung sickerfähiger Beläge(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Boden und Wasser) Zur Minderung des Verlustes an Infiltrationsfläche für Niederschlagswasser wird für die Wege die Verwendung sickerfähiger Beläge festgesetzt (z.B. die breitfugige Verlegung des historischen Pflasters). · Dachbegrünung(Minderungsmaßnahme für die Schutzgüter Wasser, Klima / Lufthygiene, Pflanzen und Tiere) Ein Teil der Dachfläche auf dem östlich des Hafenbeckens gelegenen Gebäude ist zu begrünen. Die Dachbegrünung umfasst 25 % der überbaubaren Fläche mit einer Oberkante von 45 m über NHN. Die etwas tiefer gelegene, 6 m breite Fläche ist mit Ausnahme von erforderlichen Erschließungsflächen und technischen Einrichtungen, zu begrünen. Die genannten Nutzungen umfassen ca. 15 % der Fläche. Die Anlage der Dachbegrünung trägt zur Rückhaltung des Regenwasserabflusses im Gebiet bei. Zudem leistet die Dachbegrünung einen Beitrag zur Entlastung der lokalklimatischen und lufthygienischen Situation des durch Versiegelung belasteten Gebietes. · Schutzmaßnahmen für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Pflanzen und Tiere) Die Gutachter[48] gaben folgende Empfehlungen, die dazu dienen sollen, die Ziele der Objektsanierung und -entwicklung mit den Erfordernissen des Artenschutzes zu vereinbaren und eventuelle negative Auswirkungen des Vorhabens soweit möglich zu vermeiden und unvermeidbare Auswirkungen in ihrer Wirkung zu minimieren. Bei der Durchführung der Baumaßnahmen bzw. vorbereitenden Arbeiten (z. B. Einrüsten der Fassaden) müssen die Belange des Artenschutzes beachtet werden, d.h. dass diese Tätigkeiten nach Möglichkeit außerhalb der Brutzeit der Vögel stattfinden; als wenig konfliktträchtig kann für die Durchführung von Baumaßnahmen im Allgemeinen der Zeitraum September bis Februar angesehen werden. Werden artenschutzrelevante Maßnahmen außerhalb dieses Zeitraumes durchgeführt, sind die entsprechenden naturschutzrechtlichen Regelungen anzuwenden. Die Maßnahme ist durch das Fachrecht gesichert. Die Fassaden weisen zudem potenzielle Fledermausquartiere auf, wie z.B. tiefe Mauerfugen, Spalten zwischen Dachbalken und Mauer, abstehender Putz. Aufgrund des artspezifisch und jahreszeitlich variierenden Aktivitätsmusters kann nicht ausgeschlossen werden, dass zumindest Teile dieser Struktur zu Beginn der Bauarbeiten von einzelnen Fledermausarten als Quartier genutzt werden. Daher sollten zur Vermeidung baubedingter Eingriffswirkungen diese Fassadenbereiche unmittelbar vor Beginn der Baumaßnahmen untersucht werden. Die Maßnahme ist durch das Fachrecht gesichert. Für die verbleibenden Eingriffswirkungen, wie bspw. der sanierungsbedingte Verlust von Niststätten und Quartierstrukturen für Fledermäuse, werden Empfehlungen für eine Kompensation gegeben (siehe Kapitel III.7.2.5 Nisthilfen / Quartiere für gebäudebrütende Vögel und Fledermäuse, Seite 50). · Maßnahmen zur Minderung von Lärmimmissionen(Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Mensch) Zur Minderung der im Planfall über den Werten von 70 bzw. 60 dB(A) liegenden verkehrsbedingten Lärmbelastung und deutlicher Steigerungen aufgrund des Vorhabens können im Bereich der mit erheblichen vorhabenbedingten Auswirkungen eingestuften Ordensmeisterstraße und im Knotenpunkt Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße / Friedrich-Karl-Straße und in der Friedrich-Karl-Straße gemäß schalltechnischer Untersuchung folgende Maßnahmen umgesetzt werden: - Einbau einer lärmmindernden Asphaltschicht (dünne Schichten im Heißeinbau auf Versiegelung; DSH-V-Asphalt), - Senkung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 auf 30 km/h. Da für die Wirksamkeit des DSH-V-Asphalts keine wissenschaftlichen Untersuchungen vorliegen, erfolgte im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eine Untersuchung[49] an zwei beispielhaften Strecken in Berlin-Reinickendorf, auf denen der spezielle Asphaltbelag ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05” ausgeführt war und deren örtliche Randbedingungen sich für die Beurteilung des Asphaltes eignen. Nach Rücksprache mit dem Bezirksamt Reinickendorf, wurden zwei geeignete Untersuchungsstrecken an der Karolinenstraße und der Zeltinger Straße ausgewählt, bei denen die zulässige Höchstgeschwindigkeit 50 km/h beträgt. In beiden Fällen wurde der Asphalt im Jahre 2005, also vor etwa 2 Jahren in den Straßen eingebracht. Die Verlegung des Asphaltes erfolgte ohne gesonderte schalltechnische Qualitätsüberprüfung im Vorfeld oder während des Einbringens. Im Ergebnis stellten die Gutachter fest, dass die Messwerte für beide Messorte deutlich unter den Schallimmissionen liegen, die sich für die Verkehrssituationen bei einer Berechnung gemäß RLS 90 ergeben. ”Am Messpunkt in der Zeltinger Straße liegen die gemessenen Werte um ca. 3.5 dB unter den berechneten Werten und am Messpunkt in der Karolinenstraße um ca. 1.3 dB. Diese verringerte Geräuschentstehung an einer Straße mit Asphalt in der Ausführung ’dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05’ entspricht den einschlägigen Erfahrungen mit diesem Fahrbahnbelag. Danach sind für Asphalte in der Ausführung ‚dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05’ Pegelminderungen von 4 bis 8 dB gegenüber dem ’nicht geriffelter Gussasphaltes’ zu erwarten. Diese Werte können jedoch nur bei einem besonders güteüberwachten Asphalt erreicht werden, bei dem die Textur und der Schallabsorptionsgrad im Vorfeld und auch während der Ausführung überwacht werden. Andernfalls ist – wie in der vorliegenden Untersuchung – mit geringeren Pegelminderungen zu rechnen. Wichtig ist, dass diese Aussage auch für eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h gilt … Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geräuschmindernde Wirkung von Asphalten in der Ausführung ’dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05’ für eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h in der Literatur belegt ist und durch Messungen in dem hier vorliegenden Feldversuch bestätigt werden konnte.” [50] Ein zunächst favorisierter Austausch des vorhandenen Asphalts gegen einen zweischichtigen offenporigen Asphalt wurde aus Wirtschaftlichkeitsgründen in der späteren Unterhaltung und des fehlenden Nachweises der Wirksamkeit bei Geschwindigkeiten unter 50 km/h abgelehnt. Auch eine Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit führt zu Lärmminderungen im erforderlichen Umfang. "Eine Senkung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h auf 30 km/h führt je nach Lkw-Anteil zu einer Reduzierung der Verkehrsgeräusche um ca. 2 bis 2,5 dB(A)." [51] Die verschiedenen Möglichkeiten wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens intensiv geprüft. In diesem Zusammenhang wurde auch die Option von passiven Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster) in die Abwägung einbezogen. Im Ergebnis hat der Plangeber für die Ordensmeisterstraße und die Friedrich-Karl-Straße die Anordnung von Tempo 30 beantragt. Sollte eine entsprechende Anordnung nicht bis zur Inbetriebnahme des Vorhabens erfolgen, hat sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet auf Abschnitten dieser Straßen, wie auch auf dem Tempelhofer Damm (zwischen Burgemeisterstraße und Viktoriastraße) eine lärmmindernde Asphaltschicht (dünne Schichten im Heißeinbau auf Versiegelung - DSH-V-Asphalt) aufzubringen, soweit erforderlich auch die Binderschicht im erforderlichen Umfang zu erneuern und die entsprechenden Kosten zu übernehmen (ausführliche Abwägung vgl. Kapitel 0 Erfordernis weiterer Regelungen zur Lärmminderung, Seite 78). Die Umwandlung der Lichtzeichen geregelten Einmündung des Lorenzweges in die Ordensmeisterstraße in einen Lichtzeichen geregelten Fußgängerüberweg wurde bei der Prognose bereits als 2008 umzusetzende Maßnahme berücksichtigt. Sie hat jedoch nur lokal begrenzte Auswirkungen, sodass weitere Maßnahmen auch in der Ordensmeisterstraße erforderlich sind. · Vermeidung möglicher Gefährdungen durch BodenbelastungenZur Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Schadstoffmobilisierungen aus vorhandenen Altlasten werden folgende Vorkehrungen getroffen: Das Land Berlin stellt mit dem Durchführungsvertrag sicher, dass geeignete Maßnahmen getroffen werden, damit die Bodenbelastungen der Realisierung des Vorhabens und den künftigen Nutzungen nicht entgegen stehen. Voraussichtlich wird es, neben einem Bodenaustausch bei Teilflächen, erforderlich, im überwiegenden Teil der östlichen Mole unterirdisch eine wasserundurchlässige Deckschicht zu ersetzen, um eine weitergehende Mobilisierung des vorhandenen Grundwasserschadens zu vermeiden. Die sachgerechte Behandlung, Deklaration bzw. Entsorgung des anfallenden Bodenaushubs erfolgt im Rahmen der Umsetzung der Baumaßnahme in enger Abstimmung mit dem bezirklichen Umweltamt. · Bewertung der Vermeidungs- und MinderungsmaßnahmenAuch nach Umsetzung der dargestellten Maßnahmen verbleiben nachteilige Auswirkungen auf die Schutzgüter Pflanzen und Tiere, Boden / Wasser, Klima / Luft. Sie sind über Ausgleichsmaßnahmen zu kompensieren. Den Zielen des Landschaftsprogramms wird entsprochen durch –
Maßnahmen zur
Bodensanierung, –
Festsetzung von
Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung, –
Erschließung von
Freiflächen für die Öffentlichkeit, –
Erhalt und
Entwicklung des charakteristischen Stadtbildes (u.a. Südfassade des
Speichergebäudes, Hafenkontur) –
Beseitigung von
Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes (bisher fehlgenutzte Freiflächen) sowie –
Neuanlage einer
Grünverbindung am Teltowkanal und Schaffung einer Verbindung zum Franckepark. Ausgleichsmaßnahmen· Entsiegelung und Herstellung gärtnerisch anzulegender FlächenIm Bereich der Molen sind gemäß textlicher Festsetzung 6.1 (Flächen g und h mit Bindungen zum Anpflanzen) gärtnerisch angelegte Flächen herzustellen. Dazu werden rd. 3.500 m² bisheriger Verkehrs- und Lagerflächen entsiegelt und begrünt bzw. mit wassergebundenen Wegen ausgestattet (Flächen g und h abzügl. 500 m² Molengastronomie). Die Maßnahme gleicht in geringem Umfang die Neuversiegelung und den Verlust von Grünflächen aus, obwohl die Fläche h aus Gründen des Bodenschutzes zumindest teilweise unterirdisch versiegelt werden muss. Es verbleibt unter naturschutzfachlichen Aspekten eine Neuversiegelung von rd. 7.500 m² und ein Biotopverlust von rd. 2.900 m² (Bestand Vegetationsfläche 5.600 m² - Vegetationsfläche Planung 2.667 m²). · BaumpflanzungenGemäß textlicher Festsetzung 6.1 sind im Bereich der Molen (Flächen g und h) 20 Einzelbäume mit einem Mindeststammumfang von 0,25 m zu pflanzen. Darüber hinaus sind 18 Einzelbaumpflanzungen der o.g. Pflanzqualität auch auf der Vorplatzfläche auf dem Dach des westlich gelegenen Gebäudeneubaus (Fläche a) vorzunehmen (textliche Festsetzung 6.2). Die Baumpflanzungen gleichen einen Teil der Baumverluste im Plangebiet aus. Zudem tragen sie zu einer Gliederung der Platzräume und Grünflächen und damit zur Erhöhung ihrer Aufenthaltsqualität bei, mittel- bis langfristig erfüllen sie mit zunehmendem klimawirksamem Grünvolumen zudem eine lokal wirksame, lufthygienische Ausgleichsfunktion. · FassadenbegrünungAn der Ostfassade des Einkaufszentrums (parallel zur künftigen Zufahrtsrampe), an der Südfassade des Gebäudes nördlich des Gleichrichterwerkes sowie entlang der Südfassade des Gebäudes östlich des Hafenbeckens sind Fassadenbegrünungen vorgesehen. Fassadenöffnungen (Fenster) sind in diesen Bereichen nur in geringfügigem Umfang vorgesehen. Diese sind von der Begrünungsverpflichtung ausgenommen, ohne dass es einer ausdrücklichen Regelung in der textlichen Festsetzung hierzu bedarf. Die Fassadenbegrünungen tragen zur Reduzierung der kleinklimatischen und lufthygienischen Belastungssituation und zur Erhöhung des Grünvolumens im Plangebiet bei. Die Fassadenbegrünungen umfassen eine Wandfläche von insgesamt rund 1.000 m². Davon entfallen auf die Fassadenbegrünung zwischen den Punkten M und N (südliche Fassade des Gebäudes östlich des Hafenbeckens) ca. 200 m², zwischen den Punkten C und G (gegenüber dem Gleichrichterwerk), ca. 130 m² und zwischen den Punkten K und L (westlich der Zufahrtsrampe) ca. 670 m². Bei der Berechnung der Flächen wurde ein Anteil von rd. 10 % für Fassadenöffnungen in Abzug gebracht. · DachbegrünungAuf dem Dach des östlich des Hafenbeckens zulässigen Gebäudes (Flächen c und d) wird eine Dachbegrünung festgesetzt, die vergleichbar mit der Funktion der Fassadenbegrünung neben der kleinräumig wirksamen, lufthygienischen Ausgleichsfunktion auch eine Erhöhung des Grünvolumens im Gebiet darstellt. Insgesamt müssen hier aufgrund der textlichen Festsetzungen mindestens 745 m² begrünt werden. Da die Verpflichtung zum Anpflanzen nicht für erforderliche Erschließungsflächen und technische Einrichtungen gilt, wurde bei der Fläche d ein Anteil von 15 % für diese Flächen in Abzug gebracht. · Nisthilfen / Quartiere für gebäudebrütende Vögel und FledermäuseDem vorhabenbezogenen Bebauungsplan stehen keine naturschutzrechtlichen Hinderungsgründe entgegen. Aufgrund der Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatschG ergeben sich jedoch für die weitere Planumsetzung Anforderungen und Rechtsfolgen, die zur frühestmöglichen Herstellung von Planungs- und Rechtssicherheit des Vorhabenträgers berücksichtigt werden. Ggf. erforderliche Befreiungen nach § 62 BNatschG wurden seitens der zuständigen Fachbehörde in Aussicht gestellt, wenn die notwendigen Kompensationsmaßnahmen sichergestellt sind. Diese Eingriffe unterliegen damit nicht der Abwägung nach § 1a Abs. 4 BauGB. Sie werden auch nicht durch die "Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin" erfasst. Über den biotischen Kompensationsbedarf hinaus wurden daher durch unabhängige Gutachter[52] Empfehlungen für den Ausgleich der verbleibenden Eingriffswirkungen bezüglich der Fauna, wie bspw. dem sanierungsbedingten Verlust von Niststätten von gebäudebrütenden Vögeln und Quartierstrukturen für Fledermäuse, gegeben. Diese sind im Folgenden aufgeführt. Kompensation gebäudebrütende Vögel Es wird davon ausgegangen, dass durch die Sanierung des Lagergebäudes der überwiegende Teil der Niststätten bzw. potenziellen Niststätten verloren geht. Diese Strukturen sollen durch geeignete Nisthilfen kompensiert werden. Grundsätzlich bieten sich hierzu diverse Stellen am Lagergebäude an. Möglich ist eine Anordnung an bzw. in der Fassade, unter der Dachtraufe / im Traufprofil oder im Dachkastenbereich, wobei Lösungen unmittelbar in oder unter der Dachtraufe bevorzugt werden sollten. In der folgenden Tabelle ist der Kompensationsvorschlag der Gutachter für Nisthilfen für Gebäudebrüter dargestellt:
Die entsprechenden Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag gesichert. Kompensation Fledermausquartiere Aus dem an den Fassaden vorgefundenen Potenzial an Fledermausquartieren und der Annahme, dass diese Strukturen mit der Sanierung des Gebäudes verloren gehen werden, resultiert ein entsprechender Kompensationsbedarf. Die Kompensation der potenziellen Fassadenquartiere kann nach Aussage der Gutachter durch den Einbau so genannter Fledermaussteine, Fassadenbretter oder adäquater Quartierstrukturen am Lagergebäude (z.B. an oder in der Fassade, unter der Dachtraufe/im Traufprofil oder im Dachkastenbereich) erfolgen. Quantitativ wird an den Fassaden von einem Bedarf von 30 ersatzweise zu schaffenden Quartiersstrukturen ausgegangen. Dabei sollten sowohl spalten- als auch kastenförmige Quartiere geschaffen werden. Aufgrund der Vielzahl möglicher Anbringungsorte stellen die nachfolgend aufgeführten Angaben erste Hinweise dar: - 15 spaltenförmige Quartiere mit den Innenabmessungen (HxB) von ca. 100x30cm - 15 kastenförmige Quartiere mit den Innenabmessungen (HxBxT) von ca. 50x25x10cm. Eine Sicherung der
genannten Maßnahmen erfolgt ebenfalls im Durchführungsvertrag. Eine
zusätzliche Aufnahme in die textlichen Festsetzungen ist nicht erforderlich,
zumal die erforderlichen Maßnahmen bereits aus Gründen des Artenschutzes
durchgesetzt werden können. In den Kellerräumen
wurden keine Indizien gefunden, die auf ein Fledermausquartier hinweisen. Jedoch
hätten sich insbesondere in dem südlichen Kellergang Indizien (Kotpellets am
Boden) nicht erkennen lassen, da der Boden dieses Kellerganges weitgehend mit
Sägespänen bedeckt war. Von den Gutachtern wird diesem Kellergang allerdings
ein besonders hohes Potenzial als Fledermaus-Winterquartier eingeräumt. Ergänzend
fand im Februar im Hinblick auf das potenzielle Fledermaus-Vorkommen eine
weitere Begehung statt, die keine Anhaltspunkte für entsprechende Vorkommen
ergab. Sollte sich trotz fehlender Indizien diese
Vermutung bestätigen, sind Maßnahmen auf Grundlage des
Bundesnaturschutzgesetzes durchzuführen. - Aussagen zur EingriffsregelungPrüfung der Eingriffsrelevanz des VorhabensEingriffe im Sinne des Naturschutzrechtes sind: "Veränderungen der Gestalt oder der Nutzung von Grundflächen oder der Veränderung des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen können” (§ 18 Abs.1 BNatschG 2002, § 14 NatSchGBln 2004). Nach § 21 Abs. 1 BNatschG ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen, die Eingriffe in Natur und Landschaft erwarten lassen, über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entscheiden. Auf Grundlage des aktuellen Standes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist mit der Umsetzung der Planung grundsätzlich eine umfassende Veränderung der Bestandssituation im Plangebiet verbunden, die mit dem Verlust des vorhandenen Biotopbestandes verbunden ist. Bei der Ermittlung des verbleibenden Kompensationsbedarfes ist die Regelung nach § 1a Abs. 3 BauGB zu berücksichtigen, wonach ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Die bisherige planungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet richtet sich im Wesentlichen nach den Darstellungen des Baunutzungsplans für Berlin vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) in Verbindung mit den Regelungen der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (BO 58) und den nach dem preußischen Fluchtliniengesetz von 1875 förmlich festgestellten und übergeleiteten Bau- und Straßenfluchtlinien. Eine förmlich festgestellte Straßenfluchtlinie befindet sich an der Ordensmeisterstraße. Baufluchtlinien sind im Plangebiet nicht förmlich festgesetzt. Es ist daher möglich, Gebäude direkt an der Straßenfluchtlinie bzw. an der Straße zu errichten. Der Baunutzungsplan stellt das gesamte Plangebiet als "beschränktes Arbeitsgebiet" dar. Es gilt die Baustufe IV/3. Zulässig ist im beschränkten Arbeitsgebiet dieser Baustufe eine Grundflächenzahl bis höchstens 0,5 bei und eine Baumassenzahl von 4,8. Für eine Teilfläche im nordwestlichen Teil des Plangebietes setzt der Bebauungsplan XIII-49-4 Straßenverkehrsfläche fest. Ein schmaler, als private Grünfläche festgesetzter Streifen entlang des Tempelhofer Damms ist mit einem Leitungsrecht zu belasten. Die Fläche darf nur mit leicht zu beseitigendem Pflaster oder flach wurzelnden Anpflanzungen versehen werden. Entlang der Ordensmeisterstraße und des Tempelhofer Damms sind Straßenbegrenzungslinien festgesetzt. Gemäß den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung ist für das geplante Sondergebiet eine Grundflächenzahl von 0,73 vorgesehen. Die für das Plangebiet bisher zulässige Grundflächenzahl wird damit überschritten. Vor diesem Hintergrund ist zu konstatieren, dass mit der Umsetzung des Vorhabens ein Eingriff in Natur und Landschaft verbunden ist. Eingriffs- / AusgleichsbilanzDer Verursacher eines Eingriffs ist gem. § 14a NatSchGBln verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen innerhalb einer zu bestimmenden Frist auszugleichen. Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. In Kapitel -, Seite 46 ff sind die in die Planung eingestellten Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft dargestellt. Im Rahmen einer vorhabenbezogen erstellten Eingriffs- / Ausgleichsbilanz wird unter Berücksichtigung dieser Maßnahmen sowie auf Grundlage einer Ermittlung der vorhabenbedingten Veränderungen der Flächenanteile der Biotoptypen und Nutzungen im Plangebiet der erforderliche verbleibende Ausgleichsbedarf festgestellt. Die Ergebnisse der Eingriffs-/Ausgleichsbilanz[53] sind nachfolgend zusammenfassend dargestellt. · Methodische VorgehensweiseAls Methodik zur Bilanzierung des Eingriffes wird das "Verfahren zur Ermittlung von Kostenäquivalenten"[54] auch so genanntes "Einfaches Verfahren" (gem. Ausführung in "Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin", Hrsg. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E) verwendet, das vor allem für die Anwendung bei kleinräumigen Vorhaben im Rahmen der Bauleitplanung entwickelt wurde. · Zusammenfassung der BilanzierungDer Eingriff in die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes wurde differenziert betrachtet, und zwar für –
die biotischen
Komponenten (Vegetationsflächen), –
die abiotischen
Komponenten (Neuversiegelung) und –
den Baumbestand. Die vorhandenen Biotopflächen (biotische Komponenten) von rd. 5.600 m² umfassen ca. 18 % des Vorhabengrundstückes. Sie liegen überwiegend an der Ordensmeisterstraße und damit in einem Bereich, in dem eine Bebauung auch ohne Bebauungsplanverfahren wahrscheinlich ist. Daher kann davon ausgegangen werden, dass bereits aufgrund der bestehenden planungsrechtlichen Situation ein Großteil der Biotopflächen bebaut werden darf. Auch unter Zugrundelegung des theoretischen Falls, dass die künftige Bebauung über das Gebiet gleichmäßig verteilt sind, käme man bei einer Grundflächenzahl von 0,5 auf mindestens 50 %, bei üblichen versiegelten Nebenflächen in einem Gewerbegebiet eher in den Bereich von bis zu 90 % der zulässigen Beseitigung dieser Vegetationsflächen. Gleichzeitig ist allerdings zu berücksichtigen, dass ein Erhalt des historischen Pflasters aufgrund des Denkmalrechtes durchsetzbar wäre und zudem ein Biotopflächenfaktor von 0,3 sicherzustellen wäre. Im Ergebnis wird daher davon ausgegangen, dass 80 % der durch das Vorhaben beeinträchtigten Vegetationsflächen bereits aufgrund der Festsetzungen des Baunutzungsplans und des Bebauungsplans XIII-49-4 beseitigt werden könnten. Insgesamt müssen im Zuge der Realisierung des Vorhabens auf dem Vorhabengrundstück 50 Bäume, die gem. Berliner Baumschutzverordnung unter Schutz stehen, gefällt werden. Aufgrund der Regelungen der Berliner Baumschutzverordnung wurde davon ausgegangen, dass, unabhängig von der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Bebauung, der Eingriff in den Baumbestand in der Größenordnung der Baumschutzverordnung in die Abwägung einzustellen ist. Aus der nach dem Baunutzungsplan zulässigen GRZ von 0,5 ergibt sich eine durch Gebäude überbaubare Fläche von 15.470 m² bei einer Grundstücksfläche von 30.941 m². Die zulässige Bebauung ist damit deutlich höher, als im Bestand (5.087 m²) vorhanden. Allerdings sind im Bestand weitere 5.996 m² auf dem Vorhabengrundstück vollständig versiegelt (Summe der Vollversiegelung: 11.083 m²), darüber hinaus sind weitere 13.663 m² teilversiegelt. Nach § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung von 1968 i.V.m. dem Bebauungsplan XIII-A werden zudem die Grundflächen von Nebenanlagen, sowie Anlagen, die nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, nicht auf die GRZ angerechnet. Nach den Darstellungen des Baunutzungsplans kann die versiegelte Fläche daher den Anteil von 50 % des Vorhabengrundstücks noch deutlich überschreiten. Darüber hinaus sind jedoch weitere Regelungen (Denkmalrecht, Landschaftsplan) zu berücksichtigen. Von der Zulässigkeit einer höheren Versiegelung als 50 % wird jedoch zur Ermittlung des Eingriffs nicht ausgegangen, da im Hinblick auf die Regelungen des Denkmalschutzes mit einem weitgehenden Erhalt des historischen Pflasters zu rechnen ist und in gewissem Umfang Realisierungsmöglichkeiten für den Biotopflächenfaktor von 0,3 gewährleistet bleiben müssen. Daher wird die aufgrund der zeichnerischen Festsetzungen durch Gebäude über eine GRZ von 0,5 hinausgehende bebaubare Fläche als bisher nicht zulässiger Eingriff in die abiotischen Komponenten des Naturhaushalts eingestuft. Auf dieser Grundlage wurden nach der oben dargestellten Vorgehensweise so genannte Kostenäquivalente ermittelt. Das Kostenäquivalent für den erforderlichen Ausgleich ergibt sich aus der Addition der entsprechenden Teilkostenäquivalente der Biotoptypen, Bäume und der Neuversiegelung. Das Kostenäquivalent stellt den für den Eingriff erforderlichen Kompensationsumfang unter Berücksichtigung des bereits auf Grundlage des geltenden Planungsrechtes zulässigen Eingriffes dar. Dem werden die für das Plangebiet festgesetzten Maßnahmen zur Begrünung und zum Anpflanzen gegenübergestellt. Die Berechnung ergibt folgende Teilkostenäquivalente und folgendes Kostenäquivalent:
Für das Vorhabengrundstück ergibt sich damit ein nicht im Plangebiet umsetzbares Ausgleichserfordernis im Umfang von 104.911,20 EUR. Über die dargestellten Ausgleichsmaßnahmen hinaus sind die Kompensationsmöglichkeiten für den Verlust der Biotope im Plangebiet weitgehend ausgeschöpft. Unter Umständen sind noch einzelne Baumpflanzungen möglich, die jedoch zu keiner vollständigen Kompensation führen. Eine vollständige Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft kann nur über zusätzliche Maßnahmen außerhalb des Plangebietes erreicht werden. Für die Eingriffe in Natur und Landschaft im öffentlichen Straßenland (Baumfällungen) wurde darüber hinaus ein im Plangebiet nicht ausgleichbarer Kompensationsbedarf im Wert von 19.852,00 EUR ermittelt. Ein Eingriff in die biotischen und abiotischen Komponenten erfolgt in diesem Bereich nicht. Insgesamt ergibt sich damit ein nicht im Plangebiet umsetzbares Ausgleichserfordernis im Umfang von 123.723,20 EUR. Der im Plangebiet nicht durchführbare Ausgleich erfolgt durch Maßnahmen außerhalb des Plangebietes, und zwar durch Finanzierung eines Teilbeitrages zur Sanierung des Klarensees im Alten Park (Entschlammung, Herstellung naturnaher Ufer) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, der im Durchführungsvertrag gesichert ist. Diese außerhalb des Vertragsgebiets vorgesehenen Maßnahmen werden vom Bezirk durchgeführt. Der Eingriff in Natur und Landschaft ist über diese Maßnahmen kompensiert. - In Betracht kommende anderweitige PlanungsmöglichkeitenStandortalternativenVorrangiges
Planungsziel ist die Wiederbelebung des Standortes am Hafen Tempelhof, bereits
aus diesem Grund scheiden andere Standorte als Alternative zur Umsetzung des
städtebaulichen Zieles aus. Zudem handelt es sich um einen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan, d.h. der Vorhabenträger verfügt über diesen Standort, sodass
aufgrund fehlender Verfügbarkeit anderer Grundstücke, auf denen der
Vorhabenträger sein Projekt realisieren könnte, Standortalternativen
ebenfalls nicht in Frage kommen. Die
Entwicklung zu einem Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums
an diesem Standort entspricht darüber hinaus den übergeordneten Planungszielen
und dem Interesse des Bezirksamtes, die Brachfläche einer adäquaten Nutzung
zuzuführen. BebauungsalternativenIm Rahmen
des Runden Tisches wurden verschiedene Möglichkeit der Nachnutzung des Geländes
erörtert (vgl. Kapitel - Entwicklung der Planungsüberlegungen, Seite 15). Eine Realisierung dieser Nutzungskonzepte ist aus
wirtschaftlichen Gründen gescheitert. Die
Entscheidung für eine modifizierte Nutzungsmischung mit einem höheren Anteil an
Einzelhandelsflächen bei gleichzeitiger Beibehaltung des Zieles einer
öffentlichen Zugänglichkeit des Areals (Außenflächen) ermöglicht eine Nutzung
der Brache, die gleichzeitig der Stärkung des Stadtteilzentrums am Tempelhofer
Damm dient und durch die Nutzung eines vorgenutzten Standortes zur Stärkung
der Innenentwicklung beiträgt und damit dem Grundsatz der Nachhaltigkeit
entspricht. Bereits im Vorfeld der Antragstellung wurden zudem mögliche Bebauungsalternativen zwischen dem Bezirksamt und dem Vorhabenträger erörtert. Aufgrund der Lage des Vorhabengrundstückes im Denkmalbereich ist die Variationsbreite einer möglichen Bebauung gering. Erhebliches Gewicht wurde einem Erhalt bzw. einer Wiederherstellung des Hafenbeckens in Anlehnung an die historische Kontur und einer weitestmöglichen Einsehbarkeit des Geländes und Erkennbarkeit des historischen Speichergebäudes vom Tempelhofer Damm aus eingeräumt. Dieses führte dazu, dass die Bebauung in diesen Bereichen nicht wesentlich über das Straßenniveau hinausragen darf. Auf einen ursprünglich an der Ecke Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße vorgesehenen Baukörper mit bis zu drei Geschossen wurde verzichtet. Gleichzeitig soll das Hafenbecken öffentlich zugänglich sein und auf den Molen parallel zum Teltowkanal aufgrund der übergeordneten Planung ein Grünzug entstehen, sodass eine umfangreiche Bebauung hier ausscheidet. Auf der östlichen Seite des Hafenbeckens ist eine höhere Bebauung als bisher mit bis zu 45,0 m über NHN aufgrund der Beeinträchtigung von Nachbarbelangen nicht möglich. Aus diesen Gründen verbleibt für den Schwerpunkt der Bebauung lediglich der Bereich an der Ordensmeisterstraße. Für die Gestaltung und Nutzung der Außenanlagen wurde im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens darüber hinaus ein Gutachterverfahren durchgeführt (vgl. Kapitel - Entwicklung der Planungsüberlegungen, Seite 15). Die verschiedenen Konzepte waren Gegenstand der Abwägung. Des Weiteren wurde geprüft, ob durch Beschränkung der Betriebszeiten des Parkhauses die Lärmbelastung der Nutzungen im Umfeld reduziert werden kann. Da in den Nachtstunden nur eine begrenzte Nutzung erfolgt (insbes. freizeitbezogene Nutzungen und Gastronomie) sind in den Nachtstunden weniger Stellplätze erforderlich, sodass das oberste Parkdeck ab 22.00 Uhr geschlossen werden muss. Eine entsprechende Regelung wurde in den Durchführungsvertrag aufgenommen. - Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der UmweltprüfungBodenuntersuchungen· Bodenuntersuchung auf dem ehemaligen SchrottplatzgeländeDie DOR Metallhandel GmbH beauftragte im August 2001 die TRION Bröge Enßlin Hopf PartG mit einer orientierenden Altlastenuntersuchung des Bodens auf dem Grundstück Tempelhofer Damm 227-235, und zwar für den östlichen Teil des Grundstückes, der zum Zeitpunkt der Untersuchung als Schrottplatz genutzt wurde und die westliche Mole. Es wurden 8 Kernrammbohrungen mit Endtiefen zwischen 3 und 5 m abgeteuft und in Anlehnung an die BBodschV beprobt. · Bodenuntersuchung auf dem HauptgrundstückIm Auftrag der Teltower Kreiswerke GmbH untersuchte die Angtec Analysen – und Gerätetechnik GmbH im Dezember 2002 das Areal des Grundstückes Tempelhofer Damm 227-235 (überwiegender Teil des Vorhabengrundstücks mit Ausnahme des östlich gelegenen Schrottplatzgeländes) auf mögliche Schadstoffbelastungen des Bodens. Zur Untersuchung wurden 6 Mischproben (aus dem Horizont 0-10 cm) aus unterschiedlich genutzten Teilflächen des Hafengeländes gebracht und entsprechend den Prüfwerten für Industrie- und Gewerbegrundstücke der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) auf folgende Parameter geprüft: Arsen, Blei, Cadmium, Cyanide, Chrom, Nickel, Quecksilber, Benzo(a)pyren, Hexachlorbenzol, Hexachlorcyclohexan, PCP und PCB untersucht. Zusätzlich wurden die Probeentnahmen der Verkehrsflächen auf Mineralölkohlenwasserstoffe untersucht. · Altlastenuntersuchung Hafen TempelhofErgänzend zu o.g. Bodengutachten wurde die Firma AIG Engineering Group beauftragt eine abschließende Bewertung der möglichen Gefahren für Schutzgüter entsprechend dem BBodSchG und WHG (Gefährdungsabschätzung) vorzunehmen. Die Feldarbeiten erfolgten vom Januar bis Mai 2003. Es wurden 10 Ramkernsondierungen und 3 Baggerschürfungen durchgeführt. Zusätzlich wurden 3 Grundwassermessstellen errichtet. Zur Beurteilung der Hafensedimente erfolgte die Sedimententnahme mittels 3 Rammkernsondierungen von einem Boot aus. Eine Inaugenscheinnahme der Bausubstanz hinsichtlich möglicher Schadstoffanteile erfolgte mittels Begehung und Untersuchung von Materialprobenahmen. Die chemischen Untersuchungsparameter orientieren sich an den für die die jeweiligen Medien (Boden, Sediment, Grundwasser) relevanten potenziellen Schadstoffen. Zusätzlich wurde eine repräsentative Auswahl von Bodenmaterialien einer vollständigen Analyse entsprechen der LAGA-Richtlinie 20 unterzogen. GrundwasseruntersuchungenNach Durchsicht des zuvor genannten Gutachtens der Firma AIG Engineering durch das Umweltamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg wurde selbige Firma im August September 2003 nochmals beauftragt, eine ergänzende Grundwasserbeprobung aus zwei Messstellen auf dem Hauptgrundstück zu entnehmen und nach Schwermetallen zu untersuchen. Im August 2005 wurde von der Firma BGC (Boden- und Grundwasser – Consulting GmbH), im Auftrag der Umweltverwaltung des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg von Berlin, aufbauend auf die zuvor genannten Gutachten ein ergänzendes Gutachten: "Quantifizierung des Schadstoffaustrages aus einem LCKW-Schaden[55] am Hafen Tempelhof in 12099 Berlin” für die Bodenbelastung im Bereich der östlichen Mole erstellt. Verkehrsplanerische StudieIn einer verkehrsplanerischen Studie wurde die innere und äußere Erschließungssituation für den Kunden- und Lieferverkehr des geplanten Einkaufszentrums untersucht. Gegenstand der Untersuchung waren die Qualität des Verkehrsablaufs im öffentlichen Straßenraum, insbesondere im Hinblick auf die Knotenpunktbereiche Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße sowie Parkhausein- und -ausfahrt und den Bereich der Abfertigungsanlagen, sowie die Ermittlung der erforderlichen Stellplatzzahl und des künftigen Verkehrsaufkommens für die Prognosezeitpunkte 2008 und 2015. Als schwierig erwies sich hierbei insbesondere die Prognose des Verkehrsaufkommens für den voraussichtlichen Zeitpunkt der Eröffnung des Vorhabens, da für das Jahr 2008 kein Netzmodell, die erforderliche Grundlage einer Prognose, vorlag. Schalltechnisches GutachtenZur Ermittlung der schalltechnischen Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurde unter Berücksichtigung der Daten der o.g. verkehrsplanerischen Studie für die frühzeitige Beteiligung ein schalltechnisches Gutachten erstellt, das aufgrund der fortgeschrittenen Planung überarbeitet und insbesondere um Aussagen zum Nacht-Zeitraum ergänzt wurde. Hierbei wurde auch die im Außenraum beabsichtigte gastronomische Nutzung berücksichtigt. Lufthygienisches GutachtenZur Ermittlung der lufthygienischen Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurde ein Gutachten erstellt, in dem Schadstoffimmissionen für die fünf Szenarien Istzustand, Nullfall 2008/2015 (Schadstoffbelastung in 2008/2015 ohne Realisierung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums) und Planfall 2008/2015 (Schadstoffbelastungen in 2008/2015 nach Realisierung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums) berechnet werden. Eingriffs-/Ausgleichsgutachten einschließlich Einzelbaum- und BiotoptypenkartierungEine erste Bestandsaufnahme der Biotoptypen und Kartierung der Einzelbäume, die gem. Berliner Baumschutzverordnung unter Baumschutz stehen, erfolgte im März 2006 am unbelaubten Gehölz. Eine ergänzende differenzierte Einschätzung der Vitalität der Bäume und der Bewertung der Biotoptypen erfolgte innerhalb der Vegetationsperiode im belaubten Zustand im Juli 2006. Die Zuordnung der Biotoptypen erfolgte nach der aktuell gültigen Biotoptypenliste Berlins.[56] - MonitoringDurch die Regelungen zur Umweltüberwachung nach § 4c BauGB und nach der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB wird die Gemeinde verpflichtet, die erheblichen Auswirkungen der Durchführung der Bauleitpläne auf die Umwelt zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Es war der ausdrückliche Wille des Gesetzgebers, keine Parallelstrukturen aufzubauen, sondern für das Monitoring bestehende Informationssysteme zur Umweltsituation hierfür zu nutzen und Doppelarbeit zu vermieden. Die zuständigen Fachbehörden sollen dem Plangeber die im Rahmen ihrer Tätigkeit ermittelten relevanten Daten zur Verfügung stellen. Das in Bezug auf das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren erforderliche Monitoring umfasst im Wesentlichen die Bodenbelastungen und die Lärmbelastung durch den motorisierten Verkehr auf den öffentlichen Straßen. Die in Teilen des Plangebietes vorhandenen Bodenbelastungen sind auch künftig zu überwachen. Dieses ist Gegenstand der Tätigkeit des bezirklichen Umweltamtes. Die beabsichtigte Entsiegelung auf der östlichen Mole ist dem FB Umwelt des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg anzuzeigen. Der FB Umwelt wird die in diesem Zusammenhang erforderlichen Maßnahmen, z. B. eine unterirdische Versiegelung der östlichen Mole, anordnen. Bereits angeordnet wurde der Erhalt von Grundwassermessstellen auf dem Vorhabengrundstück, die ebenfalls der Überwachung der Auswirkungen von potenziellen Bodenbelastungen dienen. Belastete Böden sind den fachgesetzlichen Regelungen entsprechend fachgerecht zu entsorgen. Hierüber ist ein Nachweis gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg zu erbringen. Auswirkungen auf den Menschen können insbesondere durch die im Umfeld des Plangebietes vorhandenen Lärmbelastungen hervorgerufen werden, die aus dem Verkehrsaufkommen auf den öffentlichen Straßen resultieren. Die entsprechende Umweltüberwachung erfolgt, aufgrund der komplexen Einflussfaktoren im Rahmen der üblichen Tätigkeit durch die Fachbehörde bei der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz. Ergänzend wird der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu Lärmmessungen nach Fertigstellung des Vorhabens verpflichtet, um den Effekt von lärmmindernden Maßnahmen zu überprüfen. Die Verpflichtung umfasst eine Messung des Verkehrslärms ½ Jahr nach Inbetriebnahme des Vorhabens sowie ein weiteres Mal im Jahr 2015. Die Messpunkte und Messreihen sind mit dem FB Umwelt abzustimmen. Zur Überwachung der Luftreinhaltung, die hier nicht als erheblich eingestuft wurde, besteht bereits ein Berlin weites Messnetz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, das prinzipiell für Monitoringzwecke geeignet ist. Allerdings werden im Ergebnis des lufthygienischen Beitrags zur Umweltprüfung keine erheblichen Auswirkungen auf die Luftqualität erwartet, sodass ein lufthygienisches Monitoring nicht erforderlich ist. - Allgemein verständliche ZusammenfassungIm Umweltbericht erfolgt im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB auf Grundlage einer Bestandsaufnahme und Bewertung des aktuellen Zustandes der Umwelt im Untersuchungsraum, eine Ermittlung der zu erwartenden vorhabenbedingten Umweltauswirkungen für die Schutzgüter: Mensch Boden, Wasser, Klima, Pflanzen/Tiere, Ortsbild, Kultur und Sachgüter. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hat eine Fläche von ca. 4,8 ha. Der Vorhabenträger beabsichtigt, auf der Fläche des Hafens Tempelhof ein modernes Zentrum mit Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Freizeiteinrichtungen auf einer Geschossfläche von insgesamt 62.750 m² zu realisieren. Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch Neubauten an der Ordensmeisterstraße sowie entlang des Tempelhofer Dammes und an der Grundstücksgrenze im Osten ergänzt. Hier soll ein Einkaufszentrum mit kerngebietstypischen Nutzungen entstehen. Ergänzend zu Einzelhandelsbetrieben sollen weitere gewerblich genutzte Flächen (z.B. Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur-, Sport-, Fitness- und Freizeiteinrichtungen sowie Büronutzungen in begrenztem Umfang) realisiert werden. Der Untersuchungsraum umfasst den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20VE Tempelhofer Hafen, sowie darüber hinaus gehende Bereiche, die im Hinblick auf zu erwartende bzw. mögliche Umweltauswirkungen im potenziellen Wirkraum des Vorhabens liegen. Diese Bereiche umfassen im Westen und Norden den Tempelhofer Damm und die Ordensmeisterstraße einschließlich der angrenzenden Wohnbebauung, im Osten die Randbereiche der angrenzenden Gewerbeflächen und im Süden den Teltowkanal. Die Darstellung der Bewertung der aktuellen Bestandsituation der Schutzgüter sowie die Darstellung der zu erwartenden Umweltauswirkungen erfolgt auf der Grundlage der durchgeführten Kartierungen und Fachgutachten. Im Anschluss daran werden Hinweise zu deren Vermeidung, Verminderung und Kompensation sowie Ausgleichsmaßnahmen, unter Berücksichtigung der Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan benannt. In Hinblick auf die geplante weitgehende Neugestaltung des Plangebietes bestehen nur in begrenztem Umfang Möglichkeiten zur Umsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich von Umweltauswirkungen. Diese beinhalten die – Erhaltung von Einzelbäumen, Neupflanzung von Bäumen und Neuanlage von Vegetationsfläche (Ausgleichs- und Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Pflanzen und Tiere) – Verwendung sickerfähiger Beläge (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Boden und Wasser) – Dachbegrünung (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Wasser, Klima / Lufthygiene, Pflanzen und Tiere) – Schutzmaßnahmen für gebäudebrütende Vögel (Ausgleich- und Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Tiere) – Maßnahmen zur Minderung der Lärmimmissionen (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Mensch) – Maßnahmen zur Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastung (Minderungsmaßnahme für das Schutzgut Mensch). Auch nach der Umsetzung der dargestellten Maßnahmen verbleiben nachteilige nicht vermeid- oder ausgleichbare Auswirkungen: eine Neuversieglung von 7.527 m², ein Biotopverlust von 2.933 m², ein Baumverlust von 57 Einzelbäumen die gem. BaumSchVO unter Schutz stehen, Auswirkungen auf lokalklimatische Verhältnisse durch Vegetationsverlust. Der Umfang der dafür erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen wird im Zuge der Eingriffsbilanzierung nach dem Verfahren zur Ermittlung von Kostenäquivalenten bilanziert und beträgt umgerechnet in Geldwert 124.763,20 Euro, davon entfallen 104.911,20 EUR auf das Vorhabengrundstück und 19.852,00 EUR auf Bäume im öffentlichen Straßenraum. Dieser Ausgleich erfolgt außerhalb des Plangebietes durch Maßnahmen, die im Durchführungsvertrag gesichert werden. Das Monitoring umfasst im Wesentlichen die Bodenbelastungen und die Lärmbelastung durch den motorisierten Verkehr auf den öffentlichen Straßen. Hinsichtlich der Bodenbelastungen, sowie der Luft- und Lärmbelastungen sind fachrechtliche Regelungen bzw. gesamtstädtische Überwachungsstrukturen vorhanden, die auch im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens genutzt werden können. Aufgrund des Einsatzes eines speziellen Asphalts ist eine darüber hinausgehende Überwachung der Wirksamkeit der Maßnahme erforderlich, die im Durchführungsvertrag gesichert wird. Abwägung und Begründung einzelner FestsetzungenDie Abwägung der einzelnen Festsetzungen erfolgt auf Grundlage der vorhergehenden grundsätzlichen Überlegungen. Im Folgenden wird die Abwägung bezogen auf die einzelnen Festsetzungen konkretisiert. Sie bezieht die Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung mit ein. - Art der Nutzung(zeichnerische Festsetzung) Im Plangebiet wird entsprechend des beabsichtigten Gesamtvorhabens eine Mischung von Einzelhandel, kulturellen Nutzungen, Dienstleistungen und Freizeiteinrichtungen verschiedener Art ermöglicht. Gemäß den vorhergehend dargestellten Zielen und der Funktion des Gebietes wird als Art der Nutzung sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 der Baunutzungsverordnung festgesetzt. Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes ist erforderlich, um die städtebaulichen Ziele zu erreichen und die notwendige Konfliktbewältigung zu gewährleisten. Die Schwerpunkte der einzelnen Nutzungen sind unter Berücksichtigung der spezifischen städtebaulichen Situation räumlich ungleich verteilt. Während an der Ordensmeisterstraße und dem Tempelhofer Damm die Einzelhandelsnutzung dominiert, soll sie auf der östlichen Mole nur eine eingeschränkte Bedeutung haben. Hier, auf den begrünten Molen und im Hafenbecken liegt der Schwerpunkt bei freizeitbezogenen und gastronomischen sowie kulturellen Angeboten. Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes ist auch notwendig, weil sich die angestrebte Nutzungsmischung in diesem Bereich von den Gebietstypen der §§ 2 bis 9 BauNVO wesentlich unterscheidet. Insbesondere die zur angemessenen Beurteilung der Auswirkungen auf die gesamtstädtische Zentrenstruktur notwendige Begrenzung der Verkaufsfläche ist ein wesentlicher Aspekt für die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes. Darüber hinaus werden im sonstigen Sondergebiet selbstständige Büro- und Verwaltungsgebäude nicht zugelassen, sodass die Festsetzung eines Kerngebietes nicht möglich ist. Die Festsetzung des sonstigen Sondergebietes mit der Zweckbestimmung "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum" ist eine Festsetzung im Sinne von § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO, da ergänzend zum Einkaufszentrum auch ein multifunktionaler Charakter durch die funktionelle Zusammenfassung bestimmter, aufeinander bezogener Anlagen, die im Zulässigkeitskatalog bestimmt sind, erfolgt. Ergänzend zu Einzelhandelsbetrieben sind im sonstigen Sondergebiet Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Dienstleistungsbetriebe, Einrichtungen der Gastronomie sowie bestimmte Vergnügungsstätten zulässig. Nicht zulässig sind Vergnügungsstätten zur Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche Vorführungen, da diese dem Ziel der Aufwertung des Standortes widersprechen. Das Hafenbecken soll in Anlehnung an seine historische Kontur rekonstruiert werden. Die westliche Mole wird hierzu wieder in Anlehnung an die historische Kontur, die noch anhand der ursprünglichen Flurstücksgrenze nachvollziehbar ist, hergestellt. Darüber hinaus wird die nachträglich erfolgte Erweiterung des Hafenbeckens im nordwestlichen Bereich wieder rückgängig gemacht. Die Wasserfläche des Hafens wird in die künftige Nutzung integriert. Hier sind Stege, Pontons, Liegeplätze sowie Veranstaltungsschiffe (z. B. Restaurant-/ Gastronomieschiffe) und / oder Veranstaltungsbühnen (als Pontons oder Veranstaltungsschiff) möglich. Art und Umfang der Nutzung (Flächenbilanz)
Bezugshöhe
dieser Flächenbilanz ist das Geländeniveau des Hafens. Sonstiges Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum"(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzungen 1.1) Im sonstigen Sondergebiet soll ein Zentrum für Handel, Dienstleistung, Kultur und Freizeit, d.h. ein Einkaufszentrum mit großzügigen Mall-Flächen, Dienstleistungsbetrieben und gastronomischen Angeboten, die ergänzt werden durch kulturelle Nutzungen sowie Einrichtungen der Freizeit-, Sport- und Wellnessbranche, entstehen. Einzelhandel in Kombination mit freizeitbezogenen Nutzungen
gehört zu den typischen Nutzungsarten in städtischen Zentren. Einzelhandel
hat eine erhebliche Bedeutung für die Attraktivitätssteigerung des Bereiches
und bildet den Schwerpunkt der Nutzungen. Die
zulässige Fläche für Einzelhandel im Bereich dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplans wird aus gesamtstädtischen und städtebaulichen Erwägungen
heraus auf eine Verkaufsfläche von maximal 19.500 m² in Einzelhandelsbetrieben
beschränkt. Ein wesentlicher Grund hierfür ist das Ziel, eine einseitige
Nutzung des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums im
besonderen Stadtteilzentrum am Tempelhofer Damm zu vermeiden. Die Verkaufsfläche umfasst alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen der einzelnen Einzelhandelsbetriebe im Einkaufszentrum, einschließlich der innerhalb der Einzelhandelsbetriebe liegenden Gänge, Treppen, Kassenzonen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Freiflächen. Zur Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe zählen auch für den Kunden zugängliche Lagerflächen sowie Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, ferner der Kassenvorraum, einschließlich des Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials sowie der Windfang. Freiflächen von Einzelhandelsbetrieben zählen zu den Verkaufsflächen, soweit sie dauerhaft bzw. saisonal und nicht nur kurzfristig (maximal 30 Tage im Jahr) für den Verkauf genutzt werden. Nicht zu den Verkaufsflächen gehören die Verkehrsflächen der Mall (Ladenstraße), auch wenn diese temporär für wechselnde Verkaufsausstellungen auf nicht mehr als 500 m² genutzt werden, Flächen für die Gastronomie, Flächen für die Lebensmittelzubereitung, die von Kunden zwar einsehbar sind, die jedoch durch Glasscheiben und Türen vollständig von den Verkaufsräumen und Thekenbereichen abgegrenzt sind, Flächen für Dienstleistungsbetriebe, Flucht-, Liefer- und Rettungswege, die nicht bzw. nur im Notfall für den Kunden zugänglich sind sowie die Platzflächen außerhalb des Einkaufszentrums, auch wenn dort Wochenmärkte (bis zu zweimal pro Woche) oder ähnliche temporäre Veranstaltungen (an bis zu 30 Tagen pro Jahr) stattfinden. Die Verkehrsflächen der Mall werden gegenüber den Flächen der Einzelhandelsbetriebe in der Regel durch bewegliche Türen, die nach Geschäftsschluss geschlossen werden, abgegrenzt. Soweit jedoch Teilflächen der Mall vor den Einzelhandelsbetrieben dauerhaft (mehr als 30 Tage im Jahr) oder in einer Tiefe von mehr als 1,50 m für die Warenpräsentation der Mieter genutzt werden, gehören diese Teilflächen zu den Verkaufsflächen. Die Platzflächen außerhalb des Einkaufszentrums gelten jedoch dann und insoweit als Verkaufsflächen, als dort dauerhaft Verkaufsstände für im Einkaufszentrum angesiedelte Einzelhandelsbetriebe eingerichtet und betrieben werden. Eine differenzierte Regelung der Sortimente erfolgt – hier im besonderen Stadtteilzentrum – nicht. Eine Sortimentsbegrenzung als planerische Feinsteuerung kommt insbesondere in Betracht, um aus städtebaulichen Gründen Standorte von innenstadtrelevanten Einzelhandelsbetrieben vor Standorten am Stadtrand und in Gewerbebetrieben abzusichern, d.h. zum Schutz des besonderen Stadtteilzentrums vor negativen Beeinträchtigungen. Da es sich hier um einen Standort in Zentrumslage (vgl. Kapitel - Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, Seite 9) handelt, ist kein zwingendes Erfordernis für eine ergänzende Festsetzung herzuleiten. Eine dem Differenzierungsgrad im 2002 erstellten Gutachten[57] entsprechende Zuweisung einzelner Sortimentsbereiche auf verschiedene Standorte innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums erscheint städtebaulich eher problematisch. Derart differenzierte Festsetzungen setzen voraus, dass städtebauliche Gründe dafür angeführt werden können, dass innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums an einem bestimmten Standort bestimmte Warengruppen der zentrenrelevanten Sortimente nicht angeboten werden dürfen, die einem anderen Teil des Stadtteilzentrums vorbehalten sind. Damit würde eine Überdifferenzierung geschaffen, die das Instrument der Bauleitplanung überfordert. Der Bebauungsplan würde innerhalb des Zentrums erheblich in das Marktgeschehen eingreifen und somit die Flexibilität, die erforderlich ist, um auf neuere Entwicklung in der Einzelhandelsbranche zu reagieren, erheblich einschränken. Dies wäre einer langfristigen Stärkung des gesamten Zentrums nicht dienlich. Vielmehr muss der in der Bauleitplanung vorgegebene Rahmen für die vorgesehenen Nutzungen auch langfristig tragfähig sein. Auch soweit weitere Sortimentsbeschränkungen im Rahmen der Festsetzungen eines Sondergebiets zulässig sind, muss nicht von gegebenen Möglichkeiten vollständig Gebrauch gemacht werden. Der Plangeber bestimmt im Rahmen seiner planerischen Gestaltungsfreiheit, welches Maß an Konkretisierung von Festsetzungen der jeweiligen Situation angemessen ist. Er kann dabei auch eine gewisse planerische Zurückhaltung üben (vgl. BVerwG, NVwZ 1998, 659). Da sich das Vorhaben am Hafen Tempelhof innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums befindet, ist eine weitere Differenzierung, welche Sortimente an diesem Standort angeboten werden dürfen, etwa um insoweit einen Wettbewerb zwischen verschiedenen Standorten zu verhindern, nicht vorgesehen. Die Verteilung der Warenangebote innerhalb des Zentrums wird deshalb nicht durch Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans geregelt. Auf dem Vorplatz am Tempelhofer Damm sind temporäre Marktnutzungen wie Wochenmärkte oder Weihnachtsmärkte einschließlich der erforderlichen technischen Ausstattung der Vorplatzfläche möglich, die zur Belebung der Außenflächen beitragen. Die Belieferung soll vom Tempelhofer Damm aus erfolgen. Detailregelungen erfolgen im Durchführungsvertrag. Dienstleistungsbetriebe zählen untrennbar zu den Nutzungen eines Einkaufszentrums. Vorrangig entsprechen publikums- und endverbraucherorientierte Dienstleistungen beispielsweise Reisebüros, Banken, Friseurbetriebe oder Reinigungen dem Charakter des sonstigen Sondergebietes. Gastronomische Angebote sind ein wichtiger Baustein des Konzeptes und mittlerweile etablierter Bestandteil vieler Einkaufszentren. Hierbei kann es sich beispielsweise um Restaurants mit Sitzplätzen oder Imbiss-ähnliche Betriebe handeln. Neben dem ausschließlich der Versorgung dienenden Einkauf (Routineeinkäufe) hat sich in den vergangenen Jahren ein verändertes Verbraucherverhalten herausgebildet. Hierbei spielt die Verknüpfung von Einkaufen und Freizeiterlebnis eine wichtige Rolle. Daher zählen auch Einrichtungen der Kultur, Unterhaltungs- und Freizeitbranche sowie Vergnügungsstätten zu den zulässigen Nutzungen. Wichtige ergänzende Nutzungen sind Einrichtungen der Sport-, Fitness-, Gesundheits- und Wellnessbranche. Die im sonstigen Sondergebiet zulässigen Nutzungen müssen aufgrund ihrer Nutzungsscharakteristika und der städtebaulichen Struktur nicht zwingend nur über das Einkaufszentrum erreichbar sein. Sie können auch über separate Zugänge verfügen, und sind damit unabhängig von den Öffnungszeiten des Einkaufszentrums nutzbar. Insbesondere in den oberen Geschossen des Speichergebäudes und auf der östlichen Mole sind Nutzungen vorgesehen, die unabhängig vom eigentlichen Einkaufszentrum zugänglich sein werden. Hierbei handelt es sich um kulturelle und freizeitbezogene Nutzungen und / oder Einrichtungen der Gesundheits- und Wellnessbranche. Zulässig sind auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Selbstverständlich sind auch ergänzende Nutzungen, die im Zusammenhang mit den zulässigen Nutzungen stehen, zulässig. Hierzu zählen sowohl das Center-Management, als auch Büro- und Verwaltungsnutzungen, die für den Betrieb der einzelnen zulässigen Nutzungen erforderlich sind. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind im gesamten sonstigen Sondergebiet ausnahmsweise zulässig. Eine darüber hinausgehende Wohnnutzung wird im Hinblick auf den möglichen Störgrad durch die anderen zulässigen Nutzungen nicht zugelassen. EinzelhandelsuntersuchungIm Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens wurde eine Einzelhandelsuntersuchung durchgeführt. Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist demnach im Vergleich zu den relevanten Wettbewerbsstandorten schwach positioniert; das Zentrum am Tempelhofer Damm, hat in den letzten Jahren an Stellenwert eingebüßt. "Insbesondere fehlt es dem Einkaufsbereich Tempelhofer Damm an qualifizierten Angeboten, die das vorhandene Angebotsspektrum, das – neben Karstadt – vor allem auf die Grundversorgung abzielt, im Fachmarkt-/Fachgeschäftssegment ergänzt. Unter diesen Aspekten ist eine Stärkung des Einkaufsbereiches Tempelhofer Damm durch zeitgemäße Angebote nicht nur sinnvoll, sondern auch zwingend erforderlich, um im Bezirk adäquate Versorgungsstrukturen zur Verfügung zu stellen."[58] "Zentraler Bearbeitungspunkt des Gutachtens ist es aufzuzeigen, ob aufgrund der EKZ-Planung am Tempelhofer Hafen zentrale relevante Versorgungszentren im Bezirk Tempelhof-Schöneberg sowie den angrenzenden Bezirken beeinträchtigt werden. So wird ... zu den möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen für den relevanten Einzelhandel (Stichwort: Umsatzumverteilungs- und -umlenkungsprozesse) in den relevanten Wettbewerbs- bzw. Betrachtungsstandorten in Form von Modell-Rechnungen sowie zu möglichen städtebaulichen Auswirkungen (Stichwort: 'Umstrukturierung') als Folge von Betriebsaufgaben, induziert durch Umsatzumverteilungseffekte, gutachterlich Stellung genommen. Untersuchungsrelevant sind vereinbarungsgemäß die folgenden zentralen Standorte: - Tempelhofer Damm (Besonderes Stadtteilzentrum), - Schloßstraße (Hauptzentrum), - Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße (Stadtteilzentrum), - Mehringdamm/Hallesches Tor (Stadtteilzentrum), - Hermannplatz/Kottbusser Damm/Karl-Marx-Straße (bipolares Hauptzentrum), - Johannisthaler Chaussee (Stadtteilzentrum) und - Mariendorfer Damm (Ortsteilzentrum)."[59] "Unter Berücksichtigung der spezifischen Situation des Mikro-Standortes, der relevanten bestehenden und perspektivischen Wettbewerbssituation sowie der spezifischen generellen Leistungsfähigkeit der im Branchen- und Besatzmix des Einkaufszentrums ’Tempelhofer Hafen’ vorgesehenen Einzelhandelsunternehmen (gemäß der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Aufstellung der Mietflächen vom 13. März 2006) haben die Gutachter für die geplante Centeranlage in Berlin-Tempelhof einen Brutto-Zielumsatz (inkl. MwSt.) geschätzt." Die zum Zeitpunkt der Untersuchung absehbaren Nutzungen, entsprechen einem typischen Branchenmix eines entsprechenden Einkaufszentrums. Hinsichtlich dieser Umsatzannahme des Vorhabens im Plangebiet "sowie der hierauf aufbauenden Verträglichkeitsuntersuchung wurde seitens der Gutachter dabei ausdrücklich eine hohe ’Messlatte’ im Sinne einer 'Worst-Case-Betrachtung' angesetzt, d.h. dass nach dem Prinzip der Vorsicht für die geplante Verkaufsfläche ein relativ hoher Umsatzwert als maximale Berechnungsgrundlage dient." [60] "Basierend auf dem für das geplante Einkaufszentrum ’Tempelhofer Hafen’ angenommenen Brutto-Zielumsatzvolumen (inkl. Mehrwertsteuer) in Höhe von max. rd. 81,9 Mio. Euro p.a. stellt sich die anzunehmende Situation der Umsatzrekrutierung für das Einzugsgebiet im Rahmen einer Modellrechnung wie folgt dar: - Ein wesentlicher Umsatzposten, der im Hinblick auf mögliche Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen zu benennen ist, besteht in diesem Fall aus der Rückgewinnung von derzeit aus dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg abfließender Kaufkraft. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass im Bezirksgebiet Tempelhof-Schöneberg eine Unterversorgung zu konstatieren ist, aus der erhebliche Kaufkraftabflüsse (u.a. zur Schloßstraße, zu den ’Gropius Passagen’, in die City West und in das südliche Umland) resultieren dürften. Diese Kaufkraftabflüsse dürften hinsichtlich ihrer räumlichen Orientierung sehr weit über das Berliner Stadtgebiet und Umland streuen und hinsichtlich ihrer (teilweise möglichen) Rückgewinnung im Bezirksgebiet selbst umverteilungsneutral zu bewerten sein. Explizit werden diese anzunehmenden Umsatzumverteilungen für die vier folgenden Standortbereiche/Zentren untersucht und dargestellt: - Schloßstraße (Hauptzentrum), - Mehringdamm/Hallesches Tor (Stadtteilzentrum), - Hermannplatz/Kottbusser Damm/Karl-Marx-Straße (bipolares Hauptzentrum) und - Johannisthaler Chaussee (Stadtteilzentrum). - Weitere Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen sind im Bezirksgebiet selbst zu erwarten, die für die folgenden Standortbereiche/Zentren aufgezeigt werden - Tempelhofer Damm (Besonderes Stadtteilzentrum), - Kaiser-Wilhelm-Platz/Hauptstraße (Stadtteilzentrum) und - Mariendorfer Damm (Ortsteilzentrum)."[61] Im Ergebnis stellen die Gutachter die folgenden einzelnen Sachverhalte fest: - "Nach den Modellrechnungen werden in den sieben untersuchungsrelevanten Zentren insgesamt rd. 44,7 bis 49,7 Mio. Euro umverteilt, was gemessen an dem dort insgesamt getätigten Umsatzvolumen von rd. 1,48 Mrd. Euro einer gesamten durchschnittlichen Umverteilungsquote von rd. 3,0 bis 3,4 % entspricht. Damit werden rd. 55 bis 61 % des prospektiven Zielumsatzes der geplanten Centeranlage in den untersuchungsrelevanten Zentren umverteilt, wobei die Auswirkungen auf diese Standortlagen in der Modellrechnung unter dem Aspekt einer Worst Case Betrachtung etwas übergewichtet werden. Mit anderen Worten: Hier wird der ungünstigste Fall dargestellt. -
Die höchsten prozentualen Umsatzumverteilungen
werden angesichts der räumlichen Nähe erwartungsgemäß für das besondere
Stadtteilzentrum Tempelhofer Damm selbst zu erwarten sein. Die absolute
Umsatzumverteilung bewegt sich dort gemäß den Modellrechnungen in einer Spanne
von rd. 11,2 bis 12,4 Mio. €, was – bezogen auf den derzeitigen
Umsatz von rd. 122,2 Mio. € p.a. – einer Umverteilungsquote von rd.
9,1 bis 10,1 % entspricht. -
Auch die zu erwartenden durchschnittlichen
Raumleistungen des bestehenden Einzelhandels (unter Berücksichtigung der
Umsatzumverteilungen) von rd. 3.900 Euro/m² VKF zeigen, dass hier im Berliner
Vergleich keinesfalls unübliche Werte erreicht werden und somit auch unter betriebswirtschaftlichen
Aspekten keine 'kritischen' Werte erreicht werden. - Auch die zu erwartenden Umverteilungsquoten für das Ortsteilzentrum Mariendorfer Damm (Umverteilungsquoten von insgesamt rd. 7,0 - 7,7 %) sind als recht hoch einzuschätzen, da der Mariendorfer Damm exakt die Achse markiert, die für das Einzugsgebiet des Einkaufsbereiches Tempelhofer Damm (zukünftig mit EKZ ’Tempelhofer Hafen’) maßgeblich ist. Allerdings liegen die absoluten Werte der Umverteilung auf sehr niedrigem Niveau (insgesamt max. 1,2 Mio. € - das entspricht gerade einmal einem Drittel des Umsatzes eines üblichen Lebensmittel-Discounters), sodass trotz der warengruppenspezifischen Umverteilungsquoten von bis zu 15,4 % (in den textilen Sortimenten) keine Gefährdung der für ein Ortsteilzentrum maßgeblichen Nahversorgungssituation zu erwarten ist. -
In den übrigen untersuchungsrelevanten Zentren
bewegen sich die zu erwartenden Umverteilungsquoten auf einem niedrigen
einstelligen Niveau. Hierbei reicht die Spanne (jeweils Maximalwerte) von rd.
0,5 % (Mehringdamm / Hallesches Tor) bis rd. 2,9 % (Schloßstraße - warengruppenspezifisch
bis max. 5,0 %) sodass auch hier nach geltenden Maßstäben keine städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten sind."[62] Die Gutachter kommen abschließend zu dem Gesamtergebnis, dass "mit den aufgezeigten rechnerischen Umsatz-Umverteilungsquoten in Folge der geplanten Etablierung eines rd. 19.500 m² VKF großen Einkaufszentrums der Schwellenwert von 10 %, ab denen mögliche städtebauliche Auswirkungen nicht auszuschließen sind, nahezu in allen untersuchten Zentren deutlich unterschritten wird, zumal wenn man berücksichtigt, dass der angenommene Zielumsatz und die Modellrechnung ein 'Worst-Case-Szenario' darstellen." Insgesamt stellen die Gutachter fest, dass die höchsten Umsatzeinbußen im Bereich Tempelhofer Damm - bis zu insgesamt rd. 10,1 % mit warengruppenspezifisch teilweise höheren Werten selbst (vgl. 2. Spiegelstrich auf S. 21) - zu erwarten sind, dieses aber durch den erheblichen Bedeutungsgewinn für das Zentrum insgesamt mehr als aufgewogen wird. Eine wie auch immer geartete Gefährdung der bestehenden einzelhändlerischen und städtebaulichen Strukturen in den übrigen untersuchungsrelevanten Standortlagen / Zentren durch die Neuetablierung des geplanten Einkaufszentrums kann angesichts der teilweise sehr geringen absoluten Umverteilungsvolumina und der überwiegend sehr geringen Umverteilungsquoten ausgeschlossen werden." [63] Wasserfläche(zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzung 1.2) Die – insbesondere freizeitbezogene und kulturelle – Nutzung der Wasserfläche ist ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtkonzeptes. Die Hafen- und Wasserfläche wird stärker einer öffentlichen Nutzung zugänglich gemacht als im bisherigen Bestand. Zur Erarbeitung von Vorschlägen für potenzielle Nutzungen wurde im Sommer 2006 ein Gutachterverfahren zu den Außenanlagen durchgeführt, in dessen Rahmen auch Vorschläge für die wasserseitige Nutzung unterbreitet wurden. Mit dem Entwurf des 1. Preisträgers, der Grundlage der weiteren Realisierungsplanung und der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, wird das Konzept eines Stadthafens mit einem vielfältigen Angebot verfolgt. Es wurde vorgeschlagen, im Hafenbecken umlaufend hafentypische Anlegestege anzuordnen und die Nutzbarkeit der Wasserfläche über flexibel einsetzbare Pontons weiter zu erhöhen. Die Anforderungen des Denkmalschutzes wurden über einen deutlichen Abstand zwischen Stegen und bestehender Hafenkante umgesetzt. Liegeplätze und Veranstaltungsschiffe tragen zur Belebung des Hafenbeckens bei. Dementsprechend sind innerhalb der Wasserfläche mit der Zweckbestimmung "Freizeit, Erholung und Kultur" wasserseitige Nutzungen zugelassen. Entsprechend dem gegenwärtigen Planungsstand handelt es sich um Steganlagen, Pontons, Liegeplätze für Sportboote sowie dauernd verankerte Gastronomie- und Veranstaltungsschiffe. Um eine Verbindung für Fußgänger zwischen den Molen zu ermöglichen, wird eine Handkurbelfähre zugelassen. Darüber hinaus ist es aus schifffahrtstechnischen Gründen erforderlich, die Liegestelle eines Arbeitsschiffes des Wasser- und Schifffahrtsamtes im Hafenbecken zuzulassen. Die Sicherung eines Mindestumfangs an wasserseitigen Nutzungen auf 10 % der Wasserfläche erfolgt im Rahmen des Durchführungsvertrages. Damit die Wasserfläche gleichzeitig als prägendes Element erkennbar bleibt, wird der Umfang dauerhafter Nutzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan auf 25 % der privaten und planfestgestellten Wasserfläche begrenzt. Da die Wasserfläche auch durch die Liegestelle des Wasser- und Schifffahrtsamtes genutzt wird, ist es gerechtfertigt und erforderlich, auch die planfestgestellte Wasserfläche als Berechnungsgrundlage mit heranzuziehen, da ansonsten für die übrigen Nutzungen zu wenig Fläche verbleiben würde. Für die Realisierung der einzelnen Nutzungen ist ergänzend eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich. - Maß der NutzungDer vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt im sonstigen Sondergebiet Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum bauliche Anlagen durch die Ausweisung der Grundflächen mittels Baugrenzen unter Angabe der zulässigen Oberkanten als Höchstmaß sowie der zulässigen Geschossfläche (Baukörperausweisung) fest. Geschossfläche (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 2.4) Insgesamt sind im Plangebiet künftig 62.750 m² Geschossfläche zulässig. In dieser Fläche enthalten sind sowohl die Flächen für Stellplätze in Vollgeschossen (Geschosshöhe von bis zu 3,2 m und damit über der Grenze von 2,3 m), als auch die Flächen für gastronomische Nutzungen auf den Molen (zur Zusammensetzung der Geschossfläche vgl. Kapitel - Kurzdarstellung der Inhalte und wichtigsten Ziele und Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, Seite 19). Die Geschossflächenzahl liegt damit im sonstigen Sondergebiet bei 2,0. Die durch § 17 Abs. 1 BauNVO zulässige Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 2,4 für sonstige Sondergebiete wird damit nicht überschritten. Typisch für
Einkaufszentren ist es, dass die Geschosshöhe in Teilbereichen, z.B. in den
Mall-Flächen, eine Höhe von 3,5 m überschreitet. Diese Flächen gehen aufgrund
der Tatsache, dass eine maximale Oberkante für die Gebäude festgesetzt wird,
gemäß der Baunutzungsverordnung nur einfach, d.h. als ein Geschoss, in die
Berechnung der Geschossfläche ein. Aufgrund der Nutzungen im sonstigen Sondergebiet ist mit einem großen Umfang an Technik-Flächen zu rechnen (teilweise Vollklimatisierung mit einem damit verbundenen hohen Technik-Anteil). Der Umfang erforderlicher Technik-Flächen ist für das sonstige Sondergebiet zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht sicher prognostizierbar. Gleichzeitig soll das Erfordernis von Technikflächen nicht zu einer übermäßigen Reduktion der angestrebten Nutzflächen führen. Daher werden diese Flächen nicht auf die zulässige Geschossfläche angerechnet. Da die Technikgeschosse voraussichtlich als Staffelgeschosse im Sinne der Bauordnung für Berlin einzustufen sind, hat die Festsetzung im Wesentlichen klarstellenden Charakter. Da es sich bei den potenziellen Nutzungen auf der
Wasserfläche um spezielle Anlagen handelt, die sich nicht auf dem Baugrundstück
befinden und deren Geschossfläche zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht abschließend
bestimmbar ist, sind etwaige Geschossflächen dieser Nutzungen nicht enthalten.
Darüber hinaus ist für diese Nutzungen eine gesonderte wasserrechtliche Genehmigung
erforderlich. Grundfläche Städtebauliches Ziel ist es, das Hafengelände einer langfristig tragfähigen Nutzung zuzuführen, bei denen auch die öffentlichen Interessen angemessen berücksichtigt werden. Grundlage der neuen Nutzung ist ein städtebauliches Konzept, mit dem eine Bebauung von Teilflächen einhergeht. In die Abwägung der Festsetzung der überbaubaren Fläche ist auch der künftige Versiegelungsgrad im Plangebiet eingegangen, der wie in der gegenwärtigen Situation auch künftig hoch sein wird. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen als Baukörperfestsetzung, zum Teil als erweiterte Baukörperfestsetzung festgesetzt, d.h., die überbaubare Grundstücksfläche entspricht der maximal zulässigen Grundfläche der baulichen Anlagen. Die so durch die Planzeichnung konkret bestimmte Fläche der Baukörper ist eine Festsetzung im Sinne des § 16 BauNVO zur Bestimmung des Maßes der Nutzung und Berechnungsgrundlage für die Grundflächenzahl (GRZ) gem. § 19 BauNVO; zudem legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. Aus diesen Festsetzungen resultiert für das
Vorhabengrundstück eine GRZ von 0,73. Die durch § 17 Abs. 1 BauNVO
zulässige Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung hinsichtlich der GRZ von
0,8 wird damit eingehalten. Unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte und der Abwägung einer tragfähigen künftigen Nutzung gegenüber einer umfangreicheren Entsiegelung und Begrünung wurde eine Entscheidung zugunsten des vorgestellten Konzeptes getroffen. Hierbei ist auch die Festsetzung des Biotopflächenfaktors von 0,3 durch den für das Plangebiet geltenden Landschaftsplan in die Abwägung eingegangen, auch wenn in die Berechnung des Biotopflächenfaktors auch überbaubare Flächen (z. B. Dachbegrünung) eingerechnet werden. Dieses geschah auch im Hinblick darauf, dass die Außenanlagen nach Umsetzung des Konzeptes insgesamt besser nutzbar sind. Zudem wird die öffentliche Zugänglichkeit gesichert, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht gegeben ist. Berücksichtigt wurde auch, dass die Wasserfläche des Hafens, die aus formellen Gründen nicht in die Berechnung der GRZ einbezogen werden kann (Die Wasserfläche zählt, obwohl sie Teil des privaten Grundstückes ist, nach der Baunutzungsverordnung nicht zum Bauland, das die Berechnungsgrundlage der Grundflächenzahl bildet), dazu beiträgt, dass nicht der Eindruck einer hochverdichteten Bebauung entsteht. Baugrenzen und Gebäudehöhen / Bauweise (zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzungen 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 und 3.5) Die Baugrenzen und Gebäudehöhen orientieren sich an dem mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg abgestimmten städtebaulichen Konzept und den in Kapitel 0 dargelegten städtebaulichen Zielen. Die Baugrenzen ermöglichen gegenüber dem konkreten Vorhaben in der Regel einen geringfügigen Spielraum von weniger als einem Meter. An städtebaulich bedeutenden Stellen, insbesondere der Eingangssituation an der Ecke Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße und am Westgiebel des Speichergebäudes wurde auf diesen Spielraum verzichtet. Für den Solitär zwischen Hafenbecken und Tempelhofer Damm erfolgt die Festsetzung eines Baufeldes, innerhalb dem ein skulpturaler Baukörper errichtet werden soll. Die Oberkanten der Gebäude werden bezogen auf Meter über NHN festgelegt. Die Notwendigkeit einer Festsetzung in Metern über NHN ergibt sich aus den erheblichen Geländeunterschieden im Plangebiet. An der Ordensmeisterstraße wird ein Baukörper mit einer Höhe von 55,0 m über NHN, dieses entspricht etwa einer Höhe von 12,5 bis 15 m über dem Gehwegniveau, zugelassen. Damit wird eine räumliche Schließung des Straßenraumes erreicht. Die Gestaltung der Fassade ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Hierzu werden im Durchführungsvertrag Regelungen getroffen werden, die eine lang gestreckte monotone Fassadenstruktur verhindern. Dachaufbauten, die ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen dienen (z. B. Treppenhauskerne, Aufzugsüberfahrten, Lüftungs- / Klimaanlagen), sind im Gebäudeteil an der Ordensmeisterstraße unter bestimmten Voraussetzungen oberhalb der zulässigen Oberkante von 55,0 m über NHN zulässig. Dachaufbauten zur Aufnahme technischer Einrichtungen wie Lüftungs-/ Klimaanlagen dürfen eine Höhe von 60,5 m über NHN nicht überschreiten und müssen im Bereich vor dem historischen Speichergebäude einen Abstand von mindestens 10,5 m von der dem öffentlichen Straßenland zugewandten Baugrenze sowie einen Abstand von mindestens 15 m vom denkmalgeschützten Speichergebäude haben, durch den eine mögliche Beeinträchtigung minimiert wird. Sie sind damit so angeordnet, dass sie von der Ordensmeisterstraße nicht erkennbar sind. Im neuen Gebäudeteil östlich des Speichergebäudes beträgt der Mindestabstand der Dachaufbauten von der Ordensmeisterstraße 6,0 m. Um die Sichtbarkeit der Dachaufbauten vom Tempelhofer Damm aus zu minimieren, wird darüber hinaus ein Mindestabstand von der östlichen Straßenbegrenzungslinie des öffentlichen Straßenlandes festgelegt. Eine weitere Verschiebung ist aus technischen Gründen nicht möglich. Treppenhäuser und Aufzüge sind aus technischen Gründen auch unmittelbar an den Baugrenzen bzw. Gebäudeaußenkanten erforderlich. Um eventuelle Beeinträchtigungen des Denkmals zu minimieren, wird ihre Höhe auf 58,0 m über NHN und ihre jeweilige Fläche auf 150 m² begrenzt. Des Weiteren wird eine Überschreitung der zulässigen Oberkante um 1,0 m zur Herstellung von Brüstungen zugelassen. Erforderliche Antennen, Schornsteine, sowie Ansaug- und Abluftrohre von Lüftungsanlagen können auch oberhalb der jeweiligen Oberkanten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Der Umfang der Dachaufbauten auf dem Gebäudeteil an der Ordensmeisterstraße (OK 55,0 m über NHN) wird auf eine Fläche von 3.500 m² begrenzt. Dieses entspricht auch unter Berücksichtigung der 120 m² umfassenden Dachaufbauten auf dem Gebäude östlich des Hafenbeckens einem Anteil von rd. 16 % der gesamten überbaubaren Fläche im Plangebiet. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass wesentliche Teile des Vorhabens, insbesondere der neue Platz am Tempelhofer Damm, das historische Speichergebäude und die bis zu 43,6 m bzw. 45,0 m über NHN hohe Bebauung auf der östlichen Mole für Dachaufbauten nicht bzw. nur in sehr eingeschränktem Umfang in Frage kommen. Daher ist es erforderlich, die Dachaufbauten im Wesentlichen auf der Bebauung an der Ordensmeisterstraße zu konzentrieren. Zum Speichergebäude schließen sich nach Norden die Verkehrsflächen des Einkaufszentrums an, deren Überdachung mindestens 5 m niedriger ist als der Hauptbaukörper an der Ordensmeisterstraße und damit auch baulich die Zäsur zum denkmalgeschützten Speichergebäude deutlich macht. Die Traufhöhe des denkmalgeschützten Speichergebäudes – die untere Traufhöhe liegt bei etwa 50,1 m über NHN – wird darüber hinaus durch die Festsetzung einer Oberkante von 49,6 m berücksichtigt. Hiermit wird erreicht, dass der Anschluss des Mall-Daches mindestens 0,5 m unterhalb der Traufhöhe des Speichergebäudes erfolgt. Das denkmalgeschützte Speichergebäude wird durch Baugrenzen in seinem Bestand festgeschrieben. Aufgrund der Baugrenzen für das Einkaufszentrum ist der Westgiebel vollständig freigestellt und vom Tempelhofer Damm erkennbar. Auf Hafenniveau muss die neue Rampe vor dem Westgiebel des Speichergebäudes, mit der die Höhe zwischen dem Hafenniveau und dem Fußbodenniveau des Neubaus überbrückt wird (ca. 1 m), einen Abstand vom Speichergebäude einhalten, damit die Eingangstreppe entsprechend der historischen Situation erhalten werden kann. Festgesetzt werden darüber hinaus die Traufhöhe und die Firsthöhe des bestehenden Gebäudes in den jeweiligen Gebäudeteilen. Zur Nutzung des Gebäudes und Wiederherstellung des historischen Charakters sind Gauben auch oberhalb einer Linie, die sich durch Verbindung von Trauf- und Firsthöhe ergibt, zulässig. Die denkmalrechtlichen Verpflichtungen bleiben von den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans unberührt. Von der östlichen Grundstücksgrenze hält der Hauptbaukörper einen Abstand von 6,5 m ein. In diesem Bereich wird eine Zufahrtsrampe zum Hafengelände ermöglicht, die sowohl als Feuerwehrzufahrt, als auch zur Erschließung der Liegestelle am Teltowkanal und als Zugang für Fußgänger und Radfahrer dient. Diese Rampe – die zum Nachbargrundstück hin eine geschlossene Wand aufweist – beginnt auf dem Höhenniveau der Ordensmeisterstraße (42,7 m über NHN). Bei der Höhenfestsetzung wurde berücksichtigt, dass zur seitlichen Begrenzung zum Nachbargrundstück eine Stützwand erforderlich ist, die das Niveau des öffentlichen Straßenlandes um bis zu 1,4 m überschreitet. Unterhalb der Rampe wird ein Regenwasserkanal (vgl. Kapitel 0, Seite 73) untergebracht. Zum Tempelhofer Damm wird planungsrechtlich eine Bebauung bis an die Grundstücksgrenze ermöglicht, die jedoch durch bestehende Leitungsrechte und notwendige Abstände für Instandhaltungsarbeiten an der Stubenrauchbrücke eingeschränkt ist. Die Lage der Baugrenze unmittelbar am Tempelhofer Damm ist dennoch erforderlich, um eine Deckelung dieser Bereiche zu ermöglichen. Es soll vermieden werden, dass hier zwischen der öffentlichen Straße und dem Vorhaben eine Lücke entsteht. Im Eingangsbereich Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße werden Gebäudehöhen angestrebt, die der Höhenlage des östlichen Gehweges des Tempelhofer Damms entsprechen. Durch textliche Festsetzung wird ergänzend geregelt, dass eine Überschreitung dieser Oberkante von 41,1 m über NHN durch Rampen, die der Verbindung mit den angrenzenden Flächen, die sich auf anderen Niveaus befinden, durch aus Sicherheitsgründen erforderliche Brüstungen und Attiken ausnahmsweise zugelassen werden kann. Die Höhe der Bebauung östlich des Tempelhofer Damms mit 42,1 m ü. NHN orientiert sich an dem höchstgelegenen Punkt des Tempelhofer Damms im Bereich der künftigen Bebauung. Hierdurch wird eine schräge Fläche vermieden, die die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt hätte. Darüber hinaus ermöglicht die Festsetzung die Realisierung einer ausreichenden Erdschicht für Baumpflanzungen. Der Höhenunterschied zwischen dem Gehweg Tempelhofer Damm und der entstehenden Platzfläche soll durch Treppen und Rampen überbrückt werden. Die Oberkante der Bebauung von 42,1 m über NHN am Tempelhofer Damm kann durch Geländer, Attiken und Lichtkuppeln ausnahmsweise überschritten werden. Diese Einrichtungen können zur Belichtung der auf Hafenniveau gelegenen Nutzungen und aus Sicherheitsgründen erforderlich sein. Insbesondere Richtung Hafenbecken und Teltowkanal ist aufgrund des dort bestehenden Höhenunterschiedes von ca. 7 m eine bauliche Absicherung erforderlich. Oberhalb des Niveaus von 42,1 m über NHN ist darüber hinaus ein Baukörper mit einer Höhe von 5 m am Tempelhofer Damm (47,1 m über NHN) und bis zu 8 m zum Hafengelände hin über Niveau des Platzes (50,1 m über NHN) zulässig, der den Ort definiert, gleichzeitig jedoch Sichtbezüge auf das Hafenbecken und das Speichergebäude ermöglicht. Seine westliche Grenze bildet das Leitungsrecht zugunsten der Berliner Wasserbetriebe. Zur Ermöglichung eines adäquaten und den technischen Vorschriften entsprechenden Einganges kann eine Überschreitung dieser Begrenzung auf einer Länge von bis zu 12 m um maximal 2 m zugelassen werden. Der Baukörper nimmt einen Eingang zum Einkaufszentrum, der gleichzeitig Zugang zum Hafengelände ist, und weitere Nutzungen (insbesondere Gastronomie), die zur Belebung des Bereiches beitragen sollen, auf. Nach Süden hält die künftige Bebauung einen Abstand von mehr als 5 m zum Gleichrichterwerk der U-Bahn. Hiermit wird den Anforderungen des Emissionsschutzes (elektromagnetische Felder) in ausreichendem Umfang Rechnung getragen. Nach den Empfehlungen der zuständigen Fachbehörde (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) für die planerische Praxis bei Anlagen, von denen elektromagnetische Felder ausgehen, ist dieser Abstand ausreichend, um im Normalfall am Rand der empfohlenen Abstände sicher unterhalb der kritischen Werte/Grenzwerte zu liegen. Die Vorgaben der 26. BImSchV werden damit eingehalten. Östlich des Hafenbeckens wird ein Baukörper unmittelbar an der Grundstücksgrenze ermöglicht. Eine Bebauung an der Grundstücksgrenze ist erforderlich, da zwischen dieser und dem Hafenbecken nur eine begrenzte Grundstücksbreite zur Verfügung steht. Zum Teltowkanal hin wird die Bebauungskante auf dem Nachbargrundstück aufgenommen, im Norden ein Abstand von mindestens 12 m von der Bebauung des Einkaufszentrums eingehalten. Die Gebäudehöhe des Hauptbaukörpers orientiert sich an dem Gebäude auf dem benachbarten Grundstück. Bezug genommen wird hier auf die dort vorhandene Terrasse. In einem Abstand von mindestens 6 m darf die Bebauung 1,4 m höher sein, d.h. bis zu 45,0 m über NHN reichen. Brüstungen und andere Absturzsicherungen, die aufgrund der geplanten Nutzung der Dachfläche (Spielfläche) erforderlich sind, werden auf eine Höhe von 47,0 m über NHN, d.h. in der Regel maximal 2,0 m über der Oberkante begrenzt. Zur Erschließung der Dachfläche des Gebäudes wird ermöglicht, dass die Oberkante auf einer Fläche von bis zu 100 m² um bis zu 4,0 m überschritten werden kann. Dieser Aufbau darf gleichzeitig als Spielgerät (Kletterturm) dienen. Oberhalb der Oberkante ist darüber hinaus das Aufstellen von Spielgeräten zulässig. Darüber hinaus kann ein zweiter Dachaufbau mit einer Grundfläche von 20 m² und einer Höhe von 3,5 m über der zulässigen Oberkante, der aus Gründen des Brandschutzes für einen zweiten baulichen Rettungsweg erforderlich ist, zugelassen werden. Damit die Freifläche am Wasser auch außerhalb der Öffnungszeiten vom Tempelhofer Damm aus zugänglich ist, wird westlich des Speichergebäudes eine Überschreitung der Baugrenze um bis zu 4 m zur Errichtung einer Treppenanlage, die denkmalrechtlichen Anforderungen genügen muss, ausnahmsweise zugelassen. Eine weitere Überschreitung zur Herstellung einer Treppenanlage wird im Bereich des weiter südlich gelegenen Solitärs ermöglicht. Es können beide Treppenanlagen realisiert werden. Des Weiteren kann östlich des Speichergebäudes in Verlängerung des vorgesehenen Einganges an der Ordensmeisterstraße ein Vortreten vor die Baugrenze durch eine Treppenanlage zugelassen werden, um die Einbindung der Außenanlagen am Hafen in das Quartier zu verbessern. Eine behindertengerechte Zugangsmöglichkeit besteht an dieser Stelle über Aufzüge im Gebäude. Darüber hinaus treten einzelne Bauteile auf dem Baugrundstück, insbesondere Drehtüren, voraussichtlich bis zu ca. 3 m vor die Baugrenze. Dieses betrifft nicht die am öffentlichen Straßenland liegenden Baugrenzen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen vor die Baugrenze in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Insofern wurde davon abgesehen, hier spezielle Regelungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu treffen. Zur Belebung des Hafenareals auch außerhalb der Öffnungszeiten des Einkaufszentrums wird auf den Molen jeweils ein Gebäude zur Nutzung durch Schank- und Speisewirtschaften zugelassen. Die Zulässigkeit wird textlich geregelt, um in begrenztem Umfang eine Flexibilität bei der Anordnung der baulichen Anlagen auf den Molen zu ermöglichen. Um die Funktion der Freifläche nicht zu stark zu beeinträchtigen, wird die Grundfläche jedes Gebäudes auf 250 m² begrenzt. Die Höhe der Gebäude darf höchstens 41,0 m über NHN betragen und liegt damit unter dem Niveau des Tempelhofer Damms / der Stubenrauchbrücke auf Höhe der Molen. Durch die Geschossflächen der jeweiligen Gebäude darf die insgesamt im Plangebiet zulässige Geschossfläche von 62.750 m² nicht überschritten werden. Einschränkung der Abstandsflächen (zeichnerische Festsetzung, textliche Festsetzung 2.2) Gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von
Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu
berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandsflächenregelungen der
Bauordnung für Berlin. In § 6 BauOBln sind
die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt. Für sonstige
Sondergebiete enthält die Bauordnung für Berlin keine besonderen Regelungen zu
Abstandsflächen, sodass von einer Abstandsfläche von 0,4 H auszugehen ist.
Der Gesetzgeber hat auf eine besondere Regelung verzichtet, da den
Besonderheiten von Sondergebieten im Rahmen der Bauleitplanung und ggf. durch
Abweichungen nach § 68 BauOBln hinreichend Rechnung getragen werden kann. Unter
Berücksichtigung der tatsächlich angrenzenden Nutzungen, wird zum Tempelhofer
Damm und zur Ordensmeisterstraße von einer Abstandsfläche von 0,4 H
ausgegangen, d.h. hier wird nicht von der nach der Bauordnung für Berlin
gegebenen Möglichkeit zur Festsetzung geringerer Abstandsflächen (§ 6 Abs. 8
BauOBln) Gebrauch gemacht. Zur östlichen Grundstücksgrenze (beschränktes Arbeitsgebiet)
wird eine geringere Abstandfläche festgesetzt. Zur Ordensmeisterstraße beträgt
die maximale Gebäudehöhe 55,0 m über NHN, im Bereich der Treppenhäuser können
58,0 m über NHN erreicht werden. Die zulässigen Dachaufbauten können unberücksichtigt
bleiben, da sie so weit von der straßenseitigen Grundstücksgrenze zurücktreten,
dass sie keine zusätzlichen Abstandsflächen auslösen. Das Geländeniveau der
Ordensmeisterstraße liegt bei ca. 40,2 bis 42,6 m über NHN. Ausgehend von der
ungünstigsten Geländehöhe (40,2 m über NHN) liegt die relevante Gebäudehöhe
bei ca. 18 m über Gelände. Bei einer erforderlichen Abstandsfläche von
0,4 H ergibt sich ein Abstand von 7,2 m – im ungünstigsten Fall.
Bis zur Straßenmitte sind es an der schmalsten Stelle mindestens 10 m. Zur Ordensmeisterstraße
ist daher auch bei vollständiger Ausnutzung der zulässigen Baugrenzen und Gebäudehöhen
keine Überschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsfläche
gegeben. Die Breite des
Tempelhofer Damms beträgt an der ungünstigsten Stelle ca. 35 m, d.h. 17,5 m bis
zur Straßenmitte. Gebäude könnten unter Einhaltung der bauordnungsrechtlichen
Abstandsflächenvorschriften demnach eine Höhe von bis zu 43,75 m über Gelände
haben. Diese Höhe wird durch den maximal 8 m hohen Baukörper bei weitem nicht
erreicht. Aufgrund der Breite
des Teltowkanals von ca. 38 m und des Abstandes der Gebäude im Plangebiet vom
Ufer ist diese Situation offensichtlich abstandsflächenrechtlich
unproblematisch. Ergänzend ist zu berücksichtigen,
dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstände, seit In-Kraft-Treten der
novellierten Bauordnung für Berlin am 1. Februar 2006 keine städtebauliche
Komponente mehr haben, sondern allein sicherheitsrelevante Aspekte
berücksichtigen. Aus städtebaulichen Gründen sind die Abstände daher ggf.
größer zu fassen als die Mindestabstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin.
Da der tatsächliche Abstand der Gebäude zu den genannten Straßen und zum
Teltowkanal deutlich größer ist als nach der Bauordnung für Berlin
erforderlich und dieses z. B. für die Bebauung nördlich der Ordensmeisterstraße
durch einen Bebauungsplan gesichert ist, ist eine Verringerung der
Gebäudehöhen im Plangebiet nicht erforderlich und die nachbarrechtlichen
Belange sind ausreichend gewürdigt. Genauer zu betrachten
ist lediglich die östliche Grundstücksgrenze, an die unmittelbar angebaut werden
kann. Im Bereich der
Zufahrtsrampe wird eine Stützwand an die östliche Grundstücksgrenze angebaut.
Da sich auf dem benachbarten Grundstück eine Böschung befindet, entsteht
unmittelbar an der Grundstücksgrenze eine ca. 8 m hohe Wand. Auch eine
Überschreitung des Geländeniveaus auf dem benachbarten Grundstück um bis zu
1,5 m ist aufgrund der beabsichtigten Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans zulässig. Hinsichtlich der Abstandsflächen ist dieses unproblematisch,
da eine Bebauung auf dem Nachbargrundstück ohnehin nur bei geschlossener
Bebauung möglich ist. Der erforderliche Brandschutzabstand von mindestens 5,0
m wird – oberhalb des Straßenniveaus – auf dem Vorhabengrundstück
gewährleistet. Die dort zulässige Wand löst zwar formell eine (aufgrund des
ansteigenden Geländeniveaus schräge) Abstandsfläche von bis zu 8 m aus, da das
Geländeniveau des Hafengeländes zugrunde zu legen ist. Bezogen auf das
Straßenniveau (42 m über NHN) würde die Abstandsfläche lediglich 5,2 m betragen
und vollständig auf dem Vorhabengrundstück liegen. Aus diesen Gründen ist die
Einschränkung der nach der Bauordnung für Berlin erforderlichen Abstandsfläche
vertretbar. Östlich des
Hafenbeckens soll ebenfalls eine Bebauung direkt an die Grundstücksgrenze ermöglicht
werden. Überwiegend steht hier auf dem Nachbargrundstück bereits ein Gebäude
(ehemaliger Bunker), das auf die Grundstücksgrenze gebaut wurde, sodass hier
ein Anbau städtebaulich geradezu zwingend ist. Allerdings befinden sich in der
Grenzwand einzelne Öffnungen (insbes. Entlüftung). Zur Sicherstellung der
Funktion dieser Öffnungen in der Nachbarbebauung zum Vorhabengrundstück
erfolgt eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und dem
Nachbareigentümer. Die Belange des Nachbarn werden damit durch die
Zulässigkeit einer Bebauung an der Grundstücksgrenze nicht beeinträchtigt.
In dem Bereich, in dem kein Gebäude auf dem Nachbargrundstück angrenzt, wird
unmittelbar an der Grundstücksgrenze die Höhe der Terrasse, des angrenzenden
Gebäudes nicht überschritten. In einem Abstand von mindestens 6 m kann die
Bebauung um 1,5 m höher sein. Durch die Festsetzung der Baugrenzen entlang der
östlichen Grundstücksgrenze werden die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an
die Abstände von Gebäuden bewusst unterschritten. Der Vorrang des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans gegenüber der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächentiefe
ist nur bei "ausdrücklicher" planerischer Ausweisung gegeben. Die
zeichnerischen Festsetzungen, die eine Bebauung an der östlichen
Grundstücksgrenze ermöglichen, setzen sich aufgrund der Festsetzung des
Baukörpers gem. § 6 Abs. 8 BauOBln ausdrücklich über die Abstandsflächenregelungen
des § 6 BauOBln hinweg. Dass in der Wand an
der Grundstücksgrenze auf dem Vorhabengrundstück weder Fenster, Türen, noch
sonstige Öffnungen sein dürfen und die Wand als Brandwand ausgebildet sein
muss, ergibt sich bereits aus anderen Rechtsvorschriften, sodass hierzu keine
Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erforderlich ist. - Technische InfrastrukturBedingt durch die Lage
des Plangebietes sind die wichtigsten Medien vorhanden. Nach Aussage der
zuständigen Versorgungsunternehmen sind die bestehenden technischen Anlagen
und Netzkapazitäten für eine Versorgung der künftigen Bebauung im Plangebiet
grundsätzlich ausreichend. Ein Erfordernis, weitere Standorte der technischen
Infrastruktur innerhalb des Geltungsbereiches vorzusehen, besteht nicht. Für
zwei erforderliche Regenwasserkanäle und eine Elektroleitung zum Gleichrichterwerk
werden die Leitungsrechte gesichert (vgl. Kapitel - Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Seite 73). - VerkehrserschließungAllgemeine RahmenbedingungenDie Erschließung für den Kfz-Verkehr und die Anlieferung erfolgen über die Ordensmeisterstraße. Hier befinden sich die Ein- und Ausfahrten zu bzw. von den drei vorgesehenen Parkdecks für Kunden- und Besucherstellplätze. Ein Rückstau auf die Ordensmeisterstraße bei Einfahrt wird verhindert, in dem die Schranken erst nach der Einfahrt in das Gebäude im 1. Parkdeck angeordnet werden. Mindestens 49 m entfernt von der Grundstücksgrenze am Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße beginnt der Anlieferbereich für Kleintransporter (bis 7,5 t), die im Gebäude auf Straßenniveau halten und nach dem Be- und Entladen in Richtung Osten das Gebäude wieder verlassen. Der Anlieferhof für größere Fahrzeuge im Parkgeschoss 1 ist über eine Zufahrt von der Ordensmeisterstraße aus über eine Rampe zu erreichen, die auf Höhe der Wenckebachstraße ca. 7 m von der östlichen Grundstücksgrenze entfernt liegt. Er bietet Platz für 6 Lkw und mehrere Kleinlieferwagen. Durch organisatorische Maßnahmen soll gewährleistet werden, dass eine zügige Abwicklung des Lieferverkehrs erfolgt und Wartezeiten im öffentlichen Straßenland vermieden werden. Die Feuerwehrzufahrt zum Hafengelände erfolgt von der Ordensmeisterstraße an der östlichen Grundstücksgrenze. Die Neigung der Rampe ist gemäß der Berliner Ausführungsvorschriften für Feuerwehrflächen mit höchstens 10 % vorgeschrieben. Die Rampe erreicht so ein Zwischenpodest, das um die hafenseitige Gebäudeecke herumführt. In einer verkehrsplanerischen Studie wurden die innere und äußere Erschließungssituation für den Kunden- und Lieferverkehr des geplanten Einkaufszentrums und die Auswirkungen auf das öffentliche Straßenland untersucht.[64] Gegenstand der Untersuchung waren die Qualität des Verkehrsablaufs im öffentlichen Straßenraum, insbesondere im Hinblick auf die Knotenpunktbereiche Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße sowie Parkhausein- und -ausfahrt und den Bereich der Abfertigungsanlagen. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass mindestens 600 Stellplätze für den Kunden- und Besucherverkehr realisiert werden sollten, wenngleich sich rechnerisch eine erforderliche Stellplatzzahl von maximal 666 ergibt. Mit erhöhtem Parkplatzsuchverkehr in den angrenzenden Wohngebieten ist dennoch nicht zu rechnen. In der Ordensmeisterstraße ergibt sich aufgrund der künftigen Nutzung werktags eine zusätzliche Belastung von 3.500 Kfz/24h. Dieses entspricht einem DTV (durchschnittlicher täglicher Verkehr) von 3.300 Kfz/24h. Unabhängig davon steigt die durchschnittliche tägliche Verkehrsbelastung in der Ordensmeisterstraße von gegenwärtig 12.300 Kfz/24h auf ca. 15.000 Kfz/24h im Jahr 2008 und auf ca. 15.300 Kfz/24h im Jahr 2015. Ohne Realisierung des Vorhabens wäre die Belastung östlich des Vorhabens mit ca. 11.700 Fahrzeugen im Eröffnungsjahr 2008 (Prognose-Nullfall) und ca. 13.170 Fahrzeugen im Jahr 2015 (Prognose-Nullfall) geringer. Die nur geringe Zunahme in der Ordensmeisterstraße zwischen 2008 und 2015 resultiert daraus, dass durch den Ziel- und Quellverkehr vom/zum Vorhaben sich der Durchgangsverkehr auf anderen Routen verlagert. Die Tatsache, dass die tägliche Belastung in der Ordensmeisterstraße nicht um 3.300 Kfz/24h steigt, ist ebenfalls auf diesen Effekt zurückzuführen. Die Verkehrsstärke auf dem Tempelhofer Damm wird, auch aufgrund längerfristiger Tendenzen insgesamt sinken. Während gegenwärtig 44.100 Kfz/24h gezählt werden (Tempelhofer Damm Nord, DTV 2005), wird diese Zahl auf 40.700 Kfz/24h (2008) und 38.700 Kfz/24h (2015) sinken. Die für 2015 prognostizierte Belastung von 41.500 Kfz/24h für den Tempelhofer Damm Süd wird aufgrund längerfristiger Tendenzen deutlich unter dem gegenwärtigen Verkehrsaufkommen von 50.800 Kfz/24h und auch unter dem des Eröffnungsjahres 2008 von 47.000 Kfz/24h liegen (vgl. Kapitel - Verkehrsbelastung und Einteilung der Straßenverkehrsfläche, Seite 35). Der Unterschied zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall liegt für das Eröffnungsjahr zwischen 1.000 (Tempelhofer Damm Nord) und 1.300 Kfz/24h (Tempelhofer Damm Süd), im Prognosejahr 2015 zwischen 200 (Tempelhofer Damm Nord) und 700 Kfz/24h (Tempelhofer Damm Süd). In der Friedrich-Karl-Straße steigt das Verkehrsaufkommen von gegenwärtig 14.400 Kfz/24h auf 14.700 Kfz/24h im Jahr 2008 und auf 20.500 im Jahr 2015. Der Unterschied zwischen Prognose-Planfall und Prognose-Nullfall im Eröffnungsjahr 2008 liegt bei 1.300 Fahrzeugen. Für das Jahr 2015 wird eine nahezu identische Belastung bei Nullfall und Planfall prognostiziert.[65] Hinsichtlich der
funktionellen Aufteilung des öffentlichen Straßenlandes werden durch die
Gutachter folgende Maßnahmen empfohlen bzw. als erforderlich angesehen: "Die Ein- und
Ausfahrt auf die Ordensmeisterstraße befindet sich schräg gegenüber der
Einmündung Wenckebachstraße. Zur deutlichen Trennung der Abbiegevorgänge
Einmündung / Zufahrt wird auf der Ostseite der Wenckebachstraße eine
Gehwegvorstreckung eingeordnet."[66] "Durch die
Verschwenkung der beiden bestehenden westlichen Geradeausspuren im T-Damm ist
die Realisierung einer zusätzlichen Linksabbiegespur möglich. In diesem Bereich
würden die seitlichen Parkflächen in Längsaufstellung am westlichen
Fahrbahnrand entfallen ... Die in diesem Bereich vorhandene Nachtbushaltestelle
sollte auf die südliche Seite des Knotenpunktes verlegt werden. Um das Linksabbiegen
von Norden in die Ordensmeisterstraße zu ermöglichen, müssen die Mittelinseln
in der Ordensmeisterstraße und dem Tempelhofer Damm den Schleppkurven angepasst
werden. Darüber hinaus sind Ummarkierungsmaßnahmen sowie eine Anpassung der
Signalsteuerung der Lichtsignalanlage erforderlich. Zur Erhaltung der
Leistungsfähigkeit am Knotenpunkt Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße muss
in der Friedrich-Karl-Straße der Rechtsabbieger einen eigenen Fahrstreifen mit
einer Länge von ca. 30 m im Prognosejahr 2015 bzw. ca. 36 m im Eröffnungsjahr
2008 erhalten. Das derzeit zeitbegrenzte Halteverbot muss somit in ein
ganztägiges Halteverbot umgewandelt werden."[67] Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass
"davon auszugehen (ist), dass die Einrichtung einer zusätzlichen Abbiegemöglichkeit
auf dem Tempelhofer Damm von Norden in die Ordensmeisterstraße auch positive
Wirkungen auf das Wohngebiet nördlich der Ordensmeisterstraße hat. Durch die
bisher fehlenden Abbiegemöglichkeiten vom Tempelhofer Damm sind Schleichverkehre
durch das Wohngebiet zu erwarten, die nun besser auf die Hauptverkehrsstraße
gebündelt werden konnten." [68] Für den Bau des Gebäudes wird ein Teil der vorhandenen öffentlichen Verkehrsfläche an der Einmündung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm in Anspruch genommen. Der Kreuzungsbereich wird angepasst, um den verringerten Verkehrsraum entsprechend der Anforderungen nutzen zu können. Der genaue Umfang der Umbauten und die Finanzierung der Maßnahmen im öffentlichen Straßenraum werden im Durchführungsvertrag geregelt. Ein- und Ausfahrten(zeichnerische Festsetzung) Um den Verkehrsfluss, insbesondere auf dem Tempelhofer Damm nicht durch den Erschließungsverkehr vom/zum Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum zu beeinträchtigen und zur Berücksichtigung der erforderlichen Bushaltestelle Ordensmeisterstraße / Tempelhofer Damm, werden Einfahrtsbereiche, d.h. Bereiche für Ein- und Ausfahrten in der Ordensmeisterstraße festgesetzt. Diese müssen einen Abstand von mindestens 49 m von der westlichen Grundstücksgrenze (Einmündung der Ordensmeisterstraße in den Tempelhofer Damm) haben und dürfen nicht gegenüber der Einmündung der Wenckebachstraße liegen. Die Festsetzung betrifft jedoch nicht die konkrete Ausgestaltung von Gehwegüberfahrten. Unabhängig davon wurden Anforderungen, die sich aus dem Berliner Straßengesetz, insbesondere aus den Ausführungsvorschriften zu § 7 des Berliner Straßengesetzes über Geh- und Radwege (AV Geh- und Radwege), ergeben, bei der Bemessung der Breiten für die Ein- und Ausfahrten berücksichtigt. Die Zulässigkeit von Gehwegüberfahrten für die temporäre Nutzung des Vorplatzes am Tempelhofer Damm (Fläche a) richtet sich nach dem Straßenverkehrsrecht sowie nach dem Berliner Straßengesetz und seinen Ausführungsvorschriften. Festsetzung der Zahl der Stellplätze(textliche Festsetzung 4.1) Die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können das Volumen des Durchgangsverkehrs nicht und das Volumen des Ziel- und Quellverkehres nur mittelbar beeinflussen. Daher ist es erforderlich, um übermäßige Verkehrsbelastungen insgesamt zu vermeiden, auf den Ziel- und Quellverkehr entweder durch eine Anpassung der Nutzungsmaße und / oder durch eine Beschränkung des Parkraumes einzuwirken. Unter der Prämisse, dass das geplante Bauvolumen sowie die geplante Nutzungsstruktur zum Tragen kommen sollen, besteht nur die Möglichkeit, die Zahl der zulässigen Stellplätze zu beschränken. In einer gutachterlichen Untersuchung wurde ein Aufkommen (Summe Quell- und Zielverkehr) von 7.000 Kfz-Fahrten/Werktag ermittelt. Dieses Aufkommen ermöglicht eine adäquate Erschließung des Vorhabens und kann gleichzeitig durch das vorhandene Straßennetz – unter Berücksichtigung der im Plangebiet beabsichtigten Änderungen – bewältigt werden. Damit werden sowohl die privaten wie auch die öffentlichen Belange berücksichtigt. Die
Stellplatzermittlung erfolgte auf Grundlage des zu erwartenden Tagesziel und
-quellverkehrsaufkommens zu und vom geplanten Einkaufszentrum nach
Nachfragegruppen (z. B. Kunden, Besucher, Beschäftigte) getrennt.
Berücksichtigung finden darüber hinaus der Anteil des motorisierten Individualverkehrs
(MIV) am Gesamtverkehr und der Umschlaggrad. Berücksichtigt wurden darüber
hinaus so genannte Verbundeffekte, mit denen berücksichtigt wird, dass auf dem
Areal mehrere Einrichtungen vorhanden sind, die ein relevantes
Kundenverkehrsaufkommen aufweisen und Kunden mehrere der auf dem Grundstück
angebotenen Nutzungen wahrnehmen, ohne es zu verlassen. Des Weiteren
wurden Mitnahmeeffekte (wer heute schon durch die Ordensmeisterstraße fährt
macht einen Abstecher zum Einkaufszentrum) berücksichtigt, die etwa 10 %
des Ziel- und Quellverkehrs ausmachen. Aufgrund der bestehenden ÖPNV-Anbindung und der längeren Verweildauer der Besucher und Kunden im Einkaufszentrum, den Freizeit- und Erholungsangeboten sowie der Gastronomie, sind für diese Nutzungen nach Angaben der Verkehrsgutachter 666 Pkw-Stellplätze erforderlich. Aus gutachterlicher Sicht wird empfohlen, eine Zahl von 600 Stellplätzen jedoch nicht zu unterschreiten. Die Zahl der im Plangebiet zulässigen Stellplätze wird auf Basis des
Gutachtens gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO auf insgesamt 600 begrenzt. Der
gutachterlich ermittelte Bedarf berücksichtigt nicht den saisonal
unterschiedlichen Bedarf der gastronomischen Nutzungen im Außenbereich und die
Tatsache, dass die schwerpunktmäßige Nutzung der Gastronomiebetriebe
(Biergärten) eher in den Abendstunden zu erwarten ist. Hinzu kommt, dass die
verlängerten Ladenöffnungszeiten eine zusätzliche Verteilung und damit eine
Verringerung der in der Spitzenstunde erforderlichen Stellplätze erwarten
lassen. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die Reduzierung der
Stellplatzanzahl auf 600 Stellplätze eine erhebliche Verknappung der regulären
Parkplätze im öffentlichen Straßenland zur Folge haben und ein Parksuchverkehr
im Umfeld entstehen wird. Die Zulässigkeit weiterer Stellplätze im Plangebiet
würde entweder ein höheres Gebäude an der Ordensmeisterstraße, eine größere
überbaubare Fläche oder einen Eingriff in das Grundwasser durch eine Tiefgarage
erfordern. Dieses ist im Hinblick auf Belange des Denkmalschutzes und des
Umweltschutzes nicht vertretbar, zumal damit nur eine Spitzenbelastung
abgedeckt würde. Die Begrenzung auf 600
Stellplätze kann zwar dazu führen, dass insbesondere in Spitzenzeiten der
Anteil der ÖPNV-Nutzer über dem von den Gutachtern angesetzten Ansatz von
55 % liegt. Dieser kann jedoch durch die vorhandenen Verkehrsmittel
bewältigt werden. Unmittelbar westlich des Vorhabens befindet sich der
U-Bahnhof Ullsteinstraße. Bis zum Bahnhof Friedrichstraße sind es mit
der U-Bahn 15 Minuten. Zum S-Bahnhof Tempelhof, von dem aus die Weiterfahrt
mit verschiedenen Linien der Ringbahn möglich ist, sind es 4 Minuten. Von
der Ordensmeisterstraße schafft die tagsüber im 10-Minuten-Takt fahrende
Buslinie 170 eine direkte Verbindung zum Rathaus Steglitz im Westen und zur
Baumschulenstraße (Bezirk Treptow-Köpenick) im Osten. Zwar ist das oberste
Parkgeschoss aus Gründen des Lärmschutzes in den Nachtstunden geschlossen,
allerdings ist der Stellplatzbedarf in dieser Zeit auch geringer als tagsüber,
sodass hieraus keine Probleme für die Parkplatzbelegung im Umfeld des Plangebietes
resultieren. Zur Umsetzung des
Ziels einer stadtverträglichen Einordnung des Vorhabens ist die Begrenzung der
Zahl der Stellplätze daher erforderlich und vertretbar. Die
Abstellmöglichkeiten für Lieferfahrzeuge sind in dieser Anzahl nicht enthalten.
Auf den nicht
überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze nicht zulässig, um die Nutzung
der Außenanlagen nicht zu beeinträchtigen. Einteilung der Straßenverkehrsfläche und Straßenbegrenzungslinien(textliche Festsetzungen 4.2 und 4.3) Die bestehende
Einteilung der Straßen (Gehwege / Fahrbahn) ist in der Planunterlage
dargestellt und nicht Gegenstand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans. Die erforderliche Veränderung in Teilbereichen ist
beabsichtigt (vgl. Kapitel 0 Allgemeine Rahmenbedingungen, Seite 70) aber nicht dargestellt, da diese im
Durchführungsvertrag geregelt wird. Die Geltungsbereichsgrenze
im Westen des Plangebietes ist gleichzeitig die östliche Straßenbegrenzungslinie
des Tempelhofer Damms. Da dieses nicht zeichnerisch dargestellt werden kann,
erfolgt eine entsprechende textliche Festsetzung, dass zwischen den Punkten
ABCD entlang der Flurstücksgrenze eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt
wird. Öffentlicher PersonenverkehrDem schienengebundenen öffentlichen Verkehr kommt für die Erreichbarkeit des Plangebietes eine wichtige Rolle zu. Ein direkter Zugang vom Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum zum U-Bahnhof ist aufgrund technischer Restriktionen (Höhenlage der U-Bahn, Regenwasserkanal) nicht möglich. Dennoch ist eine attraktive Anbindung über den nordöstlichen U-Bahn-Ausgang gegeben. Von dort kann über das Vorhaben auch das Hafengelände erreicht werden. Darüber hinaus finanziert der Vorhabenträger den Einbau eines Fahrstuhls in den U-Bahnhof, damit dieser künftig auch von mobilitätseingeschränkten Menschen problemlos genutzt werden kann. - Geh-, Fahr- und LeitungsrechteAufgrund der Lage des Vorhabengrundstückes am Teltowkanal und auf dem Grundstück befindlicher und zu erhaltender Nutzungen sind verschiedene Geh-, Fahr- und Leitungsrechte erforderlich, die planungsrechtlich vorbereitet werden. Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der Straßenbaulast(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.1) Um für die an das
Vorhaben grenzende Stubenrauchbrücke die erforderliche Bauwerksprüfung und ggf.
erforderliche Wartungsarbeiten zu gewährleisten, ist eine Erreichbarkeit eines
Streifens parallel zur Stubenrauchbrücke für Wartungspersonal- und -fahrzeuge
erforderlich. Der Bereich parallel zur Stubenrauchbrücke ist daher mit einem
entsprechenden Recht zu belasten. Erreichen kann der Träger der Straßenbaulast
die Flächen über die Zufahrt von der Ordensmeisterstraße (Fläche b) und die
Fläche l am Hafen. Vor Beginn der Bauarbeiten wird hierzu ein
Gestattungsvertrag zwischen dem Land Berlin und dem Vorhabenträger
abgeschlossen. Das Fahrrecht umfasst auch die Nutzung einer erforderlichen
Wendemöglichkeit. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Trägers der Wasserentsorgung(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.2) Die beiden im Plangebiet befindlichen Regenwasserkanäle sind auch künftig erforderlich. Der Regenwasserkanal am Tempelhofer Damm, teilweise auf dem Vorhabengrundstück verlaufende Kanal, wird in seiner vorhandenen Lage gesichert (Flächen n und o). Der im östlichen Teil des Grundstückes vorhandene Regenwasserkanal kann in der gegenwärtigen Lage nicht erhalten werden. Er wird im Rahmen der Realisierung des Vorhabens an die östliche Grundstücksgrenze (Fläche b) verlegt und verläuft unterhalb der künftigen Zufahrtsrampe zum Hafen. Hierzu ist die entsprechende Fläche mit einem Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Wasserentsorgung zu belasten. Am Hafenbecken, in das das Regenwasser wie bisher eingeleitet werden soll, ist eine Aufweitung des Leitungsrechtes zur Anlage erforderlicher technischer Einrichtungen (Sandfang) erforderlich. Die Leitungsrechte umfassen auch die zur Wartung und Instandhaltung der Leitung erforderlichen Flächen. Die Zulässigkeit der Zufahrtsrampe (textliche Festsetzung 2.3) bleibt von dem Leitungsrecht unberührt. Über sie führt auch das Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers, das erforderlich ist, um diesen Kanal und weiterführend über die Fläche l am Hafen den parallel zur Stubenrauchbrücke / Tempelhofer Damm verlaufenden Kanal mit Wartungspersonal und -fahrzeugen zu erreichen. Das Fahrrecht umfasst auch die Nutzung einer erforderlichen Wendemöglichkeit. Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.3) Um die Trafos des im
südwestlichen Teil des Vorhabengrundstücks gelegenen Gleichrichterwerks austauschen
zu können, wird ein Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn
vorbereitet. Dieses führt über die Rampe an der Ordensmeisterstraße (Fläche b)
weiter vor dem Speichergebäude am Hafenbecken entlang (Fläche l) zum
Gleichrichterwerk. Das Fahrrecht umfasst auch die Nutzung einer erforderlichen
Wendemöglichkeit. Eine Zugänglichkeit
durch Einzelpersonen ist über eine Treppe innerhalb der nachrichtlich übernommenen
planfestgestellten Fläche möglich. Darüber hinaus können die der Allgemeinheit
zur Verfügung stehenden Zugänge vom Vorplatz zum Hafengelände (vgl. Kapitel 0 Geh- und Radfahrrechte zugunsten der Allgemeinheit, Seite 74) ebenfalls genutzt werden, sodass die Einräumung eines
Gehrechtes nicht erforderlich ist. Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elektroversorgung(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.4) Parallel zur Stubenrauchbrücke befindet sich eine Elektroleitung, die der Versorgung des planfestgestellten Gleichrichterwerkes dient und auch künftig erforderlich ist. Die Fläche ist mit einem entsprechenden Leitungsrecht zu belasten. Geh- und Radfahrrechte zugunsten der Allgemeinheit(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.5) Gemäß
Planfeststellungsbeschluss für den Ausbau des Teltowkanals ist ein Geh- und
Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zwischen dem Teltowkanal und der
Ordensmeisterstraße einzuräumen. Da dieses – aufgrund der
Bestandssituation zum Zeitpunkt des Planfeststellungsbeschlusses – über
die parallel zur Ordensmeisterstraße verlaufende Zufahrtsrampe zum Hafengelände
geführt wurde, ist im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens eine
Konkretisierung erforderlich. Das Geh- und Radfahrrecht soll unverändert vom
Teltowkanal (östliche Mole) Richtung Norden zur Ordensmeisterstraße geführt
werden. Die Anbindung an die Ordensmeisterstraße erfolgt an der östlichen
Grundstücksgrenze über die neue Zufahrtsrampe. Hiermit wird, ergänzend zur
Möglichkeit, das Hafengelände während der Öffnungszeiten durch das neue Gebäude
zu erreichen, zusätzlich die Möglichkeit geschaffen, das Hafengelände zeitlich
uneingeschränkt in Nord-Süd-Richtung zu durchqueren und den im Norden
gelegenen Franckepark zu erreichen. Um entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplans darüber hinaus parallel zum Teltowkanal eine öffentliche Zugänglichkeit zu sichern, sollen die beiden Molenköpfe (Flächen k und m) mit einem Geh- und Radfahrrecht belastet werden. Durch eine Handkurbelfähre, deren Realisierung im Rahmen des Durchführungsvertrages gesichert wird, werden die beiden Molenköpfe direkt verbunden. Da die Hafeneinfahrt durch die Fähre nicht verschmälert werden darf, werden die Geh- und Radfahrrechte zur Innenseite der Molen geführt. Für die Fähre muss zudem eine wasserrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Abstimmungen mit der zuständigen Wasserbehörde und dem Wasser- und Schifffahrtsamt haben stattgefunden, sodass eine Machbarkeit grundsätzlich als gegeben angesehen werden kann. Regelungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind nicht erforderlich. Die Sicherung der Finanzierung erfolgt ebenfalls mit dem Durchführungsvertrag. Eine langfristig vorgesehene Fortsetzung des Weges Richtung Westen wird durch entsprechende Geh- und Radfahrrechte vorbereitet (Flächen l und n). Um eine Zugänglichkeit des gesamten Hafenareals für die Öffentlichkeit auch außerhalb der Öffnungszeiten zu gewährleisten und eine Alternative zur Verbindung über die Handkurbelfähre anzubieten, ist auch die Fläche l mit einem Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. Über Treppenanlagen, die das Hafengelände mit dem Vorplatz verbinden, wird die öffentliche Erreichbarkeit vom Tempelhofer Damm aus gewährleistet. Im geplanten Solitär wird ein von außen zugänglicher Aufzug errichtet, der einen behindertengerechten Zugang zum Hafengelände, ebenfalls außerhalb der Öffnungszeiten des Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrums ermöglicht. Das Geh- und Radfahrrecht darf sich mit den Rechten zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung einschließlich der Nutzer der Liegestelle sowie zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn (vgl. Kapitel 0 Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn, Seite 74), überlagern, da hier von einer vergleichsweise geringen Nutzung ausgegangen werden kann, die das Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit auf derselben Fläche nicht beeinträchtigen. Beim Geh- und Radfahrrecht ist ggf. durch geeignete Markierungen dafür Sorge zu tragen, dass Konflikte zwischen den Nutzergruppen vermieden werden. Eine Überlagerung der Geh- und Fahrrechte mit den Leitungsrechten (vgl. Kapitel 0, Seite 73) ist unproblematisch, da letztgenannte unterirdisch verlaufen und die Geh- und Fahrrechte nicht beschränken. Das Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit innerhalb der Fläche p soll die Situation an der Ecke Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße für Fußgänger verbessern. Eine Festsetzung als öffentliches Straßenland erfolgt nicht, da eine Unterbauung ermöglicht werden soll, sofern die Fläche nicht durch Leitungsrechte in Anspruch genommen wird. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes und der Nutzer der Liegestelle am Teltowkanal(zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung 7.6) Auf der östlichen Mole
im südöstlichen Teil des Plangebietes am Teltowkanal endet eine Liegestelle für
die Berufsschifffahrt (vgl. Kapitel -, Seite 6), die im Plangebiet nachrichtlich übernommen wird.
Zur Ver- und Entsorgung ist eine Erreichbarkeit über das Vorhabengrundstück
erforderlich. Daher ist zwischen der Ordensmeisterstraße und dem
Teltowkanal (Flächen b und j) ein Streifen in einer Breite von 4,5 m mit einem
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung
des Bundes und der Nutzer der Liegestelle zu belasten. Die Festsetzung
entspricht inhaltlich dem Planfeststellungsbeschluss für den Teltowkanal. Die
Nennung sowohl der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung, als auch der Nutzer der
Liegestelle ist erforderlich, da es sich um unterschiedliche Nutzerkreise handelt.
Während die Wasser- und Schifffahrtsverwaltung die entsprechenden Rechte zu
Wartungsarbeiten und der technischen Versorgung der Liegestelle benötigt, ist
die Fläche für die Nutzer der Liegestelle erforderlich, um diese erreichen
oder verlassen zu können und eine oberirdische Anbindung für die Ver- und
Entsorgung zu gewährleisten. Die planungsrechtliche
Vorbereitung eines Geh- und Fahrrechtes zugunsten der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung
des Bundes zur westlichen Seite des Hafenbeckens (Fläche l) ist erforderlich,
um die Erreichbarkeit der Liegestelle eines Arbeitsschiffes im Hafenbecken zu
gewährleisten. Die Fahrrechte
umfassen auch die Nutzung erforderlicher Wendemöglichkeiten. Eine weitergehende Sicherung
der Zugänglichkeit des Teltowkanal-Ufers für erforderliche Wartungs- und
Instandhaltungsarbeiten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht
erforderlich. Diese erfolgt im Rahmen des Grundstückskaufvertrages zwischen
dem Vorhabenträger und der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung. Entsprechendes
gilt für Spundwandverankerungen im gesamten Uferbereich des Teltowkanals und
der Hafeneinfahrt, die als Grunddienstbarkeit eingetragen werden. - GrünfestsetzungenEs ist das planerische Ziel, die künftig der Öffentlichkeit zugänglichen Außenanlagen attraktiv zu gestalten. Darüber hinaus soll das Ziel des Flächennutzungsplanes, eines uferbegleitenden Grünzuges planungsrechtlich gesichert werden. Darüber hinaus erfolgt durch das Vorhaben ein Eingriff in Natur und Landschaft, der soweit wie möglich innerhalb des Plangebietes ausgeglichen werden soll. Für die Gestaltung der Freiflächen wurde im Sommer 2006 ein Gutachterverfahren durchgeführt. Die planungsrechtliche Ausgangssituation (Darstellungen des Flächennutzungsplans, Landschaftsplan u.a.) war dabei von den Gutachtern zu berücksichtigen. Die Ergebnisse des Gutachterverfahrens sind in die Abwägung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan eingeflossen. Unabhängig davon sind die Festsetzungen des Landschaftsplans eines Biotopflächenfaktors von 0,3 in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Ergebnis des Umweltberichtes wurde festgestellt, der Biotopflächenfaktor, der sich aufgrund der beabsichtigten Festsetzungen ergibt, bei 0,16 liegt und damit unter dem im Landschaftsplan festgesetzten Biotopflächenfaktor. Eine weitere Erhöhung ist nicht möglich. Die Ausschöpfung weiterer naturhaushaltwirksamer Flächenpotenziale ist aufgrund der städtebaulichen Ziele und der Anforderungen des Denkmalschutzes (z.B. Erhalt des historischen Pflasters im Hafenbereich) nicht gegeben. Bereits in Nr. 7 der Verordnung zum Landschaftsplan heißt es: "Minderung bei Baudenkmälern Bei Grundstücken mit Baudenkmälern kann der festgesetzte Biotopflächenfaktor unterschritten werden, soweit dies aus Gründen des Denkmalschutzes erforderlich ist." Belange des Denkmalschutzes, die weiteren Begrünungsmaßnahmen entgegenstehen sind insbesondere: –
der Erhalt des
vorhandenen und die Ergänzung des historischen Großsteinpflasters, das in die
BFF-Berechnung mit einem Faktor von 0,3 eingeht, –
Fassadenbegrünungen
sind aus Gründen des Denkmalschutzes nur in begrenztem Umfang möglich. Darüber hinaus führen Gründe des Bodenschutzes zur Verringerung des BFF. Die östliche Mole kann aufgrund einer unterirdischen Versiegelung (Kompromisslösung aus Gründen des Bodenschutzes, um zumindest eine oberirdische Begrünung zu erreichen) nur mit einem Faktor von 0,7 angerechnet werden. Die angestrebte Belebung des Hafens erfordert die Anlage von Wegen entlang des Teltowkanals (zur geplanten Handkurbelfähre) und eine begrenzte gastronomische Nutzung auf den Molen. Die Dachfläche des Kinderlandes soll sich überwiegend begrünt darstellen. Um eine freizeitbezogene Nutzung der Dachfläche im Zusammenhang mit der Gebäudenutzung zu ermöglichen, wurde nur die Teilfläche des Daches in die Berechnung einbezogen, die als begrünt und ohne intensive Nutzung eingestuft werden kann. Weitere Dachflächenbegrünungen sind aufgrund der vorgesehenen Nutzung oder aufgrund technischer Aufbauten nicht möglich. Allerdings erfolgen Baumpflanzungen auf den Molen und auf dem Vorplatz zum Tempelhofer Damm, die nicht in die Berechnung des BFF eingehen. Weitere Pflanzungen auf dem Vorhabengrundstück sowie weitere Fassadenbegrünungen sind aus Gründen des Denkmalschutzes und der beabsichtigten Fassadengestaltung nicht möglich. Aus den dargestellten Gründen wäre ein Biotopflächenfaktor von 0,3 nur bei Zurückstellung der Belange des Denkmalschutzes und mit deutlichen Änderungen der städtebaulichen Ziele und des Konzeptes erreichbar. Einer entsprechenden Änderung steht aber entgegen, dass ein besonderes städtebauliches Interesse an der beabsichtigten Struktur und Gestaltung besteht. Deshalb wird in der textlichen Festsetzung Nr. 8 bestimmt, dass im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die im Landschaftsplan XIII-L-3 enthaltenen Regelungen zum Biotopflächenfaktor außer Kraft treten. Flächen zum Anpflanzen(textliche Festsetzung 6.1) Zur Umsetzung des Zieles des Flächennutzungsplans, am Teltowkanal einen durchgehenden Grünzug zu sichern und als Ausgleich für die Bebauung auf den weiteren Grundstücksteilen wird auf den Molen (Flächen g und h) eine Fläche mit Bindungen zum Anpflanzen festgesetzt. Die Festsetzung dient gleichzeitig dem Ausgleich des Eingriffs in Natur und Landschaft. Innerhalb dieser Flächen sind insgesamt 20 Bäume neu zu pflanzen. Die Baumpflanzungen gleichen zu einem Teil die aufgrund der Umsetzung des Vorhabens erforderlichen Baumfällungen aus. Eine Aufteilung der Baumpflanzungen auf die jeweilige Mole erfolgt nicht, da aufgrund der aus Gründen des Bodenschutzes erforderlichen unterirdischen Versiegelung der östlichen Mole hier unter Umständen die Möglichkeit zu Baumpflanzungen, insbesondere mit dem festgesetzten Stammumfang nur eingeschränkt möglich sein kann. Innerhalb der Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen sind öffentliche Wege zulässig, die in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen sind. Darüber hinaus sind innerhalb der Flächen zum Anpflanzen bauliche Anlagen für gastronomische Nutzungen im Umfang von 250 m² je Mole zulässig. Für die Böschungsflächen westlich und östlich des Hafenbeckens erfolgten keine Begrünungsfestsetzungen, da hier auch Belange des Denkmalschutzes zu berücksichtigen sind. Unabhängig davon ist eine Begrünung der Böschungsflächen nach den beabsichtigten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans möglich. Baumpflanzungen auf dem Vorplatz zum Tempelhofer Damm(textliche Festsetzung 6.2) Der um bis zu ca. einen Meter (Erdaufschüttung) gegenüber dem Tempelhofer Damm erhöhte Vorplatz soll mit großen Granitplatten befestigt und mit einem Baumhain versehen werden. Hierzu wird die Pflanzung von mindestens 18 Bäumen mit einem Stammumfang von jeweils mindestens 0,25 m festgesetzt. Die Bäume, die zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität am stark befahrenen Tempelhofer Damm beitragen, mindern auch den Eingriff in Natur und Landschaft. Die Erdschicht muss mindestens 0,8 m betragen, damit die Bäume sich angemessen entwickeln können. Dachbegrünung(textliche Festsetzung 6.3) Auf der Dachfläche des Gebäudes westlich des Hafenbeckens (Flächen c und d) sollen freizeitbezogene Nutzungen erfolgen. Diesen Nutzungen steht eine teilweise Begrünung der Dachflächen nicht entgegen. Es erfolgt daher die Festsetzung, dass ein Anteil von 25 % der überbaubaren Fläche mit einer Oberkante von 45,0 m über NHN zu begrünen ist (Dachbegrünung). Der 6,0 m breite Streifen zum Nachbargebäude (OK 43,6 m über NHN) ist, bis auf in geringem Umfang erforderliche Erschließungsflächen und technische Einrichtungen vollständig zu begrünen. Für eine ausreichende Wirksamkeit der Begrünung ist eine Erdschicht von mindestens 0,6 m erforderlich. Die Dachbegrünung trägt zur optischen Aufwertung für die Nutzer der Gebäude auf dem unmittelbar östlich angrenzenden Grundstück bei und hat in gewissem Umfang lokalklimatisch positive Auswirkungen (z. B. Staubbindung). Zudem wird die Verdunstung begünstigt und überschüssiges Niederschlagswasser zeitlich verzögert dem Wasserkreislauf zugeführt. Die begrünten Flächen sind darüber hinaus Lebensraum von Kleintieren und von Vögeln. Aufgrund der Mächtigkeit der Substratschicht von mindestens 0,6 m wirkt die Dachbegrünung kaltluftbildend. Die Maßnahme gleicht damit einen Teil des Eingriffes in Natur und Landschaft aus. Einer gesonderten Festsetzung der Dachneigung zur Sicherung der Dachbegrünung bedarf es nicht, da durch den Bezug auf die überbaubare Fläche der zu begrünende Anteil eindeutig bestimmbar ist. Die Dachfläche ist zudem so auszubilden, dass die zu begrünende Fläche auch realisierbar ist. Weitere, über den festgesetzten Umfang hinausgehende Dachbegrünungen wurden geprüft, sind jedoch aus unterschiedlichen Gründen nicht möglich. Das Speichergebäude muss aus Gründen des Denkmalschutzes seine historische Dacheindeckung behalten. Die Bebauung westlich des Hafenbeckens soll als Vorplatz gestaltet werden. Die Dachaufbauten entlang der Ordensmeisterstraße können aus technischen Gründen nicht begrünt werden. Befestigung von Wegen und Zufahrten(textliche Festsetzung 6.4) Die Verwendung von
wasser- und luftdurchlässigen Belägen im Bereich um das Hafenbecken soll
sicherstellen, dass ein möglichst hoher Anteil des Niederschlages vor Ort
versickern kann und dem Grundwasser zugeführt wird. Damit wird ein Teil der
durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichten zusätzlichen
Versiegelung ausgeglichen. Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde
Befestigungen, wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und
Betonierungen werden daher nicht zugelassen. Gleichzeitig sind die Ansprüche
aus den künftigen Nutzungen und Belange des Denkmalschutzes zu
berücksichtigen. Ein Großteil der Flächen wird daher im historisch vorhandenen
Großsteinpflaster mit Splitunterbau ausgeführt. Dieses genügt den
Anforderungen der textlichen Festsetzung. Im Handbuch des Landes Berlin zum
Biotopflächenfaktor wird hierzu ausgeführt: "Teilversiegelte Flächen,
das heißt, Flächen mit luft- und wasserdurchlässigen Belägen, die in gewissem
Umfang Versickerung, aber in der Regel keinen Pflanzenbewuchs zulassen, wie
zum Beispiel Klinker, Großsteinpflaster, Kleinsteinpflaster, Mosaikpflaster,
Holzpflaster, Betonverbundsteine oder Platten (mit Fuge auf
Sand-/Schotterunterbau), Sandflächen, Schotter, wassergebundene Decke,
offener, stark verdichteter Boden, durchlässige Kunststoffbeläge,
Rasengittersteine oder Rasenklinker auf intensiv genutzten Flächen (zum
Beispiel Stellplätze, Zufahrten) ... haben den Anrechnungsfaktor 0,3." Fassadenbegrünung(textliche Festsetzung 6.5) Durch die Begrünung
von Fassaden kann der Grünanteil im Plangebiet erhöht werden. Fassadenbegrünung
trägt darüber hinaus zur Staubbindung und Verbesserung des Kleinklimas bei.
Aufgrund der Belange des Denkmalschutzes und der daraus resultierenden
baulichen Gestaltung der Neubauten ist eine Begrünung von Fassaden, die dem
Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft dienen, nur in begrenztem
Umfang möglich. Insbesondere große Fassadenabschnitte, die weder über Schaufenster,
noch Ein- und Ausgänge verfügen, sind hierfür geeignet. Dabei handelt es sich
im Einzelnen um folgende Flächen: - östliche, parallel zur Zufahrtsrampe liegende Fassade, - südliche Fassade gegenüber dem Gleichrichterwerk, - südliche, zum Teltowkanal ausgerichtete Fassade des Gebäudes auf der östlichen Hafenseite. Fassadenöffnungen (z.B. Fenster) sind von der Begrünungsverpflichtung ausgenommen. Es ist davon auszugehen, dass diese einen Anteil von rd. 10 % nicht überschreiten. Um angemessene Wuchsbedingungen für die Pflanzen zu gewährleisten, wird ein maximaler Pflanzabstand von 0,8 m in einem mindestens 1 m² großen Pflanzbeet empfohlen. - Festsetzungen zu Umwelt- und NaturschutzbelangenVerbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe(textliche Festsetzung 5.1) Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für die
Luftreinhaltung gemäß dem Flächennutzungsplan. Die Festsetzung zum Verbot der
Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe dient dem Schutz vor schädlichen
Umweltauswirkungen in einem dicht bebauten Innenstadtbereich. Daher wird
allgemein nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL zugelassen. Andere Brennstoffe
dürfen verwendet werden, wenn im Einzelnachweis dargelegt wird, dass die zulässigen
Emissionswerte, die den Emissionswerten von Heizöl EL entsprechen, nicht
überschritten werden. Zulässig ist auch die Verwendung von Fernwärme. Eine
separate Festsetzung hierzu ist nicht erforderlich, da es sich bei Fernwärme
nicht um einen Brennstoff handelt. Die
Errichtung und der Betrieb von Feuerungsanlagen ab einer bestimmten
Größenordnung bedürfen einer Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz.
Diese Vorschriften bleiben durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan unberührt. WerbeanlagenIm sonstigen Sondergebiet sind Werbeanlagen grundsätzlich zulässig. Dieses gilt allerdings nicht, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind (Rücksichtnahmegebot). Hiermit und durch die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen (§ 3 Abs. 1 BauOBln) gibt es eine Handhabe, Werbeanlagen, die die Nutzungsqualität der gegenüber dem Vorhaben liegenden Wohnnutzung belästigen oder stören, zu unterbinden. Darüber hinaus sind die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes zu beachten. Ergänzend werden im Durchführungsvertrag Regelungen zu Art, Umfang und Anordnung von Werbeanlagen getroffen, mit denen neben gestalterischen Aspekten auch Belange der Nachbarn berücksichtigt werden. Erfordernis weiterer Regelungen zur LärmminderungIm Umweltbericht wurde
für die Straßen im Umfeld des Plangebietes festgestellt, dass aufgrund des
Verkehrsaufkommens auf öffentlichen Straßen mit Lärmimmissionen zu rechnen ist,
die im Prognose-Planfall (mit Vorhaben) in der Regel über denen des
Prognose-Nullfalls (ohne Vorhaben) liegen. Im Rahmen der Abwägung ist daher das
Erfordernis von Maßnahmen zur Lärmminderung und ggf. erforderlicher textlicher
Festsetzungen und weiterer Regelungen zu prüfen. · In der Abwägung zu berücksichtigende RechtsvorschriftenDie durch das geplante
Vorhaben zu erwartende Lärmbelastung ist im Rahmen der Abwägung nach § 1
Abs. 6 BauGB zu berücksichtigen. Hierbei sind die im Kapitel - Umwelt- und Naturschutzrecht (Seite 20) auch bezüglich des Lärmschutzes dargestellten
gesetzlichen Regelungen, Richtlinien und Normen berücksichtigen. Die Vorschriften des §
41 Abs. 1 BImSchG i.V.m. § 1 der 16. BImSchV finden für das vorliegende
Vorhaben keine Anwendung. Diese Vorschriften sind nur dann anzuwenden, wenn
Gegenstand der Planung wesentliche Änderung öffentlicher Straßen aufgrund eines
erheblichen baulichen Eingriffs oder einer Erweiterung ist. Diese
Voraussetzungen sind hier nicht gegeben, weil der vorhabenbezogene Bebauungsplan
keinen erheblichen baulichen Eingriff in eine Straße zum Gegenstand hat. Damit gelten weder die
strikten Grenzwerte der 16. BImSchV noch die Regelung, dass oberhalb der eine
mögliche Gesundheitsgefährdung markierenden Grenzen von 70 dB(A) (tags) / 60
dB(A) (nachts) in jedem Fall bei einer wesentlichen Änderung der Straße eine
Lärmsanierungsmaßnahme durchzuführen ist. Im Rahmen der Abwägung kommt den
Grenzwerten der 16. BImSchV jedoch eine Orientierungsfunktion hinsichtlich der
hinzunehmenden Lärmbelastung zu. Darüber hinaus werden Lärmwerte im Bereich der
Gesundheitsgefährdung im Rahmen der Abwägung besonders berücksichtigt. · Zurechenbarkeit von Verkehrslärmerhöhungen außerhalb des PlangebietsZu den bei der
Ausweisung von größeren Baugebieten zu bewältigenden Problemen gehört auch die
außerhalb des Plangebiets zu erwartende Zunahme des Verkehrs, soweit sie in
einem adäquat kausalen Zusammenhang mit der Planung steht und mehr als nur
geringfügig ist. In dem Zusammenhang
ist zu prüfen, inwieweit die für das Vorhaben im Plangebiet prognostizierten
Erhöhungen der Lärmimmissionen in den anliegenden Straßen dem Vorhaben
zugeordnet werden können und mehr als geringfügig sind. Die Frage stellt sich
insbesondere, weil die Lärmerhöhungen an Immissionsorten, die nicht unmittelbar
an dem Vorhaben liegen, nur sehr geringfügig ansteigen, und zwar weit unter dem
Bereich, der für das menschliche Ohr noch wahrnehmbar ist (bis ca.
2,0 dB(A)). Dabei ist zunächst zu
prüfen, ob eine Zunahme des Verkehrslärms durch die Planung überhaupt zum
notwendigen Abwägungsmaterial gehört und schutzwürdige Interessen der Anlieger
betrifft, denn gewisse – geringfügige – Veränderungen der Verkehrssituation
müssen nach der Rechtsprechung hingenommen werden, ohne dass dies zum Gegenstand
der Abwägung gemacht werden muss. Dies gilt zumal für stark befahrene
Verkehrsstraßen, deren Belastung von zahlreichen Faktoren in der näheren und
ferneren Umgebung abhängig ist. Darüber hinaus ist die
Frage, welche Erhöhungen des Dauerschallpegels die Abwägungserheblichkeit
begründen, zu klären. Eine eindeutige abschließende Rechtsprechung liegt hierzu
nicht vor. Das Bundesverwaltungsgericht hat festgestellt, dass keine Regelung
dahingehend aufgestellt werden könne, dass bereits die Erhöhung des
Dauerschallpegels um 1,5 dB(A) oder das Erreichen der in § 1 Abs. 2 der 16.
BImSchV genannten Schallpegel eine Abwägungserheblichkeit begründe. Allerdings
ist hierbei jeweils zu berücksichtigen, dass in jedem Fall eine Abwägung des
Einzelfalls zu erfolgen hat. Das OVG Rheinland-Pfalz hat in einem anderen
Einzelfall entschieden, dass bereits eine Erhöhung des Lärmpegels um 0,3 bis
0,5 dB(A) abwägungsbeachtlich sei, weil es sich um eine Lärmzunahme handele,
die zu einer bereits vorhandenen hohen Lärmbelastung noch hinzu trete, sodass
die Beurteilungspegel von mindestens 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts
entstünden. Diese Entscheidung betraf allerdings Wohnbereiche an einer
Straße, die zu einem neuen Baugebiet führt. Führt man die beiden
Grundgedanken der Rechtsprechung, nämlich dass die Abwägungsrelevanz sowohl ein
schutzwürdiges Interesse in den Fortbestand einer bestimmten Verkehrslage
erfordert als auch dass abwägungserheblich nur Lärmerhöhungen sind, die
tatsächlich zu einer nicht unerheblichen Verschlechterung der Situation
führen, so kann daraus gefolgert werden, dass Lärmerhöhungen, die an
Immissionsorten zwar gerade noch berechenbar sind, die jedoch in keiner Weise
mehr tatsächlich auf die Situation der Bewohner Einfluss nehmen, nicht mehr
abwägungsrelevant sind, selbst wenn an den Immissionsorten bereits die
Sanierungswerte überschritten sind. Wo die anzunehmende
Grenze liegt, hängt von verschiedenen Umständen ab. Verkehrslärmerhöhungen von
über 0,5 dB(A) könnten unter Umständen von der Rechtsprechung als beachtlich
angesehen werden. Auf der sicheren Seite wird eine Beurteilung liegen, wonach
in der konkreten Situation am Tempelhofer Damm jedenfalls die auf
Modellberechnungen beruhenden erwarteten Lärmerhöhungen unter diesem Wert
liegen. In diesen Minimalbereichen kommt es nicht zu einer erheblichen
Verschlechterung der Situation. Darüber hinaus können in diesem Minimalbereich
bereits geringste Veränderungen von modelltheoretischen Parametern und
Rundungsvorgaben zu Abweichungen führen, die keinen Bezug zu einer
Veränderung der tatsächlichen Belastung haben. Ein schutzwürdiges Vertrauen auf
den Fortbestand der vorgegebenen Situation kann insoweit nicht angenommen werden.
· Abwägungsrelevante AspekteIm Rahmen der Abwägung
ist einerseits zu berücksichtigen, dass Lärmerhöhungen, die nicht nur geringfügig
sind, in Bereichen, in denen bereits derzeit die Grenze der möglichen Gesundheitsgefahren
erreicht oder überschritten wird, einer Kompensation bedürfen. Andererseits
sind auch folgende Aspekte ebenfalls in die Abwägung einzustellen: Für die überwiegende
Zahl der Immissionsorte, bei denen eine Differenz zwischen Prognose-Planfall
und Prognose-Nullfall festgestellt wurde, verringert sich die absolute
Verkehrs- und Lärmbelastung im Untersuchungszeitraum, weil den geringfügigen
Erhöhungen des Verkehrs durch das Vorhaben zu erwartende Reduzierungen der
Verkehrsbelastung und der Lärmimmissionen durch überörtliche Entwicklungen
gegenüberstehen. Hierbei ist insbesondere die Entlastung des Tempelhofer Damms
durch die Fertigstellung der Autobahnverbindung zum Flughafen BBI zu nennen.
Für diese entlastende Straßenbaumaßnahme besteht Planungsrecht und die
Finanzierung ist in die öffentlichen Haushalte eingestellt. Weiterhin ist im
Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, dass für mehrere Immissionsorte für den
Planfall 2015 errechnet wurde, dass das Hinzukommen des geplanten Vorhabens
nicht zu einer Erhöhung der Lärmwerte führen wird. Dies hängt mit den zu
erwartenden Änderungen der Umverteilung von Verkehrsströmen zusammen. Soweit
für dieselben Immissionsorte für den Planfall 2008 eine Steigerung von
Lärmimmissionen berechnet wurde, ist dies nicht zuletzt darauf zurückzuführen,
dass für den Planfall 2008 ein anderes Berechnungsmodell verwandt wurde, bei
dem Änderungen der Umverteilung der Verkehrsströme nicht berücksichtigt sind.
Es wird jedoch in der Abwägung berücksichtigt, dass für die betreffenden
Immissionsorte mittelfristig keine Lärmerhöhung durch das Vorhaben zu erwarten
ist. In die Abwägung
eingestellt wird auch, dass das Vorhaben auf einer Fläche verwirklicht wird,
die planungsrechtlich bisher als Gewerbegebiet ('beschränktes Arbeitsgebiet
gem. Baunutzungsplan') ausgewiesen ist. Jede Nutzung, die gewerbetypisch ist,
wäre derzeit auch ohne Aufstellung eines Bebauungsplans genehmigungsfähig.
Dazu gehören auch verkehrslärmintensive Vorhaben, wie z.B. Speditionen oder
Briefverteilzentren. Auch durch diese Vorhaben würde es im Vergleich zur
Ist-Situation zu einer Erhöhung der Lärmimmissionen kommen. Insoweit führt die
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Vergleich zur jetzigen
planungsrechtlichen Situation nicht zu einer wesentlich unterschiedlichen
rechtlichen Zulässigkeit verkehrslärmerhöhender Nutzungen. · Abwägungsergebnis und MaßnahmenIn der Ordensmeisterstraße
unmittelbar nördlich des Vorhabens wurden durch die Gutachter mit teilweise
über 2,0 dB(A) die höchsten Differenzen zwischen Prognose-Nullfall und
Prognose-Planfall festgestellt. Gleichzeitig steigt die absolute Lärmbelastung
sowohl tags, als auch nachts an. Die Werte von 70 bzw. 60 dB(A) werden in
diesem Block, der durch Bebauungsplan als Kerngebiet festgesetzt ist, nicht
erreicht. De facto befindet sich jedoch im nördlich angrenzenden Gebäude
oberhalb des 1. Vollgeschosses nahezu ausschließlich Wohnnutzung. Zudem sind
die Steigerungen in einem Umfang zu verzeichnen, der für das menschliche Ohr
bereits wahrnehmbar ist. Aufgrund dessen werden hier Maßnahmen zum Schutz vor
Lärmimmissionen als erforderlich angesehen. Darüber hinaus werden die Orientierungswerte
der DIN 18005 für Kerngebiete, die in der Ist-Situation zumindest tagsüber
eingehalten werden, künftig sowohl tags, als auch nachts überschritten. Eine
Ausnahme bilden lediglich die Werte für die Tagesbelastung oberhalb des 7.
Obergeschosses der Bebauung am Tempelhofer Damm (nördlich der
Ordensmeisterstraße, vom Tempelhofer Damm abgewandte Seite). Allerdings ist
auch zu berücksichtigen, dass auf dem Vorhabengrundstück bereits aufgrund des
bisherigen Planungsrechtes Nutzungen zulässig sind, die Einfluss auf das
Verkehrsaufkommen haben können. Dennoch besteht aufgrund der aus dem Vorhaben
resultierenden Zusatzbelastung Handlungsbedarf zur Minderung der
Lärmbelastung. Westlich des
Vorhabens, d.h. zwischen der Wenckebachstraße und dem Lorenzweg liegen die
Differenzen zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall bei bis zu 1,3
dB(A) tags und 1,9 dB(A) nachts. Nördlich der Ordensmeisterstraße grenzt in
diesem Bereich Wohnnutzung an, südlich davon handelt es sich um ein
Gewerbegebiet. Die absolute Belastung tags sinkt aufgrund des geplanten Umbaus
der Ampel in eine reine Bedarfsampel für Fußgänger künftig deutlich, trotz der
Realisierung des Vorhabens. Der Umbau der Lichtsignalanlage am Lorenzweg ist
durch das Land Berlin in Abstimmung mit der BVG bereits für das Jahr 2007
vorgesehen und kann als finanziell gesichert eingestuft werden. Die absoluten
Werte bleiben jedoch über den Orientierungswerten der DIN 18005. Aufgrund der
Tagesbelastung wären in diesem Bereich dennoch keine weiteren Maßnahmen
erforderlich, da sich die Situation insgesamt deutlich verbessert, auch wenn
diese Maßnahme unmittelbar an der Einmündung der Wenckebachstraße kaum noch
Auswirkungen hat. Im Einmündungsbereich wirken sich allerdings die östlich
angrenzend erforderlichen Maßnahmen lärmmindernd aus. Auf die Nachtwerte hat
der Umbau der Ampel allerdings keine Auswirkungen, da die Ampel nachts bereits
gegenwärtig abgeschaltet ist. Die absoluten Werte der nächtlichen
Lärmbelastung steigen. Sie erreichen zwar nur am östlichsten Immissionsort auf
Höhe des Lorenzweges – wie bereits in der Ist-Situation - einen Wert von
über 60 dB(A), liegen aber deutlich über dem Orientierungswert der DIN 18005
für Wohngebiete und selbst über dem für Kerngebiete. Unter Berücksichtigung der
nördlich angrenzenden empfindlichen Nutzung, des Umfangs der absoluten
Lärmsteigerung, des erreichten Lärmniveaus und der signifikanten Unterschiede
zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall sind auch in diesem Bereich
Maßnahmen erforderlich. Da Richtung Osten bis zur Colditzstraße keine
wesentlichen Straßen queren, ist davon auszugehen, dass sich die Situation bis
zur Colditzstraße nicht wesentlich ändert und Maßnahmen bis hier erforderlich
sind. In der Friedrich-Karl-Straße sind für das Jahr 2015 nach der Prognose keine Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall zu erwarten. Allerdings liegt die Differenz zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2008 bei bis zu 0,5 dB(A) und insbesondere nachts wird der Grenzwert von 60 dB(A) überschritten. Gleichzeitig steigt die Lärmbelastung gegenüber der Ist-Situation um bis zu 1,5 dB(A). Auch wenn 2015 die Belastungen im Prognose-Nullfall und Prognosefall nahezu identisch sind, ist zumindest ein Teil des bis dahin erheblich steigenden Verkehrsaufkommens auf das Vorhaben zurückzuführen. Die Friedrich-Karl-Straße ist darüber hinaus – mit Ausnahme des Einmündungsbereiches zum Tempelhofer Damm – als Wohngebiet einzustufen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 werden, wie bereits in der Ist-Situation, deutlich überschritten. Aus diesen Gründen ist es erforderlich und angemessen, auch in der Friedrich-Karl-Straße lärmmindernde Maßnahmen durchzuführen, auch wenn der überwiegende Teil der langfristigen zusätzlichen Lärmbelastung auf gesamtstädtische Entwicklungen zurückzuführen ist. Die Entwicklung des Verkehrsaufkommens westlich der Kreuzung mit der Werderstraße kann kaum noch eindeutig dem Vorhaben zugeordnet werden. Spätestens ab dem Ende der beidseitigen Blockrandbebauung auf Höhe der Friedrich-Franz-Straße sind keine signifikanten Erhöhungen mehr zu erwarten. Am Tempelhofer Damm konzentrieren sich die Auswirkungen des Vorhabens auf einen begrenzten Bereich im Umfeld des Knotens nordwestlich des Vorhabens. Die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall liegen hier bei bis zu 0,4 dB(A), wobei die höheren Differenzen für den Bereich südlich der Friedrich-Karl-Straße prognostiziert werden. Gleichzeitig sinkt hier trotz der Realisierung des Vorhabens die absolute Lärmbelastung, bleibt jedoch deutlich oberhalb von 70 dB(A) und damit auch über den Orientierungswerten der DIN 18005 für Kerngebiete. Unmittelbar nördlich der Friedrich-Karl-Straße am Tempelhofer Damm liegt der Unterschied zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall 2015 bei maximal 0,1 dB(A) (2008: 0,3 dB(A)). Im Vergleich zur Ist-Situation bleibt die Lärmbelastung 2015 jedoch konstant bzw. steigt um bis zu 0,2 dB(A) im Erdgeschoss. Auch wenn es sich um einen Knotenpunkt einer Hauptverkehrsstraße handelt, bei dem die Anwohner aufgrund seiner gesamtstädtischen Funktion in gewissem Umfang mit einer Steigerung der Lärmbelastung rechnen müssen, ist zu konstatieren, dass sich die Lärmsituation nicht verbessert. Obwohl die Differenzen von 0,3 dB(A) an der Grenze zu einer relevanten Lärmveränderung liegen und nur 2008 auftreten, werden auch hier Maßnahmen zur Lärmminderung als erforderlich angesehen, da sich die Reflektionen der künftigen Gebäude im Plangebiet hier auswirken. Am nächstgelegenen Immissionsort am Tempelhofer Damm Richtung Norden (auf Höhe der Friedrich-Wilhelm-Straße) liegen die Unterschiede zwischen Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall im Jahr 2015 tagsüber im Erdgeschoss und im 3. Obergeschoss bei 0,1 dB(A). In den anderen Geschossen und nachts werden keine Unterschiede prognostiziert. In der Prognose für das Jahr 2008 liegen die Unterschiede bei 0,1 bis 0,2 dB(A). Die absolute Lärmbelastung sinkt im Vergleich zum Ist-Zustand sowohl tagsüber, als auch nachts um mindestens 0,5 dB(A) bis 2015. Die absoluten Werte liegen dennoch deutlich über 70 dB(A) und über dem Orientierungswert der DIN 18005 für Kerngebiete. Aufgrund des insgesamt geringfügigen Einflusses durch das Vorhaben und der Tatsache, dass es aufgrund der Gesamtentwicklung insgesamt zu einer Verringerung kommt, besteht kein Erfordernis, nördlich dieses Immissionsortes Maßnahmen zur Lärmminderung durchzuführen. Die Ausführungen gelten entsprechend Richtung Süden für den Abschnitt zwischen der Friedrich-Wilhelm-Straße und der Burgemeisterstraße. Für diesen Abschnitt kann davon ausgegangen werden, dass die Belastungen aufgrund der identischen Verkehrsbelastung und vergleichbarer Bebauungsstruktur nicht höher sind als am Immissionsort auf Höhe der Friedrich-Wilhelm-Straße. Südlich der Burgemeisterstraße kann sich der Einfluss des Knotens Tempelhofer Damm / Friedrich-Karl-Straße / Ordensmeisterstraße auswirken, sodass maximal bis hier – wie am Knoten direkt – vom Erfordernis lärmmindernder Maßnahmen ausgegangen wird. Für den Immissionsort am Tempelhofer Damm auf Höhe der Viktoriastraße (südlich des Knotens) werden sowohl für das Jahr 2008, als auch für das Jahr 2015 Unterschiede zwischen dem Prognose-Nullfall und dem Prognose-Planfall von 0,1 dB(A) prognostiziert. Im Jahr 2015 werden für den Prognose-Nullfall und den Prognose-Planfall sogar identische Belastungen prognostiziert. Die absolute Belastung sinkt gleichzeitig bis 2015 um 1,0 dB(A) tags und 0,9 dB(A) nachts. Gleichwohl bleibt die nächtliche Belastung 2015 über 60 dB(A). Da der Einfluss des Vorhabens sehr gering ist – sich letztlich im Rahmen von Rundungsgenauigkeiten befindet – und die Belastung im Nachtzeitraum im Planfall 2015 nicht höher ist als im entsprechenden Prognose-Nullfall, sind südlich der Viktoriastraße keine dem Vorhaben zuzurechnenden lärmmindernden Maßnahmen erforderlich. Zudem schließt unmittelbar südlich des Immissionsortes keine Wohnnutzung an. Nördlich der Viktoriastraße können sich jedoch die Verkehrsbelastungen am Knoten Tempelhofer Damm / Ordensmeisterstraße sowie u. U. Reflektionen des Vorhabens auswirken. Daher besteht hier in gewissem Umfang ein Erfordernis für lärmmindernde Maßnahmen. Am Mariendorfer
Damm sind sowohl die vorhandenen, als auch die prognostizierten Belastungen
erheblich. Bereits gegenwärtig werden teilweise 75,0 dB(A) tags überschritten,
nachts werden nahezu 70 dB(A) erreicht. Für das Jahr 2015 wird ein weiteres
Ansteigen der Lärmbelastung prognostiziert. Differenzen zwischen Nullfall und
Planfall treten im Jahr 2015 jedoch nicht auf, d.h. das Vorhaben hat keinen
Einfluss auf die mittelfristige Entwicklung der Lärmbelastung in diesem
Bereich. Lediglich im Jahr 2008 liegt die prognostizierte Belastung im
Prognose-Planfall 0,1 dB(A) höher als im Prognose-Nullfall. Angesichts der
Tatsache, dass es sich hierbei um eine Betrachtung des ungünstigsten Falles
handelt, ist es nicht angemessen, hier den Vorhabenträger zu Maßnahmen zu
verpflichten, zumal 0,1 dB(A) als unerheblich einzustufen sind. Im Ergebnis
sind daher aufgrund des Vorhabens maximal in folgenden Bereichen Maßnahmen zur
Lärmminderung erforderlich: - Ordensmeisterstraße zwischen Tempelhofer Damm und Colditzstraße (östliches Ende der Wohnbebauung), - Friedrich-Karl-Straße zwischen Tempelhofer Damm und Friedrich-Franz-Straße (westliches Ende der beidseitigen Blockrand-Wohnbebauung) sowie - Tempelhofer Damm zwischen Burgemeisterstraße und Viktoriastraße. Maßnahmen zur Lärmminderung In der Abwägung der
verschiedenen in Frage kommenden Maßnahmen (s. Kapitel - Maßnahmen zur Minderung von Lärmimmissionen, Seite 48) wird aktiven Schallschutzmaßnahmen der Vorrang
gegenüber passiven Maßnahmen gegeben, da diese sich umfassender positiv auf die
Verringerung der Lärmbelastung auswirken. Im Ergebnis der Abwägung wird für den Straßenzug
Ordensmeisterstraße – Friedrich-Karl-Straße vorrangig die Anordnung von
Tempo 30 angestrebt. Für die genannten
Straßen wurde durch das Bezirksamt die Einführung von Tempo 30 beantragt.
Diese Maßnahme führt zu einer Verringerung der Lärmbelastung, kann jedoch nicht
im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans verbindlich und abschließend
gesichert werden. Zudem können negative Auswirkungen auf die Belastung mit
Luftschadstoffen nicht ausgeschlossen werden, insbesondere wenn nur auf kurzen
Abschnitten die Geschwindigkeit reduziert wird. Diese müssen im Rahmen der
Abwägung gegenüber den deutlichen Verbesserungen der Lärmsituation
zurücktreten. Die Geschwindigkeitsbegrenzung muss mindestens in den o.g.
Straßenabschnitten umgesetzt werden. Für den Fall, dass für die Ordensmeisterstraße und Friedrich-Karl-Straße
bis zur Inbetriebnahme des Vorhabens Tempo 30 angeordnet wird, verpflichtet
sich der Vorhabenträger, die erforderliche Beschilderung einrichten zu
lassen. Falls die Anordnung von Tempo 30 nicht bis zur Inbetriebnahme des
Vorhabens erfolgt, verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Herstellung einer
lärmmindernden Deckschicht, und zwar DSH-V-Asphalt
(dünne Schichten im Heißeinbau auf Versiegelung) auf den genannten
Straßenabschnitten, da hiermit voraussichtlich eine effektive Lärmminderung
sowohl tags, als auch nachts erreicht wird. Für den Umfang der möglichen
Lärmminderung liegen auf Basis von Untersuchungen[69] Einschätzungen von Gutachtern und Angaben von
Herstellern vor, die dieses erwarten lassen. Gegenüber einem
ungeriffelten Gussasphalt ist eine Geräuschminderung von mindestens 3 dB(A) zu
erwarten. Gegenüber der heutigen Situation mit schlechtem Straßenzustand wird
die Geräuschminderung diese 3 dB(A) noch übersteigen. Im Rahmen des
Monitorings ist die Wirksamkeit durch Lärmmessungen zu prüfen. Zur Wirksamkeit
ist darüber hinaus eine intakte Binderschicht erforderlich. Es wird im Rahmen
des Durchführungsvertrages sichergestellt, dass eine fachgerechte Ausführung
erfolgt und die Binderschicht im Rahmen der Maßnahme im erforderlichen Umfang
saniert wird. Aufgrund der Verkehrsbedeutung
des Tempelhofer Damms kann hier aufgrund von Vorgesprächen kaum davon
ausgegangen werden, dass einem Antrag auf Anordnung von Tempo 30 stattgegeben
wird. Daher wurde für den Abschnitt des Tempelhofer Damms zwischen
Burgemeisterstraße und Viktoriastraße mit
dem Vorhabenträger ein Austausch der Asphalt-Deckschicht sowie eine Sanierung
der Binderschicht im erforderlichen Umfang im Durchführungsvertrag vereinbart. Darüber hinaus wurde der Einsatz von Lärmschutzfenster zur Konfliktbewältigung geprüft. Schallschutzfenster stellen nach genauer Prüfung jedoch keine Alternative dar, da –
aktive
Schallschutzmaßnahmen möglich sind, –
Schallschutzfenster
nur auf Innenräume und nur selektiv wirken –
die Kosten in
keinem angemessenen Verhältnis zur Erhöhung der Lärmbelastung stehen. Dieser Lösungsweg
wurde daher nicht weiter verfolgt. Aktiver Schallschutz
durch Lärmschutzwände kommt in diesem innerstädtischen Bereich aufgrund des nur
begrenzt zur Verfügung stehenden Raumes und aus städtebaulichen Gründen nicht
in Betracht und wurde daher nicht näher untersucht. Da der Lärmkonflikt
durch die dargestellten Maßnahmen in ausreichendem Umfang bewältigt werden
kann, sind keine weiteren Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
erforderlich. Erfordernis weiterer Regelungen zur Verringerung der Belastung mit LuftschadstoffenHinsichtlich der
künftigen Schadstoffbelastung der Luft stellt sich die Situation wie folgt dar. Insgesamt verringert
sich die Belastung mit Luftschadstoffen bis 2015 kontinuierlich. Der Jahresmittelwert
für NO2 wird lediglich in den Planfällen 2008 und 2015 am Tempelhofer
Damm und auf der Südseite der Ordensmeisterstraße überschritten. Der Einfluss
des vorhabenbedingten Verkehrsaufkommens auf die Luftbelastung am Tempelhofer
Damm ist dabei insgesamt nur marginal. Die Überschreitung in der
Ordensmeisterstraße betrifft einen räumlich eng begrenzten Bereich. Die Überschreitung der
zulässigen PM10-Immissionswerte (Tagesmittelwerte) tritt ebenfalls
nur an den o.g. Immissionsorten auf. Im eng begrenzten Bereich südlich der
Ordensmeisterstraße betrifft dieses 4 Tage mehr als zulässig. Der Einfluss des
Vorhabens auf den Tempelhofer Damm ist marginal. Aufgrund der gesamtstädtisch
bedingten Luftbelastung am Tempelhofer Damm sind im Fall einer Überschreitung
der zulässigen Werte darüber hinaus Maßnahmen auf Grundlage des im August 2005
vom Senat verabschiedeten "Luftreinhalte- und Aktionsplans Berlin
2005-2010" zu erwarten. Mit dem Luftreinhalte- und Aktionsplan des Landes
Berlin steht ein adäquates Instrument zur Verringerung der
Grenzwertüberschreitung auf gesamtstädtischer Ebene zur Konfliktbewältigung zur
Verfügung. Der "Luftreinhalte- und Aktionsplan Berlin 2005-2010"
geht für das Jahr 2010 von einem Rückgang der Feinstaub- und NO2-Vorbelastung
um 7% - 10% aus. Dieses führt dazu, dass selbst am Tempelhofer Damm südlich der
Ordensmeisterstraße die Anzahl der Überschreitungen des Tagesmittelwertes bei
der Feinstaubbelastung grenzwertkonform wäre. Insofern besteht kein
Handlungsbedarf im vorhabenbezogenen Bebauungsplan für weitere Festsetzungen
zum Schutz vor schädlichen Luftschadstoffen. - Nachrichtliche ÜbernahmenBauschutzbereicheDas Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Flughafens Tempelhof und im Anlagenschutzbereich der Radaranlage Tegel. Nach den §§ 12-15 und 18a des Luftverkehrsgesetzes (LuftVG) in der Fassung vom 29. März 1999 (BGBl. I S. 550), zuletzt geändert durch Gesetz vom 6.4.2004 (BGBl. I, S. 550) Artikel 2 gelten die hieraus resultierenden Bestimmungen für alle baulichen Vorhaben. Bauliche Anlagen, die die danach zulässige Höhe überschreiten oder Bauten mit metallgedecktem Flachdach größer 400 m² dürfen nur realisiert werden, wenn die Zustimmung der Luftfahrtbehörde (SenStadt, Referat VII G) erfolgt. DenkmalbereichDer Denkmalbereich Tempelhofer Damm 227 / 235 (vgl. Kapitel -) wird nachrichtlich übernommen. Im Bereich der westlichen Mole weicht die Darstellung in der Denkmalkarte vom vorhandenen Bestand ab. Weder die 1962 erfolgte Erweiterung der Hafeneinfahrt, noch der Einschnitt im nordwestlichen Bereich des Hafenbeckens sind berücksichtigt. Unabhängig von der Darstellung in der Denkmalkarte wird die Abgrenzung des Denkmalbereiches im vorhabenbezogenen Bebauungsplan bezogen auf die vorhandenen Landflächen dargestellt, da sich der Denkmalschutz nicht mehr auf Anlagen beziehen kann, die bereits vor längerer Zeit beseitigt wurden. Dessen ungeachtet bleibt eine Wiederherstellung des Hafenbeckens in Anlehnung an die historische Situation Ziel der Bebauungsplanung. Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes sind in die Abwägung eingeflossen. Eine denkmalrechtliche Genehmigung ist unabhängig davon erforderlich. Planfestgestellte AnlagenNachrichtlich übernommen werden die vorhandenen planfestgestellten Anlagen der U-Bahn (Gleichrichterwerk) und die planfestgestellte Fläche des Teltowkanals im Bereich der Hafeneinfahrt und ein Teil der Liegestelle am Teltowkanal. Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans- Bestehende bauliche Anlagen und NutzungenDas denkmalgeschützte Speichergebäude bleibt erhalten und wird in die künftige Bebauung integriert. Im Zuge der Realisierung des geplanten Vorhabens erfolgt darüber hinaus eine Instandsetzung. Die auf dem Grundstück vorhandenen Baracken werden beräumt, die Nutzung als Schrottplatz wurde bereits aufgegeben. Aufgrund der Planung entfallen im Plangebiet einzelne Arbeitsplätze. Gleichzeitig entsteht im Plangebiet eine Vielzahl neuer Arbeitsstätten. - Auswirkungen auf die UmweltDie umweltschützenden Belange werden in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB berücksichtigt. Um die Belange des
Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege hinreichend konkret
ermitteln und darüber hinaus die zu erwartenden Eingriffe in Natur und
Landschaft bestimmen zu können, wurde ein Umweltbericht erstellt. Die
Ergebnisse sind in die Abwägung eingeflossen. - Finanzielle AuswirkungenDem Land Berlin
entstehen durch das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren keine Kosten. Durch
den Verkauf des Flurstückes 258 werden Einnahmen erzielt. Die mit der Umsetzung
des Vorhabens verbundenen Kosten, einschließlich der Kosten für die
erforderlichen Anpassungen im öffentlichen Straßenland und der Erweiterung der
westlichen Mole sind durch den Vorhabenträger zu übernehmen. Sämtliche
Maßnahmen die Kosten verursachen, werden im Durchführungsvertrag geregelt. Da
das Vorhabengrundstück im Privateigentum verbleibt, werden auch etwaige
Folgekosten, z.B. für die Pflege der öffentlich zugänglichen Außenanlagen, den
Betrieb der Handkurbelfähre etc. vom Vorhabenträger übernommen. Ein Planungsschaden
entsteht nicht. Die entsprechenden Regelungen sind gem. § 12 Abs. 3 BauGB bei
einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht anwendbar. Entsprechendes gilt für
hoheitliche bodenordnende Maßnahmen. Verfahren- AntragDie
Grundstücksgesellschaft Objekt Tempelhofer Hafen mbH & Co. KG hat am 9.
Dezember 2005 für die planungsrechtliche Sicherung des Vorhabens die
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beantragt und sich zur
Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung von Planungs-
und Erschließungskosten verpflichtet. - Mitteilung der PlanungsabsichtMit Schreiben vom 01.
März 2006 teilte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung die Absicht mit,
für das Gelände am Hafen Tempelhof, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
aufzustellen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte mit
Schreiben vom 28.03.2006, dass gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans zur Errichtung eines Zentrums für Handel, Kultur und Freizeit
auf dem Grundstück Tempelhofer Damm 227/235 keine grundsätzlichen Bedenken
bestehen. Einer Verkaufsfläche von 19.500 m² als maximal möglicher
Verkaufsfläche für das gesamte Plangebiet wurde zugestimmt. Die
Verkaufsfläche sowie die Nutzungsmischung im Plangebiet sollten vertraglich
geregelt werden. Aufgrund der berührten
dringenden Gesamtinteressen Berlins (Zentrenstruktur, übergeordnete und
örtliche Straßenverbindungen, wichtige Radwegeverbindung am Teltowkanal) ist
das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren nach § 7 AGBauGB durchzuführen. Die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 27. März 2006 mitgeteilt, dass
der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans das Ziel 1.0.1 des LEP eV
sowie das Ziel aus § 3 Abs. 3 LEPro und Ziel 1.1 des Flächennutzungsplans
Berlin unterstützt. Darüber hinaus unterstütze es § 17 Abs. 5 LEPro und stehe
im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro, wenn sichergestellt wird, dass
sich das Zentrum am Hafen als Bestandteil der Einkaufsstraße Tempelhofer Damm
darstellt. - AufstellungsbeschlussDas Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 11. April 2006 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20VE beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 26 (S. 1940) am 2. Juni 2006 öffentlich bekannt gemacht. - Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher BelangeMit Schreiben vom 21.06.2006 wurden 35 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sowie 14 bezirkliche Dienststellen um Stellungnahme zum Planentwurf gebeten. Es gingen von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange insgesamt 25 schriftliche Stellungnahmen ein: - 3 äußerten Bedenken bzw. baten um eine Modifikation der Planung, - 7 gaben ergänzende Hinweise, die überwiegend die Umsetzung der Planung betrafen, - 15 teilten mit, dass ihrerseits keine Hinweise zur Planung gegeben werden. Die gewünschten Änderungen betrafen - Definition der Verkaufsflächen (vgl. Kapitel 0 Sonstiges Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum", Seite 59) - erforderliche Breiten für Leitungsrechte der Berliner-Wasserbetriebe (vgl. Kapitel 0 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten des Trägers der Wasserentsorgung, Seite 73) - eine Elektroleitung parallel zur Stubenrauchbrücke bis zum Gleichrichterwerk (vgl. Kapitel 0 Leitungsrecht zugunsten des Unternehmensträgers der Elektroversorgung, Seite 74) Die weiteren Hinweise der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange betrafen im Einzelnen - die Berücksichtigung der Regelungen zum Artenschutz (vgl. Kapitel 0 Fachgesetzliche Regelungen, Seite 20), - die Bitte um erneute Prüfung der Entwidmungsbedürftigkeit der im Hafen liegenden Eisenbahnanlagen (vgl. Kapitel - Bauliche Anlagen und Nutzungen, Seite 7), - das Erfordernis einer Zufahrt zum Hafengelände zur Stubenrauchbrücke sowie erforderliche Regelungen im Durchführungsvertrag zur Brückenwartung (vgl. Kapitel 0 Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der Straßenbaulast, Seite 73), - den Umfang und die Art der Nutzungen auf der Wasserfläche und das Erfordernis einer wasserrechtlichen Genehmigung für diese Nutzungen (vgl. Kapitel 0 Wasserfläche, Seite 64), - eine vorhandene Gasleitung im südlichen Gehweg der Ordensmeisterstraße (vgl. Kapitel Technische Infrastruktur / Erschließung, Seite 8), - die erforderliche Sicherung einer Zuwegung zum planfestgestellten Gleichrichterwerk (vgl. Kapitel 0 Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn, Seite 74), - Belange der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung im Hinblick auf das dauerhafte Erfordernis einer Liegestelle im Hafenbecken (vgl. Kapitel - Bauliche Anlagen und Nutzungen, Seite 7 und 0 Wasserfläche, Seite 64), - Notwendigkeit der Vermeidung eines künstlich initiierten Kaufkraftabflusses aus anderen Zentren (vgl. 0 Einzelhandelsuntersuchung, Seite 61). Bei den bezirklichen Dienststellen ergibt sich folgendes Bild: - 1 Dienststelle bat um Änderungen, - 2 gaben Hinweise, - 4 teilten mit, dass sie keine Bedenken gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf haben, - 7 äußerten sich nicht. Die geäußerten Änderungswünsche betrafen - die Verbindung der Uferbereiche am Teltowkanal mit dem Franckepark (vgl. Kapitel 0 Geh- und Radfahrrechte zugunsten der Allgemeinheit, Seite 74), - die Berücksichtigung der Festsetzungen des Landschaftsplans (vgl. Kapitel - Landschaftsplanung, Seite 25 und Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75), - das Erfordernis der Erfassung der Bäume, deren Vitalität und die Anzahl der erforderlichen Ersatzpflanzungen sowie einer Untersuchung von Gebäudebrütern und sonstiger besonders geschützter Arten (vgl. Kapitel - Vegetationsbestand und Biotoptypen, Seite 27 und Kapitel - Tiere, Seite 28), - das Erfordernis weiterer textlicher Festsetzungen zum Pflanzen von Bäumen als Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft (vgl. Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75). Die Hinweise betrafen - das Erfordernis einer erneuten Prüfung der planungsrechtlichen Einstufung der Gleise der Hafenbahn (vgl. Kapitel - Bauliche Anlagen und Nutzungen, Seite 7), - die Lage und Breite der Zufahrten in der Ordensmeisterstraße und den erforderlichen Abstand zur Einmündung in den Tempelhofer Damm (vgl. Kapitel 0 Ein- und Ausfahrten, Seite 71), - Ein- und Ausfahrten am Tempelhofer Damm (vgl. Kapitel 0 Sonstiges Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum" Seite 59 f), - die Auswirkungen vorhandener Bodenbelastungen auf eine mögliche Begrünung der östlichen Mole (vgl. Kapitel - Vermeidung möglicher Gefährdungen durch Bodenbelastungen, Seite 49), - erforderliche Untersuchungen zur nächtlichen Lärmbelastung (vgl. Kapitel - Lärmimmissionen, Seite 37), - Prognoseberechnungen (Lärm- und Lufthygiene) für den Zeitpunkt der Inbetriebnahme (vgl. Kapitel - Lärmimmissionen, Seite 27 und Kapitel - Lufthygienische Situation, Seite 42). - Frühzeitige Beteiligung der ÖffentlichkeitZeitgleich zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Der Entwurf des Bebauungsplans hat gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 19. Juni 2006 bis einschließlich 19. Juli 2006 öffentlich ausgelegen. Hierzu erfolgten Veröffentlichungen in den Tageszeitungen "Der Tagesspiegel" und "Berliner Morgenpost". Darüber hinaus wurde eine Hauswurfsendung an etwa 1.000 Anwohner und Gewerbetreibende verteilt, mit der über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung informiert wurde. Parallel zur Auslegung der Unterlagen im Bezirksamt konnten Plan und Begründung im Internet eingesehen werden. Die Abgabe von Stellungnahmen über ein bereitgestelltes Formular war ergänzend möglich. Insgesamt gingen drei Stellungnahmen ein. Eine weitere Stellungnahme wurde vom Eigentümer eines Nachbargrundstücks angekündigt, wurde jedoch nicht abgegeben. In einer Stellungnahme wurde auf den notwendigen Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft verwiesen, der nach Möglichkeit im Plangebiet ausgeglichen werden sollte und eine Einhaltung des Biotopflächenfaktors und eine Freihaltung der Außenanlagen von Stellplätzen eingefordert. Eine weitere Stellungnahme befasste sich mit möglichen Auswirkungen auf ein außerhalb des Plangebiets gelegenes Grundstück. Es ist allerdings nicht erkennbar, dass die Festsetzungen negative Rückwirkungen auf das Grundstück haben. Die dritte Stellungnahme thematisiert den Bebauungsplanentwurf und die Festsetzungen in allen Einzelheiten. Schwerpunktmäßig geht es um - eine ausführliche Berücksichtigung des Planungsvorlaufs, - Zweifel an den Fachgutachten zur Einzelhandelsentwicklung und zur Verkehrsprognose, - Bedenken gegenüber der Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan, - die Befürchtung, dass Verkaufsflächen zu Lasten anderer Nutzungen weiter ausgedehnt werden, - den Eindruck, dass die angestrebte Aufenthaltsqualität des Freiraums in den Hintergrund getreten sei, - der Umfang der Dachaufbauten, der zu hoch sei und im Hinblick auf das Denkmal nicht zu einem überzeugenden Ergebnis führe, - das Erfordernis eines Gutachtens zur Lufthygiene, - die erforderliche Bewertung des Gewerbelärms, - die nicht ausreichende Bewältigung der Lärmproblematik. - Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der frühzeitigen Beteiligung der ÖffentlichkeitZusammenfassend ist festzustellen, dass aus den Stellungnahmen, die vollständig in die Überarbeitung des Bebauungsplans eingeflossen sind, keine wesentlichen Änderungen des Bebauungsplans resultieren, aber zu Modifikationen in mehreren Details führten. Die meisten Stellungnahmen betrafen die Begründung zum Bebauungsplan, die unter Berücksichtigung der Stellungnahmen überarbeitet wurde. Darüber hinaus wurden die Fachgutachten zu den Themen Verkehr, Lärm und Lufthygiene und der Umweltbericht im Hinblick auf die Stellungnahmen ergänzt und zusätzliche Regelungen in den Durchführungsvertrag aufgenommen, z. B. zur Sicherung einer Mindestfläche für kulturelle Nutzungen und für Gastronomie, Freizeit, Dienstleistungen. Im Hinblick auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan führten die Stellungnahmen insbesondere zu folgenden Änderungen der Festsetzungen: –
Aufnahme von
Festsetzungen zur Begrünung, –
Modifizierung
der Ein- und Ausfahrten an der Ordensmeisterstraße, –
Aufnahme eines
Leitungsrechtes für die Elektroversorgung parallel zur Stubenrauchbrücke, –
Konkretisierung
der Lage von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten, –
Ausschluss von
Stellplätzen und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, –
Verringerung des
Umfanges an Dachaufbauten und Vergrößerung des Abstandes der Dachaufbauten
vom Tempelhofer Damm und der Ordensmeisterstraße. Weitere der gegebenen Hinweise, zum Beispiel zum konkreten Umgang mit den vorhandenen Bodenbelastungen, können erst im Zuge der Realisierung des Vorhabens berücksichtigt werden.
Das Bezirksamt hat die Auswertung dieses Verfahrensschrittes in seiner Sitzung am 5. Dezember 2006 beschlossen. - Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher BelangeVerfahren und VerlaufMit Schreiben vom 02.03.2007 wurden 35 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 des Baugesetzbuchs sowie bezirkliche Dienststellen um Stellungnahme zum Planentwurf gebeten. Es gingen von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange insgesamt 25 schriftliche Stellungnahmen ein, von denen 10 Hinweise gaben. Die übrigen Behörden und Träger öffentlicher Belange teilten mit, dass sie keine Bedenken haben bzw. das Vorhaben unterstützen. unterstützen. Darüber hinaus wurden 7 Fachbereiche des Bezirksamtes beteiligt, die vollständig antworteten. Zwei Fachbereiche gaben Hinweise. Es wurden Stellungnahmen berücksichtigt, die über die gesetzte Frist hinaus bis zum 25.04.07 eingingen. Stellungnahmen und AbwägungDie relevanten Hinweise der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange betrafen im Einzelnen folgende Aspekte: Das IT-Dienstleistungszentrum wies auf möglicherweise im Plangebiet liegende Leitungen, die NBB (GASAG) auf geplante Leitungsbaumaßnahmen hin. Eine Überprüfung der Lage der Leitungen ergab, dass sich diese nicht im Plangebiet befinden bzw. im Zuge der Baumaßnahme in Abstimmung mit dem Leitungsträger (GASAG) verlegt werden. Hinweise auf mögliche Schwächen des Gutachtens zur Lufthygiene hinsichtlich der zugrunde gelegten Daten wurden von der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz vorgetragen. Die Annahmen des Lufthygiene-Gutachtens wurden nochmals intensiv – auch in Abstimmung mit dem bezirklichen Umweltamt – überprüft. Insgesamt ergab sich, dass die Gutachter mit einer insgesamt konservativen Methode herangegangen sind. Die Gutachter legten darüber hinaus Nachweise für die Repräsentativität ihrer Annahmen vor. In einer Abstimmung zwischen dem Bezirksamt (FB Umwelt) und der Behörde wurde festgestellt, dass sich aus den gemachten Hinweisen zu den Ansätzen des Gutachtens keine durchgreifenden Bedenken ergeben. Dem Ansatz des Gutachtens kann also gefolgt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilten mit, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar ist und mit den Zielen der Landesplanung in Einklang steht. Das Wasser- und Schifffahrtsamt wies auf seine Belange hin. Hinsichtlich der Zweckbestimmung wurde angemerkt, dass der Hafen auch der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung als Liegestelle dient. Diese Funktion war in den textlichen Festsetzungen bereits berücksichtigt. Zur textlichen Festsetzung 6.1 wurde darauf hingewiesen, dass aufgrund der Nutzung der Westmole als temporäre Baustelleneinrichtungsfläche keine Baumpflanzungen auf der Fläche g vorgenommen werden können. Im Bereich der Uferböschung des Hafenbeckens sind jedoch Pflanzungen möglich. Dieses widerspricht nicht der textlichen Festsetzung. Darüber hinaus wurde geltend gemacht, dass die Zufahrt zum Hafenbecken ausreichend bemessen sein muss, d.h. für Hafeneinfahrt eine Breite von 35 m erforderlich ist. Der Anregung wurde entsprochen. Weitere Hinweise betrafen temporäre Nutzungen, für die darüber hinaus teilweise noch ein Planfeststellungsverfahren erforderlich ist. Diese wurden in den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berücksichtigt. Das Tiefbauamt wies auf notwendige Aktualisierungen der Begründung hin, die aus der parallel zur Beteiligung abschließend abgestimmten Lösung des Lärmkonfliktes gefunden wurden. Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde entsprechend angepasst. Der FB Umwelt des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg teilte mit, dass die Prüfung der Umweltauswirkungen des Vorhabens ergab, dass das Vorhaben hinsichtlich seiner Umweltauswirkungen ordnungsgemäß errichtet und betrieben werden kann. Die Planung des Vorhabens erfülle den rechtlichen Rahmen der TA-Lärm, die gebietsbezogenen Lärm-Immissionsrichtwerte in der Nachbarschaft werden eingehalten. Die anlagenbezogenen Verkehrsgeräusche auf dem Straßenland sind – entsprechend der Darstellung in der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan – gemäß TA-Lärm nicht als Anlagengeräusch zu berücksichtigen weil die entsprechenden Bedingungen nicht erfüllt sind. Die Anforderungen der 16. BImSchV werden damit nicht wirksam. Auch die untersuchten Immissionswerte zur Lufthygiene (Feinstaub und Stickstoffdioxid) geben nach Auffassung des FB Umwelt zu keinen durchgreifenden Zweifeln gegen den Betrieb des Vorhabens Anlass. Im Wesentlichen werden die Immissionsgrenzwerte der 22. BImSchV eingehalten. Zum anderen wirke das Vorhaben in seinem Umfeld einer gewachsenen städtebaulichen Situation, die hinsichtlich des Verkehrslärmschutzes als stark vorbelastet einzustufen ist. Insbesondere die derzeitige Situation am Tempelhofer und Mariendorfer Damm aber auch in der Friedrich-Karl-Straße sei als problematisch einzustufen, weil die Grenzen, über denen ein gesundes Wohnen nicht mehr gesichert erscheint, bereits heute erheblich überschritten sind. Auch in der Prognose 2015 sind hier hohe Belastungen zu erwarten. Im Bebauungsplan-Verfahren seien diesbezüglich Lösungsmöglichkeiten zu prüfen und soweit möglich eine Verschlechterung der Situation durch Maßnahmen zu verhindern. Für die Verwendung eines lärmmindernden Fahrbahnbelags ist dessen akustische Wirksamkeit nachzuweisen und aufrechtzuerhalten. Alternativ sollten Schallschutzfenster sinngemäß nach 24. BImSchV vorgesehen werden. Darüber hinaus wurde zu Details Stellung genommen, die im Einzelnen geprüft wurden und in die Überarbeitung der Begründung eingeflossen sind. - ÖffentlichkeitsbeteiligungVerfahrenDer Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-20VE wurde nach fristgerechter Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin, Nr. 8 vom 23. Februar 2007, Seite 438, gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 5. März bis 5. April 2007 im Rathaus Tempelhof öffentlich ausgelegt. Neben der Planzeichnung und der Begründung zum Bebauungsplan (einschließlich Umweltbericht) wurden die umweltbezogenen Stellungnahmen sowie Fachgutachten zum Eingriff in Natur und Landschaft, zum Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren, zur Lufthygiene, zu Lärmemissionen, zum Verkehrsaufkommen und zu Bodenbelastungen zur Einsichtnahme bereitgehalten. Ergänzend wurden die Planzeichnung einschließlich textlicher Festsetzungen und die Begründung als Zusatzangebot auf den Internet-Seiten des Bezirksamtes präsentiert. Über ein Formular bestand die Möglichkeit zu schriftlichen Äußerungen. In der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung wurde auf das Zusatzangebot hingewiesen. Darüber hinaus erfolgten Veröffentlichungen in den Tageszeitungen "Der Tagesspiegel" und "Berliner Morgenpost", mit denen über die öffentliche Auslegung informiert wurde. Im Umfeld des Vorhabens wurde eine Hauswurfsendung verteilt, in der auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen wurde. In den Veröffentlichungen wurden die Bürger darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen unberücksichtigt bleiben können und gemäß § 47 Verwaltungsgerichtsordnung ein Antrag unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Insgesamt nahmen 118 Bürgerinnen und Bürger Einsicht in die Planunterlagen oder erhielten auf telefonische Nachfrage Auskunft zu den geplanten Festsetzungen. Es gingen 24 schriftliche Stellungnahmen ein, von denen keine verspätet war. Ein in einer Stellungnahme angekündigtes Gutachten ging 20 Tage nach dem Ende der Öffentlichkeitsbeteiligung ein, wurde jedoch im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Stellungnahmen und AbwägungDen Schwerpunkt der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragenen Themen bildeten die Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen im Umfeld des Vorhabens. Es wurde die Befürchtung geäußert, dass insbesondere die nördlich angrenzenden Straßen durch das aus dem Vorhaben resultierende Verkehrsaufkommen zusätzlich belastet werden. Es wurde vorgeschlagen, verkehrslenkende Maßnahmen (Straßensperrungen) vorzunehmen, um diese zu vermeiden. Darüber hinaus wurde – bedingt durch das Vorhaben – eine extreme Verknappung der Parkplätze im öffentlichen Straßenland befürchtet und die Einführung einer Parkraumbewirtschaftung gefordert und darauf hingewiesen, dass die Aussagen zum Verkehr an keiner Stelle Wechselwirkungen zwischen den Standorten am Hafen und am Rathaus berücksichtigten. Die Befürchtungen einer zusätzlichen Belastung der Anliegerstraßen werden nicht geteilt. Es ist davon auszugehen, dass die Nutzung der angrenzenden Wohnstraßen als "Abkürzung" aufgrund der geplanten und im Rahmen des Durchführungsvertrag gesicherten zusätzlichen Linksabbiegespur vom Tempelhofer Damm in die Ordensmeisterstraße nicht zunehmen, sondern abnehmen wird. Das derzeitige Umgehen des Linksabbiegeverbots in die Ordensmeisterstraße durch die Nutzung der Kaiserin-Augusta-Straße und der Wenckebachstraße ist aufgrund dessen nicht mehr erforderlich. Das Befahren der Wenckebachstraße und Friedrich-Wilhelm-Straße Richtung Norden wird darüber hinaus nicht als "Abkürzung" betrachtet. Beim Durchfahren der Wohnstraßen ist zudem mit einer geringeren Reisegeschwindigkeit und zusätzlichen Behinderungen wie beispielsweise Müllfahrzeugen zu rechnen. Hinsichtlich der verkehrlichen Wechselwirkungen, insbesondere die Auswirkungen auf Knoten- / Einmündungsbereiche sind aufgrund der Entfernung, des teilweise anderen Einzugsbereiches und der jeweils vorgesehenen Ein- und Ausfahrtsbereiche keine verkehrlichen Konflikte zu erwarten. Auch hinsichtlich der möglichen Kumulation der Auswirkungen beider Vorhaben sind unter Berücksichtigung der Begrenzung der Zahl der Stellplätze keine gravierenden Auswirkungen zu erwarten. Für das Vorhaben am Tempelhofer Damm werden auf dem Vorhabengrundstück in ausreichendem Umfang Stellplätze zur Verfügung stehen. Bei vorhandenen Einkaufszentren ist zudem zu beobachten, dass aufgrund der kurzen Wege die Parkhäuser gut angenommen werden. Mit erhöhtem Parkplatzsuchverkehr in den Wohngebieten ist daher nicht zu rechnen, sodass sich hieraus keine Verschärfung der Parkplatz-Situation ergibt. Ein Erfordernis zur Einführung einer Parkraumbewirtschaftung besteht aufgrund der bisherigen Kenntnisse nicht. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt ergeben, dass ein Erfordernis der Parkraumbewirtschaftung mit Anwohnerparken besteht, ist dieses unabhängig vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan umsetzbar. Zur Minderung der Lärm- und Schadstoffbelastung wurde in mehreren Stellungnahmen die Einführung von Tempo 30-Regelungen vorgeschlagen, für die man sich unabhängig von dem Vorhaben bereits längere Zeit einsetze. Diese Anregungen betrafen insbesondere die Ordensmeisterstraße und die Friedrich-Karl-Straße. In diesem Zusammenhang wurde in der Einwendung darauf hingewiesen, dass die Lärmbelastung in der Ordensmeisterstraße nicht nur zwischen Tempelhofer Damm und Lorenzweg auftrete, sondern bis zur Friedrich-Wilhelm-Straße Maßnahmen erforderlich seien. Zur Lärmminderung in der Friedrich-Karl-Straße und in der Ordensmeisterstraße wird die Anordnung von Tempo 30 angestrebt. Falls die Anordnung von Tempo 30 nicht bis zur Inbetriebnahme des Vorhabens erfolgt, verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Herstellung einer lärmmindernden Deckschicht in der Ordensmeisterstraße zwischen dem Tempelhofer Damm und der Colditzstraße (östliches Ende der Wohnbebauung) und in der Friedrich-Karl-Straße zwischen dem Tempelhofer Damm und der Friedrich-Franz-Straße (westliches Ende der beidseitigen Blockrand-Wohnbebauung). Der Bereich, in dem Lärmschutzmaßnahmen in der Ordensmeisterstraße durchzuführen sind, wurde entsprechend der Anregung erweitert (vgl. Kapitel - Abwägungsergebnis und Maßnahmen, Seite 80 ff). Zur Sicherung einer multifunktionalen Nutzungsstruktur wurde vorgeschlagen, den Investor dazu zu bewegen und zu verpflichten, tatsächlich genügend attraktive Fläche an kulturelle Einrichtungen und andere, nicht dem Einkaufen dienende Nutzungen zu verwenden. Konkret wurde vorgeschlagen, ein Kino einzuordnen. Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, mindestens 7.000 m² Geschossfläche für Nutzungen der Gastronomie (einschl. der Flächen im Hafenbecken und auf der Mole), Freizeit, Dienstleistungen oder Kultur anzubieten und nicht für Einzelhandel oder Büros zu nutzen. Davon sind für den Bereich Kultur (z. B. Ausstellungen, Galerien, Ateliers, Proberäume, Musik, Tanzschulen, Theater, Kinos) mindestens 1.000 m² Geschossfläche anzubieten. Mit diesen Regelungen wird der Anregung entsprochen. Im Hinblick auf die künftige Bebauung wurde darauf hingewiesen, dass sich diese nach Norden abschotte und die bestehende Sichtachse der Wenckebachstraße auf das Hafengelände und das Ullsteingebäude gänzlich zerstört werde. Es wurde vorgeschlagen, den neuen Gebäudekomplex zu unterbrechen oder zumindest den Haustechnik-Komplex aus der Sichtachse herauszunehmen. Auch die Gestaltung der Nordseite des Vorhabens wurde in diesem Zusammenhang kritisiert. Die "Hinwendung zum öffentlichen Raum" erfolge ausschließlich in Richtung Süden und Westen, in keiner Weise jedoch in Richtung Norden, obwohl gerade auf dieser Seite ein Wohnquartier angrenzt, das zum Zentrum Tempelhofs gehört. Es wäre daher dringend geboten, über die Fassaden / Gebäudegestaltung der Nordseite im Sinne einer "Hinwendung zum öffentlichen Raum" noch einmal nachzudenken. Die künftig bebaubaren Flächen wurden unter verschiedenen Aspekten abgewogen. Hierbei wurde auch die Schaffung einer Verbindung zwischen Wenckebachstraße und dem Hafengelände mit in die Abwägung einbezogen. Eine Unterbrechung des künftigen Gebäudes ist zwar aus funktionalen Gründen nicht möglich, allerdings befindet sich in Verlängerung der Wenckebachstraße ein Zugang zum künftigen Gebäude. Die Flächen für die Haustechnik wurden so angeordnet, dass sie einen Mindestabstand vom denkmalgeschützten Speichergebäude einhalten, durch den eine mögliche Beeinträchtigung minimiert wird. Darüber hinaus erfolgt die Festsetzung eines Mindestabstandes vom Straßenland, durch den die Dachaufbauten für Haustechnik nicht bzw. in möglichst geringem Umfang von den öffentlichen Straßen aus erkennbar sind. Eine weitere Verschiebung ist aus technischen Gründen nicht möglich. Dem Bezug zum öffentlichen Raum auf der Westseite (zum Tempelhofer Damm) und der Südseite (zum Hafenbecken) wird eine Priorität eingeräumt, gleichwohl wird auch die Nordseite berücksichtigt. Das bisher öffentlich nicht zugängliche Hafengelände wird erstmals der Öffentlichkeit allgemein zugänglich gemacht. Das geplante Einkaufszentrum erhält an der Nordwestecke einen prägnanten, gestalterisch betonten Eingangsbereich zum Tempelhofer Damm, durch den die Anbindung nach Norden, also in Richtung des Karstadt-Kaufhauses gegeben ist. In diesem Bereich ist auch mit der größeren Fußgängerfrequenz zu rechnen als Richtung Nord-Osten, zu dem abseits der Einzelhandelsnutzungen liegenden Wenckebach-Krankenhaus. Für die Anordnung der Erschließung verbleibt damit nur noch die Nordseite. In dem Interesse, sowohl entlang des Tempelhofer Damms als auch entlang der Ordensmeisterstraße sowie im Bereich des Hafenbeckens eine lang gestreckte, monotone Fassadenstruktur zu vermeiden, wurde durch das Bezirksamt mit dem Vorhabenträger die künftige Fassadenstruktur abgestimmt und im Durchführungsvertrag gesichert. Ein darüber hinausgehender Eingriff in die Gestaltung ist nicht angemessen. In zwei Stellungnahmen wird darauf hingewiesen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans von den Aussagen des Stadtentwicklungsplans abweichen würden. Nahezu das gesamte Verkaufsflächenpotenzial des Tempelhofer Damms werde ausschließlich außerhalb des bestehenden Kerngebiets in einer externen Neuentwicklung realisiert. Da auch bei einer Verkaufsfläche von 15.000 m² für das Vorhaben am Hafen Tempelhof mit schweren Strukturschäden im Kerngebiet Tempelhofer Damm gerechnet werden müsse, sei eine darüber hinausgehende Festsetzung von Verkaufsflächen ohne Sortimentsbeschränkung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE auszuschließen. Berücksichtige man beide Standorte, die vor 2010 den vollen Betrieb aufnehmen sollen, steige die Verkaufsfläche am Tempelhofer Damm bereits auf 61.000 m². Damit werde der Zielwert des Stadtentwicklungsplans Zentren von 50.000 m² für 2020 bereits im Jahr 2010 um mehr als 20 Prozent übertroffen. Die Rückschlüsse der Einwender aus dem Stadtentwicklungsplan Zentren im Hinblick auf die Abgrenzung des besonderen Stadtteilzentrums am Tempelhofer Damm sind nicht nachvollziehbar. Dem Stadtentwicklungsplan ist zu entnehmen, dass sich der Bereich des Hafens Tempelhof für einen weiteren Magneten am Endpunkt des Tempelhofer Damms eignet. Die speziellen gutachterlichen Untersuchungen zu dem Standort am Hafen kommen zu dem Ergebnis, dass ein attraktives Zentrum für den Bereich mit Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturnutzungen die ihm zugedachte Magnetfunktion nur dann erreichen kann, wenn die notwendigen Verkaufsflächen für die gewünschte Attraktivität bereitgestellt werden. Für die 2002 als 'ausreichend' bezeichnete kritische Masse von 15.000 m² Verkaufsfläche gibt es in Berlin inzwischen verschiedene Beispiele von Einrichtungen dieser Dimensionierung, die die Erwartungen eher nicht erfüllt haben. Deshalb ist die zulässige Verkaufsfläche auf 19.500 m² erweitert worden. Hieran wird festgehalten. Die auf 2020 projizierten Verkaufsflächenausstattungen des Stadtentwicklungsplans Zentren verstehen sich zudem eindeutig als Orientierungswerte und nicht als verbindliche Festschreibungen. Bereits in der durch das Bezirksamt beauftragten und 2002 fertiggestellten Markt- und Standortanalyse wurde dargelegt (Seite 42 der Untersuchung "Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrengefüge" des Büros Dr. Lademann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH), dass es aus Gutachtersicht wünschenswert und auch notwendig sei, für das besondere Stadtteilzentrum eine leichte Überschreitung (bis 55.000 m²) zuzulassen. Seit 2002 hat sich die Wettbewerbssituation im Hinblick auf die Entwicklung der Verkaufsflächen in anderen Zentrumsstandorten weiter verschärft, so dass sowohl von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, als auch von der zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung keine Hinderungsgründe bezüglich der Verkaufsflächenerweiterung am Tempelhofer Damm (Hafen Tempelhof und Rathaus-Galerie) gesehen wurden. Darüber hinaus zeigt sich – unberührt von den teilweise sehr schwierigen marktseitigen Rahmenbedingungen in einigen Einzelhandelsbranchen – in den letzten Jahren eine enorme Flächennachfrage durch den Einzelhandel, die vor allem auf moderne Mietflächen zielt und aus dem Bestand nur selten zu befriedigen ist. Unter diesen Aspekten ist es vertretbar, den im StEP Zentren genannten Maximalwert um rd. 20 % zu überschreiten. In einer Stellungnahme wurde der formelle Aspekt der Entwicklungsfähigkeit aus dem Flächennutzungsplan angezweifelt. Dieses wurde – abgeleitet aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans – damit begründet, dass das Plangebiet nicht Teil des besonderen Stadtteilzentrums am Tempelhofer Damm sei. Es wurde in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass das Symbol der Einzelhandelskonzentration vor dem Plangebiet endet. Auch die historische Entwicklung spreche für diese Interpretation. Wenn im Hafengebiet künftig zentrenrelevante Sortimente zugelassen werden sollten, sei eine Erweiterung der Einzelhandelskonzentrationsfläche im Flächennutzungsplan hierfür eine unabdingbare Voraussetzung. Die Entwicklungsfähigkeit aus dem Flächennutzungsplan wurde erneut geprüft. Im Ergebnis kann daran festgehalten werden, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. Die Tatsache, dass im Flächennutzungsplan die Darstellung "Einzelhandelskonzentration" am Tempelhofer Damm nördlich der Ordensmeisterstraße endet, führt nicht dazu, dass die vorgesehene Einzelhandelsnutzung südlich der Ordensmeisterstraße dem Entwicklungsgebot des Flächennutzungsplans widerspricht. Der Flächennutzungsplan bestimmt lediglich die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung. Seine zeichnerischen Darstellungen sind deshalb regelmäßig nicht parzellenscharf und sie enthalten keine exakte Grenzziehung. Auch die historische Entwicklung des Bereichs und die tatsächliche stadtstrukturelle Situation sagen noch nichts darüber aus, welche städtebaulichen Ziele vom Flächennutzungsplan verfolgt werden. Da der Standort innerhalb der im Flächennutzungsplan vorgesehenen Einzelhandelskonzentration liegt bedarf es keineswegs der Beschränkung auf nicht zentrenschädliche Sortimente. Unter Bezugnahme auf ein Gutachten aus dem Jahr 2002 ("Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrengefüge", Dr. Lademann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH) wird eine differenzierte Festlegung einzelner Sortimente gefordert. Es wird darauf hingewiesen, dass die Gutachter eine Begrenzung der Verkaufsfläche auf 11.000 bist 13.000 m² gefordert hätten. Des Weiteren betone das Gutachten, dass alles daran gesetzt werden müsse, einen in etwa zeitgleichen Entwicklungs- und Realisierungshorizont für die Standorte am Rathaus und am Hafen zu erreichen. Aufgrund der Stellungnahme hat sich der Plangeber erneut mit dem Thema auseinandergesetzt. Eine dem im Gutachten dargestellten Differenzierungsgrad entsprechende Zuweisung einzelner Sortimentsbereiche auf verschiedene Standorte innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums erscheint städtebaulich problematisch. Derart differenzierte Festsetzungen setzen voraus, dass städtebauliche Gründe dafür angeführt werden können, dass innerhalb des besonderen Stadtteilzentrums an einem bestimmten Standort bestimmte Warengruppen der zentrenrelevanten Sortimente nicht angeboten werden dürfen, die einem anderen Teil des besonderen Stadtteilzentrums vorbehalten sind. Damit würde eine Überdifferenzierung geschaffen, die das Instrument der Bauleitplanung überfordert. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan würde innerhalb des Zentrums erheblich in das Marktgeschehen eingreifen und somit die Flexibilität, die erforderlich ist, um auf neuere Entwicklung in der Einzelhandelsbranche zu reagieren, erheblich einschränken. Um zur Positionierung des Tempelhofer Damms im gesamtstädtischen Gefüge ein attraktives – auch über den bisherigen Zielkorridoren liegendes – Angebot durch ein multifunktionales Zentrum zu schaffen, ist der Standort am Hafen besonders geeignet. Dieses wird unterstützt durch die Verkaufsfläche von 19.500 m², zumal im Ergebnis einer Plausibilitätsuntersuchung (Gfk-Prisma, Februar 2004) von der GfK festgestellt wurde, dass die in der Einwendung auf Basis des Gutachtens von 2002 benannte 'kritische Masse' von 15.000 m² Verkaufsfläche bezogen auf den Standort am Hafen Tempelhof nicht ausreichend ist, um das Ziel eines attraktiven und funktionierenden Zentrum zu erreichen. Der Standort am Rathaus wird damit nicht in Frage gestellt. Nach den gegenwärtigen Zeitplänen für die jeweiligen Projekte soll jedoch das Vorhaben am Hafen Tempelhof im Herbst 2008, die Rathaus-Galerie im Frühjahr 2009 in Betrieb gehen. Dieses ist im Wesentlichen als zeitgleich anzusehen. Zur dargestellten Einzelhandels-Thematik wurde ergänzend (verspätet) ein Gutachten des Büros Dr. Lademann & Partner nachgereicht. Die Hinweise der Gutachter betreffen im Wesentlichen die oben bereits behandelten Aspekte. Die Gutachter stellen zudem fest, dass sich der bereits 2002 absehbare Trading-down-Prozess am Tempelhofer Damm weiter verstärkt hat. Im Hinblick auf das Projekt am Hafen wird dargelegt, dass dieses nicht mit den ursprünglichen Entwicklungsüberlegungen des Gutachtens des Büros Lademann & Partner von 2002 übereinstimme. Die Überschneidung der Branchen- und Sortimentsstruktur des Vorhabens am Rathaus und am Hafen berge die Gefahr, dass das Projekt am Rathaus nicht mehr realisierbar sei. Dieses Projekt am Rathaus sei jedoch nach Überzeugung der Gutachter zur Zentrenstärkung 'aus der Mitte heraus' erforderlich. Die Gfk-Prisma kommt im Gegensatz dazu zu dem Schluss, dass durch die Etablierung beider Einkaufszentren, die jeweils kein vollständiges Angebotsspektrum abbilden können auch Standortverbund- und Synergieeffekte zum Tragen kommen. Diese können demnach auch zu einer Verbesserung der Position der Anbieter im Einkaufsbereich Tempelhofer Damm führen. Für den Einkaufsbereich Tempelhofer Damm ist damit ein so genanntes 'Knochenprinzip' möglich. Hierbei erfüllt die Lage des Karstadt Warenhauses eine wichtige Funktion im Spannungsfeld zwischen den beiden Polen. Aus Sicht der Gutachter besteht mit der Realisierung beider Vorhaben eindeutig die Chance, den gesamten Einkaufsbereich Tempelhofer Damm zu stärken. An dem Rathaus-Standort, der durch dieses vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren nicht in Frage gestellt ist, wird seitens des Bezirksamtes unverändert festgehalten. Der Hinweis auf die sich weiter fortsetzende Abwärtsentwicklung macht den dringenden Handlungsbedarf für eine zukunftsorientierte Entwicklung am Tempelhofer Damm deutlich. Aufgrund der Einwendungen wurden die Kapitel - Flächennutzungsplan / Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, Seite 9, - Stadtentwicklungsplan Zentren, Seite 11 und 0, Sonstiges Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit- und Kulturzentrum", Seite 59 ergänzt. In zwei Stellungnahmen wurden weitere umweltbezogene Themen angesprochen. Unter Bezug auf den gesetzlichen Artenschutz wurde auf die Notwendigkeit einer Berücksichtigung im Bebauungsplanverfahren hingewiesen. Es wurde bemängelt, dass nur eine Begehung stattgefunden hat, die für eine Bewertung der Fauna nicht ausreichend sei. Der Auffassung wird nicht gefolgt, denn trotz des eingeschränkten Untersuchungsumfangs waren aufgrund der durchgeführten Potenzialerfassung hinreichende Aussagen zu möglichen Beeinträchtigungen und daraus abzuleitenden Maßnahmen möglich. Ergänzend fand im Februar 2007 im Hinblick auf das potenzielle Fledermaus-Vorkommen eine weitere Begehung statt, die keine Anhaltspunkte für entsprechende Vorkommen ergab. Insgesamt wird der Thematik im Bebauungsplanverfahren in ausreichendem Umfang Rechnung getragen (vgl. Kapitel - Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung sowie zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen, Seite 46). Auch wurde gefordert, den Biotopflächenfaktor von 0,3 einzuhalten. Zu diesem Zweck könnte eine umfangreichere Dachbegrünung festgesetzt werden. Auch der von den Gutachtern vorgeschlagene Einbau von Nistmöglichkeiten solle festgesetzt werden. Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens wurde die Möglichkeit der Festsetzung von unversiegelten Flächen und Begrünungsmaßnahmen intensiv geprüft und zwischen dem Bezirksamt und dem Vorhabenträger erörtert. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgen Festsetzungen zur Begrünung und Bepflanzung von Flächen sowie zur Dach- und Fassadenbegrünung (vgl. Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75). Die Möglichkeiten zur Anlage von Grün- und Freiflächen im Plangebiet wurden unter Berücksichtigung der städtebaulichen und gestalterischen Belange vollständig ausgenutzt. Im Ergebnis der Abwägung wurde festgestellt, dass unter Berücksichtigung der besonderen Situation am Hafen Tempelhof ein Biotopflächenfaktor von 0,3 nicht realisierbar ist. Durch die Festsetzungen wird ein Biotopflächenfaktor von 0,16 erreicht. Da sich nach § 8 Abs. 4 des Berliner Naturschutzgesetzes Bebauungsplan und Landschaftsplan nicht widersprechen dürfen ist es erforderlich, den Landschaftsplan XIII-L-3 für den Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufzuheben. Die von den Gutachtern vorgeschlagenen Nistmöglichkeiten werden im Rahmen des Durchführungsvertrages gesichert. Des Weiteren wurde die Auffassung vertreten, das Landschaftsprogramm, die Bereichsentwicklungsplanung und die städtebaulichen Leitthesen aus dem Jahr 2003 seien nicht in ausreichendem Umfang umgesetzt worden. Beispielsweise handele es sich bei der Verbindung zum Franckepark nicht um eine Grünverbindung. Bedenken wurden geäußert gegenüber der hohen Dichte und dem Anbau von neuen Gebäuden an das Speichergebäude. Die im Rahmen der so
genannten runden Tische 2002 / 2003 formulierten Ziele wurden entgegen der
vorgetragenen Auffassung grundsätzlich weiterverfolgt, auch wenn sie nicht in
jedem Detail umgesetzt werden konnten. Das Landschaftsprogramm und die
Bereichsentwicklungsplanung sind informelle Planungen, die in die Abwägung
eingegangen sind. Wesentliche Aspekte des Landschaftsprogramms - wie
beispielsweise die Grünverbindung am Teltowkanal - werden durch den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert. Auch die in der
Bereichsentwicklungsplanung dargestellte Verbindung Richtung Franckepark wird
durch ein Geh- und Radfahrrecht gewährleistet. Hinsichtlich der Gestaltung der
Verbindung, der Nutzungsdichte und der Einbindung des Speichergebäudes wurden
im Rahmen der Abwägung tragfähige Kompromisse gefunden. Darüber hinaus wurde auf
missverständliche oder unzureichende Erläuterungen im Umweltbericht
hingewiesen. Die entsprechenden Abschnitte wurden im erforderlichen Umfang
überarbeitet. In einer weiteren Stellungnahme wurde ein ökologisches Baukonzept gefordert. Konkret wird angeregt, Dach- und Fassadenbegrünungen festzusetzen sowie Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerke mit Kraft-Wärme-Kopplung, Solarkollektoren etc. vorzuschreiben. Neben den dargelegten Begrünungsmaßnahmen (Kapitel - Grünfestsetzungen, Seite 75) und der Bestimmung, dass als Brennstoffe im Plangebiet lediglich die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL und im Hinblick auf den Schadstoffausstoß vergleichbare Brennstoffe zugelassen sind (Kapitel 0 Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe, Seite 78), erfolgen keine weiteren Festsetzungen. - Ergebnis / Änderungen im Anschluss an die ÖffentlichkeitsbeteiligungNach der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde durch Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 8 bestimmt, dass im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die im Landschaftsplan XIII-L-3 vom 30.10.2001 (GVBl. S. 578) enthaltenen Regelungen zum Biotopflächenfaktor außer Kraft gesetzt werden. Da mit dieser Klarstellung keine materiellen Änderungen verbunden sind, war es nicht erforderlich, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan erneut öffentlich auszulegen. Darüber hinaus wurde die Hafeneinfahrt von rd. 30,6 m auf 35 m vergrößert. Die Fläche des sonstigen Sondergebietes verringerte sich dadurch um rd. 160 m². Aufgrund der Geringfügigkeit der Änderung war keine Wiederholung der Behördenbeteiligung bzw. der Öffentlichkeitsbeteiligung erforderlich. Der Anregung des zuständigen Trägers wurde hiermit nachgekommen, sodass auch daraus kein erneutes Beteiligungserfordernis resultiert. Das Landesdenkmalamt und die untere Denkmalschutzbehörde sehen ihre Belange als dadurch nicht beeinträchtigt an. Die Abgrenzung des Denkmalbereiches wurde im Nordwesten an die Darstellung in der Denkmalkarte angepasst. Darüber hinaus erfolgten einzelne redaktionelle Klarstellungen und Korrekturen in den textlichen Festsetzungen. RechtsgrundlagenBaugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 3316) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578); zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 133) zuletzt geändert durch Artikel. 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung vom 25. März 2002 (BGBl I 2002, 1193), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 9. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 2833) Berlin, den 3. Mai 2007 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abteilung Bauwesen K r ö m e r W a g n e r Bezirksstadtrat Fachbereichsleiterin Anlage: Textliche Festsetzungen 1.
Art der baulichen Nutzung 1.1
Das sonstige Sondergebiet "Einkaufs-, Dienstleistungs-, Freizeit-
und Kulturzentrum" dient vorwiegend der Unterbringung von großflächigen
und sonstigen Einzelhandelsbetrieben, Anlagen für kulturelle, gesundheitliche
und sportliche Zwecke, Dienstleistungsbetrieben sowie Einrichtungen der
Gastronomie. Zulässig sind: 1. Einkaufszentrum,
großflächige und sonstige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
insgesamt höchstens 19.500 m² bezogen auf die Summe der Verkaufsflächen der
einzelnen Einzelhandelsbetriebe, 2. Dienstleistungsbetriebe, 3. Einrichtungen
der Gastronomie, 4. Betriebe
des Beherbergungsgewerbes, 5. Einrichtungen
der Kultur, Unterhaltungs- und Freizeitbranche, 6. Vergnügungsstätten;
dies gilt nicht für die Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und
Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche Vorführungen; Einrichtungen dieser Art sind unzulässig, 7. Einrichtungen
der Sport-, Fitness-, Gesundheits- und Wellnessbranche, 8. Verwaltungsnutzungen,
die den Zwecken des sonstigen Sondergebietes dienen. Ausnahmsweise können zugelassen werden: 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen. 1.2
Innerhalb der Wasserfläche mit der Zweckbestimmung Freizeit, Erholung
und Kultur sind Steganlagen, Pontons, Liegeplätze für Sportboote, Gastronomie-
und Veranstaltungsschiffe, eine Handkurbelfähre und die Liegestelle eines
Arbeitsschiffes des Wasser- und Schifffahrtsamtes zulässig. Die Nutzungen
dürfen insgesamt maximal 25 % der privaten und der nachrichtlich übernommenen
Wasserfläche im Plangebiet in Anspruch nehmen. 2.
Maß der baulichen Nutzung 2.1
Eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante von 41,1 m über NHN
durch Rampen, Geländer und Attiken kann ausnahmsweise zugelassen werden. 2.2
Eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante von 42,1 m über NHN
durch Rampen, Geländer, Lichtkuppeln und Attiken kann ausnahmsweise zugelassen
werden. 2.3
Innerhalb der Fläche b ist eine Zufahrtsrampe mit einer Höhe von bis zu
42,7 m über NHN einschließlich der erforderlichen Stützwände mit einer Höhe
von bis zu 44,1 m über NHN zulässig. 2.4
Oberhalb der festgesetzten Oberkante von 55,0 m über NHN sind
Dachaufbauten, die ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen
einschließlich Treppenhäuser dienen, bis zu einer Höhe von 60,5 m über NHN
zulässig, wenn sie zwischen den Punkten H und J mindestens 10,5 m, zwischen
den Punkten J und K mindestens 6,0 m von der dem öffentlichen Straßenland der
Ordensmeisterstraße zugewandten Baugrenze zurückgesetzt sind, von der Straßenbegrenzungslinie
zum Tempelhofer Damm einen Abstand von mindestens 22 m einhalten und einen
Abstand von mindestens 15 m vom denkmalgeschützten Speichergebäude haben.
Treppenhäuser und Aufzüge bis zu einer Grundfläche von jeweils 150 m² und
bis zu einer Höhe von 58,0 m über NHN sowie Brüstungen mit einer Höhe von bis
zu 56,0 m über NHN sind auch direkt an den Baugrenzen zulässig. 2.5
Innerhalb der Flächen c und d sind Brüstungen und andere
Absturzsicherungen mit einer Höhe von bis zu 47,0 m über NHN zulässig. 2.6
Innerhalb der Fläche c sind oberhalb der festgesetzten Oberkante von 45,0
m über NHN ein Dachaufbau, der der Erschließung der Dachfläche dient
(Treppenräume und Aufzugsanlagen) und als Spielgerät (Kletterturm) fungiert,
bis zu einer Grundfläche von 100 m² und bis zu einer Höhe von 49,0 m über NHN
sowie Spielgeräte zulässig. Ausnahmsweise kann ein zweiter Dachaufbau
(Treppenraum) mit einer Grundfläche von bis zu 20 m² und einer Höhe von 48,5 m
über NHN zugelassen werden. 3.
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 3.1
Innerhalb der Fläche e kann ein Vortreten einer Treppenanlage bis zu
der Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz
3 der Baunutzungsverordnung zugelassen werden. 3.2
Innerhalb der Fläche f kann ein Vortreten einer Treppenanlage bis zu
der Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz
3 der Baunutzungsverordnung zugelassen werden. 3.3
Zwischen den Punkten E und F kann ein Vortreten einer Treppenanlage um
bis zu 4,0 m zugelassen werden. 3.4
Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen g und h ist die Errichtung jeweils
eines Gebäudes für Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Das jeweilige
Gebäude darf eine Grundfläche von 250 m² und eine Höhe von 41,0 m über NHN
nicht überschreiten. 3.5
Zwischen den Punkten O und P kann ein Vortreten vor die Baugrenze um
bis zu 2,0 m zugelassen werden. 4.
Weitere Arten der Nutzung 4.1
Im sonstigen Sondergebiet sind maximal 600 Kfz-Stellplätze zulässig.
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen
unzulässig. 4.2
Die Grenze des Geltungsbereichs zwischen den Punkten ABCD ist entlang
der Flurstücksgrenze zugleich Straßenbegrenzungslinie. 4.3
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 5.
Immissionsschutz 5.1
Im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die
Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung
anderer Brennstoffe ist zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die
Emissionswerte von Schwefeldioxid (SOx), Stickstoffoxid (NOx)
und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des
eingesetzten Brennstoffes vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen.
6.
Grünfestsetzungen 6.1
Die Flächen zum Anpflanzen (g und h) sind gärtnerisch anzulegen und zu
unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Innerhalb der Flächen g und h
sind insgesamt 20 Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 0,25 m zu pflanzen
und dauerhaft zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für
Zufahrten, Wege und bauliche Anlagen. Eine Befestigung von Wegen und
Zufahrten ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch
Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau,
Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 6.2
Auf der Fläche a (Platzfläche auf Straßenniveau) sind mindestens 18
Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 0,25 m zu pflanzen. Die Erdschicht
muss mindestens 0,8 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. 6.3
Die überbaubare Fläche d und 25 % der überbaubaren Fläche c sind zu
begrünen (Dachflächen). Die Erdschicht muss mindestens 0,6 m betragen. Die
Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht
für erforderliche Erschließungsflächen und technische Einrichtungen. 6.4
Innerhalb der Flächen j und l ist eine Befestigung von Wegen und
Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser-
und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau,
Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 6.5
Die Außenwandflächen zwischen den Punkten C und G, K und L sowie
zwischen den Punkten M und N sind mit selbstklimmenden / rankenden /
schlingenden Pflanzen zu begrünen. Es wird die Verwendung folgender Pflanzen
empfohlen: 7.
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 7.1
Die Flächen n und o sind mit einem Geh- und Fahrrecht, die Flächen b
und l in einer Breite von 3,5 m mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten des
Trägers der Straßenbaulast (Brückenwartung) zu belasten. 7.2
Die Flächen n, o und b sind mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht,
die Fläche l in einer Breite von 3,5 m mit einem Fahrrecht zugunsten des
Unternehmensträgers der Wasserver- und entsorgung zu belasten. 7.3
Die Flächen b, l und n sind in einer Breite von 3,5 m mit einem
Fahrrecht zugunsten des Unternehmensträgers der U-Bahn zu belasten. 7.4
Die Fläche o ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des
Unternehmensträgers der Elektroversorgung zu belasten. 7.5
Die Flächen b, j, k, l, m, n sind in einer Breite von 3,0 m mit einem
Geh- und Radfahrrecht, die Fläche p ist mit einem Gehrecht, zugunsten der
Allgemeinheit zu belasten. 7.6
Die Flächen b und j sind in einer Breite von 4,5 m mit einem Geh-,
Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der zuständigen
Bundeswasserstraßenverwaltung und der Nutzer der Liegestelle am Teltowkanal zu
belasten. Die Fläche l ist in einer Breite von 4,5 m mit einem Fahrrecht zugunsten
der zuständigen Bundeswasserstraßenverwaltung zu belasten. Ein Zugang zur Wasserfläche
des Hafenbeckens ist zu ermöglichen. 8.
Außerkrafttreten bisheriger Vorschriften Im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen
Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen
der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, sowie die im
Landschaftsplan XIII-L-3 vom 30.10.2001 (GVBl. S. 578) enthaltenen Regelungen
zum Biotopflächenfaktor außer Kraft. o
Anlage
3 ·
Verordnung
über die Festsetzung des Bebauungsplans 7-20 VE im Bezirk Tempelhof -
Schöneberg, Ortsteil Tempelhof §
Vom . 2007
Auf
Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs
(BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in
Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 3. November 2005
(GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-20 VE vom 19. Februar 2007 mit Deckblatt vom
27. April 2007 für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße, der östlichen
Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer
Damm im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteil Tempelhof, wird festgesetzt. Er ändert
teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes
XIII-49-4 zur Verbreiterung des Tempelhofer und Mariendorfer Dammes zwischen
Burgemeisterstraße und Ullsteinstraße im Bezirk Tempelhof, vom 25. Februar 1963
(GVBl. S.352), festgesetzten Bebauungsplan und den durch Verordnung über die
Festsetzung des Landschaftplanes L-3 Tempelhof -Nord im Bezirk Tempelhof -
Schöneberg, Ortsteile Tempelhof und Mariendorf, vom 30. Oktober 2001 (GVBl. S.
578), festgesetzten Landschaftsplan. § 2 Die
Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Tempelhof -
Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Geoinformation und
Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt
Tempelhof - Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Planen,
Genehmigen und Denkmalschutz, Fachbereich Planen und Fachbereich Genehmigen,
kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf
die Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des
Baugesetzbuchs) und 2.
das Erlöschen von
Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird
hingewiesen. § 4 (1) Wer
die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines
Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der
Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg
von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung
begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen
werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im
Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin,
den 2007 §
Bezirksamt
Tempelhof - Schöneberg von Berlin
-
· Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrato
Anlage
3 ·
Verordnung
über die Festsetzung des Bebauungsplans 7-20 VE im Bezirk Tempelhof -
Schöneberg, Ortsteil Tempelhof §
Vom . 2007
Auf
Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB)
in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung
mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 3. November 2005
(GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan 7-20 VE vom 19. Februar 2007 mit Deckblatt vom
27. April 2007 für das Gelände zwischen Ordensmeisterstraße, der östlichen
Grenze der Flurstücke 110/56 und 1333/110, dem Teltowkanal und dem Tempelhofer
Damm im Bezirk Tempelhof - Schöneberg, Ortsteil Tempelhof, wird festgesetzt. Er ändert
teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes
XIII-49-4 zur Verbreiterung des Tempelhofer und Mariendorfer Dammes zwischen Burgemeisterstraße
und Ullsteinstraße im Bezirk Tempelhof, vom 25. Februar 1963 (GVBl. S.352),
festgesetzten Bebauungsplan und den durch Verordnung über die Festsetzung des
Landschaftplanes L-3 Tempelhof -Nord im Bezirk Tempelhof - Schöneberg,
Ortsteile Tempelhof und Mariendorf, vom 30. Oktober 2001 (GVBl. S. 578),
festgesetzten Landschaftsplan. § 2 Die
Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Tempelhof -
Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Geoinformation und
Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt
Tempelhof - Schöneberg von Berlin, Abteilung Bauwesen, Amt für Planen,
Genehmigen und Denkmalschutz, Fachbereich Planen und Fachbereich Genehmigen,
kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf
die Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger
Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3
Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 3.
das Erlöschen von
Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird
hingewiesen. § 4 (1) Wer
die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 5. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 6. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 7. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 8. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres,
in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser
Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof - Schöneberg von Berlin
schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll,
ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in
Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß
§ 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im
Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin,
den 2007 §
Bezirksamt
Tempelhof - Schöneberg von Berlin
-
· Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat[1] Quelle für alle Angaben zur Verkehrsbelastung: Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [2] vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 13 [3] vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 18 [4] vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 27 [5] vgl. Broschüre zum Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Seite 60 [6] Bei dem Begriff "Rathaus-Galerie" handelt es sich um die aktuelle Bezeichnung des Projektes am Rathaus. Zuvor lautete die Bezeichnung "Rathaus-Passagen". [7] Richtlinien für den Verkehrslärmschutz an Bundesfernstraßen in der Baulast des Bundes - VLärmSchR 97 -, 1997 [8] Quelle: Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [9] Quelle: Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [10] Quelle: Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007 [11] Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007 [12] Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007 [13] Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH [14] Quelle: Orientierende Bodenuntersuchungen, TRION, Bröge Enßlin Hopf PartG, Geologen, September 2001 [15] Altlastenuntersuchungen Hafen Tempelhof der AIG Engineering Group Limited, 19. September 2003 [16] Orientierende Bodenuntersuchungen TRION, Bröge Enßlin Hopf PartG, Geologen, September 2001 [17] Gutachten zu Bodenuntersuchungen, Angtec Analysen- und Gerätetechnik, Dezember 2002 [18] Orientierende Bodenuntersuchungen auf dem Schrottplatzgelände Tempelhofer Damm 227-335, TRION – Bröge Enßlin Hopf PartG, September 2001 [19] Altlastenuntersuchungen Hafen Tempelhof, AIG Engineering Group, September 2003 [20] Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA), ein Arbeitsgremium der Umweltministerkonferenz [21] LCKW = Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe, eine Untergruppe der LHKW‘s [22] LHKW = Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe [23] Altlastenuntersuchungen Hafen Tempelhof, Nachuntersuchungen, AIG Engineering Group, Februar 2004 [24] Orientierende Bodenuntersuchungen auf dem Schrottplatzgelände Tempelhofer Damm 227-335, TRION – Bröge Enßlin Hopf PartG, September 2001 [25] Gefährdungsabschätzung eines Schrottplatzes, AIG Engineering Group, Januar 2004 [26] Quantifizierung des Schadstoffaustrages aus einem LCKW-Schaden, BGC Boden- und Grundwasser – Consulting GmbH, August 2005 [27] LCKW = Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe, eine Untergruppe der LHKW‘s [28] Quelle: Umweltatlas, Stadtklimatische Zonierung im Vergleich mit Freilandverhältnissen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 2001 [29] Quelle: Umweltatlas, Klimafunktionen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 1993 [30] Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Februar 2007 [31] BLUME = Berliner Luftgüte-Messnetz [32] Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Februar 2007 [33] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [34] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [35] Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007 [36] 16. Sechzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes [37] Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007 [38] vgl. Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH [39] Der Abzug von 10 % erfolgt zur Berücksichtigung von Fenstern und anderen Fassadenöffnungen. [40] Die Angaben zu den einzelnen Flächen beruhen auf überschlägigen Ermittlungen auf Basis der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Projektplanung. Geringfügige Abweichungen im Rahmen der Umsetzung haben keinen Einfluss auf den Biotopflächenfaktor. [41] Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Februar 2007 [42] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [43] Der Unterschied ist auf eine Modellungenauigkeit zurückzuführen. Es ist davon auszugehen, dass die Verkehrbelastung in beiden Fällen identisch ist. [44] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [45] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [46] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [47] Lufthygienischer Teil der Umweltprüfung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE, ACCON GmbH, Seite 30-33 [48] Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH [49] Schalltechnische Untersuchung eines Asphalts in der Ausführung ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05”, acouplan, März 2007, Seite 9 [50] Schalltechnische Untersuchung eines Asphalts in der Ausführung ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05”, acouplan, März 2007 [51] Schalltechnische Untersuchung, acouplan, Februar 2007 [52] Untersuchung zu Vorkommen geschützter Vögel und zu Fledermausquartieren am Lagergebäude Hafen Tempelhof einschließlich Potenzialerfassung, Natur & Text in Brandenburg GmbH [53] Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007 [54] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E "Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin", 2003/2004 [55] Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe, z.B. in Ölschlämmen enthalten. Untergruppe der LHKW - Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe [56] Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-20VE Hafen Tempelhof, Landschaft planen + bauen GmbH, Februar 2007 [57] "Der Tempelhofer Damm im Berliner Zentrengefüge", Büro Dr. Lademann & Partner, Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH, Hamburg 2002 [58] Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstudie / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 19 [59] Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstudie / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 29 [60] Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstudie / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 25 [61] Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstudie / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 30 [62] Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstudie / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 31f. [63] Einkaufszentrum "TEMPELHOFER HAFEN" BERLIN - Tempelhof-Schöneberg- Verträglichkeitsstudie / Wirkungsanalyse, GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Büro Hamburg, April 2006, Seite 36 [64] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007 [65] Der rechnerisch ermittelte Unterschied von 200 Fahrzeugen bewegt sich im Rahmen der erreichbaren Genauigkeit innerhalb der mathematischen Modellrechnung. [66] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2007, Seite 11 [67] Verkehrsplanerische Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2006, Seite 21 [68]
Verkehrsplanerische
Studie, SEIB Ingenieur-Consult, Februar 2006, Seite 20 [69] Schalltechnische Untersuchung eines Asphalts in der Ausführung ”dünne Schicht im Heißeinbau (auf Versiegelung) 05”, acouplan, März 2007, Seite 9 |
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