Drucksache - 0119/XVIII  

Aufhebung des Beschlusses des Bezirksamtes vom 15.06 2004 zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-12 VE für die Grundstücke Tempelhofer Damm 161, 163 sowie Tempelhofer Damm 165 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Tempelhof und über

die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 7-24 VE für Teilflächen der Grundstücke Tempelhofer Damm 161, 163 und 165  im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Tempelhof

 

 

Begründung

 

1. Anlass und Erforderlichkeit

 

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg strebt seit längerer Zeit zur Stärkung der Versorgungsfunktion des zentralen Bereiches am Tempelhofer Damm und damit der Attraktivitätssteigerung des besonderen Stadtteilzentrums die Entwicklung eines Dienstleistungs-  und Einzelhandelszentrums an.

Im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahren wurde das Areal als Entwicklungsgrundstück zur Stärkung der Versorgungsfunktion des zentralen Bereichs des Tempelhofer Damms für ein Einkaufszentrum erstmals 2003 ausgeschrieben. Es wurde ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt, aus dem das Konzept der Unternehmensgruppe Stoffel als 1. Preis hervorging. Dieses Konzept wurde Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-12 VE.

Das Vorhaben der Stoffel Holding scheiterte, so dass das Verfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-12 VE nicht weitergeführt werden konnte und nunmehr eingestellt werden soll.

 

Im Rahmen eines in der Folge von der Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co KG ausgelobten europaweiten Bieterverfahrens fiel die Wahl zum Kauf und zur Entwicklung der nördlich des Rathauses Tempelhof liegenden Fläche auf die Bietergemeinschaft ING RE / SEPA GbR. Der potentielle Käufer hat einen Antrag auf Durchführung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt. Er beabsichtigt die Errichtung eines integrierten Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums mit maximal 15.000 m² Verkaufsfläche.

 

Der derzeit rechtskräftige Bebauungsplan XIII-80 widerspricht der vorgesehenen Planung eines Sondergebietes für ein Dienstleistungs-  und Einzelhandelszentrums, so dass hier die Erforderlichkeit zur Aufstellung eines neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplans besteht. Mit dem Bebauungsplan 7-24 VE sollen die dafür erforderlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Aufgrund der integrierten Lage am Tempelhofer Damm und der guten Verkehrsanbindung ist der Standort für die Ansiedlung eines großen Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums hervorragend geeignet.

 

Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1 a BauGB wird als unselbstständiger Teil des Bebauungsplanverfahrens eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden (§ 2 Abs. 4 BauGB). Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung (§ 2 a BauGB).

 

 

2. Planungsgebiet

 

Der Geltungsbereich hat eine Fläche von ca. 18.000 m² und erstreckt sich vom Tempelhofer Damm bis annähernd der Kleingartenkolonie Feldblume, nördlich des Rathauses Tempelhof. Der Geltungsbereich erfasst Teilflächen des Tempelhofer Damms und der Grundstücke Tempelhofer Damm 161,163 und 165. Das Bebauungsplangebiet befindet sich im Eigentum Berlins und soll kurzfristig an den Vorhabenträger veräußert werden.

 

Im Plangebiet befindet sich gegenwärtig eine Stellplatzfläche für die Beschäftigten des Rathauses Tempelhof. Darüber hinaus befinden sich hier ein 1968 vollendeter Erweiterungsbau des Rathauses Tempelhof und im Norden ein öffentlicher Spielplatz. Die Fläche wird durch einen starken Baumbewuchs (Wäldchen) im rückwärtigen Bereich geprägt.

 

Das Plangebiet ist vom Tempelhofer Damm aus ortsüblich erschlossen.

 

 

3. Planerische Ausgangssituation

 

Im Grundsatz aus § 16 Abs. 6 Landesentwicklungsprogramm (LEPro) heißt es, dass “großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dort zuzulassen sind, wo deren Nutzung nach Art, Lage und Umfang der angestrebten zentralörtlichen Gliederung sowie der in diesem Rahmen zu sichernden Versorgung der Bevölkerung entsprechen. Der Anteil von Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist auf ein Maß zu begrenzen, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet.” Diesem Grundsatz entspricht die Planung eines Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums am Rathaus Tempelhof voll, da der Tempelhofer Damm nach dem Zentrengefüge Berlins die Funktion eines besonderen Stadtteilzentrums besitzt. Die Stadtentwicklungsplanung für Berlin sieht hier für die Stärkung der Zentrenfunktion die Notwendigkeit erheblicher Verkaufsflächenzuwächse.

 

Im Flächennutzungsplan Berlin FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) ist das Planungsgebiet als gemischte Baufläche M2 mit einer Einzelhandelskonzentration und mit rückwärtig Richtung Osten angrenzenden Grünflächen bzw. Parkanlagen dargestellt. Gemäß RL-FNP stellt die Entwicklung eines “Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums”, das ansonsten als Kerngebiet seine planungsrechtliche Entsprechung hätte, aus M2-Flächen einen Regelfall dar, für den es keine Größenbegrenzung gibt. Der Bebauungsplan kann aus dem FNP entwickelt werden.

 

Für den Geltungsbereich gilt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan XIII-80, der teilweise Gemeinbedarfsfläche “Volkshochschule”, teilweise Gemeinbedarfsfläche “Bezirksverwaltung” und teilweise öffentliche Grünfläche festsetzt.

 

 

 

 

Gemäß § 5 AGBauGB bzw. Art. 13 Landesplanungsvertrag wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II C und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung, Berlin- Brandenburg über die Absicht unterrichten, für den Bereich ”Rathaus-Galerie Tempelhof” ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung 7-24 VE einzuleiten. In diesem Zusammenhang wurden von dort keine Bedenken erhoben; das Verfahren ist wegen des Vorliegens eines dringenden Gesamtinteresses Berlins nach § 7 AGBauGB durchzuführen.

 

4. Projektbeschreibung

 

Mit der neuen Rathaus-Galerie Tempelhof soll das Rathausumfeld seine ursprüngliche stadträumliche und funktionale Bedeutung im Bezirk Tempelhof-Schöneberg zurückgewinnen. Das Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrum Rathaus-Galerie Tempelhof soll hochwertige Handels- und Dienstleistungsbetriebe aufweisen sowie einen im ersten Untergeschoss befindlichen Lebensmittelmarkt. Im zweiten Obergeschoss ist ein Fitnessclub zur Abrundung des städtischen Angebotes geplant.

 

Die Bietergemeinschaft ING RE / SEPA GbR beabsichtigt daher auf dem 16.652 m² großen Standort am Tempelhofer Damm die Errichtung eines Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums mit einer maximalen Verkaufsfläche von 15.000 m². Sie strebt dazu einen Gebäudekomplex mit einer Grundfläche von ca. 9.000 m² und einer oberirdischen Geschossfläche von ca. 31.000 m² an. Auf dem Gelände sind ca. 350 Kundenstellplätze vorgesehen, die in einer Tiefgarage untergebracht werden sollen.

Die Erschließung des Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums (Kundenverkehr und Belieferung) soll ausschließlich vom Tempelhofer Damm erfolgen. Zur verkehrlichen Erschließung des Projektes wird eine verkehrstechnische Untersuchung durchgeführt. Für die vom zusätzlichen Verkehr hauptsächlich betroffenen Knotenpunkte des umliegenden Straßennetzes erfolgen Leistungsfähigkeitsbetrachtungen.

 

Als Maßnahmen, die den zu erwartenden Eingriffen in Natur und Landschaft innerhalb des Planungsgebietes entgegenwirken können, sind Dach- und Fassadenbegrünung, Vegetationsflächen mit Bodenanschluss, Regenwasserversickerung sowie Baumpflanzungen vorgesehen.

 

 

Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

 

Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692)

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819).

 

 

 

 

Berlin-Tempelhof-Schöneberg,                                  2007

 

 

 

Ekkehard Band                                                             Bernd Krömer

Bezirksbürgermeister                                                             Bezirksstadtrat

 

Anlage zur Bezirksamtsvorlage

für die Sitzung

am Dienstag, dem ………. 2007

 

KARTENAUSCHNITT im Maßstab 1:2.000 mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan 7-24VE

 

 

Aktueller Anlass der Planaufstellung:	Durchführung des Projektes Rathaus Galerie Tempelhof
Ziele und Zwecke der Planung:	Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die Neuordnung der Flächen; Festsetzung eines Dienstleistungs- und Einzelhandelszentrums