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DGS
Drucksache - 0760/III
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1. Gegenstand der
Vorlage: Bebauungsplan XII-242-1 (Frobenstr.
/ Gallwitzallee) 2. Berichterstatter: Bezirksstadtrat Stäglin Die Bezirksverordnetenversammlung
wird gebeten aufgrund des abgewogenen und beschlossenen Ergebnisses der
Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch [BauGB]) sowie der
erneuten Behördenbeteiligung (§ 4 a Abs. 3 BauGB) in Verbindung mit § 6 Abs. 3
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs [AG BauGB]). I.
den Bebauungsplanentwurf XII-242-1 vom 24. Oktober 2007 zu beschließen sowie II.
über den Entwurf der
Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XII-242-1 vom 24. Oktober 2007 zu entscheiden
(§ 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes [BezVG]) Auf die beigefügte Begründung sowie
den Entwurf der Festsetzungsverordnung wird verwiesen. Norbert Kopp Uwe
Stäglin Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Die
Vorlage zur Beschlussfassung wurde am 09.09.2008 in der 22. Sitzung des
Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und mit 12 Ja-Stimmen und
keiner Nein-Stimme bei keiner Enthaltung angenommen. Der
Bezirksverordnetenversammlung wird die Annahme der Vorlage empfohlen. Hampel Ausschussvorsitzender --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Die BVV hat in ihrer 21. Sitzung am
17.09.2008 per Beschluss folgende Vorlage angenommen: Die Bezirksverordnetenversammlung
wird gebeten, aufgrund des abgewogenen und beschlossenen Ergebnisses der
Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch [BauGB]) sowie der
erneuten Behördenbeteiligung (§ 4 a Abs. 3 BauGB) in Verbindung mit § 6 Abs. 3
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs [AG BauGB]). I.
den Bebauungsplanentwurf XII-242-1 vom 24. Oktober 2007 zu beschließen sowie II.
über den Entwurf der
Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XII-242-1 vom 24. Oktober 2007 zu entscheiden
(§ 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes [BezVG]) Auf die beigefügte Begründung sowie
den Entwurf der Festsetzungsverordnung wird verwiesen. Rögner-Francke Entwurf der Verordnung Vom
Auf Grund § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September
2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom
21.Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11
Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 07.
November 1999 (GVBl. S. 578) zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005
(GVBl. S. 692) wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan XII-242-1 vom 24. Oktober 2007 für
das Grundstück Frobenstraße 77 / 81 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil
Lankwitz wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die
Festsetzung des Bebauungsplans XII-242 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil
Lankwitz vom 4. August 1997 (GVBl. S.403) festgesetzten Bebauungsplan. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans
kann beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen,
Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereich Vermessung -,
beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt
Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz,
Bauordnungsamt - Fachbereiche Stadtplanung und Bau- und Wohnungsaufsicht -,
kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die
Vorschriften über 1.
die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger
Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2.
das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung wird hingewiesen. § 4 (1)
Wer die Rechtswirksamkeit dieser
Verordnung überprüfen lassen will, muss 1.
eine
beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs.1 Satz 1 Nr.1 bis 3 des Baugesetzbuchs
bezeichnet sind, 2.
eine
nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften
über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3.
nach §
214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4.
eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen
der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit Verkündung dieser Verordnung
gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin schriftlich geltend
machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen.
Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4
genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2
des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2)
Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung
dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung
tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in
Kraft. Bezirksamt
Steglitz-Zehlendorf von Berlin Norbert
Kopp Uwe Stäglin Bezirksamt
Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Bauen, Stadtplanung
und Naturschutz Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung
Begründung zum für das
Grundstück Frobenstraße 77 / 81 im
Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz Festsetzung
des Bebauungsplans gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch
Berlin,
August 2008 I. PLANUNGSGEGENSTAND................................................................................................... 8 1. Veranlassung und Erforderlichkeit.................................................................................... 8 2. Plangebiet.......................................................................................................................... 8 2.1 Lagebeschreibung,
Bestand, Ausgangssituation.................................................... 8 2.2 Erschließung............................................................................................................ 9 2.3 Technische
Infrastruktur / Leitungen....................................................................... 9 2.4 Eigentumsverhältnisse
und derzeitige Nutzung.................................................... 10 2.5 Planerische
Ausgangssituation............................................................................. 10 2.5.1 Landesentwicklungsplanung / Raumordnung.............................................. 10 2.5.2 Flächennutzungsplan................................................................................... 10 2.5.3 Landschaftsprogramm................................................................................. 11 Biotop- und
Artenschutz............................................................................... 11 Erholung und
Freiraumnutzung.................................................................... 11 Landschaftsbild............................................................................................. 11 Naturhaushalt /
Umweltschutz..................................................................... 11 2.5.4 Bestehendes Baurecht................................................................................. 12 2.6 Altlasten / Boden.................................................................................................... 12 2.7 Ökologie / Freiflächen
/ Vegetations- und Tierbestand.......................................... 12 2.8 Wald....................................................................................................................... 14 II. PLANINHALT........................................................................................................................ 15 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen......................................................................... 15 2. Intention des Plans.......................................................................................................... 16 3. Wesentlicher Planinhalt................................................................................................... 16 4. Abwägung und Begründung der Festsetzungen............................................................. 17 4.1 Art der baulichen
Nutzung...................................................................................... 17 4.1.1 Allgemeines Wohngebiet.............................................................................. 17 4.1.2 Private Grünfläche........................................................................................ 18 4.1.3 Verkehrsflächen............................................................................................ 20 4.2 Maß der baulichen
Nutzung................................................................................... 20 4.2.1 Allgemeines Wohngebiet.............................................................................. 20 4.2.2 Private Grünfläche........................................................................................ 22 4.3 Bauweise und
überbaubare Grundstücksflächen................................................. 22 4.4 Sonstige Festsetzungen........................................................................................ 24 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS.................................................................... 24 1. Auswirkungen auf die Umwelt......................................................................................... 24 1.1 Umweltbericht /
Umweltprüfung............................................................................. 24 1.2 Eingriffe in Natur und
Landschaft........................................................................... 25 1.3 Maßnahmen zu
Vermeidung, Verminderung und Ausgleich................................. 25 1.4 Artenschutz............................................................................................................ 26 1.5 Waldumwandlung.................................................................................................. 29 2. Auswirkungen auf private Belange.................................................................................. 30 3. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und
die Finanzplanung........................................ 31 IV. VERFAHREN....................................................................................................................... 31 V. RECHTSGRUNDLAGEN..................................................................................................... 33 VI. Anlagen................................................................................................................................. 35 1. Textliche Festsetzungen................................................................................................. 35 2. Pflanzliste (Gehölzarten)................................................................................................. 35 1. Veranlassung
und Erforderlichkeit Der
rechtsverbindliche Bebauungsplan XII-242 (festgesetzt am 4. August 1997) setzt
den Bereich des Grundstücks Frobenstraße 77 / 81 als Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung `Verwaltung´ fest. Im Sinne der damaligen Grundstückseigentümerin,
dem Verband der Schwesternschaften vom Deutschen Roten Kreuz (DRK), sollten
damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen Verwaltungsstandort mit
ca. 15 000 m² Büroflächen zur Unterbringung des Generalsekretariats des DRK
geschaffen werden. Im Sommer 2002 entschied sich das DRK jedoch das Gelände des
ehemaligen Rittbergkrankenhauses als Standort für seine Verwaltung zu nutzen.
Die ursprüngliche Bebauungsabsicht des o. g. Grundstücks war insoweit hinfällig
geworden. Konkreter
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans XII-242-1 waren daraufhin zwei
Schreiben des Verbands der Schwesternschaften vom DRK vom 24. Juni und 26.
September 2002 an das Bezirksamt Steglitz mit der Bitte um Änderung des
festgesetzten Bebauungsplans XII-242 für den Bereich des Grundstücks
Frobenstraße 77 / 81. Zusätzlich zu der zulässigen Bebauung mit
Verwaltungsgebäuden sollte künftig auch eine Wohnbebauung auf dem Grundstück
möglich sein. Die
bezirklichen städtebaulichen Ziele für das Bebauungsplangebiet wurden daraufhin
überarbeitet und neu formuliert. So ist die tatsächliche Entwicklung der durch
Wohnbebauungen,
Gemeinbedarfsflächen und Gemeindepark geprägten näheren Umgebung als
abgeschlossen zu betrachten. Vor diesem Hintergrund soll nun durch die Planung
eines allgemeinen Wohngebiets mit deutlich reduzierten Nutzungsmaßen auch für
den überwiegenden Bereich der Frobenstraße 77 / 81 eine verbindliche, dem
Umfeld angepasste Ausweisung erfolgen. Dies steht im
Einklang mit den städtebaulichen Zielen des Landes Berlin sowie der Raumordnung
und Landesplanung, wonach die Erneuerung und Umnutzung Vorrang vor der
Ausweisung neuer Siedlungsflächen haben. Der Bebauungsplan dient der
Wiedernutzbarmachung von Flächen im Innenbereich, die nicht mehr für einen
Verwaltungsstandort benötigt werden. Weiteres Ziel ist es, den entlang der
Gallwitzallee befindlichen Baumbestand als private Grünfläche planungsrechtlich
zu sichern und insoweit von einer Bebauung freizuhalten. Da
die genannten Änderungen zur Gewährleistung der angestrebten städtebaulichen Gebietsentwicklung den Festsetzungen
des Bebauungsplans XII-242 widersprechen, war die Aufstellung eines neuen
Bebauungsplans erforderlich. Aus diesem Grund wurde mit Bezirksamtsbeschluss
Nr. 141/2003 am 19. August 2003 das Bebauungsplanverfahren XII-242-1 zur
grundstücksbezogenen Änderung des festgesetzten Bebauungsplans XII-242 für den
Bereich Frobenstraße 77 / 81 eingeleitet. 2.1 Lagebeschreibung,
Bestand, Ausgangssituation Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-242-1 umfasst das im Bereich
Gallwitzallee Ecke Frobenstraße liegende Grundstück Frobenstraße 77 / 81 im
Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz. Das
Plangebiet wird im Norden und Osten von den Verkehrsflächen der Frobenstraße
bzw. Gallwitzallee, im Süden von dem Grundstück Gallwitzallee 68 / 74 mit einer
bis zu 6-geschossigen Wohnbebauung und im Südwesten von dem mit einer
3-geschossigen Kindertagesstätte bebauten Grundstück Frobenstraße 75 begrenzt. Die
nähere Umgebung wird im wesentlichen durch die vorhandene 3- bis 6-geschossige
Wohnbebauung der 60er bis 70er Jahre geprägt. Vorherrschend ist die
geschlossene Bauweise in Form einer Blockrandbebauung mit großzügigen
Freiflächen in den Blockinnenbereichen. Nordöstlich
der Gallwitzallee in unmittelbarer Nähe zum Geltungsbereich beginnt der
Gemeindepark Lankwitz. Im
Innenbereich des 14.210 m² großen Grundstücks Frobenstraße 77 / 81 befindet
sich als einzige Bebauung ein z. T. vor dem 2. Weltkrieg errichtetes, 1- bis
2-geschossiges Aufgrund
des geringen baulichen Bestandes konnte sich im Laufe der Zeit ein reichhaltiger
Baumbestand auf mehr als zwei Dritteln der Grundstücksfläche entwickeln. Durch
das schon länger andauernde Brachliegen des Grundstücks hat sich der üppige
Bewuchs inzwischen auch in Bereiche ausgedehnt, die ursprünglich der
Erschließung dienten. Das Grundstück ist kaum noch einsehbar. Die
verkehrliche Erschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt ausschließlich über
die Frobenstraße. Östlich des Geltungsbereichs befindet sich die Gallwitzallee.
Von dieser Straße ist die Erschließung des Grundstücks nicht möglich, da sich
in dem hier unmittelbar angrenzenden Grundstücksteil in den letzten Jahren ein
dichtstehender Baumbestand entwickelt hat. Während die in Nord-Süd-Richtung
verlaufende Gallwitzallee als örtliche Straßenverbindung den aus Marienfelde /
Hildburghauser Straße sowie aus Lankwitz kommenden Verkehr in die angrenzenden
Bereiche verteilt bzw. umgekehrt sammelt, dient die Frobenstraße als
Anliegerstraße der inneren Erschließung der angrenzenden Wohngebiete. Eine
Anbindung des Bebauungsplangebiets an den öffentlichen Personennahverkehr
besteht durch die Metrobuslinie M 82. Die Buslinie zwischen Waldsassener Straße
am Stadtrand Marienfelde und Rathaus Steglitz führt u. a. entlang der
Gallwitzallee über Lankwitz-Kirche und S-Bhf. Lankwitz. Am S-Bhf. Lankwitz
besteht die Umsteigemöglickeit in die S-Bahnlinie S 25, die in
Nord-Süd-Richtung zwischen Teltow-Stadt und Henningsdorf verkehrt. 2.3 Technische
Infrastruktur / Leitungen Wasserver-
und -entsorgung Gemäß Schreiben vom 26. November 2003 und 7. Dezember 2007 der
Berliner Wasserbetriebe
ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans die Trinkwasserversorgung gesichert, die erforderlichen Leitungen
liegen in den umliegenden Straßen. Öffentliche Schmutzwasserkanäle sind in den Straßen vorhanden und stehen
entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Die Erschließung des
Bebauungsplangebiets ist entsprechen der Leistungsfähigkeit der vorhandenen Regenwasserkanäle gegeben. Die Erweiterung
des öffentlichen Regenwasserkanalnetzes wird von den Berliner Wasserbetrieben
bei entsprechender Mittelbereitstellung nur im Zusammenhang mit
Straßenbaumaßnahmen des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf oder der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführt. Bei Anschluss von neu
versiegelten Flächen an die vorhandene Regenwasserkanalisation ist mit
Einleiteinschränkungen zu rechnen. Gas Auf dem
Grundstück Frobenstraße 77 / 81 liegen nach Aussage der GASAG (Schreiben vom
20. November 2003 und 29. November 2007) keine
Gasanlagen. Die in Betrieb befindliche Gasrohrleitung DN 200 St / DN 200 GL im
Gehweg der Gallwitzallee ist von den geplanten Ausweisungen nicht betroffen. Elektrizität Im Geltungsbereich befinden sich nach Angabe der Vattenfall Europe
Immobilien (Schreiben vom 7. Dezember 2007) Kabelanlagen (30-kV-Kabel) nur im
Gehweg Gallwitzallee Aussagen
zur Erschließung des Bebauungsplangebiets mit Telekommunikationsleitungen liegen
nicht vor. Auch hier ist aufgrund der bereits vorhandenen Bebauung auf den
angrenzenden Grundstücken von einer gesicherten Erschließung auszugehen. 2.4 Eigentumsverhältnisse
und derzeitige Nutzung Das Grundstück Frobenstraße 77 / 81 befindet sich im
Privateigentum. Es wird derzeitig nicht genutzt. 2.5 Planerische
Ausgangssituation 2.5.1 Landesentwicklungsplanung
/ Raumordnung Das
Bebauungsplangebiet liegt im Siedlungsbereich des Landesentwicklungsplans für
den engeren Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin (LeP eV) und steht im
Einklang mit Ziel 1.0.1 LEP eV, wonach die Erneuerung und die Verdichtung
Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen haben. Die beabsichtigten Festsetzungen
des Bebauungsplans entsprechen insoweit den Vorgaben und Zielen der Raumordnung. Seit 21. August 2008 liegt ein Entwurf des
Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vor. Die Festlegungskarte
1 zu diesem Entwurf stellt das Bebauungsplangebiet als Gestaltungsraum Siedlung
dar, in dem gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 Entwurf B-B Siedlungsflächen zulässig
sein sollen. Bis zum Inkrafttreten des LEP B-B bleiben die o. g. Ziele des LEP
eV verbindlich. Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) in der
Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Amtsblatt für Berlin [ABl.]
S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233) stellt den
Geltungsbereich des Bebauungsplans als Wohnbaufläche W2 mit einer
Geschossflächenzahl GFZ bis 1,5 dar. Gemäß § 8
Abs. 2 Satz 1 BauGB sind die geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan XII-242-1
(allgemeines Wohngebiet, private Grünfläche) aus der im FNP Berlin
dargestellten Wohnbaufläche entsprechend den Grundsätzen für die Entwicklung
von Bebauungsplänen entwickelbar. Im
Landschaftsprogramm (LaPro) werden in den einzelnen Programmplänen u.a.
folgende landschaftsplanerischen Ziele für den Geltungsbereich des
Bebauungsplans dargestellt: - Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten,
außerordentlich hohen biotischen Vielfalt. - Erhalt
wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei
Siedlungserweiterungen und Nachverdichtung. Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume durch - Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich
geprägten Raum sowie -
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum. - Erhalt
und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter
Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung. -
Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung. Der
Bebauungsplan setzt durch die gewählten Festsetzungen diverse Ziele des LaPro
konkret um, wie -
den Erhalt des
aufgrund seiner Strukturvielfalt ökologisch wertvollen, überwiegend geschützten
Baum- und Gehölzbestandes, -
die Erhöhung
der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume in
unmittelbarer Nachbarschaft zum Gemeindepark Lankwitz, -
die Sicherung
des aufgrund seines Erscheinungsbildes stadtbildprägenden Vegetationsbestandes
(parkartiger, waldähnlicher Bewuchs auf ca. einem Drittel der
Grundstücksfläche) zur Verbesserung der Stadtgliederung, -
die Reduzierung
der Nutzungsdichte durch die Umwandlung eines Sondergebiets in eine sich gut in
die Umgebung einfügende Wohnbebauung mit reduzierten zulässigen Grundflächen, -
die Begrenzung
der Versiegelung durch Festsetzung von Baugrenzen (Baufenster) und insoweit
Beschränkung der überbaubaren Flächen, -
die Förderung
des natürlichen Wasserkreislaufs und der Grundwasserneubildung durch
Niederschlagswasserversickerung auf den Grundstücksflächen aufgrund der
geplanten Baustruktur (offene Bauweise), -
die Einbindung
des Grundstücks in den grünen Biotopverbund zwischen der gleich östlich der
Gallwitzallee angrenzenden Grünanlage des Gemeindeparks Lankwitz und den
westlich angrenzenden Grünflächen des Blockinnenbereichs. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-242-1 überdeckt einen Teilbereich des am
4. August 1997 festgesetzten Bebauungsplans XII-242. Der
festgesetzte Bebauungsplan XII-242 weist das zu überplanende Grundstück
Frobenstraße 77 / 81 als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung `Verwaltung´ mit
folgenden zulässigen Nutzungsmaßen aus: Grundflächenzahl
(GRZ) = 0,3 Es gilt
die offene Bauweise. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die
Festsetzung von Baugrenzen bestimmt, die zur Straßenbegrenzungslinie
(Frobenstraße) und den angrenzenden Grundstücken in einem Abstand von 5 m
verlaufen. Zur Sicherung des vorhandenen Baumbestandes entlang der
Gallwitzallee ist ca. ein Drittel der Grundstücksfläche als nicht überbaubare
Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung festgesetzt. Ein
Teilbereich des Grundstücks Frobenstraße 77 / 81 ist aufgrund totaler
Kriegszerstörung der ehemaligen Werner-Schule des DRK im Bodenbelastungskataster
als Verdachtsfläche auf schädliche Bodenveränderungen registriert (BBK-Nr.
14655 / Frobenstr. 75 / 81). Nach Aussage des Umweltamts im Rahmen der erneuten
Behördenbeteiligung (Schreiben vom 7. Dezember 2007) wurde dieser Verdacht auf
der Grundlage eines Bodengutachtens im Auftrag des Grundstückseigentümers als
kleinräumige Ablagerung von bauschutthaltigem Material in einem Keller
bestätigt. Die Ablagerung lässt sich jedoch im Zuge der Bebauung mit
angemessenem Aufwand beseitigen und stellt insoweit kein Hindernis für die
geplante Wohnbebauung in diesem Bereich dar. Für das übrige Plangebiet liegen
keine Hinweise auf relevante flächige Bodenveränderungen oder Altlasten vor. 2.7 Ökologie
/ Freiflächen / Vegetations- und Tierbestand Das
Plangebiet ist ein Gelände mit vielfältiger, zwischenzeitlich stark
verwilderter Vegetation und wird überwiegend von Gehölzbeständen
unterschiedlichsten Alters und verschiedenster Artenzusammensetzung geprägt.
Das Grundstück wird bereits seit langem nicht mehr genutzt, die ehemals
gärtnerisch angelegten Strukturen sind stark verwildert und werden nicht mehr
gepflegt. Zur genauen Erfassung des hier befindlichen Tier- und
Pflanzenbestandes wurde im April 2008 im Auftrag des Grundstückseigentümers ein
Gutachten [1]
mit folgenden Ergebnissen erstellt: -
Vegetationsbestand Im Rahmen
einer Biotopkartierung wurden alle vorhandenen Baum- und Pflanzenarten
(Gehölzarten, Farn- und Blütenpflanzen) auf der Basis des Berliner
Biotoptypenschlüssels und seiner Anleitung [2]
erstellt und alle der BaumSchVO unterliegenden Bäume (außer im Bereich der
privaten Grünfläche) bestimmt. Die Untersuchungsfläche ist insgesamt als
Biotoptyp 12272 (alte Villenbebauung mit Waldbaumbestand) zuzuordnen. Es wurden
29 Biotopflächen und 148 verschiedene Pflanzenarten (Gehölzarten, Farn- und
Blütenpflanzen) festgestellt. Es konnten 65 verschiedene Gehölzarten bestimmt
werden. 48 Bäume innerhalb der Fläche WA 1 und 2 unterliegen der BaumSchVO, d.
h. der Stammumfang ist größer als 80 cm in 1,3 m Höhe sowie bei mehrstämmige
Bäumen weist mindestens einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm auf.
Geschützte Biotope nach Auf der
Untersuchungsfläche ist im nordöstlichen und östlichen Teilbereich ein relativ
geschlossener waldartiger Parkbaumbestand mit z. T. alten Laubbäumen, jüngerem
Gehölzaufwuchs und Ziersträuchern ausgebildet. Die Krautschicht ist kaum
waldtypisch durch Efeubestände gekennzeichnet und weitgehend geschlossen. Das
Relief ist z. T. durch kleinere Aufschüttungen und Abgrabungen etwas wellig und
gestört. Der Waldbereich, insbesondere die zahlreichen, bereits stärker
dimensionierten Eichen und Linden, aber auch seltenere Arten wie Bergahorn und
Esche, wird als naturschutzfachlich besonders wertvoll eingeschätzt. Im
südlichen Grundstücksbereich befindet sich eine ausgedehnte ehemalige Obstwiese
mit wahrscheinlich zahlreichen unterschiedlichen Obstsorten (Kirsch, Pflaume,
Birne, vor allem Apfel), die aufgrund der Größe und des Alters der hier
vorhandenen Bäume einen wertvollen Vegetationsbestand und eine Besonderheit
inmitten der städtischen Bebauung darstellen. Die offenen Flächen und der
Unterwuchs, ehemalige heute brach gefallene Rasen- und Wiesenflächen, sind als
moosreiche Grasbestände ausgebildet. In einigen Bereichen haben sich dichte Gebüsche
aus Flieder, Schneebeere, mit spontanem Aufwuchs von Gehölzen ausgebildet, in
denen noch einzelne Obstbäume stehen. Daneben
wird der Charakter des Grundstücks auch durch einige alte großkronige Bäume
bestimmt, die über ihren Schutz durch die BaumSchVO hinaus generell als
wertvoll zu bezeichnen sind. Das gilt insbesondere für die größten Stieleichen
südlich und östlich des bestehenden Gebäudes mit 2,6 bzw. 2,4 m Stammumfang und
20 m Kronendurchmesser. Im Norden
befinden sich der Erschließungsweg und ein ehemaliger Parkplatz mit
Verbundsteinpflaster, mit randlichen Pflanzungen aus Zierstraucharten und
markanten Einzelbäumen bzw. Baumgruppen. Auf Einfassungsmauern kommen
Mauermoose vor. Wegen der fehlenden Nutzung haben sich in den Pflasterritzen
bereits zahlreiche Pflanzen angesiedelt, die wertvolle Pflanzgemeinschaften
bilden (darunter auch die als gefährdet eingestufte Rote Liste-Moosart Tortula ruralis). In den
Randbereichen des Grundstücks befinden sich ältere Gehölzpflanzungen mit hoch-
und niedrigwüchsigen Ziersträuchern und einzelne älteren Einzelbäumen und
Baumgruppen. -
Tierbestand Im
untersuchten Gebiet wurden als planungsrechtlich relevante Tierartengruppen
Fledermäuse und Brutvögel festgestellt. Im Rahmen
der Untersuchung der Brutvogelfauna erfolgte die Ermittlung der Brutvogeldichte
mit der allgemein anerkannten Revierkartierungsmethode [3].
Das Gebiet ist aufgrund seiner Strukturvielfalt als Nahrungs- und Bruthabitat
von großer Bedeutung. Insbesondere der zahlreiche Altbaumbestand im Bereich der
im Bebauungsplan ausgewiesenen privaten Grünfläche sowie das bestehende Gebäude
bieten umfangreiche Quartierspotentiale (z.B. Baumhöhlen), was u.a. die
auffällig hohe Ansammlung höhlen- bzw. gebäudebrütender Vogelarten vor Ort
begründet. Es wurden 22 Brutvogelarten nachgewiesen. Geschützte Arten des
Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie wurden nicht festgestellt, auch keine
Arten der Roten Liste der Brutvögel Berlins. Die
Untersuchung der Fledermausfauna wurde mit der abendlichen Kartierung sowie der
Prüfung des bestehenden Gebäudes auf evtl. Kotspuren als Hinweis auf Quartiere
sowie der Nutzung des Gebiets als Jagdgebiet durch Fledermäuse durchgeführt.
Die genaue Bedeutung des Grundstücks für die Fledermausfauna insbesondere
hinsichtlich vorhandener Quartiere ließ sich jedoch aufgrund des Zeitpunkts der
Untersuchung im Frühjahr nur unsicher einschätzen (beobachtet wurden lediglich
5 jagende Zwergfledermäuse). Das Gelände bietet aber auch für Fledermäuse im
Baum- und Gebäudebestand viele potentielle Quartiersmöglichkeiten und stellt
einen geeigneten Nahrungsraum dar. Von daher wird die Existenz weiterer Arten
vermutet. Nach Stellungnahme des Naturschutz- und Grünflächenamts vom 12. Januar
1996 war das Bebauungsplangebiet bereits damals zu mehr als zwei Dritteln mit
wertvollen überwiegend geschützten Bäumen versehen. Der Bereich erfüllt aufgrund
seiner relativen Strukturvielfalt wichtige Naturhaushaltsfunktionen. Die
Beteiligung des Naturschutz- und Grünflächenamts war ausschlaggebend für die
Festsetzung der nicht überbaubaren Grundstücksfläche in Verbindung mit einer
Bepflanzungs- und Erhaltungsbindung im rechtsverbindlichen Bebauungsplan
XII-242, um zumindest entlang der Gallwitzallee über die nach
Baumschutzverordnung (BaumSchVO) geschützten Bäume hinaus auch die sonstigen
Gehölze, Sträucher und Bepflanzungen zu sichern. Der ökologische Zustand des Grundstücks hat sich seitdem nicht
verändert. Gemäß einer Begutachtung vom 12. Januar 2007 durch Berliner Forsten
befindet sich hier nach wie vor ein ca. 60-70 jähriger Mischbestand aus Eiche,
Spitzahorn, Robinie, Douglasie u. a. Baumarten. Im Unterstand ist ebenfalls
eine Mischung verschiedenster Baumarten zu finden, am Boden dominiert Efeu
(vgl. Ergebnis Gutachten v. April 2008, Kap. I. 2.7). Aufgrund des vorhandenen Bewuchses entspricht die Fläche den Merkmalen
des § 2 Landeswaldgesetz (LWaldG), wonach jede mit Forstpflanzen bestockte
Grundfläche als `Wald´ gilt. Diese Fläche ist mit ca. 6.250 m² etwas größer als
die im Bebauungsplan vorgesehene `private Grünfläche´ mit 4.840 m². Berliner
Forsten hat jedoch der dauerhaften Nutzungsumwandlung gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1
LWaldG für die gesamte als `Wald´
eingestufte Fläche zugestimmt, da die beabsichtigten Nutzungen den Zielen der
Raumordnung nicht widersprechen. Allerdings wird für die künftig als WA
festgesetzte Fläche (1.410 m²) eine entsprechende Auflage zur Kompensation in
Form einer Walderhaltungsabgabe gefordert (näheres hierzu und zur
Waldumwandlung vgl. Kap. III.1.5). Die Waldfläche wird mit der genehmigten
Umwandlung endgültig in eine andere Festsetzung überführt und unterliegt
insoweit nicht mehr den Regelungen des LWaldG. Die
Regelungen der BaumSchVO sind dann auch in diesem Bereich anwendbar. 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen Im Sommer 2002 hatte der Bundesverband des
DRK sich im Rahmen des Umzuges von Bonn nach Berlin entschieden, sein
Generalsekretariat auf dem Gelände des ehemaligen Rittbergkrankenhauses
einzurichten. Damit war die ursprüngliche Absicht der Nutzung des Grundstücks
Frobenstraße 77 / 81 als DRK-Verwaltungsstandort auf der Grundlage des
festgesetzten Bebauungsplans XII-242 hinfällig geworden. Um das Bebauungsplangebiet künftig in die
Siedlungsstruktur der näheren Umgebung einzubinden, bot sich planerisch
entgegen der Festsetzungen im Bebauungsplan XII-242 (Sondergebiet `Verwaltung´)
die Ausweisung als allgemeines Wohngebiet mit reduzierten Nutzungsmaßen an.
Gleichzeitig sollte auch eine teilweise Nutzung zu Verwaltungszwecken noch
möglich sein, die im allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 3 Baunutzungsverordnung
(Bau NVO) ausnahmsweise zulässig ist. Ausgehend von diesen
Planungsvorstellungen wurde auf der Grundlage einer Machbarkeitsstudie [4]
am 19. August 2003 das Bebauungsplanverfahren XII-242-1 mit allgemeiner
Wohngebietsausweisung und gebietsverträglichen Nutzungsdichten im Rahmen der
Umgebungsstruktur eingeleitet. Die bereits im Bebauungsplan XII-242 zur
Sicherung des Baumbestands entlang der Gallwitzallee festgesetzte, nicht
überbaubare Fläche mit Pflanz- und Erhaltungsbindung wurde in den künftigen
Plan übernommen. Nach Durchführung der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung und der Trägerbeteiligung im November 2003 sowie einem
Eigentümerwechsel für das Grundstück Frobenstraße 77 / 81 im Frühjahr 2007
wurden die städtebaulichen Entwicklungsziele und Planungsinhalte überarbeitet
und wie folgt neu formuliert: -
Festsetzung der nur tatsächlich überbaubaren
Grundstücksflächen als allgemeines Wohngebiet in zwei Bereiche WA 1 und WA 2
und somit -
dauerhafte Sicherung der Baum- und Gehölzbestände entlang
der Gallwitzallee durch Festsetzung als private Grünfläche (bisher nicht
überbaubare Fläche des allgemeinen Wohngebiets), -
Anpassung der Nutzungsmaße (insbesondere Anhebung GRZ / GFZ
im WA 1). Umgerechnet auf das gesamte Grundstück Frobenstraße 77 / 81
entsprachen die angehobenen Nutzungsdichten ungefähr den ursprünglich
beabsichtigten Werten im Bebauungsplanentwurf zum Zeitpunkt der
Verfahrenseinleitung [5].
Die Nutzungsmaßerhöhung im Sinne eines Ausgleichs für die nicht unerhebliche
Reduzierung bisher anrechenbarer Bauflächen war insoweit vertretbar und auch
städtebaulich begründbar (vgl. Kap. II 4.2.1). Die genannten Änderungen dienen
der Planklarheit. Die neu formulierten Planungsinhalte
führten zu einer teilweisen Änderung der bis dahin beabsichtigten Festsetzungen. Der geänderte
Bebauungsplanentwurf wurde daraufhin im Herbst 2007 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
öffentlich ausgelegt Der
Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen im Innenbereich, die
nicht mehr für einen Verwaltungsstandort benötigt werden. Mit dem Bebauungsplan
werden u. a. die Voraussetzungen für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum
geschaffen (§13 a Abs. 2 Satz 3 BauGB). Darüber hinaus dient er insbesondere folgenden
städtebaulichen Zielen: -
der Realisierung einer städtebaulich angemessenen, sich in die
Siedlungsstruktur der Umgebung einfügenden Wohnbebauung; -
dem dauerhaften Erhalt des ökologisch wertvollen, überwiegend
geschützten Baumbestandes entlang der Gallwitzallee; -
dem Erhalt einer stadtbildprägenden Frei- bzw. Grünfläche zur
Verbesserung der Stadtgliederung, -
der
Sicherung stadtverträglicher Nutzungsdichten insbesondere unter
Berücksichtigung der um ca. ein Drittel der Grundstücksfläche reduzierten
anrechenbaren Baufläche; -
der
baulichen Fassung der Frobenstraße sowie -
der
Abschirmung der zu entwickelnden Wohnbebauung auf dem Grundstück Frobenstraße
77 / 81 gegenüber den Emissionen der stark frequentierten Gallwitzallee. 4. Abwägung
und Begründung der Festsetzungen Im
Bebauungsplan XII-242-1 werden ca. zwei Drittel der Fläche des Grundstücks
Frobenstraße 77 / 81 als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Bau NVO festgesetzt.
Dadurch wird die verträgliche Einbindung des Bebauungsplangebiets in die
Umgebung planungsrechtlich gesichert und insoweit auch langfristig
gewährleistet. Die angestrebte Nutzung `allgemeines Wohngebiet´ entspricht der
tatsächlichen, im wesentlichen von einer Wohnbebauung geprägten Stadtstruktur
der näheren Umgebung. In diesen Bereichen gilt auf der Grundlage bestehender
Bebauungspläne bzw. nach Baunutzungsplan (BauNPL) [6]
das allgemeine Wohngebiet als rechtsverbindliche Nutzungsart. Der
Nutzungskatalog des allgemeinen Wohngebiets sieht aus städtebaulichen Gründen
neben der Hauptnutzungsart `Wohngebäude´ weitere, das Wohnen ergänzende und
gleichzeitig grundsätzlich nicht beeinträchtigende Nutzungsarten als allgemein
zulässig vor (Ladengeschäfte, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht
störende gewerbliche Kleinbetriebe gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO). Diese dem Wohnen
zugeordneten Nutzungen dienen der Versorgung der Wohnbevölkerung. Die Situation der Nahversorgung
im genannten Bereich ist wie folgt zu beschreiben: Zur unmittelbaren
Lebensmittelversorgung vor Ort gibt es einen Supermarkt mit einer
Verkaufsfläche über 200 m² in der Gallwitzallee / Ecke Dessauerstraße. Darüber
hinaus befindet sich ca. 1.000 m entfernt das Zentrum des Ortsteils Lankwitz
zwischen S-Bahnhof Lankwitz und Lankwitz Kirche mit Einzelhandelsangeboten
entlang der Leonoren- sowie Kaiser-Wilhelm-Straße (Ortsteilzentrum `D 3´ gemäß
Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf, Fortschreibung 2008). Damit ist zwar für
eine Grundversorgung mit Lebensmitteln in näherer Umgebung gesorgt, für
fußläufige Erledigungen ist die vorhandene Situation jedoch nur bedingt
geeignet. Das
bezirkliche Umweltamt hatte im Rahmen der Trägerbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB)
den Ausschluss der nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 Bau NVO im allgemeinen Wohngebiet
zulässigen, der Nahversorgung dienenden Ladengeschäfte, Schank- und
Speisewirtschaften und nicht störenden gewerblichen Kleinbetriebe durch
textliche Festsetzung empfohlen, da die genannten Einrichtungen
wohngebietsstörenden Kunden- und Lieferverkehr anziehen würden und die
Nahversorgung durch vorhandene Geschäfte und Lokalitäten in der Gallwitzallee
bereits ausreichend gewährleistet sei. Eine
bestehende Überversorgung wäre ein städtebaulicher Grund für einen Ausschluss.
Diese ist jedoch im vorliegenden Fall bei weitem nicht gegeben (s. o.).
Demzufolge sind keine städtebaulichen Gründe ersichtlich, die den Ausschluss
der Nutzungsarten gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. § 1 Abs. 9 Bau NVO rechtfertigten.
Darüber hinaus bestünde beim Ausschluss dieser allgemein zulässigen
Hauptnutzungen i.S.v. § 4 Abs. 2 Bau NVO die Gefahr, dass die allgemeine
Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets nicht gewahrt bliebe. Dies ist
jedoch unabdingbare Voraussetzung für die Zulässigkeit des Ausschlusses (§ 1
Abs. 5 Bau NVO). Der diesbezüglich vorgetragenen Anregung seitens des
Umweltamts wurde daher nicht gefolgt. Befürchtete Unverträglichkeiten und
Störungen durch Kunden- und Lieferverkehr sind unter Anwendung des § 15 BauNVO
im Einzelfall zu regulieren, so dass von erheblichen Belästigungen nicht
auszugehen ist. Gemäß
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 Bau NVO sind im allgemeinen Wohngebiet neben Wohngebäuden u.
a. auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke
zulässig. Dementsprechend wäre z. B. auch der Bau eines Seniorenpflegeheims
zulässig. Die
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets folgt den im Flächennutzungsplan
formulierten Leitsätzen, wonach Wohnbauflächen im städtischen Gefüge entwickelt
werden sollen (Bebauungsplan der Innenentwicklung), um damit einer weiteren
Abwanderung ins Umland entgegenzuwirken. Die genannten Ziele entsprechen auch
den Vorgaben der Raumordnung und Landesentwicklungsplanung. Der
Bebauungsplan weist das östliche Drittel der Grundstücksfläche (4.840 m²)
entlang der Gallwitzallee als private Grünfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
aus, welche frei von einer Bebauung bleiben soll. In
der privaten Grünfläche befindet sich überwiegend nach BaumSchVO geschützter
Baumbestand mit teilweise parkartigem, waldähnlichem Charakter, der aufgrund
seiner wichtigen Naturhaushaltsfunktionen dauerhaft planungsrechtlich gesichert
wird. Darüber hinaus trägt dieser Baumbestand auch zum Schutz der geplanten
angrenzenden Wohnnutzung gegenüber der von der Gallwitzallee ausgehenden
Lärmemissionen bei. So wird in diesem Bereich eine sowohl akustische als auch
optische Abschirmung geschaffen. Gleichzeitig trägt die Grünfläche aufgrund
ihres Erscheinungsbildes zur Auflockerung des Stadtbildes bei. Um
über die nach BaumSchVO geschützten Bäume hinaus den waldartigen Charakter
dieser Fläche dauerhaft zu erhalten, wird durch die textliche Festsetzung Nr. 1 ein Nachpflanz- und Erhaltungsgebot für
die Bäume angeordnet. Zudem wird in dieser textlichen Festsetzung eine
Pflanzliste benannt, die der Begründung als Anlage zu entnehmen ist und in der
die für die Nachpflanzung als geeignet erachteten Pflanzen aufgeführt werden.
Auf die Pflanzliste und ihren Empfehlungscharakter wird unter `Hinweise´ auf
dem Plandokument verwiesen. Die Bäume und Sträucher dieser Liste sind
standortgerecht und –typisch. Da derartige Pflanzen bevorzugt verwendet werden
sollen, wird eine Entwicklung der Grünfläche in Richtung eines naturnahen
Laubmischbestandes mit standortheimischen Gehölzen gefördert. Damit wird dieser
Bereich in seiner Funktion für den Naturhaushalt gestärkt sowie verbessert und
kann so auch möglicherweise entstehende Vegetationsverluste im WA 1 und 2
infolge einer künftigen Bebauung auffangen. Die angestrebte
Entwicklung der Grünfläche wurde sowohl im Rahmen eines Gutachtens zur
Ermittlung des Vegetations- und Tierbestands als auch von der Fachbehörde
Berliner Forsten während der erneuten Behördenbeteiligung angeregt. Auch aus
fachlicher Sicht des Tiefbau- und Grünflächenamts ist es nicht sinnvoll, alle
auf der Fläche vorhandenen Bäume und Pflanzen – wie ursprünglich im
Bebauungsplan zur öffentlichen Auslegung geplant (alte Formulierung der
textlichen Festsetzung Nr. 1) – zu erhalten bzw. jeden Bewuchs zu ersetzen. Z.
Zt. befindet sich hier ein extrem starker Bewuchs, so dass die Pflanzen sich
gegenseitig in Wachstum und Entwicklung behindern. Es sollen daher
Nachpflanzungen nur in dem Maße erfolgen, dass die ökologische Wirkung der
Fläche erhalten bleibt. Darüber hinaus soll die Fläche sich zum Laubmischwald
mit standortheimischen Gehölzen entwickeln. Zur Gewährleistung dieser Ziele wurde daher entsprechend der vorgetragenen
Anregungen im Ergebnis der Abwägung die textliche Festsetzung geändert und
durch eine Pflanzliste ergänzt. Mit der geänderten Formulierung der
textliche Festsetzung Nr. 1 wurde die bisherige textliche Festsetzung lediglich
genauer gefasst und für den Adressaten deutlicher zum Ausdruck gebracht, wie er
die Fläche schützen und erhalten soll. Der frühere sehr strenge Ersatz, dass
für jeden abgängigen Baum in der Fläche ein neuer gepflanzt werden muss, wurde
geringfügig aufgeweicht. Insofern wird der Grundstückseigentümer begünstigt, d.
h. besser gestellt, und in seinen Rechten nicht stärker bzw. weiter als früher
beeinträchtigt oder eingeschränkt. Eine erneute öffentliche Auslegung war damit
aufgrund der geänderten Formulierung der textlichen Festsetzung nicht nötig. Das
Tiefbau- und Grünflächenamt hat sich während der erneuten Behördenbeteiligung
dafür ausgesprochen, die geplante private Grünfläche entsprechend ihrer landesrechtlichen
Waldeigenschaft gemäß § 2 LWaldG konsequenter Weise als `Wald´ festzusetzen.
Dieser Anregung konnte nicht gefolgt werden. Ein planungsrechtliches bzw.
städtebauliches Erfordernis für eine Festsetzung als `Wald´ besteht hier nicht,
da die beabsichtigten städtebaulichen Ziele für diese Fläche (Erhalt ökologisch
wertvoller, stadtbildprägender Vegetation, Sicherstellung der privaten
Nutzbarkeit) der grundsätzlich eher öffentlichen bzw. wirtschaftlichen
Zweckbestimmung von Wald im Sinne des LWaldG (Schutz-, Erholungs-,
forstwirtschaftliche Nutzung) nicht entsprechen. Im Übrigen hat die fachlich
zuständige Forstbehörde der notwendigen Nutzungsumwandlung dieser Fläche
zugestimmt (vgl. Kap. III. 1). Auf die
Festsetzung eines konkreten Verwendungszwecks der privaten Grünfläche wird im
vorliegenden Fall verzichtet. Die Grünflächenfestsetzung ist damit auf einen
allgemeinen, unbestimmten Nutzungszweck beschränkt. Grünnutzungen mit
auslösenden Nutzungskonflikten, insbesondere mit negativen Auswirkungen auf die
Umwelt, sind daher ausgeschlossen. Aufgrund der mit dieser Festsetzung
angestrebten Zielsetzungen sind derartige Beeinträchtigungen der Umwelt nicht
zu erwarten. Die
den Geltungsbereich nördlich und östlich begrenzenden Verkehrsflächen der
Frobenstraße und der Gallwitzallee werden wie bereits im bislang für diesen
Bereich rechtsgültigen Bebauungsplan XII-242 jeweils bis zur Fahrbahnmitte als
`öffentliche Straßenverkehrsfläche´ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 planungsrechtlich
gesichert und durch Straßenbegrenzungslinien begrenzt. Entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 4 ist die
Einteilung der Straßenverkehrsflächen nicht Gegenstand der Festsetzung. Im Rahmen
der Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 2 BauGB) wurde auf die durch die
Anwohner und die angrenzende Kindertagesstätte schon jetzt verkehrlich stark
belastete Frobenstraße hingewiesen. Bei zusätzlichem, durch den Bebauungsplan
ausgelösten Autoverkehr würde es hier kein Durchkommen mehr geben. Von den für
den Verkehr zuständigen Fachstellen sind dagegen keine verkehrlichen Bedenken
vorgetragen worden. Damit sind keine Anhaltspunkte gegeben, wonach der zu
erwartende Verkehr nicht sicher und leistungsfähig innerhalb des vorhandenen
Straßennetzes abgewickelt werden kann. Somit ist von einer gesicherten
verkehrlichen Erschließung auszugehen. Gelegentliche Engpässe (z.B. zu den
Bring- und Abholzeiten an der Kita) ändern nichts an der gesicherten
Erschließung. Verkehrslenkende Maßnahmen sind bei Bedarf jederzeit von der für
die Verkehrslenkung zuständigen Behörde möglich, jedoch nicht Gegenstand der
Festsetzungen im Bebauungsplan. Das
allgemeine Wohngebiet (WA) wird in bezug auf das Nutzungsmaß und die
Geschossigkeit in zwei unterschiedliche Bereiche geteilt: einen vorderen Teil
entlang der Frobenstraße (WA 1, 5.215 m²) und einen rückwärtigen Teil im
Blockinneren (WA 2, 4.151 m²). Zeichnerisch werden beide Bereiche mittels
Knotenlinie voneinander getrennt dargestellt (Abgrenzung unterschiedlicher
Nutzung). Die
Bestimmung der Nutzungsmaße im WA 1 und WA 2 erfolgt durch die Festsetzung der
zulässigen Grundflächenzahl (GRZ), der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) und
der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse. Im einzelnen ergeben sich folgende
Festsetzungen:
Die
genannten Nutzungsmaße geben tatsächliche Nutzungsdichten wieder, die sich
konkret auf das festzusetzende Wohnbauland beziehen. Umgerechnet auf die
gesamte Grundstücksfläche entsprechen die geplanten Dichten etwa einer GRZ von
0,2 und einer GFZ von 0,6. Damit liegen sie im Rahmen der baulichen
Umgebungsstrukturen und sind eindeutig niedriger als die bislang festgesetzten
Nutzungsmaße gemäß Bebauungsplan XII-242 (GRZ=0,3 / GFZ=1,2 / Vollgeschosse
IV). Im WA 1 wird im Vergleich zum hinteren Grundstücksteil (WA 2) eine höhere
Nutzungsdichte zugelassen. Städtebauliches Ziel dabei ist es, die baulichen
Strukturen der angrenzenden bzw. gegenüberliegenden Baugebiete aufzunehmen und
fortzusetzen. Mit den vorgenommenen Nutzungsmaßfestsetzungen im WA 1 wird hier
eine Bebauungsdichte entsprechend der gegenüberliegenden viergeschossigen
Blockrandbebauung ermöglicht. Im Gegensatz dazu soll mit den Festsetzungen zum
Nutzungsmaß im WA 2 eine eher moderate zweigeschossige Bebauung erreicht
werden. Wenn im Bebauungsplan keine gesonderten Festsetzungen getroffen werden,
sind bei der Ermittlung der zulässigen GFZ die Flächen von Aufenthaltsräumen in
anderen als Vollgeschossen nicht anzurechen. Im WA 1 ist somit zusätzlich zu
den vorgesehenen IV Vollgeschossen, im WA 2 zusätzlich zu den vorgesehenen II
Vollgeschossen ein weiteres Geschoss (jedoch kein Vollgeschoss, z. B. Staffel-
oder Dachgeschoss) zulässig. Die im WA 1 zulässige Zahl der Vollgeschosse
orientiert sich an der gegenüberliegenden viergeschossigen Bebauung entlang der
Frobenstraße. Mit der Festsetzung einer GFZ von 1,35 im WA 1 wird die in § 17 Abs. 1
Bau NVO festgelegte Obergrenze für die Bestimmung der GFZ im allgemeinen
Wohngebiet von 1,2 überschritten. Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Nr. 1 bis
3 Bau NVO zur Überschreitung dieser Obergrenze sind im Falle des Bebauungsplans
XII-242-1 jedoch erfüllt: Erfordernis besonderer städtebaulicher Gründe Als besondere städtebauliche Gründe für eine Überschreitung der GFZ
liegen vor: - die dauerhafte Sicherung
des wertvollen, überwiegend geschützten Baumbestandes entlang der Gallwitzallee
als private Grünfläche mit dem Ziel, diese Fläche dauerhaft von einer Bebauung
freizuhalten und damit verbunden - die notwendige Anhebung der
Nutzungsmaße als ausgleichende Maßnahme zur Vermeidung eigentumsrechtlicher Nachteile
durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche und damit reduzierter
anrechenbarer Flächen des Baugrundstücks sowie -
die Realisierung einer städtebaulich angemessenen, sich in die
Baustrukturen der Umgebung einfügenden Bebauung im Bereich des allgemeinen
Wohngebiets. Ausgleich
durch Umstände oder Maßnahmen Die GFZ-Überschreitung findet nur aufgrund der reduzierten
anrechenbaren Baulandfläche im Bereich des Grundstücks Frobenstraße 77 / 81
statt. Die angehobenen Nutzungsmaße im WA 1 stehen der Realisierung einer der
Umgebungsstruktur entsprechenden, städtebaulich vertretbaren Bebauung nicht
entgegen. Faktisch bewegt sich die geplante bauliche Dichte im Rahmen der
Umgebung. Die anhand der vorliegenden Planung zu realisierenden Wohneinheiten
und der dadurch entstehende Verkehr stehen den allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den Bedürfnissen des Verkehrs nicht
entgegen. Durch die Festsetzung `private Grünfläche´ und die textliche
Festsetzung Nr. 1 wird dieser ökologisch wertvolle Bereich dauerhaft gesichert
und von Bebauung freigehalten sowie in seiner ökologischen Entwicklung
gefördert. Die nicht unerhebliche Größe der Grünfläche (ca. 1/3 des
Gesamtgrundstücks) in Verbindung mit ihrer bedeutenden naturhaushaltsrelevanten
und lärmabschirmwirkenden Funktion wird als positiver Ausgleich für die
Anhebung und Überschreitung der GFZ betrachtet. Nachteilige Auswirkungen auf
die Umwelt entstehen somit nicht. Weitergehende ausgleichende Umstände oder Maßnahmen
sind aus den dargelegten Gründen nicht erforderlich. Entgegenstehen sonstiger
öffentlicher Belange Die Kindertagesstätte auf dem südwestlich angrenzenden Grundstück
Frobenstr. 75 wird in ihrer Funktion als öffentliche Einrichtung durch die
bestehende Planung nicht beeinträchtigt. Weitere öffentliche Belange werden
nicht berührt. Die voranstehenden Ausführungen zeigen, dass der geplante GFZ-Wert von
1,35 im WA 1 im Sinne eines Ausgleichs für die Reduzierung anrechenbarer
Bauflächen städtebaulich begründbar und insoweit auch vertretbar ist. Mit der Festsetzung `private Grünfläche´ wird klar definiert, dass
dieser Bereich nicht bebaubar ist, denn Grünflächen sind generell kein Bauland
im Sinne der Bau NVO 90. Insoweit wird diese Fläche bei der Ermittlung des
zulässigen Nutzungsmaßes nicht einbezogen, so dass ca. nur zwei Drittel der
gesamten Grundstücksfläche als anrechenbares Bauland zur Verfügung stehen
(geplantes WA 1 und WA 2). Eine unter wirtschaftlichen und städtebaulichen
Aspekten angemessene bauliche Ausnutzung dieser Bereiche wird dem
Grundstückseigentümer dennoch gewährleistet. Zur Vermeidung
eigentumsrechtlicher Nachteile durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche
werden kompensatorisch entsprechend höhere Nutzungsdichten im WA 1 festgesetzt
(vgl. Kap. II 4.2.1). 4.3 Bauweise
und überbaubare Grundstücksflächen Das allgemeine Wohngebiet
gliedert sich hinsichtlich der zulässigen Bauweise in zwei Bereiche mit
unterschiedlichen Festsetzungen. Im rückwärtig gelegenen WA 2 gilt die offene
Bauweise gemäß § 22 Abs. 1 Bau NVO. Damit werden hier die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Realisierung von Gebäuden mit seitlichem Grenzabstand
als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen, die eine Länge von 50 m nicht
überschreiten dürfen, geschaffen. Für die an der Frobenstraße gelegene WA
1-Fläche hingegen wird mittels textlicher
Festsetzung Nr. 2 eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise (§ 22
Abs. 4 Bau NVO) festgesetzt. Danach besteht für diesen Bereich die Option, dass
die Länge von Gebäuden mit seitlichem Grenzabstand mehr als 50 m betragen darf.
Damit kann entsprechend der gegenüberliegenden Bebauung der Blockrand auch an
dieser Stelle geschlossen werden. Die Festsetzung der
abweichenden Bauweise entspricht der Baustruktur der Umgebung, die durch
Zeilenbauten mit einer Länge über 50 m und durch Blockrandbebauung geprägt
wird. Durch die Festsetzung der offenen Bauweise im WA 2 in Verbindung mit den
geringeren Nutzungsmaßen soll hier ein Übergang zu den südwestlich angrenzenden
Freiflächen des Blockinnenbereichs geschaffen werden. Die überbaubaren und nicht
überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Bauweise werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr.
2 BauGB durch die Ausweisung von Baugrenzen in Form eines Baufensters bestimmt,
welche einmal um das gesamte Wohnbauland (bestehend aus WA 1 + WA 2)
herumgeführt werden. Während die Baugrenzen parallel zur
Straßenbegrenzungslinie der Frobenstraße und zu den Grenzen der südlich und
westlich gelegenen Nachbargrundstücke in einem Abstand von 5 m verlaufen, liegt
die Baugrenze zur benachbarten privaten Grünfläche auf der Nutzungsgrenze
selbst. Mit der Einhaltung eines Abstands zu den Nachbargrundstücken wird den
vorhandenen Gegebenheiten entsprochen, da die Gebäude auf den
Nachbargrundstücken ebenfalls einen Abstand zu den Nachbargrenzen einhalten. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1
Bauordnung für Berlin (BauO Bln) sind die nicht überbauten Flächen der bebauten
Grundstücke zu begrünen, soweit dem nicht die Erfordernisse einer anderen
zulässigen Flächenverwendung entgegenstehen. Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 Eine
Bebauung der überbaubaren Grundstücksflächen wird in jedem Fall zu
Vegetationsverlusten führen. Maßnahmen zum Erhalt und Ersatz von Gehölzen
sollen in diesem Bereich jedoch nicht mehr festgesetzt werden. Derartige
Festsetzungen würden zu weit in das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht
des Grundstückseigentümers eingreifen. In der Abwägung wurde daher für diese
Fläche den städtebaulichen Zielen (bauliche Fassung Frobenstraße) und den
Eigentumsbelangen vor den Naturschutzbelangen Vorzug gegeben (vgl. Kap.
III.1.3), da die private Grünfläche hier den Ausgleich bietet. Für den Geltungsbereich des
Bebauungsplansentwurfs besteht der bereits gültige Bebauungsplan XII-242, der
durch den Bebauungsplanentwurf XII-242-1 verändert wird. Aus diesem Grund wird
im Bebauungsplan XII-242-1 die Festsetzung getroffen, dass alle bisherigen
Festsetzungen und baurechtliche Vorschriften, die verbindliche Regelungen der
in § 9 Abs. 1 BauGB bezeichneten Art enthalten, außer Kraft treten (textliche Festsetzung Nr. 5). Es ist
hier auch tatsächliche Absicht und Wille des Plangebers, die Festsetzungen des
früheren Bebauungsplans aufzuheben und nicht wieder wirksam werden zu lassen,
auch wenn Festsetzungen dieses Bebauungsplans oder der gesamte Plan
rechtswidrig wären. III. AUSWIRKUNGEN
DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen
auf die Umwelt 1.1 Umweltbericht
/ Umweltprüfung Am 01.
Januar 2007 ist das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die
Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 in Kraft getreten
(Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 64 S. 3316). Die neuen Regelungen ermöglichen die
Verfahrensdurchführung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB, wenn die
in § 13 a Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Die rechtlichen
Voraussetzungen liegen für den Bebauungsplan XII-242-1 vor: -
Der Bebauungsplan XII-242-1 dient der Nachverdichtung und
Innenentwicklung. -
Darin wird eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Bau NVO
von weniger als 20 000 m² festgesetzt. -
Es wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht
zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes
über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. -
Es
bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7
Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes). Der
Bebauungsplan wird seit der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 BauGB durchgeführt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1
BauGB kann im beschleunigten Verfahren entsprechend der Vorschriften des
vereinfachten Verfahrens (§ 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB) von der Umweltprüfung, dem
Umweltbericht, der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar
sind, sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen werden. Entsprechend wird
im Rahmen des Bebauungsplans XII-242-1 auf die Durchführung einer Umweltprüfung
und die Erstellung eines Umweltberichts im Rahmen der Planbegründung
verzichtet. Die diesbezüglich im Rahmen der erneuten Behördenbeteiligung von
der Berliner Arbeitsgemeinschaft zum Naturschutz vorgetragenen Zweifel waren
insoweit unbegründet. Nach
Aussage von Berliner Forsten ist gemäß § 8 Abs. 2 LWaldG aufgrund der
standortbezogenen Vorprüfung des Einzelfalls eine Umweltverträglichkeitsprüfung
für die Waldumwandlung entbehrlich (Schreiben vom 28. Februar 2008), so dass
auch unter diesem Gesichtspunkt zulässig ist, den Bebauungsplan XII-242-1 im
beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung aufzustellen. 1.2 Eingriffe
in Natur und Landschaft Gemäß §
13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren für Bebauungspläne
der Innenentwicklung mit einer Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m²
Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung eines solchen Bebauungsplans zu
erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB (naturschutzrechtliche
Eingriffsregelung) vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder als zulässig.
Daher sind sie nicht ausgleichspflichtig. Der Bebauungsplan
XII-242-1 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung
(Grundfläche weniger 20.000 m²) im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1
BauGB aufgestellt (s. o.). Insoweit ist die oben erläuterte Regelung
einschlägig und ein Ausgleich im Sinne der gesetzlichen Eingriffsregelung nicht
erforderlich. Die diesbezüglich im Rahmen der erneuten
Behördenbeteiligung von der Berliner Arbeitsgemeinschaft zum Naturschutz
vorgetragenen Zweifel waren insoweit unbegründet. Eine
Ausgleichspflicht im Sinne der gesetzlichen Eingriffsregelung hätte allerdings
für den Bebauungsplan XII-242-1 ohnehin nicht bestanden. Ob ein Eingriff bzw.
eine erhebliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts
durch den neuen Bebauungsplan erfolgt, ist im Vergleich des neuen zum ehemals
bestehenden Baurecht zu beurteilen. Bereits der festgesetzte Bebauungsplan
XII-242 hat das Grundstück Frobenstraße 77 / 81 als Bauland qualifiziert
(Sondergebiet mit der Zweckbestimmung `Verwaltung´), so dass durch die
Festsetzungen des Bebauungsplans XII-242-1, insbesondere aufgrund der
Reduzierung der bislang geltenden Nutzungsmaße (sowohl der zulässigen
Grundfläche als auch Geschossfläche), keine zusätzlichen
negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind. Im Gegenteil wird
aufgrund diverser bodenschützender Maßnahmen im Bebauungsplan - wie die
Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baufenster- und
Baugrenzenfestsetzung und damit die Einschränkung der Bodenversiegelung - z. T.
sogar eine Verbesserung der Situation erreicht. Zusätzlich wird ein nicht
unerheblicher Teil der Grundstücksfläche mittels entsprechender
Grünfestsetzungen von einer Bebauung freigehalten (Festsetzung `private
Grünfläche´, Vorgartenbegrünung entlang der Frobenstraße unter Ausschluss von
Nebenanlagen). Unter Berücksichtigung der vorhandenen naturräumlichen
Gegebenheiten und deren Einbeziehung in die Planungsüberlegungen wird
mit dem Bebauungsplan eine behutsame Umstrukturierung bzw. bauliche
Weiterentwicklung eines seit längerer Zeit brachliegenden Grundstücks im
besiedelten Innenbereich ermöglicht. Es sind keine erheblichen nachteiligen
Auswirkungen auf den Umweltzustand im Plangebiet zu erwarten. Unabhängig davon ist der Plangeber jedoch verpflichtet, im Rahmen
der gesetzlichen Abwägungspflicht Einwirkungen auf die Schutzgüter des § 1 Abs.
7 BauGB zu ermitteln sowie zu bewerten und mit den anderen Belangen abzuwägen
(§ 1 Abs. 7 BauGB i. V. m § 1 a Abs. 3 BauGB). 1.3 Maßnahmen
zu Vermeidung und Verminderung von Auswirkungen auf die Umwelt Eine
Bebauung des Grundstücks wird sich insbesondere im vorderen Grundstücksbereich
(WA 1) durch die künftig zulässige (von der offenen Bauweise) abweichende
Bauweise mit Gebäudelängen über 50 m auf die hier bestehenden wertvollen
Einzelgehölze und Baumgruppen auswirken. Auch eine Bebauung des WA 2 im
hinteren Grundstücksteil wird den hier vorhandenen, aus naturschutzfachlicher
Sicht als besonders wertvoll eingestuften Vegetationsbestand (ausgedehnte brach
gefallene Obstbaumwiese) beeinträchtigen. Aufgrund zahlreicher im Baugebiet
durch BaumSchVO geschützer Laub- und Obstbäume (insgesamt 48) wird jedoch der
Erhalt größerer bzw. älterer Bäume künftig sichergestellt. Sofern Baumfällungen
unvermeidlich sind, steht mit der Baumschutzverordnung ein Instrument zur
Verfügung, das den notwendigen Ausgleich sicherstellt. Daher sind
bestandssichernde Festsetzungen entbehrlich. Darüber hinaus tragen auch die
beabsichtigten, bodenschützenden Festsetzungen im Bereich der Bauflächen
(niedrige GRZ, offene Bauweise WA 2, Baufenster durch Baugrenzenausweisung) und
der damit verbundene geringe Versiegelungsgrad weiterhin zu einer angemessenen
Durchgrünung des Grundstücks bei. Die Einbindung des Grundstücks in den `grünen´
Biotopverbund zwischen dem östlich angrenzenden Gemeindepark Lankwitz und den
westlich angrenzenden Grünflächen des Blockinnenbereichs bleibt insoweit auch
bei einer Bebauung der Flächen WA 1+2 bestehen. Die als Baufenster
festgesetzten Baugrenzen bieten zudem genügend Spielraum, um ggf.
schützenswerte Bäume (z. B. mit Baumhöhlen, näheres s. `Artenschutz´) durch
Verschiebung künftiger Baukörper zu schützen. Gleichzeitig fördert die
Festsetzung der offenen Bauweise in Verbindung mit § 44 BauO Bln die Bildung
von neuem Grundwasser, weil die Niederschläge auf den Grundstücksflächen
versickern. Durch die
Festsetzung einer großen `privaten Grünfläche´ und die Anordnung eines
Nachpflanz- und Erhaltungsgebots für die Bäume auf dieser Fläche durch die
textliche Festsetzung Nr. 1 wird dieser Bereich in seiner Funktion für den
Naturhaushalt gestärkt. Aufgrund der bevorzugt zu verwendenden
standortgerechten und –typischen Gehölze mittels einer Pflanzliste wird zudem
eine Entwicklung der Grünfläche in Richtung eines naturnahen Laubmischbestandes
mit standortheimischen Gehölzen gefördert und so diese Fläche in ihrer
Bedeutung für den Naturhaushalt noch zusätzlich verbessert. Daher ist es
zulässig auf den W1- und W 2-Flächen keine weiteren baumerhaltenden bzw.
-ersetzenden Festsetzungen zu treffen (wurde im Rahmen des Gutachtens vom April
2008 angeregt). Derartige Festsetzungen würden zu weit in das grundgesetzlich
geschützte Eigentum des Grundstückseigentümers eingreifen. Hier war das
Eigentümerinteresse zu wahren. Auch ist es städtebauliches Ziel, die
Frobenstraße baulich zu fassen und entsprechende Gebäudelängen zuzulassen. In
der Abwägung wurde daher für diese Fläche den städtebaulichen Zielen und den
Eigentumsbelangen vor den Naturschutzbelangen der Vorzug gegeben. Insgesamt
bleibt das Gleichgewicht im Naturhaushalt gewahrt, weil auf der privaten
Grünfläche ein wertvoller Bestand nicht nur erhalten sondern auch in seiner
ökologischen Funktion verbessert wird. Im Rahmen
der erneuten Behördenbeteiligung regte die Berliner Arbeitsgemeinschaft zum
Naturschutz die Prüfung und
Untersuchung insbesondere der artenschutzrechtlichen Belange auf der Grundlage
einer bisher noch nicht erfolgten Erfassung und Bewertung des derzeitigen Vegetations-
und Tierbestands (Sachverhaltsermittlung) an, da ein Bebauungsplan
vollzugsunfähig sein und scheitern könnte, wenn er die artenschutzrechtlichen
Vorschriften nicht rechtskonform beachtet. Auch das Tiefbau- und Grünflächenamt
wies darauf hin, dass die Belange des Artenschutzes im vorliegenden
Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen seien, weil möglicherweise damit zu
rechnen wäre, dass auch besonders oder streng geschützter Arten aufgrund der
Beschaffenheit des Plangebiets vorkommen könnten. Vor diesem Hintergrund wurden
im Rahmen einer Sachverhaltsermittlung [7]
im April 2008 (Artenschutzgutachten) die möglichen Auswirkungen des
Bebauungsplans auf den bestehenden Artenbestand - insbesondere unter
artenschutzrechtlichen Aspekten - ermittelt und bewertet. - Pflanzenarten Geschützte
Biotope nach § 26 NatSchGBln sowie besonders oder streng geschützte Arten von
Pflanzen nach BNatSchG wurden in der Untersuchung nicht nachgewiesen. In der
Nähe des vorhandenen Gebäudes wurde jedoch ein nach Roter Liste Berlin als
gefährdet bezeichnetes Moos (Tortula ruralis) in Pflasterritzen festgestellt.
Rote Listen besitzen bis auf wenige Ausnahmen keine Rechtsverbindlichkeit,
sondern sind praxisorientierte Verzeichnisse von gefährdeten, verschollenen
sowie ausgestorbenen Arten bestimmter Regionen und stellen deren
Erhaltungszustand bzw. Gefährdungsgrad dar. Im Gegenatz zu den europarechtlich
geschützten Arten (s.u.) ist es bei den nach nationalem Recht geschützten Arten
unerheblich, ob durch planbedingte Vorhaben eine Verschlechterung der
ökologischen Funktionen des betroffenen Bereichs eintritt. National-rechtliche
Arten sind ein korrekt zu gewichtender Abwägungsbelang und zunächst
gleichrangig mit anderen Abwägungsbelangen zu behandeln. Insofern wurde der
Belang `Erhalt des Mooses´ zusammen mit den anderen oben beschriebenen
naturschutzrechtlichen Belangen in die Abwägung eingebracht, jedoch auch
zugunsten der Eigentumsbelange zurückgestellt. Der Versuch, das Moos zu sichern
und zur Erhaltung in den Moosgarten des Berliner Botanischen Gartens zu
überführen, wurde seitens des Botanischen Gartens jedoch abgelehnt, da diese
Moosart bereits vorhanden und eine Kultur mit großem Aufwand verbunden wäre
(E-Mail v. 10.06.08). - Tierarten Im
untersuchten Gebiet wurden als planungsrechtlich relevante Tierartengruppen
Fledermäuse und Vögel festgestellt. Das Gebiet ist aufgrund seiner Strukturvielfalt
als Nahrungs- und Bruthabitat von großer Bedeutung. Insbesondere der zahlreiche
Altbaumbestand im Bereich der privaten Grünfläche sowie das bestehende Gebäude
bieten umfangreiche Quartierspotentiale (z.B. Baumhöhlen), was u.a. die
auffällig hohe Ansammlung höhlen- bzw. gebäudebrütender Vogelarten vor Ort
begründet. Es wurden 22 Brutvogelarten nachgewiesen. Geschützte Arten des
Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie wurden nicht festgestellt, ebensowenig
Arten der Roten Liste der Brutvögel Berlins. Die
genaue Bedeutung des Grundstücks für die Fledermausfauna insbesondere
hinsichtlich vorhandener Quartiere ließ sich aufgrund des Zeitpunkts der
Untersuchung im Frühjahr nur unsicher einschätzen (beobachtet wurden lediglich
5 jagende Zwergfledermäuse). Das Gelände bietet aber auch für Fledermäuse im
Baum- und Gebäudebestand viele potentielle Quartiersmöglichkeiten und stellt
einen geeigneten Nahrungsraum dar. Von daher wird die Existenz weiterer Arten
vermutet. Es wurde
bei der Bestandsaufnahme im Rahmen des Artenschutzgutachtens festgestellt, dass
das Bebauungsplangebiet als Nahrungsraum für Fledermäuse und Brutvögel von
Bedeutung ist. Bei der Durchführung von Baumaßnahmen auf dem Grundstück
Frobenstr. 77 / 81 (Vegetationsbeseitigungen, Baumfällungen, Abriss oder
Sanierung von Gebäuden) können voraussichtlich sowohl freibrütende als auch
höhlen- oder gebäudebrütende Vogelarten sowie Fledermäuse betroffen sein. Alle
europäischen Vogelarten (mit Ausnahme der sog. Straßentaube) unterliegen der
Europäischen Vogelschutzrichtlinie und sind mindestens `besonders geschützt´.
Alle Fledermäuse sind als eine im Anhang IVa der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie
(FFH-RL) gelistete Art `streng geschützt´. Daher sind die zwingenden
Zugriffsverbote des § 42 Abs.1 Nr.1 bis Nr. 3 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) zu beachten. Danach dürfen diese Arten weder getötet oder gefangen,
noch ihre Lebensstätten beschädigt oder zerstört werden. Von
diesen Verboten (§ 42 BNatSchG) kann jedoch gemäß § 62 Abs. 1 BNatSchG im
Rahmen der nachgelagerten, ordnungsrechtlichen Zulassungsebene von der obersten
Naturschutzbehörde Befreiung erteilt werden. Sind zum Zeitpunkt der
Beschlussfassung über den Bebauungsplan die Voraussetzungen eines
Befreiungstatbestandes objektiv erfüllt, wird die Befreiung / Genehmigung bei
zulässigen Bauvorhaben stets in Aussicht gestellt. Es besteht ein
Rechtsanspruch, allerdings ist die Niststättenbeseitigung mit den Belangen des
Naturschutzes im Einzelfall nur vereinbar, wenn weder Gelege, Alt- oder
Jungvögel zu Schaden kommen und ein geeigneter Ausgleich / Ersatz nach Art und
Umfang des Beseitigten geschaffen wird. Für den
Bebauungsplan XII-242-1 liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung objektiv
vor. Zum Schutz der Tiere sowie ihrer Gelege können Baumaßnahmen, Baufeldfreimachung
und Vegetationsbeseitigung außerhalb der Fortpflanzungsperiode durchgeführt
werden. Die als Baufenster festgesetzten Baugrenzen im Bebauungsplan bieten
genügend Spielraum, um ggf. Bäume mit Baumhöhlen durch entsprechende Anordnung
künftiger Baukörper zu schützen. Entfallene Brutstätten sind durch den
Vorhabenträger künstlich zu ersetzen. Aufgrund dieser Maßnahmen stehen der
Planverwirklichung keine unüberwindbaren Hindernisse entgegen, der
Bebauungsplan ist damit vollzugsfähig. Die Frage des Artenschutzes bei der
Beseitigung der Altbauten und ggf. auch von Bäumen, die bisher den Fledermäusen
und Brutvögeln als Quartier dienten, ist daher im nachfolgenden
Genehmigungsverfahren zu beantworten. Zur
Wahrung der Belange des Artenschutzes auf der nachgelagerten Ebene der
konkreten Vorhabenverwirklichung sowie zur frühzeitigen und umfassenden
Planungs- und Rechtssicherheit der Vorhabenträger und Vermeidung unerwünschter
Auswirkungen durch rechtswidrige Handlungen ist folgendes zu beachten: - bei Sanierung
oder Abriss von Gebäuden Die
Gebäude sind rechtzeitig vor Maßnahmebeginn auf das Vorhandensein von
Nistplätzen geschützter Vögel oder von Fledermausquartieren durch eine
nachweislich fachkundige Person zu überprüfen. Sind solche Fortpflanzungs- oder
Ruhestätten vorhanden, kann die Sanierung oder der Abriss erst erfolgen, wenn
die Oberste Naturschutzbehörde (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2-)
eine entsprechende Befreiung nach § 62 BNatSchG [8]
erteilt hat. Dies ist nur unter der Voraussetzung möglich, dass weder Tiere
noch Gelege zu Schaden kommen, und ist grundsätzlich mit der Verpflichtung
verbunden, für entfallende Fortpflanzungs- oder Ruhestätten den erforderlichen
ökologischen Ausgleich in Form künstlicher Nisthilfen für Vögel bzw.
Quartiershilfen für Fledermäuse herbeizuführen. - bei
Beseitigung von Bäumen und anderer Vegetation Sofern
die Beseitigung von Vegetation einschließlich von Bäumen unvermeidbar ist, ist
zu gewährleisten, dass freibrütende Vögel weder verletzt werden noch deren
Gelege zerstört wird und das Aufzuchtsgeschehen ungehindert bis zur
Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen kann. Die Maßnahmen sind daher
grundsätzlich während des Zeitraums September bis Ende Februar, d.h. außerhalb
der Fortpflanzungsperiode, durchzuführen; anderenfalls bedarf es vor und
während der Maßnahmen einer fachkundigen Kontrolle. Eine Befreiung für das
Beseitigen aktuell genutzter Nester kann nicht erlangt werden. Baumhöhlen
unterliegen als dauerhaft geschützte Lebensstätten ebenfalls dem Zugriffsverbot
des § 42 Abs.1 Nr.3 BNatSchG. Sofern solche - in der Regel schadhafte oder
ältere - Bäume beseitigt werden müssen, bedarf es - ungeachtet einer nach § 5
Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO) einzuholenden Genehmigung -
zusätzlich der Befreiung nach § 62 BNatSchG [9]
der zuständigen Obersten Naturschutzbehörde (Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung -I E 2-). Darüber
hinaus muss bei nach § 19 BNatSchG zulässigen Eingriffen sowie bei nach den
Vorschriften des BauGB zulässigen Vorhaben der Plangeber die speziellen
Zulässigkeitsvoraussetzungen des neuen § 42 Abs. 5 BNatSchG beachten und danach
die strikten Vorgaben des § 42 BNatSchG in Bezug auf europarechtlich geschützte
Arten (europäische Vogelarten, FFH-Arten) im Bebauungsplan gemäß § 21 BNatSchG
berücksichtigen. Es ist sicherzustellen, dass bei der Realisierung geplanter
Vorhaben die ökologischen Funktionen der betroffenen Fortpflanzungs- und
Ruhestätten von europarechtlich geschützten Arten im räumlichen Zusammenhang
weiterhin erfüllt werden. Der vorliegende Bebauungsplan greift entsprechend der
Ausführungen des Gutachtens nicht auf flächenhafte bzw. flächengebundene
Lebensstätten gemeinschaftsrechtlicher Arten zu. Insoweit ist eine dauerhafte
Vollzugsunfähigkeit des Bauleitplans wegen Verletzung artenschutzrechtlicher
Verbote auch in dieser Hinsicht nicht gegeben. Die Forstbehörde Berliner Forsten hat nach Prüfung und
Abwägung forstlicher Belange der dauerhaften Umwandlung der als `Wald´
eingestuften Fläche in eine andere Nutzungsart gemäß § 6 Abs. 1 LWaldG
zugestimmt, da die beabsichtigten Nutzungen (überwiegend `private Grünfläche´,
Restfläche `allgemeines Wohngebiet´) den Zielen der Raumordnung nicht
widersprechen (Schreiben vom 18. Januar 2008). Der Grundstückseigentümer hat im
März 2008 zwei Anträge auf Genehmigung zur dauerhaften Umwandlung von Wald in
eine andere Nutzungsart gestellt: 1. für
die Teilwaldfläche (1410 m²) im geplanten allgemeinen Wohngebiet WA 1 zum
Zwecke der Bebauung bei entsprechender Auflage zur Kompensation
(Walderhaltungsabgabe) sowie 2. für
den Hauptteil der Waldfläche (4840 m²) entsprechend der beabsichtigten
Festsetzung `private Grünfläche´ ohne weitere Auflage, da die im Bebauungsplan
ausgewiesene textliche Festsetzung Nr. 1 den Ersatz abgehender Vegetation
sicherstellt und insoweit hier weitere Kompensationsmaßnahmen nicht notwendig
sind. Mit
Schreiben vom 18. April 2008 hat Berliner Forsten den beiden Anträgen zur
dauerhaften Waldumwandlung entsprochen. Die aus dem § 6 Landeswaldgesetz abzuleitenden
Erfordernisse zur Umwandlungsgenehmigung werden damit erfüllt. Der Zeitpunkt
von Umwandlungsbeginn und Kompensation für den Antrag 2. werden durch die
Festsetzung und somit das Inkrafttreten des Bebauungsplans bestimmt. Der
formale Bescheid zum 1. Antrag wird zeitgleich mit Erteilung der Baugenehmigung
unter Festsetzung einer Auflage zur Kompensation erfolgen (Walderhaltungsabgabe
in Höhe von 14.100 €, Schreiben vom 06. März 2008). Sollte es zu keiner
Festsetzung des Bebauungsplans kommen, sind die Erfordernisse nach § 6
Landeswaldgesetz (Waldumwandlung) gesondert zu bescheiden. Weil die
zuständige Fachbehörde die Umwandlungsgenehmigung für die Waldfläche in
`Grünfläche´ zugesagt hat und für die kleinere Waldfläche die
Umwandlungsgenehmigung in `allgemeines Wohngebiet´ mit Kompensationsabgabe im
Baugenehmigungsverfahren erteilt wird, müssen weitere bzw. entsprechende
Festsetzungen im Bebauungsplan nicht mehr getroffen werden. Voraussetzung ist
jedoch die Festsetzung des Bebauungsplans in der vorliegenden Fassung. 2. Auswirkungen
auf private Belange Die
Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung kann gemäß BauGB zu
Entschädigungsforderungen der betroffenen Grundstückseigentümer führen, wenn
dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt.
Dies ist aus folgenden Gründen nicht zu erwarten: Durch
die geplante Festsetzung `private Grünfläche´ im Bebauungsplan XII-242-1 stehen
künftig ca. nur zwei Drittel der gesamten Grundstücksfläche als anrechenbare
Baulandflächen zur Verfügung (geplantes WA 1 und WA 2). Da der Bereich dieser
Grünfläche bereits im bisherigen Bebauungsplan XII-242 als nicht überbaubare
Fläche für Bebauungszwecke unzugänglich war, werden sich die
Nutzungsmöglichkeiten als Grün- bzw. Erholungsfläche hier in Zukunft nicht
ändern. Eine unter wirtschaftlichen und städtebaulichen Aspekten angemessene
bauliche Ausnutzung des restlichen Grundstücks wird dem Eigentümer weiterhin
ermöglicht. Zum einen wird die mittels Baugrenzen bestimmte überbaubare
Grundstücksfläche flächenmäßig unverändert in die weitere Planung übernommen,
zum anderen ist beabsichtigt, zum Ausgleich für die Baulandreduzierung das
Nutzungsmaß im künftigen WA 1 anzuheben (vgl. Kap. II 5.2.1). Von
eigentumsrechtlichen nachteiligen Auswirkungen z. B. im Sinne einer
Grundstückswertminderung ist insoweit nicht auszugehen. Auch weitere
Festsetzungen wie z. B. Ausgleichsmaßnahmen für Vegetationsverluste, die den
Grundstückseigentümer in seinen Rechten zusätzlich einschränken würden, sind
hier nicht vorgesehen. Im Gegenteil wird durch die angestrebte Umwandlung und
somit Entlassung der Waldfläche aus der Waldeigenschaft gemäß LWaldG und die
Festsetzung als `private Grünfläche´ die private Nutzbarkeit dieses Bereichs
eindeutig festgelegt und langfristig sichergestellt. 3. Auswirkungen
auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben - keine Personalwirtschaftliche Auswirkungen - keine · Senatsinformation Über
die Absicht, das Bebauungsplanänderungsverfahren XII-242-1 einzuleiten, wurden
gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und gemäß Artikel 13 Abs. 2 des
Landesplanungsvertrags die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg
zeitgleich mit Schreiben vom 14. Oktober 2002 informiert. · Aufstellungsbeschluss und
Amtsblattbekanntmachung Der Beschluss des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 19.
August 2003 über die Aufstellung des Bebauungsplanes - Vorlage Nr. 141/2003 -
wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 1 AG BauGB im Amtsblatt
für Berlin Nr. 46 vom 2. Oktober 2003 auf Seite 4122 bekannt gemacht. Die
Bezirksverordnetenversammlung Steglitz-Zehlendorf von Berlin wurde über die
Verfahrenseinleitung informiert. ·
Frühzeitige
Bürgerbeteiligung Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom 3. November
bis einschließlich 2. Dezember 2003 durchgeführt. Die Unterrichtung der Bürger
erfolgte durch Anzeigen in der Tagespresse (Berliner Morgenpost, Der
Tagesspiegel) am 31. Oktober 2003, durch Aushänge in den Rathäusern und
Dienstgebäuden des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf sowie durch Hinweis im
Landespressedienst. Während dieser Zeit sahen keine Bürgerinnen und Bürger den
Entwurf des Bebauungsplanes XII-242-1 einschließlich der Begründung ein oder
ließen sich die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung erläutern.
Auswirkungen auf die Planung ergaben sich insoweit nicht. ·
Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange Die Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte
zeitgleich mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung mit Schreiben Stapl 33 vom
29. Oktober 2003. Von den 33 angeschriebenen Trägern antworteten 21 im Rahmen der Frist von einem Monat gemäß § 4
Abs. BauGB schriftlich. Die meisten davon äußerten zu dem Bebauungsplanverfahren
keine Bedenken bzw. wurden in den von Ihnen zu vertretenen Belangen nicht
berührt. Die schriftlichen Stellungnahmen der Leitungsverwaltungen und der
Gemeinsamen Landesplanung enthielten überwiegend allgemeine Hinweise, die
entsprechend in die Begründung eingearbeitet wurden. Das
Umweltamt wies auf eine im Bodenbelastungskataster geführte
Altlastenverdachtsfläche für einen Teilbereich des Grundstücks Frobenstraße 77
/ 81 hin (vgl. Kap. II 5.5.2) und empfahl den Ausschluss bestimmter, im
allgemeinen Wohngebiet zulässiger sowie der Nahversorgung dienender Nutzungen
durch textliche Festsetzung (vgl. Kap. II 5.1.1). Nach Abwägung aller
vorgetragener Stellungnahmen war eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs
XII-242-1 nicht erforderlich. · Änderung der Planungsziele / Verzicht auf
Umweltprüfung Nach Wechsel des Grundstückseigentümers im Frühjahr 2007 wurden
unabhängig von dem Ergebnis der Trägerbeteiligung in der weiteren Bearbeitung
des Bebauungsplans nachfolgende inhaltliche Änderungen vorgenommen: -
Umwandlung
der bislang als allgemeines Wohngebiet vorgesehenen, nicht überbaubaren
Grundstücksfläche mit Bepflanzungs- und Erhaltungsbindung entlang der
Gallwitzallee in `private Grünfläche´; -
Gliederung
der restlichen Fläche des bisherigen allgemeinen Wohngebiets in zwei Bereiche
WA 1 und WA 2; -
Anpassung
der Nutzungsmaße im künftigen WA 1 und WA 2, insbesondere die Anhebung der GRZ
und GFZ im WA 1; -
Einführung
der abweichenden Bauweise im WA 1 sowie -
Festsetzung
von Anpflanzungsflächen im nicht überbaubaren Vorgartenbereich des WA1. Daraufhin
beschloss das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin neben den
Abwägungsergebnissen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) und
der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) am 11.
September 2007 mit Beschluss Nr. 97/2007, -
den
Bebauungsplanentwurf auf der Grundlage des eingeleiteten Entwurfs mit o. g.
Änderungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen sowie -
den
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 BauGB ohne
Durchführung einer Umweltprüfung weiterzuführen. Die
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 12.
November 2007 bis einschließlich 14. Dezember 2007 in den Diensträumen des
Fachbereichs Stadtplanung durchgeführt. Die Bekanntmachung des
Auslegungszeitraums einschließlich des Hinweises auf die Durchführung des
Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren (§ 13 a BauGB) erfolgte ortsüblich
im Amtsblatt für Berlin (ABl. Nr. 48 / 02.11.2007, S. 2863), mit öffentlicher
Bekanntmachung in den Schaukästen des Fachbereichs Stadtplanung, durch Aushänge
in den Rathäusern und Bürgerämtern, im Internet, durch Bekanntgabe über die
Pressestelle des Bezirks sowie in der Tagespresse. Während der Auslegungszeit
sahen 6 Bürgerinnen und Bürger den Entwurf des Bebauungsplans einschließlich
der Begründung persönlich ein. Es wurden zwei schriftliche Stellungnahmen
eingereicht, eine davon im Namen einer Berliner Arbeitsgemeinschaft zum
Naturschutz. Mit
Schreiben - Stapl 33 - vom 08. November 2007 wurden 30 Behörden und sonstige
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 a Abs. 3 BauGB erneut an den
Planungsvorstellungen des Bezirks beteiligt und wiederholt um Stellungnahme
gebeten. Innerhalb der Frist von einem Monat gingen 21 schriftliche
Rückmeldungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ein, die
jedoch bezüglich der Planungsziele und -inhalte überwiegend keine Bedenken
hatten bzw. Hinweise äußerten, die z. T. ergänzend in die Begründung
eingearbeitet wurden, eine Änderung des Bebauungsplans aber nicht erforderlich
machten. Stellungnahmen
mit städtebaulich bedeutsamen Hinweisen und Anregungen wurden von den Behörden
(Tiefbau- und Grünflächenamt, Umweltamt, Berliner Forsten) bzw. der
Öffentlichkeit (Berliner Arbeitsgemeinschaft zum Naturschutz, Bürger) zu
folgenden Themen vorgetragen: - Naturschutz (Verzicht auf
Umweltprüfung und Eingriffsregelung) - vgl. Kap. III.1.1 - 1.3, - Artenschutz – vgl. Kap. III.1.4, - Waldumwandlung – vgl. Kap. III.1.5, - Waldentwicklung als
naturnaher Laubmischbestand mit standortheimischen Gehölzen - vgl. Kap.
II.4.1.2, - Verkehrsbelastung Frobenstraße - vgl.
Kap. II.4.1.3, - Altlasten - vgl. Kap. I.2.6. Abwägungsergebnis
Öffentlichkeitsbeteiligung / erneute Behördenbeteiligung: Die planerischen Ziele des
Bebauungsplans wurden von den beteiligten Bürgern und Behörden im Rahmen der
Öffentlichkeits- bzw. erneuten Behördenbeteiligung im Grundsatz bestätigt.
Dennoch führten die vorgetragenen Anregungen zum Thema Walderhalt und
-entwicklung im Bereich der privaten Grünfläche nach Abwägung der öffentlichen
und privaten Belange gegeneinander und untereinander gemäß § 1 Abs. 6 BauGB zur
Änderung des Bebauungsplans (Änderungsvermerk `1´ vom August 2008). Die
Änderung umfasst die Umformulierung der textlichen Festsetzung Nr. 1 im Sinne
einer Genauerfassung bzw. Klarstellung hinsichtlich der beabsichtigten
Entwicklung des Waldes als naturnaher Laubmischbestand mit standortheimischen
Gehölzen sowie die Ergänzung um eine Pflanzliste. Die Änderung der textlichen
Festsetzung lässt eine erneute öffentliche Auslegung nicht erforderlich werden,
da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die im Rahmen der Abwägung
vorgenommenen Ergänzungen bzw. Konkretisierungen der Begründung (insbesondere
die vollzugsrelevanten Hinweise zu Artenschutz und Waldumwandlung) sind
redaktioneller Art und insoweit nicht abwägungsrelevant. Darüber
hinaus wurde während der weiteren Bearbeitung der Bebauungsplan im Bereich der
Festsetzungslegende durch Eintrag der für die im WA 1 verwendeten Signatur `a´
für die abweichende Bauweise redaktionell geändert bzw. ergänzt
(Änderungsvermerk `2´ vom August 2008). Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung
der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3361); Gesetz zur Ausführung des
Baugesetzbuchs (AG
BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert
durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692); Verordnung über die bauliche Nutzung
der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung – Bau NVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I
S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993
(BGBl. I S. 466). Berlin,
den 27.08.2008 Bezirksamt
Steglitz-Zehlendorf von Berlin Stäglin Noack Bezirksstadtrat stellv.
Fachbereichsleiter Stadtplanung 1.
In der privaten
Grünfläche ist der vorhandene waldartige Charakter des Bewuchses zu erhalten.
Dementsprechend sind als Ersatzpflanzen vorzugsweise Bäume und Sträucher von
Arten der in der Begründung enthaltenen Pflanzliste zu verwenden. 2.
Für das
allgemeine Wohngebiet 1 wird eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise
festgesetzt: Die Länge von Gebäuden darf mehr als 50 m betragen. 3.
Die Flächen zum
Anpflanzen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Verpflichtung zum
Anpflanzen gilt nicht für Wege und Zufahrten. Werbeanlagen sind unzulässig. 4.
Die Einteilung
der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 5.
Im
Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und
baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Hinweis:
[1] Gutachten zum Bebauungsplan XII-242-1, Grundstück Frobenstr. 77 / 81, 12249 Berlin, Dipl.-Biol. Tobias Teige, April 2008 [2] KÖSTLER & FIETZ 2005 [3] Südbeck et al. Hrsg. 2005, am häufigsten angewandte Kartierungsmethode zur Ermittlung der Siedlungsdichte von Brutvögeln [4] Machbarkeitsstudie, Fachbereich Stadtplanung, Juni 2003: Überprüfung der möglichen Grundstücksausnutzungen bzw. Bebauungsdichten unter Zugrundelegung verschiedener Bebauungsvarianten (Einzel-, Doppel-, Reihenhäuser sowie Riegel- bzw. Zeilenbebauung) [5] Bilanz:
Planung Einleitungsbeschluss / öffentliche Auslegung
[6] Bebauungsplan
XII-242 (festgesetzt 04.08.1997) Bebauungsplan XII-33 (festgesetzt 21.12.1960) Baunutzungsplan (BauNPl) [7] Gutachten zum Bebauungsplan XII-242-1, Grundstück Frobenstr. 77 / 81, 12249 Berlin, Dipl.-Biol. Tobias Teige, April 2008 [8]+9 Ob für das Vorhaben im Einzelfall an
Stelle einer Befreiung nach § 62 BNatSchG eine Ausnahme unter den
Voraussetzungen des |
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