Drucksache - 0271/III  

Die Vorlage zur Kenntnisnahme wurde am 12.06.2007 in der 8. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Kenntnisnahme empfohlen.

Hampel

Ausschussvorsitzender

Bebauungsplan X-122-2
für das Gelände zwischen Straße Am Schlachtensee, Salzachstraße, Kirchblick, Matterhornstraße und Breisgauer Straße sowie die Straße Kirchblick und Teilflächen der Grundstücke Salzachstraße 61 und Matterhornstraße 42 im Bezirk Steglitz - Zehlendorf, Ortsteile Zehlendorf und Nikolassee

Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch

Mit Schreiben vom 04. Mai 2006 wurden 35 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt werden kann, gebeten, den Planinhalt im Rahmen ihres Zuständigkeitsbereiches zu prüfen. Insgesamt wurden 23 Stellungnahmen eingereicht. Die vorgebrachten Stellungnahmen hatten keine Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Von Seiten des Umweltamtes (Schrb. vom 27. Juli / 02. August 2006) wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die Böden auf einigen Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) für Kinderspielflächen und teilweise auch für Wohngebiete werden in Teilbereichen überschritten. Aus diesem Grund wurden die betroffenen Flächen, für die die Beseitigung der Altlast nicht über einen städtebaulichen Vertrag verbindlich gesichert wird, im Bebauungsplanentwurf gekennzeichnet.

Darüber hinaus wurden von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange verschiedene Hinweise zu folgenden Themen gegeben: Wendemöglichkeit Salzachstraße, haushaltswirtschaftliche Auswirkungen, Kampfmittelvorkommen, Leitungsbestände Versorgungsträger, Auswirkungen der Bahnanlagen auf die geplante Bebauung sowie Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung. Aufgrund der für die Planung relevanten Hinweise wurden im Umweltbericht sowie in der Begründung entsprechende Ergänzungen und Konkretisierungen zu den genannten Themen vorgenommen.

Auswertung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch

Die Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bebauungsplan X-122-2 wurde im Zeitraum vom 14. August bis zum 15. September 2006 durchgeführt. Die Bekanntmachung des Offenlegungszeitraums erfolgte ortsüblich im Amtsblatt für Berlin (ABl. 2006, S. 2846) sowie in der Tagespresse.

Insgesamt haben 239 Bürger Stellungnahmen vorgebracht, die thematisch jedoch auf wenige Themenfelder konzentriert sind.

1. Erschließung des Gebietes / Verkehrsbelastung

Zu diesem Themenfeld äußern sich nahezu alle Bürger. Die vorgebrachten Äußerungen sind in Teilen stark polarisiert und befürworten unterschiedliche Erschließungslösungen, die nicht miteinander in Einklang stehen.

A. Öffnung der Salzachstraße zur Breisgauer Straße

Mit Hinweis auf die bestehende Belastung der Anwohner in der Breisgauer Straße, der Straße Am Schlachtensee sowie der Matterhornstraße wird die bessere Verteilung des Verkehrs im Straßennetz gefordert. Gefordert wird die Straßennetzerweiterung durch Anbindung der Salzachstraße an die Breisgauer Straße, damit sich der wohngebietsbezogene Verkehr des Bereiches östlich der Breisgauer Straße gleichmäßig im Verkehrsnetz verteilt und zügig ins Zielgebiet geführt wird. Ausdrücklich wird auf die Anregung anderer Bürger bezüglich der sogenannten „Norderschließung“ bezug genommen, bei der die Erschließung des gesamten Kerngebietes sowie des allgemeinen Wohngebietes in Höhe Einmündung der Altvaterstraße auf die Breisgauer Straße geführt wird. Die Norderschließung wird als einseitige Lastenverteilung abgelehnt.

B. „Norderschließung“

Die Anwohner der Salzachstraße, der Ahrenshooper Zeile und der Straße Kirchblick äußern Befürchtungen, dass durch die Planung eine zu starke Belastung der vorhandenen Straßen eintritt. Sie fordern eine Erschließung der gesamten ehem. Güterbahnhoffläche - teilweise unter dem Zugeständnis einer Erschließungsoption für die direkten Anlieger der Salzachstraße - über die vorhandene Ladestraße („Norderschließung“) in Richtung Breisgauer Straße. Durch die Einbeziehung der Ladestraße ins Erschließungssystem können Kosten und Zeit gespart werden.

Gleichzeitig wird auf die bereits vorhandene Überlastung der Straße „Kirchblick“ hingewiesen, die nicht mehr in der Lage ist, Verkehr eines Wohngebietes aufzunehmen.

Die „Norderschließung“ ist auch im Interesse hinzuziehender Neubewohner. Der durch die Straße größere Abstand zur Bahn verbessert den Lärmschutz. Gleichzeitig können ruhige Wohnbereiche zur Salzachstraße ausgerichtet werden.

C. Einverständnis mit der Planung

Überwiegend seitens der Interessenten für das neue allgemeine Wohngebiet, aber auch von einigen Anwohnern wird Einverständnis mit der im Plan enthaltenen Verkehrslösung erklärt. Einige Bürger bevorzugen die Planlösung, um die für sie als schlimmere Lösung empfundene „Norderschließung“ zu verhindern.

Auswertung zu 1A, 1B und 1C:

Die im Plan enthaltene Erschließungslösung wird beibehalten. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass auf die Festsetzung zusätzlicher öffentlicher Verkehrsflächen verzichtet wird. Alle Grundstücke im Bestand sind bereits mit öffentlichen Verkehrsflächen in der Art erschlossen, dass eine Ausnutzung der bislang geltenden gewerblichen Entwicklungspotentiale einschließlich Handel erfolgen kann. Insofern wird mit der beabsichtigten Gebietsänderung keine verkehrliche Entwicklung erwartet, die über die bislang möglichen Verkehrsentwicklungen hinausgehen. Demzufolge besteht kein Erfordernis für die Sicherung weiterer öffentlicher Straßen. Die Einschätzung der Abwickelbarkeit des zu erwartenden Verkehrs innerhalb der zur Verfügung stehenden öffentlichen Verkehrsflächen wird in einem verkehrlichen Gutachten bestätigt. Hinsichtlich der Abwicklung des grundstücksinternen „privaten“ Verkehrs liegen dem Bebauungsplanentwurf intensive Überlegungen der möglichen Lösungen zugrunde.

Die Prüfung der vier möglichen Erschließungsalternativen für die Anbindung des ehem. Güterbahnhofsgeländes, bestehend aus 1. Verbindung Breisgauer Straße – Salzachstraße, 2. „Norderschließung“ des gesamten Geländes über die Ladestraße von der Breisgauer Straße aus, 3. Anbindung des gesamten ehemaligen Güterbahnhofgeländes an die Salzachstraße und 4. Teilung der Erschließung und Zuordnung der einzelnen Nutzungen zu den Umgebungsstrukturen sowie deren Vor- und Nachteile, wird in der Begründung dargestellt.

Im Ergebnis der Alternativenprüfung wurde entschieden, dass die Erschließung des ehem. Bahnhofgeländes von allen angrenzenden Verkehrsflächen erfolgt (Prüfvariante 4). Hierbei liegt die wesentliche Erschließungslast, bedingt durch die Ausrichtung der gewerblichen Nutzungen an der Breisgauer Straße („Teil-Norderschließung“). Lediglich die neuen Wohnungen sollen durch die vorhandenen Wohnstraßen erschlossen werden. Den gesamten Verkehr auf die Breisgauer Straße zu leiten, wäre unverhältnismäßig für die dortigen Anwohner, die bereits die Hauptverkehrslast tragen müssen. Die Funktionsfähigkeit der geplanten Erschließung wurde gutachterlich nachgewiesen. Die Salzachstraße sowie die weiteren Wohnstraßen im Gebiet bleiben auch nach der Umsetzung der Planung ruhige Anliegerstraßen. Die derzeit zulässige Ansiedlung von Gewerbebetrieben wird durch den Bebauungsplan in erheblichem Umfang reduziert. Die Entwicklung stellt angesichts der bisherigen Festsetzung als Gewerbegebiet eine Entlastung dar.

Die Variante 1 war Bestandteil der ursprünglichen Konzeption, die die Grundlage für die erste Beteiligung der Träger öffentlicher Belange im Februar 2001 bildete, und wurde aufgrund der damit verbundenen nicht auszuschließenden Auswirkungen (befürchtet wurde die Entstehung eines „Schleichweges“ zwischen Lindenthaler Allee und Nikolassee mit negativen Folgen weit über den Geltungsbereich hinaus für alle südlich der Altvaterstraße bzw. der Salzachstraße gelegenen Wohngebiete) verworfen (u. a. Grund für den BVV-Beschluss Nr. 624 vom 19.05.2004 das Bebauungsplanverfahren ruhen zu lassen). Aus diesem Grund scheidet auch Prüfvariante 3, bei der noch deutlichere Auswirkungen auf die Wohngebiete entlang der Salzachstraße zu erwarten wären, aus. Eine Verbindung zwischen der Breisgauer Straße und der Salzachstraße bzw. den Kerngebieten und der Salzachstraße ist daher durch eindeutige Festsetzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen.

Prüfvariante 2 führt nicht zu einem Ausgleich der gegenläufigen Interessen der Anlieger. Vielmehr hätte die Festsetzung dieser Erschließung die einseitige verkehrliche Belastung der Breisgauer Straße zugunsten der Salzachstraße zur Folge. Selbst wenn - als Weiterentwicklung dieser Erschließungslösung - die unmittelbar an der Salzachstraße gelegenen Grundstücksteile über die Salzachstraße erschlossen würden, führt das Missverhältnis der Erschließungsverteilung zu Lasten der Breisgauer Straße zu dem Prüfergebnis, die „Norderschließung“ als mögliche Variante abzulehnen.

Des weiteren ist von einer Weiternutzung der Ladestraße in ihrer jetzigen Form nicht auszugehen, eine Neuerrichtung oder wesentliche bauliche Veränderung wird als erforderlich angesehen. Die Ladestraße enthält keine ausreichenden Gehwege und ist fahrbahnseitig für Schwerverkehr ausgelegt, d.h. für Personenkraftwagen ist sie überbreit, so dass ohne Umbau und Verengung unangemessene Geschwindigkeiten zu erwarten sind. Des weiteren fehlen die technischen Medien für die geplanten Nutzungen, die üblicherweise unter Verkehrsflächen verlegt werden. Zudem bestimmt sich die Lage aus der Bahnhofsnutzung, d.h. berücksichtigt z.B. im Einmündungsbereich in die Breisgauer Straße einen zu weiten Abstand zur Bahn, verhindert im weiteren Verlauf jedoch die langfristig beabsichtigte Entwicklung eines privaten Vorplatzes am erhaltenswerten „Verladegebäude“, über den der perspektivisch geplante 2. Bahnhofszugang geführt werden soll. Der Verlauf entspricht bei genauer Prüfung nicht mehr den veränderten Nutzungsabsichten für das Gelände.

Die geplanten Kosten für den Aus- und Umbau der im Geltungsbereich liegenden Teile der Breisgauer Straße und der Salzachstraße werden dem Vorhabenträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages übertragen. Dieser hat im Vergleich der möglichen Erschließungen – Umbau Ladestraße inkl. Ergänzung um Zufahrten vs. Neubau eines Erschließungssystems entsprechend der beabsichtigten Entwicklung – keine Kostenvorteile zugunsten der „Norderschließung“ geltend gemacht. Da Berlin und den vorhandenen Anwohnern durch die Erschließung des Geländes keine Kosten entstehen, ist dieser Belang für die Abwägung von untergeordneter Bedeutung.

Die aus dem Hinweis der Überlastung der Straße „Kirchblick“ zu ziehende Schlussfolgerung, dass die Salzachstraße an die Breisgauer Straße anzuschließen ist, um den Kirchblick zu entlasten, wurde bereits überprüft und nach einer eingehenden Betrachtung verworfen (BVV Beschluss Nr. 624 vom 19.05.2004). Es wurde jedoch fachgutachterlich festgestellt, dass die Straße Kirchblick nicht in dem Maße verkehrsbelegt ist, wie dies von den Bewohnern subjektiv empfunden wird. Alle Straßen im Verkehrssystem bleiben ruhige Anliegerstraßen, eine Veränderung des Straßencharakters oder Umbaumaßnahmen in den Wohnstraßen sind nicht erforderlich. Die von den Bürgern dargestellten - als nur kurzzeitig bewerteten - Probleme mit Entsorgungsfahrzeugen und Lieferfahrzeugen angrenzender Gewerbebetriebe werden durch eine geplante Wohnnutzung nicht verschärft. Auf das geltende Planungsrecht als Gewerbegebiet wird auch hinsichtlich der verkehrlichen Entwicklungsrisiken hingewiesen. Davon, dass der Grundstückseigentümer das Gelände auch weiterhin weitgehend ungenutzt lässt, ist nicht auszugehen. Die geplante Entwicklung der planungsrechtlichen Umsteuerung führt demgegenüber zu deutlich minimierten Auswirkungen für alle Betroffenen.

Vor dem Hintergrund der vorab aufgeführten Vor- und Nachteile aller Erschließungsmöglichkeiten soll im Ergebnis Variante 4 umgesetzt werden. Hier werden die unterschiedliche Verkehre verursachenden Nutzungen den entsprechend vorgeprägten Straßen zugeordnet. Die Breisgauer Straße als ausgebaute Geschäftsstraße übernimmt die Erschließung für das geplante neue Kerngebiet, bestehend aus Liefer- und Kundenverkehr. Das geplante Wohngebiet wird der Salzachstraße zugeordnet. Die Auswirkungen dieser Lösung wurden fachgutachterlich untersucht. Die Verkehrsverteilung ist verträglich für alle Anlieger. Messbare Steigerungen der Belastungen sind nicht zu erwarten. Die geplante Verkehrslösung ist zudem nicht neu im Gebiet: Teile des derzeitigen Gewerbegebietes verfügen über eine Zufahrt zur Salzachstraße.

Die Auswirkungen der Lärmbelastungen durch die Bahn wurden gutachterlich untersucht. Eine Vergrößerung des Abstandes der Bebauung zur Bahn und der sie begleitenden Schallschutzwand um einige Meter durch eine Norderschließung hätte keinen messbaren Lärmschutz zur Folge. Der durch die geplante Schallschutzwand erzeugte Schallschatten verliert bei der Abstandsvergrößerung zwischen Lärmschutzwand und Gebäuden einen Teil seiner Wirkung für die Gebäude, sie müsste deutlich erhöht werden, um wieder eine vergleichbare Wirkung zu erzielen. Eine Schallschutzwand deutlich über 4 m Höhe wird städtebaulich aber als unverträglich bewertet. Des weiteren erfordert die abzufangende Windlast einen erheblichen konstruktiven Aufwand, der nicht mehr vertretbar ist.

An der Vereinbarkeit der Ausrichtung von Aufenthaltsräumen im geplanten Wohngebiet mit einem verkehrsberuhigten Bereich, der als Sackgasse endet, besteht angesichts des geringen zu erwartenden Verkehrsaufkommens keinerlei Zweifel.

D. Keine Veränderung an der Salzachstraße und im Kirchblick

Ein Ausbau der Salzachstraße und die Erweiterung der Fahrbahn werden abgelehnt. Teilweise wird diese Ablehnung mit den erwarteten Kostenbeteiligungen verbunden. Des weiteren wird von den Anliegern deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die ortstypischen Gestaltungsmerkmale der Verkehrsflächen, z.B. Oberflächenbelag, erhalten bleiben sollen. Auf die im Plan enthaltenen „Eckabschrägungen“ soll verzichtet werden, da damit die Erhöhung der Leistungsfähigkeit der Straßen befürchtet wird.

Auswertung zu 1D:

Die Verkehrsfläche der Salzachstraße wird nicht verbreitert, sondern gegenüber der bestehenden Rechtslage (Festsetzungen des Bebauungsplanes X-122) im östlichen Abschnitt beibehalten und im westlichen Abschnitt (Sackgasse) von ca. 12 m auf 9,5 m reduziert. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass neben der Fahrbahn z.B. auch Gehwege und das zugehörige Straßengrün Bestandteile der festgesetzten Verkehrsfläche sind. Die Untergliederung von Verkehrsflächen (Breite der Fahrbahnen, Gehwege, Grünstreifen) ist nicht Bestandteil der Festsetzungen des Bebauungsplans – es wird lediglich die Breite der gesamten Straßenverkehrsfläche festgesetzt.

Die Salzachstraße sowie die weiteren Wohnstraßen im Gebiet sollen baulich nicht verändert werden und bleiben auch nach der Umsetzung der Planung ruhige Anliegerstraßen. Insofern besteht für Befürchtungen über die Heranziehung an Kostenbeteiligungen keine Grundlage. Dies gilt auch für die beabsichtigte Erstanlage des Sackgassenabschnittes. Die Kosten für diese Maßnahme werden in einem städtebaulichen Vertrag vollständig dem Eigentümer des ehem. Bahngeländes übertragen. Die derzeit zulässige Ansiedlung von Gewerbebetrieben wäre hingegen in erheblichem Umfang reduziert.

Die im Plan enthaltenen Eckabschrägungen Kirchblick Ecke Matterhornstraße und Kirchblick Ecke Salzachstraße dienen nicht primär der Steigerung der Durchlassfähigkeit für Fahrzeuge, sondern insbesondere der Verbesserung für Fußgänger. Entsprechende Abschrägungen sind an der jeweils gegenüberliegenden Straßenseite bereits vorhanden. Als Bestandteil des rechtkräftigen Bebauungsplans X-122 werden sie lediglich übernommen.

E. Verkehrliche Auswirkungen des Nahversorgungszentrums (NVZ)

Es wird vorgebracht, dass die Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums zu unzumutbaren Verkehrsauswirkungen in der Breisgauer Straße, aber auch in den zuführenden Straßen Am Schlachtensee und Matterhornstraße führt, die bereits hohen Belastungen unterliegen. Teilweise wird dabei auf die Auswirkungen von Vorhaben an anderer Stelle verwiesen, die für Schlachtensee befürchtet werden und vermieden werden sollen.

Auswertung zu 1E:

Das Kerngebiet, dass eine entsprechende Nutzung ermöglichen soll, wird nicht verändert. Die verkehrlichen Auswirkungen der Planung wurden fachgutachterlich untersucht und durch Probefahrten an 2 Terminen simuliert. Es wurde eine verkehrliche Machbarkeit bestätigt. Dass das geplante Nahversorgungszentrum zu einer über Schlachtensee hinausgehenden Attraktivität der Breisgauer Straße führt, wird selbst bei einem hochwertigen Angebot nicht befürchtet, da Berlin über eine Vielzahl von bezirklichen Zentren mit einer mindestens gleichen Verkaufsfläche verfügt. Mit einem über den örtlichen Bedarf hinausgehenden Angebot ist nicht zu rechnen, da seitens des Handels dafür i.d.R. auch eine überörtliche Wahrnehmbarkeit des Standortes vorausgesetzt wird, die der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen Standort nicht besitzt. Insofern erscheint es unrealistisch, dass die Bewohner anderer Ortsteile das Nahversorgungszentrum Schlachtensee mit dem Pkw besuchen und dafür weite Wege außerhalb des Hauptstraßennetzes in Kauf nehmen, obwohl andere Einkaufsmöglichkeiten mit vergleichbaren oder größeren Verkaufsflächen und einem umfassenderen Angebot kürzer und einfacher zu erreichen sind. Dies gilt auch beim Vergleich mit dem „Bogenhaus“, das zwar von der Funktion her vergleichbar ist mit dem geplanten Nahversorgungszentrum, durch die unmittelbare Lage an der Potsdamer Chaussee jedoch eine deutlich bessere und für Pkw-Nutzer bequemere Erreichbarkeit aufweist. Gleichzeitig verringert sich die Gesamtverkehrsmenge im kleinräumigen Bereich, da die Fahrten zum Bogenhaus und anderen Zentren aus dem Geltungsbereich und dem engen Verflechtungsbereich teilweise entfallen können.

Vergleiche des geplanten Vorhabens mit der Schloßstraße oder anderen zentralen Standorten, z.B. Zehlendorfer Mitte verbieten sich aufgrund der Unvergleichbarkeit der Standorte und der damit verbundenen Vorhaben. Die im Kerngebiet erzielbare Verkaufsfläche ist in einem städtebaulichen Vertrag auf 2.500 m² beschränkt und enthält die Verkaufsfläche des ansässigen Discountermarktes von ca. 500 m², so dass die neue Verkaufsfläche ca. 2.000 m² beträgt. Dies entspricht nur einem Bruchteil der Verkaufsfläche eines einzelnen Kaufhauses in einem regionalen oder überregionalen Zentrum. Z.B. verfügt „Das Schloss“, auf das in den Stellungnahmen mehrfach Bezug genommen wird, über eine Verkaufsfläche von 25.000 m², ist also 10x größer als das gesamte Nahversorgungszentrum Schlachtensee. Die gesamte Breisgauer Straße einschließlich der Neuplanung wird über weniger als ca. 20% dieser Fläche verfügen. Größenverhältnisse, die zu anderen Schlussfolgerungen führen, stellen sich auch in den anderen zum Vergleich herangezogenen Standorten nicht ein (Zehlendorfer Mitte: 19.000 m² Verkaufsfläche, Schloßstraße: ca. 125.000 m²). Es kann daher mit Sicherheit ausgeschlossen werden, dass das geplante Vorhaben im Kerngebiet die befürchteten verkehrlichen Auswirkungen entwickelt.

Von Bürgern in der Straße Am Schlachtensee genannte Spitzenpegel von 85 dB in ihren Gärten sind nicht planverursacht. Eine Verifizierung dieser Angabe wurde nicht vorgenommen. Der Karte Straßenverkehrslärm im Umweltatlas ist jedoch zu entnehmen, dass die Straße Am Schlachtensee weder tags noch nachts eine Kennzeichnung enthält. Trotz der offenbar hohen gefühlten Verkehrsdichte dieser Straße, die wahrscheinlich durch die im Rahmen der Verkehrsberuhigung angebrachten „Hindernisse“ sowie die in der Matterhornstraße veränderte Vorfahrtsregelung bedingt ist, ist die Straße Am Schlachtensee tatsächlich nur gering belastet. Wesentliche messbare Erhöhungen der Lärmbelastungen durch die geplante Nutzung im Geltungsbereich sind nicht zu erwarten. Auf das geltende Planungsrecht als Gewerbegebiet wird auch hinsichtlich der verkehrlichen Entwicklungsrisiken hingewiesen. Davon, dass der Grundstückseigentümer das Gelände auch weiterhin weitgehend ungenutzt lässt, ist nicht auszugehen. Die geplante Entwicklung der planungsrechtlichen Umsteuerung führt demgegenüber zu deutlich minimierten Auswirkungen für alle Betroffenen.

F. Stellplätze

Zur besseren Verkehrsabwicklung für das Nahversorgungszentrum (Entlastung der Straße Am Schlachtensee, der Matterhornstraße und der Breisgauer Straße) wird die Anbindung der geplanten Stellplatzanlage im Kerngebiet an die Salzachstraße gefordert.

Auswertung zu 1F:

Diese Erschließungslösung entspricht in den Wirkungen der geprüften Anbindung der Salzachstraße an die Breisgauer Straße, die aufgrund der negativen Auswirkungen verworfen wurde (siehe 1A).

G. Parkplätze

Insbesondere von Befürwortern der „Norderschließung“ wird Parkplatzmangel im vorhandenen Wohngebiet geltend gemacht, der durch Hinzuziehende verstärkt wird.

Auswertung zu 1G:

Auf die dauerhafte kostenlose Bereitstellung von öffentlichen Parkplätzen besteht kein Anspruch. Sie stehen der Allgemeinheit zur Verfügung. Die Versorgung mit nutzungsbezogenen Stellplätzen obliegt grundsätzlich den Grundstückseigentümern, nicht Berlin. Dennoch werden in einem städtebaulichen Vertrag die anzulegenden Stellplätze für das geplante Vorhaben verpflichtend geregelt, um den aus den bekannten Planungen des Vorhabenträgers resultierenden Stellplatzbedarf vordringlich gebietsintern zu steuern . Dies wird durch die gewählte Vorgehensweise wirksam verhindert. In Verbindung mit der durch den Vorhabenträger beabsichtigten Herstellung des westlichen Abschnitts der Salzachstraße (Sackgasse), bei der ca. 6 öffentliche Parkplätze angelegt werden, wird sichergestellt, dass der aus der Planung resultierende Bedarf nachgewiesen werden kann. Eine Verschlechterung für die derzeitigen Bewohner, deren Besucher die neuen öffentlichen Parkplätze ebenfalls nutzen können, ist daher nicht zu erwarten.

Auf das geltende Planungsrecht als Gewerbegebiet wird auch hinsichtlich der verkehrlichen Entwicklungsrisiken hingewiesen. Davon, dass der Grundstückseigentümer das Gelände auch weiterhin weitgehend ungenutzt lässt, ist nicht auszugehen.

H. Baustellenverkehr

Die Baustellenerschließung soll für die Anwohner ohne erhebliche Belästigungen durchgeführt werden.

Auswertung zu 1H:

Die Abwicklung von Baustellenverkehr ist aufgrund seines nur temporären Auftretens nicht Gegenstand (langfristiger) bauleitplanerischer Betrachtungen. Es ist aber davon auszugehen, dass die Baulogistik über die für größere Fahrzeuge günstigste (breiteste) Straße erfolgen wird. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass Baustellenverkehr voraussichtlich weitgehend die Breisgauer Straße benutzen wird, da die für größere Baufahrzeuge als beengt anzusehenden Verhältnisse in den Wohnstraßen eine Benutzung z.B. der Salzachstraße in größerem Umfang nicht erwarten lässt.

2. Nahversorgungszentrum (NVZ)

Obwohl der Bebauungsplan mit der Festsetzung „Kerngebiet“ ein umfangreiches Nutzungsspektrum eröffnet, bezogen sich die diesbezüglich vorgebrachten Äußerungen der Bürger auf die bekannten konkreten Planungsabsichten eines Vorhabenträgers, im Kerngebiet ein Nahversorgungszentrum (NVZ) zu realisieren.

A. Das NVZ schädigt die Geschäftsstraße (zu große Verkaufsfläche)

Es wird die Befürchtung geäußert, dass das NVZ zu groß dimensioniert ist und dass dies dazu führt, dass weitere Geschäfte in der Breisgauer Straße aufgeben müssen. Es besteht die Auffassung, in der Breisgauer Straße gäbe es alles, was man braucht.

In einigen Schreiben wird daraus gefolgert, dass anstelle einer Kerngebietsentwicklung ein Mischgebiet festgesetzt werden soll. Die Verbesserung der Geschäftsstraße kann damit ebenso erreicht werden. Eine als unpassend und gefährlich empfundene großflächige Entwicklung ist jedoch nicht mehr möglich.

Auswertung zu 2A:

Das Kerngebiet, das eine entsprechende Nutzung ermöglichen soll, wird nicht verändert. Die in einem städtebaulichen Vertrag auf Nahversorgung beschränkte Verkaufsfläche entspricht den Anforderungen an ein Nahversorgungszentrum, das im wesentlichen durch eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur entlang einer Einkaufsstraße geprägt ist. Ziel der Planung ist die Entwicklung eines sog. „Ankerbetriebes“ der die Kaufkraft am Ort bindet und von dem die ortsansässigen Fachhändler profitieren. Die entsprechenden Erfahrungen zeigen, dass aufgrund des verbesserten Angebotes ein höherer Anteil der Erledigungen vor Ort passiert und dass davon auch die vorhandenen „kleinen“ Fachgeschäfte profitieren. Die Entwicklung eines Konkurrenzstandortes zur Geschäftsstraße ist nicht Entwicklungsziel. Die Dimensionierung der Verkaufsfläche im Nahversorgungszentrum orientiert sich an den Bedürfnissen Schlachtensees. Sie ist in einem städtebaulichen Vertrag auf 2.500 m² im Kerngebiet begrenzt und bezieht die Fläche des vorhandenen ALDI mit ein. Die tatsächliche Erhöhung der Verkaufsfläche am Ort beträgt daher nur ca. 2.000 m². Der Bereich Schlachtensee hat eine gutachterlich festgestellte erhebliche Abweichung der Kaufkraftbindung vor Ort, die auch nach der Realisierung den Berliner Durchschnitt nicht erreicht. Aufgrund des hohen Kaufkraftabflusses aus dem Gebiet ist nach der Realisierung eines sog. „Ankerbetriebes“ vielmehr eine Stärkung des Standortes zu erwarten.

Weiterhin ist hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung auf das geltende Planungsrecht zu verweisen, gemäß dem eine Erweiterung der bestehenden Verkaufsflächen in erheblichem Ausmaß möglich wäre.

Da die Belegung der zulässigen Verkaufsfläche nicht im Bebauungsplan geregelt wird, kann es gleichwohl zu Konkurrenzen einzelner Läden untereinander kommen. Konkurrenzschutz ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Konkurrenzen sind innerhalb der geltenden Marktordnung in Deutschland zulässig und preisregulierend. Eine eindeutige Verbindung zwischen der vorgebrachten Befürchtung und den in der Geschäftsstraße ansässigen Geschäftsbetreibern ist in der Auswertung nicht herzustellen.

Eine Verträglichkeit des Standortes als Abschluss einer Geschäftsstraße ist durch eine gutachterliche Bewertung als gegeben anzunehmen. Der Standort wird in Übereinstimmung mit den zentrenkonzeptionellen Untersuchungen des Landes Berlin sowie des Bezirks Steglitz-Zehlendorf entwickelt. Aufgrund eines veränderten Kaufverhaltens und der Entwicklung von „Shopping-Malls auf der grünen Wiese“ benötigen die vergleichsweise kleinen vorstädtischen Geschäftsstraßen eine Stärkung. Die in einem Serienbrief vorgenommene eindrückliche Aufzählung „verschwundener“ Geschäfte, die die strukturellen Schwierigkeiten des Standortes „Breisgauer Straße“ belegt, verdeutlicht die Notwendigkeit der Standortstärkung und einer entsprechenden Planung. Der Verzicht auf eine derartige Entwicklung enthält die Gefahr, dass die Geschäftsnutzung in der Straße langfristig verloren geht. Aus diesem Grund erfolgt auch keine Fortsetzung der Mischgebietsentwicklung für den Bereich. Baugebiete, die eine dem Bestand entsprechende kleinteilige Fortsetzung der Geschäftsstraße ermöglichen, sind vorhanden, werden aber nicht im erwünschten Maß nachgefragt, wie in der beispielhaften Aufzählung der Geschäftsaufgaben deutlich belegt wird. Die Ergänzung dieser Struktur wird daher entgegen der Bewertung der Bürger nicht als zielführend eingeschätzt. An der Einschätzung, dass die Geschäftsstraße einen großflächigen „Ankerbetrieb“ benötigt um langfristig attraktiv zu sein, wird festgehalten. Die sich durch die Aufgabe der Bahnnutzung ergebende Lagegunst - Bauland für eine großflächige Geschäftsnutzung in einer bestehenden Geschäftsstraße mit S-Bahnanschluss in einem unterversorgten Bereich - soll dafür verwendet werden. Eine derartige Entwicklung ist nicht im Mischgebiet, sondern nur in Kern- oder Sondergebieten möglich.

Auf die verkehrlichen Auswirkungen der geplanten Entwicklung wurde unter 1E eingegangen.

B. Das neue NVZ ist eine Bereicherung

Es liegen zwar keine Anregungen vor, dass NVZ sei zu klein, aber ein Teil der Bürger begrüßen die Planungsabsicht der Verbesserung der Einkaufsmöglichkeiten am Ort ausdrücklich. Der in anderen Schreiben geäußerten Auffassung, in der Breisgauer Straße gibt es alles was man braucht, wird dabei widersprochen.

Auswertung zu 2B:

Eine Abwägung ist nicht erforderlich. Die diesbezüglichen Stellungnahmen werden als Zustimmung zur Planung gewertet.

C. Flexibilisierung der Verkaufsflächen

Der Vorhabenträger regt an, die Verkaufsflächenbegrenzung zu erweitern bzw. eine Flexibilisierung zuzulassen.

Auswertung zu 2C:

Das Kerngebiet, dass eine entsprechende Nutzung ermöglichen soll, wird nicht verändert. Die in einem städtebaulichen Vertrag beschränkte Verkaufsfläche entspricht den Anforderungen an ein Nahversorgungszentrum, das im wesentlichen durch eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur entlang einer Einkaufsstraße geprägt ist. Ziel der Planung ist die Entwicklung eines sog. „Ankerbetriebes“, der die Kaufkraft am Ort bindet und von dem die ortsansässigen Fachhändler profitieren. Die Entwicklung eines Konkurrenzstandortes zur Geschäftsstraße ist nicht Entwicklungsziel, einer entsprechenden Gefahr soll bereits im Ansatz begegnet werden. Die Dimensionierung der Verkaufsfläche im Nahversorgungszentrum orientiert sich an den Bedürfnissen Schlachtensees und soll daher nicht verändert werden. Dies entspricht der eindeutigen politischen Willensbekundung der Begrenzung der Verkaufsfläche auf 2.500 m² im Kerngebiet.

3. Allgemeine Wohngebiete WA 1 und WA 2

Eine grundsätzliche Ablehnung der baulichen Entwicklung auf dem Güterbahnhofsgelände ist nicht feststellbar. Es erfolgt jedoch erhebliche Kritik am Umfang der geplanten Bebauung und der erwarteten Erscheinung der Gebäude.

A. Nutzungsmaß

Das Nutzungsmaß ist viel zu hoch und passt sich nicht an die Ortstypik eines Villenvorortes an.

Auswertung zu 3A:

Den Anregungen wird gefolgt, um so eine Annäherung der Nutzungsmaße und der Bauweise an die Umgebungsbebauung sowie eine höhere Flexibilität für unterschiedliche städtebauliche Lösungen zu erreichen. Es ist beabsichtigt, die Bauweisenfestsetzung für das bisherige WA1 zu verändern. Anstelle der grundstücksbezogenen Festsetzung einer abweichenden Bauweise (Gartenhofhäuser) mit einer entsprechenden Dichteregelung – Gartenhofhausgrundstücke sind geprägt durch ein hohes Nutzungsmaß – soll die Regelungsdichte nun reduziert werden. Zur Festsetzung kommt die offene Bauweise, eine Regelbauweise gemäß § 22 BauNVO, die auch für die umgebenden Wohnblöcke gilt und Gebäude ermöglicht, die einen seitlichen Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken einhalten müssen. Die Länge der Baukörper darf, sofern Grundstücksteilungen nicht ein geringeres Maß erzwingen, maximal 50 m betragen. In der Folge der geplanten Veränderung können auch reduzierte Nutzungsmaße festgesetzt werden (GRZ = 0,35; GFZ = 0,5), die aus dem geltenden Maß der bebauten Umgebung abgeleitet sind und die (der Bahnhofsnähe angemessen) geringfügig über den Nutzungsmaßen der Umgebung liegen. Der Bezug auf die Einzelgrundstücke als Berechnungsgrundlage, die wegen der besonderen Bauweise erforderlich war, wird zugunsten einer wohngebietsbezogenen Betrachtungsweise aufgegeben. Dadurch kann auch die Unterscheidung in WA1 und WA2 entfallen, zukünftig gibt es nur noch ein allgemeines Wohngebiet im Bebauungsplan. Unverändert bleibt jedoch die zu erwartende Anzahl der Gebäude, die in einem städtebaulichen Vertrag auf maximal 30 Einheiten fixiert wird, obwohl die geplanten Festsetzungen zum Nutzungsmaß im Bebauungsplan selber eine größere Anzahl an Gebäuden ermöglichen würden.

Die Darlegung zur Ortstypik ist jedoch nicht vollständig zutreffend. Villenbebauung ist zwar prägend, aber nicht vorherrschend in Schlachtensee. Doppelhäuser befinden sich im Geltungsbereich und im unmittelbaren Umfeld, Reihenhäuser in nur geringer Entfernung z.B. in der Salzachstraße, im Ilsensteinweg, in der Kaiserstuhlstraße und in der Ahrenshooper Zeile. Aus diesem Grund besteht keine Absicht, aber auch kein Erfordernis, eine „Villenstruktur“ durch Festsetzungen zu erzwingen. Die beabsichtigte Festsetzung der offenen Bauweise mit einer mittleren Dichte ist der Umgebungsstruktur angemessen.

Die von einigen Bürgern in diesem Zusammenhang vorgebrachte Forderung nach der Sicherung einer Blickachse in Verlängerung des Kirchblickes wird ebenfalls gefolgt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entsprechend gegliedert, um den Kirchblick optisch zu verlängern und eine Blickachse in und durch das Gelände zu schaffen. Auf die Unterbrechung der Schallschutzwand kann aus Gründen des Immissionsschutzes jedoch nicht verzichtet werden.

B. Vermarktung der Wohnungen

Seitens der Bürger wird prognostiziert, dass die geplante Bebauung nicht marktgängig ist. Als Gründe hierfür werden die Bauform als Gartenhofhäuser, die Bahnnähe und die Anbindung an die Salzachstraße (Lärmquelle) sowie die erforderlichen Schallschutzwände (Lage zwischen Mauern) genannt. Befürchtet wird, dass Leerstand produziert wird.

Auswertung zu 3B:

Die Einschätzung der Marktchancen der geplanten Bebauung obliegt dem Eigentümer bzw. Bauherren und ist nicht Gegenstand bauleitplanerischer Überlegungen oder Zulässigkeitsvoraussetzung, sofern eine städtebauliche Verträglichkeit vorliegt. Es wird jedoch nicht bezweifelt, dass der Standort durchaus geeignet ist, eine Wohnbebauung aufzunehmen. Die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (S-Bahnanschluss), die Nähe zu Einkaufs-, Gastronomie- und Naherholungsmöglichkeiten, die Identifizierung der Anwohner mit ihrem Ortsteil, z.B. in der Salzachstraße (vorhandene Bebauung zwischen Bahn und Salzachstraße) sowie die Anzahl der innerhalb der Bürgerversammlungen und durch Stellungnahmen bekannt gewordenen Interessenten für das Gebiet belegen dies deutlich.

Auf die Festsetzung einer besonderen Zulässigkeit von Gartenhofhäusern, wie bisher vorgesehen, wurde aus anderen Gründen verzichtet (s. Auswertungsvorschlag 3A), so dass an dieser Stelle nicht mehr darauf eingegangen werden muss. Ein Vermarktungsnachteil wurde darin jedoch nie gesehen und war aufgrund der eingegangenen Bürgerschreiben und der vom Vorhabenträger, der das wirtschaftliche Risiko einer Fehlentwicklung tragen muss, glaubwürdig versicherten Interessentenlage auch nicht zu erwarten. Die zur Anwendung kommende Bauform wird im Plan offengelassen. Im Rahmen der bauleitplanerisch vorgegebenen Bandbreite der offenen Bauweise obliegt die Bauform, z.B. Einzelhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Winkelhäuser (L-Form) nun dem Eigentümer. Dabei ist auch die Realisierung von Gartenhofhäusern möglich, sofern keine Grundstücksrealteilung vorgenommen wird. Dies entspricht dem Baurecht im umgebenden Bestandsbereich.

Die Vereinbarkeit der Planung mit bahnbedingtem Lärm wurde in einer gutachterlichen Untersuchung bestätigt, sofern einige Voraussetzungen (Lärmschutzwand, Grundrissbindung) erfüllt werden. Die gutachterlich berechneten Maßnahmen wurden im Plan durch entsprechende Festsetzungen berücksichtigt. Diese beeinträchtigen das Wohnen nicht. Die Lärmschutzwand entlang der Bahn befindet sich an der Nordgrenze des Gebietes, der den Aufenthaltsräumen von Wohngebäuden regelmäßig abgewandten Seite. Die zum Kerngebiet abschirmende Lärmschutzwand ist mit einer notwendigen Höhe von 3,0 m geringer dimensioniert und dient gleichzeitig als Einfriedung. Für die Lärmschutzwände wurden umfangreiche Begrünungen festgesetzt. Negative gestalterische Auswirkungen werden daher allenfalls in untergeordnetem Umfang zu erwarten sein. Diese stehen deutlich hinter dem Nutzen der Lärmschutzeinrichtungen, die eine Wohnnutzung im Gelände erst ermöglichen, zurück. Vergleichbare Lagen entlang Bahnstrecken zeigen deutlich, dass auch für diese Flächen ein hohes Maß an Akzeptanz besteht.

Die Nutzung des Geländes wird auch nicht durch die Festsetzung der Salzachstraße-Sackgasse behindert. Die Straße ist vorhanden und soll reduziert werden, hätte demnach auch dann Auswirkungen auf das Gebiet, wenn eine andere Form der Erschließung gewählt würde. Darüber hinaus ist der ins Gebiet wirkende durch die Planung verursachte Verkehr Eigenlärm, der mit jeder baulichen Nutzung auftritt. Auch die Tatsache, dass Gebäude errichtet werden könnten, die zur Salzachstraße-Sackgasse ausgerichtet sind, ändert diese Bewertung nicht. Die Ausrichtung von Aufenthaltsräumen und Gärten zu einer verkehrsberuhigten Sackgasse wird grundsätzlich als vereinbar bewertet.

C. Bauformen / Gestaltung

Hinsichtlich der Architektur der zu erwartenden Bebauung im Wohngebiet wird eine ortsangepasste Bauform in Villenarchitektur gefordert. Monotone und nicht eingepasste Bauformen in schematischen Baufeldern werden abgelehnt. Gleichzeitig, teilweise sogar in gleichen Schreiben wird aber auch der zu offene Rahmen kritisiert, der Fehlentwicklungen zulässt. Die Anregungen sind insofern widersprüchlich.

Als Beispiele für eine misslungene bauliche Gestaltung werden verschiedene Gebäude im Geltungsbereich (Bürogebäude Matterhornstraße/Kirchblick, Bildungszentrum) und außerhalb (Wasgenstraße) genannt.

Auswertung zu 3C:

Die geplanten Festsetzungen werden nicht verändert. Wegen der deutlichen Heterogenität des Gesamtbereiches wird auf die Festsetzung starrer Gestaltungsregeln verzichtet. Die ortsbezogene Architektur ist damit ermöglicht. Eine Festlegung erfolgt auch deshalb nicht, weil der Begriff „Ortstypik“ nicht eindeutig definiert werden kann. Villenbebauung ist zwar prägend, aber nicht vorherrschend in Schlachtensee. Doppelhäuser befinden sich im Geltungsbereich und im unmittelbaren Umfeld, Reihenhäuser in nur geringer Entfernung z.B. in der Salzachstraße, im Ilsensteinweg, in der Kaiserstuhlstraße und in der Ahrenshooper Zeile. Neben den unterschiedlichen Bauformen entstammen die Gebäude unterschiedlichen Epochen und Stilrichtungen, von der Gründerzeit bis zur Postmoderne. Die Architektur ist somit – wie in allen anderen Umgebungsbereichen auch – seitens der Bauherren wählbar. Eine diesbezügliche Schlechterstellung eines einzelnen Eigentümers wird auch aus grundsätzlichen Erwägungen nicht in Betracht gezogen. Es werden jedoch Grundsätze der städtebaulichen Gestaltung in einem städtebaulichen Vertrag auf freiwilliger Basis rechtsverbindlich geregelt. Diese Vereinbarungen gelten beim Verkauf einzelner Baugrundstücke an Dritte fort.

Anregungen hinsichtlich der „zu schematischen“ Bauform sind aufgrund der geänderten Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche, die nun erfolgen soll (siehe Auswertungsergebnis 3A), gegenstandslos geworden. Der Bebauungsplan hat mit seinen Festsetzungen eine flexible Entwicklung im Gebiet ermöglichen wollen und setzt hierfür lediglich den Rahmen.

Die genannten Negativbeispiele werden zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan sieht keine Zurückstufung des legal errichteten Bestandes vor. Das genannte Beispiel des Bildungszentrums ist gut geeignet, die Änderung des gültigen Gewerbegebietes zu begründen. Es dürfte unstrittig sein, dass die derzeit geltende Gewerbegebietsfestsetzung selbst der Fremdkörper im Gebiet ist. Daher soll das Planungsrecht auch geändert werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich Wohngebäude besser in das durch Wohnen geprägte weitere Umfeld einordnen werden. Standorte außerhalb des Geltungsbereiches werden nicht beurteilt.

D. Städtebau / Wettbewerb

Unter Bezugnahme auf die während des Planungsprozesses vorgestellten unterschiedlichen städtebaulichen Entwürfe wird kritisiert, dass der Bebauungsplan dem Entwurf des Büros „Riccius“ zu nahe kommt. In einigen Schreiben wird die Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens gefordert.

Auswertung zu 3D:

Der Bebauungsplan ermöglicht mit seinen Festsetzungen eine flexible Entwicklung im Wohngebiet und setzt hierfür lediglich den Rahmen. Die Umsetzung nur eines der vorliegenden Konzepte war nie Gegenstand der Festsetzungen. Dies wird durch die geänderten Festsetzungen verdeutlicht. Lediglich im geplanten Kerngebiet sollen „enger“ gefasste Festsetzungen eine straßenbegleitende Bebauung durchsetzen.

Die Anregung nach Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens betrifft nicht das Bauleitplanverfahren, sondern dessen Umsetzung. Ansprüche gegenüber dem Vorhabenträger auf Durchführung eines solchen Verfahrens und Einbeziehung Dritter in die Entscheidung über die Bebauung seines Grundstückes bestehen nicht. Das Verfahren ist auf freiwilliger Ebene jedoch jederzeit zulässig und ohne Einfluss auf die städtebaulichen Planinhalte.

4. Umweltschutz

A. Bäume

Es wird befürchtet, dass mit der baulichen Entwicklung im Gebiet viele erhaltenswerte Bäume gefällt werden müssen und dass die vorhandene Geländekante im Gebiet nivelliert wird.

Auswertung zu 4A:

Die Bäume wurden im Rahmen der Umweltprüfung betrachtet und sind in die Planungsabwägung eingegangen. Der Erhalt alter Vegetation ist grundsätzliches Planungsziel, auf die Festsetzung eines Einzelbaumerhalts wurde jedoch verzichtet. Die dazu erforderliche einzelbaumbezogene städtebauliche Begründung - der Bebauungsplan ist ein städtebauliches Instrument auf der Grundlage des Baugesetzbuches - ist nicht gegeben. Sofern Baumfällungen unvermeidlich sind, steht mit den Regelungen der Berliner Baumschutzverordnung ein Instrument zur Verfügung, das den notwendigen Ausgleich sicherstellt. Daher sind bestandssichernde Festsetzungen entbehrlich. Die grundsätzliche Erforderlichkeit von neuen Bäumen in den allgemeinen Wohngebieten ist durch entsprechende textliche Festsetzungen im Plan enthalten, so dass Raum für eine flexible Umsetzung von Vorhaben entsteht. Auf das geltende Planungsrecht als Gewerbegebiet wird auch hinsichtlich der im Gelände vorhandenen Bäume hingewiesen. Grundsätzlich ändert sich daher an der rechtlichen Bewertung des Baumschutzes im Vergleich zwischen dem geltenden Recht und der beabsichtigten Änderung nichts. Davon, dass der Grundstückseigentümer das Gelände auch weiterhin weitgehend ungenutzt lässt, ist nicht auszugehen. Aufgrund der vorgenommenen Mindestbegrünung des Wohngebietes führt die planungsrechtliche Umsteuerung zu deutlich minimierten Auswirkungen für alle Betroffenen, da der geltende Bebauungsplan X-122 keine Pflanzfestsetzungen außerhalb der Vorgartenbereiche enthält.

Zum Geländesprung im Geltungsbereich erfolgt keine Aussage im Bebauungsplan. Er ist Ergebnis einer diesbezüglich ungeregelten baulichen Entwicklung im Gebiet und ist darüber hinaus mit Schadstoffen verunreinigt, so dass auf eine planungsrechtliche Sicherung verzichtet wird. Dabei wird jedoch davon ausgegangen, dass aufgrund der mit einer Beseitigung verbundenen Kosten eine Veränderung im Gelände nur im notwendigsten Maß erfolgt. Eine Verbesserung der Ausnutzung im Gebiet für den Vorhabenträger ist dadurch nicht ersichtlich. Die ökologische Bewertung im Umweltbericht wurde vorgenommen.

B. Geltendes Planungsrecht als Bewertungsgrundlage

Die Bürger bezweifeln die Anwendbarkeit der Gewerbegebietsfestsetzungen im Bebauungsplan X-122 aus den 1970er Jahren als Grundlage für die Bewertung der Auswirkungen der vorliegenden Planung.

Auswertung zu 4B:

Das geltende Planungsrecht und der Anspruch des Eigentümers darauf stehen außer Frage. Dies gilt im übrigen auch für die benachbarten Siedlungsgebiete, deren planungsrechtliche Grundlage noch älter ist (Baunutzungsplan von 1958 / 1960). Hinsichtlich der Durchsetzbarkeit des nicht mehr beklagbaren Baurechtes gelten allein nachbarrechtliche Schutzansprüche, die sich an den Unzumutbarkeitsgrundsätzen orientieren.

C. Vereinbarkeit mit dem LaPro

Die Planung stößt hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem Landschaftsprogramm, einem übergeordneten Planungsinstrument auf Bedenken. Hierbei wird insbesondere Bezug genommen auf die landschaftsplanerischen Ziele, bauliche Verdichtungen im Waldübergangsbereich zu vermeiden, die gebietstypischen Vegetationsbestände sowie die artenschutzrelevanten Strukturelemente zu erhalten und die Versiegelung zu begrenzen.

Auswertung zu 4C:

Die Bürger gehen in ihren Bewertungen nicht vom geltenden Planungsrecht, sondern vom faktischen Bestand aus. Dieser ist jedoch nicht die Beurteilung bestimmend. Maßgeblich ist die bestehende Rechtslage, die eigentümerseitig jederzeit in Anspruch genommen werden könnte (§ 1a Abs. 3 letzter Satz BauGB). Diese ermöglicht weit über die geplanten Festsetzungen hinausgehende Eingriffe in den Naturhaushalt. Der Bebauungsplan sieht das Gegenteil der von den Bürgen vorgebrachten Bedenken vor und entspricht den Zielen des LaPro. Dies gilt auch hinsichtlich der Reduzierung der Verdichtung, die durch die Planung erheblich unter das bislang zulässige Maß sinkt. Des weiteren enthält der Bebauungsplan eine Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen, die im geltenden Bebauungsplan X-122 nicht enthalten ist und die der natur- und siedlungsräumlichen Lage des Geltungsbereiches und den Gedanken des LaPro Rechnung tragen. Auf die Rechtsqualität des LaPro als mit dem FNP in Einklang gebrachtes Abwägungsmaterial wird ergänzend hingewiesen. Bebauungspläne, die aus dem FNP entwickelt sind, stehen nicht im Widerspruch zum LaPro.

Das Gebiet befindet sich auch nicht im Waldübergangsbereich, wie von den Bürgern unterstellt wird, auch wenn der Paul-Ernst-Park eine starke Baumprägung vorweist. Öffentliche Parkanlagen sind kein Wald im Sinne des § 2 des Landeswaldgesetzes. Der Paul-Ernst-Park ist zudem durch die S-Bahn-Gleise vom Gebiet deutlich abgetrennt.

Vor dem Hintergrund des derzeitigen Planungsrechtes (Gewerbegebiet mit hohem Versiegelungsgrad) entspricht die Planung durchaus den Anforderungen.

5. Spielplatz und Jugendfreizeit

Es wird kritisiert, dass anstelle einer Jugendfreizeiteinrichtung, für die eine Dringlichkeit in der Bedarfseinschätzung besteht, ein Kinderspielplatz geplant wird. Zudem wird die Lage des geplanten Spielplatzes an der Bahn und von dieser durch eine 4 m hohe Wand getrennt, als unangemessen kritisiert.

Auswertung zu 5:

Der Nachweis einer Jugendfreizeiteinrichtung für den Einzugsbereich Schlachtensee obliegt Berlin im Rahmen der festgestellten Dringlichkeit und der zur Verfügung stehenden Finanzmittel. Die Fachverwaltungen haben sich im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Mai – Juni 2006) zum aktuell bestehenden Bedarf positioniert. Demnach rechtfertigen die Größenordnungen der neu hinzukommenden Bevölkerung noch keine Jugendfreizeiteinrichtung, die Bedarfe sind vielmehr mit den bestehenden Kapazitäten im Umfeld des Bebauungsplangebietes aufzufangen. Der Bedarf zur Errichtung eines Spielplatzes wird jedoch weiterhin gesehen. Die Errichtung eines Spielplatzes obliegt jedoch nicht einem einzelnen Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück. Diese Betrachtung ist völlig unabhängig von der Tatsache, dass der Grundstückseigentümer dem Land Berlin unmittelbar neben dem geplanten Wohngebiet einen ausgestatteten Spielplatz zum Nachweis des durch ihn verursachten Bedarfes und als Nutzungsergänzung zum Nahversorgungszentrum sowie Ladeschuppen überträgt. Dieser Spielplatz steht allen Kindern zur Verfügung, auch denen, die nicht im Geltungsbereich hinzuziehen.

Die Lage des Spielplatzes wird als gut eingeschätzt. Verschattungen durch die im Norden gelegene Mauer des nach mehreren Seiten offenen Spielplatzes finden nicht statt. Dies sichert auch einen ausreichenden Luftaustausch der stellplatznahen Anlage. Lärmbelastungen durch die Bahn sind im Schallschatten der Lärmschutzwand auszuschließen. Sicherheitsbedenken hinsichtlich der Nähe zur Bahn sind durch die Wand ebenfalls ausgeräumt. Die notwendige Abschirmung zu den geplanten Erschließungsanlagen auf dem Grundstück ist Gegenstand der Ausführungsplanung, deren Umsetzung durch die Festlegungen in einem städtebaulichen Vertrag verbindlich gesichert ist. Eine grundsätzliche Vereinbarkeit wird jedoch eindeutig festgestellt. Auf die Vielzahl der innerstädtischen Spielplätze in Berlin wird hingewiesen. Die Lage wurde auch hinsichtlich der Auswirkungen auf die bewohnte Nachbarschaft geprüft und für gut befunden. Erhebliche Störungen durch lärmende Kinder, die oft Streitpunkt mit Anwohnern sind und vielfach Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen sind, können in dieser Lage ausgeschlossen werden.

6. Verfahren

Die im Verfahren vorgenommen Abstimmungen mit dem Investor bezüglich des Zulässigkeitsrahmens werden von diversen Bürgern als unzulässige Bevorzugung gesehen. Gefordert wird die Mitbestimmung der Bürger über die geplante bauliche Entwicklung auf dem ehemaligen Bahnhofsgrundstück.

Auswertung zu 6:

Eine unzulässige Bevorzugung eines einzelnen Grundstückseigentümers liegt nicht vor. Die Erkundung der Interessenlagen der Grundstückseigentümer im Geltungsbereich bei Bekanntwerden von Veränderungsabsichten gehört als Bestandsaufnahme zur Bauleitplanung. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Festsetzung von Planinhalten gegen den Willen der Eigentümer zwar grundsätzlich möglich, aber nicht zielführend ist. Die Umsetzung einer Planung ist dann realistischerweise anzunehmen, wenn für die gemeindlichen städtebaulichen Entwicklungsziele ein Kompromiss der unterschiedlichen öffentlichen und privaten Belange und Anforderungen unter Einbeziehung des Flächeneigentümers erfolgt. Die geplanten Festsetzungen sind Ergebnis eines intensiven Diskussionsprozesses zum Standort, der stark divergierenden Ansprüchen unterliegt. Sie entsprechen der bezirklichen Entwicklungsabsicht, die u.a. dadurch geprägt ist, die rechtskräftige Gewerbegebietsfestsetzung aufzuheben, Wohnnutzung in Bahnhofsnähe zu stärken und die mit Strukturproblemen kämpfende Geschäftsstraße zu stärken. Auf die grundgesetzlich geschützte Eigentumsgarantie, auf die nicht nur die Einwender einen Anspruch erheben, sondern die auch dem Vorhabenträger zusteht und die eine entsprechende Bereitschaft der Gemeinden zur Abstimmung ihrer Ziele insbesondere mit den unmittelbar betroffenen privaten Eigentümern erfordert oder alternativ dazu den Einsatz von Finanzmitteln zur Durchsetzung der Planungsziele notwendig macht, wird hingewiesen. Angesichts der im Bebauungsplan sowie in einem städtebaulichen Vertrag enthaltenen Lasten für den Grundstückseigentümer (Anlage und Abtretung einer Spielplatzfläche, Anlage und Übertragung von öffentlicher Verkehrsfläche, Übernahme von Planungskosten, kostenfreie Grunddienstbarkeit etc.) ist die Bevorzugung des Vorhabenträgers auch sachlich eindeutig zu widerlegen. Dabei darf die durch die Rechtsprechung gezogene Grenze der Lastenangemessenheit nicht überschritten werden.

7. Fazit

Der Bebauungsplan wird das allgemeine Wohngebiet betreffend in seinen Festsetzungen geändert. Die Änderungen betreffen:

- Zusammenfassung der Baugebiete WA1 und WA2 zu einem allgemeinen Wohngebiet

- im bisherigen WA1 Festsetzung der offenen Bauweise anstelle der abweichenden Bauweise

- im bisherigen WA1 sowie WA 2 Festsetzung der GRZ von 0,35 anstelle von 0,5 und 0,3

- im bisherigen WA1 sowie WA 2 Festsetzung der GFZ von 0,5 anstelle von 0,85 und 0,6

- im bisherigen WA1 Flexibilisierung der überbaubaren Grundstücksflächen

- im WA 2 Änderung der überbaubaren Grundstücksfläche im Kontext mit den Veränderungen im WA1

- Freihaltung einer Sichtachse in Verlängerung des Kirchblickes

- Anpassung der textlichen Festsetzungen Nr. 10 (Verzicht auf die abweichende Bauweise im WA1), 26 und 27 (Vereinheitlichung der privaten Baumpflanzbindung auf ein Baum pro angefangene 200 m² Grundstücksfläche)

- Redaktionelle Anpassungen der textlichen Festsetzungen Nr. 1, 8, 15, 20, 21, 23 und 29

Die dargestellten Änderungen berühren die Grundzüge der Planung nicht. Die Veränderung der geplanten Nutzungsmaße sowie die übrigen Anpassungen sind die Folge einer veränderten Bauweisenfestsetzung im allgemeinen Wohngebiet und betreffen nur einen eingeschränkten Regelungsgehalt. Unter Einhaltung der geänderten Bedingungen (Verzicht auf Realteilung des Grundstückes) sind die vom Vorhabenträger beabsichtigten Gartenhofhäuser auch weiterhin machbar. Alle übrigen geplanten Festsetzungen (Kerngebiet, Mischgebiet) können unverändert bleiben und sind durch die im allgemeinen Wohngebiet geplanten Festsetzungsänderungen nicht betroffen. Daher ist die Durchführung eines vereinfachten Beteiligungsverfahrens gemäß § 4a Abs. 3 BauGB möglich. Den Bürgern und den von den Änderungen betroffenen Behörden wird innerhalb einer angemessenen Frist die Gelegenheit gegeben, sich zu den geänderten Festsetzungen zu äußern. Anregungen zu anderen Festsetzungen im Bebauungsplan gehen nicht mehr in die Abwägung ein.