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Informationen

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- vom Land Berlin

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Interessenbekundungsverfahren: Überlassung der Immobilie Schmarjestraße 14 in 14169 Berlin-Zehlendorf

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin ist Erbe der denkmalgeschützten Immobilie Schmarjestraße 14, 14169 Berlin-Zehlendorf. Das Bezirksamt sucht Interessenten, die diese, in Erfüllung des Willens des Erblassers und unter Berücksichtigung der bau- und denkmalschutzrechtlichen Rahmenbedingungen sowie einer im Grundbuch eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung, zum Zwecke einer am Menschen orientierten sozialen Nutzung übernehmen wollen und bereit sind, vertrauensvoll mit dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin zusammenzuarbeiten. Eine soziale Nutzung schließt die Bewerbung für eine Nutzung zu kulturellen Zwecken, Bildungszwecken, Zwecken des Gesundheitswesens oder ähnlichen Zwecken nicht aus. Denkbar ist u. a. auch eine Bewerbung durch Sportvereine oder Stiftungen. Eine Bewerbung zur gemeinsamen Nutzung durch mehrere Interessenten ist ebenfalls möglich. Die Immobilie soll entweder auf der Grundlage eines Nutzungs- oder eines Erbbaurechtsvertrages überlassen werden.

Interessenbekundungsverfahren Schmarjestraße 14

Ablauf des Bewerbungsverfahrens

Datum Stand des Bewerbungsverfahrens
11.12.2020 Veröffentlichung des Aufrufs im Amtsblatt des Landes Berlin; Bereitstellung von Bewerbungsinformationen unter der Homepage des Bezirksamtes
17.12.2020 07.01.2021 14.01.2021 Besichtigungstermine, jeweils 10:00 Uhr
12.02.2021 Schlusstermin für die Einreichung der Bewerbung
bis 05.03.2021 Durchführung, soweit erforderlich, von Bewerbungsgesprächen, Bewertung der Angebote
bis 15.03.2021 Auswahlentscheidung, Schriftliche Information (Zusage/Absage) an Bewerber/innen
bis 30.04.2021 Vertragsabschluss

Bewerbungen sind ausschließlich per Post an folgende Adresse einzureichen:

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin
Abt. Finanzen, Personal, Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung
– BzBm 6 –
Kirchstraße 1/3
14163 Berlin

Ansprechpartner: Herr Wandersee, Tel.: 030-90299 3305, sebastian.wandersee@ba-sz.berlin.de

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich nicht um die Vergabe eines öffentlichen Auftrags handelt. Die Bewerber/innen sind nicht an ihre Angebote gebunden und es besteht kein Rechtsanspruch auf einen Vertragsabschluss. Kosten für die Teilnahme am Interessenbekundungsverfahren werden nicht erstattet.

Nutzungszeitraum

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin beabsichtigt, die Immobilie langfristig zu überlassen. Geplant ist der Abschluss eines Nutzungs- oder eines Erbbaurechtsvertrages über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren.

Ziele

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin erwartet ein nachhaltiges, wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept zur Entwicklung der Immobilie. Dieses soll den testamentarischen Willen des Erblassers und die damit verbundene Auslegung der Senatsverwaltung für Finanzen als einer „am Menschen orientieren sozialen Nutzung“ erfüllen. Erwünscht ist daher ein konzeptioneller Ansatz, der eine der Allgemeinheit und dem Gemeinwohl dienende inhaltliche Ausrichtung im Sinne einer gemeinnützigen, karitativen, mildtätigen, wohltätigen oder ähnlichen Gestaltung garantiert und von den Bürgerinnen und Bürgern in Steglitz-Zehlendorf, aber insbesondere in der direkten Umgebung der Immobilie positiv aufgenommen wird. Auch innovative und kreative Ansätze werden ausdrücklich begrüßt.

Beschreibung und Lage des Objektes

Objektart: Wohnhaus (Villa)

Baujahr: 1912

Geschosse: 2 (plus Keller und Satteldach)

Grundstücksfläche: 1.037 m²

bebaute Fläche: 166 m²

Geschossfläche: 370 m²

Bruttogrundfläche: 523 m²

nutzbare Fläche: ca. 320 m²

Wohnfläche: ca. 270 m²

Bei dem Objekt handelt es sich um eine zweigeschossige Villa mit teilausgebautem Satteldach im Landhausstil in massiver Bauweise, voll unterkellert und mit zentraler Ölheizanlage, auf einem 1.037 m² großen Grundstück. Im Keller befinden sich Vorkeller, 2 große Kellerräume und 1 kleiner Kellerraum, WC, Waschküche und Heizungskeller. Die Nutzfläche beträgt ca. 50 m². Das Erdgeschoss besteht aus 3 Zimmern, Wintergarten, Küche, Anrichte, Speisekammer, WC, Diele, Garderobe und Windfang. Das I. Obergeschoss (Drempel mit Dachschrägen) hat 4 Zimmer, 1 Schrankzimmer, Diele, Flur, Bad, WC und 1 Balkon. Die Wohnfläche von Erd- und I. Obergeschoss beträgt insgesamt ca. 270 m². Gemäß Bauschein vom 07.02.1912 ist das Gebäude als Wohnhaus mit Aufenthaltsräumen im Erdgeschoss und I. Obergeschoss und einer Kammer im Dachgeschoss (Satteldach) genehmigt. Die weiteren Räume im Dachgeschoss wurden nur als U-Raum (unzulässig zum dauerhaften Aufenthalt) bzw. als Bodenraum genehmigt. Ein erster und zweiter Rettungsweg ist im Erdgeschoss vorhanden. Hingegen ist im I. Obergeschoss nur ein erster Rettungsweg vorhanden und ein zweiter Rettungsweg allein über ein Anleitern durch die Feuerwehr zulässig. Für das Dachgeschoss ist ein zweiter Rettungsweg nicht erlaubt. Dachgeschoss und Kellergeschoss eignen sich nur als Abstellräume.

Das Objekt liegt in Zehlendorf Mitte in einer ruhigen Anliegerstraße, umgeben von einer Landhaussiedlung die bauplanungsrechtlich als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist. Bushaltestellen verschiedener Buslinien sind in den ca. 500 m entfernten Magistralen Clayallee, Teltower Damm und Berliner Straße fußläufig erreichbar.

Zustand des Objektes

Die Villa ist leergeräumt, seit 2012 nicht in Benutzung und ist aktuell zur Verhinderung von Schimmelpilzbildung unbeheizt. Die Dämmung der Fassaden und der Aufbau des Gebäudes entsprechen dem Standard seines Baujahres. Die Fenster sind als Holzkastendoppelfenster oder in Einfachverglasung ausgeführt. Die Dämmung zwischen den Dachsparren ist unvollständig. Trinkwasser- und Heizungsleitungen sind in Kupferrohrausführung verlegt, die Heizkörper sind neu.
Ein im März 2019 erstelltes Sachverständigengutachten zu Feuchtigkeitsschäden am und im Gebäude hat Putzschäden an der Fassade, aber kein eindringendes Wasser von außen festgestellt. Die Wasser- und Heizungsleitungen sind ohne Lecklagen, die Wandbereiche weisen keine erhöhte Wandfeuchtigkeit auf und sind ohne Schimmelpilzbesiedlung. Insgesamt wurde jedoch ein sanierungsbedürftiger Zustand der Villa erkannt.

Nutzung des Objektes

Die Immobilie Schmarjestraße 14 befindet sich im Vermögen des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin. Es wird ein/e Bewerber/in gesucht, der/die, unter den besonderen Bedingungen denkmalschutzrechtlicher und baurechtlicher Bestimmungen sowie der im Grundbuch eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung, die unter 3. formulierten Ziele verfolgt, umsetzt und mit eigenen Ideen zur Entwicklung des Objektes verbindet.

Das Denkmal Schmarjestraße 14 darf nur mit Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde in seinem Erscheinungsbild verändert werden, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Genehmigungspflichtig ist danach im Außenbereich die Umgestaltung der Fassade, die Änderung von Türen und Fenstern, des Daches oder auch nur der Farbe und des Materials. Insbesondere sind wegen der besonderen historischen Bedeutung der Immobilie bauliche Veränderungen wie eine barrierefreie Zuwegung bzw. barrierefreie Zugänge und eine barrierefreie Erschließung des Gebäudeinneren (z. B. Aufzug), ein zweiter baulicher Rettungsweg im I. Obergeschoss oder Dachgeschoss, Anbauten, Grundrissveränderungen der repräsentativen Raumfolge, Eingriffe in den Bestand der Vertäfelungen, des Parketts und der Schiebetür nicht oder nur eingeschränkt zulässig, da diese erhebliche Eingriffe in die Substanz von Villa und Grundstück darstellen können und für diesen Fall dem Erhaltungsgebot für das Denkmal widersprechen würden.

Darüber hinaus besteht eine im Jahr 1912 unter Lasten und Beschränkungen in Abt. II des Grundbuchs eingetragene Bau- und Benutzungsbeschränkung (Grunddienstbarkeit) des jeweiligen Grundstückseigentümers zu Gunsten der Eigentümer der umliegenden Grundstücke. Diese bezieht sich auf eine ursprüngliche Verpflichtung des Grundstückskäufers im Kaufvertrag von 1911. Nach dem Wortlaut dürfen auf dem Grundstück u. a. „Fabriken und sonstige gewerbliche Anlagen nicht errichtet, auch dürfen auf demselben Kranken- und Irrenanstalten sowie Gewerbe, mit welchem die Entwicklung starken Rauches, Geruches oder Geräusches verbunden ist, überhaupt nicht, Gast- und Schankwirtschaften nicht ohne Genehmigung der Verkäuferin und ihrer Rechtsnachfolger betrieben werden“.

Die Bau- und Benutzungsbeschränkung soll damals wie heute den ortstypischen Charakter einer Landhaus-Kolonie bewahren und diesen gefährdende Grundstücks- bzw. Gebäudenutzungen oder -veränderungen verhindern. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes Reflexrecht, da alle Nachbarn mit derselben Bau- und Benutzungsbeschränkung in ihren Grundbüchern belastet sind, weshalb eine Löschung nicht möglich ist. Die Rechte der Nachbarn verletzende dienstbarkeitsschädliche Nutzungen, insbesondere durch die Entwicklung von Rauch, Geruch oder übermäßigen Geräuschen, können je nach Ausprägung rechtlich problematisch werden.

Informationen zum Nutzungs- und Erbbaurechtsvertrag

Es ist beabsichtigt, die Immobilie durch Nutzungs- oder Erbbaurechtsvertrag zu überlassen. Hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts, des Erbbauzinses und des Gebäudewertes können sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch Änderungen ergeben.

  • Konditionen Nutzungsvertrag:
    Die Höhe des Nutzungsentgelts richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei Investitionen nach vorheriger Prüfung durch das Bezirksamt auf die Höhe des Nutzungsentgelts angerechnet werden können. Insoweit eine gewerbliche Nutzung angestrebt wird, muss auch diese der Verwirklichung eines sozialen Zwecks im Sinne von Ziffer 3. des Interessenbekundungsverfahrens dienen. Eine Reduzierung des Nutzungsentgelts ist im Einzelfall aufgrund spezieller Rechtsgrundlagen nicht ausgeschlossen.

Nutzungsentgelt [nettokalt] Wohnen: 4.298,40 € monatlich
Nutzungsentgelt [nettokalt] Gewerbe: 4.400,25 € monatlich
zzgl. Nebenkosten

  • Konditionen Erbbaurechtsvertrag:
    Gebäudewert: 343.611,00 €
    Erbbauzins:
    - Wohnen: 5.055,38 € monatlich
    - Gewerbliche Nutzung: 7.302,21 € monatlich
    - Nutzung für soziale, kulturelle oder sportliche Zwecke: 2.246,83 € monatlich

Einzureichende Unterlagen

Folgende Unterlagen sind im Rahmen der Bewerbung einzureichen:

  • Nutzungskonzept
  • Finanzierungskonzept
  • Wirtschaftlichkeitsberechnung
  • Nachweis über die ordnungsgemäße Entrichtung von Steuern und Sozialversicherungsabgaben
  • Referenzprojekte

Grundriss Schmarjestraße 14

Grundriss Schmarjestraße 14

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