Drucksache - 0133/XX  

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über

a              die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens VIII-66-2 für das Gelände zwischen Bahnanlagen, Havel, Ruhlebener Straße und Klosterstraße sowie einen Abschnitt der Ruhlebener Straße im Bezirk Spandau als vorhabenbezogener Bebauungsplan VIII-66-2 VE in der Fassung vom 29. Juni 2016

b              die Einschränkung des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VIII-66-2 VE in der Fassung vom 29. Juni 2016

1. Beschluss des Bezirksamtes vom 12. Juli 2016, dass das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan VIII-66-2 für das Gelände zwischen Bahnanlagen, Havel, Ruhlebener Straße und Klosterstraße sowie einen Abschnitt der Ruhlebener Straße im Bezirk Spandau als vorhabenbezogener Bebauungsplan VIII-66-2 VE in der Fassung vom 29. Juni 2016 weitergeführt wird.

2. Beschluss des Bezirksamtes vom 12. Juli 2016, dass der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VIII - 66 - 2 VE in der Fassung vom 29. Juni 2016 eingeschränkt wird.

in Anlage beigefügt:

1 Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 10.000

Begründung

zu a.:

Anlass und Ziel der Planaufstellung

Das Grundstück Klosterstraße 38, auf dem sich die leerstehenden Baulichkeiten des ehemaligen Postamts 20 befinden, ist kürzlich veräußert worden. Der Erwerber des Grundstücks, die Spandauer Ufer GmbH & Co. KG, möchte das Gelände baulich entwickeln und hat einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens oder Fortführung des Bebauungsplanverfahrens VIII-66-2 als vorhabenbezogenen Bebauungsplan gestellt. Dem Antrag soll gefolgt werden, indem das bereits eingeleitete Bebauungsplanverfahren als vorhabenbezogener Bebauungsplan fortgeführt wird. Gegenstand der geplanten Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans VIII-66-2 war bis zum Jahr 2003 die planungsrechtliche Sicherung eines städtebaulichen Konzepts, das eine Marina mit umgebender Bebauung, u.a. mit einem Hochhaus vorsah.

In der neuen Konzeption des Vorhabenträgers ist als Nutzung eine urbane Nutzungsmischung aus großflächigem Einzelhandel, Hotel, Gastronomie, Büro- und Dienstleistung sowie Wohnen vorgesehen, um eine Belebung des Quartiers zu allen Tageszeiten zu erreichen. Das konkrete Investitionsinteresse des Vorhabenträgers am vorgesehenen Standort deckt sich mit den bezirklichen Vorstellungen. Das vorliegende Vorkonzept wurde im Einvernehmen mit dem Bezirk Spandau entwickelt. Wesentliche Zielvorstellungen sind:

-           Realisierung einer einem Kerngebiet entsprechenden urbanen Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Hotel, Gastronomie, Dienstleistung, Büro etc., ergänzt durch eine Wohnnutzung einschließlich studentischen Wohnens zur weiteren Belebung des Standorts; Begrenzung des Einzelhandels auf ein für das Gesamtzentrum verträgliches Maß, bevorzugte Ansiedlung noch nicht vertretender Branchen / Geschäfte,

-           Herstellung eines zum Wasser orientierten Platzes mit hoher Aufenthaltsqualität und belebenden Randnutzungen,

-           Ausbildung einer Raumkante entlang der Ruhlebener Straße,

-           Erhalt der öffentlichen Parkanlage entlang der Havel (Havelradweg),

-           Abwicklung des ruhenden Verkehrs in Tiefgarage(n),

-           Gewährleistung einer öffentlichen Durchwegung des Privatgrundstücks (Gehrechte für die Allgemeinheit).

Das zwischen Bezirk und Vorhabenträger abgestimmte städtebauliche Vorkonzept geht von einem dreieckigen Stadtplatz aus, der sich zur Havel hin öffnet. Dieser Stadtplatz soll nördlich und südlich durch Gebäude eingefasst werden und im westlichen Bereich zur Klosterstraße hin überdacht werden. Nördlich des Platzes ist ein Gebäudekomplex mit einem großen Sockelgeschoss, das im Wesentlichen Einzelhandels- und gastronomische Nutzungen aufnehmen soll und eine Randbebauung mit differenzierter Höhenentwicklung entlang der Bahnanlage und der Klosterstraße vorgesehen. Dabei soll die Hotelnutzung wegen der Bahnhofsnähe schwerpunktmäßig im Bereich der Klosterstraße angesiedelt werden, während an der Havel ein Wohnturm als Hochpunkt (max. 80,0 m) vorgesehen ist. Südlich des Platzes ist ebenfalls eine straßenbegleitende Bebauung mit einer differenzierten Höhenentwicklung vorgesehen. Niedriger als der Wohnturm dimensionierte Hochpunkte sollen sich an der Kreuzung Klosterstraße / Ruhlebener Straße und an der Havel entwickeln. In diesem Gebäudekomplex sollen Büro- und Dienstleistungsnutzungen und Wohnen entwickelt werden. Im Bereich des Havel-Radwegs soll im weiteren Verfahren die Möglichkeit des Auskragens eines Gebäudeteils mit drei Luftgeschossen in die öffentliche Parkanlage hinein städtebaulich überprüft werden.

Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist zur Sicherung einer geordneten und nachhaltigen städtebauliche Entwicklung im Plangebiet erforderlich. Das Plangebiet stellt aufgrund seiner Lage direkt am Bahnhof Spandau und in Randlage der Altstadt sowie der Havel eines der wesentlichen Entwicklungspotentiale für das Stadtzentrum Spandaus dar. Aufgrund der städtebaulichen und funktionalen Bedeutung des Standorts sind hier die öffentlichen Belange, insbesondere einer verträglichen Nutzungsmischung, einer standortgerechten Kubatur, der Verkehrserschließung sowie der Einbindung des Vorhabens in den öffentlichen Raum mit den privaten Belangen u.a. einer wirtschaftlichen Grundstücksnutzung in Einklang zu bringen.

Darüber hinaus ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich, da die Realisierung des geplanten Vorhabens weder hinsichtlich der geplanten Nutzungen, noch hinsichtlich der geplanten Nutzungsmaße auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts zulässig ist. Der Vorhabenbereich befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des rechtsverbindlichen Bebauungsplans VIII-66, dessen Festsetzung im Jahr 1964 erfolgt ist. Der Bereich des Vorhabens ist in diesem Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Standort für Einrichtungen der Post" festgesetzt. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung liegt bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2, was aus heutiger Sicht der Bedeutung des Standorts nicht mehr gerecht wird.

Beschreibung des Plangebietes und seines räumlichen Umfelds

Der geplante Geltungsbereich verfügt über eine Größe von rund 23.200 m² und umfasst das Grundstück Klosterstraße 38, Abschnitte der Ruhlebener Straße und des Havel-Radwegs im Bezirk Spandau. Das Plangebiet setzt sich aus den Flurstücken 13/5, 13/6, 19/4, 26/2, 1121, 1123 und 1254 sowie Teilbereichen der Flurstücke 19/3 und 93 der Flur 1 in der Gemarkung Klosterfelde zusammen.

Das Plangebiet liegt unmittelbar südlich der Altstadt Spandau, ist aber räumlich von dieser durch den Bahndamm von Fern-, Regional- und S-Bahn getrennt. Es wird begrenzt durch die Bahnanlage sowie eine Vermittlungsstelle der Telekom direkt an der Bahnunterführung der Klosterstraße im Norden, den öffentlichen Havel-Radweg und die Havel im Osten, die Ruhlebener Straße im Süden sowie die Klosterstraße im Westen.

Das 1980 bebaute Gelände ist seit Jahren überwiegend ungenutzt. Die Gebäude und Freiflächen sind durch den langjährigen Leerstand und Vandalismus überwiegend in schlechtem Zustand. An der Klosterstraße ist dem Gebäude eine öffentlich nutzbare Grün- und Freifläche vorgelagert, entlang der Havel befindet sich eine öffentliche Parkanlage, die derzeit neu gestaltet wird. Das Gelände ist für den Fahrzeugverkehr derzeit über eine Bahnunterführung, die an den Stabholzgarten anschließt und eine Zufahrt an der Klosterstraße erschlossen. Zufahrten von der Ruhlebener Straße bestehen nicht. Durch die zentrale Lage ist das Plangebiet mit öffentlichen Verkehrsmitteln hinreichend erschlossen.

Das Umfeld des Plangebiets ist heterogen geprägt. Während westlich der Klosterstraße und nördlich der Bahn mit dem Rathaus, dem Bahnhof Spandau und den Spandau Arcaden städtebauliche Großformen vorherrschen, befindet sich südwestlich des Plangebiets und auf der östlichen Seite der Havel eine gründerzeitliche Bebauung mit gemischter Nutzung aus Läden/Geschäften, Wohnen und Kleingewerbe. Die dem Plangebiet gegenüberliegende Seite der Ruhlebener Straße ist durch einen Gebäudekomplex mit Hochhaus aus den 60er Jahren mit Nutzung durch die öffentliche Verwaltung geprägt.

Planerische Ausgangssituation

Vorbereitende Bauleitplanung

Flächennutzungsplanung Berlin

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362) stellt das Grundstück des Vorhabenträgers als gemischte Baufläche M1 mit der Kennzeichnung Einzelhandelskonzentration im Bereich der Klosterstraße dar. Als gemischte Bauflächen M1 werden u.a. bezirkliche Zentren dargestellt. Die Flächen sind durch eine hohe Nutzungsintensität und -dichte gekennzeichnet.

Die teilweise in den Geltungsbereich einbezogenen Flächen der Ruhlebener Straße und des Havel-Radwegs sind als Hauptverkehrsstraße und als Grünfläche dargestellt.

Die geplante Festsetzung als Kerngebiet ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans ebenso entwickelbar, wie die geplante Festsetzung von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen.

Verbindliche Bauleitplanung

Für das Plangebiet liegen planungsrechtliche Vorgaben durch den festgesetzten Bebauungsplan VIII-66 vom 03. März 1964 vor.

Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans umfasst das Plangebiet, die Verkehrsflächen der angrenzenden Kloster- und die Ruhlebener Straße sowie eines Teils des Brunsbütteler Damms. Ebenfalls zum Geltungsbereich zählen das Havelufer und der Block südlich der Ruhlebener Straße bis zur Straßenmitte der Sedanstraße.

Für das Plangebiet setzt der Bebauungsplan als Art der baulichen Nutzung eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Standort für Einrichtungen der Post" und Straßenverkehrsfläche sowie öffentliche Grünfläche parallel zu Bahnanlage und Havel fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,2 festgesetzt. Die Bauweise wird als geschlossene Bauweise bestimmt. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (teilweise mit Bepflanzungsbindung) und ein Leitungsrecht in Verlängerung der Bahnunterführung zum Stabholzgarten fest.

Der Bebauungsplan VIII-A vom 09. Juli 1971 leitet einige Bestimmungen des Bebauungsplans auf die Regelungen der Baunutzungsverordnung 1968 über. Da § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung i.V.m. den §§ 12, 14 und 23 Abs. 5 BauNVO 1968 keine Begrenzung für die Versiegelung der Baugrundstücke enthält, ist damit eine fast vollständige Versiegelung zulässig. Ausgenommen sind nur die Teile der nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die im Bebauungsplan VIII-66 mit einer Pflanzbindung versehen sind.

Wesentlicher Inhalt des Bebauungsplans

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll die Art der baulichen Nutzung gemäß § 7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Kerngebiet festgesetzt werden. Erste Konzepte sehen einen Wohnanteil von bis zu 45 % an der geplanten Geschossfläche vor. Die Konkretisierung sowie eine städtebauliche Verortung der Wohnnutzung sollen im weiteren Verfahren geprüft und ggf. durch geeignete planungsrechtliche Festsetzungen gesteuert werden. Grundsätzlich wird aber ein angemessener Wohnanteil im Hinblick auf ein urbanes, belebtes Quartier befürwortet. Des Weiteren soll für das Kerngebiet geprüft werden, ob eine räumliche Differenzierung der Zulässigkeit einzelner Teilnutzungen (wie z.B. Einzelhandel) städtebaulich erforderlich ist oder ob Nutzungen ausgeschlossen werden sollen.

Die Teile der Straßenflächen der Ruhlebener Straße, die sich innerhalb des Geltungsbereichs befinden, sollen als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt werden.

Der einbezogene Teil des Havel-Radwegs soll als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Öffentliche Parkanlage" festgesetzt werden.

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen im vorliegenden Vorentwurf auf der Grundlage eines mit dem Vorhabenträger abgestimmten vorläufigen städtebaulichen Konzepts mit Baugrenzen (erweiterte Baukörperausweisung) geregelt werden. Im weiteren Verfahren sollen die überbaubaren Grundstücksflächen das Ergebnis des Werkstattverfahrens städtebaulich sichern. Inwieweit in einzelnen, städtebaulich besonders wichtigen Bereichen eine Festsetzung von Baulinien erforderlich ist, wird im weiteren Verfahren geprüft. Ein mögliches Auskragen eines Baukörpers im südöstlichen Teil des Plangebiets an der Ruhlebener Straße über den havelbegleitenden Grünzug ist derzeit Bestandteil der Planung.

Das Maß der baulichen Nutzung wird hinsichtlich der zulässigen Grundfläche bei einer erweiterten Baukörperausweisung durch die geplanten überbaubaren Grundstücksflächen definiert. Damit ist die Festsetzung einer GRZ nicht notwendig. Die im vorläufigen städtebaulichen Konzept abgestimmte Höhenstaffelung soll durch die geplante Festsetzung der maximal zulässigen Trauf- und/oder Gebäudeoberkanten festgesetzt werden. Damit ist das zulässige Maß der Nutzung hinreichend bestimmt.

zu b.:

Änderung des Geltungsbereichs

Der Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll sich gemäß § 12 Abs. 1 BauGB im Regelfall auf die Grundstücke, die für die Realisierung des Vorhabens benötigt werden und für die der Vorhaben- und Erschließungsplan gilt, beschränken.

Soweit es erforderlich ist, können gemäß § 12 Abs. 4 BauGB einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogen werden. Da das Gebiet des Vorhabens kleiner ist, als der Geltungsbereich des aufgestellten Bebauungsplans VIII-66-2, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan VIII-66-2 VE mit eingeschränktem Geltungsbereich fortgeführt werden.

Daher soll der Geltungsbereich um zwei Flurstücke der Deutschen Bahn Nr. 1242 und 1243, um die Flurstücke Nr. 1120, 1122 und 1124 der Deutschen Telekom AG, die Flurstücke des Landes Berlin Nr. 1241, 1244, 26/4, 23/7, 25/1 (teilweise) und 19/3 (teilweise) sowie der Bundeswasserstraßenverwaltung um das Flurstück 93 (teilweise) eingeschränkt werden.

Bei den o. g. Flurstücken des Landes Berlin handelt es sich hauptsächlich um Bestandteile des Havel - Radweges und dessen Erschließung aus Richtung des Stabholzgartens sowie um einen Abschnitt der öffentlichen Straßenverkehrsfläche Stabholzgarten. Diese - und auch die o.g. Flurstücke der Telekom AG und der Deutschen Bahn - sind bereits durch die Festsetzungen des festgesetzten Bebauungsplans VIII-66 gesichert und haben auf die Planung des Vorhabenträgers keinen Einfluss. Sie können daher aus dem Geltungsbereich herausgenommen werden.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VIII-66-2-VE umfasst nunmehr das Grundstück Klosterstraße 38, einen Abschnitt der Ruhlebener Straße zwischen Klosterstraße und Havel sowie eine Teilfläche des Grundstücks, Grundbuch Spandau Blatt 28273 (Havel - Radweg).

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283)

Berlin - Spandau, den 24.02.2017

Das Bezirksamt

Kleebank              Bewig

Bürgermeister              Bezirksstadtrat

Anlage/n: