Drucksache - 1163/XIX  

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Beschluss des Bezirksamtes vom 29. April 2014 über die Aufstellung des Bebauungsplans VIII – 8 - 3

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 29. April 2014 beschlossen, den Bebauungsplanentwurf VIII –8 - 3 für die Grundstücke Klosterstraße 20, Klosterstraße 20 / Seeburger Straße 2 A, Seeburger Straße 1 und 2, Seeburger Straße 2 A, die südliche Teilfläche des Grundstücks Jadeweg 11, 11 A bis G, Bullengraben (Grundbuch von Spandau, Blatt 32784) sowie für eine Teilfläche des Bullengrabens (Grundbuch von Spandau, Blatt 90004) im Bezirk Spandau, Ortsteile Spandau und Wilhelmstadt in der Fassung vom 27. März 2014 aufzustellen.

Begründung:

Anlass der Planaufstellung

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes VIII – 8 - 3 soll ein wesentliches städtebauliches Ziel des Bezirkes Spandau umgesetzt werden, indem die örtlichen Flächen neu geordnet und der zwischen Staaken und der Wilhelmstadt verlaufende Bullengrabengrünzug durch das verbleibende 150,0 m lange Reststück zwischen Elsflether Weg und Klosterstraße hergerichtet werden soll.

Der Bullengraben zieht sich bereits seit dem 7. Jahrhundert als kultivierter Wassergraben von Staaken bis an die Havel. Zwischen 2004 und 2007 wurde er als Grünzug angelegt.

Derzeit endet der Grünzug ca. 50,0 m östlich des Elsflether Weges als Sackgasse. Da sich die verbleibenden 150,0 m bis zur Klosterstraße - bis auf das 83 m² große, landeseigene Flurstück 175 - im Privateigentum befinden, sollen mit der Aufstellung des Bebauungsplanes VIII – 8 – 3 die Flächen neu geordnet und damit die planungsrechtliche Voraussetzung für die Herrichtung dieses Teilstücks des Grünzugs geschaffen werden.

Die geplante Umnutzung von Grundstücksflächen als „öffentliche Parkanlage“ erfordert gleichzeitig eine städtebauliche Neuordnung einerseits der betroffenen Grundstücke (Klosterstraße 20, südliche Teilfläche des Grundstücks Jadeweg 11, 11 A –G, Bullengraben) und andererseits der südlich an den geplanten Abschnitt des Grünzugs angrenzenden Grundstücksflächen Klosterstraße 20 / Seeburger Straße 2 A, Seeburger Straße 1 und 2 sowie Seeburger Straße 2 A.

Die vorgesehenen Inhalte des aufzustellenden Bebauungsplanes VIII – 8 -3 sollen zudem die Festsetzungen von Teilbereichen des festgesetzten Bebauungsplans VIII - 8 vom 21. Juni 1958 (öffentliche Grünflächen; Wohnbauten (allgemein)) überplanen.

Beschreibung des Plangebietes und seines räumlichen Umfeldes

Der Geltungsbereich besitzt insgesamt eine Größe von rd. 6.200 m². Davon umfasst die geplante „öffentliche Parkanlage“ eine Fläche von rd. 3.250 m².

Das Plangebiet liegt im Wohnquartier Wilhelmstadt, und die vorgesehene „öffentliche Parkanlage“ soll sich mit einer Länge von 150,0 m und einer geplanten Breite von rd. 22,0 m als grünes Band durch die Wohnbebauung vom Elsflether Weg bis zur Klosterstraße ziehen. Der Grünzug soll hier eine direkte Verbindung zwischen dem bereits gestalteten Bullengrabengrünzug aus Richtung Staaken und dem Ziegelhofpark schaffen, der sich östlich der Klosterstraße befindet und den Übergang zum Havel – Radweg bildet.

Die Fläche der geplanten „öffentlichen Parkanlage“ (Flurstücke 173, 174, 175, 447, 493 und 494) befindet sich zurzeit – bis auf das landeseigene Flurstück 175 - im Besitz eines Eigentümers, der die Flächen auch nutzt. Sie ist allseitig mit Zäunen in unterschiedlicher Höhe, teilweise blickdicht, abgegrenzt.

Das westliche Flurstück 447 weist neben einem alten Baumbewuchs auch Jungbäume und Sträucher auf.

Auf dem mittleren Teilstück (Flurstück 493) sind diverse Unterstände und Geräteschuppen errichtet worden und in Benutzung.

Auf dem östlichen Teilstück des geplanten Grünzuges (Flurstücke 494) befindet sich die Teilfläche einer Tankstelle, die als Standfläche für SB-Staubsauger, für eine Anzeigetafel, für einen Anbau an die Autowaschanlage und als Standort für die Autogaszapfstelle genutzt wird.

Das eigentliche Tankstellengebäude mit Zapf- und Waschanlagen sowie eine der beiden Zufahrten von der Klosterstraße sind auf dem Grundstück Klosterstraße 20 / Seeburgerstraße 2 A (Flurstück 2582/139) errichtet worden.

Die Flurstücke 173, 174 und 175 bilden den teils verrohrten Bereich des Bullengrabens.

Die westlich des Tankstellengebäudes gelegenen Grundstücke Seeburgerstraße 1 und 2 sowie 2 A sind mit einer viergeschossigen Wohnzeile bebaut.

Das geplante Teilstück des Bullengrabengrünzugs und das Eckgrundstück Klosterstraße 20 / Seeburgerstraße 2 A befinden sich seit dem 1. April 2011 im Sanierungsgebiet „Spandau – Wilhelmstadt“.

Planerische Ausgangssituation

Vorbereitende Bauleitplanung

Flächennutzungsplanung Berlin

Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. September 2013 (ABl. S. 2070) stellt das Plangebiet als „Gemischte Baufläche“, M 2 (Einzelhandelskonzentration) sowie im Bereich des geplanten Grünzuges als „Grünfläche“ dar.

Die Darstellung einer gemischten Baufläche, M 2 mit Einzelhandelskonzentration im FNP umfasst die Klosterstraße als auch den nördlichen Abschnitt der Pichelsdorferstraße bis zu Brüderstraße. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes für drei Grundstücke südlich des Grünzugs ist hinsichtlich ihrer Bedeutung und Größe als Regelfall einzuordnen und somit aus dem FNP entwickelbar.

Die vorgesehene Komplettierung des Grünzugs als öffentliche Grünanlage mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ entspricht den Darstellungen des FNP.

Verbindliche Bauleitplanung

Das Plangebiet ist eine Teilfläche des festgesetzten Bebauungsplanes VIII - 8 vom 21. Juni 1958.

Dieser setzt für den Bereich des aufzustellenden Bebauungsplans VIII – 8 - 3 „Fläche für „Wohnbauten (allgemein)“ mit einer zulässigen viergeschossigen Bebauung und „Straßenland“ fest. Zudem setzt der Bebauungsplan VIII – 8 „öffentliche Grünfläche“ in rd. 22,0 m Breite zwischen der Elsflether (hier: ehemals Kieler Straße) und der Klosterstraße fest. Weiterhin sieht der Bebauungsplan VIII – 8 entlang der westlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Seeburger Straße 2 A eine weitere „öffentliche Grünfläche“ in 13,0 m Breite zwischen der Seeburger Straße und dem geplanten Bullengrabengrünzug vor.

Die Inhalte des festgesetzten Bebauungsplanes VIII - 8 werden mit Festsetzung des Bebauungsplans VIII – 8 - 3 in diesem Bereich außer Kraft gesetzt.

Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet

Bis auf die Grundstücke Seeburger Straße 1 und 2 sowie Seeburger Straße 2 A befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurf VIII – 8 – 3 im Sanierungsgebiet „Spandau – Wilhelmstadt“, das am 15. März 2011 förmlich festgelegt wurde. Die Verordnung trat am 1. April 2011 in Kraft (GVBl. vom 31. März 2011, Nr. 9, S. 90).

Für die Gebiete, in denen die Sanierung im umfassenden Verfahren durchgeführt wird, finden die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a des Baugesetzbuchs Anwendung.

Darüber hinaus finden die Vorschriften der §§ 144 und 145 des Baugesetzbuchs über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge Anwendung.

Förderprogramme und Initiativen

Im Jahr 2010 wurde die Wilhelmstadt als eines von sechs Berliner Gebieten in die Förderkulisse des Bund – Länder – Programms „Aktive Stadt – und Ortsteilzentren“ mit dem Ziel aufgenommen, Zentrumsbereiche zu stärken.

Weiterhin ist die Wilhelmstadt Bestandteil der Initiative „Aktionsraum plus“, die Quartiere und Teilbereiche zusammenfasst, die einen besonderen städtebaulichen und sozialen Handlungsbedarf aufweisen.

Inhalt des Bebauungsplanes

Vorrangiges Ziel des aufzustellenden Bebauungsplanes VIII – 8 - 3 ist die Komplettierung des Bullengrabengrünzugs durch dessen planungsrechtliche Sicherung in einem rd. 150,0 m langen Bereich zwischen dem Elsflether Weg und der Klosterstraße, der sich im Privateigentum befindet.

Hierzu soll der festgesetzte Bebauungsplan VIII – 8 in Teilbereichen durch den aufzustellenden Bebauungsplanentwurf VIII – 8 – 3 überplant und – räumlich anschließend an die landeseigene Fläche westlich des Flurstücks 447 - in einer Breite von rd. 22,0 m als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ festgesetzt werden.

Durch diese Zweckbestimmung soll der künftige Bullengrabengrünzug hinsichtlich seiner Nutzungsstruktur konkreter bestimmt werden als im festgesetzten Bebauungsplan VIII – 8.

Die festzusetzende Breite orientiert sich an der „Variante 3“ der Vorentwurfsphase, in der im Rahmen des Gutachtens „Komplettierung Grünzug Bullengraben zwischen Elsflether Weg und Klosterstraße“ vom 16. Dezember 2013 drei verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Maßen der Grundstücksinanspruchnahme durch das Büro Herrburg Landschaftsarchitekten erarbeitet wurden. Die „Variante 3“ stellt die breiteste Ausdehnung des künftigen Grünzuges dar, die sich an der Breite des bereits bestehenden Grünzuges aus westlicher Richtung und aus Richtung des Ziegelhofs orientieren soll.

Die als „öffentliche Parkanlage“ festzusetzende Fläche beherbergt zurzeit diverse Unterstände, Geräteschuppen sowie die Teilfläche einer Tankstelle, die als Standfläche für SB-Staubsauger, für eine Anzeigetafel, für den Anbau einer Autowaschanlage sowie für eine Autogas-Zapfstelle dient und befindet sich – bis auf das Flurstück 175 - im Eigentum eines einzelnen Grundstücksbesitzers.

Die Komplettierung des Grünzugs entspricht auch den Sanierungszielen für die Spandauer Wilhelmstadt.

Die im festgesetzten Bebauungsplan VIII – 8 vorgesehene weitere Grünfläche, die ausgehend vom Bullengraben in südlicher Richtung entlang der westlichen Grenze des Grundstücks Seeburger Straße 2 A in 13,0 m Breite bis zur Seeburger Straße führt, soll nicht in die künftige Planung aufgenommen werden.

Diese Planung ist bereits überholt, da die vorhandene Wohnbebauung baulich in diesen Bereich eingreift. Zudem besitzt die Fläche in südlicher Richtung keinen grünplanerischen Anschluss. Weiterhin würde eine Unterbrechung in der vorhandenen Blockrandbebauung der Seeburger Straße sich nachteilig auf die Umwelt auswirken, indem sie dem Straßenlärm einen Durchlass bietet.

Weiterhin soll die Bebauungssituation in der Seeburger Straße 1 und 2 sowie 2 A und an der Ecke Seeburger Straße 2 A / Klosterstraße 20 städtebaulich neu geordnet werden.

Hierzu soll das gesamte Plangebiet südlich des Bullengrabengrünzugs als „allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt und mit einer maximal viergeschossigen, geschlossenen Blockrandbebauung innerhalb der festgelegten Baulinien und - grenzen bebaut werden (GRZ 0,4; GFZ 1,6).

Um die vorhandene Blockrandbebauung entlang der Seeburger Straße aufzunehmen und fortzusetzen, soll die Blockkante bis zum geplanten Bullengrabengrünzug mit einer Baulinie vorgesehen werden, an die zwingend heranzubauen ist. Hierdurch soll auch die Ecksituation an der Seeburger Straße / Klosterstraße neu definiert und akzentuiert werden.

Die städtebauliche Situation lässt gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO 2013 für das geplante „allgemeine Wohngebiet“ eine Überschreitung der zulässigen GFZ von 1,2 durch die Festsetzung einer geplanten GFZ von 1,6 zu.

Das geplante „allgemeine Wohngebiet“ befindet sich im verdichteten Innenstadtbereich der Wilhelmstadt mit hohem Altbaubestand.

Das Eckgrundstück Seeburger Straße 2 A / Klosterstraße 20 wurde im Rahmen der Sanierungszielkonkretisierung für das Sanierungsgebiet „Spandau - Wilhelmstadt“ als mögliche Fläche zur „ Nachverdichtung im Sanierungsgebiet“ im Juni 2013 durch das Koordinationsbüro für Stadtentwicklung und Projektmanagement – KoSP GmbH untersucht. Hier heißt es auf Seite 39: „Die Schließung des Blockrands mit einer viergeschossigen Bebauung und als stadträumliche Fassung des Bullengrabens wird positiv bewertet…“

Die zwingende Blockrandschließung nimmt nicht nur den städtebaulichen Charakter des nördlichen Straßenzuges der Seeburger Straße auf, sondern bietet gleichzeitig einen Lärmschutz für den hinteren Wohnbereich und schirmt die „öffentliche Parkanlage“ von dem aus südlicher und östlicher Richtung kommenden Straßenlärm der Seeburger Straße und der Wilhelmstraße ab.

Zudem soll mit der Umsetzung der geplanten „öffentlichen Parkanlage“ eine wohnungsnahe Freifläche geschaffen werden, die eine ausgleichende Funktion zu der angrenzenden verdichteten Wohnbebauung besitzt. Hierdurch sind trotz der Überschreitung des Nutzungsmaßes die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden worden.

Bebauungsplanverfahren

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat die Planungsabsicht am 5. November 2013 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 2.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII – 8 - 3 beigefügt.

Berlin – Spandau, den 20.06.2014

Das Bezirksamt

Kleebank Röding

Bürgermeister Bezirksstadtrat

Anlage/n: