Drucksache - 0095/XVIII  

Unterrichtung vom Beschluss des Bezirksamtes vom 25. Juli 2006 über die Aufstellung des Bebauungsplans.

 

Anlg.:            Übersichtsplan mit den räumlichen Grenzen des Bebauungsplans

 

Das Bezirksamt Spandau hat am 25. Juli 2006 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 5-57 VE für das Grundstück Falkenseer Chaussee 241 sowie Teilflächen der Grundstücke Falkenseer Chaussee 242 A und Siegener Straße 62 im Bezirk Spandau, Ortsteil Falkenhagener Feld auf der Grundlage des Vorentwurfs vom 25. Juli 2006 aufzustellen. Gleichzeitig wurde dem Antrag des Projektentwicklers ADATEC Projektentwicklungsgesellschaft für Gewerbe und Wohnbauten mbH & Co auf die Einleitung eines Verfahrens zur Ausstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans stattgegeben.

 

Für den Entwurf zum Bebauungsplan 5-57 VE ist eine uneingeschränkte frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durchzuführen.

 

Durch Bekanntmachung in der Tagespresse soll den Bürgern Gelegenheit gegeben werden, sich für die Dauer eines Monats durch Einsichtnahme in die Planungsunterlagen und durch Äußerungen hierzu an der Planung zu beteiligen.

 

Mit der Durchführung des Beschlusses wird die Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz - Stadtplanungsamt - beauftragt.

 

1.        Anlass für die Planaufstellung

Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 5-57 VE ist die Absicht des Vorhabenträgers, auf dem Grundstück Falkenseer Chaussee 241 einen der Nahversorgung dienenden Lebensmittelmarkt zu errichten. Mit Schreiben vom 12. Juni 2006 ist die Aufstellung eines entsprechenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans beantragt worden.

 

Das Grundstück Falkenseer Chaussee 241 liegt gegenwärtig brach und wird temporär für Gebrauchtwagenhandel und Blumenverkauf genutzt. Da es sich in relativ zentraler Lage an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und zudem in einer Ecksituation (Siegener Straße) befindet, stellt die fehlende bauliche Nutzung einen städtebaulichen Mangel dar, der durch das Vorhaben beseitigt werden kann. Aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung ist das Grundstück für die geplante Nutzung sehr geeignet.

 

Das Plangrundstück befindet sich im Geltungsbereich des am 01. Oktober 1962 festgesetzten Bebauungsplans VIII-46. Dieser setzt für das Grundstück die Nutzung „Tankstelle“ mit einer GRZ von 0,1 und einer GFZ von 0,2 fest.

 

Das geplante Vorhaben ist daher weder nach der Art seiner Nutzung noch im Hinblick auf das Nutzungsmaß auf der Grundlage des bestehenden Planungsrechts genehmigungsfähig. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ist die teilweise Überplanung des Bebauungsplanes VIII-46 durch Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes erforderlich.

2.       Beschreibung des Plangebietes

Das rd. 2.400 m² umfassende Vorhabengrundstück befindet sich in einer Entfernung von ca. 2 km Luftlinie nord-westlich der Spandauer Altstadt. Die Falkenseer Chaussee verbindet als eine der großen Spandauer Ausfallstraßen das Zentrum mit dem westlichen Berliner Umland. Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:

 

•    im Norden durch die Falkenseer Chaussee und eine vier bis achtgeschossige Wohnbebauung mit vereinzelten Hochhäusern,

•    im Osten durch die angrenzende sechs- bis achtgeschossige Wohnbebauung,

•    im Süden durch eine drei- bis fünfgeschossige Wohnbebauung,

•    im Westen durch die Siegener Straße und einen großflächigen Lebensmittel-Einzelhandelsmarkt.

 

Das Plangrundstück ist derzeit lediglich mit einigen behelfsmäßigen Bauten versehen, so z.B. mit einem Verkaufskiosk für den Gebrauchtwagenhandel, einem Imbissstand sowie teilweise mit Zeltplanen versehenen Blumen- und Pflanztischen.

 

Das nähere Umfeld des Plangebietes ist überwiegend durch Wohnungsbauten mit fünf bis acht Geschossen geprägt, unmittelbar gegenüberliegend, westlich der Siegener Straße, befindet sich jedoch auch eine großflächige Einzelhandelseinrichtung (überwiegend Lebensmittel) mit entsprechend groß dimensionierter Stellplatzanlage.

 

Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) erschließt das Grundstück mit den Buslinien 130 und 137. Diese Linien verbinden das Plangebiet mit dem Spandauer Zentrum. Dort bestehen Umsteigemöglichkeiten zum Fern-, Regional-, U- und S-Bahnverkehr sowie in die Berliner Innenstadt.

Das Vorhabengrundstück befindet sich im privatem Eigentum.

3.       Planerische Ausgangssituation

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom
8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426), stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes 5-57 VE Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dar. Die angrenzenden Grundstücke sowie die nördlich der Falkenseer Chaussee liegenden Grundstücke werden  ebenfalls als W2 dargestellt; westlich der Siegener Straße werden Wohnbauflächen, W3 mit einer GFZ bis 0,8 dargestellt. Im Kreuzungsbereich Falkenseer Chaussee / Siegener Straße / Westerwaldstraße ist außerdem eine Einzelhandelskonzentration ausgewiesen. Die Falkenseer Chaussee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt.

Da es sich bei dem Vorhaben um eine der Versorgung des näheren Wohnumfeldes dienende Einzelhandelseinrichtung handelt, die nicht die Voraussetzungen der „Großflächigkeit“ im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO erfüllt, wäre das Vorhaben auch in einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 BauNVO zulässig. Deshalb und im Hinblick auf die dargestellte Einzelhandelskonzentration ist der vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57 VE aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Gesamtstädtische Belange werden durch das Vorhaben nicht berührt.

 

Bebauungsplan VIII-46

Der festgesetzte Bebauungsplan VIII-46 vom 01. Oktober 1962 weist für das Plangebiet eine Fläche für besondere private Zwecke mit der Zweckbestimmung „Tankstelle mit Waschanlage“ sowie eine überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen aus. Als Maß der baulichen Nutzung gilt die Baustufe II / 1 (GRZ von 0,1, GFZ von 0,2) bei einer Gebäudehöhe von max. 5 m und offener Bauweise.

Für das Grundstück Siegener Straße 62 wurde im Jahr 1991 eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen, die jederzeit den Zugang und die Zufahrt sowie Verlegung, die Betreibung und den Unterhalt von Ver- und Entsorgungsleitungen für das Grundstück Falkenseer Chaussee 241 sichert.

Das im Bebauungsplan im VIII-46 festgesetzte Gehrecht für die Öffentlichkeit entlang der Siegener Straße sowie das Fahrrecht für das Tankstellengrundstück im Norden des Grundstücks Siegener Straße 62 wurde durch den am 13. Juni 2006 festgesetzten Bebauungsplan VIII-46-1 überplant.

Das geplante Vorhaben ist weder nach der Art seiner Nutzung noch im Hinblick auf das Nutzungsmaß auf der Grundlage des bestehenden Planungsrechts genehmigungsfähig. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ist die teilweise Überplanung des Bebauungsplanes VIII-46 durch Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes erforderlich.

 

Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2

Die an das Plangebiet angrenzenden Wohnbaugebiete befinden sich in den Geltungsbereichen der Bebauungspläne VIII-46-1 bzw. VIII-46-2. Die angrenzenden Teilflächen der Grundstücke Falkensee Chaussee 242 A und Siegener Straße 62 sind jeweils als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Für die nicht überbaubaren Grundstücksflächen wurden Pflanzbindungen als Ersatz für den Eingriff in Natur und Landschaft vorgesehen. Ausnahmen hiervon werden für Wege, Zufahrten und untergeordnete Nebenanlagen vorgesehen.

 

4.        Ziel und Zweck

Das Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE ist es, eine infolge der Aufgabe der Tankstellennutzung städtebaulich verträgliche Nachnutzung des Grundstücks zu ermöglichen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen dafür zu schaffen.

Vor dem Hintergrund der Aussage des Betreibers, den im Quartierszentrum Westerwaldstraße – nordwestlich des geplanten Vorhabens – befindlichen Lebensmittelmarktes aus betriebswirtschaftlichen Gründen in absehbarer Zeit aufzugeben, ergänzt das geplante Vorhaben die Nahversorgung für die nähere Umgebung.

Außerdem besteht mit der geplanten Bebauung die Chance die städtebaulich unbefriedigende Situation im Eckbereich der Falkenseer Chaussee / Siegener Straße zu verbessern.

5.        Inhalt des Bebauungsplanes

Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplanentwurfs 5-57 VE sieht vor, das Gebäude mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² in der südlichen Grundstückshälfte anzuordnen. Die derzeitige Planung des Investors umfasst eine Verkaufsraumfläche von 700 m² und Nebenflächen von ca. 160 m² im Erdgeschoss. Im Obergeschoss des zweigeschossigen Baukörpers sind Flächen für Büros und Räume für freie Berufe vorgesehen. Die ca. 32 ebenerdigen Stellplätze sollen nördlich vor dem Gebäude zur Falkenseer Chaussee hin angelegt werden. Die Zufahrt zu den PKW-Stellplätzen soll direkt von der Falkenseer Chaussee erfolgen.

Für den Anlieferverkehr soll die bereits asphaltierte Grundstückszufahrt auf dem angrenzenden Grundstück Siegener Straße 62 genutzt werden. Zugang und Zufahrt zugunsten des Grundstückes Falkenseer Chaussee 241 sind privatrechtlich gesichert.

Art der baulichen Nutzung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-57 VE setzt das gesamte Plangebiet als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsbetriebe, Büroräume sowie Räume für freie Berufe“ fest. Die Festsetzung als sonstiges Sondergebiet ist erforderlich, da sich das Gebiet aufgrund der Beschränkung auf die angegebenen Nutzungen von den anderen Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet.

Die geplanten Nutzungen wären zwar prinzipiell auch in anderen Baugebieten zulässig. So wäre die Einzelhandelsnutzung, da sie lediglich der Versorgung des näheren Umfeldes dient, z.B. auch in einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 BauNVO oder in einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO zulässig. Andere, in diesen Gebietskategorien regelmäßig zulässige Nutzungen, wie z.B. das Wohnen, sollen hier jedoch nicht zulässig sein.

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nördlich des geplanten Gebäudes wird eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Über textliche Festsetzungen soll im weiteren Verfahren die Art der zulässigen Einzelhandelsnutzungen präzisiert werden.

Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche

Die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen weisen, ebenso wie die Festsetzungen zur Art der Nutzung, einen sehr engen Bezug zum geplanten Vorha­ben auf. Die überbaubare Grundstücksfläche wird über eine erweiterte Baukörperausweisung durch Baugrenzen festgesetzt. Die Baugrenzen bilden im Prinzip den geplanten Baukörper ab. Es sind zwei Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig. Daraus ergeben sich zunächst rechnerisch eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8. Im weiteren Verfahren soll das Maß der Nutzung auf Grundlage der konkreten Vorhabensplanung durch geeignete Festsetzungen, z.B. durch die Ausweisung der jeweils zulässigen Geschossflächen für einzelne Nutzungen (Verkaufsflächen, Lagerflächen, sonstige Nutzungen) näher bestimmt werden.

Verfahren und Hinweise

Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB ist obligatorisch.

Der Mitteilungspflicht der Planungsabsicht gemäß § 5 Ausführungsgesetz zum BauGB (AGBauGB) und Artikel 13 Abs. 2 Landesplanungsvertrag für den Bebauungsplan 5-57 VE ist das Bezirksamt Spandau nachgekommen. Bedenken zur Aufstellung werden weder von der Senatsverwaltung noch von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung erhoben.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 06. Juni 2006 über die Aufstellung des Bebauungsplan 5-57 VE sowie seine Ziele und Zwecke informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes 5-57 VE sowie ein Vorentwurf als Anlage beigefügt.

Die Durchführung einer Umweltprüfung ist erforderlich.

 

 

Berlin-Spandau, den 16. November 2006

Das Bezirksamt

 

 

 

 

 

Birkholz                                                                                               Röding

Bezirksbürgermeister                                                                                    Bezirksstadtrat