Drucksache - 1272/XX  

 
 
Betreff: Vorlage zur Beschlussfassung für die Bezirksverordnetenversammlung über eine Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet "Letteplatz" im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Reinickendorf
Status:öffentlich  
Organisationseinheit:Bezirksamt - Abt. Finanzen, Personal, Stadtentwicklung u. Umwelt
Verfasser:Bezirksamt - Abt. Finanzen, Personal, Stadtentwicklung und Umwelt
Drucksache-Art:Vorlage zur Beschlussfassung
Beratungsfolge:
Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf Beratung
12.09.2018 
23. öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf überwiesen   
Ausschuss für Stadtplanung, -entwicklung, Denkmalschutz, Umwelt und Natur Beratung
27.09.2018 
15. öffentliche Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, -entwicklung, Denkmalschutz, Umwelt und Natur ohne Änderungen im Ausschuss beschlossen   
Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf Entscheidung
10.10.2018 
24. öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf ohne Änderungen in der BVV beschlossen (Beratungsfolge beendet)   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n

Sachverhalt

Begründung

  1.   Allgemeines

Das Gebiet, bestehend aus 21 Blöcken mit ca. 4.043 Wohneinheiten und einem Erweiterungsbereich (s.u.) sowie vier Blöcken mit überschlägig 1.350 Wohneinheiten, soll gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB als neues Erhaltungsgebiet „Letteplatz“ festgesetzt werden.

 

Mit Hilfe der Verordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die weitere Verdrängung der bereits gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden.

Die städtebaulichen Ziele sind

 

  1.                   der Erhalt des bestehenden Wohnungsangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittlichen Ausstattungsstandards und
  2.                   der Erhalt der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

 

Grundlage für die Gebietsabgrenzung bildet das 2017 im Auftrag des Bezirksamtes Reinickendorf von der Arbeitsgemeinschaft argus gmbh und S.T.E.R.N. GmbH erstellte Gutachten zur Prüfung der Voraussetzungen für den Erlass Sozialer Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Reinickendorf-Ost im Bezirk Reinickendorf von Berlin.

 

In dem Gutachten wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen im Teilbereich „Letteplatz“ vorliegen.

 

  1.   Ausgangslage

Das für die Erhaltung vorgesehene Gebiet „Letteplatz“ befindet sich im Südosten des Ortsteils Reinickendorf und grenzt im Süden unmittelbar an die Ortsteile Wedding und Gesundbrunnen des Bezirks Mitte. Durch die Nähe sowohl zur City West als auch City Ost sowie die bestehenden Anbindungen an die U-Bahnlinie 8 entlang der Residenzstraße und diverse Buslinien handelt es sich um ein lagegünstiges, zentrales und gut erschlossenes Wohngebiet.

 

Der Bereich stellt insgesamt ein städtebaulich heterogenes Gebiet dar. Neben noch erhaltener gründerzeitlicher Blockrandbebauung gibt es auch größere zusammenhängende Siedlungsbereiche aus den 1920/30er Jahren sowie aus den 1950-70er Jahren. Ebenso sind jedoch auch Blöcke vorzufinden, die sich durch eine sowohl die Nutzung als auch das Baualter und die Dichte betreffend sehr heterogene durchmischte Struktur kennzeichnen.

 

Seit 2009 ist das Quartiersmanagement (QM) Letteplatz im Gebiet im Rahmen des Städtebauförderungsprogramms „Soziale Stadt“ aktiv, um die soziale Struktur des Quartiers zu stabilisieren und durch vielfältige Aktivitäten negative Folgen von gesellschaftlicher Benachteiligung abzumildern.

 

Das Erhaltungsgebiet umfasst 92 ha. Dabei entfallen etwa 74 ha mit ca. 10.900 Einwohnern auf die QM-Kulisse sowie das darüber hinaus reichende Gebiet mit rund
18 ha und ca. 2.950 Einwohnern. Einzelhandel und Dienstleistungsangebote für den täglichen Bedarf befinden sich vor allem entlang der Residenzstraße in den Erdgeschossbereichen.

In der Gesamtbetrachtung sind etwa 86% des Gebäudebestands Mehrfamilienhäuser und 62% der Wohngebäude gründerzeitlicher Altbau. Weitere 13% wurden in den 1920er- und 30er-Jahren errichtet und 25% sind Wohnungsbau aus der Nachkriegszeit bis 1990. Im Gebiet gibt es nur wenige Gebäude, die nach 1990 erstellt wurden. Die Eigentümerstruktur des Gebiets "Letteplatz“ ist, entsprechend den städtebaulichen Strukturen überwiegend durch Einzeleigentum geprägt. Nur ca. 6% der Wohngebäude des Gebiets befinden sich im Eigentum städtischer Wohnungsbaugesellschaften und ca. 10% im Besitz privater Wohnungsunternehmen. Die in den 1920er Jahren gebauten kleineren Siedlungsbestände des Gebiets werden überwiegend von größeren Eigentümergesellschaften bewirtschaftet. Insgesamt befinden sich über 80% der Wohngebäude im privaten Streubesitz. Von dem Gesamtwohnungsbestand wurden bereits ca. 29% in Einzeleigentum umgewandelt, wovon etwas weniger als die Hälfte von den Wohnungseigentümern selbst genutzt wird.

 

Der Bestand weist einen gemischten Wohnungsspiegel mit einem Anteil an
1- und 2-Zimmer-Wohnungen von 44,5% auf. Der Anteil an 3-Zimmer-Wohnungen beträgt ca. 33% und 23% des Wohnungsbestandes kann mit 4 und mehr Zimmern als „familiengerecht“ bezeichnet werden.

 

Etwa ein Drittel der Wohnungen im Gebiet „Letteplatz“ haben nur einen Substandard, d.h. sind ohne Bad oder ohne Sammelheizung ausgestattet. Auch haben nach Angabe der Mieter ca. 30% aller Wohnungen gravierende Mängel. Eine im Sinne des Berliner Mietspiegels 2016 „einfache“ Bad/WC Ausstattung weisen 59% der Wohnungen auf. Nur etwa 27% der Wohnungen liegen in Gebäuden mit Fassadendämmung. Aufgrund der einfachen Wohnungsausstattung hat fast die Hälfte der Mieter Modernisierungswünsche - insbesondere bezüglich der Sanitärausstattung und energiesparender Maßnahmen - geäert.

 

Die Haushalte des Gebiets sind mit einem durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch von 34 m² pro Person und nur einem geringen Anteil an überbelegten Wohnungen unter quantitativen Aspekten gut mit Wohnraum versorgt.

 

Das Niveau der Netto-Kaltmieten im Gebiet (Stichtag 31.10.2016) beträgt im Median 6,51 €/m², wobei die Miethöhe nach Ausstattungs-, Baualter- und Wohnflächenklassen analog dem Berliner Mietspiegel stark variiert. Die günstigsten Mieten sind in der Regel in den einfach ausgestatten Wohnungsbauten der 1920er und 1930er Jahre und das höchste Mietniveau im Neubau nach 1990 zu finden.

 

Auch schwankt das Nettokaltmietniveau stark mit der Art des Eigentümers der Wohnungen. Mit einer mittleren Netto-Kaltmiete von 5,18 €/m² bieten die städtischen Wohnungsunternehmen den preiswertesten Mietwohnungsbestand im Untersuchungsgebiet an. Die privaten Vermieter und Wohnungsunternehmen liegen mit 6,17 €/m² deutlich über diesem Niveau. Das mit Abstand höchste Mietniveau wird mit 7,21 €/m²r die vermieteten Eigentumswohnungen verlangt.

 

Der Vergleich der erhobenen Nettokaltmieten des nach Wohnungsgrößen und Baualtersklassen differenzierten Gebietsmietspiegels mit den entsprechenden ortsüblichen Vergleichsmieten des „Berliner Mietspiegels 2017“ zeigt, dass die kleinen Wohnungen (unter 40 m²) deutlich über und die Wohnungen der Flächenklasse 40 bis 60 m² etwas unter dem Mietspiegelniveau liegen.

 

In dem Gebiet „Letteplatz“ liegen eine Vielzahl von Infrastrukturangeboten und
-einrichtungen:

         nf Kindertagesstätten,

         zwei Grundschulen, die Grundschule am Schäfersee und die Reginhard-Grundschule,

         ein Oberstufen-Zentrum im Erweiterungsbereich, die Georg-Schlesinger-Schule,

         sechs soziale Einrichtungen insbesondere mit Angeboten für Familien bzw. Kinder und Jugendliche,

         eine öffentliche Grünfläche an der Langhansstraße sowie

         nf öffentliche Spielplätze.


Im nördlichen Verflechtungsbereich des Untersuchungsgebiets gibt es darüber hinaus einige weitere Kindertagesstätten, Schulen, soziale Einrichtungen (insbesondere in der Stargardtstraße) sowie insbesondere Grün-, Naherholungs- und Spielflächen.

Die zahlreichen Infrastrukturangebote des Gebiets und dessen näherer Umgebung werden von den Haushalten intensiv genutzt. So nutzten mehr als die Hälfte aller Anwohner regelmäßig die Angebote der Gesundheitsversorgung und die öffentlichen Grünanlagen. Von den Familien mit Kindern nutzen ca. 98% die Kinderspielplätze, 69% die Angebote zur Kindertagesbetreuung, 86% die im Einzugsbereich liegenden Grundschulen und mehr als drei Viertel die Freizeitangebote für Kinder und Jugendliche.

 

Das Quartiersmanagement Letteplatz spielt zudem eine wichtige Rolle als Anlauf- und Beratungsstelle. Es vernetzt und fördert die verschiedenen sozialen Einrichtungen und Bildungsangebote sowie das zivilgesellschaftliche Engagement und die Nachbarschaftsstruktur. Die Arbeit des QMs orientiert sich dabei stark an den Bedürfnissen der ansässigen Bewohnerschaft. Ein wichtiges Ziel ist es, mit den Quartiersbewohnern gemeinsam den Prozess der Stärkung des Kiezes voranzutreiben. Damit hat sich das QM als unterstützende Infrastruktureinrichtung etabliert, das im hohen Maße mit der Wohnbevölkerung auf Augenhöhe zusammenarbeitet.

Im gesamten Erhaltungsgebiet wohnen mit Stand vom 31.12.2016 insgesamt ca. 13.800 Einwohner in ca. 5.400 Haushalten. Die Haushaltsgröße beträgt 2,6 Personen pro Haushalt und liegt damit deutlich über dem Niveau des Bezirks (1,9 Pers./Hh).

 

Der Bevölkerungszuwachs der letzten fünf Jahre in dem Gebiet liegt mit ca. 10% deutlich über den Bezirkswerten (7%). Die Bewohnerschaft zeichnet sich durch eine, im Vergleich zum Bezirk, etwas jüngere Bevölkerung mit höheren Anteilen an Erwerbsbevölkerung zwischen 25 und 65 Jahren (ca. + 5,5 %-Punkte) und einem deutlich geringeren Seniorenanteil (- 9 %-Punkte) aus. Darüber hinaus hat sich die Altersstruktur im Gebiet entgegen des demografischen Trends des Bezirks durch einen leicht gestiegenen Anteil an Kindern zwischen 6 und 15 Jahren (+ 0,4 %-Punkte) und leicht zurückgegangene Seniorenanteile (-1,4 %-Punkte) etwas verjüngt. Im Gebiet wohnen mit ca. 28% in gleichem Umfang Haushalte mit Kindern wie im Bezirk insgesamt. Der Anteil an Einwohnern mit Migrationshintergrund im Gebiet beträgt
ca. 48% und liegt damit erheblich über dem Bezirkswert (ca. 31%).

 

Entsprechend dem etwas höheren Anteil an der Bevölkerung im Erwerbsalter liegt das mittlere Haushaltsnettoeinkommen der Haushalte des Gebiets etwas über dem Vergleichswert für den Bezirk. Aufgrund der besonderen Haushaltsstruktur im Gebiet mit deutlich höheren Anteilen an Mehr-Personen-Haushalten, ist das Äquivalenzeinkommen (bedarfsgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen) mit 1.333 € jedoch geringer als in Berlin gesamt (1.418 €). Mit 19,7% wohnen im Vergleich zu Berlin (11,9%) erheblich mehr Haushalte im Gebiet, die ihren Lebensunterhalt mit Leistungen nach SGB II („Hartz IV“) bestreiten. Entsprechend liegt mit 20,4% die Quote der Haushalte unterhalb der „Armutsgefährdungsschwelle“ deutlich über dem Wert für Berlin (14,1%).

 

Das Erhaltungsgebiet weist insgesamt ein besonderes soziales Gefüge mit einer sozialstrukturell gemischten Wohnbevölkerung und einem durchschnittlichen Anteil an Haushalten mit Kindern auf. Das Infrastrukturangebot des Gebiets, insbesondere die Grundschulversorgung und die Kindertagesbetreuung, sind auf die spezifische Bedarfslage der derzeitigen Bevölkerung abgestellt. Die Wohnbevölkerung findet in der derzeitigen demografischen und sozialen Zusammensetzung in dem Gebiet einen bezüglich des Wohnungsspiegels, der Ausstattung und des Mietpreises bedarfsgerechten Wohnungsbestand.

 

  1. Erwartete städtebauliche Entwicklung

In der Zukunft sind aufgrund der gutachterlichen Feststellungen ohne die geplante Erhaltungsverordnung erhebliche Aufwertungen des vorhandenen Wohnungsbestandes zu erwarten.

 

Die sich aus dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck in dem Gebiet ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung erheblich und geeignet, ohne den Erlass der Erhaltungsverordnung Veränderungen der Bevölkerungsstruktur und negative städtebaulichen Folgen im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung zu bewirken.

 

Aufwertungspotenziale im Wohnungsbestand

In der Bauaufnahme und Bewertung des Gebäudebestands wurde festgestellt, dass sich große Teile sowohl der gründerzeitlichen Altbauten als auch der Zwischenkriegsbauten in einem mittleren bis schlechten Unterhaltungszustand befinden und Teile der Gebäude auch erhebliche Instandhaltungsdefizite aufweisen. Der Anteil an Gebäuden mit Dachgeschossausbauten ist in dem Gebiet noch sehr gering. Zudem haben nach den Aussagen der Bewohnerschaft etwa ein Drittel der Wohnungen gravierende Wohnungsmängel. Etwa 30% der Wohnungen haben noch einen Substandard (i.d.R. keine Sammelheizung) und mehr als die Hälfte nur eine „einfache“ Ausstattung (ohne modernes Bad, Einbauküche, Aufzug etc.). Das durchschnittliche noch relativ günstige Bestandsmietniveau bietet mit ca. 1,50 /m² Differenz zu den Neuvermietungsmieten erhebliche Anreize für bauliche Investitionen.

Die mögliche Realisierung der Aufwertungspotenziale konzentriert sich auf den Wohnungsbestand privater Hauseigentümer oder privater Wohnungsgesellschaften, der in dem Gebiet ca. 5.300 Einheiten umfasst. Davon liegen ca. 4.000 Wohnungen im Altbau und in den 1920er oder 30er Jahren erstellten Gebäudebeständen.

Die Möglichkeiten zu baulichen Aufwertungen der Wohnungsbesnde des Gebiets bestehen insbesondere in:

-         kostenaufwendigen, mietumlagefähigen Wertverbesserungen, vorrangig in ca. 59% der Wohnungen (ca. 2.400 WE), die derzeit nur über eine „einfache“ Ausstattung verfügen (ohne modernes Bad, Einbauküche, Aufzug etc.), sowie in 32% der Wohnungen (ca. 1.800 WE), die bislang keinen zeitgemäßen Standard haben, durch:

         Verbesserung der Sanitärausstattung insbesondere durch den Einbau von zweiten Sanitärzellen,

         energetische Gebäudesanierung, die über die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) hinaus geht,

         Anbau von Balkonen und Aufzugsanlagen,

         die Zusammenlegung von Kleinwohnungen (1- und 2-Zimmer-Wohnungen), die derzeit 26% des Gesamtwohnungsbestands umfassen, zu attraktiven größeren Einheiten,

         den Dachgeschossausbau und die Zusammenlegung der neugeschaffenen Wohnungen zu Maisonette-Einheiten,

         den Abriss, insbesondere der „Schlichtbauten“, und Erstellung von Neubauten mit hochwertigem Wohnungsbestand.

         die Umnutzung von Gebäuden zu Lasten preiswerter Wohnungsbestände.


Derzeit sind in dem Gebiet ca. 29% des Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen. Es besteht daher noch ein Umwandlungspotenzial, das bei den aktuellen wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen häufig im Zusammenhang mit der baulichen Aufwertung der umgewandelten Wohnungen ausgeschöpft wird.

 

Aufwertungsdruck auf das Gebiet

Bei dem unmittelbar an den Bezirk Mitte angrenzenden Quartier handelt es ich um ein gut erschlossenes, lagegünstiges innerstädtisches Wohngebiet. Der im Nahbereich liegende Schäfersee und das Breitkopfbecken bieten attraktive Grün- und Erholungsflächen.

Anhaltspunkte für die Ausschöpfung der im Wohnungsbestand vorhandenen Aufwertungspotenziale bestehen u.a. durch kürzlich fertiggestellte und einige aktuelle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen insbesondere in einzelnen Siedlungsbeständen. Nach Angabe der Mieterschaft wurden in 11% der Bestandsmietverhältnisse Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, wobei die Anzahl der Maßnahmen in 2017 deutlich angestiegen ist. Darüber hinaus kann angenommen werden, dass eine gewisse Anzahl von leergezogenen Wohnungen nach umfassenden Modernisierungen neu vermietet wurde.

Die mittleren Angebotsmieten in dem Gebiet sind von 2010 bis 2017 (nettokalt) um
2,94 €/m² angestiegen und weisen damit eine höhere Progression auf als im Bezirk insgesamt (2,41 €/m²).

Die Bevölkerungsentwicklung und sozialstrukturelle Veränderungen in dem Gebiet in den letzten Jahren liefern darüber hinaus eine Reihe von Anhaltspunkten für einen Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand. Das in den letzten fünf Jahren zu beobachtende überproportionale Bevölkerungswachstum von ca. 10% belegt die besondere Attraktivität des Standorts. Es sind zu größeren Teilen junge Personen im Erwerbsalter in das Gebiet zugezogen. Der Zuwachs an Personen mit Migrationshintergrund war unterproportional (6%), sodass der Migrantenanteil leicht rückläufig ist. Ein Vergleich sozialstruktureller Merkmale der Bewohnerschaft nach unterschiedlichen Zuzugsperioden zeigt des Weiteren, dass die nach 2014 in das Gebiet gezogenen Haushalte mit einem um ca. ein Drittel höheren mittleren Äquivalenzeinkommen wirtschaftlich deutlich leistungsfähiger sind als die bereits länger in dem Gebiet wohnenden Haushalte. Bei den Zugezogenen handelt es sich zu größeren Teilen um junge Familien mit Kindern. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist von 2,0 auf 2,8 Personen pro Haushalt angestiegen.

Teile des Gebiets liegen im Bereich der städtebaulichen Förderkulisse „Aktives Zentrum Residenzstraße“, deren Zielsetzung eine Steigerung der Attraktivität des Gewerbes und des städtebaulichen Umfeldes ist. Im Zusammenhang mit der absehbaren erheblichen Lärmemissionsentlastung des Gebiets durch die mögliche Schließung des Flughafens Tegel kann mittelfristig zudem eine deutliche Attraktivitätssteigerung des Wohnstandorts erwartet werden. In der Folge ist daher weiter zu erwarten, dass der Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand erheblich zunehmen wird.

 

Verdrängungsgefährdung der Wohnbevölkerung

Aufgrund der bestehenden Aufwertungspotenziale in dem Gebiet und dem nachhaltigen Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand müssen weitere nachteilige Veränderungen in der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung befürchtet werden, die das aufeinander abgestimmte Verhältnis der derzeitigen Bevölkerungsstruktur, des lokalen Wohnungsangebots und der sozialen Infrastruktur gefährden.

Von einer Verdrängung bedrohte Teile der Gebietsbevölkerung sind insbesondere:

                 die Stammbevölkerung mit einer Wohndauer von zehn Jahren und mehr. Dieser Teil der Bewohnerschaft (ca. 47% der Haushalte) zeichnet sich durch eine unterdurchschnittliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Erwerbsquote sowie hohe Anteile an Seniorenhaushalten aus. Teile dieser Haushalte werden aus persönlichen und finanziellen Gründen nicht in der Lage sein, die von einer Verteuerung durch die Umlage von Modernisierungskosten oder Veränderung des Wohnraums u.a. durch Zusammenlegung von Kleinwohnungen erzwungenen Umzüge innerhalb des vertrauten Sozialraums oder Anpassungen des Haushaltsbudgets vorzunehmen.

                 Erwerbslose und Bezieher von Transfereinkommen (SGB II). Diese ca. 20% der erwerbsfähigen Bevölkerung sind nicht in der Lage, höhere Mieten zu verkraften, da die Miete für die Wohnung nur bis zu einer bestimmten Grenze übernommen wird. Die Situation verschärft sich für diese Bevölkerungsgruppe zusätzlich, wenn im Gebiet kleinere Wohnungen durch Zusammenlegung verlorengehen. Daraus resultierend wird ein Wechsel in eine kleinere Wohnung erschwert. Für diese Gruppe gilt, dass an anderer Stelle im Stadtgebiet preisgünstiger, in der Wohnungsgröße passender Wohnraum geschaffen werden müsste. Darüber hinaus sind die in diesen Haushalten lebenden Kinder auf die im Gebiet geschaffene öffentlich finanzierte Infrastruktur in besonderem Maße angewiesen.

                 Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Kosten-steigerungen erschöpft ist. Hierdurch sind nicht nur sozial schwächere Haushalte, sondern auch Haushalte mit mittleren Einkommen von Verdrängung betroffen. Dies gilt vor allem für die Haushalte mit Kindern, die in viel geringerem Maße ihre Ausgaben zugunsten einer höheren Miete umschichten können. Da diese Haushalte trotz ihres höheren Einkommens auf die von der öffentlichen Hand bereitgestellte Infrastruktur angewiesen sind, müsste diese Infrastruktur im Falle einer Verdrängung an anderer Stelle neu geschaffen werden.

                 Haushalte unterhalb der Armutsgrenze. Bei steigenden Mieten als Folge von Modernisierungsmaßnahmen sind Bewohner mit Einkommen unterhalb der Armutsgefährdungsgrenze (20% der Haushalte) besonders von Verdrängung bedroht, da sie kaum Möglichkeiten haben, durch Umschichtungen der Ausgaben steigende Mieten aufzufangen. Für diese Haushalte müsste dann an anderen Stellen im Stadtgebiet zusätzlicher preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden. Für die in diesen Haushalten lebenden Kinder und Jugendlichen müsste darüber hinaus eine entsprechende Infrastruktur (Kitas, Schulen, Spielplätze, Jugendfreizeiteinrichtungen) geschaffen werden, da dieser Personenkreis in besonderem Maße auf die öffentlich finanzierten Angebote angewiesen ist. Auch sind Haushalte unterhalb der Armutsgrenze nicht in der Lage, eine fehlende Infrastruktur durch Inanspruchnahme privat finanzierter Angebote auszugleichen.

 

Städtebauliche Folgen der Veränderung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und Festlegungserfordernisse

 

Ersatzinvestitionen durch Minderauslastung der Gebietsinfrastruktur

Die im Gebiet vorhandene Infrastruktur dient der Bedarfslage der Wohnbevölkerung in der derzeitigen Zusammensetzung. Insbesondere die zwei Grundschulen, die vielen sozialen Einrichtungen, die öffentlichen Spielplätze und das Quartiersmanagement decken die spezifische quartiersbezogene Nachfrage. In der Haushaltsbefragung wurde zudem festgestellt, dass im Teilgebiet Letteplatz die lokalen Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur besonders intensiv genutzt werden. So nutzen von den Haushalten mit Kindern 98% die öffentlichen Spielplätze, 86% die Schulen, 69% die Kindertageseinrichtungen und 69% die Freizeitangebote für Jugendliche. Eine mit der Gebietsaufwertung einhergehende wesentliche Änderung der sozialen und demografischen Zusammensetzung der Bevölkerung würde eine Anpassung der sozialen Infrastruktur notwendig machen. Zur Vermeidung der dann erforderlichen Anpassungskosten sowie von Ersatzinvestitionen in anderen Quartieren Berlins für die abgewanderte Bevölkerung ist der Schutz der derzeitigen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geboten.

Überlastung der Verkehrsinfrastruktur

Aktuell hat das Gebiet einen Pkw-Besatz von 247 Fahrzeugen pro tausend Einwohnerinnen und Einwohner sowie eine auf diesen Besatz ausgerichtete Infrastruktur für den ruhenden Verkehr, die sich bereits jetzt auch wegen der zahlreichen gewerblichen Nutzungen entlang der Residenzstraße durch einen relativ hohen Parkdruck auszeichnet. Eine durch weitere Aufwertungsprozesse zu befürchtende Veränderung der Bewohnerstruktur in Richtung einkommensstarker Haushalte führt im Allgemeinen auch zu einem höheren Pkw-Besatz. Hierdurch würde die vorhandene Infrastruktur überlastet bzw. wären zusätzliche öffentliche Investitionen zur Bedarfsdeckung erforderlich.

Verlust preiswerten Wohnraums

Aufgrund des sich auf allen Wohnungsteilmärkten Berlins reduzierenden Angebots an preiswerten Mietwohnungen hat der Berliner Senat am 28. April 2015 mit der Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) die Gesamtstadt zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Zur Vermeidung bzw. Minderung öffentlicher Investitionen in preiswerten Ersatzwohnraum ist es daher im Interesse der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit angemessenem Wohnraum geboten, baurechtliche Instrumente zum Erhalt vorhandenen preiswerten Wohnraums einzusetzen.

Verstärkung von Segregationsprozessen

Die Gebietsaufwertung und die nachfolgende Verteuerung von Wohnraum lassen eine Verdrängung insbesondere der einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen mit geringer Mietzahlungsfähigkeit und damit beschleunigte Segregationsprozesse befürchten. Im turnusmäßigen „Monitoring Sozial Stadtentwicklung“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ist nachgewiesen, dass gesamtstädtisch Segregationsprozesse zu beobachten sind, die durch die zunehmende Konzentration von Wohnbevölkerung mit multiplen sozialen Problemlagen zu einer besonderen sozialen Belastung einzelner Wohnquartiere führen und öffentliche Investitionen erfordern.

Die in dem Teilgebiet Letteplatz zu befürchtende Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung lässt eine Belebung der Wohnungsnachfrage in anderen Quartieren der Stadt, insbesondere aber der näheren Umgebung des Gebiets und somit vor allem im übrigen Untersuchungsgebiet erwarten. Hierdurch können Segregationsprozesse verstärkt werden, die diese Quartiere wiederum sozial überfordern und Folgekosten verursachen.

Veränderung nachbarschaftlicher Strukturen

Durch das Quartiermanagement sind bereits viele Netzwerke und Strukturen im Gebiet initiiert und unterstützt worden, die auch auf Quartiersebene zur positiven Entwicklung des Stadtteils beitragen. Die Auflösung derartiger Strukturen durch Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung kann sich nicht nur negativ auf die soziale Stabilität sondern auch auf die städtebauliche Entwicklung auswirken.

Auf der Grundlage der vorstehend zusammengefassten Untersuchungsergebnisse ist daher der Einsatz des städtebaulichen Instruments einer Erhaltungsverordnung nach
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Gebiet „Letteplatz“ ein geeignetes und zulässiges Mittel, um sonst notwendig werdende städtebauliche Folgeinvestitionen andernorts zu vermeiden.

 

  1. umliche Abgrenzung des Erhaltungsgebiets

Die Untersuchung hat keine Anhaltspunkte für eine verkleinerte räumliche Abgrenzung ergeben, so dass das künftige Erhaltungsgebiet in der räumlichen Abgrenzung des untersuchten Teilgebiets Letteplatz festgelegt werden sollte.

Ergänzend soll das Gebiet um die angrenzenden vier Wohnblöcke zwischen Markstraße, Residenzstraße und Haßlingerweg sowie zwischen Residenzstraße, Letteallee, Kühleweinstraße, Reginhardstraße und Ritterlandweg erweitert werden. Die hier vorhandene Wohnbebauung zeigte im Rahmen der durchgeführten Bauaufnahme und Bewertung des Gebäudebestands hinsichtlich des augenscheinlichen Aufwertungspotenzials vergleichbare Ergebnisse zum angrenzenden Quartier auf. Darüber hinaus stellt sie mit dem Gebiet einen durch stadträumliche Bezüge eng verflochtenen einheitlichen Sozialraum dar. Es kann daher die Annahme getroffen werden, dass sich der in diesem Bereich befindliche Wohnungsbestand voraussichtlich analog dem angrenzenden Gebiet entwickeln wird und daher auch der erhaltungsrechtlichen Schutzwirkung bedarf.

Das Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wird damit begrenzt durch die Straßen Stargardtstraße, Residenzstraße, Mittelbruchzeile, Provinzstraße, Ritterlandweg, Reginhardstraße, Markstraße, Walderseestraße, Brienzer Straße, Holländerstraße und Baseler Straße sowie die Parkanlage Am Schäfersee.

 


Beschlussentwurf

Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt:

 

I.

Für den Bereich „Letteplatz“ wird eine Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB beschlossen.

 

Die Rechtsverordnung gilt für das in der anliegenden Karte im Maßstab 1 : 4000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet. Es wird begrenzt durch die Straßen Stargardtstraße, Residenzstraße, Mittelbruchzeile, Provinzstraße, Ritterlandweg, Reginhardstraße, Markstraße, Walderseestraße, Brienzer Straße, Holländerstraße und Baseler Straße sowie die Parkanlage Am Schäfersee.

 

Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenze (Anlage 1).

 

II.

Der Entwurf der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Letteplatz“ im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Reinickendorf wird beschlossen (Anlage 2).

 


4. Rechtsgrundlagen

  • § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
  • § 12 Abs. 2 Ziff. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)
  • § 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB)

 

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Die zutzlich erforderliche Personalstelle wird nicht von der Senatsverwaltung übernommen und muss aus bezirklichen Mitteln finanziert werden.

6.  Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

 

8.  Kinder- und Familienverträglichkeit

 

entfällt

 

 

 

 

 

 

………………………..

Frank Balzer

Bezirksbürgermeister                                          

 

 

Anlagen

Anlage 1: Karte des Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung „Letteplatz“

Anlage 2: Entwurf der Verordnung  

 


Anlage 1

 

 


Anlage 2

 

Entwurf

Verordnung

zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet „Letteplatz“ im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Reinickendorf

 

 

 

Auf Grund des § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 2 Abs. 3 des Gesetzes vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AG BauGB) in der Fassung vom 07.11.1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 06.12.2017 (GVBl. S. 664) wird verordnet:

§1      

Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets „Letteplatz“

Die Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte im Maßstab 1:4000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet „Letteplatz“ im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Reinickendorf. Es wird begrenzt durch die Straßen Stargardtstraße, Residenzstraße, Mittelbruchzeile, Provinzstraße, Ritterlandweg, Reginhardstraße, Markstraße, Walderseestraße, Brienzer Straße, Holländerstraße und Baseler Straße sowie die Parkanlage Am Schäfersee.

Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung (Anlage 1).

§ 2

Gegenstand der Verordnung für das Erhaltungsgebiet „Letteplatz“

Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung ist auch zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient.

§ 3

Zuständigkeit

Die Durchführung der Verordnung obliegt dem Bezirksamt Reinickendorf von Berlin.

§ 4

Ordnungswidrigkeiten

Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungsbereiches des Erhaltungsgebiets „Letteplatz“ gemäß § 1 dieser Verordnung ohne die dafür nach § 2 dieser Verordnung erforderliche Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße belegt werden.

§ 5

Ausnahmen

§ 2 dieser Verordnung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2 BauGB bezeichneten Zwecken dienen, und nicht auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten Grundstücke. Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin unterrichtet die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Verordnung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2 dieser Verordnung, hat er dies dem Bezirksamt anzuzeigen.

§ 6

Verletzung von Vorschriften

(1)    Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

  1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 des BauGB bezeichnet sind,
  2. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges,
  3. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im AG BauGB enthalten sind,

innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Reinickendorf von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in den Nummern 1 bis 3 genannten Verletzungen oder Mängel gemäß § 215 Absatz 1 BauGB und gemäß § 32 Absatz 2 AG BauGB unbeachtlich.

(2)    Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 7

Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

Berlin, den                2018

 

Frank Balzer

Bezirksbürgermeister

 

 
 

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