Begründung:
Bezirksamt Pankow von Berlin | |
An die
Bezirksverordnetenversammlung | Drucksache-Nr.: |
Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.: Bebauungsplan XVIII-15 für das Gelände zwischen Gartenstraße, östlicher Grenze des Grundstücks Alt Blankenburg 31/33, Straße Alt-Blankenburg, Priesterstege sowie eine Teilfläche des Grundstücks Gartenstraße 1/7 sowie einen Abschnitt der Gartenstraße im Bezirk Weißensee, Ortsteil Blankenburg
Bebauungsplan XVIII-16 für das Gelände zwischen Straße 18, Priesterstege, Straße Alt-Blankenburg, südlicher und westlicher Grenze des Grundstücks Schäferstege 5 und die Grundstücke Schäferstege 3/4 (teilweise), Flurstücksnummer 11 sowie einen Abschnitt der Schäferstege im Bezirk Weißensee, Ortsteil Blankenburg.
Bebauungsplan XVIII-31 für die Grundstücke Triftstraße 1/11, 15/17 (teilweise), 45, 4/56, Flurstücksnummern 12 (Graben), 13 und 15 nördlich der Straße 18, Lautentaler Straße 1/11 und Gartenstraße 1/7 (teilweise) sowie Abschnitte der Triftstraße, Lautentaler Straße und der Ilsenburgstraße im Bezirk Weißensee, Ortsteil Blankenburg
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ……… folgende Beschlüsse gefasst:
IDer Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-15 wird um die Teilfläche des Grundstücks Gartenstraße 7 und die Straßenverkehrsflächen für die Garten-straße zwischen Lautentaler Straße und Priesterstege (einschließlich des Ilsenburggrabens) eingeschränkt.
Der neue Titel lautet:
Bebauungsplan XVIII-15 für das Gelände zwischen Gartenstraße, östlicher Grenze des Grundstücks Gartenstraße14, 16/Alt-Blankenburg 31, 33, Straße Alt-Blankenburg, Priesterstege sowie einen Abschnitt der Gartenstraße von der Lautentaler Straße bis zur östlichen Grenze des Grundstücks Gartenstraße 14, 16/Alt-Blankenburg 31, 33 im Bezirk Pankow, Ortsteil Blankenburg
II Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-16 wird um Teilflächen der Grundstücke Alt-Blankenburg 3, Straße 18 Nr. 10, Straße 18 Nr. 9 A, 9 B, Priesterstege 7 sowie die davor liegenden Verkehrsflächen der Straße 18 zwischen Ilsenburggraben und Triftstraße eingeschränkt.
Der neue Titel lautet:
Bebauungsplan XVIII-16 für das Gelände zwischen Straße 18, Priesterstege, Straße Alt Blankenburg, südlicher und westlicher Grenze des Grundstücks Schäferstege 5 und für die Grundstücke Schäferstege 3/4 (teilweise), Flurstücksnummer 11 sowie einen Abschnitt der Schäferstege im Bezirk Pankow, Ortsteil Blankenburg
IIIDer Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-31 wird um Teilflächen des Grundstücks Gartenstraße 7 sowie die Gartenstraße zwischen Lautentaler Straße und Priesterstege, um Teilflächen der Grundstücke Alt-Blankenburg 3, Straße 18 Nr. 9 A, 9 B, 10 und Priesterstege 7 und einen Abschnitt der Straße 18 erweitert und um die Grundstücke Triftstraße 15/17 (teilweise), 45 und Triftstraße 14/56 eingeschränkt. Der Bebauungsplan XVIII-31 soll als einfacher Bebauungsplan XVIII-31B (§ 30 Abs. 3 BauGB) weiter geführt werden.
Der neue Titel lautet:
Bebauungsplan XVIII-31B für das Gelände zwischen dem öffentlichen Weg zwischen Triftstraße und Lautentaler Straße (Flurstück 256 der Flur 335), der Lautentaler Straße, der Gartenstraße, der Straße 18, dem Ilsenburggraben, dem Eifelgraben und der nördlichen Grenze des Grundstücks Triftstraße 9/11 und für das Grundstück Triftstraße 12A und eine Teilfläche des Grundstücks Triftstraße 14 (Flurstück 680 der Flur 335), sowie für die Verbreiterung der Triftstraße zwischen der nördlichen Grenze des Grundstücks Triftstraße 13 und Priesterstege, für die Verbreiterung der Lautentaler Straße zwischen dem öffentlichen Weg (Flurstück 256 der Flur 335) und der Gartenstraße, für die Verbreiterung der Gartenstraße zwischen Lautentaler Straße und Priesterstege und für die Verbreiterung der Straße 18 im Bereich der Grundstücke Priesterstege 7, Straße 18 Nr. 9 A, 9 B, 10, und Alt-Blankenburg Nr. 3 im Bezirk Pankow, Ortsteil Blankenburg
IVZum Entwurf des Bebauungsplans XVIII-31B (Stand September 2017) soll erneut eine Behördenbeteiligung durchgeführt werden. Parallel soll der Öffentlichkeit nochmals Gelegenheit gegeben werden, sich frühzeitig über die aktuellen Ziele und Zwecke der Planung zu informieren (§ 3 Abs. 1 BauGB). Während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung soll der Planentwurf mit seiner Planungsalternative und Erläuterungen im Internet präsentiert werden.
Mit der Durchführung der Beschlüsse wird das Stadtentwicklungsamt beauftragt.
Begründung
Zu I. und II. (B-Pläne XVIII-15 und XVIII-16)
Das ehemalige Bezirksamt Weißensee hatte für den Ortskern der historischen Dorfanlage Blankenburg mit Beschluss vom 17.09.1991 die Einleitung der Verfahren zur Aufstellung der Bebauungspläne XVIII-7 bis XVIII-19 gefasst. Ziel und Zweck der Pla-nungen war es, die historisch wertvolle Dorfanlage mit ihren ortsbildprägenden Bau- und Nutzungsstrukturen zu sichern.
Während der Bebauungsplan XVIII-9 mit dem darin aufgegangenen Bebauungsplan XVIII-10 mit Verordnung vom 05.05.1998 festgesetzt wurde, für die B-Pläne XVIII-7 und XVIII-18 das Bezirksamt Pankow am 22.11.2005 die Einstellung der Verfahren beschlossen hatte, befinden sich u. a. die B-Pläne XVIII-15 und XVIII-16 noch im Aufstellungsverfahren.
Für die B-Pläne XVIII-15 und XVIII-16 wurde in der Zeit vom 12.12.1994 bis einschließlich 02.01.1995 die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Der BA-Beschluss über das Ergebnis der Abwägung zu den eingegangenen Stellungnahmen erfolgte jeweils am 30.07.1996. Die BVV Weißensee hatte dieses mit Drs. Nr III/240 zur Kenntnis genommen. Das Bebauungsplanverfahren für den B-Plan XVIII-16 wurde noch bis zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB (a. F.) fortgeführt. Danach erfolgten keine weiteren Verfahrensschritte mehr.
Das Erfordernis, den Geltungsbereich der Bebauungspläne XVIII-15 und XVIII-16 zu ändern, ergibt sich aus der Absicht, mit dem Bebauungsplan XVIII-31 eine planungsrechtliche Grundlage nach § 125 Abs. 1 BauGB für den Ausbau der nördlich des Angers gelegenen Gartenstraße und der Straße 18 zu schaffen. Die geplante Gartenstraße lag bisher bis zur Mitte ihrer bestehenden Straßenbereite im Geltungsbereich des B-Plans XVIII-15, die geplanten zusätzlichen Straßenverkehrsflächen für die Straße 18 waren Gegenstand des B-Plans XVIII-16. Um die mit den beabsichtigten Straßenverbreiterungen berührten Belange in Gänze zu erfassen und in die Abwägung einstellen zu können, ist die Einbeziehung dieser Straßen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-31 in voller Breite der festzusetzenden Straßenverkehrsfläche erforderlich. Dazu müssen die Geltungsbereiche der B-Pläne XVIII-15 und XVIII-16 zuvor reduziert werden (s. Anlagen 1 und 2).
Der neue Geltungsbereich für den B-Plan XVIII-15 ist der Anlage 4, der neue Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-16 ist der Anlage 5 zu entnehmen. Im Zusammenhang mit der Bekanntmachung der Geltungsbereichsänderungen sollen im Titel der Bebauungspläne XVIII-15 und XVIII-16 redaktionell der zwischenzeitlich mit der Bezirksgebietsreform geänderte Bezirksnamen und veränderte Lagebezeichnungen der Grundstücke aktualisiert werden.
Zu III. (B-Plan XVIII-31):
Den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-31 hatte das ehemalige Bezirksamt Weißensee am 10.12.1991 gefasst (ABl. v. 24.01.1992, S. 184). Der Beschluss erfolgte vor dem Hintergrund gesamtstädtischer Wohnungsbaustrategien zu Beginn der 1990er Jahre und der Einleitung vorbereitender Untersuchungen für eine Entwicklungsmaßnahme im Bereich der Ortsteile Karow, Blankenburg. Er umfasste 11 weitere B-Pläne (XVIII-20 bis XVIII-30).
Mit Bezirksamtsbeschluss vom 06.12.1994 wurde der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-31 für die Grundstücke Triftstraße 1/11, 15/17 (teilweise), 45, 4/56, Flurstücksnummern 12 (Graben), 13 und 15 nördlich der Straße 18, Lautentaler Straße 1/11 und Gartenstraße 1/7 (teilweise) sowie Abschnitte der Triftstraße, Lautentaler Straße und der Ilsenburgstraße im Bezirk Weißensee, Ortsteil Blankenburg geändert (Titelbereinigung). Der bisherige Geltungsbereich ist der Anlage 3 zu entnehmen. Die Bekanntmachung des geänderten Aufstellungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt für Berlin am 16.12.1994, S. 4153.
Ziel und Zweck der Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-31 war die Sicherung der unbebauten Flächen beidseits der Triftstraße für den Wohnungsbau und erforderliche Wohnfolgeeinrichtungen. So sollten im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-31 ursprünglich eine Schule, eine Kindertagesstätte und eine Jugendfreizeit-einrichtung gesichert werden. Ziel des Bebauungsplans war ebenfalls die Sicherung zusätzlicher Verkehrsflächen für den Ausbau und die Verbreiterung der Lautentaler Straße, der Triftstraße und der Gartenstraße sowie die Sicherung öffentlicher Parkanlagen und eines Spielplatzes.
Zum Entwurf des Bebauungsplans XVIII-31 wurde in der Zeit vom 12.12.1994 bis 02.01.1995 die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB (a. F.) durchgeführt. Der Beschluss des Bezirksamtes über die Auswertung und Abwägung der Stellungnahmen zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung erfolgte am 12.12.1995. Mit Schreiben vom 21.12.1995 wurden die Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (a. F.) zum Bebauungsplanentwurf XVIII-31 mit seiner Begründung beteiligt. Weitere förmliche Verfahrensschritte sind nicht erfolgt, da zwischen der damaligen Eigentümerin der Fläche (Bundesrepublik Deutschland, Oberfinanzdirektion Berlin) und dem Bezirk Weißensee kein Einvernehmen über die Planungsziele und die Finanzierung der sozialen Infrastruktur hergestellt werden konnte (s. Drucksache Nr. III/101).
Entwicklung der Planungsüberlegungen zum B-Plan XVIII-31:
In der Folgezeit (nach 1996) wurden die im Geltungsbereich enthaltenen unbebauten Flächen von der OFD an private Investoren für Wohnungsbauzwecke veräußert. Eine kleinere Teilfläche zwischen der Triftstraße im nördlichen Bereich und der Ilsenburgstraße, auf der eine Kindertagesstätte und ein öffentlicher Spielplatz geplant waren, wurde parzelliert. Beantragte Wohngebäude sind hier auf der Grundlage des § 34 BauGB genehmigt worden. Die Grundstücke sind inzwischen ortstypisch bebaut. Für diesen Teilbereich besteht kein Planerfordernis mehr.
Wegen rückläufigen Bedarfs und fehlender Finanzierung wurden Ende der 1990er Jahre die Planungsabsichten für eine Grundschule, für die Kindertagesstätte und für die Jugendfreizeitstätte im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-31 aufgegeben. Das „Entwicklungskonzept für die soziale und grüne Infrastruktur des Bezirks Pankow“ vom Mai 2016 gibt auch keinen Anhalt dafür, die ursprünglich beabsichtigte Sicherung von Gemeinbedarfsflächen im Plangebiet wieder aufleben zu lassen. Das Schul- und Sportamt beabsichtigt eine Erweiterung der Grundschule „Unter den Bäumen“ bzw. einen Neubau auf landeseigenen Flächen. Das Jugendamt verfolgt den Neubau einer zweiten Kindertagesstätte auf dem landeseigenen Grundstück Priesterstege 6 (im Geltungsbereich des B-Plans XVIII-15). Die Absicht, Flächen für eine Jugendfreizeitstätte im Geltungsbereich des B-Plans XVIII-31 zu sichern, wurde ebenfalls aufgegeben. Das Fachamt favorisiert nun die Errichtung einer Jugendfreizeitstätte auf dem landeseigenen Grundstück Treseburger Straße 21.
Bei dem unbebauten Gelände nördlich des Fuß- und Radweges zwischen Lauten-taler Straße und Triftstraße führten mehrfach wechselnde Bebauungskonzepte unterschiedlicher Eigentümer sowie mangelnde Finanzierbarkeit der öffentlichen Infrastruktur (Schule, Straßen, öffentliche Grünflächen) dazu, dass das Planverfahren stagnierte.
Anlass und Erfordernis für die zügige Weiterführung des B-Planverfahrens XVIII-31:
Für das Grundstück Gartenstraße 3, 5, 7 ist am 09.08.2016 ein Bauantrag (mit Datum 29.07.2016) zur Errichtung eines Wohngebäudes eingegangen. Der Antrag, der zuletzt am 02.09.2016 vervollständigt wurde, sah ein Gebäude vor, dessen Grundfläche teilweise auf der im B-Plan XVIII-31 für die Verbreiterung der Gartenstraße vorgesehenen Verkehrsfläche geplant war.
Eine erneute Abfrage beim Straßen- und Grünflächenamt (SGA) im Rahmen der Antragsbearbeitung ergab, dass die Gartenstraße mit ihrer bestehenden 3,3 m breiten Fahrbahn und dem ca. 1,2 m breiten einseitigen Gehweg im Bereich des Antragsgrundstücks den verkehrlichen Anforderungen nicht gerecht wird und dass eine Verbreiterung der Gartenstraße erforderlich und an dieser Stelle nur zu Lasten des Antragsgrundstücks möglich ist. Für die Gartenstraße besteht die besondere Situation, dass auf ihrer Südseite ein Abschnitt des Ilsenburggrabens (Gewässer 2. Ordnung) für verkehrliche Zwecke nicht zur Verfügung steht und der vorhandene nutzbare Querschnitt der Gartenstraße im Eckbereich Gartenstraße 7/Lautentaler Straße auf ca. 5,3 m eingeengt ist. Bei Zulassung der beantragen Bebauung wäre die seit 1991 im B-Plan XVIII-31 beabsichtigte Verbreiterung der Gartenstraße entsprechend dem östlich der Lautentaler Straße und im Einmündungsbereich zur Triftstraße bereits freiliegenden Querschnitt wesentlich erschwert bzw. unmöglich gemacht worden. Das Erfordernis der Bodenordnung und Sicherung zusätzlicher Flächen für die Gartenstraße, besteht hier in besonderem Maße.
Generell sind die vorhandenen Siedlungsstraßen in ihren derzeitigen Breiten und Ausbaugraden schon für die Bestandsgebiete unzureichend. Die Sicherung zusätzlicher Flächen für die Ertüchtigung der Triftstraße, der Lautentaler Straße und insbesondere der Gartenstraße, ist Voraussetzung für eine geordnete städtebauliche Entwicklung, die sowohl die Nachverdichtung der Bestandsgebiete als auch die Entwicklung weiterer Potenzialflächen berücksichtigt. Bei den betreffenden Straßen handelt es sich um Wohnstraßen nach RASt 06, 5.22. Die Triftstraße wie auch die Gartenstraße stellen aufgrund ihrer Lage eine wichtige verkehrliche Verbindung zum übergeordneten Straßennetz bzw. zum S-Bahnhof Blankenburg dar. Die (unbefestigte) Straße 18, die den Sportplatz Blankenburg und angrenzende Gewerbe und Wohngrundstücke erschließt, ist mit ihrer bestehenden Breite von 4-6 m ebenfalls keine ausreichende Erschließung für die angrenzenden Nutzungen. Das SGA beabsichtigt den grundhaften Ausbau der Siedlungsstraßen in die Investitionsplanung aufzunehmen und bereitet die Straßenplanungen vor. Eine abgeschlossene, entwässerungstechnisch geprüfte Planung gibt es jedoch noch nicht. Daher ist für die genannten Straßen im Rahmen der Planung die Entwässerung zu klären. Aufgrund fehlender Vorflut ist die Entwässerung derzeit über Mulden zu berücksichtigen. Diese sind teilweise bereits vorhanden, befinden sich jedoch häufig auf Privatland.
Der B-Plan XVIII-31 ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB weiterhin erforderlich, um das schon seit dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans 1991 verfolgte Planungsziel, eine Rechtsgrundlage für den weiteren Ausbau der Straßen, zu erreichen.
Daher wurde die Bauaufsicht auf der Grundlage des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XVIII-31 um Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag vom 29.07.2016 für das Antragsgrundstück Gartenstraße 3, 5, 7 gem. § 15 BauGB gebeten. Der Zurückstellungsbescheid ist am 20.12.2016 ergangen. Der Antragsteller hat gegen die Zurückstellung Widerspruch eingelegt. Eine Genehmigungsfiktion ist nicht eingetreten, da die Zurückstellung unter Aufhebung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs erfolgt ist. Der Widerspruch ist noch anhängig.
Am 13.06.2017 hat der Eigentümer einen weiteren Bauantrag für das zwischenzeitlich durch Teilung entstandene Grundstück Gartenstraße 7 gestellt. Das neu beantragte Wohngebäude im Eckbereich Lautentaler Straße/Gartenstraße berücksichtigte die geplanten Straßenverbreiterungen für die Gartenstraße und die Lautentaler Straße. Da die geplante Bebauung mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar war, ist mit Bescheid der Bauaufsicht vom 07.08.2017 eine Baugenehmigung erteilt worden. Ob die Baugenehmigung ausgeführt wird, ist aber unklar.
Da der Eigentümer offenbar beabsichtigt, das Grundstück zu veräußern, weder der 1. Bauantrag noch der Widerspruch zurückgenommen wurden, ist der Erlass einer Veränderungssperre für das Grundstück Gartenstraße 7 erforderlich, um auf dieser Grundlage den mit Bescheid der Bauaufsicht vom 20.12.2016 zurückgestellten Bauantrag und künftige Bauvorhaben, die der Planung entgegenstehen, versagen zu können. Die zu erlassende Veränderungssperre soll bereits auf der Grundlage eines aktualisierten Entwurfs für den Bebaubauungsplan XVIII-31 erfolgen. Daher ist zunächst der Änderungsbeschluss zum B-Plan XVIII-31 erforderlich.
Die BVV erhält nachfolgend, rechtzeitig vor Ende der Zurückstellungsfrist, eine entsprechende Vorlage zur Entscheidung über den Erlass einer Veränderungssperre, aus der die entsprechenden Fristen und Abhängigkeiten hervorgehen.
Reduzierung des Geltungsbereichs für den B-Plan XVIII-31
Wegen der erfolgten Zurückstellung, deren Frist auf die Veränderungssperre anzurechnen ist, muss das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-31 zügig weitergeführt werden. Um dies zu ermöglichen, soll die Vielzahl der planerisch zu lösenden Themen durch Einschränkung des Geltungsbereichs reduziert werden.
Für Teile des bisherigen Geltungsbereichs (Grundstücke Triftstraße 43/49 und Ilsenburgstraße 52/54) besteht kein Planerfordernis mehr. Die Grundstücke sind ortsüblich bebaut.
Die bisher im Geltungsbereich enthaltene ca. 4,8 ha große unbebaute Fläche nördlich des Fuß- und Radweges stellt eine Unterbrechung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile dar. Die Zulässigkeit von Vorhaben wird hier gemäß § 35 BauGB beurteilt. Da Wohnungsbau nicht zu den im Außenbereich privilegierten Vorhaben i. S. § 35 Abs. 1 BauGB gehört und auch als sonstiges Vorhaben nur zugelassen werden kann, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden, bedarf eine Bebauung dieses Areals einer abwägenden verbindlichen Bauleitplanung. Die Entwicklung dieses im WoFIS und im Bezirklichen Wohnbaukonzept als Potentialfläche für den Wohnungsneubau enthaltenen Geländes. stellt sich inzwischen jedoch schwierig dar. Auf Teilen der Fläche hat sich Gehölzaufwuchs soweit verdichtet, dass eine Wohnungsbauentwicklung dort nur unter Berücksichtigung des Landeswaldgesetzes möglich ist. Zudem wird die Fläche, wegen ihrer Bedeutung für den Biotopverbund in der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption, (GAK des Landschaftsprogramms des Landes Berlin) als Ausgleichsfläche dargestellt. Daher soll der Geltungsbereich um das nördlich des Fuß- und Radweges zwischen Lautentaler Straße und Triftstraße gelegene Areal eingeschränkt werden (siehe Darstellung in Anlage 3).
Die Einschränkung des Geltungsbereichs soll dazu dienen, das Konfliktbewältigungs-programm im gesetzlich vorgegebenen Zeitrahmen einer Veränderungssperre (maximal 3 Jahre) bewältigen zu können. Für das ca. 4,8 ha große Grundstück Triftstraße14/54 wurde erstmals am 27.03.2015 ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt, um eine planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von 250-300 Wohnungen, einer Kita und eines Nahversorgers zu schaffen. Das Konzept wurde im Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen am 07.01.2016 vorgestellt. Die Beratung dazu am 25.02.2016 ergab, dass dieses insbesondere hinsichtlich der Bebauungsstrukturen und baulichen Dichte sowie hinsichtlich des Erschließungskonzeptes zu überarbeiten war.
Der Antragsteller hat sein Konzept unter weitgehender Berücksichtigung der Waldflächen überarbeitet, ein mit der Gemeinde abgestimmter Plan im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB sowie weitere in § 12 genannte Voraussetzungen für die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen derzeit aber noch nicht vor. Auch fehlte bisher für die angestrebte Wohnungsbauentwicklung noch die Grundzustimmung des Investors zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung für das überarbeitete Konzept. Daher wurde über den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für die Entwicklung des Geländes noch nicht entschieden.
Da die Vorklärungen zur Entwicklung der Wohnungsbaupotentialfläche Triftstraße 14/56 noch nicht abgeschlossen sind, das Straßen- und Grünflächenamt aufgrund bestehender Defizite aber Maßnahmen zur Anpassung der Siedlungsstraßen an die bereits erfolgte und weiter zu erwartende Nachverdichtung des Gebietes nördlich des Dorfangers beabsichtigt und der Bezirk aufgrund der mit Bescheid vom 20.12.2016 erfolgten Zurückstellung der Entscheidung über den Bauantrag für das Grundstück Gartenstraße 3, 5, 7 nach § 15 BauGB das Verfahren zur Sicherung der Straßenverkehrsflächen für die Gartenstraße zügig weiterführen muss, soll das weitere Verfahren zur Aufstellung des B-Plans XVIII-31 von dem Planverfahren zur Entwicklung der Wohnungsbaupotentialfläche abgekoppelt werden.
Der Bebauungsplan XVIII-31B soll sich auf die Schaffung einer planungsrechtlichen Grundlage für den grundhaften Ausbau der Siedlungsstraßen insbesondere der Gartenstraße und der Straße 18 konzentrieren, um die bestehenden Erschließungsdefizite abzubauen sowie planungsrechtliche Sicherheit für andere bezirkliche Vorhaben der sozialen und grünen Infrastruktur schaffen.
Da die dafür notwendigen Flächen zum Teil noch anderen privaten Grundstücks-eigentümern gehören und ein Ausbau dieser Straßenabschnitte ohnehin nicht dem Investor allein für die äußere Erschließung anzulasten wäre, trägt eine dem vorhabenbezogenen B-Plan zeitlich vorausgehende Planung für die Lautentaler Straße, Triftstraße und Gartenstraße auch dazu bei, die Erschließung für weiteren Wohnungsneubau zu verbessern.
Auch inhaltlich sind zwei getrennte Verfahren sinnvoll. Eine Abkopplung beider Verfahren ermöglicht es, die jeweilige Planung zweckmäßiger auf das verfolgte Planungsziel auszurichten.
Aufgrund bestehender Waldeigenschaft von Teilbereichen des Vorhabengebietes, sollen die von einer Wohnungsbauentwicklung berührten Belange (und weitere in die Abwägung einzustellende gesamtstädtische Planungsziele ermittelt und vorhabenkonkret einer gerechten Abwägung unterzogen werden. Dazu ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan das geeignetere Instrument. Eine vorhabenkonkrete Planung sichert am besten die spätere Umsetzung einer eingriffsvermeidenden Bebauung. Sie hat den Vorteil, dass hier nicht ein worst-case-Ansatz aus einer weiter gesteckten rahmensetzenden Angebotsplanung in die Abwägung eingestellt werden muss.
Während für die Potentialfläche aufgrund ihrer Größe eine Beurteilung von Vorhaben auf der Grundlage des § 34 BauGB nicht möglich ist, können auf den im reduzierten Geltungsbereich enthaltenen Grundstücken des Bebauungsplans XVIII-31 Vorhaben, wie bisher auch, nach § 34 BauGB beurteilt werden (bestehende Siedlungsgebiete). Zudem können die mit dem Bebauungsplan XVIII-31 verfolgten Ziele und Zwecke:
- Planungsrechtliche Sicherung von Verkehrsflächen für die Verbreiterung der Lautentaler Straße, Gartenstraße, Triftstraße und Straße 18,
- Planungsrechtliche Sicherung von Grünflächen für den Biotopverbund entlang des Ilsenburggrabens,
- Planungsrechtliche Sicherung des Sportplatzes Blankenburg,
auch mit einem Bebauungsplan erreicht werden, der im Wesentlichen nur Regelungen zur Art der Nutzung trifft („einfacher Bebauungsplan“ gem. § 30 Abs. 3 BauGB).
Geltungsbereichserweiterung um die südlichen Teile der Gartenstraße, Straße 18
Mit dem geänderten Aufstellungsbeschluss für den B-Plan XVIII-31B (einfacher Bebauungsplan) soll neben der planungsrechtlichen Sicherung des Sportplatzes Blankenburg und der Sicherung von Flächen für einen Biotopverbund entlang des Ilsenburggrabens, vor allem die Schaffung einer planungsrechtlichen Grundlage für den Ausbau der Siedlungsstraßen im Fokus stehen. Die bisher im B-Plan XVIII-16 vorgesehene Planung für die Straße 18 ist als Erschließung für den zu sichernden Sportplatz und wegen der erforderlichen Neuordnung der Grundstücke mit diesem verknüpft und somit in den B-Plan XVIII-31B einzubeziehen.
Um alle Belange, die im Zusammenhang mit den Straßenplanungen stehen, zu ermitteln und im Rahmen der Aufstellung des B-Plans gerecht abwägen zu können, ist es erforderlich, dass die jeweilige Straße in voller Breite im Geltungsbereich des Bebauungsplans enthalten ist. Daher muss auch die zuvor im Geltungsbereich des B‑Plans XVIII-15 gelegene südliche Hälfte der Gartenstraße (freiliegendes gewidmetes Straßenland, einschließlich des Ilsenburggrabens), in den Geltungsbereich einbezogen werden, damit eine tragfähige planungsrechtliche Grundlage für den Ausbau der Gartenstraße geschaffen werden kann.
Der neue Geltungsbereich des B-Plans XVIII-31B mit Darstellung der Erweiterungsflächen ist der Anlage 4 zu entnehmen.
Wesentlicher Planinhalt des Bebauungsplans XVIII-31B:
Da die, mit dem Bebauungsplan XVIII-31 verfolgten Ziele sich im Wesentlichen durch die Festsetzung der Nutzungsarten und Zweckbestimmungen erreichen lassen, soll der Bebauungsplan als einfacher B-Plan gem. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt werden. Inhalt des Bebauungsplans XVIII-31B ist die Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien und Straßenverkehrsflächen für die Verbreiterung der Triftstraße zwischen der nördlichen Grenze des Grundstücks Triftstraße 13 und Priesterstege, für die Verbreiterung der Lautentaler Straße zwischen dem öffentlichen Weg (Flurstück 256 der Flur 335) und der Gartenstraße sowie für die Verbreiterung der Gartenstraße zwischen Lautentaler Straße und Priesterstege. Folgende Querschnittsbreiten werden angestrebt:
Triftstraße 15,0 m 6,5 m Fahrbahn (Begegnungsfall ÖPNV/)
2,5 m breite Gehwege(beidseitig)
3,5 m Versickerungsmulde, einseitig
(alternativ Parkstreifen mit Begrünung)
Lautentaler Straße 11,5 m5,5 m Fahrbahn (Begegnungsfall PKW/LKW)
2,5 m Gehweg einseitig
3,5 m Versickerungsmulde oder alternativ Gehweg 2. Seite
Gartenstraße 10,0 m(nach Zuordnung 4,0 m Graben als Gewässerfläche)
5,5 m Fahrbahn (Begegnung PKW/LKW)
2,5 m Gehweg nördliche Straßenseite
2,0 m Parkstreifen
Ein Erfordernis, zusätzliche Flächen für die Straßenverbreiterung zu sichern, besteht auch für die Straße 18, um diese für die Bestandsnutzungen (hier insbesondere den öffentlichen Sportplatz, Wohnnutzungen und südlich angrenzende Gewerbegrundstücke) zu ertüchtigen. Geplant ist ein einseitiger 2,5 m breiter Gehweg auf der Nordseite, eine Fahrbahnbreite 5,5 m (für Begegnungsfall PKW/LKW) und eine Versickerungsmulde auf der Südseite. Im weiteren Verfahren soll geprüft werden, ob zugunsten des Biotopverbundes auf eine Fortführung der Straße 18 bis zur Ilsenburgstraße mit Querung des Ilsenburggrabens verzichtet werden kann.
Der Entwurf sieht die Ausbildung einer Stichstraße bis zum Sportplatz mit Wendeanlage auf dem letzten Gewerbegrundstück südlich der Straße 18 sowie eine Weiterführung nur noch als Fuß- und Radweg vor.
Die Festsetzung des bestehenden Sportplatzes Blankenburg auf dem Grundstück Straße 18 Nr. 3 ist als ausdrückliche Festsetzung beabsichtigt und soll das Grundstück (einschließlich der vom derzeitigen Straßenflurstück in Anspruch genommenen Flächen für den bestehenden Nutzungszweck „Sportplatz“ dauerhaft planungsrechtlich sichern.
Die Festsetzung von „Naturnahen Parkanlagen“ auf dem bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstück Triftstraße 9/11 soll erfolgen, um den Sportplatz vor heranrückender Wohnbebauung zu schützen und Flächen für den Biotopverbund und Maßnahmen zur naturschutzrechtlichen Kompensation von Eingriffen an anderer Stelle begleitend zum Ilsenburggraben zu sichern (Variante 1). Im weiteren Verfahren soll geklärt werden, ob über Pufferflächen innerhalb geplanter öffentlicher Grünflächen die Vorflut für die Straßenentwässerung wasserrechtlich ermöglicht und mit den Zielen des Biotobverbundes in Übereinstimmung gebracht werden kann (Variante 2).
Die Festsetzung einer Fläche für Versorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe mit der Zweckbestimmung „Pumpstation“ soll der planungsrechtlichen Sicherung der vom Abwasserpumpwerk beanspruchten Flächen, die sich derzeit noch nicht vollständig im Eigentum der BWB befinden, dienen.
Für die in seinem Geltungsbereich enthaltenen Baugebiete soll der Bebauungsplan XVIII-31B als Nutzungsart ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festsetzen.
In Folge der beabsichtigten Straßenverbreiterungen sind Festsetzungen zu den Baugrenzen für die betroffenen Grundstücke beabsichtigt. Die ortsüblichen Vorgarten-tiefen von 5,0 m sollen in Abhängigkeit von der Trassierung neu bestimmt und zur Minderung von Eingriffen in bestehende Baurechte reduziert werden.
Regelungen zum Maß der Nutzung sollen nicht erfolgen. Das Einfügungsgebot des § 34 BauGB ist in den bereits überwiegend bebauten Bestandsgebieten ausreichend, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.
Der Entwurf des Bebauungsplans XVIII-31B Variante 1 ist der Anlage 7 zu entnehmen. Die Planungsalternative (Variante 2) ist in Anlage 8 dargestellt.
Mitteilung der geänderten Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB:
Mit Schreiben des Stadtentwicklungsamtes vom 06.03.2017 wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg die geänderte Planungsabsicht sowie die Absicht, das Plangebiet des B-Plans XVIII-31 um den nördlichen Teilbereich einzuschränken und unter Reduzierung der Geltungsbereiche für die B-Pläne XVIII-15 und XVIII-16 den Geltungsbereich des B-Plans XVIII-31 um die jeweils geplanten Straßen in voller Breite zu erweitern, mitgeteilt.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 28.03.2017 mitgeteilt, dass Ziele der Raumordnung der geänderten Planungsabsicht (Neuordnung der Geltungsbereiche, Sicherung von Straßenverkehrsflächen, Öffentlichen Parkanlagen, eines vorhandenen Sportplatzes, Versorgungsflächen für die Berliner Wasserbetriebe und Allgemeiner Wohngebiete) der Planung nicht entgegen stehen. Der Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. Gleiches wurde auch für die B-Pläne XVIII-15 und XVIII-16 bestätigt.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen II C teilte mit Schreiben vom 05.04.2017 zur geänderten Planungsabsicht für den B-Plan XVIII-31B im Wesentlichen Folgendes mit:
Grundsätzliche Bedenken bestehen nicht. Der B-Plan ist aus dem FNP entwickelbar. Städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige städtebauliche Planungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB oder Entwicklungen nach § 4 Abs. 1 AGBauGB werden nicht berührt. Dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7 Abs. 1 AGBauGB sind berührt, aber nicht beeinträchtigt.
Aufgrund der Stellungnahme der Wohnungsbauleitstelle sei der Bebauungsplan wegen seiner Eigenart von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsbau.
Durch die beabsichtigte Ausweisung der Flächen um den Ilsenburggraben für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen sieht die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klima, Referat IE, dringende Gesamtinteressen Berlins berührt, da hier der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption des Landschaftsprogramms (GAK) entsprechend Flächen für Ausgleichsmaßnahmen aus dem Wohnungsbauprogramm der wachsenden Stadt zur Verfügung gestellt werden könnten.
Im Rahmen einer ergänzenden Mitteilung gemäß § 5 AGBauGB vom 29.06.2017 wurde klargestellt, dass innerhalb der in den Geltungsbereich noch einbezogenen Bestandsgebiete das zu erwartende Potential an Nachverdichtung die in § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 AGBauGB genannte Anzahl (ab 200 WE) nicht erreichen wird.
Wie die Antwort auf die ergänzende Mitteilung der Planungsabsicht vom 29.06.2017 ergab, berührt der B-Plan XVIII-31B dennoch dringende Gesamtinteressen Berlins gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 und 8 AGBauGB. Das Verfahren wird aus diesen Gründen nach § 6 Abs. 2 AG-BauGB durchgeführt.
Für die B-Pläne XVIII-15 und XIX-16 wurde ebenfalls die Entwickelbarkeit aus dem FNP bestätigt. Andere Planungen werden nicht berührt. Wegen der im jeweiligen Geltungsbereich enthaltenen übergeordneten Hauptverkehrsstraße Alt-Blankenburg sind dringende Gesamtinteressen Berlins gem. § 7 Abs.1 Satz 3 Nr. 2 berührt. Diese Verfahren werden ebenfalls nach § 6 Abs. 2 AGBauGB weitergeführt.
Zu IV
Die Planungsabsicht wurde im Bebauungsplanentwurf XVIII-31B, Stand September 2017, konkretisiert. Aus der Abstimmung des Vorentwurfes mit den Fachämtern er-gaben sich 2 Varianten, die sich im Wesentlichen darin unterscheiden, ob die Straßenentwässerung über ein offenes Mulden-Rigolen-System im öffentlichen Straßenland selbst, oder über ein geschlossenes System mit Reinigung, zentraler Pufferung und ggf. Überlauf in den Ilsenburggraben (mit der Folge einer zu sichernden Vorflut) erfolgen muss. Im weiteren Verfahren sollen die Möglichkeiten bzw. Vor- und Nachteile gutachterlich untersucht und mit den landschaftsplanerischen Zielen für den Biotopverbund auf den grabennahen Flächen in Einklang gebracht werden. Insbesondere soll durch die Darstellung von Varianten eine bessere Anstoßwirkung für die jeweiligen Behörden zu einer Äußerung erreicht werden.
Die Behörden sollen, da sich die Planungsziele in den Grundzügen geändert haben und das Planungsziel eines Biotopverbundes neu in die Planung aufgenommen wurde, nach derzeitigem Planungsrecht erneut beteiligt werden. Nach dem langen Zeitraum, der seit der letzten Behördenbeteiligung 1995/96 vergangen ist, ist es erforderlich, Kenntnis über aktuelle Planungsabsichten der berührten Träger öffentlicher Belange zu erhalten. Auch hat sich mit der Einführung des Umweltberichts in die Bauleitplanung 2004 die Rechtsgrundlage geändert, sodass das Verfahren auf die neue Rechtslage umzustellen ist.
Es handelt sich bei der Planung auch nicht um eine Nachverdichtung oder andere Maßnahme im Sinne des § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Wegen der verfolgten landschaftsplanerischen Ziele, die eine Festlegung und naturschutzrechtliche Bewertung erfordern, scheidet ein Verfahren gem. § 13a BauGB hier aus. Die Planung, insbesondere der geplante Biotopverbund mit der Festsetzung von zuordenbaren Kompensationsflächen erfordert eine Umweltprüfung. Die erneute Behördenbeteiligung im Sinne § 4 Abs. 1 BauGB soll insbesondere auch den erforderlichen Untersuchungsumfang für die seit 2004 im Regelfall erforderliche Umweltprüfung klären.
Da aus der bisherigen Planung nur die Planung der Siedlungsstraßen als wesentlicher Zweck weiter verfolgt wird, andere wesentliche Ziele der damaligen Planung (wie die Sicherung von Flächen für eine Grundschule und andere Einrichtungen der sozialen Infrastruktur) aber nicht mehr Gegenstand der Planung sind und neue Ziele (Biotopverbund am Ilsenburggraben) hinzugekommen sind, soll die Öffentlichkeit über die Neuausrichtung der Planung im Sinne § 3 Abs. 1 BauGB nochmals unterrichtet werden. Über das Ergebnis der Beteiligungen erhält die BVV zu gegebener Zeit Kenntnis.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-31B entstehen dem Land Berlin folgende Kosten:
1. Kosten für die Planung:
Die Planungsleistungen werden vor dem Hintergrund der Fristen beginnend von der Auswertung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung an ein Planungsbüro vergeben.
Darüber hinaus sind voraussichtlich folgende Untersuchungen im Rahmen des Aufstellungsverfahrens erforderlich:
- Artenschutzgutachten (Flora/Fauna),
- Landschaftsplanerischer Fachbeitrag als Grundlage für die geplanten Festsetzungen von Ausgleichsmaßnahmen und Maßnahmen zum Biotopverbund,
- Verkehrliche Untersuchung der Leistungsfähigkeit des bestehenden Siedlungsstraßennetzes nördlich Alt-Blankenburg zwischen Karower Damm und Bahntrassenkreuz für den MIV und für die anderen Verkehrsarten in Bezug auf die Bestandssituation und die prognostizierte Entwicklung des Gebietes.
- Schalltechnische Untersuchungen als Basis für die Abwägung zu:
Nutzungskonflikten Sportplatz/Wohnen,
Erfassung von Konflikten durch Schienenlärm der nahen S- und Regionalbahntrassen und
Erfassung/Bewertung von Lärm, der durch die prognostizierten Verkehrs-mengen auf den geplanten Siedlungsstraßen zu erwarten ist,
- Untersuchungen zur Bewältigung der Niederschlagswasserversickerung
Die Planungskosten werden derzeit auf insgesamt ca. 120.000 € geschätzt. Diese untersetzen sich wie folgt:
Im Haushaltsjahr 2017 stehen beim Kapitel 4201, Titel 54010 (Finanzzuweisung aus der Wohnungsbauprämie, UK 100) für die Beauftragung einer verkehrlichen Untersuchung und eines Artenschutzgutachtens Mittel in Höhe von 22.500 € zur Verfügung.
Zur Vergabe der o. g. übrigen Planungsleistungen und Untersuchungen für den B-Plan XVIII-31B werden für 2018 voraussichtlich 42.500 € benötigt. Um einen zügigen Fortgang des Planverfahrens – insbesondere, wenn der Erlass einer Veränderungssperre notwendig wird – zu gewährleisten, sind die entsprechenden Mittel bei Kapitel 4200 Titel 54010 geplant.
Vorbehaltlich der zur Verfügung stehenden Mittel aus der Wohnungsbauprämie (Kapitel 4201, Titel 54010/UK 100) in 2018 ist beabsichtigt, als Grundlage für die Festsetzung der Straßenverkehrsflächen eine Vorplanung für die jeweiligen Straßenabschnitte (einschließlich Regenentwässerung) zu beauftragen. Die Höhe der Kosten wurde durch das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) auf ca. 55.000 € geschätzt.
2. Folgekosten (Grunderwerb und Herstellungsmaßnahmen)
Für das zusätzlich benötigte Straßenland und noch bestehenden rückständigen Grunderwerb von Flächen, die als gewidmet gelten, vom Land Berlin aber noch nicht erworben wurden, als Voraussetzung für den Ausbau der Gartenstraße, der Lautentaler Straße, der Triftstraße und der Straße 18 fallen Grunderwerbskosten an. Der Flächenbedarf und die Kosten werden im weiteren Verfahren konkretisiert. Zur Sicherung der Finanzierung ist vom SGA in seinem Haushalt entsprechend Vorsorge zu treffen.
Der grundhafte Ausbau der Straßen erfordert die Aufnahme in die Investitionsplanung des Landes Berlin. Für die Gartenstraße soll eine Anmeldung zur Investitionsplanung 2019 bis 2023 erfolgen.
Die Bereitstellung von Grünflächen für den Biotopverbund und Flächen für Ausgleichsmaßnahmen erfordert, dass Berlin das in Privateigentum befindliche ca. 7.800 m² große landwirtschaftlich genutzte Grundstück Triftstraße 9/11 erwirbt. Ein Verkehrswertgutachten wurde beauftragt, Ergebnisse liegen aber noch nicht vor.
Die Kosten zur Durchführung der Maßnahmen für den Biotopverbund werden im weiteren Verfahren ermittelt und stehen noch unter Finanzierungsvorbehalt. Das Umwelt- und Naturschutzamt prüft, ob die Herstellung des Biotopverbundes entlang des Ilsenburggrabens (einschließlich des Grunderwerbs) aus Ausgleichsbeträgen für Maßnahmen nach dem Naturschutzgesetz (bezirklich oder überbezirklich) finanziert werden kann.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Musterblatt
Kinder- und Familienverträglichkeit
entfällt
Vollrad Kuhn stellv. Bezirksbürgermeister | |
Anlagen
0.Übersichtsplan der Geltungsbereichsänderungen
- Bisheriger Geltungsbereich des B-Plans XVIII-15 mit Darstellung der Flächen, um die reduziert werden soll
- Bisheriger Geltungsbereich des B-Plans XVIII-16 mit Darstellung der Flächen, um die reduziert werden soll
- Bisheriger Geltungsbereich des B-Plans XVIII-31 mit Darstellung der Flächen, um die reduziert werden soll
- Neuer Geltungsbereich des B-Plans XVIII-15
- Neuer Geltungsbereich des B-Plans XVIII-16
- Neuer Geltungsbereich des B-Plans XVIII-31B mit Darstellung der Erweiterungsflächen
- Entwurf des Bebauungsplans XVIII-31B, Stand September 2017 (ohne Maßstab)
- Planungsalternative (Variante 2)
Leichte Sprache
