Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-20a-3 zur Änderung des Bebauungsplans XVIII-20a für das Gebiet zwischen Bundesautobahn A 10, Karower Chaussee, Bucher Chaussee, Teilflächen der Grundstücke Flurstücksnummern 23 und 24, der südlichen Begrenzung der Ackerbrache nördlich der Siedlung am Schönerlinder Weg (Flurstücksnummern 23, 130, 122, 117, 116, 6028),
einem Abschnitt des Rübländer Grabens, S- und Fernbahntrasse Richtung Bernau und der Panke im Bezirk Weißensee, Ortsteil Karow

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 06.09.2016 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Bebauungsplan XVIII‑20a‑3 wird zur Änderung des Bebauungsplans XVIII‑20a aufgestellt. Unter Berücksichtigung notwendiger redaktioneller Anpassungen des Titels des Bebauungsplans XVIII‑20a lautet der vollständige Titel des Änderungsbebauungsplans: Bebauungsplan XVIII‑20a‑3 zur Änderung des Bebauungsplans XVIII-20a für das Gebiet zwischen Bundes­auto­bahn A 10, Bucher Chaussee, der südlichen Begrenzung der Teichbergstraße, der Grundstücke Matestraße 15/21, Teichbergstraße 2/20, Rutenzeile 5/11, 6/12, Busonistraße 65/79, 66/72, der nordöstlichen Grenze der Grundstücke Achtrutenberg 14 ‑ 14A, dem Gewanneweg, der nordöstlichen Grenze der Grundstücke Röländerstraße 9, Blanchardstraße 13 ‑ 14, der S‑ und Fernbahntrasse Richtung Bernau und der Panke sowie für einen Abschnitt des Rübländer Grabens im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow.

1. Das Verfahren soll im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.
2. Für den Entwurf des Bebauungsplans XVIII‑20a‑3 soll die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 BauGB für die Dauer von zwei Wochen durchgeführt werden.

Begründung

Zu I.: Begründung zur Aufstellung des Bebauungsplans XVIII‑20a‑3

Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung

In den Jahren 1992 bis 1994 wurden im ehemaligen Bezirk Weißensee für die Neubaugebiete „Karow-Nord“ im Ortsteil Karow die Bebauungspläne XVIII-20a und XVIII‑24 für eine Fläche von insgesamt 105 ha aufgestellt. Ziel der Bebauungspläne war die planungsrechtliche Sicherung von Baugebieten für ca. 5.000 Wohneinheiten einschließlich der erforderlichen Infrastruktur.

Nahezu der gesamte geförderte Geschosswohnungsbau ist fertiggestellt. Ebenso wurden im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII‑20a eine Grundschule, Sportanlagen, Kindertagesstätten sowie eine Jugendfreizeitstätte gemäß Bebauungsplanfestsetzung auf der Grundlage städtebaulicher Verträge errichtet.

Im Rahmen der konzeptionellen Überlegungen zum gesamten Gebiet Karow‑Nord (XVIII‑20a und XVIII‑24) wurde davon ausgegangen, dass eine große Anzahl junger Familien mit kleinen Kindern nach Karow‑Nord ziehen würde.

Um den Langzeitbedarf an Kindertagesstätten in der neuen Vorstadt zu decken, wurden insgesamt zwölf Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ planungsrechtlich gesichert. Sechs davon im Bebauungsplan XVIII‑20a, von denen wiederum bis heute vier gebaut wurden.

Zusätzlich wurden im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII‑20a für einen angenommen Spitzenbedarf an Kitaplätzen drei weitere temporäre Kindertagesstätten auf den Grundstücken Busonistraße 133, 141 und Röländer Straße 42 vorgesehen.

Die Sicherung dieser Absicht erfolgte im Bebauungsplan durch die Festsetzung
eines allgemeinen Wohngebiets mit dem besonderen Nutzungszweck „Kindertagesstätte“ gemäß § 1 Abs. 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Der Spitzenbedarf ist jedoch nicht eingetreten.

In einer Stellungnahme des Jugendamtes vom 26.11.2014 kommt das Jugendamt auf Grundlage einer Analyse zu dem Ergebnis, dass sich die kurz- und mittelfristige Versorgungssituation im Neubaugebiet Karow-Nord ausgewogen darstellt und auch langfristig betrachtet eine ausreichende Versorgung mit Kitaplätzen durch die be­stehenden Einrichtungen gesichert ist: Im Juni und Juli 2014, den Monaten mit der jeweils höchsten Belegung im Laufe eines Jahres, waren von den in Karow zur Ver­fügung stehenden 1023 Kitaplätzen 1006 bzw. 1008 belegt. Durch die Kita Karower Chaussee 169 B (Bezirksregion Buch) sind außerdem im Jahr 2015 zusätzliche 70 Kitaplätze entstanden, welche auch Karow‑Nord zur Verfügung stehen.

Sollte es dennoch durch Wohnungsneubau im Umfeld (z. B. im Bereich Teichberg) zu einem langfristigen Bevölkerungszuwachs kommen, verfügt das Jugendamt weiterhin über vier Vorhalteflächen (Achtrutenberg, Bedeweg, Gatterweg 17 und Am Elsebrocken) in Karow-Nord für weitere mögliche Kita-Neubauten, welche durch die Bebauungspläne XVIII‑20a und XVIII‑24 planungsrechtlich gesichert sind. Alle vier Grundstücke ermöglichen jeweils den Bau einer Kita mit 100 Plätzen.

Daher werden die Grundstücke Busonistraße 133, 141 und Röländer Straße 42 endgültig nicht mehr als Standorte für Kindertagesstätten benötigt.

Die derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplans XVIII-20a für die Flächen Busonistraße 133, 141 und Röländer Straße 42 – allgemeines Wohngebiet mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ – schließen jedoch andere Nutzungen aus. Das Grundstück kann somit nach geltendem Planungsrecht keiner anderen dauerhaften Nutzung zugeführt werden.

Die o.g. Grundstücke liegen trotz guter Erschließung und vorhandener Infrastruktur brach.

In Anbetracht der erforderlichen Mobilisierung geeigneter Flächen für den Wohn­ungsneubau wird ein Fortbestand der ausdrücklichen Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ den Anforderungen an eine geordnete, städtebauliche Entwicklung nicht mehr gerecht. Um auf den Grundstücken eine bauliche Nutzung gemäß § 4 BauNVO zu ermöglichen, ist es gemäß § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich, einen Bebauungsplan zur Änderung dieser Festsetzungen aufzustellen.

Aus den damals geschlossenen städtebaulichen Verträgen ergeben sich keine Verpflichtungen, die sich auf eine Aufgabe der Kitastandorte auswirken. Aufgrund des Vergleichsvertrages vom 09.12.2002 zwischen den damaligen Vertragspartnern bestehen keine gegenseitigen Forderungen mehr.

Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet des Bebauungsplans XVIII‑20a liegt im Nordosten des Bezirks Pankow, im Ortsteil Karow, westlich der Bucher Chaussee. Es ist damit Teil des realisierten Neubaugebietes Karow‑Nord.

Während im Zentrum des Wohngebietes Karow‑Nord eine dichtere Wohnbebauung besteht, ist die umliegende Stadtstruktur durch aufgelockerte Bebauung gekennzeichnet. Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf von Moore, Rubble und Yudell, der dem neu entstandenen Wohngebiet zugrunde liegt, sind die Randbereiche zu den bestehenden Siedlungsgebieten und zum Landschaftsraum kleinteiliger, d.h. von Reihen- und Einfamilienhäusern geprägt.

Die von der Änderung betroffenen Grundstücke Busonistraße 141 und Röländer Straße 42, mit einer Größe von jeweils ca. 1.350 m², liegen östlich und westlich des Ballonplatzes, in zentraler mit Wohnbebauung verdichteter Lage. Die an den Ballonplatz unmittelbar angrenzenden Grundstücke sind planmäßig mit vier Geschossen bebaut. Die auf den Nachbargrundstücken erreichte GFZ liegt bei ca. 1,7.

Das ebenfalls von der Änderung betroffene Grundstück Busonistraße 133 ist ca. 1.600 m² groß und befindet sich südlich der Achillesstraße zwischen zwei- bis viergeschossigen Wohngebäuden in Blockrand- und Stadthausstrukturen. Die Geschossflächenzahlen der angrenzenden Gebäude liegen zwischen 0,7 und 1,3.

Die Erschließung der Grundstücke erfolgt über die öffentliche Röländer Straße bzw. Busonistraße.

Alle drei Grundstücke sind derzeit begrünt. Auf den Grundstücken Busoni­straße 141und Röländer Straße 42 befinden sich Kunstinstallationen aus dem Jahr 1998. Ein angemessener Umgang (Instandsetzung/Umsetzung etc.) mit den Kunstwerken muss vermutlich in Absprache mit dem Künstler Henry Stöcker erfolgen.

Die betreffenden Grundstücke befinden sich im Eigentum des Landes Berlin.

Geltendes Planungsrecht – Bebauungsplan XVIII‑20a

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII‑20a vom 13.12.1993, mit Deck­blättern vom 18. 01.1994 und 28.03.1994, festgesetzt durch Verordnung vom 16.05.1994 (GVBI. S. 147) wurde für die Grundstücke Busonistraße 133 und  141 sowie für die Röländer Straße 42 neben der Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ jeweils eine GR von 500 m² und eine GF von 1500 m² festgesetzt.

Für die Grundstücke Busonistraße 141 und Röländer Straße 42 entspricht das einer GRZ von 0,37 und einer GFZ von 1,11. Für das Grundstück Busonistraße 133 bedeutet das eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von ca. 0,9.

Die überbaubaren Grundstücksflächen auf den drei Grundstücken werden durch je ein Baufenster mittels Baugrenzen bestimmt, in dem jeweils eine Bebauung mit
maximal drei Vollgeschossen (III) zulässig ist.

Weiterhin sind für die drei Grundstücke die Bezeichnungen „D1“, „D2“ und „D3“ festgesetzt. In diesem Zusammenhang regelt die textliche Festsetzung Nr. 1.7, dass in den allgemeinen Wohngebieten in den Flächen D1, D2 und D3 nur eine Kinder­tagesstätte zulässig ist.

Bisherige Änderungsverfahren im B‑Plan XVIII‑20a

Zur Anpassung an sich veränderte Erfordernisse wurden für den im Jahr 1994 aufgestellten Bebauungsplan XVIII‑20a zwei Änderungsverfahren eingeleitet (siehe Anlage 1). Ein enger, sachlicher, räumlicher oder zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Bebauungsplan XVIII‑20a‑3 und den sich noch im Verfahren befindlichen Bebauungsplänen XVIII‑20a‑1 und XVIII‑20a‑2 besteht nicht.

Der Änderungsbebauungsplan XVIII‑20a‑1, aufgestellt am 16.07.1996 (ABl. S. 2726), soll der Sicherung der Durchführung der dem Bebauungsplan XVIII‑20a zugrundeliegenden städtebaulichen Überlegungen dienen. Ziele der Planung sind eine Erweiterung von Verkehrsflächen sowie geringfügige Korrekturen von Baukörperfestsetzungen. Der Bebauungsplan ist noch nicht festgesetzt. Als letzter Verfahrensschritt wurde vom 14.04.1997 bis 05.05.1997 die erneute förm­liche Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Das Verfahren ruht derzeit.

Der Bebauungsplan XVIII‑20a‑2 wurde am 09.05.2000 (ABl. S. 1851) aufgestellt, um für den damals geplanten S-Bahnhof Buch-Süd eine Erschließung sicherzustellen. Dementsprechend sollte der Bebauungsplan XVIII‑20a‑2 die Erschließung des Bahnhofvorplatzes, Flächen für eine öffentliche Grünfläche sowie Gemeinbedarfs­flächen festsetzen. Der geplante Bahnhof Buch-Süd wurde nicht umgesetzt. Daher wurden auch außer dem Aufstellungsbeschluss bisher keine weiteren Verfahrensschritte im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt. Derzeit wird die Aufhebung des Verfahrens geprüft.

Planerische Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan von Berlin (FNP Berlin) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05. 01.2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 23.06.2015 (ABl. S. 1449), stellt die drei Teilflächen als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dar.

Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans XVIII‑20a‑3 sind aus dem FNP Berlin entwickelbar. Mit Schreiben vom 02.02.2015 erfolgte gemäß § 5 AGBauGB die Mitteilung der Planungsabsicht an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) sowie an die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL). Mit Schreiben vom 04.03.2015 bzw. 23.04.2015 wurde wie folgt Stellung genommen:

Der Bebauungsplan XVIII‑20a‑3 berührt die Gesamtinteressen Berlins. Eine Durchführung des Verfahrens nach § 7 AGBauGB ist notwendig, da die Röländer Straße und Achillesstraße, als bestehende und zukünftige Ergänzungsstraßen, von der Planung beeinträchtigt werden können. (SenStadtUm)

Es besteht nach derzeitigem Planungsstand kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung (GL).

Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Bedarfs an Wohnungen in Berlin ist das Ziel des Bebauungsplans XVIII‑20a‑3, die Grundstücke Busonistraße 133, 141 und Röländer Straße 42 als Wohnbaufläche zu sichern.

Der für die drei Grundstücke in den jeweiligen Baufenstern festgesetzte und einschränkend wirkende besondere Nutzungszweck „Kindertagesstätte“ wird aufgehoben. Die entsprechenden textlichen Festsetzungen werden gestrichen. Die textliche Festsetzung Nr. 1.7 (in den allgemeinen Wohngebieten, Bau­blöcke Nr.  5 und 10, auf den jeweiligen Flächen „D1“und „D2“ und „D3“ sind nur Kindertagesstätten zulässig) wird ebenfalls gestrichen. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungs­planes XVIII‑20a zur Art der baulichen Nutzung (WA) bleiben unverändert.

Auch die Festsetzungen des Bebauungsplanes XVIII-20a bleiben unverändert. Das heißt, die im Bebauungsplan XVIII-20a getroffenen Festsetzungen zum Maß der Nutzung mit jeweils maximal 500 m² zulässiger Grundfläche und maximal 1.500 m² zulässiger Geschossfläche sowie die festgesetzten Baugrenzen mit einer flächenmäßigen Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit einer offenen Bauweise sind nicht Inhalt der Planänderung. Ebenso bleibt die festgesetzte maximal zulässige Zahl von drei Vollgeschossen erhalten. Damit bleibt für eine künftige Bebauung der Grundstücke eine ausreichende Flexi­bilität hinsichtlich der Bautiefe für andere, z. B. der Versorgung des Wohngebiets dienende Nutzungen, gewährleistet.

Die geplanten Festsetzungen (Art und Maß der baulichen Nutzung) orientieren sich damit an den bestehenden Festsetzungen und dem zugrundeliegenden städtebau­lichen Entwurf von Moore, Rubble und Yudell. Diesem zu Folge sollen die Blöcke beidseitig des Ballonplatzes dominant wirken und durch die viergeschossige Bebauung hervortreten. Eine Höhe von vier Vollgeschossen ist aber auf den Grundstücken Busonistraße 133 und Röländer Straße 42 aufgrund der zu geringen Abstandsflächen zu den Nachbargebäuden nicht umsetzbar.

Ein weiteres Geschoss, welches kein Vollgeschoss ist, wäre aber zulässig, sodass nach entsprechender Rückstaffelung auch die Bauhöhe der benachbarten Bebauung erreicht werden könnte.

Für das Grundstück Busonisstraße 133 ist gemäß dem städtebaulichen Konzept von Moore, Rubble und Yudell eine weitgehend zwei- bis dreigeschossige Bebauung vorgesehen, um einen angemessenen Übergang zur vorhandenen Siedlung zu schaffen. Ein weiteres Geschoss, welches kein Vollgeschoss ist, wäre aber auch hier zulässig. Die Grundstücksteilung für die drei Flächen ist so erfolgt, dass die mit hinreichendem Abstand zu den Baukörpern der Nachbarbebauung festgesetzten Baugrenzen auf den Plangrundstücken zum Teil nur drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze aufweisen.

Damit wird eine geringfügige Unterschreitung der Abstandsflächen nach der Bau­ordnung für Berlin ermöglicht. Entsprechend bleibt auch die textliche Festsetzung 3.3 des Bebauungsplans VIII‑20a unberührt:

Laut der textlichen Festsetzung 3.3 darf bei dem Grundstück Busonistraße 133 an die Baugrenzen zwischen den Punkten G,H,I und bei den Grundstücken Busoni­straße 141 und Röländer Straße 42 zwischen den Punkten E,F, bezogen auf die zulässige Zahl der Vollgeschosse, herangebaut werden.

Titeländerung des Bebauungsplans XVIII-20a

Der Titel des Bebauungsplans XVIII‑20a, festgesetzt durch Verordnung vom 16.05.1994 (GVBI. S. 147), muss im Rahmen des Änderungsverfahrens aufgrund geänderter Flurstücksbezeichnungen und Straßennamen redaktionell angepasst werden. Nur so kann der örtliche Bereich, den die Planung erfasst, durch die Adressaten identifiziert und eine mögliche Planungsbetroffenheit festgestellt werden („Anstoßwirkung“).

Zu II.: Begründung zur Durchführung im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB

Bei den geplanten Änderungen bestehen die Voraussetzungen, um das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB durchzuführen: Die beabsichtigten Änderungen berühren nicht die Grundzüge der Planung des festgesetzten Bebauungs­plans XVIII‑20a. Weiterhin wird kein Vorhaben vorbereitet, dass einer Pflicht zur Durch­führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt­verträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Es gibt keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein besonders oder streng geschützter Arten im Sinne des § 44 BNatSchG.

Zu III.: Begründung zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits­beteiligung

Im Rahmen des § 13 BauGB kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Da aber die Aufgabe eines Kita-Standortes von allgemeinem öffentlichem Interesse ist und sich auch der Personenkreis nicht auf wenige „Betroffene“ eingrenzen lässt, soll von dieser Verfahrensvereinfachung nicht Gebrauch gemacht werden. Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfes XVIII‑20a‑3 (Stand Oktober 2015) soll daher die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.

Wegen der geringen Komplexität wird eine Dauer von zwei Wochen als ausreichend eingeschätzt, um den betroffenen Bürgern eine Auseinandersetzung mit der Planung zu ermöglichen.

Weiterhin ermöglicht das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB ein Weglassen der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB. Im Regelverfahren mit Umweltprüfung dient die frühzeitige Behördenbeteiligung der Ermittlung des Untersuchungsumfangs für die Umweltprüfung. Da das Verfahren zum Bebauungs­plan XVIII‑20a‑3 ohne Umweltprüfung durchgeführt wird, soll auf die frühzeitige Behördenbeteiligung, gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB verzichtet werden.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Mit der Änderung der Festsetzungen wird eine bauliche Nutzung der Brachfläche vorbereitet, die Einnahmen für das Land Berlin bewirken kann, bei denen der Bezirk anteilig beteiligt wird.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

Trotz des Wegfalls der Kitaflächen Busonistraße 133, 141 und Röländer Straße 42 verbleiben langfristig ausreichende Vorhalteflächen für weitere Kita‑Neubauten in Karow‑Nord in der Verfügung des Jugendamts. Die Aufhebung der Zweck­bestimmung „Kindertagesstätte“ für die genannten Grundstücke ist daher kinder- und familienverträglich.

Anlage: Übersicht - bisherige Änderungsverfahren im B‑Plan XVIII‑20a