Siehe Anlage

Vorlage zur Beschlussfassung
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 12 BezVG

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

Die Verordnung über die Veränderungssperre IV-23/11 für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 (Gemarkung Prenzlauer Berg, Flur 318, Flurstück 316) im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.

3.             Begründung

Einführung

Das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wird derzeit als Grünfläche und Spielplatz genutzt. Es dient zudem als Durchwegung zwischen der Ahlbecker Straße und Stargarder Straße. Das Grundstück befindet sich nicht im Eigentum des Landes Berlin. Die Gestaltung und Nutzung als Grünfläche und Spielplatz wurde u. a. durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag ermöglicht. Durch diesen Vertrag wurde auch die Bebaubarkeit des Grundstücks Ahlbecker Straße 17 geregelt. Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens 2013 wechselte der private Eigentümer des Grundstücks Ahlbecker Straße 16.

Für die Begründung der Veränderungssperre für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 müssen daher beide Grundstücke im Zusammenhang betrachtet werden.

Bebauungsplanverfahren

Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan im Sinne des § 30 BauGB liegt für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 nicht vor. Es befindet sich jedoch im Geltungsbereich des mit Bezirksamtsbeschluss vom 01.02.1994 (Amtsblatt für Berlin vom 18.02.1994, S. 492) aufgestellten Bebauungsplanverfahrens IV-23. Dieser umfasst die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 – 17 und Stargarder Straße 51 – 52 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 10.03.2015 beschlossen (VII-1171/2015), das Verfahren des Bebauungsplans IV-23 fortzuführen und in das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) umzustellen. Letzter Verfahrensstand ist die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB, die zwischen dem 17.04. und 15.05.2015 stattgefunden hat.

Das Grundstück Ahlbecker Straße 16 war Teil des ehemaligen Sanierungsgebietes Prenzlauer Berg-Helmholtzplatz gemäß der 09. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten v. 21.09.1993 (GVBl. S. 403).

Ziel und Zweck der Bauleitplanung für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 ist die Sicherung der bestehenden Grünfläche und des bestehenden Spielplatzes für die Nutzung der Allgemeinheit in Umsetzung des Sanierungsziels. Im gegenwärtigen Bebauungsplanentwurf soll für die Grundstücke Stargarder Straße 51 und Ahlbecker Straße 16 eine öffentliche Grünfläche und ein öffentlicher Spielplatz zur Minderung des Spielplatzdefizits in der Bezirksregion festgesetzt werden. Die Notwendigkeit für die Sicherung der Grünfläche ergibt sich aus den o. g. Sanierungszielen sowie der Spielplatzplanung (Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze (Kinderspielplatzgesetz) vom 15. Januar 1979 (GVBl. S. 90) in der Fassung vom 20. Juni 1995 (GVBl. S. 388), geändert durch Art. XI des Gesetzes vom 17. Dezember 2003 (GVBl. S. 617)). Für die Planungsregion XII im Ortsteil Prenzlauer Berg gibt es für die umliegenden Wohnbereiche ein erhebliches Defizit an Spielplatzfläche und wohnungsnahen Grünanlagen. In der Versorgungseinheit 32 D im Planungsraum Helmholtzplatz beträgt derzeit das Spielflächendefizit 38,7 %. Der Spielplatz in der Ahlbecker Straße 16/Stargarder Straße 51 stellt den einzigen in der Versorgungseinheit 32 D dar. Wenn das Grundstück Ahlbecker Straße 16 der Spielplatznutzung entzogen würde, würde sich das bereits vorhandene Defizit von 38,7 % auf 61,0 % erhöhen.

Darüber hinaus soll eine Fußwegeverbindung zwischen der Ahlbecker Straße und Stargarder Straße mit diesen Festsetzungen gesichert werden.

Bebauung Ahlbecker Straße 17

Die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und 17 befanden sich zum Zeitpunkt der Bebauung des Grundstücks Ahlbecker Straße 17 im Eigentum zweier Unternehmen, die sich beide wiederum im Eigentum desselben Eigentümers befanden.

Der Bauantrag für die Ahlbecker Straße 17 wurde am 10.06.1994 gestellt. Er sah eine Wohnbebauung in halboffener Bauweise vor, wobei das Grundstück Ahlbecker Straße 16 um ca. 25 m² überbaut werden sollte.

Am 26./27.10.1994 wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen dem damaligen Eigentümer und dem Land Berlin abgeschlossen. Darin wurde die Bebauung auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 17 und die öffentliche Nutzung des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 als Grünfläche geregelt. Dem Eigentümer der Ahlbecker Straße 17 wurden eine höhere Ausnutzung (8 Geschosse) und eine abweichende Bauweise in der Bebauung ermöglicht. Dafür sollte das Grundstück Ahlbecker Straße 16 frei von Bebauung bleiben, um den Sanierungszielen „Durchwegung“ und „Spielplatz“ zu entsprechen. Am 21.11.1994 wurde für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 die öffentliche Nutzung als Grünfläche mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Grünflächennutzungsrecht) zugunsten des Landes Berlin durch Grundbucheintrag vom 21.11.1994 gesichert. Am 11.05.1995 wurde für einen Neubau der Ahlbecker Straße 17 die Baugenehmigung erteilt. Eine Eintragung einer Vereinigungsbaulast unterblieb.

Am 12.05.1995 wurde einer Befreiung gemäß § 61 Abs. 2 BauO Bln 1985 von der Errichtung eines privaten Spielplatzes hinsichtlich des Vorhabens Ahlbecker Straße 17 mit der Begründung zugestimmt, dass zugunsten einer öffentlichen Grünfläche auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 16 als Teil der Durchwegung des Blocks zwischen Ahlbecker Straße und Wichertstraße eine hohe Überbauung auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 17 zugelassen wird. Auf die Anlage eines privaten Spielplatzes könne entsprechend der Befreiung verzichtet werden, da der Bebauungsplan auch eine Anlage eines Spielplatzes beinhalte.

Am 24.11.1997 fand die Bauabnahme und Übergabe des 8-geschossigen Wohngebäudes auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 17 statt.

Entwicklung Ahlbecker Straße 16

Im Jahr 1999 wurde auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 16 auf der Grundlage des öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 26./27.10.1994 eine Grünfläche zur Nutzung durch die Allgemeinheit angelegt. Das benachbarte Grundstück Stargarder Straße 51 wurde 2008 durch das Land Berlin erworben. Beide Grundstücke konnten 2009 als Grünfläche mit Zweckbestimmung einer öffentlichen Spielfläche realisiert werden. Das Sanierungsziel, der Durchwegung zwischen Ahlbecker und Stargarder Straße ist damit umgesetzt worden.

Das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wurde am 23.09.2013 zwangsversteigert. Damit gelangte eine eingetragene Grunddienstbarkeit zur Löschung. An den öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 26./27.10.1994 sieht sich der neue Eigentümer nicht mehr gebunden. Der neue Eigentümer hat das Grundstück mit der Absicht erworben, dort ein Wohngebäude zu errichten.

Funktionaler Zusammenhang der Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und 17

Durch die abweichende halboffene Bauweise und die Gebäudestellung des Wohnhauses der Ahlbecker Straße 17, dessen Abstandsfläche auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 16 liegt, besteht zwischen beiden Grundstücken ein funktionaler Zusammenhang. Beide Grundstücke unterliegen dadurch einer Schicksalsgemeinschaft. Der hohe Überbauungsgrad des Grundstücks Ahlbecker Straße 17 mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 5,3 spricht dafür, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nur durch die Freihaltung der Ahlbecker Straße 16 zu begründen sind. Im Fall einer Bebauung auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 16 könnten die Mindestanforderungen an Freiflächen, insbesondere der für die vorhandene und neue Wohnnutzung erforderlichen Spielflächen für Kinder, nicht mehr auf dem Grundstück gedeckt werden. Dies stünde auch im Widerspruch zur Befreiung von der Herstellungspflicht eines privaten Spielplatzes. Zudem würden sich die Abstandsflächen des Bestandsgebäudes und eines Neubaus voraussichtlich überdecken: „Die Unterschreitung der vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltende Abstandsflächen indiziert eine Beeinträchtigung der gesunden Wohnverhältnisse i. S. des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2007 – 2 A 3.07 – BauR 07/2008).

Am 02.04.1998 wurde für beide Grundstücke der Abschluss der Sanierung und die Entlassung nach § 163 Abs. 1 BauGB erklärt. Am 15.05.1998 wurde der Bescheid über die Festsetzung des Ausgleichsbetrags gemäß § 154 Abs. 1 BauGB festgesetzt. Auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 4 BauGB wurde aufgrund des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 27.10.1994 für beide Grundstücke verzichtet. Der Sanierungsvermerk wurde aus dem Grundbuch gelöscht.

Vorbescheidsantrag

Am 07.10.2015 stellte der neue Eigentümer einen Vorbescheidsantrag für die Ahlbecker Straße 16. Inhalt des per Vorbescheidsantrag angefragten Vorhabens ist die Errichtung eines ca. 25 m tiefen und ca. 11 m breiten 7-geschossigen Wohngebäudes an der westlichen Grundstücksgrenze in halboffener Bauweise. Das gegenständliche Vorhaben steht den Planungszielen des Bebauungsplanentwurfes IV-23 entgegen.

Am 10.02.2016 wurde der Vorbescheidsantrag gemäß § 15 BauGB zurückgestellt, da nach dem Stand der Planungsarbeiten zu befürchten ist, dass die Planungsziele der verbindlichen Bauleitplanung – öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz – durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würden. Die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens wurde für die Dauer von 12 Monaten ausgesetzt.

Fazit

Das Verfahren des Bebauungsplans IV-23 soll zur dauerhaften Sicherung der Planungsziele und zur nachträglichen Sicherung der verwirklichten Sanierungsziele weitergeführt werden. Der letzte Verfahrensschritt (erneute Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) wird zeitnah abgeschlossen. Als nächster Verfahrensschritt ist die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

Um die Durchführung der Planung über den Zurückstellungszeitraum hinaus zu sichern, ist der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB notwendig. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB darf ein Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB dürfen erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.

Die Veränderungssperre kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanentwurfs auch nur für ein einziges Grundstück erlassen werden.

Nach dem Beschluss der BVV über den Entwurf der Verordnung der Veränderungssperre IV-23 erlässt das Bezirksamt die Rechtsverordnung. Die Rechtsverordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft.

4.             Rechtsgrundlagen

§§ 14, 16 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

5.             Haushaltsmäßige Auswirkungen

Der Erlass der Veränderungssperre erzeugt keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.

Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 BauGB löst der Erlass der Veränderungssperre keine haushaltsmäßigen Auswirkungen aus. Nur der Bebauungsplan, zu dessen Sicherung die Rechtsverordnung über die Veränderungssperre erlassen wird, löst nach seinem Inkrafttreten einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB aus (siehe BA-Beschluss VII-1171/2015 vom 10.03.2015).

6.             Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

7.             Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

8.             Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlage:Entwurf der Verordnung über die Veränderungssperre IV-23/11 mit Übersichtsplan (verkleinert) der Veränderungssperre IV-23/11

Entwurf

Verordnung

über die Veränderungssperre IV-23/11

im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

vom…………2016

Auf Grund des § 16 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722), in Verbindung mit § 13 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 (Gemarkung Prenzlauer Berg, Flur 318, Flurstück 316) im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2.das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Absatz 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den         2016

Bezirksamt Pankow von Berlin