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Drucksache - VII-0459
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Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin .2013
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.: Bebauungsplanentwurf XIX-48b für das Gelände zwischen Dr.-Markus-Straße, Parkgraben, Straße 49, Bahnhofstraße und Berliner Straße, Teilflächen der Grundstücke Dr.-Markus-Straße 11 und 15 und Dr.-Markus-Straße Flurstücke 2 und 3 der Flur 125 sowie die Dr.-Markus-Straße zwischen Berliner Straße und Parkgraben im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2013 beschlossen:
Der aufzustellende Bebauungsplan XIX-48b umfasst jetzt das Gelände zwischen Dr.-Markus-Straße, Parkgraben, Ferdinand-Buisson-Straße, Bahnhofstraße und Berliner Straße, Teilflächen des Grundstücks Dr.-Markus-Straße 11 und des Parkgrabens westlich der Straße 160 sowie die Dr.-Markus-Straße zwischen Berliner Straße und Parkgraben im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz.
III. Für den Bebauungsplanentwurf XIX-48b mit der Begründung und den umweltbezogenen Stellungnahmen soll die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Parallel dazu soll die erneute Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB zu den geänderten und ergänzten Teilen eingeschränkt durchgeführt werden. Während der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sollen der Bebauungsplanentwurf, die Begründung sowie die vorliegenden umweltbezogenen Informationen für die Dauer eines Monats öffentlich im Internet präsentiert werden.
Begründung
Zu I. Mit Schreiben vom 02.11.2010 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB an der Planung beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf XIX-48b einschließlich der Begründung vom 14.10.2010 gebeten.
Es wurden 34 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt. Insgesamt gingen 27 Stellungnahmen ein. Zu folgenden Themen wurde insbesondere Stellung genommen:
Die Auswertung und Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen ergab Folgendes:
1. Änderung des Titels des Bebauungsplanentwurfs XIX-48b Zum einen ist die Änderung erforderlich, weil sich im Bereich der geplanten Dr.-Markus-Straße, östlich der Planstraße A, der Geltungsbereich verändert hat. Der Bebauungsplanentwurf, Stand Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, wies in einer Nebenzeichnung eine zweite Variante als Alternative für den Verlauf der Dr.-Markus-Straße auf. Ein Ziel der Behördenbeteiligung war, den zuständigen Fachbehörden die Gelegenheit zu geben, zu beiden Varianten Stellung zu nehmen. Als Ergebnis der Abwägung wurde der in der Nebenzeichnung dargestellten Variante der Vorzug gegeben. Dies hatte eine Änderung des Geltungsbereichs zur Folge, da nördlich der Dr.-Markus-Straße anliegende Grundstücke nun nicht mehr von der Straßenplanung betroffen sind. Zum anderen war dem bisherigen Titel nicht zu entnehmen, dass sich eine Teilfläche des Parkgrabens westlich der Straße 160 ebenfalls innerhalb des Geltungsbereichs befindet. Dies wird mit dem neuen Titel geheilt.
2. Änderung des Bebauungsplanentwurfs Folgendes soll im Sinne einer Klarstellung geändert werden:
Der Bebauungsplanentwurf, Stand Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, wies in einer Nebenzeichnung eine zweite Variante als Alternative für den Verlauf der Dr.-Markus-Straße auf. Ziel der Beteiligung war, den zuständigen Fachbehörden die Gelegenheit zu geben, zu beiden Varianten Stellung zu nehmen. Als Ergebnis der Abwägung wurde die Vorzugsvariante ermittelt, die nunmehr als geplante Festsetzung im Bebauungsplanentwurf dargestellt ist.
Des Weiteren sollen folgende neue Festsetzungen ergänzt werden:
Die textliche Festsetzung Nr. 12 soll dahingehend geändert werden, dass nunmehr Dach- und Fassadenbegrünungen nicht mehr als mögliche Ausgleichsmaßnahmen anrechenbar sind, da sie als naturhaushaltswirksame Maßnahmen in einem Einfamilienhausgebiet wenig effektiv sind.
3. Änderung und Ergänzung der Begründung zum Bebauungsplanentwurf entsprechend dem Abwägungsergebnis.
Das Ergebnis und die Abwägung der Behördenbeteiligung sind der Anlage 2 (Begründung zum Bebauungsplanentwurf XIX-48b, IV Verfahren) zu entnehmen.
Zu II. Entsprechend dem Ergebnis der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB ist es erforderlich, den Geltungsbereich einzuschränken (siehe zu I. Nr. 1 und 2). Der Verlauf der Dr.-Markus-Straße zwischen der Planstraße A und dem Parkgraben soll nunmehr planungsrechtlich so gesichert werden, dass für die anliegenden Grundstücke der Eingriff in ihr Privateigentum vermieden bzw. so weit wie möglich reduziert wird. Da Teilflächen der Grundstücke Dr.-Markus-Straße 15 und Dr.-Markus-Straße Flurstücke 2 und 3 der Flur 125 nicht mehr von der Straßenplanung betroffen sind, soll das Plangebiet um diese Flächen eingeschränkt werden.
Zu III. Der Entwurf des Bebauungsplans XIX-48b soll mit der Begründung sowie den vorliegenden umweltbezogenen Informationen (Gutachten) auf die Dauer eines Monats öffentlich im Stadtentwicklungsamt ausgelegt werden. Ergänzend dazu sollen der Bebauungsplanentwurf, die Begründung sowie die Gutachten zeitgleich im Internet präsentiert werden.
Zu folgenden Themen liegen Gutachten vor:
Da der Bebauungsplanentwurf nach der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB inhaltlich geändert und ergänzt wurde, sind gemäß § 4a Abs. 3 BauGB von den Behörden und den Trägern öffentlicher Belange erneut Stellungnahmen einzuholen. Die erneute Beteiligung der Behörden soll i. S. des § 4a Abs. 2 BauGB parallel zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgen. Stellungnahmen sollen nur zu den geänderten und ergänzten Teilen abgegeben werden können. Da die Grundzüge der Planung von den Änderungen und Ergänzungen nicht berührt werden, soll die Einholung der Stellungnahmen nach § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB auf die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beschränkt werden.
Neben den sich als Ergebnis der Abwägung zuvor dargelegten Änderungen und Ergänzungen waren noch redaktionelle Änderungen erforderlich: Die Textfestsetzungen 9, 11 und 19 wurden an die von SenStadtUm im Jahr 2012 aktualisierten Musterregelungen für gebräuchliche textliche Festsetzungen angepasst. Des Weiteren soll ein Fahrrecht auf der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" für Benutzer und Besucher der anliegenden Grundstücke im WA5 gegenüber der öffentlichen Grünfläche "Spielplatz" gesichert werden.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Am 04.09.2012 wurden ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB sowie ein Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB mit dem Vorhabenträger, der die Fläche der ehemaligen Gärtnerei entwickeln will, abgeschlossen. Im städtebaulichen Vertrag hat sich der Vorhabenträger zur Durchführung von Ordnungsmaßnahmen, zur Bodensanierung, zur Erstellung der Erschließungsmaßnahmen und der öffentlichen Grünanlagen einschließlich Spielplatz, zur Durchführung von Kompensationsmaßnahmen und zur Herstellung sowie Vermietung einer Kita im Vertragsgebiet verpflichtet. Der Vorhabenträger führt die übertragenen Maßnahmen in eigenem Namen und für eigene Rechnung durch und überträgt alle nicht im Eigentum Berlins befindlichen Grundstücksflächen des Vertragsgebiets, die gemäß dem Bebauungsplanentwurf für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, in Abhängigkeit von seiner Verfügungsbefugnis unentgeltlich an das Land Berlin. Bis auf wenige Ausnahmen befinden sich alle diese Flächen in seinem Eigentum. Für diejenigen, die sich noch nicht in seiner Verfügungsbefugnis befinden und die nach der Festsetzung des Bebauungsplans ggf. noch vom Land Berlin erworben werden müssen, hat er sich verpflichtet, die Kosten der Entschädigungszahlungen auf der Grundlage von § 93 BauGB zu übernehmen.
Zur Sicherung der sich aus dem städtebaulichen Vertrag ergebenden Pflichten zur Durchführung von Maßnahmen übergibt der Vorhabenträger an das Land Berlin unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften in Höhe eines Gesamtbetrags. Damit ist gewährleistet, dass dem Land Berlin durch die Festsetzungen des Bebauungsplans keine Kosten für Erschließung, Herstellung von Grünflächen und sozialer Infrastruktur sowie Flächenerwerb entstehen.
Die Herstellung des östlichen Abschnitts der Dr.-Markus-Straße zwischen Planstraße A und Parkgraben steht nicht im sachlichen Zusammenhang mit der Erschließung des Bebauungsplangebiets XIX-48b und wurde aus diesem Grund auch nicht im städtebaulichen Vertrag vereinbart. Der Bebauungsplan XIX-48b soll für den östlichen Abschnitt der Dr.-Markus-Straße lediglich eine Flächensicherung betreiben. Erst mit der baulichen Entwicklung der östlich angrenzenden Flächen (Bebauungsplanentwürfe XIX-48a und XIX-48c) soll er hergestellt werden. Die Sicherung und Finanzierung dieser Maßnahme soll im Zusammenhang mit der Entwicklung der Plangebiete XIX-48a und XIX-48c geklärt werden, so dass dem Land Berlin keine Kosten entstehen.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Anlage 1
Kinder- und Familienverträglichkeit
Die geplante Sicherung von allgemeinen Wohngebieten für die Errichtung von Einfamilienhäusern sowie einer öffentlichen Parkanlage mit einem Spielplatz wird sich positiv auf die Lebensbedingungen von Kindern und Familien auswirken.
Anlage 1: Auswirkungen auf die nachhaltige EntwicklungAnlage 2: Begründung zum Bebauungsplanentwurf XIX-48b
Matthias Köhne Jens-Holger Kirchner Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung
Anlage 1Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans XIX-48b
für das Gelände zwischen Dr.-Markus-Straße, Parkgraben, Ferdinand-Buisson-Straße, Bahnhofstraße und Berliner Straße, für Teilflächen des Grundstücks Dr.-Markus-Straße 11 und des Parkgrabens westlich der Straße 160 sowie für die Dr.-Markus-Straße zwischen Berliner Straße und Parkgraben im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz
Die Begründung hat mit dem Entwurf des Bebauungsplans XIX-48b vom 04.04.2013 nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches in der Zeit vom 2013 bis einschließlich 2013 öffentlich ausgelegen.
Berlin, den ......................2013 Bezirksamt Pankow Abteilung Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt
Carrasco Leiterin Fachbereich Stadtplanung
1. Veranlassung und Erforderlichkeit 2.2 Bestand, Ausgangssituation 2.2.2 Bestand im Geltungsbereich 2.2.5 Technische Infrastruktur, Leitungen 2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.3 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 2.3.4 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 2.3.7 Bevölkerungsentwicklung und -prognose 2.3.8 Kita-Entwicklungsplanung 2.3.10 Derzeitiges Planungsrecht 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 3.1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans 3.1.2 In Fachgesetzen und -plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme) 3.2.2 Schutzgut Tiere/Pflanzen/biologische Vielfalt 3.2.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 3.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung 3.3.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen 3.3.5 Schutzgut Luft und Klima 3.3.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 3.4 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung 3.5 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen 3.6 Bewältigung der Eingriffsprüfung 3.6.2 Naturräumliche Entwicklung des Außenbereichs ab 2007 3.6.3 Festlegung des Untersuchungsrahmens und der Wertträger 3.6.4 Bewertung des Zustands vor Durchführung des Eingriffs 3.6.5 Bewertung des prognostizierten Zustands nach Durchführung des Eingriffs 3.8.2 Schwierigkeiten bei der Durchführung der Untersuchung 3.9 Allgemein verständliche Zusammenfassung 4. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen 4.1 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan 4.2.4.1 Öffentliche Parkanlage 4.2.4.2 Öffentlicher Spielplatz 4.2.5 Öffentliche Verkehrsflächen 4.2.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 4.8 Immissionsschutzfestsetzungen 4.10 Nachrichtliche Übernahmen 4.12 Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse 2. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur 3. Auswirkungen auf private Eigentümer 5. Auswirkungen auf den Verkehr 6. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung, Entschädigungsansprüche 1. Aufstellung des Bebauungsplans XIX-48 3. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 5. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 4. Städtebauliches Strukturkonzept August 2007 6. Versiegelung und ehemalige Nutzung im Außenbereich
A. BEGRÜNDUNGI. PLANUNGSGEGENSTAND1. Veranlassung und ErforderlichkeitAnlass für die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-48b ist die städtebauliche Entwicklung einer seit Anfang der 1990er Jahre brachliegenden, ehemals durch eine Gärtnerei genutzten Fläche sowie deren Einbindung in das städtebauliche Umfeld. Der Eigentümer des überwiegenden Teils dieser Fläche beabsichtigt eine Bebauung mit Einfamilienhäusern auf der Grundlage eines für den Bezirk erstellten städtebaulichen Strukturkonzepts. Unter Berücksichtigung des Ziels einer nachhaltigen Stadtentwicklung und der Wiedernutzbarmachung von Flächen bietet sich das Plangebiet aufgrund der besonderen Lagegunst inmitten eines bestehenden Siedlungsbereichs in besonderem Maße für eine bauliche Entwicklung an. Beabsichtigt ist, Wohnbauflächen, die dazugehörige Verkehrsinfrastruktur sowie öffentliche Grünflächen zu entwickeln.
Die Fläche der ehemaligen Gärtnerei (ca. 11 ha) unterbricht den Bebauungszusammenhang und liegt damit im Außenbereich nach § 35 des Baugesetzbuchs (BauGB). Um das ca. 20 ha große Plangebiet einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, ist für die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts des Eigentümers der ehemaligen Gärtnerei die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.
Das neue Wohngebiet auf der ehemaligen Gärtnereifläche soll dem Ziel der Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung dienen und trägt daher gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB insbesondere den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung.
Das Bebauungsplanverfahren soll i. S. des § 1 Abs. 3 und 5 BauGB eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung unter Beachtung der sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung gewährleisten.
2. Plangebiet2.1 LagebeschreibungDas ca. 20 ha große Plangebiet liegt im Ortsteil Französisch Buchholz des Bezirks Pankow von Berlin. Es wird im Norden durch die Dr.-Markus-Straße, im Osten durch den Parkgraben, im Süden durch die Ferdinand-Buisson-Straße und im Westen durch die Bahnhofstraße sowie die Berliner Straße begrenzt.
Das Plangebiet grenzt im Nordosten an den Geltungsbereich des Bebauungsplans
Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und stadträumliche Einbindung des Plangebiets (Quelle: Landeskartenwerk, Karte von Berlin 1 : 5.000 Rasterdaten K5 DVD 082)
2.2 Bestand, Ausgangssituation2.2.1 Historische Entwicklung1242 wurde Buchholz als "Buckholtz" (nach einem Buchenwald) das erste Mal urkundlich erwähnt. "Von den im Jahre 1642 nachgewiesenen Hüfner- und 19 Kossätenstellen lagen nach dem Dreißigjährigen Krieg (1652) 7 Bauern- und 10 Kossätenstellen wüst. Sie konnten zum großen Teil erst besetzt werden, nachdem sich im Jahre 1688 französische Kolonisten, Hugenotten, im Ort ansiedeln durften". Um 1700 gehörte etwa ein Drittel der Dorfbevölkerung - 69 Personen - zur französischen Gemeinde. Daraus entwickelte sich die Bezeichnung Französisch-Buchholz, die von 1717 bis 1913 der offizielle Ortsname war.
Die französischen Landwirte lockten durch den Anbau bisher unbekannter Gemüsesorten und Blumen bald sonntägliche Spaziergänger an, so dass Buchholz bereits 1780 als Ausflugsort bezeichnet wurde. "Dennoch blieb der Ort bis Anfang des 19. Jh. ein weitgehend von der Land- und Gartenwirtschaft geprägtes Dorf,... Obwohl seit Ende des 19. Jh. die Bevölkerungszahlen kontinuierlich anwuchsen, im Jahre 1900 konnten bereits 3.157 Personen in 201 Häusern und 1919 sogar 4.906 Bewohner gezählt werden, entwickelte sich bis zur Eingemeindung kaum ein eigenständiges oder vorstädtisches Leben" (Rach, Die Dörfer in Berlin, S. 59 ff, Berlin, 1988). 1882 kaufte die Stadt Ländereien von Buchholz für den Rieselfeldbetrieb. Dadurch veränderten sich die Bauernwirtschaften zu Gartenbaubetrieben, die auf den übrig gebliebenen Flächen Gewächshausanlagen betrieben. Zu Beginn des 20. Jh. wurden Gartenkolonien auf der ehemaligen Feldmark angelegt.
Seit 1913 nannte sich der Ort Berlin-Buchholz, bis er 1920 aus dem Kreis Niederbarnim ausgegliedert und mit der Neuordnung von Groß-Berlin dem Stadtbezirk Pankow zugeordnet wurde.
Durch den ungünstigen verkehrsmäßigen Anschluss verdichtete sich Buchholz im 20. Jh. nicht im gleichen Maße wie die anderen Vororte. Der Bahnhof in Blankenfelde war zu weit entfernt und die Straßenbahnverbindung nach Pankow ein nicht ausreichender Ersatz. So ist die dörflich-ländliche Struktur auch heute noch prägend, obwohl von Pankow ausgehend, im südlichen Buchholz, in der Gründerzeit eine städtische Bebauung (Mietshäuser) entstand.
2.2.2 Bestand im GeltungsbereichEin Großteil des Plangebiets wird durch die Fläche der ehemaligen Gärtnerei geprägt, die im rückwärtigen Bereich der Grundstücke entlang der Bahnhofstraße, der Berliner Straße und der Dr.-Markus-Straße lag und sich bis zum Parkgraben erstreckte. Die Bebauung war hier lange Zeit durch leerstehende Gebäude, ehemalige Gewächshallen und sonstige Bodenversiegelungen gekennzeichnet. Die 2007 vorhandenen baulichen Anlagen können den Darstellungen in den Anlagen (Kapitel 0 "6. Versiegelung und ehemalige Nutzung im Außenbereich") entnommen werden. Mittlerweile sind die baulichen Anlagen der ehemaligen Gärtnerei abgetragen worden.
Die Bebauung entlang der Dr.-Markus-Straße ist mit Ausnahme der Grundstücke Nr. 2 und 2A, die gewerblich genutzt werden, sowie des Grundstücks Nr. 12, auf dem sich drei große Lagerhallen befinden, durch eine freistehende Einfamilienhausbebauung mit bis zu zwei Geschossen gekennzeichnet. Zwischen der Bebauung und der Straße ist ein Vorgartenbereich entstanden.
Die Grundstücke entlang der Berliner Straße und der Bahnhofstraße sind durch eine Mischung aus Wohn- und gewerblicher Nutzung geprägt. Die Bebauung, die aus unterschiedlichen Bauzeiten stammt, ist sowohl hinsichtlich der Baustruktur (Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbauten, gewerblich genutzte Funktionsbauten) als auch hinsichtlich der Geschossigkeit, die zwischen einem und drei Geschossen (teilweise zuzüglich einem ausgebauten Dachgeschoss, das gelegentlich als Vollgeschoss zu bewerten ist) variiert, heterogen. Die Gebäude sind freistehend, einseitig oder beidseitig an die seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut. Die straßenseitigen Gebäude sind zurückversetzt errichtet worden, so dass entlang der Berliner und der Bahnhofstraße Vorgärten das Straßenbild prägen. Auf einigen Grundstücken ist die dem Gebäude vorgelagerte Fläche versiegelt. Die rückwärtigen Teile der Grundstücke sind durch Nebenanlagen, Garagen oder gewerblich genutzte Gebäude geprägt. Die Freiflächen sind teilweise versiegelt oder werden als Gärten genutzt.
Der südliche Teil des Geltungsbereichs ist entlang der Ferdinand-Buisson-Straße durch gewerblich genutzte Grundstücke (u. a. Kfz-Werkstätten, Aktenvernichtung, Lackiererei, Getränkehandel), die mit vergleichsweise großen Baukörpern bebaut sind, gekennzeichnet. Die Freiflächen sind in diesem Bereich überwiegend versiegelt.
2.2.3 ErschließungDie Grundstücke im Plangebiet sind durch die umliegenden Straßen - Berliner Straße, Bahnhofstraße, Dr.-Markus-Straße, Ferdinand-Buisson-Straße - erschlossen. Entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks Bahnhofstraße 7 erschließt ein Privatweg die rückwärtig gelegenen Grundstücke Bahnhofstraße 7A bis 7K.
Die Dr.-Markus-Straße und die Ferdinand-Buisson-Straße sind als Anliegerstraßen einzustufen, während die Berliner Straße und die Bahnhofstraße die Funktion von örtlichen Straßenverbindungen übernehmen.
Das Plangebiet ist über eine Tramlinie (Tram 50, Guyotstraße - Virchow-Klinikum) in der Berliner Straße und eine Buslinie (Bus 154, Aubertstraße - U-Bahnhof Elsterwerdaer Platz) in der Berliner Straße und der Bahnhofstraße an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Darüber hinaus verkehrt in der Berliner Straße eine Nachtbuslinie (Bus N50, Hugenottenplatz - U-Bahnhof Tierpark). Über die Buslinie 154 erfolgt eine Anbindung an den S-Bahnhof Blankenburg und über die Tramlinie 50 und die Nachtbuslinie 50 an den S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf.
Entgegen ihrer untergeordneten Funktion für den motorisierten Verkehr hat die Ferdinand-Buisson-Straße eine hohe Bedeutung für den Radverkehr. Sie ist Teil der Fahrradhauptroute "Radialroute RR 6" sowie des Radfernwegs Berlin-Usedom.
2.2.4 EigentumsverhältnisseDie im Geltungsbereich des Bebauungsplans bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen (Berliner Straße, Bahnhofstraße, Dr.-Markus-Straße und Ferdinand-Buisson-Straße) befinden sich überwiegend im Eigentum des Lands Berlin. Teilflächen des gewidmeten Straßenlands befinden sich noch auf privaten Flurstücken.
Die sonstigen Grundstücke sind überwiegend in privatem Eigentum. Nicht in privatem Eigentum befinden sich lediglich das Grundstück Dr.-Markus-Straße 12 und das im Osten gelegene Grabenflurstück (beide Eigentum des Lands Berlin).
2.2.5 Technische Infrastruktur, LeitungenWasser/Abwasser Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-48b befinden sich in der Dr.-Markus-Straße, Berliner Straße und Bahnhofstraße sowie der Ferdinand-Buisson-Straße Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.
Gas Alle Leitungen der GASAG Berliner Gaswerke AG, mit Ausnahme der Hausanschlüsse, befinden sich im öffentlichen Straßenland.
Strom Im Plangebiet befinden sich Kabelanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Außerdem betreibt Vattenfall im Geltungsbereich die Übergabestation Ü 1428, die auf dem gewerblich genutzten Grundstück Ferdinand-Buisson-Straße 3, nahe dem Parkgraben liegt.
Wärme Im Geltungsbereich ist kein Anlagenbestand der Wärme Berlin (Vattenfall Europe) vorhanden.
2.2.6 KampfmittelNach Aussage der zuständigen Senatsverwaltung SenStadt XOA vom 26.06.2008 haben deren Ermittlungen keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln ergeben. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig ausgeschlossen werden kann.
2.3 Planerische Ausgangssituation2.3.1 FlächennutzungsplanIm Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666, zuletzt geändert am 07. März 2013 (ABl. S. 432) wird das Plangebiet im westlichen Bereich entlang der Berliner Straße und der Bahnhofstraße als gemischte Baufläche M2 und im östlichen Bereich als Wohnbaufläche W3 mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) bis 0,8 dargestellt. Der FNP stellt weiterhin eine den Ortskern Buchholz und den Pankegrünzug vernetzende Grünverbindung von übergeordneter Bedeutung in symbolischer Breite und generalisierter Führung dar.
FNP Berlin (Ausschnitt mit Kennzeichnung des Geltungsbereichs)
2.3.2 RaumordnungIm Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl. S.182)) ist das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt. Es liegt außerhalb städtischer Zentren und Kernbereiche. Die beabsichtigte Entwicklung - die geplante Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten sowie einem Gewerbegebiet - entspricht somit den Zielen der Raumordnung.
2.3.3 Landschaftsprogramm (LaPro 94)Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin (LaPro) in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343)) formuliert in vier Teilplänen vorrangige landschaftsplanerische Ziele. Die wesentlichen Ziele des LaPro 94 werden im Umweltbericht in Kapitel 3.1.2 "In Fachgesetzen und -plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes" genannt.
2.3.4 Stadtentwicklungsplanung (StEP)StEP Industrie und GewerbeDas Plangebiet ist im StEP Industrie und Gewerbe (am 25.01.2011 vom Senat beschlossen) nicht gesondert gekennzeichnet.
StEP Zentren 3Im StEP Zentren 3 (am 12.04.2011 vom Senat beschlossen) ist der Geltungsbereich nicht gekennzeichnet. Der nächstgelegene Bereich mit Versorgungsfunktionen ist das Ortsteilzentrum Französisch-Buchholz.
StEP Verkehr 2.0Die Berliner Straße sowie die Bahnhofstraße werden durch den StEP Verkehr 2.0 (am 29.03.2011 vom Senat beschlossen) im Bestand als örtliche Straßenverbindung (Verbindungsfunktionsstufe III) dargestellt. Der übrige Bereich liegt außerhalb des übergeordneten Straßennetzes. In den Planungen zum Straßenbahnnetz 2025 werden gegenüber dem Bestand keine Veränderungen dargestellt. StEP Ver- und EntsorgungDer StEP Ver- und Entsorgung aus dem Jahr 1999 trifft in seinen einzelnen Teilplänen folgende Aussagen für das Plangebiet: Laut Teilplan "Abwasser" befinden sich in der Berliner Straße, der Bahnhofstraße, der Ferdinand-Buisson-Straße sowie in der Dr.-Markus-Straße bis zur Eddastraße Schmutzwasserkanäle. Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich mehrerer Pumpwerke (Hauptpumpwerk, Anschlusspumpwerk, Überpumpwerk).
Nordwestlich des Plangebiets ist laut Teilplan "Regenwasser" ein Regenwasserkanal in der Berliner Straße und der Bahnhofstraße dargestellt.
Der Teilplan "Wasserversorgung" stellt im Verlauf der Bahnhofstraße eine Versorgungsleitung für die Wasserversorgung dar.
In den Teilplänen "Gasversorgung", "Fernwärmeversorgung" und "Elektroenergieversorgung" sind keine Aussagen zum Geltungsbereich enthalten.
StEP KlimaDer StEP Klima (am 31.05.2011 vom Senat beschlossen) liefert einen räumlichen Orientierungsrahmen, der eine Hilfestellung für die Anpassung von gesamtstädtischen Planungen an den Klimawandel liefern soll. Damit stellt er keine "detaillierte Gebrauchsanweisung" zur Lösung konkreter Fragestellungen dar, sondern soll eher Abwägungs- und Steuerungsaufgaben wahrnehmen. Gemäß der Karte "Aktionsplan - Handlungskulisse" wird das Plangebiet als "übriger Siedlungsraum" bezeichnet. Es ist weder Bestandteil eines Stadtraums mit prioritärem Handlungsbedarf, noch Bestandteil des Handlungsfelds "Gewässer und Starkregen".
2.3.5 Planwerk NordostraumDas Plangebiet liegt innerhalb des Planwerks Nordostraum (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin 2006). Es ist als Entwicklungspotenzial 2. Priorität für eine Entwicklung überwiegend im Einfamilienhausbau dargestellt. Dabei wird das Plangebiet in die Kategorie "ohne zeitliche Einstufung" eingeordnet, d. h. die Fläche ist im Rahmen ihrer Marktfähigkeit zu entwickeln.
2.3.6 RahmenplanungDie Rahmenplanung für den Ortsteil Französisch-Buchholz (Spath & Nagel Büro für Städtebau und Stadtforschung, Berlin Dezember 2003) wurde im September 2004 vom BA Pankow zur Kenntnis genommen. Sie gibt einen Überblick über die damaligen Problemlagen im Ortsteil, zeigt Handlungsbedarfe auf und umreißt die angestrebten Entwicklungsziele grob. Als mittelfristiger Planungshorizont wurde 2015 gewählt. Angesichts der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung sowie aufgrund veränderter Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt sind die damaligen Aussagen, die im Wesentlichen von einer stagnierenden Bevölkerungszahl ausgingen, nicht mehr als aktuell anzusehen. Mittlerweile ist eine zunehmende Wohnungsnachfrage und ein Bevölkerungswachstum feststellbar.
2.3.7 Bevölkerungsentwicklung und -prognoseDer Bezirk Pankow hat seit 1991 (303.300 Einwohner) einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gibt für den März 2012 einen Bevölkerungsstand von 377.182 Einwohner an. Laut der Bevölkerungsprognose von 2009 (SenStadt - Ref. A) bleibt Pankow ein stark wachsender Bezirk. Zwischen 2007 und 2023 wird die Bevölkerung um 12,6 % steigen; in absoluten Zahlen sind das 45.700 zusätzliche Einwohner. Diese Zuwächse bedürfen einer Koordination und Steuerung der Entwicklung in den verschiedenen Segmenten des Wohnungsneubaus und der Bereitstellung von dazu geeigneten Flächen.
2.3.8 Kita-EntwicklungsplanungDas Plangebiet liegt in der Bezirksregion III Buchholz. Mit Stand 31.12.2011 waren von den 803 Plätzen, die in den Kitas der Bezirksregion III zur Verfügung standen, 756 Plätze belegt. Dies entspricht einem Auslastungsgrad von 94 %, der deutlich über dem durchschnittlichen Pankower Auslastungsgrad von 90 % liegt. Auf Landesebene wird empfohlen, eine Differenz zwischen Betriebserlaubnis und belegten Plätzen von 10 % als fachlich notwendig anzusehen und damit zu planen, um die unterjährigen Schwankungen der Belegung der Kitas "ausgleichen" zu können. Demgegenüber sind 94 % Auslastung sehr knapp kalkuliert und weisen eher auf mögliche Engpässe in den Monaten der Spitzenbelegung Mai bis Juli hin.
Zum Zeitpunkt 31.12.2011 lebten 1063 Kinder im Alter bis unter 6 Jahre in der Bezirksregion und damit 41 Kinder mehr als zum Zeitpunkt 31.12.2010.
2.3.9 SpielplatzplanungGemäß Senatsbeschluss vom 8. Juni 2006 "Vereinheitlichung von Planungsräumen" erfolgte schrittweise eine Umstellung der Planungseinheiten auf die vorgegebenen Planungsräume. Die räumliche Grundlage für die Fachplanungen sind die Lebensweltlich orientierten Planungsräume (LOR). Dementsprechend befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-48b in der Bezirksregion 03, im Planungsraum 07 Buchholz. Dieser entspricht hinsichtlich seiner räumlichen Begrenzung dem früheren Versorgungsbereich 23 der bezirklichen Spielplatzplanung. Gemäß der aktualisierten Spielplatzplanung liegt das Plangebiet innerhalb des Planungsraums Buchholz in der Versorgungseinheit 0307 A (ehemals 23 A) zwischen Dr.-Markus-Straße, KGA "Pankepark", Panke, Nordgraben und Berliner Straße.
Der nördliche Bereich des Planungsraums Buchholz weist eine überdurchschnittlich gute Versorgungssituation an öffentlichen Spielflächen auf. Für die im südlichen Bereich gelegenen Versorgungseinheit 0307 A hat dies aufgrund der für Kinder nicht zumutbaren Wegeentfernungen (ca. 2 km) keine versorgungsrelevante Bedeutung. Die Versorgungseinheit 0307 A selbst verfügt über keine öffentlichen Spielflächen. Im Jahr 2011 betrug der Bedarf an öffentlichen Spielflächen 1.347 m² (netto). Da sich die Zahl der melderechtlich registrierten Einwohner erhöhen wird und damit auch der Kinderanteil weiter ansteigen wird, ist die Ausweisung einer öffentlichen Spielfläche im Plangebiet aus Sicht der Spielplatzplanung erforderlich.
2.3.10 Derzeitiges PlanungsrechtDie ehemalige Gärtnereifläche unterliegt planungsrechtlich derzeit den Bestimmungen des § 35 BauGB, da sie wegen ihrer Größe den Bebauungszusammenhang unterbricht (Außenbereich). Im Außenbereich sind bauliche Entwicklungen unzulässig, sofern sie nicht den eng gefassten Ausnahmetatbeständen entsprechen. Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses des vorliegenden Bebauungsplans (Dezember 2007) war der Bestandsschutz für die ehemalige Gärtnerei bereits untergegangen.
Die entlang der bestehenden Straßen gelegenen bebauten Flächen werden als Innenbereich eingestuft, so dass hier derzeit Vorhaben nach den Regelungen des § 34 BauGB beurteilt werden.
Die Abgrenzung Außenbereich/Innenbereich kann den Anlagen zur Begründung des Bebauungsplans (III.7 "Eingriffsflächen") entnommen werden. Die Flächen, die dem Außenbereich zuzuordnen sind, sind identisch mit den unter III.7 dargestellten Eingriffsflächen.
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Geplante Nutzung | Flächengröße (m²) | davon bebaubar gemäß GRZ (m²) | max. zulässige Überschreitung der GRZ (m²) | gesamte, maximal bebaubare Fläche (m²) |
Allgemeine Wohngebiete WA1 bis WA6, GRZ 0,2 |
91.220 |
18.240 |
9.120 |
27.360 |
Mischgebiete, davon MI 1 bis MI 3, GRZ 0,5 |
49.430 |
24.720 |
12.360 |
37.080 |
MI 4, GRZ 0,3 | 4.850 | 1.450 | 725 | 2.175 |
Gewerbegebiet, GRZ 0,8
| 18.930 | 15.140 | 0 | 15.140 |
Öffentliche Verkehrsflächen | 25.730 |
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Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung | 900 |
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Private Grünfläche | 360 |
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Öffentliche Grünflächen, davon Parkanlage
Spielplatz |
7.350
1.570 |
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Gesamtfläche | 200.340 | 59.550 | 22.205 | 81.755 |
3.1.2 In Fachgesetzen und -plänen festgelegte Ziele des Umweltschutzes
Fachgesetze
Bundesnaturschutzgesetz, Baugesetzbuch, Umweltschadensgesetz
Für das anstehende Bebauungsplanverfahren ist die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 18 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 6. Februar 2012 (BGBl. I S. 148) beachtlich, auf die im Zuge der Umweltprüfung und im Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen reagiert werden soll. Dabei ist auf die Veränderungen abzustellen, die sich gegenüber dem geltenden Planungsrecht ergeben.
Der allgemeine Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen ist gemäß § 39 BNatSchG, der besondere Artenschutz nach § 44 BNatSchG geregelt. Im Rahmen des Verfahrens wird geprüft, inwieweit die Belange des Artenschutzes betroffen sind und ob bei einer Betroffenheit der Belange des besonderen Artenschutzes die entsprechenden Voraussetzungen für zu beantragende Ausnahmen von den Verbotstatbeständen gegeben sind.
Bezüglich der Enthaftung (§ 19 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG) ist zu sagen, dass der B-Plan nur in beschränktem Maße dazu geeignet ist, um zur Enthaftung nach dem Umweltschadensgesetz (Gesetz über die Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden (Umweltschadensgesetz - USchadG) vom 10. Mai 2007 (BGBl. I S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) beizutragen. Hier ist darauf hinzuweisen, dass abweichend von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNatSchG keine Schädigung von Arten und natürlichen Lebensräumen im Sinne des Umweltschadensgesetzes vorliegt, wenn zuvor nachteilige Auswirkungen ermittelt und von den zuständigen Behörden genehmigt wurden (z. B. im Rahmen der Eingriffsregelung) oder zulässig sind.
Berliner Naturschutzgesetz
Zum Schutz von Natur und Landschaft sind darüber hinaus die Bestimmungen des Berliner Naturschutzgesetzes (Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209) zu beachten, insbesondere die Vorschriften zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung bestimmter Teile von Natur und Landschaft, soweit diese für das Plangebiet relevant sind.
Bundesimmissionsschutzgesetz
Bei den auf das Bebauungsplangebiet einwirkenden Immissionen ist das Bundesimmissionsschutzgesetz (Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Neufassung des Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27. Juni 2012 (BGBl. I S. 1421) mit den entsprechenden Verordnungen zu berücksichtigen.
Bundes-Bodenschutzgesetz, Berliner Bodenschutzgesetz, Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung
Das Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenverunreinigungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG - vom 17.03.1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel 5 Abs. 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212) in Verbindung mit dem Berliner Bodenschutzgesetz (Berliner Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes - Berliner Bodenschutzgesetz, Bln BodSchG - vom 24.06.2004 (GVB. S. 250), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209)) und die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV vom 12. 07.1999 (BGBl. I. S. 1554), zuletzt geändert durch Artikel 5 Abs. 31 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212)) schaffen die Voraussetzungen für einen Bodenschutz und die Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen und wurden im Rahmen einer Altlastenuntersuchung beachtet.
Berliner Wassergesetz
Der Parkgraben wird als Gewässer 2. Ordnung gemäß § 2 Berliner Wassergesetz (BWG i. d. F. vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 357, 2006 S. 248, 2007 S. 48), zuletzt geändert durch Art. III des Gesetzes vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209)) eingestuft (Gewässernummer 58294396). Bei baulichen Maßnahmen im 5,0 m breiten Uferbereich ist die Genehmigungspflicht gemäß § 62 BWG zu beachten.
Nach § 37a Abs. 4 BWG und der Grundwassersteuerungsverordnung (Verordnung über die Steuerung der Grundwassergüte und des Grundwasserstandes (Grundwassersteuerungsverordnung - GruWaSteuV) vom 10. Oktober 2001 (GVBl. S. 546)) muss das gesamte von der öffentlichen Wasserversorgung in Berlin geförderte Grundwasser aus den Grundwasservorräten des eigenen Landes gewonnen werden; dabei sind bestimmte Qualitätskriterien im Rohwasser und bestimmte Grundwasserstände flächendeckend einzuhalten. Aus diesen gesetzlichen Vorgaben resultiert die besondere Bedeutung des Grundwasserschutzes für das gesamte Stadtgebiet.
Gemäß § 36a BWG soll Niederschlagswasser über die belebte Bodenschicht versickert werden, soweit eine Verunreinigung des Grundwassers nicht zu besorgen ist und sonstige Belange nicht entgegenstehen.
Fachplanungen
Landschafts-/Artenschutzprogramm
Im Bebauungsplan sind die im Landschafts- und Artenschutzprogramm (LaPro) in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343) des Landes Berlin formulierten Ziele zu berücksichtigen. Der Geltungsbereich wird im LaPro wie folgt definiert:
Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den südlichen Geltungsbereich als Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen dar. Daraus ergeben sich u .a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge:
- Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt,
- Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen,
- Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung,
- Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands,
- Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen.
Entlang der Berliner Straße sowie der Dr.-Markus-Straße ist ein Obstbaumsiedlungsbereich mit folgenden Zielen dargestellt:
- Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente,
- Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestands und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten,
- Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen,
- Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur sowie
- Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen, Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen.
Darüber hinaus ist der Parkgraben für die vorrangige Entwicklung der Verbindungsfunktion für Arten der Gewässerränder und Böschungen sowie zur Umwandlung, Neuschaffung, Renaturierung von sonstigen Prioritätsflächen für Biotopschutz und Biotopverbund vorgesehen.
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist der südliche Bereich des Plangebiets bis in Höhe des Grundstücks Bahnhofstraße 7 als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren gekennzeichnet, für die u. a. folgende Ziele formuliert werden:
- Erschließung von Freiflächen und Erholungspotenzialen,
- Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung,
- Entwicklung von Wegeverbindungen,
- Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung.
Der nördliche Teilbereich ist als Freiraum (Gartenbau/Baumschule bzw. entlang der Dr.-Markus-Straße als Neuanlage und Verbesserung eines Grünzugs u. a. mit dem Ziel der Minderung der Barrierewirkung von Straßen) dargestellt, wobei die als Freiraum dargestellte Fläche zusätzlich durch die Signatur "Nutzungsänderung gemäß Flächennutzungsplan" gekennzeichnet ist.
Der Teilplan Landschaftsbild weist wiederum im Süden einen städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen und im Norden entlang der Berliner Straße sowie der Dr.-Markus-Straße einen Obstbaumsiedlungsbereich aus.
Auf das Landschaftsbild bezogene Ziele im städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen sind u. a.:
- Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung,
- Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen,
- Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung.
Im Obstbaumsiedlungsbereich ergeben sich als Gestaltungsanforderungen u. a.:
- Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente,
- Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenrandstreifen,
- Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur und Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen; Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen,
- Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestands und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten,
- Erhalt eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen,
- Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen.
Darüber hinaus werden als Entwicklungsziele für den Parkgraben der Erhalt und die Entwicklung von kultur- und naturlandschaftlich geprägten Strukturelementen formuliert.
Im Teilplan Naturhaushalt/Umweltschutz erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Gebiet für Kleingarten, Landwirtschaft und Gartenbau, für das u. a. der Erhalt und die Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion (Kaltluftentstehung) als Anforderung formuliert wird. Der Bereich südlich der Planstraße D wird hingegen überwiegend als Fläche für Industrie und Gewerbe mit folgenden Zielsetzungen dargestellt:
- Sanierung von Altanlagen,
- Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen,
- Förderung flächensparender Bauweise,
- bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien,
- Boden- und Grundwasserschutz,
- Dach- und Wandbegrünung.
Weiterhin werden die bebauten Grundstücke an der Berliner Straße und der Dr.-Markus-Straße als Siedlungsgebiet dargestellt, an das u. a. folgende Anforderungen gestellt werden:
- Erhalt der naturhaushaltswirksamen Flächen,
- kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung,
- Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes,
- dezentrale Regenwasserversickerung,
- Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
Im Bereich der Berliner Straße kommt als weiterer Schwerpunkt der Immissionsschutz hinzu.
Das gesamte Plangebiet liegt innerhalb eines Vorranggebiets für den Klimaschutz, für das der Erhalt klimatisch wichtiger Freiräume, die Sicherung und Verbesserung des Luftaustauschs und die Vermeidung bzw. der Ausgleich von Bodenversiegelung als Anforderungen formuliert werden.
Die Entwicklungsziele des LaPro bilden die landschaftsplanerischen Grundlagen für die Zielsetzungen des Bebauungsplans, die dort zu konkretisieren sind. Mit dem Bebauungsplanentwurf soll den Zielen des LaPro u. a. dadurch nachkommen werden, dass begleitend zum Parkgraben Freiflächen und Erholungspotenziale dauerhaft gesichert werden. Benachbarte Wohnbaugrundstücke sollen mit Schutzpflanzungen zu öffentlichen Grünflächen abgegrenzt werden. Die öffentlichen Grünflächen sollen durch Wegeverbindungen mit dem Ortsteil Französisch-Buchholz und dem Pankegrünzug vernetzt werden. In den Baugebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 sollen auf den Grundstücken Pflanzungen angelegt werden. Über einen städtebaulichen Vertrag bzw. den Erschließungsvertrag wird die Herstellung begrünter Straßenräume gesichert. An das Gewerbegebiet angrenzende Baugebiete sollen vor Gewerbelärm geschützt werden. Die Wohnnutzungen im MI sollen vor Verkehrslärm geschützt werden. Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds wurden bereits größtenteils durch den Abriss von nicht mehr genutzten baulichen Anlagen beseitigt. Das noch verbliebene ehemalige Heizhaus soll zeitnah abgerissen werden.
3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme)
3.2.1 Schutzgut Mensch
Lärm
Sowohl die Berliner Straße als auch die Bahnhofstraße sind in hohem Maße vom Durchgangsverkehr geprägt. Demgegenüber wird der Verkehr auf der Dr.-Markus-Straße sowie der Ferdinand-Buisson-Straße von den angrenzenden Siedlungsbereichen selbst erzeugt.
Die Mittelungspegel der verkehrsbedingten Lärmbelastung an der Straßenrandbebauung der Berliner Straße betragen gemäß Umweltatlas (Ausgabe 2002) nachts > 60 bis 65 dB(A), tags > 65 bis 70 dB(A).
Weitere Lärm-Emissionsquellen sind an der Ferdinand-Buisson-Straße aufgrund gewerblicher Nutzungen (u. a. Kfz-Werkstätten, Aktenvernichtung, Lackiererei, Kantine) vorhanden.
Bei der Immissionsprognose für das Plangebiet (Schalltechnisches Gutachten, Immissionsprognose für das B-Plangebiet XIX-48b in Berlin Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz, Akustik - Ingenieurbüro Dahms, Potsdam 15.12.2008, S. 12) wurde auf der Grundlage der anzuwendenden Regelwerke von folgenden Beurteilungspegeln für die Geräuschvorbelastung in Gebieten mit schutzwürdiger Bebauung ausgegangen:
- 52 dB(A) (Vorbelastung Tag)/37 dB(A) (Vorbelastung Nacht) für Immissionsorte auf allgemeinen Wohngebietsflächen
- 57 dB(A) (Vorbelastung Tag)/42 dB(A) (Vorbelastung Nacht) für Immissionsorte auf den Mischgebietsflächen
3.2.2 Schutzgut Tiere/Pflanzen/biologische Vielfalt
Gebiete mit gemeinschaftlicher Bedeutung (Natura 2000) und sonstige Schutzgebiete
Der Geltungsbereich berührt keine Gebiete mit gemeinschaftlicher Bedeutung oder sonstige naturschutzrechtliche Schutzgebiete.
Biotopbestand
Vor allem das ehemalige Gärtnereigelände ist für Tiere und Pflanzen von Bedeutung. Es liegt im rückwärtigen Bereich der Grundstücke an der Bahnhofstraße, Berliner Straße und Dr.-Markus-Straße und erstreckt sich bis zum Parkgraben. Die Freiflächen waren bei einer Geländebegehung 2007 zu einem großen Teil versiegelt und durch Müll- und Schuttberge geprägt. Vor allem der östliche Bereich war durch Ruderalfluren und Gebüschbestände gekennzeichnet, die sich auf den Standorten ehemaliger Gewächshäuser entwickelt hatten. Baumbestand befindet sich vorwiegend am östlichen Rand entlang dem Parkgraben.
An der Berliner Straße und dem westlichen Abschnitt der Dr.-Markus-Straße herrscht eine aufgelockerte Bebauung mit relativ hohem Freiflächenanteil und Baumbestand vor. Der durch Gewerbenutzung geprägte südliche Bereich entlang der Ferdinand-Buisson-Straße ist weitgehend versiegelt.
Im Rahmen einer im Januar 2008 angefertigten Biotopkartierung (basierend auf einer Begehung 2007) wurden keine vollständigen Pflanzenlisten erstellt, sondern es wurden die den jeweiligen Biotoptyp kennzeichnenden Arten erfasst, so dass eine Zuordnung zu den nachfolgend beschriebenen Biotopklassen und Biotoptypen möglich ist.
Die Klassifizierung erfolgte gemäß Biotoptypenliste Berlin. Eine zeichnerische Darstellung der Lage der einzelnen Biotope kann den Anlagen (B. 5. Biotopkartierung") entnommen werden. Im Plangebiet kommen die nachfolgend beschriebenen Biotoptypen vor.
Ruderale Landreitgrasfluren (RSC - 03210) und zwei- und mehrjährige ruderale Stauden- und Distelfluren (RSB - 03240), darunter Möhren-Steinkleefluren (RSBD - 03242) und Bestände der Kanadischen Goldrute auf ruderalen Standorten (RSBS - 03244)
Auf nicht versiegelten, weitgehend gehölzfreien Standorten haben sich geschlossene Landreitgras- und Staudenbestände entwickelt. Die dominant auftretenden und kennzeichnenden Pflanzenarten sind vorwiegend Landreitgras (Calamagrostis epigejos), Kanadische Goldrute (Solidago canadensis), Wilde Möhre (Daucus carota).
Das konkurrenzstarke Landreitgras bildet teilweise ausgedehnte und dichte Bestände, innerhalb derer sich andere Arten nur schwer ansiedeln können. Aufgrund der Artenarmut ist die naturschutzfachliche Bedeutung dieser Bestände gering.
Die geschlossenen Staudenbestände der übrigen Ruderalfluren setzen sich mit Ausnahme der Goldrutenbestände aus unterschiedlichen Pflanzengesellschaften zusammen, vorherrschend sind jedoch Möhren-Steinkleefluren. Die nährstoffreichen Brachebiotope auf frischen Standorten können artenreiche Faunenbestände aufweisen (darunter können auch geschützte oder besonders geschützte Arten sein), die allerdings aufgrund dynamischer Sukzessionsprozesse permanent oder phasenweise Verschiebungen des Artenspektrums zeigen werden.
Verbreitete Säugetierarten der Stadtbrachen sind beispielsweise Feldmaus, Hausmaus, Wanderratte, Kaninchen, Steinmarder und Fuchs. Die ausgedehnten, relativ ungestörten Brachebiotope der Grundstücke bieten Nistmöglichkeiten für verschiedene Bodenbrüter. Die blütenreichen Bestände sind außerdem Lebensräume zahlreicher Insektenarten und anderer wirbelloser Tierarten, die wiederum als Nahrungsgrundlage für Vögel dienen und Jagdhabitat für Fledermäuse (Breitflügelfledermaus, Zwergfledermaus, Braunes Langohr) sein können.
Gefährdung/Schutz: Insgesamt gehören die o. g. Ruderalfluren zwar zu den wertvolleren Biotopen innerhalb städtischer Siedlungsräume. Sie kommen jedoch relativ häufig vor, da sie unter ähnlichen Standortbedingungen in Folge von Nutzungsaufgabe, beim Abriss von Gebäuden, bei Flächenberäumungen, Aufschüttungen und auf Verkehrstrassen, Industrie- und Gewerbeflächen entstehen. Sie gehören nicht zu den gemäß § 30 BNatSchG geschützten Biotopen.
Staudenfluren frischer, nährstoffreicher Standorte (GSMA - 051422)
Der Biotoptyp kommt in artenarmer Ausprägung in Verbindung mit dem an den Geltungsbereich angrenzenden Parkgraben vor. Kennzeichnende Pflanzenarten sind Lauchhederich (Alliaria petiolata), Brennnessel (Urtica dioica) und Giersch (Aegopodium podagraria).
Laubgebüsche frischer Standorte, überwiegend heimische Arten (BLMH - 071021)
Auf einigen ehemaligen Gewächshausstandorten haben sich infolge fortgeschrittener Sukzession auf nährstoffreichem Standort flächige, mehr oder weniger dichte Laubgebüsche aus Sträuchern und Baumaufwuchs entwickelt. Unter den Gehölzen befinden sich vor allem Wildrosen (Rosa spec.), Weißdorn (Crataegus spec.), Schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Wilder Hopfen (Humulus lupulus), Pappel (Populus hybr.), Birke (Betula pendula), dazwischen diverse weitere heimische Laubgehölzarten sowie ruderale Stauden.
Die Gehölzbiotope sind relativ strukturreich und stellen insbesondere in Verbindung mit den Ruderalfluren einen wertvollen Tierlebensraum dar. Zum Artenspektrum solcher Biotope gehören regelmäßig auch geschützte, besonders oder sogar streng geschützte Arten. Beispielsweise sind alle wild lebenden europäischen Vogelarten besonders, einige von ihnen streng geschützt. Typische Besiedler des Biotoptyps unter den Wirbeltierarten sind verschiedene Kleinsäuger, Hecken- und Buschbrüter wie Gartengrasmücke, Dorngrasmücke, Neuntöter, Goldammer u. a. Von einem vielfältigen Artenspektrum der Insektenfauna ist auszugehen (Schmetterlinge, Blattwespen, Käfer und holzbewohnende Insekten).
Gefährdung/Schutz: Laubgehölze frischer Standorte unterliegen als relativ häufige Biotope keinem generellen Schutz. Im Zusammenhang mit geschützten Biotopen stehen sie unter Schutz nach § 30 BNatSchG, dieser Fall trifft jedoch auf dem untersuchten Gelände nicht zu.
Solitärbäume (BEA - 07152) und einschichtige oder kleine Baumgruppen (BEG - 07153)
Einzelbäume und kleinere Baumgruppen mittleren Alters befinden sich vor allem entlang dem Parkgraben und in den Wohngebieten. Zu den hauptsächlich vertretenen Baumarten gehören Birke (Betula pendula) und Eschen-Ahorn (Acer negundo).
Einzelbäume und Baumgruppen sind wertvolle Kleinstrukturen der Landschaft, die mit zunehmendem Alter und Totholzanteil Bedeutung als Lebensraum für die Fauna gewinnen.
Gemäß Baumschutzverordnung sind geschützt:
alle Laubbäume, die Nadelgehölzart Waldkiefer sowie die Obstbaumarten Walnuss und Türkische Baumhasel, jeweils mit einem Stammumfang ab 80 cm, gemessen in einer Höhe von 1,30 m über dem Erdboden. Liegt der Kronenansatz unter dieser Höhe, ist der Stammumfang unmittelbar unter dem Kronenansatz maßgebend. Mehrstämmige Bäume sind geschützt, wenn mindestens einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm aufweist.
Dörfliche Bebauung, verstädtert (OSDS - 12292)
Bei den unversiegelten Freiflächen des Biotoptyps OSDS handelt es sich um Obst- und Ziergärten, Strauchpflanzungen und Rasenflächen. Die Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen ist gering.
Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen (in Betrieb) (OGG - Biotopcode 12310) und Gewerbebrache (OGB - 12320)
Das Gewerbegebiet (OGG) weist mit Ausnahme einiger Einzelgehölze kaum Biotopstrukturen auf. Bei der Gewerbebrache (OGB) handelt es sich um die leer stehenden Gebäude und Gewächshäuser der ehemaligen Gärtnerei.
Straßen (OVS 12610),
Wege, versiegelt (OVWV - 12654) und
Lagerflächen (OAL - 12740)
Diese Biotoptypen haben, je nach Versiegelungsgrad und Art der Ablagerungen, keine oder nur eine sehr geringe Bedeutung für Tiere und Pflanzen. Von den auf Lagerflächen vorhandenen Müll- und Schuttablagerungen können Gefährdungen und Beeinträchtigungen für Pflanzen, Tiere und den Boden ausgehen, insbesondere da sich auch Unbefugte trotz Umzäunung Zugang zu dem Gelände verschaffen, um dort ungeregelt Abfälle verschiedener Art zu entsorgen.
Graben, weitgehend naturfern, nicht oder gering verbaut (FGO - 01133)
Das Plangebiet wird im Osten durch den Parkgraben begrenzt, der weiter südlich des Geltungsbereichs in die Panke fließt. Der weitgehend naturferne Zustand des betreffenden Grabenabschnitts mit befestigten Ufern, eingeschränkter Ausbildung von Ufervegetation und jahreszeitlich z. T. fehlender durchgängiger Wasserführung bietet im derzeitigen Zustand lediglich eingeschränkte Lebensraumbedingungen für wenige allgemein verbreitete Arten. Als Amphibien-Laichgewässer oder Lebensraum für Fische ist der Grabenabschnitt nicht von Bedeutung.
Bewertungskriterien
Den biotischen Komponenten des Naturhaushalts liegen folgende Wertträger zu Grunde, die den Grundwert bestimmen:
- Hemerobie (Grad der menschlichen Beeinflussung),
- Vorkommen gefährdeter Arten (Pflanzen und Tiere)
- Seltenheit bzw. Gefährdung des Biotoptyps und
- Vielfalt von Pflanzen und Tierarten.
Die Bewertung der Bedeutung der Biotoptypen für den Artenschutz wird mit zwei weiteren Kriterien ergänzt, um eine Bewertung des Risikos, das mit einer Wiederherstellung zerstörter Biotope verbunden ist, darzustellen:
- Dauer der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft des Biotoptyps,
- Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen.
Mit dem zusätzlichen Kriterium
- Biotopverbund
wird der lageabhängige Wert eines Einzelbiotops (Lagewert) berücksichtigt.
Bewertung
Nach dem "Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin" wird jedem Kriterium eine Punktzahl zugeordnet. Die Gesamtpunktzahl bezeichnet den Biotopwert.
Code Berlin | Biotoptyp | Buchstabencode | Grundwert | Risikowert | Gesamtpunktzahl (Biotopwert) | |||||
Wertkriterien | Punktzahl | Dauer der Wiederherstellbarkeit | Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen | |||||||
Hemerobie | Vorkommen gefährdeter Arten | Seltenheit/ Gefährdung des Biotoptyps | Vielfalt an Pflanzen- und Tierarten | Punktzahl | Punktzahl | |||||
01133 | Graben, naturfern, nicht oder gering verbaut (Parkgraben, außerhalb des Geltungsbereichs) | FGO | 3 | 1 | (1) | 1 | 5 | 2 | 0 | 7 |
03210 | Ruderale Landreitgrasfluren | RSC | 1 | 1 | (1) | 1 | 3 | 1 | 0 | 4 |
03242 | Möhren-Steinkleefluren | RSBD | 1 | 1 | (2) | 3 | 5 | 2 | 5 | 12 |
03244 | Solidago canadensis-Bestände auf ruderalen Standorten | RSBS | 1 | 0 | (0) | 1 | 2 | 1 | 0 | 3 |
051422 | Staudenfluren frischer, nährstoffreicher Standorte, verarmte bzw. ruderalisierte Ausprägung | GSMA | 3 | 1 | (1) | 3 | 7 | 2 | 0 | 9 |
071021 | Laubgebüsche frischer Standorte, überwiegend heimische Arten | BLMH | 3 | 1 | (1) | 3 | 7 | 5 | 0 | 12 |
07150 | Solitärbäume | BEA | 1-3 | 0-1 | (0) | 0-1 | 1-5 | 2-10 | 0 | 3-15 |
07153 | einschichtige oder kleine Baumgruppen | BEG | 1-3 | 0-1 | (0) | 0-1 | 1-5 | 2-10 | 0 | 3-15 |
12292 | Dörfliche Bebauung, verstädtert | OSDS | 0-1 | 0 | (0) | 0-1 | 0-2 | 0-1 | 0 | 0-3 |
12310 | Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen (in Betrieb) | OGG | 0 | 0 | (0) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
12320 | Gewerbebrache (Leerstehende Gebäude und Gewächshäuser der ehem. Gärtnerei) | OGB | 0 | 0 | (0) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
12654 | Wege, versiegelt | OVWV | 0 | 0 | (0) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
12740 | Lagerflächen | OAL | 0 | 0 | (0) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Zur Darstellung in der Biotoptypenkarte werden die ermittelten Wertpunkte in die folgende fünfstufige Wertskala transformiert:
0 Punkte | sehr gering | Wertstufe I |
1 - 4 Punkte | gering | Wertstufe II |
5 - 14 Punkte | mittel | Wertstufe III |
15 - 24 Punkte | hoch | Wertstufe IV |
> 25 Punkte | sehr hoch | Wertstufe V (kommt im Untersuchungsgebiet nicht vor) |
Planungsrelevante Tierarten/-gruppen
Art und Umfang der für den Artenschutzfachbeitrag durchgeführten faunistischen Untersuchungen wurden mit dem damaligen Amt für Umwelt und Natur im Juli 2008 fachlich abgestimmt (Faunistische Sonderuntersuchungen zum Artenschutzbeitrag, Natur & Text in Brandenburg GmbH, Juli 2009 und Artenschutzbeitrag, Landschaft planen + bauen GmbH, September 2009). Nach einer Ersteinschätzung des Plangebiets wurden die Arten/Artengruppen Brutvögel, Fledermäuse und Tagschmetterlinge und die Flächen hinsichtlich des Vorkommens von Zauneidechsen untersucht.
Nicht betroffene Tierarten/-gruppen
Neben den o. g. potenziell betroffenen Arten wurde im Rahmen der faunistischen Untersuchungen in einer Relevanzprüfung für folgende Arten festgestellt, dass keine Schutzmaßnahmen erforderlich sind:
Sonstige Säugetiere (z. B. Fischotter, Biber, Feldhamster) können aufgrund des Mangels an geeigneten Habitatstrukturen ausgeschlossen werden. Auch Amphibien, Käfer und Mollusken (Weichtiere) können aufgrund des Mangels an geeigneten Habitatstrukturen ausgeschlossen werden. Für Libellen wären zwar im Bereich des Parkgrabens in beschränktem Umfang Habitatstrukturen vorhanden. Der weitgehend naturferne Zustand des Grabens mit befestigten Ufern, eingeschränkter Ausbildung von Ufervegetation und jahreszeitlich z. T. fehlender durchgängiger Wasserführung bietet maximal für einzelne allgemein verbreitete Arten eingeschränkte Lebensraumbedingungen. Das Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter Arten kann daher ausgeschlossen werden.
Brutvögel
Im Untersuchungsgebiet wurden folgende Brutvögel nachgewiesen:
Art | wiss. Name | Trend B* | Reviere |
Amsel | Turdus merula | 0 | 4 |
Bachstelze | Motacilla alba | -1 | 2 |
Buchfink | Fringilla coelebs | +1 | 1 |
Dorngrasmücke | Sylvia communis | -2 | 2 |
Elster | Pica pica | +2 | 1 |
Fitis | Phylloscopus trochilus | 0 | 5 |
Gartenrotschwanz | Phoenicurus phoenicurus | 0 | 1 |
Gelbspötter | Hippolais icterina | -1 | 1 |
Girlitz | Serinus serinus | -1 | 1 |
Grünfink | Chloris chloris | +1 | 2 |
Hausrotschwanz | Phoenicurus ochruros | +1 | 2 |
Haussperling | Passer domesticus | 0 |
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Klappergrasmücke | Sylvia curruca | 0 | 1 |
Kohlmeise | Parus major | +1 | 1 |
Kuckuck | Cuculus canorus | -2 | 1 |
Mauersegler | Apus apus | 0 | 5 |
Mönchsgrasmücke | Sylvia melanocephala | +1 | 3 |
Nachtigall | Luscinia megarhynchos | 0 | 2 |
Rohrammer | Emberiza schoeniclus | 0 | 1 |
Stieglitz | Carduelis carduelis | +2 | 1 |
Zaunkönig | Troglodytes troglodytes | +1 | 1 |
* Bestandstrend in Berlin: 0 = Bestand stabil oder Trend innerhalb +20 %; +1 = Trend zwischen +20 und +50 %; +2 = Trend > +50 %; - 1 = Trend zwischen -20 und -50 %, -2 = Trend >-50 %
Arten der Roten Listen von Deutschland/Berlin und Arten des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie befinden sich nicht unter den nachgewiesenen Vogelarten.
Von den 21 nachgewiesenen Arten zeigen insgesamt 16 Arten keine negativen Bestandsentwicklungen bzw. teilweise sogar eine Zunahme im Stadtgebiet. Bei diesen Arten ist keine Gefährdung der Berliner Population zu erkennen. Es handelt sich durchgehend um Arten mit einer hohen Flexibilität und damit verbunden mit der Fähigkeit zur schnellen Besiedlung neu entstehender Lebensräume, auch in Einfamilienhaussiedlungen.
Negative Bestandsentwicklungen im Stadtgebiet von Berlin sind für Bachstelze, Dorngrasmücke, Gelbspötter, Girlitz und Kuckuck erkennbar. Für diese Arten wurde in den faunistischen Untersuchungen festgestellt, dass durch den vorliegenden Bebauungsplanentwurf keine Gefährdungen der lokalen Population im Berliner Stadtgebiet vorbereitet werden.
Das Vorkommen der Bachstelze im Erfassungsgebiet (zwei Reviere) ist vor allem durch das Vorhandensein der großen Brachfläche zu erklären. Es hat damit zwangsläufig nur temporären Charakter. Von einer Gefährdung der lokalen Population in Berlin (230 bis 370 Brutpaare) kann bei einem Verschwinden der beiden Reviere aus der Fläche nicht ausgegangen werden.
Zum Vorkommen der Dorngrasmücke (zwei Reviere) im Plangebiet ist anzumerken, dass bei fortschreitender Sukzession nach einigen Jahren wegen fehlender notwendiger Habitatstrukturen kein Lebensraum mehr vorhanden wäre. Es ist nach Ansicht des Gutachters nicht sinnvoll, im Siedlungsbereich, der für Dorngrasmücken nur vorübergehend optimale Habitatstrukturen bieten kann, Maßnahmen zum Schutz dieser Art zu ergreifen. Für die Entwicklung des Gesamtbestands und die Entwicklung des Bestandstrends sind diese sporadisch besiedelten Flächen vollkommen unrelevant.
Der Gelbspötter wurde mit einem Revier nachgewiesen. Von einer Gefährdung der lokalen Population in Berlin (800 bis 1300 Brutpaare) kann bei Verlust eines Reviers nicht ausgegangen werden: Die Art besiedelt bevorzugt dichtes Unterholz unter einem lockeren Baumbestand. Parkartige bis halboffene Landschaften gehören zu den bevorzugten Lebensräumen dieser Art. Solche Strukturen können auch künftig entlang dem Parkgraben vorgefunden werden.
Für den Kuckuck wird ausgeführt, dass von den am häufigsten parasitierten Arten mit Dorngrasmücke, Mönchsgrasmücke, Gelbspötter, Fitis und Klappergrasmücke mindestens fünf Arten im Gebiet vertreten sind, die allerdings - mit Ausnahme der Dorngrasmücke - auch in den angrenzenden Bereichen vorkommen. Von einer Gefährdung der lokalen Population kann beim möglichen Verlust eines Teils seiner potenziellen Wirtsvögel im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht ausgegangen werden. Neben dem Vorkommen potenzieller Wirtsvögel liegt dies auch daran, dass der Aktionsradius eines Kuckuckspaares deutlich über den Geltungsbereich hinausgeht.
Von der Gefährdung der lokalen Berliner Population des Girlitz (600 bis 1000 Brutpaaren) kann bei einem möglichen Verlust des im Geltungsbereich vorgefundenen Reviers nicht ausgegangen werden. Auch in den angrenzenden Kleingartenanlagen und in der Wohnbebauung im Umfeld wurden Vorkommen festgestellt.
Tagschmetterlinge
Die auf der Grundlage einer Potenzialkartierung prognostizierten Lebensraumfunktionen betreffen in erster Linie regional weit verbreitete Schmetterlingsarten. Diese finden in den Biotopen des Planungsgebiets potenziell geeignete Larvalhabitate, während die Blühaspekte der Krautflora Nektarquellen bieten. Als ausgesprochen attraktive Nektarquelle ist ein ausgedehnter Brombeerbestand (Rubus spec.) im östlichen Teil des Planungsgebiets vorhanden. Gleiches gilt für vereinzelt auftretende Pflanzen der Großen Klette (Arctium lappa).
Im Rahmen der angewandten Methode wurden keine Hinweise auf mögliche Vorkommen von vordringlich schützenswerten Arten gefunden, so dass die Bedeutung der Fläche für den Artenschutz allenfalls als mittelmäßig einzuschätzen ist. Das Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter, streng geschützter Arten kann ausgeschlossen werden.
Zauneidechsen
Die durchgeführten Untersuchungen ergaben, dass die Zauneidechse (Lacerta agilis) derzeit nicht vorkommt, obwohl in den letzten Jahren seit Brachfallen des Geländes einige potenziell geeignete Habitatstrukturen entstanden sind (krautige Saumstrukturen, offene Schuttflächen u. ä.). Für die sehr ortstreue Art, die nur geringe Strecken zurücklegt, bestehen jedoch im Umfeld keine geeigneten Strukturen, aus denen ein Einwandern ins Plangebiet zu erwarten wäre.
Fledermäuse
Braunes Langohr (Plecotus auritus): Vereinzelte Vorkommen wurden im Bereich von Strauchflächen, die als Nahrungsflächen genutzt werden, nachgewiesen. Quartiere der Art sind nicht vorhanden.
Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus): Das Plangebiet wird als Jagdgebiet durch einzelne Tiere genutzt. Für das größere Industriegebäude im Zentrum des Plangebiets (Flur 124, Flurstücke 643 und 644, Bereich zwischen WA2 und MI1) bestand nach der Untersuchung im Jahr 2008 noch Quartierverdacht, der aber bei der weiteren Untersuchung im Jahr 2009 nicht bestätigt wurde.
Breitflügelfledermaus (Eptesicus serotinus): Das Plangebiet wird als Jagdgebiet durch einzelne Tiere genutzt. Fraßspuren im Bereich des ehemaligen Verwaltungsgebäudes (Flur 124, Flurstück 644, Bereich nahe Planstraße B) deuten auf einen Fraßplatz hin. Quartierverdacht besteht nicht.
Rauhautfledermaus (Pipistrellus nathusii): Vereinzelte Vorkommen jagender Tiere wurden im östlichen Randbereich des Plangebiets nachgewiesen, kein Quartierverdacht.
Großer Abendsegler (Nyctalus noctula): Gelegentliche Jagdflüge einzelner Tiere im Bereich von Strauchflächen, sonst nur Überflug in größerer Höhe, kein Quartierverdacht.
Fazit artenschutzrechtliche Prüfung
Europarechtlich geschützte Arten
Das Vorkommen von europarechtlich geschützten Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie beschränkt sich im Plangebiet aufgrund seiner eingeschränkten Biotopausstattung und seiner Lage im städtischen Siedlungsraum auf 5 Fledermausarten sowie 21 Brutvogelarten.
Die Fledermausarten nutzen das Plangebiet als Nahrungsraum. Entgegen ersten Annahmen aus der Untersuchung im Sommer 2008 befinden sich im Plangebiet jedoch keine Quartiere dieser Arten.
Bei den vorkommenden Brutvogelarten besteht nicht die Gefahr, dass durch die Planung die lokale Population gefährdet wird.
Entgegen erster Annahmen konnte kein Vorkommen der europarechtlich geschützten Zauneidechse festgestellt werden.
Nationalrechtlich geschützte Arten
Aussagen zu den besonders geschützten Brutvögeln sowie den streng geschützten Zauneidechsen und Fledermäusen können dem o. g. Absatz entnommen werden.
3.2.3 Schutzgut Boden
Geologie
Das Plangebiet liegt im Bereich des Einschnitts der Panke in die pleistozäne Barnim-Hochfläche. Das Panketal bildet ein Nebental zum Warschau-Berliner Urstromtal. Der Schichtenaufbau besteht hier im Allgemeinen aus mehreren Metern mächtigen Sanden, die lokal schluffige oder tonige Zwischenlagen führen können. Unter den Sanden stehen mächtige Geschiebemergelablagerungen der Grundmoräne an.
In den Panketalsanden sind in geringer Tiefe Erosionsreste von Geschiebelehm/-mergel eingebettet. Unterhalb dieser Erosionsreste können örtlich in unterschiedlichen Tiefen warmzeitliche organische Ablagerungen in die Sande eingebettet sein.
Durch Bautätigkeit wurden die oberflächennahen Schichten stark gestört. Die dadurch abgelagerten Auffüllungen können mehrere Meter mächtig sein (Überarbeitung der Generellen Planung der Regenentwässerung im Einzugsgebiet des Parkgrabens, Müller - Kalchreuth Planungsgesellschaft mbH - im Auftrag der Berliner Wasserbetriebe - Berlin, Juli 2009, Anlage 1).
Beschreibung der Böden
Die nachfolgende Beschreibung basiert auf Angaben des Umweltatlas Berlin.
Vorherrschende Bodengesellschaften sind Regosol, Pararendzina und Hortisol (Siedlungsfläche, zum Teil auf Aufschüttung). Vorherrschende Bodenarten sind Mittelsand, Feinsand und mittel lehmiger Sand sowohl im Oberboden als auch im Unterboden. Die Wasserdurchlässigkeit der Böden ist äußerst hoch. Hiervon ist eine Teilfläche (Vorrang-1-Fläche) ausgenommen, die über eine mittlere Wasserdurchlässigkeit verfügt.
Der südliche Teil des Geltungsbereichs (ca. 1/5 der Gesamtfläche) ist als Industriefläche auf Aufschüttungs- bzw. Abtragungsfläche gekennzeichnet.
Im östlichen Teil sind Flächen als schützenswerte Böden mit der Bodengesellschaft "Vererdetes (Auen-) Niedermoor - (Auen-) Kalkniedermoor" ausgewiesen (UA-Karte 01.01). Diese Böden gelten als Vorrang-1-Flächen, bei denen aus Sicht des Bodenschutzes Eingriffe prioritär vermieden werden sollten. Der im Umweltatlas dargestellte Bereich dieser Bodengesellschaft liegt zum größten Teil östlich des Parkgrabens und somit außerhalb des Plangebiets. Im Geltungsbereich umfasst er eine ca. 130 m lange und 25 m breite Fläche (ca. 3.250 m²) nördlich des geplanten Gewerbegebiets, die sich vom Parkgraben aus in südwestlicher Richtung erstreckt. Kleine Flächenanteile davon liegen innerhalb der geplanten Parkanlage entlang dem Parkgraben.
Orientierende Altlastenuntersuchungen (Altlastenuntersuchung ALVF 9096 Berliner Straße 45 13127 Berlin-Pankow, Analytisches Zentrum Berlin-Adlershof GmbH, 30.09.2009, S. 63) außerhalb der Vorrang-1-Fläche stellten im Plangebiet keine weiteren besonders schützenswerten Bodenhorizonte aus der Bodengesellschaft "Vererdetes(Auen-) Niedermoor - (Auen) Kalkniedermoor" fest.
Bodenkennwerte für die übrigen Flächen des Geltungsbereichs:
- Regionale Seltenheit der Bodengesellschaften: Stufe 5 = sehr häufig
- Besondere naturräumliche Eigenart: 0 = sonstige Böden (keine naturräumliche Eigenart)
- Naturnähe: sehr gering
- Austauschhäufigkeit des Bodenwassers: mittel
- Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt: mittel
- Nährstoffspeichervermögen/Schadstoffbindungsvermögen: gering
- Nährstoffversorgung und Basensättigung: überwiegend nährstoffreich und basenreich, entlang der Berliner Straße und teilweise entlang der Dr.-Markus-Straße nährstoffreich und sehr basenreich
- Wasserdurchlässigkeit >300 cm/d, entspricht Stufe 6 = äußerst hoch, bei einem geringen Filtervermögen
Bewertung
Mit Ausnahme der Vorrang-1-Fläche wird die Leistungsfähigkeit der Böden im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Summe der Einzelbewertungen und keine hohe Leistungsfähigkeit bei einer der Bodenfunktionen) gemäß Umweltatlas mit gering bewertet. Die Bewertung nach Einzelkriterien stellt sich wie folgt dar:
| Vorrang-1-Fläche
| Aufschüttungs-/ Abtragungsfläche Industrie | sonstige Flächen |
Lebensraumfunktion | mittel | gering | gering |
Ertragsfunktion | hoch | gering | gering |
Puffer-/Filterfunktion | gering | gering | gering |
Regelungsfunktion | hoch | gering | mittel |
Archivfunktion | mittel | gering | gering |
Gesamtbewertung | hoch | gering | gering |
Altlasten
Im Plangebiet befinden sich vier Flächen, die im Bodenbelastungskataster des Lands Berlin erfasst sind:
Nr. 9027 Bahnhofstraße 7 - geplante Festsetzung "Mischgebiet"
Nr. 9051 Berliner Straße 39 - geplante Festsetzung "Mischgebiet"
Nr. 9080 Berliner Straße 50 - geplante Festsetzung "Mischgebiet"
Nr. 9096 Berliner Straße 45 (Die Altlastenverdachtsfläche Nr. 9096 erfasst nicht nur das Grundstück Berliner Straße 45, sondern darüber hinaus weitere Grundstücke, die zur Fläche der ehemaligen Gärtnerei gehörten) - geplante Festsetzungen "allgemeines Wohngebiet", "öffentliche Parkanlage" und "öffentlicher Spielplatz"
Gemäß Stellungnahme des damaligen Amts für Umwelt und Natur, können auf den ersten drei der o. g. Flächen Bodenverunreinigungen nicht ausgeschlossen werden. Bodenuntersuchungen im Rahmen des Planverfahrens waren jedoch hier nicht erforderlich, da eine Nutzung für gewerbliche Zwecke erhalten bleibt.
Auf der Verdachtsfläche 9096 wurden Altlastenuntersuchungen durchgeführt (Altlastenuntersuchung ALVF 9096, Berliner Straße 45, 13127 Berlin-Pankow, Analytisches Zentrum Berlin-Adlershof GmbH, 30.09.2009). Dabei wurde das Areal mit einer Gesamtfläche von 105.000 m² in 13 zu untersuchende Felder aufgeteilt. In den kleinen Feldern 11 und 13 wurden jeweils vier Sondierpunkte, in allen anderen wurden jeweils sechs Sondierpunkte untersucht.
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Übersicht über die auf Altlasten untersuchten Felder |
Auf folgenden Feldern wurden Überschreitungen der Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) festgestellt:
Feld 1 - Teil des geplanten allgemeinen Wohngebiets WA2
Eine Überschreitung des Prüfwerts für Benzo(a)pyren ist lokal begrenzt auf den Bereich um den Sondierpunkt 3, während die übrigen Sondierpunkte keine Auffälligkeiten und keine Prüfwertüberschreitungen zeigen. Die an dem genannten Sondierpunkt lokal vorhandene Überschreitung des Prüfwerts ist gesundheitlich nicht relevant, weil der kontaminierte Bodenhorizont von einer Bodenschicht überdeckt wird, in der der Prüfwert nicht überschritten wird.
Es gibt an allen Sondierpunkten Überschreitungen der Vorsorgewerte bei den Schwermetallen. Bei Baumaßnahmen wird vom Gutachter davon ausgegangen, dass aus Vorsorgegründen der Boden nicht am Ort wieder eingebaut wird. Die Umsetzung der Planungsziele des Bebauungsplans ist davon nicht gefährdet.
Feld 11 - geplante Spielplatzfläche
Die Untersuchungen ergaben, dass alle Prüfwerte für Schwermetalle, Arsen, Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK), Benzo(a)-pyren und Cyanide für alle Nutzungskategorien eingehalten werden. An allen Sondierpunkten gibt es jedoch in den Mutterbodenhorizonten geringfügige bis deutliche Überschreitungen der Vorsorgewerte für Quecksilber und punktuell für Blei, Kupfer, Cadmium und Zink sowie an mehreren Sondierpunkten für PAK und Benzo(a)pyren.
Wirkungspfad Boden - Mensch
In zwei Feldern wurden schädliche Verunreinigungen ermittelt, die die für den Wirkungspfad Boden - Mensch heranzuziehenden Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung überschreiten:
- Feld 12 (Sondierpunkt 1) - Überschreitung der Prüfwerte aller Nutzungskategorien inkl. "Industriegebiete" im Bodenhorizont 35-90 cm und Überschreitung des Prüfwertes Benzo(a)pyren für die Nutzungskategorie "Kinderspielflächen" im Bodenhorizont
0-35 cm; der Prüfwert für "Wohngebiete" wird hier eingehalten. - Feld 13 (Sondierpunkt 1) - Überschreitung des Prüfwerts Quecksilber für die Nutzungskategorie "Kinderspielflächen" im Bodenhorizont 0-35 cm. Der Prüfwert für "Wohngebiete" wird (gerade noch) eingehalten.
Trotz Überschreitungen der Prüfwerte für die Nutzungskategorie "Kinderspielplatz" ist nicht mit Gesundheitsgefährdungen zu rechnen, da die betroffenen Flächen entweder als allgemeines Wohngebiet oder als öffentliche Parkanlage genutzt werden sollen. Bei diesen Nutzungen sind gemäß Bundesbodenschutzverordnung höhere Prüfwerte zulässig als auf Kinderspielplätzen.
Aufgrund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans ist im Feld 12 mit einer hohen öffentlichen Frequentierung zu rechnen, da hier eine öffentliche Parkanlage festgesetzt werden soll. Aus diesem Grund wurde der Bereich um dem Sondierpunkt 1 vertiefend untersucht. Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass es sich am Sondierpunkte 1 um eine punktuelle Kontamination handelt (Dokumentation der Untersuchung der räumlichen Ausdehnung einer Bodenverunreinigung auf dem Gelände der geplanten Wohnsiedlung "Parkgraben" in 13127 Berlin - Französisch Buchholz, Angetec GmbH, 16.05.2012).
Wirkungspfad Boden - Abfallrecht
Die Bewertung von Böden aus abfallrechtlichen Aspekten (relevant, wenn Boden ausgehoben/bewegt wird) erfolgte gemäß der Landesarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) entsprechend den Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Abfällen. Nach den Ergebnissen des Gutachtens wurden an zwei Punkten Bodenhorizonte festgestellt, die nach den Kriterien der LAGA-/Technische Regel Boden (2004) gefährliche Abfälle darstellen (Überschreitung der Z2-Grenzwerte):
- ? PAK(16) und Benzo(a)pyren in einer Sondierung in den Bodenhorizonten 0-35 cm und 35-90 cm auf Feld 12, Sondierpunkt 1 (geplanter Grünzug Parkgraben)
- Quecksilber und Zink im Horizont 0-35 cm sowie Quecksilber im Horizont 35-90 cm in einer Sondierung auf Feld 13, Sondierpunkt 1 (geplantes allgemeines Wohngebiet WA2, ehemaliges Heizhaus/Kohlelagerplatz)
Die Auffüllungs-/Mutterbodenhorizonte mit einer mittleren Tiefe von ca. 50-70 cm sind bei Überschreitung der Vorsorgewerte für PAK und Benzo(a)pyren als Z2-Material (eingeschränkter Einbau mit definierten technischen Sicherheitsmaßnahmen) einzustufen, was auf nahezu allen Feldern punktuell, manchmal auch flächendeckend auftritt.
Bei Überschreitungen der Vorsorgewerte für diverse Schwermetalle (Blei, Cadmium, Kupfer, Quecksilber, Chrom, Zink), was die Auffüllungsschichten/Mutterböden nahezu flächendeckend betrifft, kann bei nicht gleichzeitiger Überschreitung der PAK/Benzo(a)pyren-Vorsorgewerte, eine Z1-Einstufung (eingeschränkter offener Einbau, unterteilt nochmals in Z1.1 und Z1.2) erfolgen.
Die gewachsenen Böden unterhalb der Auffüllungen sind überwiegend unkontaminiert und als Z0-Material (uneingeschränkter Einbau) verwendbar.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Einstufung der Böden und Auffüllungen im Rahmen der Untersuchung des Bebauungsplangebiets auf der Basis von Einzelproben aus Sondierungen erfolgte, welche Deklarationsanalysen des Materials im Sinne einer Abfallverwertung nicht ersetzen können. Baubegleitend sind im gesamten Bebauungsplangebiet Deklarationsanalysen des anfallenden Bauaushubes (LAGA) zur Einschätzung der Verwertbarkeit des Materials erforderlich.
3.2.4 Schutzgut Wasser
Grundwasser
Nachfolgende Angaben basieren auf Darstellungen des Umweltatlas Berlin und dem parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans überarbeiteten Regenentwässerungskonzept (Überarbeitung der Generellen Planung der Regenentwässerung im Einzugsgebiet des Parkgrabens, Müller - Kalchreuth Planungsgesellschaft mbH (im Auftrag der Berliner Wasserbetriebe), Berlin, Juli 2009).
Die Grundwasserflurabstände sind im Bereich des Parkgrabens sehr gering (1-2 m) und nehmen Richtung Berliner Straße deutlich zu (3-4 m). Der Hauptgrundwasserleiter liegt in größerer Tiefe unterhalb des deckenden Geschiebemergels im gespannten Zustand vor.
Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist aufgrund des geringen Flurabstands des oberen Grundwasserleiters und des geringen Anteils bindiger Bildungen am Substrat hoch (Geschütztheitsgrad des Grundwassers: nicht geschützt).
Belastung des Grundwassers durch Altlasten
Die Bewertung von Böden erfolgte im Rahmen der Altlastenuntersuchung u. a. unter dem Aspekt des Schutzes des Grundwassers vor schädlichen Verunreinigungen entsprechend den Beurteilungswerten der Berliner Liste 2005 für Gebiete mit einem Grundwasserflurabstand < 5,0 m, wobei das Grundwasser hier im Bereich von 1,2-1,8 m u. GOK erbohrt wurde und meistens ungeschützt vorliegt.
Schädliche Verunreinigungen, die die Beurteilungswerte der Berliner Liste überschreiten, wurden an folgenden 5 Punkten des Untersuchungsgebiets ermittelt:
- ? PAK(16) auf Feld 1, Sondierung 3 (geplantes allgemeine Wohngebiet WA2)
- ? PAK(16) auf Feld 4, Sondierung 2 (geplantes allgemeine Wohngebiet WA4)
- ? PAK(16) auf Feld 12, Sondierung 1 (geplante Parkanlage Parkgraben)
- Quecksilber und Zink auf Feld 13, Sondierung 1 (geplantes allgemeines Wohngebiet WA2, ehemaliges Heizhaus/Kohlelagerplatz)
- ? PAK(16) auf Feld 13, Sondierung 4 (geplantes allgemeines Wohngebiet WA2, ehemaliges Heizhaus/Kohlelagerplatz)
Diese Kontaminationen sind zu sanieren.
Oberflächengewässer
Das Plangebiet wird im Osten durch den Parkgraben, der weiter südlich des Geltungsbereichs in die Panke fließt, begrenzt. Der Graben ist ein Gewässer 2. Ordnung. Mit Ausnahme einer kleinen Teilfläche des Parkgrabens im Bereich der Straße 160 liegt der Parkgraben außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Weitere Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Entwässerung
Die Vorflut für das Regenwasser aus dem Plangebiet bildet der Parkgraben. Ein Regenwasserkanalnetz ist in der Berliner Straße und Bahnhofstraße mit Vorflut zum Nordgraben und zur Panke vorhanden.
3.2.5 Schutzgut Klima/Luft
Das Plangebiet liegt im städtischen Übergangsbereich (Klimazone 3). Die nächtliche Abkühlung und die Anzahl der Frosttage sind in solchen Übergangsbereichen gering. Die Schwülewahrscheinlichkeit ist in der Regel gering. Die Reduzierung der Windgeschwindigkeit reicht tags und nachts je nach Bau- und Vegetationsstruktur von mäßig bis gering. Über Stadtbrachen kommt es am Tage zu höheren Windgeschwindigkeiten und in den Nachtstunden je nach Stabilisierungsgrad der bodennahen Luftschicht zu stärkeren Reduzierungen.
Reliefbeeinflusste Luftleitbahnen oder flächenhaft auftretende Kaltluftbewegungen (Flurwindeffekte) sind nicht vorhanden. Dennoch haben die Freiflächen im Plangebiet eine sehr hohe stadtklimatische Bedeutung (vgl. Umweltatlas, Karte "Planungshinweise Stadtklima").
Im StEP Klima wird das Plangebiet als "übriger Siedlungsraum" bezeichnet. Es ist weder Bestandteil eines Stadtraums mit prioritärem Handlungsbedarf, noch Bestandteil des Handlungsfelds "Gewässer und Starkregen".
Die bebauten Bereiche entlang der Berliner Straße und der Dr.-Markus-Straße sind überwiegend gut durchlüftet und weisen eine geringe bis keine bioklimatische Belastung auf. Lediglich im nordwestlichen Teil (Ecke Berliner Straße/Dr.-Markus-Straße) kann es in Einzelfällen zu einer hohen bioklimatischen Belastung kommen.
Gemäß Umweltatlas (Karte Verkehrsbedingte Luftbelastung) gelten die Berliner Straße als mäßig belastet und die Bahnhofstraße als erhöht belastet.
3.2.6 Schutzgut Landschaft
Der ursprüngliche Naturraum des Panketals ist im Plangebiet stark überprägt und somit nicht mehr erkennbar. Es besteht im Wesentlichen aus drei unterschiedlichen Teilräumen:
Der erste Teilraum lässt sich durch städtische Bebauung mit Mischnutzungen charakterisieren. Die Grundstücke entlang der Berliner Straße, der Bahnhofstraße und der Dr.-Markus-Straße sind durch eine Mischung aus Wohn- und gewerblicher Nutzung geprägt, wobei die Wohnnutzung überwiegt.
Der südlich gelegene Teilraum 2 entlang der Ferdinand-Buisson-Straße ist durch gewerblich genutzte Grundstücke mit vergleichsweise großen Baukörpern gekennzeichnet.
Das ehemalige Gärtnereigelände stellt den dritten Teilraum dar. Bedeutende Landschaftsbildelemente sind die bereits älteren Baumbestände entlang dem Parkgraben. Bei dem Graben selbst handelt es sich um ein gering strukturiertes, eher naturfernes Fließgewässer, das im derzeitigen Zustand nur eine geringe Bedeutung für das Landschaftsbild hat. Trotz der derzeitigen naturfernen Ausprägung ist dieses kultur- und landschaftliche Strukturelement besonders hervorzuheben. Er weist aufgrund fehlender Aufenthaltsqualität und mangelnder Erschließung keine Erholungs- oder Freizeitqualität auf. Auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei konnten sich durch die länger anhaltende Brache nach dem Abriss mehrerer Gewächshäuser naturnahe Freiflächen entwickeln, die eine hohe Bedeutung für das Landschaftsbild haben. Starke Beeinträchtigungen sind jedoch durch noch verbliebenen maroden Gebäude (z. B. das ehemalige Heizhaus) und umfangreichen Bauschutt- und Müllablagerungen vorhanden.
Öffentliche Grünanlagen und Erschließungsfunktionen zu landschaftlich geprägten Freiräumen sind innerhalb des Plangebiets nicht vorhanden.
Bewertung
Schutzgegenstand der Landschaft sind gemäß § 1 BNatSchG Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft. Bei der Betrachtung der Eignung städtischer Freiräume für die natur- und landschaftsgebundene Erholung schließt der Naturbegriff auch kulturell überformte oder künstlerisch überhöhte Natur und anthropogene Elemente ein. Die Definition des Begriffs "Landschaftsbild" umfasst dabei nicht nur das visuell wahrnehmbare Bild, sondern die gesamte, sinnlich wahrnehmbare Erscheinung von Natur und Landschaft. Grundlage und Maßstab der Bewertung der Landschaftselemente sind die örtlichen Ziele des Schutzes und der Entwicklung des Landschaftsbilds.
Die zur Beurteilung des Landschaftsbilds herangezogenen Kriterien können der folgenden Tabelle entnommen werden.
Die Bewertung der Teilräume erfolgt anhand einer jeweils vierstufigen Bewertungsskala (gering, mittel, hoch, sehr hoch). Die bisher nicht relevanten Kriterien werden als potenzielle Wertkriterien mit aufgeführt, weil diese bei Realisierung der Planung (Grünzug entlang dem Parkgraben) zu berücksichtigen sind.
Kriterien | Bewertung | ||
Teilraum 1: Städtische Bebauung mit Mischnutzungen | Teilraum 2: Gewerbegebiet Ferdinand-Buisson-Straße | Teilraum 3: Ehemaliges Gärtnereigelände | |
Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraums | hoch | gering | gering |
Anteil landschaftstypischer und/oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt | mittel | gering | mittel |
Kleinräumige identitätsstiftende Sichtbeziehungen | mittel | gering | - |
Freiflächenversorgung | - | - | - |
Innere und äußere Erschließung | - | - | - |
Großräumige visuelle Ungestörtheit | - | - | - |
Freiheit von akustischen und/oder geruchlichen Beeinträchtigungen | - | - | - |
Verbindung des Freiraums mit anderen erholungsrelevanten Freiräumen und/oder vorhandene eigene vorrangige Verbindungsfunktion | - | - | - |
3.2.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
In der Denkmalliste Berlin sind keine Denkmale verzeichnet, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-48b liegen. Sonstige schützenswerte Kultur- oder Sachgüter sind ebenfalls nicht vorhanden. Direkt angrenzend an den Geltungsbereich befinden sich zwei Baudenkmale in der Berliner Straße 7 und 12. Beim Baudenkmal Berliner Straße 7 handelt es sich um ein Mietshaus mit Einfriedung, das im Jahr 1905 fertig gestellt wurde. Das Baudenkmal Berliner Straße 12 besteht aus einem Wohnhaus mit Einfriedung (1890).
3.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
3.3.1 Schutzgut Mensch
Lärmbelastungen durch das Gewerbegebiet
Auf der Grundlage der Ergebnisse einer schalltechnischen Untersuchung für das Plangebiet und dessen Umgebung (Schalltechnisches Gutachten, Immissionsprognose für das B-Plangebiet XIX-48b in Berlin Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz, Akustik - Ingenieurbüro Dahms, Potsdam 15.12.2008) soll zur Sicherung der immissionsschutzrechtlichen Belange eine Lärmkontingentierung für das geplante Gewerbegebiet (GE) erfolgen. Im Gewerbegebiet sollen auf den Teilflächen GE1 und GE2 nur solche Betriebe und Anlagen zulässig sein, deren Lärmemissionen soweit begrenzt sind, dass die folgenden Emissionskontingente (LEK nach DIN 45691 "Geräuschkontingentierung", Ausgabe Dezember 2006) nicht überschritten werden:
| Tags (6:00 - 22:00 Uhr) | nachts (22:00 - 6:00 Uhr) |
GE1 | 56 dB | 41 dB |
GE2 | 54 dB | 39 dB |
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5 (textliche Festsetzung Nr. 9). Da die DIN im Land Berlin nicht als technische Bestimmung eingeführt wurde, unterfällt sie nicht der bauordnungsrechtlichen Prüfung.
Bei Einhaltung dieser Lärmbegrenzungen sind vom Gewerbegebiet ausgehende Belastungen des nachbarschaftlichen Umfelds im Sinne der angewendeten schalltechnischen Regelwerke nicht zu erwarten. Dies gilt sowohl für Flächen innerhalb als auch außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans.
Bei vorliegenden konkreten Angaben über den Betriebsablauf und die zu erwartenden Geräuschimmissionen von neu anzusiedelnden Gewerbebetrieben ist mittels einer schalltechnischen Einzelbetrachtung die Einhaltung der festgesetzten Lärmkontingente und der Immissionsrichtwerte zu überprüfen. Eine erhebliche Beeinträchtigung schützenswerter Wohnbereiche oder eine mögliche Gesundheitsgefährdung durch entstehenden Gewerbelärm soll dadurch vermieden werden.
Lärmbelastungen durch Straßenverkehr
Nach DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" sind in den geplanten Wohn- und Mischgebieten folgende Orientierungswerte maßgeblich, deren Einhaltung angestrebt werden sollte:
Mischgebiet (MI) tags 60 dB(A), nachts 50 dB(A)
allgemeines Wohngebiet (WA) tags 55 dB(A), nachts 45 dB(A)
Nach den Ergebnissen der Verkehrslärmberechnung des Schalltechnischen Gutachtens ergibt sich auf den Flächen außerhalb des Plangebiets keine relevante Erhöhung der Geräuschbelastung durch Verkehrslärm, der aus zusätzlichem Verkehr aus dem Plangebiet resultiert. Die Berechnung basiert bezüglich der Annahmen zu bestehenden und zu neu entstehenden Verkehrsmengen auf einer mit dem damaligen Tiefbauamt abgestimmten Schätzung (Einschätzung der bestehenden verkehrlichen Belastung auf der Dr.-Markus-Straße und auf der Bahnhofstraße 7 - 7K sowie der durch die Planung entstehenden Zusatzbelastung, Gesellschaft für Planung, Berlin, 11.06.2008 sowie Schreiben des damaligen Tiefbauamts an die Gesellschaft für Planung vom 25. Juni 2008). Die schalltechnischen Auswirkungen der Planstraßen A - D können gemäß dem vorliegenden Gutachten als vernachlässigbar gering angesehen werden. Um jedoch eine größtmögliche Nachvollziehbarkeit der schalltechnischen Untersuchungen zu gewährleisten, wurden sie vom Gutachter in das Rechenmodell implementiert. Ebenso wurde die Straßenbahn in der Berliner Straße in die schalltechnischen Betrachtungen einbezogen.
Folgende Überschreitungen der Orientierungswerte des Beiblatt 1 zur DIN 18005 für die Verkehrs-Lärmbelastung, hervorgerufen durch die Verkehrsgeräusche der Berliner Straße und der Bahnhofstraße, wurden im Plangebiet ermittelt:
- in den Mischgebietsflächen im straßennahen Bereich der Berliner Straße und der Bahnhofstraße für den Beurteilungszeitraum Tag,
- in den Mischgebietsflächen mit Ausnahme des MI4 für den Beurteilungszeitraum Nacht,
- in fast den gesamten Flächen der allgemeinen Wohngebiete WA1* (nunmehr WA1, WA2), WA4 (nunmehr WA6) und WA5* (nunmehr MI2) sowie im straßennahen Bereich der WA3* (nunmehr WA5) und WA2 (nunmehr WA4) für den Beurteilungszeitraum Tag sowie
- in allen wesentlichen Teilen der allgemeinen Wohngebiete mit Ausnahme der weit östlich am Parkgraben liegenden Flächen für den Beurteilungszeitraum Nacht.
(* Hinweis: Die Ergebnisse des schalltechnischen Gutachtens beziehen sich auf den Planentwurf Stand April 2008. In diesem Entwurf waren mehrere Baugebiete anders bezeichnet als in der nunmehr vorliegenden Planfassung.)
Die ermittelten Lärmbelastungen in den geplanten Mischgebieten sollen gemäß den Vorschlägen des Gutachters durch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen, durch Schalldämm-Maße der Außenbauteile und durch geeignete Grundrissbindungen in bestimmten Lärmpegelbereichen gemindert werden. Um Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zur DIN 18005 zu vermeiden, sind folgende textliche Festsetzungen vorgesehen:
- Zum Schutz vor Lärm in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 muss im Bereich, der als maximal dreigeschossig bebaubar festgesetzt ist, in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern von der Berliner Straße bzw. der Bahnhofstraße abgewandt sein (textliche Festsetzung Nr. 10).
- Zum Schutz vor Lärm in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 muss in Gebäuden mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen werden, wenn diese in einem Abstand von 10,0 m und weniger zur nächstgelegenen Straßenbegrenzungslinie der Berliner Straße oder der Bahnhofstraße liegen.
In Gebäuden mit einem Abstand von mehr als 10,0 m zur Straßenbegrenzungslinie der Berliner Straße oder der Bahnhofstraße muss mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen werden oder eindeutig von der Berliner Straße und der Bahnhofstraße abgewandt sein (textliche Festsetzung Nr. 11).
Festsetzungen für Schalldämmungen der Außenbauteile in den von Lärm besonders betroffenen Bereichen in den geplanten Mischgebieten sind nicht erforderlich, da die technischen Bestimmungen der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" gemäß AV LTB (Liste der Technischen Baubestimmungen für Berlin vom 23.02.2011, ABl. S. 508) als anerkannte Baunorm einzuhalten sind.
Eine Beschränkung der Festsetzungen auf die Mischgebiete MI1 - MI3 wird als ausreichend angesehen. Das Schallgutachten errechnet zwar auch Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" für Teilflächen in den geplanten allgemeinen Wohngebieten. Diese können durch erforderliche schallgedämmte Außenbauteile noch abgemildert werden. Festsetzungen für Schalldämmungen der Außenbauteile sind nicht erforderlich, da die technischen Bestimmungen der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" als anerkannte Baunorm einzuhalten sind. Darüber hinaus ist anzumerken, dass das damals von Gutachter geprüfte Erschließungsnetz noch von einer Straße zwischen dem Plangebiet und der außerhalb des Plangebiets gelegenen Straße 160 ausging. Diese Verbindung soll im jetzigen Bebauungsplanentwurf nur noch für Fußgänger und Radfahrer gesichert werden. Hierdurch wird sich der damals angenommene PKW-Verkehr geringfügig reduzieren, was sich schalltechnisch positiv auswirkt.
Unter Berücksichtigung dieser geplanten Festsetzungen und der geltenden gesetzlichen Regelungen sind keine erheblichen Beeinträchtigungen der geplanten Wohnungsnutzungen oder mögliche Gesundheitsgefährdungen durch Verkehrslärm zu erwarten.
Auswirkungen durch Luftschadstoffe
Eine detaillierte Untersuchung zur Analyse und Prognose der Luftschadstoffbelastung im Bebauungsplangebiet war nicht erforderlich, da auf Grundlage vorhandener Daten eine Einschätzung vorgenommen werden konnte.
Gesetzlich festgelegte Grenz- und Zielwerte für die Beurteilung der Luftqualität sind durch EU-Richtlinien festgelegt. Für Stickstoffdioxid (NO2) und Schwefeldioxid (SO2) gibt es Alarmschwellen, nach deren Überschreitung bereits bei kurzfristiger Exposition eine Gefahr für die menschliche Gesundheit besteht. Die Gefahr der Überschreitung dieser Alarmschwellen besteht in Berlin nicht mehr.
Nach den Luftgütemessdaten der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz aus dem Jahr 2007 wurden die Grenzwerte zum Schutz der menschlichen Gesundheit für Schwefeldioxid, Kohlenmonoxid und Benzol weit unterschritten. Auch die Belastung durch Feinstaub (PM10) ist in den vergangen Jahren gesunken, so dass der Grenzwert für das Jahresmittel auch an der höchst belasteten Messstelle im Jahr 2007 nicht mehr überschritten wurde. Die Schwermetallkonzentrationen im PM10 lagen deutlich unterhalb der jeweiligen Zielwerte. Generell liegen die Jahresmittelwerte am Stadtrand (z. B. an der dem Planungsgebiet am nächsten gelegenen Stadtrandmessstation Nr. 077 - Buch) deutlich unter denen der Innenstadt.
Durch die geplanten Festsetzungen sollen innerhalb der allgemeinen Wohngebiete W2, WA4, WA5 und WA6 Baupotenziale für rund 150 Wohneinheiten geschaffen werden. Darüber hinaus bestehen im WA1 und im WA3 sowie in den geplanten Mischgebieten bereits nach gegenwärtigem Planungsrecht Potenziale zur Errichtung von Wohn- bzw. Gewerbenutzungen. Infolgedessen ist mit zusätzlichen Emissionen durch Fahrzeugverkehr zu rechnen. Im Analogieschluss zu den Ergebnissen des Schallgutachtens kann festgestellt werden, dass die aus den Verkehrsbelegungen auf den Planstraßen resultierende Luftschadstoffbelastung gegenüber der Belastung von der Berliner Straße und der Bahnhofstraße sehr gering ausfällt und deren Einfluss für die Gesamtsituation des Plangebiets und daran angrenzende Bereiche unbedeutend ist. Die geplanten Festsetzungen im Gewerbegebiet und in den Mischgebieten orientieren sich am Bestand. Eine zusätzliche Belastung durch Luftschadstoffe wird deshalb durch die Überplanung dieser Gebiete nicht vorbereitet. Infolgedessen ist daher nicht von einer Zunahme der Luftbelastung auszugehen, die zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen der im Plangebiet oder daran angrenzender Bereiche lebenden und arbeitenden Menschen führen kann.
Auswirkungen durch Altlasten
Auf den Flächen, die als Misch- bzw. Gewerbegebiet festgesetzt werden sollen, ist nicht mit Gesundheitsgefährdungen durch Altlasten zu rechnen.
Auf der Fläche des geplanten öffentlichen Spielplatzes (Feld 11 der Altlastenuntersuchung ALVF 9096) gibt es in den Mutterbodenhorizonten geringfügige bis deutliche Überschreitungen der Vorsorgewerte für Quecksilber und punktuell für Blei, Kupfer, Cadmium und Zink sowie an mehreren Sondierpunkten für PAK und Benzo(a)pyren. Bei Baumaßnahmen darf der Bodenaushub nicht wieder an Ort und Stelle eingebaut werden, da der Mutterboden abfallrechtlich gemäß der Klassifizierung nach LAGA als Z2-Material gilt. Z2-Materialien können nur mit gesonderten Sicherheitsmaßnahmen wieder vor Ort eingebaut werden. Die Umsetzung der Planungsziele des Bebauungsplans ist durch diese Kontamination nicht gefährdet.
Auf untersuchten Teilflächen innerhalb der geplanten allgemeinen Wohngebiete wurden im Feld 1 (Sondierpunkt 3) und im Feld 13 (Sondierpunkt 1) schädliche Verunreinigungen ermittelt, welche die für den Wirkungspfad Boden - Mensch heranzuziehenden Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung für "Kinderspielflächen" überschreiten. Die Werte für "Wohngebiete" werden eingehalten.
Auf untersuchten Teilflächen innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage wurden schädliche Verunreinigungen ermittelt, welche die für den Wirkungspfad Boden - Mensch heranzuziehenden Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung für "Kinderspielflächen" überschreiten. Die Beseitigung dieser Kontamination (Feld 12, Sondierpunkt 1) ist im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 verbindlich vereinbart. Hier ist festgelegt, dass ein Bodenaustausch stattfinden soll. Gesundheitliche Gefährdungen oder Beeinträchtigungen über den Wirkungspfad Boden - Mensch werden dadurch ausgeschlossen.
Auswirkungen auf die Versorgung mit Spielplätzen
Bei Realisierung des geplanten ca. 1.570 m² großen öffentlichen Spielplatzes wird der Bedarf gedeckt und die Situation gegenüber der bisherigen Situation verbessert, da es in der Versorgungseinheit 0307 A bisher keinen öffentlichen Spielplatz gibt.
3.3.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen
Auswirkungen auf den Biotopbestand
Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans wirken sich aufgrund der künftig zulässigen Inanspruchnahme von Boden auf den Biotopbestand aus.
Innerhalb der Baugebiete entlang den bestehenden Verkehrsflächen Berliner Straße, Bahnhofstraße und Ferdinand-Buisson-Straße sind keine wesentlichen Auswirkungen auf den Biotopbestand zu erwarten, da sich die Planung am bereits zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 BauGB orientiert.
Die geplanten Verkehrsflächen sind derzeit noch z. T. dem Außenbereich nach § 35 BauGB, z. T. dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 BauGB zuzuordnen.
Auf den geplanten Verkehrsflächen, die innerhalb von Bereichen liegen, die über Baurechte gemäß § 34 BauGB verfügen, werden durch Bodenversiegelungen Eingriffe in den Biotopbestand stattfinden, die über das derzeit geltende Nutzungsmaß hinausgehen.
Auf der Fläche der ehemaligen Gärtnerei wird es bei Realisierung der Planung zunächst zu einem fast vollständigen Verlust der vorhandenen Vegetation kommen. Davon ausgenommen sind ggf. einige Bäume, die bei der Baufeldfreimachung möglicherweise erhalten werden können. Verluste von geschützten Bäumen unterliegen der Regelung des Baumersatzes auf der Grundlage der Baumschutzverordnung. Von den geplanten Festsetzungen sind vor allem Ruderalfluren und Laubgebüsche betroffen.
Die Bebaubarkeit in den Wohngebieten WA1 bis WA6 soll durch Baugrenzen und die Festsetzung einer GRZ von 0,2 geregelt werden. Von der ca. 91.220 m² großen Gesamtfläche der allgemeinen Wohngebiete wären somit maximal ca. 27.360 m² (30 %; GRZ 0,2 + 50 % Überschreitung gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO) überbaubar.
In den Mischgebieten MI1 und MI2 wird gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine Gesamtversiegelung von maximal 75 % zulässig sein. Bei einer Größe der Baugebiete von ca. 41.450 m² ergibt sich eine zulässige Gesamtversiegelung von ca. 31.090 m². Die zulässigen Versiegelungen ergeben sich sowohl aus den Hauptanlagen (z. B. Wohngebäude) als auch durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO.
Im Mischgebiet MI3 wird ebenfalls eine Gesamtversiegelung von 75 % zulässig sein. Dieses Versiegelungsmaß wurde aus dem derzeit gemäß § 34 BauGB geltenden Planungsrecht abgeleitet. Bei einer Baugebietsgröße von ca. 7.980 m² führt dies zu einer zulässigen Versiegelung von ca. 5.990 m².
Im Mischgebiet MI4 soll bestandsorientiert eine GRZ von 0,3 festgesetzt werden. Dies ermöglicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine Gesamtversiegelung von 45 %. Aufgrund der Baugebietsgröße von ca. 4.850 m² ergibt sich eine Gesamtversiegelung von ca. 2.175 m².
Die geplanten öffentlichen Verkehrsflächen ergeben ca. 25.730 m² Bodenversiegelung. Im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 ist die Pflanzung von 80 Straßenbäumen vereinbart. Darüber hinaus sieht die im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 vereinbarte Entwurfsplanung für die Planstraßen einen Grünstreifen vor. Der faktische Verlust von Vegetationsflächen wird daher geringer ausfallen.
Durch die geplanten Festsetzungen einer öffentlichen Parkanlage (7.350 m²) mit einem zu bepflanzenden Uferrandstreifen, eines öffentlichen Spielplatzes (1.570 m²), einer privaten Grünfläche (360 m²) im MI4 sowie einer Pflanzbindung entlang dem Parkgraben im GE werden vorhandene naturnahe Flächen langfristig gesichert und weiter entwickelt.
Die nicht überbauten Flächen der Baugebiete werden gemäß § 8 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln vom 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. Juni 2011 (GVBl. S. 315)) als gärtnerisch zu gestaltende Freiflächen mit mindestens geringer Bedeutung dem Naturhaushalt wieder zur Verfügung stehen.
Die in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 (gegenwärtiger Außenbereich nach § 35 BauGB) geplanten Grünfestsetzungen zur Pflanzung von Bäumen sowie von Gehölzen bzw. Hecken sollen sich auf die künftige Grundstücksfläche beziehen. Je 300 m² Grundstücksfläche soll ein Laub- bzw. Obstbaum gepflanzt werden. Auf 10 % der Grundstücksfläche sollen flächige Gehölzpflanzungen oder Hecken angelegt werden. Entlang der öffentlichen Parkanlage soll eine begleitende Heckenpflanzung angelegt werden.
Da die Flächen der künftigen Grundstücke nicht im Bebauungsplan festsetzbar sind, kann nur überschlägig ermittelt werden, in welchem Umfang Bäume und Pflanzungen tatsächlich realisiert werden. Die Fläche der vier allgemeinen Wohngebiete WA2, WA4, WA5 und WA6 beträgt ca. 81.770 m². Gemäß dem städtebaulichen Konzept (siehe Kap. II 1 "Entwicklung der Planungsüberlegungen") sollen hier ca. 150 Grundstücke entstehen. Für interne, nicht im Bebauungsplan festzusetzende private Erschließungen (Stichstraßen etc.) sieht das städtebauliche Konzept in diesen Baugebieten überschlägig eine Fläche von ca. 8.000 m² vor. Somit verbleiben ca. 73.770 m² für künftige Grundstücke. Ein Grundstück könnte eine durchschnittliche Fläche um ca. 490 m² aufweisen. Gemäß den geplanten Festsetzungen ergäbe sich, dass auf einem Grundstück ein Laub- bzw. Obstbaum und ca. 50 m² flächige Gehölzpflanzungen angelegt werden. Bei einer vollständigen Realisierung der Planung könnten voraussichtlich mindestens ca. 150 Bäume gepflanzt sowie 0,74 ha Gehölz- und Heckenpflanzungen angelegt werden (textliche Festsetzung Nr. 12 und 13).
Auswirkungen auf die Fauna und die biologische Vielfalt
Die Realisierung der Planung führt im Bereich der geplanten allgemeinen Wohngebiete und Planstraßen zum vollständigen Verlust von Tierlebensräumen während der Bauzeit. Auf den neu entstehenden Freiflächen werden neue Lebensräume entstehen, deren Artenspektrum sich vom Vorherigen deutlich unterscheiden wird. Aufgrund der geplanten Kompensationsmaßnahmen und der vorgesehenen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen können quantitativ und qualitativ mindestens gleichwertige Lebensräume geschaffen werden, so dass langfristig nicht mit einer Verschlechterung der biologischen Vielfalt und der Lebensraumfunktionen für die Tierwelt zu rechnen ist.
Auswirkungen auf den Biotopverbund
Für Fußgänger und Radfahrer soll eine Anbindung zur außerhalb des Geltungsbereichs verlaufenden Straße 160 über den Parkgraben gesichert werden. Der Parkgraben soll hierzu verrohrt werden. Diese Verrohrung soll mit einem Kleintierdurchlass versehen werden, deren Realisierung im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 geregelt ist. Hierdurch sind keine erheblichen Auswirkungen auf den Biotopverbund zu erwarten. Eine erhöhte Trennwirkung für wassergebundene Arten erfolgt daher nicht.
Berücksichtigung des besonderen Artenschutzes
Europarechtlich geschützte Arten
Die artbezogene Konfliktanalyse zur Ermittlung möglicher artenschutzrechtlicher Betroffenheiten von europarechtlich geschützten Arten nach Anhang IV Flora-Fauna-Habitat-(FFH)-Richtlinie (Fledermäuse und Zauneidechse) sowie von Vogelarten nach Art. 1 Vogelschutzrichtlinie (Brutvögel) hat ergeben, dass es für keine Art zum Eintreten von Zugriffsverboten nach § 44 Abs. 1 BNatSchG kommt. Die durchgeführten Untersuchungen haben ergeben, dass der ursprüngliche Quartiersverdacht für Fledermäuse und Zauneidechse nicht bestätigt werden konnte. Es wurden lediglich Quartiere von Brutvögeln nachgewiesen.
Voraussetzung für das Nicht-Eintreten von Zugriffsverboten bei den Brutvögeln ist, dass Baufeldräumung (einschließlich Baum- und Gehölzfällung sowie Gebäudeabriss) außerhalb der Zeit vom 1. März bis zum 30. September entsprechend den gesetzlichen Regelungen nach § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG und damit außerhalb der Nist-, Brut- und Aufzuchtzeiten durchgeführt werden. Weitere Vermeidungs-, Minderungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen sind aus artenschutzrechtlichen Gründen nicht erforderlich.
Nationalrechtlich geschützte Arten gemäß BNatSchG
Aussagen zu den besonders geschützten Brutvögeln sowie den streng geschützten Zauneidechsen und Fledermäusen können dem o. g. Absatz entnommen werden.
3.3.3 Schutzgut Boden
Auswirkungen durch Flächeninanspruchnahme
Eine ca. 3.250 m² große Fläche im Plangebiet ist im Umweltatlas Berlin als schützenswerter Boden (Vorrang-1-Fläche) dargestellt. Diese liegt im geplanten Mischgebiet MI4, im privaten Hausgarten und auf kleinräumigen Teilflächen innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage und setzt sich in Richtung Osten außerhalb des Geltungsbereichs fort. Durch die geplante Festsetzung einer GRZ von 0,3 im MI4 und die gemäß § 19 Abs. 4 BauBG mögliche Überschreitung in Höhe von 50 % für Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten verbleibt ein nicht überbaubarer Flächenanteil von 55 % innerhalb dieses bereits bebauten Mischgebiets. Das geplante Nutzungsmaß ist geringer als im angrenzenden Mischgebiet MI3 und soll u. a. zur Erhaltung der schützenswerten Bodenfunktionen dienen. Um einer künftigen Beeinträchtigung der schützenswerten Böden planungsrechtlich vorzubeugen, sollen die bisher noch unbebauten Flächen entlang dem Parkgraben als private bzw. öffentliche Grünfläche festgesetzt werden.
Der Bebauungsplan soll durch seine Festsetzungen sichern, dass das Ufer des Parkgrabens in angemessener Breite von Bebauung freigehalten wird. Hierdurch soll u. a. die Versiegelung von Boden entlang dem Parkgraben minimiert werden. Neben der Festsetzung von uferbegleitenden öffentlichen und privaten Grünflächen sowie einer Bindung für Bepflanzung und Erhaltung im Gewerbegebiet soll dies in den geplanten allgemeinen Wohngebieten WA3, WA4 und WA5 durch Baugrenzen erreicht werden, die einen Abstand von 10,0 m zur geplanten öffentlichen Grünfläche aufweisen.
Auswirkungen durch Versiegelung
Auf den Bauflächen entlang den bestehenden Straßen ist keine wesentliche Veränderung des Versiegelungsgrads zu erwarten, da sich die geplanten Festsetzungen von allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten und Gewerbegebiet am Bestand und an der gemäß § 34 BauGB zulässigen Bebaubarkeit orientieren.
Innerhalb der Flächen, die gegenwärtig nach § 34 BauGB über Baurechte verfügen, sollen auch Verkehrsflächen festgesetzt werden. Die Errichtung von Verkehrsflächen stellt hier einen Eingriff dar, da die geplante Versiegelung durch Verkehrsflächen die gemäß § 34 BauGB zulässige Versiegelung übersteigt. Dies betrifft die Planstraßen A, B und D in den Bereichen, an denen sie an vorhandene öffentliche Verkehrsflächen angebunden werden sowie den östlichen Abschnitt der Dr.-Markus-Straße. In der Summe beträgt die Verkehrsfläche innerhalb der Gebiete, die nach § 34 BauGB zu beurteilen sind, ca. 2.810 m². Abgeleitet aus dem gegenwärtig bestehenden Planungsrecht wird eine Versiegelung von insgesamt 1.510 m² als zulässig angenommen. Durch die geplanten Festsetzungen wird daher ein naturschutzrechtlicher Eingriff vorbereitet, der im Rahmen der Eingriffsregelung bilanziert und ausgeglichen werden soll.
Die nach derzeitigem Planungsrecht dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnende Fläche umfasst ca. 110.625 m². Davon waren zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans XIX-48b (Dezember 2007) bereits ca. 8.750 m² bebaut und weitere ca. 22.115 m² versiegelt. Daraus ergab sich im Bestand bereits ein Versiegelungsgrad von ca. 28 %. Mit dem Bebauungsplanentwurf XIX-48b soll im Eingriffsbereich ein Versiegelungsgrad von ca. 38 % ermöglicht werden. Durch die geplante Bebauung wird daher ein naturschutzrechtlicher Eingriff vorbereitet, der im Rahmen der Eingriffsregelung bilanziert und ausgeglichen werden soll.
Auswirkungen durch Altlasten
Die Sanierung des kontaminierten Bereichs in der geplanten öffentlichen Parkanlage ist im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vereinbart. Für das Grundstück Berliner Straße 41, das sich nicht im Eigentum des Vorhabenträgers befindet mit dem dieser Vertrag abgeschlossen wurde, soll die Kennzeichnung der kontaminierten Fläche im Bebauungsplan erfolgen.
Grundsätzlich gilt, dass gemäß § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) Grundstückseigentümer bzw. die Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück verpflichtet sind, schädliche Bodenveränderungen so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für einzelne Menschen oder die Allgemeinheit entstehen. Diese Regelungen gelten unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Auch die Regelungen des Berliner Bodenschutzgesetzes (Bln BodSchG), insbesondere die §§ 2 (Melde- und Auskunftspflicht, Baueinstellung) und 4 (ergänzende Vorschriften für schädliche Bodenveränderungen und Verdachtsflächen), gelten unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Durch die o. g. Vorschriften wird hinreichend gesichert, dass kontaminierte Böden bzw. Bauaushub fachgerecht entsorgt werden müssen.
Zusammenfassend kann davon ausgegangen werden, dass es keine Auswirkungen durch Altlasten auf das Schutzgut Boden geben wird.
3.3.4 Schutzgut Wasser
Regenentwässerung
Ein für das Einzugsgebiet des Parkgrabens vorhandenes Regenentwässerungskonzept wurde für die Gesamtfläche der Bebauungsplanentwürfe XIX-48a, XIX-48b und XIX-48c im Jahr 2009 (Überarbeitung der Generellen Planung der Regenentwässerung im Einzugsgebiet des Parkgrabens, Müller - Kalchreuth Planungsgesellschaft mbH (im Auftrag der Berliner Wasserbetriebe), Berlin, Juli 2009) überarbeitet. Das Gutachten sollte die sachgerechte Entwässerung dieser Flächen untersuchen. Hierbei wurde insbesondere berücksichtigt, dass der Parkgraben nur über eine begrenzte Einleitfähigkeit verfügt. Auch die z. T. sehr geringen Grundwasserflurabstände wurden berücksichtigt. Neben der Variante einer vollständigen Ableitung der Regenwasserabflüsse von öffentlichen und privaten Straßen und befestigten Grundstücksflächen über ein Regenwasserkanalnetz in geplante Regenrückhaltebecken (Vorfluter ist der Parkgraben) wurde auch eine zweite Variante untersucht, in der die Entwässerung der Straßenabflüsse über Versickerungsanlagen im Straßenseitenbereich erfolgen soll.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass beide Varianten technisch durchführbar sind und innerhalb des Plangebiets eine Rückhaltung von Niederschlagswasser nicht erforderlich ist. Bei der ersten Variante wird davon ausgegangen, dass von den Grundstücken und Privatstraßen gedrosselte Abflüsse entwässert werden müssen. Die hydraulische Leistungsfähigkeit des Parkgrabens ist begrenzt, jedoch müssten aufgrund des Geländegefälles im Plangebiet lediglich Sammler in der Planstraße A und im östlichen Abschnitt der Planstraße B an den Parkgraben angeschlossen werden. Bei der zweiten Variante wird davon ausgegangen, dass das anfallende Regenwasser auf den privaten Grundstücken vollständig versickert wird. Hinsichtlich der Boden- und Grundwasserverhältnisse ist eine Versickerung möglich.
Da aufgrund der Boden- und Grundwasserverhältnisse die Entwässerung des Plangebiets möglich ist, sollen innerhalb der geplanten Baugebiete keine Festsetzungen zur Entwässerung getroffen werden. Die unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans gelten Regelungen des Berliner Wassergesetzes, nach denen Niederschlagswasser vorrangig versickert werden soll (§ 36a BWG), werden bezüglich der Entwässerung als ausreichend angesehen.
Innerhalb der Verkehrsflächen trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen zur Entwässerung; solche Regelungen sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Bei den im Bestand vorhandenen Verkehrsflächen wird davon ausgegangen, dass sie bereits zum jetzigen Zeitpunkt zweckentsprechend entwässert werden. Für alle geplanten Verkehrsflächen wurden bei der Erarbeitung der Entwurfsplanung, die Inhalt des städtebaulichen Vertrags vom 04.09.2012 ist, Straßenabläufe sowie beidseitig Grünstreifen vorgesehen, die bezüglich der Versickerung von Regenwasser der Gehwege positive Wirkungen haben werden. Im städtebaulichen Vertrag hat sich der Vorhabenträger verpflichtet, dass die Ver- und Entsorgungsmaßnahmen für das Vertragsgebiet von den jeweiligen Versorgungsunternehmen nach den jeweiligen Anschlussbedingungen durchgeführt werden. Die Straßenentwässerung ist Aufgabe der Berliner Wasserbetriebe. In Abstimmung mit der Wasserbehörde aus dem Jahr 2009 (Überarbeitung der Generellen Planung der Regenentwässerung im Einzugsgebiet des Parkgrabens, Müller - Kalchreuth Planungsgesellschaft mbH im Auftrag der Berliner Wasserbetriebe, Berlin, Juli 2009, S. 6) wurde festgestellt, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-48b keine Rückhaltebecken benötigt werden.
Auswirkungen auf das Grundwasser
Auswirkungen durch Flächeninanspruchnahme und Versiegelung
Unmittelbare Eingriffe in die Grundwasserleiter werden durch die Planung nicht vorbereitet. Aufgrund zusätzlicher Neuversiegelung entsteht ein erhöhter Oberflächenabfluss. Außerdem wird die Versickerungsleistung des Bodens verringert, die Beeinträchtigung des Naturhaushalts dadurch wird als gering eingeschätzt.
Gemäß den Vorgaben von § 36a Berliner Wassergesetz (BWG) soll Niederschlagswasser auf den Grundstücken versickert werden.
Auswirkungen durch den Umgang mit Altlasten
Das Grundwasser ist aufgrund des geringen Flurabstands und des geringen Anteils bindiger Bildungen am Substrat gegenüber flächenhaft eindringenden Schadstoffen nicht geschützt. Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung belegen, dass es sich um eng begrenzte, lokale Kontaminationen in den Feldern 1, 4, 12 und 13 (Lage der Felder siehe Karte auf S. 29) handelt. Zum Schutz des Grundwassers sind alle im Rahmen von Baumaßnahmen betoffenen Kontaminationen zu beseitigen. Nach den Beurteilungswerten der Berliner Liste 2005 wurden schädliche Verunreinigungen mit PAK, Quecksilber und Zink auf den untersuchten Grundstücken punktuell nachgewiesen. Auf die Erstellung einer Sickerwasserprognose gemäß Bundesbodenschutzverordnung zur Abschätzung einer realistischen Grundwassergefährdung wurde verzichtet, da auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei noch Beräumungsmaßnahmen einschließlich Bodenaushub stattfinden. Die festgestellten Verunreinigungen stehen nicht im Widerspruch zu den geplanten Nutzungen und können im Rahmen der Bauausführung durch erforderliche Beräumungsmaßnahmen einschließlich Bodenaushub saniert bzw. beseitigt werden.
Es wird davon ausgegangen, dass für alle innerhalb des Vertragsgebiets des abgeschlossenen städtebaulichen Vertrags gelegenen Baugrundstücke die zeitnahe Beseitigung von Altlasten aufgrund bestehender gesetzlicher Regelungen (§ 4 Abs. 3 BBodSchG) gesichert ist. Innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage (Feld 12/Sondierung 1) wurde im Bereich von 0-0,9 m unter Gelände eine Überschreitung geltender Prüfwerte nach BBodSchV für die Nutzungskategorie "Wohngebiete" festgestellt. Aus diesem Grund wurde im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 nur für diese kontaminierte Fläche die Sanierung vertraglich vereinbart.
Für das Grundstück Berliner Straße 41, das nicht im Vertragsgebiet des städtebaulichen Vertrags vom 04.09.2012 liegt, soll eine Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB erfolgen. Es handelt sich hierbei um eine Fläche im WA2 (Feld 1 der Altlastenuntersuchung). Am Sondierpunkt 3 dieses Feldes wurde bezüglich des Wirkungspfads Boden-Grundwasser eine Überschreitung des Beurteilungswertes für PAK festgestellt. Die Überschreitungen sind lokal um den genannten Sondierungspunkt begrenzt und treten in einer Tiefe von ca. 60 cm auf. Bezüglich des Schutzguts menschliche Gesundheit liegen keine Überschreitungen der Prüfwerte der Nutzungskategorie "Wohngebiete" vor. Aufgrund der Nichtbetroffenheit des Wirkungspfads Boden - Mensch kann die Fläche trotz der geplanten Kennzeichnung ohne gesundheitliche Gefährdungen oder Beeinträchtigungen als allgemeines Wohngebiet genutzt werden. Die Kennzeichnung des betroffenen Flurstücks soll zur Information künftiger Eigentümer und Nutzer erfolgen. Zum Schutz des Grundwassers sind im Rahmen von Baumaßnahmen die vorhandenen Kontaminationen zu beseitigen.
Auswirkungen auf das Oberflächengewässer
Auswirkungen auf die hydraulische Leistungsfähigkeit des Parkgrabens
Gemäß der "Überarbeitung der Generellen Planung der Regenentwässerung im Einzugsgebiet des Parkgrabens"(Müller-Kalchreuth, Juli 2009) kann ein Großteil der vom Vorhabenträger geplanten Regenwasserkanäle zur Entwässerung der öffentlichen Planstraßen an die vorhandenen Kanäle an die Berliner Straße angeschlossen werden. Darüber hinaus ist vom Vorhabenträger geplant, dass zumindest die Regenabflüsse von den Gehwegen im Grünstreifen innerhalb der Straßenverkehrsfläche ermöglicht werden. Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des Parkgrabens treten durch die o. g. Anlagen und Maßnahmen nicht auf.
Da das Gelände innerhalb des Plangebiets in Richtung Parkgraben abfällt, müssen die Sammler der Planstraße A sowie des östlichen Abschnitts der Planstraße B an den Parkgraben angeschlossen werden.
Auf Privatstraßen und Grundstücken könnte anfallendes Regenwasser vollständig versichert werden. Anhand der geologischen Zuordnung des Plangebiets kann von einer Versickerungsfähigkeit ausgegangen werden, die im mittleren bis sehr guten Bereich liegt. Eine gedrosselte Einleitung von privaten Grundstücksflächen in die geplanten Regenkanäle wäre aber auch möglich (10 l / (s ha Au)).
Auswirkungen durch Querung des Parkgrabens
Für Fußgänger und Radfahrer ist eine Anbindung zu den östlich des Parkgrabens gelegenen Flächen geplant. Die Überquerung des Gewässers ist möglich, ohne dass dadurch der Zustand des Gewässers erheblich beeinträchtigt wird.
Auswirkungen auf die Panke
Durch die Einleitung von Regenwasser in den Parkgraben ist der mögliche Schadstoffeintrag in den Graben zu betrachten. Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz plant derzeit zur Umsetzung der Anforderungen der europäischen Wasserrahmenrichtlinie strukturverbessernde Maßnahmen an der Panke, die auch eine generelle Aufwertung des Panketals als Naturraum zur Folge haben wird. Die Panke wurde als Pilotgewässer zur Entwicklung einer Maßnahmenkonzeption ausgewählt. Dabei wird das Ziel der Wiederherstellung eines guten chemischen und ökologischen Zustands des Fließgewässers entsprechend den Anforderungen der EU-Wasserrahmenrichtlinie verfolgt.
Es ist davon auszugehen, dass infolge der ehemaligen Nutzung durch einen Gartenbaubetrieb in erheblichem Ausmaß Stoffeinträge durch mineralische Dünger und Pestizide über das Abwasser, durch Einträge in den Boden sowie Verfrachtung über Oberflächenabfluss und oberflächennah anstehendes Grundwasser in den Parkgraben erfolgten. Diese Gefahr ist seit der Aufgabe der Nutzung nicht mehr vorhanden. Die Gefahr einer altlastenbedingten Schadstoffverfrachtung in den Parkgraben wird durch die erforderliche Bodensanierung beseitigt. Es ist daher zu erwarten, dass sich durch die Planung positive Effekte auf die Gewässer einstellen werden.
Auswirkungen durch geplante Festsetzungen von öffentlichen und privaten Grünflächen
Die geplante Festsetzung von öffentlichen und privaten Grünflächen entlang dem Parkgraben sichert einen ausreichenden Grünstreifen, der auch die Verbesserung der Fließgewässerstruktur, beispielsweise durch Renaturierung der Uferzonen, ermöglicht. Hierdurch kann auch die natürliche Selbstreinigung erhöht und das Fließgewässer als Lebensraum aufgewertet werden. Die Realisierung der Planung steht daher den Anforderungen der europäischen Wasserrahmenrichtlinie nicht entgegen, sondern trägt zur generellen Aufwertung des Naturraums bei.
3.3.5 Schutzgut Luft und Klima
Es ist mit geringen zusätzlichen Emissionen durch Fahrzeugverkehr zu rechnen. Die aus den künftigen Verkehrsbelegungen auf den Planstraßen resultierende Luftschadstoffbelastung ist gegenüber der Belastung von der Berliner Straße und der Bahnhofstraße voraussichtlich sehr gering. Deren Einfluss für die Gesamtsituation des Plangebiets und daran angrenzende Bereiche wird als unbedeutend eingeschätzt (vgl. Kap. II 3.3.1 "Schutzgut Mensch").
Bei Realisierung der Wohnbebauung erfolgt eine Verminderung des Freiflächenbestands, der gegenwärtig eine hohe stadtklimatische Bedeutung hat. Die vorgesehenen Festsetzungen sichern, dass die geplante Versiegelung im Vergleich zum 2007 vorhandenen Bestand nur eine geringe Reduzierung der Freiflächen bewirkt. Reliefbeeinflusste Luftleitbahnen oder flächenhaft auftretende Kaltluftbewegungen sind von der Planung nicht betroffen. Die klimatischen Veränderungen werden sich daher lediglich im mikroklimatischen Bereich auswirken. Im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ist der Wirkfaktor zu berücksichtigen.
3.3.6 Schutzgut Landschaft
Die Planung einer öffentlichen Parkanlage entlang dem Parkgraben sowie einer direkt benachbarten Fläche zum Anpflanzen (textliche Festsetzung Nr. 13) in angrenzenden Baugebieten ermöglicht die Aufwertung des Gewässers als bedeutendes Landschaftsbildelement. Für die Naherholung soll dieser Freiraum planungsrechtlich gesichert werden. Zugunsten der Erreichbarkeit soll eine Verbindung für Fußgänger und Radfahrer zur Straße 160 östlich des Parkgrabens Teil der Planung sein.
Durch die geplante Festsetzung von grundstücksbezogenen Baum- und Heckenpflanzungen (textliche Festsetzung Nr. 12) soll gesichert werden, dass neben der o. g. Aufwertung im Umfeld des Parkgrabens auch die im derzeitigen Außenbereich gelegenen Baugebiete künftig durch nennenswerte Bepflanzungen geprägt werden.
Die vorhandenen Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds durch umfangreiche Bauschutt- und Müllablagerungen sollen im Zuge von Baufeldfreimachungen beseitigt werden. Hinsichtlich der Kriterien zur Bewertung der Landschaft/des Landschaftsbilds und der Erholungsfunktion ist somit im Bereich der ehemaligen Gärtnerei eine Aufwertung folgender Funktionen zu erwarten:
- Entwicklung der Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraums
- Sicherung landschaftstypischer und/oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt (bei Wahrung eines harmonischen Gesamtbilds)
- Freiflächenversorgung
- innere und äußere Erschließung des Freiraums für landschaftsgebundene Erholungsaktivitäten
Auf den bereits bebauten Flächen entlang den vorhandenen Straßen sollen die vorhandenen Vorgärten planungsrechtlich gesichert werden. Die geplante Festsetzung einer Baugrenze sichert, dass auch künftige Bebauung einen Abstand von mindestens 3,0 m zum Straßenraum haben muss. Zusätzlich soll festgesetzt werden, dass außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen nicht zulässig sind; andere Nebenanlagen sollen nur ausnahmsweise zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 8). Diese Festsetzung soll auch für die bisher unbebauten Teile des Plangebiets gelten, damit sich auch dort zwischen Verkehrsflächen und der künftig zulässigen Bebauung Vorgärten entwickeln können.
3.3.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Das Schutzgut ist von der Planung nicht betroffen. Auch an das Plangebiet angrenzende Denkmäler werden durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans nicht negativ betroffen.
3.3.8 Wechselwirkungen
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern durch Umgang mit Altlasten
3.4 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung
Eine nachhaltige, geregelte städtebauliche Entwicklung des Plangebiets wäre auf der Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht möglich. Bei Nichtdurchführung der Planung würde die Fläche der ehemaligen Gärtnerei weiterhin den Bestimmungen des § 35 BauGB unterliegen, so dass bauliche Entwicklungen dort unzulässig wären, sofern sie nicht den in § 35 BauGB gesetzlich geregelten Tatbeständen entsprechen. Ein Interesse an einer entsprechenden Nutzung ist derzeit nicht erkennbar, so dass bei Nichtdurchführung der Planung von einem weiteren Brachliegen dieser Flächen auszugehen wäre.
Als positiver Aspekt würden sich im Wesentlichen die Schutzgüter Tiere und Pflanzen gemäß den gegenwärtig vorhandenen Ruderalstrukturen und Einzelbäumen durch Sukzession weiter entwickeln. Vorhandene brachliegende bauliche Strukturen (Gebäude, Wege, Parkplätze) würden vermutlich perspektivisch weiter verfallen und entsprechend der Sukzession überwachsen werden.
Bei Nichtdurchführung der Planung kann von einem Erhalt des Status quo bezüglich
- der möglichen ungeordneten städtebaulichen Entwicklung im bebauten Bereich,
- des Versorgungsdefizits für öffentliche Spielplatzflächen in der betreffenden Versorgungseinheit der bezirklichen Spielplatzplanung sowie
- der Unzugänglichkeit eines potenziellen Erholungsraums und der fehlenden Wahrnehmbarkeit eines für den Naturraum des Panketals typischen Landschaftsbildelements
ausgegangen werden.
Auf den unversiegelten, lokal durch Altlasten kontaminierten Flächen bestünde die Gefahr des Eintrags von Schadstoffen in das oberflächennah anstehende Grundwasser und der Verfrachtung in ein Fließgewässer. Weiterhin wäre mit der Entstehung weiterer Müll- und Schuttablagerungen zu rechnen.
Das lokale Kleinklima sowie die Schutzgüter Luft, Boden und Wasser würden im gegenwärtigen Zustand verbleiben.
Für das Schutzgut Mensch würde bei Nichtdurchführung der Planung das vorhandene Defizit in der Ausstattung von Spielplätzen verbleiben. Ein am Parkgraben geplanter Grünzug nebst Querungsmöglichkeit für Fußgänger und Radfahrer könnte planungsrechtlich nicht gesichert werden. Hierdurch würde die Erlebbarkeit des Parkgrabens sowie die fuß- und radläufige Ost-West-Verbindung des Plangebiets mit der Umgebung unterbleiben.
3.5 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen
Unter dem Aspekt des Schutzes, der Vermeidung und Minimierung von Beeinträchtigungen der Umwelt sowie des Bodenschutzes sollen folgende Festsetzungen erfolgen:
- Festsetzung zum Schutz vor Lärm durch Festlegung von Emissionskontingenten in den Teilflächen GE1 und GE2 des Gewerbegebiets
- Festsetzungen zum Schutz vor Lärm in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 durch Regelungen zu den Gebäudegrundrissen und schallgedämmten Lüftungseinrichtungen
- Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage sowie einer 5,0 m breite Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft entlang dem Parkgraben
- Festsetzung von Baugrenzen für die Wohngebiete WA3, WA4 und WA5 in einem Abstand von 10,0 m von der geplanten öffentlichen Parkanlage
- Festsetzung eines 10,0 m breiten Pflanzstreifens in den Wohngebieten WA3, WA4 und WA5 angrenzend an die geplante öffentliche Parkanlage
- Festsetzung einer Fläche östlich des Mischgebiets MI4 als private Grünfläche und einer gegenüber dem angrenzenden Baugebiet MI3 niedrigeren Grundflächenzahl von 0,3 im MI4 entsprechend dem Bestand, um eine Beeinträchtigung von schützenswerten Böden zu vermeiden
- Festsetzung einer maximal zweigeschossigen Bebauung sowie einer Grundflächenzahl von 0,2 zur Begrenzung der Versiegelung und Überbauung in den allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA6
- Festsetzung einer Fläche mit Bindung für Bepflanzung und Erhalt im Gewerbegebiet entlang dem Parkgraben
Über die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans hinaus werden Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft aufgrund folgender Regelungen vermieden:
- Die Sanierung der durch Altlasten kontaminierten Böden im Bereich der geplanten öffentlichen Parkanlage ist im städtebaulichen Vertrag am 04.09.2012 mit dem Eigentümer vereinbart worden. Die Sanierung von Altlasten in den geplanten allgemeinen Wohngebieten ist aufgrund ohnehin bestehender gesetzlicher Regelungen gesichert. Dies wirkt sich insbesondere auf die Schutzgüter Boden und Mensch positiv aus.
- Die im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vertraglich gesicherte Ausführungsplanung sieht vor, dass der Straßenraum der neu zu errichtenden Planstraßen A-D nicht vollständig versiegelt wird, sondern dass auch Grünstreifen vorgesehen werden. Innerhalb des Regelquerschnitts von 12,0 m ist beidseitig der Fahrbahn ein jeweils 1,5 m breiter Grünstreifen vorgesehen. Hiervon profitieren insbesondere die Schutzgüter Boden und Grundwasser.
- Die Baufeldräumung (einschließlich Baum- und Gehölzfällung sowie Gebäudeabriss) ist entsprechend § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG außerhalb der Zeit vom 1. März bis zum 30. September und damit außerhalb der Nist-, Brut- und Aufzuchtzeiten durchzuführen. Hierdurch werden die Belange des Artenschutzes (Schutz von Nist- und Lebensstätten) berücksichtigt.
- Gehölze, die unter dem Schutz der Baumschutzverordnung stehen, dürfen nur mit einer Genehmigung beseitigt werden. Hierdurch werden insbesondere Eingriffe in das Schutzgut Pflanzen vermieden.
- Niederschlagswasser muss gemäß den Vorgaben des Berliner Wassergesetzes (§ 36a BWG) vordringlich versickert werden. Dies kommt vor allem dem Schutzgut Wasser (Grundwasser) zu Gute.
- Das Einhalten der aktuellen technischen Normen beim Gebäudeneubau trägt dazu bei, dass bei der künftigen Nutzung der Bauwerke sparsam und zweckmäßig mit Energie umgegangen wird. Außerdem können Emissionen so weit wie möglich gemindert werden. Hiervon profitieren z. B. die Schutzgüter Luft und Klima.
Folgende Maßnahmen zum Ausgleich der durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe sollen textlich festgesetzt werden:
- Flächige Gehölzpflanzungen oder mehrreihige, mindestens 3,0 m breite Hecken mit heimischen Gehölzen in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 (derzeit Außenbereich) auf mindestens 10 % der Grundstücksflächen (textliche Festsetzung Nr. 12).
- Pflanzung von hochstämmigen, heimischen Laubbäumen oder Obstbäumen in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 (derzeit Außenbereich), jeweils mindestens ein Baum pro 300 m² Grundstücksfläche (textliche Festsetzung Nr. 12). Hierdurch ist mit der Anpflanzung von insgesamt ca. 150 Bäumen zu rechnen.
- Zugunsten aller Schutzgüter des Naturhaushalts und der Landschaft erfolgt die Festsetzung einer öffentlichen Grünanlage entlang dem Parkgraben. Zur Ausführung dieses Grünzugs liegt ein Entwurf vor (Döllinger Architekten, Grünzug Parkgraben, September 2011), dessen Realisierung über den am 04.09.2012 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag gesichert wird. Auf einer Fläche von 8.920 m² (einschließlich Spielplatz) sollen Gehölzflächen mit Bäumen und Wiesenflächen angelegt werden, die durch einen Fuß-/Radweg erschlossen werden.
- Am westlichen Ufer des Parkgrabens soll im Bebauungsplan ein 5,0 m breiter Uferstreifen als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt werden. Durch eine textliche Festsetzung (textliche Festsetzung Nr. 15) soll geregelt werden, dass dort eine offene, uferbegleitende mehrschichtige Gehölzstruktur mit artenreichen Wiesen entsteht. Die Entwicklung eines hochwertigen Lebensraums mit Biotopverbindungs- und -vernetzungsfunktion wird somit in einer Mindestbreite planungsrechtlich gesichert.
Folgende Maßnahme zum Ausgleich der durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe sind durch den städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 geregelt:
- Pflanzung von Straßenbäumen innerhalb der Verkehrsflächen, Planstraßen A bis D insgesamt mindestens 80 Stück.
3.6 Bewältigung der Eingriffsprüfung
3.6.1 Eingriffsprüfung
Mit dem Bebauungsplanentwurf XIX-48b werden Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 18 BNatSchG vorbereitet, die zu erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts und des Landschaftsbilds führen können. Die Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen in Natur und Landschaft wird nach dem Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin (in der Fassung Dez. 2005)) durchgeführt.
Beim Vergleich des Ist-Zustands mit dem Nach-Eingriffszustand ist die bereits zulässige Nutzung nach bestehendem Planungsrecht zu berücksichtigen. Die entlang den bestehenden Straßen gelegenen Baugebiete sind planungsrechtlich zu großen Teilen dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen. Diese umfassen ca. 86.910 m². Da sich die Planung hier an der bereits zulässigen und vorhandenen Bebauung orientiert, wird durch die geplanten Baugebiete kein Eingriff vorbereitet.
Innerhalb der Flächen, die gegenwärtig nach § 34 BauGB über Baurechte verfügen, sollen auch Verkehrsflächen festgesetzt werden. Da sich die Errichtung von Verkehrsflächen nicht aus Baurechten gemäß § 34 BauGB ableiten lässt, stellt die Festsetzung von Verkehrsfläche einen Eingriff dar. Dies betrifft die Planstraßen A, B und D in den Bereichen, an denen sie an vorhandene öffentliche Verkehrsflächen angebunden werden sollen. Außerdem soll die Dr.-Markus-Straße verbreitert werden. Diese Flächen umfassen ca. 2.810 m². Nach geltendem Planungsrecht wäre auf diesen Flächen eine Überbauung bzw. Versiegelung von ca. 1.510 m² zulässig (siehe Tabelle "Flächenverteilung im derzeitigen Innenbereich" im Kapitel 3.6.4 Bewertung des Zustands vor Durchführung des Eingriffs"). Dem entsprechend ist eine zusätzliche Versiegelung durch Verkehrsflächen im Innenbereich im Umfang von 1.300 m² zu bilanzieren. Aufgrund der am 04.09.2012 abgeschlossenen Verträge (städtebaulicher Vertrag und Erschließungsvertrag) ist gesichert, dass neu angelegte Verkehrsflächen nicht zu 100 % versiegelt werden. Dies wird in der Bewertung nach Durchführung der Planung berücksichtigt.
Die dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnende Fläche innerhalb des Geltungsbereichs wurde vormals intensiv für Gartenbau genutzt. Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses des vorliegenden Bebauungsplans (Dezember 2007) war der Bestandsschutz für die ehemalige Gärtnerei bereits untergegangen. Der naturschutzrechtliche Eingriff ist deshalb nicht an der ehemals zulässigen Gärtnereinutzung zu messen, sondern an den zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschluss vorhandenen Baulichkeiten und Bodenversiegelungen. Die dem Außenbereich zuzuordnenden Flächen umfassen insgesamt ca. 110.630 m². Davon waren bei der Bestandsaufnahme ca. 30.865 m² versiegelt.
Die seit Ende 2007 stattgefundenen naturräumlichen Entwicklungen innerhalb des Außenbereichs werden im folgenden Kapitel thematisiert.
Die Versiegelung und ehemalige Nutzung im Außenbereich ist in der Anlage dargestellt
(B.6. Versiegelung und ehemalige Nutzung im Außenbereich"). Die Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich kann ebenfalls der Anlage (III.7 "Eingriffsflächen") entnommen werden.
3.6.2 Naturräumliche Entwicklung des Außenbereichs ab 2007
Im Jahre 2007 wurde die planerische Entscheidung zur Aufstellung eines Bebauungsplans für den vorliegenden Geltungsbereich getroffen. Die damals vorgefundenen Baulichkeiten und Bodenversiegelungen gelten i. S. von § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als "bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgte Eingriffe", auch wenn deren Bestandsschutz zu diesem Zeitpunkt bereits untergegangen war.
Nach dem Aufstellungsbeschluss nahm der damalige Gebäudebestand und Versiegelungsgrad kontinuierlich ab, da der Eigentümer der Fläche baufällige bauliche Anlagen abtragen ließ. Der Biotopbestand konnte sich seit diesem Zeitraum im Wesentlichen ungestört im Wege der natürlichen Sukzession entwickeln. Einschränkungen in der natürlichen Entwicklung ergaben sich in der Vergangenheit lediglich durch Baustellenverkehr im Rahmen der Abrissmaßnahmen bzw. durch das Betreten und Befahren der Fläche durch Gutachter, z. B. im Rahmen der Altlastenuntersuchungen mit zugehörigen Bohrungen. Die damaligen gärtnerisch genutzten Gebäude, Gewächshäuser und Freiflächen haben sich in den letzten Jahren zu ruderalen Fluren bzw. zu Standorten von Laubgebüschen entwickelt. Es konnten sich punktuell Baumgruppen und solitäre Gehölze entwickeln.
Da die Fläche der ehemaligen Gärtnerei von drei Seiten durch vorhandene Bebauung (Wohngebäude sowie gewerbliche Nutzungen) eingerahmt ist, hat sich in den letzten Jahren eine anthropogene Prägung erhalten.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass sich in den vergangenen Jahren durch natürliche Sukzession und Abriss von baufälligen Gebäuden die Wertigkeit der ehemaligen Gärtnereifläche erhöht hat.
3.6.3 Festlegung des Untersuchungsrahmens und der Wertträger
Für die Bestandserfassung und -bewertung sowie für die Bewertung der Planung wurden die Karten des Umweltatlas entsprechend den Handlungsanleitungen ausgewertet. Für den biotischen Bereich erfolgte eine terrestrische Biotoptypenkartierung.
Der Untersuchungsraum wurde nach der Reichweite der direkten und indirekten Wirkungen des Eingriffs und der Kompensation abgegrenzt. Für die Schutzgüter Tiere/Pflanzen, Boden, Grundwasser, Klima/Luft und Landschaftsbild ist der Untersuchungsraum mit dem Geltungsbereich identisch, da in den angrenzenden Gebieten keine Beeinträchtigung oder Verbesserung der vorhandenen Situation zu erwarten ist. Aufgrund der potenziellen Auswirkungen auf die Gewässergüte und die Abflusserhöhung des Parkgrabens und der Panke wurde der Untersuchungsraum für das Schutzgut Oberflächengewässer auf das Einzugsgebiet der Panke ausgeweitet. Die Auswirkungen führen jedoch nicht zu einer Veränderung der Bewertungsstufe der außerhalb des Geltungsbereichs verlaufenden Fließgewässer.
Die dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnende Fläche umfasst 110.630 m². Davon waren zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans XIX-48b ca. 30.865 m² versiegelt (Versiegelungsgrad 28,5 %). Die unversiegelten Flächen umfassen 45.930 m² Ruderalfluren, 25.190 m² Laubgebüsche und 8.645 m² Vegetationsflächen der Gewerbe- und Wohnflächen.
Die Verbreiterung der Dr.-Markus-Straße sowie die Neuanlage von Straßen im derzeitigen Innenbereich werden mit 2.810 m² in die Bilanzierung einbezogen, wobei aufgrund geltenden Planungsrechts ein Versiegelungsanteil von 1.510 m² der Fläche als bereits zulässig betrachtet wird.
Für die Eingriffsbewertung stehen gemäß Berliner Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen insgesamt 21 Wertträger zu Hilfe, mit denen die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts sowie das Landschaftsbild bewertet werden. Die abiotischen, biotischen und landschaftlichen Komponenten werden anhand von Kriterien und Indikatoren im Hinblick auf ihren Zielbeitrag zu den übergeordneten Zielen des Landschaftsprogramms bewertet.
Die Bewertungskriterien für den Wertträger
- Gewässermorphologie und Gewässerumfeld für Kleingewässer
entfallen, weil kein Kleingewässer betroffen ist.
Die Festsetzung eines 5,0 m breiten Uferstreifens als Fläche zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft wird sich günstig auf die Biotopqualität und im Zusammenhang mit der Vegetationsentwicklung tendenziell auch positiv auf die Gewässerretention auswirken. Die Laufentwicklung des Grabens wird jedoch dadurch nicht verändert.
Der Wertträger
ist deshalb ebenfalls nicht relevant.
Die Wertträger
- Archivfunktion für die Naturgeschichte ist ebenfalls nicht relevant, weil dieser nur bei hoher Archivfunktion in die Bewertung eingestellt wird, die im Geltungsbereich nicht vorhanden ist.
- Kaltluftbahnen und Kaltluftabflüsse
sind ebenfalls nicht betroffen.
Hinsichtlich der
- Freiflächenversorgung ergeben sich keine Bewertungskriterien, weil die Bedeutung des Freiraums gemäß dem Teilplan "Erholung und Freiraumnutzung" des LaPro für den Eingriffsbereich nicht definiert ist. Durch die Planung erhöht sich einerseits der Bedarf an Freiflächen, andererseits wird ein Freiraum erstmals für die Erholungsnutzung erschlossen. Der Wertträger bleibt daher in den Bewertungstabellen unberücksichtigt.
3.6.4 Bewertung des Zustands vor Durchführung des Eingriffs
Die Daten der Ist-Situation werden für jedes Bewertungskriterium getrennt bewertet. Hierzu werden die Flächen der unterschiedenen Bewertungsstufen im Eingriffsraum (gesamter Außenbereich und zusätzliche Verkehrsflächen im Innenbereich) ermittelt und bezogen auf 1.000 m² aufgelistet.
Tabelle 1: (Eingriffsraum)
a) Flächenverteilung im derzeitigen Außenbereich
Geplante Nutzung | Flächengröße (m²) | davon be-baubar ge-mäß GRZ (m²) | max. zulässige Überschreitung der GRZ (m²)* | gesamte, maximal überbaubare Fläche (m²) |
Allgemeine Wohngebiete, WA2, WA4, WA5, WA6, GRZ 0,2 | 81.520 | 16.300 | 8.150 | 24.450 |
Mischgebiete MI1 und MI2, GRZ 0,5; davon im Außenbereich | 10.560 | 5.280 | 2.640 | 7.920
|
Verkehrsflächen (Planstraßen) | 8.880 |
|
| 8.880 |
Verkehrsfläche bes. Zweckb. | 750 |
|
| 750 |
Öffentliche Parkanlage | 7.350 |
|
|
|
Spielplatz | 1.570 |
|
|
|
Gesamtfläche | 110.630 |
|
| 42.000 |
* Überschreitung gemäß § 19 (4) Satz 2 BauNVO
b) Flächenverteilung im derzeitigen Innenbereich
Geplante Nutzung | Flächengröße (m²) | davon gegenwärtig versiegelbar (m²) | Zusätzliche Flächenversieglung durch Verkehrsflächen (m²) |
Dr.-Markus-Straße | 900 | 270 | 630 |
Planstraße A | 430 | 130 | 300 |
Planstraße B | 770 | 580 | 190 |
Planstraße D | 710 | 530 | 180 |
Gesamtfläche | 2.810 | 1.510 | 1.300 |
Die Verbreiterung der Dr.-Markus-Straße im Innenbereich sowie die Neuanlage von Straßen im Innenbereich werden mit 2.810 m² in die Bilanzierung einbezogen. Der gesamte Eingriffsraum umfasst somit 113.440 m². Im Außenbereich waren bei der Bestandsaufnahme aufgrund der früheren Nutzung bereits 30.865 m² versiegelt. Im Innenbereich ist aufgrund des bestehenden Planungsrechts eine rechnerische Versiegelung von 1.510 bereits zulässig. Die zusätzliche Versiegelung im Eingriffsraum beträgt somit 12.435 m².
Die erhobenen Daten des Ist-Zustands werden für jedes Bewertungskriterium entsprechend dem Bewertungsrahmen getrennt ordinal bewertet. Die Höhe der Wertpunkte orientiert sich an den Handlungsanleitungen.
Tabelle 2: Bewertung des Vor-Eingriffs-Zustands
Wertträger | Bewertungsstufen | Flächengröße [in 1.000 m²] | Wertpunkte | Zwischensumme | Gesamtsumme |
|---|---|---|---|---|---|
Abiotische Komponenten des Naturhaushalts | |||||
Anthropogener Einfluss auf den Boden Versiegelte/überbaute Flächen Im Oberboden anthropogen beeinflusste Böden z. T mit Aufschüttungsböden (hoher Nährstoff- und Pestizideintrag, z. T. mit Müllablagerungen, Altlasten (Biotoptypen OSDS, OGG, RSBD, RSBS, RSC) Sonstige Flächen: im Oberboden anthropogen beeinflusste Böden (Biotoptyp BLMH) | Einfluss extrem hoch mittel - hoch
gering - mittel |
32,4 55,8
25,2 |
0 5
7 |
0 279,0
176,4 | 455,4
|
Abflussbildung und Wasserhaushalt versiegelte Flächen ohne Vegetation (sehr naturfern) unversiegelte oder wenig versiegelte Flächen mit hohem Vegetationsanteil |
gering
sehr hoch |
32,4
81,0 |
0
10 |
0
810,0
| 810,0
|
Stadtklimatische Funktion Grün- und Freiflächen mit hoher stadtklimatischer Bedeutung Siedlungsräume mit geringer, in Einzelfällen mäßiger bioklimatischer Belastung |
gut
mittel - schlecht |
81,0
32,4 |
4
1 |
324,0
32,4 | 356,4 |
Summe abiotische Komponenten |
|
|
|
| 1.621,8 |
Biotische Komponenten des Naturhaushalts | |||||
Biotopwert OGG, OSDS, OGB, OVWV, OAL, versiegelt (sehr gering) OSDS, OGG (gering bedeutende Freiflächen) RSC, RSBS (geringe) RSBD (mittel) BLMH (mittel) |
32,4 9,9 36,7 9,2 25,2 |
0 3 4 12 12 |
0,0 29,7 146,8 110,4 302,4
| 589,3 | |
Biotopverbund: mittlere Bedeutung | 81,0 | 5 | 405,0 | 405,0 | |
Summe biotische Komponenten |
|
|
|
| 994,3 |
Landschaftsbild/Erholung | |||||
Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraums | gering | 113,4 | 0 | 0 | 0 |
Anteil landschaftstypischer und/oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt | mittel | 113,4 | 2 | 226,8 | 226,8 |
Freiflächenversorgung: Plangebiet ist gem. LaPro keiner Dringlichkeitsstufe zugeordnet; Darstellung als Freiraum "Gartenbau"; keine öffentlich zugänglichen Freiflächen vorhanden | - | - | - | - | - |
Kleinräumige identitätsstiftende Sichtbeziehungen | - | - | - | - | 0 |
Innere und äußere Erschließung | - | - | - | - | 0 |
Großräumige visuelle Ungestörtheit | - | - | - | - | 0 |
Freiheit von akustischen und/oder geruchlichen Beeinträchtigungen | - | - | - | - | 0 |
Verbindung des Freiraums mit anderen erholungsrelevanten Freiräumen und / oder vorhandene eigene vorrangige Verbindungsfunktion | - | - | - | - | 0 |
Summe Landschaftsbild/Erholung |
|
|
|
| 226,8 |
Gesamtsumme Vor-Eingriffszustand | 2.842,9 | ||||
3.6.5 Bewertung des prognostizierten Zustands nach Durchführung des Eingriffs
Die Prognose des Zustands von Natur und Landschaft erfolgt unter Berücksichtigung der vorgesehenen Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung des Eingriffs.
Die Ausgleichsbilanzierung bezieht sich auf die einzelnen abiotischen und biotischen Komponenten des Naturhaushalts sowie den Schutzgutkomplex Landschaftsbild/Erholung. Im naturschutzrechtlichen Sinn sollen sich Ausgleichsmaßnahmen möglichst auf die jeweiligen beeinträchtigten Funktionen, aber zumindest auf den gleichen Schutzgutkomplex richten. Sofern dies nicht möglich ist, kann eine schutzgutübergreifende Saldierung der Wertpunkte erfolgen.
Wesentlicher Teil des Ausgleichs ist die
- Festsetzung eines Grünzugs nebst Festsetzung einer offenen mehrschichtigen Gehölzstruktur sowie artenreichen Wiesen entlang dem Parkgraben.
Zusätzlich gehen folgende Maßnahmen in die Bilanzierung ein, die textlich festgesetzt werden sollen.
- Flächige Gehölzpflanzungen oder mehrreihige, mindestens 3,0 m breite Hecken mit heimischen Gehölzen in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 auf mindestens 10 % der Grundstücksflächen. Die räumliche Lage dieser Pflanzungen wird in den allgemeinen Wohngebieten WA3, WA4 und WA5 durch die textliche Festsetzung Nr. 13 dahingehend konkretisiert, dass sie vorzugsweise entlang der öffentlichen Grünfläche gepflanzt werden sollen.
- Pflanzung von hochstämmigen, heimischen Laubbäumen oder Obstbäumen in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6, jeweils ein Baum pro 300 m² Grundstückfläche, dies entspricht mindestens ca. 150 Bäumen.
Folgende Maßnahmen zum Ausgleich bzw. zur Minimierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe werden im Rahmen des städtebaulichen Vertrags geregelt:
- Pflanzung von Straßenbäumen innerhalb der Verkehrsflächen, Planstraßen A bis D, mindestens 80 Stück.
- Anlage von Grünstreifen innerhalb der Planstraßen A bis D.
Schutzgutübergreifende Kompensationswirkungen der Maßnahmen:
- Abiotische Komponenten: Verringerung der Versiegelung und des anthropogenen Einflusses auf den Boden; Förderung der natürlichen Bodenentwicklung und Bodenlebewesen, Schutz von grundwassernahen Böden, Verbesserung des Regenrückhaltevermögens, Aufwertung der kleinklimatisch wirksamen Vegetationsstrukturen
- Biotische Komponenten: Erhöhung der Strukturvielfalt und der biotischen Vielfalt, Entwicklung der örtlichen Biotopverbindung
- Schutzgutkomplex Landschaftsbild/Erholung: Gestaltung der Straßenräume und Wegebeziehungen, dadurch Erhöhung des Anteils landschaftstypischer bzw. gestalterisch wertvoller Elemente und der Strukturvielfalt; Entwicklung eines gebietstypischen Baumbestands; Anlage und Entwicklung der Strukturvielfalt in einem Erholungsraum sowie Aufwertung des Erholungsraums in Verbindung mit dem unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzenden Parkgraben als natur- und kulturgeprägtes Landschaftselement
In der folgenden Tabelle wird der prognostizierte Zustand nach Realisierung der Planung dargestellt.
Tabelle 3: Bewertung nach Durchführung der Planung
(Fortsetzung folgt auf der nächsten Seite)
Wertträger | Bewertungsstufen | Flächengröße [in 1.000 m²] | Wertpunkte | Zwischensumme | Gesamtsumme |
|---|---|---|---|---|---|
Abiotische Komponenten des Naturhaushalts | |||||
Anthropogener Einfluss auf den Boden überbaubare/versiegelte Flächen Pflanzflächen in Wohngebieten WA2, WA4, WA5, WA6: im Oberboden anthropogen beeinflusst, z. T. m. Aufschüttung Anteil nicht überbaubarer Flächen der Wohngebiete (außer Pflanzflächen) und der Mischgebiete: im Oberboden anthropogen beeinflusste Böden z. T. mit Aufschüttungsböden Verkehrsflächen (Planstraßen und Verkehrsfläche bes. Zweckbestimmung): sehr stark im gesamten Bodenaufbau veränderte Böden mit einem Versiegelungsgrad > 60 % Öffentliche Parkanlage: im Oberboden anthropogen beeinflusst Spielplatz: stark im gesamten Bodenaufbau veränderte Böden mit Teilversiegelung |
extrem hoch
mittel - hoch
sehr hoch
sehr hoch bis extrem hoch
mittel - hoch
sehr hoch |
33,2
8,2
51,5
11,6
7,3
1,6 |
0
5
2
2
5
2 |
0
41,0
103,0
23,2
36,5
3,2 | 206,9
|
Abflussbildung und Wasserhaushalt überbaubare/versiegelte Flächen der Wohn- und Mischgebiete und Straßenerweiterung(sehr naturfern): nicht überbaubare, unversiegelte Flächen der Wohngebiete: Flächen mit hohem Vegetationsanteil (Flächen mit Pflanzbindung) sonstige, nicht überbaubare Flächen der Wohn- und Mischgebiete Öffentliche Parkanlage Spielplatz: teilversiegelte Flächen mit hohem Vegetationsanteil (noch naturnah) Verkehrsflächen (Planstraßen und Verkehrsfläche bes. Zweckbestimmung): versiegelte Flächen mit geringem Vegetationsanteil (naturfern) |
gering
sehr hoch
hoch
sehr hoch hoch
mittel
|
33,2
8,2
51,5
7,3 1,6
11,6
|
0
10
6
10 6
3
|
0
82,0
309,0
73,0 9,6
34,8
| 508,4 |
Stadtklimatische Funktion Siedlungsraum mit überwiegend geringer bis keiner bioklimatischen Belastung; offene Siedlungsstruktur mit hohem Durchgrünungsgrad, günstiges Bioklima (Wohngebiete) Siedlungsraum mit geringer, in Einzelfällen mäßiger bioklimatischer Belastung (Mischgebiete und Verkehrsflächen) Grün- und Freiflächen mit hoher bis mittlerer stadtklimatischer Bedeutung |
gut - mittel
mittel - schlecht
gut |
81,5
23,0
8,9 |
3
1
4 |
244,5
23,0
35,6 | 303,1 |
Summe abiotische Komponenten |
|
|
|
| 1.018,4 |
(Fortsetzung der Tabelle 3)
Biotische Komponenten des Naturhaushalts | |||||
Biotopwert überbaubare/versiegelte Flächen (abzüglich der für Baumreihen angerechneten Fläche) Flächen mit Pflanzbindungen in allgemeinen Wohngebieten: mehrreihige Hecken oder flächige Gehölzpflanzungen sonstige, nicht überbaubare Flächen in Wohngebieten: Biotoptyp Ziergärten (101112) mit Laub-/Obstbäumen nicht überbaubare, zu begrünende Flächen in Mischgebieten Baumreihen (071425), angerechnet werden 30 m²/Baum 80 St. = 2.400 m² Öffentliche Parkanlage und Spielplatz mit Wiesenflächen extensiv/intensiv, Weg, Gehölzflächen und Bäumen(insgesamt 8.920 m²), davon - Fläche zum Schutz , zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft; Zielbiotop: 07193 standorttypischer Gehölzsaum an Gewässern, mehrschichtige Säume, ca. 2.400 m² - Befestigter Geh-/Radweg, Breite 2,5 m, ca. 1.200 m² - Gehölzflächen, Wiesenflächen extensiv/intensiv, Spielflächen, 2 bis 16 Wertpunkte, ca. 5.320 m², Durchschnittswert geschätzt
|
39,4
8,2
51,5
2,6
2,4
2,4
1,2
5,3 |
0
12
7
2
5
29
0
8 |
0
98,4
360,5
5,2
12,0
69,6
0
42,4 |
588,1 | |
Biotopverbund mittlere Bedeutung: nicht überbaubare Flächen (ohne Pflanzbindung) in Wohngebieten und Straßen mit Baumreihenpflanzung hohe Bedeutung: Grünzug und Flächen mit Pflanzbindung in Wohngebieten |
54,9
17,1 |
5
10 |
274,5
171,0 | 445,5 | |
Summe biotische Komponenten |
|
|
|
| 1.033,6 |
Landschaftsbild/Erholung | |||||
Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraums
|
mittel |
113,4 |
3 |
340,2
| 340,2 |
Anteil landschaftstypischer und/oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt
|
mittel |
113,4 |
2 |
226,8 | 226,8 |
Kleinräumige identitätsstiftende Sichtbeziehungen | - | - | - | - | 0 |
Freiflächenversorgung Plangebiet ist gem. LaPro keiner Dringlichkeitsstufe zugeordnet, Einschätzung der Bedeutung erfolgt aufgrund der geplanten Neubebauung mit mittel | mittel | 8,9 | 2 | 17,8 | 17,8 |
Innere und äußere Erschließung | sehr hoch | 7,3 | 6 | 43,8 | 43,8 |
Großräumige visuelle Ungestörtheit | mittel | 7,3 | 1 | 7,3 | 7,3 |
Freiheit von akustischen und/oder geruchlichen Beeinträchtigungen | hoch | 7,3 | 3 | 21,9 | 21,9 |
Verbindung des Freiraums mit anderen erholungsrelevanten Freiräumen und / oder vorhandene eigene vorrangige Verbindungsfunktion | hoch | 7,3 | 2 | 14,6 | 14,6 |
Summe Landschaftsbild/Erholung |
|
|
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| 672,4 |
Gesamtsumme nach Ausführung der Planung | 2.724,4 | ||||
Tabelle 4: Zusammenfassende Gegenüberstellung
Wertträger | Wertpunkte vor dem Eingriff
| Wertpunkte nach Planung |
Anthropogener Einfluss auf den Boden | 455,4 | 206,9 |
Abflussbildung und Wasserhaushalt | 810,0 | 508,4 |
Stadtklimatische Funktion | 356,4 | 303,1 |
Zwischensumme abiotische Komponenten | 1.621,8 | 1.018,4 |
Biotopwert | 589,3 | 588,1 |
Biotopverbund (Lagewert) | 405,0 | 445,5 |
Zwischensumme biotische Komponenten | 994,3 | 1.033,6 |
Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraums | 0 | 340,2 |
Anteil landschaftstypischer und/oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt | 226,8 | 226,8 |
Kleinräumige identitätsstiftende Sichtbeziehungen | 0 | 0 |
Freiflächenversorgung | 0 | 17,8 |
Innere und äußere Erschließung | 0 | 43,8 |
Großräumige visuelle Ungestörtheit | 0 | 7,0 |
Freiheit von akustischen und/oder geruchlichen Beeinträchtigungen | 0 | 21,9 |
Verbindung des Freiraums mit anderen erholungsrelevanten Freiräumen und/oder vorhandene eigene vorrangige Verbindungsfunktion | 0 | 14,6 |
Zwischensumme Landschaftsbild/Erholung | 226,8 | 672,4 |
|
|
|
Gesamtsumme | 2.842,9 | 2.724,4 |
Für die abiotischen Komponenten ergibt sich auch nach Durchführung der geplanten Maßnahmen (siehe Kapitel 3.5 "Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen") ein negativer Wert. Während sich der Wert für das Landschaftsbild und die Erholungsfunktion deutlich verbessert, verbleibt ein Defizit bei den abiotischen und biotischen Komponenten des Naturhaushalts. Die verhältnismäßig stärkere Aufwertung des Schutzguts Landschaftsbild/Erholung ergibt sich aus der Besonderheit, dass eine Teilfläche des Plangebiets zwar planungsrechtlich als Außenbereich zu betrachten ist, diese aber aufgrund der vorherigen gärtnerischen Nutzung für die Erholungsfunktion gänzlich ausgeschieden ist. Dies erklärt die niedrigen Wertpunkte dieser Schutzgüter vor dem Eingriff. Bei Durchführung der geplanten Maßnahmen gewinnen diese Schutzgüter an Bedeutung, da der an den Geltungsbereich angrenzende Parkgraben als verbindendes Landschaftselement mit Erholungsfunktion aufgewertet werden kann.
Nach dem ermittelten Defizit von 118,5 Wertpunkten kann der Eingriff im Plangebiet rechnerisch zu etwa 96 % ausgeglichen werden. Zu berücksichtigen ist, dass bei der Bewertung der Planung tendenziell maximale Eingriffswerte und Mindestwerte für die Wertträger nach der Planung angenommen wurden. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass in der Bilanzierung die positive Auswirkung auf den an den Geltungsbereich angrenzenden Parkgraben nicht enthalten ist, da diese eher qualitativ als auf die Fläche bezogen zu bewerten ist. Eine Gewässerrenaturierung ist zwar nicht Teil der Planung, dennoch wird sich die Anlage des Grünzugs auf einer Uferseite durch Entwicklung der Vegetation und verminderten Schadstoffeintrag im Vergleich zur früheren Nutzung positiv auf die biologischen und chemisch-physikalischen Parameter des Fließgewässers auswirken. Insgesamt kann daher der Eingriff als hinreichend kompensiert bewertet werden.
3.7 Planungsalternativen
Mit dem Bebauungsplan soll eine brachliegende, vormals durch eine Gärtnerei genutzte Fläche wieder nutzbar gemacht werden. Seitens eines Eigentümers des überwiegenden Teils dieser Fläche besteht das Interesse an einer Bebauung mit Einfamilienhäusern. Diese Bebauungsabsichten stimmen mit den Darstellungen des FNP sowie mit den Aussagen der bezirklichen Rahmenplanung überein.
Planungsalternativen bezüglich der Art und des Maßes der Nutzung wurden bei der Erarbeitung der Bebauungsplanentwürfe XIX-48 und XIX-48b geprüft. Ebenso wurden im Verlauf beider Planverfahren bezüglich Lage und Dimensionierung der benötigten Erschließungsstraßen verschiedene Varianten geprüft. Der Erhalt der Brachfläche war zu keinem Zeitpunkt Ziel der Planung.
Der Bebauungsplanentwurf XIX-48b weist gegenüber dem Bebauungsplanentwurf XIX-48 ein flächenmäßig etwas größeres allgemeines Wohngebiet mit einem reduzierten Maß der Nutzung (XIX-48: GRZ 0,3/GFZ 0,6) aus. Auf die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf (Kita) wurde im Laufe des Planungsprozesses verzichtet, da die Errichtung einer Kita auch in einem allgemeinen Wohngebiet ohne gesonderten Regelungsbedarf zulässig ist.
Anderweitige Planungen zur Art der Nutzung würden dem Ziel, den Standort Buchholz Ost als Wohnstandort zu entwickeln, entgegen stehen.
3.8 Zusätzliche Angaben
3.8.1 Untersuchungsmethode
Bei der Bearbeitung wurde zunächst das komplexe Wirkungsgeflecht "Umwelt" gemäß
§ 1 Abs. 7 BauGB nach Schutzgütern getrennt erfasst und bewertet:
Hierbei wurde eine flächendeckende Bestandsanalyse der Ist-Situation im Bebauungsplangebiet durchgeführt, in der die Flächen gleicher Eigenschaften sachlich und räumlich definiert werden. Aufgrund ihrer Eigenschaften ließ sich die Bedeutung dieser Flächen und ihre Empfindlichkeit gegenüber der Planung bestimmen. Als Bewertungsgerüst wurde soweit möglich eine 5-stufige Ordinalskala (sehr hoch, hoch, mittel, gering, sehr gering) angelegt.
Nach der Methode einer ökologischen Risikoanalyse wurden
- die Bedeutung und Empfindlichkeiten der Flächen zur Bewertung der Erheblichkeit der Auswirkungen mit der Intensität der Planungswirkungen gutachterlich verknüpft.
- Zur Vermeidung und Verringerung negativer Auswirkungen auf die Umwelt wurden über die im Bebauungsplan vorgesehenen Regelungen hinaus Empfehlungen für die weiteren Planungs- und Realisierungsphasen gegeben.
Die medienübergreifende Bewertung erforderte eine die Umweltauswirkungen zueinander in Beziehung setzende Gesamtbeurteilung. Da eine quantitative Saldierung von Umweltauswirkungen prinzipiell nicht möglich ist, erfolgt die Gesamtbeurteilung verbal-argumentativ.
Die Analyse und Bewertung der zu untersuchenden Schutzgüter basiert auf folgender Grundlage:
- Daten und kartografischen Darstellungen des Umweltatlas Berlin,
- Aussagen des Landschafts- und Artenschutzprogramms (LaPro),
- Fachgutachten und Biotopkartierung.
Der Untersuchungsraum wurde schutzgutspezifisch je nach Reichweite der Wirkungen abgegrenzt:
- Mensch, Gesundheit und Bevölkerung: Die Abgrenzung des Wirkraums erfolgte auf Grundlage des im Rahmen des Verfahrens erstellten schalltechnischen Gutachtens für die schutzwürdige Bebauung innerhalb der vorhandenen und geplanten Misch- und Wohngebiete für Gewerbelärm und Verkehrslärm. Zusätzlich wurde die Geräuschbelastung durch Gewerbelärm auf die an das Plangebiet angrenzenden Flächen untersucht. Hierzu wurden Immissionsorte entlang der südlichen Straßenseite der Ferdinand-Buisson-Straße sowie auf der östlichen Uferseite des Parkgrabens berücksichtigt.
- Bezugsraum für die Größe der erforderlichen Spielplatzfläche ist die Versorgungseinheit 0307 A der bezirklichen Spielplatzplanung.
- Tiere und Pflanzen: Im Geltungsbereich wurde eine flächendeckende Biotoptypenkartierung mit Erfassung der kennzeichnenden Pflanzenarten durchgeführt. Unter Berücksichtigung der Funktionsbeziehungen erfolgte eine schutzgutspezifische Abgrenzung zur Bewertung der Auswirkungen des Bebauungsplans auf den Biotop- und Artenbestand. Im Geltungsbereich wurden die in Frage kommenden Biotope gezielt auf das Vorhandensein potenzieller Habitate heimischer Tagschmetterlinge, der Zauneidechse sowie auf (Teil-) Lebensräume und Vorkommen von Fledermäusen untersucht.
- Boden: Der Untersuchungsraum bezieht sich auf den unmittelbaren Geltungsbereich unter besonderer Berücksichtigung der Altlastensituation.
- Grundwasser: Erfassung und Bewertung der Grundwassersituation im Geltungsbereich mit besonderer Berücksichtigung der altlastenbedingten Gefährdung im Eingriffsraum und Wirkraum sowie Berücksichtigung der Versickerungsproblematik.
- Oberflächengewässer: Untersucht werden die Auswirkungen auf den angrenzenden bzw. teilweise innerhalb des Geltungsbereichs verlaufenden Parkgraben. Da die im Bebauungsplan geplanten Ausgleichsmaßnahmen auch entlang dem Parkgraben vorgesehen sind, wurde auch die Reichweite möglicher Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Pflanzen/Tiere/biologische Vielfalt - Wasser - Landschaftsbild/Erholung - in den Untersuchungsraum einbezogen.
- Klima und Luft: Die Abgrenzung des Eingriffs- und Wirkraums erfolgte auf der Grundlage der Daten des Umweltatlas hinsichtlich der möglichen Reichweite lokalklimatischer Veränderungen, der Luftbelastung im Geltungsbereich und der angrenzenden Gebiete.
- Landschaftsbild/Erholung: Die Abgrenzung des Untersuchungsraums erfolgte unter Berücksichtigung der Reichweite visueller Wirkungen, die durch die geplante Bebauung zu erwarten sind. Bezüglich der landschaftsgebundenen Erholung wurden Verknüpfungen mit umgebenden Landschaftsräumen in den Untersuchungsraum einbezogen. Berücksichtigt wurden dabei auch die Auswirkungen der Immissionsbelastung durch die nahe gelegene Autobahn auf den geplanten Grünzug am Parkgraben hinsichtlich der Erholungsqualität.
- Kulturgüter und sonstige Sachgüter: An den Geltungsbereich angrenzende denkmalgeschützte Objekte wurden berücksichtigt.
Zur Bewertung der Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter wurden folgende Fachgutachten erstellt bzw. beachtet:
- Faunistische Untersuchungen (B-Plan XIX-48 b, Faunistische Sonderuntersuchungen zum Artenschutzbeitrag, Natur & Text in Brandenburg GmbH, Juli 2009): Potenzialeinschätzung für Tagfalter, Überprüfung der Fläche auf mögliche Vorkommen der Zauneidechse und Erfassung von Fledermausvorkommen
- Artenschutzbeitrag (Bebauungsplan XIX-48 b Vorentwurf, Artenschutzbeitrag, 07. September 2009, Landschaft planen + bauen GmbH)
- Schalltechnisches Gutachten - Immissionsprognose (Schalltechnisches Gutachten, Immissionsprognose für das B-Plangebiet XIX-48b in Berlin Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz, Akustik - Ingenieurbüro Dahms, Potsdam 15.12.2008)
- Gutachten zur Regenwasserentwässerung (Überarbeitung der Generellen Planung der Regenentwässerung im Einzugsgebiet des Parkgrabens, Müller - Kalchreuth Planungsgesellschaft mbH, Berlin, Juli 2009)
- Untersuchungen zur Altlastenverdachtsfläche Nr. 9096 (Untersuchungsbericht Objekt B-Planentwurf XIX-48b, Altlastenuntersuchung ALVF 9096 Berliner Straße 45 13127 Berlin-Pankow, Analytisches Zentrum Berlin-Adlershof GmbH, 30.09.2009 sowie Dokumentation der Untersuchung der räumlichen Ausdehnung einer Bodenverunreinigung auf dem Gelände der geplanten Wohnsiedlung "Parkgraben" in 13127 Berlin - Französisch Buchholz, Angetec GmbH, Berlin, 16.05.2012)
3.8.2 Schwierigkeiten bei der Durchführung der Untersuchung
Bezüglich des verwendeten Wertpunkt-Systems ist anzumerken, dass eine lückenlose, mathematisch exakte Beschreibung und Bewertung von Umweltauswirkungen nach ihrer Art und Intensität aufgrund der Komplexität ökologischer Systeme und Beziehungen nach derzeitigem Stand der Wissenschaft nicht möglich ist.
3.8.3 Hinweise zum Monitoring
Zuständige Fachbehörden müssen die planaufstellende Behörde bei der Durchführung des Monitoring unterstützen. So ist es gemäß § 4 Abs. 3 BauGB ihre Aufgabe, das Bezirksamt zu unterrichten, wenn ihnen Erkenntnisse über erhebliche, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen eines Bauleitplans auf die Umwelt vorliegen. Die Maßnahmen zur Überwachung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt infolge der Durchführung des Bauleitplans werden voraussichtlich den zuständigen Fachämtern und Fachabteilungen des Bezirks Pankow und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt obliegen.
Im Plangebiet vorhandene Altlasten werden saniert bzw. müssen vor der Nutzungsaufnahme für Wohnen saniert werden. Dies wird durch Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 sowie durch unabhängig vom Bebauungsplan geltende gesetzliche Regelungen gesichert. Die Umsetzung dieser Maßnahmen erfordert ggf. eine Überwachung durch das zuständige Fachamt.
Weitere Maßnahmen zur Überwachung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt infolge der Durchführung des Bauleitplans werden nach gegenwärtigem Kenntnisstand nicht erforderlich sein.
3.9 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Im Rahmen des Umweltberichts zum Bebauungsplanentwurf XIX-48b werden die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt ermittelt, beschrieben und bewertet.
Plangebiet
Das Plangebiet liegt im Ortsteil Französisch Buchholz des Bezirks Pankow. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Neubebauung mit Einfamilienhäusern auf einer brachliegenden, vormals durch eine Gärtnerei genutzten Fläche geschaffen werden. Durch Einbeziehung der Flächen zwischen der ehemaligen Gärtnerei und den umliegenden Straßen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet soll über neu anzulegende öffentliche Straßen erschlossen werden, die eine Anbindung an die Bahnhofstraße, die Berliner Straße und an die Dr.-Markus-Straße gewährleisten. Für Fußgänger und Radfahrer sollen zusätzlich Verbindungen zur Straße 160 geschaffen werden. Entlang dem Parkgraben sollen ein Grünzug und ein Spielplatz gesichert werden.
In dem ca. 20,1 ha umfassenden Plangebiet sollen ca. 16,5 ha als Bauflächen, ca. 2,7 ha als Verkehrsflächen und rund 0,9 ha als Grünflächen festgesetzt werden.
Bisherige Nutzung des Plangebiets
Entlang den vorhandenen Straßen wird das Gebiet bereits durch städtische Wohn- und Gewerbebebauung genutzt. Diese Flächen umfassen einschließlich Straßenflächen ca. 9,2 ha. Die Fläche der ehemaligen Gärtnerei ist ca. 10,8 ha groß. Davon waren bereits ca. 0,9 ha bebaut und weitere 2,2 ha versiegelt. Die unbefestigten, ehemals gartenbaulich genutzten Flächen (Produktionsflächen im Freiland) haben einen Anteil von ca. 4,0 ha, die übrigen Vegetationsflächen umfassen ca. 3,7 ha.
Vorhandene Umweltbelastungen
Das Plangebiet ist vor allem an der Berliner Straße durch Verkehrslärm belastet. Auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei wurden punktuell Überschreitungen der Grenzwerte durch Altlasten im Boden nachgewiesen.
Auswirkungen auf Menschen und die Gesundheit
Beeinträchtigungen des Menschen und seiner Gesundheit sind durch Umsetzung der Planung nicht zu erwarten.
Durch den Bebauungsplan soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Plangebiets ermöglicht und ein Grünzug entlang dem Parkgraben für die Naherholung planungsrechtlich gesichert werden. Bei Umsetzung der Planung wird ein Wohngebiet mit Einzelhausbebauung und einem hohem Anteil an Grünflächen in verkehrsgünstiger Lage entstehen, das besonders für Familien attraktiv sein dürfte.
In der das Gebiet betreffenden Versorgungseinheit der bezirklichen Spielplatzplanung sind bisher keine öffentlichen Spielplatzflächen vorhanden. Durch die Planung soll der vorhandene und künftige Bedarf an öffentlicher Spielplatzfläche gedeckt werden.
Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter
Kultur- und sonstige schützenswerte Sachgüter sind von der Planung nicht betroffen.
Auswirkungen auf Natur und Landschaft
Mit der zusätzlichen Inanspruchnahme und Versiegelung von Flächen sind der Verlust von Bodenfunktionen und eine Beeinträchtigung des Wasserhaushalts verbunden.
Auf den unversiegelten Flächen der ehemaligen Gärtnerei haben sich nach Aufgabe der Nutzung Pflanzen- und Tierlebensräume entwickelt, die nahezu vollständig verloren gehen werden. Gesetzlich geschützte Biotope befinden sich jedoch nicht darunter und Verstöße gegen die im Naturschutzgesetz verankerten Verbote zum Schutz der besonders oder streng geschützten Tier- und Pflanzenarten sind infolge der Planung nicht zu erwarten.
Neue Lebensräume für Tiere und Pflanzen werden auf den neu anzulegenden Freiflächen entstehen, die nicht der bisherigen Menge und Artenzusammensetzung entsprechen, sondern vor allem zu einer Aufwertung des Landschaftsbilds und der Erholungsfunktion der Landschaft führen. Wesentlicher Teil des Ausgleichs ist die Festsetzung eines Grünzuges mit Gehölzen und artenreichen Wiesen entlang dem Parkgraben. Die Errichtung des Grünzuges ist durch Regelungen in einem städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 gesichert. Zusätzlich sollen grundstücksbezogene Festsetzungen erfolgen, die auf den Baugrundstücken im ehemaligen Außenbereich eine Mindestbepflanzung sichern.
4. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen
4.1 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans XIX-48b wurden gemäß § 8 Abs. 2 BauGB unter Berücksichtigung der Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV - FNP vom 8. September 2006 (ABl. S. 3673 sowie ABl. vom 15.07.2011, S. 1482)) entwickelt: Die Darstellung einer gemischten Baufläche M2 eröffnet u .a. die Entwicklung zu einem Mischgebiet, wie es entlang der Berliner Straße und der Bahnhofstraße zur Festsetzung vorgesehen ist. Im Bereich der als Wohnbaufläche W3 dargestellten Flächen ist überwiegend die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten geplant.
Gemäß den Ausführungsvorschriften können andere als die dargestellten Baugebiete kleiner als 3 ha entwickelt werden, wenn Funktionen, Wertigkeit der Baufläche sowie Anforderungen des Immissionsschutzes gewahrt bleiben (Entwicklungsgrundsatz Nr. 1 - "Generalisierungsgröße"). Von dieser Regelung soll im Bebauungsplan Gebrauch gemacht werden. Abweichend von den Darstellungen des FNP ist bestandsorientiert die Festsetzung eines Gewerbegebiets beabsichtigt. Das geplante Gewerbegebiet, das insgesamt eine Größe von ca. 1,9 ha aufweist, befindet sich z. T. innerhalb der im FNP als gemischte Baufläche und z. T. innerhalb der als Wohnbaufläche dargestellten Flächen.
Im FNP ist für Wohnbauflächen W3 eine Obergrenze für die GFZ von 0,8 vorgesehen. Nach den Ausführungsvorschriften soll die Geschossflächenzahlangabe, die eine Obergrenze darstellt, unterschritten werden, wenn der Charakter und die Struktur der Wohnbaufläche dies erfordern (Entwicklungsgrundsatz Nr. 3 - "Unter- und Überschreitung der GFZ"). Unter Berücksichtigung des Charakters und der Struktur der umliegenden Wohnbauflächen soll im Bebauungsplan von diesem Ansatz Gebrauch gemacht werden.
Durch die geplante Festsetzung von den Parkgraben begleitenden öffentlichen und privaten Grünflächen und Festsetzungen zum Erhalt bestehender uferbegleitender Bepflanzungen soll die im FNP symbolisch dargestellte Grünverbindung zwischen dem Ortskern Buchholz und dem Pankegrünzug planungsrechtlich gesichert werden. Mittels geplanter Straßenverkehrsflächen, die intensiv begrünt werden sollen, und Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" soll die geplante Parkanlage sowohl mit dem Ortskern von Französisch Buchholz als auch mit dem Pankegrünzug vernetzt werden. Über die geplanten Verkehrsflächen, deren intensive Begrünung mittels Grünstreifen und Baumpflanzungen im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vereinbart ist, soll eine "grüne" Vernetzung gewährleistet werden.
Eine flächenhaftere Umsetzung der im FNP symbolisch dargestellten Grünverbindung kann entlang der Dr.-Markus-Straße nicht erfolgen, da diese im Bereich des Plangebiets beidseitig bebaut ist. Zur Umsetzung einer öffentlichen Grünverbindung wären Flächenankäufe im Vorgartenbereich der Privatgrundstücke erforderlich. Für diese Eingriffe in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer besteht kein zwingendes städtebauliches Erfordernis, da durch die Nichtüberbaubarkeit der Vorgärten das angestrebte Ziel einer Grünverbindung entlang der Dr.-Markus-Straße auf gleichwertige Weise hergestellt werden kann. Die Grünflächen mit Baumpflanzungen in der Entwurfsplanung für die Dr.-Markus-Straße zwischen Elfenallee und Parkgraben und die gemäß BauO Bln zu begrünenden nicht überbaubaren Flächen (Vorgärten) stellen sicher, dass ein intensiv begrünter Straßenraum entstehen wird.
Die geplante Festsetzung von Verkehrsflächen ist aus der Wohnbauflächendarstellung bzw. der Darstellung als gemischte Baufläche im FNP entwickelbar, da für diese nur eine örtliche Bedeutung vorhanden ist. Der FNP hingegen stellt lediglich überörtliche Verkehrsflächen dar.
4.2 Art der baulichen Nutzung
4.2.1 Allgemeine Wohngebiete
Entsprechend den im städtebaulichen Strukturkonzept (siehe C 0 "4. Städtebauliches Strukturkonzept August 2007") vorgesehenen Nutzungen ist die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten (WA1 bis WA6) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO geplant.
In den allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA6 sollen Tankstellen, die in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr.1 BauNVO unzulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 1). Aufgrund der Ausprägung moderner Tankstellen mit ihrer flächenhaften Ausdehnung und einem hohen Störpotenzial, auch bedingt durch eine starke Verkehrserzeugung tags und nachts, lassen sich Tankstellen nur schlecht in Wohngebiete integrieren. An der an das Plangebiet angrenzenden B 109 (Berliner Straße) sind in nördlicher und südlicher Richtung Tankstellen im näheren Umfeld vorhanden. Das Plangebiet wird somit als ausreichend mit Tankstellen versorgt angesehen; das Entstehen von Versorgungsengpässen in den allgemeinen Wohngebieten ist nicht zu befürchten.
Ebenfalls zum Schutz der Wohnruhe sollen Anlagen für sportliche Zwecke in den allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA6 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 3). Hier ist aber nicht generell von einer Unverträglichkeit auszugehen, so dass der Bebauungsplan die Möglichkeit einer einzelfallbezogenen Prüfung offen lassen soll. Flächenintensive Anlagen, z. B. Sportplätze, lassen sich nicht mit der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gebiets zu einem locker bebauten Einfamilienhausgebiet vereinbaren. Solche Anlagen sollen unzulässig sein. Auch aus Gründen der Wahrung der Wohnruhe sollen bestimmte Anlagen für sportliche Zwecke unzulässig sein, wenn von ihnen Schallemissionen oder sonstige Belästigungen (z. B. durch An- und Abfahrtverkehr oder nutzungsbedingt) ausgehen. Dies kann z. B. auf Bolzplätze zutreffen. Kleinere Anlagen für sportliche Zwecke, die kein nennenswertes Verkehrsaufkommen erzeugen, sind mit dem geplanten Wohncharakter der Umgebung vereinbar und sollen im Wege der Ausnahme zulässig sein. Dies könnte z. B. auf kleinere Fitnessstudios zutreffen.
4.2.2 Mischgebiete
Die unmittelbar entlang der Berliner Straße und Bahnhofstraße gelegenen Flächen sollen als Mischgebiete (MI1, MI2 und MI3) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 BauNVO festgesetzt werden. Südlich an das MI3 anschließend ist die Festsetzung eines weiteren Mischgebiets vorgesehen (MI4). Die geplanten Festsetzungen orientieren sich an den bestehenden gemischten Nutzungen entlang der Berliner Straße, der Bahnhofstraße sowie der Flächen südlich der Planstraße D.
Wegen des Schutzbedürfnisses der geplanten angrenzenden Wohnnutzung (WA5, WA6), um Verkehr und damit verbundene Schallimmissionen zu vermeiden, soll im Mischgebiet MI4 die Errichtung von Tankstellen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO unzulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 2). Entlang der an das Plangebiet angrenzenden B 109 (Berliner Straße) sind in nördlicher und südlicher Richtung Tankstellen im näheren Umfeld vorhanden. Das Plangebiet wird somit als ausreichend mit Tankstellen versorgt angesehen; das Entstehen von Versorgungsengpässen im Mischgebiet MI4 ist nicht zu befürchten.
4.2.3 Gewerbegebiet
Entlang der Ferdinand-Buisson-Straße ist die Festsetzung eines Gewerbegebiets (GE) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO beabsichtigt. Zum Schutz des Wohnens innerhalb und außerhalb des Plangebiets sollen im GE unterschiedliche Schallkontingente festgesetzt werden. Diese machen eine Untergliederung in die Teilflächen GE1 und GE2 erforderlich (hierzu siehe Kapitel II 3.3.1 "Schutzgut Mensch").
Die geplante Nutzungsart entspricht der in diesem Bereich bestehenden Nutzung, die planungsrechtlich gesichert werden soll. Die Verträglichkeit der gewerblichen Nutzung gegenüber den angrenzenden Wohnnutzungen soll durch eine geplante Festsetzung zum Schallschutz gewährleistet werden. Näheres zu dieser geplanten Festsetzung kann dem Kapitel 4.8 "Immissionsschutzfestsetzungen" entnommen werden.
4.2.4 Grünflächen
4.2.4.1 Öffentliche Parkanlage
Den Darstellungen des LaPro folgend soll entlang dem Parkgraben gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung "öffentliche Parkanlage" planungsrechtlich gesichert werden. Die öffentliche Parkanlage soll den Parkgraben, der als prägendes landschaftliches Strukturelement die Verbindung zwischen dem Viktoriateich Buchholz und der Panke herstellt, im Abschnitt zwischen der Dr.-Markus-Straße bis zur Verlängerung der Planstraße D begleiten. Sie soll eine Breite von durchschnittlich ca. 15,0 m aufweisen.
Die öffentliche Parkanlage soll neben ihrem Beitrag zur Erholung auch dazu dienen, dass entlang dem Parkgraben eine attraktive Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer hergestellt werden kann, die mit den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen verbunden ist. Die konkrete Wegführung innerhalb der öffentlichen Parkanlage soll nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans sein, da die Herstellung der öffentlichen Parkanlage im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 geregelt ist.
Innerhalb der öffentlichen Parkanlage soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 15). Diese Fläche soll dem Ausgleich von Eingriffen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans dienen. Die öffentliche Nutzbarkeit der Grünfläche wird durch diese geplante Festsetzung nicht eingeschränkt. Näheres hierzu kann dem Kapitel 4.7 "Grünfestsetzungen" entnommen werden.
4.2.4.2 Öffentlicher Spielplatz
Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans soll die Möglichkeit zur Errichtung von Wohngebäuden geschaffen werden. Aufgrund des hierdurch ermöglichten Einwohnerzuwachses wird auch die Nachfrage nach öffentlichen Spielplätzen im Umfeld steigen. Zur Deckung des zu erwartenden Bedarfs sowie zur Senkung des im Umfeld vorhandenen Defizits soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB die Sicherung einer Fläche für einen öffentlichen Spielplatz innerhalb der Parkanlage erfolgen.
4.2.4.3 Private Grünfläche
Östlich anschließend an das Mischgebiet MI4 soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung "privater Hausgarten" festgesetzt werden. Die geplante Grünfläche wird im Umweltatlas als Teil einer "Vorrang 1-Fläche" dargestellt, bei der aus Sicht des Bodenschutzes Eingriffe prioritär vermieden werden sollten (Umweltatlaskarte 01.01, Bodengesellschaft "Vererdetes (Auen-) Niedermoor-(Auen-) Kalkniedermoor" sowie Umweltatlaskarte 01.13, Ausweisung als besonders schutzwürdiger Boden). Mit der geplanten Festsetzung einer privaten Grünfläche soll die Funktion des Bodens dauerhaft geschützt werden. Außerdem sollen künftige Eingriffe in Natur und Landschaft vermieden werden. In einer Grünfläche ist die Errichtung von baulichen Anlagen (und damit von Bodenversiegelungen) nur dann möglich, wenn diese mit der Zweckbestimmung der Grünfläche im Einklang stehen. Mit der Zweckbestimmung "privater Hausgarten" sind demnach nur kleinere bauliche Anlagen wie z. B. Brunnen, Wasserbecken, Geräteschuppen oder Einfriedungen zulässig. Die Nutzung der Fläche als Hausgarten steht den Schutzzwecken des Bodenschutzes nicht entgegen.
Die Fläche wird durch die geplante Festsetzung nicht der privaten Nutzung entzogen.
Durch die geplante Festsetzung als "Private Grünfläche" soll außerdem gesichert werden, dass diese auch künftig durch Bepflanzungen geprägt wird, so dass der vorhandene Biotopverbund zwischen der geplanten öffentlichen Grünfläche im Norden und dem begrünten Bereich entlang dem Parkgraben im Gewerbegebiet (Erhaltungsbindung; siehe textliche Festsetzung Nr. 14) nicht unterbrochen wird.
Weitergehende Grünfestsetzungen innerhalb der geplanten privaten Grünfläche (z. B. räumlich konkretisierte Pflanz- und / oder Erhaltungsbindungen) sollen nicht erfolgen, da andernfalls die Nutzbarkeit des recht kleinen Grundstücks (Flurstück 21), zu dem die geplante private Grünfläche gehört, unangemessen eingeschränkt würde.
4.2.5 Öffentliche Verkehrsflächen
Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB durch Festsetzung als Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert werden. Die Abgrenzung der Verkehrsfläche gegenüber Baugebieten und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung soll durch Straßenbegrenzungslinien erfolgen. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen (Breite der Fahrbahnen und Gehwege, Gestaltung der Grünstreifen, Anordnung von Parkplätzen etc.) und der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung soll nicht Gegenstand der Festsetzungen sein (textliche Festsetzung Nr. 19).
Die Straßenbegrenzungslinie der außerhalb des Plangebiets gelegenen öffentlichen Straße 160 und die Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanentwurfs verlaufen deckungsgleich übereinander. Aus diesem Grund soll die Lage der Straßenbegrenzungslinie über eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB eindeutig bestimmt werden (textliche Festsetzung Nr. 16).
Dr.-Markus-Straße
Der im Geltungsbereich bereits vorhandene Abschnitt der Dr.-Markus-Straße westlich der Eddastraße soll in seiner gegenwärtigen Breite planungsrechtlich gesichert werden.
Im Zusammenhang mit der Entwicklung weiterer Wohnbauflächen östlich des Parkgrabens (Bebauungsplanentwürfe XIX-48a und XIX-48c) ist der Ausbau der Dr.-Markus-Straße und deren Verlängerung in Richtung Osten erforderlich. Der östlich der Eddastraße gelegene Abschnitt soll daher mit einer Breite von 12,0 m im Rahmen einer Flächenvorsorge planungsrechtlich gesichert werden. Dies stellt gegenüber dem vorhandenen, öffentlich gewidmeten Straßenraum der Dr.-Markus-Straße eine Verbreiterung der Verkehrsfläche dar. Dabei soll der künftige Straßenverlauf so verschwenkt werden, dass möglichst wenig von dem nördlich gelegenen privaten Grundstück Dr.-Markus-Straße 11 von der Straßenplanung betroffen ist.
Auf dem südlich der Straßenverkehrsfläche gelegenen landeseigenen Grundstück Dr.-Markus-Straße 12 befindet sich ein Lagergebäude, dass z. T. innerhalb der geplanten Verkehrsfläche liegt. Da der Ausbau dieses Abschnitts der Dr.-Markus-Straße erst erforderlich wird, wenn die außerhalb des Geltungsbereichs, östlich des Parkgrabens gelegenen Flächen baulich entwickelt werden, wird in absehbarer Zeit kein Gebäudeabriss notwendig. Bis zur Planungsumsetzung haben das Gebäude und seine Nutzung Bestandsschutz.
Planstraßen A, B, C und D
Zur planungsrechtlichen Sicherung der Erschließung der geplanten allgemeinen Wohngebiete ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB die Festsetzung weiterer öffentlicher Straßenverkehrsflächen (Planstraßen A, B, C und D - jeweils in einer Breite von 12,0 m) beabsichtigt, durch die eine Anbindung an die Bahnhofstraße, die Berliner Straße und die Dr.-Markus-Straße gewährleistet werden soll. Die geplanten Verkehrsflächen sind so dimensioniert, dass die künftigen verkehrlichen Anforderungen (Fahrbahn/Fußgänger/Grün- und Parkstreifen) erfüllt werden können. Im Bereich von Kurven und Kreuzungen soll die 12,0 m breite Straßenverkehrsfläche teilweise durch Eckabschrägungen (3/3 m) ergänzt werden, damit bei Abbiegevorgängen die Einsehbarkeit der Verkehrsflächen gewährleistet wird.
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung "Geh- und Radweg"
Zur Anbindung der geplanten öffentlichen Grünfläche entlang dem Parkgraben an das örtliche Straßen- und Wegenetz sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB zwei Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" festgesetzt werden. Es ist vorgesehen, dass entlang dem öffentlichen Spielplatz eine für Fußgänger und Radfahrer nutzbare Verbindung zwischen den Planstraßen A und B und der außerhalb des Geltungsbereichs gelegenen Straße 160 entstehen soll. Zusätzlich sollen Fußgänger und Radfahrer von der Planstraße D die geplante öffentliche Grünfläche erreichen können.
Die geplanten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung berücksichtigen die Darstellungen des FNP, nach denen eine begrünte Ost-West-Vernetzung zwischen dem Ortskern Französisch Buchholz und dem Panke-Grünzug entstehen soll.
Die Herstellung beider Geh- und Radwege ist im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vereinbart.
Die geplante Verkehrsfläche nahe dem öffentlichen Spielplatz überquert den Parkgraben. Da im Bebauungsplan zeichnerisch regelmäßig die "Null-Ebene" (hier: Verkehrsfläche) dargestellt wird, ist keine gesonderte Darstellung des unterhalb der Verkehrsfläche liegenden Parkgrabens erforderlich. Zur bestimmungsgemäßen Nutzung der Verkehrsfläche als Geh- und Radweg wird eine Breite von 4,0 m als erforderlich angesehen. Da die geplante Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung gleichzeitig zur Erschließung einiger Grundstücke im angrenzenden allgemeinen Wohngebiet WA5 dienen soll, soll die Breite der Verkehrsfläche in einem Teilbereich auf 7,0 m aufgeweitet werden.
4.2.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB soll innerhalb der nahe dem geplanten öffentlichen Spielplatz gelegenen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" ein Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Baugrundstücke festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 18). Hierdurch wird die planungsrechtliche Grundlage zur Inanspruchnahme der Fläche geschaffen. Wegen der zu erwartenden Geringfügigkeit des Anliegerverkehrs wird davon ausgegangen, dass sich die geplante Zweckbestimmung der Verkehrsfläche (Geh- und Radweg) und die lokale Erschließungsfunktion untereinander nicht negativ beeinflussen.
In Teilen der nicht überbaubaren Grundstücksfläche im Mischgebiet MI4 soll über eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB (textliche Festsetzung Nr. 17) die öffentlich-rechtliche Grundlage für die Inanspruchnahme der Fläche geschaffen werden. Die Festsetzung ist erforderlich, damit die Erschließung der Flurstücke 19 (Bahnhofstraße 7K) und 21 (hinter Bahnhofstraße 7) planungsrechtlich dauerhaft gesichert wird. Die Flurstücke, die mit den geplanten Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet werden sollen, werden bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Erschließung für die Grundstücke Bahnhofstraße 7K und hinter Bahnhofstraße 7 (Flurstück 21) genutzt.
4.3 Weitere Arten der Nutzung
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO soll festgesetzt werden, dass außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen in allen Baugebieten Stellplätze und Garagen unzulässig sind. Innerhalb der geplanten überbaubaren Grundstücksflächen sind ausreichend Möglichkeiten zur Errichtung der genannten Anlagen vorhanden. Die Errichtung von Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO soll außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausnahmsweise zugelassen werden können (textliche Festsetzung Nr. 8).
Diese Festsetzung ist aus städtebaulichen Gründen vorgesehen, damit die direkt an bestehende und geplante Verkehrsflächen sowie an den Parkgraben angrenzenden Flächen von Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge frei gehalten werden und so Platz für Vorgärten und sonstige gärtnerische Nutzung verbleibt. Die geplante Sicherung von Vorgärten berücksichtigt die in den bereits bebauten Bereichen des Plangebiets sowie in dessen Umgebung vorhandene örtliche Bebauungsstruktur. Hinsichtlich der ausnahmsweise zulässigen Nebenanlagen soll in der späteren Bauausführung eine flexible Steuerungsmöglichkeit bestehen, damit die städtebaulichen Ziele nicht durch Nebenanlagen nachteilig beeinflusst werden. So sollen z. B. Einfriedungen zulässig sein. Hier wird empfohlen, dass diese eine Höhe von bis zu 1,5 m nicht überschreiten sollten. Diese Höhe berücksichtigt das Interesse von Grundstückseigentümern nach einer angemessenen Sicherung der Grundstücke vor störenden äußeren Einflüssen, sichert aber gleichzeitig das städtebauliche Ziel der Transparenz und Weiträumigkeit. Weiterhin sollen Nebenanlagen zugelassen werden können, welche die gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksfläche durch Volumen oder Höhe nicht wesentlich stören, wie Spielgeräte, Müllboxen, Trafo und hauswirtschaftliche Einrichtungen (z. B. Teppichklopfstange, Wäschespinne), sofern die Unterbringung innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht möglich ist.
4.4 Maß der baulichen Nutzung
4.4.1 Allgemeine Wohngebiete
Das Maß der baulichen Nutzung soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ), einer Geschossflächenzahl (GFZ) sowie einer maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse bestimmt werden. In den allgemeinen Wohngebieten WA1 bis WA6 sind eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 0,4 zur Festsetzung vorgesehen. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse soll auf zwei Vollgeschosse begrenzt werden.
In den allgemeinen Wohngebieten soll ein möglichst breites Spektrum verschiedener Bauformen ermöglicht werden. Gleichzeitig soll aber vermieden werden, dass Gebäude unter Ausnutzung der zulässigen Geschossigkeit mit einem weiteren Geschoss im Dachraum errichtet werden, das gemäß § 2 Abs. 11 BauO Bln nicht auf die Zahl der Vollgeschosse angerechnet wird. Damit würde für das Gebiet eine zu hohe Einwohnerdichte mit negativen Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur erzeugt. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche in den allgemeinen Wohngebieten sollen daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitberechnet werden (textliche Festsetzung Nr. 4). Dadurch wird die gesamte, tatsächlich genutzte Fläche Teil der Berechnungen für die GFZ.
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung für Nebenanlagen i. S. von § 14 BauNVO, Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie bauliche Anlagen, die das Grundstück lediglich unterbauen, ergibt sich aus § 19 Abs. 4 BauNVO. Gemäß dieser Regelung darf die festgesetzte Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten durch die genannten Anlagen um 50 % überschritten werden. Hierdurch wird die insgesamt zulässige Bodenversiegelung (Hauptanlagen sowie die genannten Anlagen) auf eine GRZ von 0,3 begrenzt. Die gesetzliche Kappungsgrenze von insgesamt GRZ 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO wird in den allgemeinen Wohngebieten somit nicht erreicht. Abweichungen im Einzelfall sind gemäß § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO möglich, wenn die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens geringfügig sind oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.
Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO - GRZ 0,4 bzw. GFZ 1,2 - werden durch die geplanten Festsetzungen in den allgemeinen Wohngebieten nicht überschritten.
4.4.2 Mischgebiete
Als Maß der baulichen Nutzung sind in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 19 Abs. 1 BauNVO eine GRZ von 0,5 und gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO eine GFZ von 1,0 geplant. Diese Mischgebiete sollen hinsichtlich der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse in zwei Bereiche untergliedert werden: Im rückwärtigen Bereich sollen bestandsorientiert zwei Vollgeschosse und im vorderen Bereich, entlang der Berliner Straße und der Bahnhofstraße, bis zu einer Tiefe von 20,0 m bestandsorientiert drei Vollgeschosse zulässig sein.
Das Mischgebiet MI4 soll zur Entwicklung eines städtebaulich wahrnehmbaren Übergangsbereichs zwischen den geplanten allgemeinen Wohngebieten und dem Gewerbegebiet an der Ferdinand-Buisson-Straße dienen. Es ist vorgesehen, dass die geplanten Nutzungsmaße vom Gewerbegebiet über das Mischgebiet MI4 zu den Wohngebieten abnehmen. Im MI4 ist die Festsetzung einer GRZ von 0,3 vorgesehen, welche die im Bestand bestehende Dichte auf den Grundstücken berücksichtigt. Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse soll bestandsorientiert mit zwei festgesetzt werden. Mit diesem im Vergleich zu den anderen Mischgebieten im Plangebiet niedrigen Nutzungsmaß soll auch den Zielen des Bodenschutzes entsprochen werden, da die im MI4 anstehenden Böden als "Vorrang-1 Fläche" klassifiziert sind (Umweltatlaskarte 01.01, Ausweisung als besonders schutzwürdiger Boden), bei denen aus Sicht des Bodenschutzes Eingriffe prioritär vermieden werden sollten.
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung für Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO, Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie bauliche Anlagen, die das Baugrundstück lediglich unterbauen, ergibt sich aus § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO. Gemäß dieser Regelung darf die festgesetzte Grundfläche in den Mischgebieten durch die genannten Anlagen um 50 % überschritten werden. Hierdurch wird die insgesamt zulässige Bodenversiegelung (Hauptanlagen sowie die genannten Anlagen) in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 auf eine GRZ von 0,75 und im Mischgebiet MI4 auf eine GRZ von 0,45 begrenzt. Die gesetzliche Kappungsgrenze von insgesamt GRZ 0,8 nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO wird in den geplanten Mischgebieten somit nicht erreicht. Abweichungen im Einzelfall sind gemäß § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO möglich, wenn die Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens geringfügig sind oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.
Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO - GRZ 0,6 und GFZ 1,2 - werden in den geplanten Mischgebieten nicht überschritten.
4.4.3 Gewerbegebiet
Im Gewerbegebiet GE soll das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB durch die zulässige GRZ und die Gebäudehöhe geregelt werden.
Vorgesehen ist eine GRZ von 0,8. Um den Bau von Gewerbehallen zu ermöglichen, ist die Regelung einer maximalen Zahl der Vollgeschosse im Gewerbegebiet nicht sinnvoll. Aus diesem Grund ist die Festsetzung einer Oberkante für bauliche Anlagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 3 und § 18 BauNVO vorgesehen, die bestandsorientiert auf maximal 56,5 m über Normalhöhennull (NHN) - ca. 10,0 m über der bestehenden Geländeoberkante - beschränkt werden soll. Gleichzeitig soll damit die Höhe der Gebäude auf ein Maß beschränkt werden, welches die Maßstäblichkeit der umliegenden Bebauung entlang der Berliner Straße und der Bahnhofstraße aufnimmt.
Durch die geplanten Festsetzungen im Gewerbegebiet ist rechnerisch eine Baumassenzahl von 8,0 erzielbar. Unter der Annahme einer Geschosshöhe von ca. 3,3 m würde die Geschossflächenzahl (GFZ) rechnerisch maximal 2,4 betragen.
Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO werden somit eingehalten.
4.5 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
4.5.1 Allgemeine Wohngebiete
Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen in den allgemeinen Wohngebieten durch Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 3 BauNVO flächenhaft festgesetzt werden, um eine möglichst große Gestaltungsfreiheit für Bauherren zu gewährleisten. Zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen soll aus städtebaulichen Gründen durch den Abstand der geplanten Baugrenzen von 3,0 m zur Verkehrsfläche ein Vorgartenbereich frei gehalten werden.
Zum geplanten öffentlichen Grünzug am Parkgraben sollen alle Baugrenzen einen Abstand von 10,0 m einhalten, um einen gebührenden Abstand der zukünftigen Bebauung planungsrechtlich zu sichern. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen können als privates Gartenland genutzt werden, das gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 13 durch eine Heckenpflanzung gegenüber der öffentlichen Parkanlage abgegrenzt werden soll.
4.5.2 Mischgebiete
In den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 soll aufgrund der hier sowie im Umfeld an den Hauptverkehrsstraßen vorhandenen heterogenen Baustruktur die Festsetzung einer Bauweise nicht erfolgen. Die Gebäude sind z. T. freistehend, einseitig und beidseitig an die seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut und besitzen darüber hinaus in einem Fall im MI1 (Berliner Straße 42-54) eine Länge von über 50,0 m. Der geplante Verzicht auf eine Festsetzung zur Bauweise hat zur Folge, dass Bauherren die Bauweise grundstücksbezogen selbst wählen können.
Im Mischgebiet MI4 soll bestandsorientiert gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 Abs. 2 BauNVO die offene Bauweise festgesetzt werden.
In den Mischgebieten ist eine flächenmäßige Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen, um eine große Gestaltungsfreiheit für die einzelnen Bauherren zu gewährleisten. Zu den öffentlichen Verkehrsflächen sollen die Baugrenzen einen Abstand von 3,0 m einhalten. Damit sollen entlang der bereits bestehenden Straßen die vorhandenen Vorgärten und entlang der Planstraßen soll die Entwicklung von Vorgärten planungsrechtlich ermöglicht werden.
4.5.3 Gewerbegebiet
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 Abs. 4 BauNVO soll im Gewerbegebiet GE eine abweichende Bauweise festgesetzt werden. Zulässig soll die Errichtung von Gebäuden mit seitlichem Grenzabstand sein, wobei die Gebäudelänge 85,0 m nicht überschreiten darf (textliche Festsetzung Nr. 7). Das Gewerbegebiet ist im Bestand durch eine Bauweise mit seitlichem Grenzabstand geprägt. Gleichzeitig erfordert die gewerbliche Nutzung oftmals Gebäude, deren Länge über die in der offenen Bauweise zulässigen 50,0 m hinausgeht. Die geplante zulässige Gebäudelänge berücksichtigt den im Gebiet vorhandenen Gebäudebestand, der z. T. eine Länge von über 80,0 m aufweist.
Im Gewerbegebiet GE soll eine möglichst flexible Grundstücksnutzung ermöglicht werden. Die Baugrenze soll zur angrenzenden Verkehrsfläche (Ferdinand-Buisson-Straße) einen Abstand von 3,0 m einhalten, um der bestehenden Situation entsprechend einen Vorgartenbereich zu sichern. Der Abstand der geplanten Baugrenze zum Parkgraben orientiert sich einerseits am Gebäudebestand sowie andererseits an dem Ziel, den Parkgraben in seinem Randbereich von Bebauung frei zu halten.
4.6 Erschließung
Im Kreuzungsbereich von Berliner Straße und Bahnhofstraße sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB keine Ein- und Ausfahrten zulässig sein. Der Ausschluss von Ein- und Ausfahrten ist an dieser Stelle erforderlich, da hier aufgrund des Aufeinandertreffens zweier örtlicher Verbindungsstraßen (Verbindungsfunktion III laut StEP Verkehr 2.0) zusätzliche Ein- und Ausfahrten die Sicherheit und die Leichtigkeit des Verkehrs negativ beeinflussen würden.
4.7 Grünfestsetzungen
Zur Kompensation der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 ist gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB die Festsetzung von Pflanzmaßnahmen vorgesehen (textliche Festsetzung Nr. 12). So soll pro 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger Laub- oder Obstbaum gepflanzt werden. Weiterhin sollen auf mindestens 10 % der Grundstücksfläche flächige Gehölzpflanzungen oder mehrreihige, mindestens 3,0 m breite Heckenpflanzungen angelegt werden. Vorhandene Bäume und Bepflanzungen sollen auf die anzulegenden Neupflanzungen angerechnet werden können. Bei Anwendung der geplanten Festsetzung wird die Verwendung der Pflanzliste A empfohlen, die den Anlagen (Kapitel 0 "3. Pflanzlisten") entnommen werden kann.
Außerdem soll gesichert werden, dass in der öffentlichen Parkanlage Flächen mit einer besonderen ökologischen Qualität entstehen können. Hierzu soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eine Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt werden, welche das Ufer des Parkgrabens in einer Breite von 5,0 m begleitet (textliche Festsetzung Nr. 15). Innerhalb dieser Fläche soll eine uferbegleitende, mehrschichtige Gehölzstruktur entstehen, die von artenreichen Wiesen durchsetzt sein soll. Die geplante Festsetzung greift die im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vereinbarte Ausführungsplanung der öffentlichen Parkanlage auf, die ebenfalls eine Abfolge von Gehölz- und Wiesenflächen vorsieht. Die Anlage von Wiesen ermöglicht es, dass die Uferbereiche des Parkgrabens zugänglich bleiben. Dies ist erforderlich, da der Parkgraben (Gewässer zweiter Ordnung) für Maßnahmen der Gewässerunterhaltung auch für Fahrzeuge zugänglich bleiben muss. Bei Anwendung der geplanten Festsetzung wird die Verwendung der Pflanzliste B empfohlen, die den Anlagen (Kapitel B.3. Pflanzlisten") entnommen werden kann. Die Pflanzliste B enthält eine Auswahl Pflanzen, die besonders für feucht-frische Standorte geeignet sind.
Die geplanten Festsetzungen ermöglichen in Verbindung mit weiteren Maßnahmen (Baumpflanzungen in den Verkehrsflächen, Bepflanzungen auf dem öffentlichen Spielplatz), die Gegenstand des am 04.09.2012 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrags sind, eine weitgehende Kompensation der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft (siehe Kapitel II 3.5 "Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen").
In den angrenzend zur öffentlichen Parkanlage gelegenen allgemeinen Wohngebieten WA3, WA4 und WA5 sollen Flächen zum Anpflanzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB zu mindestens 25 % in der Weise bepflanzt werden, dass eine Heckenpflanzung entsteht, die den öffentlichen Grünzug begleitet. Diese Pflanzungen sollen erhalten werden und können auf die gemäß der textlichen Festsetzung 12 erforderlichen Maßnahmen angerechnet werden (textliche Festsetzung Nr. 13). Durch diese textliche Festsetzung soll gesichert werden, dass zusammenhängende, naturhaushaltswirksame Hecken- und Gehölzstrukturen entstehen können. Darüber hinaus sollen die Heckenpflanzungen dazu beitragen, dass eine optisch wirksame Abgrenzung der privat genutzten allgemeinen Wohngebiete gegenüber der öffentlich genutzten Parkanlage erfolgt. Bei Anwendung der geplanten Festsetzung wird die Verwendung der Pflanzliste A empfohlen, die den Anlagen (Kapitel 0 "3. Pflanzlisten") entnommen werden kann.
Im Gewerbegebiet (GE) soll entlang dem Parkgraben gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB eine Fläche mit Bindung für Bepflanzung und deren Erhalt festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 14). Diese Festsetzung soll den dauerhaften Erhalt des vorhandenen Bewuchses auch bei Abgang sichern. Hierdurch soll - ergänzend zur öffentlichen Parkanlage und einem privaten Hausgarten im Mischgebiet MI4 - der Biotopverbund entlang dem Ufer des Parkgrabens gesichert werden. Die Sicherung des Biotopverbunds wirkt sich auch positiv auf das Landschaftsbild aus. Bei Anwendung der geplanten Festsetzung wird die Verwendung der Pflanzliste A empfohlen, die den Anlagen (Kapitel B.3. Pflanzlisten") entnommen werden kann.
Die geplanten allgemeinen Wohngebiete WA1 und WA3, das Gewerbegebiet sowie die Mischgebiete sind gemäß den Regelungen des § 34 BauGB bereits bebaubar. Da innerhalb dieser geplanten Baugebiete durch den Bebauungsplan kein Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet wird, ist es nicht erforderlich, dass für diese Flächen Grünfestsetzungen zum Ausgleich für entstandene Eingriffe getroffen werden. Es sollen jedoch für Teile der Flächen aus städtebaulichen Gründen Grünfestsetzungen getroffen werden. Dies betrifft die geplante textliche Festsetzung Nr. 13, die auch im WA3 gelten soll, sowie die textliche Festsetzung Nr. 14, die im Gewerbegebiet gelten soll.
4.8 Immissionsschutzfestsetzungen
Auf das Plangebiet und seine Umgebung können Schallemissionen aus dem Gewerbegebiet entlang der Ferdinand-Buisson-Straße einwirken. Zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den an das GE angrenzenden geplanten Misch- und allgemeinen Wohngebieten sowie außerhalb des Plangebiets auf den Wohngrundstücken südlich der Ferdinand-Buisson-Straße und auf der östlichen Uferseite des Parkgrabens sollen in den Teilflächen des Gewerbegebiets GE1 und GE2 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO Emissionskontingente festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 9).
Auf Bauflächen innerhalb des Plangebiets ergeben sich Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau", die durch Verkehrsgeräusche der Berliner Straße und der Bahnhofstraße hervorgerufen werden. Zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse sollen daher in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Festsetzungen zur Grundrissbindung von Aufenthaltsräumen sowie zu schallgedämmten Lüftungseinrichtungen in schutzwürdigen Aufenthaltsräumen getroffen werden (textliche Festsetzungen Nr. 10 und Nr. 11). Die geplanten Festsetzungen sind so gewählt, dass eine ausreichende Anzahl von Wohnräumen schallabgewandt ausgerichtet ist und eine störungsfreie Lüftung, z. B. nachts in Schlafräumen, möglich ist.
Die Festsetzungen der o. g. passiven Lärmschutzmaßnahmen sollen erfolgen, da die Überschreitungen der Orientierungswerte bezüglich des Verkehrslärms nur durch einen unverhältnismäßig hohen Aufwand für aktive Lärmschutzmaßnahmen (z. B. Schallschutzwände) vermieden werden könnten. Auch kommt aus städtebaulichen Gründen die Errichtung von Lärmschutzwänden entlang dieser Straßen nicht infrage, da Lärmschutzwände zu einer baulich-räumlichen Abgrenzung gegenüber dem Stadtraum führen würden. Außerdem würden Lärmschutzwände dazu führen, dass sich im direkten räumlichen Umfeld ein Gefühl des "Eingeengtseins" einstellt. Der gutachterlichen Empfehlung, dass schallgedämmte Lüfter in Kinder- und Schlafzimmern entlang der Berliner Straße vorzusehen seien, soll in abgewandelter Form nachgekommen werden. Für Teile der Mischgebiete MI1 - MI3 sollen schallgedämmte Lüfter in einer festgelegten Anzahl von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen festgesetzt werden. Der Begriff der "schutzbedürftigen Aufenthaltsräume" ist in der DIN 4109 definiert. Gegenüber der üblichen bauordnungsrechtlichen Definition des Aufenthaltsraums sind z. B. Küchen und Werkräume keine "schutzwürdigen Aufenthaltsräume". Eine Bezugnahme auf Kinder- und Schlafzimmer soll nicht erfolgen, da diese Begrifflichkeiten weder bauordnungsrechtlich noch über die DIN 4109 definiert sind.
Eine Beschränkung der o. g. Festsetzungen auf die entlang der Hauptverkehrsstraßen gelegenen Mischgebiete MI1 - MI3 ist ausreichend. Das Schallgutachten ist zwar zu dem Ergebnis gekommen, dass auch Überschreitungen der Orientierungswerte gemäß DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" in den allgemeinen Wohngebieten vorkommen. Diese können jedoch dadurch abgemildert werden, dass die technischen Bestimmungen der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" als in Berlin eingeführte Baunorm eingehalten werden müssen. Hierdurch ist gesichert, dass Außenbauteile ein ausreichendes Schalldämmmaß aufweisen müssen. Gesonderte Festsetzungen bezüglich der Schalldämmmaße von Außenbauteilen sowie von Grundrissbindungen sind im Bebauungsplan daher nicht erforderlich.
Die schalltechnischen Auswirkungen der Planstraßen A-D können gemäß dem vorliegenden Gutachten als vernachlässigbar gering angesehen werden. Sie wurden jedoch in die Berechnung implementiert, um die größtmögliche Nachvollziehbarkeit der schalltechnischen Untersuchung zu gewährleisten. Es ist nicht erforderlich, für die abseits der Hauptverkehrsstraßen gelegenen allgemeinen Wohngebiete WA1 bis WA6 Festsetzungen zum Schallschutz vorzusehen.
Weitere Informationen können dem Kapitel II 3.3.1 "Schutzgut Mensch" entnommen werden.
4.9 Sonstige Festsetzungen
Aus gestalterischen Gründen soll in den allgemeinen Wohngebieten WA1 - WA6 gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 1 AGBauGB festgesetzt werden, dass Dächer von Gebäuden mit zwei Vollgeschossen eine Dachneigung von 25° nicht überschreiten dürfen (textliche Festsetzung Nr. 5). Die Festsetzung soll die Entwicklung der Dachlandschaften dahingehend steuern, dass zu hohe zweigeschossige Gebäude durch steile Dächer vermieden werden sollen. Hierdurch wird auch die Höhenentwicklung im Umfeld des Geltungsbereichs aufgegriffen, die von einer überwiegend flacheren Bebauung geprägt ist.
Diese Festsetzung soll den Bau von derzeit am Markt nachgefragten Häusern im "italienischen Stil" ermöglichen, die durch eine geringe Dachneigung (nicht ausbaufähig) geprägt sind.
4.10 Nachrichtliche Übernahmen
Teile des Geltungsbereichs sind im Bodenbelastungskataster eingetragen. Innerhalb der Altlastenverdachtsfläche Nr. 9096 wurde aus diesem Grund eine orientierende Bodenuntersuchung vorgenommen. Nähere Informationen hierzu können dem Umweltbericht, Kapitel 3.2.3 ("Schutzgut Boden"), Unterkapitel "Altlasten" entnommen werden.
Das Vertragsgebiet des städtebaulichen Vertrags vom 04.09.2012 erfasst nicht alle Flächen, auf denen im Rahmen der orientierenden Bodenuntersuchung Kontaminationen vorgefunden wurden. Aus diesem Grund sollen die nicht vom städtebaulichen Vertrag erfassten Flächen im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB gekennzeichnet werden. Dies trifft auf die Fläche Feld 1 / Sondierungspunkt 3 auf dem Grundstück Berliner Straße 41 (Flur 124, Flurstück 362) zu. Hier wurde eine erhöhte Konzentration von PAK (polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) vorgefunden, die die Beurteilungswerte der "Berliner Liste 2005" bezüglich des Schutzguts Grundwasser überschreitet. Dieses Flurstück (ohne den Teil der Planstraße A) soll zur Information für Nutzer und zukünftiger Erwerber mit einer Kennzeichnung versehen werden.
Da sich die festgestellte Bodenkontamination auf der gekennzeichneten Fläche (Flurstück 362) auf den Wirkungspfad Boden-Grundwasser, nicht aber auf den Wirkungspfad Boden-Mensch bezieht, gehen von ihr keine direkten gesundheitsschädlichen Wirkungen auf künftige Bewohner aus. Indirekt kann es jedoch zu Wirkungen kommen (z. B. Grundwasserverwendung für Nutzpflanzen, Sprengwasser). Diesem Wirkungspfad entgegenzusteuern dient die vorgesehene Flächenkennzeichnung (Warnhinweis). Das Flurstück kann trotz der Kennzeichnung als allgemeines Wohngebiet genutzt werden.
Festgestellte Kontaminationen innerhalb des Vertragsgebiets des städtebaulichen Vertrags vom 04.09.2012 sollen nicht gekennzeichnet werden. Im Bereich des Feldes 12, das innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage liegt, wurde für eine begrenzte Fläche die Sanierung vertraglich vereinbart, da hier punktuell Überschreitungen der Beurteilungswerte der Berliner Liste für den Pfad Boden-Grundwasser festgestellt wurden. In den geplanten WA werden die Prüfwerte der BBodSchV für den Pfad Boden-Mensch sicher eingehalten Es kann davon ausgegangen werden, dass die Kontaminationen im Vertragsgebiet aufgrund der zeitnah erwarteten Bautätigkeit auch ohne gesonderte vertragliche Regelungen zügig beseitigt werden: Gemäß § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) sind Grundstückseigentümer bzw. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück verpflichtet, schädliche Bodenveränderungen so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Diese Regelungen gelten unabhängig von den Festsetzungen eines Bebauungsplans. Auch die Regelungen des Berliner Bodenschutzgesetzes (Bln BodSchG), insbesondere die §§ 2 (Melde- und Auskunftspflicht, Baueinstellung) und 4 (ergänzende Vorschriften für schädliche Bodenveränderungen und Verdachtsflächen), gelten unabhängig von den Festsetzungen eines Bebauungsplans.
4.11 Hinweise
Bei der Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 12, 13 und 14 soll die Verwendung von Arten aus der beigefügten Pflanzliste A empfohlen werden. Bei Anwendung der textlichen Festsetzung 15 wird die Verwendung der beigefügten Pflanzliste B empfohlen. Die Listen können dem Kapitel 0 "3. Pflanzlisten" entnommen werden. Sie enthalten eine Auswahl heimischer Pflanzen, deren Anwendung aus naturschutzfachlicher Sicht empfohlen wird.
In der textlichen Festsetzung 9 wird bezüglich einer Emissionskontingentierung auf die DIN 45691: 2006-12 "Geräuschkontingentierung" verwiesen. Diese DIN-Norm wird vom Bezirksamt Pankow, Stadtentwicklungsamt zur Einsichtnahme bereitgehalten.
4.12 Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB
Zwischen dem Land Berlin und einem privaten Vorhabenträger wurde am 04.09.2012 ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB geschlossen. Details zur Ausführungsplanung sind darüber hinaus in einem Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB geregelt. Der Vorhabenträger ist im Besitz eines überwiegenden Teils der ehemaligen Gärtnereifläche, auf der ca. 130 Einfamilienhäuser (EFH) gemäß den geplanten Festsetzungen errichtet werden können.
Im städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger u.a. zur Planung und Durchführung sowie Finanzierung folgender Maßnahmen:
Ordnungsmaßnahmen
- Privatrechtliche Neuordnung der Grundstücke im Vertragsgebiet nach den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans.
Öffentliche Erschließung
- Planung und Herstellung der Planstraßen A-D, der Dr.-Markus-Straße zwischen Berliner Straße und Planstraße A sowie der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sowie
- Planung und Herstellung einer Querung für Fußgänger und Radfahrer über den Parkgraben (mit Anschluss an die Straße 160) mit integriertem Kleintierdurchlass nach den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs.
Aufgrund der gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse ist es derzeit nicht möglich, dass die Planstraße A durchgehend errichtet und in der geplanten Breite an die Dr.-Markus-Straße angebunden wird. Aus diesem Grund ist im städtebaulichen Vertrag geregelt, dass südlich der gegenwärtig dem Vorhabenträger nicht zur Verfügung stehenden Flurstücke (Flur 124, FS 362 und 379) ein Wendehammer als temporäre Lösung auf den Flurstücken 283 und 644 sowie ein 3,25 m breiter Gehweg bis zur Dr.-Markus-Straße auf dem landeseigenen Flurstück 813 errichtet werden. Sowohl die endgültige Herstellung der Planstraße A als auch Rückbau dieser temporären Lösung sind vertraglich vereinbart.
Private Erschließung
- Planung und Herstellung der privaten Erschließungsstraßen.
- Abschluss erforderlicher Vereinbarungen mit den Versorgungsträgern für alle notwendigen Ver- und Entsorgungsmaßnahmen im Vertragsgebiet.
Folge- und Ausgleichsmaßnahmen auf Freiflächen
- Planung und Herstellung der öffentlichen Parkanlage sowie des Spielplatzes im Vertragsgebiet nach den Festsetzungen des Bebauungsplans.
- Planung und Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen auf den privaten Grundstücken in den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 gemäß den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans.
- Zusätzliche Verpflichtung zur Anpflanzung von 80 Straßenbäumen innerhalb der Planstraßen A-D.
Soziale Folgeeinrichtung
- Errichtung und langfristige Vermietung (Mindestlaufzeit 10 Jahre) einer Kindestagesstätte mit 25 Plätzen (davon 30 % Krippenkinder) einschließlich gestalteter Freiflächen nahe dem öffentlichen Spielplatz (WA5).
Umweltschutz - Altlasten
- Sanierung einer kontaminierten Fläche von ca. 2,0 x 1,5 m und einer Tiefe von 0,9 m in der geplanten öffentlichen Parkanlage (Feld 12 / Sondierung 1).
Grundstücksübertragungen, Grundstücksbelastungen
- Unentgeltliche Übertragung aller nicht im Eigentum Berlins befindlichen Grundstücksflächen, die nach dem Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, in Abhängigkeit von der Verfügungsbefugnis des Vorhabenträgers an das Land Berlin. Sofern dem Vorhabenträger der freihändige Erwerb von Grundstücken, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht in seinem Eigentum waren, bis zur Festsetzung des Bebauungsplans nicht möglich ist, wird das Bezirksamt sich nach der Festsetzung bemühen, die betreffenden Flächen in Landeseigentum zu überführen. Der Vorhabenträger übernimmt die dafür aufzuwendenden Entschädigungszahlungen auf der Grundlage von § 93 BauGB.
Sicherheitsleistungen
- Zur Sicherung der im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Pflichten zur Durchführung der Maßnahmen übergibt der Vorhabenträger dem Land Berlin unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften vor Abschluss des Abwägungsvorgangs für den Bebauungsplan.
4.13 Flächenbilanz
Geplante Nutzung | Flächengröße in m² | Bebaubar gemäß GRZ in m² | Maximal zulässige Überschreitung der GRZ gemäß § 19 (4) BauNVO in m² | Maximal zulässige Überbauung in m² | |||
Allgemeine Wohngebiete |
91.220 |
|
18.240 |
|
9.120 |
|
27.360 |
WA1 |
| 4.010 |
| 800 |
| 400 | 1.200 |
WA2 |
| 18.400 |
| 3.680 |
| 1.840 | 5.520 |
WA3 |
| 5.440 |
| 1.090 |
| 545 | 1.635 |
WA4 |
| 12.590 |
| 2.520 |
| 1.260 | 3.780 |
WA5 |
| 32.960 |
| 6.590 |
| 3.295 | 9.885 |
WA6 |
| 17.820 |
| 3.560 |
| 1.780 | 5.340 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Mischgebiete | 54.280 |
| 26.160 |
| 13.080 |
| 39.240 |
MI1 |
| 17.250 |
| 8.620 |
| 4.310 | 12.930 |
MI2 |
| 24.200 |
| 12.100 |
| 6.050 | 18.150 |
MI3 |
| 7.980 |
| 3.990 |
| 1.995 | 5.985 |
MI4 |
| 4.850 |
| 1.450 |
| 725 | 2.175 |
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Gewerbegebiet | 18.930 |
| 15.140 |
| - |
| 15.140 |
GE1 |
| 7.450 |
| 5.960 |
| - | 5.960 |
GE2 |
| 11.480 |
| 9.180 |
| - | 9.180 |
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öffentliche Verkehrsflächen |
25.730 |
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Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung |
900 |
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private Grünfläche |
360 |
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öffentliche Grünflächen | 8.920 |
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öff. Parkanlage |
| 7.350 |
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öff. Spielplatz |
| 1.570 |
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Gesamt | 200.340 |
| 59.540 |
| 22.200 |
| 81.740 |
Alle Werte gerundet | |||||||
III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS
1. Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse
Die geplanten Festsetzungen zur Art und zum Maß der Nutzung sollen die Voraussetzungen zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse schaffen. Dementsprechend sollen Mischgebiete festgesetzt werden, in denen ein gleichrangiges Nebeneinander von Wohn- und gewerblichen Nutzungen ermöglicht werden soll. Die allgemeinen Wohngebiete sollen so verortet werden, dass sie weder an das Gewerbegebiet noch an die Hauptverkehrsstraßen Bahnhofstraße und Berliner Straße direkt angrenzen. Durch die geplante Festsetzung von Emissionskontingenten im Gewerbegebiet soll ein verträgliches Nebeneinander von Wohn- und gewerblichen Nutzungen ermöglicht werden.
Durch die geplanten öffentlichen Grünflächen (Parkanlage und Spielplatz) soll neben der Bereitstellung der erforderlichen sozialen Infrastruktur auch das Wohnumfeld verbessert werden. Durch die im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 getroffene Regelung zur Beseitigung einer punktuellen Bodenkontamination in der geplanten öffentlichen Parkanlage wird gesichert, dass die Fläche zweckentsprechend genutzt werden kann.
Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung sollen gewährleisten, dass umfangreiche nicht bebaubare Flächen auf den Grundstücken erhalten bleiben, die gemäß der Berliner Bauordnung gärtnerisch anzulegen sind. Dies soll ein durchgrüntes Wohn- und Arbeitsumfeld sichern.
Die vorgesehenen ausgleichenden Maßnahmen (Immissionsschutz, Begrünung) sollen dazu beitragen, dass geplante und vorhandene Nutzungen mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse, den Erfordernissen des Umweltschutzes sowie mit den städtebaulichen Zielsetzungen in Einklang gebracht werden.
2. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Aufgrund der geplanten Festsetzungen zum Maß der Nutzung für die allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 können ca. 150 Einfamilienhäuser errichtet werden, die eine Nachfrage nach sozialer Infrastruktur auslösen.
Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurde vom Jugendamt mitgeteilt, dass der sich für das Plangebiet ergebende Bedarf an Kita-Plätzen nicht über die zur Verfügung stehenden Plätze in Französisch Buchholz abgedeckt werden könne, zumal mit weiteren Verdichtungen der Bebauung zu rechnen sei.
Ca. 130 WE beabsichtigt der Grundstückseigentümer der ehemaligen Gärtnereifläche zu realisieren. Dieser Vorhabenträger hat sich im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 zur Errichtung einer Kindertagesstätte verpflichtet, in der 25 Plätze entstehen werden.
Ebenso hat sich der Vorhabenträger zur Realisierung des geplanten ca. 1.600 m² großen öffentlichen Spielplatzes im städtebaulichen Vertrag verpflichtet. Damit kann der Bedarf gedeckt und die Versorgung verbessert werden, da es in der Versorgungseinheit 0307 A bisher keinen öffentlichen Spielplatz gibt.
Soziale und kulturelle Einrichtungen sind sowohl in den Mischgebieten als auch in den allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig, so dass die Errichtung solcher Einrichtungen im Geltungsbereich planungsrechtlich möglich wäre.
3. Auswirkungen auf private Eigentümer
Der Bebauungsplan soll für den überwiegenden Teil der Eigentümer bauliche und nutzungsstrukturelle Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Den Eigentümern, deren Grundstücksflächen im derzeitigen Außenbereich gemäß § 35 BauGB liegen, soll die Möglichkeit der baulichen Entwicklung dieser Flächen eröffnet werden. Den privaten Belangen soll durch die geplante Festsetzung der Mischgebiete, des Gewerbegebiets und der allgemeinen Wohngebiete entsprochen werden.
Die geplanten Festsetzungen zur Sicherung der öffentlichen Parkanlage, des öffentlichen Spielplatzes und der öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden Auswirkungen auf private Eigentümer haben:
Mit dem Eigentümer der ehemaligen Gärtnereifläche hat das Land Berlin am 04.09.2012 einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB und einen Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB abgeschlossen. Im städtebaulichen Vertrag hat sich dieser Eigentümer (Vorhabenträger) innerhalb des Vertragsgebiets zur Planung, Herstellung und Finanzierung von öffentlichen Verkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen verpflichtet. Die geplanten Festsetzungen von Flächen für öffentliche Nutzungen haben für diesen Eigentümer keine Nachteile, da sie Folge oder Voraussetzung der von ihm beabsichtigten künftigen Bebauung sind.
Da sich nicht alle Flächen, die nach dem Bebauungsplanentwurf für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, im Eigentum des Vorhabenträgers befinden, wird in Teilbereichen die Inanspruchnahme von privaten Grundstücksflächen erforderlich:
Für die Herstellung der Dr.-Markus-Straße müssen von den Eigentümern Teilflächen von folgenden Flurstücken erworben werden:
Flur 125 Flurstück 5
Flur 125 Flurstück 420
Für die Herstellung der geplanten Parkanlage müssen von den Eigentümern Teilflächen von folgenden Flurstücken erworben werden:
Flur 125 Flurstück 7
Flur 125 Flurstück 9
Für die Herstellung der Planstraße A müssen von den Eigentümern Teilflächen von folgenden Flurstücken erworben werden:
Flur 125 Flurstück 5
Flur 124 Flurstück 276
Flur 124 Flurstück 277
Flur 124 Flurstück 362
Flur 124 Flurstück 379
Die geplanten Festsetzungen sind den privaten Eigentümern der o. g. Flurstücke wirtschaftlich zumutbar, da die Nutzbarkeit der betroffenen Grundstücke dadurch nur unwesentlich oder gering eingeschränkt wird. Die geplanten öffentlichen Verkehrsflächen sind für die Erschließung des Plangebiets erforderlich. Die Planstraße A soll u.a. die Flurstücke 277, 362 und 379 erschließen. Die geplante öffentliche Parkanlage soll dem Ausgleich der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft in den allgemeinen Wohngebieten sowie der Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünflächen dienen und ist somit ebenfalls erforderlich.
Da die nicht für öffentliche Zwecke erforderlichen Flächen nach Festsetzung des Bebauungsplans als Bauland nutzbar sind, treten bei allen Grundstücken, die derzeit planungsrechtlich dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen sind, Wertsteigerungen auf. Mit der geplanten Festsetzung von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sind hier keine unzumutbaren wirtschaftlichen Härten und Vermögensnachteile für die betroffenen Eigentümer verbunden. Ausgeübte oder geplante Nutzungen werden nach gegenwärtigem Kenntnisstand nicht eingeschränkt. Die Flurstücke 7 und 9 der Flur 125 können nach Abgabe einer maximal ca. 15,0 m breiten Teilfläche zur Herstellung der öffentlichen Parkanlage nach der Festsetzung des Bebauungsplans als Baugrundstücke genutzt werden und an Bodenwert gewinnen.
Vom Grundstück Dr.-Markus-Straße 10 (Flurstück 5, Flur 125) werden ca. 4 m² für die Eckabschrägung der Planstraße A benötigt, dies schränkt die Nutzbarkeit des Grundstücks ein. Da es sich bei dem als öffentliche Straßenverkehrsfläche geplanten Teil des Grundstücks vor dem bestehenden Zaun (ca. 90 m²) um bereits öffentlich gewidmetes Straßenland handelt, wird hier durch den Bebauungsplan weder in ausgeübte noch zulässige Nutzungen eingegriffen.
Für den Eigentümer des Grundstücks Dr.-Markus-Straße 11 (Flurstück 420, Flur 125) kommt es durch die geplante Festsetzung des Bebauungsplans zu Einschränkungen der Nutzbarkeit des Grundstücks, da ca. 210 m² für eine Verbreiterung des Straßenraums benötigt werden.
Vom Grundstück Dr.-Markus-Straße 10 werden ca. 25 m² und vom Grundstück Nr. 11 ca. 40 m² für den Ausbau der Planstraße A sowie des westlichen Abschnitts der Dr.-Markus-Straße bis zur Berliner Straße benötigt. Die restlich benötigten Teilflächen beider Grundstücke müssen erst in Anspruch genommen werden, wenn der Abschnitt der Dr.-Markus-Straße zwischen Planstraße A und Parkgraben ausgebaut wird. Der Ausbau soll erst erfolgen, wenn die östlich des Parkgrabens gelegenen Flächen (Bebauungsplanentwürfe
XIX-48a und XIX-48c) für eine bauliche Nutzung entwickelt werden.
Der Bedarf an öffentlichen Verkehrsflächen wurde im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans auf das notwendige Minimum reduziert. Hierzu wurden verschiedene Varianten der Verkehrsführung geprüft. Eine weitere Reduzierung der Flächeninanspruchnahme auf den genannten Flurstücken ist nicht möglich, da ansonsten keine zweckmäßige Einteilung der Straßenverkehrsfläche (getrennte Fahrbahnen für Kraftfahrzeuge und Fußgänger) möglich wäre und die Errichtung von Sichtflächen erschwert wäre. Bei der Prüfung alternativer Verkehrsführungen für die Dr.-Markus-Straße im Rahmen der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde die Variante ausgewählt, die bei Erfüllung der sachlichen Anforderungen am wenigsten in private Flächen eingreift.
Vermögensnachteile der betroffenen Eigentümer sind bei Erwerb der Flächen finanziell zu entschädigen.
Für den Fall, dass der gemäß dem städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vorgesehene Erwerb durch den Vorhabenträger oder das Land Berlin von für öffentliche Zwecke benötigten Flächen freihändig nicht erreicht werden kann, soll der Bebauungsplan die Grundlage für ein Enteignungsverfahren bilden. Dem Bebauungsplan kommt dabei die Aufgabe zu, den Enteignungszweck als Voraussetzung für ein Enteignungsverfahren räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Ob die Flächen tatsächlich im Wege der Enteignung ihrem Zweck zugeführt werden müssen, ist gegenwärtig nicht vorhersehbar. Die Feststellung, ob die besonderen Anforderungen der Enteignung im Einzelfall gegeben sind, bleibt letztlich dem Enteignungsverfahren vorbehalten. Für den Fall einer Enteignung wäre den Eigentümern eine Entschädigung gemäß § 93 Abs. 1 BauGB ff. zu leisten.
Des Weiteren befinden sich noch mehrere Teilflächen der geplanten öffentlichen Verkehrsflächen der Bahnhofstraße, Berliner Straße und Dr.-Markus-Straße im privatem Eigentum, die jedoch bereits als öffentliche Verkehrsflächen genutzt werden und als öffentliches Straßenland gewidmet sind. Eingriffe in die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Privateigentums liegen durch die geplante Festsetzung von Verkehrsflächen hier nicht vor, da weder in ausgeübte noch zulässige Nutzungen eingegriffen werden soll. Diese Teilflächen sind unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans durch das Land Berlin noch zu erwerben, es handelt sich hier um sogenannten rückständigen Grunderwerb.
Aufgrund von eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde im Bebauungsplanentwurf die Planstraße D in Richtung Norden verlegt. Hiermit wurde insbesondere den Interessen der privaten Eigentümer der Grundstücke Bahnhofstraße 7-7k (Flurstücke 17, 334, 338, 339, 342, 343 und 386) entsprochen.
Die geplante Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung "privater Hausgarten" entzieht diese Fläche nicht der privaten Verfügbarkeit, sie kann weiterhin dem zugehörigen Baugrundstück als Gartenfläche dienen. Da sie zum gegenwärtigen Zeitpunkt bereits als Garten bzw. als begrünte Fläche genutzt wird, werden bereits ausgeübte Nutzungen nicht eingeschränkt und private Belange nicht nachteilig beeinflusst. Durch unabhängig vom Bebauungsplan geltende wasserwirtschaftliche Regelungen (§ 62 Berliner Wassergesetz) war die Errichtung baulicher Anlagen entlang dem Parkgraben in einem Abstand von 5,0 m zur Uferlinie ohnehin nicht möglich.
Die geplanten Festsetzungen zur Bepflanzung von Baugrundstücken innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA2-WA6 (textliche Festsetzungen Nr. 12 und Nr. 13) wirken sich auf die künftige Nutzung der jeweiligen Grundstücke aus. Da die Grünfestsetzungen keine besonderen Aufwendungen bezüglich Anlage und Pflege erforderlich machen, werden private Belange nicht nachteilig beeinflusst. Die geplanten Festsetzungen sollen der Kompensation der durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft in den allgemeinen Wohngebieten dienen.
Die Bindung für Bepflanzung und deren Erhalt im Gewerbegebiet GE (textliche Festsetzung Nr. 14) orientiert sich am vorhandenen Bewuchs. Die privaten Belange der Grundeigentümer werden durch die geplante Festsetzung nicht beeinträchtigt. Durch unabhängig vom Bebauungsplan geltende wasserwirtschaftliche Regelungen (§ 62 Berliner Wassergesetz) war die Errichtung baulicher Anlagen entlang dem Parkgraben in einem Abstand von 5,0 m zur Uferlinie ohnehin nicht möglich.
Die geplante Festsetzung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Flurstücke 19 und 21 (textliche Festsetzung Nr. 17) orientiert sich an der bestehenden Grundstückserschließung im MI4. Bis auf diese beiden Flurstücke sind alle anderen Grundstücke im MI4 aufgrund eingetragener Baulasten über private Verkehrsflächen erschlossen. Durch die geplante Festsetzung auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden daher keine privaten Belange negativ beeinflusst.
Durch das auf einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" geplante Fahrrecht (textliche Festsetzung Nr. 18) soll privaten Belangen entsprochen werden. Es wurde auf Anregung des dortigen Grundstückeigentümers in den Bebauungsplan aufgenommen.
Im bereits bebauten Teil des Plangebiets gibt es zwei Grundstücke, deren gegenwärtig vorhandene Anzahl der Vollgeschosse der Vorderhäuser durch den Bebauungsplan eingeschränkt werden soll. Es handelt sich hierbei um die Vorderhäuser Berliner Straße 40 und 46 A im MI1, die vier statt der geplanten drei Vollgeschosse aufweisen. Beide Gebäude sind zwar ebenfalls dreigeschossig, weisen jedoch im Gegensatz zur Nachbarbebauung ein ausgebautes Dachgeschoss auf, das i. S. des § 2 Abs. 11 BauO Bln ein Vollgeschoss ist. Aus städtebaulichen Gründen sollen entsprechend dem prägenden Bestand entlang der Berliner Straße in den Mischgebieten MI1 und MI2 drei Vollgeschosse zulässig sein. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans machen keine Veränderungen an beiden Vorderhäusern erforderlich, sie verfügen über Bestandsschutz, und kommen erst bei einem Neubau zur Anwendung. Die geplante Einschränkung der Geschossigkeit bei einer Neubebauung gegenüber der heutigen Ausnutzung ist zumutbar, da dadurch keine wesentliche Wertminderung der beiden Grundstücke eintreten wird. Aufgrund der geplanten Festsetzungen (MI, GRZ, GFZ, Geschossigkeit) werden beiden Grundstücken weder Baurechte entzogen noch ausgeübte Nutzungen aufgehoben oder eingeschränkt. Die geplanten Festsetzungen zum Maß der Nutzung im MI1 ermöglichen straßenseitig die Errichtung eines dreigeschossigen Neubaus mit einem ausgebauten Dachgeschoss, das kein Vollgeschoss i.S. der BauO Bln ist, sowie im rückwärtigen Grundstücksbereich die Aufstockung bestehender eingeschossiger Gebäude bzw. die Errichtung von zweigeschossigen Neubauten.
Im bereits bebauten Teil des Plangebiets sind Gebäude vorhanden, von denen die geplanten Baugrenzen überschritten werden. Es handelt sich hierbei zum einen um ein Gebäude im WA3 auf dem Grundstück Dr.-Markus-Straße 12, das sich im Eigentum Berlins befindet. Private Belange werden insofern nicht betroffen. Zum anderen um zwei Gebäude im MI1 auf den privaten Grundstücken Berliner Straße 49 und 50 an der Planstraße B. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans machen keine Veränderungen an diesen Gebäuden erforderlich, sie verfügen über Bestandsschutz und kommen erst bei einem Neubau zur Anwendung. Private Belange werden nicht negativ beeinflusst, da bei Ausnutzung der geplanten Maße der Nutzung keine wesentliche Wertminderung der Grundstücke eintritt.
Im Bereich der Einmündung der Bahnhofstraße in die Berliner Straße ist auf dem Flurstück 655 eine private Zufahrt vorhanden, die die rückwärtigen Grundstücke Berliner Straße 56 - 62 erschließt, sowie eine Zufahrt zum Grundstück Bahnhofstraße 1. Da die Zufahrten im Kreuzungsbereich in verkehrstechnischer und verkehrsplanerischer Hinsicht als ungünstig und nicht ausreichend verkehrssicher eingeschätzt werden, ist die geplante Festsetzung einer Zufahrtsbeschränkung erforderlich. Erst bei wesentlichen baulichen Änderung müssten die Zufahrten durch die Eigentümer verlegt werden. Hierzu ist auf den betreffenden Flurstücken 655 und 648 ausreichend Platz vorhanden.
4. Ordnungsmaßnahmen
Die Durchführung des überwiegenden Teils der Ordnungsmaßnahmen ist im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vereinbart. Darüber hinaus sind private Flächen zu erwerben, die bereits als Straßenverkehrsflächen genutzt werden und öffentlich gewidmetes Straßenland sind. Da hierfür die Prüfung nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG) nicht erfolgt ist, handelt es sich hierbei um rückständigen Grunderwerb. Unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans können diese Flächen vom Land Berlin erworben werden. Alle betroffenen Flurstücke können der folgenden Tabelle entnommen werden. Die Ordnungsmaßnahmen dienen der Herstellung von Erschließungsanlagen und öffentlichen Grünflächen nebst dem erforderlichen Grunderwerb und der Flächenfreimachung.
Öffentliche Verkehrsflächen | Betroffene Flurstücke, (Anmerkungen) | Regelungen im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 | |
davon | Berliner Straße | Flur 124, Flurstücke 278, 285, 290, 293, 298, 299, 303, 304, 378, 670, 677 (gewidmete Verkehrsflächen, rückständiger Grunderwerb)
| nein |
| Bahnhofstraße | Flur 124, Flurstücke 194, 195, 311, 323, 333, 335, 647, 812 (gewidmete Verkehrsflächen, rückständiger Grunderwerb)
| nein |
| Dr.-Markus-Straße | Flur 124, Flurstück 276 (gewidmete Verkehrsfläche, rückständiger Grunderwerb)
Flur 125, Flurstück 5 (gewidmete Verkehrsfläche, rückständiger Grunderwerb)
Flur 125, Flurstück 420 (nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet)
| ja
ja
ja |
| Planstraßen A, B, C und D | Flur 124, Flurstücke 276, 277, 283, 327, 328, 329, 362, 379, 644, 653, 662, 664, 666, 669, 677, 812, 814 (nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet)
Flur 125, Flurstücke 5, 10, 16 (nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet)
| ja
ja |
Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung |
|
| |
| Verlängerung Planstraße D | Flur 125, Flurstück 16 (nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet)
| ja |
| Verlängerung Straße 160 | Flur 125, Flurstücke 10, 11 (nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet)
| ja |
öffentliche Parkanlage | Flur 125, Flurstücke 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 16,
| ja | |
öffentlicher Spielplatz | Flur 125, Flurstück 10
| ja | |
Darüber hinaus sind auf dem landeseigenen Grundstück Dr.-Markus-Straße 12 (Flur 125, Flurstück 6) Ordnungsmaßnahmen durchzuführen. Diese werden aber erst erforderlich, wenn der Abschnitt der Dr.-Markus-Straße zwischen Planstraße A und Parkgraben hergestellt werden soll. Die Durchführung dieser Ordnungsmaßnahmen und die Übernahme der dafür erforderlichen Kosten soll im Rahmen des Planverfahrens für die Entwicklung der Flächen östlich des Parkgrabens geklärt werden.
5. Auswirkungen auf den Verkehr
Zur Erschließung des Plangebiets sollen öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt werden. Negative Auswirkungen auf den Verkehrsfluss oder die Sicherheit im Straßenverkehr sind durch die beabsichtige bauliche Entwicklung der ehemaligen Gärtnereiflächen nicht zu erwarten. Das vorhandene bzw. geplante Verkehrsnetz ist ausreichend dimensioniert.
6. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung, Entschädigungsansprüche
Am 04.09.2012 wurden ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB sowie ein Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB mit dem Vorhabenträger, der die Fläche der ehemaligen Gärtnerei entwickeln will, abgeschlossen. Im städtebaulichen Vertrag hat sich der Vorhabenträger zur Durchführung von Ordnungsmaßnahmen, zur Bodensanierung, zur Erstellung der Erschließungsmaßnahmen, der öffentlichen Grünanlagen einschließlich Spielplatz, zur Durchführung von Kompensationsmaßnahmen und zur Herstellung einer Kita verpflichtet. Der Vorhabenträger führt die übertragenen Maßnahmen in eigenem Namen und für eigene Rechnung durch und überträgt alle nicht im Eigentum Berlins befindlichen Grundstücksflächen des Vertragsgebiets, die für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, in Abhängigkeit von seiner Verfügungsbefugnis unentgeltlich an das Land Berlin. Weiterhin hat er sich verpflichtet, für Flächen, die nach der Festsetzung des Bebauungsplans ggf. noch vom Land Berlin erworben werden müssen, die Kosten der Entschädigungszahlungen auf der Grundlage von § 93 BauGB zu übernehmen. Zur Sicherung der sich aus dem städtebaulichen Vertrag ergebenden Pflichten zur Durchführung von Maßnahmen übergibt der Vorhabenträger an das Land Berlin unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften in Höhe eines Gesamtbetrags. Damit ist gewährleistet, dass dem Land Berlin durch die Festsetzungen des Bebauungsplans keine Kosten für Erschließung, Herstellung von Grünflächen und sozialer Infrastruktur sowie Flächenerwerb entstehen.
Die Herstellung des östlichen Abschnitts der Dr.-Markus-Straße zwischen Planstraße A und Parkgraben steht im Zusammenhang mit der weiteren baulichen Entwicklung der östlich angrenzenden Flächen (Bebauungsplanentwürfe XIX-48a und XIX-48c). Der Bebauungsplan XIX-48b soll für den östlichen Abschnitt der Dr.-Markus-Straße lediglich eine Flächensicherung betreiben. Die Kostenträgerschaft soll im Zusammenhang mit der Baugebietsentwicklung für die Plangebiete XIX-48a und XIX-48c geklärt werden, so dass dem Land Berlin keine Kosten entstehen.
IV. VERFAHREN
1. Aufstellung des Bebauungsplans XIX-48
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 9. Dezember 1997 die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-48 beschlossen. Da mit den im Geltungsbereich liegenden Teilflächen der Berliner Straße und der Bahnhofstraße, die als Hauptverkehrsstraßen mit der Verbindungsfunktionsstufe III klassifiziert waren, sowie mit dem beabsichtigten Neubau von mehr als 100 Wohneinheiten Belange von gesamtstädtischer Bedeutung berührt waren, sollte das Bebauungsplanverfahren nach § 4a des damals gültigen AGBauGB (Aufstellung und Festsetzung von Bebauungsplänen mit gesamtstädtischer Bedeutung) durchgeführt werden.
Der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-48 wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 1 vom 2. Januar 1998 auf Seite 27 bekannt gemacht.
2. Teilung sowie Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XIX-48, Aufstellung der Bebauungspläne XIX-48a, b und c
Mit Beschluss vom 23. Mai 2000 hat das Bezirksamt Pankow von Berlin die Teilung des Bebauungsplans XIX-48 sowie die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-48a beschlossen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 26 vom 9. Juni 2000 auf Seite 2019 bekannt gemacht.
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 18. Dezember 2007 die Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XIX-48 im Nordwesten, die Erweiterung im Südwesten sowie die Teilung in die Bebauungspläne XIX-48b und XIX-48c beschlossen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 1 vom 4. Januar 2008 auf Seite 37 bekannt gemacht.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 12.02.2008 bestätigt, dass der Teilung des Bebauungsplans keine Erfordernisse der Raumordnung entgegenstehen und dass der Entwurf des Bebauungsplans XIX-48b im Einklang mit den Zielen des LEP eV steht und somit den Zielen der Raumordnung angepasst ist. Darüber hinaus entspricht der Entwurf auch der Festlegungskarte 1 des Entwurfs des LEP B-B.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C hat mit Schreiben vom 12.03.2008 bestätigt, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan XIX-48 zu teilen, aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins bei den dargelegten Planungszielen keine Bedenken bestehen. Darüber hinaus wurde in diesem Schreiben seitens des Referats I B darauf hingewiesen, dass das Planverfahren XIX-48b nach § 7 AGBauGB durchgeführt werden soll, da es mit der Berliner Straße und der Bahnhofstraße gemäß Abs. 1 Nr.2 dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann.
Seitens der Referate I A und I B bestehen gegen die Planungsabsicht zwar keine grundsätzlichen Bedenken, hinsichtlich der Entwickelbarkeit der Planung aus dem Flächennutzungsplan wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die Entwicklung nicht abschließend prüfbar sei. In der Begründung sei eine Erläuterung erforderlich, wie die Vernetzung zwischen dem "Grünen Saum" um den Ortskern Buchholz und dem Panke-Grünzug umgesetzt wird. Eine entsprechende Erläuterung wurde in Kapitel II 4.1 "Entwickelbarkeit aus dem FNP" ergänzt.
3. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Mit Schreiben vom 26.05.2008 wurden insgesamt 29 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange angeschrieben und insbesondere hinsichtlich des erforderlichen Umgangs und Detaillierungsgrads der Umweltprüfung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB um eine Stellungnahme gebeten.
Es haben sich insgesamt 23 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange mit einer Stellungnahme an der Planung beteiligt.
Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurde insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanvorentwurfs Stellung genommen:
- Vermaßung
- Niederschlagsentwässerung, Entwässerungskonzept
- Verkehrserschließung
- Ökologische Belange, Naturschutz, Artenschutz
- Bodenbelastungen (Altlasten)
- Versorgung mit öffentlichen Infrastrukturangeboten
- Querung des Parkgrabens im Zuge der Planstraße A zur Straße 160 (Brücke / Rohr)
- Leitungsbestand
Das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Behördenbeteiligung hatte Auswirkungen auf die Planinhalte. Der Bebauungsplanentwurf XIX-48b wurde in folgenden Punkten geändert:
- Ergänzung von Vermaßungen
- Verzicht auf die Festsetzung einer Straßenverkehrsfläche in Verlängerung der Straße 160 zur Planstraße A
- stattdessen Sicherung eines Geh- und Radwegs in Verlängerung der Straße 160 zur Planstraße A als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
- Verschiebung der Planstraße D um 3 m nach Norden
- Änderung im MI4 - Ausweisung einer Teilfläche am Parkgraben als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Hausgarten"
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend ergänzt oder geändert.
Zu folgenden Themen waren Fachgutachten zu beauftragen:
- Altlasten/Bodenschutz
- Artenschutz
- Niederschlagsentwässerung
Auswertung der Stellungnahmen
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung mit Hinweisen bzw. Anregungen zu:
1. Bezirksamt Pankow, Vermessungsamt (vom 06.06.2006)
- Im weiteren Verlauf der Planung ist es erforderlich, die gesamte Bemaßung zu überarbeiten. Speziell die Planstraßen A, B und C sowie die Abgrenzung der öffentlichen Parkanlagen und des Spielplatzes sind so nicht darstellbar.
- Es ist zu prüfen, ob die Möglichkeit besteht, die Grenzen zwischen öffentlicher Parkanlage und WA2 / WA3 mit weniger Knickpunkten zu versehen.
- Da im Planbereich gegenwärtig Abriss- und Aufräumarbeiten laufen, ist es erforderlich, vor der Herstellung des Reinplans einen Feldvergleich durch unseren Außendienst und gegebenenfalls Messungen durchzuführen, um die Plangrundlage zu aktualisieren. Bitte zu gegebener Zeit den Auftrag dazu erteilen.
Auswertung:
zu 1: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren beachtet. Der Reinplan soll vom Vermessungsamt hergestellt werden.
zu 2: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und wird im weiteren Verfahren geprüft.
zu 3: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und soll zum gegebenen Zeitpunkt beachtet werden. Er hat keine Auswirkung auf den Planinhalt.
2. BA Pankow, Abt. Kultur Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Bauaufsicht (vom 16.06.2008)
- Grundsätzlich sind die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gemäß § 6 Abs. 2 und 5 BauO Bln einzuhalten.
- § 4 Abs. 1 und 2 BauO Bln ist zu beachten. Die Sicherung, dass die einzelnen Grundstücke an einer öffentlichen Straße liegen, hat evtl. durch Baulasteintragungen zu erfolgen. Die neu zu errichtenden Straßen (Planstraßen A, B, C, und D) sollten vor Fertigstellung der geplanten Gebäude als öffentliche Straße gewidmet sein.
- Die Zugänge und Zufahrten der neu zu bildenden Grundstücke sind gemäß § 5 Abs. 1 und 2 BauO Bln zu gewährleisten.
- Bei Grundstücksteilungen ist der § 7 Abs. 1 und 2 BauO Bln so zu berücksichtigen, dass sie nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen.
- In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 - WA 4 sind aufgrund der geplanten Festsetzungen Gebäude der Gebäudeklasse 1 - 3 gemäß § 2 Abs. 3 Pkt. 1, 2, 3 BauO Bln möglich.
- Die Beseitigung von anfallendem Niederschlagswasser auf Baugrundstücken ist sowohl im vereinfachten Genehmigungsverfahren gemäß § 64 BauO Bln als auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß § 63 BauO Bln generell kein Prüfgegenstand. D.h. dass die Niederschlagswasserbeseitigung gerade in Einfamilienhausgebieten mit größerer Baudichte und demzufolge kleineren Gartenflächen Probleme mit sich bringen wird. Mulden- und Rigolensysteme sind hier u. E. ungeeignet und führen im nach hinein zu Problemen, da die Gartennutzung u. U. stark eingeschränkt werden kann.
- Zur textlichen Festsetzung Nr. 1 sei zu erwähnen, dass überdachte Stellplätze und Garagen sowie deren Abstellräume mit einer Bruttogrundfläche bis zu 30 m² gemäß § 62 Abs. 1 Pkt. 1b BauO Bln, nicht überdachte Stellplätze mit einer Fläche bis zu 30 m² und deren Zufahrten gemäß § 62 Abs. 1 Pkt. 13b BauO Bln und Fahrradabstellanlagen mit einer Fläche bis zu 30 m² bauordnungsrechtlich verfahrensfrei sind.
Auswertung:
zu 1: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Abstandsflächenregelungen der Berliner Bauordnung bleiben durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans unberührt.
zu 2, zu 3 und zu 4: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen jedoch nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern sind bei der Umsetzung der Planung zu beachten.
zu 5: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
zu 6: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im weiteren Verfahren wurde eine Entwässerungsmachbarkeitsstudie erstellt, deren Ergebnis in den Bebauungsplanentwurf eingehen wird.
zu 7: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen jedoch nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern sind bei der Umsetzung der Planung zu beachten. Die Verfahrensfreiheit entbindet nicht von der Einhaltung bauleitplanerischer Festsetzungen. Zudem erschließt sich der Zusammenhang zur textlichen Festsetzung Nr. 1 nicht, die eine abweichende Bauweise regelt.
3. BA Pankow, Abt. Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt (vom 02.07. und 01.08.2008)
1. Die Belange des Tiefbauamtes werden im Bebauungsplanentwurf XIX-48b berücksichtigt.
2. Zu den bereits gemachten Angaben bleibt zu ergänzen, dass der Parkgraben im Bereich der Straße 160 lediglich verrohrt werden soll. Es handelt sich bei diesem Graben zwar um ein Gewässer II. Ordnung, es ist aber eher ein gering strukturiertes, naturfernes Fließgewässer mit geringer Bedeutung für das Landschaftsbild. Die Anlage einer Brücke wird aus Sicht des Tiefbauamtes als nicht erforderlich angesehen.
(Hinweis: Die folgenden Punkte 3 - 7 sind Stellungnahmen zu Hinweisen von Bürgern aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, um die das Amt für Planen und Genehmigen das Tiefbauamt aufgrund dessen fachlicher Zuständigkeit gebeten hatte.)
3. Für die Aufnahme und Verteilung des aufgrund der geplanten Bebauung mit Einfamilienhäusern (ca. 130 WE) entstehenden zusätzlichen Verkehrsaufkommens sollen im Plangebiet zusätzliche öffentliche Straßen entstehen, die aus Sicht des Tiefbauamtes eine Anbindung an das bestehende Straßennetz gewährleisten und eine ausreichende verkehrliche Erschließung für alle Nutzungsarten gem. BerlStG ermöglichen. Eine so entstehende Verdichtung des öffentlichen Straßennetzes im Plangebiet bietet die Voraussetzung für eine gewisse Vorverteilung des Ausgangsverkehrs im Plangebiet selbst, um Verkehrswege möglichst kurz und ohne große Umfahrungen abwickeln zu können. Stichstraßen mit erforderlichen Wendeanlagen sollen im öffentlichen Straßenraum möglichst vermieden werden.
4. Aus den genannten Gründen ist aus Sicht des Tiefbauamtes die planungsrechtliche Sicherung der neuen Verkehrsanbindungen sowohl der Straße 160 über den Parkgraben und die Planstraße A an die Dr.-Markus-Straße und über die Planstraße B an die Berliner Straße als auch der Planstraße C und D an die Bahnhofstraße erforderlich. Die Straße 160 hat aber trotz dieser neuen Verkehrsanbindung zukünftig keine übergeordnete Bedeutung. Es ist davon auszugehen, dass sie nur vereinzelt durch die am Rande des Plangebietes gelegenen Grundstücke zur Anbindung über die Ludwig-Quidde-Strasse und die Ferdinand-Buisson-Strasse an die Bahnhofstrasse genutzt wird. Anhand einer vorliegenden Schätzung zur Verkehrsbelastung benutzen derzeit ca. 70 Pkw / Tag (Anlieger) die Straße 160 ausschließlich in Richtung Ludwig-Quidde-Straße. Die zukünftige zusätzliche Belastung der Straße 160 infolge der geplanten Bebauung wird mit 23 Pkw-Fahrten / Tag aus dem neuen Plangebiet in Richtung Süden eingeschätzt. Weiterer zusätzlicher Durchgangsverkehr in Höhe von 73 Pkw / Tag wird von den Wohngebieten an der Ludwig-Quidde-Straße sowie aus dem Plangebiet erwartet. Insgesamt erhöht sich also die eingeschätzte Belastung für die Straße 160 von derzeit 70 Pkw / Tag auf zukünftig 165 Pkw / Tag. Von einer unzumutbaren Belastung kann hier nicht ausgegangen werden.
5. Die planungsrechtliche Sicherung der Planstraße D erweist sich aus Sicht des Tiefbauamtes als zwingend erforderlich. Neben einer erforderlichen geordneten Erschließung der Mischgebiete MI 3 und MI 4 bestätigt vor allem die vorliegende Schätzung des hier zu erwartenden Verkehrsaufkommens vor allem in Richtung Süden die Notwendigkeit einer planungsrechtlichen Sicherung der Planstraße D. Danach wird in Höhe Anbindung an die Bahnhofstraße eine Zusatzbelastung durch das Plangebiet i.H.v. 317 Pkw-Fahrten / Tag eingeschätzt, allein in Richtung Süden 302 Pkw-Fahrten / Tag und in Richtung Norden lediglich 15 Pkw-Fahrten / Tag. Alternativen, den Verkehr aus dem Plangebiet angemessen auf kürzestem Weg in Richtung Süden führen zu können, bestehen sowohl aufgrund der vorhandenen Bebauung in der Bahnhofstraße als auch in Richtung Ferdinand-Buisson-Straße aus Sicht des Tiefbauamtes nicht.
In Bezug auf die Lage der Anbindung der Planstraße D an die Bahnhofstraße ist hingegen noch Spielraum. Gegen eine Verschiebung der Planstraße D, so dass die Flurstücke 334, 338, 339 und 342 der Flur 124 und Flurstück 17 der Flur 125 außerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche (Planstraße D) liegen, gibt es aus Sicht des Tiefbauamtes keine Einwände. In Anbetracht der geplanten angrenzenden Bebauung ist aber eine endgültige Entscheidung aus städtebaulicher Sicht zu treffen.
6. Regelungen des Baustellenverkehrs zum Plangebiet sind nicht Inhalt des Bebauungsplans, werden aber im Rahmen der Erschließungsplanung möglichst im Einvernehmen zwischen dem Bauträger und dem Tiefbauamt geklärt werden.
7. Die Straße 160 liegt zwar außerhalb des Geltungsbereiches ist aber derzeit unbefestigt und daher nur unzureichend für eine zukünftige Erschließung des Plangebietes ausgebaut. Bei einer zukünftig zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsbelastung der Straße 160 aufgrund der geplanten Verbindung über die Planstraße A an die Dr.-Markus-Straße ist u.a. die Befestigung der Fahrbahn Voraussetzung für die Sicherung der verkehrlichen Erschließung des Plangebietes. Nach unseren Schätzungen betragen die Kosten für den Ausbau der Fahrbahn in der Straße 160 (160m x 5,5m) ca. 88.000,-?.
Auswertung:
zu 1: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
zu 3: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Das Plangebiet soll durch bestehende und neue Verkehrsflächen ausreichend erschlossen werden. Alle Verkehrsflächen sind miteinander verbunden, Wendeanlagen im öffentlichen Straßennetz sollen nicht entstehen.
zu 4: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Die Aussage des Tiefbauamts zur Erforderlichkeit der verkehrlichen Anbindung an die Straße 160 ist mittlerweile gegenstandslos. Aufgrund der Hinweise eines Bürgers zur Straße 160 (siehe Auswertung und Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplans XIX-48b) wurde nach Abgabe dieser Stellungnahme des Tiefbauamts vom 01.08.2008 das Erschließungskonzept für das Plangebiet überarbeitet und am 26.02.2009 mit dem Tiefbauamt abgestimmt. Ergebnis ist, dass die Anbindung einer 12 m breiten Planstraße an die Straße 160 entfallen kann, da der geplante Ausbau der Dr.-Markus-Straße im Zusammenhang mit der bereits vorhandenen Bahnhofstraße ausreichend die verkehrliche Verbindung der Gebiete östlich und westlich des Parkgrabens sichert. Nunmehr soll ein 4 m breiter Geh- und Radweg mit Anbindung an die Straße 160 planungsrechtlich gesichert werden. Aus diesem Grund soll eine Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" festgesetzt werden. Hierfür ist ebenfalls eine Überquerung des Parkgrabens erforderlich. Ob dafür der Graben ebenfalls verrohrt oder eine kleine Brücke planungsrechtlich gesichert werden soll, ist im weiteren Verfahren zu klären.
zu 5: Den Hinweisen wurde gefolgt. Die Planstraße D soll als Verkehrsfläche im Bebauungsplan festgesetzt werden und aufgrund der Bürgeranregungen um 3 m nach Norden verschoben werden, so dass die genannten privaten Flächen nicht mehr benötigt werden.
zu 6: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
zu 7: Der Hinweis ist mittlerweile gegenstandslos geworden (siehe zuvor zu 4.).
4. BA Pankow, Amt für Umwelt und Natur (vom 30.06.2008, 23.07./25.11.2008 sowie vom 02.02.2009)
- Einwendungen artenschutzrechtlicher Art werden bereits auf Seite 27 "Besonderer Artenschutz" beachtet. Da hier bereits auf die eventuell vorhandenen zu schützenden Arten verwiesen wird. Ein Gutachten ist vor der Bebauung zu erstellen.
- Bei auftretenden geschützten Arten nach § 10 Nr. 10 u. 11 und den damit vorhandenen Verbotstatbeständen § 42 ist zu beachten, dass nach § 62 BNatSchG Befreiungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens bei SenStadt zu beantragen sind.
3. Zu 2.3.6 Spielplatzplanung
S. 15 Pkt. 2.3.6 Spielplatzplanung ist durch folgenden Text zu ersetzen:
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XIX- 48b liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Versorgungseinheit 23A, in welcher mit Stand 31.12.2007 1.165 EW melderechtlich registriert wurden. Gemäß dem im § 4 Abs. 2 Kinderspielplatzgesetz (Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze (Kinderspielplatzgesetz) vom 15. Januar 1979 (GVBI. S. 90), in der Fassung vom 20. Juni 1995 (GVBI. S. 388), geändert durch Art. XI des Gesetzes vom 17. Dezember 2003 (GVBI. S.617)) gesetzlich geforderten Richtwert von 1 m² Nettospielfläche pro Einwohner sind demzufolge 1.165 m² Nettospielflächen in der Versorgungseinheit 23A nachzuweisen. Gegenwärtig gibt es keinen öffentlichen Spielplatz. Mit der geplanten Wohnbebauung erhöht sich der Bedarf an öffentlichen Spielplatzflächen.
Deshalb ist innerhalb des geplanten Grünzugs westlich des Parkgrabens eine Öffentliche Spielfläche von ca. 1.500 m² planungsrechtlich zu sichern, die öffentlich erschlossen sein muss. Der Kinderanteil in der Versorgungseinheit liegt bei 14,2%.
4. Zu "Umweltbericht"
Die im vorliegenden Bebauungsplanentwurf XIX-48b dargestellten methodischen Ansätze zur Bewältigung der Eingriffsregelung sowie zur Ermittlung der erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltprüfung) schätzen wir als geeignet ein. Bitte beachten Sie die Hinweise zum Artenschutz (s. o.).
5. Altlastenverdachtsflächen und vorsorgender Bodenschutz
Das Bebauungsplangebiet beinhaltet vier Flächen, welche im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin erfasst sind.
Für die Altlastenverdachtsflächen
9027: Bahnhofstr.7, 13127 Berlin, B-Plan Festsetzung: "Mischgebiet
9080: Berliner Str. 50, 13127, Berlin, B-Plan Festsetzung: "Mischgebiet
liegen keine Untersuchungen vor.
Auf Grund der Art der gewerblichen Nutzung sind Bodenverunreinigungen jedoch nicht auszuschließen. Bodenuntersuchungen im Vorfeld sind aus unserer Sicht nicht erforderlich, da eine Nutzung für gewerbliche Zwecke bleibt. Wir empfehlen jedoch die Benennung im Textteil des B- Planes.
9096: Berliner Str. 45, 13127 Berlin
Hier sieht der B-Plan Festsetzungen für wesentliche Flächeanteile dieser Verdachtsfläche als allgemeines Wohngebiet, für Spielflächen als auch für Grünflächen vor. Die Festsetzung des als altlastenverdächtige Fläche geführten Bereiches als allgemeines Wohngebiet sowie öffentlicher und/oder privater Grünfläche steht im Konflikt zur ehemaligen gewerblichen Nutzung. Die dem Amt für Umwelt und Natur vorliegende Untersuchung zu Teilflächen der altlastenverdächtigen Fläche sind nicht ausreichend. Die untersuchten Parameter decken nicht den Umfang der mit der Nutzung im Zusammenhang stehenden Stoffe ab. Die der Untersuchung zu Grunde liegende Probenahme entspricht nicht der Vorgabe der Bundesbodenschutzverordnung. Die analysierten Mischproben wurden von zu großen
Teilflächen gewonnen. Die vorliegenden Untersuchungen bieten, wegen fehlender Schichtenverzeichnisse, keine Bewertungsmöglichkeiten tieferer Bodenschichten.
Aussagen über den Wirkungspfad Boden-Grundwasser sind nicht vorhanden.
In der Begründung zum o. g. Planungsentwurf wird nach unserer Ansicht nicht im ausreichenden Maße auf die Belange des vorsorgenden Bodenschutzes eingegangen. Unberücksichtigt blieb bislang, dass im östlichen Teil Flächen als schützenswerte Böden (siehe UA- Karte 01.01 mit der Bodengesellschaft "Vererdetes (Auen-), Niedermoor-(Auen-), Kalkniedermoor") als "Vorrang 1- Flächen" als besonders schutzwürdig ausgewiesen sind.
Vorrang 1- Flächen gelten als besonders schutzwürdige Bereiche in welchen die Böden eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit aufweisen. Im Planungsvorentwurf ist dieser Bereich durch das Mischgebiet 4-MI4 ausgewiesen. Wir sehen hier einen Konflikt.
Auf Grund fehlender Untersuchungsunterlagen sollte diesbezüglich ein bodenkundliches Gutachten erstellt werden.
Es sollte überprüft werden, inwieweit die Eingriffe, wenn sie nicht vermeidbar sind, auf ein Minimum reduziert werden können.
Wir empfehlen daher für diese Fläche Bodenuntersuchungen, die folgende Bedingungen erfüllen sollten:
Für die Untersuchungen gelten die Anforderungen der Bundesbodenschutzverordnung hinsichtlich der zu bestimmenden Schadstoffparameter und der Probenahme.
Eine Konzeption zur Untersuchung der Fläche sollte die Aspekte Wirkungspfad Boden-Mensch, den Wirkungspfad Boden-Grundwasser enthalten und das Schutzgut Boden selbst ist ebenfalls zu berücksichtigen.
Es sind zur Ermittlung der räumlichen Verteilung der Schadstoffe sowohl Rasterbeprobungen als auch Mischproben von Teilflächen möglich. Auf Grund der Flächengröße von 105.000 m² können Teilflächen gebildet werden. Es sind dann mindestens 10 Teilflächen zu bilden. Die Teilflächen sind so zu gliedern, dass in der beurteilungsrelevanten Bodenschicht jeweils eine annähernd gleichmäßige Schadstoffverteilung vorliegt. Ehemalig intensiv genutzte Bereiche (wie z. B: Kohlenlagerplätze, Heizungsanlagen, Lager für Herbizide und Pestizide, Düngemittellager, Werkstätten etc.) sind separat zu untersuchen. Wir empfehlen bei Rammkernsondierungen diese bis in den gewachsenen Boden jedoch mindestens 2 m unter Geländeoberkante durchzuführen.
Auswertung:
zu 1, zu 2: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine artenschutzrechtliche Untersuchung wurde bereits in Abstimmung mit dem AUN beauftragt und die Ergebnisse fließen in das weitere Bebauungsplanverfahren ein. Im weiteren Aufstellungsverfahren erfolgt die Prüfung, ob die unterschiedlichen Belange (Baugebietsnutzung - Natur- und Artenschutz) im Grundsatz miteinander vereinbar sind und - sofern erforderlich - artenschutzrechtliche Befreiungsvoraussetzungen vorliegen und in Aussicht gestellt werden können.
zu 3: Der Anregung wurde gefolgt. Die Textpassage wurde in die Begründung übernommen, jedoch ins Abwägungskapitel / Begründung der Festsetzungen (Kap. 4.1.4).
zu 4: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
zu 5: Der Sachverhalt zu den Altlastenverdachtsflächen wurde zur Kenntnis genommen. In Abstimmung mit dem Umweltamt wurden mittlerweile für alle geplanten WA-Flächen Bodenuntersuchungen beauftragt. Die Ergebnisse finden Eingang in die weitere Planung.
Der Anregung zum vorsorgenden Bodenschutz im Mischgebiet 4 (MI4) wurde weitgehend gefolgt. Für die Fläche zwischen der geplanten Baugrenze und dem Parkgraben soll nunmehr private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Hausgarten" festgesetzt werden. Damit soll diese Fläche zukünftigen baulichen Nutzungen vollständig entzogen werden und kann seine Bodenfunktion zu 100 % behalten. Die Bewertung des Umweltatlas bezieht sich immer auf den unversiegelten Boden, sodass für das verbleibende Baugrundstück, das Bestandteil eines gemäß § 34 BauGB bebaubaren Bereiches ist, weiterhin eine Grundflächenzahl von 0,3 festgesetzt werden soll. Dies sichert die Bodenfunktion auf 55% der Baugrundstücksfläche. Somit bleibt die Bodenfunktion auf ca. 75% des gesamten Grundstücks erhalten. Planungsrechtlich relevante Veränderungen an bestehenden Rechten mit der Folge des Entstehens von Entschädigungslasten für das Land Berlin sollen so vermieden werden. Der Planentwurf entspricht dem Minimierungsgebot des § 1a BauGB, indem er sparsam und schonend mit der als "Vorrang 1-Gebiet" ausgewiesenen Flächen umgeht und keine weitere Versiegelung vorbereitet. Die Anfertigung eines bodenkundlichen Gutachtens wurde daher als nicht erforderlich angesehen.
5. BA Pankow, Abt. Jugend und Immobilien, Jugendamt (vom 26.06.2008)
- Das Gebiet des B-Planes XIX-48b liegt in der Bezirksregion III Buchholz / Planungsraum 7. Mit Stand 31.12.2007 lebten in diesem Bereich 455 Kinder der Altersgruppe 0- u. 3 Jahre sowie 481 Kinder der Altersgruppe 3- u. 6 Jahre. Im Vergleich zum Stand 2000 bedeutet dies eine Abnahme der Kinderzahlen um 11 bzw. 8 %. Gleichzeitig ist im Vergleich der Jahre 2006 zu 2007 insbesondere bei den Kindern der Altersgruppe 0- u. 3 Jahre eine Zunahme von 9 % zu verzeichnen. In der Bezirksregion stehen insgesamt 728 Kita-Plätze zur Verfügung. Der Versorgungsgrad beträgt damit 77 %. Die Auslastung lag bei 87 %. Dies entspricht 93 freien Plätzen. Der größte Teil der Kitas befindet sich nord-westlich vom B-Plangebiet bzw. auf der westlichen Seite der Haupt- und Berliner Straße.
- Bei einer geplanten Bebauung mit ca. 130 freistehenden EFH in aufgelockerter Bauweise zuzüglich 30 WE auf angrenzenden Grundstücken ergibt sich für die Versorgung mit Kitaplätzen bei einem Versorgungsgrad von 70 % ein Langzeitbedarf von 22 und ein Spitzenbedarf von 32 Plätzen. Dieser Bedarf kann zurzeit noch über die zur Verfügung stehenden Plätze in Französisch-Buchholz abgedeckt werden.
- Bei einer weiteren Verdichtung der Bebauung bzw. einem weiteren Anstieg der Geburtenraten und unter Berücksichtigung des erwarteten gesetzlichen Anspruches auf einen Kitaplatz für die unter 3- jährigen Kinder sollte ein Grundstück für den Bau einer Kindertagesstätte vorgehalten werden. Der Bau dieser Kita ist aber, wie bereits auf Seite 14 der Begründung dargestellt, nicht prioritär zu betrachten. Er sollte aber vorzugsweise auf landeseigener Fläche erfolgen. Ggf. ist die Erweiterung einer bestehenden Kita (z.B. der Kita Eddastr. 46 - liegt im unmittelbaren Einzugsbereich) in Betracht zu ziehen.
- Inwieweit sich aus dem Bauvorhaben im Rahmen eines Durchführungsvertrages Kosten für die Vorhaltung der notwendigen Kitaplätze in den bestehenden Kitas ergeben, wird in der weiteren Bearbeitung zu klären sein. Es ist von einer Kostenpauschale pro Platz in Höhe von 20,45 T? auf der Grundlage einer selbstkochenden Einrichtung bzw. von 15,34 T? bei einer fremdversorgten Einrichtung auszugehen.
Auswertung:
zu 1, zu 2: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen und in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf übernommen.
zu 3: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Eine Verdichtung der Bebauung im Planbereich ist über die geplanten Festsetzungen hinaus nicht möglich. Die Flächensicherung für eine Kindertagesstätte ist daher nicht erforderlich. Im Übrigen ist die Errichtung einer Kindertagesstätte innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets ohne weiteres zulässig.
zu 4: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, betraf jedoch nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern ist in die Vertragsverhandlungen zum städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB einzustellen.
6. Senatsverwaltung für Finanzen (vom 11.06.2008)
- An fachlichen Interesse sind aufgrund der Zuständigkeit für Dingliche Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: Keine Bedenken
- Haushaltswirtschaftliche Aspekte (vgl. Nr. 6 Abs. 2 ZustKat): Ich weise darauf hin, dass vor weiterer Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen die Erfassung der von Berlin zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung zwingend erforderlich ist. Es ist sicherzustellen, dass durch die Festsetzung des Bebauungsplans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen sowie den Ankauf von Grundstücken keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen. Es wird darauf hingewiesen, dass auch finanzielle Auswirkungen einzuplanen sind, die von den Planungserfordernissen ausgelöst, bereits bei rechtskräftigen Festsetzungen von Bebauungsplänen für gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen anfallen können (§§ 39 ff BauGB).
- Weitere originäre Aufgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen liegen hier nicht vor.
Auswertung:
zu 1: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und wird im weiteren Verfahren, z.B. bei den anstehenden Verhandlungen für einen städtebaulichen Vertrag, beachtet.
zu 3: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
7. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I B (vom 16.06.2008)
- Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfs sind aus dem FNP Berlin entwickelbar.
- Hinweis zu Begründung, Pkt. 2.3.1, S. 11, 3. Abs.: Der FNP stellt im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine den "Grünen Saum" um den Ortskern Buchholz und den Panke-Grünraum vernetzende Grünverbindung von übergeordneter Bedeutung in symbolischer Breite und generalisierter Führung dar.
- Hinsichtlich der Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen ist nichts vorzutragen.
Auswertung:
zu 1: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf ergänzt.
zu 3: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
8. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I E (vom 25.06.2008)
Im Umweltbericht wird zu den Belangen des besonderen Artenschutzes noch die alte Rechtslage (gültig bis Dez. 2007) herangezogen.
Zur Klärung der Frage, ob die Legalausnahme des § 42 Abs. 5 des Bundesnaturschutzgesetzes (neue Fassung) zur Anwendung kommt, ist es nur noch erforderlich zu prüfen, ob Arten des Anhanges IV der FFH-Richtlinie oder der europäischen Vogelarten im Plangebiet Fortpflanzungs- und Ruhestätten haben, deren ökologische Funktion auch nach Umsetzung der Planung in räumlichem Zusammenhang noch gegeben sein müssen.
Auswertung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren beachtet. Die Ermittlung der Auswirkungen auf geschützte Arten ist Bestandteil des weiteren Verfahrens und wurde bereits beauftragt.
9. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung VII B (vom 26.06.2008)
- Zum o. g. Bebauungsplan bestehen in verkehrsplanerischer und straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken.
- Folgende Hinweise sind zu beachten:
3. Bezüglich der Querung des Parkgrabens im Zuge der Planstraße A - Straße 160 wurde mir vom Referat X OW unseres Hauses folgende Empfehlung zugearbeitet:
Für die Querung des Grabens wird aufgrund der örtlichen Situation (siehe Anlage) ein StraßendurchIass mit Stirnwänden (DN 800-1000) empfohlen.
4. Entlang der Ferdinand-Buisson-Straße und der Ludwig-Quidde-Straße verläuft die Fahrradhauptroute Radialroute RR 6 und der Radfernweg Berlin-Usedom.
Auswertung:
zu 1: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und fand Eingang in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf.
zu 3: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Als Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung soll keine Querung für Kraftfahrzeuge mehr gesichert werden, sondern nur noch für eine 4 m breite Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Geh- und Radweg (s. Auswertung Stellungnahme Tiefbauamt Nr. 3, zu 4.). Im weiteren Verfahren ist somit erneut zu klären, ob für diese Querung mit dem Parkgraben ebenfalls ein Rohrdurchlass DN 800-1000 mit Stirnwänden (s. Nr. 9, 3.) empfohlen wird.
zu 4: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und fand Eingang in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf.
10. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X F (vom 26.06.2008)
- Es wurden folgende Fachbereiche informiert und beteiligt:
X OA, X PB, X OF, X PS A, X OI, X PS E, X OS, X PW, X OW, X PI A, X PI E
- XOA:
Die Ermittlungen haben keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln auf dem o. g. Gelände ergeben. Es werden daher im Rahmen der zuständigen Verantwortlichkeit gem. § 2, Abs. 4 des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes (ASOG Berlin) vom 11.05.99 (GVBI. S. 164) in Verbindung mit Nr. 1, Abs. 2 der Anlage zum Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz (ZustKatOrd) keine Kampfmittelsuchmaßnahmen veranlasst.
Es wurde darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident in Berlin ist unter der Notrufnummer 110 umgehend zu verständigen.
3. X OB:
Die öffentliche Beleuchtung ist zum Großteil überaltert. Die Erschließungsstraßen sind zu beleuchten.
Sind von der Baumaßnahme Anlagen der öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin einschließlich der Netzanschlussleitungen betroffen, ist die Vorgehensweise mit dem Betreiber abzustimmen. Das gilt auch bei Auswirkungen auf die Beleuchtungsqualität.
Arbeiten an den Anlagen der öffentlichen Beleuchtung und Provisorien gehen zu Lasten des Verursachers.
Eine neu zu errichtende öffentliche Beleuchtungsanlage kann in den Bestand der öffentlichen Beleuchtung Berlins übernommen werden (BerIStrG). Für öffentliche Straßenbaumaßnahmen ist ein Beleuchtungsprojekt bei dem Betreiber der öffentlichen Beleuchtung Berlins einzureichen. Die Kosten für die Beleuchtungsmaßnahme sind in die Baumaßnahme mit aufzunehmen. Das Straßenausbaubeitragsgesetz ist zu berücksichtigen. In der Planung ist zu berücksichtigen, dass in der Torgauer Straße die Beleuchtung gerade erneuert worden ist.
4. X OI:
Aus den vorliegenden Unterlagen und mit dem momentanen Bearbeitungsstand des B-Plans ist nicht erkennbar, ob für SenStadt X OI eine Betroffenheit entsteht. Sie wäre gegeben, wenn die neu zu bauende Planstraße A mittels Brückenbauwerk über den Parkgraben geführt werden soll. Im B-Plan ist keine entsprechende Markierung (Kreuzsignatur) eingezeichnet. Das kann bedeuten, dass keine Brücke entsteht. Da es sich um einen Vorentwurf für einen B-Plan handelt, kann die Gestaltung des Kreuzungspunkts zwischen Straße und Graben jedoch auch noch offen sein. Letzteres wurde im Rahmen einer telefonischen Rückfrage im Bezirksamt von Frau Brösicke-Istok bestätigt. In der Begründung zum B-Plan findet sich kein Hinweis dazu. Sollte es sich im weiteren Verfahren herausstellen, dass eine Brücke für die Planstraße A erforderlich ist, läge gemäß Allgemeinem Zuständigkeitsgesetz (AZG) Planung, Entwurf, Bau und Unterhaltung der Brücke in der Zuständigkeit von SenStadt, Abteilung Tiefbau.
5. X OW:
Aus Sicht der Gewässerinstandhaltung bestehen keine Bedenken gegen den B-Planvorentwurf. Eine Abstimmung mit anderen Fachabteilungen zur Querung des Parkgrabens mit einer Anliegerstraße in Anbindung an die Straße 160 ist erfolgt. Dort wird ein Rohrdurchlass vorgesehen. Von den anderen Beteiligten lagen keine Hinweise oder Einwendungen vor.
Auswertung:
zu 1: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und fanden Eingang in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung.
zu 3: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung. Der Hinweis zur Torgauer Straße, die sich in mehreren Kilometern Entfernung befindet, hat keine Auswirkungen auf die Planung.
zu 4: Die Darlegung der Behörde ist korrekt. Die Zuständigkeiten wurden zur Kenntnis genommen und im weiteren Verfahren beachtet.
zu 5: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
11. Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, II D (vom 23.06.2008)
1. Niederschlagsentwässerung:
1a Gegen die Planungsziele bestehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine grundsätzlichen Einwände, wenn für dieses 20 ha große Plangebiet von einem Fachplaner ein Entwässerungskonzept erarbeitet wird und dies mit der Wasserbehörde abgestimmt wird (s. S. 22 o.). Dies ist unerlässlich, da der Parkgraben nicht in der Lage ist, größere Mengen anfallendes Niederschlagswasser aus dem Plangebiet aufzunehmen. Unter Berücksichtigung der Grundwasserverhältnisse, der Versickerungsfähigkeit der Böden und der Altlastensituation (s. S. 30) sollte ein Schwerpunkt der Maßnahmen auf dezentraler Versickerung, bzw. dem Rückhalt des Niederschlagswassers liegen.
1b Ich bitte weiter zu berücksichtigen, dass die Panke als Pilotgewässer zur Entwicklung einer Maßnahmenkonzeption ausgewählt wurde, dabei wird das Ziel verfolgt, einen guten chemischen und ökologischen Zustand des Fließgewässers entsprechend der Anforderungen der EU-Wasserrahmenrichtlinie wieder herzustellen. Eine zusätzliche Einleitung von Niederschlagswasser kann diesem Ziel entgegenwirken. Die Auswirkungen der Niederschlagsentwässerung des betroffenen Gebietes in Hinblick auf die Gewässergüte und Abflusserhöhung auf den Zufluss Parkgraben und die Panke sind daher auch im Umweltbericht zu prüfen (darzustellen) und zu bewerten. Die Ergebnisse des Entwässerungskonzeptes sollten daher ebenfalls im Umweltbericht berücksichtigt werden.
2. Grünfläche entlang dem Parkgraben
2a Das Planungsziel, eine öffentliche Parkfläche entlang dem Parkgraben planungsrechtlich zu sichern, wird begrüßt.
2b Derzeit sind zur Umsetzung der Anforderungen der europäischen Wasserrahmenrichtlinie strukturverbessernde Maßnahmen an der Panke in Planung, die auch eine generelle Aufwertung des Panketals als Naturraum zur Folge haben werden.
Auch im Hinblick darauf, dass der Parkgraben im Teilplan Biotop- und Artenschutz des Landschafts- und Artenschutzprogramm des Landes Berlin für die vorrangige Entwicklung der Verbindungsfunktion für Arten der Gewässerränder und Böschungen vorgesehen ist, ist ein mindestens 5 m breiter Gewässerrandstreifen vorzusehen, in dem keine Geh- und Radwege sowie sonstige bauliche Anlagen zu planen sind. Hierdurch können Konflikte mit zu einem späteren Zeitpunkt stattfindendem Rückbau der Uferbefestigung des Parkgrabens zur Verbesserung der Gewässerstruktur im Sinne der EU-Wasserrahmenrichtlinie vermieden werden.
2c Ich weise weiter darauf hin, dass die Planungen zu Gestaltung eines Grünzuges entlang dem Parkgraben erst konkretisiert werden sollten, wenn das abgestimmte Entwässerungskonzept vorliegt (s. o.).
Auswertung:
zu 1a: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen, eine Entwässerungsmachbarkeitsstudie wurde beauftragt. Die Ergebnisse finden Eingang in die Planung.
zu 1b: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Ergebnisse der Entwässerungsmachbarkeitsstudie sollen in der Umweltprüfung berücksichtigt werden.
zu 2a: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2b: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und in die Begründung aufgenommen. Eine fachgesetzliche Regelung z. B. mittels Planfeststellung liegt für den Gewässerrandstreifen nicht vor. Die nachrichtliche Übernahme gemäß § 9 Abs. 6 BauGB in den Bebauungsplanentwurf ist somit nicht möglich. Der Bebauungsplanentwurf weist jedoch eine wesentlich breitere öffentliche Grünfläche (i. d. R. ca. 15,0 m) aus, so dass die Anforderungen im Zuge der Planungsumsetzung berücksichtigt werden können, um Konflikte mit dem von der Wasserbehörde beabsichtigten Rückbau der Uferbefestigung zu einem späteren Zeitpunkt, d. h. nach Festsetzung des Bebauungsplans, zu vermeiden.
zu 2c: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Ausführungsplanungen sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung, die sich bei Grünflächen auf Flächenfestsetzungen beschränkt.
12. Berliner Feuerwehr (vom 24.06.2008)
Bei der Prüfung der eingereichten Planungsunterlagen ergaben sich aus der Sicht der Berliner Feuerwehr folgende Anregungen und Hinweise:
- Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit der Grundstücke über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr sowie die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken sind zu gewährleisten.
- Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt.
- Sonstige Bemerkungen: Aufgrund der geplanten Fläche und deren Nutzung ist in den Planstraßen ausreichend Löschwasser zur Verfügung zu stellen. Hierbei ist das Gebiet als Innenbereich zu betrachten.
Auswertung:
zu 1, zu 2 und zu 3: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern die Umsetzung der Planung.
13. Berliner Wasserbetriebe (vom 25.06.2008)
- Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes in der Dr.-Markus-Straße, der Berliner Straße, der Bahnhofstraße sowie der Ferdinand-Buisson-Straße Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.
- Für die Erschließung mit Trinkwasserversorgungsleitungen sowie Schmutzwasser- und Regenentwässerung im Geltungsbereich müssen die Planungsunterlagen noch erstellt werden. Für die erforderliche Planung, Finanzierung und Baudurchführung müssen entsprechende Vereinbarungen mit unserem Unternehmen abgeschlossen werden.
- Die Erschließung mit Trinkwasserversorgungsleitungen in den vorgesehenen öffentlichen Planstraßen A-D erfolgt erst nach dem Vorliegen von Bedarfswerten.
- Im Zusammenhang mit der Neubebauung des Plangebietes können in den angrenzenden Straßen Leitungsverstärkungen erforderlich werden. Daher sind für unser Unternehmen vor der Aufnahme von konkreten Planungen auch verbindliche Informationen über die Fortführung und die Bauabsichten in den benachbarten Bebauungsplangebieten XIX-48a und XIX-48c sehr wichtig.
- Im Kapitel 2.3.3 StEP Ver- und Entsorgung kann der Text: "Nordwestlich des Plangebietes ist im Teilplan Regenwasserableitung eine Regenwasserbehandlungsanlage geplant", gestrichen werden.
- Planungen sind derzeit im Geltungsbereich von den Berliner Wasserbetrieben nicht vorgesehen.
Auswertung:
zu 1: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und wurden in die Begründung aufgenommen. Alle Leitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland.
zu 2 und zu 3: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern die Umsetzung der Planung. Die Herstellung der erforderlichen Erschließungsanlagen soll in einem Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB mit dem Vorhabenträger geregelt werden. Zu den Aufgaben des Vorhabenträgers gehört es, die entsprechenden Vereinbarungen mit den Versorgungsträgern abzuschließen.
zu 4: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Sofern die Erforderlichkeit für die Weiterführung der Bebauungsplanverfahren XIX-48a und XIX-48c vorliegt, werden die Behörden gemäß den gesetzlichen Vorschriften des BauGB im Aufstellungsverfahren beteiligt.
zu 5: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt, er wurde jedoch zur Kenntnis genommen. Die Begründung wurde durch eine Fußnote mit diesem Hinweis ergänzt, da das betreffende Kapitel lediglich die Aussage des von SenStadt beschlossenen StEP Ver- und Entsorgung wiedergibt.
zu 6: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
14. WGI GmbH für NBB - Netzgesellschaft Berlin - Brandenburg (vom 09.06.2008)
Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.) festzustellen.
Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen.
Auswertung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. In die Begründung aufgenommen wurde ein Hinweis, dass sich alle Leitungen - mit Ausnahme der Hausanschlüsse - im öffentlichen Straßenland befinden.
15. Gemeinsame Landesplanungsabteilung (vom 29.05.2008)
- Die Mitteilung der Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung erhielten Sie mit Schreiben vom 12. Februar 2008.
- Darüber hinausgehende Hinweise zu Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, insbesondere zur Vermeidung von Mehrfachprüfungen auf verschiedenen Planungsebenen, können nicht gegeben werden, da für die Plangebiete bisher keine raumordnerische Umweltprüfung, z.B. in einem vorlaufenden Raumordnungsverfahren, durchgeführt worden ist.
- Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung ist im Aufstellungsverfahren als Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB nochmals zu beteiligen, um die Anpassung des Plans an die Ziele der Raumordnung festzustellen.
Auswertung:
zu 1: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Mit Schreiben vom 12. Februar 2008 wurde mitgeteilt, dass die planerischen Inhalte mit den Zielstellungen der Raumordnung vereinbar sind. Ein Hinweis darauf ist in der Begründung zum Bebauungsplanvorentwurf bereits enthalten.
zu 2: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
zu 3: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Zukünftige Beteiligungen richten sich nach dem vorgeschriebenen Verfahren des BauGB, die Gemeinsame Landesplanungsabteilung wird beteiligt.
16. Vattenfall Europe Berlin AG & Co. KG
1. Immobilien, Immobilienplanung (vom 17.06.2008)
1a In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen sowie eine Übergabestation Ü 1428 der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Bei Ausbau der Planstraße D sind eventuell geringe Kabelumlegungsarbeiten notwendig. Das ist bei dem jetzigen Planungsstand nicht feststellbar. Pläne erhalten Sie bei Bedarf in unserem Bereich Netzservice.
1b Die beigefügte "Richtlinie zum Schutz von Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH" ist genau zu beachten.
2. Wärme, Vertrieb / Netz Berlin Ost (vom 23.06.2008)
Den Bebauungsplan haben wir hinsichtlich der Belange der Wärme Berlin geprüft. In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand der Wärme Berlin vorhanden.
Auswertung:
zu 1a: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und sind in die Begründung eingegangen.
zu 1b: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die Regelungsinhalte eines Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung.
zu 2: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen und ging in die Begründung ein.
4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Für das Bebauungsplanverfahren XIX-48b wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 9. Juni bis einschließlich 23. Juni 2008 durchgeführt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde ortsüblich bekannt gemacht und fand im Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Storkower Straße 97, 10407 Berlin, statt. Zusätzlich erfolgte während des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanvorentwurfs und der Begründung im Internet. Innerhalb der Frist hatten die Bürger/innen die Möglichkeit, in die Planunterlagen einzusehen und die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung erläutert zu bekommen.
Insgesamt wurden 7 schriftliche Äußerungen eingereicht, von denen 5 Stellungnahmen den gleichen Wortlaut aufweisen.
Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanvorentwurfs Stellung genommen:
- Verkehrsanbindung
- Einbeziehung privater Flächen als Straßenland (Planstraße D)
- Lärmbelastung
- Ökologische Belange
- Veränderung der Nutzungsart (WA zu MI)
Unter Würdigung der vorgebrachten Anregungen sind folgende Änderungen an der Planung beabsichtigt:
- Verzicht auf die Festsetzung einer Straßenverkehrsfläche in Verlängerung der Straße 160 zur Planstraße A
- Sicherung eines Geh- und Radwegs in Verlängerung der Straße 160 zur Planstraße A als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
- Verschiebung der Planstraße D um 3 m nach Norden
- Verzicht auf die Festsetzung des WA5 zugunsten einer Mischgebietsausweisung (MI2)
Der Bebauungsplanentwurf und die Begründung wurden entsprechend ergänzt bzw. geändert.
Auswertung der Stellungnahmen
Die Reihenfolge der Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen stellt keine inhaltliche Wertung dar.
Äußerung 1 (vom 12.06.2008)
1. Erst einmal begrüße ich die vorgesehene Bebauung des nun schon ca. 15 Jahre brachliegenden Geländes der ehemaligen GPG Kleeblatt. Die Vorstellung, dass auf der Fläche ca. 130 Eigenheime gebaut werden sollen, finde ich gut und wenn dann auch eine gelungene Abstimmung der Bebauungsgrenzen erfolgt insbesondere aus Richtung Bahnhofstraße in Richtung des schon bestehenden Siedlungsgebietes Strasse 160 könnte man damit leben.
2. Wo man wohnen will braucht man natürlich auch Straßen, die neu erschlossen und angelegt werden müssen. Die Vorstellung, dass ein direkter Anschluss der Strasse 160 an das Neubaugebiet für den Autoverkehr erfolgt, finde ich nun überhaupt nicht gut. Anschluss ja -aber mittels Fußgängerbrücke, damit eine fließende Verbindung entsteht.
Man kann nicht rücksichtslos die nur noch wenigen Ruheinseln in einer Großstadt zerstören, nur damit der Autofahrer aus Bequemlichkeit durch die "Abkürzung" einige Meter an Zeit gewinnt, die er aber an der nächsten Ampel und Straßeneinmündung wieder verliert. Ihr Bestreben müsste sein, sich für die Ruhe in einem etwas größeren Gebiet einzusetzen und damit einen wichtigen Schritt in Richtung Volksgesundheit und Erholung tun. Sie sollten einmal am frühen Morgen oder aber auch tagsüber als nicht voreingenommener Mitmensch dieses Gebiet aufsuchen, und dann die Ruhe registrieren. Viele sind dazu überhaupt nicht mehr in der Lage nur "Ruhe" zu hören. Dann werden Sie auch Stimmen der Natur hören - die der Vögel und Insekten, für die der Städter gar kein Gehör mehr hat. Es haben sich hier Vogelarten niedergelassen, wo man annahm, sie wären ausgestorben (Bachstelzen, Eichelhäher, Nachtigallen um nur einige zu nennen). Wissen Sie, wie ein Fasanenpärchen aussieht und kennen Sie ihr Verhalten in der Natur? Bei uns können Sie es erfahren, aber nur noch solange, wie die Natur maximal geschont wird. Da passen Autos am wenigsten hin. Kommen Sie Ihrer Verantwortung nach und handeln Sie zukunftsweisend, nämlich in Richtung Stille. Die Nachwelt wird es Ihnen danken. Es ist für eine gesunde Umwelt nämlich schon 2 vor 12.00. Wer das nicht erkennt, ist fehl am Platze. Etwas was bewusst zerstört wird, ist unwiederbringlich verloren, und daran wollen Sie teilhaben??? Schenken Sie den neuen Mitbewohnern nach der Bebauung dieses Gebietes nicht geahnte Verhältnisse - auch die werden es Ihnen danken.
3. Da werden enorme Geldmittel veranschlagt, um in der Stadt verkehrsberuhigte Zonen zu schaffen. Bei den dort wohnenden Mitbürgern haben sich schon Verhaltensstörungen bemerkbar gemacht, ebenso gesundheitliche Schäden, für die man auch Geld benötigt, um sich zu behandeln. Ursache: Lärm! Jetzt werden wir aus Gewohnheit und Unbelehrbarkeit diesen Lärm in Gebiete tragen, wo es das Juwel Ruhe und Stille noch gibt.
Aufwachen - meine Damen und Herren! Setzen Sie sich der Strapaze aus darüber nachzudenken, was Sie da vorhaben. Es ist Verrat an der Natur und auch uns Mitbürgern gegenüber, die das Glück hatten und hoffentlich noch lange haben werden, in einem Gebiet zu wohnen und zu leben, wo es noch lebenswert ist.
Sind Sie sich Ihrer Verantwortung noch bewusst? Wenn ja - dann weniger Autoverkehr einplanen, d.h. eben keine Autostraßenverbindung durch die Strasse 160!! - Eine Fußgängerverbindung ist völlig ausreichend und hilft Geld sparen. Es bleibt nun abzuwarten, ob Sie unseren Hilferuf verstanden haben und wie ein echter Volksvertreter zukunftsgemäß handeln werden. Eine gesamte Strasse wäre Ihnen dafür dankbar.
Auswertung:
zu 1: Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen.
zu 2 und zu 3: Der Anregung wurde gefolgt. Auf die Festsetzung einer für den Kfz-Verkehr bestimmten öffentlichen Straßenverbindung zur Straße 160 soll gemäß Abstimmung mit dem Tiefbauamt verzichtet werden. Stattdessen soll eine nur für Fußgänger und Radfahrer vorgesehene Verbindung planungsrechtlich gesichert werden.
Äußerung 2 (vom 20.06.2008)
- Es wird ausgeführt, dass der Lärmpegel von der Berliner Str. einschließlich TRAM und Bahnhof Str. ermittelt werden soll. Dagegen ist nichts einzuwenden. Die eigentlichen sehr starken Lärmquellen sind der Autobahnzubringer und die Strecke der Deutschen Bahn. Beide müssen mit Schallschutzwänden versehen werden, um die zulässigen Werte einzuhalten.
- Ein von der Katholischen Kirche kommender Nebengraben, der in den Parkgraben einmündet, dient nach meinem Wissen als Ableitung der Regenwasserentwässerung aus dem gesamten östlich gelegenen Siedlungsgebiet, in dem punktuell erhebliche Mengen eingeleitet werden und teilweise versickern. Kann zu Überflutungen führen.
- Es wird ausgeführt, dass das dort lebende Kleingetier nicht wertvoll ist und deshalb nicht geschützt werden muss. Ich möchte darauf hinweisen, dass jede Nacht ein Käuzchenpaar mit Nachwuchs vom Elfenpark her in südliche Richtung auf Nahrungssuche geht und das Gebiet als Nahrungsquelle vermutlich nutzen könnte. Dazu sind sofort spezielle Untersuchungen und Beobachtungen vor Baubeginn notwendig, um die seltenen Käuze zu schützen.
- Mit dem Bau des neuen Siedlungsgebiets ist ein enormer Baustellenverkehr mit meist 40- Tonnern zu erwarten. Beim Ausbau der Entwässerungsleitung in der L.-Quidde-Straße in den letzten Jahren ging der ganze Baustellen- und Erdverkehr nicht über die asphaltierte L.-Quidde Str., sondern über die nur unzureichend befestigten Wege des östlichen Siedlungsgebietes und über die dafür nicht ausgelegten Kopfsteinpflasterstraßen wie Park- und Eddastrasse. Entsprechende Beschädigungen der Straßen waren die Folge, die Gebäude wurden durchgeschüttelt mit entsprechender Rissbildung.
Ich erwarte, dass nach der Einführung des Straßenausbaubeitragsgesetzes eine Baustrasse direkt von der Berliner Str. vor Beginn der Bauarbeiten errichtet wird, um Schäden zu Lasten anderer Anlieger zu vermeiden, wie in Karow Nord. Die bestehenden Siedlungsgebiete sind eindeutig bindend mittels Verkehrszeichen zu sichern, so dass der Baustellenverkehr nur über die freigegebene Baustrasse fließt. Ich bitte zu beachten: Sollte es dazu keine Festlegungen geben, bleiben dann nur noch gerichtliche Entscheidungen dazu, die u. U, zum Baustop führen können.
Auswertung:
zu 1: Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt. Sowohl der Autobahnzubringer als auch die Strecke der Deutschen Bahn liegen außerhalb des Plangebiets und entwickeln aufgrund ihrer Entfernung (ca. 430 bzw. 570 m) keine relevanten Auswirkungen auf das Plangebiet, die die geplante Entwicklung einschränken würden.
zu 2: Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen. Im weiteren Verfahren wird für das Plangebiet eine Entwässerungsmachbarkeitsstudie erstellt, deren Ergebnis in die Planung eingehen wird.
zu 3: Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen. Zu den Auswirkungen auf die Umwelt und die Natur wird im Aufstellungsverfahren ein Umweltbericht angefertigt, in dem die Folgen auf die einzelnen Schutzgüter untersucht werden.
zu 4: Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen. Die Abwicklung des Baustellenverkehrs kann nicht im Bebauungsplan geregelt werden, da dies gemäß BauGB keinen Regelungsinhalt darstellt.
Äußerung 3 bis 7 (vom 17.06.2008)
1. Die aus dem Bebauungsplan ersichtliche Integrierung der Grundstücksflächen bzw. Flurstücke 334, 338, 339, 342 und 17 in das öffentliche Straßenland im Bereich der Planstraße D kann von uns aus folgenden Gründen auf keinen Fall akzeptiert werden:
- Die Flächen befinden sich seit Jahrzehnten im Besitz der Anlieger und werden als Privatweg sowohl gewerblich als auch privat genutzt und instand gehalten.
Es sind diverse Leitungen und infrastrukturelle Einrichtungen auf bzw. innerhalb dieser Flächen vorhanden, welche sich in privatem Eigentum befinden.
- Der Privatweg wird dringend für betriebliche Zwecke der Firmen Peter Lindner GmbH sowie Lothar Kohl GmbH als Be- und Entladezone sowie für ständige innerbetriebliche Transporte mit nicht straßenzugelassenen Fahrzeugen (Gabelstapler) genutzt.
- Die Schutzbereiche der Autogastankstelle bzw. des Tanklagers der Peter Lindner GmbH reichen in die Flächen des Privatweges hinein.
- Weiterhin müssen Wartungsarbeiten an Gebäuden sowie Be- und Entnahmetätigkeiten an direkt angrenzenden Lagereinrichtungen regelmäßig durchgeführt werden.
Daher ist es unbedingt erforderlich, die genannten Flächen weiterhin als Privatweg zu nutzen und vom öffentlichen Straßenland abgetrennt zu belassen.
2. Weiterhin beabsichtigen wir das Flurstück 330 (Bahnhofstraße 6) gesamt oder in Teilen zu erwerben und gewerblich als Parkfläche zu nutzen. Diesbezügliche Verhandlungen mit dem Investor haben bereits stattgefunden. Daher sollte das Mischgebiet auf das Flurstück 330 erweitert werden. Wir bitten darum, dies in der weiteren Planung unbedingt zu berücksichtigen.
Auswertung:
zu 1: Der Anregung wurde gefolgt. Auf die Einbeziehung der privaten und als Erschließungsweg genutzten Grundstücksflächen ins öffentliche Straßenland soll verzichtet werden. Die Verkehrsfläche soll gemäß Abstimmung mit dem Tiefbauamt um ca. 3 m nach Norden verschoben werden.
zu 2: Der Anregung wurde gefolgt. Auf die Festsetzung des WA5 soll zugunsten einer Mischgebietsentwicklung verzichtet werden.
5. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Mit Schreiben vom 02.11.2010 wurden insgesamt 34 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 2 BauGB an der Planung beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf XIX-48b einschließlich der Begründung gebeten. Es haben sich insgesamt 27 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange mit einer Stellungnahme an der Planung beteiligt.
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, haben sich nicht zur Planung geäußert, so dass davon auszugehen ist, dass ihre Belange von der Planung nicht berührt wurden:
- Bezirksamt Pankow, Wirtschaftsförderung
- Bezirksamt Pankow, Amt für Schule und Sport
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. X F 39
- Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz Abt. II D 25
- Verkehrslenkung Berlin
- Handwerkskammer Berlin
- Deutsche Post Real Estate
Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen:
- Verkehrsflächen
- Finanzen und haushaltsmäßige Auswirkungen
- Umweltbericht (Artenschutz, Altlasten, Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung, Parkgraben)
- Pflanzbindungen
- Überörtliche Grünverbindung in Ost-West-Richtung
Das Ergebnis der Abwägung der Behördenbeteiligung hatte folgende Auswirkungen:
1. Änderung des Titels des Bebauungsplanentwurfs XIX-48b
2. Der Bebauungsplanentwurf XIX-48b wurde wie folgt geändert:
- Ergänzung von Vermaßungen
- Verlegung des Verlaufs der Dr.-Markus-Straße
- Ausschluss von Zufahrten im Kreuzungsbereich Berliner Straße / Bahnhofstraße
- Festsetzung einer Fläche mit Bindung für Bepflanzung und Erhalt im Gewerbegebiet
entlang dem Parkgraben
- Festsetzung einer Pflanzbindung in den allgemeinen Wohngebieten WA4 und WA5
entlang der geplanten öffentlichen Parkanlage
- Festsetzung einer Fläche zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft entlang dem Parkgraben in der geplanten öffentlichen Parkanlage
- Sicherung der Überquerung des Parkgrabens durch eine Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung
- Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts im MI4
- Kennzeichnung einer Altlastenfläche
- Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 12
3. Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend dem Ergebnis der Abwägung ergänzt oder geändert.
Abwägung
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung ohne Äußerungen zu oder äußerten keine Bedenken:
- Bezirksamt Pankow, FB Denkmalschutz, UD 2 (08.11.2010)
- Bezirksamt Pankow, FB Bau- und Wohnungsaufsicht (11.11.2010)
- Bezirksamt Pankow, SE Immobilienservice, Grundstücksrechtsverkehr (30.11.2010)
- Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, III B 19 (29.11.2010)
- Landesdenkmalamt Berlin, LDA 27 (06.12.2010)
- IHK Berlin, Bereich Infrastruktur / Stadtentwicklung (09.12.2010)
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung:
1. Bezirksamt Pankow, Ordnungsamt (vom 15.11.2010)
(Hinweis: Da es sich bei der abgegebenen Stellungnahme um Hinweise zu verkehrsplanerischen Belangen handelte, wurden deren Auswirkungen auf die Planung am 16.03.2011 mit dem damaligen Tiefbauamt als dafür zuständigem Fachamt abgestimmt)
1. Äußerung: Eingangs besteht Klärungsbedarf, inwiefern die Planstraßen A-D später den öffentlich gewidmeten Verkehrsflächen zugeschlagen werden sollen oder ob es sich um reine Privatstraßen handeln soll. Wenn es sich um Privatstraßen handeln soll, stellt sich die Frage, inwiefern von Eigentümern der tatsächlich öffentliche Verkehr zugelassen werden soll oder ob die Straßen durch Beschilderung, Zäune, Schranken oder Tore der Öffentlichkeit entzogen werden.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Gemäß der Plandarstellung in Verbindung mit der Legende handelt es sich bei den Planstraßen nicht um private Verkehrsflächen, sondern um künftige öffentliche Flächen. Die Planstraßen sollen nach ihrer Errichtung als öffentlich gewidmete Verkehrsflächen der Allgemeinheit zur Verfügung stehen. Im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 wurde geregelt, dass der Vorhabenträger die Planstraßen A-D nach Herstellung kostenfrei an das Land Berlin überträgt.
2. Äußerung: Im Falle des tatsächlich öffentlichen Verkehrs würden die Planstraßen A-D durch straßenverkehrsbehördliche Anordnung in die vorhandene geschwindigkeitsreduzierte Tempo 30-Zone integriert werden. Hierbei erschließt es sich mir nicht, inwiefern die Notwendigkeit besteht, Straßen des untergeordneten Netzes mit einer Fahrbahnbreite von 12 m baulich herzustellen. Bei einer Längsparkordnung nach § 12 Abs. 4 StVO würde die verbleibende breite Fahrbahn höhere Geschwindigkeiten hervorrufen. Dies widerspräche dem Charakter einer Tempo 30-Zone. Es bestünde dann die Möglichkeit, durch Anordnung von Senkrechtparken an einem Fahrbahnrand die Fahrgasse zu vermindern und die Anzahl der verfügbaren Parkplätze zu erhöhen. Gleichzeitig verhindert ein Senkrechtparken das verkehrssichere Queren der Fahrbahn an beliebiger Stelle (die Fahrzeuge haben eine ,Barrierefunktion'). Ich empfehle folglich, für die Planstraßen A-D, entsprechend ihrer Funktion, lediglich eine Fahrbahnbreite von 5-6 m mit seitlich anschließendem Gehwegbereichen vorzusehen.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. In den geplanten 12 m breiten Planstraßen A-D müssen nicht nur die Fahrbahn, sondern auch Randstreifen, Gehwege und alle sonstigen Anlagen, die zum Betrieb einer Straße erforderlich sind (z. B. Beleuchtung), untergebracht werden. Die im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 vereinbarte Entwurfsplanung sieht eine Fahrbahnbreite von 5,50 m vor.
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche (Breite von Fahrbahn und Gehwegen, Anordnung von Parkplätzen, etc) sowie die Beschilderung sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung, sondern bleiben den zuständigen Fachbehörden vorbehalten.
3. Äußerung: An allen Kreuzungen und Einmündungen der Planstraßen sind die Radien derart zu bemessen, als dass ein 3-achsiges Müllfahrzeug verkehrssicher und ohne Rangieraufwand passieren kann.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Alle erforderlichen Radien wurden bei der Entwurfsplanung, die im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 vereinbart ist, mit dem Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt abgestimmt.
4. Äußerung: Verkehrsflächen, welche lediglich dem gemischten Rad- und Fußgängerverkehr vorbehalten sein sollen, müssen sich von den übrigen Fahrbahnbereichen baulich deutlich abgrenzen. Ein Befahren mit Kraftfahrzeugen sollte durch physische Sperren ausgeschlossen werden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Im Bebauungsplan können keine Festsetzungen zur Errichtung von physischen Sperren getroffen werden, da die Einteilung der Verkehrsflächen nicht Gegenstand der Planung ist. Der am 04.09.2012 abgeschlossene Erschließungsvertrag enthält keine Regelungen zur Errichtung von physischen Sperren.
5. Äußerung: Am Ende von Sackgassen (Straße 160 / Übergang in das Plangebiet und östliches Ende der Dr.-Markus-Straße) sollten ausreichend bemessene Wendestellen (Durchmesser mindestens 18 m) zum gefahrlosen Wenden von Feuerwehr- und Müllfahrzeugen vorgesehen werden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Die Straße 160 liegt außerhalb des Geltungsbereichs; der vorliegende Bebauungsplan kann deshalb Wendestellen im Bereich der Straße 160 nicht sichern. .
Die planungsrechtliche Sicherung einer Wendestelle in der Dr.-Markus-Straße soll nicht erfolgen, da die Dr.-Markus-Straße nicht als Sackgasse gesichert werden soll. Langfristig ist es beabsichtigt, über die Dr.-Markus-Straße eine Verbindung zwischen der Berliner Straße bis zur Ludwig-Quidde-Straße herzustellen.
6. Äußerung: Der Einmündungsbereich der Planstraße B in die Pasewalker Straße muss im Interesse der Verkehrssicherheit dergestalt umgeplant werden, als dass die einmündende Straße im rechten Winkel und nicht schräg auf die Pasewalker Straße trifft. [Anmerkung: gemeint ist nicht die Pasewalker Straße, sondern die Berliner Straße]
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Ein rechtwinkliges Auftreffen der Planstraße B auf die Berliner Straße soll aufgrund der Eigentumsverhältnisse planungsrechtlich nicht gesichert werden. Die hierzu benötigten Grundstücksflächen befinden sich in Privatbesitz und müssten erworben werden. Diese Planung hätte Eingriffe in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer zur Folge, für die kein zwingendes städtebauliches und verkehrsplanerisches Erfordernis gesehen wird. Die in Abstimmung mit dem Tief- und Landschaftsplanungsamt erarbeitete Entwurfsplanung, die im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 vereinbart wurde, berücksichtigt die für eine sichere Benutzung der Einmündung erforderlichen Sichtflächen bzw. Eckabschrägungen.
7. Äußerung: Erforderliche straßenverkehrsbehördliche Maßnahmen beim Queren des Mittelstreifendurchbruchs in die Berliner Straße in Höhe Dr.-Markus-Straße müssen mit der Verkehrslenkung Berlin, VLB B 52, Tempelhofer Damm 45, 12101 Berlin geklärt werden. Insbesondere die Tatsache, dass alle Anlieger der Planstraße B und der Dr.-Markus-Straße, welche die Pasewalker Straße in Fahrtrichtung Süd passieren wollen, an dieser Stelle den Mittelstreifen und somit die Tram-Gleise queren müssen, wirft die Frage nach einer künftig LZA-gesteuerten Regelung an dieser Stelle auf. [Anmerkung: gemeint ist nicht die Pasewalker Straße, sondern die Berliner Straße]
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Errichtung und Steuerung von Lichtzeichenanlagen (LZA) sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung; die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans schließen jedoch die Errichtung einer LZA nicht aus.
Abstimmungen zwischen der VLB, SenStadt VII B und dem mit der Entwurfsplanung beauftragten Ingenieurbüro haben stattgefunden. Es wurde festgestellt, dass LZA nicht erforderlich sind.
8. Äußerung: Sämtliche Planstraßen sollten im Zweirichtungsverkehr passiert werden können.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung und bleibt den zuständigen Fachbehörden vorbehalten. Die im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 vereinbarte Fahrbahnaufteilung beinhaltet einen Zweirichtungsverkehr.
2. Bezirksamt Pankow, SE Finanzen / Steuerungsdienst, Finanzcontrolling (vom 06.12.2010)
1. Äußerung: Bezug nehmend auf ihr o. g. Schreiben möchte ich zu Punkt 5 "Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung" Folgendes anmerken: Aufgrund der beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans und dem damit verbundenen Grunderwerb der Inanspruchnahme von Grundstücken bzw. Teilflächen müssen die zuständigen Fachämter die entsprechende finanzielle Vorsorge treffen. Da im Einzelnen die Flächen bereits bekannt sind, sollten die Kosten beziffert und die Finanzierungsquelle (Buchungsstelle) benannt werden.
Ich weise grundsätzlich darauf hin, dass vor einer weiteren Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen die Erfassung aller zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung zwingend erforderlich ist. Hierzu sind ggf. auch finanzielle Auswirkungen zu berücksichtigen, die für gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen anfallen könnten. Aufgrund der angespannten Haushaltslage ist sicherzustellen, dass mit der Festsetzung des Bebauungsplanes keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den bezirklichen Haushalt führen.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Begründung wurde im genannten Kapitel um die entsprechenden Angaben fortgeschrieben.
Am 04.09.2012 wurden ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB sowie ein Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB mit dem Vorhabenträger, der große Teile der geplanten allgemeinen Wohngebiete entwickeln will, abgeschlossen. Ein Ergebnis der Abschlüsse war, dass dem Land Berlin durch die Festsetzungen des Bebauungsplans keine Kosten durch Erschließung, Herstellung von öffentlichen Grünflächen und sozialer Infrastruktur sowie Flächenerwerb entstehen.
3. Bezirksamt Pankow, Abt. Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt, Tief 2 (vom 06.12.2010)
(Hinweis: Details zur abgegebenen Stellungnahme wurden am 16.03.2011 mit dem damaligen Tiefbauamt abgestimmt)
1. Äußerung: Die planungsrechtliche Sicherung der Querung über den Parkgraben soll entsprechend der Darstellung in der Hauptzeichnung erfolgen. Das Tiefbauamt folgt der Empfehlung von SenStadt, Abt. X OW, für die Querung des Grabens aufgrund der örtlichen Situation einen Straßendurchlass (DN 800 - DN 1000) vorzusehen.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Der Bebauungsplan soll die Querung des Parkgrabens durch eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" planungsrechtlich sichern. Details zum Straßendurchlass wurden in der Entwurfsplanung geregelt, die im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 verbindlich vereinbart wurden.
2. Äußerung: Für den Bereich der Dr.-Markus-Straße östlich der Planstraße A soll die in der Nebenzeichnung 2 dargestellte südlich verschwenkte Variante planungsrechtlich gesichert werden. Der Erwerb der erforderlichen privaten Fläche des Flurstückes 1 der Flur 125 i.H.v. ca. 150 m² ist im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu regeln. Die bei dieser Variante in Anspruch genommenen Teilflächen des Grundstücks Dr.-Markus-Straße 12 (Flurstück 6, Flur 125), Eigentümer: SenWissKult, Kultur, müsste dann in das Fachvermögen des Tiefbauamtes übertragen werden. Der Bereich vor dem Zaun des privaten Grundstücks Dr.-Markus-Straße 10 (Flurstück 5, Flur 125) ist öffentlich gewidmetes Straßenland. Die Prüfung der privaten gewidmeten Verkehrsfläche nach VerkFlBerG ist nicht erfolgt. Es handelt sich hier um rückständigen Grunderwerb, der aber im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages nicht zwingend zu regeln ist.
Abwägung: Dem Hinweis zum Verlauf der Dr.-Markus-Straße wurde gefolgt. Die Dr.-Markus-Straße wurde im Bebauungsplanentwurf nach der Variante der Nebenzeichnung 2 planungsrechtlich gesichert, die im Rahmen der Entwurfsplanung noch leicht modifiziert wurde.
Im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 ist die Herstellung des Abschnitts von der Berliner Straße bis zur Einmündung in die Planstraße A einschließlich Einmündungsbereich vereinbart worden. Der Ausbau des Abschnitts zwischen Planstraße A und Parkgraben wurde nicht vertraglich vereinbart. Der Bebauungsplan XIX-48 b soll für diesen Teil der Dr.-Markus-Straße lediglich eine Flächensicherung betreiben.
Der Erwerb der zur Anbindung der Planstraße A benötigten Teilfläche von 40 m² des Grundstücks Dr. Markus-Straße 11 (ehemaliges Flurstück 1/Flur 125, neu Flurstück 420) ist im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 geregelt. Der Erwerb der restlichen Fläche von diesem Grundstück steht im Zusammenhang mit der baulichen Entwicklung der östlich des Parkgrabens angrenzenden Flächen (Bebauungsplangebiete XIX-48a und XIX-48c). Das Grundstück Dr.-Markus-Straße 12 sollte ab dem 01.01.2011 an die Berliner Immobilien Management GmbH (siehe hierzu auch Stellungnahme Senatskanzlei - Kulturelle Angelegenheiten, Nr. 8) übertragen werden. Die für die Herstellung der Dr.-Markus-Straße zwischen Planstraße A und Parkgraben zu erwerbenden bzw. zu übertragenden Grundstücksteile können bis zum konkreten Baubeginn von Erschließungsanlagen für die Plangebiete XIX-48a und XIX-48c als Teil der Grundstücke verbleiben und weitergenutzt werden. Die Kostenträgerschaft für den Erwerb dieser privaten Fläche ist im Zusammenhang mit der Entwicklung für die Plangebiete XIX-48a und XIX-48c zu klären.
Der Hinweis auf rückständigen Grunderwerb vor dem Zaun des Grundstücks Dr.-Markus-Straße 10 wurde in die Begründung aufgenommen.
3. Äußerung: Da gegenwärtig weder absehbar ist, wer im Fall einer Entwicklung des Bebauungsplans XIX-48a Vertragspartner des Landes Berlin sein wird, noch wann der Zeitpunkt dafür sein wird, soll der Ausbau der Dr.-Markus-Straße sowohl im Bereich zwischen Berliner Straße und Planstraße A als auch östlich der Planstraße A bis zum Graben erfolgen und im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages geregelt werden. Die sich noch im Privateigentum befindliche Teilfläche von ca. 200 m² vor dem Grundstück Dr.-Markus-Straße 8 (Flurstück 276, Flur 124) ist öffentlich gewidmetes Straßenland. Die Prüfung der privaten gewidmeten Verkehrsfläche nach VerkFlBerG ist nicht erfolgt. Es handelt sich hier um rückständigen Grunderwerb, der aber im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages nicht zwingend zu regeln ist.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 wurde in Abstimmung mit dem Tief- und Landschaftsplanungsamt die Herstellung des Abschnitts von der Berliner Straße bis zur Einmündung in die Planstraße A einschließlich Einmündungsbereich vereinbart. Die Herstellung des Abschnitts zwischen Planstraße A und Parkgraben wurde nicht vertraglich gesichert, da diese nicht im sachlichen Zusammenhang mit der Erschließung des Vertragsgebiets steht und zum jetzigen Zeitpunkt nicht erforderlich ist. Die Herstellung steht im Zusammenhang mit der Entwicklung der östlich angrenzenden Bebauungsplangebiete XIX-48a und XIX-48c. Die Kosten dafür sollen zum gegebenen Zeitpunkt an den Investor, der Nutznießer der Planung in diesen Plangebieten sein wird, übertragen werden.
Der Hinweis auf rückständigen Grunderwerb vor dem Grundstück Dr.-Markus-Straße 8 wurde in die Begründung aufgenommen.
4. Äußerung: Der Ausbaustandard der Dr.-Markus-Straße richtet sich nach dem BerlStrG und den entsprechenden Ausführungsvorschriften. Zu den Planstraßen A-D liegen bereits Planungsunterlagen vom beauftragten Planungsbüro dem Tiefbauamt vor. Diese sind sowohl um die Dr.-Markus-Straße als auch um die geplanten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmungen "Anliegerstraße, Geh- und Radweg" zu ergänzen und mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Die Entwurfsplanung soll dann Vertragsbestandteil des Städtebaulichen Vertrages werden.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Eine Abstimmung zwischen dem damaligen Tiefbauamt und dem mit der Entwurfsplanung vom Vorhabenträger beauftragten Ingenieurbüro ist erfolgt. Die abgestimmte Entwurfsplanung wurde im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 vereinbart.
5. Äußerung: Eine reduzierte Straßenbreite von 3,8 m innerhalb der Planstraße A in Höhe Flurstück 379 ist für eine Erschließung nicht ausreichend und wird abgelehnt. Das Tiefbauamt schlägt daher eine Verschiebung der Planstraße A in östlicher Richtung vor. Die neue Straßenbegrenzungslinie der Planstraße A entspricht dann der Flurstücksgrenze der Flurstücke 379, 283 und 644. Die Einmündung der Planstraße A in die Dr.-Markus-Straße würde bestehen bleiben. Im Bereich des Flurstückes 362 bzw. im Bereich Dr.-Markus-Straße 12 (FS 6, Flur 125) wird die Planstraße A verschwenkt.
(Anmerkung: Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurde das damaligen Tiefbauamt auch zu Varianten für die Planstraße A im Bereich des Flurstücks 379 um Stellungnahme gebeten, da die Verfügbarkeit von Flächen im nördlichen Bereich der Planstraße A noch nicht gesichert ist.)
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Ziel des Bebauungsplans ist es, dass die Planstraßen weitestgehend in gerader Linie gesichert werden sollen. Versprünge oder Verschwenke sollen vermieden werden, damit der Straßenraum aus Gründen der Verkehrssicherheit in voller Länge einsehbar ist.
Im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 wurde vereinbart, dass auf Grund der gegenwärtig dem Investor nicht zur Verfügung stehenden Flurstücke (Flur 125 FS 5, Flur 124, FS 276, 277, 362 und 379) eine Interimslösung (Wendehammer sowie Gehweg) im nördlichen Bereich der Planstraße A errichtet wird. Details sowohl zum Bau als auch zum Rückbau dieser temporären Lösung wurden im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 geregelt. Die planungsrechtliche Sicherung einer temporären Verkehrsführung durch Festsetzungen im Bebauungsplan ist nicht erforderlich.
6. Äußerung: Die in der Planzeichnung dargestellte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung in Verlängerung der Planstraße D soll als solche nur festgesetzt werden, wenn diese neben einem "Geh- und Radweg" auch eine zusätzliche Erschließungsfunktion für die angrenzenden Mischgebietsflächen übernehmen muss. In diesem Fall ist bei einer zusätzlichen Nutzung als "Anliegerstraße" die dargestellte Breite von 4,0 m nicht ausreichend und müsste auf 7,0 m verbreitert werden. Wenn keine zusätzliche Erschließungsfunktion erforderlich ist, soll diese Fläche nicht als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt werden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Die in der Verlängerung der Planstraße D geplante Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" soll weiterhin ohne Erschließungsfunktion für die Anliegergrundstücke gesichert werden. Da diese Fläche nach Aussagen des damaligen Amts für Umwelt und Natur aufgrund ihrer geringen Breite von 4,0 m nicht sinnvoll begrünt werden könne, ist eine Einbeziehung in die öffentliche Parkanlage nicht möglich. Die Sicherung eines Geh- und Radwegs an dieser Stelle ist erforderlich, da ansonsten der südliche Teil der geplanten öffentlichen Parkanlage nur unzureichend erschlossen wäre.
Zur Erschließung der im MI4 gelegenen Flurstücke 19 und 21 (Flur 125), wurde auf den Flurstücken 17 und 20 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht festgesetzt werden.
4. Bezirksamt Pankow, Stadtentwicklungsamt, Vermessung, StadtVerm 25 (vom
07.12.2010)
1.Äußerung: Sonstige fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan: Die Plangrundlage basiert auf einem fast drei Jahre alten Flurkartenauszug, wodurch die Eindeutigkeit der Planaussagen kaum geprüft werden kann.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Herstellung des Reinplans wird die Plangrundlage grundsätzlich durch den Fachbereich Vermessung selbst aktualisiert. Dies ist mittlerweile erfolgt.
2.Äußerung: Der Geltungsbereich ist nördlich der Dr.-Markus-Straße zwischen Eddastraße und Parkgraben nicht eindeutig definiert und auch in zwei verschiedenen Versionen dargestellt.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Planentwurf wurde entsprechend dem Abwägungsergebnis präzisiert (siehe Stellungnahme damaliges Tiefbauamt, Nr. 3 Äußerung 2), die Nebenzeichnung konnte dadurch entfallen.
3. Äußerung: Da eine Teilfläche des Parkgrabens im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt, müsste dies auch Erwähnung im Titel finden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Der Titel des Bebauungsplans wurde diesbezüglich geändert.
4. Äußerung: Der Punkt a, welcher die Lage der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung zur Straße 160 definiert, ist nicht eindeutig festgelegt.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Der genannte Punkt wurde neu festgelegt.
5. Äußerung: Die Abgrenzung zwischen den WA1 und MI1 für das Grundstück Berliner Straße 40 ist nicht eindeutig. Eine Nutzungsartengrenze ist nicht eindeutig definiert.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Abgrenzung wurde eindeutig festgelegt.
6. Äußerung: Ebenso ist die Abgrenzung zwischen GE1 und MI3 für die Grundstücke Bahnhofstraße 8 und Ferdinand Buisson-Straße 3 nicht eindeutig definiert.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Abgrenzung wurde eindeutig festgelegt.
7. Äußerung: Für die Herstellung der Straßenverkehrsfläche sind weitere bodenordnende Maßnahmen notwendig.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Alle erforderlichen bodenordnenden Maßnahmen werden in Vorbereitung der Öffentlichkeitsbeteiligung ermittelt und im Kapitel "III. Auswirkungen der Planung" dargestellt. Betroffen sind verschiedene Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer, z. B. durch Eckabschrägungen oder Straßenerweiterungen. In den städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 wurden bodenordnende Maßnahmen eingestellt, sofern sie der vom Investor geplanten Bebauung zugerechnet werden können.
8. Äußerung: Bitte beachten Sie, für die Erstellung des Reinplans durch unseren Fachbereich ist ausreichend Zeit, auch für die Aktualisierung der Plangrundlage, vorzusehen.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
5. Bezirksamt Pankow, Abt. Jugend und Immobilien, Jugendamt (vom 07.12.2010, aktualisiert am 02.03.2012)
1. Äußerung: Mit dem Stand 31.12.2011 lebten in der Bezirksregion 1063 Kinder in der Altersgruppe 0-6 Jahre. Damit ist im Vergleich zum 31.12.2010 eine Zunahme um 41 Kinder zu verzeichnen. Am 31.07.2011 standen in der Region insgesamt 803 Kita-Plätze zur Verfügung, davon waren 756 Plätze belegt. Der Versorgungsgrad beträgt damit 75,5 %. Die Auslastung lag bei 94 %. Dies entspricht 47 freien Plätzen. Die Auslastung ist gegenüber der letzten Stellungnahme des Jugendamtes fast gleich geblieben.
Dieser Auslastungsgrad liegt deutlich über dem durchschnittlichen Pankower Auslastungsgrad von 90 %. Auf Landesebene wird empfohlen, eine Differenz zwischen Betriebserlaubnis und belegten Plätzen von 10 % als fachlich notwendig anzusehen und damit zu planen, um die unterjährigen Schwenkungen der Belegung der Kitas ausgleichen zu können. Demgegenüber sind 94 % Auslastung sehr knapp kalkuliert und weisen eher auf mögliche Engpässe in den Monaten der Spitzenbelegung Mai bis Juni hin.
Der größte Teil der Kitas befindet sich nord-westlich vom B-Plangebiet bzw. auf der westlichen Seite der Haupt- und Berliner Straße. Nördlich des B-Plangebiets wurde die bestehende Kita Eddastr. 46 unter Aufstockung der Kapazität um 14 Plätze erneuert.
Im Resumee muss festgestellt werden, dass der aus der geplanten Bebauung folgende Langzeitbedarf von 31 und im Spitzenbedarf von 46 Plätzen nicht aus dem derzeitigen Platzbestand abgedeckt werden kann, zumal laut Baugenehmigungsstatistik mit einer weiteren Verdichtung der Bebauung in Buchholz zu rechnen ist.
Abwägung: Die Angaben wurden in die Begründung übernommen.
2. Äußerung: Der bisher nicht als prioritär eingeschätzte Bau einer Kita bekommt unter Beachtung der aktuellen Zahlen einen neuen Stellenwert. Eine bauliche Erweiterung von Kitas im Gebiet ist durch die Größe der Grundstücke nur begrenzt möglich. Das Jugendamt hat bereits durch die Unterstützung beim Neubau der Kita Eddastr. 46 auf die erwartete Erhöhung des Bedarfs reagiert. Das Jugendamt muss an der Feststellung, dass im Zuge der geplanten Bebauung eine Kita, ggf. auch als Mietobjekt, notwendig wird, festhalten. Die Baukosten pro Platz werden wurden bereits in der Stellungnahme 2008 beschrieben.
[Ergänzender Hinweis: Gemäß Schreiben vom 26.06.2008 ist von einer Kostenpauschale pro Platz in Höhe von 20.450 ? auf Grundlage einer selbstkochenden Einrichtung bzw. von 15.340 ? bei einer fremdversorgten Einrichtung auszugehen.]
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. In den Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag sind die mitgeteilten Belange des Jugendamtes berücksichtigt worden. In dem am 04.09.2012 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag wurde vereinbart, dass der Vorhabenträger im Plangebiet nahe dem öffentlichen Spielplatz (Flurstück 10) eine Kindertagesstätte nebst gestalteter Freifläche für 25 Kinder errichtet, die mindestens 10 Jahre an einen Betreiber vermietet wird.
6. Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur, AUN 3 (vom 21.12.2010)
(Hinweis: Zur Vorbereitung der Abwägung der Stellungnahme wurde am 18.04.2011 ein Abstimmungsgespräch mit dem damaligen Amt für Umwelt und Natur durchgeführt.)
1. Äußerung: Die Sicherung einer Gewässer begleitenden öffentlichen Parkanlage und eines öffentlichen Spielplatzes wird vor dem Hintergrund der aktuellen Versorgungsdefizite grundsätzlich begrüßt. Im Hinblick auf die zukünftige Finanzierung der Herstellung der Anlagen und einem eventuell erforderlichen Grunderwerb von Teilflächen (FS 9, Flur 125) ist jedoch auf die Konsolidierungszwänge des AUN hinzuweisen. Dies bedeutet, dass sowohl der Grunderwerb, als auch die Herstellung, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der öffentlichen Parkanlage, des Spielplatzes und der Ausgleichsmaßnahmen ebenso wie die erforderlichen Erschließungswege (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung) finanziell vollständig über einen städtebaulichen Vertrag abzusichern sind. Hierbei ist jedoch zu bedenken, dass der Kosten- und Aufwandersatz, d.h. die festzulegenden Folgekosten nur für jene städtebaulichen Maßnahmen geltend gemacht werden können, soweit diese Folge oder Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind (160 WE).
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie wurden bei den Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag und zum Erschließungsvertrag in Abstimmung mit dem Umwelt- und Naturschutzamt berücksichtigt. Von den erwähnten 160 Wohneinheiten entfallen ca. 130 Wohneinheiten auf das Vertragsgebiet des Vorhabenträgers. Die Regelungen des städtebaulichen Vertrags vom 04.09.2012 beziehen sich daher nur auf diese 130 Wohneinheiten. Neben der erstmaligen Herstellung der öffentlichen Grünflächen wurden auch Regelungen zur Fertigstellungs- und Entwicklungspflege sowie zur Gewährleistung vertraglich vereinbart.
2. Äußerung: Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Bezüglich der Beschreibung und Bewertung des Schutzgutes Flora/ Fauna unter Pkt. 3.2.2 bedarf es einer ergänzenden Bewertung der Amphibien und der aquatischen Fauna, da deren Vorkommen in dem Plangebiet auf Grund der vorhandenen Biotopstruktur (Gewässer II. Ordnung, Staudenfluren) und damit eine Einschlägigkeit der Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht ausgeschlossen werden kann. Der Parkgraben sollte als Biotoptyp auch erfasst und bewertet werden, da er unmittelbar an das Plangebiet angrenzt und entscheidende Funktionen im Biotopverbundsystem übernehmen kann, bzw. ggf. bereits übernimmt. Insbesondere im Hinblick auf die geplante Verrohrung eines Teilabschnittes (Geh- und Radweg) die damit verbunden potenziellen Beeinträchtigungen ist die Erfassung der vorhandenen Verbundfunktion erforderlich.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Das Vorkommen von Amphibien kann nach dem Artenschutzbeitrag (Stand 07.09.2009) ausgeschlossen werden, da keine geeigneten Habitatstrukturen innerhalb des Plangebiets vorhanden sind. Das Vorkommen von Bibern und Fischottern kann grundsätzlich aufgrund nicht geeigneter Habitatsstrukturen ausgeschlossen werden. Das Plangebiet hält zwar im Bereich des Parkgrabens in beschränktem Umfang Habitatstrukturen für Libellen bereit; der weitgehend naturferne Zustand des Grabens mit befestigten Ufern, eingeschränkter Ausbildung von Ufervegetation und jahreszeitlich z. T. fehlender durchgängiger Wasserführung bietet maximal für einzelne, allgemein vorkommende Arten eingeschränkte Lebensraumbedingungen. Das Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter Arten kann gemäß den vorliegenden gutachterlichen Aussagen ausgeschlossen werden. Auf eine vertiefende Untersuchung der aquatischen Fauna kann daher verzichtet werden. Dies wurde im o. g. Abstimmungsgespräch vom 18.04.2011 festgelegt.
Dem Hinweis, dass der Umweltbericht um eine Aussage auf die Tiergruppen ergänzt werden soll, deren Vorkommen gemäß den Aussagen des Artenschutzbeitrags mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden kann, wurde gefolgt. Der größtenteils außerhalb des Plangebiets liegende Parkgraben wurde im Umweltbericht vertiefend betrachtet.
3. Äußerung: Die Darlegung unter Pkt. 3.3.2 bzgl. der Bemessung des naturschutzrechtlichen Eingriffs für die Fläche der ehemaligen Gärtnerei ist nicht nachvollziehbar. Die Fläche befindet sich im planungsrechtlichen Außenbereich, so dass gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB die mit dem Vorhaben verbundenen erheblichen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts ausgleichspflichtig sind. Die Zulassung eines privilegierten Vorhabens nach § 35 Abs. 1 BauGB wäre auch nur dann mit den öffentlichen Belangen vereinbar, wenn einer Beeinträchtigung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Sinne des § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB durch eine vollständige Kompensation abgeholfen werden könnte. Bei der Bewertung des Vor-Eingriffs-Zustands sind die Ergebnisse der Biotopkartierung aus 2008 zu Grunde zu legen und nicht der Zustand zu dem Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses im Jahr 1997.
Abwägung: Dem Hinweis wurde bezüglich des Kompensationsumgangs nicht gefolgt. Im Bebauungsplanverfahren ist nach Abwägung aller Belange unter- und gegeneinander ein 100-prozentiger, vollumfänglicher Ausgleich für Eingriffe nicht zwingend erforderlich.
Dem Hinweis, dass die Bilanzierung des Eingriffs anhand des 2008 vorgefundenen Zustands von Natur und Landschaft vorgenommen werden soll, wurde gefolgt: Da die ehemals vorhandene Gärtnerei mittlerweile ihren Bestandsschutz verloren hat, wurde die Darstellung des geltenden Planungsrechts in der Begründung angepasst und die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung korrigiert.
4. Äußerung: Auch die Verkehrsfläche Dr.-Markus-Straße ist in die Eingriffsbilanz aufzunehmen, da mit dem Bebauungsplan die planungsrechtliche Sicherung des Ausbaus der Straße über den Straßenraum hinaus unter Inanspruchnahme von Privat-Grundstücken geht.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Der Umweltbericht wurde bezüglich der Dr.-Markus-Straße fortgeschrieben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bestimmte private Flächen bereits vor der planerischen Entscheidung zur Aufstellung des Bebauungsplans als öffentliche Verkehrsflächen genutzt wurden, d.h. kein Eingriff vorliegt.
5. Äußerung: Den für die allgemeinen Wohngebiete WA2, WA4, WA5 und WA6 vorgesehenen Grünfestsetzungen kann hinsichtlich der Dach- und Fassadenbegrünungen nicht gefolgt werden. Einfamilienhäuser sind nicht für eine naturhaushaltswirksame Fassadenbegrünung geeignet. Hierfür sind Mindestgrößen einer geschlossenen Außenwandfläche ab einer Größe von 20 m2, wie sie i.d.R. in Gewerbegebieten anzutreffen sind, erforderlich. Auch die Dachbegrünung wäre relativ kleinflächig und würde den Grundstückseigentümer nur unangemessen einschränken, zumal diese Flächen derzeit nach dem Erneuerbaren Energien Gesetz (EEG) vielfach für Photovoltaik-Anlagen genutzt werden und damit auch den Belangen des Klimaschutzes im Bebauungsplanverfahren Rechnung getragen werden könnte. Hinsichtlich des zukünftigen Orts- und Landschaftsbildes ist es zudem fraglich, ob eine sehr unterschiedliche Dachgestaltung den planerischen Zielstellungen entspricht. Um zusammenhängende naturhaushaltswirksame Hecken- und Gehölzstrukturen in dem Bereich der allgemeinen Wohngebiete zu schaffen, sollte eine Pflanzbindung für den Bereich der östlich gelegenen nicht überbaubaren Grundstücksfläche durch eine zusätzliche textliche Festsetzung und Darstellung im Plan erfolgen. Hiermit könnte auch eine Abgrenzung der Privat-Grundstücke gegenüber der östlich angrenzenden öffentlichen Parkanlage geschaffen werden. Grundsätzlich entspricht die in der textlichen Festsetzung Nr. 12 vorhandene Wahlmöglichkeit zwischen verschiedenen Ausgleichsmaßnahmen nicht dem erforderlichen Bestimmtheitsgebot und ist im Vollzug nicht überprüfbar, so dass diese Maßnahmeregelung nicht den Anforderungen an eine nachhaltige Kompensation entspricht.
Abwägung: Den Hinweisen wurde gefolgt. Fassaden- und Dachbegrünungen sollen künftig nicht mehr als Ausgleich für Eingriffe angerechnet werden können. Die textliche Festsetzung 12 wurde entsprechend angepasst. Auch dem Vorschlag, eine zusammenhängende naturhaushaltswirksame Bepflanzung am östlichen Rand der allgemeinen Wohngebiete WA3, WA4 und WA5 entlang der öffentlichen Grünfläche zu sichern, wurde gefolgt.
6. Äußerung: Die mit dem B-Plan vorbereiteten Eingriffe sind aus naturschutzfachlicher Sicht bevorzugt durch größere, zusammenhängende Sammel-Kompensationsmaßnahmen auch in dem Bereich der öffentlichen Parkanlage umzusetzen, da auf diese Weise der Vollzug und die Nachhaltigkeit der Maßnahmen gewährleistet werden kann. Zudem schränkt eine Vielzahl von Maßnahmen auf den Privat-Grundstücken die Nutzung des Einzelnen unverhältnismäßig ein, ohne dass die naturschutzfachliche Wirksamkeit der kleinteiligen Maßnahmen gegeben wäre.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Die geplante Festsetzung von kleinräumigen, grundstücksbezogenen Heckenpflanzungen bzw. flächigen Gehölzpflanzungen soll beibehalten werden. Hierdurch soll gesichert werden, dass Eingriffe in Natur und Landschaft teilweise am Ort des Eingriffs ausgeglichen werden können.
Die betroffenen Grundstücke liegen planungsrechtlich derzeit im Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Da nach dem gegenwärtigen Planungsrecht Wohnhäuser hier nicht zulässig wären, stellt die Verpflichtung zur Anlage von Hecken oder flächigen Gehölzpflanzungen insofern keine unverhältnismäßige Einschränkung der Nutzung für die Eigentümer dar.
Da auch kleinräumige Pflanzungen naturwirksame Funktionen einnehmen können (z. B. Biotopverbund, Lebensraum für Insekten und Kleinstlebewesen, positive Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild), sind mit den geplanten Baum- und Heckenpflanzungen positive Auswirkungen auf Natur und Landschaft verbunden (siehe auch Auswertung zu Äußerung 5).
Eine Konzentration aller Ausgleichsmaßnahmen in der öffentlichen Parkanlage soll daher nicht erfolgen.
7. Äußerung: Bezüglich der Auswirkungen auf die Fauna mangelt es in der vorliegenden Begründung an einem Nachweis, dass dem Bebauungsplan keine rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des § 44 Abs. 1 sowie Abs. 5 BNatSchG entgegenstehen. Hiernach gilt es u.a. gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG nachzuweisen, ob die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (der jeweiligen Artengruppen) im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Soweit erforderlich, können auch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden. Die neu geschaffenen Lebensräume entsprechen ggf. nicht den speziellen Habitatansprüchen der betroffen Arten und sind damit für den Erhalt der lokalen Population ungeeignet. Insbesondere im Hinblick auf den Verlust von dauerhaft genutzten Fortpflanzungsstätten u.a. des Mauerseglers sollten zur Abwendung der Verbotstatbestände die erforderlichen (vorgezogenen) Maßnahmen (CEF) und alle vollzugsrelevanten Angaben, die zwingend von dem Vorhabensträger/Bauherren auf der nachgelagerten Ebene der Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen einzuhalten sind, auch rechtsverbindlich für den Bauherren in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Gemäß einer aktuellen Rechtsprechung des VGH (VGH Kassel, Urteil v. 25.6.2009 - 4 C 1347/08.N) ist festzustellen, dass auch die mit Blick auf die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote vorgesehenen (vorgezogenen) Ausgleichs-, Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen in der Bauleitplanung über die in § 1a Abs. 3 S. 3 BauGB geregelten Vorkehrungen "festgesetzt" werden können und es ein Mindestmaß an rechtlicher Sicherung verlange.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Im Umweltbericht, Kapitel 3.3.2 wird ausgeführt, dass Zugriffsverbote gemäß § 44 BNatSchG nicht auftreten. Voraussetzung hierfür ist die Durchführung der Baufeldräumung (einschl. Baum- und Gehölzfällung sowie Gebäudeabriss) entsprechend den unabhängig vom Bebauungsplan geltenden gesetzlichen Regelungen nach § 29 NatSchGBln außerhalb der Brutzeit von Vögeln. Der Umweltbericht wurde dahingehend ergänzt, dass diese Angaben aus dem Artenschutzbeitrag (Stand 07.09.2009) abgeleitet wurden.
Bezüglich des Mauerseglers wird im Artenschutzbeitrag davon ausgegangen, dass die Baufeldfreimachung entsprechend den bestehenden gesetzlichen Regelungen außerhalb der Vogelbrutzeit durchgeführt wird. In diesem Zeitraum befinden sich keine brütenden Altvögel oder Jungvögel in den Nestern. Eine Zerstörung der jährlich genutzten Fortpflanzungsstätten ist im Zuge von Abrissmaßnahmen nicht vermeidbar. Aufgrund des Vorhandenseins zahlreicher Gebäude in der Umgebung des Plangebiets, darunter auch höhere, gut anfliegbare Gewerbe- oder vergleichbare Gebäude, ist für die Art von hinreichenden Ausweichmöglichkeiten außerhalb des Plangebiets auszugehen. Für die in Berlin häufige Art mit gleich bleibendem Bestandstrend bleibt die Funktionalität der Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang daher bestehen.
8. Äußerung: Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang § 19 Abs. 1 Satz 2 USchadG (Umweltschadensgesetz), wonach abweichend von Abs. 1 Satz 1 keine Schädigung vorliegt bei zuvor ermittelten nachteiligen Auswirkungen und die von den zuständigen Behörden genehmigt oder zulässig sind. Um somit zukünftig einer sogenannten Enthaftung durch den Bebauungsplan entgegenzuwirken, sollte folgender Hinweis aufgenommen werden: Der B-Plan ist nur in beschränktem Maße dazu geeignet, um zur Enthaftung nach dem USchadG beizutragen (Prof. Dr. W. Otto/TU Berlin 2010). [Hinweis: Statt § 19 Abs. 1 Satz 2 USchadG ist § 19 Abs. 1 Satz 2 BNatSchG gemeint]
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Der Umweltbericht wurde um einen Hinweis auf die Enthaftung bzw. das Umweltschadensgesetz ergänzt.
9. Äußerung: Die Aussage, dass durch die verzögerte Umsetzung der Baumaßnahmen ungestörte Lebensräume verbleiben, ist nicht nachvollziehbar, da sich im Gegenteil somit keine zusammenhängenden neuen Strukturen und Lebensstätten entwickeln können und baubedingt immer wieder Störungen eintreten. Auch für die Bauphase sind für alle Schutzgüter konkrete Schutz-, Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen festzulegen. Ein ausschließlicher Verweis auf die Einhaltung der Baufeldberäumung (S. 44) außerhalb der Vegetationsperiode ist unzureichend.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Der Umweltbericht wurde um mögliche Eingriffsvermeidungsmaßnahmen ergänzt.
10. Äußerung: Bei der Bewertung des aktuellen Biotopverbunds in dem Bereich des Parkgrabens kann nicht aus der bereits vorhandenen Vorbelastung einer Verrohrung in dem Bereich der F.-Buisson-Straße gefolgert werden, dass der bisher unverrohrten Bereich auf einer Länge von über 5000 m innerhalb einer von EFH und Ruderalflächen geprägten Landschaft keine Verbindungsfunktion übernimmt. Jede zusätzliche Verrohrung eines Gewässers stellt zudem einen naturschutzrechtlichen Eingriff i.S. von § 14 BNatSchG i.V.m. NatSchG Bln (alt) dar (Schutzgut Fauna, Wasser). Des Weiteren widerspricht es den Vorgaben der WRRL und des WHG. Bei der Querung des Parkgrabens ist somit einer Brücke, bzw. Steg der Vorzug zu geben. Eine Verrohrung wäre nur mit einem geeigneten Kleintierdurchlass gemäß MamS 2000 zulässig.
Abwägung: Dem Hinweis wurde zum Teil gefolgt, das entsprechende Kapitel im Umweltbericht wurde um die folgenden Angaben ergänzt: Nicht nur aufgrund der südlich, nahe der Ferdinand-Buisson-Straße bestehenden Verrohrung wird der Verbundwert des Parkgrabens als gering eingeschätzt. Auch aufgrund des weitgehend naturfernen Zustands des Grabens mit befestigten Ufern, eingeschränkter Ausbildung von Ufervegetation und jahreszeitlich z. T. fehlender durchgängiger Wasserführung wird davon ausgegangen, dass der Parkgraben keine nennenswerte Verbundfunktionen erfüllt.
Die Ausführungen im Umweltbericht wurden im weiteren Verfahren bezüglich der gewählten Querungsvariante des Parkgrabens fortgeschrieben (Siehe hierzu auch Stellungnahme des Tiefbauamts Nr. 3, Äußerung 1). Die Vorschriften des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) schließen einen Straßendurchlass (Verrohrung) nicht aus. Gemäß § 36 WHG sind Anlagen in, an, über und unter oberirdischen Gewässern so zu errichten, zu betreiben, zu unterhalten und stillzulegen, dass keine schädlichen Gewässerveränderungen zu erwarten sind und die Gewässerunterhaltung nicht mehr erschwert wird, als es den Umständen nach unvermeidbar ist. Ein Ausschluss von Straßendurchlässen (Verrohrung) leitet sich somit nicht zwingend aus dem WHG ab.
Zur verbindlichen Sicherung des Kleintierdurchlasses sind entsprechende Regelungen in den städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 und in den Erschließungsvertrag aufgenommen worden.
11. Äußerung: Die Bewertung einzelner Schutzgüter/Wertträger nach der Durchführung des Eingriffs (Tabelle 5) wie "Abflussbildung und Wasserhaushalt" und "Freiheit von akustischen/geruchlichen Beeinträchtigungen" ist nicht nachvollziehbar. Die Einstufung der nicht überbaubaren WA und MI als "naturnahe" Flächen mit sehr hoher Abflussbildung und einem naturnahen Wasserhaushalt entspricht nicht dem Bewertungsrahmen nach der angewandten Bewertungsmethodik.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt, die Bewertung der Fläche wurde korrigiert.
12. Äußerung: Hinsichtlich der für die öffentlichen Flächen vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen ist darauf hinzuweisen, dass die Pflanzung großkroniger Laubbäume in den Planstraßen mit einer Breite von 12 m und unmittelbar im Abstand von 3 m angrenzender Bebauung hinsichtlich einer nachhaltigen und gesunden Entwicklung zu überprüfen wäre, da bei dem zu erwartenden Kronenumfang Konflikte zu erwarten sind. Ggf. sind hier "schmalkronige" Laubbäume zu wählen. Bei dem Neubau einer Straße ist die Anpflanzung von Straßenbäumen ein grundsätzliches Gestaltungselement und Bestandteil des Erschließungsstandards der Straßenquerschnittsgestaltung, so dass die Anpflanzungen nicht als Ausgleichsmaßnahme für die in dem WA-Gebieten verursachten Eingriffe herangezogen werden können.
Abwägung: Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. 80 Bäume im Straßenraum, deren Anpflanzung durch den städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 verbindlich gesichert wurde, sollen weiterhin als Ausgleich angerechnet werden: Der Umstand, dass diese Bäume auch der allgemeinen Straßengestaltung dienen, steht einer Anrechnung als Ausgleichsmaßnahme nicht entgegen, da die ökologische Wirksamkeit dadurch nicht geschmälert wird. Zudem besteht gemäß Berliner Straßengesetz keine Pflicht zur Anpflanzung von Bäumen bei Straßenbaumaßnahmen.
Die im Straßenraum zu pflanzenden Baumarten werden im Rahmen der Ausführungsplanung mit dem zuständigen Fachamt abgestimmt.
13. Äußerung: Einer Festlegung der Anpflanzung von 60 Schwarzerlen innerhalb der Parkanlage wird nicht zugestimmt, da hiermit die gesamtkonzeptionellen Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt werden und der vorhandene Baumbestand nicht berücksichtigt wird. Sinnvoller wäre hier die Festsetzung eines Uferrandstreifens mit dem (allgemeinen) Pflanzgebot von uferrandtypischen Gehölzen (§ 9 Abs. 1. Nr. 20 BauGB) innerhalb der öffentlichen Parkanlage. Für die Festlegung von Pflanzbindungen oder Maßnahmen jeglicher Art in dem Bereich öffentlicher Flächen wäre die Beauftragung einer Gestaltkonzeption durch den Vorhabensträger auch in Vorbereitung des städtebaulichen Vertrags sinnvoll. Im weiteren Verfahren sind die einzelnen Maßnahmen mit dem AUN abzustimmen. Der erforderliche Umfang der Maßnahmen bemisst sich anhand dem zu überarbeitenden Eingriffsgutachten (Korrektur der Maßnahmen auf den Privat-Grundstücken, Eingriffe in dem Bereich der ehemaligen Gärtnerei etc.).
Abwägung: Den Hinweisen wurde gefolgt. Die Empfehlung zur Anpflanzung von 60 Schwarzerlen (eine Festsetzung dazu war nicht im Bebauungsplan geplant) wurde aus dem Umweltbericht entfernt.
Der Bebauungsplanentwurf wurde um eine Festsetzung zur Realisierung eines zu bepflanzenden Uferrandstreifens innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage ergänzt. Als Empfehlung zur Anwendung wurde dem Umweltbericht eine geeignete Pflanzliste, die vom Umwelt- und Naturschutzamt erstellt wurde, beigefügt.
Eine mit dem Umwelt- und Naturschutzamt abgestimmte Entwurfsplanung (Gestaltungs-konzeption) wurde im Erschließungsvertrag vom 04.09.2012 verbindlich vereinbart. Damit konnten die Belange dieses Fachamts berücksichtigt und gesichert werden.
14. Äußerung: Die Festsetzung Nr. 12 sollte bezüglich der Anpflanzung hochstämmiger heimischer Laubbäume dahingehend geändert werden, dass "pro angefangene" 300 m2 Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen ist, da hiermit einer eventuellen Realteilung der Grundstücke Rechnung getragen wird. Des Weiteren ist die Nachhaltigkeit der Anpflanzungen durch folgende Ergänzung der textlichen Festsetzung zu gewährleisten: Die Bäume sind zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang nachzupflanzen.
Abwägung: Dem Hinweis, dass pro "angefangene" 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen ist, wurde nicht gefolgt: Diese Formulierung entspricht nicht der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen verbindlichen Mustertextfestsetzung in Berlin.
Eine Ergänzung der textlichen Festsetzung, dass bei Abgang der Bäume eine Nachpflanzung zu erfolgen hat, ist weder erforderlich noch gerechtfertigt: Die über den Erhalt der anzupflanzenden Bäume hinausgehende Pflicht zur Nachpflanzung oder Pflege stellt einen höheren Schutz dar, als dies für Bäume allgemein gilt und z. B. in der Baumschutzverordnung geregelt ist. Für Eigentümer von Bäumen gilt weder eine Pflege- noch eine Nachpflanzpflicht im Fall des natürlichen Abgangs. Natur unterliegt Veränderungen. Des Weiteren gilt die textliche Festsetzung zeitlich unbefristet. Im Fall von Neubaumaßnahmen, Wiedererrichtung von Gebäuden o.ä. sind auf natürlichem Weg abgegangene Bäume durch Neupflanzungen zu ersetzen.
15. Äußerung: In dem Bereich des GE2 und MI4 sollte zwecks landschaftsbildwirksamer Einbindung des Gewerbe- und Mischgebietes und zur Fortsetzung einer biotopverbundwirksamen gewässerbegleitenden Gehölzstruktur auch auf Grund städtebaulicher Zielstellungen eine Pflanzbindung für die nicht überbaubaren östlich gelegenen Bereiche fortgeführt werden. Des Weiteren könnte hiermit dem Vermeidungsgebot, (welches auch uneingeschränkt im Innenbereich gilt) gegenüber dem angrenzenden Gewässer Rechnung getragen werden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde zum Teil gefolgt.
Im MI4 wird die Festsetzung einer Pflanzbindung als nicht erforderlich angesehen: Entlang dem Parkgraben ist stattdessen die Festsetzung einer privaten Grünfläche geplant. Hierdurch soll gesichert werden, dass die Fläche von baulichen Anlagen freigehalten wird, ohne dabei die private Nutzbarkeit des dortigen, flächenmäßig kleinen Grundstücks (Flurstück 21) unnötig einzuschränken. Durch die Zweckbestimmung der Fläche (privater Hausgarten) wird ebenfalls eine Bepflanzung gesichert. Es wird eingeschätzt, dass durch die Bepflanzung der privaten Grünfläche im MI4 eine hinreichend biotopverbundwirksame Fläche geschaffen werden kann.
Im GE soll eine Bindung für Bepflanzung und deren Erhalt entlang dem Parkgraben festgesetzt werden. Hierdurch soll die Entwicklung und der Erhalt der vorhandenen gewässerbegleitenden Gehölzstruktur planungsrechtlich gesichert werden. Die Verwendung einer Pflanzliste mit einheimischen Gehölzarten, die in Berlin und in allen Landesteilen Brandenburgs natürliche Vorkommen besitzen, soll empfohlen werden.
Da im derzeit gemäß § 34 BauGB bebaubaren Gewerbegebiet bereits gewässerbegleitende Gehölzstrukturen vorhanden sind, wird durch die geplante Festsetzung keine gegenwärtig ausgeübte Nutzung beeinträchtigt.
16. Äußerung: Immissionsschutzrechtliche Belange
Aus der Sicht des Immissionsschutzrechts werden keine neuen Auflagen oder Anmerkungen gestellt. Die Stellungnahme des AUN vom 17.02.2009 (AUN 614, Fr. Ehmig) bleibt inhaltlich bestehen.
[Ergänzender Hinweis: Im Schreiben vom 17.02.2009 wurde mitgeteilt, dass das Schalltechnische Gutachten vom AUN geprüft wurde. Es wurde ein Vorschlag für eine textliche Festsetzung zum Schallschutz abgegeben. Außerdem wurde darauf hingewiesen, dass eine erneute Inanspruchnahme der Emissionskontingente öffenlich-rechtlich auszuschließen sei, wenn Anlagen oder Betriebe Emissionskontingente von anderen Teilfläche und /oder Teilflächen in Anspruch nehmen.]
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die damals gegebenen Hinweise wurden bei der Erarbeitung der textlichen Festsetzungen Nr. 9 bezüglich des Emissionsschutzes bereits berücksichtigt.
7. Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur, AUN 616 (vom 03.01.2011)
1. Äußerung: Gemäß der Zuarbeit von AUN 616 an PG 222 zum B-Plan vom 16.11.2009 bitte ich um folgende Korrekturen:
Wirkungspfad Boden-Mensch
Die unter dem Wirkungspfad Boden-Mensch (S. 30 oberer Absatz) beschriebenen Überschreitungen sind in einem Punkt fehlerhaft. Die in Feld 1 als Überschreitung dargestellte Einschätzung für den Bodenhorizont 0,35 - 0,60 m unter Geländeoberkante ist nicht korrekt. Der gemäß Bundesbodenschutzverordnung für die Einschätzung eines Gefahrenpotenzials anzusetzende Horizont befindet sich im Bereich von 0 - 0,35 m unter Geländeoberkante. Eine Überschreitung in den tieferen Horizonten bleibt für den Wirkungspfad Boden - Mensch unerheblich, so lange nicht andere Pfade (Boden - Luft, z. B. Ausgasungen) betroffen sind. Der Anstrich Feld 1 .... kann ersatzlos entfallen.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt, der genannte Anstrich im Umweltbericht wurde ersatzlos gestrichen.
2. Äußerung: Abfallrechtliche Bewertung
Die Einstufung der Böden / Auffüllungen im Rahmen der Untersuchung des B-Plan Gebiets erfolgte auf der Basis von Einzelproben aus Sondierungen, welche Deklarationsanalysen des Materials im Sinne einer Abfallverwertung nicht ersetzen können. Bau begleitend sind im gesamten B-Plangebiet Deklarationsanalysen des anfallenden Bauaushubes (LAGA) zur Einschätzung der Verwertbarkeit des Materials erforderlich.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Begründung wurde durch einen Hinweis auf Bau begleitende Deklarationsanalysen ergänzt.
Gemäß § 4 Abs. 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) sind u. a. Grundstückseigentümer bzw. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück verpflichtet, schädliche Bodenveränderungen so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Diese Regelungen gelten unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Auch die Regelungen des Berliner Bodenschutzgesetzes (Bln BodSchG), insbesondere die §§ 2 (Melde- und Auskunftspflicht, Baueinstellung) und 4 (Ergänzende Vorschriften für schädliche Bodenveränderungen und Verdachtsflächen), gelten unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Durch die o. g. Vorschriften wird hinreichend gesichert, dass kontaminierte Böden bzw. Bauaushub fachgerecht entsorgt werden müssen.
3. Äußerung: Die bereits festgestellten Kontaminierungen im Bereich Feld 12 (geplanter Grünzug Parkgraben) und Feld 13 (geplantes allgemeines Wohngebiet WA2, ehemaliges Heizhaus/Kohlelagerplatz) sollten saniert werden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt, der Umweltbericht wurde entsprechend ergänzt. In dem am 04.09.2012 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag ist eine Sanierung im Bereich der geplanten öffentlichen Grünfläche (Feld 12) vereinbart worden. Für Sanierungen von privaten Flächen (Feld 13) gelten die o. g. gesetzlichen Vorschriften (siehe Abwägung zur 2. Äußerung), dass Grundstückseigentümer bzw. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück ohnehin verpflichtet sind, schädliche Bodenveränderungen so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.
4. Äußerung: P 3.2.4 Schutzgut Wasser, Belastung des Grundwassers durch Altlasten
Das mit einem Flurabstand < 5m flächig festgestellte Grundwasser ist als ungeschützt zu bewerten. Deutlich muss gemacht werden, dass die auf Seite 31 unter "Belastungen des Grundwassers durch Altlasten" aufgeführten 5 Belastungsbereiche des Untersuchungsgebietes durch Bodenaustausch oder Entfernung des kontaminierten Bodens saniert werden müssen. Ich empfehle den Zusatz "Diese Kontaminationen sind zu sanieren".
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt, der Umweltbericht wurde entsprechend ergänzt. Der am 04.09.2012 abgeschlossene städtebauliche Vertrag sieht eine Sanierung im Bereich der geplanten öffentlichen Grünfläche (Feld 12) vor. Für die Sanierungen der privaten Flächen (Feld 1, 4, 13) gelten die o. g. gesetzlichen Vorschriften (siehe Abwägung zur 2. Äußerung).
5. Äußerung: Als Anlage ist die Zuarbeit von AUN 616 an PG 222 vom 16.11.2009 beigefügt. (Anlage: Auswertung des Untersuchungsberichtes zum B-Plan XIX 48b, Altlastenuntersuchung Berliner Straße 45, 13127 Berlin - Altlastengutachten)
Die Untersuchungen haben gezeigt, dass Kontaminationen über das gesamte Untersuchungsfeld vorhanden sind. Grundwasser liegt ungeschützt im Bereich < 5 m unter der Geländeoberkante vor.
Zulässigkeit der geplanten Nutzung als Wohngebiet:
Im Zusammenhang mit einer geplanten Nutzung als Wohngebiet/Spielflächen sind festgestellte Überschreitungen der Prüfwerte für Kinderspielplätze und Wohngebiete an den Sondierungspunkten der
- Teilfläche 12 / Sondierung 1 (Überschreitung der Prüfwerte für Wohngebiete)
- Teilfläche 13 / Sondierung 1 (nur Überschreitung der Prüfwerte für Kinderspielplätze)
in für den Wirkungspfad Boden - Mensch relevanten Horizonten relevant (Anlage Karte 1)
Eine Sanierung der festgestellten Überschreitungen ist im Teilbereich der Teilfläche 12, Sondierung 1 für die geplante Nutzung Wohngebiete erforderlich. (Sanierung bis zur Einhaltung der Prüfwerte für Wohngebiete nach BBodSchV)
Sollte im Bereich der Teilfläche 12 und 13 (jeweils im Beeich der Sondierung 1) eine Kinderspielfläche vorgesehen sein, sind diese Bereiche ebenfalls zu sanieren. (Sanierung bis zur Einhaltung der Prüfwerte für Kinderspielflächen nach BBodSchV)
Gefährdung des vorhandenen Grundwassers durch Kontaminationen:
Grundwasser wurde mit einem Flurabstand < 5 m flächig festgestellt. Das Grundwasser liegt ungeschützt vor, was bedeutet, dass Schadstoffe durch z. B. Niederschlagswasser aus den kontaminierten Bereichen in den Grundwasserleiter eingetragen werden können. Zum Schutz des Grundwassers sind deshalb alle im Rahmen der Baumaßnahmen betroffenen lokalen Kontaminationen mit Überschreitungen der Beurteilungswerte der Berliner Liste in den Bereichen unter Punkte 2 auf S. 62 des Gutachtens (siehe auch beiliegende Karte 2 zu den Ansatzpunkten der Rammkernsondierungen) zu beseitigen. Eine abschließende Untersuchung der Bausohle sichert die erfolgreiche Sanierung.
Nicht mehr, bzw. nur unter bestimmten definierten Bedingungen einbaubare Böden:
An zwei Sondierungen wurden Böden / Auffüllungen mit Belastungen der Einstufung > Z2 nach der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA), im Bereich der
- Teilfläche 12, Sondierung 1, Horizont 0 - 0,9 m unter GOK
- Teilfläche 13, Sondierung 1, Horizont 0,35 - 0,9 m unter GOK
festgestellt.
In Anbetracht des sehr niedrigen ungeschützten Grundwasserstandes und der geringen Ausdehnung der Kontamination sollte dieses Material entsorgt werden (Anlage Karte 3.)
Die verbleibenden Flächen sind fast durchgängig mit Verunreinigungen kontaminiert, welche zur Einstufung des jeweiligen Bodens/Auffüllung in die Zuordnungswerte Z2 LAGA führt. Material dieses Zuordnungswerts kann, wenn es im Rahmen von Baumaßnahmen aufgenommen wurde, nur unter definierten technischen Sicherungsmaßnahmen in technischen Bauwerken eingebaut werden. Der offene Einbau ist nicht zulässig. Das Material müsste in diesen Fällen nach einer Herkunftsanalyse (LAGA) entsorgt werden.
In den Teilflächen 5 (Sondierungspunkte 4-6) und 10 (Sondierungspunkte 1-6) wurden Belastungen bis zum Zuordnungswert Z1 ermittelt. Diese Materialien können unter Umständen nach einer Deklarationsanalyse (Feststoffuntersuchung und Eluatuntersuchung) z. B. in technischen Bauwerken offen eingebaut werden.
Zusammenfassung:
Die festgestellten Untersuchungen stehen nicht im Widerspruch zur geplanten Nutzung im B-Plangebiet. Lediglich im Bereich der Teilfläche 12 Sondierung 1 wurde im Bereich von
0 - 0,9 m unter Geländeoberkante eine Überschreitung geltender Prüfwerte nach BBodSchV für die Nutzungskategorie "Wohngebiete" festgestellt. Dieser lokale Bereich kann durch Entfernen des kontaminierten Materials saniert werden.
Die zweite festgestellte Überschreitung eines Grenzwerts für einen "Kinderspielplatz" wäre bedeutsam, wenn dort eine Kinderspielfläche eingerichtet werden würde. Auch hier wäre eine Sanierung durch das Entfernen des kontaminierten Materials leicht möglich. Bei einer Nutzung als Wohngebiet wäre eine Sanierung nicht notwendig.
Die Einstufung der Böden / Auffüllungen erfolgte auf der Basis von Einzelproben aus Rammkernsondierungen, welche eine Deklarationsanalyse des Materials i. S. einer Abfallverwertung nicht ersetzen kann.
Bei Baumaßnahmen sind deshalb im gesamten B-Plangebiet Deklarationsanalysen (LAGA) des anfallenden Bauaushubs notwendig.
Materialien des LAGA-Zuordnungswerts Z0 können ohne Genehmigung eingebaut werden.
Nach Sanierung der Bereiche mit Überschreitungen der Prüfwerte für Wohngebiete kann eine Befreiung des Areals für die Nutzung Wohngebiet im Bodenbelastungskataster erfolgen.
Abwägung: Der Hinweis, dass die festgestellten Untersuchungsergebnisse bei Beseitigung der lokal vorhandenen Kontaminationen nicht im Widerspruch zu den geplanten Nutzungen stehen, wurde in die Begründung übernommen.
Die geforderte Beseitigung der Kontaminationen (Entsorgung, Untersuchung von Bausohlen etc) ist auf folgende Arten gesichert:
Für die geplante öffentliche Grünfläche (Teilfläche/Feld 12), die sich im Vertragsgebiet des städtebaulichen Vertrags befindet, wurden Regelungen zur Sanierung in dem am 04.09.2012 abgeschlossenen Vertrag aufgenommen. Damit ist die Beseitigung der lokal vorhandenen Kontamination vor der Nutzungsaufnahme sichergestellt und eine Kennzeichnung der Fläche im Bebauungsplan nicht erforderlich.
Für Sanierungen von privaten Flächen (geplante allgemeine Wohngebiete) im Vertragsgebiet gelten die o. g. gesetzlichen Vorschriften (siehe Abwägung zur 2. Äußerung), dass Grundstückseigentümer bzw. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück ohnehin verpflichtet sind, schädliche Bodenveränderungen so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Aufgrund der zu erwartenden zeitnahen Bautätigkeit kann davon ausgegangen werden, dass die privaten Flächen im Vertragsgebiet vor der Bebauung zügig saniert werden, da der Vorhabenträger Kenntnis von den Kontaminierungen hat. Eine Kennzeichnung der Flächen im Bebauungsplan ist nicht erforderlich.
Für das außerhalb des Vertragsgebiets gelegene Flurstück 362 (Feld 1, Gefährdung des vorhandenen Grundwassers durch Kontaminationen) wurde eine Kennzeichnung im Bebauungsplan zur Information der Nutzer und künftigen Erwerber aufgenommen.
Der Hinweis zu den Feldern 12 und 13 wurde zur Kenntnis genommen. Da hier keine Kinderspielflächen geplant werden sollen, sind Bodensanierungen, welche der Einhaltung der Prüfwerte für Kinderspielflächen nach BBodSchV dienen, nach gegenwärtigem Kenntnisstand nicht erforderlich.
8. Senatskanzlei - Kulturelle Angelegenheiten (vom 22.11.2010)
1. Äußerung: Das kulturell genutzte Grundstück Markusstraße 12 war bereits dem Liegenschaftsfonds übergeben. Die aufstehende Lagerhalle wird derzeit u. a. als Kulissenlager der Volksbühne genutzt. Diese und weitere vertraglich gebundenen Nutzer beabsichtigen, am Standort zu verbleiben. Ab dem 01.01.2011 soll die Liegenschaft in das Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin (SILB) übertragen und somit in die Zuständigkeit der Berliner Immobilien Management GmbH (BIM) fallen. Die Senatskanzlei / kulturelle Angelegenheiten schließt sich hiermit der von SenFin am 11.06.2008 abgegebenen Stellungnahmen (Seite 79) an.
[Ergänzender Hinweis: In der genannten Stellungnahme vom 11.06.2008 wurde im Wesentlichen darauf verwiesen, dass vor weiterer Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen die Erfassung der von Berlin zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung zwingend erforderlich sei. Es sei sicherzustellen, dass durch die Festsetzung des Bebauungsplans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen sowie den Ankauf von Grundstücken keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen. Es wurde darauf hingewiesen, dass auch finanzielle Auswirkungen einzuplanen sind, die von den Planungserfordernissen ausgelöst, bereits bei rechtskräftigen Festsetzungen von Bebauungsplänen für gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen anfallen können.]
Abwägung: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Das Grundstück Dr.-Markus-Straße 12 soll in seinem nördlichen Teil für den Ausbau der Dr.-Markus-Straße planungsrechtlich als Verkehrsfläche gesichert werden. Langfristig sind die Übertragung einer Fläche von ca. 1.000 m² in das Fachvermögen des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamts (siehe Stellungnahme des damaligen Tiefbauamts, Nr. 3, Äußerung 2). sowie der Abriss des vorderen Gebäudes (Lagerhalle) erforderlich. Bis zur Planungsumsetzung haben das Gebäude und seine Nutzung Bestandsschutz. Die Herstellung der Dr.-Markus-Straße zwischen Planstraße A und Parkgraben soll im Zusammenhang mit der Entwicklung der östlich des Parkgrabens gelegenen Plangebiete XIX-48a und XIX-48c erfolgen. Die finanziellen Auswirkungen sollen zum gegebenen Zeitpunkt im Rahmen der beiden Planverfahren geklärt werden.
9. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X F 1/12 (vom 03.12.2010, 06.12.2010 und
13.01.2011)
1. Äußerung: X OI gibt folgende Stellungnahme ab: Zur Begründung Nr. 4.7: Sollte es sich im weiteren Verfahren herausstellen, dass für die verlängerte Planstraße A über den Parkgraben keine Verrohrung, sondern eine Brücke gewählt wird, läge gemäß Allgemeinen Zuständigkeitsgesetz (AZG) Planung, Entwurf, Bau und Unterhaltung der Brücke in der Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. Tiefbau. Ansprechpartnerin ist die Leiterin des Projektbereichs Ingenieurbauwerke Entwurf.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Querung des Parkgrabens soll über eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung planungsrechtlich gesichert werden. Die Sicherung einer Brücke ist nicht beabsichtigt. Damit wird die Zuständigkeit der genannten Senatsverwaltung nicht berührt.
2. Äußerung: Im letzten Absatz wird von einem "Nutzungsrecht" für Radfahrer und von einer "straßenverkehrsrechtlichen" Umsetzung innerhalb der Parkanlage gesprochen. Wege gehören nach § 1 Abs. 1 Grünanlagengesetz zu den Bestandteilen von Grün- und Erholungsanlagen. Darüber hinaus können bestimmte Flächen oder Wege innerhalb der Grünanlage auch für die Benutzung mit dem Fahrrad zugelassen werden, jedoch gilt nach § 5 Abs. 2 Grünanlagengesetz nur eine eingeschränkte Verkehrssicherungspflicht des Landes Berlin und nach § 6 Abs. 1 Grünanlagengesetz grundsätzlich die Benutzungsmöglichkeit, wie sie sich aus der "Natur der einzelnen Anlage" ergibt. .
Unabhängig davon, dass die gegebenenfalls zur Ausführung kommende Brücke in Verlängerung der Planstraße A eine Weiterführung nach BerlStrG haben wird, denn die Festsetzung erfolgt als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, gebe ich meine Bedenken im Rahmen der allgemeinen Fürsorgepflicht und zur Abwendung von Schadenersatzansprüchen gegenüber dem Land Berlin zur Kenntnis. Mein Fachbereich, zuständig für Brücken im Zuge von Straßen und zuständig für Brücken innerhalb von Grünanlagen ist in letzter Zeit häufiger mit ähnlichen Problematiken beschäftigt. Werden Radwege innerhalb von Grünanlagen ausgewiesen und sind diese mit dem entsprechenden Verkehrszeichen beschildert, stellen die Benutzer Schadenersatzforderungen, sobald das Fahrrad oder sie selbst einen Schaden genommen haben. .
Geschotterte Wege können Reifen schädigen. Längsfugen können zu Stürzen führen. Unfälle auf Schnee und Eis sind vorprogrammiert. Insofern empfehle ich Ihnen, dass Sie nur eine "Nutzungsmöglichkeit" für Radfahrer schaffen und die Beschilderung nicht nach StVO wählen.
In einem ergänzende Schreiben vom 06.12.2010 von X OW wird folgende Stellungnahme abgegeben: Der begleitende Grünstreifen entlang des Parkgrabens ist für eine Nutzung mit Fahrzeugen im Rahmen der Gewässerinstandhaltung auszubauen.
In einem ergänzenden Schreiben vom 13.01.2011 von X OW 13 wird folgende Stellungnahme abgegeben: Mit einem Durchlass Ø DN 800 - 1000, wie am 26.06.2010 Stellung genommen, werden die Abflussforderungen erfüllt.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen, die Begründung wurde bezüglich der Querung des Parkgrabens angepasst. Beschilderung, Bauausführung, Ausbaustandards des Grünstreifens, Regelungen zur Verkehrssicherungspflicht und Rohrdurchmesser können nicht im Rahmen der Bebauungsplans geregelt werden, sie sind Gegenstand der Ausführungsplanungen bzw. späterer Widmungen. In Abstimmung mit den zuständigen bezirklichen Fachämtern wurde im Auftrag des Vorhabenträgers parallel zum Bebauungsplanverfahren die Entwurfsplanung erarbeitet, die mittlerweile Bestandteil des am 04.09.2012 abgeschlossenen Erschließungsvertrags wurde. Hier wurde u. a. festgelegt, dass für den Bau von Radwegen Betonpflaster verwendet wird. Die dargestellten Probleme bei geschotterten Wegen werden daher nicht auftreten.
10. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I B 22 (vom 07.12.2010)
1. Äußerung: Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regionalplanerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1): Der FNP und das Lapro stellen im Geltungsbereich des Bebauungsplans zwischen dem "Grünen Saum" um den Ortskern Buchholz und dem Panke-Grünzug eine Ost-West-Grünvernetzung von übergeordneter Bedeutung in symbolischer Breite dar. Aus unserer Sicht besteht die Notwendigkeit, im Planentwurf diese Grünverbindung entlang der Dr.-Markus-Straße zwischen Parkgrabengrünzug und Berliner Straße festzusetzen und mit der Zweckbestimmung "Rad- und Fußweg" zu versehen. Eine Beschreibung im Textteil allein reicht nicht aus.
Abwägung: Dem Hinweis, eine Grünverbindung mit der Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" zu sichern, konnte nicht gefolgt werden. Die geforderte Zweckbestimmung für eine öffentliche Grünfläche ist aufgrund der Vorschriften des Baugesetzbuchs und der zugehörigen Verordnungen (z. B. Planzeichenverordnung) nicht möglich.
Der Forderung nach einer Ost-West-Grünvernetzung wurde wie folgt entsprochen:
1. Ost-West-Vernetzung über die Dr.-Markus-Straße
Die sich im Eigentum des Lands Berlin befindlichen Verkehrsflächen der Dr.-Markus-Straße weisen teilweise nur eine geringe Breite auf und werden als öffentliches Straßenland für alle Verkehrsarten benötigt. Sie bieten keine Potenziale für die Sicherung von Grünflächen. Die bereits erarbeitete Entwurfsplanung für die Dr.-Markus-Straße berücksichtigt die Belange von Fußgängern und Fahrradfahrern, ebenso straßenbegleitende Pflanzungen. Insofern ist davon auszugehen, dass mit dem Ausbau der Straße perspektivisch eine begrünte Verbindung für Fußgänger und Radfahrer entstehen wird.
Eine öffentliche Grünfläche als Ost-West-Grünvernetzung parallel zur Dr.-Markus-Straße soll aus folgenden Gründen nicht festgesetzt werden.
Die Dr.-Markus-Straße ist im Bereich des Plangebiets beidseitig bebaut. Zur Umsetzung einer Grünverbindung wären Flächenankäufe von den privaten Grundstückseigentümern erforderlich. Diese Planung hätte massive Eingriffe in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer zur Folge, für die kein zwingendes städtebauliches Erfordernis gesehen wird, da über die Straßenverkehrsfläche der Dr.-Markus-Straße ebenfalls eine Vernetzung gewährleistet werden kann. Unter Beachtung der Bestandsgarantie des Artikel 14 Abs. 1 GG soll eine unverhältnismäßige Belastung der Eigentümer vermieden werden und die Privatnützigkeit des Eigentums erhalten bleiben.
2. Ost-West-Vernetzung über Planstraßen und zwei geplante Geh- und Radwege
Mit dem Bebauungsplan sollen weitere Ost-West-Verbindungen über geplante öffentliche Verkehrsflächen und die beiden Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung "Geh- und Radweg" mit Anschluss an die geplante Parkanlage und an die Straße 160 gesichert werden. Die Pflanzung von Straßenbäumen zur Begrünung dieser Verbindungen ist im städtebaulichen Vertrag vom 04.09.2012 vereinbart worden.
Den Forderungen aus dem FNP nach begrünten Wegevernetzungen für Fußgänger und Radfahrer soll so in ausreichendem Maß nachgekommen werden.
2. Äußerung: Darüber hinaus sollte der Parkgrabengrünzug nach Süden bis zur Ferdinand-Buisson-Straße auch im Bereich der Gewerbeflächen in entsprechender Breite dargestellt werden.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt. Im Bereich des GE2 soll künftig eine Bindung für Bepflanzung und deren Erhalt entlang dem Parkgraben festgesetzt werden, damit die im Gewerbegebiet vorhandene gewässerbegleitende Gehölzstruktur dauerhaft gesichert werden kann. Da im derzeit gemäß § 34 BauGB bebaubaren Gewerbegebiet bereits gewässerbegleitende Gehölzstrukturen vorhanden sind, werden durch die geplante Festsetzung keine gegenwärtig ausgeübten Nutzungen beeinträchtigt.
Die Sicherung eines öffentlichen Grünzugs soll jedoch nicht erfolgen, da sich die Grundstücke im GE in privater Hand befinden.
3. Äußerung: Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen: Es ist hierzu nichts vorzutragen.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
11. Senatsverwaltung für Finanzen (vom 08.12.2010)
1. Äußerung: An fachlichen Interessen sind aufgrund der Zuständigkeit für Dingliche Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: Keine Bedenken.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
2. Äußerung: Haushaltswirtschaftliche Aspekte (vgl. Nr. 6 Abs. 2 ZustKat): Wie ich dem Entwurf des Bebauungsplans entnommen habe, enthält dieser keinerlei Aussagen über haushaltsmäßige Auswirkungen der geplanten Maßnahmen. Vor weiterer Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen sind daher die Erfassung der von Berlin zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung zwingend erforderlich. Es ist sicherzustellen, dass durch die Festsetzung des Bebauungsplans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen sowie den Ankauf von Grundstücken keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen. Es wird darauf hingewiesen, dass auch finanzielle Auswirkungen einzuplanen sind, die von den Planungserfordernissen ausgelöst, bereits bei rechtskräftigen Festsetzungen von Bebauungsplänen für gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen anfallen können (§§ 39 ff BauGB).
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Bei den mittlerweile beendeten Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag und zum Erschließungsvertrag (Vertragabschluss 04.09.2012) wurde berücksichtigt, dass dem Land Berlin keine uneingeplanten finanziellen Belastungen entstehen. Die Begründung wurde im Kapitel III.5 (Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung) entsprechend ergänzt.
3. Äußerung: Weitere originäre Aufgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen liegen hier nicht vor.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
12. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I E 114 (vom 10.12.2010)
Äußerung: Als oberste Behörde für Naturschutz und Landschaftspflege nehme ich zu den vorliegenden Unterlagen wie folgt Stellung: Im nördlichen Bereich des B-Plans (Dr.-Markus-Straße) sieht das Landschaftsprogramm Berlin einen Grünzug von gesamtstädtischer Bedeutung vor. Durch Senatsbeschluss und Zustimmung des Abgeordnetenhauses ist das Landschaftsprogramm eine behördenverbindliche Planung. Der Entwurf des B-Plans XIX-48 sieht entlang der Dr.-Markus-Straße zwischen Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie eine 3 m breite Fläche vor, die nicht überbaut werden kann. Ob und wenn ja wie sich in diesem schmalen Raum ein Grünzug von gesamtstädtischer Bedeutung entwickeln soll, ist aus den Planunterlagen nicht ersichtlich. Dies muss dargelegt werden. Wenn eine gesamtstädtische Grünplanung im nördlichen Bereich des B-Plangebietes nicht verwirklicht werden soll, würde diese Planung gegen dringende Gesamtinteressen Berlins verstoßen und wäre zu überarbeiten, da sie dann nicht aus den übergeordneten Planungen entwickelbar wäre.
Abwägung: Siehe Abwägung der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I B 22 vom 07.12.2010 (Nr. 10).
13. Senatsverwaltung für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicher-
heit, Berlin - LAGetSi - I A (vom 13.12.2010)
Äußerung: Die Prüfung der übersandten Planungsunterlagen hat aus meiner Sicht keine Einwände oder konkrete Hinderungsgründe oder sonstige umweltrelevante Aspekte ergeben. Aus dem Zuständigkeitsbereich des LAGetSi sind mir keine immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren bekannt, die von dem Bebauungsplanverfahren betroffen wären.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
14. Berliner Feuerwehr, Mietermanagement (vom 13.12.2010)
Äußerung: Unsere Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf vom 24.06.2008 behält ihre Gültigkeit.
Die Löschwasserentnahmestellen sind bei Bauvorhaben zu schützen und müssen für die Feuerwehr immer nutzbar sein. Vorhandene oder geplante Gebäude auf Anschlussgrundstücken müssen im 100 m Bereich eine öffentliche oder nichtöffentliche, betriebsbereite Löschwasserentnahmestelle besitzen.
Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit von Grundstücken über öffentliche Verkehrsflächen ist für Fahrzeuge der Feuerwehr zu sichern. Die Erreichbarkeit von nicht öffentlichen Grundstücken sowie deren Bebauung, die weiter als 50 m vom öffentlichen Straßenland entfernt ist, muss über vorhandene oder geplante notwendige Zufahrten von Anschlussgrundstücken führen.
Bereits bestehende Flächen für die Feuerwehr auf dem zu beurteilenden Grundstück müssen erhalten bleiben.
Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt.
[Ergänzender Hinweis: Am 24.06.2008 wurde mitgeteilt, dass die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit der Grundstücke über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr sowie die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken zu gewährleisten ist. Eine ausreichende Löschwasserversorgung sei nicht dargestellt. Aufgrund der geplanten Fläche und deren Nutzung ist in den Planstraßen ausreichend Löschwasser zur Verfügung zu stellen. Das Gebiet sei als Innenbereich zu betrachten.)
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern müssen bei der Umsetzung der Planung beachtet werden.
15. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, VII B 42 (vom 30.12.2010)
Äußerung: Zum o.g. B-Planentwurf bestehen in verkehrsplanerischer und straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken, folgende Hinweise sollten aber beim weiteren Planungsprozess aufgenommen und der Ausschluss von Zufahrten im unmittelbaren Kreuzungsbereich der Berliner Straße mit der Bahnhofstraße geprüft werden.
Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung sind durch die Berliner Straße und die Bahnhofstraße als örtliche Straßenverbindungen der Verbindungsfunktionsstufe III sowie durch die Führung der Straßenbahn betroffen. Aufgrund der ungünstigen Knotengeometrie und der fehlenden Signalisierung der Kreuzung beider Straßen einschließlich Straßenbahn kommt es regelmäßig zu konfliktbehafteten Abbiegevorgängen. Die Beibehaltung einer bestehenden Zufahrt zu den Grundstücken Berliner Straße 56 sowie die hiermit verbundenen Sichtverhältnisse und möglichen Fahrbeziehungen werden in verkehrstechnischer und verkehrsplanerischer Hinsicht als ungünstig und nicht ausreichend verkehrssicher eingeschätzt. Die an die bauliche Entwicklung gekoppelte Forderung einer Verlegung der Zufahrt ist als Anlage beigefügt. Hier sollte der Einsatz einer Knotenlinie geprüft werden, um der Forderung einer veränderten Zufahrt Nachdruck zu verleihen bzw. die Anlage verkehrssicherer zu machen und eine spätere Signalisierung des Knotens zu ermöglichen bzw. vorzubereiten.
Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt, der Planentwurf wurde ergänzt. Im Kreuzungsbereich Berliner Straße / Bahnhofstraße sollen künftig Zufahrten ausgeschlossen werden.
16. Vattenfall Europe (vom 24.11.2010 und 25.11.2010)
1. Äußerung: Vattenfall Europe Business Services GmbH vom 24.11.2010: In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen sowie eine Übergabestation Ü 1428 der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. In dem angegebenen Bereich sind Anlagen geplant, die Planung der Vattenfall ist noch nicht abgeschlossen.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
2. Äußerung: Die beigefügte "Richtlinie zum Schutz von Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH" ist genau zu beachten.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Details zur Ausführung von Erdarbeiten sind nicht im Bebauungsplan regelbar; die Richtlinie muss bei der Bauausführung beachtet werden.
3. Äußerung: Vattenfall Europe Wärme GmbH vom 25.11.2010: In dem angefragten Gebiet ist kein Anlagenbestand der Vattenfall Europe Wärme GmbH vorhanden.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und in der Begründung ergänzt.
17. Berliner Verkehrsbetriebe BVG (vom 25.11.2010)
1. Äußerung: Stellungnahme Elektrotechnische Anlagen Straßenbahn: Im Bereich Ihrer geplanten Baumaßnahmen befinden sich Fahrleitungs- und Erdspannungsanlagen der Straßenbahn. Vor Beginn Ihrer Baumaßnahme bitten wir Sie um Rücksprache mit unserem dafür verantwortlichen technischen Gruppenleiter. Im genannten Baubereich beabsichtigen wir keine Errichtung von Bahnstrom- und Signalanlagen sowie Anlagen der Licht- und Krafttechnik der Straßenbahn. Unter Einhaltung erforderlicher Rücksprachen mit unseren zuständigen Mitarbeitern haben wir gegen Ihre Baumaßnahmen keine Einwände und erteilen Ihnen hiermit die Zustimmung.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Ausführung und Zeiträume von Baumaßnahmen sind nicht im Bebauungsplan regelbar; die Hinweise müssen im Zuge von Baumaßnahmen beachtet werden.
2. Äußerung: Stellungnahme Bautechnische Anlagen Straßenbau: In dem Plan sind die Straßenbahnanlagen dargestellt. Entsprechend Ihrer Baubeschreibung werden keine Straßenbahngleisanlagen berührt.
Abwägung: Der Sachverhalt ist nicht korrekt. Der Bebauungsplan berührt in der Berliner Straße Teilflächen der in Straßenmitte geführten Straßenbahn. Diese sind Teil der gewidmeten öffentlichen Verkehrsfläche. Einer gesonderten Festsetzung der Straßenbahngleise bedarf es daher nicht.
3. Äußerung: Stellungnahme Verkehrsanlagen Straßenbahn: In den Plänen der BVG sind die aufbauten im Haltestellenbereich dargestellt. Der Beginn der Baumaßnahmen ist uns anzuzeigen. Nach ggf. erforderlichem Ortstermin erfolgen dann durch uns entsprechende Festlegungen.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Ausführung und Zeiträume von Baumaßnahmen werden nicht im Rahmen des Bebauungsplans geregelt; die Hinweise müssen im Zuge von Baumaßnahmen beachtet werden.
4. Äußerung: Stellungnahme Bereich Omnibus: Gegen die Durchführung der vorgesehenen Arbeiten bestehen aus unserer Sicht keine Bedenken. Vorsorglich weisen wir auf unseren Omnibuslinienverkehr in Ihrem Planbereich hin. Wir gehen davon aus, dass Ihre Arbeiten so ausgeführt werden, dass unsere dort verkehrenden Omnibusse während der gesamten Bauzeit planmäßig verkehren können. Sollten in diesem Zusammenhang Maßnahmen erforderlich werden, die den Omnibuslinienbetrieb beeinträchtigen, bitten wir Sie, Ihrerseits bei Umleitungen 12 Wochen bzw. bei Haltestellenverlegungen 10 Tage vor Baubeginn einen Ortstermin anzuberaumen.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Ausführung und Zeiträume von Baumaßnahmen werden nicht im Rahmen des Bebauungsplans geregelt; die Hinweise müssen im Zuge von Baumaßnahmen beachtet werden.
18. Berliner Stadtreinigungsbetriebe BSR (vom 25.11.2010)
Äußerung: Bauliche- und Grundstücksinteressen der BSR sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt. Detaillierte Forderungen in reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der Entwurfszeichnung (Straßenneubau/-umbau) gestellt werden.
Abwägung: Der Hinweis wurden zur Kenntnis genommen.
19. Gemeinsame Landesplanungsabteilung (vom 26.11.2010)
Äußerung: Der Bebauungsplanentwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst und stimmt mit den hier relevanten Grundsätzen der Raumordnung überein. Mit unserem Schreiben vom 29.05.2008 haben wir zuletzt zu den Planungsabsichten Stellung genommen. Zwischenzeitlich haben sich die landesplanerischen Beurteilungsgrundlagen durch das Inkrafttreten des LEB B-B (GVBl. S. 182) maßgeblich verändert. Da der Geltungsbereich innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung liegt (vgl. Festsetzungskarte 1 des LEP B-B), ist die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B quantitativ uneingeschränkt möglich und auch die übrigen vorgesehenen Festsetzungen sind hier zulässig. Diese Stellungnahme gilt, solange die Grundlagen, die zur Beurteilung der Planung geführt haben, nicht wesentlich geändert wurden.
Abwägung: Der Hinweis, dass der Bebauungsplanentwurf an die Ziele der Raumordnung angepasst ist, sowie die neuen landesplanerischen Beurteilungsgrundlagen wurden in die Begründung aufgenommen.
20. Berliner Wasserbetriebe (vom 29.11.2010)
1. Äußerung: Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen.
Abwägung: Der Hinweis wurde in die Begründung übernommen.
2. Äußerung: In den Planstraßen A, B, C und D (öffentliches Straßenland) werden gemäß Bauplanung 09/19-00334 Trinkwasserversorgungs- und Abwasserentsorgungsanlagen hergestellt. Darüber hinaus werden durch eine noch zu erstellende Bauplanung 10/19-00184 in weiteren Privatstraßen Trinkwasserversorgungsleitungen durch Investorenverträge vorbereitet.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die angesprochenen Planungen stehen im Zusammenhang mit der künftigen Errichtung von Wohngebäuden in den geplanten allgemeinen Wohngebieten. Sie sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
3. Äußerung: Der Bau von Trinkwasserversorgungsleitungen in den geplanten öffentlichen Straßen sowie eine weitere innere Erschließung des Plangebiets erfolgt nur nach Vorlage entsprechender Erfordernisse und entsprechender Bedarfswerte. Die Dimensionierung erfolgt nur entsprechend dem Trinkwasserbedarf.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Der Bau von Trinkwasserleitungen sowie deren Dimensionierung ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
4. Äußerung: Für alle Anlagen unseres Unternehmens, die nicht im öffentlichen Straßenland liegen, sind Leitungsrechte vorzusehen. Hierzu wird es vertragliche Regelungen mit dem Investor geben.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Da erforderliche Leitungsrechte zwischen den Berliner Wasserbetrieben und dem Investor privatrechtlich vertraglich vereinbart werden, sind keine diesbezüglichen Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich.
5. Äußerung: Zur Sicherstellung eines reibungslosen Bauablaufs beachten Sie bitte, dass Erschließungsinvestitionen bis zum März des Vorjahres bei den Berliner Wasserbetrieben angemeldet und die Planung beauftragt sein muss.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Zeiträume von Baumaßnahmen werden nicht im Rahmen des Bebauungsplans geregelt; der Hinweis muss bei der Vorbereitung von Baumaßnahmen beachtet werden.
21. NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg (vom 10.11.2010)
1. Äußerung: von WGI GmbH i.A. der NBB: Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.) festzustellen. Bei nicht bekannter Lage der Leitung ist auf den Einsatz von Maschinen zu verzichten und in Handschachtung zu arbeiten. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass gegebenenfalls noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Details zur Ausführung von Erdarbeiten werden nicht im Rahmen des Bebauungsplans geregelt; die Hinweise müssen im Zuge der Bauausführung beachtet werden.
2. Äußerung: Im Zusammenhang mit der Verwirklichung des o.g. Bebauungsplanes bestehen seitens der NBB zur Zeit keine Planungen.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
3. Äußerung: Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Der Hinweis muss im Rahmen der Bauausführung beachtet werden. Öffentliche Verkehrsflächen, innerhalb derer Versorgungsleitungen gelegt werden können, sind ausreichend vorhanden. Zusätzliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB sind nicht erforderlich.
4. Äußerung: Nach Auswertung des Bebauungsplans und der entsprechenden Begründung ist Folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzenden Baum eine PVC-Baumschutzfolie einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss.
Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Details zur Ausführung von Erdarbeiten werden nicht im Rahmen des Bebauungsplans geregelt; die Hinweise müssen bei der Ausführungsplanung bzw. der Bauausführung beachtet werden.
5. Äußerung: Sollte der Geltungsbereich Ihrer Auskunftsanfrage verändert werden oder der Arbeitsraum den dargestellten räumlichen Bereich überschreiten, ist der Vorgang erneut zur Erteilung einer Auskunft der NBB vorzulegen.
Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Eine Beteiligung am Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplans erfolgt entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuchs.
B. RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)
Berlin, den 04.04.2013
Bezirksamt Pankow von Berlin
Abt. Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Jens-Holger Kirchner gez. Carrasco
Bezirksstadtrat Fachbereichsleiterin Stadtplanung
C. Anlagen
1. Textliche Festsetzungen
1. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2, WA3, WA4, WA5 und WA6 sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr.1 BauNVO)
2. Im Mischgebiet MI4 sind Tankstellen nicht zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO)
3. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2, WA3, WA4, WA5 und WA6 können Anlagen für sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zugelassen werden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO)
4. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind in den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2, WA3, WA4, WA5 und WA6 die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO)
5. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2, WA3, WA4, WA5 und WA6 dürfen die Dächer bei Gebäuden mit 2 Vollgeschossen eine Dachneigung von 25 Grad nicht überschreiten.
(§ 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 1 AGBauGB)
6. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2, WA3, WA4, WA5 und WA6 wird die abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand. Baukörper dürfen eine Länge von 20,0 m nicht überschreiten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 Abs. 4 BauNVO)
7. Im Gewerbegebiet wird die abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand. Baukörper dürfen eine Länge von 85,0 m nicht überschreiten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 Abs. 4 BauNVO)
8. Auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Nebenanlagen in Sinne von § 14 der Baunutzungsverordnung können ausnahmsweise zugelassen werden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO)
9. Im Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen GE1 und GE2 nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691: 2006-12, "Geräuschkontingentierung" weder tags (6:00 - 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 - 6:00 Uhr) überschritten werden:
Teilfläche LEK in dB tags LEK in dB nachts
GE1: 56 41
GE2: 54 39
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO)
10. Zum Schutz vor Lärm in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 muss im Bereich, der als maximal dreigeschossig bebaubar festgesetzt ist, in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern von der Berliner Straße bzw. der Bahnhofstraße abgewandt sein.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
11. Zum Schutz vor Lärm in den Mischgebieten MI1, MI2 und MI3 muss in Gebäuden mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen werden, wenn diese in einem Abstand von 10,0 m und weniger zur nächstgelegenen Straßenbegrenzungslinie der Berliner Straße oder der Bahnhofstraße liegen.
In Gebäuden mit einem Abstand von mehr als 10,0 m zur Straßenbegrenzungslinie der Berliner Straße oder der Bahnhofstraße muss mindestens ein schutzbedürftiger Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei schutzbedürftige Aufenthaltsräume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen werden oder eindeutig von der Berliner Straße und der Bahnhofstraße abgewandt sein.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
12. In den allgemeinen Wohngebieten WA2, WA4, WA5 und WA6 sind pro 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger heimischer Laub- oder Obstbaum zu pflanzen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind vorhandene hochstämmige Laub- und Obstbäume einzurechnen. Die Bäume sind zu erhalten.
Weiterhin sind auf mindestens 10 % der Grundstücksfläche flächige Gehölzpflanzungen oder mehrreihige, mindestens 3,0 m breite Hecken anzulegen. Bei der Ermittlung der zu bepflanzenden Flächen sind vorhandene Pflanzungen einzurechnen, sofern sie den festgesetzten Anforderungen entsprechen. Die Pflanzungen sind zu erhalten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB)
13. In den allgemeinen Wohngebieten WA3, WA4 und WA5 sind die Flächen zum Anpflanzen auf mindestens 25 % ihrer Fläche in der Weise zu bepflanzen, dass eine die öffentliche Parkanlage begleitende Heckenpflanzung entsteht. Bei der Ermittlung der zu bepflanzenden Flächen sind vorhandene Pflanzungen einzurechnen, sofern sie den festgesetzten Anforderungen entsprechen. Diese Heckenpflanzungen können auf die gemäß der textlichen Festsetzung 12 zu leistenden Pflanzungen angerechnet werden, sofern sie den dort festgesetzten Anforderungen entsprechen. Die Pflanzungen sind zu erhalten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB)
14. Auf der Fläche mit Bindung für Bepflanzung und Erhaltung im Gewerbegebiet ist die vorhandene Vegetation bei Abgang in der Weise nachzupflanzen, dass ein den Parkgraben begleitender begrünter Uferstreifen erhalten bleibt.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB)
15. Die Flächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft in den Grünflächen mit der Zweckbestimmung "öffentliche Parkanlage" sind in der Weise zu bepflanzen, dass eine offene uferbegleitende mehrschichtige Gehölzstruktur mit artenreichen Wiesen entsteht.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
16. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten a und b ist zugleich Straßenbegrenzungslinie.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
17. Die Fläche A ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der Flurstücke 19 und 21 der Flur 125 und mit einem Leitungsrecht zugunsten der Verfügungsberechtigten der Flurstücke 19 und 21 der Flur 125 zu belasten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
18. Die Fläche B ist mit einem Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher des Flurstücks 10 der Flur 125 zu belasten.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
19. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
2. Hinweise
Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 12, 13 und 14 wird die Verwendung der Arten der beigefügten Pflanzliste A empfohlen.
Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 15 wird die Verwendung der Arten der beigefügten Pflanzliste B empfohlen.
Die DIN 45691 wird im Bezirksamt Pankow von Berlin, Stadtentwicklungsamt zur Einsichtnahme bereitgehalten.
3. Pflanzlisten
Pflanzliste A
Liste derjenigen einheimischen Gehölzarten, die in Berlin und in allen Landesteilen Brandenburgs natürliche Vorkommen besitzen und auf geeigneten Standorten ausgebracht werden können.
| |
Deutscher Name | Botanischer Name |
Acer campestre | Feld-Ahorn |
Alnus glutinosa | Schwarz-Erle |
Betula pendula | Sand-Birke |
Betula pubescens | Moor-Birke |
Carpinus betulus | Hainbuche |
Cornus sanguinea s.l. | Blutroter Hartriegel |
Corylus avellana | Haselnuß |
Cytisus scoparius | Besen-Ginster |
Euonymus europaeus | Pfaffenhütchen |
Fagus sylvatica | Rot-Buche |
Frangula alnus | Faulbaum |
Fraxinus excelsior | Gemeine Esche |
Malus sylvestris agg. | Wild-Apfel |
Pinus sylvestris | Gemeine Kiefer |
Populus tremula | Zitter-Pappel |
Prunus padus | Traubenkirsche |
Prunus spinosa | Schlehe |
Pyrus pyraster agg. | Wild-Birne |
Quercus petraea | Trauben-Eiche |
Quercus robur | Stiel-Eiche |
Rhamnus cathartica | Kreuzdorn |
Salix alba | Silber-Weide |
Salix aurita | Ohr-Weide |
Salix caprea | Sal-Weide |
Salix cinerea | Grau-Weide |
Salix pentandra | Lorbeer-Weide |
Salix purpurea | Purpur-Weide |
Salix triandra agg. | Mandel-Weide |
Salix viminalis | Korb-Weide |
Salix x rubens (S. alba x fragilis) | Hohe Weide |
Sambucus nigra | Schwarzer Holunder |
Sorbus aucuparia | Eberesche |
Tilia cordata | Winter-Linde |
Ulmus glabra | Berg-Ulme |
Ulmus laevis | Flatter-Ulme |
Ulmus minor | Feld-Ulme |
Ulmus x hollandica | Bastard-Ulme |
Viburnum opulus | Gemeiner Schneeball
|
Liste derjenigen einheimischen Gehölzarten, die in Berlin und Brandenburg zur Aufspaltung in Regionalsippen neigen, besondere regionale Vorkommen besitzen bzw. deren natürliche Verbreitung nur unzureichend bekannt ist.
| |
Deutscher Name | Botanischer Name |
Crataegus laevigata | Zweigriffliger Weißdorn |
Crataegus x macrocarpa (C. laevigata x rhipidophylla) | Großfrucht-Weißdorn |
Crataegus x media (C. laevigata x monogyna) | Bastard-Weißdorn |
Crataegus monogyna | Eingriffliger Weißdorn |
Crataegus x subsphaericea (C. monogyna x rhipidophylla) | Verschiedenzähniger Weißdorn |
Rosa canina | Hunds-Rose |
Rosa columnifera | Falsche Wein-Rose |
Rosa corymbifera | Hecken-Rose |
Rosa inodora | Geruchlose Rose |
Rosa pseudoscabriuscula | Kratz-Rose |
Rosa rubiginosa | Wein-Rose |
Rosa sherardii | Sherards Rose |
Rosa subcanina | Falsche Hunds-Rose |
Rosa subcollina | Falsche Hecken-Rose |
[Anmerkung: Nicht berücksichtigt wurden diejenigen einheimischen Gehölzarten, die in Berlin und Brandenburg nur lokal eng begrenzte bzw. individuenarme oder zweifelhafte indigene Vorkommen besitzen und für die eine Ausbringung in der freien Landschaft, v.a. in größeren Stückzahlen, daher nicht empfohlen werden kann. Auch Gehölze, die für Gestaltungs- bzw. Planungszwecke in der freien Landschaft keine Relevanz besitzen (z. B. Zwerg- oder Klettergehölze) fanden keine Berücksichtigung.]
Pflanzliste B
Pflanzen für feucht-frische Standorte
| |
Botanischer Name | Deutscher Name |
Hochstämme |
|
Alnus glutinosa | Schwarz-Erle |
Salix alba " Liempede" | Sal-Weide |
Fraxinus excelsior | Gemeine Esche |
Quecus robur | Stiel-Eiche |
Tilia cordata | Winter-Linde |
|
|
Heister |
|
Acer campestre | Feld-Ahorn |
Carpinus betulus | Hainbuche |
Ulmus minor | Feld-Ulme |
|
|
Sträucher |
|
Corylus avellana | Haselnuß |
Cornus sangiunea | Blutroter Hartriegel |
Crataegus monogyna | Eingriffliger Weißdorn |
Euyonimus europeus | Pfaffenhütchen |
Malus sylvestris | Wild-Apfel |
Prunus spinosa | Schlehe |
Rhamnus frangula | Faulbaum |
Salix caprea | Sal-Weide |
Salix purpurea | Purpur-Weide |
Salix viminalis | Korb-Weide |
Viburnum opulus | Gemeiner Schneeball |
4. Städtebauliches Strukturkonzept August 2007
Nähere Erläuterungen zu diesem Konzept können dem Kapitel 1 "Entwicklung der Planungsüberlegungen" entnommen werden.
5. Biotopkartierung
6. Versiegelung und ehemalige Nutzung im Außenbereich
7. Eingriffsflächen
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |