Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                   .11.2007

 

 

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                    Drucksache-Nr.:

 

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

Betr.:

 

Nutzungsentgelterhöhung für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen
in der Anlage “Einigkeit”

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 13.11.2007 folgenden Beschluss gefasst:

 

Für die in der Anlage “Einigkeit” zu Wohnzwecken genutzten

Parzellen erhöht sich das Nutzungsentgelt zum nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

1. Für Parzellen, bei denen kein Abschlag nach Ziff. 2 vorzunehmen ist, auf
   3,50 €/m²Wohnfläche/Monat.
   
   
2. Für Parzellen mit Wohngebäuden, die Bauausführungsdefizite, einen schlechten baulichen Unterhaltungszustand und/oder Ausstattungsdefizite aufweisen, werden folgende Abschläge vorgenommen: 
    
   a)  10 % - Wohngebäude ohne Wärmedämmung,
   b)    5 % - Wohngebäude mit Feuchtigkeits- und/oder Verwitterungsschäden
                    an Fassade oder Fenstern,  

           c)    5 % - Wohngebäude ohne Badewanne oder Dusche und
           d)    5 % - Wohngebäude ohne Sammelheizung.  

Liegen mehrere zu Abschlägen berechtigende Defizite vor, so werden diese in
der zu a) bis d) bestimmten Reihenfolge vorgenommen und zwar zu a) vom
Ausgangswert und zu b) bis d) jeweils vom reduzierten Wert.

 

 

 

 

 

 

                                                                                                                                                  

 

                                                                                                                                                2

 

 

 

Begründung:

 

Mit Beschluss des Bezirksamtes Nr. VI-36/2007 vom 13.03.2007 wurden die Nutzungsentgelte für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen in der Anlage “Einigkeit” bestimmt. Zur Anhebung der Nutzungsentgelte für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen wurde festgelegt, das Gutachten zum ortsüblichen Entgelt abzuwarten.

Das Gutachten datiert vom 30.03.2007. Der Sachverständige hat das Nutzungsentgelt für fünf Parzellen der Anlage “Einigkeit” sowohl im Vergleichsentgeltverfahren als auch im Bodenwertverzinsungsverfahren ermittelt.

 

Auf die Vertragsverhältnisse, die bis zum 02.10.1990 begründet wurden, sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Miet- oder Pachtvertrag anzuwenden, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) nichts anderes bestimmt (§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG).

Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke enthält § 51 SchuldRAnpG Regelungen zum Entgelt. Auf dieser Grundlage kann das Land Berlin als Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung des für die Nutzung des Grundstücks ortsüblichen Entgelts verlangen.

 

Gemäß § 51 Abs. 1 SchuldRAnpG ist zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts auf das Bodenwertverzinsungsverfahren (4 % des Verkehrswertes des unbebauten Grundstücks jährlich) nur im Zweifel zurückzugreifen, also dann, wenn keine anderen Erkenntnisquellen gegeben sind. Es scheidet daher zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts aus, wenn dieses Entgelt auf anderem Wege - wie vorliegend nach dem Vergleichsentgeltverfahren - ermittelbar ist.

Das Nutzungsentgelt ist dafür zu zahlen, dass der Nutzer auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück ein in seinem Eigentum stehendes Gebäude haben und

zu Wohnzwecken nutzen darf. Berechnungsgrundlage des Nutzungsentgelts für die Parzelle ist die Wohnfläche.

Das SchuldRAnpG sah für die Eingangsphase von 6 Jahren Ermäßigungen des Entgelts vor. Die Eingangsphase begann spätestens am 01.07.1995 (§ 51 Abs. 3 in Verbindung mit § 47 Abs. 2 SchuldRAnpG). Sie ist spätestens am 30.06.2001 abgelaufen.

Der Gutachter hat nach dem Vergleichsentgeltverfahren einen Ausgangswert von 3,50 €/m²Wohnfläche/Monat ermittelt. In Abhängigkeit von der Bauausführung, vom Unterhaltungszustand und von der Ausstattung des Wohngebäudes hält er Abschläge in Höhe von 5 % bzw. 10 % für angemessen.

 

 

 

                                                                                                                                                ...

 

                                                                                                                                                3

 

 

Nach diesen Maßgaben werden die Nutzungsentgelte für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen erhöht. Dies geschieht durch die Abgabe von Erhöhungserklärungen gegenüber den Nutzern, die bis zum 02.10.1990 das Nutzungsverhältnis begründet haben. Den anderen Nutzern werden Mietverträge mit einer Miete in dieser Höhe angeboten. 

 

Neben dem Nutzungsentgelt hat der Nutzer die auf die Parzelle entfallenden anteiligen öffentlichen Lasten des Grundstücks, auf dem die Anlage “Einigkeit” belegen ist,  zu tragen.

 

Der Zeitpunkt der Anhebung der Nutzungsentgelte richtet sich nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz bzw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Der Beschluss des Bezirksamtes vom 13.03.2007 wurde der BVV mit der Drucksache Nr. VI-0133 zur Kenntnis gegeben.

 

                                                                       

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Durch die Neuveranlagung der Parzellennutzer wird eine Einnahmeerhöhung auf ca. 50.000 Euro/Jahr erwartet. Dem stehen Ansprüche von Parzellennutzern auf Rückzahlung gezahlter Wohnlaubenentgelte sowie von überhöhten Pachtzinsen gegenüber, soweit diese Ansprüche geltend gemacht werden und nicht verjährt sind. Die Höhe dieser Ansprüche kann nicht beziffert werden.

 

 

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

entfällt

 

 

 

 

 

Matthias Köhne                                                                        Christine Keil

Bezirksbürgermeister                                                               Bezirksstadträtin für

                                                                                                 Jugend und Immobilien