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Umwandlung

Ein Gebäude in Neukölln
Bild: Bezirksamt Neukölln von Berlin

UMWANDLUNG

Wenn Ihr Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) liegt, steht die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen unter einem besonderen Genehmigungsvorbehalt (§ 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung Berlin (UmwandV 2020) vom 04.02.2020 (GVBl. Bln 2020, S. 38).

Hier kommen Sie zur Umwandlungsverordnung 2020 vom 4. Februar 2020

Das Bezirksamt prüft auf Antrag, ob eine Umwandlung genehmigt werden kann. Das Baugesetzbuch benennt in § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 – 6 Ausnahmen, nach denen unter bestimmten Voraussetzungen eine Umwandlung zulässig ist und genehmigt werden muss (Verbot mit Erlaubnisvorbehalt).
Voraussetzung für eine Genehmigung ist ein förmlicher Antrag.

Antrag auf Umwandlung

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Dem förmlichen Antrag sind immer beizufügen:
  • vollständige, beglaubigte Abschrift der Teilungsurkunde
  • Aufteilungsplan nach Wohneigentumsgesetz (WEG) (wenn nicht Teil der Teilungserklärung)
  • Vollmacht (wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer ist)
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • eine Namensliste der Mieter und Mieterinnen für ein Anhörungsverfahren nach § 173 Abs. 3 BauGB

Im Antragsformular ist unter Nr. 5 anzugeben, auf welchen Tatbestand sich der Antrag stützt – bei mehreren in Betracht kommenden Tatbeständen, sind diese nach ihrer Gewichtung durch den Eigentümer zu ordnen.
Zu den Ausnahmen und möglichen geeigneten Nachweisen hierzu, siehe das Merkblatt Umwandlung.

Das Merkblatt benennt Beispiele für geeignete Nachweise. Ob ein Ausnahmetatbestand ausreichend nachgewiesen ist, wird im Einzelfall entschieden.

Merkblatt zum Antrag auf Umwandlung

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ZURÜCKWEISUNG DES ANTRAGES BEI NICHT VOLLSTÄNDIGEN UNTERLAGEN

Nach § 173 Abs. 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 Satz 2 des Baugesetzbuches ist das Bezirksamt gehalten, über den Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Der Genehmigung vorgeschaltet ist eine Anhörung der Mieter und Mieterinnen gemäß § 173 Abs. 3 BauGB und im Falle der Versagung noch die Erörterung mit dem Eigentümer. Da nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Berlin eine Verlängerung dieser 1-Monats-Frist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich ist, muss das Bezirksamt Ihren Antrag ablehnen, wenn dieser nicht vollständig ist bzw. nicht binnen kurzer Frist vervollständigt wird. Sie können Ihren Antrag jedoch jederzeit neu stellen, sobald Sie über alle Unterlagen verfügen. Im Neuantrag kann auf die bereits eingereichten Unterlagen Bezug genommen werden.

VERPFLICHTUNG 7 JAHRE NUR AN DIE MIETER UND MIETERINNEN ZU VERÄUßERN

§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB legt fest, dass die Umwandlungsgenehmigung zu erteilten ist, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter und Mieterinnen zu veräußern. Die Verpflichtung muss sich auch auf zurzeit leerstehende oder später leerstehende Wohnungen und auf sämtliche Wohnungseigentumseinheiten gemäß Aufteilungsplan beziehen.

Eine entsprechende Verpflichtungserklärung ist, sofern sie nicht schon Inhalt der Teilungserklärung ist, vom Antragsteller mit notariell beglaubigter Unterschrift beim Bezirksamt einzureichen.

WOHNUNGSVERKÄUFE INNERHALB DER 7-JAHRESFRIST

Das Bezirksamt lässt im Falle der Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB (Veräußerung innerhalb von 7 Jahren nur Mieter und Mieterinnen) regelmäßig eine Verfügungsbeschränkung in das Grundbuch eintragen und behält sich die Genehmigung für spätere Wohnungsverkäufe vor (§ 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB). Als Mieter und Mieterinnen im Sinne dieser Regelung werden vom Bezirksamt nur solche Mieter und Mieterinnen anerkannt, die eine auf Dauer angelegte Nutzungsbeziehung zu dem Kaufobjekt eingegangen sind und zu einem Teil der schützenswerten Wohnbevölkerung in ihrem Milieuschutzgebiet geworden sind. Dies ist gegeben, wenn ein Käufer der Mietwohnung seit mindestens zwei Jahren ein Mietverhältnis in dem umgewandelten Objekt begründet und dort seinen Lebensmittelpunkt (Hauptwohnsitz) verankert hat. Die Genehmigung für Wohnungsverkäufe innerhalb der 7-Jahresfrist an Mieter und Mieterinnen kann nur erteilt werden, wenn bei Antragstellung
  • ein notarieller Kaufvertrag
  • eine Meldebescheinigung als Hauptwohnsitz
  • ein Mietvertrag
  • Mietzahlungsnachweise der letzten zwei Jahre
  • mindestens eine jährliche Betriebskostenabrechnung

vorgelegt werden.
Weitere Erläuterungen zu diesen Vorgaben finden Sie im Beschluss des Bezirksamtes Neukölln von Berlin über „Kriterien für die Genehmigung von Wohnungskäufen nach § 172 Absatz 4 Satz 4 BauGB in den Gebieten mit Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“, veröffentlicht im Amtsblatt Berlin 2019 Nr. 40, S. 6068.

Hier geht es zum Amtsblatt Berlin 2019 Nr. 40