Wohnungsaufsicht

Balkon mit Blumenkasten
Bild: Berlin 2020 - Fotolia.com

Beseitigung von Wohnungsmissständen

Das Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin wurde geschaffen, um

  1. die ordnungsgemäße Nutzung und Benutzbarkeit von Wohngebäuden, Wohnungen und Wohnräumen und zugehörigen Nebengebäuden und Außenanlagen sicherzustellen,
  2. die Beseitigung von Mängeln und Missständen in Wohngebäuden, Wohnungen oder Wohnräumen und zugehörigen Nebengebäuden und Außenanlagen zu erreichen,
  3. Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse mit der Zielsetzung in die Wege zu leiten, Wohngebäude, Wohnungen und Wohnräume so zu verbessern, dass sie den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse genügen, und zwar unabhängig davon, ob der gegenwärtige Zustand bereits eine Gefahr im Sinne des allgemeinen Polizei- und Ordnungsrechts darstellt oder nicht.

Mängelbeseitigungsmaßnahmen

werden zum Beispiel erforderlich bei folgenden Mängeln:

  • Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen sind defekt oder bieten keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse.
  • Feuerstätten und Heizungen sind defekt bzw. ersatzlos entfernt worden.
  • Sonstige Einrichtungen wie Toiletten, Bäder oder Duschen können nicht ordnungsgemäß benutzt werden.
  • Ausfall der Versorgung der Wohnungen bzw. des Wohngebäudes mit Hausstrom, Gas, Wasser
  • Die Unterlassung des Einkaufs von Heizbrennstoff (z.B. Heizöl) mit der Folge des Ausfalls der Heizung in der Heizperiode (01.10. bis 30.04. des darauf folgenden Jahres).

Voraussetzungen für das Einschreiten der Behörde

Die Wohnungsaufsicht führt auf Anzeige (Mängelanzeige) des Mieters von Wohnraum Verfahren zur Beseitigung von Wohnungsmängeln durch. Der Verfügungsberechtigte (Eigentümer) kann dabei ggf. mit Maßnahmen des Verwaltungszwanges nach dem Verwaltungs-Vollstreckungsgesetz zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen gezwungen werden. Voraussetzung für die Verfolgung einer Mängelanzeige ist jedoch, dass der Eigentümer/Verwalter durch den/die Mieter/in bereits über den Mangel schriftlich informiert wurde, jedoch bislang noch nichts unternommen oder eine Erledigung nicht verbindlich in Aussicht gestellt hat.

Ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht setzt voraus, dass der Gebrauch der Wohnung oder des Wohnraumes nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Eine Orientierung erfolgt hierbei an § 537 Abs. 1 BGB (Mietminderung). Nur unerhebliche Mängel liegen u.a. vor, wenn eine Wohnung nur unansehnlich geworden ist, weil z.B. Schönheitsreparaturen unterblieben sind oder wenn es sich um Mängel handelt, die von einem fachlich nicht vorgebildeten Bewohner mit den üblicherweise in einem Haushalt vorhandenen Werkzeug selbst behoben werden können (Bagatellschäden – z.B. kleinere Putzschäden). Die Wohnungsaufsicht hat in diesem Fall keine rechtliche Eingriffsmöglichkeit.

Was tun bei Wohnungsmängeln?

In Ihrer Mietwohnung funktioniert die Heizung nicht, Wände und Decken sind feucht oder die Fenster lassen sich nicht richtig öffnen oder schließen?
Was können Sie als Mieter/in der betroffenen Wohnung veranlassen und wohin können Sie sich wenden?

Zunächst ist die Vermieterin/der Vermieter zu informieren

Wenn Sie einen Mangel feststellen, müssen Sie Ihre Vermieterin/Ihren Vermieter über den Schaden informieren. Für die Beseitigung sollten Sie eine angemessene Frist einräumen und den Zugang zu Ihrer Wohnung gewähren. Die Mängelanzeige sowie die Fristsetzung sollten schriftlich erfolgen.

Die Vermieterin/der Vermieter führt keine Mängelbeseitigung durch

Beseitigt die Vermieterin/der Vermieter die Mängel nicht, können Sie zivilrechtliche Ansprüche prüfen lassen. Weitere Informationen zu den verschiedenen zivilrechtlichen Möglichkeiten erhalten Sie unter anderem bei Mieterberatungsstellen und Rechtsanwälten.

Mängelanzeige bei der Wohnungsaufsicht

Wenn es sich um nicht unerhebliche Mängel handelt, können Sie sich an die Wohnungsaufsicht wenden.
Die Wohnungsaufsicht wird tätig, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es liegen nicht unerhebliche Mängel vor. Bagatellschäden oder sogenannte Schönheitsreparaturen zählen nicht hierzu.
  • Sie weisen nach (zum Beispiel durch Kopie Ihres Schreibens), dass Sie die Vermieterin/den Vermieter über die Mängel informiert und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben.

Nicht unerhebliche Mängel sind insbesondere:

  • Schadhafte Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen, die keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse, Feuchtigkeit, Lärm oder Wärmeverlust bieten
  • Wände und Decken nicht ordentlich verputzt oder verkleidet, tapeziert oder gestrichen sind
  • Nicht funktionsfähige Feuerstätten, Heizungsanlagen oder ihre Verbindung mit den Schornsteinen
  • Nicht nutzbare oder fehlende Wasserversorgung, Ausgüsse, Toiletten, Bäder oder Duschen
  • Ausfall der Versorgung mit Hausstrom, Gas, Fernwärme oder Trinkwasser
  • Unterlassung des Einkaufs von Heizbrennstoff (zum Beispiel Heizöl) mit der Folge des Ausfalls der Beheizung innerhalb der Heizperiode

Tätigwerden der Wohnungsaufsicht

Die Wohnungsaufsicht prüft die Wohnungsmängel zunächst durch eine Besichtigung vor Ort und entscheidet, ob es sich um Mängel im Sinne des Wohnungsaufsichtsgesetzes
handelt und ein behördliches Verfahren durchgeführt wird.
Liegen die Voraussetzungen vor, wird die Vermieterin/der Vermieter aufgefordert, die festgestellten Mängel innerhalb einer bestimmten Zeit zu beseitigen.
Es besteht allerdings für Sie als anzeigende Mieter kein Rechtsanspruch auf Erlass einer Mängelbeseitigungsanordnung. Auch sind Sie nicht automatisch Beteiligte/Beteiligter des gegebenenfalls zu führenden ordnungsbehördlichen Verfahrens.