Drucksache - 1785/V  

Vorlage -zur Kenntnisnahme-

über Zweckentfremdung wirkungsvoll bekämpfen - Gesetz auf Wirkungen überprüfen

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 16.05.2019 folgende Anregung an das Bezirksamt beschlossen (Drucksache Nr. 1785/V):

Das Bezirksamt wird ersucht, die Strukturen im Amt für Bürgerdienste so zu verbessern,

dass die Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes tatsächlich realisiert

werden kann. Gleichzeitig sollen unerwünschte Nebenwirkungen des

Zweckentfremdungsrechts möglichst vermieden werden, insbesondere dort, wo dies dazu

führen würde, dass Träger ihre Leistung, welche diese für den Bezirk oder das Land

erbringen, andernfalls nicht oder nicht angemessen erfüllen könnten.

Entscheidende Schwachstellen zur Umsetzung des Zweckentfremdungsrechts sind zu

analysieren und Strategien zur Abhilfe zu entwickeln.

Soweit weitere Schritte wie Klärungen, Änderungen und Anpassungen von Gesetzes- oder

Verordnungstexten und dergleichen erforderlich sind, wird dem Bezirksamt empfohlen sich

bei den zuständigen Stellen für die notwendigen Schritte einzusetzen.

Dazu gehört explizit auch die Anpassung des Zweckentfremdungsrechts dahingehend, dass

unerwünschte Nebenwirkungen nicht eintreten.

Das Bezirksamt hat am 01.12.2020 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung nachfolgenden Bericht als Schlussbericht zur Kenntnis zu geben:

Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum trat in Berlin am 01.05.2014 in Kraft. Damit wird Wohnraum vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung geschützt.

Aktuell wird eine Novellierung des ZwVbG durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen angestrebt. Dazu hat das Bezirksamt Mitte zum 30. Oktober 2020 eine Stellungnahme abgegeben. Das Bezirksamt hält eine Anhebung des Höchstbetrages für das Zwangsgeld und verschärfte Vorschriften zu Ordnungswidrigkeiten für geboten. Sollte sich durch zusätzliche Regelungen des Gesetzes ein personeller Mehraufwand ergeben, muss dieser durch Finanzierung weiterer Stellen kompensiert werden. Der personelle Mehraufwand ließe sich entweder durch einen Personalzuwachs in den Bezirken und/oder durch die Auslagerung von Aufgaben wie der Treuhänderregelung an eine zentrale Bearbeitungsstelle lösen. Dies hätte auch den Vorteil, dass komplexe Verfahren einheitlich in allen Bezirken vorgenommen würden. Das Bezirksamt würde eine solche Einheitlichkeit begrüßen.

Das Verbot wird im Bereich Zweckentfremdung im Amt für Bürgerdienste umgesetzt und angewendet. In den rechtsanhängigen Verfahren zur Zweckentfremdung wird das bezirkliche Rechtsamt tätig. Sowohl in den rechtsanhängigen Verfahren zur Zweckentfremdung als auch im Vorfeld zur zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung bzw. zur Erteilung eines zweckentfremdungs-rechtlichen Negativattestes mit der Feststellung, es handele sich nicht um schützenswerten Wohnraum iSd § 1 Abs. 3 ZwVbG werden seitens der Beschwerde- bzw. Klägerseite Fachgutachten und Fachexpertisen, Renditerechnungen u.ä. als Beleg für deren Rechtsauffassung vorgelegt. 

Es gehört regelmäßig zur Amtsermittlung der Zweckentfremdung bzw. zur Amtsermittlung des Rechtsamtes sich mit diesen Gutachten u.a. auseinanderzusetzen. Dem Bezirksamt obliegt es im Rahmen seines Amtsermittlungsgrundsatzes, die von der Beschwerde- bzw. Klägerseite eingereichten Gutachten, Expertisen, usw., die zu dem Ergebnis kommen, der Erhalt des Wohnraums sei entweder nicht mehr schützenswert aus tatsächlichen Gründen oder aus wirtschaftlichen Gründen im Sinne des ZwVbG und seiner AV, zu entkräften. Da die entsprechende Expertise weder in der Zweckentfremdung noch im Rechtsamt vorliegt, gab es in der Vergangenheit größere Schwierigkeiten die Expertise fristgemäß vorzulegen und Zuständigkeiten zu regeln.

Für eine verbesserte Anwendung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes wurden organisatorische Maßnahmen ergriffen. In Bezug auf die tatsächlich bauordnungsrechtlich oder planungsrechtlich erforderlichen Maßnahmen sowie in Bezug auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß den AV-ZwVb tritt zukünftig das Stadtentwicklungsamt als Verfahrensbeteiligter mit fachlicher Expertise ein. Vor diesem Hintergrund wurde eine Verfahrensvereinbarung abgeschlossen. Sie regelt die Zusammenarbeit im Bezirksamt Mitte bei zweckentfremdungsrechtlichen Verwaltungsverfahren mit oder ohne gerichtlicher Verfügung. Diese Verfahrensvereinbarung trat am 01.03.2020 in Kraft und findet Anwendung insbesondere für erforderliche Wirtschaftlichkeitsberechnungen, vorzunehmende Plausibilitätsprüfungen sowie deren Beurteilung, bauordnungsrechtliche und planungsrechtliche Bewertungen und Stellungnahmen sowie deren Beurteilung.

Strukturelle Probleme verursachen seit Jahren im Bereich der Zweckentfremdung eine personelle Unterbesetzung. Im Bereich der Zweckentfremdung wurden sowohl befristete Stellen über die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eingerichtet als Beschäftigungspositionen, als auch unbefristet Stellen über das Bezirksamt verankert. Im Wege der Abordnung von der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen stehen dem Bezirk Mitte seit Juli 2016 vier Vollzeitstellen für die Sachbearbeitung befristet zur Verfügung. Die erste Befristung endete Ende 2018 und eine weitere Verlängerung schloss sich bis zum 30.06.2021 an.

Eine kontinuierliche Stellenbesetzung konnte unter diesen Rahmenbedingungen nicht sichergestellt werden. Stellenbesetzungsverfahren mussten mangels Bewerber- und Bewerberinnenlage mehrfach wiederholt werden. Diese Stellenbesetzungen weisen außerdem eine hohe Fluktuation aus, was für den Einarbeitungsprozess und den notwendigen Wissenstransfer zusätzliche Personalressource bindet. Tatsächlich waren in 2018 und 2019 davon nur ca. 55% der Stellen besetzt. Aktuell sind von den 8 VZÄ 7 besetzt. Zudem sind von den vier Beschäftigungspositionen, d.h. befristeten Stellen von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 3 Stellen besetzt.

Vor diesem Hintergrund einer fehlenden kontinuierlichen Stellenbesetzung haben sich in den letzten Jahren Rückstände gebildet und Überlastungen im Bereich der Zweckentfremdung wurden angezeigt.

Zur Abarbeitung zweckentfremdungsrechtlicher Angelegenheiten mussten Prioritäten festgelegt werden, wobei vorrangig sowohl auf gesetzliche Aufgaben als auch auf gesetzliche Fristen abgestellt wurde.