Drucksache - 1222/IV  

(Text liegt vor)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung44600

BezirksverordnetenversammlungDrucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                  1222/IV

Vorlage - zur Beschlussfassung -

über

die 2. Verlängerung der Veränderungssperre 1-60/21 (Alexander-/Schillingstraße) für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfs 1-60a liegenden Flurstücke 399 und 400 (Gemarkung Mitte, Flur 818) sowie eine Teilfläche der Schillingstraße im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte sowie Entscheidung über den Entwurf der Rechtsverordnung über den Erlass der 2. Verlängerung der Veränderungssperre.

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

1.        Für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfs 1-60a liegenden Flurstücke 399 und 400 (Gemarkung Mitte, Flur 818) sowie eine Teilfläche der Schillingstraße im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte wird die 2. Verlängerung der Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-60/21 beschlossen.

2.      Über den Entwurf der Rechtsverordnung über den Erlass der 2. Verlängerung der Veränderungssperre wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden.

A) Begründung zu I, II:

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat am 17. Februar 2009 die Aufstellung des Bebauungsplanes 1-60 beschlossen (Beschluss-Nr. 602). Im räumlichen Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes befanden sich die von der Veränderungssperre betroffenen Flurstücke 399 und 400 (Gemarkung Mitte, Flur 818) sowie eine Teilfläche der Schillingstraße. Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs.1 Satz 2 des Baugesetzbuches am 27. März 2009 im Amtsblatt für Berlin auf der Seite 805 ortsüblich bekannt gemacht.

Anlass für die Planaufstellung sind die im Plangebiet vorzufindenden Nachverdichtungspotentiale und konkrete Bauabsichten privater Grundstückseigentümer, die bei einer Beurteilung auf Grundlage des derzeitigen Planungsrechts (unbeplanter Innenbereich gemäß § 34 BauGB) zu einer unkoordinierten und unmaßstäblichen Nachverdichtung im Plangebiet ohne Beachtung der besonderen städtebaulichen Eigenart des Gebietes der Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt führen würden und somit den städtebaulichen Zielsetzungen zum Erhalt der städtebaulichen Eigenart und behutsamer konzeptioneller Weiterentwicklung des Gebiets entgegenstehen. Für eine Steuerung der Plangebietsentwicklung im Sinne der o.g. Zielsetzungen hatten sich die Zulässigkeitskriterien des § 34 BauGB in der Vergangenheit nicht als ausreichend erwiesen. Vielmehr war offensichtlich, dass es für eine strukturverträgliche Nachverdichtung, die einerseits die städtebauliche Eigenart des Gebiets respektiert, sich jedoch andererseits gleichzeitig einer behutsamen konzeptionellen Weiterentwicklung öffnet, planerischer Instrumente bedarf. Ziel des Bebauungsplans 1-60 war es daher, zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die Voraussetzungen für eine strukturverträgliche Nachverdichtung im Plangebiet zu schaffen und die auf das Plangebiet einwirkenden Einflüsse und Veränderungstendenzen bauleitplanerisch zu steuern.

Das Amt für Planen und Genehmigen Mitte hatte bereits im Jahr 2008 zur Umsetzung dieser Planungsziele ein Gutachten zur städtebaulichen Entwicklung ausgewählter Teilbereiche des gesamten Wohngebiets Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt erstellen lassen. Für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-60 sah das Konzept des begutachtenden Büros vor, entlang der Alexanderstraße zu Füßen der Hochhäuser auf dreieckigen Grundflächen (gleichseitige Dreiecke mit ca. 45 m Seitenlänge) zwei Solitäre mit einer Höhe von maximal 18 m zu errichten. Einer der Solitäre befand sich hierbei größtenteils im Bereich des von der Veränderungssperre betroffenen Flurstücks 399. Lediglich ein ca. 30 m² großes Teilstück des im Bestand als Verkehrsfläche genutzten Flurstücks 256 (Teilfläche der Schillingstraße) sollte zusätzlich durch den Solitär in Anspruch genommen werden können. Die Ergebnisse dieses Gutachtens flossen in das Bebauungsplanverfahren 1-60 ein. Auf dieser Grundlage wurden im Oktober 2009 die Verfahrensschritte nach §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Aufgrund der Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ergab sich jedoch das Erfordernis, das Ergebnis des Gutachtens einer erneuten Prüfung zu unterziehen. Nachdem der zwischen den Hochhäusern Holzmarktstraße 73 und 75 vorgesehene Solitär u.a. aufgrund der eigentumsbedingt fehlenden Flächenverfügbarkeit und der für die Umsetzung der Planung erforderlichen Neuordnung des Kinderspielplatzes auf absehbare Zeit nicht zu realisieren gewesen wäre, wurde das gutachterliche Strukturprinzip, zu den drei im Plangebiet stehenden ähnlichen Hochhäusern eine Gruppe von drei in ihrer Masse ähnlichen, freistehenden Kuben als Fußbebauung zu stellen, obsolet und war erneut zu überprüfen.

Die Bezirksverordnetenversammlung Mitte hatte zwischenzeitlich am 16. Dezember 2010 ein Ersuchen an das Bezirksamt beschlossen, nach dem das Gebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt mit Hilfe der verbindlichen Bauleitplanung in seiner städtebaulichen Eigenart gesichert werden soll (Drucksachen-Nr. 1679/III). Begründet wurde dieses Ersuchen u.a. damit, dass die Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt als Fortsetzung der Frankfurter Allee zum Alexanderplatz und als in sich geschlossener Stadtteil mit einigen architektonisch bedeutenden Sonderbauten eines der wichtigsten Zeugnisse der Städtebaukunst der DDR sei. Durch Weiterveräußerung von Teilflächen und durch Baugesuche neuer Eigentümer sei die Gesamtanlage in ihrer derzeitigen baulichen Ausprägung gefährdet.

Im Jahr 2011 entschloss sich der Bezirk daher, das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt einer nochmaligen differenzierteren Betrachtung zu unterziehen und hierfür unter Einbindung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und externer Experten ein städtebauliches Workshopverfahren zum Gebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt durchzuführen. Das auf das Gesamtgebiet der Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt bezogene Workshopverfahren brachte das Ergebnis, dass neben der einheitlichen Höhenentwicklung aller Neubauten im Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt (max. 5 Geschosse) die städtebauliche Grundform zukünftig durch die Orthogonalität der Baukörperstellung geprägt sein soll. Als städtebauliche Komponenten innerhalb einer offenen, durch fließende Freiräume geprägten Struktur werden Scheibe (8-11 Geschosse), Zeile (5 Geschosse) und Punkt (Pavillon mit 1-2 Geschossen oder Hochpunkt mit 14-18 Geschossen) festgestellt. Die offene städtebauliche Struktur ist zu respektieren. Bezüglich des Plangebietes des Bebauungsplanverfahrens 1-60 wurden – wie für andere Teilbereiche auch – im Ergebnis des Workshop Verfahrens weiter sehr genaue Konzeptaussagen in Bezug auf den Standort, die Nutzung und die Gestaltung getroffen.

Zum einen soll der Einzelhandelsstandort an der Holzmarktstraße berücksichtigt werden, zum anderen sollen an dem Standort Holzmarktstraße weitere Nutzungsarten (z.B. Hotel, Büros/Praxen) in den Obergeschossen möglich sein. Die damit verbundenen Erschließungsverkehre sollen über die Holzmarktstraße oder evtl. über die Schillingstraße geführt werden. Anstelle der dreieckigen Baukörperausweisung an der Alexanderstraße/Ecke Schillingstraße, also im Bereich des Flurstücks 399, ist eine maximal 2-geschossige Pavillonbebauung vorzusehen. Die südliche Verdichtungsfläche zwischen den Gebäuden Holzmarktstraße 73 und 75 im Bereich des bestehenden Kinderspielplatzes entfällt ersatzlos. Die Ergebnisse des Workshopverfahrens bildeten die städtebauliche Grundlage für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens 1-60. Zudem wurde durch Beschluss Nr. 1290 des Bezirksamtes Mitte vom 10. Mai 2011 die Aufstellung der Bebauungsplanverfahren 1-82 und 1-83 beschlossen, deren Geltungsbereiche sich über die Bereiche nördlich bzw. südlich der Karl-Marx-Allee erstrecken und gleichfalls der Umsetzung der Workshopergebnisse dienen sollen.

Für die im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre 1-60/21 liegenden Flurstücke 399 und 400 sowie eine Teilfläche der Schillingstraße wurden mit Schreiben vom 04. März 2011 zwei Vorbescheidsanträge auf die Erteilung von Vorbescheiden für den Neubau eines Hotels mit Tiefgarage gestellt. Die Anträge gingen am 18. März 2011 beim Amt für Planen und Genehmigen ein.

Die erste Variante sieht im Bereich des Flurstücks 399 sowie einer ca. 30 m² großen Teilfläche des momentan als Verkehrsfläche genutzten Flurstücks 256 im unmittelbaren Eckbereich der Alexander- und Schillingstraße einen Baukörper mit neun Vollgeschossen und einer Oberkante (OK) von 27,70m über Gelände vor, welches über ein zusätzliches Untergeschoss verfügt, das sich auch auf das südlich angrenzende Flurstück 400 erstreckt und neben Funktionsräumen eine Tiefgarage mit 20 Stellplätzen aufnehmen soll. Die Bruttogeschossfläche beträgt nach den Antragsunterlagen 6.001 m² (oberirdisch) bzw. 7.214 m² (inkl. UG). Als Art der Nutzung war ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes vorgesehen.

Die zweite Variante sieht im Bereich des Flurstücks 399 sowie einer ca. 30 m² großen Teilfläche des momentan als Verkehrsfläche genutzten Flurstücks 256 im unmittelbaren Eckbereich der Alexander- und Schillingstraße einen Baukörper mit neun Vollgeschossen und einer OK von 28,50m über Gelände vor, welches über ein zusätzliches Untergeschoss verfügt, das sich auch auf das südlich angrenzende Flurstück 400 erstreckt und neben Funktionsräumen eine Tiefgarage mit 18 Stellplätzen aufnehmen soll. Die Bruttogeschossfläche beträgt nach den Antragsunterlagen 7.893 m² (oberirdisch) bzw. 9.130 m² (inkl. UG). Als Art der Nutzung war ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes vorgesehen.

Im Rahmen der Vorbescheidsanträge wurde u.a. die Frage gestellt, ob das jeweilige Vorhaben gemäß § 34 BauGB genehmigungsfähig sei. Durch Vorbescheide Nr. 2011/1005 und 2011/1006 vom 26. Juli 2011, zugestellt am 29. Juli 2011, wurde die Genehmigungsfähigkeit der Vorhaben auf Grundlage des § 34 BauGB verneint. Mit Schreiben vom 26. August 2011 (Posteingang: 29. August 2011) erhob die Antragstellerin u.a. Widerspruch gegen die negative Beantwortung der Einzelfragen nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens auf Grundlage des § 34 BauGB. Im Rahmen der Abhilfeprüfung wurde jedoch deutlich, dass die Ausgangsentscheidungen nicht aufrecht erhalten werden können und beide Vorhaben planungsrechtlich nach Maßgabe des § 34 BauGB als genehmigungsfähig einzustufen sind. Mit Abhilfebescheiden vom 24. Oktober 2011 wurden die beiden Vorbescheide daher hinsichtlich der negativ beantworteten Einzelfragen aufgehoben und gleichzeitig zur erneuten Bescheidung an den Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht zurückgereicht. Durch Bescheide Nr. 2011/1005/Z und Nr. 2011/1006/Z vom 24. Oktober 2011 wurden die Vorhaben gemäß § 15 Abs. 1 BauGB für den Zeitraum von zwölf Monaten, gerechnet ab dem 18. Mai 2011, zurückgestellt. Die Zurückstellungen wurden mit der Sicherung der Planungsziele des Bebauungsplans 1-60 begründet.

Wie oben bereits dargestellt, wurden im Rahmen des städtebaulichen Workshop Verfahrens bezüglich des Plangebietes des Bebauungsplanverfahrens 1-60 sehr genaue Konzeptaussagen in Bezug auf den Standort, die Nutzung und die Gestaltung getroffen, die der Bebauungsplanung im weiteren Verfahren zugrunde gelegt werden. Bezogen auf die betroffenen Flurstücke 399 und 400 sieht das städtebauliche Konzept eine maximal 2-geschossige Pavillonbebauung im Bereich des Flurstückes 399 an der Schillingstraße vor. Die Erteilung eines Vorbescheides für einen Baukörper mit neun Vollgeschossen würde die Ziele der Bebauungsplanung, zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die Voraussetzungen für eine strukturverträgliche Nachverdichtung im Plangebiet zu schaffen und die auf das Plangebiet einwirkenden Einflüsse und Veränderungstendenzen im Sinne einer abgestimmten städtebaulichen Planung bauleitplanerisch zu steuern, unmöglich machen.

Die Karl-Marx-Allee, als Teil der in der ehemaligen DDR geplanten zentralen Achse zwischen Brandenburger Tor und Frankfurter Tor, die zum bestimmenden Element des Wiederaufbaus in Berlin Mitte nach dem II. Weltkrieg und der Gründung der DDR wurde, bildet zwischen Alexanderstraße und Frankfurter Tor ein in die Denkmalliste Berlin eingetragenes Denkmalensemble. Im Rahmen der denkmalschutzrechtlichen Untersuchungen wurde auch der Bereich Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt als schützenswert erkannt, aber die Möglichkeit einer angemessenen, das Ensemble nicht beeinträchtigenden Nachverdichtung sollte damals offen gehalten werden. Bei der Wohnsiedlung handelt es sich um das erste Großprojekt in Berlin, bei dem Industrialisierung und Typisierung konsequent angewandt wurden. Hierbei wurden im Hinterland der Karl-Marx-Allee die Baukörper orthogonal ausgerichtet und innerhalb großzügiger durchgrünter Freiflächen angeordnet. Die 4 Hochhausscheiben entlang der Alexanderstraße, die ihren Abschluss in den 18-geschossigen Punkthochhäusern innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanverfahrens 1-60 finden, sind für den Bereich Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt stadtbildprägend. Nördlich der Schillingstraße grenzt der Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung "Karl-Marx-Allee Nord/Süd" an das Plangebiet des Bebauungsplanverfahrens 1-60 an, die den Erhalt der städtebaulichen Gestalt des Gebietes zum Ziel hat.

Die Bebauung innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanverfahrens 1-60 wurde zeitlich später konzipiert als die Bebauung nördlich der Schillingstraße. Dennoch ist sie Teil des Gesamtensembles und hat städtebaulich eine besondere Bedeutung. Mit den Punkthochhäusern wurde die Eingangssituation in das Wohngebiet von Süden her entwickelt und die innere Achse zwischen Holzmarktstraße und Karl-Marx-Allee über den Bereich der Schillingstraße betont. Eingefügt in die Achse waren niedrige Funktionsgebäude (1-2 geschossige Versorgungsgebäude und Pavillonbauten). Die städtebaulichen Dominanten wurden durch Grün bzw. von niedriger Bebauung umgeben. Die Alexanderstraße wurde durch parallel gestellte 11-geschossige nach Süden orientierte Wohnbebauung mit einer Begrünung zur Alexanderstraße charakterisiert. Die Stellung der Gebäude sollte die Straßenführung der Alexanderstraße betonen, wobei insbesondere das Verhältnis von Baustruktur und Freiraumgliederung, hier die Grünkeile zur Alexanderstraße, den offenen Charakter des Gebietes bilden. Die dominanten Hochhäuser im Plangebiet, die sich in das Ordnungsgefüge der nördlich gelegenen Bebauung eingliedern und stadtbildprägend einen südlichen Abschluss für die Bebauung entlang der Alexanderstraße in Form eines Hochpunktes im Stadtgefüge darstellen, wurden zur Alexanderstraße konsequenter Weise ebenfalls durch vorgelagerte Grünflächen ergänzt. D.h. auch dieser nicht in die Erhaltungssatzung einbezogene Teil ist wesentliches Element des Gesamtensembles und in der vorhandenen städtischen Begrünungskonzeption konstituierendes Element. Die in diesem Bereich über Jahrzehnte gewachsenen räumlichen und sozialen Qualitäten sollten geachtet, als Potential genutzt und durch eine umsichtige Planung weiter entwickelt werden. Dies war auch der Ausgangspunkt für die Durchführung eines Workshopverfahrens für den genannten Bereich. Das entstandene Charakteristikum des Gebietes soll in Zukunft erhalten bleiben. Eine losgelöste Betrachtung von Verdichtungsvorhaben ohne Beachtung der umgebenden Bebauung und bestehender Gebäude, die im Zusammenhang mit anderen Gebäuden zur besonderen Eigenart des Gebietes beitragen, ist nicht möglich. Eine Blockrandbebauung oder Einfügung eines hochgeschossigen Neubaus als Verdichtung des Wohngebietes würde maßgeblich der Weiterentwicklung des Wohngebietes – bei der die Erhaltung der besonderen städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund des bedeutenden Ensembles im Vordergrund steht – entgegenstehen. Die spezifische Funktion der Bebauung im Gesamtbild der Stadt wäre durch eine weitreichende Veränderung charakteristischer Merkmale gefährdet. Dies schließt auch die anfangs im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-60 angedachte sechsgeschossige Bebauung in Form eines dreieckigen Baukörpers an der Alexanderstraße / Ecke Schillingstraße ein, selbstredend jedoch auch die beim Amt für Planen und Genehmigen mit den Vorbescheidsanträgen eingereichten Vorhaben, welche die ursprüngliche Konzeption noch überragen und das dargestellte Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen würden.

Um das charakteristische Erscheinungsbild zu bewahren, müsste sich eine ergänzende Bebauung in seiner Struktur in der Höhenentwicklung und Baukörperstellung in die Dimension einfügen. Die Höhenentwicklung hat sich an der 1-2 geschossigen Bestandsbebauung als wiederkehrendes Gestaltungselement im Bereich der Punkthochhäuser zu orientieren. Dazu zählt ebenso eine Umrahmung der Bebauung mit Grünflächen und Baumpflanzung zur Alexanderstraße und der Schillingstraße.

Die beantragte Bebauung steht insofern den formulierten städtebaulichen Zielen aus dem Workshopverfahren entgegen. Dieses sieht zur Weiterentwicklung des Wohngebietes eine behutsame Verdichtung vor, die die städtebauliche Eigenart des Wohngebietes Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt im Sinne der baugeschichtlichen Bedeutung des Stadtgebietes respektiert. Das im Rahmen des Workshops erarbeitete städtebauliche Regelwerk ermöglicht eine behutsame Verdichtung des Wohngebietes bei gleichzeitigem Erhalt der prägenden Wirkung des Gesamtensembles. Wesentliche Elemente des zu berücksichtigenden städtebaulichen Rahmens sind hierbei die bereits o.a. Orthogonalität der Baukörperstellung sowie die Höhenentwicklung der Neubauten. Um das Hochhausensemble mit den drei 18-geschossigen Punkthochhäusern südlich der Schillingstraße im Zusammenhang mit dem nördlich der Schillingstraße befindlichen Punkthochhaus als städtebauliche Dominanten bei einer baulichen Verdichtung im Plangebiet in ihrer Maßstäblichkeit nicht zu beeinträchtigen, ist die Anpassung der städtebaulichen Figur des Gebäudes an die vorhandenen Gegebenheiten im Sinne der gegenüberliegenden Pavillonbebauung erforderlich. Die Ergebnisse des Workshop Verfahrens bildeten als hinreichend konkretisierte Planung die Bearbeitungsgrundlage für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens 1-60.

Die Vorbescheidsanträge vom 04. März 2011 sind am 18. März 2011 beim Bezirksamt eingegangen. Für das bauaufsichtliche Vorbescheidsverfahren gelten nach § 74 Abs. 1 BauO Bln die Bearbeitungsfristen des § 70 Abs. 1 bis Abs. 3 BauO Bln. Die Stellungnahmefrist der Stadtplanung beträgt einen Monat. Nach einem weiteren Monat hat die Bauaufsicht über den Antrag zu entscheiden. Eine Entscheidung über den Vorbescheidsantrag hätte daher (nach „sicherer“ Betrachtungsweise) spätestens mit Ablauf des 18. Mai 2011 ergehen müssen. Durch Bescheide des Amtes für Planen und Genehmigen Mitte vom 24. Oktober 2011 wurden die beiden Vorbescheidsanträge für den Zeitraum von zwölf Monaten, gerechnet ab dem 18. Mai 2011, zurückgestellt.

Bedingt durch die damals noch ausstehenden Verfahrensschritte des Bebauungsplanverfahrens 1-60 stand nicht zu erwarten, dass das Bebauungsplanverfahren 1-60 bis zum Ablauf der Zurückstellungsfrist abgeschlossen werden konnte. Aus diesem Grund war zur Sicherung der Planung der Erlass einer Veränderungssperre gemäß §§ 14, 16 BauGB erforderlich. Auf dieser Grundlage wurde daher am 14. Februar 2012 die Verordnung über die Veränderungssperre 1-60/21 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Mitte erlassen und am 10. März 2012 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf Seite 61 verkündet. Mit der Rechtsverordnung über den Erlass der Veränderungssperre 1-60/21 soll eine Veränderung der baulichen Struktur, die die Realisierung der Ziele des Bebauungsplanes erschwert oder unmöglich machen könnte, vorgebeugt werden. Dies ist bei den beiden Vorbescheidsanträgen unzweifelhaft der Fall.

Für das Bebauungsplanverfahren 1-60 wurden bereits im Jahr 2009 die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Aufgrund der sich aus dem Workshop Verfahren ergebenden Konkretisierungen der Planungsziele wurde der Verfahrensschritt nach § 3 Abs. 1 BauGB mit einer nochmaligen frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit zwischen dem 19. Dezember 2011 bis einschließlich 20. Januar 2012 wiederholt. Darüber hinaus wurde am 19. Dezember 2011 eine öffentliche Informationsveranstaltung im bcc Berliner Congress Center durchgeführt, bei der die Ergebnisse des städtebaulichen Workshopverfahren zum Wohngebiet "Karl-Marx-Straße II. Bauabschnitt" präsentiert und mit der Öffentlichkeit diskutiert worden sind.

Für den Teilbereich "Schillingstraße" des Gebietes Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt wurde im Rahmen des o.g. Workshops die Erforderlichkeit eines weiteren Qualifizierungsverfahrens gesehen, so dass im Herbst 2011 durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zur weiteren Qualifizierung ein Vertiefungsgutachten für den Bereich der Schillingstraße zwischen Karl-Marx-Allee und Holzmarktstraße beauftragt wurde.

Im Ergebnis dieses Gutachtens soll im Bereich des Grundstückes Holzmarktstraße 66 die Möglichkeit eröffnet werden, einen in den Straßenraum vorgeschobenen Baukörper zu errichten, der die ursprünglichen Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs 1-60 in südwestlicher Richtung überragt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt teilte in Bezug auf die hierfür erforderliche Geltungsbereichserweiterung des Bebauungsplanverfahrens 1-60 mit, dass dringende Gesamtinteressen Berlins berührt sind, der vorgesehenen Geltungsbereichserweiterung im Bereich der Holzmarktstraße jedoch prinzipiell nichts entgegensteht. Es seien jedoch noch detaillierte Abstimmungen zur genauen Lage der Straßenbegrenzungslinie und zum Umgang mit den angrenzenden Flächen erforderlich.

Im Hinblick auf die Geltungsdauer der Veränderungssperre 1-60/21 bestand zugleich das Erfordernis einer zügigen Fortführung des Bebauungsplanverfahrens 1-60. Zur Vermeidung von Verzögerungen aufgrund der erforderlichen Abstimmungen hat das Bezirksamt Mitte von Berlin am 22. Mai 2012 daher u.a. den Beschluss über die Teilung des Bebauungsplans 1-60 in die Teilbebauungspläne 1-60a "Alexander- / Schillingstraße" und 1-60b " Schillingstraße Süd", die Erweiterung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanentwurfs 1-60b und die Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu den Bebauungsplanentwürfen 1-60a und 1-60b unter Beachtung der Ergebnisse der bisherigen Verfahrensschritte gefasst (Beschluss Nr. 178). Die Teilung des Bebauungsplanverfahrens sowie die Änderung des Geltungsbereichs wurden im Amtsblatt für Berlin Nr. 22 am 01. Juni 2012 auf S. 840 bekanntgemacht.

Nachdem im Juni 2012 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB am Bebauungsplanverfahren 1-60a erfolgte, beschloss das Bezirksamt Mitte nachfolgend am 13. November 2012 das Ergebnis des Verfahrensschrittes sowie die Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB unter Berücksichtigung des Auswertungsergebnisses der Beteiligung der Behörden (Beschluss Nr. 302).

Für das Bebauungsplanverfahren 1-60a wurde dann in der Zeit vom 11. Februar 2013 bis einschließlich 11. März 2013 die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Parallel wurde die (erste) Verlängerung der Veränderungssperre 1-60/21 veranlasst, da aufgrund der noch ausstehenden Verfahrensschritte und der erforderlichen Beteiligung der bezirklichen Gremien absehbar war, dass das Bebauungsplanverfahren nicht vor dem Ablauf der Geltungsdauer der Veränderungssperre 1-60/21 am 17. Mai 2013 abgeschlossen werden kann. Am 16. April 2013 wurde daher die Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre 1-60/21 erlassen. Sie wurde am 07. Mai 2013 auf S. 61 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet und verlängerte die Geltungsdauer der Veränderungssperre somit auf den 17. Mai 2014.

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat als Ergebnis der Abwägung der Anregungen aus der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB den Bebauungsplan 1-60a am 09. April 2013 beschlossen und dem Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans 1-60a zugestimmt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat nachfolgend den Bebauungsplan 1-60a gemäß § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches am 13. Juni 2013 beschlossen und gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG über den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes 1-60a entschieden (BVV-Drucksachen-Nr: 0846/IV). Der Bebauungsplan 1-60a wurde nach Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung mit Schreiben vom 19. Juni 2013 gemäß § 6 Abs. 4 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz angezeigt.

Im Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Schreiben vom 23. August 2013 mit, dass der Bebauungsplan 1-60a beanstandet wird und daher noch nicht festgesetzt werden kann. Als Gründe für die Beanstandung wurde eine fehlerhafte Begründung der Art der Nutzung (Mischgebiet) angeführt (sog. „Etikettenschwindel“), eine nicht ausreichende Bewältigung des Lärmschutzes sowie eine nicht ausreichende Einstellung der durch Art. 14 GG geschützten Eigentümerinteressen. Um eine Behebung der Beanstandungspunkte zu ermöglichen, wurden nachfolgend eine schalltechnische Untersuchung sowie eine Untersuchung zu städtebaulichen Rahmenbedingungen beauftragt, deren Ergebnisse in die Planzeichnung sowie die Begründung zum Bebauungsplan eingearbeitet werden, um die erforderliche Wiederholung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Beteiligung der Öffentlichkeit durchführen zu können.

Mit Schreiben vom 05. September 2013 wurde das Stadtentwicklungsamt nunmehr durch das Landesdenkmalamt darüber informiert, dass dort derzeit die Denkmalwürdigkeit der Gebäude Alexanderstraße 13-17, 19-23, 25-29, 31-35; Schillingstraße 27-29 geprüft wird. Nach den bisherigen Erkenntnissen ginge das Landesdenkmalamt davon aus, dass diesen Bauten Denkmaleigenschaft zukommt. Das Verfahren werde jedoch erst Ende 2013 abgeschlossen sein. Das Landesdenkmalamt hat darauf hingewiesen, dass bei allen Planungen und Verfahren zu diesen Gebäuden und ihrer Umgebung nach Abschluss des Eintragungsverfahrens alle Entscheidungen den denkmalrechtlichen Genehmigungsvorbehalten des DSchG Bln unterliegen werden.

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne auch die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu berücksichtigen. Auch wenn im Rahmen des bisherigen Planverfahrens die städtebauliche Bedeutung des gesamten Wohngebietes „Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt“ sowie die bestehende Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet „Karl-Marx-Allee, II. Bauabschnitt“ vom 11. Mai 2000 in den Abwägungsprozess eingestellt wurden, würde sich durch die denkmalrechtliche Unterschutzstellung der nur ca. 15m nördlich des Plangebietes gelegenen Flächen ein neuer im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu beachtender und zu gewichtender Belang ergeben, dessen sofortige Einstellung in den Abwägungsvorgang aufgrund des bislang nicht abgeschlossenen Unterschutzstellungsverfahrens jedoch im Vorgriff nicht möglich war. Andererseits kann es zu einem beachtlichen Fehler bei der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials führen, wenn das Verfahren ohne Würdigung dieses Belangs fortgeführt und zur Festsetzung gebracht wird, jedoch vor erneuter öffentlicher Auslegung oder Inkrafttreten des Bebauungsplans eine denkmalrechtliche Unterschutzstellung erfolgt und dieser Belang daher nicht im Abwägungsmaterial berücksichtigt wurde. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich aus der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung weitergehende Erfordernisse zu planungsrechtlichen Festsetzungen ergeben oder bestimmte vorgesehene Festsetzungen (z.B. zur Kubatur, zur Höhe oder zur Stellung des Baukörpers) nochmals in Frage zu stellen sind.

Mit Schreiben vom 18.12.2013 teilte nunmehr das Landesdenkmalamt mit, dass das Eintragungsverfahren für Gebäude Alexanderstraße 13-17, 19-23, 25-29, 31-35; Schillingstraße 27-29 mit Wirkung vom 18.12.2013 abgeschlossen ist und das Denkmalensemble Karl-Marx-Allee 2. Bauabschnitt um die vier entlang der Alexanderstraße gestaffelt angelegten Wohnhausscheiben wegen deren städtebaulicher Bedeutung ergänzt wird. Der Wohnblock Schillingstraße 27-29 wird wegen seiner besonderen Authentizität zudem als Baudenkmal eingetragen.

Mit der Unterschutzstellung der nur ca. 15m nördlich des Plangebietes gelegenen Flächen liegt jetzt ein neuer im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu beachtender und zu gewichtender Belang vor, dessen Einstellung in den Abwägungsvorgang es nunmehr bedarf. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich aus der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung weitergehende Erfordernisse zu planungsrechtlichen Festsetzungen ergeben oder bestimmte vorgesehene Festsetzungen (z.B. zur Kubatur, zur Höhe oder zur Stellung des Baukörpers) nochmals in Frage zu stellen sind. Vor diesem Hintergrund ist absehbar, dass das Bebauungsplanverfahren nicht vor Außerkrafttreten der Veränderungssperre 1-60/21 abgeschlossen werden kann und es einer nochmaligen (zweiten) Verlängerung der Veränderungssperre 1-60/21 bedarf.

Die Geltungsdauer einer erlassenen Veränderungssperre beträgt nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB zwei Jahre. Nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB kann die Frist der Veränderungssperre um ein Jahr verlängert werden. Gemäß § 17 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 AGBauGB besteht, sofern besondere Umstände es erfordern, die Möglichkeit, die Veränderungssperre nochmals um ein weiteres Jahr zu verlängern.

Eine erneute (zweite) Verlängerung einer Veränderungssperre ist dann rechtlich zulässig, wenn besondere Umstände dies erfordern. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegen diese nur dann vor, wenn ein Planverfahren durch eine „Ungewöhnlichkeit“ gekennzeichnet wird, sei es wegen der Besonderheiten des Umfangs; des Schwierigkeitsgrades oder des Verfahrensablaufs. Weiterhin ist ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Ungewöhnlichkeit des Falls und der für die Aufstellung des Plans mehr als üblichen Zeit erforderlich. Die besonderen Umstände und die Ursachen der Verzögerung dürfen darüber hinaus nicht in einem der Gemeinde vorwerfbaren Fehlverhalten begründet sein.

In dem denkmalrechtlichen Unterschutzstellungsverfahren ist aufgrund der am 18.12.2013 abschließend festgestellten Denkmalwürdigkeit der Gebäude Alexanderstraße 13-17, 19-23, 25-29, 31-35; Schillingstraße 27-29 der besondere Umstand im Sinne des § 17 Abs. 2 BauGB zu sehen. Die Einstellung der denkmalrechtlichen Erwägungen in den Abwägungsprozess wird nunmehr zwingend erforderlich. Diese Besonderheit im Verfahrensablauf ist als besonderer Umstand i.S.d. § 17 Abs. 2 BauGB anzusehen, der gleichzeitig dazu führt, dass für die Aufstellung des Plans mehr als die im Allgemeinen übliche Zeit benötigt wird. Ein dem Bezirk vorwerfbares Fehlverhalten, etwa durch zögerliche Bearbeitung des Verfahrens, liegt nicht vor.

Zur Sicherung der bezirklichen Planung ist es daher erforderlich, die Geltungsdauer der Veränderungssperre 1-60/21 gemäß § 17 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 AGBauGB um ein weiteres Jahr zu verlängern, so dass diese mit Ablauf des 17.05.2015 außer Kraft treten wird.

B) Rechtsgrundlagen

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

Baugesetzbuch (BauGB)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)

C) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

b)Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

keine

Berlin, den

Anlagen

• Übersichtsplan / Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre 1-60/21
• Verordnung über die 2. Verlängerung der Veränderungssperre 1-60/21 (Entwurf)