Drucksache - 0575/IV  

(Text liegt vor)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung

BezirksverordnetenversammlungDrucksache Nr.
Mitte von Berlin

Vorlage – zur Beschlussfassung –

über

den Erlass einer Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-83/24 für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes 1-83 (südlich Karl-Marx-Allee) für das Gelände zwischen Karl-Marx-Allee, Bezirksgrenze, Holzmarktstraße und Alexanderstraße, ausgenommen das Gelände zwischen Alexanderstraße, Schillingstraße und Holzmarktstraße, zwischen Alexanderstraße und Jacobystraße sowie die Grundstücke Holzmarktstraße 66 und 69, im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, liegende Grundstück Neue Blumenstraße 11 bis 13 – Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte – sowie Entscheidung über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung.

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I.Für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes 1-83 (südlich Karl-Marx-Allee) für das Gelände zwischen Karl-Marx-Allee, Bezirksgrenze, Holzmarktstraße und Alexanderstraße, ausgenommen das Gelände zwischen Alexanderstraße, Schillingstraße und Holzmarktstraße, zwischen Alexanderstraße und Jacobystraße sowie die Grundstücke Holzmarktstraße 66 und 69, im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, liegende Grundstück Neue Blumenstraße 11 bis 13
– Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte – wird eine Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-83/24 beschlossen und

II.über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung zum Erlass der Veränderungssperre wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden.

Begründung

Für das Grundstück, welches ausschließlich aus dem Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte gebildet wird, ist ein Antrag auf Bauvorbescheid gestellt worden. Das Grundstück läuft unter der Bezeichnung „Neue Blumenstraße 11 – 13“. Dieselbe Lagebezeichnung wird auch für das Nachbargrundstück verwendet, welches aus dem Flurstück 343 gebildet wird und auf dem sich das Wohngebäude Neue Blumenstraße 11, 12 und 13 befindet. Aus Gründen der Eindeutigkeit war es somit erforderlich, im Beschlusstext für die Veränderungssperre das Grundstück nicht nur mit der Lagebezeichnung, sondern zusätzlich mit der Flurstücksbezeichnung zu versehen.

Das Flurstück 342 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1-83, der zur Zeit zusammen mit anderen Bebauungsplänen für das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt aufgestellt wird. Dieses Wohngebiet stellt den ersten sozialistischen Wohnkomplex nach den Richtlinien der Bauakademie der DDR dar. Es ist als Einheit von Städtebau, Architektur, Infrastrukturplanung und Landschaftsplanung in Verbindung mit hervorragenden Einzelarchitekturen konsequent umgesetzt worden und war beispielgebend für den nachfolgenden Städtebau in der DDR. Das Wohngebiet hat damit eine hohe stadtgeschichtliche Bedeutung und ist vom Berliner Senat im Juli 2012 für die Eintragung in die UNESCO-Weltkulturerbe-Liste vorgeschlagen worden.

Bereits im Jahr 2000 hat das Bezirksamt Mitte von Berlin auf Grund des damaligen extrem hohen Veränderungsdrucks, der auf dem Berliner Innenstadtbereich lastete, die Aufstellung von Bebauungsplänen für das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt beschlossen. Während des Aufstellungsverfahrens gab es zu Fragen der Intensität und Form der Nachverdichtung erhebliche Diskrepanzen zwischen der Auffassung des Bezirks, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bzw. den Aussagen des Planwerks Innenstadt und dem Meinungsbild vieler Bürger. Da der Veränderungsdruck im Gebiet im Laufe der folgenden Jahre nachließ, stellte der Bezirk die Planverfahren mit den Bezeichnungen I-59a, I-59b,
I-59c und I-59d im Jahre 2006 wieder ein.

Mittlerweile ist der Veränderungsdruck durch Grundstücksteilungen, Grundstücksverkäufe und Baubegehren wieder signifikant angestiegen. Darüber hinaus ist das Planwerk Innenstadt durch das Planwerk Innere Stadt abgelöst worden, welches eine erheblich geringere Nachverdichtung konzipiert. Ein Experten-Workshop zum Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt, der im Juni 2011 mit Beteiligung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführt worden ist, bestätigte, dass bezirkliche und gesamtstädtische Belange für das Wohngebiet vereinbar sein können.

Die in den letzten Jahren verstärkt an die Verwaltung herangetragenen Baubegehren können eine ungeregelte Nachverdichtung und städtebauliche Spannungen auslösen. Gleichzeitig finden im Umfeld des Wohngebietes Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt dynamische Entwicklungen statt. Dadurch haben sich Konfliktsituationen gebildet, in denen Bauanträge mit dem vorhandenen planungsrechtlichen Instrumentarium immer weniger rechtssicher beurteilt werden können.

Nachdem im Februar 2009 für einen südwestlichen Teilbereich des Wohngebietes beschlossen worden ist, das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan 1-60 zu beginnen, um auf konkrete Bauanfragen im Bereich Alexanderstraße/Holzmarkstraße adäquat reagieren zu können – das Verfahren ist inzwischen in zwei Verfahren (1-60a und 1-60b) aufgeteilt worden –, fasste das Bezirksamt am 10. Mai 2011 die Aufstellungsbeschlüsse für die Bebauungspläne 1-82 und 1-83, da zwei weitere Baubegehren – am Rathaus Mitte und an der Schillingstraße – aufgezeigt hatten, dass im gesamten Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt ein Planungsbedarf im Sinne von § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) besteht.

Für die Bebauungspläne 1-82 und 1-83 erfolgte die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung vom 19. Dezember 2011 bis zum 20. Januar 2012. Dieser Verfahrensschritt wurde von einer öffentlichen Informationsveranstaltung begleitet, die am 19. Dezember 2011 im bcc Berliner Congress Center, also in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Plangebieten, stattfand. Die vierwöchige frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB soll im September/Oktober 2012 durchgeführt werden.

Ziele der Bauleitplanung:

Das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt soll in seiner städtebaulichen Eigenart gesichert und als zentrumsnahes, innerstädtisches Wohngebiet stabilisiert werden.

Ziele der Bauleitplanung sind unter anderem:

-Erhaltung der jetzigen Siedlungsstruktur und nur begrenzte Nachverdichtung, die der städtebaulichen Struktur der Gesamtanlage entspricht;

-Stabilisierung und Stärkung der Schillingstraße als Nahversorgungsstandort.

-Freihaltung großer, unbebauter Flächen von baulicher Nutzung
(u. a. Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes und
Quartierscharakters, Stabilisierung des Kleinklimas);

Im Wohngebiet sind nur behutsame Nachverdichtungen vorgesehen. Lediglich im Bereich der desolaten Ladenzeile auf der Ostseite der Schillingstraße ist eine Nachverdichtung größeren Umfanges geplant, um eine Wiederbelebung der Versorgungsfunktion zu fördern. Durch den oben erwähnten Experten-Workshop ist der Ersatz der ein- bis zweigeschossigen monostrukturellen Versorgungsgebäude durch eine Abfolge einheitlich wirkender fünfgeschossiger Gebäude vorgeschlagen worden, in denen Wohnen und Versorgungsfunktionen kombiniert werden können. Dieses Konzept ist im Rahmen eines von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beauftragten Vertiefungsgutachtens zur Schillingstraße im Dezember 2011 weiter ausgearbeitet worden und dient nunmehr als Grundlage für die Bauleitplanung.

Ein wesentlicher Bestandteil der Planungen ist neben der dichten Abfolge fünfgeschossiger Gebäude entlang der Schillingstraße auch der Erhalt der jetzigen Baumgruppe zwischen dem Café Moskau (Grundstück Karl-Marx-Allee 34) und dem Ärztezentrum Schillingstraße 12 (dem ehemaligen Landambulatorium). Die rasterartig angelegte Baumgruppe ist als Motiv auch an zahlreichen anderen Stellen im Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt zu finden und stellt ein prägendes Gestaltungselement dar. An dieser Stelle bildet die Baumgruppe zudem mit dem Café Moskau ein gestalterisches Ensemble und sorgt darüber hinaus für eine angemessene Trennung des denkmalgeschützten Café Moskau und der ganz anders geprägten Bebauung entlang der Schillingstraße.

Beurteilung des Vorhabens:

Für das Grundstück Neue Blumenstraße 11 – 13 (Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte) ist am 22. Dezember 2011 ein Antrag auf Bauvorbescheid gestellt worden. Gegenstand dieser Anfrage ist ein fünfgeschossiges Wohngebäude mit einem Anteil von 15 % für gewerblichen Nutzungen. Geplanter Standort des Gebäudes ist der Bereich zwischen dem denkmalgeschützten Café Moskau und dem Ärztezentrum Schillingstraße 12, also derjenige Bereich, in dem sich eine erhaltenswerte Baumgruppe befindet.

Das Gebäude widerspricht den Zielen der Bauleitplanung, eine behutsame Nachverdichtung vorzunehmen, die nur an der Schillingstraße – in einer eng definierten und funktionell sinnvollen städtebaulichen Form – massiver erfolgen soll. Funktionell sinnvoll bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die stärkere Nachverdichtung an der Schillingstraße aus der Attraktivierung der Nahversorgungsfunktion hergeleitet wird und die Gebäude eine klare Ausrichtung zur Schillingstraße erhalten sollen, um attraktive Verkaufsflächen sowie Flächen für andere zentrale Versorgungsnutzungen zu bieten. Die Gebäude sollen dazu jeweils mit ihrer breitesten Außenwand an die Schillingstraße grenzen.

Das eingereichte Vorhaben widerspricht diesem Prinzip. Das skizzierte Gebäude grenzt nur mit einer schmalen (ca. 25 m langen) Seite an die Schillingstraße, während die überwiegende Baumasse 42 m tief in das Grundstück hineinreicht. Das Vorhaben dient der Ausnutzung vorhandener Freifläche, die in dieser, dem städtebaulichen Konzept widersprechenden Form eine negative Vorbildwirkung auf zahlreiche andere Bereiche im Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt ausübt. Das Vorhaben kann damit einen ungeregelten, erheblichen Nachverdichtungsdruck auslösen, der die Ziele der Bauleitplanung gefährdet.

Hinzu kommt das städtebaulich problematische dichte Heranrücken an das denkmalgeschützte Gebäude des Café Moskau sowie die Beseitigung der prägenden Baumgruppe. Dies würde einen erheblichen Eingriff in das städtebauliche Erscheinungsbild im Eingangsbereich der Schillingstraße bedeuten. Darüber hinaus stellt der angefragte Gebäudekörper wegen seiner Versprünge einen Fremdkörper im Siedlungsbild dar und widerspricht in mehrfacher Hinsicht den Kubaturen, wie sie für die Schillingstraße bauleitplanerisch festgesetzt werden sollen.

Aufgrund der negativen Vorbildwirkung in Bezug auf eine ungeregelte Nachverdichtung kann die Zustimmung zum Vorhaben gemäß § 34 BauGB versagt werden. Auch die für das Gebiet geltende Erhaltungssatzung kann als Grundlage für eine negative Bescheidung dienen, da

der Erhalt der Baumgruppe gemäß Abschnitt 5 der Satzung in Verbindung mit dem Plan „Freiraumelemente“ festgesetzt ist. Beide Rechtsgrundlagen sind jedoch von unbestimmten Rechtsbegriffen geprägt. Auch wenn das Vorhaben in der angefragten Form rechtssicher abzulehnen ist, könnte der Antragsteller das Vorhaben modifizieren und Ablehnungsgründe entschärfen. Es ist zu erwarten, dass das Vorhaben so modifiziert werden kann, dass es nach § 34 BauGB oder nach Erhaltungssatzung kaum mehr rechtssicher abgelehnt werden könnte, dennoch aber den Zielen der Bauleitplanung beinahe ebenso deutlich entgegensteht wie das derzeit vorliegende Vorhaben.

Somit würde die negative Bescheidung der eingereichten Bauvoranfrage das Zurückstellen gemäß § 15 BauGB und den Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB lediglich zeitlich verzögern. Um eine größtmögliche Rechtsklarheit für alle Beteiligten zu schaffen, soll auf die ablehnende Bescheidung des Vorhabens zum jetzigen Zeitpunkt verzichtet und stattdessen schon jetzt eine Zurückstellung vorgenommen und eine Veränderungssperre erlassen werden.

Laufzeit der Veränderungssperre

Die Bauvoranfrage ist im Bezirksamt Mitte von Berlin am 22.12.2011 eingegangen. Der Fachbereich Stadtplanung hat intensiv nach Möglichkeiten gesucht, eine einvernehmliche Lösung mit den Antragstellern zu erreichen. Umfangreiche Gespräche mit verschiedenen Stellen sollten zu einem Flächentausch führen: Die Fläche der Baumgruppe wäre in das Bezirksvermögen übergegangen und das landeseigene Baugrundstück Schillingstraße 12 hätte der Antragsteller erworben. Für das Grundstück Schillingstraße 12 hätte Baurecht in Aussicht gestellt werden können und die Antragsteller hatten signalisiert, die zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes 1-83 bei einer dortigen Bebauung zu beachten und auf das Bauvorhaben, das Gegenstand der Bauvoranfrage ist, zu verzichten. Das Abstimmungsverfahren, unter anderem mit dem Liegenschaftsfonds Berlin und Stellen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz, war sehr zeitaufwendig. In dieser Zeit wurde der Bauvorbescheid in Absprache mit dem Antragsteller nicht beschieden.

Da sich der Liegenschaftsfonds jedoch nicht in der Lage sah, einen kurzfristigen Grundstückstausch zu unterstützen, und sich auch keine Einigung über die finanziellen Aspekte abzeichnete, wurde im August in Absprache mit den Antragstellern entschieden, die Bescheidung der Bauvoranfrage nicht weiter hinauszuschieben. Das Vorhaben wurde daher im September 2012 gemäß § 15 BauGB zurückgestellt. Da anzunehmen ist, dass das Bebauungsplanverfahren nicht innerhalb der einjährigen Zurückstellungsfrist zum Abschluss gebracht werden kann, soll eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erlassen werden.

Die Laufzeit der Veränderungssperre beträgt gemäß § 17 Abs. 1 BauGB zwei Jahre und auf diese Frist ist der Zeitraum seit Erteilung der Zurückstellung anzurechnen. Allerdings geht der Gesetzgeber bei dieser Regelung davon aus, dass die Zurückstellung nach angemessener Bearbeitungsfrist, die mit zwei bis drei Monaten angesetzt werden kann, ausgesprochen worden ist. Dass sich die Zurückstellung des in Rede stehenden Bauvorhabens aus den oben genannten Gründen um mehr als zwei bis drei Monate verzögert hat, kann den Antragstellern nicht angelastet werden. Insofern beginnt die Zweijahresfrist der Veränderungssperre nicht mit dem Zeitpunkt, an dem Zurückstellungsbescheid dem Antragsteller tatsächlich zugestellt worden ist; vielmehr soll als Fristbeginn der 23.12.2011 zuzüglich der fiktiven Bearbeitungsfrist von zwei Monaten angesetzt werden, also der 23.2.2012. Die Veränderungssperre läuft somit am 22.2.2014 ab. Diese Frist kann gemäß § 17 Abs. 1 BauGB um ein Jahr und bei Vorliegen besonderer Umstände gemäß § 17 Abs. 2 BauGB um ein weiteres Jahr verlängert werden.

Rechtsgrundlage

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG);

Baugesetzbuch (BauGB);

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB).

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a)Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Durch den Erlass einer Veränderungssperre entstehen gemäß § 18 Abs. 1 BauGB Entschädigungsansprüche, wenn die Veränderungssperre länger als 4 Jahre – im vorliegenden Falle also länger als bis zum 22.2.2016 – dauert. Da die Veränderungssperre
1-83/24 gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB am 22.2.2014 automatisch außer Kraft tritt, sind Entschädigungszahlungen erst nach mehrmaligen Verlängerungen zu befürchten.

b)Personalwirtschaftliche Ausgaben: Keine.

Berlin, den 23.10.2012

Dr. HankeCarsten Spallek

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung,

Bauen, Wirtschaft und Ordnung

Anlagen

-Verordnung über die Veränderungssperre 1-83/24 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen (Entwurf)

-Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre 1-83/24