Drucksache - 2194/III  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung

Bezirksverordnetenversammlung                                                                                    Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                                     2194 / III

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Vorlage - zur Kenntnisnahme -

über

Abschluss eines Städtebaulichen Rahmenvertrages zum Masterplan Heidestraße im Bezirk Mitte

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am  28.06.2011 beschlossen:

I.               Der Abschluss eines Städtebaulichen Rahmenvertrages zum Masterplan Heidestraße im Bezirk Mitte ist beabsichtigt.

II.              Der Rahmenvertrag ist erst nach Zustimmung des Senats zum Vertragsabschluss               und Kenntnisnahme des Abgeordnetenhauses zu unterzeichnen.

Begründung:

1. Ausgangssituation

Gegenstand dieser Vorlage ist die Absicht des Landes Berlin (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bezirk Mitte), mit den wichtigsten Eigentümern im Gebiet des Masterplans Heidestraße (Europa City) einen städtebaulichen Rahmenvertrag[1] abzuschließen. Mit dem Abschluss dieses Rahmenvertrags soll die Vorbereitung der Entwicklung des Umfeldes des Hauptbahnhofs abgeschlossen werden.

Das Umfeld des Hauptbahnhofs gehört zu den wichtigsten Entwicklungsräumen der Berliner Innenstadt. Vor allem durch die Investitionen der Deutschen Bahn AG aber auch durch die Infrastrukturmaßnahmen des Landes Berlin sind in diesem Gebiet markante städtebauliche Zeichen gesetzt worden. Der Bereich südlich der Invalidenstraße liegt zudem innerhalb der Entwicklungsmaßnahme "Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel". Für diese Flächen – Lehrter-Stadt-Quartier und Humboldthafen – sind die wesentlichen Planverfahren abgeschlossen. Die Quartiere befinden sich mittlerweile in der Vermarktung.

Das nächste zur Entwicklung anstehende Gebiet ist das Quartier an der Heidestraße, von den Eigentümern – Vivico Real Estate GmbH und DB Netz AG – auf dem internationalen Immobilienmarkt als „Europa City“ positioniert. Es liegt geografisch im Zentrum des Bezirks Mitte, trennt aber bisher als weitläufige Bahnbrache die Stadtteile Moabit, Mitte und Wedding sehr stark.

Das Vertragsgebiet Heidestraße hat eine Größe von ca. 40 ha. Ca. 8 ha sind Bestandsflächen (Privatgrundstücke, Sozialgericht und Hamburger Bahnhof). Von den verbleibenden 32 ha sollen auf ca. 25 ha Bauflächen und auf ca. 7 ha Freiräume entwickelt werden. Die Umsetzung der gesamten Entwicklungspotenziale ist nicht kurzfristig zu erwarten.

Nach Einleitung eines Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplans bezüglich Heidestraße im Oktober 2008 hat der Senat die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans am 07.12 2010 beschlossen. Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am 17.02.2011 der Änderung des Flächennutzungsplans zugestimmt.

Im Rahmen eines diskursiven Verfahrens unter Beteiligung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und des Bezirks Mitte ist ein Masterplan zur Entwicklung des Gesamtareals an der Heidestraße erstellt worden. In diesem Gebiet sollen in Zukunft mehrere Quartiere mit insgesamt ca. 600.000 m² Geschossfläche und einer Nutzung für Wohnzwecke sowie für Gewerbe, Büros, kulturelle Nutzungen und Handel entstehen. Ein erster Vermarktungserfolg ist mit der Ansiedlung der Deutschlandzentrale des Mineralölkonzerns Total gelungen.

Der Senat hat am 05.05.2009 den Masterplan Heidestraße – Leitlinien und Entwicklungsziele für die Entwicklung des Standortes – beschlossen und dem Abgeordnetenhaus mit Drucksache 16/2388 zur Kenntnis gegeben. Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat ebenfalls am 05.05.2009 einen gleichlautenden Beschluss gefasst und der Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis gegeben (BA-Beschluss Nr. 665; BVV Drucksachen-Nr. 1236/III).

Für das Gebiet wurden bisher drei Bebauungsplanverfahren eingeleitet:

-          Europaplatz, II–201c,

-          Heidestraße,1–63 und

-          Baugebiete beiderseits der Heidestraße, 1-62.

Der zuletzt genannte Bebauungsplan umfasst die Grundstücke beiderseits der Heidestraße zwischen Perleberger Straße und Invalidenstraße mit Ausnahme der Grundstücke zwischen Minna-Cauer-Straße und Invalidenstraße.

Der Senat hat am 08.06.2010 beschlossen, den Entwurf des Bebauungsplans II-201c (Europaplatz) dem Abgeordnetenhaus zur Zustimmung vorzulegen (Drucksache 16/3275). Das Abgeordnetenhaus hat in seiner 68. Sitzung am 01.07.2010 dem Bebauungsplan zugestimmt, er wurde am 25. Oktober 2010 festgesetzt.

Die mit der Gesamtentwicklung des Gebietes verbundenen Infrastrukturleistungen sind erheblich und betragen mindestens 56,6 Mio. €. Hierin sind sämtliche Kosten mit Ausnahme der sonstigen sozialen Infrastruktur erfasst:

Die Kosten für die sonstige soziale Infrastruktur (Kindertagesstätten, Schulen etc.) sind heute noch nicht bezifferbar, da der konkrete Bedarf von der tatsächlichen Entwicklung des Gebietes hinsichtlich Anteil und Struktur des Wohnungsangebots abhängig ist; sollen vollständig von den privaten Vertragspartnern getragen werden.

Für die Heidestraße liegt heute nur eine grobe Kostenschätzung in der o.a. Höhe vor. Erst nach Erstellung weiterer technischer Planungen und der Bauplanungsunterlagen wird eine belastbare Kostenschätzung vorliegen. Die Erstellung der Bauplanungsunterlagen ist durch die Privaten vorzufinanzieren; hierzu wurden im Rahmenvertrag entsprechende Regelungen getroffen. Die sich aus den Bauplanungsunterlagen möglicherweise ergebenden Kostenerhöhungen sollen jedoch bereits heute im städtebaulichen Rahmenvertrag zumindest teilweise berücksichtigt werden (siehe hierzu im Folgenden: 3.2. Durchführung übergreifender Maßnahmen - Ausbau Heidestraße)

Für den Neubau des Grün- und Freiraumsystems wird das Bezirksamt Mitte bei der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen die Förderung der Maßnahme aus der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der Regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW) beantragen. Für die Förderung ist die Vorlage von Bauplanungsunterlagen Voraussetzung. Die Erstellung der Bauplanungsunterlagen ist daher vorzufinanzieren. Hierzu wurden im Rahmenvertrag entsprechende Regelungen getroffen (siehe hierzu im Folgenden: 3.2. Durchführung übergreifender Maßnahmen - Neubau des Grün- und Freiraumsystems).

2. Regelungen des Rahmenvertrages hinsichtlich der Finanzierung des Gebietes

Die Ausnutzungen und Wertentwicklungen im Gesamtgebiet sind sehr unterschiedlich. Die Kosten für den Ausbau der Heidestraße, den Neubau des Europaplatz-Nord und der Neubau des Grün- und Freiraumsystems können nicht einzelnen heutigen oder späteren Bebauungsplangebieten zugeordnet werden. Vor diesem Hintergrund ist der Abschluss eines städtebaulichen Rahmenvertrags, durch den die Kosten für die Infrastrukturleistungen unter Betrachtung der Gesamtentwicklung des Gebietes auf die Eigentümer und das Land Berlin angemessen verteilt werden, angebracht.

Daher ist zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Bezirksamt Mitte von Berlin und der Vivico Real Estate GmbH sowie der DB Netz AG – die beiden letzten im Folgenden private Vertragspartner genannt – ein städtebaulicher Rahmenvertrag verhandelt worden.

Die Parteien stellen mit diesem Rahmenvertrag Einvernehmen über ihre wechselseitigen Zielvorstellungen zur Umsetzung des Masterplans und zur künftigen Entwicklung des Vertragsgebiets her.

Gesetzliche Grundlagen für die Inhalte des städtebaulichen Rahmenvertrags zum Masterplan Heidestraße sind die §§ 11 und 135 a bis c des Baugesetzbuches (BauGB). Nach § 11 BauGB können in städtebaulichen Verträgen bestimmte Regelungen zu Kostenübernahmen durch den Vorhabensträger (Investor) vereinbart werden. Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Im städtebaulichen Vertrag können auch Regelungen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich im Sinne § 1a (3) BauGB vereinbart werden. Damit treten die Vorschriften der §§ 135 a bis c BauGB in den Hintergrund, die von einer Festsetzung der Ausgleichsmaßnahmen und deren Zuordnung zu den Baugrundstücken im Bebauungsplan ausgeht. Beides erfolgt hier nicht.

Damit unterliegen städtebauliche Verträge folgenden Grundsätzen:

-          Die Vereinbarungen sind freiwillige Regelungen, die in einem Prozess ausgehandelt werden.

-          Die Leistungen des Investors müssen insgesamt angemessen sein.

-          Es besteht keine Verpflichtung für den Investor über die gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Kostenübernahmen hinaus, weitere Kosten zu akzeptieren.

Durch die zu erarbeitenden Bebauungspläne werden private Investitionen von ca. 1,5 Mrd. € planungsrechtlich abgesichert. Die Vorleistungen zur Realisierung der in den Bauleitplänen enthaltenen Baurechte (Planung und Erschließung) betragen ca. 56,6 Mio. €, von denen auf der Grundlage des städtebaulichen Rahmenvertrags ca. 26,8 Mio. € durch die Grundstückseigentümer getragen werden.

Der Gesamtbetrag der zu beantragenden GRW-Förderung soll bis zu 17,1 Mio. € betragen, die zu je 50% von Berlin und dem Bund finanziert werden. Hiermit wird die Entwicklung der Tourismus bezogenen Freiräume entlang des Westufers des Berlin Spandauer Schifffahrtskanals gefördert. Die grundsätzliche Entscheidung zur GRW-Förderung des Projekts unterliegt noch einer Leitungsentscheidung durch SenWTF auf der Grundlage einer Kosten-Nutzen-Bewertung. Der gegenwärtig bestehende Finanzierungsvorbehalt infolge der begrenzten GRW-Mittel und der Vielzahl von beantragten Großvorhaben mit gesamtstädtischer Bedeutung wird im Ergebnis der o.g. Leitungsentscheidung dann aufgelöst. Das Projekt wird anschließend dem Bund hinsichtlich der Förderung der einzelnen Bauabschnitte zur Zustimmung vorgelegt.

Berlin trägt ca. 9,4 Mio. € der Infrastrukturkosten im Gebiet.

Die privaten Ver- und Entsorgungsunternehmen tragen ca. 3,3 Mio. €.

Aus Sicht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und des Bezirksamts Mitte stellt das Ergebnis einen Kompromiss aus wirtschaftlichen und stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen dar. Die Kostenrisiken, die im Weiteren erläutert werden, sind steuerbar, in ihrer Größenordnung begrenzbar und im Sinne eines beiderseitigen Interessensausgleichs für das Land Berlin tragbar.

Aus Sicht der privaten Vertragspartner ist die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung nicht mehr mit weiteren Leistungen im Sinne von Kostenübernahmen belastbar.

2.1.Planungskosten

Die Planungskosten für die Schaffung von Baurecht im Gebiet haben bisher ca. ca. 2,1 Mio. € betragen. Davon haben die privaten Vertragspartner bereits Kosten in Höhe von ca. 1,9 Mio. € für Projektentwicklung, städtebauliche Planung und Rechtsberatung getragen. Berlin hat im Haushaltsjahr 2010 bereits Ausgaben in Höhe von 0,2 Mio. € aus Kapitel 1220, Titel 526 09 geleistet.

Die in Zukunft darüber hinaus noch anfallenden Kosten für die Bebauungsplanung und technische Planung werden durch die privaten Vertragspartner getragen.

2.2. Durchführung übergreifender Maßnahmen

Ausbau Heidestraße:

Die Heidestraße zwischen Minna-Cauer-Straße und Perleberger Straße wird durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemäß den beabsichtigten Festsetzungen des planfeststellungsersetzenden Bebauungsplans 1-63 gebaut. Die Kosten für die durch den Straßenausbau einschließlich der Kosten für die Straßenregenentwässerung hervorgerufenen Maßnahmen betragen nach einer vorläufigen Schätzung ca. 9,8 Mio. €.

Für die Finanzierung dieser Kosten ist im Rahmenvertrag Folgendes vereinbart:

Für die Finanzierungsbeteiligung der privaten Vertragspartner am Ausbau der Heidestraße wird ein Ablösevertrag auf der Grundlage des Straßenausbaubeitragsgesetzes (StrAbG) abgeschlossen. Erst durch den Abschluss dieses Vertrages entsteht die konkrete Bauverpflichtung und die Finanzierungsverpflichtung Berlins sowie die Verpflichtung zur Finanzierungsbeteiligung der privaten Vertragspartner. Die privaten Vertragspartner beteiligen sich an den Kosten einschließlich aller Planungs- und Vorbereitungskosten, die durch den Ausbau der Heidestraße entstehen und stellen darüber hinaus sämtliche für den Ausbau benötigten Grundstücke lasten- und kostenfrei zur Verfügung.

Da bisher nur eine grobe Kostenschätzung vorliegt, wird im hier vorliegenden städtebaulichen Rahmenvertrag für den Ausbau der Heidestraße einschließlich der Kosten für die Straßenregenentwässerung eine Kostengrenze von 10,71 Mio. € (ca. 10% über der heutigen Kostenschätzung) eingeführt. Solange diese Grenze durch die späteren Konkretisierungen der Planung nicht überschritten wird, soll im oben erwähnten Ablösevertrag vereinbart werden, dass sich Berlin mit höchstens 7,0 Mio. € und die privaten Vertragspartner mit höchstens 3,71 Mio. € beteiligen werden. Für den Fall, dass unvorhergesehene Mehrkosten entstehen, werden sich Berlin und die privaten Vertragspartner diese Mehrkosten hälftig teilen. Die Details der Berechnung können dem Rahmenvertrag (Anlage 1) unter Nr. 7 „Ausbau der Heidestraße“ entnommen werden.

Für die Auswirkungen auf den Berliner Landeshaushalt (s.u.) wird der Gesamtbetrag von 10,71 Mio. € zu Grunde gelegt, davon ca 9,64 Mio. € für die Straßenbaumaßnahme und ca. 1,07 Mio. € für die Straßenregentwässerung. Darin eingeschlossen ist eine Finanzierungsverpflichtung Berlins in Höhe von bis zu ca. 0,3 Mio. € für den Fall, dass der Ablösevertrag nicht zustande kommen sollte. Diese Verpflichtung begründet sich darin, dass sich die privaten Vertragpartner vor Abschluss des Ablösevertrages – also bereits vor dem Eintritt der konkreten Bau- und Finanzierungsverpflichtung Berlins - die Bauplanungsunterlagen für die Heidestraße vorfinanzieren werden. Daher ist im Rahmenvertrag vorgesehen, diese Kosten ganz oder hälftig durch Berlin an die privaten Vertragspartner im o.g. Fall zurückzuerstatten.

Da der im Ablösevertrag zu vereinbarende Finanzierungsbeitrag der privaten Vertragsparteien direkt zur Finanzierung der Baumaßnahme verwendet werden soll - die Details der Regelungen zur Bereitstellung des Finanzierungsbeitrages sind dem Rahmenvertrag unter Nr. 14 „Vorauszahlung von Kostenbeiträgen“ zu entnehmen - stimmt der Bezirk Mitte dieser Verwendung zu. Die entsprechenden Einnahmen werden zu gegebener Zeit im Bezirkplan Mitte nachgewiesen.

Für Ver- und Entsorgungsanlagen im Zuge des Ausbaus der Heidestraße entstehen den Ver- und Entsorgungsunternehmen Kosten von voraussichtlich 1,1 Mio. €.

Neubau Europaplatz-Nord

Der Neubau des Europaplatz-Nord wird durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführt.

Die Kosten für die durch den Straßenausbau hervorgerufenen Maßnahmen einschließlich der Kosten für die Straßenregenentwässerung betragen nach einer vorläufigen Schätzung ca. 3,1 Mio. €.

Die Finanzierung des Neubaus des Europaplatz-Nord erfolgt durch den Landeshaushalt. Die Baumaßnahme wird auf der Grundlage des Erschließungsbeitragsgesetzes (EBG) abgerechnet. Der umlagefähige Erschließungsaufwand wird nach den Bestimmungen des EBG von den Anliegern getragen.

Die Regelung entspricht der Gesetzeslage.

Der von den privaten Vertragspartnern zu tragende Erschließungsbeitrag wird heute auf ca. 0,4 Mio. € geschätzt und soll im Landeshaushalt vereinnahmt werden. Der auf Berlin entfallende Finanzierungsanteil beträgt ca. 2,7 Mio. €.

Für die Auswirkungen auf den Berliner Landeshaushalt (s.u.) wird der Gesamtbetrag von 3,1 Mio. € zu Grunde gelegt, davon ca. 2,8 Mio. € für die Straßenbaumaßnahme und ca. 0,3 Mio. € für die Straßenregentwässerung.

Neubau des Grün- und Freiraumsystems

Für den Neubau des Grün- und Freiraumsystems ist das Bezirksamt Mitte zuständig.

Soweit es die Grünflächen angeht, ist angestrebt, mit der Abteilung Stadtentwicklung des Bezirksamts Mitte zu vereinbaren, dass sich der Bezirk zur besseren Koordination der Baumaßnahmen für den Neubau der Grünflächen und Platzanlagen der Grün Berlin GmbH bzw. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bedient.

Soweit es den Bau des Hafenbeckens und der Brücken angeht, sind zur Vorbereitung und Durchführung der Baumaßnahmen noch die planungs-, bau- und eigentumsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen.

Verzögerungen, die sich aus den diesbezüglichen Verfahrensschritten ergeben können, sind in dem noch abzuschließenden GRW-Maßnahmevertrag so zu berücksichtigen, dass diese nicht zu maßgeblichen finanziellen Belastungen des Landes führen.

Nach Vorliegen der Voraussetzungen ist aufgrund des Allgemeinen Zuständigkeitsgesetzes (AZG) die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für den Bau und die spätere Unterhaltung des Hafenbeckens und der drei Brücken zuständig.

Die Kosten für den Neubau des Grün- und Freiraumsystems betragen nach einer vorläufigen Schätzung ca. 19,0 Mio. €.

Für die Finanzierung dieser Kosten ist im Rahmenvertrag folgendes vereinbart:

Das Bezirksamt Mitte wird bei der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen die Förderung der Maßnahme aus der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der Regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW) beantragen.

Für die Finanzierungsbeteiligung der privaten Vertragspartner am Neubau des Grün- und Freiraumsystems wird ein GRW-Maßnahmenvertrag abgeschlossen. Erst durch den Abschluss dieses Vertrages entsteht die konkrete Bauverpflichtung Berlins sowie die Verpflichtung zur Finanzierungsbeteiligung der privaten Vertragspartner. Die privaten Vertragspartner beteiligen sich am Eigenanteil Berlins in Höhe von 1,6 Mio. €. Entsprechende Einnahmen werden in den Entwürfen des Doppelhaushaltsplans 2012/13 und der Finanzplanung 2011 bis 2015 bei Kapitel 1210 -Stadt- und Freiraumplanung-, Titel 342 01 -Zuschüsse für Investitionen- berücksichtigt. Einen Anteil in Höhe von 0,3 Mio. € trägt Berlin (SenStadt) selbst.

Die privaten Vertragspartner stellen darüber hinaus ihre für den Ausbau benötigten Grundstücke lasten- und kostenfrei zur Verfügung.

Die für das Hafenbecken und die drei Brücken benötigten Grundstücke innerhalb- und außerhalb des Plangebiets befinden sich zum größten Teil im Eigentum Dritter (Vivico, Bahn, Bund). Die Sicherung dieser Grundstücke ist zurzeit noch nicht erfolgt.

Ggf. wird es erforderlich werden, die Regelungen des Rahmenvertrags hinsichtlich des Umfangs der Maßnahmen und Kostenteilung auf der Grundlage der Rahmenbedingungen des vorläufigen Förderbescheides in einer Ergänzungsvereinbarung zu diesem Rahmenvertrag zu modifizieren.

Im Rahmen der Verhandlungen konnte eine Beteiligung der Investoren an den zukünftigen Unterhaltungslasten für die neu zu errichtenden Bauwerke, drei Brücken, Hafenbecken und Spundwände, z.B. durch Zahlung von Ablösebeträgen an das Land Berlin nicht durchgesetzt werden. Die aus dem Bau und Betrieb der neuen baulichen Anlagen resultierenden finanziellen Aufwendungen für eine ordnungsgemäße Unterhaltung sind dementsprechend vollständig und dauerhaft durch das Land Berlin zu tragen.

Ähnlich wie im Falle der Heidestraße werden auch hier die privaten Vertragspartner für die Erstellung der Bauplanungsunterlagen vor dem Abschluss des GRW-Maßnahme-vertrages und vor Erteilung des Förderbescheides unter Inanspruchnahme von Planungsmitteln der GRW-Förderung den gesamten Eigenanteil vorfinanzieren. Die Kosten hierfür betragen ca. 1,9 Mio. €. Für den Fall, dass der GRW-Maßnahmevertrag nicht zustande kommen oder die GRW-Förderzusage nicht gegeben werden sollte, ist im Rahmenvertrag vorgesehen, die in Anspruch genommenen Mittel durch Berlin an die privaten Vertragspartner zurückzuerstatten. Daraus ergäbe sich eine weitere Finanzierungsverpflichtung Berlins in Höhe von anteilig ca. 1,6 Mio. €, die aber wegen der aus heutiger Sicht geringen Gefahr einer ablehnenden Haltung der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen nicht im Entwurf des Doppelhaushaltsplans 2012/13 berücksichtigt ist.

Neubau übergeordneter leitungsgebundener Erschließung

Die privaten Vertragspartner werden Kosten für Maßnahmen der übergeordneten leitungsgebundenen Ver- und Entsorgung übernehmen, soweit die Versorgungsunternehmen nicht zur Kostentragung verpflichtet sind. Die Kosten für die Herstellung übergeordneter leitungsgebundener Erschließung betragen nach einer vorläufigen Schätzung ca. 4,0 Mio. €.

Berlin übernimmt insoweit keine Kosten.

2.3. Durchführung sonstiger Maßnahmen

Für die Finanzierung der sonstigen Maßnahmen zur Umsetzung der städtebaulichen Planungen ist vereinbart, dass im Zusammenhang mit den Bebauungsplänen II-201c und 1-62 städtebauliche Verträge zu nach folgenden Grundsätzen abgeschlossen werden:

Erst durch den Abschluss dieser städtebaulichen Verträge entstehen konkrete Bauverpflichtungen und Verpflichtungen zur Finanzierungsbeteiligung.

Die Finanzierung und Herstellung des Neubaus der inneren Erschließung der Baugebiete übernehmen die privaten Vertragspartner. Die Kosten für die durch die private und öffentliche Erschließung hervorgerufenen Maßnahmen betragen nach einer vorläufigen Schätzung ca. 10,2 Mio. €. Die privaten Vertragspartner schließen hierzu mit dem Bezirksamt Mitte entsprechende Erschließungsverträge. Die privaten Vertragspartner verpflichten sich damit zur Übernahme des Eigenanteils Berlins gemäß Erschließungsbeitragsgesetz in Höhe von ca. 1,0 Mio. €.

Die privaten Vertragspartner schließen ggf. erforderliche Vereinbarungen mit den Versorgungsträgern zur Herstellung des Neubaus der leitungsgebundenen Ver- und Entsorgung für die innere Erschließung ab und tragen insofern die Kosten. Die Kosten für die durch die private und öffentliche Erschließung hervorgerufenen Maßnahmen betragen nach einer vorläufigen Schätzung ca. 5,3 Mio. €. Die privaten Vertragspartner verpflichten sich damit zur Übernahme ggf. auf Berlin entfallender Eigenanteile; Berlin übernimmt insoweit keine Kosten. Auf die privaten Vertragspartner entfallen Kosten in Höhe von ca. 3,1 Mio. €. Auf die Ver- und Entsorgungsunternehmen entfallen Kosten in Höhe von ca. 2,2 Mio. €.

In den abzuschließenden städtebaulichen Verträgen verpflichten sich die privaten Vertragspartner zur Übernahme anfallender Kosten für die soziale Infrastruktur / Wohnfolgeeinrichtungen. Im Einzelnen sind dies:

-          Kosten für einen konkreten Bedarf an Grundschulplätzen, der nicht in vorhandenen Einrichtungen gedeckt werden kann und aufgrund dessen der Bau einer Grundschule im Vertragsgebiet oder aus dem Bedarf resultierende bauliche Maßnahmen an einer vorhandenen Grundschule in unmittelbarem Umfeld des Vertragsgebiets erforderlich werden,

-          Kosten für den ggf. erforderlichen Neubau von Kindertagesstätten, wobei die privaten Vertragspartner die Planung und Errichtung im Einvernehmen mit Berlin durchführen,

-          Kosten für die Planung und den Neubau öffentlicher Kinderspielplätze wobei die privaten Vertragspartner die Planung und Errichtung im Einvernehmen mit Berlin durchführen.

Darüber hinaus wird angestrebt, in den abzuschließenden städtebaulichen Verträgen Regelungen aufzunehmen, die die Möglichkeit, die Wohnfolgeinrichtungen auch in einem „Mehrgenerationenhaus“ zusammenzuführen, offen halten. Berlin übernimmt insoweit keine Kosten. Die auf die privaten Vertragspartner entfallenden Kosten betragen für die Kinderspielplätze ca. 1,2 Mio. €; die Kosten für die sonstige soziale Infrastruktur sind bisher nicht erfassbar.

Die privaten Vertragspartner übernehmen jeweils auf eigene Kosten die Planung und Herstellung der in dem Bebauungsplangebiet 1-62 erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen. Berlin übernimmt insoweit keine Kosten. Die auf die privaten Vertragspartner entfallenden Kosten betragen vorbehaltlich des Ergebnisses der bauleitplanerischen Abwägung ca. 0,7 Mio. €.

2.3 Bodenordnung

Der Rahmenvertrag selbst ist nicht Grundlage für eine Bodenordnung. Eine solche wird erst im Rahmen der städtebaulichen Verträge bzw. Erschließungsverträge - im Zusammenhang mit der verbindlichen Bauleitplanung - entsprechend verbindlich vereinbart werden. Im Rahmenvertrag ist jedoch vereinbart, dass Berlin keine Kosten für den Grunderwerb für öffentliche Verkehrs- oder Grünflächen oder für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur trägt. Insoweit stellen die privaten Vertragspartner Grundstücke für diese Zwecke Berlin lasten- und kostenfrei zur Verfügung.

Die privaten Vertragspartner übernehmen die Bereitstellung von benötigten Grundstücksteilen Dritter und tragen dabei Grunderwerbskosten in Höhe von ca. 0,1 Mio. €.

2.4 Bodenverunreinigungen

Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen an der Entwicklung des Gebiets, der Haushaltslage Berlins und der beabsichtigten Nutzungen sieht der Rahmenvertrag folgende Regelungen zur Beräumung bzw. zur Bodensanierung im Zuge des Eigentumsübergangs vor:

Kosten für Bodenuntersuchungen zur Gefährdungsabschätzung oder weiterer Untersuchungen oder für Sanierungspläne sind Bestandteil der Planungskosten und werden durch die privaten Vertragspartner getragen. Berlin trägt soweit keine Kosten.

Soweit sanierungspflichtige Altlasten vorliegen, werden die privaten Vertragspartner diese beseitigen. Nach Durchführung dieser Maßnahmen und Eigentumsübergang trägt der jeweilige Erwerber das Restrisiko für noch vorhandene, erst bei der Durchführung der Baumaßnahmen entdeckte weitere Bodenverunreinigungen. Berlin übernimmt jedoch keine Flächen, auf denen Altlasten vorhanden sind. Ggf. sind planerische Konzepte so anzupassen, dass dieser Regelungsinhalt vollzogen werden kann.

2.5 Weitere Inhalte des Rahmenvertrages

Entwidmung

Die privaten Vertragspartner verpflichten sich mit dem Rahmenvertrag, unverzüglich nach dessen Unterzeichnung die Entwidmung der nicht mehr für Bahnzwecke benötigten Flächen im Vertragsgebiet beim Eisenbahnbundesamt (EBA) zu beantragen. Dies ist durch die DB Netz AG bereits am 31.03.2010 beim Eisenbahnbundesamt erfolgt.

Kosten, auch die der etwaigen Verlegung von Leitungen zum Erreichen der Entwidmung, tragen die privaten Vertragspartner.

Kooperation

Berlin und die privaten Vertragspartner vereinbaren im Rahmenvertrag verschiedene Formen der Kooperation:

-          Einrichtung einer Projektsteuerungsgruppe zur Koordination der planerischen und praktischen Umsetzung des Rahmenvertrags,

-          Bildung einer Standortgemeinschaft durch die privaten Vertragspartner zur Attraktivitätssteigerung des Gebiets.

Qualitätssicherungsverfahren

Die privaten Vertragspartner verpflichten sich, zu verschiedenen städte- und hochbaulichen Fragestellungen sowie zur Nachhaltigkeit der Gebietsentwicklung (infrastrukturelle Ver- und Entsorgung sowie Gebäude) Qualitätssicherungsverfahren durchzuführen. Berlin verpflichtet sich, für das Grün- und Freiraumsystem ein Qualitätssicherungsverfahren durchzuführen.

S-Bahnhof Perleberger Straße

Berlin und die privaten Vertragspartner beabsichtigen zeitgerecht die notwendigen Untersuchungen zur Klärung der Möglichkeiten für die Umsetzung des S-Bahnhofs einzuleiten.

Vorauszahlung von Kostenbeiträgen

Die privaten Vertragspartner verpflichten sich, vor Beauftragung von Maßnahmen durch Berlin Vorauszahlungen an Berlin zu leisten. Näheres dazu wird im Ablösevertrag, dem GRW-Maßnahmevertrag bzw. späteren städtebaulichen Verträgen geregelt.

Rücktritt

Eine Rücktrittsmöglichkeit vom städtebaulichen Rahmenvertrag ist nicht gegeben, da die Kostentragungspflicht bei den Privaten erst eintritt, wenn weitere Verträge geschlossen sind (Ablösevereinbarung und Grundstücksübertragung Heidestraße, Kostenübernahmeerklärung und Grundstücksübertragung Grün- und Freiraumsystem, Beauftragung Versorgungsunternehmen durch Private).

Für die städtebaulichen Verträge sind Rücktrittsrechte für den Fall vorgesehen, dass der zugrunde liegende Bebauungsplan nicht rechtskräftig werden sollte.

Rechtsnachfolge und Schlussbestimmungen

Die privaten Vertragspartner beschäftigen sich bereits mit der Vermarktung des Gebiets. Da einige der Maßnahmen der Gebietsentwicklung aus einer Hand heraus gesteuert werden, sieht der Rahmenvertrag eine gestufte Rechtsnachfolge vor:

-          keine Möglichkeit der Weitergabe der Verpflichtungen für die Themen Beantragung der Freistellung, Projektsteuerung, Qualitätssicherungsverfahren Nachhaltigkeit, Kostenbeteiligung Heidestraße, GRW-Maßnahmen,

-          bedingte Möglichkeit der Weitergabe der Verpflichtungen für die Themen Zusammenarbeit, Standortgemeinschaft, Innere Erschließung, soziale Infrastruktur und naturschutzrechtlicher Ausgleich,

-          regelmäßige Möglichkeit der Weitergabe der Verpflichtungen für alle anderen Themen.

3. Weitere Entwicklung des Gebiets

Die Umsetzung des Masterplans erfolgt in den oben genannten und ggf. weiteren Bebauungsplänen auf dessen Grundlage. Der Rahmenvertrag beschreibt hierzu die vertraglichen Instrumente, wie städtebauliche Verträge und Erschließungsverträge zur Umsetzung der verbindlichen Bauleitplanung, die eingesetzt werden sollen. Insbesondere finden bereits im Rahmenvertrag die grundsätzlichen Kostenzuordnungen zwischen den Eigentümern und dem Land Berlin statt.

Die privaten Vertragspartner und Berlin werden auf Grundlage dieses Vertrages Qualifizierungsverfahren durchführen, die die Leitlinien des Masterplanes weiter konkretisieren und Grundlage für die weitere städtebauliche und freiräumliche Entwicklung darstellen.

Die Vertragspartner werden für festzulegende Bereiche städtebauliche, hochbauliche oder freiräumliche Qualifizierungsverfahren durchführen und die Baufelder je nach immobilienwirtschaftlicher Situation entwickeln.

4. Finanzierung

Mit Abschluss des Rahmenvertrages verpflichtet sich Berlin, voraussichtlich folgende Kosten aus dem Landeshaushalt zu finanzieren:

a)               Städtebauliche Planung

Berlin hat bereits aus Haushaltsmitteln Planungsleistungen zum Ausbau der Heidestraße finanziert.

Die Ausgaben in Höhe von 0,2 Mio. € sind im Haushaltsjahr 2010 im Kapitel 1220, Titel 526 09 - Thematische Untersuchungen - geleistet worden.

b)              Ausbau Heidestraße

Für den Abschluss des Rahmenvertrages ist die Zulassung überplanmäßiger Verpflichtungsermächtigungen wie folgt erforderlich:

-               für die Straßenbaumaßnahme:

Kapitel 1255, Titel 720 02 – Aus- und Neubauten von Ortsdurchfahrten im Zuge von Bundesstraßen – in Höhe von 9,64 Mio. € mit den Jahresbeträgen

- 2013:    1,50 Mio. €

- 2014:    2,00 Mio. €

- 2015:    2,00 Mio. €

- 2016 ff: 4,14 Mio. €.

-               für die Straßenregenentwässerung:

Kapitel 1270, Titel 891 01 - Zuschüsse an die Berliner Wasserbetriebe für die Straßenregenentwässerung - in Höhe von 1,07 Mio. € mit den Jahresbeträgen

- 2013: 0,57 Mio. €

- 2014: 0,50 Mio. €

Diese Ausgaben werden im Rahmen der jährlichen Haushaltsansätze für die Straßenregenentwässerung finanziert.

c)              Neubau Europaplatz-Nord

Für den Abschluss des Rahmenvertrages ist die Zulassung überplanmäßiger Verpflichtungsermächtigungen wie folgt erforderlich:

-               für die Straßenbaumaßnahme:

Kapitel 1255, Titel 720 01 – Maßnahmen des Straßenbaus im zentralen Bereich und im Bereich des Potsdamer / Leipziger Platzes – in Höhe von
2,8 Mio. € als Jahresbetrag für 2016

-               für die Straßenregenentwässerung:

Kapitel 1270, Titel 891 01 -Zuschüsse an die Berliner Wasserbetriebe für die Straßenregenentwässerung – in Höhe von 0,3 Mio. € als Jahresbetrag für 2016

Diese Ausgaben werden ab 2016 im Rahmen der jährlichen Haushaltsansätze für die Straßenregenentwässerung finanziert.

d)              Neubau des Grün- und Freiraumsystems

Für das Vorhaben soll eine Förderung aus Kapitel 1330, Titel 883 07 - Gemeinschaftsaufgabe (GRW) „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ - mit einem Anteil von 90 v.H. beantragt werden.

Für den Abschluss des Rahmenvertrags ist die Zulassung über- und außerplanmäßiger Verpflichtungsermächtigungen zur Absicherung des Eigenanteils von 10 v.H. der GRW-Förderung wie folgt erforderlich:

-               Kapitel 1210, Titel 891 45 – Zuschuss an die Grün Berlin Park und Garten GmbH – in Höhe von 307.000 € (überplanmäßig) mit den Jahresbeträgen

- 2012: 150.000 €

- 2013: 100.000 €

- 2014:   57.000 €

Die überplanmäßigen Verpflichtungsermächtigungen  sind vorgesehen für den Neubau des Uferparks am Nordhafen und der Uferpromenade entlang des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals.

Diese Grünbaumaßnahmen sind von übergeordneter gesamtstädtischer Bedeutung. Sie stehen in keinem Kontext zu den u. g. Tiefbaumaßnahmen und sollen demzufolge von der Grün Berlin GmbH realisiert werden.

-              Kapitel 1210, Titel 70116 – Herstellung eines Grün- und Freiraumsystems an der Heidestraße – in Höhe von 275.000 € (außerplanmäßig) mit den Jahresbeträgen

- 2012:   10.000 €

- 2013:   50.000 €

- 2014:   41.000 €

- 2015: 124.000 €

- 2016:   50.000 €

Die Jahresbeträge sind vorgesehen für den Neubau des Nordhafenplatzes westlich der Heidestraße und des Hafenplatzes sowie für den Neubau des Brückenplatzes.

Die Realisierung dieser Maßnahmen, die Schnittstellen zu den u. g. von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchzuführenden Tiefbaumaßnahmen darstellen, soll aus Gründen der besseren Steuerung und Koordination von der für die Freiraumgestaltung und den Landschaftsbau zuständigen Abteilung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erfolgen.

-              Kapitel 1255, Titel 722 00 – Masterplan Heidestraße – Maßnahmen des Grün- und Freiraumsystems im Stadtquartier „Europa-City“ – in Höhe von 1.319.000 € (außerplanmäßig) mit den Jahresbeträgen

- 2013:      20.000 €

- 2014:    120.000 €

- 2015:    380.000 €

- 2016 ff: 799.000 €

Die außerplanmäßigen Verpflichtungsermächtigungen  sind vorgesehen für den Neubau des Stadthafens inklusive Spundwände und für den Neubau der Brücke am Kunstcampus sowie der Brücke am Stadthafen. Darüber hinaus sind die Jahresbeträge für den Neubau der Fußgängerbrücke über die Bahntrasse vorgesehen.

Für den Ankauf benötigter Grundstücke innerhalb und außerhalb des Plangebiets entstehen Berlin aufgrund des Rahmenvertrages keine Kosten.

Etwa ab dem Jahr 2016 entstehen Berlin Kosten für die zukünftige Unterhaltung des Hafenbeckens und der drei Brücken, die aus Kapitel 1255, Titel 52102, bzw. 52103 zu finanzieren sind.

Diese Tiefbaumaßnahmen sollen von der dafür zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung  durchgeführt werden.

Die jeweils erforderlichen Einnahme- und Ausgabeansätze ab dem Jahr 2012 werden bei der Aufstellung der Entwürfe des Doppelhaushaltsplans 2012/2013 und der Finanz- und Investitionsplanung 2011 bis 2015 berücksichtigt.

Rechtsgrundlagen:

§ 11 BauGB

§ 36 BezVG

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a)   Auswirkungen auf Einnahmen
keine
 

b)   Auswirkungen auf Ausgaben
Durch die Rahmenvereinbarung entstehen keine Ausgaben; die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen erfolgt im Rahmen des Bebauungsplanverfahren 1-62 und des parallel zu schließenden städtebaulichen Vertrages, worin dann auch Aussagen hierzu zu treffen sind.
 

c)   Personalwirtschaftliche Ausgaben:

Durch die Rahmenvereinbarung entstehen keine Ausgaben; die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen erfolgt im Rahmen des Bebauungsplanverfahren 1-62 und des parallel zu schließenden städtebaulichen Vertrages, worin dann auch Aussagen hierzu zu treffen sind.

Berlin, den     28. Juni 2011

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Dr. Hanke                                                               Gothe

Bezirksbürgermeister                            Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung