Auszug - Milieuschutzgebiete: Vorkaufsrecht und Leitfaden BE: BA Mitte, Frau Huber (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Abt. IV)  

Das Vorkaufsrecht sei ein städtebauliches Instrument, das der Gesetzgeber des Baugesetzbuches zur Verfügung gestellt habe. Den Ausschussmitgliedern wird das „zeitliche Ablaufschema“ (vgl. Anlagen 1 zu TOP 8.1) als auch die Dokumentation der Fachtagung des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg  zur Verfügung gestellt (https://www.google.de/url?sa=t&;rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0ahUKEwiv9Pzbgb7WAhWQzRoKHadHBtQQFggmMAA&url=https%3A%2F%2Fwww.berlin.de%2Fba-friedrichshain-kreuzberg%2Fpolitik-und-verwaltung%2Fbezirksamt%2Fflorian-schmidt%2Fdokumentation_fachtagung_vorkaufsrecht_digital.pdf&usg=AFQjCNFlDZswQ96uCnvNvQY8ieUwU-ypcw) .

Bezug genommen werde insbesondere auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, dem allgemeinen Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten (gleichzusetzen mit den Milieuschutzgebieten).

In § 25 BauGB ist das Vorkaufsrecht der besonderen Art geregelt, bei der der Senat ein identifiziertes Gebiet mit einer Vorkaufsrechts-Verordnung versieht. Da verschiedene Entwicklungsbereiche im Land Berlin geplant sind, könne der Bezirk Mitte ggf. damit in Berührung kommen.

Ziel des Konzepts sei, Rechtssicherheit im Verfahren zu geben. Die Ausschlusstatbestände sind in § 26 BauGB, die Abwendung des Vorkaufsrechts in § 27 BauGB geregelt. Die Mietpreishöhe oder Renditeabsichten begründen das Vorkaufsrecht nicht. Erkläre der Käufer (schriftlich), dass er sich an soziale Bedingungen halten werde, würde das Vorkaufsrecht nicht gewährt.

Herr Dr. Schultze erkundigt sich nach der Dauer der Ausschreibung in den Fällen, in denen der Senat vom Vorkaufsrecht zurücktritt, weil der Käufer die Einhaltung der sozialen Bedingungen zusagt. Frau Huber erläutert, dass die Abwendungsvereinbarung befristet und an die Dauer der Fristen in der Erhaltungsverordnung gekoppelt werde, oder fixiert bis zu 20 Jahre.

Herr BzStR Gothe berichtet zum fachlichen Austausch mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, dass bisher im Bezirk Mitte keiner, im Bezirk-Friedrichshain-Kreuzberg 3 bzw. seit gestern 4 Fälle durch dieses Verfahren gegangen seien.

Herr BV Leuschner (CDU) erkundigt sich danach, welche Bezirke dieses Verfahren bereits genutzt haben. Frau Huber informiert:

Bezirk Tempelhof-Schöneberg: einen Fall im Verfahren und vor dem Landgericht gescheitert. Gerichtsverfahren wird weitergeführt.

Neukölln

Pankow ein Verfahren rechtskräftig abgeschlossen, andere vor Gerichte.

Scheint eine risikobehaftete Sache zu sein, sodass dem Bezirk empfohlen werde, abzuwarten, bis es juristisch ausgeklärt ist, bevor der Bezirk Mitte ebenfalls scheitert. Frau Huber bittet zu bedenken, dass bei einem gesetzlich zur Verfügung gestellten Instrument die Pflicht bestehe, das ordnungsgemäße Ermessen auszuüben.

Herr BV Diedrich (DIE LINKE) stellt den Aspekt des Einzelfalls als wichtiges Kriterium heraus und möchte somit das Bezirksamt „ermuntern“, Möglichkeiten wohlwollend zu prüfen. Er bemerkt zudem, dass Objekte, die von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft erworben werden, als Spekulationsobjekte dem Markt dauerhaft entzogen würden.

Herr BV Schug (SPD) möchte das Bezirksamt ebenfalls darin bestärken, zu prüfen, ob sinnvolle Objekte in das Verfahren des Vorkaufsrechts eingebracht werden sollten. Daran anschließend die Frage, ob es solche zum Verkauf stehende Objekte und Prüfungen im Bezirk Mitte bereits gebe. Herr Klette (BA Mitte) berichtet dazu, dass die Prüfung, ob sich der Käufer erhaltungsrechtswidrig verhalten werde, herausfordernd sei. Im Bezirk Mitte überlagern sich die Milieuschutzgebiete mit den Sanierungsgebieten, in denen der Verkaufspreis überprüft und genehmigt werden müsse. In diesen Gebieten fallen die Spekulationen weg. In anderen Gebieten gab es Verdachtsfälle und auch Prüfungen, es konnten aber keine Tatbestände erhaltungsrechtswidrigen Verhaltens festgestellt werden.

Herr BV Schug erkundigt sich beim Bezirksamt, ob Erfahrungen anderer mit konkreten Käufern zur Prüfung herangezogen werden. Er bemerkt ergänzend, dass angezweifelt werden müsse, die Spekulation in der Luisenstadt sei verhindert worden. Frau Laduch (BA Mitte) berichtet, dass die Bodenpreise sich verdreifacht haben. Frau Huber führt aus, dass sich der Marktwert danach bestimme, ob mindestens 2 oder 3 Käufer bereits seien, den Angebotswert zu bezahlen. Eine Preisreduzierung sei diesbezüglich dann nicht möglich.

Herr BzStR Gothe greift die Frage nach der Nutzung von Erfahrungen mit Käufern auf und bekräftigt die Intention, bei Käufern mit bekanntem Verwertungsziel, das Vorkaufsrecht prüfen zu lassen. Frau Huber bekräftigt diese Intention ebenfalls und empfiehlt, bereits zum Beginn des Verfahrens alle Daten und Informationen zum Grundstück als auch zum Käufer einzuholen. Es dürfe alles verwendet werden, auch das Gericht benötigt einen vollständigen Sachverhalt.

Herr BV Bertermann (Bü90/Gr) spricht das Beispiel Danziger Straße in Pankow an, bei dem durch den Käufer „Die Deutsche Wohnen AG“ der Verkehrswert gezahlt wurde, der jedoch dem Bezirk zu hoch war, um sein Vorkaufsrecht ausübern zu wollen.Er regt daher an, die Art der Verkehrswertermittlung zu prüfen. Frau Huber berichtet dazu, dass die Berechnung des Grundstückswertes von verschiedenen Faktoren abhänge und auch von den rechtlichen Rahmenbedingungen, somit den Eckpunkten des betreffenden Paragraphen, in denen es sich befindet.

Herr BV Bertermann berichtet, dass das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg nach erfolgter Ausschreibung einen Rahmenvertrag mit einer Wohnungsbaugesellschaft abgeschlossen hat, die für die Umsetzung des Vorkaufsrechtes des Bezirkes „einspringt“ und regt dringend an, dass sich das Bezirksamt Mitte dem Verfahren anschließt? Eine eigene Erkundung nach kooperationsbereiten städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder -Genossenschaften würde den zeitlichen Korridor überschreiten.

Herr BzStR Gothe führt dazu aus, dass in die Überlegungen mit SenStadtWohn einfloss, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bereit stehen sollen. Frau Huber konkretisiert, dass diese sich zumindest nicht weigern sollten. Für die Gesellschaften sollte es sich jedoch wirtschaftlich rechnen. Herr BV Bertermann regt an, dass die Zusammenarbeit um Genossenschaften und Anderen, die ebenfalls vertrauenswürdig arbeiten, erweitert werden sollte.

Herr BV Schug informiert, dass in der IV. Wahlperiode Austauschrunden mit den im Bezirk Mitte ansässigen Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften stattgefunden haben und schlägt vor, diese zum Thema Vorkaufsrecht wieder aufzunehmen.

Herr BzStR Gothe informiert, dass der aktuelle Beschluss des Bezirksamtes keine Erneuerung dieser Austauschrunden vorsah, vor dem Hintergrund des Themas „Vorkaufsrecht“ der Beschluss überdacht werde.