Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete)

Im Bezirk Mitte von Berlin sind aktuell zwölf soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt; fünf davon seit 2016 (blau), sechs weitere Gebiete seit Herbst 2018 (rot) und das Gebiet Alexanderplatzviertel seit März 2019 (rot gestichelt).

Soziale Erhaltungsverordnungen (umgangssprachlich Milieuschutzverordnungen) sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen.

Auf dieser Seite finden Sie Informationen zu folgenden Themen:

• Ziel des sozialen Erhaltungsrechts
• Maßnahmen, die das soziale Erhaltungsrecht betreffen
• Was ist zulässig, was nicht?
• Genehmigungsverfahren und Antragstellung
• Umwandlung und Verkauf von Grundstücken / Vorkaufsrecht
• Ansprechpartner*innen für Bauherr*innen
• Ansprechpartner*innen für Mieter*innen
• Downloads

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung, der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verändert .

Das soziale Erhaltungsrecht sichert also den vorhandenen Wohnungsbestand.
So soll sichergestellt werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner dort bleiben können, wo die Infrastruktur vorhanden ist, die sie im Alltag brauchen (z.B. Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen). Denn die Infrastruktur hat sich über Jahre mit den Bewohnerinnen und Bewohner gemeinsam entwickelt und kann meistens nicht mit einem schnellen Austausch der Wohnbevölkerung mithalten.

Alles schützen können soziale Erhaltungsverordnungen aber nicht!
Das Erhaltungsrecht bietet keinen Schutz für einzelne Mieterinnen und Mieter, sondern ist ein rein städtebauliches Instrument. Einen wirksamen Schutz bietet das soziale Erhaltungsrecht daher hauptsächlich für bestehende Wohnungen.

Das Bezirksamt prüft, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Sofern die Maßnahmen nicht mit dem Schutzziel der Erhaltungsverordnung vereinbar sind, werden sie versagt.

Diese Prüfung erfolgt für folgende Maßnahmen:

• Änderung baulicher Anlagen
  (Modernisierungen (z.B. Sanitärobjekte, Böden, Aufzüge, Balkone), Grundrissänderungen, Wohnungsteilungen und –zusammenlegungen etc.)
• Rückbau baulicher Anlagen
  (insbesondere Abriss von Gebäuden)
• Nutzungsänderung baulicher Anlagen
  (z.B. Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen oder Büros)
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (siehe unten)
• Verkauf von Grundstücken (siehe unten)

Für all diese Maßnahmen benötigen Bauherrinnen und Bauherren eine Genehmigung – auch dann, wenn die Maßnahmen nach der Bauordnung Berlin verfahrensfrei sind. Wird ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung (§ 173 BauGB) gebaut, können die Arbeiten eingestellt oder auch der Rückbau angeordnet werden (§§ 79 & 80 Bauordnung Berlin). Außerdem handelt es sich beim Bauen ohne Genehmigung in Erhaltungsgebieten um eine Ordnungswidrigkeit (§ 213 BauGB), die mit einer Geldbuße von bis zu 30.000 € geahndet werden kann.

Das soziale Erhaltungsrecht soll nicht nur klassische „Luxussanierungen“ verhindern. Der Wohnungsmarkt wird zunehmend angespannter. Jede Attraktivitätssteigerung erhöht die Konkurrenz um eine Wohnung, jede Mietsteigerung schränkt die Auswahl verfügbarer Wohnungen für die ansässige Wohnbevölkerung ein. So werden Menschen immer häufiger nicht nur aus ihren Wohnungen, sondern gleich aus ihren Kiezen verdrängt.
Solche Maßnahmen widersprechen den Zielen des sozialen Erhaltungsrechts.

Die Zulässigkeit einzelner Maßnahmen wird im Einzelfall beurteilt. Eine abschließende Auflistung zulässiger Maßnahmen ist aufgrund diverser Sonderfälle und Ausnahmen nicht möglich. Um Verwirrung und Fehleinschätzungen zu verhindern, bevorzugen und empfehlen wir die Beratung im persönlichen Gespräch.
Lassen Sie sich auf jeden Fall beraten, bevor Sie Ihr Vorhaben umsetzen!

Unsere Sprechstunde für Bauherrinnen und Bauherren findet dienstags von 9 bis 12 Uhr und donnerstags von 15 bis 18 Uhr statt. Die Sprechzeiten unserer Mieterberatungen finden Sie hier. (Sprechzeiten siehe unten)

Im Idealfall läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

1. Sie (Bauherr*in / Eigentümer*in) informieren uns über geplante Maßnahmen.
   Hierfür kommen Sie am besten in die Beratung oder rufen uns an. Im Gespräch informieren wir Sie, ob Ihr Vorhaben antragspflichtig ist. Im persönlichen Gespräch können wir Sie in der Regel auch sofort zur Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens und möglichen Anpassungen zur Herstellung einer Genehmigungsfähigkeit beraten.
2. Sie stellen einen Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung.
   Über die benötigten Unterlagen werden Sie von den Sachbearbeitenden informiert.
   Das Bezirksamt informiert die betroffenen Mieterinnen und Mieter über die Antragstellung. Die Information erfolgt über die Mieterberatung, die Mieterinnen und Mieter über ihre Rechte und Pflichten informiert und berät.
3. Das Bezirksamt prüft den vollständig eingereichten Antrag innerhalb eines Monats.
   • Sollten Sie Maßnahmen planen, die nicht oder nur unter Auflagen genehmigungsfähig sind, fordert Sie das Bezirksamt zur Ergänzung oder Modifizierung / Änderung Ihres Antrags auf, um eine Genehmigungsfähigkeit herzustellen. (siehe auch Hintergrund )
   • Nach Eingang vollständiger und evtl. modifizierter Unterlagen erhalten Sie, dem Antrag entsprechend, eine Genehmigung oder eine Versagung.*

Welche Unterlagen für Ihren Antrag eingereicht werden müssen, erfragen Sie bitte unter Angabe Ihres Vorhabens bei den “zuständigen Sachbearbeitenden. (Zuständigkeiten siehe unten)

Hintergrund: Verordnungsmieten und Umlageverzicht
Die nach der Modernisierung veranschlagten Mieten (inkl. der Modernisierungsumlage) vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage und statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Hilfsindikatoren im Prüfungsverfahren. Ist im Rahmen der geplanten Maßnahmen eine Überschreitung der Verordnungsmieten beabsichtigt, ist dies ein Hinweis auf eine abstrakte Verdrängungsgefahr. Verzichten die Antragstellenden auf die Umlegung der Modernisierungskosten, soweit diese oberhalb der jeweiligen Verordnungsmiete liegen, kann dies für bestimmte Maßnahmen eine Genehmigung ermöglichen.

Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie liegen in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)? Setzen Sie sich mit den zuständigen Sachbearbeitenden in Verbindung. So sichern Sie sich ab, dass Ihre Planungen rechtssicher sind. Wir beantworten Ihre Fragen und begleiten Ihren Planungsprozess, um eine zügige Umsetzung zu ermöglichen.

Ihre Wohnung liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)? Setzen Sie sich mit der für Sie zuständigen Mieterberatung in Verbindung. Dort werden Sie betreut und über Ihre Rechte und Pflichten, z.B. bei Modernisierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen, beraten. Und wenn Sie antragspflichtige Maßnahmen melden möchten, werden diese an das Bezirksamt weitergeleitet.

Sprechzeiten:

Birkenstraße & Waldstraße
Stadtteilladen Krefelder Str. 1a, 10555 Berlin
Montag 16:00-18:00 Uhr und Donnerstag 10:00-12:00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten: (030) 44 33 81 0

Leopoldplatz, Seestraße & Sparrplatz
Vor-Ort-Büro Triftstraße 2, 13353 Berlin
Montag 10:00-12:00 Uhr und Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten: (030) 44 33 81 0

Humboldthain Nord-West, Reinickendorfer Straße, Kattegatstraße & Soldiner Straße
QM-Büro Pankstraße, Prinz-Eugen-Straße 1, 13347 Berlin:
Mittwoch 10:00-12:00 Uhr
QM-Büro Soldiner Straße, Koloniestraße 129, 13359 Berlin:
Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
außerhalb d. Sprechzeiten: (030) 49 90 84 40

Thomasiusstraße & Tiergarten-Süd
Die Mieterberatung steht ab dem Mitte 2019 für Sie zur Verfügung.

• Übersichtskarte der Milieuschutzgebiete laden »
• Richtlinien zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten (Anlage zum Beschluss zur BA-Vorlage 314/2017 vom 19.12.2017) laden »

Formulare

• Antragsformular gemäß §173 BauGB laden »
• Maßnahmenübersicht (Anlage 1 zum Antrag) laden »
• Wohnungsbogen (Anlage 2 zum Antrag) laden »
• Antragsformular zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum laden »

Gesetzesgrundlagen

• Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Birkenstraße“, Leopoldplatz“, Sparrplatz“, „Seestraße“ und „Waldstraße“ von 2016 sowie Umwandlungsverordnung von 2015 laden »

• Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Kattegatstraße“ und „Reinickendorfer Straße“ vom September 2018 laden »

• Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialer Erhaltungsverordnung „Soldiner Straße“ vom November 2018 laden »

• Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Humboldthain Nord-West“, „Thomasiusstraße“ und „Tiergarten-Süd“ vom Dezember 2018 laden »

• Informationsschreiben zur Umwandlungsverordnung laden »

Wissenschaftliche Grundlagen (Gutachten) der Erhaltungsgebiete

• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Moabit 2016 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding 2016 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding-Ost 2018 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Thomasiusstraße 2018 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Tiergarten-Süd 2018 laden »

• Grobscreening 2015 Endbericht – ‘Ermittlung von potentiellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung’ laden »