Auszug - Eigentümer-Nutzer-Modell im Bezirk realisieren und in Kosten-Leistungsrechnung abbilden
Überwiesen
in: Hauptausschuss Die
BVV möge beschließen: Das Bezirksamt wird ersucht, das nachfolgend erläuterte bezirkliche
Eigentümer-Nutzer-Modell umzusetzen. Die
notwendigen Voraussetzungen und Eckpunkte sollen mit der Senatsverwaltung für
Finanzen abgestimmt werden, um eine dementsprechende Abbildung in der
Kosten-und-Leistungsrechnung (= KLR) zu gewährleisten. Hierbei ist die
Zustimmung ·
für die Spreizung
der Kostenarten nach den in der Immobilienwirtschaft üblichen Kategorien, ·
für interne
Verrechnungen von Bewirtschaftungskosten und ·
für die Rücklagenbildung
in der baulichen Unterhaltung von der Senatsverwaltung für Finanzen einzuholen. Das Modell soll im Rat der Bürgermeister vorgestellt, beraten und
beschlossen werden. Dabei sollen die spezifischen Vorteile einer dezentralen
Ressourcenverantwortung (bezüglich der Produktnähe) mit den Vorteilen einer
Kompetenz- und Servicebündelung durch die SE Immobilien verbunden werden. Die
SE Im übernimmt gegenüber dem Bezirksamt und der Bezirksverordnetenversammlung
die volle Verantwortung für das operative und strategische Grundstücks- und
Gebäudemanagement. Die bestehenden (gesetzlichen) Beschlusskompetenzen des
Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung werden durch dieses Modell
nicht beeinträchtigt. Ziel des Modells ist es, die anfallenden Bewirtschaftungskosten objekt-
und nutzflächenbezogen den jeweiligen Nutzern in Rechnung zu stellen. Im
Weiteren soll der Werteverzehr durch die Nutzung der Immobilien nicht durch
kalkulatorische Kosten, sondern durch real zu bildende und damit budgetwirksame
Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt werden. Die Abteilungen des Bezirksamtes und ihre Ämter sind die Nutzer der
Flächen und werden die Art und den Umfang der Nutzung ihrer Flächen selbst
bestimmen. Eine Bewertung der Hauptnutzflächen nach der jeweiligen Nutzungsart
wie bei einer Anmietung (Vermieter-Mieter-Modell) entfällt. Maßgeblich für die
Höhe der jeweiligen Instandhaltungsrücklage ist der Zustand des jeweiligen
Objektes. Die Nutzer können selbst bestimmen, welche Flächen sie vorhalten
wollen und welche sie aufgeben wollen. Die Nutzer tragen die anteiligen
Bewirtschaftungskosten direkt. Das Eigentümer-Nutzer-Modell soll im Einzelnen auf folgenden Eckpunkten
basieren: I. Aufgaben
und Rechte der Service-Einheit Facility-Management 1.
Die SE Immobilenmanagement
(= SE Im) ist u. a. der Verwalter des Eigentums von Berlin. Die SE Im vertritt
den Eigentümer und ist berechtigt, Nutzungs- und Bewirtschaftungsverträge
auszufertigen und abzuschließen. 2.
Die SE Im überwacht
die Einhaltung der Nutzungsverträge, beauftragt oder leistet selbst die
notwendigen Bewirtschaftungsaufgaben. Die SE Im gewährleistet hierbei gegenüber
ihren Nutzern die zugesagte Qualität. Die Nutzer sind zur Minderung ihrer
Nutzungsentgelder berechtigt, wenn die zugesagte Leistung nach zweifacher
schriftlicher Mahnung nicht erbracht wird. Ein Minderungskatalog ist dem
FM-Ausschuss vorzustellen und von der BVV zu beschließen. Die SE Im erstellt
einen jährlichen Bewirtschaftungsbericht über die zugesagten und erbrachten
Leistungen. Der Bericht enthält ein Benchmarking im Vergleich der Abteilungen
und Ämter und zu den anderen Bezirken. 3.
Die SE Im stellt
in Abstimmung mit den Nutzern jährlich einen Maßnahmenplan zur Sanierung und
Instandhaltung der Gebäude auf. Die Prioritäten werden im Hauptausschuss beraten und
der BVV als Beschlussempfehlung vorgestellt. Die Maßnahmen werden aus der
objektbezogenen Instandhaltungsrücklage finanziert. II. Aufgaben
und Rechte der Nutzer 4.
Die Nutzer zahlen
ein monatliches Nutzungsentgelt, das sich aus einer Vorauszahlung für die
laufenden Bewirtschaftungskosten und einer Instandhaltungsrücklage
zusammensetzt. Damit wird eine wesentliche Forderung des modernen Managements
erfüllt, indem der Nutzer auch der Zahler für die Inanspruchnahme der konkreten
Nutzfläche ist (Äquivalenzprinzip). Die anteiligen Bewirtschaftungskosten
werden einmal jährlich von der SE Im gegenüber ihren Nutzern abgerechnet.
Ablesbare verbrauchsabhängige Kosten sollen nach den üblichen Methoden
(Heizkostenverordnung) abgerechnet werden. Die übrigen Bewirtschaftungskosten
sollen im Verhältnis der genutzten Hauptnutzfläche (= HNF) zu der gesamten
Hauptnutzfläche ermittelt werden. Bei der jährlichen Abrechnung werden die
Vorauszahlungen für die Bewirtschaftung den anrechenbaren Kosten
gegenübergestellt. Einsparungen verbleiben somit in den Ämtern, Mehrverbräuche
führen zu Nachzahlungen. Das Ergebnis der Abrechnungen bildet die Grundlage für
die neuerlich festzulegenden Vorauszahlungen. Im Weiteren ist eine
Instandhaltungsrücklage zu entrichten, die sich am Zustand des jeweiligen
Gebäudes orientiert. Bevor die Instandhaltungsrücklage gesichert kalkuliert
werden kann, sollen berlinweit gleiche
Durchschnittsnettokaltmieten für bestimmte Gebäudetypen festgelegt
werden. Diese Gebäudetypen sollen nach Art und Alter klassifiziert werden. Die
Durchschnittsnettokaltmieten werden für einen Zeitraum von drei bis maximal
fünf Jahren erhoben. Durch das digitale Flächenaufmaß der bezirklichen
Immobilien und der dann möglichen
Bestimmung des objektbezogenen Instandhaltungsbedarfs sollen die
Durchschnittsnettokaltmieten durch objektbezogene Instandhaltungsrücklagen
abgelöst werden. 5.
Die Nutzer
finanzieren ihre Vorauszahlungen für die laufenden Bewirtschaftungskosten aus den Mitteln der bisherigen A08-Titel und
zu einem anderen Teil aus den Mitteln der baulichen Unterhaltung.
Bewirtschaftungskosten sind alle periodisch anfallenden laufenden Kosten, die
für die Bewirtschaftung der Gebäude notwendig sind. Hierunter fallen die
Betriebskosten, Kleinreparaturen, Maßnahmen der Gefahrenabwehr und anteilige
Verwaltungskosten. Es ist den Nutzern in den zu schließenden Nutzungsverträgen
gestattet, als Nutzungsgegenstand nur die Flächen zu vereinbaren, die sie
tatsächlich benötigen. Laufzeit und Mietflächen sind zwischen der SE Im und den
Nutzern frei vereinbart. Leerstandsflächen und sämtliche Flächen, die nicht als
Vermögensabgang verbucht werden können, werden zu den o. a. Konditionen bewertet
und als Infrastrukturkosten auf alle externen Produkte verteilt. Dies gilt
auch für alle übrigen Flächen, die nicht direkt zugerechnet werden können (z.B. für
Repräsentativflächen). III. Sondervermögen,
Haushaltstitel und Produktauswirkungen 6.
Der
Haushaltstitel „Bauliche Unterhaltung“ wird zur Finanzierung
der Instandhaltungsrücklage genutzt und
fortan als Sondervermögen geführt. Die Immobilien selbst werden nicht in das
Sondervermögen überführt. Ziel des Sondervermögens ist es, nicht verausgabte
Finanzmittel der Instandhaltungsrücklage auf das nächste Haushaltsjahr zu
übertragen und im Weiteren zu
akkumulieren. Die Mittel der baulichen Unterhaltung sind hierbei aufzuteilen.
Ein Teil ist für die laufenden Bewirtschaftungskosten zu verwenden (Wartungskosten
und Gefahrenabwehr). Der übrige Teil dient der Substanzerhaltung der
Immobilien. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage soll sich ab dem 2. Jahr nicht
mehr an den kalkulatorischen Wiederbeschaffungswerten orientieren, sondern sich
anhand des konkreten Instandhaltungs- und Sanierungsbedarfs der einzelnen
Immobilien bemessen. Hierzu wird von der SE Im eine Bedarfsplanung für die
einzelnen Objekte erstellt. 7.
Ziel der KLR ist
es, sämtliche Kosten auf die externen Produkte zu verteilen. Das vorgenannte
Modell soll dafür Sorge tragen, dass alle Produkte, die von einem
Nutzungsvertrag in dem hier dargelegten Sinn erfasst sind, - analog einem
Mietvertrag - ausschließlich mit budgetwirksamen Kosten belastet werden. Begründung: Der Punkt III.7. des vorliegenden Beschlusses benennt die Begründung
für den gesamten Ansatz dieses Eigentümer-Nutzer-Modells. Die Diskussionen um
die budgetunwirksamen Kosten und ihre Folgen für die Haushalte und die
Entscheidungen der Bezirke in den letzten Jahren und die entsprechenden
Auswirkungen zeigen deutlich die Notwendigkeit, andere Lösungen zu suchen.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
Bezirk | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
Kommunalpolitiker | Auszug | Realisierung | |||
Anwesenheit | Kleine Anfragen |
Kontakt
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin
Büro der Bezirksverordnetenversammlung
Leiterin:
Anne Nentwich, BVV L
- Tel.: (030) 90293-5811
- Tel.: (030) 90293-5812
- Tel.: (030) 90293-5813
- Tel.: (030) 90293-5814
- Fax: (030) 90293-5815
- E-Mail bvv@ba-mh.berlin.de
Postanschrift:
12591 Berlin