Drucksache - DS/2014/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes Vorlage zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

die beigefügte Bilanz zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in den sozialen Erhaltungsgebieten „Kaskelstraße“ und „Weitlingstraße“ im Jahr 2020 der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage:   Bilanz 2020

Begründung:

Das Bezirksamt Lichtenberg übt in seinen beiden sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB sein Ermessen in Bezug auf sein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB aus, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Nach erfolgreicher Vorprüfung wird das Vorkaufsrecht gemäß § 27a BauGB zugunsten Dritter ausgeübt. Bei diesen Dritten handelt es sich um die städtischen Wohnungsbaugesellschaften.

Anlage

Bilanz der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in den sozialen Erhaltungsgebieten in Lichtenberg im Jahr 2020

Der Bezirk Lichtenberg übt in sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB sein Ermessen in Bezug auf sein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB aus, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts in den sozialen Erhaltungsgebieten des Bezirks dient der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im jeweiligen Erhaltungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen und damit dem Allgemeinwohl.

Dabei kommt ein Ankauf insbesondere dann in Betracht, wenn die im Folgenden genannten Kriterien für eine Ausübung sprechen:

1. Das Grundstück wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.
2. Das Objekt verfügt über mindestens sechs Wohneinheiten.
3. Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt.
4. Die überwiegende Anzahl der Wohnungen übersteigt nicht den durchschnittlichen Ausstattungsstandard im Erhaltungsgebiet.
5. Die Wohnungsgrößenstruktur entspricht im Wesentlichen dem gebietstypischen Wohnraumbedarf.
6. Die Nettokaltmiete der überwiegenden Anzahl der Wohnungen im Objekt übersteigt die durchschnittliche Gesamtmiete um nicht mehr als 10 %.

Es müssen im Einzelfall nicht alle Ermessenskriterien erfüllt sein.

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, da mietwirksame Bau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Ankauf effektiver beschränkt werden können, als dies ohne den Ankauf der Fall wäre.

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts soll die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen wirksamer geschützt werden. Unter den Bedingungen eines angespannten Wohnungsmarktes sind mittlerweile nicht nur einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen in den sozialen Erhaltungsgebieten, sondern auch Bezieher mittlerer Einkommen in hohem Maße verdrängungsgefährdet.

Das Objekt kann durch einen Dritten übernommen werden.

Die Ausübung erfolgt im Regelfall gemäß § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB zugunsten eines Dritten. Ein Ankauf kommt nur in Betracht, sofern ein ankaufswilliger und geeigneter Dritter zur Verfügung steht. Der Dritte muss sich vertraglich gegenüber dem Bezirk zu verpflichten, das Vorkaufsobjekt entsprechend dem Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verwalten und im Bestand zu halten, solange die Erhaltungsverordnung in Kraft ist (§ 27a Abs. 1 S. 2 BauGB). Als Dritter kommen in erster Linie städtische Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften oder gemeinnützige Stiftungen in Betracht.

Aufgrund ihrer Aufgabenstellung und ihrer personellen Ausstattung sind diese juristischen Personen besser in der Lage, die Immobilie dauerhaft entsprechend dem Erhaltungsziel zu bewirtschaften und zu verwalten als es der Bezirk bzw. die Gemeinde wäre.

Das zwischen Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften geschlossene „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ verpflichtet die städtischen Wohnungsgesellschaften in besonderer Weise zu einer sozialen Wohnraumversorgung aktiv beizutragen.

Der Ankauf durch einen Dritten erfordert dessen Bereitschaft und dessen Fähigkeit, das Erhaltungsziel dauerhaft zu beachten. Der Erwerb kann einem Dritten aber nicht aufgedrängt werden, zumal er sich gegenüber dem Bezirk zu verpflichten hat, das Objekt entsprechend den Erhaltungszielen zu bewirtschaften.

Dem Käufer wird eine Abwendungsvereinbarung angeboten.

Nach § 27 Abs. 1 S. 1 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk abwenden, wenn er in der Lage ist, das Grundstück entsprechend dem Erhaltungsziel zu nutzen und sich vor Ablauf der zweimonatigen Ausübungsfrist nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB hierzu schriftlich gegenüber dem Bezirk verpflichtet. Der Bezirk bietet dem Käufer stets rechtzeitig den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung an.

Statistik für 2020:

Das kommunale Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 in Verbindung mit § 27a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB wurde nicht ausgeübt,

• weil

sieben Abwendungsvereinbarungen nach § 27 Abs. 1 S. 1 BauGB für die folgenden Grundstücke abgeschlossen werden konnten:

• Eitelstraße 9 – 10,
• Einbecker Straße 44 Ecke Marie-Curie-Allee 2,
• Lückstraße 47,
• Nöldnerstraße 25 Ecke Stadthausstraße 4,
• Spittastraße 14,
• Pfarrstraße 103
• Spittastraße 5.

Das Vorkaufsrecht konnte nicht ausgeübt werden, weil mehrere der oben genannten Ermessenskriterien nicht erfüllt wurden; häufig verfügten die Objekte einfach nicht über genügend Wohneinheiten:

• drei Grundstücke.

Es konnte weder eine Abwendungsvereinbarung geschlossen noch ein Dritter zur Ausübung des Vorkaufsrechts gefunden werden:

• ein Grundstück.

Das Vorkaufsrecht war gemäß § 26 Abs. 1 BauGB (Veräußerung innerhalb der Familie) oder nach § 172 Abs. 4 Nr. 2. (Bestandteil eines Vermächtnisses) ausgeschlossen:

• ein Grundstück.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts war nicht möglich, weil die Grundstücke Baulücken sind oder bisher rein gewerblich genutzt wurden, und es dort keine Gebietsbevölkerung gibt:

• fünf Grundstücke.