Drucksache - DS/0695/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   dem Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das Grundstück Große-Leege-Straße 95 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen nicht zuzustimmen.

Anlage 1:Geltungsbereich des Antrages

b)   die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:Begründung zur Ablehnung des Antrages auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens

Anlage 1

Geltungsbereich des Antrages

über die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

für das Grundstück Große-Leege-Straße 95

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Anlage 2

Begründung

Anlass

Der Eigentümer des Grundstücks Große-Leege-Straße 95 hat einen Antrag gemäß § 12 BauGB auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens zur Umsetzung einer großflächigen Einzelhandelsnutzung gestellt.

Bebauungsplan XXII-37

Das Grundstück Große-Leege-Straße 95 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans (B-Plan) XXII-37, der mit Rechtsverordnung, die am 24. Juni 2006 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf Seite 604 verkündet wurde, festgesetzt worden ist. Der Bebauungsplan ist damit an dem Tag nach der Verkündung in Kraft getreten.

Der B-Plan XXII-37 setzt für das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Genslerstraße, Freienwalder Straße und Große-Leege-Straße gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) im östlichen Bereich ein Gewerbegebiet (GE 2) und im westlichen Bereich an der Große-Leege-Straße zum Schutz der gegenüber liegenden fiktiven allgemeinen Wohngebiete ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GE 1) fest und sichert die vorhandenen Verkehrsflächen. Des Weiteren wurden eine Baugrenze, die entlang der Große-Leege-Straße und Freienwalder Straße bei 4,00 m, entlang der Bahnhofstraße bei 3,50 m und entlang der Genslerstraße bei 1,50 m gemessen von der Straßen-begrenzungslinie liegt, eine GRZ von 0,8, eine Traufhöhe von max. 15 m über dem Gehweg und eine BMZ von 10 festgesetzt.

Nach geltendem Planungsrecht ist der Neubau eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von über 800 m² nicht zulässig.

Antragsgrundstück und nähere Umgebung

Das Antragsgrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Gewerbegebietes GE 1.

Derzeit wird das Grundstück von dem Gebäude des bestehenden Marktes sowie den dazugehörigen Stellplätzen und Erschließungsflächen eingenommen. Das Gebäude steht längs der Freienwalder Straße. Der Zugang orientiert sich zu der nördlich gelegenen Stellplatzfläche mit 75 Stellplätzen.

Nördlich an das Antragsgrundstück grenzt ein weiterer Einzelhandelsbetrieb (Textilien und Drogerie) an. Die übrigen Flächen im Geltungsbereich werden gewerblich genutzt, u.a. mit einer Gerüstbaufirma und einem Hostel.

Westlich und südwestlich des Grundstücks, entlang der Großen-Leege-Straße und der Goeckestraße, befinden sich Wohnnutzungen in Form geschlossener Blockrandbebauungen. Die Flächen südlich der Freienwalder Straße werden gewerblich genutzt oder liegen brach, auf Teilflächen hiervon sind Wohnbebauungen im Rahmen von vorhabenbezogenen Planverfahren geplant. Östlich befinden sich die Gedenkstätte Hohenschönhausen sowie gewerbliche Nutzungen.

Antragsvorhaben

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren ist eine Erweiterung des bestehenden Einzelhandelsbetriebs in der Große-Leege-Straße 95 auf eine Verkaufsfläche von etwa 1.500 m² und eine Geschossfläche von ca. 2.400 m² vorgesehen. Die Anzahl der Stellplätze soll mit zukünftig 77 weitgehend unverändert bleiben.

Auf einer derzeit ungenutzten Fläche unmittelbar östlich des bestehenden Marktes ist die Einrichtung einer multifunktional nutzbaren Stellplatzanlage geplant, diese beinhaltet u.a. 14 Busparkplätze einschließlich einer vorgelagerten Zone, auf der die Fahrgäste ein und aussteigen können.

Beurteilung des Antrags

Aufgrund der Dimensionierung des geplanten großflächigen Einzelhandelsbetriebes muss davon ausgegangen werden, dass nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung eintreten und die Erweiterung der Verkaufs- und Geschossfläche des Standorts eine Steigerung der Attraktivität des Angebots vermuten lassen. Die Versorgungsfunktion hinsichtlich des Einzugsbereiches würde bei Umsetzung der Planung ausgedehnt und im Zusammenwirken mit den übrigen Einzelhandelsangeboten attraktiver werden und damit auch auf Käuferschichten abzielen, die außerhalb des Nahbereiches liegen.

Das beabsichtigte Vorhaben ist nicht vereinbar mit dem derzeit gültigen Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg, welches von der Bezirksverordnetenversammlung im Juni 2011 beschlossen wurde und das die zentralen Versorgungsbereiche festlegt. Dies betrifft im vorliegenden Fall die in der Nähe des Antragsgrundstücks gelegenen Bereiche an der Hauptstraße (Ortsteilzentrum) und an der Konrad-Wolf-Straße zwischen Werneuchener Straße und Schöneicher Straße (Nahversorgungszentrum). Entwicklungsziele des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes sind u.a. die Aufwertung und Stärkung des Ortsteilzentrums Hauptstraße und der Ausschluss weiterer Streuangebote. Die Ausweitung des Angebotsspektrums außerhalb der festgelegten Bereiche, zu denen auch der Geltungsbereich des beantragten vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens zählt, wird als zentrenschädlich gesehen. Als Schutzmaßnahmen werden im Zentren- und Einzelhandelskonzept die Ablehnung jeglicher Anträge für neue Lebensmittelmärkte an Einzelstandorten im Einzugsbereich mit § 34 Abs. 3 BauGB sowie die Verhinderung weiterer Einzelhandelsansiedlungen in der Große-Leege-Straße gemäß § 15 BauNVO genannt. Die Vorgaben und Ziele des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzepts sind für das Bezirksamt bindend.

Auch die Überarbeitung des Zentren- und Einzelhandelskonzept im Jahr 2016, welches zwar von der BVV beschlossen wurde, aber u.a. aufgrund des Fehlens des Einvernehmens mit der für Stadtentwicklung zuständigen Senatsverwaltung jedoch noch nicht abgeschlossen wurde, führt zu keiner Neubeurteilung des Standortes. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass mit der Umsetzung der Wohnungsbaupotentiale an der Landsberger Allee an der Schalkauer Straße ein Nahversorgungszentrum entwickelt werden soll.[1]

Mit Schreiben vom 06.11.2017 äußerte das Büro für Wirtschaftsförderung des Bezirksamtes erhebliche Bedenken hinsichtlich der Entwicklung eines großflächigen Einzelhandels an diesem Standort. Begründet wurden diese Bedenken einerseits mit den sich im Umkreis des Planvorhabens bereits etablierten zwölf Lebensmittelmärkten in unterschiedlichen Größenordnungen sowie dem weiteren geplanten Vorhaben am S-Bahnhof Hohenschönhausen von einigen 1.000 m². Andererseits wurden ungenutzte Flächen im Umkreis des Planvorhabens, die eine Etablierung eines Lebensmittelmarktes ermöglichten, genannt. Beispielhaft wurde das „Hohenschönhauser Tor“ benannt, dessen Einzugsbereich sich mit dem des Vorhabens überschneidet. Weiterhin wurde ausgeführt, dass die Anzahl der derzeit leerstehenden Märkte die überdurchschnittliche Anzahl an Verkaufsflächen verdeutlicht und negative Auswirkungen auf die Umgebung bereits erkennbar sind. Bezeichnend für die Überversorgung des Standortes ist die Schließung des ehemaligen Kaisers-Lebensmittelmarktes am „Storchenhof“, nachdem sich Kaufland in unmittelbarer Nachbarschaft ansiedelte.

Die beabsichtigte Erweiterung von Verkaufsflächen würde die schon erkennbar gewordenen negativen Auswirkungen auf die bestehenden Lebensmittelmärkte verstärken, da sich die Kaufkraft im Einzugsgebiet weder kurz- noch mittelfristig signifikant verändern wird. Nach Aussage der Wirtschaftsförderung ist auch im Falle einer unvorhersehbaren deutlichen Kaufkraftsteigerung eine stabile wohnungsnahe Versorgung am „Hohenschönhauser Tor“ und am „Storchenhof“ empfehlenswerter, als die in der Große-Leege-Straße geplante Flächenerweiterung.

Aus wirtschaftspolitischer Sicht kann eine Zustimmung zu dem Planvorhaben nicht gegebenen werden.

In diesem Zusammenhang ist auch auf den festgesetzten B-Plan 11-59 G hinzuweisen. Zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches an der Hauptstraße wurden diverse Grundstücke im Einzugsbereich festgesetzt, auf denen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten unzulässig sind. Der maßgebliche Bereich reichte dabei bis zur Freienwalder Straße. Aufgrund der Sicherung des Blocks Bahnhofstraße/Genslerstraße/Freienwalder Straße/Große-Leege-Straße als Gewerbegebiet, war eine Einbeziehung dieser Flächen in den Geltungsbereich des B-Planes 11-59 G nicht erforderlich.

Aus den vorgenannten Gründen wird kein städtebauliches Erfordernis zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gesehen, da mit dem beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Ziele des Zentren- und Einzelhandelskonzepts konterkariert werden würden.

[1] Das ZEK wurde im Jahr 2016 überarbeitet, die Überarbeitung ist jedoch noch nicht abgeschlossen, auch wenn es einen BVV-Beschluss gibt. Dies ist sie erst, wenn das Einvernehmen mit der für Stadtentwicklung zuständigen Senatsverwaltung hergestellt ist und letztendlich das ZEK veröffentlich wird und der Beschluss des BA und der BVV im Amtsblatt bekannt gemacht wurde. Aus diesem Grund ist das ZEK 2011 für den Fachbereich Stadtplanung bindend.