Drucksache - DS/0185/VIII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)      für das Gelände zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße, Allendorfer Weg und Kleingartenanlage „Sonnenblume“ im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-128 aufzustellen.

Die wesentlichen Planungsziele sind:

-           Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes,

-           Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur Sicherung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums.

Anlage 1:räumlicher Geltungsbereich

Für die Aufstellung des Bebauungsplanes 11-128 wird das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB angewendet.

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-128 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, den Nachbarbezirk und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-128 für das Gelände

zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße, Allendorfer Weg

und Kleingartenanlage „Sonnenblume“

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes nach § 4 BauNVO

Abschluss eines städtebaulichen Vertrages

Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

I.    Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen

I. 1.                       Veranlassung und Erforderlichkeit

Aufgrund eines vorgenommenen Eigentümerwechsels für einen Großteil der im Geltungsbereich befindlichen Grundstücke und der Absichtsbekundung des Eigentümers, die Grundstücke entwickeln zu wollen (Anlage 3), beabsichtigt der Bezirk, einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-128 aufzustellen.

Das angestrebte Planverfahren eröffnet die Möglichkeit, den langjährig brachliegenden und ungenutzten Standort einer Wohnnutzung zuzuführen. Durch die eingereichte Zustimmungserklärung des Eigentümers eines Großteils der Grundstücke vom 24.01.2017 zur Anwendung der Leitlinien des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ist sichergestellt, dass die sich aus der Planung ergebenden sozialen Infrastrukturfolgebedarfe gedeckt werden können.

Das Bebauungsplanverfahren ist notwendig, da die beabsichtigten Nutzungsmaße nach geltendem Planungsrecht nicht zulässig sind. Aufgrund der besonderen Lage des Plangebiets, das an den Kreuzungsbereich Landsberger Allee/Rhinstraße grenzt, ist eine lärmrobuste Planung notwendig. Gleichzeitig sind die Belange der nördlichen Einfamilienhausbebauung hinreichend zu wahren und die verkehrliche Erschließung zu sichern.

Der Bebauungsplan 11-128 ist erforderlich, um im Sinne des § 1 Abs. 3 und 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten. Den Grundsätzen der Raumordnung entsprechend sollen Entwicklungspotenziale innerhalb des vorhandenen Siedlungsgebiets ausgeschöpft werden.

I. 2.                       Plangebiet (Bestand, planerische Ausgangssituation)

Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im Bezirk Lichtenberg von Berlin, im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

Das ca. 1,6 ha große Plangebiet wird wie folgt begrenzt:

-          im Norden durch den Allendorfer Weg

-          im Osten durch die Kleingartenanlage „Sonnenblume“

-          im Süden durch die Bezirksgrenze

-          im Westen durch die Rhinstraße

Das Plangebiet ist Bestandteil eines Bereiches, der sich östlich der Rhinstraße und westlich der Kleingartenanlage „Sonnenblume“ zwischen Plauener Straße und Landsberger Allee erstreckt und bis auf den im Norden vorhandenen Stadtwirtschaftsbetrieb und eine Car-Glas Filiale durch eine ein- bis zweigeschossige offene Einzelhausbebauung mit Wohnnutzung geprägt wird. Durch den hier vorhandenen hohen Grünflächenanteil erhält das Gebiet eine landschaftliche Prägung. Der Allendorfer Weg befindet sich an der nördlichen Plangebietsgrenze. Entlang der östlichen Plangebietsgrenze verläuft der Grüne Weg der Kleingartenanlage „Sonnenblume“. Im Westen und im Süden grenzen die übergeordneten Hauptverkehrsstraßen Rhinstraße und Landsberger Allee an das Plangebiet. Südlich und westlich des Kreuzungsbereichs befinden sich gewerbliche Nutzungen unterschiedlicher Intensität.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-128 befinden sich mit dem Grundstück Allendorfer Weg 28, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, und einer Kapelle auf dem Grundstück Treffurter Straße 10 lediglich zwei Gebäude. Die vormals mit Einfamilienhäusern bebauten bzw. gärtnerisch genutzten Wochenendgrundstücke mit Lauben wurden mittlerweile abgerissen und liegen brach. Die Ruderalisierung und Vermüllung des Bereichs ist stark vorangeschritten. Mittig durch das Plangebiet verläuft von Nord nach Süd die Treffurter Straße, die jedoch nicht an die Landsberger Allee im Süden angeschlossen ist. Im südlichen Bereich des Plangebietes befinden sich der Haltestellenbereich und das Gleisbett der Straßenbahnlinie 16 und der Tram M 6.

Der Geltungsbereich umfasst insgesamt 32 Grundstücke bzw. Flurstücke. Das Grundstück Allendorfer Weg 28 ist im Privatbesitz und das Grundstück Treffurter Straße 10 gehört zum Eigentum der Evangelischen Kirchengemeinde. Für die Grundstücke Treffurter Straße 1, 4, 5, 6, 7, 9 und Allendorfer Weg 22/24 wurden Eigentumsvormerkungen zugunsten der Projektentwicklung Hohenschönhausen, Treffurter Straße GbR vorgelegt. Bei den übrigen Flächen handelt es sich um Verkehrsflächen der BVG und des Landes Berlin bzw. um Grundstücke im Eigentum des Liegenschaftsfonds Berlin (jetzt BIM).

I. 2. 1. Geltendes Planungsrecht

Die Grundstücke des Plangebietes liegen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles in einem Gebiet, für das es zurzeit keine verbindliche Bebauungsplanregelung im Sinne von § 30 Baugesetzbuch (BauGB) gibt. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines geplanten Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO. Demzufolge beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens gemäß § 34 Abs. 2 BauGB nach der Art allein danach, ob es nach der BauNVO in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig wäre.

I. 3.                       Planerische Ausgangssituation

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Die Landsberger Allee sowie die Rhinstraße werden als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen und die Kleingartenanlage „Sonnenblume“ als Kleingarten dargestellt.

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Süd, die von der Bezirksverordnetenversammlung am 25.10.2007 beschlossen wurde, stellt bis auf die Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 das Plangebiet als Sondergebiet dar. Die beiden in Rede stehenden Grundstücke werden als allgemeines Wohngebiet W 4 mit einer GFZ von bis zu 0,4 dargestellt.

Die östlich des Geltungsbereichs angrenzende Kleingartenanlage „Sonnenblume“ ist in der BEP als Dauerkleingarten gekennzeichnet. Der Bereich nördlich des Plangebietes wird zwischen Rhinstraße und Treffurter Straße als Mischgebiet und östlich der Treffurter Straße bis zur Kleingartenanlage als allgemeines Wohngebiet W 4 mit einer GFZ bis 0,4 dargestellt. Für den Bereich westlich der Rhinstraße zwischen Landsberger Allee und Allendorfer Weg stellt die BEP ebenfalls ein Sondergebiet dar.

Angrenzende Bebauungspläne in unmittelbarer Nähe des Bebauungsplans 11-128 sind:

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXII-VE 2 „Autohaus Rhinstraße“, westlich der Rhinstraße und nördlich der Landsberger Allee, wurde ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Autohaus mit Werkstatt planungsrechtlich festgesetzt.

Der im Verfahren befindliche Bebauungsplan XXI-23 des Nachbarbezirks Marzahn-Hellersdorf hat zum Ziel, den Bereich südlich der Landsberger Allee als Gewerbe- und Industriegebiet festzusetzen und Verkehrsflächen zu sichern.

Im Plangebiet sind keine Baudenkmale vorhanden.

I. 4.                       Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13aBauGB

Der Bebauungsplan 11-128 soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden.

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 16.000 m². Hiervon sollen etwa 9.550 m² als Baugebiet (allgemeines Wohngebiet) mit einer zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden.

Neben dem angestrebten B-Planverfahren 11-128 befinden sich keine weiteren Bebauungspläne der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB im Verfahren, die in einem sachlichen, räumlichen oder zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden.

Insgesamt wird die festzusetzende Grundfläche des Bebauungsplans 11-128 im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO mit etwa 3.820 m² deutlich weniger als 20.000 m² betragen.

Durch den B-Plan wird die Zulässigkeit eines Vorhabens, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, nicht begründet.

Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind nicht betroffen und werden damit nicht beeinträchtigt.

Die Voraussetzung für die Anwendung des § 13a BauGB liegen vor.

I. 5.                       Entwicklung der Planungsüberlegungen (planerische Vorgeschichte)

Bereits seit vielen Jahren gab es stadtplanerische Überlegungen, die Fläche des Plangebietes im Rahmen einer Neuordnung zu entwickeln.

Bereits am 15.10.2002 hat das Bezirksamt Lichtenberg für das Gelände zwischen Landsberger Allee, Rhinstraße, Allendorfer Weg, Kleingartenanlage „Sonnenblume“, ausgenommen die Grundstücke Treffurter Straße 10 und Allendorfer Weg 28 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-17 VE beschlossen. Das damalige Ziel dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans war die planungsrechtliche Sicherung eines Lebensmittelmarktes mit Büronutzung im Obergeschoss und eines Geschäfts- und Bürogebäudes durch die Nutzungsausweisung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 und Abs. 3 BauNVO.

Da das Planungsziel jedoch nicht umgesetzt werden konnte und der damalige Vorhabenträger mit Schreiben vom 02.10.2007 die Einstellung des Verfahrens beantragte, beschloss das Bezirksamt Lichtenberg von Berlin in seiner Sitzung am 4. Dezember 2007 das Verfahren einzustellen. Dieser Beschluss wurde am 21.12.2007 auf Seite 3303 im Amtsblatt für Berlin Nr. 56 veröffentlicht. Seitdem sind die Flächen ungenutzt.

Durch den nunmehr erfolgten Eigentümerwechsel und der mit Schreiben vom 23.01.2017 erklärten Absichtsbekundung des Eigentümers zur Entwicklung der Grundstücke Treffurter Straße 1, 4, 5, 6, 7, 9, 11 und Allendorfer Weg 22/24 eröffnet sich die Möglichkeit, den Standortes städtebaulich neu zu ordnen.

Im Hinblick auf die innerstädtische, gut erschlossene Lage und die zunehmende Nachfrage nach Wohnbauflächen im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen werden die Grundstücke im Plangebiet nicht optimal genutzt. Dies spiegelt sich auch an der jetzt aufgetretenen Nachfrage der Bebaubarkeit der Grundstücke wider. Da die vorgesehene Bebaubarkeit nach geltendem Planungsrecht nicht zulässig ist und die Flächen zunehmend verwahrlosen, ist zur geordneten städtebaulichen Entwicklung dieses Bereiches ein Planverfahren erforderlich.

II. Planinhalt

II. 1.                     Intention des Plans (generelle Zielvorstellung, Leitbild)

Der Bebauungsplan 11-128 hat die Aufgabe, die rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet herzustellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.

Der Bebauungsplan dient vorrangig der Entwicklung eines Wohnstandortes in einem festgelegten Rahmen. Durch die Definition von überbaubaren und nichtüberbaubaren Flächen werden die einzelnen Bereiche klar strukturiert sowie die Anlage privater Grünflächen und die verkehrliche Erschließung geregelt.

Die städtebaulichen Ziele, die mit diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgt werden, lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Städtebauliche Neuordnung und geordnete Gestaltung der derzeit überwiegend brachliegenden Flächen als Abschluss des Siedlungsgebietes an der Landsberger Allee und Rhinstraße und städtebauliche Aufwertung dieses Kreuzungsbereiches
• Sicherung des Areals als allgemeines Wohngebiet (WA)
• Festsetzung einer GRZ von max. 0,4 und einer GFZ von ca. 2,4
• Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Eigentümer der Grundstücke Treffurter Straße 1, 4, 5, 6, 7, 9, 11 und Allendorfer Weg 22/24, insbesondere zur Beteiligung der durch das Vorhaben ausgelösten Infrastrukturfolgebedarfe gemäß dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
• Sicherung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums
• Entwicklung von Maßnahmen zum Bodenschutz und zum Schutz der angrenzenden Nutzungen
• Neuordnung der Flächen im Sinne einer Verträglichkeit von Belastungen aus Abgasen, Schadstoffen und Lärm
• geordnete Entwicklung der Erschließung des Plangebietes und der räumlichen Verteilung des Verkehrs

II. 2.                     Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan

Im FNP ist das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt.

Nach dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Dieser Vorgang der Konkretisierung schließt jedoch nicht aus, dass die in einem Bebauungsplan zu treffenden Festsetzungen von den vorgesehenen Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen können, wenn sie sich aus dem Übergang in eine konkretere Planstufe rechtfertigen und die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt lassen.

Innerhalb der M2-Fläche soll gemäß AV-FNP vorrangig eine Mischung von Nutzungen entwickelt werden. Hierzu gehören neben Mischgebieten auch andere Baugebiete, soweit sie durch ihr Zusammenwirken bezogen auf die M2-Fläche des FNP ebenfalls eine Mischnutzung ohne prägende Hauptnutzung bilden. Andere Baugebiete kleiner als drei Hektar (ha) können entwickelt werden, wenn Funktionen und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben.

Die innerhalb der M2-Fläche geplante Wohnnutzung liegt unterhalb der Darstellungsschwelle von 3 ha. Funktion und Wertigkeit der im Flächennutzungsplan dargestellten gemischten Baufläche können im Sinne ihrer Nutzungsstruktur sowie der quantitativen und qualitativen Bedeutung als gewahrt angesehen werden.

Es sind im weiteren Verfahren die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge zu wahren.

Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht erforderlich.

III.              Verfahren

Mitteilung der Planungsabsicht

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung wurden gemäß § 5 AGBauGB i.V.m. der AV Mitteilung bzw. Artikel 13 Abs. 2 Landesplanungsvertrag mit Schreiben des Bezirksamtes Lichtenberg vom 26.01.2017 gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) von der geplanten Aufstellung des Bebauungsplans 11-128 unterrichtet.

Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung wurde mit Schreiben vom 24.02.2017 mitgeteilt, dass die dargelegte Planungsabsicht zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung des Landesentwicklungsplan Berlin- Brandenburg (LEP B-B) erkennen lässt.

Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Nach Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B soll die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen hauptsächlich in diesem Raum stattfinden. Die Planungsziele berücksichtigen den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung in § 5 Abs. 2 und Abs. 3 LEPro 2007 sowie 4.1 LEP B-B.

Der Grundsatz in § 6 Abs. 3 LEPro 2007 zur Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume für die Erholung ist angemessen zu berücksichtigen.

Da der Geltungsbereich des Planes im Kreuzungsbereich der Landsberger Allee und der Rhinstraße liegt, ist das Ziel der Raumordnung aus 1.2 FNP Berlin zum Erhalt und zum Ausbau der Netzstruktur und der Flächen von übergeordneten Hauptverkehrsstraßen bei der weiteren Konkretisierung des Planes zu beachten.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilt mit Schreiben vom 14.02.2017 mit, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan 11-128 aufzustellen, folgende Bedenken und Hinweise bestehen:

• Aufgrund der Nähe des geplanten Wohnstandortes zum gegenwärtig schon stark belasteten Kreuzungspunkt des Kfz-Verkehrs gibt es wegen der Verträglichkeit mit der Lärm- und Schadstoffbelastung grundsätzliche Bedenken. Die Erschließung des Gebietes für den Kfz- Verkehr ist nur eingeschränkt über die Rhinstraße möglich. Mit den angrenzenden Straßenbahn­anlagen, der Landsberger Allee und der Rhinstraße sind „dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen“ nach § 7 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 AGBauGB berührt. Das weitere Verfahren ist mit dem Referat SenUVK VII B abzustimmen.
• Aufgrund der Größe (Anzahl der potentiellen Wohneinheiten (> 200)) und Eigenart ist das Vorhaben von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt. Das Berliner Modell ist anzuwenden. Im weiteren Verfahren und nach Konkretisierung der Planung ist die Wohnungsbauleitstelle einzubeziehen.
• Die Entwickelbarkeit des B-Plans 11-128 aus dem Flächennutzungsplan ist an Hand der vorgelegten Planungsunterlagen nicht abschließend überprüfbar. Die Entwickelbarkeit aus dem FNP ist nur dann gegeben, wenn im Bebauungsplan keine Festsetzungen getroffen werden, die die verkehrlichen Funktionen beeinträchtigen bzw. einer späteren Realisierung entgegenstehen.
• Sonstige städtebauliche Planungen werden nicht berührt.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 AGBauGB durchgeführt und die vorgebrachten Hinweise werden entsprechend berücksichtigt.