Drucksache - DS/1512/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für die Grundstücke Schleizer Straße 67, 75, nördlich Schleizer Straße 81C (Flurstücke 427 und 502) und Ferdinand-Schultze-Straße 55, 65 und 71 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-107 aufzustellen.

              Das wesentliche Planungsziel ist:

-   Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (Bau­NVO)

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11-107 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen sowie die Behörden und die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

                            Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-107

für die Grundstücke Schleizer Straße 67, 75,

nördlich Schleizer Straße 81C (Flurstücke 427 und 502)

und Ferdinand-Schultze-Straße 55, 61 und 71

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO)

                            Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Gemäß § 1 Absatz 3 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) hat die Gemeinde Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Laut § 2 Absatz 1 BauGB sind Bebauungspläne der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu geben.

1. Planungsgegenstand

I. 1.           Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Notwendigkeit, ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen, ergibt sich im Wesentlichen aus der derzeitigen Planungsunsicherheit und dem Investitionsdruck der brachliegenden bzw. wenig genutzten Grundstücke im Geltungsbereich.

Stadtplanerisches Ziel ist die Neuordnung des Gebietes im Übergang gewerblicher zu Wohnnutzungen. Im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, der auch aufzeigt, wie im Umfeld die Belange der gewerblichen Wirtschaft gesichert werden können (Schutz vor Nutzungseinschränkungen, Bewältigung von Immissionskonflikten).

Der B-Plan ist erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung insbesondere im Hinblick auf die angrenzende Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft zu sichern.

Auf Grund der örtlichen Gegebenheiten ist das wesentliche Planungsziel die Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Damit wird auch der Lage- und Erschließungsgunst in diesem Bereich Rechnung getragen.

I. 2.           Plangebiet (Bestand, planerische Ausgangssituation)

Das ca. 4,6 ha große Plangebiet liegt im Berliner Bezirk Lichtenberg, im Ortsteil Alt-Hohenschönhausen.

Zum Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-107 gehören die Grundstücke Ferdinand-Schultze-Straße 55, 65, 71, Schleizer Straße 67 und 75 sowie das Grundstück nördlich Schleizer Straße 81C (Flurstücke 427 und 502).

Das Plangebiet wird begrenzt durch die Schleizer Straße im Süden, die Ferdinand-Schultze Straße im Osten, die südliche Grenze des Grundstücks Ferdinand-Schultze Straße 85 im Norden und durch die östliche Grenze des Grundstücks Arendsweg 74 sowie das nördlich der Schleizer Straße gelegene Flurstücke 407 im Westen.

Das Umfeld des Plangebietes ist durch unterschiedliche Wohn-, Gewerbe- und Verwaltungs­nutzungen geprägt. Westlich des Arendsweges sowie im Süden und Osten ist Wohnbebauung vorhanden. Östlich und westlich des Geltungsbereiches, angrenzend an die Ferdinand-Schultze-Straße bzw. den Arendsweg, befinden sich fiktive allgemeine Wohngebiete i. S. von § 4 der BauNVO, die durch eine offene ein- bis zweigeschossige Einzel- bzw. Doppelhausbebauung geprägt sind. Südlich des Plangebietes grenzt ein, durch den Bebauungsplan "Weiße Taube" festgesetztes, allgemeines Wohngebiet mit fünfgeschossiger Wohnbebauung an. Unmittelbar westlich des Geltungsbereiches wird für das Grundstück Arendsweg 74 derzeit ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, welcher ebenfalls die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes zum Ziel hat. Nach Abriss der ehemaligen Gewerbebauten und Entsiegelungsmaßnahmen liegen dieses Grundstück sowie die südlich daran angrenzenden Flurstücke derzeit brach.

Gewerblich geprägte Bereiche befinden sich nördlich und südöstlich des Geltungsbereiches. Das nördlich an das Plangebiet angrenzende Grundstück Ferdinand-Schultze-Straße 85 wird durch die Kran- und Stahltechnologie Berlin GmbH sowie eine Reihe weiterer kleiner Gewerbebetriebe genutzt. Im Kreuzungsbereich Ferdinand-Schultze-Straße und Schleizer Straße sind diverse Bürocontainer für Kfz-Zulassungs- und Schilderdienste untergebracht.

Das Plangebiet hat entlang der Ferdinand-Schultze-Straße bis zur südlich gelegenen Schleizer Straße einen gewerblich geprägten Charakter. In diesem Areal sind ein Verwaltungsstandort der HOWOGE, die Kfz-Zulassungsstelle sowie die DEKRA untergebracht. Die Gebäudehöhen der Bürogebäude variieren zwischen drei bis sieben Geschossen.

Entlang der Schleizer Straße sind bis auf die Kfz-Zulassungsstelle die Grundstücke nicht bebaut und liegen brach. Das auf dem rückwärtig gelegenen Grundstück Schleizer Straße 67 befindliche, ehemals als Verwaltungsstandort genutzte Gebäude ist fünf- und sechsgeschossig.

Auf dem Grundstück Ferdinand-Schultze-Straße 71 liegt der Weidenpfuhl. Das stehende Gewässer wird öffentlich bewirtschaftet.

Im Innenbereich des Areals befinden sich, neben dem leerstehenden Verwaltungsbau, auf den einzelnen Grundstücken verschiedene großflächig angelegte Stellplätze sowie Garagen und kleinere ein- und zweigeschossige Nebengebäude.

I.2.1. Bereichscharakteristik und Planungsabsichten

Die Grundstücke des Plangebietes liegen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles in einem Gebiet, für das es zurzeit keine verbindliche Bebauungsplanregelung im Sinne von § 30 Baugesetzbuch (BauGB) gibt. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines geplanten Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich.

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 13. Mai 2014 (ABl. S. 1019f.) ist der Bereich zwischen Arendsweg, Schleizer Straße, Ferdinand-Schultze Straße bis zum Grundstück Ferdinand-Schultze Straße 85 als gemischte Baufläche M2 dargestellt.

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Süd, die von der Bezirksver­ordnetenversammlung am 25.10.2007 beschlossen wurde, stellt den Standort als Mischgebiet mit hohem Gewerbeanteil dar. Die Kfz-Zulassungsstelle sowie das damalige Landesverwaltungsamt, dessen Grundstück auch als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt ist, sind als Zweckbestimmung "Öffentliche Verwaltung" gekennzeichnet. An der Schleizer Straße ist der Bereich westlich der Zulassungsstelle mit dem Symbol für eine Jugendeinrichtung versehen. Der Weidenpfuhl auf dem Grundstück Ferdinand-Schultze-Straße 71 ist als Grünfläche dargestellt.

Angrenzende Bebauungspläne sind der festgesetzte Bebauungsplan (B-Plan) XXII-3a sowie die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne 11-24 VE und 11-5 westlich und 11-94 VE süd-östlich des Plangebietes.

Der vorhabenbezogene B-Plan 11-24 VE hat die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes am Arendsweg zum Ziel. Der in Aufstellung befindliche B-Plan 11-5 verfolgt die Festsetzung von Teilen des Arendsweges einschließlich einer Erweiterungsfläche als öffentliche Verkehrsfläche. Dieser Geltungsbereich wird überlagert von dem vorhabenbezogenen B-Plan 11-24 VE. Das Verfahren soll eingestellt werden, wenn die Festsetzung des vorhabenbezogenen B-Planes 11-24 VE in Aussicht steht.

Der festgesetzte Bebauungsplan XXII-3a weist das Gebiet südlich der Schleizer Straße als Wohngebiet aus. Auf der Fläche der ehemaligen Gärtnereiproduktionsgenossenschaft "Weiße Taube" zwischen Landsberger Allee, Arendsweg, Schleizer Straße und Ferdinand-Schultze-Straße sind neben dem angrenzenden allgemeinen Wohngebiet, entlang der Landsberger Allee Kerngebietsnutzungen sowie öffentliche Grün- und Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen. Die Wohnbebauung und die öffentlichen Grünflächen wurden bereits Mitte der 1990er Jahre realisiert.

Der vorhabenbezogene B-Plan 11-94 VE hat die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten und öffentlichen Straßenverkehrsflächen zum Ziel und soll die bestehende Wohnbebauung südlich der Schleizer Straße ergänzen.

Im Plangebiet sind keine Baudenkmale vorhanden.

2. Planungsinhalt

II. 1.         Entwicklung der Planungsüberlegungen (planerische Vorgeschichte)

Bereits seit vielen Jahren gibt es stadtplanerische Überlegungen, die Fläche des Plangebietes im Rahmen einer Neuordnung als Gewerbegebiet auszuweisen.

Es besteht ein verstärkter Investitionsdruck, Wohnnutzungen im Plangebiet anzusiedeln. Diese Nutzungen laufen jedoch der Intention des Bezirkes zuwider, den Standort als Mischgebiet auch für Gewerbetreibende zu erhalten und langfristig zu sichern. Die Ausweisung eines Gewerbegebietes bietet den ansässigen Gewerbetreibenden und Dienstleistern die nötige Planungssicherheit und gewährleistet den Erhalt von Arbeitsplätzen. Gleichzeitig eröffnet sich die Möglichkeit, das Gebiet langfristig neu zu strukturieren und weiteren gewerblichen Nutzungen zugänglich zu machen bzw. für das Plangebiet städtebaulich unerwünschte Nutzungen abzuwehren.

Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans 11-107 ist bei der Neuordnung des Gebietes im Übergang gewerblicher zu Wohnnutzung zu klären, wie die Belange der bestehenden gewerblichen Nutzung gesichert bleiben (Schutz vor Nutzungseinschränkungen, Bewältigung von Immissionskonflikten).

II. 2.         Intention des Plans (generelle Zielvorstellung, Leitbild)

Der Bebauungsplan 11-107 hat die Aufgabe, die rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet herzustellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.

Mit dem Bebauungsplan 11-107 soll die planungsrechtliche Grundlage für die Sicherung eines Gewerbegebietes geschaffen werden. Aufgrund der Lage des Plangebietes in einem "Übergangsbereich" zwischen dem nördlich angrenzenden Gewerbegebiet und den östlich, südlich und westlich angrenzenden Wohngebieten soll der Bebauungsplan 11-107 durch eine Differenzierung der zulässigen Nutzung und Gliederung der Baugrundstücke die Voraussetzung für eine städtebaulich geordnete Entwicklung schaffen.

II. 3.         Wesentlicher Inhalt

• Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
• Sicherung des Areals als Gewerbegebiet
• Wiedernutzbarmachung der Brachflächen entlang der Schleizer Straße
• Schutz der angrenzenden Wohnbebauung vor Immissionen durch Differenzierung der gewerblichen Nutzung

3. Auswirkungen des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan dient vorrangig der Sicherung geplanter Bau- und Nutzungsstrukturen in einem festgelegten Rahmen. Durch die Definition von überbaubaren und nichtüberbaubaren Flächen werden die einzelnen Bereiche klar strukturiert sowie die Anlage von baulichen Nutzungen freizuhaltender Flächen und die verkehrliche Erschließung geregelt.

Hochwertige, jedoch langjährig brachliegende bzw. untergenutzte Flächen im Plangebiet werden einer angemessenen Nutzung zugeführt und das Areal wird baulich gefasst.

III. 1.       Entwickelbarkeit aus dem Flächenutzungsplan

Nach dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Dieser Vorgang der Konkretisierung schließt jedoch nicht aus, dass die in einem Bebauungsplan zu treffenden Festsetzungen von den vorgesehenen Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen können, wenn sie sich aus dem Übergang in eine konkretere Planstufe rechtfertigen und die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt lassen.

Entsprechend dem Entwicklungsrahmen des FNP sind Gewerbegebiete standardmäßig aus gewerblichen Bauflächen zu entwickeln. Im Regelfall in Abhängigkeit von Bedeutung und Größe gilt dies für die Wohnbauflächen W1 bis W4 und gemischte Bauflächen M1 bzw. M2. In Einzelfällen kommt eine Umnutzung von Sonderbauflächen und Flächen zur Ver- und Entsorgung in Betracht.

Im Flächennutzungsplan wird das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 ausgewiesen. M2-Flächen sind dargestellt, wenn eine Mischung unterschiedlicher Funktionen (Gewerbe, Handel, Dienstleistungen, Wohnen etc.) mit einer mittleren Nutzungsintensität und -dichte vorgesehen ist. Sie tragen den Charakter eines Mischgebietes oder der Mischung verschiedener Baugebiete ohne prägende Hauptnutzung. Entsprechend der spezifischen Charakteristik der M2-Flächen sollen aus diesen vorrangig Mischgebiete und andere Baugebiete, soweit sie durch ihr Zusammenwirken bezogen auf die M2-Fläche des FNP ebenfalls eine Mischnutzung ohne prägende Hauptnutzung bilden, entwickelt werden.

Die im FNP dargestellte Mischnutzung M2 bezieht sich auf das Areal Arendsweg, Schleizer Straße, Ferdinand-Schultze Straße, bis zur südlichen Grenze des Grundstücks Ferdinand-Schultze Straße 85. Für eine etwa 2,5 ha große Fläche am Arendsweg wird derzeit ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, dessen Ziel die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes ist. Die im etwa 4,2 ha großen Plangebiet vorzufindenden Nutzungen sind nicht wesentlich störende und nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe, welche an der Ferdinand-Schultze-Straße untergebracht sind. Die Gesamtheit des im FNP dargestellten Areals entspricht einer Mischung unterschiedlicher Funktionen aus Gewerbe, Dienstleistungen und Wohnen. Aufgrund der heterogenen Nutzungsstruktur von dargestellten gemischten Bauflächen ist bei der Entwicklung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen, dass die festzusetzenden Baugebiete und deren Gliederung mit der Umgebung vereinbar und negative stadtstrukturelle Auswirkungen auf die Nutzungsstruktur nicht zu erwarten sind. Diese Vorgabe wird durch die Differenzierung des zu planenden Gewerbegebiets sowie die eingeschränkte Nutzung der Flächen mittels textlicher Festsetzungen gesichert, sodass bodenrechtliche Spannungen vermieden werden.