Drucksache - DS/1175/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              für die Grundstücke Alt-Friedrichsfelde 69 - 71 sowie für Teilabschnitte der angrenzenden erschließenden Flächen Flur 709, Flurstücke 266, 249 und 275 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11 - 72 VE aufzustellen:

              Die wesentlichen Planungsziele sind:

-       Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes für eine Einfamilien-Reihenhausbebau­ung;

-       Festsetzung der notwendigen Erschließungsanlagen für das neue Wohngebiet.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11 - 72 VE wird das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB angewendet.

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf 11 - 72 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden sowie die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks gemäß § 4 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) das Amt für Planen und Vermessen zu beauftragen.

d)   die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplans 11-72 VE

für die Grundstücke Alt-Friedrichsfelde 69 - 71 sowie für Teilflächen der angrenzenden erschließenden Flächen Flur 709, Flurstücke 266, 249 und 275 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde

Ziel des Bebauungsplanes

Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes für eine Einfamilien-Reihenhausbebauung

unter Einhaltung der Obergrenze gemäß § 17 BauNVO

für die Bestimmung des Nutzungsmaßes auf den Baugrundstücken

sowie Festsetzung der notwenigen Erschließungsanlagen für das neue Wohngebiet

              Anlage 2

Begründung

1. Anlass und Erfordernis der Planaufstellung

Gemäß § 6 Abs. 1 AGBauGB in Verbindung mit §1 Abs. 3 BauGB haben Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Gemäß § 12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-72 VE ist die Absicht des Vorhabenträgers - hit Hanseatische Immobilien Treuhand GmbH + Co. - auf den Grundstücken Alt-Friedrichsfelde 69 - 71 das desolate, ungenutzte und ruinöse ehemalige Wohngebietszentrum mit der ehemaligen Klubgaststätte "Kalinka", der aufgegebenen "Kaufhalle" und dem leerstehenden "Dienstleistungswürfel" abzureißen und eine neues Wohnquartier aus Einfamilien-Reihenhäusern in verdichteter Bauweise auf dieser Fläche zu errichten.

Mehrmalige Versuche zur Revitalisierung des aufgegebenen Wohngebietszentrums sind in der Vergangenheit fehl geschlagen. Der 2007 hierzu eingeleitete vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-33 VE wurde 2012 eingestellt.

Der Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Abs. 2 BauGB der Hanseatischen Immobilientreuhand hit. wurde mit Schreiben vom 27.08.2013 beim Bezirksamt Lichtenberg gestellt (aktualisierter Projektplan vom 13. März 2014) und liegt dem Fachbereich Stadtplanung vor.

Um das Konzept des Bauträgers realisieren zu können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, da:

-          der Umfang der notwendigen Erschließungsflächen noch nicht bekannt ist;

-          der Umfang der notwendigen infrastrukturellen Auswirkungen noch nicht ermittelt wurde;

-          der Umfang ggf. erforderlicher Eingriffs- und Ausgleichsregelungen, bezogen auf Naturhaushalt und Umweltschutz, noch nicht bekannt ist;

-          der Umfang ggf. erforderlicher Maßnahmen zum Schutz vor Immissionen, insbesondere gegenüber der angrenzenden Hauptverkehrsstraße, noch nicht bekannt ist;

-          nur mit dem Instrument eines Bebauungsplanverfahrens eine gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gewährleistet werden kann.

2.              Plangebiet

2. 1              Geltungsbereich

Die Geltungsbereichsgrenze des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-72 VE wird im Norden durch einen öffentlichen Gehweg und das angrenzende Grundstück Gensinger Straße 38 / 54, im Osten durch öffentliche Verkehrsflächen der "Stichstraße" zur Gensinger Straße sowie das dahinter liegende Doppelhochhaus Gensinger Straße 67 - 68, im Süden durch die Straße Alt-Friedrichsfelde und öffentliche Grünflächen in Hanglage sowie im Westen durch das Grundstück Alt-Friedrichsfelde 72 - 83 gebildet. Der Geltungsbereich liegt im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde. Das Bebauungsplangebiet hat eine Größe von ca. 2,3 ha.

2.2              Bestand

              Bebauung

              In den 1970er Jahren wurde im Rahmen einer komplexen Neubaumaßnahme das Nahversorgungszentrum mit einer Kaufhalle, einem Dienstleistungsgebäude und einer Gaststätte namens "Kalinka" für das Neubauviertel errichtet. Nach 1990 wurden alle Einrichtungen langsam aufgegeben, und die Bauwerke stehen seither leer. Als letzter Nutzer befang sich ein Jugendclub in Teilbereichen des Dienstleistungsgebäudes. Dieser ist vor zwei Jahren in einen Neubau in der Gensinger Straße 56 ins "Haus der zwei Türen" umgezogen. Alle Gebäude befinden sich in einem baulich schlechten Zustand.

              Erschließung

              Der Standort des Wohnquartiers ist nur durch die vom Norden in das Wohngebiet hineinragende Wohngebietsstraße Gensinger Straße, welche jedoch an ihrer östlichen Seite keinen Gehweg aufweist, erschlossen. Alte Erschließungsmöglichkeiten über die an der Straße Alt-Friedrichsfelde im Süden liegenden öffentlichen Parkplätze / Stellplatzanlagen stehen zukünftig nicht mehr zur Verfügung.

              Eigentumsverhältnisse

Die Grundstücke wurden durch den Vorhabenträger erworben. Der Nutzen - Lasten - Wechsel steht demnächst an.

2.3              Planerische Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. September 2013 (ABl. S. 2070) stellt den räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-72 VE  als  Wohnbaufläche, Typ W2  dar.

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) stellt in seinem Teilplan " Biotop- und Artenschutz den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-72VE als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar.

Im Teilplan "Erholung und Freiraumnutzung" ist der Bereich als Wohnquartier mit der Notwendigkeit zur Verbesserung der Freiraumversorgung dargestellt.

Die Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) wurde von der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 17.08.2005 beschlossen.

Im Nutzungskonzept erfolgt eine Darstellung der Grundstücke Alt-Friedrichsfelde 69-71 als Mischgebiet mit hohem Wohnanteil und einem Jugendclub. Südlich befinden sich Grünflächen. Die Straße Alt-Friedrichsfelde ist als sonstige übergeordnete Hauptverkehrsstraße ausgewiesen. Die westlich, nördlich und östlich angrenzenden Flächen sind Wohnbauflächen mit einer GFZ bis 1,5.

Die Ausweisung als Mischgebiet ist dem Erläuterungsbericht zur Folge im Zusammenhang mit der Zentrenstruktur zu sehen. Im Nutzungskonzept wurden alle Flächen mit Einzelhandelskonzentration in Wohngebieten des industriellen Wohnungsbaus als Mischgebiet dargestellt, mit dem ergänzenden Planungsziel Wohnen oder Gewerbe. Damit wird der Versorgungsfunktion dieser Standorte Rechnung getragen, gleichzeitig aber die zentrale Wirkung niedrig gehalten.

Momentane planerische Beurteilungsgrundlage

Da sich die o.g. Grundstücke in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befinden und keine verbindlichen planerischen Regelungen gemäß § 30 BauGB vorliegen, haben wir im zukünftigen Plangebiet derzeit den unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB.

3.              Plangebiet

3.1.              Intentionen des Plans

Mit dem vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-72 VE sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die vollständige Umsetzung des Bauvorhabens des Vorhabenträgers geschaffen werden.

Zur Wiedernutzung brachliegender Flächen ist vorgesehen, das Plangebiet als Wohngebiet zu vitalisieren, städtebaulich neu zu ordnen und im Kontext der angrenzenden Nutzungen strukturell aufzuwerten.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-72 VE soll die folgenden städtebaulichen Ziele sichern:

•    die Neuordnung eines überwiegend brachliegenden Geländes;
•    Umwidmung der Flächen eines ehemaligen Wohngebietszentrums zu einem allgemeinen Wohngebiet;
•    die Entwicklung einer sehr kompakten dreigeschossigen geschossigen Reihenhausbebauung mit klare ausgerichteten, orthogonalen Baukörperkanten;
•    die Schaffung von fußläufigen Durchwegungen für die Bewohner der umliegenden Wohngebiete;
•    die Sicherung einer ausreichenden verkehrlichen und infrastrukturellen Erschließung für das neue Wohngebiet.

3.2              Planungskonzept und beabsichtigte Festsetzungen

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan 11-72 VE sollen innerhalb seines Geltungsbereiches die planungsrechtlichen Grundlagen für das durch den Antragsteller vorgelegte Konzept zu einem Wohnquartier aus Einfamilien-Reihenhäusern mit dem Namen "Kogge-Viertel" geschaffen werden.

Die beabsichtigten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-72 VE sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin zu entwickeln.

Dazu soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan 11-72 VE innerhalb seines Geltungsbereiches Folgendes festsetzen:

• Bestimmung der Art der baulichen Nutzung des Baugebietes für eine Einfamilien-Reihenhausbebauung als allgemeines Wohngebiet:              gemäß § 4 BauNVO;

• Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubaren Grundstücksflächen:

              Im festzusetzenden allgemeinen Wohngebiet sollen die sich aus den Regelungen des § 17 der Baunutzungsverordnung ergebenden Obergrenzen eingehalten werden. Das bedeutet, dass die Grundflächenzahl je Baugrundstück das Maß von 0,4 nicht überschreiten darf, wenngleich auf einzelnen, später heraus zu trennenden Teilflächen etwas mehr als 40 % des jeweiligen Grundstücks vom Reihenhaus überbaut sein könnten.

              Einschließlich der Versiegelungen durch Wege, Zufahrten, Stellplätze und Nebenanlagen darf die so genannte "erweiterte GRZ" gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO den Wert von 0,6 nicht überschreiten.

• Die Sicherstellung der notwendigen Erschließung soll durch die Bestimmung der örtlichen Verkehrsflächen sowie mittels einer öffentlichen Blockdurchwegung erfolgen.

Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen wird ggf. Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes sein.

• Die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen sind nach gutachterlichem Befund im Bebauungsplan festzusetzen.
• Die aus dem FNP, dem Landschaftsprogramm oder als Kompensationsmaßnahme abzuleitenden Regelungen zur Grundstücksbegrünung und zur Regenwasserversickerung sind als zeichnerische und textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen. Die Regelungen zum ruhenden Verkehr als auch die späteren Flächen zum Anpflanzen müssen noch nach abschließender Bestandsaufnahme im Bebauungsplan 11-72 VE bestimmt werden.

3.3              Planungsalternativen

Alternativen zur beschriebenen Planung sind nicht vorgesehen, weil es sich hier um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, der sich direkt am Projektplan des Vorhabenträ­gers orientiert und diesen planerisch als Rechtsverordnung festsetzen soll.

4.              Auswirkungen des Bebauungsplanes

Eine derzeit im Wesentlichen brachliegende Fläche wird wieder einer Nutzung zugeführt, was mit einer stadträumlichen Aufwertung des Standortes und seiner Umgebung verbunden ist.

Der neu entstehende Wohnraum verbessert die Versorgung der Lichtenberger Bevölkerung mit Wohnflächen.

Weitere Auswirkungen des Bebauungsplans werden durch die Beteiligung der Bürger und Behörden im weiteren Aufstellungsverfahren erwartet. Hierbei sollen auch die vorhandenen infrastrukturellen Einrichtungen im Wohngebiet Gensinger Straße auf Kapazitätsreserven zur Versorgung des neuen Wohnviertels überprüft werden.

5.              Verfahren

Gemäß § 5 AG BauGB in Verbindung mit § 11 AGBauGB und in sinngemäßer Anwendung der AV Mitteilung, Abschnitt V Nr. 8 vom 15. August 1994, wurden von der Abteilung Stadtentwicklung mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 die Fachaufsicht bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg über die Absicht, den Bebauungsplan 11-72 VE aufzustellen, informiert.

In ihrer Antwort vom 19. November 2013 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg GL 5 mit, dass die dargelegte Planungsabsicht keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt.

Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Die künftige Siedlungsentwicklung soll auf diesen Raum gelenkt werden (Grundsatz § 5 Abs. 1 LEPro 2007 i. V. m. Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Die beabsichtigte Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes ist hier grundsätzlich zulässig. Die Planungsziele berücksichtigen auch den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 und Abs. 3 LEPro 2007 sowie 4.1 LEP B-B. Das Ziel der Raumordnung aus 1.2 FNP zum Erhalt und Ausbau der Netzstruktur und der Flächen übergeordneter Hauptverkehrsstraßen ist bei der weiteren Konkretisierung der Planung zu beachten.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Referat II C, gab ihre Rückäußerung am 25. November 2014 ab. Darin wurde mitgeteilt, dass gegen die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-72 VE für ein Wohngebiet auf dem Grundstück Alt-Friedrichsfelde 69 - 71 keine grundsätzlichen Bedenken bestünden.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB durchgeführt, da nach Wertung der derzeitigen Verhältnisse des direkten Angrenzens des Bebauungsplanentwurfes an der Straße Alt-Friedrichsfelde als Straße des übergeordneten Straßennetzes gem. Absatz 1 Nr. 2 dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Die Ausführungsvorschriften zu § 4 a AGBauGB (a.F.) sind entsprechend anzuwenden. Um negative Auswirkungen auf den Verkehrsablauf dieser übergeordneten Straße auszuschließen, ist die verkehrliche Anbindung mit dem Referat VII B der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt abzustimmen.

Unabhängig davon wird empfohlen, die Planunterlagen vor der öffentlichen Auslegung bei SenStadt II C vorzulegen, um eventuelle rechtliche Mängel bereits im Vorfeld beheben zu können.