Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)              das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch im Bebauungsplanverfahren 11-66

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

Anlage 2:              Auswertung und Ergebnis

b)              die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Begründung:

Unterrichtung über den Stand des laufenden Bebauungsplanverfahrens nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes 11-66

für die Grundstücke Herzbergstraße 128 - 146,

Vulkanstraße 10 - 12

im Bezirk Lichtenberg

              Maßstab 1:5000

Ziel des Bebauungsplanes 11-66

Gewerbegebiet gegliedert in GE1 und GE2

zur Differenzierung der Art der baulichen Nutzung

              Anlage 2

Auswertung und Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch

Die Öffentlichkeit ist gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch möglichst frühzeitig über die allge­meinen Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen und die voraus­sichtlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 16.09.2013 bis einschließ­lich 15.10.2013 in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung statt. Die Öffentlichkeit ist am 13.09.2013 über Anzeigen in der Berliner Zeitung davon in Kenntnis gesetzt worden. Des Weite­ren ist die Pressestelle informiert worden und es erfolgte in allen Bürgerämtern ein entspre­chender Aushang.

Im Internet wurde der interessierten Öffentlichkeit ebenfalls die Möglichkeit gegeben, die vorgenannten Unterlagen einzusehen.

Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Informationsmaterialien dargelegt:

-        Bebauungsplanvorentwurf,

-        kurze Begründung der beabsichtigten Festsetzungen.

Es haben keine Bürger und Bürgerinnen während dieser Zeit Einsicht in die Planung ge­nommen oder Anregungen bzw. Hinweise abgegeben.

Es gingen drei schriftliche Anregungen bzw. Hinweise ein:

1. MVL Herzbergstraße GmbH & Co. KG

Informationen und Anregungen B-Plan 11-66

Für das konstruktive Gespräch am 20. Juni 2013 in Ihrem Hause danken wir Ihnen. Wie darin vereinbart, möchten wir Ihnen hiermit zum einen die aktuelle Nutzungssituation unserer Liegenschaft an der Herzbergstraße 141-146/Vulkanstraße aufzeigen und zum anderen einen Überblick geben über die Nachfrage und konkrete Konzepte von Interessenten zu einzelnen Gebäuden auf dem Grundstück. Ableitend aus dem hier genannten werden wir formulieren, wie aus unserer Perspektive zukünftiges Planungsrecht am Standort gestaltet sein könnte, um die verschiedenen Interessen von privater und öffentlicher Seite zu vereinbaren.

Bestandsaufnahme

Aus dem beigefügten Plan (Anlage Vermietungsplan) ist erkennbar, dass wir derzeit ca. 28 von ca. 100 Lagerboxen a 80 - 100 m² in der großen Halle (12, 19, 20, 21) vermietet haben. Diese werden ausschließlich als Lager genutzt; die Nutzung ist per Mietvertrag vorgegeben. Ein Teil von 2.500 m² der Parkplatzflächen (A) ist an eine Gleisbaufirma vermietet. Halle 23 wird als Großlager genutzt, für Halle 24 sind wir in abschließenden Verhandlungen für eine Lagernutzung.

In Halle 10/11 ist eine Metallbaufirma eingemietet, im 2-geschossigen Bürohaus (4) sind in  EG verschiedene Büromieter ansässig. Die ehemalige Betriebskantine (5) steht leer, hier gibt es verschiedene Interessenten. Die Lagerzeile entlang der Vulkanstraße (2/3) ist voll ver­mietet, das Lager (7) wird gerade geräumt, das Verwaltungsgebäude (6) steht leer und ver­fällt zunehmend.

Interessenten

Wie im gemeinsamen Gespräch bereits dargestellt, sind wir derzeit mit verschiedenen Inte­ressen zu langfristig angedachten Nutzungen für bestimmte Gebäudeflächen im Gespräch.

-          Für das Verwaltungsgebäude interessieren sich Künstler, die an anderer Stelle im Be­zirk Arbeitsflächen verlieren. Wir würden bei einer symbolischen Miete das Ge­bäude dieser Gruppe überlassen, wenn diese dort selbst investiert. Dieses Modell ist nur einer langfristigen Sicherheit/Mietvertrag für die Interessenten möglich.

-          Für die ehemalige Betriebskantine gibt es eine Nachfrage nach einer Restaurantnut­zung, kombiniert mit Veranstaltungsflächen aus dem Bereich asiatischer Kulturbe­triebe.

-          Für die große Halle mit ca. 8.500 m² hat sich aktuell ein Interessent vorgestellt, der dort eine Vergnügungsstätte mit Schwerpunkt Indoor-Kart-Bahn einrichten will. Dazu gehören Gastronomie und weitere Unterhaltungseinrichtungen. Nachweisbare inter­nationale Erfahrungen sowie, nach eigener Aussage, das erforderliche Kapital wären vorhanden. Selbst eine Hotelnutzung wäre vorstellbar.

Perspektiven

Inwieweit die o. g. Interessen seriös und nachhaltig sind können wir derzeit nicht mit Ge­wissheit sagen. Tatsache ist, dass unter Berücksichtigung der nach B-Plan-Entwurf 11-66 geplanten Festsetzungen für unser Areal ein Weiterverfolgen der Interessenlagen keinen Sinn machen würde, da keine der Nutzungen unter diesen Voraussetzungen genehmi­gungsfähig wäre. Anträge auf Bauvorbescheid oder Baugenehmigung zum jetzigen Zeit­punkt, um noch auf eine Entscheidungsgrundlage nach § 34 BauGB zu spekulieren, hat bei ablehnender Haltung des Bezirks wenig Aussicht auf Erfolg.

Nutzungsalternativen für unsere Grundstücksflächen, die über den derzeitigen temporären Charakter hinausgehen und langfristig nachhaltig auf produktionsgeprägte gewerbliche Nut­zungen ausgerichtet sind, haben sich für unser Areal in den vergangenen 10 Jahren man­gels Nachfrage nicht ergeben. Das damals geplante Asia-Center ist an der mangelnden wirt­schaftlichen Potenz der Betreiber gescheitert.

Daher möchten wir folgende Variante für die Gestaltung des 11-66 zur Diskussion stellen. Wir schlagen vor, alle gemäß § 8 BauNVO zulässigen und ausnahmsweise zulässigen Nut­zungen als zulässige Nutzungen festzusetzen. Dies würde dem gesamten Areal den Ent­wicklungsspielraum geben, der sich an der Nachfrage und an heutigen schon bestehenden Nutzungen orientiert.

Ohne Frage würde die Entwicklung des gesamten Areals eine andere als im LEP BB fest­gelegte Richtung gehen. Auf der anderen Seite könnte das Gebiet für den Bezirk Lichtenberg an Bedeutung gewinnen. Sollten die Nutzungen seriös und professionell betrieben werden, würde auch der Bezirk von der Aufwertung des Stadtgebiets profitieren.

Abschließend möchten wir mit der Bitte, uns Gelegenheit zu geben, Ihnen, dem Planungs­amt und der BVV die Nutzungen und die Nutzer persönlich vorzustellen, damit diese selbst ihre Projekte anschaulich zu erläutern können.

Dies könnte in Ihrem Hause oder auch  auf dem Grundstück selbst erfolgen. Wir würden in diesem Fall die Räumlichkeiten bereitstellen. Über die Chance auf eine konstruktive Ausei­nandersetzung würden wir uns freuen und stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung.

2. DONG XUAN GmbH

Bebauungsplan 11-66 Herzbergstraße

Wie Ihnen bekannt ist, besitzt die Dong Xuan GmbH ein Grundstück mit rd. 16 ha innerhalb des Geltungsbereichs des o. g. Bebauungsplans und ist damit mit Abstand größter Eigentü­mer in diesem Gebiet. Nicht zuletzt aufgrund unserer Verantwortung für das Grundstück und dessen weitere Entwicklung möchten wir gegen den geplanten folgende Einwände erheben:

1. Nach den textlichen Festsetzungen 1 und 2 sollen Wohnungen für Betriebsleiter/-inhaber oder Bereitschaftspersonal nicht - nicht einmal ausnahmsweise - zulässig sein. Dies ist angesichts der Größe des Grundstücks nicht nachvollziehbar, zumal sich historisch im­mer zwei derartige Wohnungen auf dem Grundstück befunden haben. Die Dong Xuan GmbH hat auf dem Gelände ein Sicherheitsproblem, dass neben Einbrüchen auch Van­dalismus und illegale Ablagerung von Müll betrifft. Dies resultiert auch daraus, dass die gemeinsame Zufahrt mit dem Gewerbepark Topas 147 an der Vulkanstraße von der Dong Xuan GmbH nicht geschlossen werden kann (wechselseitiges Wegerecht). Aus diesem Grund wäre es sehr hilfreich wenn - zusätzlich zu dem beauftragten Wachschutz - durch das Wohnen von Bereitschaftspersonal eine dauerhafte Präsenz gewährleistet werden kann. Im Hinblick auf Urlaub und flexible Freizeitgestaltung sollten beide Wohnungen, die sich bereits auf dem Gelände befinden, auch gemäß ihrer eigentlichen Zweckbestim­mung genutzt werden können.
2. Die textliche Festsetzung 1 schließt für das GE 1 und damit für den weit überwiegenden Teil des Grundstücks Anlagen für sportliche Zwecke sowie für kirchliche, kulturelle, sozi­ale und gesundheitliche Zwecke vollständig aus. Der Randstreifen zur Herzbergstraße (FE 2) soll mit zwei Vorhaben (multifunktionales Veranstaltungsgebäude, Beherbergung) belegt werden. Weitere Flächen stünden für diese Zwecke nicht zur Verfügung. Die Ein­richtung eines kleinen Sportfeldes für Beschäftigte - z. B. als Einrichtung eines asiatisch geprägten Gesundheitszentrums. Die Dong Xuan GmbH prüft zurzeit, inwieweit eine Kin­dertagesstätte für die Kinder der Beschäftigten der Mieter sinnvoll ist. Sie ist zudem be­reits vom Bezirk auf eine mögliche Kindertagesstätte angesprochen worden. All dies wäre nach den gegenwärtigen Festsetzungen nicht möglich.

Die Dong Xuan Center GmbH schlägt vor, die Größe des GE 1 zugunsten eines weiteren Teilgebiets ohne diese Restriktionen zu reduzieren (z. B. an der Vulkanstraße), so dass sich größere Spielräume zur Entwicklung des Areals ergeben oder die Festsetzungen weniger restriktiv zu fassen. Eine Änderung des Charakters als Großmarktzentrums ist nicht inten­diert.

3. BLN Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V.

Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung am B-Plan 11-66, Herzbergstr./Vulkanstr.

Nach Einsichtnahme in die Unterlagen nehmen wir wie folgt Stellung:

Der nördliche Bereich des Plangebietes ist bisher relativ gering versiegelt. Laut Landschafts­programm ist für das Gebiet ein städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen ausge­wiesen, für den die Anlage ortstypischer Freiflächen sowie die Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten als Zielsetzung vorgesehen sind. Es sollte daher die Baugrenze an der Reinhardsbrunner Straße entlang der bisherigen Bebauung festgesetzt werden. Diese nicht überbaubaren Flächen sollten zur Entwicklung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (LaPro Teilkarte Biotop- und Artenschutz) mit gebietstypischen Laubbäumen be­pflanzt werden.

Die vorgesehene Bepflanzung an der Vulkanstraße ist genau zu bezeichnen und textlich festzusetzen, um deren Umsetzung zu sichern.

Zur Erhöhung des Grünanteils sollte extensive Dachbegrünung als textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen werden.

Abwägung und Ergebnis:

Folgende Anregungen werden im weiteren Verfahren geprüft:

Die Hinweise zur Festsetzung nicht überbaubarer Grundstücksflächen zur Entwicklung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna und zum Schutz wertvoller Bepflanzungen werden geprüft.

Inwieweit Möglichkeiten der Dachbegrünung bestehen muss geprüft werden, da die Anordnung von Solaranlagen auf Dächern bereits erfolgt und gegebenenfalls ergänzend geplant ist.

Folgenden Anregungen kann nicht gefolgt werden:

Die Aufweitung der zulässigen Arten der baulichen Nutzung für Vergnügungsstätten, Gastronomie, Wohnen, Betriebswohnungen, Anlagen für sportliche Zwecke, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke im GE1 kann nicht ermöglicht werden. Die Flächen liegen laut Flächennutzungsplan Berlin und Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe mit Entwicklungskonzept produktionsgeprägter Bereich "Gewerbegebiet Herzbergstraße" in gewerblichen Bereichen, die entsprechend entwickelt werden sollen. Die Gliederung der Gebiete und der Ausschluss bestimmter Nutzungsarten folgen diesem gesamtstädtischen Ziel.

Der Aufweitung der Fläche des GE2 ohne Restriktionen kann nicht gefolgt werden. Im Gegenteil ist im weiteren Verfahren zu prüfen, inwieweit diese Gliederung städtebaulich tragfähig ist.

Hinzuweisen ist darauf, dass

• Künstlerwerkstätten, die mit gewerbebetriebsähnlichen Störungen arbeiten, im GE 1 zulässig wären,
• jedoch keine Künstlerwerkstätten in Form von Ateliers mit Wohnanteil zulässig wären,
• keine Künstlerwerkstätten in Verbindung mit Veranstaltungsräumen zulässig wären,
• keine Wohnungen, auch keine bestandsgeschützten, auf dem Gelände Herzbergstraße 128-139 vorhanden sind.

Ergebnis:

Eine Änderung des Entwurfes des Bebauungsplanes 11-66 ist nicht erforderlich.