Drucksache - DS/0850/VII  

Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, umseitige Vorlage zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für die Grundstücke Wartenberger Straße 44/72, Josef-Höhn-Straße 1-20, Gehrenseestraße 67-77 und Anna-Ebermann-Straße 1-24, im Bezirk Lichtenberg von Berlin, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen, eine Verordnung zur Steuerung der städtebaulichen Umstrukturierung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB aufzustellen und ein förmliches Verfahren nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit Abs. 5 BauGB einzuleiten.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)   die Verfahrenseinleitung gemäß § 172 Abs. 2 BauGB im Amtsblatt für Berlin bekannt zu geben.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung der Umstrukturierungsverordnung

              Anlage 1

Geltungsbereich der Umstrukturierungsverordnung

Wartenberger Straße/Gehrenseestraße

für die Grundstücke Anna-Ebermann-Straße 1-24, Wartenberger Straße 44/72, Josef-Höhn-Straße 1-20 und Gehrenseestraße 67-77

im Bezirk Lichtenberg von Berlin, Ortsteil Alt-Hohenschönhausen

Ziel der Umstrukturierungsverordnung:

sozialverträgliche Steuerung einer städtebaulichen Umstrukturierung
auf der Grundlage eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB

              Anlage 2

Begründung zur Einleitung der Umstrukturierungsverordnung

1. Ein möglicher Schutz gegen Verdrängung - die Umstrukturierungsverordnung

Das Wohngebiet Wartenberger Straße/Gehrenseestraße war Bestandteil der Gebietskulisse Alt-Hohenschönhausen, für die auf der Basis des Bundeswettbewerbs "Stadtumbau Ost" 2002 ein Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept erarbeitet und 2007 aktualisiert wurde. Im Ergebnis der Untersuchung wurde u. a. festgestellt, dass die in den 70iger Jahren errichteten überwiegend unsanierten 6-11-geschossigen Plattenbauten als Insellage am Rand von Einfamilienhäusern und gegenüber einer Kleingartenanlage einen hohen Leerstand aufweisen und damit innerhalb von Alt-Hohenschönhausen den ungünstigsten Wohnstandort darstellen. Um eine weitere negative Entwicklung und Ausstrahlungswirkung zu verhindern, den Leerstand abzubauen, die Bestandsmieter zu halten und eine positive Entwicklung zu ermöglichen, ist eine moderate Aufwertung/Sanierung der Gebäude und des Wohnumfeldes durch den Eigentümer als notwendig angesehen worden.

Nach Aussagen der Mietervertretung hat der Bevollmächtigte des Eigentümers, die IWG GmbH & Co. KG, Modernisierungsmaßnahmen der Wohngebäude Wartenberger Straße, Josef-Höhn-Straße, Gehrenseestraße und Anna-Ebermann-Straße (s. Anlage 1) angekündigt. Es sollen umfangreiche energetische Modernisierungs-, Sanierungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Für eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 68,16 m² muss laut einem Ankündigungsschreiben von Modernisierungsarbeiten der IWG GmbH & Co. KG mit einer monatlichen Modernisierungsumlage von 210,07 ? gerechnet werden. Es ist zu befürchten, dass die zu erwartenden erheblichen Mieterhöhungen für einen erheblichen Anteil der Mieterschaft nicht tragbar und eine massive Verdrängung der Bestandsmieter die Folge sein wird.

2. Die Umstrukturierungsverordnung Wartenberger Straße/Gehrenseestraße

Auf der Ebene des Zivilrechts ist eine Begrenzung der Mieten nach der Modernisierung nicht möglich. Die Miete von modernisierten Wohnungen kann frei vereinbart werden. Es bleibt allenfalls die Möglichkeit, in einem individuellen gerichtlichen Verfahren bei der Durchführung der Modernisierung eine niedrigere Miete durchzusetzen. Allerdings ist ein Berufen auf die individuelle Härte nicht möglich, wenn lediglich ein "allgemein üblicher Zustand" hergestellt werden soll. Aber auch von der öffentlich-rechtlichen Seite sind die Möglichkeiten zur Begrenzung einer Miethöhe nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.06.2006 äußerst beschränkt.

Eines der noch verbliebenen Instrumente ist die Aufstellung einer Umstrukturierungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Nach Erlass der Umstrukturierungsverordnung ist gemäß § 172 Abs. 5 BauGB ein Sozialplan (§ 180) aufzustellen, über den ein den sozialen Belangen Rechnung tragender Ablauf der Sanierungsarbeiten zu sichern ist. Gemäß § 180 Abs. 1 Satz 1 BauGB soll die Gemeinde für den Fall, dass sich Sanierungsmaßnahmen voraussichtlich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in dem betreffenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen auswirken werden, Vorstellungen entwickeln und mit den Betroffenen erörtern, wie diese Auswirkungen möglichst vermieden oder gemildert werden können. Neben den vorbereitenden Untersuchungen, ob negative Auswirkungen zu erwarten sind, ist die Gemeinde verpflichtet, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 180 Abs. 1 Satz 1 BauGB gemeinsam mit den Betroffenen zur Vermeidung oder Milderung dieser voraussichtlichen Auswirkungen beizutragen. Die Gemeinde soll auf möglicherweise zu erlangende öffentliche Leistungen hinweisen und gegebenenfalls die Durchführung eigener Maßnahmen prüfen und planen, um Betroffenen zu helfen, die nach ihren persönlichen Verhältnissen nicht in der Lage sind, den Empfehlungen und Hinweisen der Gemeinde selbst zu folgen oder sonst Hilfe zu erlangen.

Nach § 180 Abs. 3 Satz 1 BauGB besteht die Möglichkeit der Gemeinde, von Dritten, die bestimmte städtebauliche Maßnahmen vornehmen wollen, die Übernahme der in Abs. 1 genannten Pflichten bzw. die Tragung der durch die Erfüllung dieser Aufgaben durch die Gemeinde entstandenen Kosten zu verlangen.