Das Grundstück kann als Mischgebiet betrachtet werden, da es im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche M2 ausgewiesen ist. Es wird davon ausgegangen, dass es sich um ein im Sinne von § 6 Abs. 2 Baunutzungsverordnung ausnutzbares Mischgebiet handelt. Die Planfestsetzung sieht nunmehr den Ausschluss einer erheblichen Anzahl von Nutzungstatbeständen vor. Die Begründung ist bezüglich des Grundstücks nicht nachvollziehbar. Ein Discounter mit einer Verkaufsfläche von 798 m² dient der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete und dürfte kaum zu einer Schwächung des Ortsteilzentrums Hauptstraße führen. Der Planbereich, in dem sich das genannte Grundstück befindet, ist mit 6.000 m² der kleinste Teilbereich. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese Flächen für eine andere Gewerbenutzung zur Verfügung stehen. Ein erheblicher Teil wird bereits durch eine Tankstelle mit Spielcasino genutzt, so dass deutlich weniger Fläche zur Verfügung steht. Die möglichen Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum können damit sicherlich vernachlässigt werden. Auch angesichts der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung würden diese kompensiert werden. Angesichts des mit dem geplanten Wohnungsbau verbundenen Bevölkerungszuwachses ist die Nahversorgung sicherzustellen. Durch einen Discounter oder eine anderweitige unter die Aufzählung fallende Nutzung des Grundstücks könnte motorisierter Verkehr vermieden werden und die verbrauchernahe Versorgung sichergestellt werden, ohne dass es zu Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum Hauptstraße kommen würde. Es wurde die Herausnahme der Grundstücke Hauptstraße 19-24 aus dem B-Planverfahren beantragt. Mit Bezug auf ein voll ausnutzbares Mischgebiet führt die Beschränkung durch den B-Plan zu einem Wertverlust, für den gegebenenfalls Entschädigung im Sinne von § 42 BauGB geltend gemacht wird. | Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt gemäß § 5 Abs.1 Satz 1 BauGB die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung dar und ist als hoheitliche Maßnahme eigener Art anzusehen, der keine Rechtsnormqualität zukommt. Nach der Plansystematik des BauGB kommt ihm nur verwaltungsinterne Bedeutung als Vorbereitung für den allein außenverbindlichen Bebauungsplan zu. Eine Ableitung aus dem FNP für die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist nicht möglich. Die Grundstücke Hauptstraße 19-20 befinden sich in einem Bereich, für den bisher keine planungsrechtlichen Festsetzungen im Sinne von § 30 BauGB getroffen wurden. Infolgedessen ist für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens § 34 BauGB maßgeblich. Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Zur Feststellung, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB) ist zunächst die Eigenart der näheren Umgebung zu ermitteln. Die nähere Umgebung wird in diesem Bereich zwischen der westlich gelegenen Rhinstraße und der östlich befindlichen Hauptstraße durch gewerbliche Nutzungen (Autohandel, Tankstelle, Spielhallen) geprägt, wobei sich die Nutzungen über die gesamten Grundstücksflächen der Grundstücke Hauptstraße 19-24 erstrecken. Östlich der Hauptstraße befindet sich ein sehr großes, seit langem leer gefallenes Grundstück mit 9 mehrgeschossigen Gebäuden, die ehemals als Wohnheime für Kriegsflüchtlinge und Asylbewerber genutzt wurden. Im Anschluss daran befinden sich ein nicht mehr genutzter Berufsschulstandort und in südlicher Richtung noch 3 kleine Wohngrundstücke mit teilweiser gewerblicher Nutzung. Die maßgeblich nähere Umgebung rechtfertigt keine Zuordnung zu einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, da die hier bereits vorhandenen gewerblichen Nutzungen und die vorhandene Wohnbebauung in keinem in der Baunutzungsverordnung aufgeführten Baugebiete gemeinsam geplant werden könnte. Es ist nicht richtig, dass eine erhebliche Anzahl von Nutzungstatbeständen ausgeschlossen wird. Wie bereits in der Begründung dargelegt, sollen nur Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht zulässig sein. Alle anderen Nutzungen, die sich nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügen, sind planungsrechtlich zulässig. Das Grundstück Hauptstraße 19-20 ist das dem zu schützenden Ortsteilzentrum am nächsten gelegene Grundstück des Geltungsbereiches und ist wie in der Begründung dargelegt aufgrund seiner Größe und mit Blick auf die angrenzenden Grundstücke geeignet für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben. Die gute Erreichbarkeit mit dem Auto kann zu einem Kaufkraftabfluss des für Autofahrer nicht optimal erschlossenen Ortsteilzentrums und damit zu einer Schädigung der Versorgungsfunktion führen. Auch ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche unter 800 m² kann nach herrschender Rechtsprechung schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben. Zu beachten ist außerdem, dass die Grundstücke sich nicht innerhalb eines zu versorgenden Wohngebietes befinden. Die derzeit durch Autohandel genutzten Flächen, die keinen wesentlichen Gebäudebestand aufweisen, haben eine Größe von ca. 3.400 m². Bereits diese Größenordnung ist durchaus geeignet mehrere Einzelhandelsbetriebe anzusiedeln, die schädliche Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum haben. Der Einzugsbereich eines Nahversorgungsstandortes ist mit einem Radius von ca. 500 m anzusetzen. Das Ortsteilzentrum an der Hauptstraße übernimmt innerhalb dieses Radius die Nahversorgungsfunktion für die vorhandene Wohnbebauung und kann diese auch für die Wohnbaupotentialflächen im Einzugsbereich übernehmen. Die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück Hauptstraße 19-20 trägt für die vorhandene Wohnbebauung in den dichter bebauten Gebieten zu keiner Verbesserung der Nahversorgung bei. Eine Verbesserung der Nahversorgung für bisher nicht versorgte Bereiche an der Rhinstraße (südlich Marzahner Straße) würde nur einen sehr geringen Bevölkerungsanteil betreffen. Für die nicht durch das Ortsteilzentrum versorgten Wohnbaupotentialflächen an der Gehrenseestraße kann die Nahversorgung durch einen bereits vorhandenen Einzelstandort gesichert werden. Die verbrauchernahe Versorgung ist insbesondere im Hinblick auf die nicht motorisierte Bevölkerung sicher gestellt, muss aber am vorhandenen zentralen Versorgungsbereich gestärkt werden. Auch eventuell zukünftig im Umfeld mit Wohngebäuden bebaubare Flächen liegen im Einzugsbereich des Ortsteilzentrums Hauptstraße als Nahversorgungsstandort. Das Grundstück Hauptstraße 19-20 ist gerade für den motorisierten Kunden interessant und würde aufgrund seiner Lage außerhalb von vorhandenen Wohngebieten wesentlich von Auto fahrenden Kunden genutzt werden. Es ist zu befürchten, dass Kundschaft aus dem Ortsteilzentrum Hauptstraße in nicht unerheblichem Umfang abgezogen wird und damit das Ortsteilzentrum in seiner Funktion geschwächt wird und damit nicht motorisierte Kunden schlechter versorgt werden. Für die Errichtung von Wohnungen im unmittelbaren Umfeld/Einzugsbereich besteht kein Planungsrecht. Aufgrund der bereits in der Begründung dargelegten planerischen Ziele der Gemeinde, die in der Sicherung und Stärkung des Ortsteilzentrums als zentraler Versorgungsbereich über die Nahversorgungsfunktion hinaus bestehen, und der zu erwartenden negativen Auswirkungen auf diesen zentralen Versorgungsbereich durch Grundstücke, auf den die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten in nicht unerheblichem Ausmaß zu befürchten ist, wird an dem Geltungsbereich festgehalten. Bebauungspläne, die im Einklang mit dem Baugesetzbuch erlassen werden, bestimmen Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz). Das gilt auch dann, wenn ein Bebauungsplan die bisherige Rechtslage zum Nachteil bestimmter Grundeigentümer ändert. Wie bereits in der Begründung und eingangs dargelegt, wird mit dem Ausschluss der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten nur ein Teil der bisher nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässigen Nutzungen planungsrechtlich unzulässig. Die privaten Belange wurde mit den öffentlichen Belangen, der Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches, auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a Baugesetzbuch abgewogen. Angesichts des Nicht-Vorhanden-Seins solcher Einzelhandelsbetriebe gibt es keinen Eingriff in eine derartige ausgeübte Nutzung. Ein Planungsschaden ist nicht erkennbar. Keine Planänderung |
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