Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)  für einen Teil des Grundstücks Buchberger Straße 5 sowie eine Teilfläche der angrenzenden Bahnanlagen zwischen Lichtenberger Brücke und Buchberger Straße im Bezirk Lichtenberg einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 11-65VE aufzustellen.

              Das wesentliche Planungsziel ist:

Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt.

Anlage 1:              räumlicher Geltungsbereich

b)  für den Bebauungsplanvorentwurf 11-65 VE die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats durchzuführen und die Behörden, die Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks, die Nachbarbezirke und die Nachbargemeinde gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu unterrichten und zur Äußerung aufzufordern.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

Anlage 2:              Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

d)     Die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

              Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 11-65 VE

für einen Teil des Grundstücks Buchberger Straße 5 sowie eine Teilfläche der angrenzenden Bahnanlagen zwischen Lichtenberger Brücke und Buchberger Straße

im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Lichtenberg

              Maßstab 1:5000

Ziele des Bebauungsplanes

Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt

              Anlage 2

Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Gemäß § 1 Absatz 3 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) hat die Gemeinde Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Laut § 2 Absatz 1 BauGB sind Bebauungspläne der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, ist ortsüblich – gemäß § 6 Absatz 1 AGBauGB im Amtsblatt von Berlin – bekannt zu geben.

Veranlassung und Erforderlichkeit

Anlass für die Einleitung des Vorhaben- und Erschließungsplans 11-65VE ist die zur Disposition stehenden Flächen im Umfeld der Bahnanlagen des Bahnhofs Lichtenberg an der Buchberger Straße 5 einer neuen Nutzung zuzuführen.

Aufgrund fehlender verbindlicher Planungsvorgaben sollen rechtsverbindliche Grundlagen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung und Ordnung geschaffen werden.

Der Antrag des Vorhabenträgers FAP Frankfurter Allee Projektentwicklung GmbH auf Einleitung eines Vorhaben- und Erschließungsplans vom 10.01.2012 hat die Errichtung eines Bau- und Gartenfachmarkts zum Ziel.

Der Antragsteller beabsichtigt, auf dem ca. 2,3 ha großen Vorhabengrundstück einen Baumarkt zu entwickeln.

Das Projekt besteht aus einem eingeschossigen, 8 m hohen Baukörper, der entlang der Bahnanlagen angeordnet wird. Im östlichen Gebäudeteil wird ein Gartencenter untergebracht. Dieses ist teilweise nur mit einem Cabriodach ausgestattet und als Außenverkaufsfläche gestaltet.

Auf ca. 6.200 qm Verkaufsfläche (VKF) werden Handelsnutzungen angesiedelt, davon 620 qm (10%) zentrenrelevante Randsortimente. Ein Verträglichkeitsgutachten wird erarbeitet werden.

Es sind  ca. 250 Stellplätze beabsichtigt. Die Zufahrt und die Anlieferung sind von der Buchberger Straße aus vorgesehen. Ein Verkehrsgutachten wird erarbeitet werden.

Auf dem nordöstlichen Grundstücksteil ist eine private Grünfläche von ca. 6000 qm vorgesehen.

Ein Werbekonzept liegt noch nicht vor.

Der Vorhabenträger beantragt die Durchführung eines Verfahrens gem. § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung).

Planerische Ausgangssituation

1.      Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) stellt den Bereich als gemischte Baufläche M2 sowie planfestgestellte Fläche dar. Eine Einzelhandelskonzentration ist nicht vorgesehen.

Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3) vom 12.04.2011 stellt für diesen Bereich kein Zentrum und keine Fachmarktagglomeration dar.

Ob und inwieweit das Planungsziel entwicklungsfähig ist, wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt auf Grund der zu veranlassenden Mitteilung der Planungsabsicht entscheiden.

2.      Die Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) wurde von der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 17.08.2005 beschlossen.

Für den Bereich ist Mischgebiet, Mischgebiet mit hohem gewerblichem Anteil und Grünfläche im hinteren Bereich dargestellt. Ein zentraler Versorgungsbereich ist nicht vorgesehen. Die Grünflächen sind Bestandteil eines Grünzugs, der nach Süden an den Grünzug Frankfurter Allee angebunden werden soll.

Das Planungsziel ist derzeit nicht entwicklungsfähig. Die Bereichsentwicklungsplanung Alt-Lichtenberg ist zu ändern und als Sondergebiet mit hohem Gewerbeanteil, Fachmarktstandort, darzustellen.

3.      Das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzepts 2011 enthält als Anhang den Standort eines geplanten Fachmarktzentrums Lichtenberger Brücke / Frankfurter Allee. Auf Grund der Standortgunst wird ein Fachmarktzentrum mit nichtzentrenrelevantem Hauptsortiment vorgeschlagen. Angebote für die Nahversorgung als auch zentrenrelevante Hauptsortimente würden sich dagegen schädigend auf das Ortsteilzentrum Weitlingstraße und das Wohngebietszentrum Siegfriedstraße auswirken.

Das Projekt sieht einen Fachmarkt mit maximal 10% zentrenrelevanten Randsortimenten vor. Der Bereich ist hinsichtlich seiner Funktion und Abgrenzung als  bezirklicher Fachmarktstandort in Bezug auf das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzept 2011 gutachterlich zu untersuchen.

4.      Bei dem Bereich handelt es sich weiterhin um planfestgestellte Bahnfläche im Umfeld des Bahnhofs Lichtenberg. Vom Eisenbahnbundesamt liegen keine Aussagen zu der Möglichkeit der Freistellung von Bahnbetriebszwecken vor. Die Teilung eines Flurstücks muss noch erfolgen. Der Bebauungsplan kann auf planfestgestellten Bahnflächen nicht festgesetzt werden – spätestens im Rahmen der Behördenbeteiligung muss das Eisenbahnbundesamt sich abschließend äußern.

Verfahren

Gemäß §12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

In der Sitzung des Bezirksamts am 14.02.2012 wurde mit BA-Beschluss-Nr. 013/2012 beschlossen, vorbehaltlich der Prüfung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, dem Antrag zuzustimmen und die Einleitung des Verfahrens vorzubereiten. 

Gemäß § 5 AGBauGB wurde die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans 11-65 VE der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung am 16.02.2012 mitgeteilt.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat in ihrem Schreiben vom 22.03.2012 geantwortet:

·         Gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 11-65 VE auf der Grund­lage der dargelegten Planungsziele - Errichtung eines Baumarktes mit Gartencenter- bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.

·         Das Verfah­ren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist gem. § 7 AGBauGB durchzuführen, da drin­gende Gesamtinteressen Berlins aus verkehrlicher Sicht (§ 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB) berührt werden. Der Geltungsbereich grenz­t an die Frankfurter Allee als Straße mit übergeordneter Verbindungsfunktion der Stufe I (großräumige Straßenverbindung) und die Buchberger Straße als Ergän­zungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung). Zudem schließt der geplante Gel­tungsbereich Bahnflächen mit ein bzw. grenzt an diese an.
 

·         Der FNP stellt für den geplanten Geltungsbereich des 11- 65VE straßenbegleitend südlich der Frankfurter Allee gemischte Baufläche M2 dar sowie angrenzend in generalisierter Form Bahnfläche. Ein Symbol für Einzel­handelskonzentra­tion liegt östlich des Bahngeländes an der Weitlingstraße. Das mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgte o.g. Planungsziel ist somit aus dem FNP entwickelbar. Gleichwohl wird derzeit gesamtstädtisch im Hinblick auf die Darstellung der Fachmarktzentren eine Änderung des FNP geprüft.

·         Inwieweit die Durchführung des Verfahrens gemäß § 13a BauGB möglich ist, kann derzeit nicht endgültig entschieden werden. Ausgeschlossen ist das beschleunigte Verfahren dann, wenn die Zulässigkeit eines Vorhabens begründet wird, das endgültig einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt und nicht nur vorprüfungspflichtig ist. Da es sich beim geplanten Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandel gem. Nr. 18.6 der Anlage 1 zum UVPG handelt, ist gem. Nr. 18.8 zumindest eine UVP-Vorprüfung erforderlich.

·         Aus den Hinweisen von SenStadtUm I E ergibt sich jedoch, dass bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans voraussichtlich erhebliche Umwelteinwirkungen im Bereich Biotop- und Artenschutz zu erwarten sind, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung begründen. Ich empfehle daher, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Regelverfahren durchzuführen.

·         Da es sich bei weiten Teilen des Vorhabengebiets um planfestgestellte Bahnflächen handelt, ist die Freistellung gem. § 23 AEG Vorraussetzung für die Festsetzung des Plans. SenStadtUm GR B hat im Hinblick auf die Zugängigkeit zur Brückenkonstruktion der zur Frankfurter Allee gehörenden „Lichtenberger Brücke“ Bedenken geäußert. Die Abteilung X Tiefbau sollte infolgedessen als Träger öffentlicher Belange im weiteren Verfahren frühzeitig um Stellungnahme gebeten werden.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilt in ihrem Schreiben vom 15.03.2012 mit, dass

·         kein Widerspruch des derzeitigen Planungsstands zu den Zielen der Raumordnung des LEP B-B erkennbar ist und

·         das Ziel der Raumordnung aus Z 1.3 FNP Berlin (Erhalt und Ausbau der im FNP Berlin dargestellten Bahnflächen) bei der weiteren Planung zu beachten ist bzw. die Freistellung von Bahnbetriebzwecken durch das Eisenbahnbundsamt vorgelegt werden muss.

Der Antragsteller FAP Frankfurter Allee Projektentwicklung GmbH wurde mit Schreiben vom 27.03.2012 durch das Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung über die Stellungnahmen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung informiert.

Der Antragsteller hat in Kenntnis dieser Stellungnahmen in seinem Schreiben vom 04.04.2012 gebeten, das Verfahren im Regelverfahren weiterzuführen.