Drucksache - DS/1497/VI  

Das Bezirksamt wurde ersucht,

die BVV über die gegenwärtige planungsrechtliche Situation im Bereich des Wohngebiets Dolgenseestraße in Friedrichsfelde (Dolgenseecenter, ehemalige Standorte des Forster-Gymnasiums und der Musikschule) einschließlich anhängiger Investitionsvorhaben zu informieren.

Gleichzeitig wird das Bezirksamt gebeten darzustellen, welche Probleme sich aus der gegenwärtigen Situation ergeben und wie das Bezirksamt mit welchen Maßnahmen gedenkt gegenzusteuern. Hier soll insbesondere auch die Zukunft des Schulstandortes vor dem Hintergrund der deutlich steigenden Schülerzahlen im Grundschulbereich und der erhöhten Platzbedarfe durch die Einführung von Gemeinschafts- und Sekundarschulen bewertet und dessen Sicherung dargestellt werden.

Das Bezirksamt bittet die BVV, Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Zur Vorbereitung einer baulichen Neuordnung des Wohngebietszentrums Dolgenseestraße  hat das Bezirksamt am 22. Dezember 2009 die Aufstellung des Bebauungsplans 11-51 für die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8 A, 11, 11 A sowie für die östlich angrenzende Fläche Flur 411, Flurstück 240 im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Friedrichsfelde, beschlossen.

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 11-51 war der kritische bauliche Zustand des Wohngebietszentrums bzw. der dort vorhandene Leerstand an Verkaufs- und Gewerbeflächen. Das sogenannte Dolgenseecenter entstand zusammen mit dem Wohngebiet um die Michigansee-, Dolgensee- und Mellenseestraße in den 1970er Jahren. Dieses Zentrum hat sein damaliges Erscheinungsbild im Wesentlichen bis heute bewahrt. Die Gebäude sind mittlerweile „verschlissen“. Es besteht ein wachsender Instandhaltungsstau. Der Eigentümer meldete sich in den letzten 18 Jahren in sporadischen Abständen beim Bezirksamt und stellte jeweils verschiedene Umbau- und Sanierungspläne vor, die jedoch bisher nicht zur Realisierung kamen. In der näheren Umgebung des Dolgenseecenters entstanden in dieser Zeit beträchtliche Verkaufsflächen (bspw. Sewanstraße 2, Volkradstraße, Bärenschaufenster, Alfred-Kowalke-Straße usw.), die Kaufkraft abzogen bzw. die Umsätze verkleinerten. Nach Einschätzung des Bezirksamtes besteht das Problem inzwischen vor allem in der mangelnden Nachfrage von Einzelhandelsunternehmen an diesem vergleichsweise gering erschlossenen Standort.

Der Eigentümer erklärte dem Bezirksamt Ende 2009, er wolle weiterhin in Neubauten investieren. Allerdings stehen seine dargelegten Pläne hinsichtlich der Verkaufsflächengröße nicht im Einklang mit der Bereichsentwicklungsplanung und dem bezirklichen Nahversorgungs- und Einzelhandelskonzept, die hier etwa 3.000 m² Verkaufsfläche als städtebaulich verträglich einschätzen. An konkreter Nachfrage nach Verkaufsflächen ist dem Bezirksamt jedoch nur das Interesse eines Lebensmitteldiscounters mit etwa 800m² Verkaufsfläche bekannt.

Ohne Zweifel muss der Gebäudebestand am Standort erneuert und in ein zeitgemäßes Äußeres verpackt werden, um dieses für seine Umgebung notwendige Nahversorgungszentrum langfristig zu halten. Dies steht auch im Einklang mit den Anwohnerwünschen.

Daher sollen mit dem Bebauungsplan 11-51 folgende Planungsziele verfolgt werden:

·      Art der baulichen Nutzung:

Die Grundstücke Dolgenseestraße 8, 8 A und 11, 11 A sollen als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Nahversorgungs- und Dienstleistungszentrum" gemäß § 11 der Baunutzungsverordnung festgesetzt werden. Die Grundstücksflächen des Sondergebiets haben eine Ausdehnung von ca. 18.350 m². Angestrebt wird eine Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen, Gastronomie und Arztpraxen.

Zulässig sollen sein:

à     Großflächige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von

insgesamt 2.500 m²,

à     sonstige Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 1.000 m²,

à     Dienstleistungsbetriebe,

à     Büros,

à     Schank- und Speisewirtschaften,

à     Arztpraxen bis zu einer Geschossfläche von insgesamt höchstens 2.000 m²,

à     sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.

·      Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubaren Grundstücksflächen:

Im festzusetzenden Sondergebiet sollen drei Baufelder durch Baugrenzen definiert werden. Im Sondergebiet sind zwei Vollgeschosse mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 das momentane Planungsziel.

·      Die vorhandenen, ausgebauten und an die zu überplanenden Baugrundstücke grenzenden Abschnitte der Dolgenseestraße sollen als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden.

Die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Fußgängerverbindung soll als eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Rad- und Fußweg“ gesichert werden. Sie befindet sich im Fachvermögen Tiefbau und erschließt sowohl das Doppelhochhaus Dolgenseestraße 21, 22 als auch den Schulstandort Dolgenseestraße 60.

Gegenwärtig entspricht der Bereich mit dem Wohngebietszentrum Dolgenseestraße 8 - 11 A und dem Oberschulstandort einschließlich der ehemaligen Musikschule Dolgenseestraße 60 in Friedrichsfelde planungsrechtlich einem allgemeinen Wohngebiet. In Ermangelung eines festgesetzten Bebauungsplans kam hier bisher der § 34 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in Verbindung mit § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei einer anstehenden Beurteilung zur Anwendung. Das bedeutet, dass hier Bauvorhaben zulässig sind, die nach der BauNVO in der Gebietsart „allgemeines Wohngebiet (WA)“ zulässig wären, weil die Eigenart der dortigen näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet entspricht. Somit könnten im angesprochenen Raum neben Wohngebäuden auch die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe zugelassen werden, außerdem Einrichtungen / Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Im Ergebnis könnten der von der Rechtsprechung als Wohngebietsladen mit 800 m² Verkaufsfläche definierte Lebensmitteldiscounter, dazu Spezialläden mit Sortimenten, die keine Relevanz auf die bestehenden Zentren ausüben, im angesprochenen Gebiet neu errichtet werden. Das wäre innerhalb der Baugrenzen auch im Vorgriff auf die Festsetzung des B-Plans 11-51 möglich.

Von tatsächlichen baulichen Aktivitäten am Wohngebietszentrum Dolgenseestraße 8 - 11 A ist dem Bezirksamt leider nichts bekannt. Der letzte Vorbescheidsantrag des Eigentümers (Nr. 767/2003 vom 09.09.2003) ist am 10.09.2009 folgenlos terminlich ausgelaufen. Wegen der geänderten Rechtslage war eine nochmalige Verlängerung dieses Vorbescheides nicht mehr möglich.

Das Bezirksamt bemühte sich in 2009 mit Investitionen bzw. Fördermitteln aus dem Bereich des Amtes für Umwelt und Natur um Verbesserungen in der Nähe dieses Standortes (Mellenseepark und Generationenübergreifender Kiezgarten Dolgenseestraße).

Vom zuständigen Schulträger, der Abteilung Schule, Sport und Soziales, ist 2010-11 die Sanierung der Bernhardt-Grzimek-Schule, Sewanstraße 184 vorgesehen.

Am Schulstandort Dolgenseestraße sind derzeit noch keine Baumaßnahmen geplant. Nach Leerzug des Gebäudes durch das Immanuel-Kant-Gymnasium im Januar 2010 wird das Gebäude in den Jahren 2010-11 durch die Bernhard-Grzimek-Schule als Ausweichobjekt während der Sanierung genutzt. Die Grundschule zieht voraussichtlich im Februar 2010 ein und wird das Schulgebäude bis August 2011 nutzen.

Das Bezirksamt benötigt den Schulstandort Dolgenseestraße aufgrund der leicht steigenden Schülerzahlen auch danach. Bisherige Pläne zum Rückbau des Standortes aus Mitteln des Förderprogramms Stadtumbau Ost konnten deshalb aufgegeben werden. Wie die Nutzung des Standortes nach 2011 konkret erfolgt, wird in der Aktualisierung des bezirklichen Schulentwicklungsplans anhand der Entwicklung der Schülerzahlen festzulegen sein.

Berlin, den      .01.2010

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Emmrich              Geisel

Bezirksbürgermeisterin              Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr

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